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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.73

■私の好きな言葉■ 
他人を変えるには、自分を変える

こんにちは。

先日、名古屋市内の80戸規模のマン
ションで、臨時総会が開催され、
「大規模修繕工事コンサルティング契約」
が途中解除されました。

と言っても、これ、当社との契約の事
ではありません。

ある設計事務所との契約が解除され、
当社との大規模修繕工事コンサルティ
ング契約が承認されたと言う話です。

この設計事務所は、大規模修繕工事の
設計監理を手掛ける大手で、本社は東京。

その名古屋支店との契約を解除しての
当社との契約です。

解約金を支払っても解約し、当方と
契約をしたという事件(?)が起き
てしまいました。

今回の経緯を簡単に言うと、以前、紹
介した週間ダイヤモンドの記事
「大規模修繕工事ビジネスの闇」
に類似しており、無防備な管理組合
の弱点の上に、設計事務所・管理会社
が手を結び、相当高額な価格で契約を
結ぶ寸前でした。

形式上は、5社の入札。
最安値は、管理会社のグループ会社。

しかし、管理会社は、総合下請け会社
を抱えており、それ以外の4社は、
すべて、その管理会社の下請会社クラス。

公正な競争をしたら、管理会社のグル
ープ会社が最も高くなります。

しかし、組合側は、管理会社への信頼
が先に来て、それに気づかず、
「入札しても、管理会社のグループ
会社が一番安くて、良かった」
と喜ぶ人も・・・(^_^;)

ポイントは、屋上の防水が、特定メー
カーの特定工法の縛りがあったこと。

これにより、管理会社のグループ会社
が、最安値を示せるようになっています。

それを含めて、一部、過剰な仕様もある。

当社の査定では、その最低価格から、
2割以上安くなると試算したので、
ざっくりウン千万円を、管理会社・
設計事務所・工事会社で、折版できる
構図になります。

ちなみに、当社は、この相談を受けた
時、「横取り営業」は一切していません。

勉強会をして、
業界の構図を教えて、
その特定工法・製品を採用することで
起きる意味を教えて、
「もっと、住民が賢くならなないと!」
を啓発しただけ。

これに対して、組合からの依頼は、
最初は、当社の推薦する業者に改めて
見積りを出してもらい、現在の再安値
から下がった金額の差額の半分を謝礼
で支払うと言うもの。

そんな口利き商売は、コンサルタント
としてあるまじきだし、仮に、それで
決まった工事会社は、結局、設計事務
所や管理会社に、いじめられたり、
たかられることになり、工事の品質も
悪くなるので、お断りしました。

それでも、何とか助けて欲しいと言わ
れたので、理事会向けの勉強会に続い
て、今度は、住民向けの勉強会を開催。

そこでも当方へのサポートを求める声
が大きかったことから、次の手段とし
て、私が組合顧問に就任し、修繕委員
会に参加して、工事契約のチェックや、
工事が始まってからの追加工事の牽制
とか、設計事務所と工事会社の
「仲良し」
から生じる検査の甘さを監視すること
が、精一杯でしょう!と回答。

結果は・・・

改めて理事会が、設計事務所と話し合
ったが、疑念を払しょくできず、設計
監理契約を解約し、当社との契約に向
けて動き出したいと言う連絡を頂きました。

これ、住民にとっては、相当センセー
ショナルな話で、簡単に受け入られる
ものではないでしょう。

そこで、次は、理事会メンバーが、
当社の大規模修繕工事コンサル先で、
かつ、顧問業務も行っているマンショ
ンの修繕委員長と面談し、その評価を
持って、臨時総会開催の判断を行って
いただことになりました。

で、その面談をアレンジ。

私は、その面談に同席はしません。

その結果は、A評価。


管理適正化コンサルティング付顧問契
約も同時に締結することを決定。

そして臨時総会。

普段より、参加者が多いと言う情報。

そういう時は、「一言いいたい!」
と言う人が多い!(笑)

「これは紛糾するぞ!」
「また、経験値が増えるぞ!」
と内心ワクワクしていたのですが、
満場一致で議案が承認されてしまいました。

結局、大規模修繕工事のコンサルティ
ングは、建築だけのプロより、管理を
含めた管理組合全体のサポートを行う
プロを選ぶことが正解だと言う判断を
されたと言うことですね。

これ、建築・管理業界にとって、
衝撃的な事件だと思います。

ただし、契約はスタートです。

選んで良かったと感じてもらえるには、
一層の努力が必要です。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
    E-mail m-info@mankan-sc.com
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この週末は、岐阜で30戸クラス、名古屋で40戸クラスのマンションの建物調査です。

前者は築14年目、大規模修繕工事のための調査。
後者は築5年目、長期修繕計画作成のためと瑕疵担保確認や構造スリットの調査。

両日とも天気は良さそうで、ありがたい。

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春日井市の50規模マンションで、大規模修繕工事が始まって約3週間。
足場がほぼ組み上がり、今日は、修繕委員と現場代理人とコンサルタントとの定例会議でした。

ますは、工程の確認や仕様材料の確認等。

終了後、コンサルタントによる足場の足元点検を実施。

足場の安全上の検査は、建設会社の仕事で、コンサルの検査は、プロの視点と住民の目線で、生活動線での支障や子供が入り込まないか?等のチェック。

例えば、ここは、ゴミ置き場の足場で、住民が頻繁に通りますから、もし、体がぶつかった時にクッションが効くのかどうか?を考えて、張り直しを指摘したところ。
大規模修繕工事の足場点検1

ここは、いかにも子供が入り込みそうなので、入れないように養生か、もう一本、横渡のパイプを入れるよう指示したところ。
 大規模修繕工事の足場点検2

ここは、専用庭で住人の方が行き来するので、飛び出た鉄の杭の養生や「注意」のサインを貼るように指示した地ころ。
大規模修繕工事の足場点検3

指摘には、方程式はないですが、「考え方」の基礎があります。
自分のコンサル現場だけではなく、歩いていて足場があれば、そんな目で見ることの癖がついていますので、「経験値」は、いくらでも上げることはできますね。

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瑞穂区の築30年を迎える小規模マンションの大規模修繕工事コンサルティングを依頼され、3月から始動しました。

第1回目の大規模修繕工事には関わっていませんが、その時は、管理会社が元請けで、地元の建設会社が工事を請け負っていますから、築年数が経っていても、建物や工事のデータが揃っているだろうと思っていました。

ところが、
1、新築時の竣工図書があると聞いていたが、実際は、設計図で、内容が正確でない。
2、第1回目の大規模修繕工事の竣工図書がない
3、第1回目の大規模修繕工事の見積書はあったが、大項目のみで、仕様・数量が不明
という状態。

これから、住民アンケートを行い、建物調査を行う予定で、その基礎資料を作成する段になり、当初の目論見が外れた状態。

修繕委員会で、第1回目の大規模修繕工事の時の様子を聞きましたが、管理会社にお任せ状態だったようで、記憶は曖昧。
管理室もないので、委員のお宅に、当時の資料が残っていないか聞きましたが、ないとのこと。

十数年前のことですから、仕方ないですね。

さて、どうするか?

図面や過去のデータは、アテにしないと言う前提で、とにかく現況調査を念入りにして、建物の元々の姿と前回大規模修繕工事の内容とを掴むことになります。一般的な調査よりも、相当な手間がかかります。

ただ、朗報もあります。

今回のコンサルティングは、養成塾1期生の佐野コンサルタントがサポートコンサルタントとして、参加するのですが、なんと、彼の事務所は、マンションまで徒歩数分で、工事が始まったら、散歩道として、毎日行けるくらいの距離なので、非常に便利ですし、マンションの皆さんにとっても、心強いでしょう。

先日は、私が佐野コンサルタントの事務所にお邪魔して、今後のコンサルティングスケジュールの打合せ。
瑞穂区役所のすぐ隣で、行政書士事務所の看板を掲げていますが、マンション管理士事務所も併設しています。
佐野さん事務所2

行政書士としては、特に、ブラジルなどの在日外国人への対応に強く、スタッフもポルトガル語やスペイン語が話せて、事務所内の掲示も、御覧の通り!

佐野さん事務所1

今後、もし、マンション管理コンサルティングで、その言語での対応が必要になったら、その面でも心強い!

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仕事が拡大してくると、次々に来る仕事にかまけて、地道な活動がおろそかになったり、思わぬ反対勢力が現れたりします。

自分や仲間がやっていることに自信があるので、多少の軋轢があっても、「誤差」みたいな感覚が頭を出します。

でも、それはダメ。

自分が「まあ、いいか」と思うことが、結果として、組合を不幸にします。

自分を甘やかさない、忙しさを言い訳にしたい…常に、目の前にいる管理組合と組合員の最大の幸せは何か?を考えて、丁寧に仕事をしたいと誓いました。

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昨年夏から大規模修繕工事、管理適正化コンサルティングを受託したマンションの話です。
この二つのコンサルティングを受託すると、その中には「顧問契約」が含まれ、定例理事会にも参加しますし、総会の議案書もチェックします。

総会では、次期の役員議案がありました。

で、輪番表も表記。

ところが、1住戸のみスキップ。

あれ?このマンションは、役員就任について、「現に居住する」と言う縛りはなく、「組合員」が就任と記載してあるのに?

管理会社の説明では、その住戸は、部外オーナのため、実際に役員に就任することは難しいので、あらかじめ、輪番表から外しておいたとのこと。

過去、その輪番表が配布されている訳でもない。

当方からは、
「それは、NGですよ。まずは、原則通りに組合員全員を輪番表に記載し、実際に、その該当住戸が順番に回ってきたときに、現実的な選択として、スキップする等を検討することもありです。」

原則と応用とをきちんと使い分けることが必要ですよ。

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今朝から、突然パソコンがおかしい。
大画面モニターにつなぐと、画面の一部の文字が揺れて、突然、写らなくなると言う事象。
デスクトップに切り替えて調べようとすると、同じく、モニターに映らない。

実は、昨日は、棚橋コンサルタントのパソコン(同型)も、モニターに映らなくなると言う事象が発生していました。

ただ、その原因特定のために、コードを私のパソコンいつないだ時はOKなので、棚橋コンサルタントのパソコンの差込口異常と判断。

今日になって、何故か、それに似た感じ。

何か、ウイルスにやられたか???
せっかく、大画面モニターにして業務効率が格段に上がったのに、画面がブチブチ切れるのでは、逆効果です。

誰か、この時不具合の直し方を知っている人、いませんか?

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この週末は、岐阜の約20戸のマンションで、大規模修繕工事の業者決定と管理会社の変更議案を同時に審議する総会を開催します。

このマンションからの相談は、1年半前。

建物の劣化状況からすると、何年も先延ばしするのは難しい状況。
長期修繕計画がない状況で、将来の財政状況が不透明。
しかも、60年定期借地で、建物解体費用のための積立は、全く足りない。
管理に関しては、新築依頼手つかずで、市場価格よりも割高だが、元々が少額なので、どこまでコストダウンができるかは、不透明。
火災保険は、割高な1年契約を更新している状態。
電気は、節約のために、廊下の照明を間引きしてある状態。

こんなスタートラインで、解決すべき課題が盛りだくさんありました。

そこから、大規模修繕工事、管理委託契約の改善、火災保険や管理経費の見直し、電気契約の変更など、相当なスピード感を持って進めました。

結果は、大規模修繕工事は、概算予算を170万円下回る価格。
定期借地期間60年間の超長期修繕計画を作成。
管理コストは、約28%の削減に成功。
火災保険は、内容を適正にして、5年契約とし、コストダウン。
電気料金は、契約変更で今までと使い方を変えないで、コストダウン

当社(コンサルタント)による議案説明の最初と最後は、この1年の理事会や修繕委員会の皆さんの頑張りへの感謝と称賛です。
今回、管理適正化は、棚橋コンサルタントがプレゼンを担当、大規模修繕工事は私が担当。
黒野コンサルタントがサポートです。

このマンションの新管理体制は7月1日から始まり、大規模修繕工事は9月から始まります。どちらも、コンサルタントとして、次のステージの仕事が始まります。

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一般社団法人マンション管理相談センターでは、認定マンション管理コンサルタントや研修生向けに、毎月、実践研修を行っています。

3月の研修は、「足場」

これは、現場での学びが一番。

また、足場の研修は、組み上げるときと解体するときに大別されますが、今回は、組み上げの現場です。

当社のコンサルティングの現場ですから、私自身は検査を兼ねて行きますので、足場を組む人の話、現場代理人の話、そして、コンサルタントの話を聞くことができます。
足場研修2 足場研修3 足場研修4 足場研修1

マンション管理士の多くは事務系人間ですから、例えば、「足場は、工場で四角く組み立てたものを現場で積み上げていく」と言うイメージを持っていたメンバーもいます。

足場つなぎのアンカーを初めて見る者もいます。

ピロティタイプの駐車場で、その出入り口を空けるために、どれくらいのスパンなら、足場なしで飛ばせるか?も興味深い話です。

とにかく、現場で足場が組み立てられるのをじっと見ていると、足場組立が、案外、時間がかかるものだ、だから、40戸程度のマンションでも、足場組立だけで、2~3週間かかるんだと言うことが実感できます。

こういう研修や現場での実務を積み重ねれば、「このマンションは、足場が組みやすい」とか、「駐車場がそのまま使える」等の設計や共通見積り書の作成、価格査定なども、できるようになります。

次回の研修は、4月。
建設会社の機械設備担当で40年過ごした方が講師です。

実際に、ご自分のマンションで、管理会社の工事提案に対して、専門的見地から、査定や修正を行い、長期修繕計画のいい加減さを指摘し、修正させたと言う実力者。

管理会社がどんな提案をして、それに対して、どのような対処や修正をしたか、実話を聞けます。

マンションの設備は、似たようなものが多いので、管理会社や保守会社が「劣化」で片づけて、組合負担で直そうとした場合に、「待ったをかける」ヒントが見つかるでしょう。

5月には、多治見市まで、タイル製造の見学と研修に行きます。
大規模修繕工事で必ず直面する貼替タイルの色合わせについて、学んできます。

毎月行うこの実践研修で、コンサルタントや研修生は、きっと実力をつけてくれるでしょう!

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ブログ読者の方から、次の質問がありました。

Q:参加者の方の「このマンションは修繕積立金が安い」というお話がございました。
マンションによって異なるとは思いますが、修繕積立金の適正値、というのを、大規模修繕工事よりも前に見積もるにはどのような方法があるでしょうか?
また、国土交通省が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を出しており、住民としてはこれを参考にするしかないのかなぁ、とも思っています(そもそもこれがどの程度参考になるか、よくわからないのですが・・・)。
この辺りについて、よろしければお考えをお聞かせいただけると嬉しく存じます

A:修繕積立金ガイドラインに出ている「修繕積立金の額の目安」は、
①主として区分所有者が自ら居住する住居専用の単棟型のマンションを対象に、
②長期修繕計画作成ガイドライン(平成20年6月国土交通省策定)に概ね沿って作成された長期修繕計画の事例(84 事例)を収集・分析し、
③新築時から30年間に必要な修繕工事費の総額を当該期間で均等に積み立てる方式(均等積立方式)による月額として示したものです。
○事例のばらつきが大きいため、「平均値」とともに、「事例の 3 分の2が包含される幅」をあわせて示すこととしています。

つまり、どのマンションでも通じる方程式ではなく、実際のサンプルから導き出したものです。

しかし、そのマンションが縦長か横長か?外部階段は何か所か?機械式駐車場があるのか?エレベーターは何基か?給水方式は?等で、全く感じ戸数のマンションでも、修繕費が異なります。

また、大規模修繕工事のサイクルが12年なのか15年なのかでも、大きく違います。

収入面では、管理費会計の中から、どの程度を積立金会計にシフトできるのかで、大きく違います。

多くの場合、管理会社が長期修繕計画を立てますが、支出は過大にし、積立金値上げ案を作ります。いざという時、足りないと住民から怒られますから、自然とそう行う傾向があります。

一方、その値上げ案でも追いつかないくらい、修繕費が高い場合は、今度は、「給水管工事は、含まれていないので、調査の上で計上する」なんていう技もあります。

積立金の値上げは、一度に大きく上げるのか?順々に上げて行くのかの選択があります。

とにかく向う30年間の予測は、いくつもの「仮に、こうすれば」の積上げなんですね。
ただ、第1回目の大規模修繕工事を行うと、マンションの屋上やタイルの様子がわかり、実際の工事費がわかるため、それ以降の工事金額の精度が上がります。

こうしたことから、当社では、まずは、建物調査により、大規模修繕工事時期を見極め、そのインターバルを元に、仮の長期修繕計画を立てます。

管理費余剰金においては、管理適正化コンサルティングで、その額を増やし、修繕積立金のオンします。

そして、第1回目の大規模修繕工事の実績を元に、それまで作成してきた計画表を修正し、修繕積立金の妥当性と改定額を提示します。

つまり、当社の業務は、単に「長期修繕計画書を作る」のではなく、「どうしたら修繕積立金を値上げしないで行けるか?の組合財政長期プラン」を導き出す計画書作成なのです。

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■私の好きな言葉■ 
完成しても完璧ではない

こんにちは。

いくつかの自主管理組合の顧問をしています。

十戸台のマンションから、
百戸を超えるマンションまであります。

自主管理マンションの特徴の一つは、
管理会社に頼らず、自分たちでやってき
た!と言う誇りと伝統があることです。

二つ目の特徴は、管理会社と契約していな
いので、管理コストが安い(と思ってい
る)ことです。

この特徴は、プラス面とマイナス面があります。

プラス面は、過去に相当苦労しながら、
理事会や総会運営を行ってきた積み重ね
で、そのマンションに暮らす人の生活感覚
にフィットした組合活動が行われている
ことです。

管理会社のお仕着せ的な規約ではなく、
オリジナリティがあります。

また、過去の貢献者やよく勉強されている
人は、専門家として信頼されていて、本人
も、「いざ鎌倉へ」的な気持ちがあり、
組合活動をバックアップしてくれます。

マイナス面は、組合運営においては、民法
とは異なる区分所有法やマン管法があり
不通の生活感覚とは異なっている面も
あるのですが、そこまでは検証していない
あるいは、「以前、こうやっていた」で、
運営するケースがあることです。

よくある例としては、
理事会で決めることができないことを
理事会で決めて、実行したり、

総会では、あらかじめ議案書に載せた
議案のみ審議できるのですが、報告事項を
議案のように扱ったり、

アンケートで、賛成多数だったから、
総会議決と同じだと扱ったり…。

多くの場合、異議がなければ、問題なく
過ぎ行くのですが、もし、反対する人が、
違法な決定!と裁判に訴えたら、理事長が
善管注意義務違反で、損賠賠償の責任を
追うこともあり得ます。

一生懸命に組合活動を行う役員ほど、
このリスクにさらされるのですから、
怖いのです。

次に、管理コストの安さ。

確かに、管理会社に支払う事務管理費は
不要ですから、純減の要素は大きく、例え
ば、100戸クラスのマンションなら、
毎月十数万円は、安い。

また、消防点検や給水設備点検等、各種
の保守業務も、管理会社の下請の場合は
中間マージンが生じているので、その分も
安い。

仮にトータルして毎月20万円安ければ
10年間で、2400万円も違います。

工事費も、組合が直に発注するので、
管理会社の中間マージンや紹介料は発生
しないことから、割安になるはずです。

この結果、各戸の管理費や修繕積立金は、
同規模のマンションより安くなると言う
大きなメリットがあります。

しかし、当社が実際に、その専門業者との
契約書や業務仕様を点検したら、過剰で、
かつ割高のものが散見されることもあり
ます。

組合の人たちは、「安い」という思い込み
があり、個々の点検契約書や業務仕様書ま
で、読もうとしないですし、恐らく、読ん
でも、それが適切かどうか?市場価格とし
て、妥当か?を判断することは、難しいで
しょう。

実際に、百戸クラスのマンションで、
現行よりも業務品質を強化する仕様に
変えた上で入札を実施したら、消防点検
・給水設備点検・機械警備・エレベータ
―点検の合計で、年間130万円も管理
コストが下がった例もあります。

各種工事も同じです。

点検会社から提案される工事は、個人の生
活で扱うものではないので、他と比較する
ことが難しく、提案の妥当性を判断し、
価格の交渉を行うのは、容易ではありません。

長年付き合っている業者だから…という
のは、頼みやすさという点では、便利です
が、相手は、組合の査定力を知っています
ので、まずは、定価ベースで提案。

「値切り交渉を想定した価格」
を見抜くのは、簡単ではないですね。

一般工事も同じです。

あるマンションでは、組合が地元の名の知
れた電気工事会社から、LED化工事の見
積りを取りました。

価格は、385万円。

当社が、照明器具の数量拾いを行ったら
数え間違いがあるし、既に一部はLEDさ
れているのに、それもカウントしている。

めったに使わない照明も、交換する提案。

当社が仕様を整え、競争見積もりを実施し
たら、最後は、275万円。

差額は100万円です。

結局、
「組合が直接契約すると安い」のは、
組合側に
「提案評価力」
「価格査定力」
「価格交渉力」
がある場合。

実はこれ、自主管理だけの問題ではなく
管理会社に委託するマンションでも、相手
が「直接の業者」でなく、「管理会社」
に変わるだけで、構図は同じです。

これを経済用語で、
「情報の非対称性」と言います。

「売り手」と「買い手」との間において
「売り手」のみが専門知識と情報を有し
買い手は、それを知らない状態のことです。

これを払拭するには、どうしたら良いか?

例えば、一定の専門知識や仕事の経験を
持つ人が、常設の建物設備委員会を構成し
工事提案に関しては、そこで評価する。

この場合、この活動が一部組合員のみの
過負担にならないように注意する必要が
あります。

あるいは、当社のような100%組合側に
立つ専門家を顧問として採用する。

この場合は、逆に、業者と結託して、組合
利益を損ねる人物でないことを見極める必要があります。

知らないまま、大切な組合財産が流出しな
いよう、真剣に考えることをお勧めします。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

土曜日の午後に、顧問先マンションで共用部の停電が起こり、インターネットやテレビが不通。
中部電力、セコムが来訪した。
ブレーカーが落ちていることは、誰が見ても明らかで、それを復旧したが、中電は、内線まで調査して、原因を特定することはしないので、「電気屋さんに見てください」

セコムは、1次対応で、その後は、管理会社から専門業者に連絡すると言うサービスまで。

で、復旧したものの、しばらくしたら、また、停電。

過電流・漏電遮断機が落ちているので、漏電か過電流か?

原因が特定できないまま、再び復旧したが、また、遮断。

理事長から管理会社に連絡しても、週明けまで対応不可とのこと。

動力ではないので、エレベーターやポンプは止まらないため、不便ではあっても、しのげないことはないが、火災警報関係も、バッテリーが切れたら、無警報状態になるし、土日にテレビもネットも止まるのは、苦情の元。

で、その理事長から、土曜日の17時過ぎに、私の携帯に電話。
「管理会社に連絡しても、対応できないと言われた」
「中電も、これ以上はできないと言う」
どうしたら良い?」
「何とかならないか?」

元中電の私が、いくら電気に詳しくても、事情を聞く限り、関係者の回答は、仕方ない・・・。
他のマンションの会合があるので、私も行けない。

そこで、よく見積りを依頼している電気工事の担当者の携帯に連絡し、今から行けるか?を打診。

1時間程度で行けるとの回答。

理事長に電話し、有償調査になることを伝え、許可を得る。

調査後、21時過ぎに、私に報告があった。
「共用電灯盤内の主ブレーカーが漏電ブレーカーで、どの回路で漏電しても遮断することから、原因の特定は非常に難しく、特定に至らなかったが、経年劣化で主ブレーカーが誤作動を起こした可能性もある」

こうなると、時間をかけて漏電調査を行うのは、相当大変なので、翌日、ますは、主ブレーカーを漏電感知しないブレーカーに緊急取替え。電気工事店の倉庫に一つだけあったのでラッキー!

その後、各分岐ブレーカーを漏電遮断機能付きに取替え。(発注の翌日に到着)

これて、今後、漏電した際に、どの回路が原因なのかが容易にわかるようなります。

この調査と工事費は、当然有償ですが、緊急対応につき、理事長と私とで相談し、先行して工事を実施しました。

その後、臨時理事会を開催し、事後承認。

調査費用及び工事費用については、電気工事店から出された見積りを査定し、15%程度の引下げ。

結果、主ブレーカーの劣化故障の可能性も大きいけれど、どこからで漏電している可能性もあることから、管理会社に対して、今後、分岐の漏電遮断ブレーカーが働いた場合は、そこに漏電の原因があるので、復旧させると同時に、該当ブレーカーがどこなのかを顧問に報告するよう依頼。

こういった設備の不具合対応、修理は、本来、管理会社の仕事で、その仕事や料金を監査するのが、顧問の役割です。

今回でいえば、
管理会社の対応が適切か?
対応策は適切か?
料金は妥当か?
を検証し、アドバイスすることが私の仕事。

しかし、緊急を要する場合には、現地に行かないながらも、「管理会社の仕事だから」と傍観せずに、最大限の知恵と工夫を提供することで、管理会社の業務を補完してあげることも大切です。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

ちょっと照れますが、当社の事です。(笑)

岐阜の約60戸のマンションで、大規模修繕工事・管理適正化・顧問のセット契約を審議する臨時総会で、そう言う発言があったという話。

この組合では、大規模修繕工事時期になり、管理会社は、管理会社活用方式での進め方を提案。

管理会社が調査、設計、入札、工事中の立会等を行う「特別管理料」を提示し、自社の紹介した工事会社と契約したら、「特別管理料」を安くして、お世話をしますよ!と大規模修繕工事の契約を迫る。

修繕委員会も結成され、活動を開始したが、昔からある新築時の不具合個所の補修に関して、らちが明かない問題も発生し、発注寸前で、話が止まる。

更に、昨年10月に理事長が交代したら、その理事長が、しっかりした人で、管理会社の動きに待ったをかけた。

その頃に、修繕委員長が当社が主催した大垣市の大規模修繕工事見学会に参加。

引続き、1日でわかるマンション管理セミナーに参加。

その際の個別相談では、
「もう、管理会社に発注することは、ほとんど決まっているんですけど、ほんとにこれで良いのか、疑問もあり、今、立ち止まっている状態」

「も少し早く、出会っていればねぇ・・・」と言いながらも、2度も熱心に当社のイベント・セミナーに参加いただいたお礼に、「管理会社のペースに引っ張られないために、知恵を付ける勉強会でもやりますか?」と提案。

修繕委員会向けの勉強会開催。

そしたら、管理会社と進めていたけれども、それを止めて、当社とコンサル契約を結びたいという意向に変更。ちなみに、当社のコンサル料は、管理会社の特別管理料より、3倍くらい高い。

管理会社は、工事会社から管理会社に支払われる「紹介料」の発生がありますからね。

大きな方針変更となるため、次は、理事を含めて、住民向け勉強会を開催して、皆がどう思うか聞いてみよう!と一歩前進。

で、勉強会を開催したら、参加者は10名程度しかいませんでしたが、全員が、当社とのコンサルティング契約に賛成。

引続き、理事会開催で、臨時総会開催を決議。

新築以来初めて、管理会社抜きの総会を開催することになり、どんな風に進めて良いのか、全く分からないため、当社が、議案書作成をお手伝い。

この過程でわかったのは、このマンションは、とにかく、住民が組合活動に対して関心が低いということ。

昨夜の臨時総会でも、締め切りまでに、出欠票が半数も集まりません。

理事長が個人の想いを書いた文書を作り、各戸配布され、最終的には、6割の出席率前達しましたが、当日まで、ほんとに半数集まるか?心配な状態でした。

また、これまで、総会にほとんど参加したことがない人が、数名、参加すると言うことも判明。

こういうとき、初参加の人のタイプは、二つ。
積極的反対か、
コンサルタントに聞きたいことがある人。

私の姿勢は、いつも同じで、いつもの勉強会を開催するだけ(笑)

そして、議案審議前の私の1時間の勉強会が終了。

質問がない・・・(あれ?)

で、修繕委員の一人が、発言。

「実は、自分は建築関係で、業界の裏側を知っている。
馬渕さんの勉強会を聞くのは、これで3回目だが、
この人ならば、絶対大丈夫だと思う」

続いて、他の参加者から、
「このマンションは修繕積立金が安いけど、友人から、
“積立金が安くて、工事の時に100万円追い金が発生した”と聞いたので、心配していた。
今日の話を聞いて、専門家がこの問題もアドバイスしてくれるなら、安心」

理事長も、
「自分も、実は、内装関係の仕事をしており、大規模修繕工事の事は、専門外だが、管理会社の見積書の内容がおかしいことは、何となくわかっていた。修繕委員長が、いい人を見つけてきてくれた。大規模修繕工事だけでなく、管理会社との契約も見直してくれるのは、ありがたい!」とカミングアウト。

そして、採決。
満場一致で、可決

勉強会では、建築関係の人にとって、かなり刺激的な業界の裏話もするのですが、だからこそ、「そこまで言い切るプロの姿勢」が評価されたのかもしれません。

4月1日から、このマンションとの契約が始まります。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大人が本気で夢を語り、その夢を応援する人が集まるドリームプランプレゼンテーション。

このイベントを開始したのは私の起業の師であり、メンターである福島正伸先生。

私は草創期から応援しており、今年で10周年を迎えました。
ドリプラ1

特に、今年は、名古屋から降籏さんと岡田さんの2名の知人がプレゼンターとして出場しているので、その個別応援もあって、岐阜の自宅を5時50分に出発して、1泊二日で東京へ。

8名の素晴らしいプレゼンにウルウル。
会場視聴者による「感動対象」「共感対象」を決めるのですが、私にとっては、降籏さんも岡田さんも、このステージに来るまでに、どれくらい努力され、進歩したのかを間近で見ているので、二人が、断然「感動対象」「共感対象」。

このイベント後、今年の特別企画:10周年記念パーティでは、不可能を可能に変えた著名人が続々とステージへ。

第1部は、この人たち。
左から、元巨人軍4番の吉村貞章さん、北京オリンピックソフトボールの金メダリスト:馬渕智子さん、F1レーシングドライバーの中野信治さん、プロゴルファーの中島千尋さん、元Jリーガーの宮澤ミシェルさん。
この人たちは、それぞれ「不可能を可能にしてきた」人たち。
ドリプラ2 ドリプラ3 ドリプラ4 ドリプラ5 ドリプラ6


一人一に、キーワードを元に福島先生がインタビューして、語られる内容は、その場で、背中がゾクゾクしましたよ。

第2部では、格闘技系の世界チャンピオンのトーク。

そして、第3部は、なんと、プリンセス天功の登場!(撮影は禁止!)

ワタシ、ステージのすぐ前、およそ2メートルくらいの距離から、「ネタを見破ってやる!と注視していましたが、全くわかりませんでした。(笑)

プリンセス天功の登場にも驚きましたが、更に驚いたのは、彼女へのインタビュー。

Q:ここまで来た成功の秘訣は?
A:スタッフに丸投げです。

Q:座右の銘は?
A:人生、最初の100年が最もつらい

とにかく、トコトン「軸をぶらさないこと」「あきらないこと」、それを持って「世の中をより良くしていくこと」を強く、深く心に刻んだ1日でした。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.71

■私の好きな言葉■ 
実るほど頭を垂れる稲穂かな

こんにちは。

前回メルマガの続きです。
管理会社提案の工事を査定したら、半年で、1000万円のコストダウン(1)


管理会社からの工事提案(見積り書)
を査定したり、競合見積り先を紹介するな
どして、より良い工事をより安くできる
顧問業務の結果、半年で約1000万円を
のコストダウンに成功したマンションの
話です。

インターホンの取り換え工事では、性能が
上がって、かつ、約350万円のコストダ
ウン。

電波障害施設の撤去では、数量が間違って
いたり、届け出書類に不要なものが含まれ
ている等を指摘し、競争見積もりを行い、
約350万円のコストダウン。

しかも、そのチェックの過程で、管理会社
の不注意で、長期間に渡り、電気料金を過
払いしていたことが判明したので、約19
万円の弁済。

これで、約719万円のコスト削減。

庭園灯が、いくつか切れており、一斉交換
の見積りが出されていましたが、従来と同
じ蛍光灯の器具選定だったので、LEDに
替え、かつ、器具の統一を図り、競争見積
もりを実施、約138万円のコストダウン。

連結送水管の漏水が見つかり、交換工事の
提案では、埋設箇所のやり替え提案に対し
て、今後のメンテナンス性を考えたルート
に替えて、競争見積もりで、約22万円の
コストダウン。

損傷が見つかったごみ置き場のゲート取
替え工事は、保険適用のシナリオを見つけ
全額保険金で賄い、約46万円のコストダウン。

組合の持ち出しがないので、管理会社の
提案通りの金額で承認。

エントランスの屋上からの雨漏り対応で
は、管理会社が、「対策工事」を提案し
てきたのに対し、「漏水調査」として保険
申請可能な項目を抽出し、そこだけを切り
離して、火災保険の申請を行い、約80万
円の保険金を受取り。

以上、半年の間に、過去からの懸案事項の
解決+新規案件の対応で、合計1005万
円のコストダウン。

ただし、何でもかんでも、管理会社の提案
をばっさばっさと否定して、安くすること
に注力したわけではありません。

まず、仕様を適正化。
管理会社にも、再見積もりを依頼。
もちろん、競争見積もりも実施。
保険適用で収まるものは、管理会社特命で
利益を十分に取ってもらい、スピードを重視。

管理会社の活用も含めて、管理組合の幸せ
につながるベストな提案を常に考えるの
が顧問の役割です。

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には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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常に、向こう1カ月以上の予約が入っている状態ですと、どうしても、業務へののめり込みが強くなるので、インプットを増やすことを意識しています。

建築専門誌、メルマガ、セミナー等て、新たな知識や情報を仕入れて、日本で最高のコンサルティングを提供したいと考えています。

今回のインプットは、(公財)マンション管理センターが主催する「マンション管理に関する判例解説セミナー」
管理セミナー

管理費滞納者の競売、騒音対策工事の差し止め、役員の善管注意義務、シェアハウスの強制撤去の条件等、最近のテーマに即した内容で、講師は、マンション問題の第一人者の弁護士である佐藤先生。

棚橋コンサルタントと一緒に勉強しに行きました。

事務所を10時頃出て、会場の吹田には11時半くらいに到着し、神戸のマンション管理士で、来期(第3期)に「活躍できるマンション管理士養成塾に入塾」したいと希望されているYさんと、食事をしながら、近況を聞かせてもらいました。

文字通り「とんぼ返り」状態の出張で、夕方5時半には事務所に戻り、再び仕事
良いアウトプットをするには、良いインプットが必要ですからね。

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春日井市の50戸のマンションで、大規模修繕工事が始まり10日。
現地からは、毎日、日報が送られてきており、順次、足場が組みあがっていく様子がわかります。

今回は、足場組み途中の抜き打ち検査に、棚橋コンサルタントと一緒に行ってきました。

抜き打ちなので、こちら側も、空いた時間帯に、思い立ったように、いきなり行きます(笑)

足場組は工事会社としても、作業者の安全にかかわるため、最新の注意を払っていますので、足場の組み方そのもの技術的な点は、工事会社の自主検査に任せ、コンサルタントとしては、現場代理人が現地にいるか?ガードマンの配置は適切か?お知らせはちゃんとしているか?現場事務所内の整理整頓はどうか?等を見ます。

足場検査1 
足場検査2


また、住みながらの工事なので、初期段階で、住民からの苦情も出やすいことから、その点もヒアリングします。

今回は、いずれも、合格!

良いスタートとなりました。

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昨日は、立体駐車場工業会が主催する「機械式駐車場安全講習会」を棚橋直樹コンサルタントと一緒に受講してきました。

機械式駐車場

管理者や所有者向けの講習会で、名古屋市公会堂の会場には、スーツや作業服の男性で、満席に近い状態でした。

当社は、オーナーでもないし、管理者ではありませんが、オーナーである管理組合向けのコンサルタントであり、その管理を受託する管理会社やメーカー、保守会社の業務や工事提案を査定するコンサルタントですから、この分野の知識を深めることは、非常に大切。

機械式駐車場は、エレベーターと異なり、法定点検がありません。
この協会が発行する「機械式駐車場技術基準・同解説 2013年版」に準拠しているケースが多いようです。

ただし、保守の頻度などと故障との相関性は、はっきりしておらず、事故の発生は、実際は、使用者の不注意によるものが多くを占めます。

この安全講習会でも、「保守の在り方」に関しての言及はほとんどなく、実際の事故の事例から、「安全に使うためには」と言うアプローチが主でした。

よって、パソコンで写し出された資料も、スライド以外に、動きのあるCGが豊富に使われており、その意味では、オーナーや管理者よりも、使用者に知って欲しい内容が盛りだくさんでした。

その点では、立体駐車場工業会と協力し、住民向けの安全講習をやると良いなぁと思いましたね。

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テーマ:**暮らしを楽しむ**
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一般社団法人マンション管理相談センタ―の塾生及び認定コンサルタント向けに、29年度4月から、原則として、毎月、テーマ別で実践研修会を開催します。

今までは、私の顧問先、コンサル先への同行研修で、実践的なスキルを磨いてもらっていますが、それに加えて、専門分野でスペシャリストの話を聞いたり、体験する研修です。

初回は、
~販売会社・管理会社との交渉に自信がつく~
 知って得するマンション設備の知識とお金の話


講師は、建設会社の衛生空調設備工事(機械設備)担当で、40年過ごし、現在は、数年以内に大規模修繕工事を行う予定のマンションにお住いの方。

この方との出会いは、当社が主催した大規模修繕工事見学への参加。
その後、私の講演を聞かれたり、具体的なマンションの問題でいくつかの相談があり、そのやり取りで、当社の活動に共感いただいたこと。

今回、講師を引き受けていただいた理由を尋ねると、
1、馬渕さんの志に感銘をうけたことです。
1、 デベロッパーや管理会社への憤りからです。
とのこと。

今回の研修会では、実際に、その方の知識や経験を元に、管理会社の提案を修正させたり、撤回させたりして、組合財産を守った実例が盛りだくさん!私とのやり取りで、他のマンションでの実例をお伝えすることにより、より確信をもって、提案された事例もあります。

マンション管理士にとって、建物や設備の知識は、弱い分野なので、今回の研修は、相当な学びになるでしょう。

5月には、「タイル」の勉強をしますし、それ以外にも、研修を提供いただける人たちとの出会いが続いています。

当社の周りには、「志の高い人」「ホンモノの人」が集まってきます。
その人たちの力を頂き、一層、志の高いコンサルタント集団になっていくのは、無上の喜びです。

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「活躍できるマンション管理コンサルタント養成塾2期生」の募集が間もなく締め切りです。

既に、参加申し込みをされて、入塾を確定された方に、順次、私のコンサル先・顧問先のマンションに同行体験を案内しています。

同行体験とは、座学が始まる前に、マンション管理コンサルタントの実際の仕事を見てもらう体験研修です。

マンション管理コンサルタントと言う仕事は、非常に希少性が高く、それまでのどんな仕事の体験も、類似のものがありません。

従って、座学の前に、現場を見てもらうことで、自分が何を目指すのか、意識してもらうことが、大切だからです。

実は、逆に、私のコンサル先の理事長が、コンサルタントになりたいと入塾していただけるのは、私のコンサルティングのライブを見て、イメージが付くからだと思います。

今年入塾定員は6名。
残席2名です。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.70

■私の好きな言葉■ 
損か得かは、人生の中で判断する

こんにちは。

過去に一度、管理会社を変更したマンショ
ンで、管理委託契約の管理適正化コンサル
ティングを実施しています。

契約した際に組合から言われたのは、
「以前の管理会社変更時に、コストが
大きく下がったので、適正化プログラム
を実行しても、そんなには下がらないと思う。」

「それよりも、管理会社から、色々と
提示される工事費が、いつも管理会社発行
の見積りで、高いと感じるので、その査定
をお願いしたい。」

このマンションでは、インターホン取替え
や、テレビ電波障害施設の撤去、照明の取
り換えなどに関する管理会社からの提案
に対して、もう、何度も理事会議案や総会
議案に載りながら、
「高いのではないか?」
「提案が一方的だ」
「比較が不十分」
などの理由で、採決に至らない事態が続い
ていました。

また、管理上の問題としては、一部の住民
から、清掃への強い不満の声があり、理事
会から管理会社に何度も改善要請をして
いるものの、解消に至らないと言う問題も
ありました。

理事会としても、その住民から、何度も
クレームがあっても、結局は、管理会社に
「何とかしてください」
としか言うことができません。

一方、管理会社の方も、清掃員への指導は
何度もしており、
「これ以上、何をどう改善したら、
その不満が収まるのか、お手上げ」
の状態。

そこで、当社が、清掃を現地モニタリング。

清掃仕様書と実際の清掃を比較したり、
適切な時間配分を試算。

結局、清掃員の問題ではなく、仕様と
報告書との不整合が大きいことを指摘し
最終的には、清掃員の負荷あるいは時間を
増やさないで、品質を上げることができました。。

清掃の問題は、これで、収まりしたね。

次は、工事費の査定。

例えば、インターホンの取り換え工事では
仕様が古いことを指摘し、性能を最新のも
のに変更。

また、特定のメーカーのみでの比較であっ
たことで、管理会社による価格コントロー
ルが容易だったために、割高であることを
指摘し、異なるメーカーとの比較を提案。

更に、そのメーカーにも、管理会社の横や
りが入ることを防ぐために、当社独自の商
流を利用。

結果、性能が上がって、
かつ、約350万円のコストダウン。

また、電波障害施設の撤去では、専門会社
からの見積りを、右から左に提出していた
ものを、その中身を細かくチェック。

結果、数量が間違っていたり、届け出書類
に不要なものが含まれている等を指摘。

改めて、同じ業者から、管理会社経由での
見積書を依頼すると同時に、当社でも専門
会社数社から見積りを取得。

こちらも、同じ発注内容で、約350万円
のコストダウンを実現しました。

しかも、そのチェックの過程で、管理会社
の不注意で、長期間に渡り、電気料金を過
払いしていたことが判明。

管理会社から、約19万円を弁済してもらいました。

これで、700万円のコスト削減ですから
まだ、300万円あります。(続)

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各務原市にある20戸の顧問先マンションの建物調査を黒野コンサルタント及び協力メーカー等と一緒に実施。

このマンションは、間もなく築15年。

通常なら築12年目で管理会社から「そろそろ」と提案されるのですが、このマンションは、4年前に管理適正化コンサルティングを契約し、その後、顧問契約に移行。途中、機械式駐車場の廃止や、電波障害施設の撤去など、大型修繕工事を先に片付け、同時に、毎年、建物の状態を見て大規模修繕工事の時期はいつか?をモニタリングすることで、この時期まで、大規模修繕工事は、行わない判断をしてきました。

しかし、築15年目を間近にして、ベランダ点検まできちっと行い、建物の状況をより正確に把握する時期になったと判断。

基本顧問契約とは別に、建物調査費用を頂き、今回、実施したものです。

午前中は、住民さんと一緒に共用部の調査。
屋上にも、一緒に登ります。
調査の様子

それが終わってから、20戸中8戸の住居を訪問し、ベランダを調査。

途中、マンションの修繕委員のⅯさんから、栄養ドリンクの差し入れ。
調査の様子2

駐車場の便宜なども図っていただき、調査員にとっては、大変、ありがたい環境で、調査を実施しました。

午後3時ごろ終了。

調査終了後は、近くのファミレスで、調査員からの所感報告をヒアリング。
更に、大規模修繕工事の時期判断の意見、大規模修繕工事を行うとしたら・・・を前提に、フルバーションとエコノミーバージョンを意見交換。

今後、1か月を目途に写真付き報告書を作りあげます。

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現在、愛知県内で180戸クラスのマンション管理委託契約の入札中で、いよいよプレゼン審査に残す3社を選ぶ段階になりました。

3社を選ぶのは、理事会であり、その行為自体の承認は、総会で得ており、スケジュールも、組合に示してありました。

ところが、いざ3社を選ぶ段になって、この理事会から、自分たちで3社を選ぶのは、荷が重いと言う声が上がったのです。

当社のコンサルでは、議論のステップに対する情報公開・情報提供に関して、相当気を遣っており、どのマンションであっても、検討する方々のコンセンサスを大切にしていますから、今まで、このようなことはありませんでした。

ここには、戸数が多いと言うことの特別な背景があると感じました。

とにかく、一度自分たちだけで選ぶことが怖くなると。それは、理論的に解決できる可性話は低く、多分に「気持ちの問題」としてアプローチしなおす必要が生じます。

そこで、当社が提案したのは、これまでの経緯を改めて住民に伝え、3社を選ぶことについて、意見を求める公聴会の開催でした。

入札の応じた管理会社には、予定の変更となることについて、お詫びをし、プレゼン審査の予定日に、住民向け公聴会を開催しました。

公聴会では、まずは、顧問契約後の半年間で、現行の管理の改善を行い、過去の持ち越し案件を解決したことやそれと並行して、管理の見える化をしたことを順を追って説明。

現行の管理会社変更ありきではなく、先に、管理会社と単独での交渉を行ったが、十分な回答を得られなかったために、入札実施を総会で承認を得たこと。

そこまで話してから、ようやく、入札の手順や入札会社の紹介、入札結果を伝えました。
ただ、入札の内容が漏れてしまうと、公正な入札を妨げるため、配布資料はすべて回収すると言う慎重さも忘れません。

その結果、開催した2回の公聴会とも、参加者全員から「ここまで丁寧に進めてきてくれたのだから、3社選定は理事会に任せて良い」と言う賛成を得ることができました。

また、「最近、管理会社の対応が良くなっている。自分は、現行の管理会社の継続で良いと思っているが、管理の見直しを行ったこと自体が、組合にとって、良い効果をもたらしている」と言う意見もいただき、他の参加者の賛意を得ていました。

今回の事で、大型マンションにおける意思決定のプロセスに対する配慮について、大いなる学びがありました。

それは、「迷ったら、立ち止まって良い」と言う時間を設けることです。

今後に活かしたいと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

現在、名古屋、岐阜で、3件のコンサルティング契約締結の総会を準備中です。

そのすべてで、大規模修繕工事と管理適正化コンサルティングT顧問のセットの契約となっています。

その3組合とも、出会いは異なります。

過去のコンサルティング先マンションからの紹介。
吹上のマンション管理フェアの受講者。
大規模修繕工事見学会の参加者。

また、それぞれ、推進者の方も、異なり、
一般の組合員の方。
修繕委員長。
理事長。

ここまでくる道のりについては、
長期修繕計画&管理委託費の無料診断。
それを解説したり成功ステップを学ぶ勉強会。
は共通です。

勉強会は、理事(修繕委員)向け、組合員向けと対象が進んで行き、組合員向け勉強会で、当社の考え方、姿勢、実績等を聞かれた皆さんが、「なるほど」と言う感想を持たれると、「これなら、総会で諮っても、行けるだろう」と、理事の方も安心して、いよいよ総会です。

ここでのターニングポイントは、組合向け勉強会で、色々な質問が出ること。
その分野の事を良く知らない人達が、その道のプロを選ぶわけですから、非常にユニークな質問が出ます。

例えば、
「大規模修繕コンサルタントを雇ったら、工事費は、どれくらい安くなるのか?」
「コンサルタントを雇っても、安くならなかったら、理事は責任を取るのか?」
「この人が死んだら、どうするのか?」

コンサルティングと言う仕事は、形がありません。
モノを見せることができるなら、「これを買ってください」と言えますが、コンサルタントはそれができません。

表現力(プレゼン)を駆使し、未来を見せる(イメージする)ことで、初めて価値を感じます。

だから、コンサルタント選びは、「投資」です。
良いコンサルタントに投資すれば、リターンが大きく、良くないコンサルタントに投資すると、リターンが小さい。

しかし、投資しなければ、大規模修繕工事をやろうと思っても、やり方に迷ったり、高い工事費になります。

「投資」は、極端な言い方をすれば、「賭け」です。

「信じて、賭ける」

「賭けるに足りる人かどうか」は、聞いている人の「勘」かもしれませんが、とにかく、確約がないのですから、組合員の人の多くが、この人なら「信頼できそう」と感じる人を選ぶ。

あるいは、組合の中で、普段から、「組合活動に熱心な人」「良識ある人」「信頼がおける人」を選び、その人達が選んだ人に任せる!

こんな選び方が、良いのではないでしょうか?

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すべての人々が夢と勇気と笑顔に溢れた社会を!
子供たちが夢や希望を持ち輝く社会を!
一緒に創るイベント、名古屋ドリームプランプレゼンテーション。

通称「ドリプラ名古屋」

その説明会が始まりました。

第2回目は、2016/3/15(水) 19:00~20:50 (受付 18:30)
ドリプラ名古屋

社会を良くしたい。
日本を良くしたい。
世界を良くしたい。

人から笑われそうな夢であっても、ここには、「想い」を受け止め、応援してくれる人が沢山います。

是非、トライしに来てください。

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私の愛読するメルマガ「あなたの知らないV字成長」(by V字経営研究所 代表 酒井英之先生)の記事で、またまた、とても感動する内容で、自分の心境に合うものだったので、転載します。

いよいよWBCが始まりますね!
期待された大谷選手が怪我でリタイアして、
すっかり魅力が薄れてしまった日本代表ですが
なんとか結果を遺して欲しいものです。

かつては、イチローやダルビッシュ、
松阪に岩隈、城島に渡辺、田中将など
実に頼もしい侍が多数いてまさに「侍ジャパン」でした。

もしここに大谷がいたら、
今回のメンバーである中田、筒香、藤浪なども
侍のように見えたかもしれません。
一人輝く人がいると、その照り返しで全員が輝いて見えるもの。
かつての侍ジャパンの選手たちが輝いて見えたのは、
イチロー選手の存在が大きく影響していました。

そんなイチロー選手が、キャンプで
外野の守備中に同僚の選手と激突し、右脚と腰を痛めた、
という記事が新聞に載っていました。

記事によると、怪我の影響で、
イチロー選手は打撃練習、守備練習ともできなくなりました。
代わって毎日、約1時間の電気治療と
専用マシンでのトレーニングを1日3度繰り返したそうです。
単調で我慢を強いられるリハビリに
多くの時間を割いています。

しかしイチロー選手は、こうした練習に対し
「トレーニングは過去にない量をできた。
(故障は)起きてしまったが、その中においては
このやり方がベストだと信じてやっています」と、前向き。

さらに、次のように語ります。
「これもあって良かったと(後になって)言えるよう、
ちゃんと僕がしなくてはいけない」

この時期に怪我をするのは26年のプロ生活で始めてのこと。
「二つのことを同時にはできない」が口癖の彼は、
今何をするのが最善なのか見極めて選択しているから、
ここまでポジティブになれるのでしょう。

彼のこの姿勢に、私も勇気づけられました。
何か失敗した時、人は「〇〇が悪い」と
環境や第三者のせいにしがちです。

そうすることで自分を守ろうとするのですが、
守ったところで、事態は何も変わりません。
状態を良くするには、まずは言い訳を止め、
自分の失敗と向き合うことです。

そして、「この失敗があって良かったと
後から言えるようちゃんとする」ことを決めます。
このとき、目標のレベルを当初の目標値から
下げてはいけません。

もし下げてしまうと仮に下方修正した目標をクリアしても
「あの失敗がなければもっとできた!」と後悔が残り、
「良かったな」とは言えなくなります。

逆に「あの失敗がなかったら、そこそこで満足していた。
あの失敗があったからこそ、ここまでこれた。
失敗があって良かったな」と言えるようにするには、
失敗した分、目標値を当初の予定から上げることです。

失敗は、自分の今までのやり方を見直す良い機会です。
何かが拙かったから失敗したのですから
その拙い部分を変えれば、良くなるのは当たり前。
失敗は、より高みを目指すチャンスなのです。

それには、失敗した時の原因を
よくよく振り返り突き止めることです。
私は顧問先の3~5年先のビジョン開発を行いますが、
多くの顧問先が、自らが立案した
中長期目標を達成していきます。

その一番の要因は、
「何をするのか」「「何を目指すのか」以上に
「失敗原因の突き止め」を時間をかけて
じっくり行っていることにあります。

それができているからこそ、
その後の計画立案から行動に至るまでの過程で
「自分を変えるんだ!」という集中力が出るのです。

メジャーの野手最年長のイチロー選手の姿勢に
V字成長する人の生き方の神髄を観ました。
是非イチロー選手にはシーズンに間に合わせて
活躍して欲しいものです。

そして、怪我に悩む大谷選手、嶋選手、
リタイアは悔しいでしょうがイチロー選手のように
「あれもあって良かった」といえるよう、
じっくりしっかり調整して、
シーズン復帰を果たしてくださいね!

なお、ビジョン開発につての新・公開セミナーを
独立3周年のこの春に開講予定です。
実践型での少人数の開催を企画しています。

□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□

【経営者+コンサルタントの皆さんへ】

8年ぶりに本を書きました!!

先代カリスマを超えて後継者が最高業績を上げるチームV字経営

3月29日、日本経営合理化協会から発売予定です。
全450ページの超大作!!

日本経営合理化協会とamazonで先行予約受付中です!
表紙がすごいから是非、見てくださいね!!



私も、相当多くの逆境をぐぐりぬけてきました。

「人生最大の危機」と感じて、朝まで、オフィスの椅子に座りながら、考えをめぐらしたこともあります。

今は、逆境が訪れると、
「自分の至らなさを教えてくれた」
「これを乗り越えると、更に、成長できる」
と逆にワクワクするようになりました。

他人は、皆、自分の先生です。
どんな時でも、「感謝」を忘れない心境(生き方)になりたいと願っています。

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週末は、MAKS初の金山エリア開催、初の日曜午前中という時間帯。

担当は、佐藤コンサルタント。

初めて尽くしでしたが、会場は、満席で、参加者には窮屈な思いをさせてしまいました。
金山セミナー

申込がどんどん増えていく中で、他の広い部屋も当たったのですが、空いておらず、申し訳なかったです。

無料啓発セミナーは、一般的には、かなりの割合で欠席者が出るのですが、MAKS開催セミナーでは、ほとんど、それがありません。

何故か?

1番目の理由は、このセミナーが、他では聞けない希少性があるからだと思います。
単なる知識取得型の勉強ではなく、専門的なノウハウや実例が満載。

二番目は、「そんな話が聞けるんですよ!」と言うセミナーチラシの作り込み。
ここには、実際に当社に相談があった事例、解決して喜ばれた事例に基づき、「意識の高い人たち」に関心を持っていただける文書表現が作りこまれています。これまでセミナーチラシを作るたびに、「この表現で良いか?」を考え、ブラッシュアップしています。

従って、このチラシを真似して、でも完全なパクリだとまずいから(笑)、少し表現を変えて作ったとしても、同じインパクトはないと思います。

三番目は、開催に至るまでの参加申込者へのリマインダーフォロー。

そして、四番目は、チラシを配布する人の「想い」。
コンサルタントには、1枚1枚のチラシを投函する時に、「これで、このマンションとのご縁ができて、このマンションに住む人が幸せになる」と念じながら配布すると良いですよ!とアドバイスしています。

では、上記の中で、一番大きい要因はどれか?

それは、四番目だ!と言うのが私の結論。
人の強い想いほど大切なものはないからです。

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今、180戸程度のマンションの管理適正化コンサルティングを行っており、現在の管理会社を含めて、入札を実施することになりました。

いつものように、マンション管理業協会に加盟している管理会社に入札エントリーをお願いしました。

これだけの大型物件ですから、入札申し込みが殺到するかな?と思いきや、予想の半分以下。

不思議だと思い、聞いてみると、「他の案件の取り掛かり中で、他の大型入札案件には、トライできない」と言う回答もありましたが、一番大きいのは、このマンションが、「管理員の住込み」と言う理由。

ご主人が管理員で、ご夫人が管理員補助。

一度住込みで開始したマンションの場合、「24時間管理員がいてくれる」という安心感のようなものがありますから、継続して…と言う希望があります。

しかし、実際は、管理委託契約と雇用契約の縛りがありますから、勤務時間外に住民から呼び出されたら、時間外勤務になります。

「いつ呼び出されるかわからない」と言うのが常態で、そのために待機することが必要なら、何らかの手当が必要になります。

管理会社からすれば、労働管理が非常に難しくなります。

また、電通でのサービス残業問題もあり、残業への目も厳しい。

そういう中で、多くの管理会社は、「住込み」を廃止し、「通勤制」への移行を原則としているようです。

今、実際に住込みであっても、その人が退職したら、次は「通勤」を提案するそうです。

実際、日本の経済の復調もあって、そもそも、24時間住民から見られる「住込み管理員」を募集しても、応募がないと言う事情もあるそうです。

住込みに代わる勤務として、警備会社の3交代勤務がありますが、これは、相当高価。

あるいは、夜間に、警備員が巡回すると言う代替手段もあるでしょうが、これも、毎日行えば、軽く20万円を超えます。。

住民側の安心感と料金のバランスをどうとるか?と言う点は、大型マンションの管理適正化では、かなり大きなテーマだと感じます。

一度、管理会社に「住込み管理員対応可、不可」のアンケートを取りたいと思います。

いずれにしても、「マンションに住込みの管理員さん」と言う状態は、近い将来、なくなるかもしれませんね。

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名前を聞いたら、ほとんどの人が知っているようなブランド系マンションの管理適正化コンサルティングの真っ最中です。

ブランド系マンションの一般的な特徴は、「その子会社である管理会社への依存、言いなりの工事発注」に疑問を感じながらも、新築販売時の「手厚いおもてなし」の記憶が、「自分たちにマイナスのことは、やっていないだろう」と言う信頼感につながっていること。

ただし、ビジネス感覚の鋭い人が理事長になった時に、管理会社が市場の競争とは無関係に、「言い値のタイミング・品質・価格」で仕事をしていることに気付くことがあります。

このマンションは、まさにそのケース。

理事会メンバーは、その理事長の問題意識に共感し、当社の勉強会で「目からウロコ」。当社のコンサルティングを導入したいと言う意見がすぐにまとまりました。

しかし、いざ、組合総会になったら、組合員からの異論も出ました。

と言うのは、当社の管理適正化コンサルティングは、現行管理会社との契約継続で進む場合もあれば、管理会社の入札を行う時もあるため、その旨を議案書に記載したところ、「管理会社を変えるつもりなのか?」と思われたことが大きな要因でした。

かなり慎重に総会議案書に「管理会社変更ありきじゃない旨」を記載したつもりでしたが、最終的には、理事会メンバーの方が「管理会社変更ありきじゃないですよ!」と応援の発言が後押しとなり、承認いただきました。

管理適正化コンサルティングにおいては、「合理的・効率的」と言う側面と「生活の質」や「安心感」とのバランスが非常に重要で、管理委託業務仕様書を作成する際にも、相当配慮します。

それをとことん考え抜いて、新仕様書が完成し、組合員の皆さんから、評価を頂いた時には、大きな達成感があります。

そして、それを元に現行の管理会社との金額交渉・査定を行ったり、更に、入札を行った結果、グッと金額が下がるのは、全て「結果」。

目指すのは、「コスト削減」ではありません。
「より良い管理」「適正な価格」「管理会社との好ましい関係」です。

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会社から徒歩5分のところに、名古屋の老舗ジャズバー「スイング」があります。

今夜は、岐阜出身のジャズシンガーの粟田麻利子さんのジャズライヴ。
粟田麻利子 (3) 粟田麻利子1

トロけるような甘いボイスで、耳心地の良いジャズを聞かせてくれます。

今夜は、娘と三人で、楽しんで来ました。

あらかじめリクエストしてあった曲やスタンダードな曲。

軽妙なトーク。

カクテル。

そして、粟田麻利子さんとのツーショット(笑)
粟田麻利子2


良い夜でした(^_^)

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