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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

ブログ読者のデュピュイ取るさんから、8月31日のNHKクローズアップ現代で、マンションの話題が出ると言う情報をいただき、視聴したところ、高経年マンションの修繕か?建て替えか?を取り上げる内容で、とても参考になりました。

デュピュイ取るさん、ありがとうございます!

この番組で、冒頭取り上げたのが、先般の法改正において、建て替え決議が5分の4から3分の2に引き下げられたことをきっかけに、建替え派に有利になったこと、数の論理で押し切る風潮が出るかもしれないこと、などが言われていました。

合せて、高層マンションでは、上層階と低層階では、総会における議決権数が3倍の格差が出ることなども紹介され、全体としては、様々な価値観の混在するマンションで、住民総意を得るプロセスの変化やその実現の大変さが語られていました。

前者においては、賛成要件が5分の4から3分の2に減ったと言えども、都市の再開発とリンクする場合で、かなり限定的であり、ほとんどのマンションは、相変わらず5分の4以上の賛成が必要なことは、述べられていませんでした。

また、後者においては、現在の高層マンションが直ちにそうなるのではなく、規約の改正が必要な事、つまり、そちらも、相当ハードルが高い事は、述べられていません。

高経年マンションは、今後、どんなマンションにも訪れる問題ですから、もっと丁寧な説明が欲しかったところですが、どのような選択を行うにしても、数年から十年以上もかかる問題であることは、伝わったように思います。

私の顧問先も、以前は、第1回の大規模修繕工事をきっかけに支援を開始した中小のマンションが多かったのですが、今は、25年、30年超の大型マンションが大規模修繕工事のきっかけがなく、最初から長年抱える懸案の解決のために、顧問を依頼されるケースが出てきましたので、「修繕か?建て替えか?」の検討の大切さを、少しずつ啓蒙して行きたいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

中電の旧契約の適用期限である9月末に向けて、依頼先マンションに、順次、提案をしています。

昨日は、名古屋市内の約90戸のマンションへ。

ここは、金田コンサルタントと一緒に計測に行き、試算を棚橋コンサルタントが行い、私と一緒に訪問。

既に、昨年、LED化工事をしており、約7年で償却の予定とのこと。

これに対して、当社が調査・試算して、365日分の試算をして、電灯は、6種類の契約種別から、最も安くなるプランを選択。

動力は、契約方式を変更して、負荷設備の電流カーブに合わせて契約。

更に、今回の調査で、今までの契約が不適切だった部分があることも判明。
その是正も行います。

この結果、毎年、25万円以上の電力削減の見込みで、償却期間は、当社のコンサルティング料を含めて、ナント約3年。
省エネプラン

この削減は、一度実現すれば、その後、ずっと続きますから、マンションにとっては、100%利益を生む確実な投資となります。

しかも、当社のコンサルティング料は、実際に削減できたかどうかの確認をしてからお支払いいただくので、組合としての意思決定も異論が出ません。

この結果をお伝えしたら、マンションの皆さんは、相当に驚かれていましたね。

わたくし、この驚く顔を見たくて、徹底的に省エネシミュレーションシステムを開発しててきましたが、電力小売り自由化になり、更に、極めて行きたいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

毎月、福島正伸先生のリーダーシップマスタープログラム(講座)で学んでいます。
昨夜は、その第3回目。
テーマは、、「理念経営」の実現。

会社の経営を成功させるためには、「理念」に始まり、「理念」に終わる。

つまり、ノウハウやテクニックではなく、そこに働く人の「姿勢」であり「意識」の問題。

顧客から選ばれるかどうかも、その商品やサービスに体現される「理念」の浸透度によります。

では、どうしたら「理念」中心の経営ができるか?

それは、経営者が、常に理念を語り、理念に沿った行動を自ら行うこと。

誰かに見られているかどうかは、関係なく、自分の油断との闘いです。

MAKSの理念は、
日本一高い「志」で、日本一高い「品質」のコンサルティングを提供し、「これでもかっ」と言うくらいマンションに住む人を幸せにすること。

そのためだけに、言葉を使い、時間を使い、気持ちを使い、お金を使う。
その結果、それにふさわしい報酬がもたらされます。

そんな経営を目指して、福島先生に学んでいます。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜は、2011年の大規模修繕工事のコンサルティング以降、顧問契約を結んだマンションの総会に、棚橋コンサルタントと黒野研修生と一緒に、出席。

6年目の顧問契約の更新を承認いただきました。

私の顧問先としては、2番目に長い顧問期間のマンションです。

このマンションは、60年の定期借地で、当時、解体費用の試算も行い、長期修繕計画を立てたのですが、この総会の前に、新ためて、解体費用を試算したら、5年前に比べ、3割近い値上がり。

他の工事単価も、全面的に検証する必要があります。

従って、顧問提案としては、新年度の事業計画は長期修繕計画の見直しが第1.
第2は、標準管理規約の改正の対応。

こちらは、2年前に、管理規約の全面改定を行い、このマンション用に改正しているので、限定的な改定になると思います。

また、春に行った5年目点検結果を踏まえたアフター工事に加え、保証対象外の補修対象箇所をどうするか?と言う課題もあります。

次の大規模修繕工事、更に築60年目の定期借地終了時を意識した長期財政を考えて、「問題解決型」ではなく、「課題設定型」で、より良いマンション組合経営の実現を支援するのが、顧問の役割です。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

養成塾1期生の講義も、この週末で9回目を迎え、いよいよ第4コーナーに差し掛かってきました。

毎回、講義の最初に行うのは、前回講義から今回講義までに、進歩のためにどのような努力をしたかの報告。

日本人の特性は、「できなかったこと」と「その言い訳」を最初に言いがちなこと。(笑)

これは、意味がありません。
それどころか、聞いている方の気持ちを萎えさせます。

わずかでも、的外れでも、とにかく、一歩でも前に進もうとした努力が、人に刺激と勇気を与えます。

これは、お客様対応時に、ネガティブな空気が出た時も、常に、「どうしたらできるか?」「どんな発言や事象にも、意味を見出す」訓練でもあります。

次に行うのが、自己紹介。

今、眼の間にいる聴講者に対して、「どのような人なのか?」を設定して、自己紹介をします。

例えば、「今の管理で良いのかな?と何となく不安に感じている人」と定義し、その人たちの不安を解消する勉強会の講師(専門家)として登場する。

その自己紹介です。

時間は、3分。
2分と30秒で、アラームが鳴ります。

受講生は、その自己紹介に対して、それぞれが感じた「良いところ」「もっとこうすると改善できること」をフィードバックします。

更に、毎回、ビデオに撮っており、数日後には、自分の自己紹介をWebで見ることができるので、立ち方、表情、声のトーン等、振り返ることが出来るので、これだけで、相当実践的な訓練になります。

座学、実践訓練、同行研修、OJTと、徹底的に「活躍できる」ための学習を積みます。

10月には、プレゼンコンテストが待っています。

一般社団法人マンション管理相談センターの認定マンション管理コンサルタントへのゴールまで、あと少しです!

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.41

■私の好きな言葉■ 
「思い通りにならないことを楽しめた時、成果は最大となる」

こんにちは。

マンションにとって重要な保証年限は
1年、2年、そして10年です。

新築時に既に照明がLEDになっている
マンションは、更に、「5年」と言う場合
もあります。

と言うのは、通常の電気器具はメーカーの
1年保証ですが、LEDの場合は、5年
保証と言うケースがあるからです。

さて、

1年、 2年と言うのは、
販売主によるアフター保証の期間。

法律に定められているものではなく、
販売主による無償手直し工事の期間です。

専有部(各戸)のアフター保証は、この
1年、2年と言う期限がほとんどで、多く
は、販売会社から、どこか不具合はないで
すか?と言うアンケートが来ます。

不具合があると回答があれば、そのお宅を
訪問して、確認し、初期施工の不具合であ
れば、無償で補修します。

一方、共用部も、同様に1年、2年のアフ
ター保証期間があるのですが、その通知が
来ても、共用部のこととなると、関心が薄
い、あるいは、鉄筋コンクリートの建物や
設備のことは、分らない組合がほとんど。

結果、管理会社にお任せとなるケースが多い。

で、管理会社が、販売会社の子会社の場合
どうなるか?あるいは、子会社でなくても
仕事をもらう側の管理会社と販売会社と
の力関係を考えると…。

販売会社のアフタ―担当者と管理会社と
が、一緒にアフター点検のために、建物を
巡回する場面を想像すると、果たして、
管理会社は、住民側に立って、不具合を
厳しく追及できるか?と言う懸念があり
ます。

そもそも、多くのマンションで、住民が、
1年や2年のアフター保証期間があるこ
とすら、認識していませんね。

つい最近、丁度、その月に、築2年目を過
ぎようとするマンションで、勉強会を行っ
た際に、聞いたところ、
「アフター保証期間や内容は知らない」
「そんな通知は来ていない」
とのこと。

昨年の総会議案書を見たところ、共用部の
1年点検に関する記載はなし。

2年目の役員さんがおられたのですが、
2年目に入っての1年点検もなかったそ
うです。

果たして、共用部の点検が行われたのか
どうかもわかりません。

次が「10年」と言う数字。

これは、10年の瑕疵担保期間。

販売主のサービスの問題ではなく、
建物の基礎や躯体の瑕疵(欠陥)、
屋上や開口部からの雨漏れなどがある場
合に、10年以内であれば、建物を建築
・販売した供給者として、無償で補修する
ことが義務付けられています。

この10年の瑕疵担保を知っているマン
ション住民は、ほとんどおられません。

それどころか、管理会社のフロント担当者
が知らないケースも少なくありません。

そのため、例えば、雨漏りがあっても、
平気で、
「保証期間が過ぎていますから、
組合のお金で直すのですよ」
と理事会や総会議事録に書いてあるのを
私が見つけて、その担当者に聞いたら、
やっぱり、10年の瑕疵担保について、
知らなかったそうです。

その管理会社は、名古屋でも新聞広告など
も出している大きな管理会社ですから、
管理会社側の10年瑕疵担保に関する
意識が低いことの表れかもしれません。

少なくとも、10年が過ぎようとしている
いくつかのマンションでの勉強で、この問
題について、話をしたところ、管理会社側
から、そのような話を教えてもらったと言
う組合は、皆無でしたね。

また、ある人が、私の10年瑕疵担保期間
の重要性の話を聞いて、ご自分のマンショ
ンで、
「10年が過ぎる前に、専門家に建物を調査してもらおう」
と提案したところ、管理会社から、
「不具合が顕在化していないのに、
お金を払って専門家に調査してもらうの
は、もったいない」
と言われて、実現しなかったそうです。

この管理会社は、販売主の子会社です。

いずれにしても、恐らく、マンション販売
会社や管理会社から、この
「1年、2年、10年の保証期間」
について、積極的に説明されているマンシ
ョンは、少ないのではないでしょうか?

ちなみに、私が1棟丸ごとオールリノベー
ションによって販売され、その販売時から
顧問を務めているマンションでは、1年点
検、2年点検時には、当社が住民全部に呼
びかけ、立会い点検を実施。

沢山の不具合指摘を行っただけではなく
たとえば、
「ここに案内のサインがないのは、
そもそも、不親切だよね」
と言うような指摘も行い、販売主に無償で
工事を行っていただいたケースもあります。

このマンションで、1年、2年目点検時に
指摘した手直し・改良工事費用を、もし
組合側が負担していたら、数百万円規模
になったでしょうね。

このように初期時点での不具合箇所を直
しておけば、劣化の進行を遅らせる効果も
ありますから、十数年後に行う大規模修繕
工事においても、費用の抑制につながりま
すよね。

いかに「保証期間」が大切か、
多くのマンションの皆さんに知っていた
だくよう、今後も、啓蒙して行きたいと
思います。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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毎月、1回、松本の顧問先マンションに出かけています。
松本

業務と関係の無いことでの「明暗」の話ですが、「明」は、「お蕎麦」
地元で食べる信州そばは、とにかく美味しい。

21時くらいに理事会が終わって、ホテルに荷物を置いてからでも、まだ、空いている「手打ちそば」のお店があります。

「暗」は、電車で行く際の特急「しなの」

この振り子電車特有の揺れの中で、パソコンをしていると、具合が悪くなります。
でも、2時間も仕事をしないのは、勿体ないので、やってしまう。
その具体の悪さが収まるのは、翌朝。

で、また、しなのに乗って、名古屋に戻る時に同じことの繰り返し(-_-;)。

で、今回から、電車の中は睡眠時間とし、その前の晩は、その分だけ、睡眠時間を短くすることにしました。(笑)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「V字経営研究所」の酒井英之先生のメルマガで、オリンピックの400メートルリレーにおけるチームの力について、感銘を受ける内容が書かれていました。

**********************
日本の男子400mリレー(以下4継)は凄かったですね!
リオ五輪の卓球、体操、競泳、シンクロ、ラグビー…
さらに柔道、レスリングなど個人競技でもありながら
それを支えたのは、この国のチーム力です。
改めて、日本のチーム力は世界一だと世界に示しました。

チーム力を表す言葉に「和を以て利と成す」があります。
同じ目的のために、自分の役割を一生懸命果たすと同時に、
惜しみなく仲間を援ける関係です。
そして、その助け合いの中から、
一人では決して成しえない大きな成果を出します。
式に表せば、1+1=2ではなく1+1=3、となります。

一方、この考え方とは真逆の考え方があります。
同じ3という成果を求めるのであれば、
一人で1ではなく、一人で1.5の仕事をする
「ハイパフォーマー」を集めればいいじゃないか。
数式にすれば、3=1.5+1.5、となります。
力量1.5の彼らが働きやすい環境を創れば、
3の成果は容易に実現できるという考え方です。

外国のチームは、その考え方で
「4継だから集まれ」でできたチームはほとんどです。
利益のために集い力を合わせる
「利を以て和と成す」チームです。

しかし、各自が己の「利」のために集まった組織は
個々のチカラが優れていても、いわゆる烏合の衆です。
すると、4番バッターばかりを並べた巨人軍のように、
数ばかり多くても潜在能力はもちろん、
表面化している力すらも発揮できずに終わります。

「和を以て利と成す」と「利を以て和と成す」の違い。
これは、この20年間に日本企業の中で
根本的に変わってしまった考え方のひとつだと思います。
そして、今回銀メダルに輝いた4継という競技に、
その違いが如実に出ているように思います。

この種目で日本は、北京五輪で銅メダルを取っています。
このときの日本の4人の100mのベストタイムの合計は
ジャマイカを筆頭に10位でした。
それでも3位に入ったのは、バトンワークの上手さからでした。

今回も同じです。新聞掲載されていた4カ国の選手の
自己ベストタイムの合計を比べますと以下のようになります。
ジャマイカ 38.89 / 米国 39.12
カナダ   40.30 / 日本 40.38

それが銀メダルとなったのは、両者が並行するバトンゾーン。
1走、2走、3走はいかにスピードを殺さず、
2走、3走、4走はいかにスピードに乗った状態で
受け取るかがカギとなります。

ところが、外国では個人の走力が高いために、
ほとんどバトン練習をしないといいます。

足に自信がある人にとって、バトンを渡す技術は
「ちょっとした技術」程度にしか考えていないのでしょう。
しかし、今回もバトンミスで米国が失格したように
4継で最も問題が沸騰する要因はバトンゾーンなのです。

ではバトンゾーンで成功するためには、
何が一番重要なのでしょうか?
北京五輪で活躍した日本チームのドキュメントを描いた
『夏から夏へ』(佐藤多佳子著・集英社)に
以下のような記載があります。

「4継は信頼の競技だ。
前走者が必ず追いついてくれると信じなければ、
次走者は思い切ったスタートが切れない。
きっとタイミングを合わせて受け取ってくれると
信じなければ減速するラストを粘り切れない。
2走が、3走がしっかりと加速できる段階で
『ハイ』と声をかけてくれないと、
3走が殺されることになる」。

バトンを受け取る側に、後ろを振り返る余裕はありません。
前走者が近づいてきたタイミングに合わせてスタートを切り、
加速した状態で、見ないで、手を伸ばして
「来い!」と信じないと上手く渡らない。
そのことを「信頼の競技」と言っているのです。

その信頼は、何度も反復練習し、文字通り
「見なくてもできる」レベルしないと築くことはできません。

4継の勝利は、まさに「和を以て利と成す」の考え方から
生まれるチカラが、「利を以て和と成す」以上であることを
証明していると思います。

あなたの職場は、果たして「和を以て利と成す」でしょうか?
それとも「利を以て和と成す」でしょうか?
わが国が競って導入した成果主義は、
「利を以て和と成す」考え方に基づいたものでした。
「ハイパフォーマー」が死語になった今、
改めて「和を以て利と成す」のチカラを考えてみたいですね。

************************

私も以前は、「1人ハイパフォーマー」でした。

管理組合への勉強会では、1人で現地を事前調査し、写真を撮り、整理し、徹夜で資料を作成、100インチのモバイルスクリーンを左肩、プロジェクタの入ったカバンを右肩、パソコンと資料の入ったリュックを背負い、勉強会の会場に向かう・・・(笑)

この一連の業務は、「顧客先のマンションの誰よりも、そのマンションのことを想う」プロセスです。
そうして、ようやくそのマンションの住民の心を打つようなプレゼンが出来ます。

その一部をアシスタントに任せようとすると、教えて、作らせて、確認をして…と言う作業の方が、非効率に思え、全部一人でやっていたわけです。

かなり大変ですが、そこまで気持ちを入れて徹底するので、勉強会を開催すると80%以上の確率で、契約に至る。

そうすると、今度は口コミが続き、依頼が増え、10以上のプロジェクトを同時並行で手掛けるようになり、結果、自分のノウハウを体系化・標準化することが見えてきました。

そして、更に、顧客が増加。

このノウハウをどれだけ高めても、1人で救えるマンションの数には限界があると感じ、コンサルタント候補者を雇い、組織を拡大すると言うことも考えましたが、サラリーマン化した「コンサルタント」に私と同じ姿勢を期待すると「ブラック企業」になりかねない(笑)。

コンサルタントは、「愛」で動くのが、最もパフィーマンスが高いのではないかと思います。

そこで、私の「志」に共感する仲間を集め、コミュニティ形式で、自分のノウハウを広めることを決め、半年以上に渡り、東京に行って、「自立型人材育成インストラクター養成講座」や「コミュニティスター養成講座」始め、いくつもの講座に通い、「活躍できるマンション管理士養成塾」構想を練ります。

それらの投資額は、高級車を1台買えるほどです(笑)

その時のコンセプトが、正に、酒井先生の「和を以て利と成す」
私と同じ姿勢とノウハウを持つ人を育て、自立した人材がチームで助け合うことで、1+1=3にする。

現在、0期卒業生の認定コンサルタントが実フィールドで活躍し出し、棚橋コンサルタントが7月末で銀行を退職して、MAKS専任コンサルタントとして、毎日、事務所に来てくれるようになり、加速度的に依頼が増えています。

今の課題は、そのスピードが余りに早いので、チームの総合力を更に発揮するための新たな仕組みづくり。

1期生も10月には、養成塾を卒業しますから、それまで全力疾走です!(って、いつも全力疾走してる(笑))

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これは、「計画性のあるマンション」の話ではありません。

40戸。
新築時には、4000円に満たない修繕積立金。
機械式駐車場あり。
築16年目。
2年前に、管理会社による屋上防水のみ実施。当社の査定では、一般的な水準に比べて100万円程高い。
現在の残高は3000万円ちょっと。
管理会社からは、大規模修繕工事をやる時期で、5000万円以上かかります!と言われている。

うまり、戸当たり50万円の一時金が必要になると言うことです。

どうして、そうなってしまったのか?

これまでの総会の議案書・議事録を見れば、経緯が分るでしょうが、原因探しをしたからと言って、解決する訳ではありません。

これからどうすればいいか?が、大切です。

危機感を持たれた住民の方が、一宮市に拠点を置く八巻コンサルタントの主催するセミナーに参加され、当社のMACM方式による大規模修繕コンサルティングとMK式管理適正化コンサルティングの導入が必要だと感じられたそうです。

しかし、その方は、理事会役員ではありません。
そこで、自ら発起人となり、住民向けの勉強会を開催。

素晴らしい行動力ですね。

そこに理事のお一人も参加され、次は、正式な理事会として勉強会を開催。
その場で、コンサルティング契約を上程することが決まりました。

この状態からの改善には、相当なパワーが必要ですが、八巻コンサルタントが担当し、MAKSがバックアップして、このマンションの未来を明るくしていきたいと思います。

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マンション管理組合の顧問業務の一つに「管理委託業務品質チェック」があり、毎年1回、清掃のモニタリングを行っています。

昨日は、各務原にある顧問3年目:20戸のマンションの清掃監査の日。

10時より2時間、棚橋コンサルタントと黒野研修生と一緒に、実施。
清掃監査2 
清掃監査1

お盆過ぎの残暑で、最高気温37度。

管理委託契約に記載されている清掃仕様書と実際に行われている清掃内容とを照合しました。

事前に住民アンケートを実施し、清掃に関する評価も聞いているので、その内容との照合もあります。

このマンションでは、「管理適正化コンサルティング」で、年間で約90万円の管理委託費が下がっていますが、その第1の目的は、品質の適正化であり、コストダウンではありません。

しかし、そんなに下がって、ちゃんとやってくれるのか?と言う心配はマンション住民に残ります。

これに対して、こうした顧問によるチェックで、たとえ清掃員が変わったとしても、業務品質を保つことを目的としています。

管理組合側に立ち、管理会社に良い仕事をさせるのが、顧問の大切な役割の一つです。

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昨夜は、瀬戸エリアの40戸クラスのマンションからのリクエストで、
「マンション管理の基礎と“勝ち組マンション”になるための5つのステップ」
と題する勉強会を金田コンサルタントとのペアで開催しました。
VD瀬戸3 VD瀬戸2

私のこれまでの最高(?)は、築3年目のマンションでの勉強会を実施!と言うのが最も新しいマンションのケースですから、それをさらに上回ります。

マンションの事前調査に伺った時に、また、「販売中」の登りが玄関にあったくらいですからね。

そのきっかけは、理事の方が、マンションの管理会社の対応へのちょっとした疑問とマンション共用部の電気代がかなり高いと感じられ、7月に、名古屋エリア担当の金田コンサルタントの主催するセミナーに参加されたこと。

そのセミナーまでに、総会資料や管理委託契約、電気契約の情報などをお借りし、管理委託契約&長期修繕計画の適正度診断を行い、いくつかの問題があることをお伝えしたところ、一気にスピードが速まり、理事会向け勉強会、住民向け勉強会とスケジュールが決まっていった次第です。

築年数が浅いマンションの場合、管理会社の良し悪しのようなものはなかなかわかりませんし、大規模修繕工事は、相当、遠い未来のことですから、当社への相談で一番多い「第1回目の大規模修繕工事を機に、問題が表面化するマンション」のケースとは大きく異なります。

従って、今までの勉強会のパワーポイントを作り直して、まずは、「マンション管理とは何ぞや?」のところから、丁寧にお伝えする内容としました。

結果、参加いただいた方からは、「これを知っているのと知らないのでは、住民のメリットを考えると、大きく違う!」と感想を頂き、来週開催される住民向け勉強会に、「沢山の人を集めなきゃ!」と言うことになりました。

このマンションでは、今後10年程度の間に、修繕積立金を今の3倍に値上げする長期修繕計画になっていますが、それをいかに抑えるか?と言う大切な問題に取り組むきっかけになることを願います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

7月に名古屋エリアの担当である金田コンサルタントが主催したセミナーに参加された東区の30戸規模のマションからのリクエストで、大規模修繕工事の勉強会を開催。

場所は、近代文化の建物が点在する「文化のみち 橦木館
橦木館

歴史と建物好きの私にとっては、会社の近くに、こんなエリアがあったことに、驚き。

文化のみち

そんな施設で、勉強会が出来ることは、それだけで幸せです。
もう少し涼しくなったら、散策に訪れたいと思います。

さて、肝心の勉強会はでは、このマンションは、既に、管理会社に大規模修繕工事コンサルティングを依頼することを、つい最近、総会で議決があったばかり。

ところが、その進め方が、管理会社への依存状態で、ちゃんとした議論が行われないまま、既定路線のように進み、それに疑問を持った修繕委員のお一人が、当社のセミナーに参加され、「やっぱり,、,問題がある」と感じられ、マンションに戻って、勉強会を企画されたと言う経緯です。

今後、少しでも「業者主導」から「住民主導」になるよう、アドバイスを行うと同時に、管理の問題を啓発することを主眼に、勉強会を開催しました。

今回は、珍しく男性ばかり5人。

このマンションの大きな問題点は、管理委託契約書のどこを見ても、その内訳がない事。
勉強会でそのことを聞いても、参加者は、「見たことがない」「そもそも、内訳がないことがおかしいと思ってなかった」と言う状態。

「管理委託契約とは何か?」「他のマンションではどうか?」「その適正化を行うと、どうなるか?(コストが下がる)」を説明したところ、相当、驚かれた様子。

近々に行われる理事会で、管理会社抜きで住民同士で話し合おうと言うことになりました。

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当社の大規模修繕工事コンサルティングの特徴の一つに、工事前に、現場代理人始め、各工事の責任者を集めてのキックオフミーティングがあります。

工事業者側の着工打合せとは別です。

工事現場での職人さんたちのモチベーションを上げていただくためのものです。

 マンションの大規模修繕工事を取り巻く管理業界の仕組み。
 このマンションの大規模修繕工事までの道のり。
 住民の願い。
 大規模修繕工事成功のための約束。
 何のために仕事をするのか?
 今までで一番記憶に残る良い仕事をしよう!と言う宣言。

例えて言えば、「大規模修繕工事コンサルティング界の松岡修造」が登場したような感じのノリです。

時間は、1時間。

この夏から大規模修繕工事が始まる大垣市内のマンションの工事業者に集まっていただいてミーティングを行ったのですが、その感想です。
アンケート集計結果(ブログアップ

良い仕事になるかどうかは、最後は職人さんの心意気によることが大きい。

だからこそ、職人さんの仕事にはリスペクトしつつ、住民の幸せデザインプロジェクトをお互いの立場で、成功に導こう!と呼びかけるのが、このキックオフミーティングなのです。

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今週・来週と、マンション管理組合向けの勉強会が4回。
それに向けて、マンションの建物や管理の様子を見に行くのですが、現在は、9月末に終わる電気料金契約の適用を考えて、同時に、電気の計測も行う例が増えています。

お盆期間中も、金田コンサルタントと一緒に、2つのマンションを訪問。
写真は、タイルのエフロを見つけて、差しているところです。
建物調査

今回調査したマンションのうち一つは、新築時以来、かなり高い電気料金を支払っており、「どこか、おかしくないのかな?」と言う疑問をお持ちのマンション。

で、現地に行ったら、「こんな事ってあり得るの?」と言う事象を発見。

ただし、販売時の契約書や管理規約あるいは管理委託契約に、特記事項があるかも?と言う恐れもあるので、まずは、調査をしていただくことをお願いしました。

全く同じ電気の使い方をしていても、電力会社との契約の中身や変更可能性を当社が調べて改善したら、年間で数十万円も電気代が安くなったと言うケースが、いくつもありますからね。

当社が提案すると、住民側から管理会社に「どうして、今まで言ってくれなかったんだ!」と苦情を言われる方もいますが、管理会社は、そこまでのノウハウはありません。

電力契約の詳細を知っていないことは、善管注意義務違反にならないからです。
中には、当社の提案を聞きかじって、「なんちゃって電気代削減提案」をする管理会社も散見されますが、これはちょっとレベルが低い。

気を付けてくださいね!と言いたいところですが、その管理会社の提案のレベル低さを住民が判断することは難しいため、やってしまっているマンションもあります。

後から、当社に相談があった時には、既に、そこそこの投資をしているので、改めて、投資をすると、その回収に時間が掛かりすぎて、メリットが小さく、「最初からこうすれば、もっと削減できたのに!」と申し上げるしかできなくて、残念なことになります。

と言うことで、金田コンサルタントと一緒に、ご縁を頂いたマンションにとっての最適な電力削減プランを練っております。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.40

■私の好きな言葉■ 
他人から「どう思われるか」より、他人のために「何ができるか」

こんにちは。

前回のあらすじ。

****************

大垣市内の20戸×2棟のマンションで、
お盆明けから、大規模修繕工事が始まります。

このマンションでは、大規模修繕工事の前
に、管理の適正化や省エネコンサルティン
グを実施。

管理費会計の余剰金が年額で125万円
増え、そこから、安定的に90万円を修繕
積立金にシフトできると言う見通しが立
ったので、長期財政の見通しが大きく好転
し、大規模修繕工事の計画に当たっては
長寿命を目指す(つまり金額の高い)
仕様の選択が可能に。

しかも、大規模修繕工事の費用そのものも
MACM方式で当初の概算予算より
20%ほどコストダウンできたので、
それまでの成果を住民に還元したいと
言う話が持ちあがりました。

還元や値下げをしたのに、また、将来、
値上げとなる事態は、NGですから、
長期修繕計画をいくつものパターンで
作成して欲しいと!と言うリクエスト
を頂きました。

****************

長期修繕計画は、今から30年先までを見通して、
「いつ」
「どんな工事が」
「どれくらいの支出になる」
のかを想定します。

それに対して、
現在の修繕積立金で、足りるのか?
足りない場合、いくら増額するのか?
を試算します。

これ、相当難しい。

まずは、現時点で、大規模修繕工事にいく
らかかるのかを見積ります。

第1回目の大規模修繕工事の内容が、
第2回目の大規模修繕工事とほぼ同じだ
としても、十年以上期間が空けば、
金額は変わります。

モーター設備は、
ポンプのように、10年を持たずに交換す
るものもあれば、エレベータ―のように
30年程度をリニューアル時期に設定す
るものもあります。

そうなると、今の見積金額とは、変わります。

数年前なら、建設不況が長く続き、
価格は下がる傾向があったので、
「今と変わらない」と言う前提で金額を
設定しても、それなりの説得力がありました。

しかし、今は、東京オリンピックに向け
かなりの勢いで、建設単価が上がっている
と言われている状況です。

「長期修繕計画作成者泣かせ」の時代ですね。

「計画は計画」だとしても、それをマンシ
ョンの住民感覚で、納得できる根拠を示す
ことがコンサルタントして求められますね。

で、当社のコンサルタントには、銀行の
本社勤のエコノミストがいるので、相談。

最終的に、修繕計画は、私が作成し、
そこから、

消費税が将来どの程度上がるのか?

それが、工事費だけではなく、組合財政の
各要素にどれくらい影響するのか?

を3パターンで試算。

今から徐々に消費税がアップし、
第3回目の大規模修繕工事の時に、
欧米並みに20%程度まで上がっても、
このマンションでは、資金が枯渇しない
と言う結果となりました。

これを受けて、片方のマンションでは、
特殊な型で、後継機種が限定され、受注
生産となる各戸の給湯器を一斉交換。
(専有部設備ゆえの様々な課題のクリア
手法に関しては、いずれ、違う機会に書きます)

つまり、修繕積立金を各戸に還元したこと
になります。

もう一つのマンションでは、修繕積立金の
値下げを実施。

どちらも、管理見直しプロジェクトの段階
から、非常に熱心な住民リーダーがいて
9割を超す参加率の臨時総会があった
マンションです。

自分たちの頑張りの成果を組合財政の
改善だけではなく、住民が、直接、良かっ
たと感じられる還元をしたいと言う、
強い願いがあったことで、実現したことです。

今回の長期修繕計画作成には、相当な時間
がかかりましたが、
「修繕積立金を上げるための計画」
ではなく、
「住民を幸せにする計画」
に仕上がったことが何よりの喜びですね。


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には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
    E-mail m-info@mankan-sc.com
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イチローが3000本安打を記録した後の記者会見の言葉の3回目です。
イチロー3000本安打

――みなさんがイチローさんの準備はすごいと言います。42歳になるまで、若い頃とまったく変わらぬ野球に対するアプローチができる、その準備も怠ることがない。おそらくイチローさんほど野球の好きな選手はいないんじゃないかと。どうしてこんなにずっと野球が好きでい続けられるんでしょうか。

「そんなこと僕に聞かれても困りますけどねえ。どうでしょう、上手く行かないことが多いからじゃないですか。これがもし成功率が7割を超えなくてはいけない競技であったら、辛いと思いますね。

30パーセント、まあ3割でよしとされる技術なので、打つことに関しては。これはもういくらでも、自分の、志と言ってはちょっと重いですけれども、それさえあれば、その気持ちが失われることはないような気がしますけどね」


今回のインタビューの中で、私が一番シビレた言葉が、この「上手く行かないことが多いからじゃないですか。

イチローに対して、誰もが、「天才」であり、「成功者」=「非常に上手く行っている人」だと認めていると思います。

しかし、それは、逆。

充実感や幸福は、「上手く行くこと」にあるのではなく、実は「上手く行かないこと」の中にあると言うことです。

実に勇気を与えてくれる言葉ですよね!

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8月15日は、私にとって、とても大切な「感謝の日」です。

一つ目の感謝。
先の大戦で、命を懸けて、国を守った先人への感謝。
今の暮らしがあるのは、その英霊たちがいるから。
出張先に特攻の記念館があると、必ず訪れますが、その都度、当時の若者たちの魂の言葉に、胸が打たれます。

二つ目の感謝。
ご先祖様すべてに感謝する日。

ご先祖様の誰一人欠けても、私は生まれていません。

三つ目の感謝。
今の自分を支えてくれる家族・お客様、仕事で関わりがある人、プライベートのつながりがある人、すべてに感謝する日。

この人たちのおかげで、毎日が充実し、未来に向かって、全力で生きることが出来ます。


そして、その人たちが、今、自分の周りにいるのは、その人たちのご先祖様のおかげです。

こうして見渡せば、「生きること=感謝して生きること」が本質なのだと思います。

しかし、意識しないと、これを忘れてしまう。

「忘れない努力を忘れない」ために、大切な日。
それが、私にとっての8月15日です。

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昨日に続いて、イチローが3000本安打を記録した後の記者会見の言葉。
イチロー3000本安打

――2998本になってから、なかなか前に歩を進められない状況があった中で、いつも敵地ですばらしい迎えられ方をしました。ただ、前に進めないという状況が続いた時、どんな気持ちで毎日を過ごしていたのでしょうか?

「セントルイスから球場の雰囲気、ファンの人たちが特別な空気をつくってくれて、迎えてくれたことから始まったんですけれども、随分長い時間、ホームで決めるというのが、何となく人が描いたイメージだったと思うんですけれども、なかなかそんなうまく行くわけもなく。

まあ、それもわかっていたことですし。でも、これだけ長い時間、特別な時間を僕にプレゼントしてくれたと言う風に考えれば、この使われ方もよかったという風に今は思います」

赤字のところ、「すべて、自分にとって、何かの糧になると考えること。」
しびれます!(^^)

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大リーグで、史上30人目の3000本安打を記録したイチローのインタビューを読むと、しびれる言葉が並んでいます。

思わず、全文をコピペして、保存。

(しびれる言葉1)

―3000安打に到達しました。今の率直なお気持ちからお願いいたします。

「この2週間強ですね、随分…まあ、犬みたいに年取ったんじゃないかと思うんですけど。達成した瞬間にあんなにチームメイトたちが喜んでくれて…。ファンの人たちが喜んでくれた。

僕にとって、『3000』という数字よりも、僕が何かをすることで僕以外の人たちが喜んでくれることが、今の僕にとって、何より大事なものだっていうことを再認識した瞬間でした」

これほどの偉業です。
頑張って努力してきた自分を振り返るコメントが出るのか、いつものごとく、「3000本と言う数字を目標にしてきたことはない」みたいなクールな言葉が出るのか、と思っていたら、全く違う。

自分が達成した偉業の話ではなく、それを達成したことで、「自分以外の人が喜んでくれた」ことを第1に挙げているのがしびれますね。(続く)


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お盆期間中は、管理組合の活動もお休みになるのが一般的なので、本の執筆やMAVEC(マンション管理相談センターVE入札システム)のテストランや10月のマンション管理フェアの出展企画を練るなどを計画していましたが、「お盆は馬渕さんも空いているでしょうから…」と言う話で(笑)、いくつかのマンションにお邪魔して、理事会や調査を行うことになっています。

仕事に義務感があったり、辛かったりすれば、精神的なバランス上、「オフ」が必要ですが、仕事が楽しくて仕方ないため、そう言う感覚がないので、お盆期間も「楽しく仕事」(笑)

ただ、春のセミナーで「改訂版を送りますね!」とお約束した参加者も少なからずおられるので、その仕事は、「義務」と言い聞かせています。

とは言え、改めて、読んでみると、この1年間の進化は大きく、単なる事例の刷新ではなく、内容も大きく変えたいところが出来てきて、悩ましい…。

でも、この悩みも、自分の進歩ゆえだと思うと、楽しい。

結局、何をやっても楽しいお盆です。

もちろん、仕事ばかりじゃなく、家族とお墓参りもします。
これは、今の自分があることに対し、ご先祖様に感謝する、大切な行事です。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.39

■私の好きな言葉■ 
「決意とは、いかなる困難をも受け入れること」

こんにちは。

当社の大規模修繕工事コンサルティグ先
の大垣市内のマンションで、お盆明けから
大規模修繕工事が始まります。

このマンションは、20戸×2棟で、組合
は別。

全く同時期に、隣接して、鏡のように同じ
外観で建てられ、マンション名は、
最後に「東館」「西館」と付くのが違うだ
けで、それ以外は同じです。

このマンションとのご縁は、平成25年の
春に、同じ大垣市内で実施した大規模修繕
工事の見学会に、この東館マンションの
修繕委員が参加されたこと。

当社の行う見学会では、見学後にミニ勉強
会があり、住民主役で大規模修繕工事を行
うことの大切さ、談合を阻止し、より良い
工事をより安く実現する方法についても、
お話しします。

その時頂いた感想は、
「今日は、良い話しを聞けた。」
「信頼できそうな専門家に出会えた」
「大規模修繕工事の時は、相談するから」
と言っていただけたと記憶しています。

しかし、それ以降、何の音沙汰もなし(笑)

それから、丸1年。

突然のご連絡。

「馬渕さんに大規模修繕コンサル
ティングを依頼することに決まりましたから。」

「ばい?」

もちろん、正式には、総会決議がいるので
すが、当社の取り組み姿勢やコンサルティ
ングノウハウに関しては、私が毎日更新し
ているブログを読むなどして、把握されて
おり、組合の修繕委員会や総会で、
「この人に頼みたい」
と提案し、反対はないとのことでした。

管理会社に頼むと言う選択も、他のコンサ
ルタントに頼むと言う選択も検討された
結果だと言うことですから、非常にうれし
い話なのですが、結局は、当社を強く推薦
いただいた修繕委員が、住民から信頼され
ていると言うことですね。

そのフィルターを通っているので、当社も
信頼いただけたと言うことですから、私の
力じゃなくて、その方のおかげです。

ですが、それに甘えることなく、
通常通り、住民向けの勉強会を開催することに。

ところが、そこでも待ったが掛かります。

と言うのは、今度は、
「西館も、一緒に大規模修繕時工事を
行い、馬渕さんとコンサルティング契約
した方が良いと思うので、そちらの理事会
役員にも、勉強会への参加を依頼したい」
とのこと。

これは、更に、ハードルが高い(笑)

で、しばらくしたら、
「隣の役員も参加することになりました」
と言う返事。

ここでも、また、「人との縁」
のパワーを感じましたね。

そして、勉強会の開催。

東館の住民も、西館の役員も、当社のコン
サルティングに共感いただき、今度は、
西館の住民向けの勉強会を実施することに。

で、その後、二つの組合の総意をどうまと
めようか?と考えるわけですが、その段階
でも、私の知らない間に、東館と西館の合
同会議が行われ、両館合意!

そこからはトントン拍子で話が進み、
同日の午前・午後で、それぞれ臨時総会を
開催していただき、二つのマンションから
共同でコンサルティグを依頼されること
になりました。

その後、建物の状況を調査し、大規模修繕
工事の時期は、2年半後と決め、その間に
管理の適正化や省エネコンサルティング
を実施。

管理費会計の余剰金が年額で125万円
増え、そこから、安定的に90万円を修繕
積立金にシフトできると言う見通しが立
ったので、長期財政の見通しが大きく好転
し、大規模修繕工事の計画に当たっては
長寿命を目指す(つまり金額の高い)
仕様の選択が可能になりました。

しかも、大規模修繕工事の費用そのものも
MACM方式で当初の概算予算より
20%ほどコストダウンできたので、
それまでの成果を住民に還元したいと
言う話が持ちあがりました。

今まで、当社のコンサルティング先では
「予定されていた修繕積立金の値上げ
を抑えることができた」あるいは、
「値上げしなくても良くなった」
と言うケースはありますが、還元又は値下
げできたと言うケースは、ありません。

還元や値下げをしたのに、また、将来、
値上げとなる事態は、NGですから、
長期修繕計画をいくつものパターンで
作成して欲しいと!と言うリクエスト
を頂きました。(続く)

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には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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◆発行人
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毎年、「あいち住まいるフェア 」の特別企画エリアとして、名古屋の吹上ホールで行われている「マンション管理フェア」。

例年3月開催でしたが、今年からは、10月に事業者向けの建築総合展と一緒に行われます。

10月14日(金)~16日(日)です。

そして、今年も、3日間ずっと「マンション管理学校」が開校します。

そしてそして、今年も、合計4講座を担当することになりました。

今年は、マンション管理相談センターの認定コンサルタントも増えたので、ブースも講座も昨年までとは違った企画を練っています。

また、沢山の人との出会いが楽しみです!

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名古屋ドリプラの初代の実行委員長として知り合い、それ以来の大切な友人。
日本ハグ協会を広める活動をされている高木さと子さんの初出版記念講演会とお祝いパーティが開催されました。
ハグ1


本のタイトルは、
「ありのままでいいよ」が一瞬で伝わる ハグする習慣――こんなに近くにいるのに気持ちが伝わらないのはなぜ? 「大切な人、そして自分をハグ」


高木さんが提唱する「ハグ」は、「さと子流ハグ」ではなく「日本流ハグ」。

この「日本流ハグ」と言う呼び方に、「日本中に広めるぞ!」と言う決意を感じます。

ハグは、他人とのコミュニケーションのためにだけあるのではありません。
自分の過去をハグし、未来を変えます。

そんな素晴らしい効果が沢山の体験談を元に書かれています。

パーティでの記念写真。
ハグ2


今回、ハグの極意を一つ教わりましたが、内緒にします(笑)

さと子さん、益々の活躍を!

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月曜から、棚橋直樹コンサルタントが、一般社団法人マンション管理相談センターに初出社。
棚橋さん初出社

「活躍できるマンション管理士養成塾」の0期生です。
棚橋コンサルタントは、実は、岐阜市内にある私のコンサルティング先マンション(16戸)の理事長。

一昨年から、管理見直し、火災保険見直し、共用部電気削減、大規模修繕工事のフルメニューのコンサルティングを提供したマンションです。

最初、管理会社からの大規模修繕工事提案が、どんどん管理会社のペースで進められて行くことに違和感を覚え、当社にご相談。

100%管理組合目線の専門家が必要だと感じられ、当社と契約頂いたのですが、「こんな小さなマンションで、どれだけの成果が出るのか?」と言う気持ちはあったそうです。

ところが、大規模修繕工事では、管理会社の見積より30%も安くなり、管理委託費も、品質がアップしたのに、40%も安くなる。保険グレードアップして、安くなり、電気料金は手品のように(笑)安くなる。

しかも、コンサルティング契約に付随している顧問業務では、管理会社の日常修繕工事の提案も住民目線で査定。過去の工事についての調査で、管理会社の大きなミスを見つけて、返金も実現。

「今までの管理は何だったのか?」と驚くと同時に、恐らく、多くのマンションがこの実態を知らないまま過ごしているだろうと感じられたそうです。

棚橋さんは、当時、銀行員で、役職定年の時期を数年内に控え、同期のほとんどが関係会社や取引先に出向する中、これらの当方のコンサルティングを受けられて、「この仕事は、やりがいがある!」とピンと来だそうで、何とその年に、宅建・管理業務主任者・マンション管理士の試験に挑戦!

一昨年、見事、一発合格!

そして、昨年1年間、会社勤めの傍ら当方の養成塾に通われ、この7月に円満退職。


今週月曜から、当社に出社。

半年~1年後の独り立ちを目指して、まずは、私に帯同し、みっちり学ばれます。


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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

日曜日は、大規模修繕工事の説明会が3回。
これ、三つの現場ではありません。

一つの現場。

20戸×2棟(2組合)を同時施工(共同契約)すると言う案件で、各マンションの大人向け説明会と両棟共通のキッズ向け説明会。
キッズ向け説明会j

双子マンションで、工事内容はほぼ共通なので、当初予定は、一緒にやる予定でしたが、工事の準備を進める中で、どちらに事務所を置くとか、駐車場移動の微妙な違いとか、住民の関心ごとの違いとか、別々にやる方が、より実情に即した質疑応答が出来るとだろうと考え、方針変更。

また、キッズ向け説明会は、当社の大規模修繕工事コンサルティングでは、必ず開催します。

その背景と内容については、今秋のメルマガで詳しく説明したいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

養成塾の第6回目は、恐らく塾生が最も苦手(笑)、私が最も得意とする共用部の電気料金の削減コンサルティングがテーマです。
最初のスライドをいくつか紹介。
省エネ1 省エネ2 省エネ3 省エネ4 省エネ5

電力会社時代は、営業所で電力契約の窓口を担当し、本店では、営業部で契約メニューの策定にも関わってきたので、この分野では、相当なノウハウがあります。

まずは、電気の契約には、どんな種類があるのか?電気料金はどんな構成なのか?単価は?と言う基礎知識。

次に、マンションの共用部の電力契約の把握の仕方、調査・計測の方法、そこからの分析手法。

気象庁のデータも活用します。

電灯契約にあっては、365日分の電力負荷カーブを割り出し、そのマンションに最適=最安値となる電力契約を選定し、実際にどれくらい下がるのかを試算します。

LED化する際には、「平均的にこうなる」と言う粗い計算ではなく、各機器単位で、点灯時間を元に計算。更には、現在の照明配置や点灯回路の見直しも行います。

動力にあっては、各機器を強制運転して、電流値と稼働時間を計測します。

最後に、この複雑な一連の内容をどのように住民に伝えるかのストーリーの組立て。

相当タフな内容を3時間で説明。

これから、新電力の契約メニューも増えてくる中、常にこの分野での№1を目指していきます。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

中電の旧料金の9月一杯の申請期限切れ前に、電気代削減のコンサルが順番待ち状態です。
先日、岐阜県内の25戸程度のマンションで棚橋コンサルタントと一緒に、電灯・動力の計測を行い、試算。

LED化の希望もあることから、
1、 電灯の契約変更
2、 LED化
3、 動力の契約方式変更

電灯契約は、現在の契約のままでも、当然、LED化にする分は、電気代が下がるのですが、更に、契約変更候補は、5種類あり、どれに替えると最も削減効果があるか?を月別にシミュレーションします。

なぜなら、タイマーや明暗センサーにより、照明の点灯・消灯時刻が変わり、点灯時間が変わるので、それも試算に織り込む必要があるからです。

結果、年間の電気料金45万円が、28万円に下がると言う結果が出ました。
率にして38%。

電気料金の削減はずっと効果が続くので、実質的に修繕積立金の値上げをしたと同じ効果がありますので、組合にとって、大きなメリット。

LED化工事も、当社が過去に積み重ねてきたノウハウと業者の見積に対する査定がキチンとしているので、かなり安く、契約変更工事を含めた工事費は、59万円。

ここに至るシミュレーションを全部知りたいと言うマンションがあれば、9月末までの残り期間がわずかですから、お早目にご連絡ください。

ちなみに、新電力の電気料金も変更対象ですが、今回以上に電気代が下がる会社はありません。また、10月以降も、中電の旧料金とまでは行かなくても、引き続き、その時点で最安値となる契約に変更は可能ですからね!

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.38

■私の好きな言葉■ 
「批判は感謝には勝てない」

こんにちは。

今回書くのは、
「理事長として、誰が適格か?」
と言う点ではなく、手続き論です。

恐らく、
「総会で選ぶ」と言う意見と、
「総会では、役員だけ決めて、役職は、
役員同士で決める」と言う意見のどちらか
が多いと思います。

これ、管理組合によって、違うのが
普通でしょうか?

どちらかが、正しくて、どちらがか、
間違っているのでしょうか?

実は、標準的な管理規約の条文では
◎理事及び監事は総会で選任する。
◎理事長は、理事の互選で選任する。

つまり、総会では、役員候補のうち、
「理事と監事が誰か?」
までを、決めなければならない一方、
総会で「理事長が誰か?」
まで、決めてはいけない訳です。

逆に、幹事を誰かに決めないで、
理事及び監事として、役員という
一括りで決めるのも、規約違反です。

つまり、冒頭で述べた、多くの組合に見ら
れるどちらの方式も、規約に違反している
と言うことです。

では、何故そうなるのか?と言うと、
多くは「ずっとそうしてきた」です。

では、どちらになるのかの原因を探すと
総会前に、役員候補者が集まれるかどうか
が分かれ目かも。

例えば、総会前に、役員候補者に集まって
もらうことが難しく、管理会社からの個別
連絡で、役員就任までは、何とか了解を取
り付けるケースでは、
「総会には出てくださいね。
終了後に役員の役職を決めますから!」
と通達。

当然、理事と監事の区分けはありません。

総会欠席の場合は、どの役になっても、
文句なし…と言うスタイル。

次が、総会前に、役員候補者が集まること
が、出来るケース。

せかっく集まったのに、わざわざ、そこで
理事と監事の別だけを決めて、総会後に
理事長を決めると言うのは、二度手間です
よね?

だから、このケースでは、理事長始め、
他の役職も決めちゃいます。

結果、総会議案には、役職付きのリストが
載ります。

ただし、規約を意識した総会議案を作る
管理会社は、役職の隣に(候補)と記載し
理事長は、その後の理事の互選ですと言う
スタイルを保ちます。

ただ、年に1度の総会ですから、組合にと
って、誰が理事長かもわからない状態は
現実的ではなく、総会時に、
「新理事長」
として、挨拶くらいはしてもらいたいと
言う配慮があります。

組合員にとっても、総会で、誰が理事長
なのか顔と名前くらいは一致させたいと
言う自然な感情に沿っています。

その上で、総会議事録には、
「総会後の理事会で、理事の役職が決まりました」
と断り書きを入れれば、収まりが良い。

また、総会議案書に役職を入れた上で、
新役員の承認を取ってしまうと、仮に、
期中に理事長交代と言う事態になった
場合は、今度は「理事の互選」ではダメで
臨時総会を開いて、理事長を選任しない
と!となるのが自然。

規約には反するけれど、定期総会で、
理事長を選任した以上は、その交代も
総会で!となりますからね。

結局、法律論と現実の運用と住民の意識と
のズレが見られると言うことで、だから
と言って、困っているとか、問題が生じて
いると言う話ではありません。

ただし、仮に、組合員の誰かが、
「そもそも、議案そのものが管理規約に
違反しているから、議案の成立は無効で
ある!」
と訴えれば、組合は負ける可能性が大きい。

マンションのコミュニティにおいて、不幸
にして、議案に対する対立が起こった場合
には、その内容の妥当性とか、善管注意義
務違反で争うより、「手続き違反」で責め
る方が、圧倒的に有利だからです。

役員になったら、管理規約は、一度、よく
読んでくださいね!と言うのが、本日のオチです。

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◆発行人
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代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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私の起業の師匠であり、自立型人材育成インストラクターとして、鍛えていただいた福島正伸先生の新著「真経営学読本」が届きました。真経営学読本

以前、音声CDで、限定発売され、もう再発行はしないと言われていた超プレミアムな内容を新たに書き起こしたものです。

発売後は、数十回は聞きました。

その音声内容に更に肉付けしたと聞いているので、読む前からワクワクしています。


「経営学」と書いていありますが、すべてのビジネスマンにお勧めです!

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松本市内の約60戸のマンションの管理委託契約適正化コンサルティグのために、早朝4時出発。

8時から17時まで、管理員業務の調査。
清掃や建物巡回の同行監査、管理員業務のヒアリング等、昼休みを除く8時間、ずっとモニタリングします。

日帰りでは、さすがにきつい。

と言うことで、色々考えた末、妻と娘に運転を頼んで、仕事終了後は、浅間温泉へ。

妻と娘は、私をマンションに降ろして、松本市内を散策。
夜は、「星野リゾート界 松本」に滞在しました。

入口から部屋に至る回廊の数々は、「アート」が一杯!

ここは、何種類もある温泉が特徴。
部屋にも、露店風呂。

また、夜にはピアノコンサート。

食事は、言うことなし!

さすが「星野リゾート!」と言うおもてなし。

さぞかし、楽しんだか?と言うと…
18時に到着。
早速、温泉へ。

2時間かけて夕食。
ロビーでピアノコンサート。
ライブラリーで、コーヒータイム。
部屋に戻って、露天風呂。
マッサージチェアで1時間。
睡眠3時間。

そこから、コンサルティング先マンションの長期修繕計画書の作成。

朝、8時に完成!と思ったら、保存時にウトウトしていて、保存時にマクロを触ってしまったらしく、修復不能な状態に(泣)

ただし、「データ渡し」用に、保存前にPDF化してあったのが幸い。

その数字を見ながら再度作成できます。

と言うことで、朝食。
その後、温泉。マッサージ。
部屋に踊り、チェックアウトの12時まで、長期修繕計画作成。
松本から、名古屋に戻る車中でも、ずっとパソコン。

事務所に戻ってから、最終チェック。
夜の理事会に無事、間に合いました。

改めて、PDFから数字を転記すると、最初の誤入力を見つけたこともあり、データが飛んだおかげで、より完成度の高い計画書が出来ました。

振り返ると、肩こりをほぐしては、肩の凝ることをして、再び肩をほぐしては、また肩の凝ることをする、と言う繰り返しでした(笑)

今回も、家族の協力があって、行き帰り6時間の車中も、楽しく仕事タイムに充てることが出来ました。

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