アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今、管理適正化コンサルの依頼が、増えており、すでに、昨年の50%増です。

このプロジェクト開始の動き(勉強会等)があると、なりふり構わず、コンサルティング契約を妨害しようする管理会社もいます。

意外ですが、特に、大手の有名ブランドの会社に多いです。

大手は、もともと自信があるのだから、紳士的に構えるのかと思いきや、全く逆です。

「理事長が弱気の場合は、半ば脅す」なんてことも、実際にありました。
「理事長が改革派の場合は、理事長抜きで理事会を開催して、外堀を埋めようとする」と言う、マン管法違反の動きをした管理会社もあって、相当驚きました。

でもね、それは逆効果ですからね。

管理会社さん、
その動きが管理組合に出てきたら、「管理に不満があるなら、自社に足りないところがあるなら、改善しますよ。外部専門家に客観的に見てもらって、より良い管理を目指します!」と言う態度を取ったほうが、「管理会社を変えましょう!」と言う方向に行かないですからね!

【ブログ3153日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、築1年目のマンションから「管理適正化コンサルティング」の依頼を受けることになった話を書きましたが、翌日の朝も、名古屋市内約40戸の築数年目の若いマンションで、住民向け勉強会が開催され、うれしいことに約半数が参加。
勉強会

 ここでも、当社の考えに共感いただき、引き続いての理事会で、契約承認のための臨時総会開催が決定されました。

勉強会参加住民からは、多くの質問を頂きましたが、いずれも好意的な質問。
そして、最後の質問は、
「このコンサルティングは、組合とコンサル会社がウイン・ウインの関係。
これを組合が知ったら、誰もが頼むと思う。今後、世の中に知れ渡るよう
になったら、急激に需要が伸びると思うが、それに対応できるのか?
どれくらいの顧客数を想定しているのか?」
と聞かれました。

照れ笑いするのほど、高い評価を頂きました(笑)

私の答えは、
「すでに、コンサル依頼は2年先まで予約がありますが、
更に、勉強会開催の依頼が増えています。
このリクエストに応えるために、当社のノウハウを使って
マンションを幸せにできるコンサルタントを養成する塾を
始めて、現在、13名のコンサルタントが誕生しています。

 5年で100名のコンサルタントを養成し、2000のマンション
を救いたいと考えてますが、中部エリアのマンションは2万棟
なので、まだまだ足りません!」



「もし、関心があれば、ぜひ、入塾してください!」(笑)

【ブログ3152日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

つい最近、築2年目を過ぎたばかりのマンションと管理適正化コンサル・長期修繕計画作成・省エネ・2年目アフター点検対応・顧問契約を結んで、従来の築年数(若い)記録を更新したばかりなのですが、昨夜は、なんと、築1年目で管理組合が結成されてまもないマンションの理事会で勉強会を開催。

管理適正化コンサルティング契約承認のための臨時総会開催が決定しました。

臨時総会で承認されたら、築年数(若い)記録の更新となります。

正確に言えば、管理組合結成前に「マンション管理士顧問付き」として販売された1棟丸ごとリノベーションマンションがあるので、「0年」が最短記録かもしれませんが、管理組合との契約と言う点では、今回が築年数(若い)記録です。

理事メンバーは、女性3名。
これまで、分譲マンションに住んだ経験がある方が2名。

分譲マンション住まいの経験があれば、私の勉強会の内容は、全く知らない話ではないのですが、お二人とも、「そんな実態だとは知らなかった!」と驚かれ、初めての分譲マンション暮らしの方は、それ以上に驚かれ、「これを知らないまま暮らしていたら、大変なことになっちゃうじゃないですか!!」と言う発言。

と言うのは、このマンションは、最初の修繕積立金がかなり安く、10年間で4.5倍に値上げする長期修繕計画なのですが、その計画書を見たり、説明された覚えがないと言われる。

「さらっとでも、説明があったでしょう?」と再度確認しても、「記憶にない」と断言!(苦笑)

これまで当社に相談されるきっかけは、大規模修繕工事で初めて真剣にマンションのことを考え始めたとか、管理会社への不満が蓄積された状態と言うマンションが多く、勉強会で話す「管理業界と組合をめぐる不都合な真実」や「ほんとにあった怖い話」がピンとくるのですが、今回のようなケースで、どんな感想を持たれるのかは、未知数。

勉強会では、それを意識して、いつもに比べて「たとえ話」にも工夫を凝らしたのですが、ここまで敏感に反応いただいたのを見て、マンションの管理組合が抱える「潜在的な問題・課題」は、伝え方次第だと感じました。

と言うことは、例えば、「新築分譲マンションの初めての理事向けセミナー」と言うテーマでも、ニーズがあるのだろうと思います。

今回のマンションとの契約は、金田コンサルタントが担当し、私がバックアップします。

「これもかっ!」と言うくらい幸せにするポリシーは変わりませんが、新築間もないマンションと言う特性にも配慮して、進めていきたいと思います。

【ブログ3151日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先日のマンション管理学校の受講者からの相談。

懸案事項をたくさん抱えるマンションで、理事長になった。
前回の総会で、次の理事会に先送り案件を聞いて、危機感を持った。
理事会を開催して、議論したが、自分以外では、積極的に解決・改善に賛同するのは一人。
孤軍奮闘しても、従来から「管理会社への依存状態」があり、この状態を打開できない。

そこで、私の講義を聞いて、「この人なら何とかしてくれそう!」と思われたそうで、マンション管理学校終了後、すぐに、管理の資料を持参され、弊社に直接相談に来られました。

最も有効な打開方法は、「住民向けの勉強会を開催すること」と話がまとまり、自分が理事長の間に、改善の一歩を踏み出しておきたいので早く開催したいというリクエスト。

現時点では、土日は、ほぼ予約が一杯なので、平日夜の開催でお願いしたところ、ちょうど、理事会も平日夜とのことで、11月中に開催できる運びとなりました。

孤軍奮闘する理事長の想いが伝わるよう、有意義な勉強会にすべく尽力したいと思います。

【ブログ3150日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

毎月、松本の顧問先マンションに来ています。

定例理事会は、平日の夜ですから、毎回、泊りです。

松本駅前のホテルは、駅数分以内の好立地でも、5千円程度で宿泊可能。
少し広めでデスクも快適な広さがある部屋でも、1万円以下です。

で、いつでも予約ができるだろうと思っていたら、大間違い。

夏は、登山客が多く、平日でも、かなり混んでいて、7月から9月は、そもそも、予約が取れない、あっても、いつものホテルの料金が、5割増しという状態で、ネットで何度もホテル予約サイトを更新して、ようやく瞬間的な部屋の空きを待って、予約しました。(;´・ω・)

10月になり、もう安心と思い、出張前日に予約しようと思ったら、また部屋がない!?

なぜ?

ようやく見つけた部屋は、普通のシーズンの3倍!

名古屋市内のシティホテル並みです。

それでも、予約できただけラッキー。
ホテルに着いて、「何か、特別なイベントがあるのか?」と聞いたら、このシーズは、紅葉の観光客が国内外から訪れるそうで、ホテルのフロントマンが、「この部屋で、この価格ですいません」と申し訳なさそう。

私「いやいや需要と供給のバランスで価格が決まるのだから、悪くないですよ。」

更に詳しく聞くと、松本のホテルは、夏と紅葉シーズンで、稼ぎ、それ以外は、まさに閑散期だそうです。

来年からは、その前提で、早めの予約をすることにします。

【ブログ3149日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)

。の
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大垣市の大規模修繕も後半で、コンサルタント検査が本格化しています。

昨日は、ベランダの塗装、長尺シート、防水の総合検査。

全戸のベランダに入り、塗装の透けがないか、樋は裏側まで塗装してあるか、長尺シートは端部までしっかり着いているか、手すりの根元や入隅のシールは打ってあるか、塗料のハネはないか、塗装の防水の取り合いのところはきれいに仕上げてあるか、などをチェックし、手直し個所には、マスキングテープを貼っていきます。

今回の工事では、手直しがほんとに少なく、塗装の腕が相当良い!

見えにくいところは、ライトを当て、鏡で裏側を見るなど、「さすがに、ここまでは、きれいにやれてないだろう…」と思われるところまで、ほぼ完ぺきです。

当社のポリシーは、工事検査は「自分の家だと思ってやる」。
ただ、一般の住民が、自分の家だと思ってやる検査では、手すり壁に登って、樋の裏側まで見ることはしませんから、そういう点では、それを超えます。

したがって、正確に言うと、「自分の家だと思ってやる」のは、「仕上がりのきれいさにこだわる」という面であり、施工精度については、「プロの目で厳しく見る」ということです。

「自分の家だと思って検査する」を超えることが、検査の心得なんです。

【ブログ3148日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

15戸程度の小規模マンションからの相談。

コストを下げたいという熱意が先行し、総合管理会社の個別の点検業務などを分離して、いつくかの保守業務はビル管理管理会社に、いくつかの保守業務は個別の直接契約へ変更。

従来の総合管理会社は、収納業務だけ。

その結果、確かに管理コストは下がったそうです。

ところが、役員の代が変わり、新しい役員になってから、漏水事故が起こったので、管理会社に相談したら、「当社の契約には、その対応業務はない」と冷たい返事。

「冷たい」という表現は、理事長の表現で、契約通りなので、実際は「冷たい」わけではありません。

私からは、まずは、その漏水事故については、「恐らく保険が適用されるので、保険代理店に相談すべし」とアドバイス。

しかし、保険代理店がどこかわからないため、元の総合管理会社に相談したら、「それは、自社の仕事ではないが・・・」言いつつ、担当者の親切心で、保険の請求の仕方を教えてくれたそうです。

結果、保険がおりた。

新理事長からすれば、安くなったのは良い話だと思っていたのですが、どうやら、理事長の責任や負担が相当増えるらしいことが分かったというので、当社の「管理適正化コンサルティング」を受けたいと考えられ、勉強会の開催となりました。

勉強会に先立ち、管理委託契約の点検をしましたが、従来の管理仕様を分析・整理・適正化をすることなく、アバウトなままコストダウンを優先した様子がわかりました。

また、安くしたと思っているのは、組合側だけで、きちんと仕様を決めて、競争原理を働かせれば、コストは、そこからでも、多少は下げられる可能性があることもわかりました。

このマンションの例でわかるのは、住民の独力で管理コスト削減に挑戦するのは、相当リスクが高いということです。

当社の勉強会を受講された住民の皆さんの感想は、「やっぱり、プロに頼むことが必要なんだ」「この分野のプロがいることを知らなかった」。

更には、「コンサルなんて、業者とつるんで裏金を取る悪いイメージしかなかったが(笑)、先生の話を聞いて、コンサルを頼もうと思った」

こういう小規模のマンションを救うのがマンション管理士の力量だ!と言うのが当社の信念です。

【ブログ3147日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

わかりやすいタイトルにするために、「知らない間」と書きましたが、正確には、当社が理事会や総会に出席することなしで、当社と大規模修繕コンサルティング契約の議案が承認されたと言う話です。

このマンションに対しては、昨年9月ごろに勉強会を行い、今年の6月ごろには、コンサルティングの内容やマンション戸数に応じた標準的な報酬に関しては、お伝えしてありますので、他のコンサルティング会社との比較を行うことは、できないわけではありません。

実際、同じ6月に、管理会社や設計事務所にも、提案を求め、プレゼンテーションが行われているそうです。

そこから4か月。

当社から、「どうなりました?」と営業したことはありません。

ただ一度、「臨時総会を開催して、どの会社にするのか決めますので、お待ちください」というメールを頂きました。

で、次のメールが、「総会で、馬渕さんのところと契約することが決まりました」

それまで、修繕委員会や理事会で長期間検討されてきたようなので、それだけ信頼が厚く、契約候補先のコンサルタントが登場しなくても、また、契約内容や金額が決まっていなくても、「任せる」ということなのだろうと思います。

このようなケースは、2回目ですが、ありがたいと思うと同時に、そのようなアバウトな状態でも、当社を推していただいた修繕委員や理事の方々の期待に添いたいと、決意も新たにしました。

【ブログ3146日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日のブログの続き。
プレゼン審査でよく争点になるのが、価格で選ぶか?内容で選ぶか?

MACM方式では、「価格だけで選ばない」を掲げていますが、これは、価値を下げずに価格を下げるVEノウハウがあり、かつ、一切の談合やリベートを排しているので、プレゼン時までに、十分に価格が下がっていることが前提です。

理想は、「価格面では、最終3社のどこを選んでも遜色ない」という状態までもっていくことです。

これは、住みながらの工事であること、工事が始まってから様々な問題が起きてくること、更には、工事後の10年の保証というお付き合いが生じることなどから、会社の対応力なども大切だからです。

一方、管理の見直しコンサルティングにより、長期修繕計画上では、概算予算通りの工事金額になったとしても、修繕積立金の値上げが生じないレベルにまで、財政が大きく改善されています。

今回の50戸規模のマンションでは、フルスペックの工事で、概算予算の5600万円に対して、3社の価格は、5000万延を切っているので、価格面では、「どの会社を選んでも、大丈夫!」という状態になっています。。

とは言え、いよいよ選ぶとなると、3社の価格差は、数百万円単位で生じていますので、その価格差を逆転するほどの違いがあるかどうか?がポイントです

これは、個人によって、価値観の開きがありますので、MACM方式では10項目の採点表により、各自が自分がつける順位の根拠を整理してもらい、プレゼンが終わった後、議論していただきます。

議論の最中に、他の審査員の意見を聞いて、自分の順位を変えることもありますから、ある程度の議論が熟したところで、最終的には採決します。

今回は、10名の審査員の最初の採点では、1位と2位の会社の支持者は、6対4。
最終的には、これが7対3。

価格は最安値の会社ではなく、2番目の会社に決まりましたが、無難に真ん中の会社に決めたというようなあやふやな結論ではありませんし、概算予算より大幅に低い水準ですから、住民代表として、胸を張って結果を伝えることができると思います。

【ブログ3145日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社のコンサルティングで、春日井50戸のマンションで、大規模修繕工事の入札プレゼンテーションを行いました。
プレゼン1 プレゼン2


十数社の見積りから書類審査で選ばれた3社です。

昨今の業界水準(?)は、戸当たり120万円と言われていますが、当社のMACM方式の入札により、最終審査に残った会社は、すべて税込みで4000万円台。

聞いたことがない小規模な会社ではなく、改修専門の会社で、このエリアで相当数の工事を手掛けている会社さんが残りました。

中には、これまでの入札案件でも、何度プレゼン審査に残ったり、実際に工事を行っていただいた会社もありますから、プレゼンも何度か見ています。

で、これが、進化している。

一方、初めて見る会社のプレゼンも、なかなか作りこんであり、正直、住民(審査員)の皆さんもかなり迷われるだろうなぁと思いながら、聞いていました。

プレゼンが上手いかどうかで選ぶものではありませんが、自社のPRを的確にしたいという熱意があるかどうかは、選択に影響を与えますし、その表現は参考になるものもあります。

また、プレゼンの後に行う質疑応答も、住民からの素朴な質問を聞くことができて、コンサルタントとして、それまでの住民啓発が十分だったかどうかを振り返る機会になります。

また、同じ質問に対しての各社の回答の違いも、今後の仕様作成に参考になります。

こう言ったことを、工事期間中や次のコンサルティングに活かすことで、更に、自分たちのコンサルティング力を磨くことにつながります。

工事会社を指導するコンサルの立場であっても、工事会社の工事のプロとしての知恵を謙虚に学ぶ姿勢は、常に忘れないでいたいと思います。

【ブログ3144日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!
しゅ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今週末は、定例理事会、大規模修繕工事コンペ、管理委託契約締結総会など、5件のコンサルティングがあります。

中には最初から2部制で5時間コースの案件がありますから、実質6件ですね。

楽しくて、仕方ないです!
以上!!(笑)

【ブログ3143日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!
しゅ

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.49

■私の好きな言葉■ 
夢は能力に勝る

こんにちは。

先週末のマンション管理フェア及びマン
ション管理学校には、多くのお客様に来場
いただき、ありがとうございました。

私の4つの講義には、合計で120名ほど
の受講者が来られ、その後には、講演会場
ですぐに相談いただいたり、ブースに相談
に来られたりと、多くのお客様との出会い
がありました。

相変わらず多い相談は、大規模修繕工事ですね。

また、「これから検討する」
と言う方ばかりではなく、もう、
コンサルタントの選定あるいは工事会社
の選定が始まっているという方も少なく
ありません。

管理会社やコンサルタントの進め方を見
ていて、何となく
「これでいいのかな?」
と疑問を持たれ、来場されるようです。

で、私の講義で、
「大規模修繕工事でホントにあった怖い話」
を聞いて、
「うちのマンションに当てはまる!やばいかも!?」
と心配になり、
「今からでも、何とかなりませんか?」
と相談いただくケースが多いわけです。

これまでの経験も交えて言うと、こんな状態になるのは、
「管理会社への依存が強いマンション」
か、コンサルタントの選定基準が不明確で
最終的に、
「コンサルティング料の安さが決め手
になってコンサルタントを選んだマンション」
です。

そもそも、大規模修繕コンサルティングに
は法的な業務基準も報酬基準もありません。

よほどのことがない限り、
「建築確認申請」も不要ですから、
資格も不要です。

とは言え、マンション管理士か建築士ある
いは建築施工管理技士程度の資格は、必要
だと思います。

コンサル手法で、大きく違う例としては
タイルの浮きや塗装壁のクラックなど、
足場をかけて調査をして初めて確定する
補修数量について、実数清算を行うのか
設計段階で数量を想定して、見積り時の定
額で進めるのか、でしょう。

実数清算方式であれば、施工会社が調査し
た数量のチェックを行う業務は、相当な業
務量がありますし、その結果をもとに、組
合との調整業務も生じるので、実数清算方
式か定額が方式かのどちらを選択するの
かにより、コンサル報酬算定の基礎が変わ
ります。

もっと業界の裏側を言えば、管理会社や
コンサルタントが、組合に対しては、コン
サル料を安く提示して契約し、かたや建設
会社と手を結んで、談合やリベートを要求
する=工事費が割高になるというケース
もあります。

マンションの大規模修繕工事は民間工事
ですから、談合・リベートに罰則はありません。

管理組合は、事業者側との情報格差・経験
格差などに基づいて、契約を撤回できる消
費者契約法の消費者ではない(対象外)
と言われており、逆に、同じ「事業者」
として、善管注意義務が生じます。

つまり、談合やリベートをもらうコンサル
タントなのかそうでないのかを判断でき
なくても、それは、受注における駆け引き
の問題だということになります。

そんな話をブログにも書いたら、ある読者
さんから、次のようなコメントをいただき
ました。(わかりやすいように一部編集)

-----------------------------------
Aは、コンサル料の安いコンサルタント
Bは、癒着の無いコンサルタント
仮に工事費を4000万円とすると、

A=工事費4000万円+コンサル料150万円=計4150万円

B=工事費4000万円-コストダウン500万円+コンサル料300万円=計3800万円

A:4150万円-B:3800万円=差額350万円

それより悩むのは、工事費の見積りを取る
ところまで、両者に動いてもらってから
判断するという事ができないですよね。

トヨタのノア群、日産のセレナ、ホンダの
ステップワゴンの中から1台購入する場
合は、全く同じ仕様で比較する事はできません。

トヨタのプリウスを購入するなら、愛知ト
ヨタ、名古屋トヨペット、カローラ○○
ネッツトヨタ○○など、全チャンネルで購
入可能なので、ほぼ同じ仕様のプリウスの
見積りを取る事ができます。あとは、下取
り車の価格(または、買い取り店に売る)
や購入後のメンテナンス費用の高安。

大規模修繕工事は、先にネッツトヨタ○○
(コンサルタント)を決めてから、見積り
を取る事になります。
-----------------------------------

わかりやすい例ですね。

つまり、組合にとってみれば、報酬の高い
コンサルタントを選んだほうが、大規模修
繕工事の総額としては、安くなるという結果です。

しかも、工事業者との癒着がないから、
検査も厳しいので、組合にとってさらに
メリットがあります。

しかし、現実的には、その比較をした上で
コンサルタントを選ぶことはできないの
で、まずは、どのコンサルタントに依頼す
るかを決める必要があるけれども、そも
そも、そこが難しいということです。

そう考えれば、
「コンサルタントの報酬水準」
を一生懸命調べる前に、
「コンサルタントの選定基準」
を考えるほうが大切ですね。

今回のフェアの講義を聞かれた方から、
講義中に、私が紹介した、
「良いコンサルタントを見極めるための
『魔法の質問』が欲しい」
というリクエストがあり、お送りしました。

それを公開すると、
「良くないコンサルタント」
に対策を取られてしまうので、公開はでき
ませんが・・・(苦笑)

また、別のメルマガの読者さんからは、
「名医かヤブ医者か、患者からの見極めが
大切と言うことですね。」とメールをいただきました。

まさに、その通りです。

今回のマンション管理学校で行った三つ
のセミナーをまとめて1日で受講できる
セミナーを各地で開催しますので、良いコ
ンサルタントを見極めるための
『魔法の質問』
を知りたい方は、ぜひお越しくださいね!

1日で学べる マンション管理組合向け
大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー
11月12日(土) 名古屋
11月26日(土) 岐阜
11月27日(日) 名古屋
12月4日(日) 大府

チラシ表

チラシ裏


■バックナンバーは、こちらからどうぞ


□■□━━━━━━━━━━━━□■□
Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

□■□━━━━━━━━━━━━□■□
本メルマガの登録・解除は、こちらからどうぞ

【ブログ3144日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

毎日、パソコンを酷使(笑)している私ですが、windows10になり、非常に気にいっているのが、「windowsスポットライト」

毎日、壁紙が変わるのですが、その写真がとても良いのです。

どこにあるのかな?とPC内で検索しても、出てきません。

調べたところ、マイクロソフトが、毎日、違う壁紙を送ってくれるようで、その時点では、特殊な拡張子で保存されており、あるアプリケーションを使うと、パソコンに画像として、ダウンロードしてくれます。

spotbright」という無料アプリです。

さっそく使って、ダウンロードすると、350枚程度の写真。
スマホ用とパソコン用があるので、種類としてはその半分です。

こんな感じ。

spotbright1 spotbright3 spotbright2 spotbright4


マイクロソフトさん、ありがとう…という感じです(^^)/

【ブログ3143日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日は、松本市に来ています。
マンションの管理委託契約入札のための管理会社による現地調査があるからです。

中部エリアの案件ならば、もう、他のコンサルタントやスタッフに任せれば安心という状況ですが、今回は、私一人の担当案件であり、また、地元や関東から管理会社の担当者が来ており、当社の入札対応は初めてという人が多いことから、私が来ています。
現地調査1 現地調査2

現在、半端なく多忙なので、私以外は、会社で業務。

朝6時に自宅を出発。
そろそろグッと涼しくなっているはずと思い、厚着をしてきたら、ぽかぽかと暖かい。

ロビーで受付をするので、ありがたいです。

松本、長野には、それほど多くマンションがあるわけではなく、名古屋で入札するときのように、十数社の管理会社が来るわけではありませんが、競争原理が働くには十分な数が集まりました。

管理会社の担当者は、名古屋からだけでなく、当社のやることは、変わりません。
ノウハウを積み重ねた「現地調査会開催マニュアル」で、粛々と対応します。

入札準備の段階で、「管理の質」は適正化したので、次はコストの適正化を実現したいと思います。

【ブログ3142日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日まで、三日間、吹上ホールにおいてマンション管理フェアが開催され、多くの方が、ブースで相談をいただき、また、私の講義を聞いていただき、ありがとうございました。

2016マンション管理学校4よくわかる「マンション管理の改善」講義の様子。

2016マンション管理学校5平野コンサルタントと一緒に相談を受けている様子。

2016マンション管理学校6こちらは、棚橋コンサルタントと黒野コンサルタントが相談を受けている様子。


昨年まで、私の講義は、全会満席+立ち見で毎回50名以上の受講者がいましたが、今年は、平均すると30名程度で、座席の8割程度。

事業者向けの建築総合展と併設になり、会場も2階に移動し、マンション管理学校の場所が、わかりにくい場所に移ったことも原因の一つかもしれませんし、例年3月の開催が、今年は10月に変わったので、イベントPRが行き届かなかったことが原因かもしれません。

とはいえ、参加人数の問題ではなく、悩みを抱えている人が来場し、当社との出会いで、解決の糸口が見つかるという具体的な1件1件の話が大切です。

実際、勉強会の開催に向けて、動き出したいという方は、何名もおられ、その方たちの勇気ある最初の一歩をお待ちしています。

【ブログ3142日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

マンション大規模修繕工事コンサルタントで、安いコンサルティング料を武器に、受注を獲得する人は、危険だと思います。

なぜなら、発注者側の組合は、ほとんどの場合、監視能力が低く、コンサルタントと建設業界との間で、不明朗なお金が流れても、わからないからです。

例えば、報酬150万円のコンサルタントが、工事会社の入札を行うものの、建設会社からのリベートをもらうために、コストダウンを図らなかったとします。

かたや報酬300万円のコンサルタントが、500万円のコストダウンを実現できたとします。

組合にとっては、両者の違いは、なんと350万円です。(※初校では、誤って650万円と書きましたが、読者よりご指摘いただき、350万円に訂正しました。)


コストを重視する組合なのに、安いコンサルタントを選んだ結果として、コストを高くする方向に自ら流れをもっていってしまったわけです。

昨日は、そういう業界の「不都合な真実」を、実例を交えてお話しました。
よくわかる大規模修繕281015

講演が終わると参加者の一人が、「そんなことがあるなんて、知らなかった。もう自分のマンションでは、コンサルタントの選定が始まっているけれど、どうしたらいいでしょうか?」という相談がありました。

昨日は、真に住民の立場でコンサルティングを行ってくれるかどうかを見極める「魔法の質問」をお伝えしましたが、「まずは、勉強会を開催して、業界の実態を知り、賢く選定できる知恵を身に着けると良いですよ」とアドバイスしました。

今回の講義での学びを機に、マンション大規模修繕工事が成功に導かれることを願います。

今日は、よくわかる「マンション管理の改善」の話をします。

【ブログ3141日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日から始まっているマンション管理学校では、二日間で、三つの講義を終えました。

受講者は、約100名。
こんな感じ。
マンション管理学校1 マンション管理学校2


また、このブログをずっと読んでいるという方が、ブースにお越しになり、ご相談。
マンション管理学校3

そういう話を聞くと、毎日、ブログを続けている甲斐があると感じます。

受講者アンケートもたくさん、いただき、自分のマンションで、私の勉強会を開催したいというリクエストもいただきました。

明日は最終日で、「管理改善5つのステップ」のお話をします。

【ブログ3140日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.48

■私の好きな言葉■ 
いつか良い事は起きない。良い事は今日起こすもの。

こんにちは。

今日から、名古屋市の吹上ホールで、
マンション管理フェアが始まります。

マンション管理フェア」↓


明後日の日曜日まで。

ブース出展しており、MAKS養成塾
の0期、1期卒コンサルタントと一緒に
相談を受けます。

1期生にとっては、コンサルタントとして
のデビューの舞台です。

このフェアの目玉は、
「マンション管理学校」

5年前に初めてこのフェアを起ち上げた
時に私が提案したもので、毎年、立ち見が
出るほどの人気企画です。

今年も、3日間で、4講座を受け持ちます。
10月14日(金)15:30~16:00
よくわかる「マンションの省エネ」
~電気代を賢く削減する3つのステップ~

10月15日(土)12:00~12:45
~180件のコンサルティング経験から教える~
「マンション管理士の仕事術」

同日 15:30~16:00
よくわかる「住民主役の大規模修繕」
~良質な工事をより安く行うための
5つのステップ~

10月16日(日)10:30~11:00
よくわかる「マンション管理の改善」
~管理品質をアップして
コストダウンを実現する5つのステップ~

ちなみに、これらのタイトルを提出したの
が7月で、その時のコンサル案件数は、
180。今は、200を数えています。

コンサルタントが植えた分、
依頼件数の伸びの速度が速まりました。

また、昨年のフェアは、
講座が終わった後、相談の行列ができて、
随分とお待たせしたり、わざわざ翌日に
改めて来ていただくなどの事象が生じま
したが、今年は、棚橋コンサルタント、
黒野コンサルタントが三日間とも、在中。

他にも、6名のコンサルタントが、入れ替
わり立ち代わりで、対応できるので、一度
に多くの相談があっても、大丈夫だと思います。

また、
建築総合展との同時開催なので、技術的な
ことに興味がある方には、さらに楽しんで
いただけます。

メルマガの読者で来場される方は、
無料のコーヒー券を差し上げますので、
ぜひ、声をかけてくださいね。

■バックナンバーは、こちらからどうぞ


□■□━━━━━━━━━━━━□■□
Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

□■□━━━━━━━━━━━━□■□
本メルマガの登録・解除は、こちらからどうぞ

【ブログ3139日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

10月14日から10月16日まで、名古屋の吹上ホールで「マンション管理フェア」です。
フェア5


マンション管理学校では、4つの講義を受けもち、終日、ブースで相談を受けます。
今日、スタッフとMAKS認定コンサルタントたちで、ブースの準備を手伝ってくれ、こんな感じで仕上がっています。
フェア4 フェア3 フェア2 フェア1

今年は、事業者向けの建築総合展と同時開催ですから、昨年までとは異なる人たちとの出会いもあるかもしれませんから、それも楽しみです。

マンション管理組合向けアドバイスブックの改訂版も、初披露です。

お待ちしてます!

【ブログ3138日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私の愛用パソコンは、パナソニックのレッツノートで、すでに、5代目くらい?

3年前くらいに買い替え、WIN8.1で使用してきましたが、酷使しているので(笑)、画面の明るさは暗くなり、速度も鈍くなりました。

また、ワンドライとの接続も、イマイチ。

特に、移動中の車の中でもパソコンを開いて仕事をするので、昼間に、太陽光で画面がほとんど見えなくなったのが、決定打となり、8月末にWIN10のレッツノートに買い換えました。

が、データの引っ越しに苦戦。

というのは、パソコン内のデータが、すべてワンドライブと同期しているかと思ったら、相当な数のデータがNG。

また、ソフトの移管やプリンタドライバの移管など、手間のかかる作業もあります。

これらを一度にやるには、仕事を休止し、丸1日程度の時間を空ける必要がありますが、次から次にアポが入り、なかなか取れない。

結局、気づいたら購入してから2か月たってしまいました(笑)が、「パソコン引っ越しソフト」を使い、まずは、できる限りの情報を移管。

ありがたいのは、メールソフトのデータがフォルダ構成ごと引っ越しソフトで移管できること。
振り分け設定なども、引き継いでくれます。

しかし、ワンドライブとの同期が完全でないので、次に、外付けハードディスクにデータをコピーし、それを新しいパソコンに上書きコピー。

で、ようやく引っ越し完了。

とはいえ、メールのパソワードは再度入力が必要で、すっかりそれを忘れていたり、Wi-Fiの再設定やプリンタドライバの再インストールなどは、手動が必要。

さらに、語登録は一から作り直しなど、使う中での移行作業は残っています。

ただ、画面の明るさは快適。
キーボードの感触もいい感じの柔らかさ。

移行作業に費やした1日分の空白は、回復できるでしょう。
最新の機能を使いこなして、さらに生産性を上げていきます。

【ブログ3137日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日は、大垣市のマンションで、大規模修繕工事の施工中の検査の一つである、シーリングの引張試験とクラックの数量検査でした。

毎回、打ち合わせに参加している棚橋コンサルタントと黒野コンサルタントに加え、平山コンサルタント、佐藤コンサルタント、倉田コンサルタントも実務経験を積むために、参加。

メーカーのコニシ株式会社の検査員が来て、タイルの打継部分やサッシ周りのシーリングの引張試験に立ち会い、実際に切り取った後のシーリングや切り取った部分に古いシーリングが残っていないかなどを検分しました。

大勢で、足場に登って、窮屈ながらも、熱心に実施。
工事試験4 工事試験3 工事試験2


その後は、クラックの数量検査。行っているのは、養成塾0期卒業生の棚橋・平山コンサルンタント。
工事試験1

施工業者がマーキングしたクラックをコンサルタントが実測します。

もちろん、まだ、経験が浅いコンサルタントに任せきりではなく、ちゃんと、私が近くで見ています。

こうした経験を重ねて、大規模修繕コンサルティングをメイン担当者として、できるよう実力をつけてもらいます。

【ブログ3136日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日書いた「活躍できるマンション管理士養成塾」修了生の感想アンケートを紹介します。
受講アンケート

これはナマの声ですから、特段のコメントは必要なく、正にこの通り!。

関心のある方は、15日に吹上ホールで開催する講座「マンション管理士の仕事術」に、是非、お越しください。↓
2016マンションフェアチラシ(囲み付き)


【ブログ3135日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、「活躍できるマンション管理士コンサルタント養成塾」第1期生の修了式。

昨年は、0期生8名が入塾し、全員修了。
今年は、5名が入塾し、4名が修了。
1期生修了式1

(会社勤めのビジネスマンがいるので、マスクしてます)

1名は、現在、長野県在住なのですが、土日勤務が基本の勤務先の退職が1年延びて、毎週土曜日の講義に通学することも、同行研修への参加も難しくなったので、途中で休止し、養成塾第2期で、最初から学ぶことを選択されました。

5カ月で13回、41時間の座学。
同行研修は、大規模修繕・管理適正化・省エネなど7分野で最大100時間以上。

最終講義では、
1、 自分の半年間のスキルアップの報告
2、 プレゼンコンテスト
3、 マンション管理コンサルタントしてのマンション管理相談センターの「7つのコンサルティングポリシー」と「5つの行動指針」を詳細に解説。

そして、「活躍できるマンション管理コンサルタント」から、さらに「活躍し続けるコンサルタント」であるための心得について、伝えました。

プレゼンコンテストでは、見事、佐野塾生がベストプレゼンテーション賞を獲得!
1期生修了式2

惜しくも次点の黒野塾生1475991135312.jpg

そして、次週のマンション管理フェアでは、相談員としてもデビューします。

また、これから数カ月は、私のコンサル・顧問先で、私のアシスタントとして、更に実務の経験を積んでいただきます。

昨年同様、今年の塾生も現役の会社勤めの方がいるため、本格的な活動をするのが、少し先になる人もいます。

修了し、MAKS認定マンション管理コンサルタントになったことは、ゴールではなくスタートです。
マンション管理相談センターの「7つのコンサルティングポリシー」と「5つの行動指針」を基礎に、「活躍できるマンション管理コンサルタント」からさらに「活躍し続けるコンサルタント」になる一歩を踏み出しました。

おめでとうございます!

【ブログ3134日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

テーマ:よく生きる
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先日は、岐阜市内16戸のマンションで、大規模修繕工事1年点検でした。

秋の心地よい風が吹く中、理事長の棚橋さんと一緒に屋上にて検査。
1年点検 屋上

その棚橋さんは、昨年、MAKSの「活躍できるマンション管理士養成塾」に入塾され、現在は、MAKS認定コンサルタントとして、活動中です。

大規模修繕工事の時は、管理会社の提示した工事金額よりも、30%程度もコストダウンできた成果に驚かれたのが、今は、理事長兼コンサルタントとして、1年点検をしているのですがら、何とも不思議な感じですね(笑)

実は、このマンションの大規模修繕工事の成功が、すぐ近くのマンションに口コミで広がり、今、その工事の入札の真っ最中。

来秋の工事予定ですが、その入札担当の1人が、棚橋コンサルタント。

また、現在、大垣のマンションの大規模修繕工事の現場で、毎週の定例打合せや各工程の検査に立ち会って、学びと経験を積んでいます。

こうして、どのマンションからの依頼であっても、常に「自分のマンション」だと言う気持ち、姿勢でコンサルティングを行うコンサルタントが育って行きます。

【ブログ3133日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

テーマ:よく生きる
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

来週の14日~16日まで、マンション管理フェアです。

これは、基本的には、マンション管理組合向けの展示会で、マンション管理学校も組合員向けですが、その中で、唯一プロ向け講座として、別室で開催されるのが、

10月15日(土)12:00~12:45
~180件のコンサルティング経験から教える~
「マンション管理士の仕事術」

です。

これは、私が事務局に対して、
「ユーザー向けイベントだけれども、このイベントのすそ野を広げるには、プロにも来てもらうこと。プロが、それ以降に出展する意欲につながる工夫も必要ですよ!そのためには、プロ向け講座も入れてみては?」と提案して実現したものです。

結果、初回は50名超の参加。
評価が高かったので、2回目も開講し、やはり50名超の参加。

今年で3回目。

ただし、
初回は、不動産、管理会社等のプロが多く参加。
2回目は、管理組合の人が多く参加。

趣旨は変わっていないのですが、2回目に参加された組合員の人に聞くと、
「専門家のアドバイスを欲しいと考えているが、マンション管理士って、どんなことをしてくれるのかを知りたかった」
「マンション管理士を顧問にすることを検討している」
と言った動機からで、そう言うニーズが増えているんだと驚きました。

この講座の内容は、「管理組合からみて、マンション管理士はどんな仕事をしてくれるのか?」と言う趣旨で組み立ててはいませんが、確かに、「マンション管理士って、どんな仕事をしているのか?」は、分りますから、前記の管理組合のニーズの回答にもなると思います。

また、わざわざ別室で開催するには、話も、マル秘の内容が含まれていると言うことです。

この講座だけは、時間が長いことから、立ち見だと大変なので、事前予約を受け付けて、席を確保しますから、関心のある方は、是非、事前予約をお願いします。

予約は、お名前、連絡先メールアドレスをこのブログの問い合わせフォームから、ご連絡ください。


【ブログ3132日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.47

■私の好きな言葉■ 
他人の幸せを考えるほど、自分も幸せになる

こんにちは。

先日、愛知県のあるマンションで、
管理適正化コンサルティング契約締結を
審議する臨時総会が開催されました。

このマンションの役員さんが、当社のセミ
ナーを受講され、私が指摘した「管理会社
への依存状態の弊害」が、正にその通りだ
と痛感。

役員向け、組合員向けの勉強会を重ね、
いよいよコンサルティング契約締結のた
めの臨時総会となり、総会議案書の配布も
必要なため、管理会社同席の元、理事会を開催。

そこから、管理会社によるコンサルティン
グ契約の妨害が始まりました。

まずは、理事に対して、
「コンサルを入れなくても、管理委託費を下げますから」
と申し出。

理事会は
「既に、臨時総会を開催することを
理事会で決めているので、ダメです」
と回答。

次は、総会当日。

当社からは、
「臨時総会の受付、進行、議事録まで、
すべてサポートできるので、管理会社の
同席は不要ですよ」
と伝えたのですが、管理会社は、
「書記として参加して、お手伝いしたい」
と言う申し出なので、理事会も当社も
異議なく参加を承認。

総会では、それまでの勉強会に参加されて
いない方もおられるので、最初に勉強会を
行います。

これは、そこで十分な質疑応答を行い、
管理適正化コンサル導入の必要性を十分
理解していただいてから、議案審議に入る
ためです。

逆に言えば、この勉強会を初めて聞く
参加者からも、「良いね」と理解を
得られるほどの説得力がなければ、
プロとは言えないでしょう!と言う
強い想いがあります。

実は、既に、委任状と議決権行使書で、
総会開催前に、コンサル締結議案は事実上
承認されているのですが、総会参加者は
組合活動に関心を持たれている方なので
あえて、勉強会を開催し、できれば、その
後の検討委員として参加してもらいたい
と言う願いもあります。

しかし、勉強会が終わるや否や、組合員か
らの質問が出る前に、真っ先に、管理会社
が発言。

当社の勉強会の内容に対して、
「馬渕氏の指摘には、正にその通りと
言う点もあるが、当社は、この点は違う」
と言う反論。

私は、
「管理会社の立場の発言として、承知した。
今日は、貴社の悪口を言っている訳では
なく、管理組合の陥りがちな危険性を指摘
している」と回答。

が、それでも、質問を続けようとするので、
「今日は、コンサルと管理会社の議論の
場ではありませんから、総会後にお聞きし
ましょう」とやんわりたしなめました。

すると、いよいよ切り札(?)

管理会社が
「管理会社側から、管理委託契約の減額
を申し出る用意はあるので、今日の議案は
採決保留にしてはどうか?
そうすれば、コンサル料を減額または、
支払わなくて済むので、組合にとって、
メリットがある」
と提案してきました。

この発言、読者の皆さんは、どう思われる
でしょうか?

組合のためを思っての発言?
それとも、自社の利益(管理委託契約の
継続)を守りたいがための発言?

ここまで来ると、さすがに、役員さんも
「総会開催のために、理事会で審議して
正規の手続きを踏んできた議案に対して
何を言うのか!」
といささか厳しい口調で、発言をさえぎりました。

おかげで、議案は全会一致で承認。

しかも、管理適正化審議のための専門委員
へも3名の立候補。

結果から言えば、管理会社の妨害発言と
当社とのやり取りは、組合員から見れば
逆に、「管理会社に任せてはだめだ!」
と言う評価を決定づけたと言えるでしょう。

実は、このような管理会社からの妨害は、
時々あります。

多いのは、有名ブランドの販売会社とその
子会社の管理会社。

最も驚いたのは、管理会社の支店長が、
直々に、理事長を呼び出し、
「このマンションは、ブランドを大切に
する人が多いのに、コンサルを入れるなん
て言ったら、理事長が責められますよ。
総会の招集は、理事長名でするのだから
責任は、理事長にありますよ!」
と言って総会開催を阻止した実話。

どんな総会でも、招集は理事長名なんですけどね…。

多くは、
「管理委託費を下げます」
がコンサル契約妨害の手段です。

しかし、当社のコンサルティングの最大の
メリットは、管理コストの削減ではなく
「管理委託品質の向上と高位の安定」

それを最初に作り上げてから、市場原理
・競争原理でコストを最適化すると、結果
として、かなりの値下げになります。

逆に言えば、現在の管理のまま、あるいは
専門家のチェックがないまま、委託費を下
げたら、見えないところで、手を抜かれて
も、組合側にはわかりません。

これは、管理会社が悪人と言うことでは
全くなく、管理会社と管理組合のパワー
バランスの問題です。

このパワーバランスを正常化して、管理
組合と管理会社との関係を適正化するの
が、我々コンサルタントの役目です。

「自分たちで適正化しよう!」
と頑張られるマンションもあると思います。

どちらの方にも役立つセミナーが
10月14日から始まる
マンション管理学校」↓

3日間で、4講座を受け持ちます。

また、ブースも出展していますので、
是非、遊びに来てください。

■バックナンバーは、こちらからどうぞ

□■□━━━━━━━━━━━━□■□
Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

□■□━━━━━━━━━━━━□■□
本メルマガの登録・解除は、こちらからどうぞ

【ブログ3131日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

組合発足と同時に顧問に就任し、省エネ顧問としても、毎月、電気料金のお知らせに、省エネアドバイスを載せているマンションが名古屋市内にあります。

このマンションはオール電化なので、デマンドのピークは、冬季の夜中。

デマンド=基本契約料金の低減を図るべく、待機電力のストップを啓蒙、次に、エコキュートのシフト機能を調整と手を打ってきましたが、それほどの削減の効果はなし。

次の手段が、電力購入先の変更。

新電力会社の相見積もりを行い、最終的に、現在の料金より8%程度安い購入先が見つかりました。

もちろん、電力供給の安定度は従来と同じです。

今回、手続きをすべて私が省エネ顧問として、行ったのですが、これは、私も初めてのこと。

送られてくる書類は、電力会社に勤務した経験がある私でも、当然、初めての書類です。これらを一つずつ理解し、記載をしたものを事業者に送り、トライ&エラーで、ようやく完成。理事長に押印いただき、提出したのが、先月。

随分と時間が掛かりましたが、中部電力から新電力会社へのデータ移管手続きを終え、11月または12月から、マンション全体の購入電力の8%程度コストダウンが出来る予定です。

このコストダウン額は、そのまま管理費余剰金となり、修繕積立金の増額要素となります。住民にとっては、修繕積立金=貯金を増額したと同じことになるので、間接的ではありますが、家計を楽にすると言う効果があります。

電力自由化により、今後も、賢く電気を選んで、マンションの財政を豊かにする改善に尽力して行きたいと思います。

【ブログ3130連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

東京に行き、マンション管理センターが主催する「マンション再生セミナー」を棚橋コンサルタントと一緒に、受講してきました。
マンション再生セミナー1 
マンション再生セミナー2

当社のコンサルティング・顧問先あるいは、相談いただくマンションに、築30年を超えるマンションが増えてきました。

また、60年定期借地権マンションの大規模修繕工事コンサルティングや長期修繕計画作成の依頼が続いています。

そんな状況から、将来、修繕か建替か?を考える機会が増えてきたことが、今回のセミナー受講のきっかけです。

今回のセミナーで、最も学んだことは、検討する要素が沢山あること、その要素は、各戸の事情が色濃く反映すること。修繕と建替え以外に、土地の売却と言う手段も現実的な選択であること。

従って、結論ありきで設定するのではなく、個別の課題をひとつずつ整理しつつ、全体の方向性を定めて行くこと。

これ、この問題だけでなく、マンションにおけるほとんどの問題にあてはまる解決の方法だと感じました。

これからも、学びを深めて行きたいと思います。

【ブログ3128連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

中電の旧契約で、9末までの受付終了にギリギリ間に合った名古屋市港区のマンションで、八巻コンサルタントと一緒に、スマートメーターの取替工事に立会い。

スマートメーター交換1 スマートメーター交換2 スマートメーター交換3

メーターの取替中は、共用部の電灯系の電気が止まり、自動ドアが止まる、24時間警報が止まる等、様々な影響があります。

中電に任せっきりだと、予告なく交換工事を始めて、大変なことになることもあります。

従って、工事の開前に連絡を取り、マンションの必要な個所に注意書きを貼り、立ち会う必要があります。

こう言った仕事は、外部の電気工事に会社に依頼することがほとんどですが、今回のマンションは、財務状況がかなり厳しく、相当なスピードをもって進めなければならないことから、今回の対応となりました。

夜には、第1回の管理検討委員会&理事会。
拙速はNGですが、相当なスピード感で進めて行きます。

【ブログ3127日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この8月に築2年を迎えた瀬戸市の36戸のマンションとの管理適正化コンサルティングを締結。

出会いは、名古屋エリア担当の金田コンサルタントが開催した7月のセミナー。

資料を拝見したり、ヒアリングで、アフター保証が切れる築2年目の点検が行われていないことや、新築時の管理組合設立に際して、きちんとしたスタートが切れていない事などを早々に発見し、組合側が「知らないことのリスク」を痛感。

結果、管理適正化コンサルティングを締結。その中には、火災保険見直し・省エネ・顧問業務が含まれています。

更に、事業主に2年目アフター点検をさせることやその点検の同行やチェックも、別に契約。また、将来に向けて10回も値上げし、現在の3倍以上の水準の修繕積立金が予定されている長期修繕計画の見直し契約も締結。

現時点で考えられる改善プログラムをすべて盛り込んだコンサルティング契約となっています。

この契約は、金田コンサルタントが主担当になる初案件。
一般社団法人マンション管理相談センターの認定コンサルタントが業務支援を行うスタイルです。

今までの管理適正化コンサルティングで、最も築年数が浅かったのは、築4年目で築5年目に管理改善を実現したので、この記録を更新です。

また、先日は、第1回目の大規模修繕工事を至近に迎える港区の40戸のマンションで、「管理適正化・省エネ・火災保険見直し・大規模修繕工事・長期修繕計画の作成・顧問」と言う、これも、この時点で考えられる改善プログラムをすべて盛り込んだコンサルティング契約を締結。

こちらは、八巻コンサルタントの初の主担当案件で、同じく、一般社団法人マンション管理相談センターの認定コンサルタントが業務支援を行うスタイルです。

岐阜では、棚橋コンサルタントが会場担当となって5月に開催したセミナーに参加いただいたマンションでも、契約を締結。

5年で100名の「活躍できるマンション管理コンサルタント」を養成すると言うマンション管理相談センターの目標に向け、一歩ずつ歩みを進めています!

【ブログ3126日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!