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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、
「中古マンション(100戸規模)の購入を考えているが、機械式駐車場がたくさんあり、将来、修繕積立金が大幅に値上げになるのでは?と言う心配があるので、購入しても大丈夫かどうかアドバイスして欲しい」と言う相談がありました。

既に申込金も支払っており、ご自分が購入される予定のマンションについて、総会資料、管理規約、管理委託契約、長期修繕計画を持っておられ、すぐに結論を出したいと言うので、その日のうちに、当社に来ていだくことにしました。

普段は、資料を預かり、診断書を書くのですが、急ぎとのことで、1時間の有料相談。

申込金まで支払ってあるので、不動産仲介会社が揃えた資料は、完璧!

まずは15分間程度時間を頂き、その間は、私の本を読んでいただいて、集中して、メモを取り、分析。

 その結果わかったことは、
1、 長期修繕計画は、数量・単価入りで、精緻に作成
2、 12年周期での大規模修繕工事で、金額は、妥当なレベル。
3、 機械式駐車場の全面リニューアル費は見てあるが、途中の修繕費は少な目
4、 機械式駐車場の資料料は1500円~2500円くらいで、その全額が管理費会計に繰入れ
5、 管理費余剰金は、赤黒トントンに近い
6、 管理委託費は、相当に割高
7、 修繕積立金は、今後、3倍以上に値上げだが、一時金はなし
8、 総会議事録を読むと、センス良く熱心な質問をされている方もいる

 分析としては、機械式駐車場の使用料が、最初から、何割か、修繕積立金に充当されているのであれば、良いのですが、それがないため、将来、機械式駐車場利用者の減少、予測よりも多額の修繕費がかかると、修繕積立金は、計画よりも値上げが生じる可能性があります。

 実際、近隣には月ぎめ駐車場があるので、機械式駐車場が面倒な人は、高くても移る可能性があり、多数の機械式駐車場を持っているゆえのリスクはあります。

 ただし、他のマンションと同様に、管理費会計は管理会社の収入確保に寄与している一方、修繕積立金は、段階的値上げとなっている構造は同じなので、このマンションだけが、著しく修繕積立金の値上げリスクが高いとまでは言えません。

 逆に、この管理会社を見ると、管理委託契約が3階建てになっていて、引き下げ余力があります。

 このアドバイスの途中で、「実は、25程度の小規模なマンションも購入候補に挙がっているのですが…」と言う相談。

 「小さいと、管理費が割高と聞くが、どちらが良いでしょうか?」と言う質問も。

 この質問も、具体的に各種資料がないと、比較ができないことをお伝えしましたが、一般論をお話ししただけで、いくつかの疑問は解けたようでした。

 最後は、「これで安心して購入できます」とのこと。

 「購入されて、理事が回ってきたら、今度は、マンション管理の事をご相談くださいね!
 そしたら、その後の財政を大きく改善するアドバイスを差し上げます」とお話ししました。

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