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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.55

■私の好きな言葉■ 
年を取ったと言うなかれ、
残りの人生の中で、今日が一番若い

2年前から、
活躍できるマンション管理士養成塾
(一般社団法人マンション管理相談セン
ター認定マンション管理コンサルタント
養成講座)を開講しています。

以下、マンション管理相談センターを
MAKSと記載します。

現在、私を含めて13名のコンサルタント
がMAKSに所属し、活動しています。

「所属」と言うのは、雇用とは違い、コン
サルタント一人一人が、MAKSのポリシ
ーに賛同して、そのツールやノウハウを使
い、自立&連帯して活動しているという
意味です。

最初は、私一の一歩から始まりました。

自分の住むマンションでの大規模修繕
工事や管理改善の成功をスタートに、
口コミで依頼が増え、その積み重ねで仕組
みを作り、中小規模マンションでも、大き
な成果を上げることができるようになりました。

それを体系化し、「教材を作る」のは、
自分の企業向けコンサルタト時代のビジ
ネススキルを使い、「人を育てる」姿勢は
福島正伸先生の
「自立型人材インストラクター養成講座」
で学び、
「チームビルディング」は、
「コミュニティスター養成講座」で学び
現在の組織形態にすると決めました。

養成塾の座学は、50時間近く、実務研修
は、講義が始まる前から、同行体験→実務
研修→アシスタント研修と続き、多い人は
100時間を超える、かなり実践的なプロ
グラムです。

卒業したら、私や他の先輩コンサルタント
の補佐として経験を重ね、ほどなく、
管理組合向けのセミナーを開催。

次は、自分がメインコンサルタントになり
MAKSがバックアップして、チーム全体
の力で、クライアントのマンションを、
これでもかっ!と言うくらい幸せにします。

卒業生のうち何名かは、すでに、このステ
ージまでに達しています。

では、どんな人がコンサルタントになって
いるか?

一番多いのは、私のコンサルティング先
マンションの理事長。

自分のマンションの劇的な改善を見て、共感。

世の中は、同じ潜在的問題を抱えるマンシ
ョンばかりで、改善の余地が大きいと実感
し、市場としても、大きな可能性があるこ
とに気付いた人です。

次に多いのは、元管理会社勤務の人。

業界にいて感じる大きな問題点として
共通しているのは、管理会社と管理組合
との力関係のアンバランス。

それを是正し、適切な相互の関係を構築し
健全な組合運営を実現するには、組合側
100%の立場の専門家が必要だという
強い正義感に燃えた人。

他に、元々の職業は、
司法書士
社会保険労務士
行政書士
国立大学の元助教授
設備会社の経営者
建築資材会社の経営2世
宅建資格講師
銀行の本社勤務
エネルギー企業勤務
中古マンション専門不動産会社勤務
不動産に強いFP

それぞれ、建築、設備、法律、金融等の
専門資格や経験を有しており、豊富な社会
経験を積んでいます。

多くが、マンション管理士の資格を有して
いますが、養成塾に入ることを決めて、
新たに、マンション管理士の資格を取った
人や、今、この資格取得に挑戦中の人もいます。

現役の会社勤務で、将来に向けて準備中の
人もいれば、これを機に退職し、コンサル
タント専業になった人もいます。

とにかく、増え続けるマンションからの
SOSに応えるべく、活躍できるマンショ
ン管理コンサルタントを5年で100名
養成すると決めました。

そこで、自分の経験や専門性を生かし、
「チームMAKS」として、多くのマンシ
ョンを幸せにする人材を来年も募集しま
す。

その基礎講座と養成塾のガイダンス講座を次の通り開催します。

活躍できるマンション管理コンサルタントになるための基礎講座
日時:12月17日(土)18時~
場所:ウインク愛知
詳細は、こちらから


「基礎」と言っても、かなり実践的な内容
まで公開します。

■バックナンバーは、こちらからどうぞ
http://i-magazine.jp/bm/p/bn/list.php?i=mabuchi1234&no=all

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には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大垣市のマンションの大規模修繕工事が、予想よりタイルの浮きが多く、工期が遅れる見込み。

正月は、明るいリビングで過ごしていただくために、年内に南面だけの足場を解体しましょうと工事スケジュールを組み直しました。

ただ、工程を変えるだけでは、うまくいきません。

元々、一度のコンサル検査で済むものが、細かく、かつ、同じ検査を部位を変えて、何度も行う必要もあります。

また、天候次第、職人の手配次第で、検査のために来たのに、「今日は、全部できていません」と言うことも生じます。

工事会社の現場責任者も大変ですが、コンサルタント側も「先生然」として、「自分のスケジュールに合わせろ」と言うことでは、現場が進みません。

大規模修繕コンサルティングの報酬は、「どんなことを、何回、どれくらいの時間をかけてやる」と言う業務の積み重ねですから、本来なら、増えた分は、追加の報酬が発生します。もちろん、多少の増加を細かく算定することはしませんが、今回のケースでは、予定の2倍の検査量をすでに超えているので、工期が伸びる分程度のコンサルティング報酬の追加は、OKとなりましたが、実際は、更に業務が増えています。

しかし、そんなカウントを細かくして、組合と協議する時間もなく、現場の状況に合わせて、どんどん検査を入れていかないと、年末までの足場解体が間に合わない。

うーん、どうしよう…。

で、結論。

検査が増えた分、新人コンサルタントの現場研修の数が増えたと思うことにしました。(笑)

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

土日は、「1日で学べる大規模修繕工事・管理改善・省エネ成功セミナー」を岐阜・名古屋で、連続して実施しました。
岐阜セミナー

二日間で十数組のマンションの方がご来場。

中には、大規模修繕工事を間近に控えた一つのマンションから、誘い合わせて、8名もの参加を頂いたケースもあり、講義の後の質疑応答も、相当熱心かつ具体的なものでした。

ありがたいことに、その場で各種資料をお預かりした方、近々に届けていただける方等、ほとんどの参加者から、管理費・修繕積立金の無料診断のお申込みを続々と頂きました。

ありがとうございます。

少しお待ちいただきますが、MAKSコンサルタントチームで、しっかり対応いたしますからね!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

前回、管理会社が保険代理店として管理組合の保険を提案する際に起きる「不都合な真実」を書きました。

それは、管理会社が「売り手」、管理組合が「買い手」となる「利益相反」に起因しています。

管理組合が管理会社の利益誘導に対抗できないという「不都合な真実」があるのです。

もう一つの「不都合な真実」は、管理会社が管理組合に対して、自社を保険代理店として契約しないと、「何か保険事故が起きた時に、お世話しませんよ」と言う圧力。

組合提案時に、管理会社の担当者が口頭でいう事もありますが、中には、管理委託約書にズバリ書いてあるケースも。

後者では、保険販売(契約時)に保険代理店であることが必要であることとセットにして、申請時のサポートも記載してあって、実に巧妙な記載ですから、組合は気づきません。

試しに、管理会社の担当者に、「保険事故があった時の申請補助は、管理会社の仕事だよね?」と聞いてみたことがありますが、その担当者は、「保険代理店としての仕事です。管理会社が保険代理店だから、やるのです。管理組合が直接他の代理店で契約をしたら、お世話はしません」ときっぱり!

私が、「それ、違うよ。会社に戻って聞いてごらん」と諭したら、次の理事会で、「すいません。前回の私の発言は間違っていました。組合がどこと契約しても、管理会社として、保険申請業務をサポートします。」と回答。

会社(先輩)から、間違ったことを教えらえて、かわいそうですが、相手に対して、自社の有利な立場を利用して、保険契約を結ばせるのは、やってはいけないことですからね!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜は、顧問先の中央保険プラザさんの感謝際に参加してきました。

同社は、国内外の主要な保険会社の保険商品を扱う総合保険代理店で、岐阜でトップクラス。
私が、マンション共用部の保険の見直しを行う際に、当社のリクエストに応じて、提案書を作成してくれたり、保険商品の説明をしていただいています。

保険業法上、保険販売時及び契約時には保険代理店の資格や専門知識が必要ですが、マンション共用部の保険の必要性や選び方については、マンション管理組合と建物・設備に関する専門知識が必要ですから、両方の要素が求められます。

その意味で、私が個々のマンション関する情報を伝え、保険設計のアドバイスを行い、同社が見積りを作成し、保険商品の説明を行うこととしています。

保険商品そのものは、どこの保険代理店にお願いしても、同じ条件なら同じ見積り金額が出ますが、仕様が違えば、金額は変わります。この仕様作成のスキルの差が、その後の保険適用に大きく影響します。

また、保険は、掛けるときだけが重要ではなく、保険金を請求する際にも、申請の仕方や代理店の交渉スキルも重要ですから、その点でも、同社の顧問として、いかに保険を出してもらうか?の知恵を提供します。

こうしたノウハウを積み重ねて、理事会で、管理会社が何気に事故報告と補修費の見積りを出す時でも、「それは、保険が出ると思うよ」とアドバイスし、難しそうな案件では、保険申請方法も指南し、実際に保険金が出たケースは、数えきれないほどあり、これまで、多い場合で、数百万円の保険適用を獲得してきました。

一方、ほとんどの管理会社も保険代理店の資格を持ち、組合に対して、当たり前のように、管理会社を代理店とする保険契約の締結を求めます。

しかし、私のコンサルティグのポジションとは異なり、保険代理店として手数料が入る保険しか提案しません。

つまり、管理会社が保険を提案する際には、管理組合=買い手側に立つのではなく、保険会社=売り手側に立っていると言えます。

また、保険仕様については、新築以来、同じ仕様のものが続いているケースがほとんどですが、これは、下手に、「もっとこうした方が良いですよ!」と言うより、「今までと同じです。」と言う方が、契約更新が簡単だからだろうと思います。

管理会社の社員にとって、組合からの売り上げを大きくすることは、当たり前のことですから、管理会社が保険代理店である以上、組合との利益相反になるわけです。

もちろん、結果として、組合にとって適切な保険が掛けられていれば、良いのですが、残念ながら、当社のコンサルティング先マンションで、「管理会社の保険が適切だからそのままで良い」と判断されたケースは、10%以下でした。

管理組合の保険は「不都合な真実」が隠されていると言うことです。

もう一つ、管理組合が管理会社の利益誘導に対抗できない理由があります。
それは、明日、書きます。

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昨日は、松本の築10年目の顧問先マンションで、理事会と工事竣工検査でした。

大規模修繕工事ではありません、

数年前から、最上階の廊下やベランダで上裏にエフロが発生。
それが、床の長尺シートにまで垂れて、こびりつくなどの被害が出て、住民と管理会社が施工会社に交渉。

一度、補修したのですが、再発。
昨年から私が顧問を引き受けて、再び、交渉。

このマンションは、販売した会社が倒産。

施工会社にとっては、販売会社が納品先で、本来なら、販売会社と組合との交渉になるのですが、組合にとっては、現時点での交渉先は、施工会社しかありません。

こういった難しい状況ですが、施工会社が地元の会社だったので、地域との関係性を交渉の材料にして、住民さんが粘り強く交渉。そこに私が加わり、「法的な問題」より「施工そのものの適正度」をテーマに話をしました。

結果、エフロの発生を抑えるための防水工事は、前回の工事内容よりグレードを上げて、施工。上裏の塗装も施工、更に、廊下に垂れたエフロの汚れも、クリーニングしてもらえることとなりました。

昨日は、その工事完成検査と言うわけです。

部分的な補修は、どうしても補修跡が残ってしまうのですが、できる限り美観も大事にしたいというのが私の願い。最終的には、数年後の大規模修繕工事で、全体の化粧を施すにしても、毎日歩く廊下が「みっともない」のは、悲しいからです。

そんな目ると、今回の工事は、いささか物足りない。。。
特に、以前、一度補修したことろは、今回は対象外と言う前提での工事。

しかし、私から見れば、そもそも、前回の工事で、グレードの低い工事をしたから再発したのであり、住民だけでは、それが判断できなかったと言う見解です。

結局、今回の竣工検査では、指摘事項は30か所以上。
松本検査写真

ただし、松本は、積雪で、なんと屋上は見られず…(苦笑)

再度、検査を行うこととしました。

建設会社にとって、「瑕疵」を公式に認めることには、相当大きな抵抗感があります。組合側としては、とにかく、建物が良い状態であることが一番の望みです。

その構図の中で、いかに、組合側の満足度の高い対応をしてもらうか?

ここが顧問の尽力するポイントだと思います。

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私の友人の生田サリーさんが出演される「スマイルピースコンサート」
盲目の歌姫

12月3日(土曜日)に、電気文化会館 ザ・コンサートホール(伏見)で、
盲目の歌姫 若渚ちゃん(16歳)とサリーさんが一緒にコンサートを開催いたします。

このイベントは、クリスマスシーズンに、子どもたちに愛を届けたい、、、そう思って昨年からスタートそうです。

若渚ちゃんの歌声を聴いて、明日に向かう勇気にしていただけたらと思っています。

詳細の案内と申し込みは、こちらから。

ぜひ、多くの人に知ってもらいたい、会場に足を運んでもらいたいと思います。

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■私の好きな言葉■ 
毎日同じ道を歩いても、
毎日違うことに気づくことができる

こんにちは。

先日、当社にコンサルティングを依頼
することが決まったマンションで、
組合員から総会議案に対する質問と
理事会(理事長)からの回答を公開
する許可をいただいたので、紹介します。

もちろん、マンション名、個人名、
管理会社を特定できないように編集
してあります。

*****************
Q1:この会社(馬渕氏)を知ったきっかけは?

A:まず、私が理事長に就任した理由に
ついて申し上げますが、私は自分で会
社を経営しているため、この組合運営
を会社経営と同じようにこれまでも見
てきました。

 過去、年に一度程度の全体総会が
開催されてきましたが、客観視する
限り、管理会社への依存状況が顕著で
あり、委託する側の管理組合の本来あ
るべき牽制機能が働いていないのでは
ないか、といった疑問がありました。

 当マンションの現状は、管理会社が
提示したものが良ければ、検証や比較
をほとんどせず、また金額交渉もなく、
見積り金額をそのままお支払するのが
現状です。

 本当にこのままでいいのか、自分
自身のなかで自問自答を繰り返しておりました。

 数年後には、大規模修繕工事も控え
ているなかで、管理会社に言われるが
ままに、お金を出し続けて良いものか
不安がよぎりました。

 こんな状況下であったため、理事長
に立候補し、当マンションの改革を決意しました。

 しかしながら、理事長になったもの
の、どう改革すべきか、頭を悩ましておりました。

 専門家に相談しようと思いましたが
コンサルタントという職種は、商品や
定型的なサービスを売っているのとは
違うため、インターネットで調べても、
誰が信頼できるのか、判断が難しいと
感じておりました。

 そこで、私の友人であり、日本一の
経営コンサルタント養成講座の卒業生
である方に相談したところ、馬渕先生
を紹介いただきました。

 その場で連絡を取り付けていただき
ましたが、いきなり会って営業的な話
を受けるようなことはなく、馬渕先生
の方から、
「まずは私の本を読んで、共感する
点が多ければ、会って話しましょう」
と言われました。

 早速、馬渕先生の著書を読み、私の
問題意識に合致する内容であったため
馬渕先生の事務所を訪ねて、直接お会
いし、当マンションの組合運営につい
て相談いたしました。

Q2:他のコンサル会社に相見積もりを
依頼されていますか?
 していないなら、その理由を教えて
ください。また、今後、相見積もりを
する予定はありますか?

A:他社の見積り依頼はしておりません。

その理由としては、今回の臨時総会ま
でのステップが全てを物語っております。

 私が馬渕先生とお会いして、相談し
たところ、当マンションの問題をすぐ
に見抜かれ、解決のヒントをいただき
ました。

 そこで、是非、理事メンバーにも共
有したいと思い、理事向けに2時間の
勉強会を開催しました。

 その結果、理事の方々も、馬渕先生
の話を聞いて共感いただき、コンサル
ティングを依頼したいという意見でま
とまりました。

しかし、一方で管理会社のブランド
への信頼が強い人もいるため、管理会
社への批判的な話ならば、住民の意見
も聞いた方が良いのではないか、とい
う意見もあり、馬渕先生からも慎重に
住民の総意形成を行うためにも、住民
全体向けの勉強会を開催してはどうか
という提案をいただきました。

 そこで、〇月〇日に住民の皆様向け
の勉強会を開催し、参加いただいた
方々の馬渕先生の評価は、先日配布し
た報告書の通りです。

 勉強に参加された住民の皆様の共感
が全てを物語っており、理事会として
他への見積りは不要であると判断いた
しました。

 なお、馬渕先生のコンサルティング
報酬は、先日配布した議案資料にも
記載されておりますが、返金保証や
10年保証も付いております。

 さらに、コンサルティング開始後、
無条件での解約も条件に含まれており
これまでの実績に対する強い自信があ
ることの裏付けであると理解しております。

 加えて、管理組合としては、ノーリ
スクで、かつ、相当大きなメリットが
もたらされる見込みであることも大き
な要因としております。

Q3:この会社(馬渕氏)に委託する判断基準は何ですか?
また、企業内容は大丈夫でしょうか?

A:判断基準については、勉強会に至る
までの経緯、勉強会での参加者の反応、
これまでに数多くのマンションを改革
されてきた実績、さらに愛知県が企画
するマンション管理フェアで、5年
連続の講師を務めていらっしゃること
等を鑑み、安心してお願いできると
判断しております。

 また、財務内容等については、帝国
データバンクより情報を入手すること
は可能ですが、上記の回答から、その
確認は不要であると判断いたしました。

Q4:管理会社を変更、もしくは修繕
内容を現行のものと比較するために
マンション管理士を活用すると言う
選択肢は検討していますか?

A:馬渕先生は、マンション管理士であ
り、馬渕先生の率いる組織には、多数
のマンション管理士の方々がお見えで
あるため、お力添えを頂戴するために、
コンサルティングを検討しております。

最後に
 理事会として、議案上程までのプロ
セスに問題はなく、従来の管理会社任
せであった状況と比べると、むしろ管
理組合の主体的な動きの積み重ねにな
っており、そういった意味ではとても
良いきっかけになったと理解しております。

 なお、本件の回答は、私個人の回答
ではなく、理事会メンバーで共有して
おります。

 ○○様におかれましては、議案配布
後に、非常に短期間で、今回のような
質問事項をいただける程、組合運営へ
の関心が高い方なので、是非、管理
検討委員会に立候補いただきたいと
思っておりますが、お願いできないで
しょうか。

 最後に、本件の回答に関して、総会
議事録への記載をご要望いただきまし
たが、総会議事録は、総会での議事
内容を反映するものです。そのため、
○○様から委任される方に、ご自身に
代わって本質問事項を発言してもらう
よう、直接依頼されるべきではないで
しょうか。

*****************

この質問は、議案を配布した日の当日に
組合員から理事長あてに、A4サイズ1枚
で、アンケート方式で提出されたものです。

勉強会や総会で、よく出る質問が、
まさに、「なぜ、このコンサルタントを
選んだか?」なので、
「当社だけでなく、他のマンション管理士
とも比較する等、当方を選ぶ理由を説明で
きるようにしておかれると良いと思いま
すよ!」とお願いしてありました。

この理事長は、ある士業さんで、専門家
として会社を経営しておられ、その点で
「専門家を選ぶ目」は肥えている方です。

私以外のマンション管理士から提案を受
けた訳ではありませんから、「?で比べ
てみた」的な言い訳ではなく、自分や
理事たちの選択のプロセスに対して、
ここまで見事に、自信をもって言い切っ
ていただけたセンスに驚きました。

更に、この質問と回答がすぐに理事会で
共有されたのですが、理事の誰からも、
異論なく、コンサルティング依頼プロセス
の見直しの話も出なかったとのこと。

この信頼感に対して、最高のパフォーマン
スで応えたいと決意を新たにしました。

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今日は、棚橋コンサルタントと一緒に、大垣市で大規模修繕工事の検査。
全戸のベランダ検査でしたが、11月とは思えないほど暖かく、汗が出るほど。
西館ベランダ検査

その合間を縫って、このマンションから車で5分程度のカフェで、顧問契約をしたいというマンションの理事さんからの相談。

午後には、同じく、このマンションから車で5分程度の管理適正化コンサルティグ導入検討中のマンション理事長さんと面談。
マンションの中で、お世話役的な住民さんも交えて、勉強会開催の打ち合わせ。

聞けば、管理会社がコーディネートした大規模修繕工事のアフター点検の不具合個所も見てほしいと言われて、現地確認。
うーん、相当、施工に問題があり!と指摘。

いずれも、大垣市内のマンションでしたから、今日は会社には行かずに、その後、岐南町の元町珈琲で、棚橋コンサルタントと、甘いチョコレートなんとか(笑)と言う飲み物を飲みながら打ち合わせ。

予想より、早く終わったので、恐らく3か月ぶりくらいに、岩盤浴へ。
岩盤浴と散髪と入浴とマッサージとの合間に、いくつかのメールのやり取りはしましたが、ほぼ空白の3時間を過ごしました。

夜、寝るまでの間で、3時間も仕事をしなかったのは、たぶん、3か月ぶり(笑)

ショックだったのは、体重計の針。
これまでの人生で一番重い!

明日から、食事・運動に気を配ろうと本気で決意しました(笑)

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昨日は、名古屋市港区のマンションで、共用部の電力削減のための計測。

棚橋コンサルタントと八巻コンサルタント、そして、協力エンジニアやメーカーと一緒に電力の計測と調査を行いました。

このマンションは、大規模修繕工事の時期を迎えているのですが、財政が非常に厳しく、1日でも早く、管理委託コストの見直しを行う必要があります。

しかし、管理委託業務の品質を落とさず、コストを下げるには、現行の管理委託契約内容を調査・分析して、最適で細かな仕様に作りかえることを行わないと、「安かろう悪かろう」になるので、ここにはどうしても時間がかかります。

また、当方の経験上、そこまで厳密にやらなくても、すぐにコスト削減できそうな委託業務もあるのですが、きちんと組合に説明し、納得を得たうえでやることは、絶対的なポリシーですから、これも時間がかかる。

一方、電気代削減は、今までと全く同じ使い方ができることを前提で、コストを下げますので、当方のペースでできます。

よって、そちらを優先して進めています。

実は、当方とのコンサル契約後、既に、1か月を待たずに、第1弾の電気代削減に成功しており、今回は、その第2弾。工事を伴うので専門スタッフも増員。

2時間程度の調査。

これから、プランニングします。

このコンサルは、私が電力会社出身だからできる、相当専門性の高い内容ですが、以前、ある管理会社が、当社の真似をして、いくつかのマンションで、「電力削減」をしたケースがありました。

それをやった二つのマンションと縁あって、管理適正化コンサル契約を結んだのですが、改めて、その削減結果を見たら、「なんちゃって電力削減」(苦笑)

その管理会社の電気エンジニアがプラニングしているのですが、改めて、当社がチェックしたら、まだまだ削減の余地がある。

厳しいことを言えば、素人に毛が生えた程度のノウハウで、コンサル料をもらって削減したのであって、もし、その時から当社がコンサルしていれば、費用対効果は、何倍にもなっていたはず。

恐らく、他のマンションでも、同じでしょう。

表面的に真似すれば、同じことができると思うのは、管理会社の信頼を落とすだけですから、やめた方がいいですよ。

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タイトルは、わかりやすく、「誰も来ない」と書きましたが、もちろん、役員や修繕委員等は、出席していますが、他の人が「誰も来ない」という珍現象?

このマンションは、組合活動は活発な部類に入ります。

総会の出欠表が出なければ、各戸訪問して、催促することもしていますし、委任状や議決権総数の未提出者は、50戸中1戸ですから、組合員の意識も低くないですね。

議決権行使は、全員が賛成。

この要因は、
① この議案が、単独の臨時総会であったこと、かつ大規模修繕と言う難しそうなテーマであること。
② 修繕委員会は、2年越しで、毎月のように会合を開催し、初期は、管理見直しや電気代削減など、大きなプロジェクトを成功させたこと。
③ その結果、修繕積立金の大幅値上げを避けられる見通しになり、大規模修繕工事の内容も、フルスペックでの計画になったこと。
④ フルスペックなのに、MACM方式による入札で、当初の概算予算に比べて、1000万円ものコストダウンが実現できたこと。
⑤ 工事会社の決定も、丁寧な手順と議論を重ね、総会資料も充実していること。
⑥ 修繕委員会の活動の様子が、きちんと情報公開されており、かつ前記②~⑤により、修繕委員会への信任が相当厚いこと。

結局、予定していたコンサルタントからの経緯説明のパワーポイントは、なし。
工事会社のプレゼンもなし。
で、早々に採決して、その後、早速、工事期間中の代替駐車場の打ち合わせ。(笑)

うーん、大規模修繕コンサルタントとしては、自分の仕事への信任だと受け止められなくもないですが、組合顧問としては、組合活動の活発化と言う根本的な課題からは、遠い結果となっているのが気になります。

今回は、良い面を見ることして、契約書の詰め、足場仮設の設計、次回の工事説明会等に、力を注ぎます。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

これまで、機械式駐車場問題をいくつも取り扱ってきました。

廃止するか、存続するか?

廃止なら、敷地外駐車場の確保をどうするか?
残りの区画の抽選は?
1住居に1台でなくなることへの不安をどう解消するか?

残すなら、維持費、リニューアル費をどう賄うか?

相当に難しい問題です。

成り行きで議論では解決しないので、綿密なステップを踏みます。

先日、各務原のマンションで、廃止の決議がなされ、年明けからの工事を予定しています。

このマンションでは、実は、数年前から管理会社に相談しながら、議論してきましたが、解決しない。。。

それを当社のコンサルティングで、1年で解決しましたが、それまでの長い迷走と言う苦い経験があったことも、要因でしょう。

後は、良い工事を管理することが、大切な仕事です。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.53

■私の好きな言葉■ 
上手くやろうとするより、自分らしくやる

こんにちは。

今年も残り1か月と少し。

実際には、管理組合の皆さんからの相談
や勉強会、あるいは会合を設定するのは
クリスマス前までくらいですから、
12月23日までが、一つの目安です。

私が、この土日から、それまでの間で応対
できるのは、平日の夜、土日の午前・
午後・夜を合計して、は55コマ。

このうち、セミナーも含めて、47コマの
予約が入っているので、85%が埋まって
いる計算になります。

今年の夏くらいまでは、土日で5コマ、
6コマと言う週がほとんどで、その準備
のために、木・金も相当忙しく、何だか
木金が予選で土日が決勝の、男子プロゴル
ファーみたいでした。(笑)

それが、今は、平日の夜であっても、空い
ている日を探すのが難しくなった…。

これ、一人では、とてもできません。

夏から、棚橋コンサルタントが、選任コン
サルタントして加わってくれ、各コンサル
タントも、主担当案件を手掛け、私が、
それを支援していく体制ができたことが
大きい。

マンション管理相談センターへの依頼数
は、既に昨年の5割増しで、2か月以内
の臨時総会で、コンサルティング契約承認
予定が更に5件あります。

何が起きたのか?
何が変わったのか?
と問われると、
「変わっていません。
ただ、軸をぶらさず、
それを深めただけ」

結果、相当前に勉強会をしたマンションか
ら、忘れたころに(笑)、
「馬渕さんのところにコンサルを
依頼することに決まりましたから」
と連絡いただいたり、

出会ってから1か月を待たずに、
臨時総会となったり…

振り返れば、原点は、2年前の今頃、
「5年で100人の
活躍できるマンション管理士
を養成する!」と宣言したこと。

しかし、マンション管理士専業で、仕事を
している人が、この中部エリアでほとんど
いない状態で、私の宣言は、空想?妄想?
と言われました。(笑)

でも、私は、100人でも足りない!
と思っていました。

何故なら、一人のコンサルタントが救える
マンションを20とすれば、100名で
2000棟。

中部エリアの想定マンション数2万棟の
10%に過ぎません。

あれから2年たって、このペースで行けば
やっぱり足りない。

で、今回、来年の養成塾のプレ講座である
「活躍できるマンション管理コンサル
タントになるための基礎講座」
を開催します。

【いまだけのお申込み特典】
お申込みをいただきました方には
平成28年春のマンション管理フェアで開催
しましたマンション管理士の仕事術の動画を
ご視聴いただけます。

日程:12月17日(土)
時間:
第一部 講座 18:00~20:00
第二部 懇親会20:00~21:30
限定10名
 
受講料:10,000円(消費税込み)
第二部での軽食・飲み物付き
 
場所:愛知県産業労働センター ウインク愛知 
(会議室番号1205)
名古屋市 中村区名駅4-4-38

沢山来ていただくことは望みません。
本気の人だけ来てください。

お問い合わせは、当社の㏋から。

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「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今、これが長時間労働の上に自殺に追い込んだ元凶だと言われています。

「鬼十則」(吉田秀雄記念事業財団のHPより)
1.仕事は自ら創るべきで、与えられるべきでない。
2.仕事とは、先手先手と働き掛けて行くことで、受け身でやるものではない。
3.大きな仕事と取り組め、小さな仕事は己れを小さくする。
4.難しい仕事を狙え、そしてそれを成し遂げるところに進歩がある。
5.取り組んだら放すな、殺されても放すな、目的完遂までは…。
6.周囲を引きずり回せ、引きずるのと引きずられるのとでは、永い間に天地のひらきができる。
7.計画を持て、長期の計画を持っていれば、忍耐と工夫と、そして正しい努力と希望が生まれる。
8.自信を持て、自信がないから君の仕事には、迫力も粘りも、そして厚味すらがない。
9.頭は常に全回転、八方に気を配って、一分の隙もあってはならぬ、サービスとはそのようなものだ。
10.摩擦を怖れるな、摩擦は進歩の母、積極の肥料だ、でないと君は卑屈未練になる。

一つ一つの言葉は、仕事に前向きに取り組んでいる人に共通するものがあります。

確かに、「5番目の殺されても放すな」は、言葉通りに受け止めたら、NG。
しかし、「死ぬ気で頑張れ」はよく使う言葉で、本当に死ねと言っているわけではありません。

精神的に追い込まれ、自ら命を絶った人に対しては、心からお悔やみ申し上げますし、もし、それが、自分の娘だったら、その会社は許せません。

ただ、この「鬼十則」に責任をかぶせるのでは、結局、企業風土を変えることにはならないのではないか?と思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社とのコンサルティング契約を理事会が検討し、住民向けの勉強会を開催して、参加者が共感し、総会議案にすることを決定。

理事会は、丁寧に丁寧に、組合総意をまとめてきました。

しかし、それを知った管理会社が取った行動は、詳しく書けませんが、あまりにも理事会と住民を馬鹿にしたもの。

自社の利益を守るためなら、管理組合の意思決定ルールは無視。
管理会社が、理事一人ひとりを個別に訪ねて、脅しともとれる文句。
他にも、非常識な行動の数々。

営利企業ですから、自社の利益が大切なのはわかります。

しかし、そうした行動を取れば取るほど、組合側からの信頼感が薄れていきますが、目の前の利益しか見えない管理会社には、それがわからない…。

以前も、管理会社のいない総会で、当社とのコンサル契約を決議したのを聞いて、「俺がいないのに、総会なんか開けっこない!」と声を荒げた管理会社担当者もいました。

管理組合があっての管理会社であって、「管理会社のために管理組合があるのではないですよ!」

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

草創期から応援している「ドリームプランプレゼンテーション」
その世界大会プレゼンターの個別支援会を12月1日(木)19時~名古屋で開催します!!

ハタ コンサルタント株式会社 降籏 達生さん と
株式会社アイシア 岡田雅子さん

実は、二人は、偶然にも、今年、当方が名古屋で開催した福島先生の「リーダーシップマスタープログラム講座」の第1期生で、全力で応援したいので、少しでも、多くの皆さんに参加いただきたいと願っています。

また、これまでドリプラは、「通りすがり」として応援してきましたが(笑)、今回は、私が支援会の司会・進行をし、福島正伸直伝「自立型人材インストラクター」として、冒頭には、「人を応援することで自分も成長する三つの原則」について、お話ししたいと思います。

また、支援会終了後は、懇親会も企画しますので、ぜひ、ご参加ください。
参加申し込みは、こちら(フェイスブック)

か、メールでお知らせください。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

このフレーズは、USJのクリスマスバージョンCMの父親のセリフ。

小学生の娘と一緒にUSJに遊びに来て、その満面の笑みのクローズアップと共に流れるセリフです。

平成12年以来、ベンチャーとして、挑戦の毎日で忙しいとは言え、前日の夜に、「明日は、USJに行くぞ」と決めれば、早朝に出発し、自宅から自動車を飛ばして、開園前に到着することは、簡単。

そんな感じで、何度も、娘二人をUSJに連れて行った私としては、いつの間にか、一緒に行かなくなったことが、このCMで、グサッと突き刺される感じがして、思わず、「このCⅯ、やめてくれ~」と見るたびに、声を出してしまいます。(笑)

このCMです。

実は、昔、中電の電気温水器のCMで、「湯切れの心配がある」と言われていた点を払拭しようと、高校生くらいの娘が、父親が入ったお風呂の前で、「パパが入ったのぉ」と気持ち悪そうにお風呂のお湯を抜いて、貯め直すというシーンを見せることで、電気温水器はたっぷりお湯が使えることをPRするバージョンがありました。

その時、視聴者から、「父がお風呂に入ると、湯が汚れるというような印象を与えるから、不快だ!」と言うクレームが入り、すぐに放映中止になったことがあります。

今回のCMも、それに近いんじゃないかと思うので、誰かクレームを入れて、中止させてください・・・いや、娘との楽しいUSJでの想い出が蘇るから、ずっと流してくれ!と言う方が、本心かな?(笑)

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以前、当社からの正式なコンサルティング金額の提示もなく、理事会にも総会にも出席していない管理組合から、
「馬渕さんのところと契約することに決めました」
と言う連絡が入って驚いたという話を書きましたが、また、似たような話がありました。

こちらは、私の講演を聞いた修繕委員さんのリクエストで、そのマンションの修繕委員会向けの勉強会を開催。

その後、連絡はなし。
いつものことですが、当社からは、営業はしません。

で、5か月後に、で、「本格的なコンサルタント選びをしていて、貴社が有力な候補先になったから、今度は、具体的なコンサル内容を説明して欲しい」と言う依頼。

「決める基準はお持ちですか?」と聞いたら、これまで、多くのマンション管理士や建築士の話を聞いてきたので、判断基準ができているとのこと。

しかし、行ってみたら、かなり抽象的な質問も多く、前回の勉強時の質問と同じ内容のものもあり、「この状態で、ほんとにコンサルタントを決めることができるのだろうか?」と言うのが、正直な感想でした。

予想通り、その後、「決めた」とも、「他のコンサルタントにした」との話はなく、当社もやっぱり、営業しないので(笑)、また
数か月たちました

で、突然、「貴社に内定しましたので、総会議案書に付ける見積書を送ってください」とのメール。

恐らく、相当、議論されたのだろうと思います。

しかし、当社の大規模修繕コンサルティングの金額は、これくらいですよ!と伝えてはありましたが、正式な見積書は、一度も渡したことはないのです…。

で、今回、「見積書を送ってもらったら、後は、総会当日の説明で良いですから」とのこと。

いやいや、さすがに、それでは困るので、コンサル内容と見積書を、きちんと説明したいと投げかけている最中です。


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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)


土曜日のセミナーでも、また、新しいお客様との出会いを頂き、ありがとうございました。

現段階で、至近に4マンションとの契約を控え、相当多忙ですが、チームMAKSのメンバーがおりますので、きっと、早期に各マンションへお伺いできると思いますので、しばらく、お待ちくださいね!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「1日学べるマンション管理・大規模修繕・省エネ成功セミナー」
が、この週末から始まります。

今回は、4会場。

11月12日(土) 名古屋
11月26日(土) 岐阜
11月27日(日) 名古屋
12月4日(日) 大府

28年秋セミナー(表) 28年秋セミナー(裏)

なお、年明けには浜松エリアでも開催を予定してますので、今年春の5会場に引き続き、秋冬講座として5会場。反響によっては、更に増えるかもしれません。

全体の講座の構成は、春と同じですが、この半年間で増えた事例を織り込んでいますので、私の過去のセミナーを聞いた人も、多少は新鮮な部分もあると思います。

沢山の人との出会いを楽しみにしています。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.52

■私の好きな言葉■ 
困った部下が上司を育てる

こんにちは。

7月から、福島正伸先生の
「リーダーシップマスター講座」を
受講し、先日、卒業しました。

実は、当社が主催しており、
歯科医院経営者、介護事業者経営者、
役所勤め、税理事務所所長、不動産会社
経営者、建設業向けコンサルティング会社
経営者、バトミントンショップ経営者等
業種を問わず、受講者がいます。

「活躍できるマンション管理士養成塾」
のようなマンション管理士向けの講座で
はありません。

何故、当社が、このような畑違いの教育
事業を行うの?と不思議に思われるかも
しれません。

それは、私が電力会社の社内ベンチャー
第1号起業家として、「消費者向け住まい
づくりコンサルティング事業」で起業した
ものの、ちやほやされて、天狗になり、
創業1年目で5000万円の赤字を出し
た平成13年にまで、さかのぼります。

社長失格と言われ、平取締役に降格。

このときに、福島先生の著書を読み返し、
そこから、親会社に頼らないと決意して
一人で年間1億円のコンサルティング
売り上げを達成。

会社との約束である
「5年で累損を解消」
の目途を立てて、代表権のある役員にまで
は復帰したものの、「社長」は親会社から
送り込むと言われ、ついに、独立。

当初は、名古屋―大阪間の50分の往復で
グリーン車を使うほど、順調でしたが、
平成23年、東日本大震災で、いくつかの
電力会社との契約がすべて破棄され、売り
上げは激減。

自分の報酬ゼロが1年半続き、貯金を取り
崩して、社員に給与を払う時期が続きまし
た。

そんな中で、私を勇気づけてくれたのが、
やはり、福島先生の
「自立型人材の思想」でした。

それは、
「いかなる環境・条件の中においても
自らの能力と可能性を最大限に発揮して
道を切り開いていこうとする姿勢」

私がこのメルマガの冒頭で書いている
「私の好きな言葉」
のほとんどは、福島先生の言葉です。

そして、こういった経験があるからこそ、
マンション管理士として、活躍できる姿勢
が身に付き、今があります。

従って、
「活躍できるマンション管理士養成塾」
でも、初講は、「自立型人材講座」

また、新会社による管理委託契約の開始前
でも、大規模修繕工事開始前でも、その
メンバーを集めて、この自立型人材育成の
ための「キックオフミーティング」を行います。

これらの講座ができるのは、一昨年、
福島先生の「自立型人材育成インストラク
ター養成講座」(7か月間)を受講し、
福島先生「直伝」を名乗ってよいと許可
されたからです。

だから、マンションと言うビジネス領域を
メインとしつつも、広く、この考えを知る
人、実践する人を増やしたいと言うのが私
の願いです。

(お知らせ)
1日学べるマンション管理・大規模修繕・省エネ成功セミナー 開催

11月12日(土) 名古屋
11月26日(土) 岐阜
11月27日(日) 名古屋
12月4日(日) 大府

チラシ
28年秋セミナー(表)
28年秋セミナー(裏)

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
    E-mail m-info@mankan-sc.com
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管理適正化コンサルティングが始まったばかりの20戸のマンションの話です。

当社のコンサルティングメニューには、共用部またはマンション丸ごと1棟の電力削減コンサルティングが含まれていますが、このマンションは、数年前に、共用部の電力削減を行っており、「マンション管理相談センターが入っても、削減の余地はないですよ!」と管理会社から言われていました。

しかし、実際に電力契約を見ると、電灯・動力とも、削減の余地がある、と言うより、管理会社が電力削減した際に、中途半端な「なんちゃって電力削減」しかしていない(苦笑)

試算したところ、経費を一切かけなくても、契約変更だけで、電力料金は、5%は下がる見込みです。

管理会社の自信たっぷりな「電力削減は、やり尽くしました!」を信じずに、きちんと調査して正解でした。

どんな手法を使ったのか?

それは、今週末から始まるセミナーでお伝えします。↓
28年秋セミナー(表) 28年秋セミナー(裏)



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松本の60戸クラスのマンションで管理会社入札が始まっています。

昨夜は、その見積り提出日。

今までは、愛知・三重・岐阜エリア中心だったので、名古屋の事業所からの入札でしたが、今回は、関東エリアの事業者からの入札が多く、当社方式は初めてと言う会社が多くありました。

そのため、エクセルで送ってくることを指定した文書が、PDFだったり、見積り書の提出期限を間違えていたり…。

私も名古屋から、当日、松本に行くので、応用が利きにくい。。。

公開開封会場に行ってみたら、検討委員長のところに届いているはずの書類がないなどのハプニングがあったり・・・。

しかし、何とか無事に開封を終え、すぐに、VE面談のための集計・統計資料を作成。

来週は、岐阜市内の20戸クラスのマンションの管理委託入札の面談を棚橋コンサルタントと一緒に行い、二日間の「面談漬け」となります。

クライアントのマンション住民のために、管理会社から最大のパフォーマンスを引き出すべく尽力します!

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6か月にわたる福島正伸先生のリーダーシップマスター養成講座が、昨日、終了。
何度も福島先生の講義を受けているのですが、今回は今回で、とても学びのある講座でした。

月1回の講義と毎回の宿題により、リーダーとしての在り方、理想の会社について、より明確な言葉にすることができるようになりました。

それを一言で言えば「経営者より会社の理念が優先する会社」です。

私が目指すメンターは、「見本」「信頼」「支援」を基本姿勢とします。
それを理想のリーダーに読み替えれば、次のようになります。

1、 見本
①何かあっても、何もなくても、常に「会社理念」に沿った言動を取る。
②チャレンジ精神とあきらめない姿勢を見せ続ける。

2、 信頼
①部下(認定コンサルタント)は、「会社理念」実現のためのパートナーだと心得る。
②部下(認定コンサルタント)の発言と行動は、自分の鏡だと心得る。

3、 支援
①自分に従うのではなく「会社理念」に従うことを支援する。
②部下(認定コンサルタント)の成功を一生応援する。

日本一のコンサルタント集団になり、少しでも多くのマンションをこれでもかっとうくらい幸せにする。

そのために、今日も明日も、走り続けます。

この講座で多くの人と出会ったことも大きな財産でした。
来年、またこの講座をやりますからね!

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この土日、二日連続で、大規模修繕工事の見学会&ミニ勉強会を大垣市内のマンションで開催しました。

晴天に恵まれ、二日間で10名のご参加。

遠くは豊田市や知多郡武豊町からもご参加いただきました。

見学前に大規模修繕工事の概要や基礎知識をレクチャー。
そこから、見学会。
見学会写真

見るポイントは、
・劣化と改修の様子
・コストダウンの工夫
・第3者検査の重要性
・「住みながらの工事」への配慮

約30分の見学会の後は、近くの会議施設で、30分のミニ勉強会です。

勉強会写真

至近に大規模修繕工事を控えているマンションの修繕委員長、数年先の大規模修繕工事準備中のマンションの住民の方、賃貸住宅のオーナーさんなどがお越しになり、見学会中も、勉強会後も、多くの質問を頂き、両日とも、予定時間をオーバーして、終わったのは、12時近く。

主催者側としては、棚橋コンサルタントと黒野コンサルタントが見学者のアテンドを担当してくれて、スムーズな運営ができました。

参加者の皆んさん、それぞれ、ご自身のマンションの大規模修繕工事の成功のために、役立ててくださいね!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

一度延期された消費税増税ですから、安倍内閣の言う通りの増税があるかどうかはわかりませんが、業界側にとっては、格好の「増税前に大規模修繕工事をやりましょう!」の理由になっているようです。

建物は、10年を過ぎれば、どこかしら劣化の症状は現れますから、悪いところを強調して、「そろそろ大規模修繕工事の時期ですよ」と提案すれば、工事の時期となり、「部分的には劣化があっても、全体的には、大丈夫だから、2~3年後で良いですよ」と言えば、どちらでも、知識のない住民にとっては、「ああ、そうか」となるでしょう。

じゃあ、誰の言葉を信じればいいの?と言うことになりますが、この答えは簡単ではないですね。

当社では、少なくとも消費税の増税を工事決定要因に入れることはないです。
自分がそのマンションのオーナーだったら…と言う観点から5つのポイントで、大規模修繕工事の時期と内容を決めます。

その5つのポイントを知りたい人は、ぜひ、セミナーに来てくださいね。


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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この秋、管理適正化コンサルティング契約議案が次々に総会に上程されています。

「活躍できるマンション管理士養成塾」で、今までのノウハウをフォーマット化したルーツを完成させ、塾生に教えてきましたが、そこには、規模、築年数、タイミング、抱える問題が色々ある中で、そのほとんどに対応できる文例があります。

しかし、いざ、総会の議案書を作成する段になると、100%まったく同じ文言で、ピタッと当てはまるマンションは、まず、ありません。

今日も、名古屋市内の40戸クラスのマンションの総会議案の最後のチェックで、作成・修正の繰り返しが5回。

コンサルティングとは、「言葉によって、顧客の行動に影響を与える」仕事です。
理事長名で出す総会議案書で、どのような経緯で、その理事会が議案上程に至ったのかを、最も簡潔でわかりやすく、そして、「想いが伝わる」文書にするのか、徹底的に考えるのです。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.51

■私の好きな言葉■ 
「やり方」より「あり方」にこだわる

こんにちは。

この秋、9つのマンションの管理適正化
コンサルティングが始まっています。

最も大きなマンションは177戸、
最も小さなマンションは、16戸です。

小さなマンションだから、
問題も小さいか?
と言うと、違います。

小さなマンションだから、
コンサルティングの労力が小さいか?
と言うと、それも違います。

逆に、大きなマンションのほうが、
コストの削減の余地があり、
小さくなればなるほど、難しくなります。

例えば、受水槽の清掃。
40戸でも、20戸でも、受水槽は一つで
大きさは異なりますが、その清掃にかかる
のは、どちらも、二人。

20戸のマンションだから、40戸の半分
の時間で済むものではなく、料金は半額に
なりません。

つまり、コンサルタントにとっては、
小規模なほど、管理の適正化によるコスト
削減効果を出しにくいのですね。

今回の16戸のマンションは、
実はもっと成果を出しづらい。

と言うのは、このマンションは、昨年、
「総合管理会社」との契約を変更し、
事務管理業務だけを残し、それ以外の清掃
や保守などは、ビル管理会社との契約に
変更。

小さいながらも、コスト削減に成功したそうです。

組合側は、清掃や点検を違う会社に発注す
るとしても、元々の総合管理会社に、管理
費などの出納以外に色々相談はできると
考えていました。

ところが、今年、漏水事故が起こり、
その対応について相談したら、
「そちらのマンションは、自主管理だから
当社は、そう言う面倒は、見ませんよ」
と言う返事。

管理コストが下がったのは良いが、
組合側(主に理事長)に相当な負担が掛か
るらしいことが、わかって、当社にSOS。

このマンションに対して、管理適正化コン
サルティングを行うと、逆に、管理コスト
が上がるかも?と思いましたが、いただい
た資料を拝見すると、まだ、わずかながら
下がる余地はあると診断。

別の顧問先マンションの住民の方からの
紹介でもあり、相当困っておられる様子
だったので、コンサルティングの依頼を
引き受けることにしました。

で、臨時総会での契約承認後、先日、初会合。

理事メンバー以外も、オブザーバー参加
OKだと申し上げたら、なんと16戸中
10名もの参加!

実は、多くの住民が、漠然とした不安を
持っていて、私の勉強会を聞いて、強い
危機感に変わった変わったと言う状態。

そして、すぐにいただける資料を拝見した
ら、元の総合管理会社との契約によれば
管理費などの収納以外も、それなりに色々
と頼める内容。

ただし、非常にアバウトで、どこまでやっ
てもらえるのか=仕様は、記載も別表もあ
りません。

管理会社の担当者は、以前と変わっていな
いそうですから、契約書がどのように変更
されたのかは、ある程度は、わかるはず。

にもかかわらず、その担当者が、
「自主管理に変わった」
と言い切る…。

結局、契約書の記載が、アバウトだからです。

実は、ほとんどのマンションで、潜在的に
は、これと同じ状況。

管理組合は、管理会社に対して、
「お金を払っているのだから、これもあれもしてくれ」
と言いますが、
管理会社は「契約」に書かれていることに
対応する義務が、あるのみ。

ただ、「総合管理」と言う枠組みで、
契約書だけでは読み取れない業際的な
範囲も対応してくれるのですね。

ところが、このマンションの場合、
事務管理業務と設備管理業務とを分離
発注したことで、
「契約に忠実」
の問題が発生したということです。

このマンションのケースは、
「管理会社との契約」について考える
良いケースなので、また、「その後」
を報告したいと思います。

続報をお楽しみに!

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11月12日(土) 名古屋
11月26日(土) 岐阜
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◆発行人
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代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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昨日、大規模修繕工事見学会のお知らせをブログに書いたら、ポンポンと申し込みがあったので、調子に乗って(笑)、次は、「管理見直し・大規模修繕・省エネ 1dayセミナー開催」のお知らせです。

11月から12月に、名古屋・岐阜・大府で開催します。

ぜひ、お越しください。
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週末の土日に、大規模修繕工事見学を開催します。
場所は、大垣市で第1回目の大規模修繕工事です。

足場がかかっている現地で、タイルの浮き・塗装壁のクラックとそれぞれの補修方法等をリアルに見ることができます。

見学の後は、勉強会と相談会。

私の本もプレゼントします。

ぜひお越しください。
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