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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、岐阜市内で、第1回目の大規模修繕工事を控えた築14年目、約30戸のマンションの建物調査でした。

MAKSのコンサルタントは、私以外に、棚橋コンサルタントと黒野コンサルタント。
塗装、防水、シーリングの専門メーカー調査員、施工調査員。
更に、今回、MAKSに、新たに「マンションを知り尽くした一級建築士」が加わり、
調査員は総勢8名。

専門調査員は、現行の塗膜の上から塗装を塗ることができるかどうかを判定する塗膜付着力試験、コンクリ―トの中性化を調べる試験、シーリングの劣化を調べるシーリングダンベル物性試験等を行います。

全組員に呼びかけ、建物ツアーを行いながら、劣化状況や修繕の方法などを解説するのは、コンサルタントの役目。

今までは、全て私がやってきましたが、今回は、黒野コンサルタントが初めて解説員の役を務め、私がフォロー。

黒野コンサルタントは、既に、このような調査に3回参加し、私の解説の様子を見ていますし、前日は、予習をして臨んでくれましたので、ミッション達成!

これは、屋上での解説の様子。
屋上

これは、コンクリート中性化試験の様子。
中性化試験

建物調査のポイントは、
1、 建物の現状を知ること。図面に書いてある仕様と現地が合っているか?
2、 大規模修繕工事の入札を行うための壁やシーリングの数量調査。
3、 タイルの浮きやクラックの程度と数量。
4、 改修する場合に、どのような材料を使うかを常に意識して見ること。
5、 ただし、大規模修繕工事ありきで、悪い箇所を探さない。
6、 予想以上にお金がかかりそうな入り組んだ箇所や形状はないか?
7、 足場をかけるときに、支障となる箇所はないか?
8、 多少の工夫で、住まい心地を改善できそうな個所はないか?
9、 住民アンケートで出てきた不具合個所のチェック
10、 各戸の室内にあっては、不具合個所が共有部に関連するところか、専有部の責任範囲か?

このように挙げていけば、いくつもチェックポイントが出てきます。
また、マンションによっても、違います。

チェックリストがあって、それに従って見て行けば、漏れがないと言うものでもありませんが、目的や見る手法は、きちんと押さえ、後は、現地の状況次第でしょう。

また、今回、新築マンションの設計も多数手掛けている一級建築士が加わったことで、竣工図面を見た上で、「このあたりがウイークポイントじゃないかな?」と言う事前の指摘もあり、新たな知見で臨んでいます。

9時から調査が始まり、終わったのは、午後4時近く。

その後、調査員が集まり、調査の所感、補修時期や方法への提言と意見交換を行います。

例えば、塗装の劣化は進んでいるが、タイルの状況は良好など、工事時期の判断が異なる現象もあります。

専門調査員の意見をすべて総合して、100ページ超の報告書をまとめるには、1か月以上かかります。

報告書を提出するだけではなく、パソコンから写真を写し出しながら説明するのも、コンサルタントの役目です。

マンションにとって、一番良い選択は何か?を常に考えるのが、MAKSコンサルタントの姿勢です。

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