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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.60

■私の好きな言葉■ 
毎日が人生の分岐点

こんにちは。

今年も、残すところ半日を切りましたが、
先ほどまで会社で年賀状を書いていました。

昨年は12月29日から準備し始め、30
日の夜遅くに年賀状を書き終えました。

1昨年より30%もコンサル・顧問契約数が
増えたので、たっぷり二日間かかりました。

今年は、その記憶があって、早めに着手し
たのですが、今年は、昨年の60%増。

しかも、今までの顧問先も、役員が交代し
ているので、過去の役員や専門委員に加え
て毎年、累計で年賀状を出す先が増えます。

小規模で、7年も顧問を続けているマン
ションでは、役員は二回り目で、結果、
全戸に年賀状を出しているところもあります。

今年の発行数は、全部で600枚。
昨年の約2倍です。

挨拶文は、ありきたりの年賀挨拶ではなく
毎年、1年の振り返りや新年の抱負を沢山
書きます。

そして、一人一人の名前を見ながら、
「あんなことがあったなあ」
と想い出が蘇ります。

全員ではありませんが、特別な一言を書き
添える場合もあります。

年賀状の準備で、この3日間は3時間程度
しか寝ていませんが、今年も縁が続き、
あるいは、新しい縁ができたことに、
幸せを感じる時間なので、スタッフには
任せたくないんです。(笑)

また、今年は、単に相談や依頼が増えたと
言うことにとどまらず、その積み重ねの過
程で、進化した年でもあります。

「活躍できるマンション管理士養成塾」
のために、コンサルティグツールを体系化
したのは昨年ですが、塾を卒業したコンサ
ルタントが使い始めると、予期せぬエラー
が出ます。

自分が使うときには、当たり前だったもの
が、新人が使うときには、更に、もう1ス
テップ解説がいるんだ!とわかり、改良。

依頼いただく組合も、今年は、自主管理の
マンションがあったり、売り出して1,2
年のマンションがあったり、管理見直しコ
ンサルティングの導入をあからさまに妨害
する管理会社がいたり…

そのすべてが、MAKSのシステムやツー
ルを、どんどん進化させる砥石ですね。

今年、塾生とMAKSのメンバーに繰り返
し言ってきたのは、
「日本一のコンサルタント集団」
を目指そうと言うこと。

何が日本一か?

それは、
「志」「顧客の幸せの実現度」

日本一になると決めたので、
次は、日本一になるための考え方をし、
努力をする。

当社には、他社のライバルはいません。

ライバルは、
「これで良いかな?と言う妥協心」と
「昨日の自分」です。

だから、これからも、日々進化するしかな
いんですね(笑)

読者の皆さんにとって、
来年も素晴らしい年になりますように!

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「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

新聞ニュースだと、「地震保険が全国平均で、5.1%値上げ」と報じられています。
しかし、実際は、都道府県によって異なり、中部エリアでは、下記の通り、逆に愛知・岐阜・三重は、値下げとなります。

左は耐火構造、右が非耐火構造
岐阜県 -3.6% -7.3%
静岡県 +11.4% +11.3%
愛知県 -15.3% -11.3%
三重県 -15.3% -11.3%

で、私の組合へのアドバイスは、

現在加入している地震保険を解約して、かけ直す方が、解約手数料を勘案しても、安くなる可能性があるので、検証しましょう!と言うもの。ただし、この場合、地震保険だけを解約することはできないため、火災保険の解約もセットで考える必要があります。

ポイントは、今の保険会社・保険商品だけで考えないこと。

計算は、相当に面倒です(笑)が、組合にとってメリットがあれば、やりますよ!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私は、社員数2万名の電力会社に入社しました。
新入社員時代には、仕事を覚えたくて、時間外に残ったり、土日に会社に行って、過去の資料を見たり、電気工事受付のデモをやったりしました。

もちろん、残業代は請求しません。

初めて辞令を受け取り、移動した先は本社の人事部でした。
廻りは仕事がめちゃくちゃできる先輩ばかり。

先輩に追いつくために、土日出社は当たり前で、年の半分以上、終電で帰ったり、それでも間に合わず、タクシーで帰ったり、はたまた会社の応接室のソファーで寝て、次の朝、清掃員の人に起こされたり(笑)

本社ビルは、4000人くらいの人が働いていて、24時間3交代勤務の部署もあり、守衛さんも24時間体制なので、そのお風呂が地下にあり、何度か、そのお風呂を借りたこともあります。

夏場だと、職場のあるフロアの湯沸かし室で、裸になって、体をタオルで拭いて済ますなんてこともありました。で、石鹸がちょうど切れていて、腰にタオルを巻いただけで、階下の湯沸かし室に石鹸を取りに走ったと言う離れ業もあります。(笑)

多分、残業時間は月に150時間くらい。
残業代は40時間(労基法の一般残業の上限)でしたが、それに不満は全くありません。

周りの先輩たちも、「公益事業に働く」と言う使命感が強く、100時間くらいは当たり前のように残業していたので、それが普通で、先輩に追いつくためには、それを超えないと!と言う自然な感覚でした。

上司は、相当厳しい。
苦心して作成した「伺い書」を、一読して、床に投げ捨てられたことも何度もあります。

特に、月曜の午前中は、土日に自宅で溜まったうっぷんを晴らすかのように(?)、毎週、誰かが1時間くらいお説教(喝)を受ける。それを課内では、「月曜午前に、かつ(喝)丼を食うのは誰?」と呼んでました。(笑)

で、私の取った対抗策は、「伺い書」を持っていくとき、最初から、2種類用意しておく。もちろん、どちらも、渾身の策です。1枚目を床に投げ捨てられたら
「そんなこともあろうかと思って、
 違うパターンのも用意してあるんです。(ニヤッ)」

すると、内容はともかく、その姿勢が認められて、床に捨てられることなく、
「俺は、お前の家庭教師じゃないんだよ!」
と怒りながら笑いながらでも、添削してくれる。

その添削があまりに見事で、学ぶことが多い。

しかし、やがて、そのパターンも読まれて、2枚目でも、合格しない。
よって、次は、「渾身の3パターン」を用意しておく。(笑)

書式も重要。
簡潔・明瞭にA4サイズ1枚で納めること。

これは、文字数、組み立ても大切ですが、表やグラフをうまく使うことがポイント。
書式(幅やフォント)のカスタマイズも必要。
ただし、1枚で納めようとして、文字のフォントを小さくして文字数を増やすのは、NG。本社の人事課の伺いは、場合によっては役員クラスにも回るので、年配者がストレスなく読めるよう、フォントの大きさは最低でも11ポイント。

わがままな役員は、文字が小さいだけで、「読めん!」と突き返すと噂で聞いたことがあります(笑)

まあ、実際は、「読み手」への配慮が足りないと言うことですが、こうした積み重ねは、「組織の中で認められて出世するには、どうしたら良いか?」と言う企業人のスキルなんだと思います。

こんなことを続けて、ようやく、上司から「一発合格」が増えるようになります。

振り返れば、今言われている「働き方革命」と真逆です。

でも、そのおかげで、仕事の基礎ができ、成長する方法も学びました。
確かに「出世」と言う人との競争はあったけれど、仕事そのものの完成度を高める挑戦、関わる部署に良い情報を提供する挑戦、先輩や上司の仕事をアシストして、チームで優れたアウトプット短時間で創出する挑戦、クライアントの満足を高める挑戦。。。

それらを通じて、自分の成長を感じ、チームの成果を喜び合うことのやりがいを強く感じました。

私が、元々プレッシャーに強いとか、ストイックな性格だとかと言う面もありますから、他の人が誰でも、同じような体験した方が良いと勧めるわけではありません。

ゆるりとした生き方、ゆるりとした人生が好きと言う人は、それで良いです。
それは、個人の価値観の問題だからです。

言いたいのは、「働き方革命」の名のもと、社会や企業全体が、若者を「腫物」のように扱って、「頑張ることが悪」のような風潮になるのは、断固反対。

若いからこそ、自分の限界にチャレンジしていく、もっと言えば、自分の限界だと思うことの少し先までチャレンジしてみると言う経験が、人生にとって、とても貴重だと思います。

「働き方革命」が独り歩きしないことを願います。

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年末となり、今年最後のマンション管理組合との打ち合わせが終わりました。

昨年度は、年間で、8マンション42案件の契約、今年度は13マンション64案件のコンサルティング契約・顧問契約を結びました。

昨年比約60%増です。

顧問契約は、従来の継続が20ありますから、それを加えて、今年だけで、84のプロジェクトを手掛けていることになります。

振り返れば、平成20年にこの仕事を開始してから9年間で、支援したマンションは40を超え、住戸は1400戸を超え、コンサルティング案件数は200を超えました。

現時点では、
■コンサルティング累計マンション数:1,408戸/41物件
■延べコンサルティグ数:224案件      
 (建物調査26、長期修繕計画37、大規模修繕19、管理適正化38、保険37、省エネ34、顧問36)
■戸数:15戸~177戸
■築年数:2年~35年
■エリア:[愛 知]名古屋:10、一宮:2、瀬戸1、春日井:1、犬山:1、岡崎:1
     [岐 阜]岐阜:14、大垣:5、各務原:3
     [三 重]四日市:1
     [その他]横浜:1、松本:1

また、年明けの1月、2月には、3マンションで、コンサル契約承認のための臨時総会が決まっています。その途上の勉強会、理事会開催予定は、7マンションあります。大規模修繕工事も2年先くらいまで、予定されています。

MAKSのコンサルタントが増え、チームでセミナーを開催できるようになり、自分一人でできる数的限界を考えなくても依頼を受けられるようになったことが大きな要因ですが、そもそも、マンション管理組合が抱える潜在的な問題・ニーズは、相当あると言う事なのです。

それを100%管理組合の味方として、解決できる専門家が増えていけば、自動的に依頼は増えるのは、間違いないでしょう。

残り3日間で、来年に向けて、各マンションの課題を洗い出し、解決のための準備を行います。
年賀状も書きます!(^^♪

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.59

■私の好きな言葉■ 
1日だけ努力しても、何も変わらない。
毎日努力すると、すべてが変わる。

こんにちは。

本シリーズの4回目(最終回)です。

私の大規模修繕工事コンサルティングの
2棟、3棟目は、紹介によるもの。

数的な実績がなくても、
「顧客からの紹介」
「岐阜市と言う地方都市で、競合不在」
「中電社内ベンチャー第1号起業家とし
て多少の知名度があった」
「東京のCIP社に学んだ、優れたCM
(コストダウン)手法で、大きな成果が
あった」
「管理業業界・建築業界とのしがらみが
ないことが、評価された」
「規模は、32戸、16戸、30戸で、
経験が浅い私でも、一人で対応できた。」

と言う偶然が重なりました。

そして4棟目も、規模が小さく、20戸。

それまでの経験を大量に情報発信したこ
とで、初めて口コミではなく、ネット検索
による問い合わせでしたが、偶然にも3棟
目と同じシリーズのマンションで、状況も
酷似。

口コミでなかったけれども、数的実績を
聞かれることなく、コンサルティングを
依頼されました。

しかも、4棟とも自宅から自動車で15分
以内だったので、好きなだけ現場に行け
て、工事の様子を見るのも、検査も、たっ
ぷりできました。

これらが、2年程度の中で、順番に起こる
と言う「偶然」が重なりました。

そして、5棟目。

これも、ネット検索からの問い合わせ。
場所は、大垣市で、39戸。
今度は、自宅から車で40分。

築12年目。

このマンションが、何と3棟目、4棟目と
再び同じシリーズのマンションで、管理会
社も同じ。

雨漏りがあって、管理会社が調査して、
一度対策工事をしたけれど、また再発し
「こうなったら、大規模修繕工事で、根本
的に修繕するしかないです!」
と言うストーリーも同じ。

管理会社との大規模修繕工事コンサルテ
ィング契約があり、入札を実施し、結果
管理会社のグループ会社と工事契約をする寸前。

その総額が、修繕積立金の残高とほぼ同じ
工事金額だと言う点も同じ。

ここでも、工事契約審議の臨時総会が中止
となり、私の勉強会を開催し、結果、
コンサルティグ契約の締結となりました。

こそこからMACM方式の入札を実施。
今回は、組合からの地元の工事会社の紹介
も多かったので、各社との面談も、VE交
渉も相当タフ

結果、工事費は、管理会社の行った入札価
格と比較すると、1000万円のコストダウン。

しかも、懸案だった
「お荷物の機械式駐車場の廃止」
も含んでの金額。

この問題は、工事費用よりも、組合運営上
の問題が大きく、その調整のためには、駐
車場契約の変更や管理規約の変更なども
あって、修繕コンサルタントではなく、
マンション管理コンサルタントとしての
スキルが必要とされます。

そういう経験を踏まえて、その後は、
MACM方式に、組合顧問業務も付加
し、現在の形が整いました。

そして、この工事期間中に、コンサルタン
トとしての姿勢に大きな影響を及ぼすこ
とが起こります。

それは、「足場解体前検査」での失敗。

足場解体前検査の主なものは、
1、 タイル補修の検査
→全面を打診し、タイル浮き補修の
漏れがないか、確認します。
2、 バルコニー内の検査
→防水・塗装・仕上がり検査を行います。
塗りにくい樋の裏側も鏡で検査します。

問題が起きたのは、2。

最終的には、全戸の施主検査後のサインを
もらっての足場解体となります。

この時、工程の都合で、自主検査に続き、
施主検査があり、最後にコンサル検査とな
りました。

足場から手すり壁を越え、各戸のバルコニ
ーに降りて、検査します。

一人で、39戸をやると、丸1日かかります。

検査当日は、小雨。

朝から始めて、夕方になり、体力的にも
視界的にも、検査が限界になった時、2階
だけが残りました。

で、既に施主による検査の合格サインを
もらっていて、施工会社も大丈夫だと言う。

そこで、残りの数戸は、それまでに、私が
指摘した手直し点を踏まえて、再度の自主
検査を依頼し、マンションを離れました。

そして、足場解体当日。

あるお宅から、ベランダの施工不良の申し
入れが現場事務所へ。

聞けば、その前の日に、建設会社で働く息
子が、たまたま実家であるこのマンション
の親世帯の部屋に来た。

そこで、バルコニーを見てもらったら、
樋の塗装の透けと排水溝の防水塗膜が壁
に跳ねて付いているなど、数点の指摘。

こんな指摘が見つかるようでは、他のバル
コニーの施工も問題がある可能性がある
ので、一旦、足場解体を止めて、全数を再
検査すべしとの申し入れ文書でした。

しかし、その数日前には、同じお宅から、
施主検査OKの確認書が出ています。

現場代理人から「どうしましょう?」と
私に電話。

私は、現場に行けず、他の仕事で手が離せ
なかったので、3点を指示。
「そのお宅のベランダをすぐに手直し」

「それ以外のベランダも、できる限り再点
検して、手直しがあれば実行」

「修繕委員長に直接相談して、足場解体
しても良いかの再確認を」

工事会社からすれば、既に全戸から承諾サ
インをもらってあるのですから、ここで工
事をストップした場合に生じる新たな工
事費は、工事会社が持つのか、組合が持つ
のか?と言う難しい選択もありました。

結果は、
「半数程度のベランダしか再点検できな
かったが、細かな手直しがあったものの
大きな施工不良はない」

「修繕委員長は、足場解体OK」
とのこと。

ほっと胸をなでおろしました。


しかし、後日開かれた修繕委員会・理事会
合同会議に、その指摘をした人物が現れ
「自分は現場管理を仕事にしており、プロ
である。今回の申し入れに対して、足場解
体を中止しなかったことは許しがたい。」

「一体、誰が許可したのか?」

「工事会社とコンサルタントは、全数の
バルコニー検査をしたのか?」

この時、修繕委員は私を擁護してくれたの
ですが、理事会メンバーは、輪番制で交代
したばかりで、私との信頼関係ができる前
であったこともあり、矛先は、私に。

「どうして、足場解体を中止しなかったのか?」

もちろん、修繕委員長に許可をもらったこ
とは言いません。それは、コンサルタント
として責任放棄です。

「全数のバルコニー検査をしたのか?」

これに対しては、数戸を残して、工事会社
に再検査を指示したことを伝えました。

当の建築のプロから、その点を厳しく責め
られる結果となりました。

そこから、2度の会議を経て、最後に私が
出した回答は…

「工事会社と私とで、各戸にお邪魔し、
全戸のバルコニー検査を行う」

「不在宅で、連絡が取れなくて、何か月
かかろうとも、全部点検する」

結局、終了までに半年を要しました。

実は、何度お願いしても、
「ウチは良いから」
と固辞されて、どうしても、検査できない
お宅がありましたが、1年点検時に、再度
訪問をお願いすることで、理事会に承認い
ただきました。

すべての住戸で、お詫びをしながら、訪問
すると言う体験でした。

この時の学びが
「検査に、妥協はない」
「自分の家だと思って検査する」
と言うMACM式検査基準の根底にあります。

こうして、MACM式大規模修繕コンサル
ティングが誕生しました。

そして、今も、
100%住民主役の大規模修繕工事の実現
を目指して、成長し続けています。

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今年最後の勉強会は、12月25日のクリスマスに、名古屋市内のマンションで、開催。

午前中とは言え、クリスマス。
なので、赤いストライプ柄の入ったシャツを着ていきました。(笑)

20名程度の住民の皆さんが参加いただき、1時間10分の勉強会+質疑応答で約2時の勉強会となりました。

この日に勉強会を行うと言うことは、それだけ事態が切羽詰まっているのか?と言うと、そこまでのことはないのですが、「工事を急がせている」人もいるので、組合側の態度を決めなければいけないと言う点では、ゆっくりとはしていられない状況です。

実は、今日の勉強会は住民向けで、1月ほど前に、理事会・修繕委員会向けの勉強会を開催。

このマンションでは、今まで、順調に大規模修繕工事の準備をしてきたつもりだったけれども、工事会社を決める段になって、「あれっ?」と言うことが起きて、当社に相談があり、当社が、いくつかの資料を拝見したところ、工事時期も、工事仕様も、工事金額も、工事会社も、当社の過去の経験からみて、「業者側の都合とペースで進んでいるのでは?」と感じる状況。

ただ、組合側のこれまでの流れを否定し、当社にコンサルティング依頼が来るような誘導の仕方をすると、単なる契約欲しさの営業行為になってしまうので、相当慎重に「マンション大規模修繕工事の発注の世界で起きている、『不都合な真実』」をお伝えする勉強会内容に終始。

「このまま、既定路線で進めるにしても、十分に賢くなってくださいね!」と言うのが、私のメッセ―ジでしたが、理事会・修繕委員会では、私の話を住民にも聞いてもらい、大きな軌道修正を図るかどうか、決めたいと言う意向でした。

そこで、今回の勉強会を開催。

当社からは、棚橋コンサルタント・黒野コンサルタント・佐藤コンサルタントに帯同してもらい、勉強会を開催したと言う訳です。

勉強会後の質問や感想では、「今まで、知らなさ過ぎた。これまでの路線を改めて考え直すべきでは?」と言う意見が圧倒的。

ちなみに、今回も、「当社との契約を考えてくださいね!」とは、一切話してはおりません。

まずは、MAKSの啓蒙活動の一環として、正しい知識を持ってもらうこと。
そして、100%住民側に立つ専門家を見極める目を持っていただくこと。
その結果、当社を選ばれるのであれば、その組合の幸せ実現のために、尽力します。

このマンションにとって、よりよい選択をされることを祈念します。

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今年のクリスマスは、日曜。
日曜の夜に仕事が入っていないと言うことは、ほとんどないのですが、さすがに、今日は何もありません。

そこで、家族でジャズライブ。

実は、私、ジャズが好きで、一番のファンは、ケニー.Gだったりします。

で、今回は、地元岐阜県の可児市出身の粟田麻利子さんのコンサートを楽しみました。

粟田麻利子1

彼女の経歴がユニーク。

大阪大学文学部を卒業後、ボストンにあるジャズの名門、 バークリー音楽大学に留学。Professional music majorを首席で卒業。帰国後「さいたま新都心ジャズボーカルコンテスト」にてグランプリを受賞。その他、受賞歴多数。2012年に1st、2ndアルバムを続けてリリース。歌、作曲、編曲など多方面より注目されている若手ジャズシンガーソングライター。



大阪大学文学部を卒業して、一旦、企業に就職されたそうです。
そこから、夢を追いかけて、今の活躍がある。

コンサートに一緒に行った娘に、「夢は、どんな状況からでも、叶うんだよ」と話しましたが、こういう人を見ると応援したくなります。

粟田麻利子さんの声は、ジャズシンガーだから、セクシーなのかと言うと、セクシーと言うより、とにかく甘い心地よさ。

膝から崩れ落ちそうになります(笑)

選曲も、英語のジャズだけではなく、童謡の「ふるさと」もある。

歌声はこちらから。

で、一番言いたいのは、彼女の声、歌も良いですが、トークで聞くのも、かなり良い!
だから、コンサートがお勧めですね。

帰りに、思わず、CDを購入したのですが、その場に本人もおられ、ジャケットにサインしてもらいました。
粟田麻利子2

これから応援したい地元のミュージシャンです!

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平成12年に中電の社内ベンチャー第1号として起業した時に、事業の1部門としてインテリアスクールの経営をしました。

町田ひろ子インテリアアカデミーの名古屋校のフランチャイズです。
私の肩書は、同校の「代表」。「校長」は町田ひろ子先生です。

教務は、先生方に任せて、生徒募集や校務は私の責任。
初年度は、200名の生徒を集めて、1億円の売上。全国のFCトップの成績。

今、「活躍できるマンション管理士養成塾」を開校していますが、「教育機関の運営」と言う点では、「昔取った杵柄」があります(笑)

が、今回はその話ではありません。

運営が落ち着いた3年目に、私も、1生徒として入学し、1年間授業を受けました。
ただし、授業料は払っていないので、町田ひろ子アカデミーの卒業生名簿には載っていません(笑)

インテリアスクールなので、家具とか、壁紙とか、カラーとか、素材とかを学びます。
生徒は9割が女子です。学生ではなく、社会人や主婦が多いので、「代表」が隣に座って授業を受けていても、年齢的な距離感はなく、グループワークも、ちゃんと割り当てられた役目がありましたよ。

もちろん、忘年会も1生徒として参加。
インテリアコーディネーターを目指す人なので、おしゃれで、きれいな女性ばかりでしたから、それも嬉しい(笑)

授業で一番大変だったのは、「製図」
1級建築士の先生の元、まず、図面の読み方を学びます。
次に、製図版とT定規を使って、図面を書きます。最初は、数種類の破線を何十本と書く。
次に、家具の姿図を書く。
次に、平面図、立面図、展開図等、授業中で基礎を教えてもらい、宿題が大量に出て、自宅でやると言う繰り返し。

今、図面を見ることに抵抗がないのは、この時の経験が大きいです。

が、最近、その時に書いた図面が出てきて、見たら、「下手(笑)」

今日のブログのオチは、これです(笑)

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.58

■私の好きな言葉■ 
自分を計算に入れずに、
物事にとって1番良いと思うことで判断する

こんにちは。

本シリーズの3回目です。

私の大規模修繕工事コンサルティングの
第1号は、岐阜市内32戸の自分のマンション。

修繕委員長として、設計事務所の設計監理
方式を一緒に実行。各下請会社の価格も競
合させてコストを下げるCM方式で、
「価値を下げずに価格を下げる」
手法を学びました。

2号が、その理事長の紹介で、自宅から
車で5分程度の16戸のマンション。
自分なりのCM方式で、20%程度のコス
トダウンを実現。

3号が、そのマンションの修繕委員からの
紹介で、車で10分程度の30戸のマンション。

管理適正化コンサルティング、火災保険見
直し、電気代削減等も同時に実施し、組合
をあらゆる面から幸せにするMACM方
式で、修繕工事は1000万円のコストダ
ウン、管理コストは30%のコストダウン
を実現。

この3マンションでは、一級建築士に、
調査の同行をお願いし、改修設計仕様を作
成してもらったり、私が作成したものを監
修してもらうなどして、知識を習得。

私に依頼が来たのは、岐阜と言う地方都市
には、他に、大規模修繕コンサルタントが
いないと言う環境。

「数的実績」よりも、切羽詰まった問題を
親身になって解決してくれる専門家が欲
しいと言う要望。

規模が小さく、一人で対応できる工事内容。

自分が好きなだけ現場に行けると言う
地理的な近さ。

これが、2年程度の中で、順番に起こると
言う半端ない幸運の連続でした。

で、この後も、幸運が起き、
私の「大規模修繕コンサルタント」として
の実力を高めてくれて、MACM方式の確
立を促してくれる信じられない奇跡(?)
が、更に、2回も起きるのです。

それは、一本の電話から。

「明日、大規模修繕工事の建設会社を決め
る臨時総会があるのですが、管理会社の紹
介先工事会社による相見積りで、金額に不
信感がある。」

この電話の主の女性は、私が開設したHP
「マンション大規模修繕委員会の運営方法がすべてわかるサイト」
と、毎日更新しているブログをご覧になり
相談。

私のそれまでのコンサルティグの様子を
既に、数百回もインターネット上で情報発
信しており、自社印刷ながら、
「大規模修繕工事のコストダウを成功させる7つの法則」
と言う小冊子にまとめ、発売していたこと
から、今回は、口コミではなく、ネット検
索で問い合わせを受けたと言う訳です。

しかも、このマンションは、3棟目のマン
ションから、車で5分。

同じシリーズの20戸のマンション。

当然、管理会社も同じ。

雨漏りの頻発で、
「すぐにやらないとだめですよ!」
と管理会社が主導して、割高な工事費で
工事会社と契約させようとしている状況
も同じ。(苦笑)

相談の電話の2時間後には、アドバイスの
ファックスを送ったところ、その相談者が
コピーをして、全戸に配布していただき
翌日の工事契約締結の総会議案は、否決。

その一週間後に、私の勉強会を実施し、
コンサルティグ契約の締結となりました。

ちなみに、私のHPでもブログでも、マン
ション名は書いていないので、同じシリー
ズのマンションから相談があったのは、
全くの偶然です。

また、この管理会社は、「悪」か?
と言うと、そうではありません。

管理会社は、管理組合を取引相手にしてお
り、そこからの売上で成り立っているので
ことあるごとに、管理組合からできる限り
多くの利益を上げる行為をするのは、当た
り前です。

管理組合が賢くなければ、相手のペースで
取引されるんですよ!と言う一般的な事
例に過ぎません。


話は戻って、こうして4つ目の大規模修繕
コンサルティングの仕事を開始すること
になったのですが、またしても、自宅から
車で15分。

ただ、工事会社を決めるのは、雨漏り対策
の緊急性から、入札する時間がない。

そこで、その前の30戸のマンションの大
規模修繕工事を担当した工事会社に対し
て、その時の専門会社の見積価格を元に、
最安値価格での受注を依頼。

結果、管理会社の総会上程議案の価格より
17%のコストダウンで決着。

3号までの工事では、設計士との打ち合わ
せで、仕様や数量を決めていたのですが
今度は、工事会社との打ち合わせで、同じ
ことをする。

すると、それまでの設計士の目線と、現場
工事者の目線が違うことに気が付く。

具体的には、コンサルタントが考えて作る
共通仕様書や共通見積書に対して、工事会
社が、下請け専門会社にどんな風に見積り
を依頼するのか?のギャップがわかるんですね。

それを知って、共通仕様書や共通見積書を
作るのと、知らずに作るのとでは、違い
が生まれることもあります。

更に、このマンションでは、新築後、数年
経たないうちに、雨漏れが起き、その後も
何度か漏水があって、築10年までに、
なんと、1000万円もの修繕費を使って
きたと言う。

当然、住民からは、
「欠陥マンションではないか?」と言う
追及があったのですが、間に入っているの
が、販売主の子会社の管理会社。

私にコンサルティングを依頼された時に
は、その話は、ほぼ決着がついて、販売主
が、大規模修繕工事のお金を一部負担する
ことになっていました。

しかし、私が入ったことで、事態は一変。

あらためて、過去の経緯、組合と管理会社
と販売主の交渉をチェック。

その結果、図面に書いてある勾配屋根の横
樋が設置されていないことや、数年前の雨
漏り補修のタイル貼替時に、窯で焼いて、
納品され、まだ、40平米程度残っている
はずのタイルが、どこにもない。

この問題を解決するために、外壁の劣化原
因について、欠陥マンション専門の建築士
に聞いたり、文献を調べたり、相当の勉強
をして、管理会社に対する大量の質問書を
作成しました。

この時期は、元々文系の出身の私なのに
毎日、図面を見たり書いたり…防水材の種
類や特徴、下地補修工事の種類や工法など
が「腑に落ちた」状態になったのは、この
頃ですね。

結局、販売主との交渉では、管理会社との
関係がない工事会社が大規模修繕工事を
行っても、200万円の協力金を負担して
もらうことで、交渉が決着。

また、管理会社に対しては、過去の不適切
な工事管理、タイルの紛失、更には、従来
窓際の漏水に対して、「結露」と主張し、
対策を講じなかった件などを総合して、約
500万円の補償金を支払ってもらうこ
とになりました。

一連の交渉は、現場立会いや交渉を合わせ
て、10回以上。

交渉の相手は、販売会社・建設会社・管理
会社の一級建築士等の技術者が複数。

こちらは、建築出身でないマンション管理
士(私)が一人。

客観的に見たら、力の差は歴然ですが、
マンション住民の悲痛な声、悔しさ・悲し
みが、私を燃え上がらせ、奮い立たせてく
れ、結果、技術的な多くの知識や事例を学
ぶことができました。

今なら、この業務に関して、きちんと報酬
を頂きますが、この時は、報酬は設定して
いません。

ドンドンのめり込んでいったので、
そもそも、報酬について、考える暇がなか
った(笑)

おかげで、今、
「マンションの建物調査も大規模修繕工事
の仕様書作成も、工事の検査も、建築士
じゃなくても出来ますよ」
とさらっといえるのは、この時の丁々発止
の議論の経験が大きいですね。

また、このマンションでは、当然、管理会
社への不満が強く、管理適正化コンサルテ
ィングも発動。

管理会社は、それまでの姿勢を大きく改め
信頼回復のための約束をしていただき、
管理継続をして、かつ、管理コストも
40%下がりました。

火災保険も電気代も下がり、
長期修繕計画は大きく改善。

今年、5年目の顧問契約が更新されました。


さて、これが、私にとって、奇跡の4棟目
の大規模修繕工事物語です。

この後、5棟目のマンションから、相談を
頂いた時には、「まさかそんなことが…」
と言う驚き。

そんなに続いたら、そもそも「奇跡」と
言えないだろうと指摘されることを承知
で、やっぱり「奇跡」が起きた話を次回の
メルマガでも、続けます。(続)

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転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

岡崎市内で築30年、100戸クラスの自主管理マンションの顧問に就任して9か月。

最初に手掛けたのは、会計の改善。
それまでの組合会計は、管理費会計と修繕積立金会計の年度末の合計現金残高で組合財政を把握する方法。

これはこれで、非常にシンプルでわかりやすいのですが、長期的な資金計画には不向き。

これを「管理費会計」「長期修繕会計」に区分けし、かつ、損益計算と貸借対照表を作成。


次は、総会議案の整備。

総会で審議すべき「議案」と「報告事項」を区分けし、「議案」は何を承認するのか、明確にしました。


続いて、理事会のスムーズな運営。

理事会で決めていいこと、総会にかけるべきことの区分け、議事進行の改善、議事録の改善。

理事会(組合)の懸案事項の進捗確認、活動記録を時系列的に記録する帳票の作成。


また、保守や点検を行う専門事業者からの修繕提案における必要性の判断と金額査定。
今まで、業者の提示金額に対する交渉は、ほとんどできませんでしたが、顧問の査定や交渉で、数十万円のコスト削減ができました。


更に、火災保険選定コンサルティングでは、組合が加入しようとしていた保険と同じ保障で、掛け金が100万円安くなりました。


毎月の理事会では、いつも新しい問題、課題があり、3時間に及ぶことも少なくありません。


その途上で、いよいよ、最も大きな課題の一つである、管理委託契約適正化に取り込んでいます。

担当は、浜松在住の平野コンサルタント。

名古屋や岐阜でも、いくつものマンションで、コンサルティングや顧問業務を務めてもらい、経験を重ねて、今回のマンションでは、浜松―岡崎の距離の近さもあって、「管理適正化」の主担当になってもらいました。

このマンションでは、「自主管理で合理的・経済的な管理を行ってきた!」と言う自負があり、一時期は、総合管理会社を入れるか?と言う議論もありましたが、否決。マンション管理士との顧問契約に関しても、賛否は分かれました。

特に、管理コストの削減に関しては、管理品質を下げずに、コストを下げるのは無理でしょうと言う雰囲気。

しかし、平野コンサルタントと私とで、「管理の見える化」を実施。

各点検・保守業務が個別契約なので、ひとつづつ交渉や入札を行うため、時間も手間もかかりますが、我々の経験値・統計値で、市場価格への適正化を実施。

その途上で、機械警備の驚くべき「穴」を発見。その是正=グレードアップも実施した上で、既に、年間で60万円程度のコストダウンが確定。

管理適正化対象項目は、まだ、いくつか残っていますので、更に、コストは下がるでしょう。

これまで、総合管理会社と専門会社の並列入札を行ってきたMAKS方式により、専門会社のこともよくわかっているとは言え、自主管理マンションで、どこまで適正化とコストダウンができるのか?は、かなりのチャレンジでしたが、住民の皆さんには、相当な驚きの結果となるでしょう。

今回の経験で言えるのは、「自主管理だから、管理コストが安い」とは限らないと言うことです。

もちろん、それに気づき、改善できるかどうかは「コンサルタントの腕次第」(笑)

つまり、平野コンサルタントの「腕」が良かったと言うことです!(^^)!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

2棟同時の大規模修繕工事で、色々な事情が重なって、工期が延び、それを少しでも短縮するために、工事の検査をきめ細かく行うことから、通常の2倍以上の検査量になっているマンションあがります。

ここで、ほぼ、毎回、定例会議や検査に参加し、経験を積んでいるのが、養成塾0期生の棚橋コンサルタントと1期生の黒野コンサルタント。

2人とも、「仮免」の状態で、毎回、私のOJTがあったり、現場代理人からも学びながら、経験を積んでいます。

自分の過去を振り返れば、一つの工事から次の工事までは、期間が空くので、過去を思い出しながらやっていた訳ですが、この現場だと、「先週、片方の棟の南面でやったことを、次週は隣の棟の南面でやる」と言う繰り返し。

そのため、検査によっては、もう、頭に入っている項目もあります。

その中でも、これなら、私の個別指導がなくてもできるだろうと言う検査を、「二人でやってみなさい」と指示。

見よ、この雄姿!(^^)
新人コンサルタント2 
新人コンサルタント1

見事、二人でやり遂げました。

拍手!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

管理適正化コンサルティングを終え、引き続き顧問契約を審議する24戸のマンションの定期総会で、ズバリ「うちのマンションに顧問は必要か?」と言う質問がありました。

管理適正化コンサルティングで、管理品質は向上し、コストが大きく下がったのに、まだ、専門家が関わることが必要なのか?と言う質問です。

また「困った時に、スポットで相談できるのか?その時の報酬は、顧問であるとないとでは、違いがあるのか?」と言う質問もありました。

私の回答は、
「このマンションに限らず、日本のすべてのマンションに顧問が必要。なぜなら、輪番制で交代し、管理会社と比較して、知識、情報、交渉経験が乏しい管理組合側100%の立場で、アドバイスする専門家がいることで、管理会社との好ましい関係ができ、組合財産の保全、マンションの価値の維持が可能になるから」

実際に、管理適正化コンサルティング期間中には、顧問業務が含まれており、例えば、新築時の施工の不具合を見つけて、販売会社の子会社である管理会社を通じて、無償で販売会社に修理を行ってもらったり、管理会社からの提案工事の必要性の判断アドバイスや価格の査定を行ってきました。

ただ、この顧問の業務や役割は、一般の組合員には、ほとんど見えないんですね。

しかし、実際に、「このマンションに顧問がいた方が良い」と判断したのは、理事会で、、顧問が理事会に参加して、管理会社からの提案に、リアルタイムで丁々発止の交渉を行っている様子や理事の発言や質問に対して、組合利益全体の観点から、コメントを発しているのも見て、顧問のアドバイスが、理事の判断や組合に役立っていることを間近で感じていただいた結果、、総会に上程頂いたと言うことです。

また、「困った時に、スポットで相談できるのか?その時の報酬は、顧問であるとないとで、違いがあるのか?」については、「相談できますが、顧問であれば、基本顧問料に含まれている内容については、無制限ですし、仮にオプション業務となっても、割安ですが、顧問でなければ、その都度、報酬を頂きますし、その料金は高いです。」とお答えしました。

ただ、これは、今、他のマンションからの相談や依頼が加速度的に増えている状況から考えると、現時点の回答としては、確かにその通りで、スポット的な依頼を私が受けることができても、近い将来は、他のMAKSコンサルタントにお願いして、私自身は、コンサルタントの顧問にシフトして行き、自分が直接的に顧問契約を続けていくマンションは、少なくしていくことになるだろうなぁと思います。

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大規模修繕工事では、建物の下地補修、防水、塗装、鉄部の塗装など劣化を回復する工事が主ですが、一方では、美観回復の工事もあります。

また、壁や床がきれいになると、今度は相対的に、他の面の古さが気になるケースもあります。

今、大規模修繕工事中のマンションで、各戸の新聞受けの塗装を行ったところ、ステンレス製だったために、塗装対象外としていた一部の金物の傷が気になる!と言う指摘を受けて、そこだけをこの会社に依頼して、提案してもらったところ、研磨して、ガラスコーティングをすることで、新品同様の輝きを取り戻すことができました。

しかも、このガラスコーティングは、今後、傷がつきにくく、耐久性もあるとのこと。

これをもし塗装していたら、数年も経たないうちに、剥げてくることは必至。
大規模修繕工事全体においては、ほんとに小さな金額で、毎日目にする新聞受けが新品同様になるという変化は、決して小さいものではありません。

また、別の築16年目のマンションでは、現在、修繕積立金が非常に少なく、大規模修繕工事を行うためには、多額の借り入れが必要な状態。

まずは、管理適正化や省エネでコスト削減を行うプロジェクトを開始していますが、その効果が出るのは、まだ先なので、大規模修繕設計においては、「どこをやる?どこを先延ばしにする?」と言う苦渋の選択に迫られています。

ここにおいては、まさに、「修繕するか?洗うか?磨くか?」と言う手法を駆使する必要があります。

そこで、この会社に、大規模修繕工事のための建物調査に同行してもらい、どんな提案ができるか、考えてもらうことにしました。

大規模修繕コンサルタントには、修繕の知識だけじゃなく、この「洗う」「磨く」の知識も必要なんです。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.57

■私の好きな言葉■ 
人はうまくいかないことで試されたり
うまく行くことで試されたりする

こんにちは。

前回↓の続きです。
MACM方式誕生物語り(1)

自分のマンションに続き、車で5分程度の
16戸のマンションで、大規模修繕コンサ
ルティングを行い、
「良質な工事をより安く実現する」
手法の手ごたえは、ありました。

但し、まだ、この手法が、どこでも通じる
だろうとは思っていませんでした。

検査の手法も、工事会社に、
「メーカーの保証って、どんな検査をす
れば、出してもらえるの?」
「他の設計事務所は、どんな風にやるの?」
と聞いて、自分なりに合理的だなと感じた
ことを取り入れてやっていました。

ただ、大規模修繕工事のコンサルティング
を2回やったからと言って、
「実績があります!」
とPRして、仕事の依頼が来ることはないでしょう。

しかし、3度目の幸運が起きます。

それは、2度目のコンサルティングを行っ
たマンションの修繕委員からの紹介。

その修繕委員は、木造住宅の職人さんで
岐阜のあるお宅のリフォームに伺った時
に、その家を実家としている息子さんか
ら、自分のマンションの大規模修繕工事の
相談をされたことがきっかけ。

相談者は、修繕委員で、
「30戸、築12年目。
以前、最上階の雨漏りを直したが、再発。
管理会社は、『原因が特定できないし、
部分的な修繕では、また再発の恐れがある
ので、すぐに大規模修繕を!』と言う提案。」

「急ぎ、修繕委員会を作り、管理会社に
3社の見積りを取ってもらったが、最安値
が管理会社のグループ会社で、それが、
丁度、修繕積立金の残高と同じ。」

「これで、ほんとに良いのだろうか?と
不安だが、相談するところがあるだろうか?」

それに対して、
「丁度、自分のマンションで、
コンサルタント(=私)のおかけで
良い工事を安くできたんですよ!
紹介しますよ!」

と言う流れです。

何といっても、建築にかかわる人が、自分
のマンションで、依頼したコンサルタント
を推薦してくれたのですから、ありがたい!

何と、そのマンションまでは、我が家から、
車で10分。

2週間後に、建設会社を決める総会が予定
されていたので、急ぎ見積書を見て欲しい
と言われました。

で、見たら、まず、岐阜のマンションなの
に、1社も岐阜の工事業者がいない。

そして、管理会社のグループ会社以外の
見積りの中に、明らかに単価がおかしい
項目が散見。

これは、管理会社のグループ会社に契約
させるための「出来試合」と判断。

聞けば、
建物の調査も、
見積り書の開封も、
比較表の作成も、
全部、管理会社にお任せ。

ただ、臨時総会まではわずかに2週間。
高い買い物だと分かっても、実際に雨漏り
しているお宅の身になれば、工事を先延ば
しすることも出来ない…。

そこで、その修繕委員のご自宅で、緊急の
修繕委員会と雨漏りしているお宅の人が
集まり、私の勉強会を実施。

そこで、初めて、
「大規模修繕工事とは何ぞや」
「公正な競争は、どうやるのか?」
「品質を保ったままコストダウンを行うには?」
を学び、「目からウロコ」状態。

皆さんが、一番気にしていた雨漏り住戸の
住民の方も、雨漏りが直るのが先になって
も、マンション全体のために、私にコンサ
ルティングを頼んで欲しい!と発言。

それが、総会の一週間前でした。

結果、総会で、管理会社のグループ会社に
工事を発注する議案は、否決。

住民向けに、私の勉強会を実施。

その2週間後に、私のコンサルティング
契約締結の臨時総会を開催。

合わせて、管理会社への不信感から、管理
見直しコンサルティングも依頼されました。

このマンションは、定期借地権だったので
築60年後の解体まで見据えた超長期修
繕計画の作成も依頼されました。

共用部の火災保険も、管理会社の言いなり
で加入していたので、その見直しも依頼さ
れました。

とにかく、雨漏りのお宅のことがあるので
急ぎ、工事仕様書と共通仕様書の作成が必
要だったので、建築士にサポートを依頼。

入札は、今のMACM方式の原型となる
VE手法により、なんと、管理会社グルー
プ会社の見積り金額より、1000万円
ものダウン。

そこまで下がったので、今度は、照明の
LED化投資や電力契約変更工事を実施。

管理の見直しでは、管理委託費は、従来の
30%も安くなりました。

こうして、建物の劣化回復だけではなく、
管理の劣化も回復し、火災保険も電気に
ついても、あらゆる面から、そのマンショ
ンを幸せにする「MACM方式」の原型が
出来てきたのです。

とにかく、ここまでは、
すべて紹介でのコンサルティング契約。

「数的実績」よりも、切羽詰まった問題を
親身になって解決してくれる専門家が欲
しいと言う要望。

自宅から5~10分。

そもそも岐阜と言う地方都市では、
大規模修繕コンサルタントは、
探しても、私以外に見つからない。

とにかく、幸運の連続でした。

また、大規模修繕コンサルタントなら、
週1回現場に行くのが一般的ですが、
そんな常識は、そもそも、建築出身で
無い私にとっては無関係。もう、好き
なだけ(笑)、何度行ったか、わかり
ません。

だって、近いから、それが可能だったんです。

多分、このメルマガを読んだ人は、
「馬渕さん、ラッキー過ぎる!」と思われたでしょう。

しかし、驚くなかれ、私の「大規模修繕
コンサルタント」としての実力を高めて
くれて、MACM方式の確立を促してく
れる信じられない奇跡(?)が、この後
も更に、2回も起きるのです。

その奇跡とは…(続)

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    E-mail m-info@mankan-sc.com
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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末は、活躍できるマンション管理士基礎講座をウインク愛知で開催。

受講者は6名。

はるばる神戸からお越しいただいた開業間近のマンション管理士。
マンション管理フェアで、私の講演を聞いて、関心を持ったという20代の建築士の女性。
ソフトウエア開発会社のSEの方。
高校の教員の方。
不動産会社で、マンション管理の仕事について間もないと言うお二人。

基礎講座1

合計6名。

上記の中には、当社の管理委託・長期修繕計画の無料診断を受けられ、自分のマンションの状況に強い危機感を持たれた方が2名おられます。

この講座は、当社のノウハウをかなり公開し、「マンション管理士が実際に、どのような仕事をしているのか?」を伝えて、活躍するための秘訣を伝えますが、現在、マンション管理士資格を持っていなくても、構いません。

これからこの資格を目指す人でも良いし、それ以外の専門資格を生かした「マンション管理コンサルタント」を目指す人でもウエルカムです。

講座の後半は、春から始まる「活躍できるマンション管理士養成塾(MAKS認定マンション管理コンサルタント養成塾)第2期生募集」の説明会です。

0期生、1期生と続き、来期は3期生。

0期生の八巻コンサルタントと1期生の黒野コンサルタントが応援しに来てくれ、その後の懇親会で、大いに盛り上がりました。
基礎講座2


2期生は、既に1席が埋まり、残り5席です。

マンションに住む人をこれでもかっ!と言うくらいに幸せにする熱い想いのある人材を求めます!

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よーく聞かれるのが、、「馬渕さんは、一体、いつ寝ているの?」。

夜中に送ったメールの返信も早いし、更に、次のメールが早朝に届いたりするから。(笑)

別に、送信時間設定をしているわけではありません。

よく「私、8時間寝ないとダメなんです」と言う人がいます。

それは、8時間寝ないとダメなんじゃなく、「8時間寝ないとダメ」だと思っているから、ダメになる!と言うのが私の考え。

つまり、人は、自分が思った通りの人間になると言うこと。

私は、「○時間寝なければダメ」と思わないんです。
確かに、レム睡眠とノンレム睡眠のサイクルがあるので、1時間半と言う単位で、眠りを考え、今夜は、4時間半後に目覚ましをセットしようとか、1時間半後に起きよう!と考えることはあります。

しかし、基本は、「眠くなったら寝て、目が覚めたら起きる」
で、そのインターバルが、自分の想定通り、1時間半、3時間、4時間半と言うサイクルが自然なだけなんですよね。

だから、例えば「昨夜は3時間しか寝ていないから、頭が働かない」などとは思いません。従って、23時に寝て、2時に起きても、そこから、また夜の23時まで、ぶっ通しで仕事をしても、集中力が落ちると言うこともないです。

超人でもなんでもないです。
「人は、思った通りの人間になる」と言う事を信じているだけです。

追伸
 念のため、書きますが、だからと言って、私のペースに合わせて仕事をしてねと!TスタッフやMAKSコンサルタントに無理強いすることも、期待することもないですからね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

もちろん、ほんとの話ではなく、夢の中の話。

中部電力の社員に戻った夢。
営業所の新任課長として、部下が20人くらい。
しかし、何故だか、社長のお供で、あちこちに行く。
途中で、介護施設を慰問したり、ゴルフ練習場に行ったり(あくまで夢の話!笑)
その間に、組織戦略を立てて、社長と議論する。
2万人近い会社で、そんなことはあり得ないのですが・・・(笑)

これ、↓中電を退職した日に撮影した写真です。
中電玄関

こんな夢を見たのは、週末の「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」準備のために、これからのMAKSと言うチーム(組織)の在り方を考えていたからだと思います。

それにしても、夢の中の営業所のメンバーが、新入社員時代の面々が多かったこと。

やっぱり、社会人1年目の思い出は、強烈なんですね。

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これ、実際に、福岡の投資用マンションの管理会社から届いたお知らせです。
爆買い

関東、関西で不動産価格が上昇し、地方の割安感のある物件に「外国人からの買い」が増えている…。

「こんな地方に、来るはずがない」とタかをくくるのは危険だと言うことです。

明らかな違法シェアハウスや民泊ならば、NGと言えますが、「家計の工夫としての共同生活であり、商売性はない」と言われたら、対抗しにくい。

規約で防衛できるのはどこまでか?と言う議論も大切ですが、住民や管理会社が一致団結して、「不良居住者」が居ずらくなるような「管理委託契約の整備」「管理ルールの厳格化」「コミュニティの醸成」も大切だと言うことですね。

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国による太陽光発電買取単価は毎年下がっていますが、その下落率は、毎年、今の時期に決まっていました。

それを今回は、向こう数年間の連続した値下がりを前もって発表することとなりました。

これは、太陽光発電の設置者の計画にも影響を与えますし、生産・販売側にも、「少しで早いうちが良いですよ」と言うセールストークを生みます。

その結果、販売が加速され、生産量が上がり、生産価格が下がる。

となれば、設置価格の下げが速いか?買取価格の下げの影響が、それを上回るか?と言う競争になります。

結局、最後は、買取の補助金なしでも普及するほどに価格が下がれることが国の狙い。

つまり、電気料金の単価=自家消費分単価だけで、10年を切るようなイニシャルコストになれば良い。

マンションにとっても、広大な屋上資産を太陽光発電設置と言う投資と災害時対応の一石二鳥の妙味が強くなれば、総会決議がしやすくなり、普及が増えると思います。


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夏にWindows10に変え、オフィスも10にしたのですが、最近、ワードがフリーズしたり、ライブメールがフリーズして、業務が中断したり、作成途中の文書が白紙に戻ったりして、困っています。

最初は、スピードが速くなって、効率が上がったことを喜んでいたのですが、今は、マイナスを強く感じるくらいに、逆転現象。。。
更にアはグーグルCROMまでフリーズしてしまう。。。

うーん、どなたか、解消法を教えてください!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

タイルの浮きが予想より多く、工期が延びている大規模修繕工事の現場で、延長期間を少しでも短くするため、検査もきめ細かく行っています。

回数の多さは新人コンサルタントのOJTに使おうと以前のブログで宣言しましたが、今回は、棚橋、平山、黒野コンサルタントと私を合わせて4名で検査。
検査2 検査1

最初は、私がOJTで検査をしているところを見せて、次は、各自でやってもらい、「?」となったところの判断を私が行います。

次に、各自が自分で判断したところを私がチェックし、その判断が正しいかどうかをアドバイス。

最後に、フロアを分けて、一斉にやり始め、各自が判断に迷ったところは、後から、私が再チェックします。

私にとっては、何度も、教えると言う手間は掛かりますが、手分けして行えば、全体のスピードは上がるので、結果としては、効率的です。チームを組んで検査を行う良さですね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今年の夏、瀬戸市の36戸の築2年目のマンションから、管理委託契約適正化コンサルティングの依頼を受け、合わせて、新築2年目アフター点検の同行調査も行うことになりました。

金田コンサルタントと平野コンサルタントが担当するマンションです。

まずは、机上で1年点検レポートの調査とアフター基準書のチェック。
すると、1年目の点検の時に使ったアフター基準書と2年目点検のために入手したアフター基準書が違う!

このマンションは、管理会社がアフター点検の代行・取次を行うことになっているのですが、1年目は、建設会社のアフター基準書を使っており、区分所有者に配布されているアフター基準書は、販売主の作成=区分所有者に交付されたもの。

類似していますが、いくつか異なる点があるのです。
つまり、1年目点検は、不完全履行になります。

しかし、今更、遡ることができないので、1年目点検の内容も含めて、2年目点検を行うよう依頼。管理会社の担当者と私を含めた3名のコンサルタントが、二日間にわたって、共用部と各戸のベランダを点検しました。


調査の内容は、大規模修繕工事のための建物調査と工事後の竣工検査とを合わせたようなものですが、2年間の汚れや既に劣化が始まる部位もあるので、「仕上がり」のきれいさは指摘対象外。

最も重視すべきは、「防水」。
2年目でも、既にクラックやエフロが出ている箇所もあります。
タイルが複数枚浮いているところもあります。

あるフロアでは、各戸のベランダのサッシの水切りの下全部が、シーリングのうち忘れ!と言うことも見つけました。

これ、このうち忘れにより、室内に漏水があれば、アフター補修対象ですし、10年の瑕疵保証の対象になりますが、結果として、漏水がなければ、コンクリートに雨水が侵入して中性化が進んでいることは間違いなくても、不具合とは言えません。

つまり、シーリングの打ち忘れそのものは、「普通、それってやるべきところでしょ!」と言う「新築時の施工不良」の指摘になります。

このように、今回の点検で、建物の現状を正確に把握できたことは、今後、長期修繕計画を作成するにおいても、大規模修繕工事の時期を見極めるにしても、非常に有益な資料となります。

販売主が「アフター基準書」を元にどこまで対応してくれるのかは、今後の回答待ちです

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新築マンションは、引き渡し後10年間に傾きや雨漏りなどの瑕疵があった場合は、無償で治してもらえることが法律で決まっています

しかし、販売主が「10年過ぎる頃なので、その前に点検しましょう」と自ら申し出ることは、ほとんどないです。

仮に、そう言う申し出があったとしても、販売主は瑕疵を問われる当事者ですから、客観的かつマンション寄りの調査結果が出るとは考えにくい。

販売会社の企業グループである管理会社や、継続的に管理契約の受注を受けている管理会社でも、同じことが言えます。

当社は、常日頃から、この調査の重要性を訴えているのですが、最近、少しづつ、理解する管理組合が増えてきました。

これを考えるときに、よく言われるのが、次の言葉。
「10年近く何もないのだから、瑕疵はない。だから、調査するのはもったいない。」

確かに、傾きとか雨漏りとかは、ないかもしれませんが、新築時の不具合、通常をはるかに超えるスピードで進んでいる劣化などを見つけた際に、販売主が交渉に応じてくれるのは、10年まででしょう。

あるいは、その調査により、建物の状態が良ければ、「大規模修繕12年説」にとらわれることなかれ!とアドバイスできますし、あるいは、部分補修により、大規模修繕工事を延ばすこともできるかもしれません。

従って、「やっても、何も出なければ、もったいない」と言うのは、いかがなものかと思います。

しかし、実際に、そう明言する設計者もいます。

ただ、それが、仮に、新築時不具合を見つけた場合に、下手に組合側に報告して、「それって、無償で直してもらえるの?」などと相談されたら、厄介だなと言う理由なら、悲しい。

建物・管理・暮らしをトータルに考えて、100%住民側に立つ専門家なら、「10年の瑕疵保証が切れる前の点検は、非常に重要!」と言って欲しいと思う次第です。

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東京に「一般社団法人マンションリフォーム技術協会」と言う団体があります。
「技術」と言う名称が示す通り、設計者・工事会社・メーカーが会員になっています。

この最新号の会報誌に「不適切コンサルタント問題への提言 −マンション改修業界の健全な発展のために−」と題した論文が掲載されています。

これは、この団体の発信ではなく、「個人会員一同」の提言。
個人会員とは、建築士です。

この提言の内容は、マンション大規模修繕工事のコンサルティングに算入する設計士が増えているが、
「その中にはコンサルタント(設計事務所)を単なる金儲け商売としてしか考えず、 管理組合の支援者としての使命感が欠如した似非コンサルタントも含まれています。たとえ法に触れなくとも、バックマージンを取る事に腐心する「不適切コンサルタント」の存在を放置すればマンション改修業界そのものが取り返しのつかないダメージを受けることなります。この不適切コンサルタントの最大の問題は、マン ション管理組合(区分所有者)に割高な工事費という実害を与えていることでしょう。さらには業界全体が信用を失い、ひいてはマンション改修業界全体の劣化・衰退につながることです。これらの問題を 子細に見て行くと数多くの弊害が生じている事がわかります。」
と警鐘を鳴らしています。

詳しくはこちらから。

これ、私も警鐘を鳴らしている内容ですが、かつ「不適切コンサルタント」は、管理会社の場合もあると指摘しています。

私が言うと、「マンション管理士系大規模修繕工事コンサルタント」VS「設計事務所系コンサルタント」のような捉え方をする人もいるかもしれませんが、建築士の人たちが、自らの同業者について、「不適切が常態化している」と言っているのですから、よほどのことです。

今、関東や関西から、マンション大規模修繕工事の設計監理を行う大手の設計事務所が、名古屋進出してきています。

もし、彼らが「設計監理料の安さ」を前面に押し出しているとなれば、この「不適切」を疑うことも必要かもしれません。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.56

■私の好きな言葉■ 
偶然は努力の結果

こんにちは。

MACM方式とは、マンション大規模修繕
工事の方式で、マンション管理相談センタ
ーオリジナル。

「マンション管理士による
 コンストラクションマネジメント」
の略です。

私が大規模修繕工事を学んだ最初は、自分
のマンションの第1回目の大規模修繕工事。

平成19年です。

大規模修繕工事の方式は、
・管理会社一任方式
・責任施工方式
・設計監理方式
の三つがあると言われていますが、
私は、東京のC社を訪問し、同社の
CM方式に一目ぼれ(笑)

設計監理方式をベースにしますが、談合を
100%排し、合理的なコストダウンを
図る方式です。

C社のコンサルタントが岐阜に来る
には、交通費等の経費がかさみ、高額にな
ってしまいますが、なんと、元々C社
がモデルにした設計事務所が岐阜県にあると言う。

ただし、新築がメイン。
つまり、「住民が住みながらの工事」と言
うソフト面が苦手と言うことです。

それでも、CM方式の仕組みは共通で、
とても魅力があったので、私が修繕委員長
として、コンサルタント・建設会社・住民
の調整を行うという条件で契約。

で、その設計事務所の仕事にビタッと張り
付いて、調査・設計・定例会議・検査を
一緒にやらせてもらいました。

何せ、こちらはお客様側なので、少しでも
疑問に思うことは、どんどん質問できる…
つまり、無料でOJTしてもらえるという訳です。

その後、C社のS社長のかばん持ち
で、大規模修繕工事の勉強会やプレゼン
さらには、工事現場での定例打合せや検査
にも同行させてもらいました。

先に、ざっくりと結論を言ってしまうと
当社のMACM方式(マンション管理士
によるCM方式)は、CIP社のCM方式
を中部エリアの業界・消費者の地域特性に
合うようにカスタマイズしたものであり
そこに、私のコンサルティングポリシーを
味付けしたものなのです。

話は戻ります。

当時は、戸建て住宅建築者向けのコンサル
タントでしたので、建築に関する一定の知
識はありましたが、マンションのような
RCの建築物のことは、詳しくありませんでした。

しかし、マンションの大規模修繕工事は
防水と化粧直しが基本で、新築や増改築の
ような、いわゆる設計業務はありません。

従って、建築士の資格を必要としません。

ただ、私のマンションの場合、エントラン
スにスロープを設けるために、増改築を行
ったので、実際には、設計事務所でないと
できない仕事は発生していました。

が、逆に、
「ここからが設計事務所の仕事」と言うこ
とが、よくわかったので、MACM方式で
は、「マンション管理士のコンサルティン
グで大規模修繕工事ができる。必要に応じ
て、建築士に専門業務を依頼する」と明言できる訳です。

とにかく、自分のマンションなので、
「調査→仕様→工事」の実物を間近に見て
学ぶことができましたし、当時、毎日書い
ていたブログの絶好のネタ(笑)

その当時は、
「マンション大規模修繕工事」
でネット検索しても、ほとんど情報が出て
こないので、組合側の修繕委員会の運営も
独力。

委員の募集、委員会規則の作成、委員会の
議案書、議事録、広報資料の作成等、すべ
て、私のオリジナル。

正に、マンション大規模修繕にどっぷり
浸かった1年半で、その時に書いたブログ
は、「実論、マンション大規模修繕物語」
と言う1冊の本になっています。

しかし、この経験だけで
「大規模修繕コンサルタント」
と名乗るのは、無謀です(笑)

幸運だったのは、次に、私にマンションの
大規模修繕工事のアドバイスを求めてき
たのが、車で5分程度、同じブランドの
16戸と言う小規模マンションだったと
言うこと。

その修繕委員長が、通勤途中で、私のマン
ションの大規模修繕工事を見て、理事長を
訪ねてきて、次のことを尋ねたそうです。
「工事はうまくいったか?」
「安くて良い工事業者ならば、紹介して欲しい」

理事長の回答は、
「工事は、非常にうまくいった」
「グレードアップ工事をしたのに、
管理会社提示金額より、2000万円近く
のコストダウンができた」
「良い工事会社かどうかはわからないけ
ど、うまく行ったのは、住民に専門家が
いたから」

そこで、私を紹介され、近くの喫茶店で
その修繕委員長と面談。

このマンションの修繕積立金の残高が
1700万円。

管理会社からの工事見積り金額が
1950万円。
それで修繕積金が足りないからと、今度は
自分たちで、別の建設会社から取った見積
り金額は、1980万円。

修繕積立金で足りないのですから、
コストダウンの必要性も大きかったけれ
ど、小規模マンションで、住民全員が仲良
しであり、
「敷居の高い先生」より、
「一緒に考えてくれる身近な経験者」的な
アドバイザーが欲しいと言うリクエスト。

我が家の娘たちと同じ中学の子供を持つ
親も何世帯かいて、多分、「良い子」の
部類に入る娘の評判が幸い?(笑)

少なくとも、顔の見えるコンサルタント
として、「親身になってやってくれる」
と言う安心感はあっただろうと思います。

また、当時は、中部電力社内ベンチャー
第1号として、相当多くのマスメディアに
登場していたので、大規模修繕工事コンサ
ルティングの実績が乏しくても、
「建築のことがわかる専門家」と言う
信頼感を持っていただけました。

一方、私も、経験を積む、勉強すると言う
想いが強いですし、資料を作成する時間、
打合せの時間、現場に行く回数は、半端
なく多いけれども、コンサルティグ料は
相当安い(笑)

日本の最低賃金の時給よりも、絶対に
安かったと断言できます(笑)

しかし、このマンションで、ⅭM方式を
自分なりにアレンジして入札を行ったと
ころ、管理会社提案の1950万円に対し
て、なんと、1440万円

まだ、MACM方式の確立とは言えませんが、
「良質な工事をより安く実現する」
手法の手ごたえは、ありました。(続)


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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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1年または数年に一度、雑排水管の清掃を行っているマンションは、多いと思います。
時々、「何年に1回行えばいいか?」と言う質問がありますが、これは基準がない。

使用細則で、廃油などを流していけないことになっていても、流しちゃう人もいるし、お風呂場から流す排水も、家によって様々。

築年数が新しくても、「臭いがする」と言う苦情もあるし、10年以上、1回もやっていなくても、そう言う苦情がないケースもあります。

さらに厄介なのは、部屋によっては、単独配管になっていて、そこに不具合が生じるケース。

その配管は、専有部か?共有部か?と言う議論になり、その扱いによっては、不具合の解消工事の負担も変わります。

例えば、1階の住戸の排水管が自宅の床下を通り、排水升に直結していて、清掃してもすぐ詰まるため、修理しようと思うと、床を斫り、場合によっては、コンクリートを斫る大工事になるようなケース。

その間は、住めないので、ホテル代もかかります。

実際に、そう言うケースで、相談を受け、管理会社の提示工事が200万円以上のところを火災保険の漏水調査を適用して、かつ、工事費を100万円程度にまで抑えて、解決したことはあるのですが、相当大変でしたね。

で、また、同じような話が…。

ただし、前回のケースとは、少し違うので、経験則がそのまま生かせるわけではありませんが、円満解決できるよう尽力します。

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このマンションは、名古屋市内、築30年17戸。

修繕委員会を発足させて、かなり長い間、議論を行い、コンサルタント選びも沢山の設計事務所やマンション管理士の話を聞いて、最終的に当方に内定。

当社の場合は、1日で複数の専門家を呼んで、順次プレゼンする「設計・監理契約のコンペ」の参加依頼を頂いても、参加しない方針で、まずは、最適な専門家選び・工事会社選びのための「勉強会」を提案します。

このマンションでも同じですが、その勉強会の時から、いくつもの課題の相談を頂いていており、その課題の整理や優先順位のつけ方が一番の問題!と言う状況。
その時の勉強会の様子↓
sマンション勉強会

そこが決まらないと、専門家選びも決まらないですよ!とアドバイス差し上げたのですが、今回、大規模修繕工事コンサルティング依頼の内定の連絡を頂き、MAKSの棚橋コンサルタント・佐野コンサルタントと一緒に、総会議案資料の説明に伺ったところ、実は、「そこが決まってない」(^_^;)

当社を選んだ「決め手」は、そこを決めることができる期待感を持っていただいたからかな?と感じました。

小委規模マンションで、資金は潤沢ではありませんが、課題は多い。
管理費会計には、適正化により、余剰金を生み出す余地はありますが、それで解決できるレベルのものではないようです。

とにかく、コンサルタントしては「やりがいがある!」の一言に尽きます。
1月の臨時総会で、契約が承認された暁には、私と佐野コンサルタントが中心になって、成功のための支援を行いたいと思います。

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昨日の愛知県大府会場で、秋の4会場でのセミナーが終了しました。
岐阜セミナー

事前予約、当日飛び込みを合わせて、4会場で40名ほどの来場者があり、10組以上の方から、ご自分のマンションの管理・長期修繕計画の無料診断や勉強会開催のリクエストを頂きました。

10月のマンション管理学校でのセミナー受講者や大規模修繕工事の見学を合わせて、この秋に当社のセミナーを聞かれた方は、延べで200名程度。

マンション管理組合向けの啓発活動を行う一般社団法人マンション管理相談センターの活動が広がっています。

来場いただき、ありがとうございます。

次回は、来年、1月から2月にかけては、浜松や名古屋近郊で、「冬季セミナー」も開催予定です。
こんな風に拡げていけるのは、認定コンサルタントの活躍のおかげで、感謝感謝です!

冬のセミナーは、内容をまたバージョンアップして、臨みたいと思います。

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現在、大規模修繕工事コンサルティグの依頼は、工事時期の見極めの準備段階も含めると、9マンションあり、順次、建物調査が続いています。

土曜日には、八巻コンサルタントが担当する港区40戸のマンションで、建物調査を実施し、午前中は住民参加の共用部調査。
建物調査NDS


打診棒でタイルを叩いたり、クラックスケールでひび割れを測定したりと言うコンサルタントの調査に加え、メーカ―協力によるコンクリート中性化検査、塗膜付着力試験、シーリングダンベル物性試験を実施し、住民の皆さんにも見ていただきました。
中性化試験NDS

続いて、午後からは、各戸のベランダや室内で漏水があったお宅の該当箇所の調査。

あらかじめ、上層階、中層階、下層階、東西・真ん中の住宅を目安に、在宅の協力をお願いしたのですが、上層階の住戸のサンプルが不足し、修繕委員より声をかけていただき、適切な調査につながる12の住戸に伺うことができました。

このマンションでは、管理会社から、
「すぐにでも大規模修繕工事が必要なこと」
「工事費は、現在の修繕積立金の残高より1000万円以上、上回っている=積立金が不足している」と提案されています。

この管理会社は、修繕積立金が足りないと、「借りて、その後、返せばよい」と提案する会社ですが、住民が、その方針に不安を覚え、当方のセミナーに参加いただいたことが、コンサルティングを行うきっかけ。

今回の調査で、建物の状態を詳しく調べ、
「いつまで大規模修繕工事を延ばすことができるか?」と
「最低限やらなければいけないエコノミー案、お金があれば、ここまでやりたいフルスペック案」の2点提示する予定です。

並行して、管理適正化と電力削減の二つのコンサルティングを行っており、管理費会計の余剰金を増やすべく取り組んでいます。

財政的に、相当厳しいマンションをいかに早く再生するか!に挑戦中です。

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最近、管理適正化コンサルティングが始まったマンションが6つあります。

一つ一つのマンションの課題は違いますが、まず、最初にやることは、「管理の見える化」。

そのために、管理委託契約の解説を行います。

どのマンションでも、この解説を聞くと、
「初めて知った」
「それは誰が決めたの?」
「それって、どの程度の仕事なの?」
「その仕事に、それ程のお金がかかるの?」
「他のマンションではどうなの?」
となります。

100%そうなるのですから、相当多くのマンションが同じだろうと思います。

少し乱暴に言えば、
「自分のマンションのことをほとんど知らない」
と言う状況です。

その結果、肥満体になっていると言うことです。

「知らない」ゆえに、修繕積立金不足(値上げ)と言うリスクを抱え続けることになります。

リスクを正しき認識できれば、あとはその処方箋。
絶食すれば痩せますが、それでは健康を害します。

正しく痩せて、アスリート体質になるにはどうすれば、良いか?
オープンセミナーと各マンション向けの勉強家で、お伝えしています。

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