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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)


3月から始まった春日井市50戸クラスマンションの大規模修繕工事が、完工率が60%を超え、検査が本格化してきました。

今日は、南面のベランダと東面の外壁の検査。
ベランダには、全て降り立ち、天井、外壁、シーリング、樋の塗装などを検査。
外壁は、タイルの浮き、クラックの残しはないか?
目地が飛んでいないか?
庇のウレタン防水は十分か?
等を検査します。

1月に終わった大垣のマンションに引続き、棚橋コンサルタントも同行し、検査。
そして、今回は、活躍できるマンション管理士養成塾2期生の入山コンサルタントが記念すべき初体験です。
外壁検査

現場での検査スキルは、体験数に比例して向上します。
一緒に頑張ろう!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

築30年のマンションの大規模修繕工事のコンサルを引き受けて、建物調査が終わり、現在、そのまとめと工事仕様案の検討及び概算予算を出しているところです。

一方、このマンションでは、数年前の排水管の漏水問題をきっかけに、配管の更新問題も発生。

その問題へのアドバイスも行うことになったので、建物調査の際には図面調査と配管の様子も合わせて確認しました。

元々、修繕委員会のヒアリングで、メンテナンス性が考慮されていない状態であることは、聞いていましたが、実態は更に複雑であることが判明。

相当に難しい技術的な話を詰める必要があるため、MAKSの一級建築士と配管設備の専門業者と当社の3者で、協議を実施。

建築士や専門事業者からは、このマンションの新築設計を行った設計事務所や同シリーズのマンションの配管の実情に関する情報提供があり、意見交換と今後の方針を話合いました。

経年マンションの大規模修繕工事においては、建物自体においても、劣化回復工事にするのか、取り換えるのかで、コストの選択と寿命の選択とのバランスを考えると言う難しさがありますが、更に、配管問題が絡むと、全体の組合財政を踏まえて、優先順位をどうするのか?と言う問題も起きます。

こういったすべての問題を整理して、住民にわかりやすく説明するのがコンサルタントの役目ですから、ファイトが湧きますね。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

まだ、31歳と若いプロゴルファーの宮里藍選手が、一体、どんな理由で、引退するのだろう?と関心を持っていたら、「モチベ―ションの維持ができなくなった」と言う驚きの理由。

多くのアスリートが、同じ理由で引退しますが、それは、トップの位置にいることができない、目指せないと言う肉体的(年齢的)な要因がほとんど。

プロゴルファーのように、40代でも、50代でも、現役で活躍できるスポーツでは、あまり聞いたことがないです。

自分がピークだと思っていた時期に、メジャーで優勝できなかったこと。
数年間、優勝から遠ざかっていること。
パットの不調。

いくつかの要因が重なって、理想とする自分の姿とのかい離が大きくなった。

座右の銘は「意志あるところに道は開ける」

つまり、
「モチベーション=強い意思がなくなったならば、プロゴルファーとしての道は開けない」
と言うことでしょう。

片や、同じアメリカのプロ野球のイチロー選手は、一般的なプロ野球選手の寿命を大きく超えて、なお現役。
こちらは逆に、「まだまだ自分は、チャレンジャー」と言う強烈な意思があります。

翻って、「コンサルタント」として、自分の活躍するモチベーションも、「意思あるところに道は開ける」と言う言葉が当てはまると感じます。

で、現在は、「イチロー選手」状態。
「ここまで来たから、目標達成」とか
「頑張ったから、一休み」とか
思うことがないんですよね。

また、「誰かが喜んでくれること」が大きなモチベーションであることは、アスリートと起業家の共通だと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

6月から、状況が大きく異なる3つのマンションの大規模修繕コンサルの契約を締結しました。

名古屋市内一つ、岐阜市南部と北部。

100戸クラス、50戸クラス、20戸クラス。

築12年、築14年、築20年。

2棟タイプ、1棟構想タイプ、1棟低層タイプ。

全国区大手デベロッパー、地元デベロッパー、地元建設会社。

そもそもの出会いは、口コミ紹介、大規模修繕工事見学会、ネット検索。


一方、共通しているのは、「大規模修繕工事ありき」はなく、「大規模修繕工事をいつ実施するのか?」のところから考えるコンサルティングを行うことと、管理適正化コンサルや顧問業務を同時締結しているところ。

他の設計事務所との設計監理契約を途中解除したり、管理会社に任せる寸前で、キャンセルしたりして、当社との契約に切り替えたことも、ある意味、共通した特徴でしょう。

ここまで同時に引き受けられるようになったのは、コンサルタントが増えて、サポート業務から始まり、やがて任せられるようになる展望があるからです。

チームの力が大きいことを実感しています。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.81

■私の好きな言葉■ 
とことんやれば、勝手に自分らしくなる

こんにちは。

私の起業家精神は、福島正伸先生に学んで
きたところが非常に大きく、昨年から、
先生を名古屋に招き、リーダーシップマス
ター研修を開催しています。

その前半の講義では、企業理念を確立し、
それを組織に浸透させるには?を学んで
います。

極端な言い方ですが、
「企業理念は、社長の指示より優先する」

それは、社長のために働くのでは、
もちろんなく、利益のためでもなく、
企業理念を実現するために働く!
と言う意味です。

では、それを浸透させるには、どうすれば良いか?

答えは、シンプル。

まずは、トップである私が、全ての言動を
企業理念に沿ったものにする。

そして、あらゆる手段を使って、
「企業理念」を浸透させる。

メンバーが、それを忘れないよう、
普段から、繰り返し、言葉にする、
目にするよう仕掛けを作る。

会社の壁やトイレに貼るのはもちろん、
私のパソコンのスクリーンセイバーに
マンション管理相談センターの企業理念
をスライドショーにしています。

冒頭の宣言は、
「私たちは、住民の無関心や知識の乏し
さから、知らない間に社会的弱者になって
いる分譲マンション管理組合に対して、
5つの行動指針と7つのコンサルティン
グポリシーに基づき、その利益を守り、
マンションの価値を維持・向上させ、
そこに暮らす人を「これでもかっ!」
と言うくらい、幸せにします。

【マンション管理相談センターの5つの行動指針】
1、マンション管理相談センターの7つのコンサルティングポリシーで活動すること

2、日本一「志」の高いコンサルタントであること

3、日本一「高品質」のコンサルティングを提供すること

4、日本一のコンサルタント集団になるために相互支援すること

5、「日本一」になるための言葉を使い、行動すること

【マンション管理相談センターの7つのコンサルティング ポリシー】
1、マンション住民の利益の最大化のために尽力します。

2、マンション住民と管理会社・管理関連事業者・建築会社等との間の望ましい緊張感と信頼関係を構築します。

3、管理関連業者や建築事業者等の業界談合を排し、不明朗なバックマージンは、一切受け取りません。

4、マンション住民の意思決定がスムーズに行われるよう、プロとして的確なアドバイスに努めます。

5、長期的視野に立ち、管理上の課題解決、適正な建物維持管理、住民の困りごとの相談に積極的に取り組みます。

6、問題の解決だけではなく、マンション住民が幸せになるための積極的な課題・目標設定を提案し、実現します。

7、「一生住み続ける住民と同じく、一生を通じて、依頼元のマンションと付き合う」熱い思いで仕事をいたします。

この一連の宣言に加えて、
それを実践するための自立型姿勢を書い
たスライドショーをユーチューブの機能
を使って、作ってみました。

https://goo.gl/xNQV6B

音楽もつけました。

コンサルタントがドンドン増え、
私がいつも、そばにいて、アドバイスする
のではなく、一人一人が、自立して活動す
ることが多くなります。

その時に、
「何をやるのか?」
よりも、
「何のためにやるのか?」
を意識することで、同じ志で、
軸のぶれない活動が出来るのだと思います。

私は、これを毎朝、パソコンを開いた時に、
見て、毎日、決意を新たにしています。

相変わらず、熱くてすいません!(笑)

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Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
    
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このイベント、順調に申し込みを頂いていますが、まだ、残席があります。
2017春夏セミナー1 
MAKSセミナーチラシ2016春夏 
大規模修繕工事見学会

前回の冬開催セミナーの内容から、また、バージョンアップして事例をお話しします。

是非、お越しください。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

タイトルは、ネガティブっぽいですが、意味は反対。

こんな幸せなことはありません。

クライアント先マンションの一つの問題を解決する前に、いくつもの新しい問題が出てきます。

今週末は、
【土曜日】
 午前:岐阜市内約60戸マンションの初めての修繕委員会
 午後:大垣市内約30戸の管理適正化プログラムで、新管理会社への移行を審議する総会
 夜:活躍できるマンション管理士養成塾
【日曜日】
 午前:岐阜市内40戸の管理適正化プログラムで、新管理会社への移行を審議する総会
 午後:管理適正化プログラムを終え、大規模修繕工事の入札も終わり、今年の秋からだ工事が始まる岐阜市内の役20戸のマンションの定期総会
 夜:大規模修繕工事の建物調査まで終え、これから大規模修繕工事に向けて、その途中経過を話す岐阜市内約30戸のマンションの定期総会。

 数えるとこの週末は、偶然にも、岐阜で5件のコンサルティングです。

「地方都市では、マンション管理士の仕事は見つかりにくい」と言う話を聞きますが、前記の状態が、毎週末のように続くのでMAKSの棚橋専任コンサルタントを始め、各担当コンサルタントと連日、打合せしながら準備していますが、「やってもやっても終わりません」

後進のコンサルタントの養成が急務なんですが、至福の時間が続きますねぇ(*^^)v

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契約書を作成するときに、出来る限り面倒にならないためには、1枚のA3サイズまでで抑えることです。

それを超える場合は、複数枚になるのですが、改ざんを防ぐため、原則として「袋とじ」にします。
袋とじにしない場合は、パージごとに割り印を押すことになります。

「袋とじにして」と言うと、よく、製本テープで張り付ける人がいますが、こrは、袋とじと言いません。

これが、その方法。
袋とじの方法」

一般の人は、知らないと思います。
ビジネスパーソンでも、「袋とじして」と言われて、さらっと、これができる人は少ないでしょうね。

しかし、私はできます!(笑)

何故なら、電力会社勤務時代に、支店の用地買収交渉部署にいて、不動産売買契約書を作ったり、本社の人事部署にいて、出向協定書等を自分で作っていたから。

どちらも、平社員クラスだったので、自ら作業。
先輩に教えてもらいました。

で、沢山作成したので、スキルが身についています。

だから、今も、会社のスタッフに任せるより、うんと早くできます。

これ、自慢(笑)

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長期修繕計画を作成したら、将来、最大9800万円の赤字になると言う試算結果が出て、積立金を段階的に今の4~5倍に値上げしなければならないマンションの話です。

劇的な改善の第1歩は、管理コストの見直し。

MK式の管理改善プログラムで、管理品質を適正化して、約270万円のコスト削減。

その際、組合財政の危機をわかりながら、有効なアドバイスをしてこなかった現行管理会社への批判も強かったのですが、入札を待っていると、その分だけ、財政改善が遅れます。
管理会社も、その反省も踏まえて、コストダウンに協力してもらい、新管理委託契約の元での、コンサルによるモニタリング強化を約束して、現行管理会社で早々に新管理委託契約の実施となりました。

次は、大規模修繕工事。
MACM方式で実施することとし、管理会社想定値より、1千5百万円のコストダウン。

電気料金の削減は、年間70万円。
既に5年以上前に不要となっていた電波障害施設の撤去で年間9万円。

ただし、この二つは、資金が少ない中での投資工事になります。

ここで、組合員からの質問。
「お金がないのだから、投資工事は、先に延ばしては?」

たしかに、目下の資金が少ないのですが、この投資工事は、30年と言う長期スパンで見ると、組合に多大な収入をもたらすので、先延ばしするより、借金をしてでも、すぐに行った方が、良い工事です。

そこで、今すぐやった場合と、5年後に実施した場合の比較表を作成したところ、やはり、今すぐ実施した方が、将来の積立金の値上げを抑えることができる。

結果、従来の修繕積立金を4~5倍値上げが必要と言われていたのを、2.5倍程度の値上げで、行ける!と言う結果になりました。

とは言え、住民にとっては、大幅な値上げになるわけですから、いきなり総会議案にすることはNGです。

まずは、住民説明会を開催し、理解を得ることにしました。

今回のスピード感は、過去最高。
ここまで来たのは、危機感を持った住民の皆さんの努力のたまものです。

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「そんなマンションがあるんだ!」と驚かれる人も、多いと思います。

新築時以来、一度も修繕積立金を値上げしたことがなく、築17年。

大規模修繕工事は、まだです。

理由は、お金が足りないから。

ある日、管理会社から
「大規模修繕工事の時期です」
「2500万円足りません」
「借りるためには、現在の修繕積立金を2倍にする必要があります」

驚いた住民さんが、当社のセミナーを受講し、その後、コンサルティグ契約となり、長期修繕計画を作成したら、将来、最大9800万円の赤字になると言う試算結果が出ました。

これを解消するには、現在の積立金は、段階的に今の4~5倍に値上げしなければなりません。

ここから、劇的な改善に着手したのでした。(続く)

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「自力」と言うのは、「管理会社抜き」と言う意味ではありません。

総会の出席受付や集計作業は、管理会社に任せますが、事業報告、決算説明、事業計画、予算説明など、理事が分担して説明すると言う意味です。

決算書や予算書は、損益計算書と貸借対照表があるので、企業会計がわからないと、相当、抵抗感があります。

質問されても答える自信がないので、「管理会社にやってもらいたい」と言う気持ちが出るのは、無理もありません。

しかし、それが、「管理会社依存」になると、問題。

その危険性を繰り返し伝え、組合側が管理委託契約を見直して、大幅にコストダウンを実現できた経験から、総会も出来る限り自分たち主導でやりたいと決断。

恐らく、自分たちで発言、説明するとなって、初めて、総会議案書を丁寧に読み込むことになったと思います。

そうなると、実際には管理組合の業務と収支のことがわかり、細かなことは、管理会社に振れば良い、と言うこともわかってきます。

一方、管理会社の若い担当者は「今まで、こんな総会進行のやり方は、初めて」と言う反応。

実は、こういうスタイルが、本来あるべき姿なんだと、気づいてくれると良いのになぁ…。

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今日、岐阜県大垣市の20戸×2棟のマンションで、大規模修繕工事の完了報告会を実施しました。

このマンションは、2棟の団地型ではなく、各棟が独立しているのですが、隣接しており、完成した時期は全く同じで、建物の規模や仕様も同じことから、共同発注と言う形を取り、当社のコンサルティングの元、MACM方式で入札を行い、同じ工事会社に発注。

1棟が単独で発注することに比べれば、色々な点で、割安になります。
わかりやすいのは、現場事務所。

単独ならば、それぞれ必要ですが、共同ならば、1つで済みます。

元々、割安な基本費用に加えて、MACM方式での入札ですから、更に安くなる。

結果、「やりたいところは、全部修繕する」と言う工事にした上で、将来を見据えても、修繕積立金の一時金還元や、値下げができると言う状態にまで、持っていくことができました。

もちろん、工事の途中で、下地補修の実数清算や追加工事もあり、全てが順調と言う訳ではありませんでしたが、最終的な工事費の清算を行った上で、改めて、長期修繕計画の更新を行い、その結果を見ても、将来の資金不安が小さいと言う報告も、今回、行っています。

住民の皆さんは、工事に関する関心が高く、どちらのマンションとも、出席率が高い。

1棟は午後、1棟は夜に、それぞれ開催し、アフター点検についても、詳しく説明して、安心していただきました。

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一度もあったことがないのに、
「顧問(コンサル)を探しているのだが…」ではなく、
「大規模修繕工事のために、顧問(コンサル)を頼みたいのだが、どう手続きすれば?」と言う依頼を受けたマンションの話の続きです。

「まずは、お会いして、どのようなリクエストなのかお聞きしましょう」とお伝えして、一週間後にお会いする約束。

築22年目のマンションだと言うことは、ネット情報で入手。
2回目の大規模修繕工事の時期としては、少し早いので、準備周到だなあと感じながら、まずは、メールのやり取りで、
「顧問(コンサルタン)に依頼したい内容は?」
を尋ねると、
・管理組合運営について資質の向上に関する提案
・大規模修繕工事に関するアドバイス(監理、監修、施工)
・管理費用の削減の提案
・電気料金の削減方法
・防犯システムの改善
・その他改善可能な提案

なるほど、大規模修繕工事だけではなく、管理の改善も考えておられるので、当社に依頼したいと思われたのだなあと考え、当日までに、総会資料、管理委託契約書、長期修繕計画書などを準備いただき、その場で、管理と長期修繕計画書の簡易診断を行こととにしました。

また、修繕委員長も選任されており、理事長と修繕委員長と私、棚橋コンサルタントでお会いすることにしました。

そして、当日。

建物の簡易目視調査を兼ねて、マンションを訪問。

そこでわかったのは、なんと、築22年目にして、第1回目の大規模修繕工事。
ただ、屋上だけは、台風で大きく損傷したことがあり、やり替えたことがあるとのこと。
ただ、他の部位は、今まで一度もやり替えたことがないので、「もう、工事をやらなければ!」と言う意識が強い。

色々な課題を抱えたマンションの相談に乗ってきましたが、このようなケースは、稀です。

2時間近く、理事長と修繕委員長とじっくりお話しし、拡げられた資料から、分析に必要な資料をお借りしました。

そこから、当社として、どのようなコンサルティングメニューを提案できるのかをまとめてきますとお約束して、マンションを後にしました。

その時に、見つからなかった資料を後日、送っていただき、GWを挟んで、先日、再度、マンションにお邪魔しました。

そして、用意したコンサルティング・顧問業務提案は、棚橋コンサルタントが、業務内容をプレゼンし、その後、詳細な仕様書と契約書を私が説明。

理事長・修繕委員長の要望にピッタリ!との感想を頂きました。

また、修繕委員長は、実は設計事務所の所長さん。

利益相反を避けるために、自分では設計監理をやらず、コンサルを探すと言うお考えでしたが、その所長さんから見ても、当社コンサルの技術力、コストダウン力、談合しない姿勢について、「これだけの仕事をして、この報酬なら、安い!」と評価いただけました。

契約締結になるかどうかより、そう言う評価を頂けることが、嬉しいですね。

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岐阜市長良川近くの20戸弱のマンションから、私の書籍の送付希望を頂き、メルマガ登録をしていただいたのが、今年の3月終わりでした。金華山 長良川


それから、2週間後に
「顧問契約をしたいので、直接会いたい」と言う連絡が…。
いきなりの申し出で、戸惑いました(笑)

今まで、勉強会をしたり、見学会にお越しになって、かなりの期間が経ってから、
「総会で、あなたとのコンサル契約が承認された」と言う例や、
本を読まれて、直接、お会いして、ひとしきり個別面談をして、後日、
「理事会でコンサル契約が承認されたから、総会に来て欲しい」
と言われたことはありますが、メールと本だけで、「顧問契約したい」と言う申し出は、初めて。

しかも、その顧問契約と言うのは、「大規模修繕工事コンサルティング契約」の事らしい。

電話で話を伺うと、第1回の大規模修繕工事を計画中。
もう、何年も理事長を務めておられ、その理事長を中心に、「管理会社にお任せ状態ではない」運営を実現。

住民からも信頼が厚く、相当に敏腕な理事長であることは、間違いありません。

ただ、さすがに、大規模修繕工事は、手に余ると考えられ、管理会社や設計事務所から、コンサル提案を受けて、とりあえず、総会で、建物調査やコンサルの予算を確保した。

そして、改めて、管理会社やその設計事務所も含めて、コンサルタントを選ぶために、インターネットで調査をしたところ、私を見つけた。

で、色々調べたら、「この人しかいないと思った」と言うストーリー。

その時点で、比較して選択しようと言うコンサルは、他にいないことから、私への申し入れも、
「顧問(コンサル)を探しているのだが…」ではなく、
「顧問(コンサル)を頼みたいのだが、どう手続きすれば?」と言うセリフになったとのことでした。

大変、ありがたいのですが、顧問(コンサル)に何を求めているのか、顧問料(コンサル料)はいくらなのか、と言う話は、白紙状態。

「とにかく、一度、会いましょう」とお伝えして、一週間後にお会いすることにしたのでした(続く)

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差出人は、「日本郵便株式会社」

タイトルは、
「EMS配達状況の確認 - 郵便局 - 日本郵政」

本文が、

からのお知らせ日本郵便株式会社

配達員が注文番号 1797212482746710 の商品を配達するため電話で連絡を差し上げたのですが、つながりませんでした。
従ってご注文の品はターミナルに返送されました。
ご注文登録時に入力していただいた電話番号に誤りがあったことが分かりました。
このメールに添付されている委託運送状を印刷して、最寄りの郵便局 - 日本郵政取り扱い郵便局までお問い合わせください。

このEメールアドレスは配信専用です。このメッセージに返信しないようお願いいたします。
EMS(国際スピード郵便) - 郵便局 - 日本郵政

これ、私宛ではなく、当社のインフォメール宛に届きました。
怪しいと思って、日本郵政の㏋を除いたところ、やはり警告文がありました。
日本郵政を騙った不審メールが急増していますのでご注意ください

すぐに、社内に「添付を開けるな!削除!」とメールをしました。
気を付けましょう!

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一般社団法人マンション管理相談センター(MAKS)の認定コンサルタント向けに行う毎月の定例会の5月度は、「タイルを知るための工場見学会&勉強会」

岐阜県多治見市にある加納製陶株式会社さんにお邪魔して、約2時間、みっちりと勉強しました。

本社ショールームには、幾種類ものタイルが展示してあり、実物を間近で見ながらの研修は、記憶に刻まれますね!
タイル工場4 タイル工場3


大規模修繕工事においては、タイルの貼替は必須。

コンサルタントとして、工事の仕様を作る際にも、工事進捗を見通すにも、検査するにも、タイルの事を知るのは、大切なことです。

そこで、座学とタイルの発注・製作・出荷のプロセスを実際に見に来たと言う訳です。
タイル工場1 タイル工場5


今回の研修は、
①マンションに使われるタイルの種類と特徴
②タイルができるまでのプロセス
③どのようにタイルの色合わせを行うか?
④大規模修繕コンサルタントとして、知っておくと良いこと 
の4つのテーマを掲げて、勉強会に臨みました。

他にも、「タイルの高い、安い、の違い」や、「タイル発注量の勘所」は、今までは、工事会社を通じて入ってきた情報とメーカーの生の声は、ちょっと違ったりして(笑)、査定の武器も増えました。
タイル工場2

加納製陶株式会社の皆さん、有意義な研修をありがとうございました!

今年から定期開催しているこのMAKSの認定コンサルタント向け実践研修は、
3月…足場を知る研修
4月…管理会社との交渉に役立つマンション設備の研修
5月…「タイルを知る」
と続き、来月は、「塗装を知る」を予定。

各コンサルタントが順番に幹事になり、各月のテーマを考えて実施していきます。

MAKSの目指すのは、日本一「志」の高いマンション管理コンサルタント集団です。そのために、実践力をつけて行きます!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今回の記事で、3333日連続投稿になりました。
おめでたい数字です!

で、もうすぐ連続10年だなあと思い、開始日を調べたら、2007年7月からでした。

ん?となると、2017年6月で、連続10年。

10年なら、365日×10年=3650日+うるう年が3回=3653日。
3653-3333=320日?
あれ、計算が合わない(笑)

と言うことで、ホントなら、今回で、3607日。
どこから、カウントを間違えています(笑)

まあ、明日から、連続記録更新日は訂正するとして、
「プロフェッショナルの条件」への出場オファーを密かに待っています(笑)

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.80

■私の好きな言葉■ 
偶然は努力の結果

こんにちは。

5月~7月に、大規模修繕工事の見学会を2回。

管理の見直し・大規模修繕工事成功セミナ
ーを3回。

そして、今回初めて、
「機械式駐車場問題解決セミナー」を1回開催します。

大規模修繕工事見学会は、
春日井市の藤山台で開催。
50戸で、第1回目の大規模修繕工事
5月20日(土)13:00~15:00
6月 4日(日)9:00~11:00

どんな劣化をどう直すのか?
住みながらの工事で、気を付けることは?
等の現場の案内と勉強会です。

大規模修繕・管理改善セミナーは、次の
3会場
6月4日(日)14:00~16:00
岐阜・じゅうろくプラザ
6月11日(日)13:30~15:30
名古屋都市センター(金山)
6月25日(日)9:30~11:30
大府市勤労会館

「よくわかる住民主役の大規模修繕」
「よくわかるマンション管理の改善」
の二本立てです。

大規模修繕の講義では、
■「12年目だから大規模修繕工事」はホントか?
■コストダウンの手法と手抜き工事を防止する方法とは?
■あなたのマンションにあった住民主導の大規模修繕の進め方とは?
■修繕積立金を値上げしなくてもよいマンションにする方法とは?
■大規模修繕談合リベート問題って本当にあるの?
■国交省が注意喚起、マスコミも取り上げらえた「不適切コンサルタント・管理会社」とは?

マンション管理の講義では、
■あなたのマンションの管理品質は高い?安い?
■あなたのマンションの管理費は高い?安い?
■管理品質を上げて、管理コストを下げる方法とは?
■管理会社を変えて成功したマンション、変えないで成功したマンション
■LEDだけじゃない、共用部の電気代を削減する方法とは?

そして、
「機械式駐車場問題解決セミナー」
7月9日(日)9:30~11:30
名古屋都市センター(金山)

予想以上に、機械式駐車場の維持コストが
高負担で、それがマンショ財政を危くして
いる実態とその解決方法を6つのパター
ンで、お伝えします。

いずれも私が講師を務め、MAKSのコン
サルタントが複数スタンバイして、個別相
談もお受けします。

詳細は、当社のHPに記載されていますが
参加申込は、本メールへの返信でも、構いません。


ぜひお越しくださいね!

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この講座は、日本№1のマンション管理コンサルタント集団を作るために、私の持つすべてのノウハウを一切隠さずに教える講座です。

今回がその初講。
YOUSEIJUKU 2


そのノウハウの中で、マンション管理士としての専門的な知識やスキルは部分的なものです。

それより、管理組合と言う非常に不思議な組織と人とを相手に、コンサルティングを行う「人間」としての姿勢・心の持ち方が重要です。

しかし、これを「教える」と言うのは、簡単にはできません。
そもそも、私が、それをできているのかどうかは、誰かのお墨付きがあるわけではない。

従来の「士業」発想であれば、答えがありますが、「コンサルタント」は、答えのない世界で生きるものだからです。

従って、私が信じる「教え」を一緒に学んでもらう。

養成塾の初講は、そのために、4時間のロングコースで、福島正伸先生の「自立型人材育成講座」と位置付けています。

私が、福島先生の元に通い、学んだ「福島正伸直伝自立型人材育成インストラクター」としてのスキルを使います。

この講座を行うたびに、自分自身もほんとに「自立型」で生きているのか!?が問われます。

私にとって、この養成塾は、自分の生き方・ありかたを問う学びの場でもあります。

今回は、0期生の八巻さんと1期生の黒野さんが来てくれて、講座後の懇親会も、盛り上がりました。
こういう塾生同士のつながりが増えていくのも、楽しみです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

5月6月は、定期総会の時期で、毎週、いくつかの顧問先マンションの総会があります。

顧問契約の更新は、毎年、議案化されるケースと、解約の議案化がなされなければ、自動更新となるケースがあります。

しかし、どちらにしても、1年間の顧問業務報告書と来期の事業計画案は、総会で発表します。

顧問は毎月、理事会があるようなマンションならば、その理事会の議事録を辿れば、報告書のアウトラインは完成します。

それがないと、メールでのやり取りを辿って、作成します。

それ以外に、清掃や建物設備巡回点検等の同行監査も行います。

毎年、顧問先が増えるので、この業務も毎年増えて、今だと、新しい顧問契約を受けるためには、今までの顧問契約を断るか、頻度を減らすか、新人コンサルタントに移管するかのいずれかが必要になりつつあります。

顧問契約が長く続いているところは、管理会社も、顧問の存在に慣れ、割高な修繕工事提案を持ってこないか?と言えば、そうはなりません。理由は、会社の方針で、業者からの見積りには、自動的に何割か乗せることになっていれば、一人のフロント担当者が、一つのマンションだけ、社内基準と異なる見積りをもっていくことができないからです。

また、フロント担当者も変わります。

そうなると、「顧問がいるから、こんな提案は通らないよ」と言うセンスを身に着けてもらうのも、初めからやり直しの場合もあります。

顧問の仕事は減りません…と言うより、全てのマンションに顧問が必要なのだと、一番感じる季節です。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今週土曜日から、いよいよ活躍できるマンション管理コンサルタント養成塾の第2期が始まります。

養成塾2-1

今年の受講者も多彩。

一級建築士
行政書士
IT企業現役社員
マンション管理会社退職間近の社員など

今年のカリキュラムは、毎週土曜日の開催で、お盆前までに、一気に座学を実施。
それ以降、実践体験を積んでもらうことに重きを置きます。

5年で100名のコンサルタントを輩出する目標に向け、更に、尽力します。

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マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.79

■私の好きな言葉■ 
名案を探すより、できることを全部やる!

__c0__さん、こんにちは。

大規模修繕工事コンサルティングを依頼
されると、「建物調査」業務が入ります。

この調査は、大きく分けて、工事の設計の
ための調査と工事が始まってからの調査
とがあります。

前者では、図面と現状の照合、工事数量の
調査、最適な工事仕様と材料選定が主。

加えて、住民からの要望にどう応じるか?
とか、プロの目から見た改良工事のプラン
ニングのための調査。

ただ、この時、図面を見た段階で、
「この建物の設計がおかしいぞ」
と気づくことがあります。

例えば、配管ルートがおかしいとか。
結果、漏水が起きたら、相当苦労するの
では?と言う懸念が生じるようなケースがあります。

次に、現地調査で気づく、新築時の設計や
施工不良。

例えば、屋上の勾配が取れていないとか
構造スリットが入っていないとか。

その不具合によっては、
現状のまま補修できるけれども、将来、
不具合が再発する、維持・修繕費がかかる
ことが、想像できるものもあります。

それを根本的に直す方が、マンションの
資産価値を維持するためには、良いのです
が、多額のお金がかかるとなると、組合と
としても、簡単には決断できません。

人間の身体でいえば
「対処療法」で治すのか?
「根本治癒」にするのか?
と言う選択のようなものでしょう。

ただし、「根本治療」のためには、
精密検査が必要です。

この調査は、
「建物診断調査の2次調査」と呼びます。

これ、それなりに費用が掛かります。

しかも、それを住民に説明し、納得いただ
くためには、準備資料や予備調査も必要です。

しかし、住民側からすれば、ほんとに、
そこまでやる必要があるのか?

粗探しをして、住民の不安を煽って、
調査・設計費用を出させようとしている
のではないか?

と言う疑念も起こりかねない難しい問題
に直面することになります。

プロ側は、せっかく本気になって、マンシ
ョンの将来を案じ、提案しても、採用され
なければ徒労に終わるので、
「対処療法」
が楽だと考えるコンサルタントもいるでしょう。

そう言う人は、「見て見ぬふりをする」

また、マンション販売会社とつながりがあ
る管理会社は、よほど明白な欠陥でなけれ
ば、「根本的問題」と指摘することは、
立場上、難しいでしょうね。

あるいは、設計事務所でも、多人数組織で
効率的な業務執行を求められる風土だと
あえて、イレギュラー業務につながる提案
は、控えると言うケースもあるでしょう。

しかし、この新築時の施工不良放置は、
マンションにとって、絶対に良くない!

だから、わかってくれるかどうかを先に
考えるのではなく、自分がそのマンション
に住んでいると考え、ベストの提案をす
る!

これが、マンション管理相談センターの
信念です。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

自宅マンションの管理は、過去、2回の適正化コンサルティングを実施し、コストは相当下がり、品質は、相当上がっています。

日常的な修繕提案も、一定金額以上は、私が査定しています。

従って、一般的なマンションの管理費・修繕積立金と比べると、低コストでの運営ができています。

今年は、輪番制で「監事」なので、今年は、その立場で、組合運営をチェックしています。

一般的には、監事は、決算書と銀行預金残高の照合くらいしか行わないのですが、正確には、「業務監査」も仕事です。

そこで、業務監査を行い、昨日、意見書を付けて、監査が終わったところです。

今年、監事が終わると、再び「顧問」として、組合活動を支援することになります。
以前は、有償で引き受けていましたが、今回からは、無償で引き受けることにしました。

その代わり、「必須」業務をなくし、何かあれば、相談してね!的なポジション。

とは言っても、既に25年目を迎えるマンションなので、工事提案は沢山出ますから、出番は減らないと思いますが・・・。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

通販で、アマゾンをよく使います。
相当に小さな商品でも、40×30センチ四方角くらいの段ボール箱できますよね。

あれって、もったいないと思いませんか?

しかし、梱包する側に立てば、商品ごとに箱のサイズを選ぶのは大変なので、箱が大きいことによるロスより、一律の大きさにして、機械で全自動で梱包する方が、コストは安いだろうと言う基本思想になるのは理解できます。

配送料も、一定の大きさ以下は、同じようなので、それも経費は同じ。

が、それにしても、毎日数十万個?数百万個?以上が流通するので、その紙の無駄使いが甚大ですし、大きすぎる梱包は、他の荷物をそれだけ分運べないので、運搬ロスになり、配送料の目減りやガソリンの無駄使いにもなる。。。

と普段から思っていたら、今朝のニュースで、ニトリの急拡大と工場からの出荷システムについて、すごい装置の紹介が!

工場の棚から、ロボットが目的の品を取り出すのは、今までも、似たようなものはありましたが、梱包の段になると、その商品の大きさをバーコードで読み取り、段ボールをその商品の大きさに合わせてカット+折り目を付けると言う機会が登場!

これにより、中に入れる緩衝材も必要最小限で済む。

梱包作業そのものは、人間が行いますが、資源ロスが少ないことで、全体としては、コストダウンになるそうです。

アマゾンとどちらが経済的か?はわかりませんが、ニトリの取り組みの方が、社会にとって良いように感じますし、好きですね。

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この週末は、GW最終日でしたが、築30年を超える名古屋市のマンションで大規模修繕工事前の建物劣化調査でした。

第1回目の大規模修繕工事前の調査は、主に防水・塗装・下地の調査で、マンションごとの大きな違いはあまりないのですが、2回目となると、新築時の設計思想が相当古かったり、第1回目の大規模修繕工事も、工法や使用材料が古かったりするので、勝手が大きく異なります。

もちろん、建物によっても、その違いの差は大きいのですが、今回のマンションは、事前に設計図を見たり、住民からの情報入手の時点から、「相当に手強いぞ」と言う予見がありました。

そして、実際の調査。

現地は、予想以上に難問が待っていました。

それはかなり専門的な内容が含まれたり、一般論と個別論とに仕分けして書かないと、誤解を受ける可能性もあるので、まずは、じっくり所見を書いているところです。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、学生ドリプラ名古屋に参加。
若い学生の純粋な夢を聞き、そのきっかけが、親への感謝の大切さに気付いたことなどのストーリーを聞いて、ウルウル。

プレゼンターのプレゼン以外に、中京大学の書道部のパフォーマンスとか、名古屋どまつりに参加し、海外公演も行う学生のパフォーマンス集団とか、名古屋の「dela」というアイドルユニットのミニコンサートとか、「学生」「若さ」をキーワードに、イベントを盛り上げる工夫。
学生ドリプラ1 学生ドリプラ2


私の座席は、前から2列目なので、まさに「かぶりつき席」(笑)。

初めて、アイドルユニットなるものを間近で見ましたが、これが凄い!
「dela」と言うアイドルは、AKBのようなユニットで、10~20代の女性で構成。

このうち5人がステージに来て、ところ狭しと踊りながら歌う。
dela

で、3曲歌ってくれたのですが、そのダンスが実にパワフルで、変化に富んでいて、5人で一体感があり、これを覚えるのは、相当大変だったことは容易に想像。

さすがに、口パクでないと連続して歌えないと言うのは許せますし、ここまで「魅せる」ために、ものすごい量の練習をしているんだろうなぁと想像すると、それだけで、感動して、思わず応援したくなります。

どうして、アイドルの追っかけなんているのかな?と思っていましたが、アイドルを応援したくなる人の気持ちが少しだけわかるような気がしましたね。

とにかく、若い世代のエネルギーに感動した日となりました。

で、その後、偶然、ミッドランドで開催されていたワインの無料試飲会に参加。

ワイン

スタッフとワイン談義で盛り上がり、人より沢山飲ませてもらいました。(笑)

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5月6日は、学生が本気で夢を語るイベント「学生ドリームプランプレゼンテーション名古屋」の開催日です。

午後1時から、ウインク愛知で開催。

イベントの案内は、こちら

出場者は、次の通り。

◎酒井英伸
名古屋大学3年
「学生団体やサークルが活動に専念できるサービスを提供する」
学生団体やサークルは運動であったり、イベントを開催したり”何か”のために活動している。どの団体にも、大抵しなければならない広報は本来活動したい”何か”ではないことが多い。それなら自分のサービスが一括してあらゆる団体の広報を担う。学生団体やサークルは各々の活動に専念してほしい。

◎岡本夏奈
椙山女学園大学2年
「愛知県を愛でいっぱいにしたい」
生まれ育った愛知が好き!自然豊かな土地で育つため、美味しいものがたくさんある。それをもっと多くの人に知ってもらいたい。ジェラートなど素材を活かしつつも少しだけ加工したらその食材が苦手な人でも食べられる。素材を活かして多くの人と美味しさ・幸せを共有したい。

◎深見秀哉
愛知工業大学2年
「発展途上国に行って、橋や道路などのインフラ整備を整える」
戦争や児童労働など理不尽なことで可能性を潰される子供を増やしたくない。発展途上国の子供たちは理不尽な環境で生活している。その子たちのために、自分が橋やインフラを整えて、理不尽な環境をなくしたい。

◎金澤ももな
名古屋大学2年
「女性が仕事と家庭を両立させ、夢を諦めずにキラキラと輝ける環境をつくる」
助産院の開設。そこでは出産だけでなく、産後ケア、パパ教室、などを行い、出産後、女性が活き活きと仕事と家庭を両立させることができる場にしたい。温かい家庭を増やしたい。

◎永江亜椰
中部大学2年
「日本からテスト、塾をなくし、人間関係やお金、恋愛、夢の叶え方について学ぶ時間をつくる」
ワーキングスペースを備えた寺子屋のようなブックカフェの開設。そこでは子供に本を通していろんな生き方、考え方に触れてもらう。学校の5教科の勉強ができなくて落ちこぼれた子供に、5教科の勉強だけでなく人生にはいろんな生き方があることを知ってもらう。後々はその教え子たちが日本の教育を変えていく。
学生らしく、ぶっ飛んだような夢を語って欲しいと思います。

私ももちろん、行きますが、当日券もあるそうですから、是非、今からでもお出かけください!

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本日も、会社で仕事をしています。

GW中は、管理組合も、普通はお休みなので、この期間中に、コンサル先マンションの資料整理、新刊の執筆、活躍できるマンション管理士養成塾の第2期生用講義の準備、MAKSの事業企画等、じっくり腰を据えて、取り組むはずでしたが、多忙な私に気を遣ってくれる組合が、「この時期なら空いてますよね?」と会合を組んでいただいたり、突発的な問題が起きたりして、相当、「じっくり」以外の仕事が入りました。

で、優先順位を考えた結果、「コンサル先・顧問先マンションの資料整理」をまずは、実施することに決定しました。

理由は、それをやることで、マンション毎のTODOが整理でき、物理的には会社の書棚がすっきりして、新規依頼マンションの資料スペースができ、心理的には、長期的に取り組む仕事の見通しを付けられるから。

ということで、今日も打ち合わせもありますが、朝から書類整理をしています。
途中、必要なデータをスキャンしてもらったり、ファイルに綴じ直してもらったりりして、みるみる片付いています。

また、レイアウト変更や大掃除もやっています

GW中なので、私以外のコンサルタントとスタッフは、原則として休み。

昨日は、妻と長女に、今日は長女に、おいしいものをご馳走する約束で、手伝ってもらっています(笑)

この作業が終われば、業務効率がアップするはず!!!

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当社の大規模修繕工事コンサルティングでは、そのマンション管理組合にお願いして、工事見学会を開催しています。
その地域のマンションの皆さんへの啓蒙活動のためです。
もちろん、弊社の活動をPRすると言う意味もあります。

今回は、春日井市で初めての見学会。
築15年目、約50戸のマンションで、下記の通り開催します。

5月20日(土)13時~15時
6月4日(日)9時~11時

前半1時間が見学会、後半1時間が勉強会です。
こちらがそのチラシです。
大規模修繕工事見学会


見学会では、どのように補修するのか?
コストダウンの工夫はどこにあるのか?
など実際の工事の内容を知ることができます。

また、後半の勉強会では、住民主役の大規模修繕工事を成功させる5つのポイントをお話しします。

このマンションの特徴は、
1、修繕委員会が活発で、コンサルタント選びの段階から、かなり熱心に情報収集され、当社以外にも、設計事務所(グループ)3社と比較して、最終的に、当社にコンサルティングを依頼した。

2、機械式駐車場の修繕費が、管理会社作成の長期修繕計画値と比較して、相当多い支出になっており、今後も増える見込みのため、修繕積立金を大幅に値上げする必要があったので、その状況で、大規模修繕工事にどれくらいお金を掛けてもよいのか、悩んでいた。

そして、当社のコンサルティングを開始。

まずは、建物診断に基づいて、工事は2年程度先でも良いと判定。

管理適正化コンサルティングを先に行い、省エネ投資も行い、管理費会計を劇的に改善し、管理費余剰金を毎年300万円程度創出。

そして、いよいよ大規模修繕工事の時期となり、当社のMACM方式で入札を実施した結果、管理会社が提示していた工事費よりも1000万円のコストダウンに成功。

以上から、修繕積立金を値上げしなくても、機械式駐車場のリニューアルができる財政基盤ができました。

このような好結果に至るには、住民とコンサルタントとが一体になって取り組んできたからですが、この成功の秘訣もお話しします。

是非、お越しくださいね。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.78

■私の好きな言葉■ 
苦境に挑む姿が、他人を育てる

こんにちは。

30戸の顧問先マンションで、
知らぬ間に大規模修繕工事の2年目
アフター点検が行われていたと言う
出来ごとがありました。

このマンションは、当社の管理適正化
コンサルティングを受け、管理会社が
変更になり、また、長年の懸案事項だ
った機械式駐車場の撤去を行い、組合
財政が大きく改善。

結果、修繕積立金の値上げを大幅に
抑えることができ、現在は、顧問契約
に移行しているのですが、大規模修繕
工事は、3年前に、終わっており、私
はノータッチです。

ただし、以前の管理会社の管理が、非常に
杜撰で、3年前に行った大規模修繕工事の
資料の保管も、良い加減な状態であること
は、早々に指摘。

工事写真があっても、見積り書がないので
実際に、どの部位をどのように工事したの
か不明だとか…。

アフター点検については、「行う」と書い
てあるだけで、いつ行うとは、書いていな
いとか…。

組合にヒアリングすると、当時、修繕委員
会があり、管理会社の紹介の建築士が、
設計監理を委託されていました。

建築士の仕事には、竣工図書のチェックも
入っていますから、まずは、修繕委員を通
じて、この建築士に連絡し、工事の見積り
条件で、アフター点検をどうしたのか?
聞いてもらいました。

ところが、「わかった」
と言うだけで、回答が来ない。

仕方なく、直接、施工会社に連絡すると
「アフター点検は毎年やります」
「昨年は2年目点検もやりました」
「今年もやります」
との返事。

ところが、新管理会社も、役員も、そんな
連絡は来ていない。

で、わかったのは、
1年目は、住民アンケートを取り、
住民や管理会社立ち合いで、点検を実施す
るが、2年目以降は、施工会社が、自主的
にやるだけ。

2年目点検の時に管理していた旧の管理
会社に、その結果を伝え、手直し工事も
したとのことでしたが、組合には連絡は入
っていません。

そもそも、施工会社との契約書や見積り条
件にも、竣工図書にも、アフター点検に関
して具体的な記述がないのですから、いわ
ゆる「後の祭り」状態でした。

しかし、それでは、組合が困ります。

ただ、施工会社側に問い合わせした初期の
段階では、「毎年アフター点検を行う」
と言う返事はもらっていたので、それを
正式な通知文書で組合に提出してもらう
よう交渉し、本件発覚後、3か月程度かけ
て、ようやく会社の押印のある文書が届き
ました。

ところが、この文書が、難解(苦笑)

A4サイズ1枚に、途中で文書が途切れる
ことのない長文で、専門用語の羅列。

文書が得意でない技術者が、一気に書き上
げた感じです。

組合としては、保証工事の内容と保証年限
がすぐにわかる文書が欲しいので、こちら
から「こんな感じの文書で」とリクエストしました。

そして、
保証年数・保証期限日・保証工事個所
が一表になった文書を提出いただくこと
ができて、ようやく安心。

今後は、毎年の総会資料に、この表を付け
て、新役員の人が、自分の期中に、アフタ
ー点検があるのかどうかが分かる仕組み
にしました。

大規模修繕工事の最中は、組合員の関心も
高まりますが、終了後、段々と薄れます。

工事会社も、担当者が忙しかったり、異動
したり、あるいは退職したりして、点検
を忘れることもあるかもしれません。

管理会社もしかりです。

当社の場合は、大規模修繕工事コンサルテ
ィングの後、今度は組合運営のアドバイス
や管理会社の日常修繕工事提案のチェッ
ク等を期待され、組合顧問を依頼されるの
が通例のため、大規模修繕アフター点検の
実施、その際の手直し工事の交渉、そして
手直し工事完了確認まで行いますから、
今回のようなことは生じません。

しかし、そう言うお目付け役がいないマン
ションは、自分たちでしっかり経年管理し
ないと、気づいた時には、アフター点検
せず、保証期限が過ぎていた!となる恐れ
がありますから、注意してくださいね。

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