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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日は、松本市の顧問先マンションにて、新旧管理会社の引継ぎがあり、理事が立会いです。

一番のポイントは、鍵・書類。

形式上は、旧会社から、一旦、組合に返納され、組合から新会社に交付されます。
しかし、実際には、新会社が管理を行うのに必要なものが揃っていないと、困るので、組合(理事)の立会の元で、新旧の引き継ぎを行ってもらう方が、確実ですし、合理的です。

もちろん、それに至る前に、顧問として、引継ぎ中間チェックを行い、引継ぎ日につつがなく引継ぎが行われるよう両者間の情報・状況を把握します。

その際には、懸案事項の引継ぎも大切で、それは、文書だけでなく、過去の経緯や方向性について、すり合わせを行います。

今回は、エレベーター保守会社や警備会社が、同じ会社だったので、その点は、楽です。これが、違う会社だと、機器の取り付けのタイムラグがあり、無監視・無警報状態が発生するので、気を遣いますね。

GWの最中に、立会い協力いただいた理事の方、お疲れ様でした。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.77

■私の好きな言葉■ 
どん底からドラマが始まる

こんにちは。

前回のメルマガで、「業務の縮小」や
「品質ダウン」ではなく、
「無駄や過剰の排除」と「適正化」による
コストダウンの実現について書いたら、その
具体的な例を教えて欲しいと言うメ
ールをいくつか頂きました。

これを見つけることそのものが、
コンサルタントの「プロの目」であり、
管理委託業務仕様書の是正の勘所です。

分かりやすいのは、「清掃」

清掃の仕様書は、管理会社が作成しま
すが、管理会社によって様式が異なり
ます。

面白いことに、同じ管理会社でも、
マンションによって細いもの、アバウ
トなものもあります。

表形式で、箇所と仕様のマトリックス
表のものもあれば、記述型のものもあります。

そこから読み解くのは、
・場所
・清掃仕様
・清掃頻度

場所は、その範囲が分かりにくいケー
スはよくあり、たとえば、「エント
ランス」と記載があるのは、「風除室」
を含むのかどうか不明?なんていう
のは、ざら。

清掃仕様は、同じ掃き清掃でも、「ゴ
ミ拾い」「拾い掃き」「掃き拭き」
等の表記があり、それぞれ、やり方が
違うのですが、実際に行われているの
は、その表記と異なることも、ざら。

頻度も、表記通りでないことも多い。

よって、まずは、仕様書と実際の清掃
内容を照合します。

これは、仕様表を携えて、清掃の間中
ずっと立会監査します。

曜日によって、大きく異なる場合は、
複数回立ち会います。

清掃員にヒアリングもします。

それに先立って、住民のアンケートで、
良いと感じるところ、気なるところの
場所、内容を聞いていますので、その
検証も行います。

これを踏まえて、仕様書の適正化を図
ります。

そうすると、例えば、週3日勤務の
清掃員の仕様書に、

玄関のガラス拭き…週2回
エレベーターの操作部拭き上げ…週2回

と記載してある場合、この場所は、
毎日、人が触る箇所で、汚れが付きや
すいので、清掃日には必ず実施する仕
様に変えます。

実際、玄関のガラスの汚れは、清掃品
質の評価を左右するので、大事です。

逆に、清掃員が、日誌を書く10分
程度しか在席しない管理室であっても、

管理室の清掃…毎回

とあれば、過剰ですから、これは、
週1回に変えます。

このような組合せにより、今までと
同じ清掃時間で、実際の美観を向上
させることも可能です。

また、共用廊下にあるエアコンの室外
機は、共用部ではないし、部屋によっ
てある・なしの違いもあるため、清掃
対象ではありません。

本来は、その部屋の住民がやるべき
箇所です。

しかし、実際には、やっているケース
もありますが、当然ながら、仕様書に
は書いてありません。

それはどうするか?は組合の議論で
決めてもらい、「すべし!」となれば
仕様書に入れます。

仕様書に書かれておらず、実際に行わ
れている清掃で、引き続きやるべきだ
と判断したら、仕様書に書いておかな
いと、清掃員が変わったり、管理会社
が変わった際に、実施されない可能性
があります。

この過程で、組合員のアンケート結果
と言う曖昧な尺度ではなく、実際の清
掃員や管理員の仕事ぶりが見えるた
め、その評価が上がることも、しばし
ばあります。

こう言うプロセスを経て、もし、
「美観を保って清掃時間の短縮が可能」
と言う判断をした場合、管理会社に申し入れ、
管理会社の見解も聞きます。

この時、管理会社側も、そのマンショ
ンの規模+清掃仕様で、清掃時間が多
過ぎたと認める場合は、相当な割合で
ありますね。

その見解も参考にして、最終の仕様を
決めます。

こんな結論になると、組合側から、
「どうして、今まで、そのままにして
おいたのか?管理会社は不誠実では
ないか!」
と言う声が上がりますが、
「それは、違いますよ」とお話しします。

何故なら、管理会社は、自社の利益の
最大化が目標ですから、わざわざ、
時間をかけて、清掃を効率化する=
売上を減らすことは、普通やりませんからね。

当社の管理適正化後の仕様を見て、
その劇的な改善に対して、
「どうして今まで…」と言う気持ちは
理解できますが、それが、現行管理会
社の評価を落とすことにつながらな
いよう配慮することも、コンサルタン
トの役目です。

こんな手間をかけ、手順を踏んで行う
ことで、初めて、管理業務の適正化が
できますから、当社側に、一律の仕様
書がある訳ではなく、マンション毎に
異なります。

従って、現行の管理委託契約書を元に、
他の管理会社に見積りを取れば、競争
で安くなるだろうと考えるのは、
管理の改善ではなく、
「安かろう、悪かろう」
になりますから、お勧めしません。

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

東洋経済オンライン4月28日の記事に、
悪質「不動産コンサル」の食い物になる人たち
~不当な「マージン」の慣習はいつまで続くのか~
と題する記事が掲載されました。

それがこちら

この事実を少しでも多くの管理組合に知って欲しいと思います。

ここでは、工事規模が数億円の大きいマンションの事例ですが、私が知っているのは、もっと小さなマンション。管理会社が不適切行為をしている事例も知っています。いつ、雑誌の取材が来ても、テレビ出演の依頼が来ても、この話を提供できますからね!(^^)v


なお、当社は、このようなコンサルタントとは、真逆に生き、100%組合のためにコンサルタントを行います。

例えば、工事が始まり、毎週、現場事務所にも行きますが、工事会社から、缶コーヒーの1本たりとて、おごってもらいません。

実は、今、春日井市の大規模修繕工事で、検査の休憩中に、現場代理人さんが気を利かせて、近所のコンビニで、コンサルタント3名に対して、缶コーヒーを買って来られました。

当社のポリシーが、「便宜供与を受けない」であることを伝え、一旦は固辞したのですが、買ってきた手間を考えると申し訳なく、お金を支払うと言ったのですが、「会社から出てます。会社から、ちゃんともてなせと言う指示があるので…」という返事。

「今後は、気を遣うのは不要ですよ。この次は、当方が現場代人の分まで出します!」と、最後は受け取りました。

ところが、今度は、検査の休憩中に、再び、現場代理人さんが近所のコンビニで、コンサルタント3名に対して、缶コーヒーを買って来て、「おごり」だと言われる。

「前回、このような缶コーヒーのおごりは、困るって言ったでしょう(苦笑)」と言うと、
「いや、でも、これが普通だから・・・」という回答。

つまり、初回、私たちが固辞したり、お返しをしてチャラにするのは、あくまでポーズだった思っているのですよね。
そういう意味で、今回の東洋経済オンラインの記事は、そう言う業界の習慣も指摘しています。

コンサルタントと現場代理人との意思疎通は大切ですが、工事を検査する側とされる側に、遠慮が生じるスキがあってはいけにので、今回の現場での缶コーヒー提供に関して、「もらいっぱなし」は、当社の倫理規定に反するので、弊社近くのお店で缶コーヒーを24本箱詰めで買い、現場事務所に差し入れました。

ちなみに、当方のコンサルタントへの缶コーヒー等の提供は、組合メンバーも参加する会合で、「参加者全員の分」というケースで、配られた際には、ありがたく、いただいておりますので、念のため。

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現在、大規模修繕工事コンサルティング案件が10棟ほどあります。
着工時期は、今秋から、最長3年先まであって、順次、建物調査→工事期の判断→工法・仕様検討→概算予算→入札と続きます。

もちろん、その間に、修繕委員会、理事会、総会があり、組合の意思決定を行います。

昨日は、棚橋コンサルタントと黒野コンサルタントと一緒に、3月に建物調査を行った各務原市20戸のマンションの仕様検討会議でした。

「品質を保ってより安く」を実現するには、最初に、仕様を十分練る必要があります。
そのために、塗装・防水等のメーカーや建設会社等の意見を聞き、フルバージョン案とエコノミー案を作成します。

では、何をもってフル・エコを仕分けするのか?

第一に、工事を行う個所としない箇所の仕分け。
次が、使う材料の仕分け。
最後は、化粧や防水以外で、改良工事の順位。

2時間休みなく調査時の写真、図面を見ながら、議論して、決めて行きます。
決めたら、それをいかにわかりやすく説明するか?

この仕事は、相当、やりがいがあり、かつ、面白いんです。

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築5年目の40戸クラスのマンションで管理適正化コンサル中の真っ最中です。

約4か月かけた調査や検討、交渉で、現行管理会社及び組合直接契約の保守会社等との契約では、品質を保って、約20%のコスト削減の目途が付きました。

次は、共用部の電気代。

既に、管理会社の提案で、電子ブレーカーが設置され、低圧電力の削減は大きく進んでおり、当社の提案は、契約変更による削減。これは既に終わりました。

次が、共用電灯の削減。
このマンションは、全館LEDであるにも拘らず、電気自動車充電器があるため、契約容量が、同サイズのマンションに比べて、4~5倍です。

しかも、それに気づいている人は、皆無。

充電器は機械式駐車場に設置されているのですが、そのパレットと充電器使用とのを紐づけるルールもなく、この5年間、誰も使っていません。

従って、電気使用量もゼロで、電気使用料金もゼロ。
しかし、基本料金がずっとかかっています。

管理委託契約関係の改善の第1ステップが終わったので、次が、このテーマ。
本日、エンジニアと一緒に、現地調査を行い、配線経路、ブレーカーサイズ、分岐、充電器の切り離し手法の確認など、入念に見てきました。
計測


いささか複雑な電気設計でしたが、電気のわかるエンジニアと電気契約のわかる私とが組めば、鬼に金棒!(笑)

改善の目途が付きました。
出来工事代も、それほど多額にはなりません。

次は、充電器利用ルールの整備です。
こちらは、管理規約・細則の世界ですから、今度は、マンション管理士としてのスキルが必要ですが、実は、電気の工事と契約の両方がわからないと、正しい細則は作れません。

これ、間違った細則を作ると、いざ、誰かが使用したいと言った時に、停電が起きる可能性があります。

新しいマンションで、電気自動車充電器を設置してあるマンションは、一度、ご相談いただくと、数十万円得するかもしれません。

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建物劣化診断で、「1~2年の間に行うことが望ましい」と判定したマンションで、
「それは、絶対にやらないとダメなのか?延ばすと何か問題が起きるのか?」という管理会社からの質問。

未来の予測について「絶対」という質問そのものが的外れ。

「絶対」と聞かれたら「絶対はない」としか答えようがありません。

「延ばすと何か問題が起きるのか?」も同じ。

「問題が起きるかもしれないし、起きないかもしれない」が回答。

この管理会社は、そもそも、2年前に、この管理組合に対して、詳細な建物調査を行わず、もう大規模修繕工事の時期です。5000万円かかります!当社と契約しましょう」と提案した会社です。

その話に、疑問を持った組合が、当社にコンサルティングを依頼し、昨年秋に詳細な建物診断を行い、来年の秋工事を提案したものです。

この時点で、少なくとも、管理会社提案の工事時期より1年遅れます。

「漏水している」という事象がある、「タイルが落ちそう」という個所が見られる…であれば、劣化の黄色いシグナルですが、それとて、その部分だけを修繕するという方法もあります。

明日、何が起きるかわからないけれども、複数の専門家が見て、劣化の兆候を読み取り、判断したもの。

説明としては、例えば、
タイルが落ちないにしても、浮きが広がれば注入工法ではなく、貼替工法になり、同じ補修面積でも単価は数倍になりますから、あまり先延ばしにするのは良くない…とは言えます。

クラックも、修繕時期を延ばすことで、幅や長さが広がれば、同じことが言えます。

未来はわからないけれども、人の知恵や経験を集めて答えを出した訳です。
他のコンサルタントなら、違う答えが出るかもしれませんが、そう言う世界です。

結局、大規模修繕工事の適正時期は?の答えは、「適切なコンサルタント選び」で決まる、が答えかもしれません。

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宅配会社の再配達有料化で、宅配ロッカーの需要が高まると予想されているようです。

例えば、戸建て住宅用では、パナソニックが開発したポスト一体型の宅配ロッカーの需要が増加し、集合住宅用の開発が遅れていると言うニュースがありました。

マンションディベロッパーの大京は、全戸宅配ロッカー付のマンションを販売するそうです。

こういう話を聞くと、既設マンションでも、宅配ロッカーの設置が増えるかも?と予想する人もいるでしょうね。

もちろん、検討するマンションは増えますが、次の理由から難しそうです。
1、 多くののマンションで、修繕積立金不足で悩んでいるので、設置費用、保守費用を考えると、財政事情が許さない。
2、 宅配ロッカーの再配達が生じるのは、一部の住戸だけなので、設置費用の高さゆえ、賛成多数を得にくい。
3、 再配達しないためには、あらかじめ在宅が分かれば良いので、宅配会社が提供しているメールやラインでの事前通知サービスがクローズアップされ、そちらを登録する人が増える。

宅配会社にとっても、宅配ロッカーが順次増えるスピードより、上記3のサービスが普及することの方が早いし、配達計画に役立つので、助かるのでは?と思います。

従って、3のPRに力を入れることが予想されるので、私の予測は、新築マンションでは、普及が進むけれど、既設マンションでは、思ったほど進まないのでは?と言うことになります。

皆さんの予想はどうでしょうか?

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昨日は、名古屋市内約45戸のマンションのエレベーター保守と機械式駐車場保守の入札プレゼンでした。

これまで、当社の管理委託契約適正化プログラムにより、まず、3カ月かけ、管理委託契約の整理、調査を行い、仕様の適正化を行いました。

次に、価格査定を行い、当社の過去の入札実績により、市場価格と比較。
その結果、ほとんどすべての項目で、割高であることが判明。

現行の契約先に申し入れ、価格交渉。
相手は、管理会社だけではなく、管理組合が直接契約している保守会社も対象です。

このマンションの場合は、直接契約が6項目あり、そのすべての会社と交渉となります。

中には、製造メーカーしか保守会社がいないと言うケースもありますから、価格決定権は保守会社の方が強い。単に「安くして」ではなく、業務の内容、時間、人工、専門性を精査して、価格交渉することになりますから、相当タフです。

今回プレゼンとなったエレベーター保守と機械式駐車場保守は、製造メーカー保守と保守専門会社(一般的には前者を「メーカー系。後者と「独立系」と言います)があり、近年では、保守専門会社が複数成長していますので、各保守単位で数社来てもらい、プレゼントとなった次第です。

直接各社から説明を聞くと、業界の実態もよくわかり、審査員(理事+管理検討委員)の皆さんも、納得して、選択できます。

2項目で、審査時間を含めて約3時間。
6名の審査員の皆さん、お疲れさまでした。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.76

■私の好きな言葉■ 
やってない人ほど「やっている」と言い、やっている人ほど「やってない」と言う

こんにちは。


コンサル先の40戸クラスのマンショ
ンで、半年間かけて管理適正化を行い
年間で約270万円のコストダウンを図
ることができました。

管理会社との契約だけではなく、
機械式駐車場の保守会社との直接契
約等も対象とし、「聖域なき改革」
の結果で、削減率は、48%に達します。

これ程までの成果を出すのですから
相当シビアな節約志向で、業務を削減
し、コストダウン交渉も厳しく行った
と思われるでしょう。

しかし、実際は、コンサルタントが
最もこだわるのは、「品質」です。

「コスト削減ありき」では、絶対に
進めません。

従って、まずは、管理の適正化=現状
調査~仕様の作り直しまで、約3か月
かけます。

たとえば、清掃監査や建物設備点検業
務は、その時間中立会い、かけている
時間・人数・仕様が適正かどうかを監
査します。

それ以外の業務項目は、契約書と仕様
書と報告書とを照合し、実際にかけて
いる時間・人数と専門性とをチェックします。

並行して、住民アンケートで、不満が
ある項目、より高品質にしたい項目を
洗い出し、それを委託業務仕様書に
付加するかどうかを検討します。

また、管理会社に、この結果を投げか
け、直ちに改善できるところは、改善
し、コスト削減も、できるところから
協力してもらいます

また、現行の管理会社とも、話し合い
その意見も聞きます。

こうして成案した仕様書について、
組合の理事や検討委員との仕様検討
会議を数回行い、一つ一つの業務につ
いて、住まい手目線で、過剰な業務の
そぎ落とし、改善、強化したい項目を
上げて行きます。

このプロセスが最も大事で、この結果
新しい仕様書が完成します。

じつは、ほとんどのマンションで、
「そもそも、過剰だった」
「非効率や重複があった」
と言う点が見つかります。

例えば、清掃。
40戸程度のマンションでは、
平均すると、週2~3回。
1日3時間程度のケースが多い。

一方、新築時に設定された仕様は
週5日×毎日5時間。

清掃業務以外の管理員業務もあるの
で、時間だけを見て判断しませんが
清掃の同行監査を行い、管理員にヒア
リングしたら、「何もしない」時間が
非常に多いと言う結果。

管理員日誌を過去に遡って読みまし
たが、来訪者対応も、住民からの問い
合わせも、年間を通して、ほとんど
ありません。

もちろん、「いるだけで安心」と言う
心理効果もあるので、その点は、住民
の皆さんの意見も聞いたのですが、
結果は、
「清掃員であって、管理員と言う認識はない」
とのこと。

では、試しに、週3回×3時間の清掃
業務に変えてみよう、となりました。

これは、固定するのではなく、その後
コンサルタントがモニタリングする
と同時に、半年&1年後に、住民アン
ケートを取り、もし、絞り過ぎであっ
たら、頻度や時間を増やすと言う前提です。

これは、「過剰」を排して「適正化」
したので、品質ダウンではありません。

業務時間が減ったために、コストは間違い
なく減りますが、これは、品質ダウンに
よるものではありません。

「品質ダウン」と「コストダウン」が違う
と言うのは、このことです。

また、こうした改善は、管理会社自ら申し
出ることは、まずありませんし、住民の間
から話が出ることはあっても、
「それをやっても大丈夫?」
と言う質問に答えることが難しいでしょう。

コンサルタントが、知見や経験を元に、
マンションにとって最良の選択になると
言う信念を持って、「大丈夫です!
一度やってみましょう!」と提案して、
実現できることだろうと思います。

一番大切なのは、マンション管理は、
管理会社が決めることではなく、組合に
選択権があることに気付いて欲しいのです。

実は、管理適正化コンサルティングは、
それ自体を成功させることも大切ですが
それ以上に、このことに気づかせるのが
コンサルタントの役目だと思います。

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昨夜は、家族四人で、銀婚式と私の誕生日のお祝いディナー
56誕生日 銀婚式2


私は、結婚記念日を迎える数日前まで、「銀婚式」の意識がなく、やばかったのですが(笑)、長女は、1年前から気づいていて、今回のために、色々プランを練ってくれていたそうです。

嬉しいですね。

これが、娘二人からのメッセージカード。
56誕生日 銀婚式ぼかし
逆に、娘たちが我が家に生まれてきてくれたことに感謝です。
それから、結婚以来25年間、一度も夫婦喧嘩をしたことがないのは、ほんとです。(*^^)v

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下記の問合せを頂きました。
****************** 
現在、マンション管理組合で管理会社との減額交渉、および他の管理会社を含む委託先再選定といった活動を進めております。減額交渉や他社からの提案はほぼ順調に進んでいるのですが、他社リプレイスの可能性が出てきている中で、委託契約の仕様内容の確認をプロの方にお願いした方が確実ではないかという意見があります。減額幅が大きい他社に変更して、業務の質が落ちることへの不安があるためです。
減額交渉ではなく、それが済んだあとの契約書のチェック&アドバイスを依頼することは可能でしょうか?(チェックというのは、契約内容が「現管理会社の仕様と同等」といいながら、結果的に「同等以下」になってしまった、という事にならないよう、書面で取り交わすべき内容が十分に入っているかのチェックです)またその場合のコンサル費用は、どの程度になるでしょうか?
*******************

この不安、よくわかります。
管理委託費の減額、管理会社の変更は、「出来そうな気がする」のですが、最後、契約を締結する段になって、組合員から、「金額が下がって、サービスは変わらないのか?」土質問されたら、どうなるのでしょうか?

「管理会社に聞いたら、変わらないと言っています」では、証明になりません。

その時になって、自分たちだけで交渉したけれど、結果、費用対効果の検証ができないと言うことがわかります。

この質問に対する私の回答は、次の通りです。

************************

1、契約書のチェック&アドバイス業務について

 引きうけ可能

 ただし、管理会社が通常使用している「管理委託契約書」は、
どのマンションでも適用できるようなアバウトな「標準管理委託契約」
に準拠しており、結果、管理会社の仕事の品質の良し悪しを問うことが、
できにくい内容です。

しかも、新築時には、管理会社側と組合側との交渉がありませんから、
管理会社側有利に作成してあります。

私は、管理組合向けの勉強会を年間で何十回と行いますが、
そこでは、「江戸時代の日米修好通商条約」に例えて、
双方の圧倒的な力関係の差に基づく「不平等契約」なんですよ!
とお話しています。

 従って、その内容の見直し=適正化や品質の固定化を行わずに、
金額交渉や相見積もりを取得している場合は、仮に契約書上で、
元の内容と同じであっても、業務の実施においては、いくらでも手を
抜けます。

 従って、契約書のチェックを行い、形式的に「同等」だと判定する
ことは、可能ですが、だからと言って、管理業務が、実質的に同等
になることは保証いたしかねます。


2、コンサルティグ料金(税抜き)

 以下の通りとなります。
1)新旧の契約書をチェックし、アドバイスレポートを作成する業務
 ・・・〇万円
2)修正文案を作成し、組合に対してアドバイスを行い、管理会社との
  文案修正交渉及び確認を行う業務(1で完結する場合は、不要)
 ・・・契約内容・管理委託項目のボリュームによって、〇~〇万円
  ※管理委託契約書をお送りいただけば、見積りいたします。

上記は、前述のようなアバウトなままの管理委託契約書でも、貴組合が中身を
補正・適正化している場合でも、当方の業務としては、「新旧対比」の業務となり、
大きく変わりませんので、同一金額です。

 もし、新旧の内容や表現は、ほとんど変わらないけれど、
「この項目は、そもそも、管理会社有利になっていますよ」
「品質が確定せず、組合側が不利ですよ」
という評価やアドバイスまで求められる場合は、上記とは別の料金と
なりますので、また、ご連絡ください。


 また、実質的な品質が下がる不安なく管理コストを削減するには、
どうしたら良いか?については、大きく分けると二つの方法がありますので、
もし、従来の管理委託契約を専門家による補正・適正化を行っていない
ままで、今回の交渉・リプレースを進めておられるのであれば、具体的に、
アドバイスいたしますので、また、お知らせくださいね。



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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

春日井の50戸のマンションで大規模修繕工事のコンサル中です。

熊本地震被害の情報や名古屋市内のマンションで構造スリット偽装問題が起きたことを踏まえて、「構造スリット調査」も依頼されています。

まずは、構造スリット位置を図面が拾い出し、1か所1か所マーキングしていきます。

その図面と現地戸を正午するのですが、目視ではなく、千枚通しで刺してみて、幅や深さをはかり、怪しいところは、シーリングをめくり、中を調査します。

また、タイルで隠れているところは、打診して探します。
塗装壁も、もしかしたら、表面の仕上げの奥に隠れているかもしれないので、打診します。

この検査を全数チェックが終わるまで延々と行う訳です。
私と棚橋・黒野・倉田コンサルタント4名で、二人一組になって行っています。

もし、スリット偽装があったら、販売会社・建設会社とのタフな交渉になりますから、相当慎重に行うことが必要なので、集中が必要です。

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今日は、25回目の結婚記念日。
つまり銀婚式です。

娘たちも、おめでとうと言ってくれました。

ところが、今日は、松本の顧問先マンションでの理事会があり、夕方には会社を出て、松本で泊り。

5月1日から管理会社が替わる寸前の引継ぎ点検会議でもあるので、1か月以上前に、理事メンバー・両管理会社と私の4者が空いている日を決めてあったのですが、その日が結婚記念日であることを失念!

私のスケジュールは、グーグルカレンダーで管理しており、会社のスタッフも家族も全員が見ることができるので、4月に入ってから、長女が、「あれ?どうして、この日の夜に予定が入っているの?」と気づいた(笑)

その時は、まだ銀婚式だとは気づいていなかった…(^-^;

今週の金曜日は、私の誕生日なので、いささか苦しい言い訳で、
「一週間の間に、2回も、お祝いの事を考えるのは大変だから、1回で同時にお祝いすればいいじゃん!」
と言ったら、ワイフから
「25年目だから、銀婚式なんだよ。それを忘れるとは、アメリカだったら、離婚だ(笑)」

今日、改めて、カレンダーを見ると、ちゃんと、「繰り返し登録」で、毎年今日が結婚記念日で登録してあり、しかも、親切にも25回目と表記されていた。

正直、例年、仕事に夢中で、当日に気付くことも、少なくなかった結婚記念日(^_^;)
いつの間にか、25年かぁ。

ここ10年は、ベンチャー起業家として、365日仕事。
朝早く、夜遅く、会社に泊まることも多く、家庭内単身赴任状態に近い…(笑)

旅行に行っても、自動車の運転をワイフに任せて、助手席でパソコンを開いて仕事をしている状態。
旅行は楽しいけど、仕事がそれ以上に楽しいので、やめられない・・・。

そんな状態を知っている人は、私の成功は、「よくできた奥様のおかげ」と口を揃えて言います(笑)

ここまで来れたのは、仲間の存在が大きいのはもちろんですが、間違いなく、ワイフの理解や支え、娘たちの笑顔のおかげ。

改めて、「ありがとう」
そして、これからもよろしくね!

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この4月1日で、電力自由化から1年経ちました。

2017年3月31日時点で電力会社を切り替えた世帯数は、どれくらいあったでしょうか?

全国では、約343万世帯、切り替え率は5.48%。

エリア別に見ると、最も切り替え率が高いのは東京電力管内の「7.90%」、次いで関西電力管内の「7.17%」。3番目が北海道電力管内の「5.96%」

中部電力は、第4位で「3.88%」
つまり全国では、20世帯に1世帯が切り替えた計算。
鳴り物入りでスタートした電力自由化ですが、まだまだ「普通」にはなっていませんね。
マンションの共用部における切替は、恐らく、この平均値より下でしょう。
私の課題の一つは、この分野でお得なメニューを見つけること。
頑張ります!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日の日曜は、勉強会も、コンサルティグも、顧問業務もありません。

何も入っていない日曜日って、「珍しい」と言うより、自分の記憶にないので、パソコンのスケジュール表で過去に遡ってみると、最近で、何もなかった週末は、大晦日・元旦を除くと、12月24日土曜日。

さすがにクリスマスイブは、何もない(笑)
つまり、4か月ぶり。

日曜日に限って遡ると10月9日の日曜日。
つまり、半年以上前です。

で、次に、今後の予定を見ると、GWを含めても、丸1日何もない土日は7月6日。
つまり、2か月半先と言うことになります。

こんなスケジュールになるほど、沢山のマンションからの依頼があることに感謝。
子供が大きくなって、土日に家族と過ごす必要性がなくなっている状況に感謝。

そもそも、わが社には定休日はありません。
始業時刻も終業時刻もありません。

残業という概念はなく、仕事は好きなだけして良い。(笑)

ちなみに、休暇も、好きなだけ取って良いことになっています。

ただ、私が、仕事が楽しくて仕方ないので、世間でいうところの「仕事(オン)と「オフ」という概念がなく、「仕事=オフ」状態なので、「仕事を休む=楽しみを中断する」ことをしないだけです。

ということで、今日は、自宅でパソコンに向かっていますが、これから、マッサージを受けに行ってきます!(^^)/

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40歳デビュー

この記事を読んで、勇気と感動をもらいました。
チャレンジする素晴らしさ。
諦めなければ夢はかなう。

東大医学部に合格するのは、恐らく天才の域の人でしょうが、38歳での合格は、感動します。
その上、野球部に入ることへの努力のすさまじさは、想像を超えます。

自分も、もっともっとチャレンジできる!と痛感しました。
ありがとうございます!

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昨夜は、顧問契約が6年目の岐阜市にある約25戸のマンションで理事会でした。

当時は、管理会社の対応が「やらない、遅い」の連続で、不満が大きく、加えて、修繕積立金の大幅値上げも必要な状況でした。

そして、すぐ隣のマンションで、当社のコンサルティグにより、年間数百万円のコストダウンができ、長年の様々な管理問題も解決できたことが口コミで伝わり、当社に面談の依頼。

マンションに赴いての最初の面談は、住民の方のお部屋に理事と有志の方が集まっておられ、お菓子やお茶が出されると言う状況。

コンサルティングが始まっても、毎回、部屋での実施。議案の検討が終わっても、世間話が続き、遅くまでお邪魔していたことを思い出します。

管理改善で、管理会社が変わり、通常顧問が始まってから、理事会開催は、四半期に1度程度で、特にテーマがなければ開催しないと言う方針でしたが、結果としては、1階梁下の排水管の勾配不良が見つかったり、張り替えたばかりの長尺シート下から水が染み出したり、駐車場の抽選方法や空き問題があったりして、その頻度以上の開催回数。

管理会社の提案のうち、優れたものは採用し、あるいは顧問として査定や相見積もりを行い、解決をしていきました。

「小さいマンションだから、何もない」のではなく、問題が生じれば、皆さんと一緒に解決し、なければ、課題を設定して、改善をはかると言う6年間でした。

25戸程度の小規模マンションで、4名の役員が半数交代なので、私が顧問を拝命してから、半数の方と理事会でお会いしてきました。

間もなく、定期総会で、顧問契約の更新議案があります。
理事長に、「顧問契約の継続はどうしますか?」と尋ねたら、
「今年も更新議案を出してくださいね」と言われました。

ありがとうございます。

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昨夜は、3月にコンサルティング契約を結んだ岐阜市内の約60戸のマンションで、理事長・修繕委員長、私・棚橋コンサルタント、管理会社担当者との初面談でした。

このマンションとの出会いは、昨年の10月。
当社主催の大規模修繕工事見学会に修繕委員長が参加されたことがきかっけです。

築13年で、大規模修繕工事時期を迎え、修繕委員会を起ち上げ、管理会社のサポートの元、進めていくと言うスタイルの中で、情報収集にお越しになられました。

当時、管理会社から提案されたコースは下記の三つがあり、
・責任施工方式
・設計監理方式
・管理会社主導方式
更に、管理会社主導方式には、二コースあり、
①管理会社紹介の建設会社に発注する。
②管理会社の紹介以外の会社に発注する。
と言うもの。

①と②の違いは、管理会社紹介の建設会社に決まるコースの方が、管理会社に支払うコンサル料が低いと言うもの。つまり、建設会社から紹介料が支払われると言うことです。

ある意味、正直ですが、その紹介料がいくらかは明示がないとのことなので、微妙な話です(苦笑)

一方、新築後、間もなく生じた建物不具合の解消がなされておらず、販売会社の子会社である管理会社を通じて、販売・施工会社への申し入れを行っていたのですが、その進展がはかばかしくない。

そんな状況で、修繕委員長が当社の大規模修繕工事見学会に参加され、情報収集。

自分たちの知識を上げ、賢く進めるために、修繕委員や住民向けの勉強会を開催しましょう!と言うことになりました。

従って、当社とのコンサルティングの営業要素はなかったのですが、結果、管理会社主導方式を止めて、当社とのコンサルティング契約に路線変更になった次第です。

そんな経緯があったので、管理会社のそれまでの努力に敬意を払い、これから大規模修繕工事に協力いただくための会合を持ったと言う訳です。

フロント担当者とは面識はありませんでしたが、幸運にも、以前の違う管理会社勤務時代から、私の事を知っていて、当社の考え方に対する理解があり、終始和やかな会談となり、住民さんも安心されたことと思います。

これから、まずは2年間のコンサルティング契約で、このマンションに住む人に幸せになっていただきます!

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昨夜は、福島先生のリーダーシップマスター講座が開催され、約30名の参加がありました。
これから4か月間、一緒に学びます。

福島先生の講義は、何度聞いても、新たな気づきがあります。
正確に言うと、毎回、同じことを聞いて、そのたびに決意し、「生き方」「あり方」を自分に問うのですが、日々の暮らしの中で、時に忘れてしまうことがあります。

だから、「忘れない努力」を忘れない!を自分の口癖にしていますし、この努力こそが、コンサルティングの質の向上につながります。

コンサルティングには、その専門分野の知識やノウハウが必要ですが、クライアントは千差万別で、生じている問題も千差万別。

一定の成果を上げるところまでは、誰でも、学びと訓練でたどり着けますが、誰でもたどり着けるレベルでいる限り、品質の向上は望めません。従って、競争相手も多いと言うことです。

では、どうすれば、お客様から、自分が選ばれるか?
実は、とてもシンプルな法則があります。

それは、「常に日本一品質の高いコンサルティングを提供すると決めること」

それを常に意識すれば、
日々の過ごし方が変わります。
努力の質も密度も変わります。
使う言葉が変わります。
人との接し方が変わります。
付き合う相手が自然に変わります。

問題が起きた時「日本一のコンサルタントなら、どう解決するか?」を考えます
ライバルは、他人ではなく、昨日の自分です。

目指すは、顧客の幸せです。

顧客の幸せに比例して「感謝と報酬」が生まれます。

だから、失敗しても、落ち込むことは、なくなります。
それは、日本一になるための課題だからです。

昨夜の講座で、改めて、このことを強く心に刻みました。

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昨年に続いて、福島先生のリーダーシップマスタープログラム研修in名古屋が始まります。
今回は、前回より受講者が増え、約30名。

私は2回連続での受講。

前回受講時の最も強い感想は、「企業理念」の大切さ。

リーダーシップは、個人の資質だけではなく、まず、「理念」があり、その理念の実現のための構成員の誰もが軸を通すことで、組織の役職に関係なく、リーダーシップを発揮することができます。

従って、トップの役割は「理念で動く会社にすること」

前回の講義で「こうしたい!」と感じたことのうち、まだまだ、できていないことがありますから、そのおさらいもあります。

また今回は、MAKSの棚橋コンサルタントも参加し、学んでくれますので、一緒に「こうしたい」をブラッシュアップできるでしょう。

今から約3か月、個人としても組織としても、成長を目指します。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.75

■私の好きな言葉■ 
やってない人ほど「やっている」と言い、やっている人ほど「やってない」と言う

、こんにちは。

私がアマゾンキンドルで出版した本
は、2冊あります。

マンション管理を劇的に改善する5つの法則

マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則


2013年の発売。

どちらも、アマゾン電子書籍の建築
部門で、国内売れ筋ランキング第1位
を取ったことがあります。

何せ、相当ニッチな分野ですから、
ライバルが少なく、大した販売部数で
なくても、国内1位が取れた訳です。

だから、
「夢の印税生活」ではありませんからね(笑)

ただし、この本を読んだ方から問い合
わせを頂いたり、当社の事を知った後
に読んで、信頼が増して、コンサルテ
ィングの依頼に至ったと言うケース
もありますから、「印税」以上の効果
があります。

中身は、
一般論
実際に起きた怖い事例
解決の考え方

このうち、
「実際に起きた怖い事例」は、
毎年増え続け、それを解決して、どんどん
ノウハウが貯まります。

当然、それに従い、「解決の考え方」
もバリエーションが増えます。

その結果、より多くの人の悩みに答える
ことができるようになります。

電子書籍ゆえに、更新、即販売できるので
すが、「修正・加筆する」と言う時間と
その校正、そこから、それを電子書籍とし
てネット上にアップする手間がかかります。

一方、次々に新しいマンションから
依頼が来て、更に新しい事例が生まれる。

結局、改訂版が先延ばしになる(苦笑)

が、新しいスタッフが入り、手が増えて
ようやく電子書籍の改訂版をアップする
ことができました。

アマゾンキンドル電子書籍は、今は、パソ
コン用の無料閲覧専用ソフトが出ている
ので、是非、ダウンロードしてみてください。

ちなみに、私の著書は、社会啓発ブックな
ので、わずか100円程度で発売してます
からね!

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Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「再生可能エネルギー発電促進賦課金」とは、太陽光発電や風力発電など自然現象を利用し、「資源の枯渇を気にせず使える」=「再生可能な」発電のことです。

このエネルギーを普及させるために、国民全体で金銭的な負担を行い、高い単価で電力会社が買い取ることができるようにしています。

特に太陽光発電は、毎年次々に作られており、この負担も大きくなっています。

具体的には、電力消費量に比例して負担することになっており、中部電力の場合、今月までは2.25円/kWhの上乗せでしたが、来月からは、17%増の2.64円/kWとなります。

これは、電気料金単価の10%を超えていますから、例えば、今月の電気代が1万円の人は、自分が使った電気代は9千円で、千円は、再生可能エネルギーの買取りのために支払っていることになります。

大きいですよね。

従って、マンションの共用部の省エネ化で、LED化する際には、電気料金単価だけではなく、この賦課金も加味すると、償却年数が短くなります。

また、良く忘れるのが、「基本料金」

マンションの電灯契約で、最も電気を使うのは、夜。
それが下がると言うことは、基本契約容量を下げることにつながります。

消費電力を下げることは、省エネですが、その効果以上に、省マネーになると言えますね。

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昨日、
「中古マンション(100戸規模)の購入を考えているが、機械式駐車場がたくさんあり、将来、修繕積立金が大幅に値上げになるのでは?と言う心配があるので、購入しても大丈夫かどうかアドバイスして欲しい」と言う相談がありました。

既に申込金も支払っており、ご自分が購入される予定のマンションについて、総会資料、管理規約、管理委託契約、長期修繕計画を持っておられ、すぐに結論を出したいと言うので、その日のうちに、当社に来ていだくことにしました。

普段は、資料を預かり、診断書を書くのですが、急ぎとのことで、1時間の有料相談。

申込金まで支払ってあるので、不動産仲介会社が揃えた資料は、完璧!

まずは15分間程度時間を頂き、その間は、私の本を読んでいただいて、集中して、メモを取り、分析。

 その結果わかったことは、
1、 長期修繕計画は、数量・単価入りで、精緻に作成
2、 12年周期での大規模修繕工事で、金額は、妥当なレベル。
3、 機械式駐車場の全面リニューアル費は見てあるが、途中の修繕費は少な目
4、 機械式駐車場の資料料は1500円~2500円くらいで、その全額が管理費会計に繰入れ
5、 管理費余剰金は、赤黒トントンに近い
6、 管理委託費は、相当に割高
7、 修繕積立金は、今後、3倍以上に値上げだが、一時金はなし
8、 総会議事録を読むと、センス良く熱心な質問をされている方もいる

 分析としては、機械式駐車場の使用料が、最初から、何割か、修繕積立金に充当されているのであれば、良いのですが、それがないため、将来、機械式駐車場利用者の減少、予測よりも多額の修繕費がかかると、修繕積立金は、計画よりも値上げが生じる可能性があります。

 実際、近隣には月ぎめ駐車場があるので、機械式駐車場が面倒な人は、高くても移る可能性があり、多数の機械式駐車場を持っているゆえのリスクはあります。

 ただし、他のマンションと同様に、管理費会計は管理会社の収入確保に寄与している一方、修繕積立金は、段階的値上げとなっている構造は同じなので、このマンションだけが、著しく修繕積立金の値上げリスクが高いとまでは言えません。

 逆に、この管理会社を見ると、管理委託契約が3階建てになっていて、引き下げ余力があります。

 このアドバイスの途中で、「実は、25程度の小規模なマンションも購入候補に挙がっているのですが…」と言う相談。

 「小さいと、管理費が割高と聞くが、どちらが良いでしょうか?」と言う質問も。

 この質問も、具体的に各種資料がないと、比較ができないことをお伝えしましたが、一般論をお話ししただけで、いくつかの疑問は解けたようでした。

 最後は、「これで安心して購入できます」とのこと。

 「購入されて、理事が回ってきたら、今度は、マンション管理の事をご相談くださいね!
 そしたら、その後の財政を大きく改善するアドバイスを差し上げます」とお話ししました。

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たまに、日本ブログ村のランキングを覗き、他のブロガーの記事を読みます。

久しぶりに、見たら、私のブログが1位。

全国ランキングですから、「日本1」と言うことになります。

この分野自体がニッチなので、わずかな人気でも1位になるのですが(笑)、とにかく、良いと感じて、ランキングボタンをクリックしてくれる人が、複数おられると言うことですから、感謝です。

毎日書き続けると決めたのは、ホンモノを目指すと宣言した日からです。

それが3000日を超えましたが、まだまだ、ホンモノを目指す途上です。

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昨夜は、マンション管理相談センターの認定コンサルタント及び研修生向けの月例の実践研修。
設備勉強会2

テーマは、「管理会社との交渉に役立つ設備の知識」

講師は、コンサルタントとしてお仕事をされているわけではないので、名前は書けませんが、建設会社の機械設備工事の担当で40年過ごした専門家で、設備工事の見積もり作成、現場管理、取り決め業務、営繕等を手掛け、資格も、その道のプロが持っているであろうほとんどを持ち、さらには、宅建も。

つまり、法規、理論、現場まで精通。

この方との出会いは、1年以上前ですが、ご自身のマンションの大規模修繕工事を数年以内に控え、当社主催の大規模修繕工事見学会に参加。その後、私のセミナーにも参加。

そして、現在は、そのマンションの大規模修繕工事の成功に向けた準備のために、私がアドバイスを行っているところで、逆に、私に別のマンションから相談があった設備の問題について、アドバイスを頂くことも。

その驚くほどの知識に助けられたリ、ご自分のマンションで設備の不具合が起き、ボランティアで管理会社との交渉の先頭に立ち、無償で補修をさせた話などを聞き、ぜひ、MAKSメンバーのために、話をして欲しいと依頼しました。

講義の参加者向けのプロフィールを書いていただきましたが、その中の「勉強会講師を引き受けた理由は、次の通り。

1、人にわかりやすく教えることが好き(同時に自分にも勉強になるから)
会社でも建築担当を相手に設備の講師をしていました。

2、馬渕さんの志に感銘をうけたことです。

3、デベロッパーや管理会社への憤りからです。

また、受講者に対するメッセージも、次の通り、いただきました。

・マンション管理会社の力不足で起きている問題を管理士のみなさんで解決に導いて、マンション住人を救ってもらいたい。
・興味がわくように実例を交えてお話をします。
・講習で1個でも他人を説得できる内容を見つけてください。
・後はその数を増やすだけで自信がつき、あなたは変われます。

その講義の内容は、管理会社や専門業者が、「これが普通ですよ」「他でもこうですよ」と言う提案を見事に論破し、ご自分がお持ちの検査機材で実際に調査して、管理会社の提案をひっくり返し、無用な工事を阻止したり、無償で新築時からの不具合を直させたりした実例が満載!

解説用にと、実物もお持ちいただきました。
設備勉強会

いくつかは、以前から聞いていましたが、まさに「目からウロコ」で、私を始め、受講者12名全員の満足感は、非常に高いモノでした。

こういう「ホンモノ」の人物と出会え、縁が深くなることが、この上ない喜びですし、また、ぜひ、お願いして、第2弾をお聞きしたいと思いました。

マンション管理相談センターのメンバー向けに、これから毎月、こうした実践研修を行いますが、次回は、多治見にまで行って、タイルの研修をしてきます(^^)/

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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今日は、一宮市と岐阜市で、それぞれ20戸未満のマンションの共用部電力削減のための工事でした。

これは、恐らく、マンション管理相談センターのコンサルタントを含め、日本でも少しの人しか知らない裏技の工事(笑)

しかし、違法で脱法でもありません。
形式上は、既に、情報は公開されていませんが、電力会社の公認の方法です。

机上の理論や試算は、活躍できるマンション管理コンサルタント養成塾で教えていますが、実際の工事も見て、工事の際の注意点も頭に入れておくと良いので、棚橋コンサルタントと黒野コンサルタントも同行。
下記が工事の様子やエレベーター停止の注意書き。
電気代削減3 電気代削減2 電気代削減1

現物を見ると、「何故、電気を送る配電線は3本あるのか?」という素朴な疑問も出てきて、「そうかぁ、そこから疑問が沸くんだ」と、新鮮な驚きもあり、今後の養成塾の講義に活かそうと思いましたね。

私は、法学部の出身で、いわゆる「文系・事務系」の人間ですが、電力会社で電気を学び、住宅コンサルタントとして10年、マンション大規模修繕コンサルタントとして10年のキャリアがあって、「理系・技術系」の知識と経験を積んできました。

「文系・事務系」がほとんどのマンション管理士でも、正しく学べば、「理系・技術系」脳を作ることはできることを証明してます(笑)

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.74

■私の好きな言葉■ 
いかなる失敗も人生の中では糧にしかならない

こんにちは。

今後2~3年で、大規模修繕工事コン
サルティングが10棟以上、予定され
ています。

規模は10戸台から100戸を超え
るものまであります。

当社のコンサルティグの特徴は、
「国土交通省が示した12年周期での工事ありき」
を前提に考えないことで、逆に、
いつまで着工を延ばすことができるか?
を徹底的に考えること。

そのために重要なのが、
「建物劣化調査・診断」
であり、更に、その事前準備としての
「各戸アンケート」です。

このアンケートは、サンプル化してい
ますが、マンションによって形状・
設備・仕上げが違うので、そのマンシ
ョン用にカスタマイズします。

設問は、ベランダ状況、室内の漏水や
給排水の様子、共有部出来になる箇所
グレードアップの要望など多岐に渡
るので、ページ数は、A4サイズで
6ページ程度になります。

私がこの仕事を開始した初期は、
コンサルティング先マンションの
戸数は、30戸以下が多かったので
エクセルへの入力もそれほど大き
な負担ではありませんでした。

しかし、段々とマンションの規模が
大きくなると、この入力が大変!

入力をスタッフに任せて、いざ私が
分析するとなったら、
「あれ?こんな結果になるはずがないんだけど…」
というようなこともありました。

そして、今後も、50戸を超えるマン
ションがいくつも控えていることか
ら、アンケート集計表をシステマチッ
クに改良することを検討し始めました。

昨夜が、その第1回目の検討会議。

元金融マンで、統計や分析に強い
棚橋コンサルタントと「活躍できる
マンション管理コンサルタント養成
塾」の2期生で、IT系企業のシステ
ムエンジニアのKさん(現役なので
名前は伏せています)と私がメンバーです。

毎回同じアンケートで、戸数が増える
だけというものではなく、設問も変わ
るし、集計の単位も変わるアンケート
ですから、一筋縄では行きません。

議論の末に、
「GW中に、集中してやるか?」
というノリ(笑)

当社が目指すのは、日本一のマンショ
ン管理コンサルタント集団ですから
コンサルタントがコンサルティング
に集中できる時間を生み出すために
こうした業務の効率化・高度化も大切です。

MAKSには、多彩で経験豊富なキャ
リアの持ち主が多数いますので、今後
もチームを組んで、常にコンサルティ
ングの品質向上にチャレンジしてい
きます。

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れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「ドリプラ」=「ドリームプランプレゼンテーション」とは、夢を語り、支援者を集めるイベントです。

語る時間は10分間。

映像と音楽を効果的に使い、夢をあきらめない理由と、その夢が実現した時に実現できる社会的価値を感じてもらいます。

それに感動したり、共感する人が、支援者となってくれます。

訳が分からない人も、このイベントに来てくれると、そのすごさがわかりますので、「とにかく、来て!」と誘います(笑)

昨夜、今年のドリプラ名古屋のプレゼンター7名の発表がありました。
これから半年間で、10分間のプレゼンテーションを作り上げ、9月9日(土)にイベントがあります。

また、5月6日(土)には、学生ドリプラ名古屋があります。

是非、どちらも参加してください。
とにかく、来たら、「来てよかった!」と思えますから!(^^)/

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土曜日に、岐阜で建物調査を行ったのに引続き、日曜は、名古屋市内で、建物調査。

黒野コンサルタントは、二日連続で、私と一緒です。

前者は築14年目の大規模修繕工事前の劣化調査ですが、今回は、長期修繕計画作成のための調査であり、その工程のなかで、構造スリットや不具合も調査します。

また、住民を同行しての建物ツアー的な行程は、両日とも同じですが、築5年目だと、目立った劣化はなく、新築時にひと手間かけた長寿命施工等を示して、安易に12年周期の大規模修繕工事話に乗ってはいけないですよ!と解説したり、「ここにこんな症状が出たら、注意信号ですよ!」と教えながら、回ります。

構造スリットの調査は、住民のツアーとは別にmMAKSから、平山コンサルタントと倉田コンサルタントが参加して、まずは、専門家からレクチャーを受け、学んだあとは、実際に、自分でやってみて、スキルを高めてくれています。

住民ツアーでは、屋上に上がった際に、初めて!と言う人もいて、しばし記念撮影タイム!
屋上調査

その後、いくつかのベランダも拝見し、竣工図との仕様や数量の照合も行います。
この建物は、メンテナンス性を考えた「技」が多くあり、感心しましたね。

1か月程度を目安に、報告書をまとめ、長期修繕計画の基礎資料を作成します。


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昨日は、岐阜市内で、第1回目の大規模修繕工事を控えた築14年目、約30戸のマンションの建物調査でした。

MAKSのコンサルタントは、私以外に、棚橋コンサルタントと黒野コンサルタント。
塗装、防水、シーリングの専門メーカー調査員、施工調査員。
更に、今回、MAKSに、新たに「マンションを知り尽くした一級建築士」が加わり、
調査員は総勢8名。

専門調査員は、現行の塗膜の上から塗装を塗ることができるかどうかを判定する塗膜付着力試験、コンクリ―トの中性化を調べる試験、シーリングの劣化を調べるシーリングダンベル物性試験等を行います。

全組員に呼びかけ、建物ツアーを行いながら、劣化状況や修繕の方法などを解説するのは、コンサルタントの役目。

今までは、全て私がやってきましたが、今回は、黒野コンサルタントが初めて解説員の役を務め、私がフォロー。

黒野コンサルタントは、既に、このような調査に3回参加し、私の解説の様子を見ていますし、前日は、予習をして臨んでくれましたので、ミッション達成!

これは、屋上での解説の様子。
屋上

これは、コンクリート中性化試験の様子。
中性化試験

建物調査のポイントは、
1、 建物の現状を知ること。図面に書いてある仕様と現地が合っているか?
2、 大規模修繕工事の入札を行うための壁やシーリングの数量調査。
3、 タイルの浮きやクラックの程度と数量。
4、 改修する場合に、どのような材料を使うかを常に意識して見ること。
5、 ただし、大規模修繕工事ありきで、悪い箇所を探さない。
6、 予想以上にお金がかかりそうな入り組んだ箇所や形状はないか?
7、 足場をかけるときに、支障となる箇所はないか?
8、 多少の工夫で、住まい心地を改善できそうな個所はないか?
9、 住民アンケートで出てきた不具合個所のチェック
10、 各戸の室内にあっては、不具合個所が共有部に関連するところか、専有部の責任範囲か?

このように挙げていけば、いくつもチェックポイントが出てきます。
また、マンションによっても、違います。

チェックリストがあって、それに従って見て行けば、漏れがないと言うものでもありませんが、目的や見る手法は、きちんと押さえ、後は、現地の状況次第でしょう。

また、今回、新築マンションの設計も多数手掛けている一級建築士が加わったことで、竣工図面を見た上で、「このあたりがウイークポイントじゃないかな?」と言う事前の指摘もあり、新たな知見で臨んでいます。

9時から調査が始まり、終わったのは、午後4時近く。

その後、調査員が集まり、調査の所感、補修時期や方法への提言と意見交換を行います。

例えば、塗装の劣化は進んでいるが、タイルの状況は良好など、工事時期の判断が異なる現象もあります。

専門調査員の意見をすべて総合して、100ページ超の報告書をまとめるには、1か月以上かかります。

報告書を提出するだけではなく、パソコンから写真を写し出しながら説明するのも、コンサルタントの役目です。

マンションにとって、一番良い選択は何か?を常に考えるのが、MAKSコンサルタントの姿勢です。

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