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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.65

■私の好きな言葉■ 
他人のせいにすると自分の出番がなくなる

こんにちは。

先週は、メルマガの発刊を予告なくお休み
し、申し訳ありませんm(__)m

毎週発行を約束していますので、近々に
週2回発行して、埋め合わせをしますからね!

さて、今日のタイトルは、かなり刺激的で
すが、これは、今週の週刊ダイヤモンドに
掲載された記事。

正確には、

~業者にだまされない~
マンション管理と大規模修繕

~リベートから談合まで~
知らざれざる大規模修繕の闇

そのリード文は次の通り。
「マンションの大規模修繕は、業者間で
談合が横行し、裏でリベートが飛び交う
不透明な世界。独占禁止法でもカバー
しきれない実態について、国土交通省も
調査を開始した」

そして、本文は、次の始まりです。
「マンション住民が大規模修繕のために
積み立ててきた大事なお金が、とんでも
ない使い方をされている。社会問題化し
て、公平工事が受注できるようにすべき
ですよ…あるマンション改修業者の幹部は
静かに、そして怒りを込めて告発する」

この記事は、業者間の談合の話ではありません。

管理会社や設計事務所が主導する談合で
その結果、数百万円から数千万円ものお
金が、管理会社や設計事務所に流れており
それは、半ば「常識」だと、管理会社の
幹部も認めていると言う取材結果。

工事会社からのリベートで儲ける設計事務
所は、非常に安い設計監理料を提示し、
コンサル契約を受注します。

更に、住民の管理会社への目が厳しくなる
と、今度は、設計事務所と組んで、あたか
も、公平・公正な入札を行っているように
見せて、設計事務所と管理会社の両方が、
大規模修繕のリベートを受け取ると言う
図式も生まれる。

そして、工事会社の入札では、「一般
公募」と言う形を取りながら、非常に厳し
い入札条件をつけて、
「息のかかった工事会社」
以外が入札に参加できないようにします。

入札する会社があらかじめ分かってるから
価格のコントロールは、簡単。

業者側も、それに従っていれば、やがては
自分の番が来て、高値で受注できますから
メリットがある。

しかも、そうやって受注した工事なら、
工事の検査も「お友達同士」となり、
楽になります。

管理会社や設計事務所から、組合側への説明は、
「こんなに厳しい条件を付けるので、
優良な会社しか入札できません」
と言うもの。

この説明を聞けば、逆に
「さすが専門家!」
と思いますよね。(汗)

もちろん、全ての管理会社、設計事務所が
このような不適切な行為を行っているわけ
ではありませんが、やっているとしても
住民側で気付くのは、まれでしょう。

実際、当社への相談があり、入札の資料を
拝見して、こういったことが行われている
構図を指摘したことにより、契約寸前のと
ころで、軌道修正をした組合が、いくつも
ありますからね。

こういった内容が、4ページに渡り、匿名
の当事者の発言や実例を含めて掲載されて
います。

この恐ろしい事実は、東京のC社の
S社長が、長く告発し続けてきたことで
私も、それに共感し、談合・リベートのな
い入札の仕組みを学び、中部エリアで実践
してきました。

私の勉強会でも、ブログでも、警鐘を鳴ら
してきましたが、いかんせん、告知効果は
限られます。

それが、今回のように全国紙で取り上げら
たことの意義は、非常に大きいと思います。

是非、読者の皆さんも、お読みいただき
更には、SNS等でも、広めていただきた
いと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事のコンサルティングを行ったマンションの管理会社から、「そろそろ1年点検ですが、いつやりますか?」と言う問い合わせがありました。

既に、工事会社に指示をして、住民アンケートを準備中。

1年点検は、当時の修繕委員や現理事の立ち合いを求めるので、その日程調整をして欲しい旨を依頼したら、「えっ?住民が立ち会う?コンサルと管理会社とで立ち会えば良いのでは?」と言う反応でした。

それ、NGでしょう。

だって、オーナーは、住民なんですから。

この考えには、いささか驚きましたが、これは、住民の無関心を助長することになるので、私は反対。

当社では、5年点検時でも、住民の立ち合いをお願いしていますからね。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先マンションで、鳩害の話が出て、対策を練っている最中。

糞が敷地に落ちているのですが、屋上にそれらしき形跡がない。
念のため、各戸にアンケートを取ったが、ベランダに巣もない。

で、建物設備委員の方が、鳩が庇に止まっているのを見つけて、写真撮影。

それを見たら、鳩じゃないらしい。
私に写真を送っていただきましたが、それがどんな鳥なのか、私もわかりません。

で、その写真を、委員の知り合いの鳥類識別をやっている方にメールで送って見てもらった結果、「ハヤブサ」
ハヤブサ

ハヤブサは、希少野生動植物に指定されていますので、糞害対策として、駆除・撃退・退治等はできません。

獲物を狙うための中継地として、飛来しているようです。

自分のパソコンには、「鳩害対策」とフォルダを作成しましたが、「ハヤブサ飛来」と変更。

しばらく、このまま見守ることになりました。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

マンション管理士は、マンション管理適正化法に次のように定義されています。
「マンション管理士とは、専門的知識をもって、管理組合の運営、建物構造上の技術的問題等マンションの管理に関して、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とします。」

これを読む限り、何をやってくれる人か?管理会社とどう違うのか?よくわかりません。

従来から言われていたマンション管理士の代表的な業務は、
「管理規約の改正」

これ、管理会社の管理委業務では、「対応しない」と言うものや、「比較表を作成する程度はやりますが、そこから、何を選択するか?更に組合オリジナルの条文を作り上げると言うようなコンサル的な業務は入っていない」と言うものがほとんどです。

ここをカバーして、管理規約を作り上げることは、当社の顧問契約でも、定義しており、この仕事は、基本顧問料とは別に、「必要経費+時間×単価」で算出します。

また、新しい顧客から受ける「個別相談」も、最初の1時間は無料で受けるときもありますが、基本は、時間×単価設定です。

また、大規模修繕工事コンサルティングを行う場合でも、例えば、40戸程度のマンションならば、期間は4か月で、その準備から終わりまで、やることのメニューやそれにかかる時間が想定可能なので、人工×専門度単価の積上げも、ある程度は、できますから、業務積上げ方のコンサルティング見積書が出せます。

こうした仕事は、いわゆる「士業」の典型的なスタイルで、他の士業ならば、業界内の定価を公開しているケースもあります。

一方、コンサルタントは、成果を出すためのインプットやプロセスは、人によって大きく異なり、成果=アウトプットも大きく異なります。

例えれば、「芸人」

同じ2時間の出演を依頼しても、Aさんは、100万円のギャラ。Bさんは、3万円のギャラです。

つまり、観客を笑わせるアウトプットが違うと言うことです。

Aさんも、最初は、3万円のギャラでしたが、努力して、スキルを磨き、提供できる価値を高めたと言うことです。

弁護士でも、基本業務報酬は同じであっても、案件の成功報酬部分は、その腕にかかっていますので、人によって、提供価値=報酬は異なります。

専門性が高く、扱う問題が大きいほど、この成功報酬部分の占める割合が大きくなります。

では、そこまで専門性が高くない士業の場合はどうか?

実は、士業の基本業務的なものは、同じでも、その知識や経験を元に、「コンサルティング」を提供できるようになると、一気に、報酬も増えます。

例えば、税理士が、会計業務・税金申告業務などを請け負うだけではなく、経営コンサルティングを提供するようなケースがわかりやすいと思います。

マンション管理士も同じです。
ただ、マンション管理士が他の士業と異なる点は、マンション管理士しかできない独占業務がないことです。そのようなハンディが元々あるので、従来型の業務請負的な「士業」の発想では、とても、独立開業はできません。

ここに、活躍できるマンション管理士が増えない理由があります。

しかし、実際には、クライアントであるマンション管理組合は、そのほとんどが潜在的に大きな問題や課題を抱えており、それを掘り起こすこと、それを解決すること、更に、大きな成果を生み出すことができれば、社会的な存在価値も大きくなり、それに比例して報酬も大きくなりますから、他の士業と同じように、年収が1000万円を超える専門家がゴロゴロ出てもおかしくありません。

つまり、従来の業務請負型の士業の発想から、価値増幅型のコンサルタントの発想が重要です。

これをまとめたのが、下表です。
マンション管理士の仕事術

この表の中の「□□□」には何が入るのか?は、個別にお問い合わせいただけば、お話しします。ぜひ、こんなマンション管理コンサルタントになりたい方は、一緒に仕事をしましょう!

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5年で100名の活躍できるマンション管理士を養成するために、毎年、開催している「活躍できるマンション管理士の仕事術」ですが、これまで、マンション管理フェアの時だけ行ってきました。

今回は、単独で開催します。

前回の開催時は、マンション管理士を目指す人、マンション管理士の人だけではなく、マンション管理士に顧問を依頼したいと考えている組合の人も、受講していただき、やっぱり、マンション管理士が足りない!と実感しました。

どんな願いでこの講座を開催するのかは、チラシに書いてあります。
20190217仕事術セミナー

2月17日と3月11日に開催します。
内容は、同じです。

熱いハートのある方の参加をお待ちしています。

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一般社団法人マンション管理相談センター主催のマンション管理組合向けセミナー「1日で学べるマンション大規模修繕・管理改善セミナー」を2~3月にかけて、名古屋と日進で開催します。

2月25日(土)13:30~ 日進市
担当:黒野コンサルタント
3月5日(日)10:00~ 金山駅前
担当:佐藤コンサルタント

両名とも、養成塾の1期生で、今回が初担当です。

このセミナーは、昨年、愛知・岐阜・静岡9会場で、150名が参加した講座ですが、毎回、最新事例をアップデートしています。

詳細・お申し込みは、↓こちらをご覧ください。
2017冬セミナー1 2017冬セミナー2


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昨日は、私のメンターであり、起業の師である福島正伸先生の「人を動かすリーダーシップ論」講演会でした。

福島先生の講演は、今まで、数十回と聞いていますが、聞くたびに、「自分はまだまだできていない!成長したい!」と、勇気が湧きます。

中には、もう何回も聞いている同じ実例もありますが、その都度、新しい学びがあり、感動します。

昨日の講演の最中に、メモした内容から、特に、印象に残った言葉を以下に書きます。

************************

リーダーとは、上司の事ではない。
従って、新入社員であっても、リーダーになれる。

従って、リーダーシップとは経営学ではなく、人間学である。

人間関係は、努力が必要。
人は無意識だと自己中心になる。

リーダーに必要なのは、「感謝」

生きる姿そのものが人を動かす。

テクニックを教えるとダメ。
生き方を示せばよい。
リーダーには、影響力があると心得る。
だから、何気なくやらない。

大きな問題にぶつかったとき、どんな言葉を言うか!を部下は見ている。

うまく行っていると、その同じ方法を取りたがる
うまく行ってないほど、欠点がわかり、変えるチャンスがある。

できそうにないことをどうしたらできるかを考え続けること。

社長の哲学が最上位
社長に哲学がないと、社長の顔色をうかがう部下になる。

稲盛和夫の質問
「君は、人間として正しく生きているか?」を常に自分に問う。

始める前に結論が出ている。
1、一生涯頑張っても結果が出ない。でも、やり抜くか?
2、一生涯誰もわかってくれない。でも、やり抜くか?

始める前に勝負を決めたい→「うまく行かなくても、やり抜く」と決める

リーダーシップとは、「覚悟」

誰と出会うかで決まる。

無意識でいると、人をコントロールしたくなる。
「恐怖」で動かす→依存型人材になる

中期経営計画
 5年後にどれだけ社員を幸せにするか?
 どれだけ社会に貢献するか?

売上は、どれだけ会社を幸せにしたか?に比例する。
社員の幸せは、顧客からの感謝に比例する。
社員の幸せは、尊敬できる人と一緒に仕事をする。

「まさかここまで」と顧客に言わせる。

部下は、問題が起きた時、問題を見ないで、上司の言動を
見る。

上司が「問題」を楽しめば、部下も同じ気持ちになる。
つまり、上司の姿を見ている。

「怒る」=きっかけを作るためにする

「見本」=7
「信頼」=2
「支援」=1

信頼=一生付き合う覚悟
  受け入れる覚悟(自分を否定する人の話は聞かない)
***********************

自分の生き方、あり方を改めて考える、胸に突き刺さる話ばかりでした。
春から、福島先生のリーダーシップマスタープログラムの連続講座が始まります。

前回も参加しましたが、次回も参加します。

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昨夜は、各務原市の顧問先マンションで、夜の7時から機械式駐車場の解体・平面化工事の竣工確認会で、理事会や検討委員が10名ほど集まっていただきました。
機械駐解体2 機械駐解体3 機械駐解体4

なぜ、夜間なのか?

それは、「照明の確認」があるから。

一般的には、マンションの機械式駐車場は、商業地にあるようなタワー式は少なく、地下+地上1階のピット式か、地上からの昇降多段式が主です。

前者の場合は、敷地全体の照明なので、機器を撤去して平面化にしても、照明は関係ないですが、後者の場合は、駐機に照明がついています。

従って、撤去後には、新たな照明が必要になります。
一方、駐機がなくなることで、街灯の灯や従来の他の灯が駐車場を照らすようになります。

この両方をイメージして、機械式駐車場解体プランには、照明プランも織り込むのですが、実際には、ほんとに撤去してみないと分からないですね。

また、夜間は、夕方から点灯して12時くらいに消える照明もあるので、その両方の場合の検討が必要です。

そのため、夜間の竣工確認が適切。

で、実際に、点灯してみると、夕方からの全灯はOKですが、夜半からの半点灯となると、予想より少し暗い…。

が、ここで、従来から平面駐車場のエリアに移動して確認してもらうと、実は、そちらの方が暗くて、「今ままでも、この程度の暗さだったんだ」と全員一致。

実は、明るい方が安全・安心と言う住民心理だけが先行すると、その明るさが近隣に「光害」となって、思わぬ苦情を受けることもありますから、慎重さが必要です。

結局、新しく照明を付けなくても問題なし!と言う結論になりました。

つまり、その分、照明工事代が不要になるという訳です。
もし、これを考えずに、工事をしてしまっても、「新しい照明がある場合」しか見ることができませんから、「新規照明は、ほんとは必要なかった」ケースでも、それと比較することはできないわけで、結果、高い買い物をすることになりかねないですよね。

今回の竣工確認には、黒野マンション管理コンサルタントと、今回の工事入札、工程管理や平面化後の駐車割当抽選などを担当してくれた金田設備コンサルタントも立会い、無事終了。

その後は、これまでの管理委託契約適正化やLED化工事の竣工も含めて、1年7か月のビッグプロジェクトの締めの打ち上げを兼ねた新年会を開催し2時間、色々な話題で盛り上がりました。
機械駐解体1
(写真は、顔がわからないように解像度を下げてあります)

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昨日、百田尚樹原作の映画「海賊と呼ばれた男」を見に行きました。
海賊

前に見た映画が「永遠の0」。
同じ原作者、同じ監督、同じ主演です。

とても感動し、それから同氏の小説は全部読みました。

この「海賊とよばれた男」は、同氏の小説の中でも大好きな作品のひとつで、出光興産創業者の出光佐三氏をモデルにしています。

永遠の0の時は、先に映画を見て、小説はその後。
感動が蘇り、小説を読みながら涙が出てきました。

今回は逆で、先に小説を読み、相当に感動し、やっぱり涙が出るシーンがいくつもあったので、この深みのある物語をどのように映画にするのか?と言う楽しみもありました。

で、小説から取り上げられていたのは、予想した通り、満州鉄道の列車の潤滑油の採用を巡ってメジャーと戦うところや戦後GHQからの無理難題を引き受け、全国の陸軍基地の汚泥の中から石油を回収するところ。そして、戦後、日本の石油の取引を全部メジャーに取られる寸前で、タンカーをイランに派遣し、見事、独自の輸入に成功するシーン。

根底に流れるのは、石油は、日本の経済の発展のためのコアな資源で、それを海外資本に牛耳られまいとする強い信念とどんな逆境でもあきらめない心。

戦後の日本の目覚まし経済成長の要因の一つに、この人たちの努力があったのだと感じます。

大きな志のために、人はどこまで強くなれるのか?
目の前の利益のための小さな戦術ではなく、曲げない信念こそが、大きな成功を生むものであることを改めて教えてくれる素晴らしい物語だと思います。

今の自分の状態と照らし合わせ、勇気をもらいました。

是非、映画を見て、その後、小説を読んでください。
ダブルで感動しますよ!

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今日は、人間ドッグ。

総合的なの結果は、数週間かかりますが、当日、速報でわかるのは、体重やメタボ測定、更には、血液検査結果もあります。

で、体重は、過去最高体重を記録した正月から、相当な引き締め策を取り、1年数か月前の人間ドッグの時の体重と同じでした。
20日弱で、4キロ近くの減量に成功です。

しかも、正統派のダイエットを行ったので、血液検査の結果がすこぶる良い!
医師曰く
「同年代の人と競争したら、間違いなく体調や体力がトップクラス!」

ただし、精神的なストレスを示す値は、高い。

つまり、「仕事で相当、ハードで精神的な負担が掛かっているが、体調・体力面が優れているので、体が精神力を上回っている。だから、更に、仕事をやってしまう」

いやいや、すごい!ズバリ当てている。(笑)

だって、仕事が楽しすぎて、どれだけやっても疲れない(笑)

しかし、過信は禁物。

今日は、午後から映画「海賊と呼ばれた男」を見て、涙を流し、妻が予約してくれた整体・マッサージをたっぷり受けて、夜は「焼肉」。

相当に充実した1日を過ごしました。

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こんにちは。

今、ダイエットしています(笑)

理由は、大規模修繕工事の現場検査で
ベランダに降りる際に、体が重いと感じ、
足腰への負担が大きいので、マズイ!と
感じたことが一つ。

何せ、全てのベランダを点検するので、
これで膝などを痛めると、その後の検査
に支障が出ますからね。

それから、顧問先の管理組合の皆さんから
の年賀状に、私のハードな仕事ぶりに対し
て体調の心配をしていただく方が、とても
多かったからです。

確かに、昨年の春ごろから、毎週土日の
午前・午後・夜のコンサルティングに加え
て、平日の夜も、8割以上の予約が入ってお
り、土日は、移動の合間にコンビニ。
夜は、コンサル終了後の10時以降に夜食。

見事に、生まれてから今までで、
最高体重になりました。

で、実は、明日が人間ドッグ。
まずは、それに向けて目標設定。
そして、5か月単位の設定。

色々なダイエット方法がありますが、
体重が減る原理は、全て同じです。

入るカロリーより、出ていくカロリーの
方が多ければ、良い。

出ていくカロリーは、基礎代謝+運動。
更に、脂肪を燃焼しやすくする栄養素。

この中で一番難しいのは、運動ですが、
まずは、朝、いつもより30分早く起きて
マンションの階段の上り下り。

次は、今まで朝晩、スタッフの車による
自宅迎だったものを、ピックアップ地点を
遠くして、歩いていく。

もちろん、アンクルウエイトを常時つける。

車の中でも、足を上げ下げして、運動。

機器で強制的に腹筋運動させるスレンダー
トーンを毎日、朝晩の自宅でのパソコン
仕事中の使用、

食事は、基本的に、1日に必要な栄養素
が入っているスープやカロリーメイト。

頑張った日は、夜にビールを少々。

こんなメニューで、20日弱。

感覚的には、体が軽くなりました。

マンションのメタボな管理コストを筋肉質
な体質にしましょう!と提案するコンサル
タントなのですから、自分の身体も筋肉質
にしないとね!

相当無理やり、マンションの話に結び付け
ましたが、今回は、ご容赦ください。(笑)

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マンション管理士の資格を取得すると5年毎に更新講習を受けなければ、「マンション管理士」と名乗って仕事をしてはいけません。

私が資格創設第1回目でこの資格を取得してから、10年。
第2回目の法定講習のお知らせが来ました。
mankan講習

5年前のマンション管理士としての仕事に比べると、それ以降、かなり密度が濃く、色々な問題に直面し、原理原則を確かめる機会も幾度となくありました。

その経験を踏まえて、今度の法定講習をどんなふうに感じるか?多くの学びを期待しています。

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昨年4月から、顧問に就任し、同時に、「管理適正化プログラム」に着手した松本市70戸規模のマンションで、新管理委託契約に基づく新管理会社との契約を審議する臨時総会開催のための理事会が開催されました。

今回の出会いは、現管理会社が松本エリアから撤退し、同じ松本市内に拠点があるグループ会社に移管したいと言う申し入れがきっかけ。

現行の管理会社は、販売会社の子会社ですが、その親会社は既に倒産して、今は、別のディベロッパーの傘下に入っており、東京からフロント担当者が来ていたのですが、新築時の放置問題がなかなか片付かなかったり、工事の対応が遅れがちだったり、議事録作成ができていなかったりと、いくつかの問題がありました。

従って、自分のグループ会社に移管したいと言われても、結局、今までと同じ問題が起きるのではないか?と言う心配があり、現在の管理を調査・分析して、改善すると言う面と、新管理会社を決めると言う面の二つのニーズがあり、そのコンサルタントとして、当社に依頼があったと言う経緯です。

私としては、過去の問題はきちんと分析や原因解明をするけれど、「過去がダメだから未来もダメ」と言う先入観では臨みません。とにかく、目的は、高品質な管理を市場競争価格で提供してくれる会社を探すこと!

そもそも、「ダメ出し」を聞いているからこそ、改善点がわかる現行管理会社グループ会社の方が、アドバンテージがあるとも言え、もし、結果として、現行の管理会社グループが引き継ぐことになれば、入札時の一過性な「自社のPR合戦」に終わることなく、新体制後の管理品質の向上を目指します。

この思想に基づくので、今回の顧問契約は、2年間。
毎月の理事会で、じっくりと管理品質向上を実現しながら、そのオプション業務として、管理適正化コンサルティングを行ってきました。

松本ですと、各管理会社の管轄は東京が多く、かつ、専門業者の数も少なく、入札業務を行う手間や競争原理を働かせることに苦労しましたが、結果は、管理品質の向上は、従来通りで、コストの削減は、20%以上となり、名古屋エリア以外でこうした業務を行う難しさや成功ポイントを掴んだことは、大きな経験にもなりました。

幸いなことに、理事会は2年任期で、来期が2年目のため、新管理体制のモニタリングの継続性も、同じメンバーでできますから、契約書に表現しきれないようなソフト面でも、改善しやすいです。

2月上旬の臨時総会に向けて、準備を進めます。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日届いたメール。

タイトルは、「添付写真について」

本文は、
「いつもお世話になります。
添付写真と同じの御見積をいただけませんか。
よろしくお願いします。
容量が大きい為、分けて送信致します。」

このメール、私と当社の長尾取締役に、更に、CCで、infoアドレス宛に送られてきました。
また、あて名も、送信者の名前なども、メール本文に入っていません。

送信者は、ヤフーメールのアドレスで、心当りはありませんが、私だけに送られたものではないため、思わず開けて確認しそうになりましたが、寸前で立ち止まりました。

ビジネスをやっていれば「見積りを送って」と言うフレーズは、仕事の依頼か?と期待を持たせますし、自分以外の人にも送られているので、このメールは、実に巧妙です。

今朝の日経新聞には、感染すると、パソコンのデータファイルを暗号化し、その解除のための身代金を要求するウイルスが流行っているとの記事がありました。

皆さんも、お気をつけてください。

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「大規模修繕工事のために、修繕委員会を作るのですが、手当は出すべきでしょうか?」
と言う質問をいただきました。

理事に手当を出している組合ならば、あまり迷いなく、「出す」となるでしょうが、理事に手当を出していないマンションの場合は、難問でしょうね。

私は「出した方が良い」と言う意見です。

理由は、
1、輪番制で必ず回ってくる理事と異なり、その時期だけ、組合活動のための時間を使う。
2,、修繕委員の任期は、2年間程度で、その間、会合や立会など10回以上は、活動がある。
3、取り扱うお金が高額で、かつ、建築や設備などの専門的な問題に対して、重要な判断を任される。一般的には、そのための勉強などの時間も使う。
4、手当をもらっていることで、真剣度が増す。
5、建設事業者との付き合いでは、リベートや謝礼などの話も出やすく、「組合から手当てをもらっている」と言う意識付けが、自分の意識としても、他の組合員から見ても、クリーンな姿勢を促す。

では、いくらくらいが妥当でしょうか?

大別すると、定額制と従量制があります。
また、理事長と他の委員との差を設ける、設けないと言う考えがあります。
更に、修繕委員が集まらず、理事会+委員と言う構成の場合はどうするか?と言うケースもあるのでしょう。

定額制ならば、
委員長1万円/年や1万5千円/年
委員5千円/年や1万円/年
とか。

従量制ならば、
委員長2千円/回(2時間程度) 3千円/3時間超
委員千円/回(2時間程度) 2千円/3時間超
とか。

理事については、修繕工事案件の活動に参加する場合は、上記に準ずると言うことで良いと思います。

組合によっては、ほんとに熱心に取り組まれるので、「手当を出しては?」と提案すると、「自分のマンションのためにやっているのだから」と固辞されるケースもあります。

そういう時は、活動が終わりに近づいてから、慰労会を提案し、「組合費から全部又は一部を出してもらっては?」と提案することもあります。

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昨日は、雪の中、春日井市の50戸のマンションで、大規模修繕工事の契約締結でした。

工事会社が来て、理事会で契約書を説明し、調印です。

数千万円の契約書ですから、組合の代表として押印する理事長だけに負担が集中しないよう、「理事会の場で説明してもらい、調印する」と言うプロセスが大切です。

コンサルタントは、事前に契約書のチェックを行います。

そのポイントは次の通り。
1、金額・支払条件・支払期日・名称など基本事項のチェック
2、契約書は、見積り条件との整合性チェック
3、入札初期からのそれまでの仕様変更と仕様書と見積書との照合
4、単純な誤植チェック
5、組合側が不利な契約になっていないかのチェック
   例:解約条件、損害金、紛争処理等

このマンションの場合で、契約書の枚数はA4換算にして、75ページ。

先日、マンション大規模修繕工事用に、建築士や建設会社の業界団体が協力して、「マンション修繕工事請負契約約款」が発表されたので、それをそのまま使っているマンションは多いと思いますが、当社では、それお基本としつつも、鵜吞みにせず、組合側の不利にならないよう、修正を依頼します。
約款.

そして、昨日は、無事、契約締結。

いよいよ3月着工に向けて、準備を進めます。

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この週末は、名古屋も岐阜も大雪です。
しかし、土日とも、予定されていた理事会は全てあります。

昨日の一番手は、名古屋の千種区で9時から。
機械式駐車場の制御盤が故障し、他にもいくつか不具合報告があり、保守業者に立会をお願いしての現地説明。

利便性や安全性に関することなので、先延ばししたくないため、天候に拘らず実施。

寒い中、理事さんたちの立ち合いも大変ですが、現地を見ながら、かなり突っ込んだ質疑応答の後、長期修繕計画上の数値の検証結果を伝えて、高額な補修費ではありましたが、発注を決定。

昨日の最後は、地元、岐阜での理事会。
棚橋コンサルタントも一緒ですが、やはり、車は無理で、バスで到着。(笑)

終わりは9時半頃で、棚橋コンサルタントは最終バス。
私は、そこから自宅まで、40分くらいかけて徒歩で帰ろうと思いましたが、滑って危ないので、途中で断念。(笑)

電車の駅に方向転換して、帰宅。

でも、終日、移動は徒歩が中心だったので、1㎏のアンクルウエイトを着けたまま、1日で9381歩歩きましたからね!


で、本日の一番手も春日井市のマンションで、9時開始。
こちらは、朝、理事長からの連絡で10時になりましたが、実施。

3月から始まる大規模修繕工事の契約説明と調印。
事業者も正式な契約を待って動くこともありますので、開催出来ることは何より。

いつもなら車で40分で着くマンションですが、電車で向かいます。
名鉄は、10分ほどの遅れであることを確認し、かつ、乗り継ぎのたびに遅れることも想定して、2時間前に自宅を出て、今、向かっています。

実は、しょっぱなから電車が25分遅れ(^_^;)

向かう途中の電車でブログを書いているのですが、電車のスピードも遅く、恐らく、ぎりぎりの到着になりそうです。

しかし、マンションの理事会等は、基本的にマンション内の集会所か近隣の公共施設や喫茶店なので、雪でも開催は可能ですから、こちらがたどり着けさえすれば、大丈夫!(^^♪

もし、延期になったら、私の空いている次の土日は、時間帯によっては、1、2か月以上先になるのため、開催出来て良かったです!

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昨年10月のマンション管理フェアで、私の講義を聞かれた180戸マンションから理事会での勉強会の依頼がありました。棚橋コンサルタントとこのマンションのすぐ近くに住む黒野コンサルタントも帯同。

名古屋市内、築30年。
役員の数は10名以上。

昨年度の管理費会計は赤字。
今年度は赤黒トントンで、日常修繕工事が増えたら赤字。

長期修繕計画書は、相当古い。

総会への出席者は、今年度の理事と来年度の理事+アルファ程度。

管理会社への不満もいくつかある。

以上をまとめて言うと、「成り行き任せ」傾向。

築年数の古いマンションにありがちなのは、
「これまで大きな問題なく組合運営してきたのに、今更、何が問題なのか?」
「管理会社に不満もあるけれども、長期間よくやってくれているから、あまり強いことも言えない」

しかし、管理資料を拝見すると、管理委託費は相当高い。
修繕積み立て金は、長期修繕計画が古くてアバウトなので、適正かどうか判断できない。

当社の分析では、「現状維持のリスクに気付いていないだけ」となるのですが、ここから管理の改善を行うのは、意識改革と相当なエネルギーが必要です。

そのため、今回の勉強会では、まずは「意識改革」を促す話を多めにして、改善のための手法は少しにしました。

最初は、私の冗談に誰も笑わない、かなりのアウエイ状態。(笑)
しかし、終わりごろには、多くの方がうなずくようになり、最後は、
「あなたにコンサルを頼むといくらかかるのか?」

ただ、通常の理事会議案も残っていたため、質疑応答の時間が十分とれなかったのが残念。

私の勉強会の締めくくりは
「今日の話を聞いて、自分たちで頑張るもよし、専門家に頼むのも良し。」
「専門家に頼むなら、次の5つのポリシーのある人を選ぶと良いですよ。」

(1)管理会社は、会社で言えば「総務課」的機能⇔専門家(コンサルタント)は、会社の将来を経営感覚で一緒に考えるアドバイザー
(2)「経営感覚」とは、法律・財務・建築・エネルギーの各面から総合的な考察力を有していること
(3)「生活者感覚」があり、単なる合理性追求ではなく、コミュニケーション能力を発揮して、そのマンションにふさわしい「暮らし」の質をイメージできること
(4)管理会社・委託会社等の業務を継続的に監査できること
(5)一生住み続ける住民と同じ気持ちに立ち、一生、そのマンションと付き合う気持ち(=熱いハート)があること

専門家選びは、「経営感覚」と「生活者感覚」と「熱いハート」が重要です。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.62

■私の好きな言葉■ 
育てるとは信じ続けること

、こんにちは。

昨年、個別のマンション管理組合向けの大
規模修繕工事の勉強会は、20回以上あり
今年も、既に数マンションから依頼をいた
だいています。

勉強会の開始に先立って、まずは、長期修
繕計画を拝見し、診断を行います。

合わせて、総会議案書や管理委託契約も拝
見し、普段から、建物の維持・修繕をどの
ように考えているのか、また、修繕積立金
会計だけでなく、管理費会計まで含めた長
期財政を分析します。

そこで、ほとんどのマンションで、修繕積
立金が足りない=値上げが必要!と言う反
面、管理費会計は無駄があると言う実態が
浮かびがってきます。

また、大規模修繕工事の時期については、
建物の劣化状況よりも、国土交通省が示し
た12年周期のガイドラインがあるから、
と言う理由で、話が進んでいるケースも
非常に多いようです。

以上から、大規模修繕工事の勉強会では、
成功させるための原則論や資料に基づいた
話だけではなく、そのマンションにとって
最も有益な話ができるよう、事前にマンシ
ョンを訪問し、1~2時間程度の目視調査
を実施しています。

では、そこで何を見るか?

第1回目の大規模修繕工事では、例えば、
次の3つが挙げられます。

1番目は、新築時にどの程度、長寿命化を
考えた仕様、又は丁寧な施工になっているのか?

例えば、廊下の手すり壁のスリットや誘発目地。

20メートルもある長スパンの壁に、一つ
もないケースもあれば、2メートル程度の
間隔で入っている壁もあります。

そういう目で見ると、大規模修繕工事時期
を判断する材料にもなります。

2番目は、足場設置がどのようになるか?

足場の費用は大規模修繕工事の20%程度
を占めるような大きな費用で、建物の劣化
状況とは関係なく、必要です。

従って、建物形状が複雑だったり、隣地と
の境の関係で、足場を組む難易度が上がれ
ば、大規模修繕工事の総額を押し上げるこ
とになります。

また、足場のために使えない駐車場が多い
場合は、工事期間中に、敷地外の駐車場を
借りなければならず、特に、都市部では、
確保が難しい上に、高額になります。

そのマンションが、一般的な相場に基づく
長期修繕積立金があったとしても、安心し
てはいけない!と言う注意喚起になります。

3番目は、それまでに行われた部分修繕の跡。

例えば、壁のクラックの補修などは、大規
模修繕工事であれば、クラックを補修した
後に、全面塗り替えますので、クラックが
どこにあったのかは、ほとんどわかりませ
んが、部分補修だと、はっきりわかります。

それが所々にあって、結局、再発している
ケースも良くあります。

これは、いわば、そのマンションの弱点。

劣化を回復するだけでは不十分で、より高
性能な工法や材料の選定も考える必要があ
り、そうなれば、工事費を押し上げます。

これ以外にも、見る観点は色々ありますが、
今回は、その代表例。


長期修繕計画の工事費は、上記のような要
素を織り込むことは、なかなかないので、
勉強会前の調査は、そのマンションの事を
語るために、大切なステップです。

■バックナンバーは、こちらからどうぞ


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Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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私の起業の師匠であり、生き方の師匠である福島正伸先生の講演会「人を動かすリーダーシップ論」が、1月25日に名古屋で開催されます。

リーダーシップ論講演会

テクニックを教える話ではなく、人間の本質の話です。

また、個人事業でも、どんな小さな組織でも、どんな大きな組織でも、共通する話です。

自分の中にも、複数の自分がいます。頑張りたい自分、さぼりたい自分…。そんな複数の自分の中で、どの自分がリーダーになるかで、人生は変わります。
だから、この講演会は、組織のリーダ―だけではなく、誰が受講しても、感動します。

人は感動で、生き方を変えることが出来ます。

とにかく、私が一押しの講演会です。
是非、来てください。

申し込みで、「馬渕裕嘉志の紹介」と書いていただければ、特典があります!
↓お申し込みは、こちら。
人を動かすリーダーシップ論

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先週末の二日連続の管理会社入札では、どちらも「最安値の管理会社以外」が選ばれました。

入札に至るまでには、管理委託業務の仕様を細かく作り込み、かつ、管理組合の要望を取り切れるので、どの管理会社に決まっても、一定のサービスが受けられるようになっています。

その点では、価格が安いことは、相当に有利です。

しかし、当社の採点表では、価格要素を特別視しておらず、他の6項目の採点評価項目と同列です。

何故なら、それまでの各社とのVE交渉(価値を下げずに価格を下げる交渉)を行っているので、最終プレゼンに残った3社の価格は、従来に比べると、既に、大きく下がっており、もはや、価格を重視する必要がないからです。

とは言っても、同一業務ならば、価格が安いことは、魅力であることに違いありません。

従って、審査員の住民の皆さんにとっては、「価格差を逆転するほどの価値があるか?」がポイントになります。

では、その価値とは何か?

それは、その会社ならではの強みであったり、対応のスピードであったり、付加提案であったり、様々。

中には、プレゼンの内容やその迫力を「熱心に取り組んでくれそう」と言う価値に置き換えて、加点する人もいます。

いずれにしても、一番安い会社を選ばなかった場合には、役員や委員さんたちは、来るべき総会で、「価格は一番安くなかったが、こういう点は優れている」と述べることが求められます。

従って、コンサルタントとしては、プレゼン審査中に、例えば「プレゼンが凄くよかった」と言うような要素にだけ引っ張られないように、冷静に判断いただくようファシリテートすることが必要です。

特に、現行の管理会社もプレゼンに参加する場合は、それまでの「問題点」は、審査員の頭の中にあり、マイナスからの出発となり、新規入札会社は、自社の良い点のPRに集中できるというハンディもありますから、そこは、スタート地点を同じラインにすることが望ましい。

しかし、どうしても過去の反省から入ってしまうので、当社としては、その場のトークで勝負してもらうのではなく、当社がコンサルに入った以降、まずは、現行管理の改善と自社努力で可能なコストダウンをはかってもらいます。

その過程で、現行の管理会社も、「頑張っているね!コストも十分下がったね!」となれば、場合によっては、入札を行わずに、継続ありきで、管理委託契約の適正化を実行しましょう!となるかも知れません。

そのマンションにとって、最も良い管理を適正価格で実施してくれる会社を探すために、相当な工夫と注意が求められという訳です。

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今日は、朝から大垣の大規模修繕工事現場で、検査です。

棚橋コンサルタントと黒野コンサルタントが一緒です。
サッシ廻り検査

まずは、9時から修繕委員・工事会社・コンサルタントで毎週行っている定例会議。
いつもは9時半からですが、今日は、検査がたっぷりあるため、30分早めていただきました。

主な検査項目は、
足場解体前検査、共用廊下側の面格子取付前のサッシ廻り検査、エントランスの屋上の防水塗装検査。

今回の大規模修繕工事は、2棟あるのですが、当初予定では、両棟一緒に行う検査であっても、工期が延びた分を少しでも挽回するために、各棟の進捗に合わせて、棟ごと、かつ外壁面ごとにも、進捗に合わせて検査を行っています。

そのため、この3か月、同一の検査を数回実施しています。

これに対して、ほぼ毎回、棚橋コンサルタントと黒野コンサルタントが、検査を一緒に行っているので、毎回、まずは、私がやって見せ、手直し箇所を指摘し、その解説を行い、次に、二人にやってもらい、指導。

また、自信がないところや疑問に思ったところを質問してもらい、回答。


同じ検査を2度目の場合でも、まずは、復習を兼ねて、私が実施。

そこからは、私と棚橋・黒野コンビに分かれて、検査。

私が一人でやっている箇所で、「これは、良い教材になる」と感じたところは、二人を呼んで、解説。

2人は、自信がないところや疑問に感じたところを、マークしてもらい、後で、確認しながら指導します。


で、これが3回目となれば、最初に、私が口頭で検査ポイントを復習した後は、2人のうち、どちらかにやってもらい、私は見ています。

で、問題なく検査ができていたら、いよいよ3人が個別に、棚橋コンサルタントが10~8階、黒野コンサルタントが7~5階、私が4~2階と別れて、実施。

もちろん、二人とも自信がないとか疑問に思った箇所については、私の検査を終えてから、そこまで行って、確認・指導します。

こんな進め方なので、最初のころは、私一人でやるより、時間がかかるし、手間もかかる。

また、どこまで行っても、3人でやっているから、スピードが3倍になるわけでありません。

また、それに付き合っていただく工事会社の現場代理人も、あっちに行ったりこっちに行ったりするわけですから、大変。

しかし、二人のスキルや経験値がどんどん上がっていく様を見るのは、とても楽しいので、やめられません!(笑)

現時点では、二人とも、検査の精度が上がっているので、今度は、検査のスピードを上げるコツを伝授中。

で、今日のブログの結論。

タイルの下地補修検査では、叩いたタイルの枚数×検査回数で、スキルが上がります。
塗装や防水検査も、調査数×検査回数で、スキルが上がります。

しかし、更に、検査間隔も重要な要素であることがわかりました。
つまり、「数量×回数」ではなく、「数量×頻度」と言えるでしょう。

もちろん、一人でやれるようになるには、数量や回数を重ねて、多くの仕様を体験し、イレギュラーなケースに遭遇することも必要ですが、基本的な検査スキルは、この「頻度」が大きいです。

今回は、20戸×2棟なので、数量が多いとは言えないですが、頻度が多いので、基本的な検査スキルが上がるわけですね。

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この土曜日、日曜日は、それぞれ、岐阜市と松本市で、管理会社決定のための入札プレゼン審査会でした。

岐阜は、現在の管理会社を含めての3社のプレゼン。
棚橋コンサルタントが担当し、黒野コンサルタントがサポート。
(棚橋コンサルタントの審査会ファシリテートの様子)
管理会社入札プレゼン


松本は、現在の管理会社は、このエリアから徹底のため、別の3社によるプレゼン。
担当は、私で長尾事務局長が帯同。
午後から雨または雪の予報だったので、スタッドレスタイヤ付のレンタカーで向かいました。

午後のプレゼンの最中から降雪。
終了して松本を出る夕方6時頃は、高速道路はチェーン規制。
チェーン規制と言うのは、ノーマルタイヤの場合で、スタッドレスはOKです。
(高速道路からの写真)
松本雪道


ところから、飯田インター前から大渋滞。
実は、そこから中津川インターまで、通行止め。

このエリアなので、高速道路を降りてからの一般道は、山の中を走ります。

途中、立ち往生したり、事故の現場を見ながら、なんと6時間以上かかって、岐阜に零時半ごろ、戻ってきました。

運転してくれた長尾事務局長、大変、お疲れさまでした。

ちなみに、私は、車中でパソコンを開いて、仕事をしておりました。
だって、前を向いて、冷や冷やするより、パソコンを見て、集中する方が、気が楽なんだもん(笑)

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各務原市にある当社の顧問先マンションで、機械式駐車場の解体工事が始まりました。
まずは、本体の解体工事。その様子がこちら。
■解体前
BP新那加駅前機械駐2 BP新那加駅前機械駐1

■解体中
BP新那加駅前機械駐3 BP新那加駅前機械駐4

■解体後
BP新那加駅前機械駐5 BP新那加駅前機械駐6


当社が手がける「機械式駐車場問題取組」の6時例目です。

今までの事例で、既に結論が出たものは、以下の4例。
1、 大規模修繕工事前に、大規模修繕工事時の障害除去と長期的な財政安定を目的に解体・平面化したケース
2、 大規模修繕工事と同時に撤去したケース
3、 全面リニューアル(建替え)時には、全面撤去する方針を立てたケース
4、 全面リニューアルしても使い続ける方針を立てたケース

現在検討中の1例は、管理適正化による管理費会計余剰金の増加で、修繕積立金の値上げをしなくても、全面リニューアルが可能となるレベルにまで組合財政を改善して、ひとまず、至近の大規模修繕工事は、「やりたいけど資金不足でやらない」を考えなくて良くなったところで、「で、実際に、解体・存続どちらにする?」と言う状況まで到達しています。

そして、今回。

このマンションは、2年前に大規模修繕工事を終えており、資金的余裕がない中、機械式駐車場の高額な修理・維持費に対して、組合員アンケートでは、解体派が多数を占めたものの、反対する人を説得するまでの動きは取れず、管理会社も、「それは組合で解決する問題」が基本スタンスで、先送りが続いていた状態。

当社が手掛けた上記の事例1のマンションのすぐ近くに立地し、実は、同じシリーズのマンションで、その噂が伝わったのと、その住民が別の当社の顧問先マンション理事長と知り合いで、紹介を受けたのとが同時期に重なり、コンサルティング契約を締結。

そこから、管理適正化プログラムを発動。

管理費会計余剰金を増大した上で、「機械式駐車場解体の場合」「機械式駐車場存続の場合」の2種類の長期修繕計画を作成し、いくつかの比較項目表を作成し、従来の反対派の人も納得できる材料を揃えたうえで、改めてアンケートを実施し、総会の特別決議を経て、機械式駐車場解体が決まったと言うもの。

従って、事例5としては、
5、大規模修繕工事後の資金残高減少の中、高額な修繕時に悩む状況で、いくつもの課題を解決して、解体したケース

前記すべてに共通するのは、管理適正化による管理コストの削減が、解決に大きく寄与していることです。

また、解体に至ったケースでは、工事費が、管理会社の見積り金額から当社の入札コーディネートで、大幅にダウンしたことも大きい。

今回は、MAKSの金田コンサルタントが、駐車場減少に伴う抽選、工事のための車両移動の段取り、入札、工事管理までを担当してくれ、手腕を発揮してくれました。

全て終わる2週間後には、夜間照明の確認も含めて、役員・専門委員に立ち会って竣工検査を行い、その後に新年会&慰労会の予定です。

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6日午後5時ごろ、福岡市南区中尾2丁目のスーパー「にしてつストア中尾店」で、モルタル製の外壁が幅約15メートルにわたって落下した。福岡県警南署によると、けが人はいなかった。
 落ちた外壁は、高さ約10メートルの位置にあるひさしの一部で、長さ約30センチ、厚さ約5センチ。下にある駐輪場のビニール製の屋根を突き破り、歩道や車道にがれきが散乱した。
 スーパーを運営する「西鉄ストア」(福岡県筑紫野市)によると、当時は客や従業員ら約70人が店内にいたが、店外の周辺に歩行者はいなかった。この店舗は1975年にオープンした。同社は原因究明や、他店舗の安全確認を進める。

(西日本新聞より引用)
福岡外壁落下

まだ、原因は特定されていませんが、ネットニュースの動画を再生してみると、以下のことが推定できます。

・垂直壁ではなく、庇の上裏(つまり天井)面が落下した。
・構造は、鉄骨造でコンクリートパネル(多分)が貼ってある。つまり、マンションに多く見られるRC造(鉄筋がコンクリートで覆われている構造)ではない。
・鉄骨は鈍い赤色で、恐らく錆が発生していると思われる。

以上から、庇上部から雨水が染み込み、鉄骨を錆させたとともに、パネルにも雨水が染み込んで、クラックを発生させ、それが拡大して、コクリートパネルが自重に耐えきれずに、落下したのではないか?と思われます。

このような構造のマンションは、私自身は見たことがなく、当然、診断したこともないので、事例として、紹介することはできませんが、恐らく、兆候としては、「エフロ」「クラック」があったと思います。

定期的に双眼鏡で目視点検をしていて、それを発見すれば、その上部での漏水箇所を探して、防水補修を行うことで、今回のような落下は防げたのではないかと思います。

当社が行う建物診断でも、ベランダ側は間近で見られないので、外から双眼鏡で見て、エフロやクラックを探します。

築42年とのことですから、建物の管理者に以上のような認識があったどうかが問われると思いますが、とにかく、けが人が無くて良かったと思います。

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それは、1月25日に名古屋で開催される福島正伸先生の講演会「人を動かすリーダーシップ論」を聞けば、わかります。
リーダーシップ論講演会

テクニックを教える話ではなく、人間の本質の話です。

また、どんな小さな組織でも、どんな大きな組織でも、共通する話です。

自分の中にも、複数の自分がいます。頑張りたい自分、さぼりたい自分…。そんな複数の自分の中で、どの自分がリーダーになるかで、人生は変わります。
だから、この講演会は、組織のリーダ―だけではなく、誰が受講しても、感動します。

人は感動で、生き方を変えることが出来ます。

とにかく、私が一押しの講演会です。
是非、来てください。

申し込みで、「馬渕裕嘉志の紹介」と書いていただければ、特典があります!
↓お申し込みは、こちら。
人を動かすリーダーシップ論

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.61

■私の好きな言葉■ 
どんな天才より、努力すると言う才能が最も素晴らしい

私にとってのお正月は、来客もメールの
やり取りほとんどないので、
「考える。練る。」
を集中してできる期間です。

自分が心底打ち込める仕事をしていると
「やらねばならない」と言う意識が消え
「やりたいこと」ばかりなので、次から
次にアイディアが浮かんできます。

浮かんで来たら、次は、その整理。

まずは、精神的なものと具体的なものに分けます。

前者は、
「自分がこうありたい」と言う生き方やビジョン。

後者は、
そのために必要なアクション。

アクションについては、自分自身に課すも
のと組織として実行するものがあります。

ここまで来ると、あとは優先順位。

人の起業・経営コンサルを行う時は、ここ
から、重要度・緊急度・効果・難易度・
必要期間・投資金額などを項目別に比較
させて、着手順を決めてもらうのですが
自分の場合は、
「やりたいことは全部やる」(笑)

何故なら、今年やりたいことの1番は、
「全ての基準を“日本一”で考える」
だからです。

「組合に提示する資料は、
日本一わかりやすいか?」
「理事会でのアドバイスは、
日本一組合の事を考えた発言が?」
「大規模修繕工事の検査は、
日本一しっかりしているか?」
「MAKSを日本一のコンサルタント
集団にするにはどうしたら良いか?」

誰かが、日本一かどうかを判定してくれる
わけではありません。

自分でも当然わかりません。(笑)

でも、常に、
「今の自分は日本一を目指した努力、改善
心くばりができているか?」
を意識したいと思います。

やりたいことの二つ目。
「顧問先向け会報誌の発刊」

昨年、顧問先マンションの総戸数が
1000戸を超えました。

その大半がこの3年以内に依頼を頂いた
マンションですが、管理適正化や大規模
修繕工事で盛り上がった「マンション
管理組合活動の主体性」も薄れやすいの
が実情。

「顧問がいるから、管理会社や事業者へ
のチェックもしてくれる」と安心して、
関心が薄れないよう、常に、啓蒙していく
ための道具です。

三つめが、組合役員交流会の開催

これは、コンサルティング・顧問先だけで
が対象ではありません。

当社が行うセミナーや勉強会は、私がスピ
ーカーですが、他のマンションでの優れた
取り組みについて、役員さんに話してもら
い、交流して、知恵のシェアをしてもらい
たいと思います。

例えば、
「機械式駐車場問題の解決」
と言うテーマなら、同じ悩みを持つマンシ
ョンの役員さんなら、聞きたいのではない
でしょうか?

四つ目が、養成塾の卒業生(MAKS認定
マンション管理コンサルタント)の活躍支援。

0期生の中には、すでに、複数のマンショ
ンから依頼を受けているコンサルタントや
私の元で、パートナーあるいはサブとして
数件のコンサルティングを一緒に行ってい
るメンバーもいますが、これから!と言う
メンバーもいます。

全員が活躍できるように、管理組合向けの
オープンセミナーを開催することはもちろ
ん、私の同行の機会を増やして、経験を積
んでもらったり、実践的な研修を開催した
り、SNSでの情報共有化を活発にしたり
MAKSの様々なツールをより使いやすく
したり…考えうる限りの支援をしたいと思います。

最後の五つ目は、
このメルマガ読者の増加!

そもそも、マンションに住んでいる人、
管理組合活動に関心がある人しか読まない
内容なので、登録増加キャンペーンを行う
ような性格のメルマガではないため、自然
増で構わないと考えてきました。

更に、ブログは、3200日以上連続して
書き続けていて、そちらのアクセス数も多
く、私の考えや体験は、必要とする人に
ある程度は届いているだろうと考えています。

しかし、このメルマガで、何らかの気づき
を得て、組合活動に役立てていただければ
嬉しい。

ただし、私には、コンサルティングは、
売り込むものではない!と言う信条があります。

そのためには、もっと多くの人にメルマガ
の読者になって欲しい。

人に勧めたくなる。
試しに読者登録した人も、続けて読みたくなる。

そんなメルマガを書き続けたいと思います。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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今年頂いた年賀状の中で、一番多かったのが、私の身体への心配や気遣い。

マンションと言う365日24時間動いているクライアントが相手だと言う事もありますが、
〇自分のクライアントへのコンサルティング・顧問
〇新人コンサルタントの担当案件の支援
〇5年で100名のコンサルタント養成
〇啓蒙活動のための講演会
〇スマートマンションの普及
等を同時に行っていることから、超多忙なことをご存知の方が多く、特に、古くからの顧問先の組合の方から、「どんなに仕事が好きでも、やり過ぎて倒れたら、困るのは私たちなので、休養してください」と言う趣旨のメッセージが、目立ちました。

「楽しくて仕方ないことをやっているのだから、眠らなくても平気」
「使命があるので、神様が守ってくれる」

が口癖の私ですが(笑)、実は、2年前までは、ちゃんと体を鍛え、国体にも出ていました。
だから、大規模修繕工事の足場に登っても、軽々…。

体を鍛えるのは、早朝の30~1時間のアンクルウエイトをつけてのウオーキングやマンションへの往復のウオーキング。1日1万歩が目標。

できる限り、仕事に支障がない時間や移動時間を利用しての鍛え方(笑)

しかし、今は、朝、いつものウオーキングの時間に起きたら、仕事に突入。
今までと同じようにウオーキングしようと思ったら、更に早く起きないといけないのですが、睡眠時間は3時間くらいが多いので、これ以上早く起きるのは難しい。

移動時間も、土日の理事会などは、午前・午後・夜と連続することが多く、歩きで時間をかけていくことが難しいことに加え、塾生や新人コンサルタントの帯同が多く、その時間帯は、打合せだったり、OJTだったりするので、自動車での移動になる。

結果、歩く機会がほとんどありません。

そんな生活が2年続いても、体調がおかしくならないのは、やっぱり、神様に守られてる?いやいや、これまでの貯金でしょう。(笑)

が、最近の大規模修繕工事での足場での移動に体の重さを感じたり、昨年なら楽に着ることができたシャツが、ちょっとピチピチになったり、で、この年末年始で、沢山食べたら、数か月前に「過去、最重」を更新したのが、更に更新(-_-;)

年賀状のメッセージに加えて、その体重計を見て、今日から、アンクルウエイトを着けて、ウオーキングを再開することを決意。
体重計
(実際の数値ではありません(笑))

クライアントを幸せにして、かつ100名の活躍できるマンション管理コンサルタントを養成するために、体重管理の優先順位を上げます!

目標は、毎月2キロ減量×5か月=10キロ減量。

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1月2日に、就職して2年目から、今までずっと続くイベントがあります。

同じメンバーで続く「ゴルフ」
ゴルフ場も同じです。

ゴルフ

正確には、1名だけ家庭の事情で入れ替わりがありましたが、私が新人で、長野営業所時代に一つ下で入社してきた後輩が、慶応義塾大学のゴルフ部出身。父親がゴルフ場の支配人。

会社に入ってからゴルフを始めた私とは相当に腕の開きはありましたが、当時、ゴルフに夢中だった私と一緒に、休みは、ゴルフばっかりしてました(笑)

彼の実家は名古屋なので、正月に一緒に帰省した時にも、ゴルフをやろう!と言う話になって、お互い同期を誘って合流。先輩=早稲田、後輩=慶応の対抗戦となり、それ以来、毎年、1月2日がゴルフとなったと言うことです。

31年間で、中止になったのは、雪で中止になった2回のみ。
私自身は肩の骨折で行けなかったのが、更に1回。

メンバーは、全員、結婚の際には、「独身時代からの伝統だ!」と言うことで、その日に家庭行事を入れないという宣言をしています(笑)

私の場合、電力会社時代に多かったパターンが、大晦日から元旦にかけては、温泉旅館かシティホテルに泊まり、家族の時間をたっぷり過ごした翌日にゴルフ。

ベンチャー起業してからは、旅行は平日でも自由に行けるため、逆に、来客やアポのない年末年始は、2日を除いて、事業についてじっくり考える期間になっています。

で、31年も同じメンバーでゴルフをやって飽きないか?と言うと全く飽きません。
独身の頃の合コンの話とか、ゴルフ三昧の沖縄旅行でナンパした時の笑い話とか、毎回、同じような話で盛り上がります(笑)

また、最近のエネルギー情勢の話や大企業の組織の話とか、外部に出た私から見える古巣の映り様とか、まじめな話もします。

昨日は、最近の電力会社のCMはイマイチなんじゃないの?と言う話で盛り上がりました。

バックに入っているゴルフボールは、3年くらい前に買った1ダース。
昨日は、OBが多く、残り3個となったので、来年に備えて、ゴルフ場で1ダース購入。

恐らく、数年は、これで持つでしょう。(笑)

電力会社時代は、1年で40回もゴルフをして、腕前も公式ハンディ12まで上げた「ゴルフ大好き」だった私ですから、起業するときには、内心「社長になったら、正々堂々と平日にゴルフができる。しかも会社の交際費で!儲かったら、会社でゴルフ会員権を買おう」と思っていたのですが、実際は、起業後の苦労は半端なく、そんな余裕がない。

で、仕事が順調になってくると、今度は、仕事の方が楽しくて、いつの間にか、ゴルフは、1月2日のみになってしまいました。(笑)

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毎年、正月は地元の鏡島弘法様にあるお墓にお参りし、おみくじを引くのが恒例。

今年のおみくじは、「大吉」。

そのお告げの冒頭は、
「このみくじにあふ人は万事公の心を持ち、些細の事にかかはらず時の至るを待たば大ひなる立身出世ありとす八万神明を信じてよし」
おみくじ1 おみくじ2

「公の心を持ち」と言うのが私の気持ちにピッタリ!

元旦から、気持ちの良スタートが迎えられました!

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