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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日は、養成塾の佐野塾生と一緒に、名古屋市の顧問先マンション(築14年目)の中規模修繕工事の1年点検(正確には1年半経っていますが…)でした。
建物点検


ここは、2年前に管理会社から
「そろそろ大規模修繕工事の時期ですよ!」
「修繕積立金を使い切りますから、今後、段階的に今の4倍の値上げが必要ですよ」
と言われて、当社に相談。

結果、建物の施工が長寿命にできており、構造スリットが各所に入り、タイルの浮きも少なく、「3年程度は大規模修繕工事を延ばせますよ!」とアドバイス。

先に管理委託契約の適正化コンサルと電気代削減コンサルを行い、年間で250万円以上の管理費余剰金を生み出し、修繕積立金の値上げを抑えることができました。

また、錆の進行が進んでいた機械式駐車場の鉄部塗装に合わせ、建物内の雨掛かりの強い箇所の鉄部を塗装。屋上は、部分的な脆弱部の補修とトップコートを実施。

その後は、顧問として、日常修繕のコスト監視、管理業務の品質向上を行いながら、建物の様子も見て来ました。

今回、1年点検では、屋上の状態は良好。

最上階の共用廊下のエフロはなし。

上層階のベランダも見ましたが、特に劣化は進行していない様子。
鉄部の塗装は、いくつかのタッチアップ箇所が出ましたが、全体的には良好でした。

後日、更に、最上階のベランダを拝見するなどして、大規模修繕工事の実施時期を見極めたいと思いますが、少なくとも、2年前に、「3年は延ばせる」と判断したことは、間違っていなかったようで、その点は、グッド!

あのまま当社に相談なく、管理会社の言われるがまま大規模修繕工事をやっていた場合に比べると、組合の財政上は、1000万円以上も黒字改善したことになりますから、来るべき大規模修繕工事への備えも、きちんとできている状態です。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

日本ハムの優勝。

一時期、首位と11ゲーム以上の差があった。
球団新記録の15連勝があった。

エースの大谷投手が、投球できす、打者に専念した時期も長く続いた。

軌跡の優勝と言っても、過言ではないでしょう。

その立役者の一人が、大谷選手。

インタビューの回答が、素晴らしい!
「全力で投げて、全力で打って。それだけです」

シンプルだけれど、心が震える言葉。

「うまく行くか行かないかを考えるのは止めよう」
「全力でやる、自分らしくやる」が今の私の行動指針。

「結果は、後からついてくる」とさえ、思うこともなくしたい。(笑)。

「全力で投げて、全力で打って。それだけです」

「それだけです」にしびれました。
自分もそうありたい。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

現在、岐阜市内の19戸のマンションで、大規模修繕工事コンサルティグ中ですが、来年の秋工事に向けて、入札会社の募集に入っています。

並行して、工事仕様の最終調整中。

このマンションの最上階は、メゾネットタイプになっており、2階のルーフバルコニーは、自分の家の1階の居室の屋根。
一方、1階玄関外のアルコーブと共用廊下は、下階の屋根になっています。

一般的には、ルーフバルコニーが下階の屋根になるので、大規模修繕工事の際の「屋上防水」と言う観点から、工事の優先順位が高くなり、共用廊下の工事は、後になります。

修繕積立金が十分溜まっていない場合に、最もスタンダードな考えは、「共用廊下と階段の工事を一部補修うにする」と言うコストダウン案。

このマンションでも、昨年の夏に総会資料を拝見した時に、修繕積立金が十分ではないことが判り、まずは、大急ぎで、管理委託契約の適正化を行い、管理コストを下げ、管理費余剰金を増やすコンサルティングを実施。

一方、建物の劣化を見ると、その時点で、「延ばせても、2年程度か?」と言う状態。
結果、来年の秋工事ですから、当時からすれば、丁度2年後。

管理費会計の余剰金が修繕積立金の増額効果をもたらすのは、まだ掛かります。

従って、「廊下と階段工事は、部分補修」と言う判断となったのですが、階下の屋根となっている最上階の廊下の劣化が進んでおり、ここだけは、きちんとした防水工事を実施するプランを立てました。

ところが一つ問題発生。

玄関前のアルコーブの床が、タイル貼り。
タイルを斫って、その下の防水工事を行う必要があるのですが、玄関ドアの下端とタイルのレベルの差がほとんどないため、防水工事後に再びタイルを貼ることが無理。

アルコーブは、共用部の専用使用なので、組合のお金を使って修繕を行うことは問題ないのですが、その住戸の人にとっては、その部分がタイル貼りで、外観のおしゃれさは、自宅の財産。

タイル貼りから長尺シート貼りになることを承知いただかないと、この修繕設計が出来ません。

最終的には、修繕委員会の依頼を受け、私と理事長とが、そのお宅に伺い、図面を見せながら説明。

「できればタイルのままにして欲しいけど…仕方ないですね」と言う承諾を頂きました。

もちろん、タイルを斫ってみて、タイルの再敷設ができないかは、最終判断をします。
これで、修繕設計が完了し、いよいよ入札です。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.46

■私の好きな言葉■ 
今日1日を人生最高の1日にする

こんにちは。

マンション管理組合向けアドバイスブックー
「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」

の2冊の改訂版が、ようやく今朝、脱稿しました。

この二日間、各1時間の睡眠時間。

4,5月のセミナーに参加いただいた方
には、
「間もなく改訂版を出すので、
待っていてくださいね」
とお話ししたのに、それから半年も経ち
誠に申し訳ありません。

10月のマンション管理フェアで、相談い
ただいた方や、私のセミナーを聞かれた方
に、お渡しするので、そのための印刷手配
の締切が昨日。

1日遅れましたが、何とか間に合いそうです。

前回改訂は、27年の春。

改訂作業に着手する前は、この1年半で
急激に増えたコンサル先の実績表等を差
し替えること+αの感覚でしたが、書き出
してみたら、内容にNG箇所が。。。

まず、大きなところでは、電気料金削減の
章が、当時とは大きく違います。

中電の電気料金メニューが大きく変わっ
ているし、電力自由化の影響にも触れる必
要があります。

それから、最近のコンサル実績増は、
単に件数が増えたのではなく、そのバリエ
ーショも増えているので、
「事例から読み解く解説」も、
付加したい内容が盛り沢山。

特に、大規模修繕工事においては、
管理会社や設計事務所主導の談合や、
不当な契約のSOSをいくつも見てきた
ので、この実態をどう知らせるか?
に悩みました。

マンション側がどれだけの不利益を被っ
ているか?を暴露し、警鐘を鳴らすのも
大切だけれど、誠実に仕事に取り組んでい
る事業者もいることを考慮し、やや温和な
表現にとどめることに。

これを読んで、危機感を感じたマンション
にお邪魔し、勉強会を開催する時には、
詳しくお話しする方針。

更に、自分の「想い」も、
活躍できるマンション管理士養成塾
開始以降、より使命感が強くなり、
冒頭の「始めに」のところから、大きく
書き換える個所が出ました。

一方、日々のコンサルや顧問案件は、
自分の案件に加えて、MAKSの0期卒
コンサルタント契約の支援も増え、


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「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
    
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春日井市の50戸のマンションで来春の大規模修繕工事の入札中です。

12社が、仕様書・共通見積書・現地調査・質疑応答・初回見積・VE面談と言う6ステップを経て、最終見積を提出。

屋上・ベランダ・廊下・階段すべての防水工事を行って、戸当たり100万円を切る最終見積が反半数以上。

管理会社に聞くと、最近の相場は、小規模だと戸当たり150万円以上、中規模だと120万円以上だそうですから、それに比べると、2割以上、1000万円以上安い水準の戦いになっています。

特定の会社しか入札させないようにするための厳しい入札条件を付けませんが、だからと言って、特段、無名の安い会社を寄せ集めていることはありません。

資本金が1000~5000万円、売上が数億~数百億円と言う会社。

当社が談合を行わず、リベートももらわず、100%組合側の立場で、組合の幸せを追求し、品質を保ちながらコストを下げるノウハウと熱意を持っていることが、このような結果を生み出しているのだと思います。

この1次審査により、次のプレゼン審査に選ばれたのは、価格順で行くと、上位3社ではなく、1位、3位、5位。

「価格だけでは選ばない」と言う当初からの方針通り、1次審査においても、白熱した議論が交わされ、会社内容や実績を含めて、3社を選んでいただきました。

なお、当社は、工事会社を決める審査では、最後の1社を選ぶまで、議決に参加しません。

会社概要を説明したり、会社訪問時の話をしたり、出来限り客観的に、良いところと不安に感じるだろうと思われるところを補足説明します。

10月に、この3社によるプレゼン審査があります。
ここでも、10項目に及ぶ項目別点数を付けてもらい、その集計結果を元に、組合の審査員が議論して決めます。

当社が特定の会社に誘導することはしませんし、その疑念が生じないよう、「できない」ようにしてあるのです。

その立ち位置があるので、工事が始まっても、組合の代行者として、厳しく工事をチェックすることができます。

私にとっても、どんな評価項目が決定要因になるのか、楽しみです。

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MAKS認定マンション管理コンサルタントの大浦さんが、コンサルタント導入のタイミングについて、なるほど!と言う視点で、ブログを書かれています。

管理組合のアドバイザー導入タイミングについて

実際、当社が依頼を受けるタイミングも、大規模修繕工事のコンサルタント選びの際が最も多く、次は、修繕積立金の値上げ提案時。

最近では、管理会社への漠然とした不満があったり、多くの問題が積み上がり、その解決がなかなかできないと言うマンションからの顧問依頼が増えてきました。

いずれにしても、マンション管理組合に共通するのは、専門家を選ぶための知識や経験がないので、当社が最初に行うのは、勉強会です。

いきなり当社との契約を決めてもらうための営業として行くことは、ありませんし、コンサルタント選びのコンペに参加することもお断りしています。。

勉強会では、問題解決あるいは改善のための考え方や手法をお伝えしますので、あとは、それを自分たちの力でやるのか、専門家に支援を頼むのか?と言う選択になります。

そこで、初めて「専門家に頼むなら、誰に頼むか?」と言う話になります。
多くは、当社の独自性や豊富な実績ゆえに、単独で指名されますが、時には、その候補の一つになり、比較されることもあります。

ただ、今度は、組合側に、「専門家の選び方」も、経験則がない。

特に、大規模修繕工事の場合、難解な技術的要素が大きいのがネック。

先日、勉強会にお邪魔したマンションでは、
管理会社にも聞いた
設計事務所集団(NPO)にも聞いた
マンション管理士事務所にも聞いた
・・・その結果、提供する役務も見積りの書き方も、表現が違い、決められなくなった。
何度も会合したが、それぞれ一長一短があり、決められない・・・。

実は、専門家を決めるためには、ポイントがあります。
それは、
1、スケジュールを決める
2、評価項目を決める
3、賛成多数で決める
の三つです。

2の評価項目は、具体的な「〇〇力」と表記して、点数を付けると言う方法もありますし、「人物重視で、話を聞いて決める」と言う方法もあるでしょう。

最終的に決める時は、候補先からの提案を出来る限り一度に聞き、その印象が薄れないうちに、早期に決めることが大切です。

また、多数決と言っても、いきなり多数決を取るのではなく、何故、この会社(人)を選ぶのか?の意見交換をして、他人の評価の考え方も参考にして、最終の投票をすることが大切です。

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一昨年、管理適正化コンサルティングにより、管理会社が変更になった20戸のマンションの話です。

以前の管理会社は、とにかく、何もしない。
理事会議事録が全くない事を指摘すると、「当社が知る限り、理事会は、一度も開かれていない。」

「総会開催の前に、決算・予算理事会をするでしょう?」と尋ねたら、理事長に会って話をしただけ」と言い逃れをする会社です。

外部への支払いにおいては、組合役員が銀行に行って支払います。

過去の修繕工事においても、点検業者から言われた工事、言われた金額を、右から左に書類を流すだけ。何のチェックもアドバイスもしないので、工事の必要性や保証云々の大切なことは、スルー。

次から次に出てくる杜撰な管理業務の実態。

結果、組合側は、管理継続のチャンスを与えると言ったのですが、管理会社の方から、「信頼感を取り戻すのは難しいこと」「新たな品質がアップした業務仕様書に対応できないこと」から、管理会社の入札には参加しないと言う通知がありました。

そして、新管理会社が決定。

それまでの管理会社に比べれば、相当に改善され、色々なことをやってくれるようになったのですが、新管理会社変更後、最初の1年は、初期エラーもあるので、「管理適正化コンサルティング」プログラムの一環として、2年目は無償で顧問業務を実施。

そこで、軌道修正と定着を行うのですが、2年過ぎてからも、1年目に指摘した間違いが是正されてなかったり、今度は、対応が遅れたりと言う事象が発生。

やってくれると言う期待が先行しているだけに、今度は、この対応のまずさが、目につきます。

このマンションは、顧問契約が有料になる3年目以降も、顧問が継続となっており、今度は、管理会社の業務オペレーションにまで踏み込んで、改善を促して行くことになります。

もちろん、私は管理組合の顧問であり、管理会社のコンサルタントではありませんから、管理会社内の業務改善を直接指導すると言うことではありません。

何もやらない管理会社から、せっかく色々やってくれる管理会社に変更になったのですから、組合に対してより良いサービスが提供できるよう、改善を求めて行くと言うことです。

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昨日、書いた通り、体験した人でないと、この感動は、分りません(笑)

7人の夢を本気で語る大人がいて、私はその中の3人のプレゼンにコメントをして、谷川琴子さんが最も多くの人の感動を呼んで、「感動大賞」に選ばれました。

ちなみに、私が選んだのも、谷川琴子さん。

他のプレゼンターも、全員、それぞれに素晴らしかった!

皆さん、おめでとう!

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.45

■私の好きな言葉■ 
決意は伝えなくても伝わる

こんにちは。

ドリームプラン・プレゼンテーション
をご存知でしょうか?

これは、大人が本気で夢を語る、凄いイベントです。

それが、明日お昼から名古屋で開催されます。

事業の価値を説明するのではなく、その事
業が社会に広まった時、どんなシーンが起
こるのかを体験してもらうのがドリーム
プラン・プレゼンテーションです。

プレゼンター(発表者)は10分間と
いう限られた時間の中で、事業の価値、
あきらめない理由を伝え、見ている人たち
に大きな感動と共感を与えます。

その結果、真の支援者が集まります。

10分間は"説明"ではなく、その事業の
価値・魅力を子どもでもわかるように
"体験"してもらう。そして、その事業を
どんなにつらくても苦しくてもあきらめ
ない理由を明確にする。そうして、共感を
生み、自分に足りないものを集めることで
どのような環境からでも、夢を叶えること
が出来るのです。

このイベントは、私のメンターである
福島正伸先生が開始され、日本各地に広が
り、学生ドリプラ、歯科ドリプラ、美容
ドリプラなど、分野ごとにも広がっています。

更には、海外でも、開催されています。

私は、このイベントの草創期に、毎月、
東京に行き、プレゼンターを支援する
活動を行っていました。

経費も出ませんし、金銭的な報酬もありません。

その人たちの夢が叶えば、社会が良くなる
と感じて、応援したのです。

それ以来、各所から呼ばれて、応援に
行きましたが、現在は、地元の名古屋ドリ
プラの応援と、イベント当日のコメンテー
ターを引き受けています。

そのドリプラが、今年も、明日開催。
日程:9月24日(土)
時間:12:00~15:00(11:30受付開始)
開催場所:丸の内東建ホール
チケット:前売り2,000円 (当日2,500円) 
公式HP(チケット購入HP)↓
http://ameblo.jp/dreamplan-nagoya/

人の夢を聞いて、応援するために、
チケットを買う…(笑)

感動涙腺が弱い人は、タオルが必要です。

とにかく、ちょっと変なのですが、この
イベントに参加して、人生が変わったと
言う人も沢山います。

どれだけ言葉を重ねても、このイベント
の魅力を伝えることが難しいので、とにか
く来てください!と申し上げます。

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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昨夜は松本泊。
ホテルには、真田丸のPRポスター。
真田丸2 真田丸1

今年春から顧問を務める松本市の約70戸のマンションで,管理適正化プロジェクトが進行中です。

このマンションでは、前理事長が、相当な改善を進めて来たけれども、素人での限界を感じられ、名古屋まで相談に来られて、まずは、問題解決のための顧問契約。

並行して、管理適正化(コストダウン)プロジェクトを推進。

まずは問題解決に注力してきたことと、松本というエリア要因に加え、そのマンション独特の管理項目があり、管理仕様を作成するのに時間を掛けてきました。

昨夜は、その管理仕様案について管理検討委員会で議論。

そこで議論になったことの一つが、管理員の除雪作業をどうするか?

月曜から金曜まで日勤なので、清掃以外の時間も十分あり、除雪時間もありますが、清掃と異なり除雪は、力作業でありかつ事故の可能性もあります。

そもそも、大雪なら、出勤できないケースもあります。

一方、出勤できたとして、管理委託業務に除雪が入っていないことを理由に、住民が除雪している作業を管理室で黙ってみているのも、イゴゴチが悪いでしょう・・・。

悩みますが、管理委託契約の入札を行うのですから、「管理員のその場での判断に任せる」と言うのでは、見積条件が統一できないし、管理員さんへの精神的な負担も増えるので、NG。

思案のしどころです。

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ドリプラ名古屋のPRビデオを是非、ご覧下さい。


ドリプラ名古屋


日程:9月24日(土)
時間:12:00~15:00(11:30受付開始)
開催場所:丸の内東建ホール
チケット:前売り2,000円 (当日2,500円) 
公式HP↓
http://ameblo.jp/dreamplan-nagoya/
チケット購入HP
http://passmarket.yahoo.co.jp/event/show/detail/01giy4yawetw.html

このイベントに参加すると、あなたの人生が変わるかもしれません。

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名古屋市内の築17年40戸のマンションからの相談で、総会資料を拝見すると、大規模修繕工事の残高が3200万円。

2年前に屋上の防水工事を実施したとのことで、その時は、管理会社から、「修繕積立金が少なくて、大規模修繕工事ができないから屋上の防水工事だけやりましょう」と言う話。

で、今になって、お暗示管理会社から、「大規模修繕工事の時期です。工事費は5000万円以上かかります」と言う話。

屋上防水なしで、そこまでかかるのかどうかは、定かではありませんが、何故、2年前に、修繕積立金の値上げの話を出さなかったのでしょうか?

調査したところ、そもそも、このマンションでは、修繕積立金の値上げが一度も行われておらず、戸あたりの修繕積立金が5000円以下。

長期修繕計画は、新築時のものしかありませんが、その計画書の段階で、第1回目の大規模修繕時に赤字になることが記載されています。

うーん、これ、誰の責任でしょうか?

管理会社は値上げをアドバイスしたのか?
住民側がNOと言ったのか?

管理会社から言われなくても、組合側が考えるべきことなのか?

管理組合は、近所付き合いの寄合ではなく、「法人」です。
クーリングオフの対象となる個人消費者ではありません。

その意味では、法的には、自分たちの建物の維持保全を考える法人組織です。

但し、実際には、管理会社にその業務のほとんどを委託しており、管理委託契約においては、管理会社が修繕の提案を行うことや長期修繕計画を立てることも規定されています。

ただし、計画書を作るのは、「組合の指示があった場合」

つまり、組合側が主体ですね。

しかし、その知識が組合にはないので、作成指示もできないと言う矛盾。

今更、「過去に長期修繕計画を作成していなかった。適切な修繕積立金の値上げを行わなかった」と言うミスを誰に問うのか?は、大変、デリケートな問題になりますし、それに時間を費やしても、修繕積立金が適正水準に是正できるわけではありません。

それよりも、一刻も早く建物調査を行い、大規模修繕工事の実施時期を見極め、「管理適正化コンサルティング」を行い、管理費会計のコストを適正化し、その影響を含めて、長期修繕計画を立てること。

その結果、合理的な根拠があれば、修繕積立金の値上げも理解頂けるでしょう。

「修繕積立金の値上げのための計画」ではなく、「修繕積立金をいかに値上げしないか?」の計画を立てるのが、当社の役目です。

本コンサルティング案件は、これまでの1年半、塾生→アシスタント→MAKS認定コンサルタントして、成長してきた八巻コンサルタントの初のメイン担当案件になります。
八巻コンサルタント

私を始め、MAKSの認定コンサルタントが全力で、支えます。

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昨夜は、私の顧問先マンション(名古屋市内、築14年目41戸)で、大規模修繕工事の勉強会でした。

第1部は、私の「基礎知識と成功するための5つのステップ」。
第2部が、同じシリーズのマンションで、今年、大規模修繕工事を終えたマンションの修繕委員長の話。

マンションディベロッパーとしては、有名なブランドで、販売会社のグループ会社が管理を行い、大規模修繕工事も、グループ会社のD社が責任施工で請け負ったマンションです。

そこで、実際に起こった、信じられないような「業者側有利の契約」「割高な工事」「下請け工事会社への丸投げ」「工事の手抜き」の実例をお話しいただきました。
勉強会

私の話が、「こう言うことが起こりうる構造的な体質や仕組みがあるから住民側が、賢くならないと!」と言う内容と見事に符合していたので、皆さんの記憶に残ったと思います。

このマンションでは、2年前に、管理会社から「築12年目なので大規模修繕工事をやりましょう」と言われていたのですが、当社が建物点検を実施し、3年程度は延ばせますよ!とお伝えし、1~2年程度以内に大規模修繕工事の時期を迎えます。

「より良い工事をより安く」の実現に向けて、スタートです。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私のメンターである福島先生の提唱で全世界で開催され、地元名古屋では、私も応援している「ドリームプランプレゼンテーションin名古屋」が今週末に開催されます。

昨年は、講演のし過ぎで、喉がつぶれ、コメンテーターを寸前で辞退し、大変、申し訳ない事をしましたが、今年は、体調を整えて、コメンテーターとして、参加します。

感動で涙すると思われますので、ハンカチを2枚またはタオルを持参されると良いです。

日程:9月24日(土)
時間:12:00~15:00(11:30受付開始)
開催場所:丸の内東建ホール
チケット:前売り2,000円 (当日2,500円) 

公式HP↓
ドリームプランプレゼンテーション名古屋

このイベントに参加すると、あなたの人生が変わるかもしれません。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この数カ月で、新たな管理組合から依頼を頂き、伺った勉強会、理事会、総会は、20回以上。

既に契約又は契約が内定したのは、8マンション。

一つのマンションで、「管理適正化」「大規模修繕工事」「長期修繕計画作成」「建物調査」「電気料金削減」「保険見直し」「顧問」の各契約のうち、複数の契約を締結するので、契約案件数で言えば、28案件。

契約に向けてステップを進めているマンションも、いくつかあります。

ほとんどのマンションで、問題が顕在化したから、その解決を求められた訳ではなく、
「何となくこれで良いのかな?と言う疑問がある」
「大規模修繕工事をどんな風に進めたらいいのかな?」
と言うようなきっかけです。

そこで、当社の勉強会を開催。

今まで、モヤモヤしていたことが、明らかになって、「現状維持のリスク」に気づくと、一気に、「危機感」に変わります。

財政面で言えば、取り返しのつかない大赤字に突き進んでいること。
運営面で言えば、管理会社任せが「依存症」と言う病気になっていること。
大規模修繕で言えば、業界の「不都合な真実」を知らないことの恐ろしさ。
コミュニティ面で言えば、足元から崩れていること。

今まで、管理・長期修繕計画の無料診断を依頼されたマンションでは、例外なく、前記の問題すべてまたは大半が当てはまっているので、「分譲マンションの管理組合」と言う存在の構造的・宿命的な問題だと言えると思います。

それを克服して、管理会社との好ましい関係を築き、健全な組合経営を実現するには、まずもって、「現状維持のリスク」に気づくことです。

今年10月のマンション管理フェアでも、この点について、しっかり啓発活動に力を入れたいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

東京築地市場の豊洲への移転を巡って、問題が起こっています。

最初、専門家は土盛りをしてから建設と結論。

違う専門家がコンクリートの箱を据えて、その上に建設。

最後は、地下に空間を作って、建設。

その途中で、知事の発言が影響を及ぼしたと言う。
知事は専門家ではないが、決定権者としての発言は大きい。


専門家は、道を示すか?選択肢を示すか?と言う大きな岐路にいつも立たされます。


私自身は、自分が専門家=コンサルタントとして、軸をブラさないこと。
依頼者がどんな性格か?ではなく、自分がどうありたいか?で決めることが大切。

今回のような問題がクローズアップされると、いつも、自分の在り方を見つめなおす機会だなと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事では、足場を掛けて初めて判る数量があります。

その一つが外壁塗装部のクラック。

このクラックは、その幅に応じて、補修方法が変わります。

補修方法が変われば、単価も違います。

と言うことは、工事会社が調査して報告するクラックの幅と長さが、正しいことが必要です。

工事を行う側からすれば、幅は太く・長さはより長いカウントをした方が、工事費が増えます。

住民からすれば、幅は狭く、長さは身近い方が、支払うお金が安く済みます。

この利益相反を埋めるのがコンサルタントの役目。

その重要な仕事が、「クラック調査」

今回は、養成塾の黒野研修生と佐藤研修生に補佐してもらい、こんな風に、クラックのマーキング箇所を抜き打ちで計測。
クラック調査

もし、工事会社の報告数量よりも、我々の実測が短ければ、「やり直し!」と言う厳しいもの。

で、結果は・・・、調査箇所のすべてで、工事会社が計測した長さに対して、コンサルタントが計測した長さの方が、長い!

つまり、それだけ精算による増額が少なくなり、住民側にメリットが出ます。

あらかじめ、キックオフミーティングで、「各工程の検査は、相当厳しいですよ!」とか「職人界のイチローになって!」と盛り上げたこと、そして職人の心意気が総合されたのでしょう。

良い仕事をありがとう!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.44

■私の好きな言葉■ 
成長するほど、他人の長所が見えてくる

こんにちは。

昨夜は、岐阜市内の築10年40戸の
マンションで、管理検討&修繕委員会の
第2回目の会合でした。

このマンションでは、8月から管理委託契
約適正化プロジェクトが始まっており、
立候補及び推薦された検討委員8名が参
加されています。

第1回目の会合では、プロジェクトの進め
方の説明と、現行の管理に関して、当方が
列記したテーマごとに、フリーで議論いた
だき、皆さんが共通して感じている疑問点
や課題などを整理。

今回は、その後、1カ月間に収集した管理
関連資料の紹介と住民アンケート案の検
討、そして、現行管理委託契約の解説。

この現行管理委託契約の解説では、契約書
に記載されている管理項目について、一つ
一つ、どこにその実施頻度や実施内容が書
かれているか?を示しながら、その金額が
いくらになっているのか?を確認します。

例えば、植栽管理業務。
金額は、「月額6000円」
仕様書の別表5には、
実施回数が「年1回」
実施内容が「植込等植栽剪定、施肥、消毒」

これを解説すると、
◎年1回の植栽剪定に7.2万円支払っている。
◎実施時期は、決められていない。
◎実施対象の範囲や樹木は記載されていない。
◎報告が必要とは書いていない。
◎報告の書式も決められていない。
となります。

これを聞いた委員から、

「うちのマンションの樹木って、
少ないのに、そんなにお金が掛かる?」

「一体、何人で、何時間の仕事をしているの?」

と言う疑問が出たりします。

そこで、当社が今後行うのが、
◎管理会社の報告書の有無の確認
◎報告書があれば、その内容確認
◎植栽管理の範囲の確認
◎樹種の調査
等です。

これが「管理の見える化」

こんな風に、解説と今後の進め方を解説すると、
すべてのマンションで、
「管理の内容が、初めて分かった」
と感想を頂きます。

そして、ここからが、管理の適正化。

◎実施時期の適否の調査
◎植栽管理業務と管理員(清掃員)
の敷地管理業務の区分の整理
◎委員の評価を聞くだけでなく、
住民アンケートでも、評価を聞く

もし、評価が低ければ、現状の業務内容を
どのように変えるか?を検討します。

そして最終的に、そのマンションにとって
新しい植栽管理業務仕様書を作成します。

これを元に、現行の管理会社との価格交渉
や入札を行う訳です。

例えば、清掃業務。

3時間の清掃時間であれば、その間、
ずっと傍でモニタリングして、仕様書と
実際の業務及び報告書との照合を行った
上で、前記のようなプロセスで、新仕様書
を作成します。

従って、管理適正化コンサルティングの
最も重要な点は、コスト削減ありきでは
なく、「管理の見える化」なんですね。

これがあって初めて、
「品質を上げて、コストを下げる」
ことが出来ると言う訳です。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

本日、大規模修繕コンサルティング先のマンションで、下地補修数量の確認検査。

足場を組んだ後、ますは、工事会社が、外壁の塗装面のクラックの幅と長さ、タイルの浮きの数量カウントを実施。

建物に、マーキングやテープを貼ると同時に、図面に書き込みます。

コンサルタントは、その数量が正しいかどうかを組合に代わって、チェックします。

なぜなら、見積取得の段階では、事前調査を想定される数量を元に金額を出して、実際にこの調査により判明した数量で精算するので、工事側の判断と組合側判断をすり合わせる必要があるからです。

今回、事前に、その建物のタイルの浮きは、通常より相当多いのでは?と想定して、見積数量を設定していたのですが、その想定よりも、はるかに多い。。。

余裕をもって焼いたタイルの数の3倍以上必要だと言うのが、工事会社側の見解。

工事を行う側は、工事後にタイルが落ちた!と言うことは避けたいため、範囲は広く、工法はより確実な方を選択したい。

住民側は、安心は大切だけれども、必要性をキチンと検討したい。

この利益相反状況にあって、住民の安心感とコストのバランスを取るのが、コンサルタントの役割。

しかし、それにしても、タイルの浮きが多い。
新築時の施工不良では?と言う住民からの疑問も出るかもしれません。

うーん、住民の気持ちになればなるほど難しい。。。

が、それこそ、コンサルタントの出番だと思う次第です。

今回の検査に帯同した黒野研修生と佐藤研修生にとっても、この緊迫した状況は、勉強になったことと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日のブログの続き。

建替えか?修繕か?と言う判断は、長期修繕計画の期間延長で解決できることではありませんと言うのが、昨日のブログの結論。

で、結局、何年間の長期修繕計画が良いのか?と言えば、
1、第1回目の大規模修繕工事前のマンションなら、3回目の大規模修繕工事までを入れる
2、エレベーターのリニューアル工事を入れる
3、そのマンションの給排水管の材質なども考慮して、その更正工事若しくは取替工事までを入れる
を基本として考えると良いと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日のブログで、60年定期借地権付マンションには、60年目までの長期修繕計画を!と書いたら、区分所有権の一般的なマンションは、ホントに30年のままで良いのか?と言う質問を頂きました。

以前、
NHKクローズアップ現代:建て替えか?修繕か?

で、高経年マンションが、いつかは直面する「建て替えか?修繕か?」について、書きましたが、どれだけ長い「長期修繕計画」を作成しても、この判断は、難しいと思います。

と言うのは、長期修繕計画は「いつまでも修繕をして使い続ける」ことを前提に作成するのであって、建て替えの要件について、記載する様式・箇所がないからです。

私も、まだ、建替えのコンサルティグを行ったことがありませんが、いままの経験を元に話せば、「解体・建築」の分野だけで解決できなくて、近隣対策や増加住戸分の販売なども考える必要があると思います。

また、建築分野と言っても、修繕業者ではなく、新築でかつ内装や住設の分野も付加されるので、大規模修繕工事の延長線にはないですね。

と言うことで、今度、東京に行って、『マンション再生の進め方』セミナーを受講してきます。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.43

■私の好きな言葉■ 
競争は他人とするものではなく、
「昨日の自分」とするもの。

ここ数カ月の間に、築60年目までの
超長期修繕計画を作成または作成着手し
たマンションが六つあります。

それぞれ築10年~20年のマンション
なので、40~50年間の修繕計画になります。

ウチのマンションは30年だけど…
と言う人がほとんどだと思います。

マンションの寿命は、きちんと手を入れれ
ば、100年でも持つと言われていますか
ら、100年の計画書があっても良いので
すが、国交省が「30年間」を推奨してい
ますし、感覚的にも。そんなに先の工事内
容や物価を予想するのは、難しいので、
30年と言う期間が一般的です。

では、なぜ、一度にそんなリクエストが
当社に集中?と思われると思います。

それは、私の顧問・コンサルティング先に
60年定期借地権付マンションが多いこと。

既存の3棟に加え、この1カ月で、岐阜・
大垣にある3棟の定期借地権付マンショ
ンから、大規模修繕工事や管理適正化
コンサルティングの依頼を頂いたからです。

ただし、
既に大規模修繕工事を終えて、
その実績を元に作成するもの
建物調査を終え、概算予算を元に作成するもの
図面と机上計算で、作成するもの
の3種類あります。

戸数は16戸~40戸。

この60年定期借地権付マンションは、
築60年目に建物を解体し、基礎のフーチ
ンまで取り除いて、地主に更地返却するこ
とになっているため、その際の解体費用が
修繕積立金(または解体積立金)に大きく
影響するため、60年計画となるのです。

ところが、
これらのマンションは、いずれも管理会社
からは、修繕積立金の値上げ提案はされて
いるけれど、60年目の定借終了を見据え
た話は、なかったそうです。

逆に、住民からの問いに対する管理会社の反応は、
「そんな先の話は、工事費もわからないし
解体費用の見積りなんて、非現実的なので
作成する意味がない」
と言う回答。

また、新築時に、将来、借地権を返還した
際に戻ってくる保証金を戸当たり百数十
万円、地主に預けてあるので、そのお金を
使って解体できると考えている管理会社
や住民もいます。

しかし、実際に試算すると、全戸の保証金
の2倍もの解体金が必要なマンションも
ありました。

住民側は、先に保証金を返却してもらって
そのお金で解体するのではなく、解体した
ら、保証金が戻ってくる順序です。

解体した後は、引っ越しもいるのですから
保証金は、その時の費用に充てると考え
解体に必要な資金を含めた修繕計画にす
ることが望ましいと思います。

一方、解体せずに、保証金の返還を放棄し
て、そのまま賃借人として住み続けると言
う選択もあります。

前者を「建物解体プラン」
後者を「建物引渡プラン」としましょう。

これから大規模修繕工事を迎えるマンシ
ョンに対しては、この2つのプランで、
60年目までの超長期修繕計画を立てた
上で、今後の大規模修繕工事の内容と予算
や修繕積立金の増額の見通しを立てまし
ょう!と言うのが当社の提案です。

管理会社が、
「計画書の金額が、どこまで現実的か?」
と言う議論を避けたい気持ちもわかりま
すが、とにかく、まずは作成して、その
計画書の不確実要素を押えたうえで、
議論すれば良いのです。

そこでポイントとなるのが、
建物解体プランと建物引渡プランの違い。

60年目に解体するのであれば、第3回目
(45年目)の大規模修繕工事を行ったあ
とは、壊れたところだけ直していく計画に
なります。

引渡プランであれば、地主が
「この状態ならば、引き取っても負い」
と言う状態にしておく必要があるので、
60年に至る直前に、大規模修繕工事を
行うことを求められると思います。

例えば、エレベーターのリニューアルなん
て言うのも、正に、この二つのプランで
大きく変わりますね。

どちらにしても、30年間の長期修繕計画
を長く延ばしただけではないので、一つ一
つの作成に、かなり神経と時間を使いますね。

しかも、作成したものを住民に説明するが
また、大変。

それは、今ある参考値や基準値を使えない
ところがあるため、コンサルタントの考え
で数値を入れるからです。

で、大抵、そういう根拠が微妙な個所を
「これは、何故この金額なのか?」
と聞かれたりする(苦笑)

これが怖いから、
「60年の計画書は作らない」
と管理会社がNG回答するのかも…。

しかし、
住民の不安をいかに解消するか?
を基準に考えれば、作れない理由を
先に考えるのではなく、どう作るか?
を考えるべきじゃないのかな、と思う次第です。

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週末に理事会、総会、勉強会と5つの予定があります。

勉強会だから、「理論や事例で終わり」と言うことではなく、そのマンション毎に、資料や建物状況等を分析し、そのマンションに適した課題解決提示を行うので、かなり集中します。

で、気づいたら、夜遅くなり、会社に泊まり。

いつもは、スタッフに自動車で送り迎えしてもらうのですが、今回は、朝までかかることは予想できたので、帰宅してもらい、私1人で会社に泊まり、朝、大規模修繕工事の実施時期を決めるマンションのある岐阜に電車で向かいました。

そしたら、女子高生の何人もが、髪を盛っている・・・。
こんな感じ↓
名古屋盛

確か、「名古屋盛り」と言う伝統的なスタイルがあり、カバンに髪を巻くドライヤーを入れている子も沢山いると言うような話は聞いたことがありますが、こんなに大量の髪を盛った女子高生に会うのは初めてで、しげしげと見つめてしまいましたが、「変なオジサン」状態だったかも。(笑)

写真を撮れば、ブログ読者にも私の驚きをわかってもらえるのですが、それは、まずい(笑)

今、流行なのかな?

たまに、電車に乗ると、刺激になります(笑)

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大垣市内の20戸×2棟のマンションで、大規模修繕工事が始まっています。

先日は、鉄部の塗装の施工前検査。
鉄部塗膜検査2 鉄部塗膜検査1

施工する前に、現時点で、鉄の下地に対して、どの程度の塗装厚があるのか電子計測器で測っているところです。

塗装している間中、ずっと見ていることはできませんが、塗装後、同じ場所で、計測すれば、塗装の厚みが分ります。
これが規定値を超えていれば、合格!という訳です。

目視での検査とこうした数値に表れる検査を併用し、より良い工事を実現して行くのです。

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岐阜市内の16戸のマンションで、大規模修繕工事の1年点検。
理事長・修繕委員・私・工事業者で共用部の点検。
CH長良東Ⅱ 1年点検1


竣工時に、見落としたものはなくても、当時、気づかなかった塗装の透けなどは、1年経つと、目立つようになるケースもあります。

1年も経てば、それが分るのだから、竣工時のチェックに漏れがあっても良いと言うことは、決してありませんが、工事は、終わった時が全部終了と言うことはなく、こうした点検によって、見守っていくことを含めて、「大規模修繕工事」だと言えます。

その趣旨から、当社では、こうしたアフター点検の立会い、手直しの確認を含めて、コンサルティング業務に入れています。

また、大規模修繕工事に関係ない箇所で、破損などが見つかれば、それは管理会社に連絡して、対応してもらいます。
今回、階段のノンスリップタイルの欠けがありましたが、これは、大規模修繕工事とは無関係。
何かが当たって欠けたのですから、火災保険の申請を管理会社に依頼しました。、
CH長良東Ⅱ 1年点検2


あらゆる機会をとらえて、多くの目で建物を守っていくことが大切ですね。

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先日、MAKSコンサルタント及び研修生7名で、LED照明の最新動向を学ぶべくパナソニックさんに講師をお願いし、約2時間の講義と質疑応答。

非常に勉強になりました。

市場のニーズに合わせて、商品ラインナップを揃え、また、相手に応じて提案手法も工夫されています。

売りたい側のセールスポイントを知り、コンサルタントとして、顧客側に最大のメリットが出るように仕様を定め、比較を行う。このためには、インプットが欠かせません。

この時、大切なのは、マンションの共用部の照明は、デザインよりもコスト重視になりがちですが、そのマンションごとの「暮らしの質」も十分考えること。

MAKSが目指すのは、「削減ビジネス」ではなく、「豊かに暮らすための提案を行うこと」だからです。

また、「電気に強い」と言うイメージがあるので、各住居の照明や電気契約のこともよく聞かれますので、講義の後は、ショールームで実商品を見ながら、照明全般について、学びました。

最後に記念写真。
右から、棚橋コンサルタント、平野コンサルタント、私、八巻コンサルタント、黒野研修生、平山コンサルタント、倉田研修生。
パナソニックLED研修

パナソニックさん、ありがとうございました!

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ブログ読者の「デュピュイ取る」さんから、次のコメントを頂きました。

「こんばんは。経営理念の「これでもかっ」と言うくらいマンションに住む人を幸せにすること。この
「幸せ」とは、結果的に経済的な事でしょうか?
管理費(生活費)としては、内容がアップしながら委託管理費が安くなったり、電気代や保険料が安くなったり、個別の出費が妥当か判断してくれたり。それを原資に修繕積立金の増額を少なくする。
修繕費(貯金)としては、長期修繕計画の見直し、それに伴う修繕積立金の増額判断、実際の大規模修繕工事費用の削減など。
あとは、管理組合の運営(理事会や総合、管理規約)のアドバイス。



本質を突く質問、ありがとうございます。
「ドキッ」としますが、この質問への回答が、正に経営理念の実現のために、MAKSが何を目指しているのか?を明らかにすることになりますね。

(回答)
マンションに住む人にとって、個人ごとに「幸せ」の定義は異なりますが、その誰もが、そのマンションに住み続けることを「幸せ」に感じることを目指します。

幸せには、
「身体的(健康)な幸せ」
「経済的な幸せ」
「精神的な幸せ」
の三つがあると思います。

このなかで、私たちが支援出来ることは、
「経済的な幸せ」
「精神的な幸せ」
の二つです。

「経済的な幸せ」は、マンションの財政改革により、住民の負担を出来るだけ軽くして、将来の資金的な不安を解消することです。

そのために、管理の適正化と管理委託費・電気代・火災保険のコストを適正化します。その際には、品質を重視し、聖域なきコストダウンを目指します。
「これでもかっ!と言うくらい幸せにすること」は、次の3条件を満たすことで、実現します。

1、クオリティ・ファースト(品質が最優先)
2、その品質が維持されること(住民の満足感が最優先)
3、競争原理で、コストを下げること

次は、「精神的な幸せ」です。

これは、組合運営の充実が支えます。

多くの管理組合は、「関心が薄い」「経験値がない」「市場の実態を知らない」ことで、管理会社や事業者に任せ切りあるいは、依存状態です。

このような、管理組合特有の弱点を克服し、管理会社との好ましい関係を構築し、
健全な組合経営を実現し、マンションの価値を高めます。

適切・的確な情報とアドバイスを提供して、自分たちの組織、建物、お金を自分達が自立して、かつ、安心して、物事の判断ができるよう、支援すること。

以上が、MAKS「これでもかっと言うくらい幸せにする」コンサルティングです。


今回の質問で、改めて、MAKSの理念を表現してみましたが、もっともっと、的確にわかりやすい表現を生み出したいと感じました。

大変良い機会を頂き、感謝します。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜は、活躍できるマンション管理士養成塾「長期修繕計画作成」(第10講義)でした。

技術系出身ではないマンション管理士にとって、最も苦手なのは、長期修繕計画の作成ではないかと思います。

何せ、マンションにある建築・設備・土木関係のあらゆる劣化要素を考えて、向う30年間の長期修繕計画を作成するには、かなりの知識と経験が必要とされますからね。

しかし、一方では、建築の専門家でも、建築の事は分るけれど、設備のことは苦手と言う人も少なくありません。

また、そこまで網羅したとしても、作成の趣旨は、「工事ありき」です。
建築の専門家なので、当たり前なのですが、まずは、工事費を決めて、それに足りるだけの修繕積立金の値上げプランを作る、と言う順序になります。

国交省が出している「長期修繕計画作成ガイドライン」や「マンション修繕積立金のガイドライン」でも、この順番です。

つまり、工事費が決まる→お金が足りない→修繕積立金を値上げすると言うストーリーになります。

しかし、自分の家のリフォームならば、順番は逆か、あるいは、常に、予算と工事内容を見比べます。

また、どうしてもやりたいリフォームがあって、お金が足りない場合は、そのお金をどうやって生み出すか、知恵を絞ります。

マンション管理相談センター(MAKS)が作成する長期修繕計画は、後者の発想です。
そこで、養成塾の講義では、次の順序で学びます。
1、国交省の長期修繕計画作成の考え方
2、管理会社の考え方
 管理会社は、国交省準拠と言いますが、実は、管理会社によって、仕様が異なります。
3、長期修繕計画作成費の有償・無償の違い
4、MAKSの考え方と作成ソフトの説明
 修繕要素の決め方、設備の更新費の考え方、管理費会計とのリンク等

これを学ぶと、我々が管理・建築業界側の従来発想とは異なる姿勢で、マンションにとって有用な提案を行うノウハウとプロセスが理解できます。

エクセル表に、細かくデータを入力することは大変ですが、既に、MAKS独自のWebシステムを開発済なので、中身を理解したら、今度は、このシステムを使って、効率的に作成できるようになります。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

各務原市のマンションで、管理会社変更後の3カ月点検会議を実施しました。

メンバーは、管理検討委員と理事会メンバーです。

管理検討委員には、就任の時から、新管理体制の開始がゴールではなく、始まって1年間は、引き続き、委員としての1年間の役目があることをお願いしてあります、

マンションの管理は、1年をサイクルで回りますので、現管理会社が引き続き管理受託するにせよ、新管理会社に決まるにせよ、1年間のモニタリングにより、品質の評価を行います。

と言っても、評価すること自体が目的ではなく、そのマンションにとって適切であろうとして定めた「新管理業務仕様書」の定着とより良いものにするための改善が目標です。

3カ月点検は、その最初のアクションです。

新旧の管理会社間の引継ぎ文書だけでは表現しきれない点もありますから、顔を合わせての点検会議は、重要です。

今回、最も懸念されていた清掃の品質に関しては、非常に評価が高く、その点では、一安心、

点検等の周知も十分な期間を取っていましたが、その文書表現が、分りにくいとの指摘。

最初から100点満点は簡単ではありません。
良い管理は、「皆で作り上げていくもの」と言う意識で、進めて行きたいと思います。

■バックナンバーは、こちらからどうぞ
http://i-magazine.jp/bm/p/bn/list.php?i=mabuchi1234&no=all

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.42

■私の好きな言葉■ 
「今まで」より「今から」

こんにちは。

昨年までは、春に単独開催されてきた
「あいち住まいるフェア」が、
今年から、ビジネスユーザー向けの
「建築総合展」と同時開催されます。

「あいち住まいるフェア」の特別展
「マンション管理フェア」も。

今年の春は、栄のオアシス21と
近隣施設で、プレイベントを開催。

その時の様子は、こちら。
マンション管理セミナー60名の受講、ありがとうございます

「マンション管理士の仕事術セミナー」に50名!

6年前に、このイベント事務局に、
「これからはストックの時代。
マンション管理が重要になる!」
とプレゼンし、

「マンション管理フェア」
の開催にこぎつけ、出展社集めや、
「マンション管理学校」の実現と
企画に協力してきました。

そんなご縁で、毎年、管理組合向けの
3~4講義を受け持っているのですが、
ありがたいことに、5回連続して、
全講座がほぼ満席と言う状態。

前々回からは、マンション管理士向けの
特別講座も開催しています。

今回の開催日は、
10月14日(金)~16日(土)

場所は、例年通り、吹上ホールで、
昨年同様、次の通り、4講座を担当する
ことになりました。

10月14日(金)15:30~16:00
よくわかる「マンションの省エネ」
~電気代を賢く削減する3つのステップ~

10月15日(土)12:00~12:45
~180件のコンサルティング経験から教える~
「マンション管理士の仕事術」

同日 15:30~16:00
よくわかる「住民主役の大規模修繕」
~良質な工事をより安く行うための
5つのステップ~

10月16日(日)10:30~11:00
よくわかる「マンション管理の改善」
~管理品質をアップして
コストダウンを実現する5つのステップ~

チラシは、まだゲラ刷りの段階です↓
2016マンションフェアチラシ

これまでは、私の講義が終わると、一気に
当社のブースに来られ、相談の行列が出来
て、かなり長くお待たせする状況でしたが
今回は、MAKS認定マンション管理コン
サルタントが、一斉に相談を受けることが
できるため、より多くの方の相談に乗るこ
とが出来ると思います。

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