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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.73

■私の好きな言葉■ 
他人を変えるには、自分を変える

こんにちは。

先日、名古屋市内の80戸規模のマン
ションで、臨時総会が開催され、
「大規模修繕工事コンサルティング契約」
が途中解除されました。

と言っても、これ、当社との契約の事
ではありません。

ある設計事務所との契約が解除され、
当社との大規模修繕工事コンサルティ
ング契約が承認されたと言う話です。

この設計事務所は、大規模修繕工事の
設計監理を手掛ける大手で、本社は東京。

その名古屋支店との契約を解除しての
当社との契約です。

解約金を支払っても解約し、当方と
契約をしたという事件(?)が起き
てしまいました。

今回の経緯を簡単に言うと、以前、紹
介した週間ダイヤモンドの記事
「大規模修繕工事ビジネスの闇」
に類似しており、無防備な管理組合
の弱点の上に、設計事務所・管理会社
が手を結び、相当高額な価格で契約を
結ぶ寸前でした。

形式上は、5社の入札。
最安値は、管理会社のグループ会社。

しかし、管理会社は、総合下請け会社
を抱えており、それ以外の4社は、
すべて、その管理会社の下請会社クラス。

公正な競争をしたら、管理会社のグル
ープ会社が最も高くなります。

しかし、組合側は、管理会社への信頼
が先に来て、それに気づかず、
「入札しても、管理会社のグループ
会社が一番安くて、良かった」
と喜ぶ人も・・・(^_^;)

ポイントは、屋上の防水が、特定メー
カーの特定工法の縛りがあったこと。

これにより、管理会社のグループ会社
が、最安値を示せるようになっています。

それを含めて、一部、過剰な仕様もある。

当社の査定では、その最低価格から、
2割以上安くなると試算したので、
ざっくりウン千万円を、管理会社・
設計事務所・工事会社で、折版できる
構図になります。

ちなみに、当社は、この相談を受けた
時、「横取り営業」は一切していません。

勉強会をして、
業界の構図を教えて、
その特定工法・製品を採用することで
起きる意味を教えて、
「もっと、住民が賢くならなないと!」
を啓発しただけ。

これに対して、組合からの依頼は、
最初は、当社の推薦する業者に改めて
見積りを出してもらい、現在の再安値
から下がった金額の差額の半分を謝礼
で支払うと言うもの。

そんな口利き商売は、コンサルタント
としてあるまじきだし、仮に、それで
決まった工事会社は、結局、設計事務
所や管理会社に、いじめられたり、
たかられることになり、工事の品質も
悪くなるので、お断りしました。

それでも、何とか助けて欲しいと言わ
れたので、理事会向けの勉強会に続い
て、今度は、住民向けの勉強会を開催。

そこでも当方へのサポートを求める声
が大きかったことから、次の手段とし
て、私が組合顧問に就任し、修繕委員
会に参加して、工事契約のチェックや、
工事が始まってからの追加工事の牽制
とか、設計事務所と工事会社の
「仲良し」
から生じる検査の甘さを監視すること
が、精一杯でしょう!と回答。

結果は・・・

改めて理事会が、設計事務所と話し合
ったが、疑念を払しょくできず、設計
監理契約を解約し、当社との契約に向
けて動き出したいと言う連絡を頂きました。

これ、住民にとっては、相当センセー
ショナルな話で、簡単に受け入られる
ものではないでしょう。

そこで、次は、理事会メンバーが、
当社の大規模修繕工事コンサル先で、
かつ、顧問業務も行っているマンショ
ンの修繕委員長と面談し、その評価を
持って、臨時総会開催の判断を行って
いただことになりました。

で、その面談をアレンジ。

私は、その面談に同席はしません。

その結果は、A評価。


管理適正化コンサルティング付顧問契
約も同時に締結することを決定。

そして臨時総会。

普段より、参加者が多いと言う情報。

そういう時は、「一言いいたい!」
と言う人が多い!(笑)

「これは紛糾するぞ!」
「また、経験値が増えるぞ!」
と内心ワクワクしていたのですが、
満場一致で議案が承認されてしまいました。

結局、大規模修繕工事のコンサルティ
ングは、建築だけのプロより、管理を
含めた管理組合全体のサポートを行う
プロを選ぶことが正解だと言う判断を
されたと言うことですね。

これ、建築・管理業界にとって、
衝撃的な事件だと思います。

ただし、契約はスタートです。

選んで良かったと感じてもらえるには、
一層の努力が必要です。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
    E-mail m-info@mankan-sc.com
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