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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.69

■私の好きな言葉■ 
まわり道は、必要な道

こんにちは。

帝国データバンクが発行している会報誌
「帝国データニュース」

この会報誌には、帝国データバンクらしく
景気分析、倒産情報、著名企業や注目企業
への取材記事などが掲載されています。

この会報誌に、昨年、取材記事が掲載されました。

今回、
「その後、どんな発展をしているか?」
の再取材があり、2度目の掲載となりました。

帝国データバンクと言えば、
企業の信用情報を調査する専門機関ですか
ら、そこに掲載されると言うことは、
経営が危ない会社、或いは怪しげな会社
ではない!(笑)と認めていただけたのでしょう。


以下、本文からの抜粋です。

【マンションに住む人をしあわせに】

マンション管理士という国家資格は、
合格率8%前後という難関資格に分類さ
れるものだが、司法書士や行政書士などの
ように(法令で定められた)独占業務が
ないため、その資格を持っているからとい
って独立起業するのは難しいと言われる。

しかし、現在当社が養成を進めているマン
ション管理コンサルタントは、そういった
通説を覆そうとしている。

(中略)

専門知識を持っている住民も決して多く
はなく、結果として日頃の管理や修繕工事
は業者の言い値となってしまう。マンショ
ン管理士として、自らもマンションの住民
である馬渕氏は、ここに改善の余地が大い
にあると着目。コンサルティングの結果
管理コストも、大規模修繕工事も、品質を
保った上で、その削減率は平均30%以上
の実績を残している。

「マンションに住む人をこれでもかっ!
と言うくらい幸せにする」をポリシーに掲
げる当社であるが、既に2年先までコンサ
ルティング予約が入っており、昨年は前年
比180%の契約数で、もはや当社だけで
は対応しきれない程の依頼がある。

(中略)

「一般社団法人マンション管理相談セン
ター」を創設し、マンション管理コンサル
タントを、5年で100人輩出するのを
目標としている。

(中略)

その後、少人数限定の養成塾に加入し、
座学から始まり、早ければ3カ月でOJT
に移行。住民に感謝され、質の高いノウハ
ウを持つマンション管理コンサルタント
になるまでに1年をかける。

基礎講座の段階から「そこまで教えてもら
えるのか」と驚かれるほど、馬渕氏は惜し
げもなく積み上げてきた経験やノウハウ
を教えるのだという。

こうして学んだ同窓生は、卒業後も時に相
互支援をしながら、ひとりではなく
「チーム」として、マンション住民の幸
せに貢献できるような仕事をしている。

現在、2017年4月に開講予定の2期生
の募集が行われている。

(後略)           以上

実際の掲載誌はこちらです。
帝国データニュース2902(表紙) 帝国データニュース2902(本文)


3月11日(土)18時から、
「活躍できる
マンション管理士の仕事術」
講座を名古屋駅前で開催します。

現在、マンション管理士の資格を持って
いなくても、受講できます。

終了後は、希望者で懇親会も予定しています。

良い出会いを楽しみにしています。

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
    E-mail m-info@mankan-sc.com
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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

一宮市の16戸のマンションの管理適正化を黒野コンサルタントと一緒に実行しています。

ここは、少し前に、総合管理会社との契約から、各種保守・清掃業務を切り離し、ビル管理会社との契約に切替え、他の事務業務に関しては、主に出納業務を残して、管理コストを削減したばかりのマンション。

ところが、その体制でやり始めてみると、管理業務の穴が所々で見つかり、理事長の物理的・精神的負担が増えた…

「今までと変わらないまま、コストダウンが図れる」と言う話だったのに、ずいぶん違う。

先日も、建物の破損事項があり、その保険申請について、従前の管理会社に相談したら、「そちらは自主管理に変わったのだから、これからは、そう言うのも自分たちでやるんですよ」と言うような趣旨の回答。

また、長期修繕計画書も、古くて、アバウト。

とにかく、理事長が「お手上げ状態」で、何とかして欲しいと言う依頼でした。

しかし、コストを下げたばかりで、今度は、コストアップになるコンサルタントを雇うのも、無理!と言う状態。

そこで、「無償で管理改善のアドバイスをするので、自分たちで頑張っては?」と言う提案もしましたが、「何とか助けて欲しい」と言うリクエスト。

改めて、業務委託契約を拝見し、詳細に分析してみると、最初に聞いていた「極限までのコスト削減実施済み」と言う話だったけれども、まだ、削減の余地がある。

新しい業務委託契約書も、報告書も相当アバウト。

ただし、当社の管理適正化プログラムは、かなりの手間をかけるので、コスト削減分を報酬に充てていただいても、到底、引き受けられるものではありませんでした。

が、困った顔の理事長を見て、引き受けることにしました。

そして、数か月に渡り、管理適正化コンサルを実施。
新しい管理委託仕様書が完成し、黒野コンサルタントが、管理検討理事会で初解説。

そして、次回は、組合員向けの公聴会実施を行うことになりました。

小規模マンションだからこそ、より細部まで目を配り、最大限のコストパフォーマンスを生み出したい!と、プロ魂が燃えます!!(^^)!


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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、顧問先理事会でLED化の検討。

既に既存器具で、球替えのみで交換できる箇所は、LED球に交換済。
今回は、ダウンライトや蛍光管、植栽灯等が対象です。

以前、管理会社から提示されたのは、約123万円。

全て器具交換の提案で、植栽灯に至っては、交換代が高すぎるため、交換対象から外す。
一方、玄関前のアルコープ内の天井のダウンライトも、交換。

LED化してと言われたら、とにかく「交換」と言う工事をしたい側の気持ちは、よくわかりますが、その提案書を見たときから、ちょっと違和感。

実際に現地に調査に行ってみると、玄関前のアルコープ内の天井のダウンライトは、共用灯ではなく、各戸の専用器具。
片側に反射板付き蛍光器具は、場所を見ると、反射板は必要なし。

また、
既存器具が十分使えるものがあり、カバーを外して、中のユニットを変えれば、OKの器具がチラホラ。
植栽灯は、状態が良く、ふたを外し、中の台座を活用してソケットを据え付ければ、安価にLED化可能。

こう記述しても、イメージするのは難しいでしょうが、いわゆる「改造」ではなく、完成して保証が出る完成品を既存の器具に据え付けると言うアイディアです。

当社が共通仕様を作成し、再度見積りを出してもらったら、当初123万円が、約76万円。
当社が、別のマンションで、価格競争力のある事業者から見積りを取ったら、約68万円。

この2社の価格の違いは、商品の違いもありますが、アイディアの豊富さの違いもあります。

この工事により、毎年10万円程度の削減効果があります。

結果、123万円では、償却期間が12年でしたが、68万円であれば、7年を切りますので、次回の大規模修繕工事までに、投資効果が表れます。

よって、臨時総会を開催し、LED化工事を提案することになりました。

100%組合側のプロがいることで、45%もの工事費の削減ができたと言う事例です。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、日進でのマンション管理組合向けの初セミナーでした。

私が講師を務め、黒野コンサルタントが会場担当。
冒頭に素晴らしい開会のあいさつと自己紹介をしてくれました。

また、MAKSメンバーは、棚橋、佐野、佐藤コンサルタントが応援に来てくれました。

昨日のメルマガでも書いた通り、当社のセミナーは、参加する前に様子見だった人も、ほとんどが、講座が終わるころには、個別相談をしたい!となります。
日進セミナー4 日進セミナー3

その理由は、次の七つではないかと思います。

一つ目は、他のマンションの事例を聞いて、「あれっ?これって、自分のマンションに当てはまる!もしかしてうちのマンション、やばいかも!」と危機感を感じる。

二つ目は、解決のためのノウハウに、再現性があって、自分のマンションでも、同じことができそうだと期待感が高まる。

三つめは、その再現性のある解決ノウハウで、実際に沢山のマンションが幸せになった実績が豊富なので、安心感がある。

四つ目が、自分やマンションの住民だけで行うのは難しそうでも、専門家の支援があれば、できそうなので、自分のマンションの事を話して、具体的に聞きたくなる。

五つ目は、コンサルタントが複数いて、待たずに、すぐに相談できる。

六つ目は、「マンションの管理・長期修繕計画 無料適正診断」と言う具体的で魅力的なサービスが受けられる。

七つ目は、講師がお茶目で、会場の雰囲気がリラックスムードになっているから(笑)

で、今回も、参加7名のうち、4名が引き続き残られて、「来週の金山のセミナーに、マンションの他の住民も参加させたい」とか「無料診断をすぐ受けたい」と言う話になりました。

その中でも、最も印象に残ったのが、ある大型マンションの理事長さんからの相談。
当社が、かねてから警鐘を鳴らしている「不適切コンサルタント」のストーリーに酷似しているそうです。

相当に安いコンサルティグ料で、工事会社は、数社しか入札できない厳しい条件…。

しかし、すでに、工事会社を決める段階で、今から後戻りも出来ない…。

今回は、適正に戻すのはあきらめるけれど、現在、既に管理費・修繕積立金が相当高いのに、更に、次回の大規模修繕工事に向けて、修繕積立金の値上げが予定されているので、管理適正化を行い、組合財政の健全化を図りたいと言う意向でした。

3月5日の金山のセミナーに、他の役員を誘われるそうです。
理事長への賛同者・支援者が広がることを祈ります。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.68

■私の好きな言葉■ 
いかなる才能も努力には勝てない

こんにちは。

昨年1年間で150名に受講いただいた
「1日でわかるマンション大規模修繕・管理改善セミナー」
の2017冬季開催が、今日と3月5日。

今日は、日進の初開催。
来週は、金山で初開催。

それぞれ、当社のコンサルタント養成塾
1期生の黒野・佐藤コンサルタントの初めて
の担当セミナーです。

基本知識に加えて、実例が満載。

昨年1年間で、50案件以上のコンサルティ
ングを実施していますので、最新情報を盛
り込みますから、過去に聞かれた人が、再
度聞かれても、学ぶところは多いと思います。

また、セミナーの後は、毎回、個別相談を
受けていますが、これも、毎回、参加者の
ほとんどが申し込まれています。

来場される前から、個別相談しようと決め
ている方は、多くはありませんが、セミナ
ーの前半が終わり、休憩の時間になると、
一気に申し込みがあります。

「ここに相談したら、解決のヒントがもらえる」
と感じていただけるのは、嬉しいですね。

数年前、私一人しか相談を受けられない
時代は、相談の順番待ちで、セミナー終了
後1時間後に、また会場に来てくださいと
か、後日改めてと言うケースが多く、不便
をかけましたが、今は、複数のコンサルタ
ントがいますので、ほぼ、待ち時間なく、
相談できます。

日進会場は、残席があり、飛び込みの参加は
可能ですが、来週は、もう、残席が少なくな
っていますので、お申し込みはお早めに!

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代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末の土曜日は、日進で、マンション管理セミナーの初開催です。
担当は、黒野コンサルタント。

この1年で、100時間以上の同行実務研修を行い、ここ数カ月は、3マンションのコンサルティグや顧問業務で、パートナーとして、活躍してくれています。

黒野氏は、元管理会社勤務で、フロント担当をしていました。
「管理組合のため」と㏋で謡っている管理会社が、時として、組合側の無知や無関心に乗じて、会社の地益第1で動いている実態に疑問を感じて、管理会社を辞め、純粋に管理組合の幸せを第一に考えるマンション管理コンサルタントになりたいと決意。

どこかで勉強できるところはないか?と探して、当社の門を叩いてくれました。

この1年で、最も成長したコンサルタントの一人だと思います。

「熱い想い」がきっと素敵な出会いをもたらしてくれるでしょう。

まだ残席があります。
2017冬セミナー1  2017冬セミナー2

当日の飛び込みでも参加を歓迎しますよ!

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昨日、表題の名古屋市内のマンションと、大規模修繕工事コンサルティング及び長期修繕計画書作成受託の契約を締結しました。

佐野コンサルタントと棚橋コンサルタントが同席。
この案件は、佐野コンサルタントがパートナーマンション管理士です。


このマンションの修繕委員の方が、昨年春のマンション管理学校で私の講義を聞かれてから、ほぼ1年。

マンション向けの勉強会を引き受けて、初めてお邪魔した時に、最も多く受けた質問は、
「大規模修繕工事コンサルティングは、建築士じゃなくてもできるのか?」に関するもの。

「大規模修繕工事の設計は、建築士じゃなければ、ダメなのでは?」
「大規模修繕工事の検査は?」
「設計図って、書けるの?」
「仕様書って、作れるの?」
「図面は読めるの?」
「工事の指導はできるの?」

一つ一つ丁寧に、
「出来ます。出来るから、今まで沢山のコンサルティングを手掛けています。」
「建築士でなければできない業務は、これとこれですが、大規模修繕工事で、それはが必要になるケースは、かなり限られています。だから、そう言う場合は、設計事務所に外注します」
「逆に、建築士でも、ほとんどは、大規模修繕工事のこの部分は知りません」
「建築士だからできるのではないし、マンション管理士だから出来ないものではないと言うことです」
「建築士の資格試験に、マンションの大規模修繕工事設計監理に関わる問題は、ほとんどないが、マンション管理士の資格試験には、多少あります」
「大規模修繕工事コンサルティグができるためには、これとこれとこれが必要です」

こんな質疑応答が、1時間近くありました。

全体の雰囲気としては、当方が「大規模修繕コンサルティングは、建築士である必要はない」と言っても言っても、住民側の「首をかしげる様子」が消えない。。。

あまりに、そう言う質問が多いので、最後は、「建築士と言う資格ありきでコンサルタントを探すのも、組合判断なので、どうぞ!」と言う感じで、ちょっと、引いた感じになりました。

そして、しばらく音沙汰なし。

恐らく「建築士」を探しているのだと思っていたら、再び、勉強会のリクエスト。
今度は、具体的なコンサルの内容をプレゼンして欲しいと言うリクエスト。

聞けば、色々な建築士から話を聞いているとのこと。

で、最後に、当社に決めたとのですから、「建築士からのプレゼン」を聞いても、当社で大丈夫だと判断さたことは、間違いありません。

が、当社に決めた積極的な理由は、まだ聞いていません(笑)

3月からコンサルタントが始まるので、聞いてみます(笑)

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私のメンターである福島先生からメッセージです。

【「夢(ドリーム)プラン・プレゼンテーション」10周年記念大会のご案内】

「夢に挑戦する大人の姿に子供たちは心を奪われる」
2007年にスタートした夢の発表会「ドリプラ」がいよいよ10周年を迎えます。

ドリプラでは、大人が涙を流しながら本気で夢を語る姿に、観客もみな感涙します。
そして、すべての夢が叶うことを実感できる場です。
以下は、ドリプラに参加された方々の言葉です。
「夢と理想・・・まさか、こんな場所があるとは思わなかった!」
「人生がひっくり返った!」
「もう、こんな感動、耐えられない・・・」
「生きる意味が見つかった!」

ドリプラが、どのようにして世界に広がっていったのか?その奇跡と感動の物語が映像化されました。
https://youtu.be/fSywWSdbqiI

10周年記念大会は、過去最幸の感動と共感で開催します!
<3月17日(金)予選、3月18日(土)本選&10周年記念パーティ>
http://drepla.qt.shopserve.jp/

人生が変わるほどの感動を、是非ご体験ください。

ドリプラ10周年アニバーサリィ実行委員長 福島正伸
<お問い合わせ>
03-3661-8008 (担当・三山、林、北山)

==================================

私の知人の降籏さんと岡田さんが、プレゼンターとして出場します。
2人の応援もあって、このイベントに参加します。

会場で、お会いしましょう!

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昨日は、大規模修繕工事の終盤に起こることを書きました。
今日は、終わってから起こることの話です。

実話です。
長尺シートを張り替えたエレベーターホール。
綺麗になったのですが、工事終了後に、次の質問がありました。

「雨、雪が降った際にエレベータホールに水たまりができる。以前はなかった。何とかして欲しい」

これ、ベランダでも起きます。

私の回答は、次の通り。

ご指摘の内容は、実は、大規模修繕工事の際に、
長尺シートを張り替えると、時々ある指摘ですが、
新築時の造作に起因するケースが多く、対処が
難しい事象です。

今回、工事仕様を決定する際に、いくつかの階から、
「エレベーターホールに水がたまるので対策はないか?」
と言う質問を頂き、
「エレベーターホールにも、階段にも側溝がなく、全体の
勾配で、水を逃がすようになっており、費用対効果
のある有効な手段はありません。」
と回答を行い、対処しない方針となっております。

もちろん、一度、対策を考えており、
長尺シートをめくった際に、下地を削り、傾斜をつけ直すと
言う方法も提示しております。

ただし、これには、相当な費用がかかるうえ、一方を上げ
れば、違うところが凹み、別のところで水がたまると言う
可能性もあったり、各戸のアルコーブとの境に段差ができ
るケースも生じる可能性がある等をご説明し、結果、
そこまでリスクを冒して工事項目に入れるのは、難しい
と言う話になりました。


今回、貼替で、下地の微妙な凹凸により、新たに水たまりが
出来たところもあると思いますが、新築当時の根本的な
造作によるもので、残念ながら、手を付けることができません
でしたので、ご了解願います。

ただ、もし、雨が降るたび、小さな池のごとく水たまりが
できるような階があれば、改めて、そこだけは、お金をかけて
下地調整をやり直すと言う対策は必要かと思います。

このような回答で、申し訳ないですが、ご理解いただけ
ますでしょうか?



このケースはよくあるので、事前に十分な説明をしたのですが、工事が終わって、実際に水が溜まっているのを見ると、気になりますよね。

現時点ですぐにできるのは、管理員に留意してもらい、水たまりを見つけたら吐き出すよう指示することです。

長尺シートを一度張ってから、「水溜リができるので貼り直す」のは、相当大変ですから、どの工事個所でも、注意する点で、張り替える前に一度水を流して、確認するように指示をしていますが、不陸を完全になくすのは至難の業ですから、事前の周知が重要です。

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昨日は、大垣市の20戸×2棟の大規模修繕工事で、住民さん立会による竣工引渡し検査でした。

理事や修繕委員を中心に、各館それぞれ10名ほどに参加いただき、屋上から廊下・階段・エントランス・駐車場を廻り、工事内容の説明を受けながら、工事の仕上がりを確認いただきました。
竣工検査1 竣工検査2


当社からは、私と棚橋子コンサルタント・黒野コンサルタントも同行していますが、一週間前に、3人で、徹底したコンサルタント竣工検査を行っており、相当に細かく見ています。

今回、その甲斐あって、住民さんからの指摘事項はわずかで、皆さんから満足の声を頂き、コンサルタントも工事会社も安心しました。

今回は、屋上防水・エントランス屋根防水の全面やり替えや外壁塗装の塗り替え、鉄部塗装の塗り替え、劣化シーリングの打ち替えに加え、ベランダ・廊下の長尺シートも全面貼替え、階段も新たに長尺シートを張り、「気になるところは、全部やる」と言う工事でした。

ところが、各戸の郵便受けの塗装を塗り替えたことで、その留め具の傷が目立つ事態に。
これがその写真。
〒受け1

ここは、塗装できる材質ではなく、さびもなく、最終的に取り換えるまで今の状態…。

しかし、廻りが全部きれいになると、ここだけが目立ち、何とかならないか?と言う意見が出ました。

協議の結果、優れた研磨技術を持つ会社に依頼して、傷を消し、ガラスコートを施すことで、今後傷もつきにくくなる補修を実施しました。
それが、こちら。
〒受け2

新品同様で、これがあるのとないのとでは、印象が大きく違うでしょうね。


大規模修繕工事では、コスト抑制のために、工事の対象箇所と非対称箇所が生まれるケースが良くあり、工事終盤になって、住民さんから「どうして、ここはやらないの?やり忘れでは?」という声が上がることが少なくありません。

あらかじめ、「ここはやりません(やれません)」と言ってあっても、それは、数か月前のことで、忘れてしまいますからね。

今回のようなことが起きると、改めて、工事後のイメージを、事前に周知するコンサルタントの説明力の大切さを感じますが、今回は、追加工事を行う余裕があり、住民の皆さんの満足感が高まって、良かったと思います。

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名古屋市天白区40戸のマンションで管理見直しの真っ最中です。

このマンションは、まだ、築5年。

都会にありながら、緑が豊富なマンションです。

管理面で要望や清掃の評価アンケートを実施、管理検討理事会で検討した際に、「落ち葉がエントランスにまで入り込み、特に、管理員がいない土曜から月曜までに汚いまま」と言う意見が共通していました。

それ以外でも、清掃に関する意見が多く、それを踏まえて、実際に、清掃時間の間中、立ち会って、業務仕様書の内容に通りに行われているか?使用している道具や洗剤などは適正化?その仕事ぶりはどうか?等を黒野コンサルタントと一緒に監査しました。

また、管理員さんへのヒアリングも実施。

そこでわかったのは、
1、 現在の清掃業務は、相当に余裕があり、秋から冬の落ち葉の季節だけ、一時的に業務量が増える。
2、 落ち葉の入り込は、敷地内の樹木によるものではなく、玄関前にある幹線道路の街路樹と、隣の幼稚園側との境界に添って幼稚園側に植えられている樹木が主な原因だと言うこと。

当初の見立てでは、清掃の強化をするより、敷地内樹木の植え替えが効果的では?でした。

しかし、原因は敷地外。

幼稚園は、マンションが立つ前からあったので、「落ち葉で迷惑してますよ」とは言えない。

さてどうする?

組合への提案は、
1、 管理員の清掃効率が上がるような清掃手順を考える。
2、 1日あたりの勤務時間を晴らすが、勤務日は週4日から週5日に増やす。
3、 清掃項目別に頻度を細かく規定することで、一周間単位での清掃プランを立て、美観を保つ。
4、 前記1~3で生じた余裕時間を建物巡回点検に充てる。
5、 別途実施している年4回の建物設備巡回点検のうち、管理員で可能なものを管理員の巡回点検業務にシフトする。

これが、ベストプランなのかどうかは、実際に実行してみれば、わかります。
管理委託業務の仕様は、変えることができるし、変えてみて、不都合があったら、また、変えればいいんですよ。

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■私の好きな言葉■ 
人生は誰と出会ったかで決まる

こんにちは。

以前、このメルマガで、当社独自の大規模
修繕工事コンサルティング=MACM方式
が誕生するまでのストーリーを4回シリー
ズで紹介しました。

MACM方式とは、

「マンション管理相談センターが開発
したコンストラクションマネジメント
(CM)方式」の略称で、

建築事業者及び管理会社とは、一切の資本
及び取引関係を持たない完全中立なマン
ション管理コンサルタントが、管理組合の
発注代行者として、施工会社・専門事業者
(建築士)・管理会社による役割分担が、
最適な組み合わせになるようコーディネ
ートすることによって、

「公正な競争」
「徹底したコストダウン」
「工事に対する第3者チェック」

が働くようにしたものです。

本方式の特徴は、
一般的な「設計・監理業務」と同様、調査
・設計・工事仕様書作成・工事会社の入札
・検査・施工後のアフター点検指導・長期
修繕計画の作成を行うだけでなく、施工者
のモチベーションアップ教育並びに専門事
業者の価格にまで踏み込んだVE(価値を
下げずに価格を下げる手法)を行い、

更に、管理委託契約や管理経費も点検し
管理費会計の分野も含め、マンション管理
組合のトータルな財政を将来に向けて健
全化するコンサルティングも、同時に実施
するところにあります。

今回のメルマガで紹介するのは、このうち
「施工者のモチベ―ションアップ教育」
であるキックオフミーティング。

通常、工事の前には、元請会社の呼びかけ
で、下請け会社が一堂に会し、スケジュー
ル確認や安全確認等を行います。

いくつかの会社に聞いたところ、この会合
は、施工者の責任範囲内の打ち合わせであ
り、コンサルタント(設計事務所等)が同
席することは、ないそうです。

しかし、MACM方式では、この会合を、
あえて「キックオフミーティング」と呼び
かつ、45分程度の「講義」を行います。

講義のタイトルは、決まっています。

「住民の幸せ実現プロジェクト キックオフミーティング」

より良い工事となるよう工事関係者の
啓蒙をはかる講義で、次の6点がその内容です。

1、住民側から見た大規模修繕工事
2、工事実施に向けた検討経緯と住民の願い
3、住民への啓蒙内容 
4、住民対応で留意して欲しいこと
5、仕事に取組む姿勢 
6、いい仕事をするための決意表明 等

その工事に直接関係する内容は、もちろん
ありますが、その前に、もっと根本的な、
「仕事に取り組む姿勢」を熱く語ります。

この講義で使うスライドには、
「問題が起きたのが問題ではない。
起きた問題にどう対処したのかが問題だ」
とか、
「この仕事を過去最高の仕事にする」
とか、
イチロー語録とか、
とにかく、ちょっと暑苦しく、仕事と人生
について語ります。

「私は、大規模修繕工事コンサルタント
界の松岡修造です!」なんて、笑いを取
ったりもします。(笑)

何故、ここまでこだわるか?

それは、大規模修繕工事の良し悪しは、
職人さん一人一人の士気が大きく左右する
ものであること。

沢山の現場を見てきましたが、技術が確か
であることに加えて、仕上げ(見栄え)
は、職人さんのこだわりが大きくものを言います。

工事の確認・検査を行うコンサルタントが
厳しく見ると言う「やらされ感」で、良く
するより、職人さんの心意気で、良くする
方が良い仕上がりになります。

また、自分が福島正伸先生に学び、その
おかげで人生を豊かに生きている体験を、
多くの人に伝搬したいと言う強い想いがあ
りますが、それをマンションの改修や管理
コンサルティングの仕事を通じて行うのは
自分の使命だと考えています。

従って、このキックオフミーティングは、
MAKSの「やり方」というより、自分の
「コンサルタントとしてのあり方」
そのものを表現する場でもあります。

少し大げさですが、
「社会を良くする活動」です。

やっぱり、熱くなってしまいましたね。
(笑)

先日、春日井市のマンションの大規模修繕
工事のキックオフミーティングでは、参加
者へのアンケートで、次の感想を頂きました。

Q:最も印象に残った点
・困難にチャレンジすることの大切さ。
・成果が出る人、出ない人の考え方。
・成果=才能×努力×考え方

Q:仕事の中で生かしたいこと
・高い意識を持って作業に取り組むことを
再認識しました。
・住民と一緒になって工事を完了したい。
自分自身が住んでいる気持ちで施工する。
・一期一会、良い工事になるように協力する。

Q:住民の皆さんへの決意表明
・4か月間長い工事になりますが協力して
行きたいと思います。皆で頑張りましょう。
・いい工事をして、いいマンションにして
いい人間関係を作りたいです。
・安全第一で作業いたします。プロ意識を
持ってしっかりとした施工を行います。
どうぞよろしくお願いいたします。

他にも専門職さんの決意を沢山書いていた
だきました。

現場で働く人が、この時の気持ちを思い出
してもらえるよう、この決意文を一覧表に
して、工事お知らせ用の掲示板に貼り出します。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

MACM方式の大規模修繕工事コンサルティングで、他のコンサルタント会社には、恐らくないメニューが工事会社の各下請会社を一堂に集めて行う

~住民の幸せデザインプロジェクト~
キックオフミーティング

だろうと思います。

昨日は、3月から始まる春日井市50戸のマンション大規模修繕工事のキックオフミーティングでした。

工事全体のスケジュールなどは、工事会社が説明し、私が行うのは、「講義」

今日は、夜に「マンション管理士の仕事術」の講義があり、その準備があって、詳しく書く時間がないため、この内容については、明日のメルマガで書きますから、ブログにも、明日、アップします。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事の勉強会を開催したマンションで、下記のような質問がありました。

Q:「もし将来、今の管理会社(販売会社の子会社)が管理会社から外れたら困る事態は起こらないのか?また、マンションを建てた建設会社に建替えや震災被害の修復などで、世話にならざるを得ないことはないのか? 」

A:結論から先に言えば、「どちらも困らない」と思います。

 まず、定量的な根拠をお話しします。
平成25年に国土交通省が実施した「マンション総合調査結果(平成26年4月23日公表)」を見てみましょう。

 「マンション管理業者の決定方法」について、新築時に契約した管理会社と、現在契約していないマンションは、4組合に1組合の割合です。
 「管理会社を変えると困る」ような事態が普通に起きていれば、このような統計にはならないと思います。

 「建物調査・診断の依頼先」を現在の管理会社に依頼したのは、49.5%です。現在の管理会社に依頼していれば、そのつながりで、新築した建設会社に大規模修繕工事も依頼する確率は高くなりますが、約半数が、それ以外です。

 続いて、定性的な「困らない」根拠をお話しします。
1、管理会社が継続しないと困る?
①管理組合と管理会社とは、「管理委託契約」で権利・義務が定められているので、その契約書に基づき、他の管理会社と契約すれば、従来と同じサービスを受けることができます。
②現行の管理会社が販売した会社の子会社であってもなくても、組合側からの要望事項などを販売した会社・建設した会社に取り次ぐのは、現行の管理会社です。

 ただし、そもそも、現在の管理委託契約がアバウトなケースがほとんどなので、変更する前には、専門家のアドバイスを受けて、管理委託契約の内容を詳細に明らかにしておき、かつ、きちんと文書等の引継ぎを行うことが重要です。

 更に言えば、新築時以来の管理会社が当たり前のように継続することで、販売会社にモノを言いたい管理組合であっても、その子会社である管理会社に中途半端に対応されていたり、割高な管理コストが続いたり、緊張感が薄れて、サービスが低下するなどの弊害の大きさを沢山見ています。

2、新築時の建設会社に世話にならざるを得ないのでは?
①新築時の建築確認申請書や竣工図書が組合に交付されています。これは、法律で定められた義務です。この図面があれば、大規模修繕工事はもちろん、建替えであっても、新築時の建設会社に頼る必要はありません。
②当社の過去の大規模修繕工事でも、新築時の建設会社に聞かないと分からずに困ったと言うケースはありません。

 ただし、①の書類が不備の場合は、まずは、完璧なものを組合に交付してもらう必要があります。マンションに限らず、どんな建物であっても、新築時の会社がないと困るケースは、実際に事が起きた時に、新築時の正確なデータがないことですが、そうであっても、現況から何とかする!と言う手法は、沢山あります。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先の約180戸のマンションの電力削減コンサルティングの一環として、LED工事を実施し、先日、終了しました。
犬山

基本仕様の作成、工事会社の入札、工事管理を行い、竣工確認業務までを行います。

この竣工確認業務は、全ての器具の取付と点灯を確認することが当然必要です。

このマンションは、屋内の内階段が6系統あり、そこに6つのエレベーターがあるので、各階エレベーターホールと階段の照明を確認するには、15階分を6回登るか降りるか、どちらかで見ることになります。

こういう時に思うのは、
「仕事で、体を鍛えることができるなんて、なんという幸せ!」(笑)

だって、「仕事が忙しくて、運動をする時間がない!」と嘆きがちなのですから!(笑)

昨夜19時30分から開始。

足にはアンクルウエイトを着けて、運動効果を高める!

最初は、最上階までエレベーターで昇り、降りてくる。
同じパターンだと、足腰の同じところに負荷がかかるので、今度は、登りで点検。

登りだと、相当に息が切れますよ(笑)
工事会社の担当者も一緒に点検なので、ちょっと、可哀そう。

そうだ!
最初の7階までは、登りで点検し、そこから最上階にエレベーターで上がり、降りながら点検!なら、良いバランスだ!等と、遊び感覚で考えていましたが、4系列に差し掛かる時に、膝に痛みが…

なんとか最後まで終えましたが、いささか「やばい!」と言う膝の状態。

いささか、無謀だったかもしれません(笑)

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日は、大垣の20戸×2棟のマンションで、大規模修繕工事の竣工コンサル検査でした。

朝から雪。
大垣竣工前検査1 大垣1 大垣竣工前検査3 大垣竣工前検査4 大垣竣工前検査5

危険を避けるため、まずは、2棟の屋上を先に検査。
防水検査は既に終えていますが、トップコートの塗り残しはないか、前回指摘した塗装漏れは解消されているか等をチェック。

次は、エントランス屋上も同様に検査。

続いて、駐車場敷地の検査。
著しい不陸箇所は、アスファルトのオーバーレイの指示をしてありますので、そのチェック。

ここまでは、天候が悪化すると検査できないため、急ぎ行いました。

ここまでは、棚橋コンサルタントと黒野コンサルタントと一緒に検査を行い、OJTも行います。

そこからは各階の廊下、ベランダの仕上がり検査です。
まずは、最初の2フロア程度を3人で行い、OJTを実施。

そこからは、3人で、鉄部塗装、壁の仕上がり、床の仕上がり検査を分担しての検査です。

なお、分担はしますが、他のコンサルタントの遅れは、どんどん手伝います。

棚橋、黒野コンサルタントは、検査で手直し指摘することに、イマイチ自信がない場合は、その場で私に聞くことができるので、検査スキルも上がりますし、分業による集中と担当者と私のダブル検査ですから、相当に厳しい検査となります。

大規模修繕工事の仕上がり検査が難しいのは、新築時以来、取れないような汚れなども少なくないことです。今回の仕事で生じた傷や汚れなのか?新築時の傷や汚れなのか?簡単には判断できませ。

修繕工事開始前に、どれくらい精緻に建物を見ているか?も大切ですが、多くは、全体に綺麗になったことで、従来ある汚れが目立つケースで、どのような判断ができるか?が大切です。

これは、「どんなところをどんなふうに見るのか?」を実際の指摘箇所を見ながら、理論的に説明しますが、その正解率は、経験数に比例します。

MAKSの塾生、新人コンサルタントには、「とにかく経験数!だから、10回経験するまでは他のコンサルタントが担当する案件でも、積極的に手伝うべし!」と教えています。

今回は、諸事情から工期が延び、検査回数は2倍以上に増えたので、1案件で同時期に2~3案件分こなしたと同じ効果がありますから、スキルは一気に向上しました。。

今年の春工事、秋工事も、既にコンサル予約が入っているので、どんどん経験を積み、やがてはメイン担当として大規模修繕工事コンサルティングができるようになるでしょうね。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この日曜日は、午前に岐阜の60戸クラスのマンションで、大規模修繕工事の勉強会、夜が名古屋で80戸クラスのマンションの修繕検討の住民代表者の方々との打合せ。

前者は、修繕委員長が、昨年秋の当社の大規模修繕工事見学会にお越しになり、岐阜で開催したセミナーにも参加されました。後者は、昨年、理事記と住民向けに勉強会を開催しました。

どちらも、当社とのコンサルティング契約のための臨時総会開催が内定しました。

当社独自の「MACM方式(マンション管理相談センター式コンストラクトマネジメント)」であり、設計事務所と同様に大規模修繕工事の建物調査~設計~入札~工事検査を行うだけでなく、これまで実績を積み重ねたコストダウン手法を用い、さらには、長期修繕計画の作成と管理適正化コンサルティング及び顧問業務を同時に行います。

名付けて「マンションに住む人をこれでもかっ!と言うくらい幸せにするコンサルティングプログラム」です。


それにしても、今回もまた住民の方から言われたのが、
「総会って、管理会社抜きでやっても良いの?」
です。

手続きの仕方や文書作成、総会運営の知識が乏しいと言う意味で、管理会社に頼らないと総会の開催が大変である!と言う実情はわかります。

しかし、「管理会社がいなくても総会を開いて良いの?」と言う感覚は、住民主役の管理組合運営ではなく、管理会社主導の組合運営になっていると言うことです。

どちらのマンションも、管理会社による恣意的な大規模修繕工事の業者決定方法への不信感が根底にあり、それは、同時に、「かといって、管理会社に頼らないと…」と言う不安感もあって、住民に皆さんは相当悩まれた様子です。

でも、当社が付いていれば、大丈夫です。

当社は、大規模修繕工事のコンサルだけを行う会社とは異なり、管理組合が主役の組合運営までサポートできますからね。

この二つの組合のように、住民主役の大規模修繕工事、管理を実現したい管理組合向けのセミナーを2月25日(土) 日進会場、3月5日(日)名古屋会場で行います。

是非、お越しください。
詳細は、こちらから!
1日で学べる!!管理組合向け
マンション大規模修繕・管理改善セミナー



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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

金曜日の午後、入院していた91歳の義父の訃報が届きました。
自宅で転倒して、骨折し、入院した後、内臓疾患が体を襲い、転院することが決まった矢先。

お正月には、日常生活に支障なく過ごしていたのに、ほんとに突然で、驚きました。

私の娘たちが遊びに行くと、いつも、近所の鯉が泳ぐ川に散歩に連れて行ってくれた優しい義父でした。

私の仕事は、土日にいくつものアポがあり、1,2か月前から、アポイントを入れている案件も多く、かつ、マンション側の住民の皆さんの都合をその日時に合わせていただいているものも多いのですが、今回の件で、急きょ調整。

どうしても、調整がつかない1件は、棚橋コンサルタントにピンチヒッターを頼み、対処。

チームで仕事を行う良さを改めて実感しました。

日、月と家族葬で見送ります。
義父の冥福を祈ります。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、マンション管理士の法定講習でした。
これは、5年毎に受講が義務付けられている資格の更新講習です。

試験に合格したことで、一生のライセンスがありますが、マンション管理士と名乗ってビジネスをするには、この講習を受けることが必要です。

ただ、マンション管理士にはマンション管理士でなければできないと言う業務がなく、マンション管理士と名乗って良いと許されるにすぎません。

これを一言でいうと、
「マンション管理士は、名称独占であり、業務独占ではない」

弁護士には、裁判における弁護、司法書士には、登記手続きの代行、税理士には税務申告の代行がありますが、マンション管理士には、マンション管理士にだけ許された業務がないと言うことです。

カリキュラムは、朝9時から夕方5時まで7単位。

技術的な話から、法手率的な話、さらには、マンション内のコミュニティの話まで、多岐に渡ります。

前回5年前に受けた時の内容と比べると、
住民間または住民と管理組合とのトラブル=裁判事例、超高層マンションの大規模修繕の話が増えたことが印象に残りました。

もちろん、民泊の話や昨年3月の標準管理規約の改正の話も目新しいのですが、根本的に、先の二つのは話題は、現在の社会的な背景を色濃く映しているものだと言えます。

また、その話題の中で、更に印象に残ったのは、超高層マンションのコンクリートの話。

超高層マンションには、従来のマンションに比べて圧縮強度が強いコンクリートが使われているのですが、その補修に関して、技術的に「これがスタンダード」と言われているものがないそうです。

私自身も、過去、最も高いマンションで15階。
地元の岐阜には駅前に40階程度のマンションがあり、昨年の組合向けセミナーに参加いただき、相談したいと言われていますので、勉強しないと!


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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

前回まで、連続して、「大規模修繕工事の闇」の記事を書いたところ、ある人から、次のように聞かれました。

「私は、馬渕さんの事を知っているし、実際に、大規模修繕工事金額が、管理会社提案より、大幅に下がった事実を知っているので、正義のビジネスをやっていることは信じているけど、プロ同士が結託して、住民をだます構図なら、絶対にばれないんですよね?」

「それなら、馬渕さんだって、やろうと思えばできるってことになりますよね?馬渕さんに対して、工事会社や管理会社と結託していない証拠を出せって言われたら、どうやって証明するんですか?」

なるほど、そう言う疑問も出ますね。
組合向け勉強会でも、「談合しない、させない」と言う話をすると、建設業界に身を置く人から、「そんなきれいごと言ったって、きっとやってる!」と言われることもあります。(苦笑)

当社では、「疑問、疑念があれば、当社の決算書の「総勘定元帳」でも、銀行の通帳でも、お見せします。そこに、管理会社や建設会社からの振り込みがあるかどうか、見てください」と返答しています。

「証拠だってねつ造出来る!」と言われたら、当社のコンサルで決まった建設会社にお願いして、そちらの帳票を見てもらいます。

当社コンサル案件の入札時の見積りを、他の専門家に見てもらって、割高な工事費かどうかを判定してもらっても構いません。

とにかく、どんなリクエストでも、受けます。

だって、建設現場でも、検査側として検査される側からの利益供与を受けないために、缶コーヒーの一本もおごってもらわないですからね(^^)/

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.66

■私の好きな言葉■ 
全ての出来事に感謝できる

こんにちは。

2回連続して、「大規模修繕工事」の裏で
起こっている「管理会社や設計事務所等の
リベートや談合」が、ついにメディアや
国土交通省から告発されたことをお伝えし
てきました。

ここにきて、更に、建設会社のトップが
実名で告発!

今まで、仕事を受ける弱い立場ゆえに、
公には発言できなかったこう工事業者も
国交省が「悪事はNG」と実例を挙げた
通知文を出してくれたことで、一気に、
膿が出てきたと言えます。

今回の告発は、リフォーム産業新聞のイン
タビュー記事。

取材を受けたのは、
マンション大規模改修のサカクラ
(神奈川県横浜市)の社長であり、
マンション計画修繕施工協会の会長を
務める坂倉徹氏。

その発言の一部を紹介すると…
「これは大手の管理会社にもあること
なんですが、自分は大規模修繕にまっ
たく絡んでいないのに、我々のような
工事会社に対して
『手数料として契約金額の3%を裏で寄越せ』
って言ってくることもあるんですよ。」

「(コンサルや設計事務所が)設計・
監理料が本来なら1000万円かかる
とするじゃないですか。
なのに、200万とか300万とかの
見積もりを出して、ダンピング競争を
してくる。あり得ないでしょ。
700万、800万足りないじゃないですか。
でも、工事業者から裏でお金を貰うか
ら十分元が取れるんです。」

「結局はね、裏でグレーな、あるいは
ブラックな行為を行いながら、商売を
やっていくっていうのは、これはもう
全部とは言わないけれども、何割かの
仕事がそういう形で行われているんですよ。」

あまりに生々しいのですが、マンション
計画修繕施工協会と言えば、マンション
改修の専門工事会社の最大手の団体で
すから、重みがあります。

一体、何割くらいの大規模修繕工事で
このようなことが行われているのかは
明らかになっていませんが、少なくと
も、当社のコンサル案件で、初めて
入札に参加する工事会社から、
「工事が決まったら、先生のところに
いくら払う仕組みですか?」
と聞かれるので、業界では、
「普通」の事なのだろうと思います。

そして、同氏の最後の提言は、
「(管理会社が)金をみんな握っちゃ
ってるでしょ。このマンションの修繕
積立金はいくらある。この先、こうい
うふうな計画を立てている。だから、
今回はこのくらい使えるとかいうのは
管理組合の役員よりも精通していますよ。
だから、管理会社が、コンサルや工事
業者の側に立っちゃうと、芳しくない
わけですよ、元来。
自分たちのやってる仕事の恥だけれど
も、そういうことをやっぱり、ちゃん
と議論して、きちんとした整理の仕方
をするということが大事じゃないのかと思ってる。」

この全文は、こちらから読むことができます。

前回と同じことを繰り返し言います。

今まで、不正を行ってきた人はもちろん、
黙認してきた人も、大規模修繕工事コンサ
ルティングの仕事から、潔く身を引いては
どうか?と思います。

あるいは、マンション管理相談センターに
加盟して、出直したいと言うコンサルタン
トがいたら、ぜひ、当方の門を叩いて下さいね!


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このビッグニュースは、「マンション管理士は食えない資格」と嘆いているマンション管理士に、ぜひ、知ってもらいたい!

何故なら、MAKSの棚橋直樹コンサルタント(マンション管理士)が申請した
「マンション管理コンサルタント」の事業が、岐阜県の「事業可能性評価Aランク」
を獲得したからです!

岐阜県で、わずか14件!

これが、中日新聞と岐阜新聞に記載された記事。
棚橋さんA認定

現在、勉強のために、毎日、MAKSに通い、個々のマンションコンサル案件について、
私と一緒に資料作成やマンションの調査、更には、組合の会合で実コンサルの体験を
積んでいる棚橋コンサルタントと出会ったのは、今から3年ほど前。

当時は、私のコンサル先のマンションの理事長で、大規模修繕工事と管理適正化を成功させました。

その時、この仕事の価値を肌で感じ、「この仕事に将来性がある!」と判断されたそうです。

それで、マンション管理士や宅地建物取引士などの資格をわずか1年で取得し、活躍できる
マンション管理士養成講座の0期生として入塾。

昨年、銀行を中途退職。

棚橋コンサルタントは、私と同窓で同年代ですから、当然、退職時は、「相当に偉い人」(笑)。
望めば、いくらでも他の企業に就職することができる状態。

会社や先輩から「他の企業への就職は?」とか「ウチに来ないか?」
と言う話があって、当然の状態でした。
そんな話には見向きもせず、
「マンション管理コンサルタントになる」
と周囲に漏らしたときは、
「気が狂った?」
とまで言われたそうです。(笑)

私も、東京の先達のコンサルタントに相談に行き、
「名古屋エリアでマンション管理士として、専業を目指す!」
と言った時も、
「名古屋のような小さなマーケットでやっても成功しない」
と言われました。

ほとんどすべての人から「失敗する」と言われるのは、つまり、
それだけ、「誰も出来ない」=「参入障壁が高い」
と言うことです。

逆に、成功できる人が少ないのですから、やりがいがある。

「だからこそ、挑戦する!」と言う性格は、私と棚橋コンサルタントが同じだと言うことでしょう(笑)

そして、岐阜県の事業である「新規ビジネスにおける事業可能性評価」に申請したところ、
なんとAランクの認定を受けたという訳です。

【事業可能性評価とは】
現役の経営者も含めた複数の専門家からなる評価メンバーが、事業の有望性・技術の先端性・発展性等を総合的に分析し、事業化の可能性をA、B、Cの三段階で評価します。
応募された企業には、当センターが継続的なアドバイス等、評価の段階に応じて必要な支援を行いますが、特にA評価をうけた企業は「助成金の採択にあたり優先的な配慮」などの支援を受けることができます。

イヤー凄い!

他のAランク社は、ほとんどが「モノづくり」ですから、評価しやすい。
それに対して、「マンション管理士(マンション管理コンサルタント)」って聞いても、
この審査員は、まず、聞いたことがないと思いますよ。

その中でのA評価ですよ!\(^o^)/

もちろん、棚橋コンサルタントご自身の力量があって、初めてできることですから、
まずは、心から「おめでとうございます!」

そして、マンション管理士(マンション管理コンサルタント)の仕事が、事業可能性Aランク
だと言うお墨付きをもらったのですから、めちゃくちゃ嬉しいです!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、岐阜市の40戸、大垣市の20戸のマンションで、同日に管理会社による入札のための現地調査でした。

現在、管理適正化コンサルティングを実行中のマンションは、名古屋市(2)、瀬戸市、一宮市、犬山市、岡崎市、大垣市、岐阜市(3)、大垣市、松本市で合計12のマンション。

新体制がほぼ決まったマンションから、現地調査を開始したばかりのマンションまでありますが、コンサルティングの手順は決まっているものの、各マンションの実情に合わせて、ペースが速い、遅いがあります。

管理会社の入札に当たっては、当社側も相当な業務量がありますが、管理会社側も大変ですから、今回、岐阜と大垣に関しては、現地調査日を揃えて、名古屋から来る管理会社が1日で梯子して、調査ができるよう整えました。

と言うことは、これから見積書の提出時期も同じ。

管理会社は、二つのマンション同時で、二つの見積書を出しますが、こちらは、十数社の見積りをチェックし、比較表を作り、統計処理をして、VE資料を作成し、各社にフィードバックすると言う業務が同時に二つ待っている(笑)。

楽しすぎます!(笑)

とても私一人ではやれませんが、養成塾卒業生のコンサルタントが力強いパートナーです。また、一連のコンサルティングを間をおかずに連続して担務することができるので、一気に新人コンサルタントのスキルも上がります。

これと並行して、大規模修繕工事コンサルティングも2年先まで、予約を頂いていますので、大規模修繕コンサルティングのスキルも上がるでしょう。

また、新規に勉強会の申し込みも、5マンションほどあり、コンサルタントの早期養成は、急務です。
ただ、「急務」=「急造」ではダメ!

MAKS基準の高品質なコンサルティングを提供することは、絶対条件です!
そのために、MAKSの事務局も増員しました。

マイクロソフトのオフィスソフトのエクセルもワードもマスターライセンスを持っている女性ですから、資料作成が速い!

チームとしての生産性を上げて、更に、良い仕事をより早く実行していく体制を作り上げて行きます。


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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

日曜日は、昨年春から顧問を務める約70戸のマンションで、新管理会社決定を審議する臨時総会でした。

このマンションは、敏腕理事長がいて、3年前に1回目の管理委託費の見直し交渉で、年間200万円以上のコスト削減を実現。

ただ、コストは下がったものの、その際に申し入れた「管理品質の改善」が実現されなくて、1年前に、私に相談があり、顧問就任を承諾。

私の顧問就任直前に、私の顧問料を捻出すべく、もう一度、管理会社と交渉し、顧問料相当額の減額を実現。
住民に対して、「顧問採用によるコスト増はない」と説得した次第。

実は、この時には、この管理会社が長野エリアから徹底することに伴い、新管理会社選定と言う大きなプロジェクトも始めるところで、その理事長が、任期が終わるところでしたが、管理検討委委員長として、役を担っていただきました。

そして、
顧問へのリクエストは、第一に「管理品質の向上」。
新管理会社の選定支援。
また、それまでのコスト削減交渉で、本当に、適正価格に下がったのか?と言う検証も目的の一つ。
そして、築10年目の10年瑕疵保証の対応。

私のやることは、どのマンションでも同じで、まずは、現行の管理委託仕様の見える化。
そこからマンションに最適な仕様の作り込み。

毎月1回の理事会や随時の管理検討委員会で、相当熱心に議論してきました。

ただ、今回は、「新管理会社の選定ありき」で入札を実施するものの、これまで、相当に委託料を下げているので、これ以上下がることはあるの?と言う状態でした。

そもそも、名古屋と違い、管理会社や専門会社の数も少なく、競争原理が働きにくい…。

しかし、結果は…年間で100万円以上のコスト削減となりました。
が、これ、コスト削減結果を自慢したいものではありません。

コストが下がったのは、各保守、点検、清掃業務を精査したこと、少ない競争環境でも、各社ときめ細かなVE交渉(価値を下げずに価格を下げる交渉)を行った結果です。

ただし、人間の身体でいえば、体脂肪率が10%以下の超アスリート体質になったので、これを維持することが大変。

ありがいたことに、現理事会メンバーは、非常に意識が高く、かつ、4月からは、2年任期の2年目で、役員としての実力も身についていますから、私も顧問としてやりがいがあります。

新会社が高い管理品質を維持することができるように、ひと汗もふた汗もかくつもりです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私は、毎年、マンション管理フェアで、マンション管理学校の講師を務めていて、その時のパワーポイントのスライドのうち、「後で振り返って、馬渕がどんな話をしていたか?」ができるスライドをピックアップした資料を配布しています。

このセミナーは、予約も受け付けもいらない自由参加。

中には、スクリーンに映し出されたスライドを全部、写真に撮っている人もいます。

それは、熱心な理事長さんかもしれないし、同じような仕事をしている人かもしれません。

で、ある方から、「私の作成したスライドによく似たスライドを見た」と言う話を聞きました。

似ているのか、ほとんどコピーなのか、詳細はわかりません。

ただ、誰が使っていたのか?は、教えてくれたので、私の話やスライドを元に作ったことは想像できます。
管理会社の中にも、私の電気代削減コンサルティングの提案書を真似しているところもあります。

スライドには、「著作権」があります。
それを多少でも変えたら「著作権」侵害に当たらないと考える人もいるでしょう。
以前の東京オリンピックのエンブレムのように、全くのコピーでなくても、意匠の意図が同じなら、「著作権」が問題になるときもあります。

私の作成したスライドのコピー云々で、裁判になることもないと考え、軽く「真似しただけ」と言うことかもしれません。

私も、私のコピーをしたいと言うのであれば、それだけの価値を認めてくれているので、逆に、褒められている気分(笑)

ただ、本人に断りなく、かつ、私のスライドストーリ―を真似しているのを聞いた人は、それに対する不信感を持つかもしれません。

人の真似だけで、話に「その人なりの真実」がなければ、聞く人の心を打つことも出来ません。

私も、マンション管理コンサルタントを始めたころは、東京のC社のS社長の勉強会に同行して、学び、真似をして、「使っても良い」と言われたスライドを頂きました。そして、最初のころは、「自分の実績ではないが、好事例」として使わせていただき、やがて、それを「自分の実績の好事例」に置き換えました。

東京・関西で活躍するS社長と名古屋で活動する私とのエリアの違いがあるにしても、S社長の太っ腹には、感謝&感謝です。

結局、「人として正しいことをやっているか?」が、長く良い仕事をするために、大切なことだと思います。

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岐阜市にある16戸の自主管理マンションの顧問が6年目に入ります。

このサイズだと、住民同士は、親密で、管理費等の滞納も、短期間で解消され、期末期に滞納金が残ることは、ありませんでした。

また、1回目の大規模修繕工事の際には、当方のコンサルティングで大きなコストダウンができ、管理適正過去化コンサルティングで、管理費会計も改善。さらには、多額の携帯基地局の不動産収入もあって、わずかな修繕積立金値上げだけで、将来、余裕のある資金状況になる想定でした。

従って、会計も管理費会計と修繕積立金会計の区分がなく、毎年の期末の現金残高で管理をしている状況でした。

私が、も少し「会計っぽく」とアドバイスしても、「困らないのだから、良いでしょ?」と言う感じ。

確かに(笑)

しかし、携帯基地局への課税が始まり、過去未納金として数百万円を支払うことになり、これでは、マズイ!となり、3年前から、管理費会計と修繕積立金会計に分けて、整理してきました。

この帳票は私が作成したのですが、基本は、従来のやり方から大きく離れないように、現金主義。

ところが、今年の決算で、わずかながら、滞納金が解消されず、結果、会計上の残高と口座の預金残高が、2万円程度合わない!

急ぎ、会計担当理事と、当社の50インチディスプレイにエクセル表を映し出して、ミーティング。

数値が合わない理由がわかりました。

会計帳票を修正し、来期に使う帳票も、今期のようなことが起きても大丈夫なように改良。

会計ソフトを使うことは、全く持って想定できませんがら、住民さんが、平易にインプットできて、かつ、決算書としての体裁が整ったものが完成するまで、改良を重ねていきたいと思います。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.65

■私の好きな言葉■ 
自分が苦しんだことが、誰かの役に立つ

こんにちは。

お約束通り、今週の2回目の発行!

前回のメルマガで、週刊ダイヤモンドに
「知られざる大規模修繕の闇」
と題した記事が掲載された話を書きました。

管理会社・設計事務所・工事会社の間で
仕組まれるリベートや談合の告発記事。

独占禁止法でもカバーしきれない実態につ
いて、国土交通省が調査を開始したことも
書いてありましたが、ついに、文書として
正式に通知されました。

それがこちらです。
https://s.mypocket.ntt.com/FUMYIp

ここにも、はっきりと次のように書かれています。

「一部のコンサルタントが、
自社にバックマージンを支払う施工会社が
受注できるように不適切な工作を行い、
割高な工事費や、過剰な工事項目・仕様の
設定等に基づく発注等を誘導するため、
格安のコンサルタント料金で受託し、結果
として、管理組合に経済的な損失を及ぼす
事態が発生している」

このようなことを行わず、正々堂々と組合
のために良い仕事をしてきた業界の人から
すれば、一括りにして論じられることに、
悔しい思いをしているでしょう。

しかし、「悔しい思い」をしている業界内
の他の人も、「自分はやらないけれど、
そう言う事実があることは知っていた」
のだと思います。

ただ、「身内のことは告発できない」
と言う状態だったのだろうと思います。

でもね、それはNGでしょう。

今まで、不正を行ってきた人はもちろん、
黙認してきた人も、大規模修繕工事コンサ
ルティングの仕事から、潔く身を引いては
どうか?と思います。

あるいは、マンション管理相談センターに
加盟して、出直したいと言うコンサルタン
トがいたら、ぜひ、当方の門を叩いて下さいね!

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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昨夜は、管理適正化コンサルティング先で、理事会。

今回で3回目の検討会議ですが、前回に引き続き、現行の管理の問題点・課題を一つ一つ洗い出して行きます。

ポイントは、管理コストの無駄の発見と管理品質の改善点の発見。

当社が用意したヒアリングシートに添って、意見を求めます。

で、清掃員さんの仕事内容の話になった時に、ある理事さんから、「個人的なことですが…」と前置きして、
「私の車の前のちょっとした空き地に、清掃員さんが駐車していて、私の車の出し入れが大変。そこに車があると、前方駐車しかできない」

えっ?

「敷地内駐車は、管理組合が許可しているのでは?」

「してないと思いますが、マンションには、周りに止めるところもないし、どいてくれとも言えないし…」

どうやら、管理を依頼する側と依頼される側の力関係が、相当「いびつ」です。

更に聞けば、管理室の鍵を理事長は持っていない。

「だって、管理室は、管理会社のものでしょ?」

私「いえいえ、管理に必要だから、管理組合が無償で貸しているんですよ」

「えええーー!そうなの?」
「でも、駐車の事は、何だか、悪くて、自分からは言えない…」

今日、管理会社に、敷地内駐車について、過去の理事会や総会で、清掃員に許可した経緯があるのか尋ねたところ、そのような事実はなく、すぐに清掃員に注意したとのこと。

うーーん。困ったものだ。

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