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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

各務原市に住む甥っ子が、映画製作に関わった町おこし映画「光射す」の試写会の招待状が届き、各務原市産業文化センターに鑑賞に行ってきました。
光射す2

各務原市って、どこだ?と言う方(笑)

岐阜市の隣。自衛隊の基地があることで有名です。

当社のコンサルティング先マンションも3棟あり、私にとっては、大切な町なので、クラウドファンディングで制作資金も協力ましたからね。

会場に入ったら、沢山の人。
招待者以外の一般入場者も、沢山いるようで、盛り上がってます。

最初の挨拶は、何と、各務原市長!
続いて、映画主題を歌った「鍵穴」と言うグループのコンサート。
光射す4

透き通った独特の声が魅力です。

そして、映画。

この映画は、各務原市民の日常の家族を描くと言うのがテーマ。
出演者は、すべて地元市民で、プロの役者はいません。
映画終了後は、監督と主役の「家族」のトークショー。
素人ならではエピソードが聞けて、面白かったですね。
光射す3


実は、制作資金協力者には、映画出演のチャンスもあったのですが、仕事が多忙で、トライできなかったのが、残念!(笑)

今回の映画は、単に各務原市の映画と言う意味だけでなく、数年以内に、各務原市で「全国町おこし映画祭」を行うための布石だそうです。

素晴らしい企画ですね!
是非、応援したいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

5月から同行研修、6月から座学が始まった養成塾は、第5回を数え、「管理適正化コンサルティングの手法」の2回目。
第5回講座

入札の手順、作成する資料、気を付けるポイント等盛り沢山。
配布資料は、37種類に及びます。

当社の入札は、既存の管理委託契約の金額欄を消して、管理会社に投げて、金額を競わせると言うような手法ではなく、品質を維持・向上させ、業界談合を生じさせず、非常に合理的にコストを下げ、最後には、ハートフルな管理体制を構築すると言う綿密なプログラム。

一つ一つに手順があり、どのマンションでも、一定水準のコンサルティング品質を提供できるようになっています。

その結果、過去すべてのマンションで、大きな成果が上がり、再現性が高いことを確信し、マンション管理コンサルタント養成塾を開設した訳です。

手法の大きな流れは、変わっていないので、「教える」と言うことだけを考えれば、昨年の資料をそのままでも良かったのですが、このノウハウは、私が毎回のコンサルティング過程で気づいた改良点を常に反映していますので、結局、前日の夜に思い立ち、全部、更新しました。

すでに、従来の資料を全部印刷してあったので、全部破棄し、一から印刷し直し。

印刷してれたスタッフには、申し訳なかったのですが、「これでもかっ!と言うくらい…」は、普段のコンサルティングでも一貫したポリシーなので、許してね(^-^;

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この1カ月だけで、勉強会の開催が7マンション、顧問契約・コンサルティング契約の依頼・内定が6マンション、来月の勉強会の依頼が5件…。

各マンションで、当社のこれまでの実績を聞かれるので、改めて、7月末で、最新のデータをまとめたところ、これまでの契約マンションの戸数が、1634戸になっていました。

少し前までは、元々、「中小規模マンションでも、専門家を活用できる仕組み」を磨いてきたので、顧客マンション数が延びても、1000戸のお客様ができるのは、随分と先だろうなぁと考えていました。

ところが、「中小規模マンションで、お客様をこれでもかっ!と言うくらい幸せにできる」と言うことは、大きなマンションならば、もっとスケールメリットが出せる結果となり、昨年以降、100戸超のマンションからの依頼が増え、気づいてみたら、累計1634戸。

もちろん、相変わらず、10戸台のマンションからの依頼も多いので、「中小規模マンションを支援する」と言う当社の特徴は健在ですが、このペースで行くと、今年度中に、2000戸まで行くかも知れません。

やっぱり、「5年で100名の活躍できるマンション管理士の養成」は、社会的な要請だと、強く感じる次第です。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

毎週、増え続ける勉強会やコンサルティングの依頼で、資料作りが半端ありません。

14インチのレッツノートは、相当使いやすいのですが、更に生産性を高めることを計画。

その第1弾が、これ!
大型モニター.

先ほど、大須のアメ横で購入したばかりの27インチのモニター。

いつも使うレッツノートから、ここに映し出して2画面にして、文書作成中。

使い始めたばかりですが、既に、スピードアップ。

8月から、新メンバーも加わる予定で、オフィス環境をグッと高めます。

コンサルタントは、人の知恵の集約作業ですが、こうした工夫の積み重ねで、以前に比べて、一度に対応できるコンサル件数は、飛躍的に伸びています。

まだまだ、工夫の余地はあるはず!(*^^)v

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私が、現在の管理会社向けコンサルの手法を学んだのが東京のC社です。
そのC社へのインタビューや事例が掲載されている記事が日経新聞に掲載されました。

「マンション大修繕の壁」
~築35年へ管理費を圧縮~
CIP記事

大きな紙面ですから、インパクトがあります。

私はS社長に、次の4点を学びました。
「100%組合側の立ち位置」
「業界の裏側を踏まえた談合阻止」
「品質を確保した上での徹底したコスト削減手法」
「一過性のコンサルで終わらず、継続的な組合支援」

ただ、何度か言われたのが、
「岐阜は、マンションの市場も規模も小さいから、専業のビジネスとして成り立たせるのは難しい。名古屋でも厳しいだろう。」
「小さな規模のマンションより、大きな規模のマンションを顧客にすることを考えるのがセオリー」

当時の私は「戸建て住宅建築・リフォーム検討者向けの住宅コンサル」がメインで、岐阜の自分のマンションでの大規模修繕工事コストダウンや管理コストダウンの成功を元に、マンション管理相談サービスを始めた頃でしたから、S社長のアドバイスに沿って、ビジネスを組み立てる選択もありました。

しかし、自分のマンションでの成功から口コミで広がったのが、岐阜の30戸以下のマンションで、そのいずれでも、成果を出すことができ、「小規模・地方」でも成功させるノウハウを蓄積。また、関東や関西とは異なる中部エリアの風土に合わせた改良を何度も行いました。

そうして、C社の手法を元に、オリジナルの手法を確立しました。

自分のマンションの大規模修繕から8年。

累計で150案件以上を手掛けてきました。

成果を上げることが難しい中小規模マンションで成果が出せると言うことは、逆に言えば、大規模マンションの方が、もっと、成果を出せます。

よって、以前は、40戸以下のマンションからの依頼が中心で、中には十戸台のケースもありましたが、今は、100戸超のマンションからの依頼がグッと増えてきました。

今回の記事で、自分たちのマンションの潜在的な危機に気づくマンションが増えると良いなぁと思います。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.37

■私の好きな言葉■ 
「とことんやるだけで、勝手に自分らしくなる」

こんにちは。

マンション管理組合をクライアントに
するコンサルタントは、大きく分けて、
次の二種類があります。

一つは、大規模修繕コンサルタント。
もう一つは、管理コンサルタント。

前者は、多くが設計事務所ですが、正確に
言うと、設計事務所の仕事は、
「コンサルティング」ではなく、
「設計監理業務」です。

「コンサルタント」と名乗るのであれば
次の2点が必要だと思います。

1、大規模修繕工事で、建物やそれまで
の維持管理に不具合が見つかった場合に
販売会社や管理会社に対する交渉支援が
できること。

2、大規模修繕工事に関連する管理問題
の相談があった時も、解決策を提示できる
こと。

従って、
「設計監理」を頼むのか?
「コンサルティング」を頼むのか?
を決めてから、コンサルタントを探すこと
が大切ですね。


次が、管理コンサルタント。

実は、ここにも、2種類あります。

一つが、管理コスト削減コンサルタント。
もう一つが、管理適正化コンサルタント。

更に、管理コスト削減コンサルタントにも
二種類あります。

一つが、管理会社の管理委託費を削減する
だけのコンサルタント。

もう一つは、それ以外の火災保険、
電気代、リース、レンタル、消耗品、
通信費等あらゆる管理コストの削減を
行い、更に、細かな収入項目の増額まで
提案できるコンサルタント。

後者の方が、コストが下がることは、
当然でしょう。

続いて、管理適正化コンサルタントですが
ここも二つに分けられます。

一つは、管理組合の運営アドバイスを行う
コンサルタント。いわゆる一般的にイメー
ジされる「マンション管理士」の顧問業務。

もう一つは、管理委託業務の内容とコスト
を適正化するコンサルタント。

管理組合が、管理の見直しを望む場合、

・管理会社に対するセカンドオピニオンが欲しいのか?
・コストを削減したいのか?
・管理品質を高めたいのか?

を考えたコンサルタント選びが大切です。

特に注意が必要なのは、「コスト削減」

管理委託契約は、元々管理会社が作成した
もので、管理会社有利に作成してあります。

その中身を専門的に検証し、管理組合に
とって最適な内容(仕様)にしないまま
管理会社と交渉したり、相見積もりを取れ
ば、どうなるか?

結局、「安かろう、悪かろう」となります。

当社の場合で言えば、
「管理コスト削減コンサルティング」
と言うメニュはなく、あくまで、
「管理適正化コンサルティング」

単に、管理会社との管理委託契約を相見積
もりで、競争させ、安くすることはせず
次のステップを踏みます。

1、現行の管理内容を契約書、管理会社の
認識、下請会社への指示、報告内容、実際
の実施内容まで調査し、そのマンションに
最適な仕様案を提示する。

 これだけで、3~6カ月かけます。

2、入札に際しては、すべての会社と面談
し、仕様の取り違えはないか?を確認し
コストダウン策はないか?と検討する。

3、調査段階で分かった改善点は、速やか
に現管理会社に指摘し、品質改善とコスト
の最適化を図る。

4、日々行われている管理や日常修繕提案
に対しても、セカンドピニオンを提供する。

5、管理委託契約だけでなく、あらゆる
管理コストの改善、また、管理費等以外の
収入の増加を計る。

6、現在だけでなく、過去の管理や工事も
チェックし、不適切な扱いがあれば、返金
交渉も行う。

7、組合運営上の問題点の解決、課題の提
示を行う。

8、管理適正化(改善)後、それが定着し
ているかどうか?微修正する点はない
か?を1年間、モニタリングする。

ここまで、徹底します。

従って、当社の管理適正化コンサルティグ
は、2年間のプロジェクトであり、2年間
の顧問業務が含まれています。

活躍できるマンション管理士養成塾の
塾生には、管理会社出身の塾生もいますが
「ここまでやるんですか?」と驚きます。

ここまでやるから、
「これでもかっ!と言うくらいマンショ
ンに住む人を幸せにできる」のです(笑)。

目指しているのは、日本一品質の高い、
日本一顧客の事を想うコンサルティングです。

つまり、徹底的な適正化と適正な競争で
結果として、管理品質の向上と非常に大き
なコスト削減が実現する訳です。

以上のように、
「管理コスト削減コンサルタント」と
「管理適正化コンサルタント」は、
その業務内容も、効果も全く違いますからね。

マンションの未来に大きな影響を及ぼす
コンサルタント選びは、よーく考えてくださいね。

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デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
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転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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昨夜は、福島正伸先生の「リーダーシップマスタープログラム」第2回講座でした。

沢山の「不可能を可能にしてきた事例」の話と共に、
「会社の理念は?」
「何のために仕事をするのか?」
を受講生でシュア。

その後、「どうしたら、その理念を浸透させることが出来るか?」を徹底的に考えました。

例えば、
「パソコンやスマホの待ち受け画面を理念の言葉にする」
「ファックスのレターヘッドに理念を入れる」
「理念の歌を作って、皆で歌う」
「理念をテーマにした理念合宿を行う」
など、現実的なアイディアから、突飛なアイディアまで、様々。

「理念が浸透しない」と嘆く経営者がいるが、それは、浸透させることを本気で考えていないから。
本気で浸透させたいと思うならば、あらゆる手段を考えて、実行する。

これは、個人事業から、大企業まで、どんな事業にも言えることです。

翻って、当社の場合は、どうか?
会社の目指すことは何か?を一言で言うと、
「これでもかっ!と言うくらい、マンションに住む人を幸せにする」

そして、マンション管理相談センターの7つのコンサルティング ポリシーは、
1、マンション住民の利益の最大化のために尽力します。
2、マンション住民と管理会社・管理関連事業者・建築会社等との間の望ましい緊張感と信頼関係を構築します。
3、管理関連業者や建築事業者等の業界談合を排し、不明朗なバックマージンは、一切受け取りません。
4、マンション住民の意思決定がスムーズに行われるよう、プロとして的確なアドバイスに努めます。
5、長期的視野に立ち、管理上の課題解決、適正な建物維持管理、住民の困りごとの相談に積極的に取り組みます。
6、問題の解決だけではなく、マンション住民が幸せになるための積極的な課題・目標設定を提案し、実現します。
7、「一生住み続ける住民と同じく、一生を通じて、依頼元のマンションと付き合う」熱い思いで仕事をいたします。

当社は、自社でコンサルタントを抱え、この理念を教えると言う方式ではなく、この理念に共感する人を募り、活躍できるコンサルタントとして、養成すると言う方式を選択しました。

目標は、5年で100名です。

だからこそ、この理念は、最も大切です。

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土曜日に、岐阜市内の40戸のマンションで、臨時総会でした。

5月のセミナーに参加され、当社の考え方に共感いただき、6月終わりに住民向け勉強会を開催。

そして、今回の臨時総会となりました。

今回のコンサルティグ契約は、次の通り。
1、大規模修繕工事準備コンサルティング
   建物診断+概算予算作成+修繕工事時期判定+定借超長期修繕計画の作成
2、管理見直しコンサルティング
3、顧問業務

10年目なので、まだ、大規模修繕工事には早いですが、10年の瑕疵担保責任として追及すべき項目があるかないかの調査と行い、大規模修繕工事の実施時期を見定めることは、非常に重要です。

大規模修繕工事に際し、ようやく建物の全容をわかった時には、既に、10年を過ぎていて、「これはもしかしたら新築時の瑕疵又は施工不良ではないか」を追及することが、非常に難しくなります。

その意味では、この10年過ぎる時期の前後に、当社がコンサルティングに入ることは、非常に大きなメリットがあります。

ところで、今回、私の勉強会参加が2回目になる人もいますが、総会に出席して、初めて話を聞かれる人もおられますので、最初に1時間の勉強会を開催します。

今回は、いつもの勉強会に比べると、何となく、反応がない。。。質問も、どちらかと言うと、懐疑的な質問が多いような。。。(^_^;)

しかし、だからと言って、当別な対応することはなく、値引いて契約してもらなどと言う手段も使わず、とにかく、私たちの考え方やコンサルティングのありのままを伝えるのみです。

そして、採決。

結果は・・・満場一致にて、承認されました。
ありがとうございます。

また、新しいマンションとの出会いに感謝し、「これでもかっ!」と言うくらい幸せにする日本一(を目指している)高品質なコンサルティングを提供いたします!

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昨夜は、春日井市の50戸のマンションの修繕&管理検討委員の皆さんとの慰労会。

高蔵寺駅前の居酒屋で、会費制にて実施。
金田コンサルタントと塾生の黒野さんが参加。

このマンションでは、約1年前に、大規模修繕工事コンサルタント選びで、打診があり、まずは勉強会をしましょう!と言うことでお付き合いが始まりました。

その時に、組合が打診していたのは、すべて、設計事務所。
管理会社の関連する設計事務所と、愛知県では、トップクラスの設計者集団が二つ。

修繕委員は8名おられ、ホントに良く勉強されていたマンションでした。

当社は、生粋の設計事務所ではないため、「技術的には大丈夫か?」と言う見方をされることもありますが、この修繕委員の方は、当社の大規模集修繕工事の設計書類をご覧いただいたり、コンサルティング先の二つのマンションの理事長と面談され、設計事務所より厳しい工事チェックの話を聞かれ、その不安も解消。

逆に、「建物だけじゃなく、管理の劣化も回復すべし」と言う当社の提案に対し、最初は、「自分たちは、大規模修繕のための委員であって、管理の見直しは、管轄外」と言う意見だったものが、最後は、修繕委員会を「修繕&管理検討委員会」と改名して、この2大プロジェクトを推進することになしました。

そして、建物の状況から、大規模修繕工事は、29年秋まで、延ばせると判断。

その前に、管理改善プロジェクトを実施。

結果、管理の品質を上げた上で、年間で300万円以上のコスト削減を実現しました。

委員の皆さんは、現行管理の調査結果から、その分析、そこからの仕様作成まで、ずっと、見ておられるので、従来よりもきめ細かく、管理品質が高位で固定される様子が分ります。

普通に考えれば、料金が大幅に下がるとは考えにくい。

機械式駐車場維持コストが大きな負担で、管理費会計の余剰金を沢山生み出したいと言う思いもお持ちでしたが、当社の「クオリティ(管理品質)ファースト」のポリシーの通り、この管理仕様で、競争入札。

その入札も、完全公開。

そして、提出された金額を目の前にして、相当驚かれたとのこと。

ただし、一番安いところに決めるのではなく、最終判断は、書類選考に残った3社によるプレゼン。
コンサルタントは、ファシリテートに徹し、業者決定は、住民が行います。

このプロセスには、10回以上の委員会・理事会が開催されています。
その熱心な努力があったからこそのコストダウンです。

また、管理委託業務だけではなく、管理経費のすべてに「聖域なき改善」の目で臨むのは、コンサルタントのプロの技。

レンタル契約見直しやCATVの電気代の見直し等を実施。

CATVの電気の見直しでは、新築当時の電気料金単価以降、13年間の中電の電気料金改定をすべて調べ、本来負担してもらうべき電気料金を算定。

CATV会社との契約文書上は、解釈が曖昧でしたが、真摯に交渉し、料金の精算をしてもらいました。

そう言う想い出話に花が咲くと同時に、この盛り上がりを踏まえて、これからマンションのコミュニティをどう発展させていくか?についても、相当熱い議論を交わしました。

あっという間の3時間。

私にとって、このシーンが、一番の「ご褒美」です。
ありがとうございます。

余りに楽しくで、記念写真を撮り忘れた!(~_~;)

 

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昨日のブログ(メルマガ)で、「保険提案で管理会社に負けたことがない」と書いたら、
「それはホントか?」
「なぜ負けないのか?」
「負けないと言うことは、安いと言うことか?」
「安い保険と言うことは、補償が少ないだけではないのか?」
と質問が来ました。

当社が勝つ理由は、

1、 管理会社は、特定の保険会社の代理店なので、その保険を選んでもらうための提案だが、当社は、複数の保険から選べるようにする提案だから。

2、 管理会社の提案スタイルは、「以前と同じですから」がクロージングトークですが、当社は、「これが、マンションにとって最適です」がクロージングトークだから。
従って、当社の提案は、管理会社の提案する保険料より、高い保険料の場合でも、当社の提案が勝っています。

 ちなみに、当社は保険代理店ではないので、保険を選ぶための仕様の統一を行い、保険代理店と「ここを変えたら、もっと安くなる?」と言うようなやり取りを何度もします。

つまり、自分が組合のつもりで、どの保険を選ぶべきかを、熟考し、試算を繰り返すわけです。
保険代理店の担当者から、時には「えー、又、条件を替えるのぉぉぉ」と嫌がられる時があるくらい、しつこい(笑)

「品質を落として安くする」と言う手法は、あり得ません。
自分が、そのマンションに住んでいる気持ちになって、より高品質(最適品質)で、より安いものを徹底的に追及することに生き甲斐を感じます。

そして、最終的に、最適仕様に落ち着いたところで、それに沿って、保険代理店に保険見積を出してもらいますし、組合に対して、保険商品の説明をしてもらいますので、保険業法には抵触しませんからね。

 

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.36

■私の好きな言葉■ 
「人の価値を決めるのは、勝ち負けよりも生きる姿」

こんにちは。

マンション共用部の火災保険は、滅多に
起きない火災時より、損害保険として使う
ケースが多く、火災以外の様々な補償が
付いています。

例えば、落雷の被害は、火災保険の基本
補償に含まれていますし、水害は、
オプションで付けることが出来ます。

また、ベランダからモノを落として、
人に怪我をさせたような場合の損害を
補償する賠償保険も付けることが出来る
ようになっています。

火災保険で補償可能な項目を列挙すると
次のようになります。

火災・落雷・破裂・爆発
風災・ひょう災・雪災
建物外部からの落下・飛来・衝突
漏水調査
騒じょう・労働争議等による破壊
盗難
水災
臨時費用補償特約
残存物取片付け費用
損害防止費用
災害緊急費用(修理付帯費用)
失火見舞費用
地震火災費用特約
水濡れ原因調査費用
偶然な破損・汚損
設備の電気的・機械的事故
建物管理(施設)賠償責任
個人賠償責任包括契約

ここからが厄介な話。

上記の項目は、保険会社によって、
名称が違うものがあります。

A保険会社では、基本補償に含まれていて
B保険会社では、オプションになるものも
あります。

火災保険の保険金額を決めれば、自動的に
補償金額が決まるものもあれば、いくらの
保険を付けるのか?を個別に決める必要が
あるものもあります。

免責額の設定が、築年数により、
0円、1万円、3万円から選べたり、
5万円の設定しかないと言う保険会社が
あったりもします。

もちろん、免責額が大きいほど、
保険は割安になります。

こんな商品ですから、自分のマンションに
最適な保険を設定するのは、大変です。

しかも、複数の保険商品を比較するのは
もっと大変です。

結果、管理会社のお勧めの保険を選ぶ
マンションが大半になります。

しかし、この時、管理会社が保険代理店
だと、同じ程度の保険なら、より安い
保険を選びたい管理組合と、より高い
保険を選んでもらった方が手数料が大きく
なる管理会社とは、利害相反になります。

違う表現をすれば、
多くの選択肢の中から、選びたい管理組合
と自社の保険を選んで欲しい管理会社とは
利益相反になります。

これ、「良い悪い」の話ではなく、
経済原理の話です。

一方、管理組合としては、保険事故が起き
た時には、今度は、管理会社に、保険申請
のための資料揃えや申請を頼むことになります。

これは、保険代理店としてではなく、管理
組合の代行業務をして欲しいので、今度は
利益共同体となります。

ところが、ある管理会社は、この関係を
巧みに利用して、管理委託契約の条項に、
保険代理店契約と管理委託契約とを混在
させて、次のように、記載しています。

それは、管理会社が保険代理店となって
保険を扱う場合に限り、
「保険の加入手続き」と
「保険事故の申請補助」とを行うと言うもの。

この条文だと、保険代理店たる管理会社
を通じて保険に加入しないと、保険事故
の際には、管理会社は、何もしてくれない
と言うことになります。

確かに、「保険の加入手続き」は、
保険業法上、保険代理店しかできませんが
「保険の申請補助」は、管理会社の仕事です。

従って、「それは、おかしい!」
と指摘したら、
管理会社の若い担当者は、
「保険事故の際の申請は、保険代理店
しかできない業務ですよ!」と反論。

「そんなことないよ」と言っても、
どうも、腑に落ちない様子。

で、結局、次回の理事会で、
「この前の話は、どうなった?」
と聞いたら、

「すいません。間違いでした。
保険の申請補助は、管理会社が保険
代理店でなくても、やります」

実は、養成塾に入った管理会社出身の
塾生も、管理会社時代に、そう教えられ
ていたとのこと。

恐らく、管理会社のフロント担当者
は、そう信じ込んでいるからこそ、
「だから、管理会社を通じて、
保険に加入した方が良いんですよ!」
と当たり前のように、管理組合に営業でき
ると言うことでしょう。

他にも、保険代理店の人から、
業界の裏話をいろいろ教えてもらっています。

ちなみに、当社が、保険選定コンサルティ
グを行ったマンションで、管理会社の提案
に負けたことは、一度もありません。

また、管理会社が保険代理店となっている
マンションで、過去の保険適用漏れを指摘
し、数十万円から数百万円の保険金収入を
得たと言うケースも、いくつもあります。

管理会社が保険に加入する時には、
管理会社だけじゃなく、マンション組合
保険に強い専門家に相談すること。

逆に、保険事故が起きた時は、徹底的に、
管理会社を活用し、保険が出るよう頑張
ってもらうこと。

これをお勧めします。


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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社の行う「管理見直し勉強会」では、管理の見直しの対象や手法をいくつも例を挙げてお話しします。

そして、このマンションでは、この程度のコストダウン(適正化)が出来ますよと言う分析結果もお伝えします。

その勉強会の場で、ちゃんと前後のストーリーを聞いている人は、「自分たちの力では、ここまではできないなぁ」と思われるのですが、それを聞いていない人は、「専門家が下がると言っているのだから、自分たちで交渉しても下がるのでは?」と思う人もいます。

試しに、管理会社に、「馬渕さんに聞いたら、このマンションの委託費は○○%下がると言ったよ」と言えば、コンサルタントに入って欲しくない管理会社は、「コンサルタントを入れなくても、自主的に下げます。コンサルタントに払うお金が不要で、かつ、管理が継続し、安くなるから、良い話しでしょ?」と言います。

しかし、当社の提言は、
① 管理組合が管理の中身の良し悪しを判断できないこと
② それを徹底して見える化し、分析して、適切な管理仕様に作り替えること
③ その上で、現行管理会社も含めて、競争原理でコストを下げること
④ 更に、新たな管理体制になってから1年間モニタリングして、仕様の変更が適切だったかどうか、きちんと履行されているかどうかを確認すること
の4拍子揃えた上でので、コストダウンですから、管理が良くなり、コストが下がりま年間300万円下がっています。

しかも、当初予測の削減額は統計上の数字であり、実績では、それを大幅に上回る削減額になり、50戸のマンションで平均して、年間300万円コストが下がります。

つまり、それだけ、組合に貯金が増えるので、修繕積立金の値上げも抑えることができ、結果としては、管理会社の甘い誘惑に乗った場合と比べると、将来的に数千万円も得することになります。

これに対して、管理会社の自主的な値下げだと
① 相変わらず、管理の内容がブラックボックス
② コストの引き下げは、下請へのしわ寄せがほとんど
③ 管理会社が利益を減らした分は、日常修繕や大規模修繕工事で、取り戻す
④ 今の役員の意識が高く、監視の目が厳しければ、来期で取り戻す
と言うことになります。

これは、管理会社が管理組合を唯一の収益減としているのですから、当たり前の経済行為です。

つまり、管理組合と管理会社は、基本的に「利害相反」の関係にある訳です。
これは、「敵」と言う意味でありません。

圧倒的に組合側の力が弱いと言う事実を踏まえて、賢く対応して、真の意味でのパートナーシップを築くには、100%組合側の強い味方が必要だと言うことです。

これ、当社の「活躍できるマンション管理士養成講座」の0期生の中に、実際に、私のコンサル先の理事長が3名もいることから、わかると思います。

この3名は、当時から、相当な管理に対する問題意識を持っており、自分たちなりに管理会社とも渡り合ってきました。

しかし、素人の限界を感じて、当社に依頼。

当社の手法、効果、持続性を間近で見て、「このノウハウは凄い!」と感じ、入塾し、これからは、他のマンションを助けたいと思った訳です。

自分で、自社が凄いと言うのは、手前みそ過ぎますので(笑)、当社の養成塾の0期生、1期生13名のうち、3名がクライアントの組合の理事長だと言うこと、元管理会社の社員が、3名も入塾していることをもって、素人の管理改善とプロの管理改善との違いがどれくらい大きいのか?を示す根拠として評価頂ければ、と思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

元々、「マンション共用部の電気代」削減に関しては、中電時代の経験を活かして、相当に作り込んだノウハウで、平均30%を超える削減を実現してきましたが、いよいよ、「マンション共用部の電気代バスターズ!」と言える体制になってきました。

これまでは、計測はもっぱら外部エンジニアに依頼しており、調査日時の調整に手間取ることもありましたが、マンション管理相談センターの金田コンサルタントが、設備・電気に強く、電気通信主任技術者、工事担任者(総合種)の資格を保有。急ぎの案件は、素早く計測に伺える体制になりましたからね!

先週の150戸クラスマンションに続いて、今日も、猛暑の中、私と一緒に、90戸クラスのマンションの共用部の電力測定へ。
電気測定1 電気測定2

金田コンサルタントは、養成塾0期生の卒業検定プレゼンでも、省エネを選択しており、電気代を削減する手法は最もわかっているので、計測して、その場で私と意見交換し、大よその削減見込みも見通せます。

立ち会っていただいたマンションの役員さんに対しても、「削減の余地がありますよー」と自信を持って言えます。

今回のマンションは、至近にエレベーターのリニューアル工事を実施しており、2台が隣接して、作動と停止階の制御がしてあったり、全館LED化にする一方、集会室の三相エアコンが25年以上、変えていない等、突っ込みどころ満載!(具体的には、企業秘密のノウハウなので書けませんが…)

マンションの皆さんが、アッと驚く提案を楽しみに待っていてくださいね!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

本日開催した「~知らないと損をする~管理会社では絶対教えてくれない…大規模修繕と管理セミナー」は、相当刺激的なタイトルでしたが、参加された方もかなりの問題意識をお持ちでした。
教えてくれないセミナー1 教えてくれないセミナー2

5名定員で実施したので、セミナーの後の質疑応答では、座談会風になりましたが、他の参加者の質問に私が答える前に、「うちでも、そうなんだ…」と言うような感じです。

今日は、住民の皆さんが知らぬ間に管理組合の利益が損なわれているケースを具体的にお話ししたのですが、その具定例に負けないくらい、参加者の抱える問題が、大変かも。。。

セミナーで話した内容は、組合からのSOSを当社が受けて、危機一髪のところを、難を逃れたと言う話ですが、参加者の抱える問題も、何とかして、解決したいと強く感じた次第です。

質疑応答後も、更に、1時間近くも個別相談を受けましたが、今回は、名古屋地区の金田コンサルタント、浜松地区の平野コンサルタントが頑張ってくれました。

同じセミナーが、来月もあります。

大規模修繕工事に取組もうとしているマンションの役員さん、修繕委員さん、お越しくださいね。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「~知らないと損をする~管理会社では絶対教えてくれない…大規模修繕と管理セミナー」をいよいよ開催します。

相当刺激的なタイトル。

最近相談される大規模修繕工事の相談で、あまりに「管理会社のやりすぎ」例が目立つので、住民側が自己防衛できるよう、ここでしか言わない事例を織り込んだセミナーです。

従って、ホントに危機意識を持った人、管理会社のやり方に疑問を持った人だけに参加いただきたいと考え、有料セミナーとしました。

弊社のこじんまりとした5名用のミーティングルームで、「小声」で話します。
ありがたいことに5名満席。

今回、日程が合わなかった人は、来月21日10時から、同じ内容のセミナーがありますからね。

お待ちしております。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨年から顧問を依頼された大型マンションでの話。

管理委託業務の「見える化」を開始。

現地での日常清掃や定期清掃のモニタリング。
清掃の間中、ずっとその清掃内容、スピード、用具の選択等を監査し、現行の清掃仕様との差異、より良い清掃仕様の作り込みを行いました。

建物設備点検も同行してモニタリング。
点検漏れを指摘し、その場で是正。

他にも、管理委託業務の仕様書と実態があっているかどうか、報告書と突き合わせ、管理会社にヒアリングします。

で、エレベーターの管理業務がおかしい…。

契約上は、「毎月の有人点検」。
しかし、報告書は、「毎月のリモート点検+4回の有人点検」。

管理会社の再委託先のエレベーター保守会社に確認したところ、「毎月のリモート点検+4回の有人点検」が実際の保守。

この点検の違いにより、故障したとか、安全性が損なわれたと言う実害が生じたわけではありません。

しかし、契約上は、業務の不完全履行であることには違いありません。

どうすべきか?
まずは、管理会社からの回答待ち。

管理会社も、再委託先のエレベーター保守会社との交渉。

最終的には、有人点検を行わなかった月数分の返金と言う回答となりました。

金額にすると、約70万円。

管理会社として、管理組合からの信頼感維持のために下した決断だと思います。
今日の理事会で、「管理会社のこの対応は、住民目線での真摯な対応」として、高く評価しました。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

照明の話が続いてますが、好きなので(笑)

前回のブログへのコメント&質問をいただきました。
コメント返しをしましたが、本文でも改めて掲載します。

「デュピュイ取る」さんから

「こんばんは。照明と言えば、2年前(築8年)に管理会社に電気代の削減はどうよ?
と投げ掛けたところ、①契約変更②電子ブレーカー③LED化の提案がありました。
その時は、いずれもやらなかったんです。
特に記憶しているのは、LED化のため照明機器自体を交換するわけだが、機器が
壊れているわけではないので、もう少し使用してからにした方が良いと言う事で先延ばしを選択しました。
そして2年後、約30基ある廊下の丸型蛍光灯の機器が初めて故障しました。
これから、一つまた一つと故障するかも知れないし、しないかもしれません。
さて、LED化工事のタイミングをどう判断すべきでしょうね。」



これに対する私のコメント。

「デュピュイ取る さん
いつもコメント、ありがとうございます。

私は、器具の古さより、償却期間。
更には、次回大規模修繕工事までの貯蓄効果。
で判断します。

理由は、電気料金の仕組みを知っているからです。

なお、LED工事=器具交換は、「工事をしたい側」の提案ですよ(笑)

当方では、器具診断とそれに応じた「器具替え」「ユニット替え」「モジュール替え」「球替え」「そのまま」と4種類に分けて、コストミニマムで最大削減を実現します。

で、動力の契約変更、電灯の契約変更も合わせて、徹底的に省エネ。

結果、3年以下の償却。

このマル秘テクニックで、築4年目の26戸マンションでも、LED化にして、年間50万円以上の電気代削減に成功しました。」


で、これに補足。

「電気料金の仕組み」とは、電気料金には、太陽光や風力など再生可能エネルギーを普及させるための負担金が上乗せされていrることを指しています。

「再生可能エネルギー発電促進賦課金」と言います。

これ、kWhあたり、2.25円。
マンションの共用部が低圧(従量電灯)の場合は、下記が単価なので、10%近い上乗せ。

最初の120kWhまで 1kWhにつき 20.68円
120kWhをこえ300kWhまで 1kWhにつき 25.08円
300kWhをこえる 1kWhにつき 27.97円

これが高圧受電と、単価が15円くらいなので、15%の上乗せ。

と言うことは、消費電力(kWh)を減らすことが、コスト削減に有効なことが判ります。

国全体の消費電力は、横ばいとして、再生可能エネルギーが増えれば、kWh当たり負担は増える灯計算になります。

正確に言えば、再生エネルギーが増えても、買取単価が下がりますが、過去に普及のために高い買取単価を固定していることもありますし、純増分のスピードもありますから、今後、上がることはあっても、下がることはないと見るべきでしょう。

従って、消費電力自体を下げるLED化は、二重の意味で、有効なんですね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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昨日、照明の管球代の話を書いたら、いくつかのマンションから、「うちは、そんな勿体ないことはしてないよ・・・」と言うコメントをいただきました。

その中の一例がこちら。

当マンションでは、5年ほど前、総会決算議案書に
消耗品(電球)とあり、理事長の許可を得ていない
事がわかりました。

また、詳細を知りたいとお願いしたら、品名・数量・単価及び在庫数を教えてもらいました。

ネットで調べたら、2倍くらいの単価でした。

こちらで用意しても良いとの事だったので
それ以来、管理員さんが頼みに来たら、私が近くの
イオンで同等品をこまめに購入しています。
もちろん交換は今まで通り、管理員さんがやってくれます。



今までも、私がコンサルティングに入った時に調査したら、管球代の余りの高さが明らかになり、それ以降は、管球の在庫管理と発注は、住民が行うことにしたと言うマンションもあります。

このような住民主導の管理は、規模が大きくないマンションと言う要因もあってできていることなのですが、更に、日常的に提案される工事についても、その必要性や価格について、組合側の適切なチェックがあれば、マンションの共用財産の無駄使いが減りますからね。

では、これを実現するにはどうすればいいか?
まずは、100%住民側に立ち、現行の管理状況の調査と監査をしてくれる専門家に相談することです。

もちろん、当社もお受けしますよ。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.35

■私の好きな言葉■ 
「転んだら、起きればよい」

こんにちは。

「実費」とは、実際にかかる費用。
取扱い者の手数料や利益を見込まない正味
の費用のことです。

例えば、「交通費の実費精算」と言えば、
実際の乗車賃のことで、その切符を買う手間は入りません。

例えば、管理委託契約で、
管理会社は、管理委託契約において
「組合に対して、照明の管球費を実費請求する」
と書いてあれば、管理会社が購入した金額
で、管理組合に請求すると考えるのが自然
だと思います。

と言うのは、一般的には、購入の手間は、
「事務管理費」に、
取り付けの手間は、
「管理員費」に含まれているからです。

ただし、高所に取り付けるような場合は、
長尺の脚立や複数名による安全確保が
必要となるので、別の手当てが設定されて
いるケースがほとんどです。

しかし、私が管理見直しコンサルティング
先のマンションで、ある管理会社の解釈は
異なっていました。

その管理会社が組合に請求していた金額
は、量販店の店頭価格の3倍。

組合には金額入りの納品書が交付されて
いるのですが、10個入りのケースで買う
ことが多く、理事長も金額の割高なことに
気づかない。

総会の決算書でも、細かな明細がなく、
その他も含めて「消耗品」で整理してある
ので、指摘されることもないという状況。

私が、「実費なのだから、管理会社の
仕入れ値がわかる資料を出してくれ」
と言うと、管理会社は、
「実費とは、管理会社が仕入れて、
管理会社の仕入れ値に、経費を乗せたもの」

「仕入れ伝票は会社の社内文書だから出せない」

あるマンションでは、
「実費には、取付作業費が含まれている」

うーん、業務仕様書には、建物設備点検業
務に「管球の交換」と書かれているのですが…

実は、どちらのケースも同じ管理会社。

同じ管理会社で、同じ管理仕様書で、
しかも、すぐ近くのマンションで、答えが
違う。(苦笑)

どちらのマンションでも、住民側は、この
返事やその後のやり取りにあきれてしまい
最後は、
「早く、この管理会社を変えましょう」
となりました。

ただし、後者のケースでは、秘策が(笑)

それは、管理会社を変更したら、
「取付作業費」は返してもらうこと。

さすがに、それは拒めないでしょう。

実際、その申し出をしたら、フロント担当
者も、「わかりました。」と観念。

「では、全体の支払額から、管球代を
引いた取付作業費を明示して、一覧表
にしてくださいね」と依頼。

ところが、管理会社の方針が変わったらし
く、次回の引継ぎ打合せ時には、
「在庫の管球は全部持ち帰りました。
管球代と取付費を分けるのも大変ですから。」

マンション側に、何の断りもなく…
です(苦笑)

今更、購入費と取付作業費を分けて出して
も、こちらから突っ込まれるだけだと思っ
たのでしょうか。

そして、次回の最終引継ぎ時。
何故だか、管球持参???

今度は、
「昨年度に購入したものは、返金対象
ですが、それ以前のものは、もう組合が
了解して、決算済ですから、返金する
必要はないでしょう。だから、持って
きました。」

これには、組合の皆さんも、
「えっ!?」
と顔を見合わせる状態。

私「組合決算の承認は、取付作業の
未実施の承認とは違いますよ」

「業務の一部不履行状態で支払ったの
ですから、業務をやってもらうか、
そうでなければ、やらない分の返金が
当り前ですよね?」

管理会社「いえ、うちは、そう思いま
せん。この考え方で、おかしくありません。」

組合員「おかしいだろ!!(怒)

管理会社「文書で申し入れてください。
そしたら、検討します。」


この管理会社は、新聞やテレビ広告まで
やっている大きな会社で、450程のマンシ
ョンを管理しています。

つまり、このやり方により、管理マンシ
ョンの管球代への上乗せだけで、毎年
数百万円の儲けがあると思います。

従って、「実費」を巡る戦いに負けた
くない!と言う気持ちもわかりますが、
住民の方から、
「ホントに、あの管理会社を変えて
良かったね」と言われるのは、いかがな
ものでしょう。


(お知らせ)
7月18日(祝)10時~
~知らないと損をする~
管理会社では絶対教えてくれない~
大規模修繕と管理セミナー
を行います。↓
http://goo.gl/ludapw

かなりシークレットな内容ですから、
事前予約の方だけが受講可能です。

残席1名です。

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東京都知事選に出馬意欲を示した石田純一氏。

断念の理由は、
野党統一候補になれなかったこと。
家族を説得できなかったこと。

出馬意欲を発表する前に、妻に相談しておらず、夫人が驚いたと言う報道。

この話を聞いて、昔の自分を思い出しました。
私が電力会社の安定したサラリーマンの生き方と決別した「起業」。

社内ベンチャー制度に応募したことは、妻に知らせず、グランプリを取って、起業することになって初めて、妻に知らせました。

妻は、「結婚する時から、この人は、そのうち、組織の枠を飛び出すかも、と感じていたけどね。」
と言う理解。(と言って良いのかどうか微妙だけど)

「ただし、路頭に迷わせるようなことは勘弁してね」。

私「最後は、夜中のコンビニバイトでも、何でもやって、養う」(笑)


ただし、「安定した電力会社社員の元に嫁がせた」と言う感覚の妻の両親には、話すタイミングが難しい。

結局、妻の実家に行った際に、「小さな会社の社長になった人が読む経理の話」と言うようなタイトルの実務本を持ち込んだのを見て、「これって、まさか・・・」がバレた瞬間(笑)

とは言え、全くの起業ではなく、社内ベンチャーの起業と言うことの安心感がありました。

ただし、その8年後に、まさか、中電から離れて起業するとは、予想してなかったと思います。

完全に独立資本で起業してから、順調だった1年後、東日本大震災の影響で、1年半の無給時代には、妻はバイトまでして支えてくれていて、路頭に迷う一歩手前(笑)

石田純一氏の今回の顛末とは、まったく違うのですが、「志」と「家族の理解、家族の支え」の関係は、どうなのか?と言う点では、心の中の葛藤は、似ているかも、と思いました…と言う話でした。

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各務原の顧問先マンションで、長年の懸案事項であった機械式駐車場の撤去・平面化プロジェクトがいよいよ始動。

実は、このマンションの近隣の同シリーズマンションで、機械式駐車場が撤去された噂が伝わり、そのコンサルタントが私だったと言うことが私のコンサル開始のきっかけでした。

最初に相談を受けた時は、その問題に加えて、管理会社の管理業務にも大きな不満があると言う状態で、確かに、機械式駐車場の問題も大きいけれど、その前に、管理委託業務の適正化が必要との判断となり、約1年を掛けて、管理を見直しました。

そのプロジェクトが終わったので、いよいよ次は、機械式駐車場問題に取り組むステージへ。

私は、これまで、機械式駐車場の廃止・平面化を検討するマンションの相談は、いくつも受けていますが、実際に撤去にまで至ったのは、2件。

まずは、住民の合意が、非常に難しい。議決要件は特別決議となりますが、実際は、その駐車場がなくなることが、自分の利益を損なうと考える人もいますので、実際には、全員賛成のレベルにまで持って行く必要があります。

加えて、配置プラン、代替駐車場の確保、工事の段取り等、いくつものハードルがあり、チェックポイントも多いです。

ちなみに、このマンションのすぐ近くには、一括して借りることのできる月決め駐車場はありません。

前回の理事会・検討委員会では、他のマンションにおける実施事例を紹介し、今回は、「このマンションの場合は、こうすれば、スムーズに実施できる」と言うステップとクリアすべき問題点を挙げ、よし、これで行きましょう!となりました。

どれくらいのカーブがあるのか、どれくらいの長さがあるのか、不確かなトンネルに入るような要素もありますが、だからこそ、コンサルタントが必要なプロジェクトです。

「住民の皆さんの幸せデザインプロジェクト」として、やりがいがありますね!

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一気に夏。

このところ、マンション共用部の電力削減コンサルティグ依頼が相次いでいます。

今日も、大垣市で25戸のマンションからの依頼で、岐阜の棚橋コンサルタントとエンジニアと一緒に、電気の計測。
SP大垣

計測と同時に、全部の照明をチェックし、器具替え、球替え、ユニット替え、モジュール替え、対象外を振り分けて行きます。、

エレベーターの作動電流の計測、ポンプの運転方式確認と電流の計測。

汗が出ます。

9月末までが勝負!

少しでも、省エネマンションが増えるよう頑張ります!!

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5月~6月のコンサル現場への同行体験を経て、6月末から始まった「活躍できるマンション管理士養成塾(一般社団法人マンション管理相談センター認定マンション管理コンサルタント養成塾)が、第3回目を迎えました。座学は14回。同行体験・研修は塾生が自由にエントリーできますので、多い人は、既に22回、48時間のOJTを受けています。

これまで、3回の講座は、下記の通り。

第1回:自立型人材育成特別講座
第2回:「活躍できるマンション管理士」の条件と心得
第3回:実務で押さえるべき法令

初回は、4時間、それ以降は毎回3時間の講義。
講義は、ビデオ撮影され、自宅で全編を何度でも繰り返し見ることが出来ます。

私自身は、昨年のビデオを何度か見て、新しい教材を作成したり、進め方の改良をしているのですが、ついつい、昨年よりも、もっとこんなことを追加して伝えたい!と言う気持ちが働いて、過去3回とも、時間オーバー(笑)

昨年受講した0期生も、ビデオ受講は無料としているので、昨年とは異なる最新事例で復習することが出来ますから、副次的効果もあります

昨年と今年と異なるのは、昨年は講義が2週間に1度だったのを今年は1週間に1度にしたこと。

その分。宿題をやる期間が減りますがが、逆に、昨年より、今年の方がコンサル先・顧問先が増えているので、同行研修の機会が増えていること。

何としても、10月のマンション管理フェアまでに、「認定コンサルタント」となっていただきたいと、相当な熱を入れて養成中です!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問業務においては、様々な問題へのアドバイスを求められます。

何か問題が起き、理事会に持ち込まれると、何らからの回答をしなくては!と言う事態になります。

但し、実際には、
〇そもそも、理事会(組合)で取り扱うべき問題ではないこと
〇規約や細則などで、決まっており、それを読んでいないだけの事こと
〇長い間、慣習で行われてきたことで、個別のイレギュラーな事象が起こることは前提としていること

と言う問題も少なくありません。

しかし、多くの役員は、管理規約など読んでないし、輪番制の理事会では、それまで、ほとんど総会に出ていなかった組合員が理事長をやるなんて言うこともありますので、過去の経緯が伝承されていない場合は、「困ったなぁ」と言う状態。

そのまま、対処療法的な解決策を総会で提示すると、ご意見番みたいな人がいて、「以前の総会で、こんな風に決まったのに、なぜ変えるのか!」のような発言で、議案が通らないことも起こりえます。

また、管理組合は、自治なので、法令に違反しているのでなければ、ルールは、隣のマンションと異なっていても良いし、ある人が「常識」と考えても、組合員の過半数が、それ以外の考え方が良いと言えば、それがルールになります。

「ルール」の概念が曖昧なんですね。

従って、問題が起きたら、
1、 法律上のチェック
2、 管理規約のチェック
3、 過去の総会決議事項のチェック
4、 暗黙のルールのチェック
5、 時代・住民構成の変化にとの整合性とのチェック
6、 マンションにとって、より良い選択になるのか?のチェック
の順番で、考えると良いです。

時々、理事会や総会で、「個人的な意見ですが…」と言われます。
しかし、枕詞としてこのフレーズを使うのは構いませんが、意見は「マンション全体のことを考えた場合の意見」で議論することが大切です。

その上で、個人の事情への配慮。

より良い結論に達するには、順番が大切ですね

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、名古屋市の90戸クラスの築10年目のマンションで、「長期修繕計画と管理」について、勉強会を開催しました。

管理会社から、かなり高額な作成費用の提案を受けているが、ホントに必要なのか?
ホントにそんなにかかるのか?
更には、大幅な修繕積立金の値上げが必要と言われているが、ホントか?

と言う相談をきっかけにした勉強会。

昨日のブログで書いたように、
「修繕積立金を値上げるための長期修繕計画」ではなく「修繕積立金を値上げしないための長期修繕計画」を立てると言う思考のチェンジが必要だと強調。

これをわかってもらうために、業界側のビジネスロジックを解説することになります。

決して「管理会社性悪説」を言うものではないのですが、知識でも経験でも、圧倒的に力の差がある管理組合と管理会社との関係を適正にするには、管理組合側の依存体質を改革しなければなりません。

そのためには、「依存すると、こんな結果になる実例がありますよ」と言うのが効果的。

しかし、これを強調し過ぎると、「当マンションの担当者は、一生懸命、マンションのことを考えてくれているのに、管理会社が悪者みたいに言うのは、ひどい!」となります。

言葉を慎重に選んで、「組合が賢くなる」と言う姿勢とTPOに応じて専門家の支援を受けることの大切さを伝えます。

もちろん、自分たちだけで頑張ると言う選択もあります。

昨日は、勉強会参加者中で、管理会社に対する信頼感(依存感)と猜疑心の幅が非常に大きいものでした。

改めて、「管理会社と管理組合との良い関係とはどういう言葉で表せばいいのか?」を考えるものとなりました。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.34

■私の好きな言葉■ 
「無駄な努力は無い、成果は出ずとも成長している」

_こんにちは。

「正しい」と書くと、
他は「間違っている」
と断言することになるので、勇気がいります。

でも、敢えて言います。

今まで、管理会社又は建築業界側が
作ってきた長期修繕計画は、
「修繕積立金を値上げするための計画」
つまり、業界側にとっての「売上計画」
です。

これ、何だかおかしいと思う訳です。

なぜなら、
管理組合財政には、管理費会計と修繕積立
金会計があり、前者は、基本的に黒字で
後者は、赤字。

新築時には、管理費会計は、管理会社の
利益がしっかり確保されて、基本的に赤字
にならないよう、つまり、値下げ圧力が掛
からないように高めに設定されています。

一方、修繕積立金会計は、販売時には、
低く設定し、マンションを売りやすくする
武器になる反面、将「来、値上げしないと
大規模修繕工事が出来ませんよ!と言う
方程式になっています。

管理会社側にとっては、大規模修繕工事の
際に、しっかり儲けるためには、管理組合
側に、十分な資金があることが望ましい。

結果、長期修繕計画の見直しは、必然的に
修繕積立金の値上げの話になります。

ただし、管理会社は、そんな儲け主義だけ
で動いている訳ではなく、いざと言う時に
「足りない」
と言う事態になると、

「管理会社なのに、どうして、ちゃんと
計画的に値上するようアドバイスしてくれ
なかったんだ!」

と責められるので、安心できる水準にして
おきたいと言う心理が働くのは、極めて
自然。

その意味では、「管理組合の将来のため」
の助言です。

ただし、それでも、やはり、
「修繕積立金の値上げ計画」です。

では、正しい「長期修繕計画」とは?

それは、、、
「修繕積立金を値上げしないための計画」

そのためには、
修繕積立金会計だけではなく、
「管理費会計」にもメスを入れる必要が
あります。

つまり、管理コストの見直しの話になるの
で、管理会社への委託費も問題になります
から、管理会社からは、言い出すことはあ
りません。

しかし、多くのマンションでは、管理会社
にその作成を依頼するので、結果、
「管理費会計が手つかずの長期修繕計画」
になるため、正しいものが作られません。

念のため、繰り返しますが、
私が考える住民目線の
「正しい」作り方の判断根拠です。

他の考え方を否定、非難するものではあり
ませんからね。

(お知らせ)

7月18日(祝)10時~
~知らないと損をする~
管理会社では絶対教えてくれない~
大規模修繕と管理セミナー
を行います。↓
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かなりシークレットな内容ですから、
事前予約の方だけが受講可能です。

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◆発行人
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代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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先日、名古屋市内の90戸クラスのマンションの簡易建物調査を行いました。
勉強会に備えてのものです。

ここは、管理会社から、そろそろ大規模修繕工事なので、その前に長期修繕計画を作成しましょうと提案されたことがきっかけで、当社に相談があったもの。

お聞きをすると、管理会社の依存状態が強く、今までずっと言われるがままの管理をしていたが、修繕積立金の値上げを前提にした長期修繕計画、高額な建物調査費用等を提示され、管理会社以外のところに相談しようと言う話になったそうです。

このマンションにお邪魔して、屋上から順番に調査。

そこで、見つけたのがルーフバルコニーの雑草とドレンの汚泥詰まり。
管理員さんにお聞きすると清掃の対象外。

ルーフバルコニーと言うと、バルコニーと言う言葉に引っ張れて、所有者に管理をかまされているイメージがありますが、そのすぐ下は階下の室内ですから、屋上と同じです。また、専用使用部分は柵の中で、排水口やドレンは、柵の外にあり、その居住者が全く異変に気づかないケースもあります。

調査3 調査4 調査1

従って、管理組合としては、屋上と同様に雨漏れがしないよう管理する必要がありますからね。

また、このマンションは、東西タイルに大きめの亀裂が入っており、1階の手の届く範囲のタイルの浮き状況も、手の届く範囲でチェック。

今回は、金田コンサルタントと一緒に点検。
調査2

工事の時期はいつか?長期修繕計画はどう作ればよいか?組合財政を見つつ、出来る限り修繕積立金を値上げしないで進めるにはどうしたら良いか?など、管理の問題と合わせて、勉強会で伝えたいと思います。

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昨夜は、福島先生のリーダーシップマスタープログラムの第1回。

組織にあって、部下または仲間を自立型人材に育て、素晴らしい成果を上げるチームを作るためのプログラムです。

福島先生は、バンダイのたまごっちの生みの親であったり、JALの再建の立役者ですが、それは、いわゆる敏腕な経営コンサルティグと言う役目ではなく、「どのような状況にあっても、自らの可能性を信じて、あきらめずにやり抜く姿勢」を教えることで、自らが変わっていくと、チームとして、大きな成果が出ると言う教えによるもの。

当社は、大きな組織ではありませんが、活躍できるマンション管理士を養成する塾を始め、昨年8名の認定コンサルタントが誕生し、今年は、5名の塾生がいます。

この仲間を支援し、社会に大きな貢献が出来るチームになることを目指しているので、福島先生の講座は、正に、今、必要な学びです。

初回の講義の中で一番印象に残ったのは、「日本一になるシンプルな方法」

それは、「日本一になるための努力をすること」
行動の基準、話す基準、心の中で思うことまで、「どうすれば日本一になれるのか」を意識するだけです。

例えば、マラソンで銀メダルを取った有森裕子選手。
彼女は、マラソンには向いていないべた足でした。
スピードスケートで金メダルを取った清水宏保選手。
背が低いこと=歩幅の小さいことは、圧倒的に不利でした。

しかし、世界一になると決めて、そのための努力をしたことで、結果が出ました。

マンション管理相談センターも、日本一のマンション管理コンサルタント集団を目指します。
すべての基準を「日本一」にして、志の高いコンサルタントが集まるチームにして行きたいと改めて思いました。

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名古屋市内のマンションで大規模修繕工事の総会決議寸前で相談。

一言で言うと、「設計監理方式と勘違いする管理会社元請方式」で契約する寸前。

色々、調べたら、ブランド系の管理会社が、「安心感」を全面に出して受注する「はやり」の方式のようです。

私の分析では、この方式では、相当高い確率で、管理組合が多額のお布施を管理会社に寄付することになります。

しかも、販売した会社の子会社の管理会社が工事監理者になるのですから、新築時の不具合を見つけた場合に、親会社寄りの判断をするのか、組合側寄りの判断をするのか?と言う不安も、残ります。

他にも、契約上の色々な問題を指摘した結果、管理会社への工事発注が、総会前日に、一旦棚上げとなりました。
その後、当方から管理委託の問題点も指摘したら、なんと管理会社から自主的に管理委託費を100万円/年も自主値下げの申入れ。

その上で、当社に対して「管理組合側の立場で質問したい」と言う話。
で、その質問内容が、
「当社が自主的に100万円も値下げしても、成功報酬型の管理見直しコンサルティングをやるんですか?」

この質問にはびっくり!

当社のミッションは、管理組合が本当に欲しい管理仕様を作成し、競争原理を働かせて、コストも下げること。

管理組合の幸せを願って提案しています。

それに対して、当の「管理組合側の立場で」と言いつつ、多くの組合員が見ている前で、当方に対する質問が、これ。

恐らく、管理会社がそんなに委託費を下げたら、コンサルタントの成功報酬が少なくなるので、コンサルティングを引き受けないと思ったのでしょうね。で、そうなれば、それ以降、いくらもで、取り返すチャンスがあると考えたのでしょう。

当社の答えはもちろん「全く問題ありません」

結果、当方との顧問契約が総会に上程されることになりました。
組合員の皆さんは、誰がホントの自分達の味方か、ちゃんと見てますよ。

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当社の分析によれば、旧電気料金の契約の中で、この9月までの延長がなされている「ある契約」がマンションの電気料金を削減する最も有効なメニュー。

ただし、その適用がほんとに最適かどうか?を確認するには、計測とシミュレーションが必要です。

今、相談を受けているマンションだけでも、相当数あり、その対応だけでも、かなりの忙しさ。

削減できますよ!と結論が出ても、そこから理事会・総会。

工事の手配を考えると、リミットは、7月一杯です!

検討中の方は、急いで下さいね!

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