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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.79

■私の好きな言葉■ 
名案を探すより、できることを全部やる!

__c0__さん、こんにちは。

大規模修繕工事コンサルティングを依頼
されると、「建物調査」業務が入ります。

この調査は、大きく分けて、工事の設計の
ための調査と工事が始まってからの調査
とがあります。

前者では、図面と現状の照合、工事数量の
調査、最適な工事仕様と材料選定が主。

加えて、住民からの要望にどう応じるか?
とか、プロの目から見た改良工事のプラン
ニングのための調査。

ただ、この時、図面を見た段階で、
「この建物の設計がおかしいぞ」
と気づくことがあります。

例えば、配管ルートがおかしいとか。
結果、漏水が起きたら、相当苦労するの
では?と言う懸念が生じるようなケースがあります。

次に、現地調査で気づく、新築時の設計や
施工不良。

例えば、屋上の勾配が取れていないとか
構造スリットが入っていないとか。

その不具合によっては、
現状のまま補修できるけれども、将来、
不具合が再発する、維持・修繕費がかかる
ことが、想像できるものもあります。

それを根本的に直す方が、マンションの
資産価値を維持するためには、良いのです
が、多額のお金がかかるとなると、組合と
としても、簡単には決断できません。

人間の身体でいえば
「対処療法」で治すのか?
「根本治癒」にするのか?
と言う選択のようなものでしょう。

ただし、「根本治療」のためには、
精密検査が必要です。

この調査は、
「建物診断調査の2次調査」と呼びます。

これ、それなりに費用が掛かります。

しかも、それを住民に説明し、納得いただ
くためには、準備資料や予備調査も必要です。

しかし、住民側からすれば、ほんとに、
そこまでやる必要があるのか?

粗探しをして、住民の不安を煽って、
調査・設計費用を出させようとしている
のではないか?

と言う疑念も起こりかねない難しい問題
に直面することになります。

プロ側は、せっかく本気になって、マンシ
ョンの将来を案じ、提案しても、採用され
なければ徒労に終わるので、
「対処療法」
が楽だと考えるコンサルタントもいるでしょう。

そう言う人は、「見て見ぬふりをする」

また、マンション販売会社とつながりがあ
る管理会社は、よほど明白な欠陥でなけれ
ば、「根本的問題」と指摘することは、
立場上、難しいでしょうね。

あるいは、設計事務所でも、多人数組織で
効率的な業務執行を求められる風土だと
あえて、イレギュラー業務につながる提案
は、控えると言うケースもあるでしょう。

しかし、この新築時の施工不良放置は、
マンションにとって、絶対に良くない!

だから、わかってくれるかどうかを先に
考えるのではなく、自分がそのマンション
に住んでいると考え、ベストの提案をす
る!

これが、マンション管理相談センターの
信念です。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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