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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今、管理見直し・大規模修繕工事・省エネの無料診断、勉強会、コンサルティング契約等の準備中マンションが、丁度20あります。

HPやブログからの問い合わせによるもの、3月~5月に開催したマンション管理セミナーへの参加者からのリクエストによるもの、口コミに依るものなど様々ですが、どのマンションでも、まず、無料診断のための資料を預り、分析。勉強会に備えてマンションの現地確認。そして、勉強会は、一般論・原則論に加えて、そのマンションに置き換えた話をします。

総会議案書や長期修繕計画を見れば、そのマンションの問題・課題は、はっきりと浮かびあがりますが、自分がそのマンションに一緒生むとなったら…と言う感覚で、分析資料・勉強会資料を作り上げるには、一定の時間、集中して、そのマンションと向き合うことが必要です。

しかし、一方では、20を超える顧問・コンサルティング先のマンションから相談が入りますし、理事会・総会もあります。

大規模修繕工事の入札等のプロジェクトもあります。

まずは、実際に直面している問題、動いている課題が優先。

そのため、どうしても新しいマンションからの依頼対応が遅くなります。

また、養成塾も毎週土曜にありますので、昨年の3時間の講義ビデオを見て、改良。

そんなスケジュールなので、以前は、資料を頂いてから、室生診断まで2週間でしたが、今は、1カ月近く。

その結果を伝えるための日時調整、更に、勉強会開催日時調整も、土日は2カ月先まで8割が予約済み。平日は、半分くらい埋まっていますので、調整も相当、当方に配慮いただくケースが多発。

途中、「緊急で、見て欲しい!」と言う新規マンションからの相談もあります。
そうなると、また、順番待ちのマンションが、後になります。

そんな風で、いくつものマンションの皆さんに、かなり長期間お待たせしております。

ホントにすいません<(_ _)>

そのマンションの問題が整理でき、対応の道筋が立ったら、そこからは、複数いる認定コンサルタントがパートナーとなって、解決にあたりますから、間もなく、時間に余裕ができますので、もうしばらくお待ちくださいね!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.33

■私の好きな言葉■ 
「自分を小さくしているのは自分
自分を大きくするのも自分」

こんにちは。

大規模修繕工事で相談に来られる方々共通
の三つの「わからない」の3回目です。

一つ目の、
「いつ、どこをどれくらい修繕すればいいのかわからない」
は前々回に、
二つ目の
「大規模修繕工事の進め方が分らない」
は前回お話ししました。

三つ目は、
「大規模修繕工事の金額(相場)が分らない」

これ、実はプロでも即答できませんね。

例えば、同じ戸数のマンションでも、
高さや形状が違えば、足場組に使うクレー
ンが違いますし、足場の数量も違います。

南だけにベランダがある場合と、
東西にもある場合で、当然違います。

業者によって違うのはもちろんですが、
同じ業者でも、依頼された時によって、
違うこともあります。

単に繁忙期・閑散期と言う違いだけでは
なく、その時に使う下請け業者によって
違うからです。

東日本大震災の後には、仮設トイレが被災
地に集中して、品薄になり、そのレンタル
料が高騰したと言う話もありました。

従って、同じ戸数だからほぼ似たような
金額になると言う方程式はありません。

ただし、過去の統計を元に、おおざっぱに
把握しやすいように、
「戸当たり○○万円」
と言う表現は良く見られます。

また、その際は、小規模になるほど割高に
なり、ある程度の大きさまでは、規模が
大きくなるほど、割安になります。

それは、材料代に比べて人件費の占める
割合が大きいので、40戸が、単純に
20戸の倍にならないからです。

最近、管理会社に、「相場は?」と聞くと、
「戸当たり120万円程度で、20戸未満
などの小規模になると戸当たり150万
円」等と言う声も聞かれます。

以前は、大目に見て戸当たり100万円
と言う管理会社が多かったのですが、
少しづつ高騰しているとのこと。

結果、修繕積立金で収まるように、屋上
工事を部分的にしたり、共用廊下は手を
付けないと言うような選択をして、コスト
を抑えて行きます。

当社の場合は、
業者からのバックマージンは一切受け取ら
ず、徹底的かつ合理的なコストダウン手法
(MACM方式と言います)を採用して
いるので、前記の管理会社の言う相場
(?)に比べると、かなり安くなって
いますが、それでも、じわりじわりと高く
なってきている様子は実感しています。

実際、建物の状況を見て、
「最低限ここまではやっておきたい」
と言うエコノミー案で入札行い、結果的に
予想以上に価格が下がったのを見てから
「やりたかった工事」を追加すると言う
パターンも少なくありません。

このように、工事とお金の話の例を挙げて
行くと、実は、あまりに多くのパターンが
あって、「私のマンションに当てはまる」
と言うケースを探すのは、かなり難しいですね。

ズバリ、
「価格はどう決まる?」と聞かれたら、
「選ぶコンサルタントで数百万円~数千万円も変わる」
と言うのが、答え。

勉強会でも、いくつかの例を出しています
が、総会で決まりそうになった工事会社
(工事金額)が採決保留になり、当社の
コンサルティグに切り替わって、再度入札
したら、工事費が2~3割も下がったと
言うケースを実際に見ていますからね。

住民だけでコスト交渉するのは、極めて
難しいので、組合のために徹底的に頑張
るコンサルタントを探してくださいね。

(お知らせ)

7月18日(祝)10時~
~知らないと損をする~
管理会社では絶対教えてくれない~
大規模修繕と管理セミナー
を行います。↓
http://goo.gl/ludapw

かなりシークレットな内容ですから、
事前予約の方だけが受講可能です。

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「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市内の築25年目40戸規模のマンションから、第2回目の大規模修繕工事に向けた勉強会の依頼があり、昨日が、事前の建物視察(簡易調査)でした。

オープンセミナーでは、どのマンションでも気をつけるべき注意事項や成功の秘訣を色々な実例を交えてお話ししますが、マンションに出向いての話は、あらかじめ、管理に関する資料をお借りし、建物の状況確認をした上で、このマンションの場合は・・・と言う具体的なアドバイスまでします。

現地視察の際に見るポイントは、外壁のタイルや塗装の状況、鉄部の錆の進行、シーリングの劣化度、エフロの発生具合などが基本ですが、特に、その建物の弱いところはどこか?通常より補修費のかかりそうな要因はないか?です。

悪い箇所を撮影し、「ほら、こんなに劣化してますよ!国交省も12年サイクルで大規模修繕工事を行うことを推奨してますし」と言えば、組合側は、ほとんど反乱が出来ませんが、それは、工事をやりたい立場の人の提案。

私は、住民側立場ですから、「いかに延ばすことが出来るか?」「工事費にかなりの割合を占める足場を使い、最も効果的な工事を行う」を基本に、現場でイメージを膨らませます。

更に、管理会社や建築事務所と異なるのは、掲示場の様子、エレベーターの溝の汚れ、植栽の中にペットボトルがないか等。管理品質も一緒にチェックすること。大規模修繕工事は、建物の劣化を回復するものですが、同時に「管理の劣化」も回復するのが、当社の推奨するMACM方式の大規模修繕コンサルティングです。

今回は、名古屋エリアを担当する金田コンサルタントと一緒に点検。
その後、修繕委員長の部屋にお邪魔し、組合活動の様子お聞し、勉強会以降の進め方についても、意見交換しました。

7月中旬の勉強会開催に向けて準備します。

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先週末は、私がマンション管理士として「この仕事を自分のライフワークにしよう!」と決めるきっかけになった岐阜のマンション「CH長良東」で、大規模修繕工事の5年目点検でした。

最初の出会いは、その前の年に大規模修繕工事コンサルティングを行ったマンションの修繕委員からの紹介。

管理会社が示した見積に対して、最終的にMACM方式により決まった工事金額は、仕様をグレードアプした上で、1000万円もコストダウン。

その時には、管理の見直しも行い、それ以降、ずっと顧問契約を続けています。

もちろん、大規模修繕工事の1年点検、3年点検も立会いました。

嬉しいのは、当時の現場代理人が、今は単身赴任しているような遠くの現場でも、この日に合わせて、帰って来て見てくれること。当時、大規模修繕工事の打ち上げにも、住民から是非!と誘われて参加したほど、信頼が厚かった人で、その想いが今も続いています。

また、アフター点検には、当時の川口修繕委員長と、その年の理事長が必ず立ち会っていただけることも、「コンサルタント任せ」、「工事会社任せ」ではないと言う姿勢が表れており、「こう言うマンションになって欲しい!」と、当時、私が願った姿です。

当時を振り返ると、川口修繕委員長のお宅で、何度も修繕委員会を開催し、修繕委員長ご夫妻には、その会合の前後で、ごちそうになったことも、しばしば。

更に、夫人には、修繕委員でパソコンの使えない人に対して、当方から送った文書をご自宅で印刷して配布いただくなど、沢山の協力をしていただけました。

課題の多いマンションだったので、サイボウズでの意見交換や個別メールの数を合せると、メールのやり取りは1000通以上でしたが、この時の苦労や、やりがいが、「マンション管理組合を幸せにするコンサルタントになる!」と決意した大きなきっかけになりました。

5年点検が終わった後、当時の川口修繕委員長夫人より、次のようなメールを頂きました。

「昨日はお世話になり、ありがとうございました。 ○○組の中島さんもわざわざ来て下さったようで嬉しかったです。 馬渕先生にマンションを守って頂いているという再認識を致しました。 広い地域でご活躍の中、馬渕先生ご本人が足を運んで下さることは何よりも有難いことです。 今後ともどうぞ宜しくお願い致します(^^)」

ありがとうございます!
こんな感激するメールを頂き、ウルウル状態です!(*^^)v

次の10年点検まではもちろん、更に、その後も、「顧問」として信頼いただける限り、また、体力が続く限り、私の原点になったこのマンションは、誰にも任せず、ずっと、私が守って行くと、改めて決意しました。

(今回、余りに嬉しかったので、許可をいただいて、実名にて掲載しております)

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この週末は、二つのマンションの総会で、定期総会でした。
議案の中に、「顧問契約の更新」があります。
総会銀


管理組合と管理会社の好ましい関係の構築のためには、継続的に管理組合100%の立場で、アドバイスする専門家の存在が不可欠と言うのがマンション管理相談センターの考えですが、実際の場面では、毎年、顧問先のマンションで、契約を更新するかどうか?は、理事会がその必要性を認め、総会議案に上程するかどうか?で決まります。

顧問業務の代表的なものは、理事会でのアドバイス、管理会社等が提案される日常修繕工事へのセカンドオピニオン、管理会社業務の監査。

理事会、特に理事長になると、これらの顧問業務の提供を直接受けるため、「顧問がいてくれて、助かった」と言う感想を持たれるので、組合にとって顧問の存在が大きい判断していただけます。

しかし、一般の組合員には、それがなかなか見えません。

従って、総会では、
「顧問業務と顧問料との費用対効果は?」
「顧問料よりも、コストダウン分が大きくなければ、契約の意味がない」
等の意見が出ることもあります。

顧問業務の報告書と事前度の取組計画を総会時に提出しますが、年によって、工事の出現数は違うので、ある年は、顧問料を大きく超える日常修繕工事のコストダウンがある一方、別の年は、それほど多くないこともあります。

従って「コストダウンの効果」があることは間違いないけれども、今回の顧問契約の更新により、「顧問がいた場合」と「顧問がいない場合」の比較をするのは、無理です。

自分で「顧問がいた方が良いですよ」とPRするのも変(笑)

結局、顧問の継続の必要性を判断するのは、それまで1年間、顧問を見ていただいた現役員さんです。

総会で、もし、顧問継続に疑問の声が上がったら、その役員さん、あるいは、過去の役員さんたちが、「それは違うよ。顧問の存在は、こんな価値があるよ。メリットが大きいよ」と言う発言をしていただけるかどうか?それが、それまでの顧問業務の通信簿だと思う次第です。

と言うことで、今回、二つのマンションにおける顧問契約の更新は、前記の話に近い総会議論があって、承認いただきました。

ありがとうございます。

引き続き、マンションに住む人をこれでもかっ!と言うくらい幸せにする顧問業務を提供しますからね!

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5年で100名の「活躍できるマンション管理コンサルタント」を養成する!と宣言したのが、1年半前。

昨年、その0期を開催。

0期と名付けたのは、「想い」と「自信」と「自社の実績」を元に、未来を作る養成塾の開始だったから。

今年は、昨年の8名の卒業までの軌跡をトレースしながら、カタチを整える第1期。

5名の塾生とともに、そして、更には、0期生の力も借りて、養成塾を発展させます。


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先日、スマートマンション推進のための打合せで、経済産業省を訪問。

この仕事は、一般社団法人スマートマンション推進協議会代表理事としての仕事です。
smoi1 
smoi2


省エネ社会を実現するために、マンション1棟丸ごとエネルギ―マネジメントができるよう、補助金が創設されたのは、3年前。

その時は、中部スマートマンション推進協議会と言う任意団体で活動。

その補助金がなくなり、それに伴い活動費用を国からもらっていた「スマートマンション」認定機関が、撤退。

「それなら自分がやります!」と経済産業省に直談判しました。

会員から会費は集めるけれど、それで足りない分は、本業のコンサルティングの売上から賄うから、国からの活動費の支給は不要。

それまでの国の認定制度を継承するので、引き続き「スマートマンション」と言う言葉は使わせてほしいと言うのが条件。

かなりハードルが高いと思いきや、
「それは助かる!既にスマートマンションが生まれているのに、その認定制度がなくなるという矛盾に対して、今後、どうしようか考えていたところ」

と言うことで、逆に
「経済産業省の後押しを受けて、スマートマンションの認定制度を継承」
と言って良いことになりましたし、認定マークも踏襲しています。

それから、間もなく1年。

毎月1棟ペースで、(一社)スマートマンション推進協議会の認定マンションが増えています。

現在、国側にあっては、補助金制度が終わる寸前に申請した物件の最終手続きも残っており、今後の情報管理や更なる普及活動について、意見交換をしてきました。

省エネは、元電力会社社員の私にとって、永遠のテーマですから、この分野でも、最大限の努力をするつもりです。

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昨日、メルマガ「管理組合のためのしあわせデザイン通信」の32号を発信。
毎週1回の発行です。

とてもニッチな分野のメルマガですし、基本、中部エリアを対象に活動しているので、読者数を増やそうと何かのプロモーションを行っていることはないです。

縁があった人で、関心のある人だけに読者登録をお願いしえいます。

従って、一気に増えることはなく、創刊以来、じわじわっと増えてきて、昨日の発行数を数えたら、丁度100名。

凄いでしょ!と自慢する数では、全くない(笑)
けれど、今まで、1名も解除がなかったのは、嬉しく、切りの良い100名に達したのは、光栄なことです。

で、目標は?
「発行を続け、まずは100号記念へ」
「読者数は、1000名へ」

「継続は力なり」ですからね!

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■私の好きな言葉■ 
「大河の元は、小さな湧き水」

こんにちは。

大規模修繕工事で相談に来られる方々共通
の三つの「わからない」の続きです。

一つ目が、
「いつ、どこをどれくらい修繕すればいいのかわからない」
は前回お話ししました。

二つ目が、
「大規模修繕工事の進め方が分らない」

多くのマンションで、管理会社から、
「そろそろ大規模修繕工事の時期ですよ」
と言う話が出ます。

その根拠は、国土交通省の示した
長期修繕計画作成ガイドラインの周期表
に12年目の大規模修繕工事周期が書いて
あるからです。

話が難しそうなので、管理会社に、
「どんな風に進めれば良いの?」
と聞きます。

ほとんどの管理会社は、仕事を受注したいので、
「管理会社に任せるのが安心」
と主張しますし、場合によっては、他の
手法との比較表を作成したうえで、
「だから、管理会社に任せるのが安心」
と言います。

管理組合の多くは、それを疑問に思わず、
管理会社のペースで、どんどん話が進んで
いきます。

で、
工事会社の選定もお任せ。
見積書の開封もお任せ。

結果、修繕積立金の範囲内で工事予算が
収まるので、住民の皆さんも、安心。

ところが、住民の皆さんの中に、少し疑問
を持つ方がいて、当社に相談に来られて、
一連の資料を拝見すると…

〇管理会社に任せる方式の長所と問題点を
キチッと教えてもらえる。
〇入札プロセスの問題点を指摘される。
〇入札価格ではなく、その内訳を見て、
不自然さを指摘される。
〇管理会社に任せる方法以外にも方法が
あり、客観的な比較が出来る

と言うことが、わかり「目からウロコ」
の状態になります。

たとえ話で言うなら、それまでの進め方は
中日対巨人の野球の試合で、審判を巨人の
選手がやっているようなものです。

もっと、凄いのは、試合のルールを決めた
のも、巨人。

中日が管理組合。
巨人が管理会社。

そう言う状態で試合をやっていて、5回裏
くらいに、ようやく「おかしいぞ?」と
気づいて、相談に来られるのが、実際に
ある多くのパターンです。

結局、この問題は、
「自分たちが、大規模修繕工事の
進め方がわかっていない」
こと自体に気づいていないこと。

これを率直に指摘すると、
「だって、管理会社はそんなことを教えてくれなかった」
と憤慨される人もいます。

気持ちはわかりますが、それは、違いますよ。

管理会社は、管理組合からの売上で成り
立ちますから、自分の会社を選んでもらう
よう営業するのは当たり前です。

それを客観的なアドバイスだと考えるのが
そもそも、大きな勘違いだと言うことです
からね。

(お知らせ)

7月18日(祝)10時~
~知らないと損をする~
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を行います。↓
名古屋7月セミナー

かなりシークレットな内容ですから、
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には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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本日、民間(旧四会」連合協定「マンション修繕工事請負契約約款」が届きました。
今年4月に制定されたばかりです。
約款表紙.

今までは、新築を前提とした「工事請負約款」をそのまま大規模修繕工事の契約書に付け、その中から、不要なものを削除したり、修正したりと言う作業で、手間でした。

今回の目玉は、大規模修繕工事の多くが、「設計事務所の設計監理」が不要であることを前提に、監理者が管理組合自身の場合や設計事務所以外のコンサルタントが行うことを明文化したこと。

この約款の解説にも、↓このように書かれています。
約款解説



これがあれば、よくある管理組合の勘違い=「一級建築士でなければ、工事の検査等を行えない」と言う誤解を解くことが容易になります。

ただ、この約款は、あくまで作り手側が中心になって作成したもの。
それを消費者側の視点で、あらためてチェックする必要があります。

今後、この約款を使用できるよう、読み込んでいきたいと思います。

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コンサルタントという仕事は、知識・経験から来るノウハウと、問題解決力が問われます。
問題解決力は、実際に直面した問題の数が多いほど、また、難易度が高いほど、高まって行きます

しかし、クライアントの未知の問題を解決する、あるいは現状の延長線ではなく、より良い未来を築くには、「過去の積み重ね」だけでは、対応できません。

「課題設定力」や「ぶれない軸」が必要になります。
それは、コンサルタントの「信念」や「生き方」を反映します。

マンション管理組合と言う組織をクライアントにすると、自分の軸や生き方を問われる場面に遭遇することが少なくありません。

だから、自分を成長させてくれるし、問題を克服した時に、クライアントと共に喜ぶことができる瞬間が最高です。

あるメルマガで、アメリカの著作家による、次の言葉が紹介されたのを読み、すべての条が、深く私の心に付き刺さりました。
あえて言えば、この格言から、「人」「世界」「弱者」を「管理組合」と読み替えると、私の軸にぴったり来ます。(笑)

1.人は不合理で、わからず屋で、わがままな存在だ。
 それでもなお、
 人を愛しなさい。

2.何か良いことをすれば、
 隠された利己的な動機があるはずだと
 人に責められるだろう。
 それでもなお、
 良いことをしなさい。

3.成功すれば、うその友だちと本物の敵を得ることになる。
 それでもなお、
 成功しなさい。

4.今日の善行は明日になれば忘れられてしまうだろう。
 それでもなお、
 良いことをしなさい。

5.正直で率直なあり方はあなたを無防備にするだろう。
 それでもなお、
 正直で率直なあなたでいなさい。

6.最大の考えをもった最も大きな男女は、
 最小の心をもった最も小さな男女によって
 撃ち落とされるかもしれない。
 それでもなお、
 大きな考えをもちなさい。

7.人は弱者をひいきにはするが、
 勝者の後にしかついていかない。
 それでもなお、
 弱者のために戦いなさい。

8.何年もかけて築いたものが
 一夜にして崩れ去るかもしれない。
 それでもなお、
 築きあげなさい。

9.人が本当に助けを必要としていても、
 実際に助けの手を差し伸べると攻撃されるかもしれない。
 それでもなお、
 人を助けなさい。

10.世界のために最善を尽くしても、
 その見返りにひどい仕打ちを受けるかもしれない。
 それでもなお、
 世界のために最善を尽くしなさい。

          (ケント・M・キース)

こうありたいと願う、素晴らしい格言です。

もちろん、これらが、何の葛藤もなく、いつもできる訳ではありません。
毎回毎回、困難とぶつかるたびに、弱い自分・逃げたい自分・投げ出したい自分と戦うチャンスを与えてもらっていると、感謝しています。

「それでもなお、人を愛しなさい―人生の意味を見つけるための逆説の10カ条」と言う本が出版されているので、早速、その本を注文しました。


楽しみです。

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東京都の舛添知事がついに辞任。
マスコミによる執拗な追及や批判が世論を動かしたという印象があります。

中には、的外れの批判もあったように思います。
例えば、海外視察の際のファーストクラス利用。

大きな組織でトップに立ち、その会社の出張旅費規程で、ファーストクラスに乗ることが認められていれば、それに従っただけのことだと思います。

私が電力会社にいた時、一定の偉い人になれば、グリーン車。
飛行機も、クラスが上がります。

地位が上がれば、待遇が良くなるのは、当たり前。
果たす役割、そこまで積み上げた成果、責任の重さに比例したもので、そのこと自体を否定すると、「努力して偉くなる」と言う人間のモチベ―ションが成り立ちません。

もちろん、業績が悪化すれば、ルールとは別に、自粛する。更には、辞任する。
東京都の場合は、黒字団体ですから、その必要はありませんね。

それを他の自治体や海外の首都と比べて、「税金の無駄使い」と言うのは、後外れの批判。

街角インタビューで、いきなり聞けば、「自分達の税金で、ファーストクラスなんて、スイートルームなんて」と言う感想になります。それをもって、「都民感情とかけ離れている」と批判するマスコミが変じゃないかと思う訳です。)

それから、ホテルや別荘での過ごし方。

都知事になれば、24時間、都政のことが頭から離れることはないでしょう。
これを雇用労働者のように勤務時間が決まっている人を基準に、「オン」「オフ」と言う区分けで批判するのも、変。

「節度をもって」と言えば、誰も「その通り」となるだけで、反対できないですね。
例えば、喫茶店で仕事の打ち合わせにおいて、半分が昨夜の野球の話題だったら、その領収書は会社に請求すべきでないの?と言う議論にだってなる。

まあ、だから、舛添知事は悪くないと言うのではなくて、なんでもかんでも「最初から反対できない話の組み立て方」をしておいて、批判をするのは、いかがなものか?と思う訳です。

ちなみに、わたしも家族旅行先のホテルに行くとき、車中では妻に運転してもらいながら、パソコンを拡げて仕事。ホテルでも、食事以外は、仕事。名所めぐり先でも、道すがら、スマホを見て仕事。(笑)

組織のトップになり、大きなテーマを掲げていたら、そうなるんじゃないかなと思います。だから、マスコミの報道を見ると、ちょっと、批判の組み立て方が違うんじゃいかと、気になると言うお話しでした。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日も、顧問先マンションの設備・建物ツアーでした。

このマンションは、犬山市の築23年目約180戸。

理事会メンバーは10名を超えます。

この古さになると、毎月のように新なに補修しなければならないような工事提案が出てきます。

そうなると、管理会社と私の議論になることが多いのですが、脇で聞いていても、チンプンカンプン。

顧問としては、住民に賢い選択をしてもらうために、アイディアを出すのでが、なかなか結論が出ない。

そんなことから、今回のツアー。

さすが、180戸もあるマンションでは、見ることとも多く、レアな設備もあります。

これからの理事会議論に役立つと思いますよ。

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今日は、顧問先マンションの設備・建物ツアーでした。

このマンションは、28戸1棟丸ごとリノベーションで、販売時には、大規模修繕工事並の改修をしていますが、一部には取付け、また、一部には、従来の状態で引き渡されたものもあります。

管理会社から出される修繕提案について、「それって、引き渡し時からのもの?」と言う疑問も出てきます。

また、「見積もりや写真だけではわからない」と言う素直な疑問もあります。

そこで、7月の定期総会で役員が交代する前に、新旧役員で、設備・建物ツアーをしましょうと言うのが当社の提案。

また、決算・予算理事会には、何故、この予算になったのか?をわかってもらうために、新役員予定者に参加してもらうのも、当社の提案。

そこで、決算・予算理事会の前に、「設備・建物ツアー」を計画したと言う次第です。

普段から気になっていたところを指摘されたり、初めて見る設備等に驚かれたりと、あっという間の1時間でした。太陽光発電の非常用コンセント付パワーコンディショナーや高圧一括受電のためのキュービクルなども、初めて見た役員さんが多かったですね。
設備建物ツアー1 
設備建物ツアー2 
設備建物ツアー3

管理会社の建物・設備点検業者も、直接、住民に説明が出来るので、「なぜ、近々に修繕提案を行うことになるのか?」を伝えやすい。

「共用部は自分(達)の財産」と言う意識が一気に高まって、良いことだと思います。

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4月から顧問に就任したマンションで、数十万円の管理費滞納が生じていました。
これまでも、管理会社から滞納督促は行われ、理事会のある時には、訪問督促もしていただいていたのですが、「連絡がつきません」と言う状況。

そこで、理事会で検討。

大抵、こう言う時は、強硬策と穏健策が出ます。

まずもって、理事会メンバーにお伝えしたのは、管理会社は「督促業務」「収納業務」はありますが、「回収義務」はないと言うこと。

この勘違いが意外に多い。

最終的な回収の主体者は、管理組合です。

滞納者にとっても、管理会社名の督促文書より、管理組合名の督促文書の方が、心理的に利きます。

一方、役員側は、同じ住民同士で、顔を合わせることもあるのですから、出来れば、管理会社の督促で解決したい。

非常に微妙です。

私がお勧めしているのは、「厳しいゴール設定とじわじわ作戦」

まずもって、「顧問が来たので、滞納に対する管理組合・管理会社のスタンスが厳しくなったのだ」と言う宣言。

次が、その執行までに、手順を示すこと。
かつ、管理会社業務から管理組合業務へのスイッチのタイミングを決めること。

あるマンションでは、滞納常習者が二人いて、ついに100万円程まで膨れ上がったケースでの相談がありましたが、まずは、管理規約の「滞納管理費に利子を付けることできる」を「利子を付ける」と変えたこと。

これで、理事会が都度判断しなくても、管理会社は、必ず利子の付加を予告して、催促を強めることが出きます。

更に「滞納管理費等の回収業務細則」を創設。
問題が起きた時に、理事会が解決方法を、議論するのではなく、手順に従って、執行する。その執行を忘れないよう、管理会社がリマインダーの役目を果たす、と言うものです。

これで、3カ月程度で、その高額な滞納金を全額回収したと言う実例もあります。

20戸程度のマンションで、滞納のせいで、修繕積立金が足りないと言う背景があって、役員の方の真剣度が違うと言った要因もありましたが、それを実現するための道具を提供し、使い方を指南する!と言うのが専門家の役目ですね。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.31

■私の好きな言葉■ 
「千人の数より一人の本気」

こんにちは。

大規模修繕工事で相談に来られる方々の
共通として、三つの「わからない」が
あります。

一つ目が、
「いつ、どこをどれくらい修繕すればいいのかわからない」

だから、管理会社や専門家に、調査診断を
依頼するのですが、彼らの情報量、
知識、経験との差が大き過ぎて、今度は
診断結果の妥当性を判断できないのです
から更に困ったことになりかねない。。。

そもそも、建物調査は、良いところより
悪いところが気になりますから、
「こんなに劣化してますよ」
と報告を聞けば、早く工事をしなきゃ!
と言う心理になります。

また、管理会社の傾向として、
「まだ大丈夫」と言ったのに、何かが起き
て、責められるより、「早めにやりましょ
う」と勧めておく方が、無難だと言う
心理も働きがち。

特に、自社又は自社の関連会社が工事の
元請になる可能性のある管理会社にとって
は、早めに工事が行われる方が、自社の
売り上げアップにつながると言う側面もあります。

結局、専門家に建物を調査してもらえば
「客観的な」修繕工事時期や工事内容が
わかると考えるのは、甘いですよ!と
言うのが私の考えです。

もちろん、専門家であれば、建物劣化状況
の判定は、大きく違わないと思います。

一定の物理的な試験の方法も確立されてい
ます。

しかし、最も重要なのは、その診断者の
立ち位置はどこなのか?と言うこと、

それは、説明の仕方、住民からの質問に
どう答えるか?を総合的に見て、自分達
で判断することになりますね。

ちなみに、当社が考える
大規模修繕工事の実施時期・工事内容の
判断の要素は、次の5点。

1、建物劣化状況
工事実施時期の判断

2、修繕積立金残高
工事項目・仕様の判断

3、修繕積立金の水準
 後倒し工事の選択判断

4、長期修繕計画の精度
工事実施サイクルの判断

5、管理と管理費会計の状況
 修繕積立金値上げの抑制

少なくとも、管理会社だけに聞いて、
決めるのではなく、複数の専門家に聞く
ことをお勧めします。

二つ目、三つ目の「わからない」は、
次回のメルマガで。

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デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私の大好きなメルマガの一つに、
水野浩志の「自身力を高める思考のヒント」があります。

今日のメルマガのテーマは、「ピンチはチャンス」の考え方。

以下、転載。

*************************

ピンチはチャンスという言葉があります。
前向きであり、ポジティブシンキングであり、
良い言葉のように、一般的には思われて
いるようですね。

しかし、「ピンチはチャンス!」と言っている
人たちを見ていると、それぞれ言葉は同じでも、
そのピンチと見えるものをどう解釈しているか、
と言うことについては、様々のようです。
 
ひとつ目は、自分はピンチだと思っていることを、
無理矢理チャンスだと自らに嘘を付いて思い込もうとする。
 
ふたつ目は、自分がピンチだと思っていることの中に、
自分にとってチャンスな要素を見つけだして、それを
チャンスと捉えようとする。
 
みっつ目は、ピンチな出来事の中に、自分の生き方を
改める重要なヒントがあり、それを得るチャンスなのだ、
と考える。

よっつ目は、過去の自分の人生を振り返り、常に
自分が成長してきた節目節目にはピンチを乗り越えて
来た、という事を知っているので、今回もまた、
自分を成長させるチャンスになるのだ、と受け止める。
 
自分自身がピンチと向かい合ってきたときの考えを
振り返って並べてみても、ざっとこれだけの

 ★ ピンチはチャンス、という考え方のバリエーション
 
があるんですよね。
 
なので、もしあなたがピンチと出会い、その時に

「ピンチはチャンスだ!」

と受け止めようとしたならば、自分がいったい、どの状態で
「ピンチはチャンス」と言っているのかを考えてみると、
そのピンチを本当にチャンスへと活かせる確率が上がる
かもしれませんよ。

なお、個人的には、ひとつ目の、

 「自分の気持ちに嘘をついて、ピンチをチャンスと思い込む」
 
と言うのだけは、あまり頂けないと思います。

こういう考え方しかない、という人は、是非、残りの3つの
視点で、ピンチを捉え直して見て下さいね。

****************************

以前、ブログで紹介した時には、「水野さんは、上から目線で人を笑わせるのが得意な人です!」と言うような表現をしましたが、最近のメルマガを読むと、どこからの目線なのか、分らない(笑)

が、それが良い。

毎回、絶妙な目線で、「目からウロコ」を落としてくれるばかりか、その後すぐに、最適な処方箋の目薬を差して、すっきりと見えるようにしてくれる!と言う感じがします。

私もよく「ピンチはチャンス」と人に言いますし、実際、今は、ピンチが来たらほぼ反射的にチャンスだと思えるようになっていますが、それは、水野さんが言われる四つ目の「ピンチは自分を成長させるチャンス」だと言う考え方です。

だから、ピンチが来るとワクワクする(笑)

ただし、それを人にも教えてあげようとして、ただ、合言葉のように「ピンチはチャンスだよ」と言うことは、時に危ない。

「ピンチはチャンス」は、実に深いですね。


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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

電力自由化で、段々と各社からメニューが出てきましたね。

その中でヤマダ電機の「ヤマダのでんき」は、電気料金そのものは各地域電力会社と同等ですが、ポイント還元により必ずおトクになるのが特徴。

その割合は、2%。

電力使用量が少なくても、ポイントがもらえる訳ですから、家電やパソコンなどは、ヤマダ電機に決めている!と言う単身者には、ぴったりのプランと言えそうですが、恐らく、そう言う人の電気使用料は200kwh以下。

料金にして、5千円以下。その2%だと月額100円。
1年で1000円くらい。

1000円分のポイントがあるからヤマダ電機に行こう!というのと、ジョーシンの方が同じ製品で2000円安いから、ジョーシンに行こう!と言うのと、比較すれば、多分、後者でしょうね。

世の中には、死蔵しているポイントが沢山ありますから、これも紛れてしまう可能性は、大いにあります。
私もヤマダ電機のポイントは、多分、沢山あるはずだけど、どこに行ったのか?(笑)

それから、マンション共用部の電力を対象としたような電力の小売り自由化メニューは、まだ、目にしていません。

分譲マンションの共用部の電力なら、「100%不払いがない」と言えるので、優良顧客ですが、かたや、そんなニッチな分野でのビジネスでは採算が取れないと言うジレンマもあります。

一定規模以上の賃貸マンションの電力も合わせれば、市場は広がるかもしれませんが、「こう言う規模で、こういう設備のあるマンションでなければ、申し込めません!」と言う縛りを掛けるのは、問題ないのかな?

でも、それを契約の都度調べるのは、手間(人件費)がかかるから、採算に合わない?

色々、考える余地はありますね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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元請会社として、工事の受注を提案し、「総合下請会社の施工を厳しくチェックするから安心だ」と主張する管理会社の意見。

管理会社「住民さんのことを思えば、資本金が1000万円程度の小さな会社が工事をしたら、安心できません。」

私「資本金の大小をチェックするのが、コンサルの役目じゃなく、どんな会社であれ、厳しくチェックするのがコンサルタントの役目ですよ。大きな企業が総合下請けになるなら、管理会社を飛ばして、その会社と直接、契約すれば良いでしょう。」

管理会社「自分たちは、管理会社として、責任ある対応をするために、元請になるのです。」

私「管理会社は、建設会社に物申すのが仕事でしょ。それが、自分たち自身が元請会社になったら、管理組合側に立って、追及できないじゃないですか!」

私の心のつぶやき「この前、資本金400億規模の会社の大規模修繕工事で、シーリングの増し打ちがコンサルタントの指摘で発覚して、1000万円規模の賠償金支払いが発生しましたけど…。」


私「販売会社の子会社が、新築時の施工不良や杜撰な管理に起因する損傷等を発見しても、管理組合に言わずに、自分達だけで処理する可能性があるので、第三者チェックが必要。」

管理会社「今どき、そんなご時世じゃない。私たちは管理会社として、お客様である管理組合のための仕事をします。」

私「杭偽装も、構造スリット偽装も、名立たる大企業がやった偽装ですよ。それは、第三者が指摘するまでは、発覚しなかった。今いるあなたたち個人の信条がどうであれ、建築・管理業界が、100%住民の味方にはならないと考えるのが、実態ですよ。」

管理会社「いえ、自分たちは、違う。」

うーん(~_~;) まあ、管理会社の言い分が間違っていると言っている訳じゃないんですよ。

施工会社の大小に関係なく、高い品質の工事を行わわせることが、コンサルタントの役目だし、新築時や管理委託業務の不良に起因する問題が発覚したら、「利害相反」になるのは。当たり前だから、知識がなく弱い立場の住民側に立つ専門家の存在が必要では?と言うのが私の主張。

住民の皆さんが、そう言う恐れがあっても、管理会社に頼みたいと言われるのであれば、それが管理組合の選択です。

ただ、「資本金が小さいから不安、大きいから安心」と言う点については、差精できないです。
なぜなら、自分が住民だったら、資本金の大小を含めて、多くの選択肢の中から選びたいと思うからです。

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浜松駅から徒歩10分ほどの約100戸のマンションで、
「長く安心してマンションライフを過ごすための管理改善5つのステップ」
題する勉強会を開催しました。

4月に浜松で初めて開催したオープンセミナーに参加された、このマンションの理事長からのリクエストによるもの。

このマンションでは、昨年、管理会社単独受注で大規模修繕工事を行ったのですが、その内容に関して、いくつかの不満があり、私の講演で、「やってはいけない大規模修繕」に当てはまるものがいくつもあったとのこと。

更に、同じように「管理」に潜む問題点」についても、思い当たるフシがある。
で、勉強会のリクエストがあった訳です。

これが、勉強会の様子。
浜松1


1時間15分の講演の後、質問が相次ぎ、住民間の議論もあり、更に、1時間15分。
全部で2時間半の勉強会。

この勉強会のゴールである「良いことを聞いた!で終わらせるのではなく改善のための次の一歩につなげる」と言う点については、参加者から、当社とのコンサルティング契約を望む声がいくつも上がり、次回の理事会で、話し合っていただくことになりました。

その後、MAKS認定コンサルタントと研修生とで、浜松駅近くの鰻屋さんで、振り返りを兼ねた昼食会。
浜松

当社の「マンション管理コンサルタント養成塾」では、現在のコンサルティング・顧問先の仕事を体験できるだけではなく、依頼を受けまでのプロセスも、体験できる、あるいは、できないプロセスも、体験できるところに最大の特徴があります。

今回も、私の勉強会を後ろで聞きながら、「こう言う住民さんに、こんな話が受けた」というような感想をシェアします。

私にとってみると、自分の勉強会コンテンツやトークを複数の目で評価してもらえるので、次回以降へのブラッシュアップにつながります。

今回は、せっかく、浜松に行くので、4月のセミナー参加者に、平野コンサルタントから声をかけてもらい、午後からは、1組1時間で個別相談会を開催。

3組の相談をいただき、平野コンサルタントと一緒に、相談をお受けしました。

いずれも、時間一杯、あるいは、時間オーバーで組合の抱える課題。

浜松で本格的なMAKSの活動がいよいよ始まります。

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浜松駅と隣接するアクトシティ浜松。


この施設は、浜松熱供給株式会社が、熱と電気を一体で供給しており、新設当時、この会社の設立や中電からの出向者の調整に関わったので、とても想い出深い。

ホテルオークラ系の素晴らしい眺望のホテルにも、完成したばかりの時に現地での会議のために、泊まりました。
これがその夜景。
アクトシティ浜松


それから20年以上で。懐かしい。

浜松でのマンション管理相談センターの本格始動で、管理組合向けの初めての勉強会。
これから、何度も来ることになるでしょう。

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2008年に完成した国内最大規模の徳山ダム。
1957年に建設構想が浮上してから約半世紀の間に、国の計画は何度も修正され、建設に当たり当時の徳山村(現揖斐川町)が全戸移転を余儀なくされたり、環境への悪影響が指摘されたりしたため激しい反対運動が起こり、巨大な公共事業を見直す動きが全国に広がるきっかけにもなったそうです。

実は、私は高校時代に、この全面移転のために、岐阜市に移ってきた家族と出会って、その反対運動の様子を聞いたことがあります。

最後は、国のエネルギー政策への協力と言う形で終息。

当時は、もちろん、その話とかかわりが深い中電に入社するなどとは、夢にも思っておらず。

昨日、中部電力が建設を進めていた徳山水力発電所が完成し、8日に式典が開かれたというニュース。

出力約16万キロ・ワットと中電の水力発電所(揚水式を除く)としては最大。

中部電力は水力などの再生エネルギーの割合を高める方針ですが、徳山は大規模な水力発電所としては最後となる見込みだそうです。

このニュースを聞いて、高校時代の記憶がよみがえってきました。
当時は、徳山村の人たちだけの集まりもあると聞きましたが、今は、どうでしょうか。

そんなところに、中電の株主総会の通知。

中電時代に自社株購入と言う形で、毎月の積立て方式で買った株がありますが、その頃に比べると、何分の1?と言う感じ(苦笑)で、もう長いこと株価を見ることもなく、思い出として所有している程度ですが、今でも株主の一人。

株主総会は、ずっと行ってないなぁ。。。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.30

■私の好きな言葉■ 
「話す言葉を変えると、自分の未来が変わる」

こんにちは。

今年の3月に、愛知県関連団体主催の
マンション管理セミナーでの3コマの
講演を皮切りに、5月までに、6会場
で講演を行いました。

また、4月は、一宮市の大規模修繕工事の
現場で、見学会も開催しました。

それらの参加人数を合計すると、
約200名。

その参加者からの相談や依頼で、
一番多いのが、
大規模修繕工事のコンサルティング。

元々、勉強熱心な方が参加されているので
既に、
管理会社に頼むか?
どこかの設計事務所に頼むか?
と検討されている方。

そして、私の講演を聞いて、管理会社依
頼方式と設計事務所依頼方式の両方の
問題点を解決するMACM方式を初めて
聞かれて、この方式を採用したいと言う
依頼を頂いています。

それまでの検討のプロセスを聞くと、
そもそも、コンサルタントを選ぶ基準に
迷いがあるケースが多い。

この際たるものの第1は、大規模修繕工事
の設計は、建築士でないとできないと言う
勘違い。

もちろん、工事の内容によって、建築確認
申請が必要なものは、建築士でないとでき
ませんが、その様な工事はごく稀です。

特に、第1回目の大規模修繕工事では、
まず、その様な工事はありません。

例えば、責任施工方式で、直接建設会社に
依頼した場合、その会社の建築士が出てく
るケースもあるかもしれませんが、出てこ
なくても、計画も工事も進みますからね。

「でも、大規模修繕工事に、
設計図はあるでしょ?」
と聞かれますが、この設計図とは、新築
や増築の設計図とは異なり、既にある
竣工図に書き込んだもの。

わかりやすく言えば、あなたの
自宅の壁紙を剥がして、どの壁紙を貼
るのか、新築時の図面に書き込んだものです。

数千万円ものお金が動く工事ですから、
図面、仕様書、見積書等もかなりの量に
なるので、もちろん、住民が作ることは
無理ですが、「建築士」と言う資格が
必要な業務ではありません。

従って、MACM方式(マンション管理士
によるコンストラクションマネジメント)
方式の話を初めて聞いて、目からウロコ
になる方が多いのです。

第2のポイントは、
「建築的にマンションを知っている」
のではなく、
「住まいとしてのマンションを知っている」
ことをコンサルタント選定基準していない
こと。

これは、大規模修繕工事コンサルティング
の実績が多いから後者であるとは言えません。

第1の勘違いともリンクしますが、住民に
とって、一番苦手なのは、建築的な話の
ため、どうしても、技術的知識に目が行き
がちです。

もちろん、基本的な知識や技術力は必要で
すから、マンション管理士と言う資格があ
るので、コンサルティングが出来ると言う
ことはありません。

私が最初からできたのは、マンション管理
士の資格を取る前に、一般の住宅建築や
リフォームのコンサルティングを10年、
100戸以上行ってきたところに、自宅
マンションの大規模修繕委員長として、
建築士と一緒にコンサルティング側に
回って工事を監理した経験があるからです。

しかし、私が生粋の技術者と決定的に違う
のは、住民側の視点があり、マンション
管理の問題点が分ることです。

恐らく、大規模修繕工事コンサルティング
を行うために、過去の総会議案書、管理
委託契約書、管理業務の各種報告書、
火災保険までを見るコンサルタントは、
滅多にいないと思います。

また、大規模修繕工事の予算を決めて行く
際に、管理費会計をキチッと分析するコン
サルタントも少ないでしょう。

もし、これから、大規模修繕工事コンサル
タントを選ぶマンションであれば、候補と
なったコンサルタントに、
「コンサルティングをするのに必要な資料は?」
と聞いてください。

答えが、
図面、
販売時のカタログ、
過去の修繕履歴、
長期修繕計画、
であれば、その人は、建物のことがわかっ
ている人ですが、管理の視点が欠けている
人です。

第3のポイントは、
販売会社・管理会社にモノが言える人かどうか?

マンションの住民であれば、大規模修繕
コンサルタントは、100%管理組合の立場
で、工事の手抜き防止や品質をチェック
して欲しいと思いますよね?

そして、住民の財布を自分の財布だと思っ
て、お金を使ってほしいと思いますよね?

そのために必要なのは、まずもって、管理
会社や工事会社との中立性(利益供与関
係にないこと)です。

「談合」などはもってのほかですが、
はっきり言って、コンサルタントを含めた
業界側が結託すれば、住民には、分りませ
んからね。

私も実際に、管理組合からの相談で、
「管理会社がコンサルティングをして、
競争見積もりで、1社に決める寸前だけれ
ど、念のため、見積書を見て欲しい」
と言われ、拝見したところ、特定の1社に
決めるために、他社の見積がいい加減であ
ったことが発覚したケースがありました。

「談合」は、建設会社同士でやるものと
言う先入観は振り払ってください。
管理会社主導、設計事務所主導の「談合」
的なものもあるのですよ!

また、調査や工事の段階で、新築時の施工
不良や長年の管理業務の杜撰による不具合
が見つかった時に、管理会社にものが言え
るかどうかも、非常に大切です。

これは、次の質問で、ある程度判断できます。
それは、
「管理会社からの推薦や紹介で、大規模
修繕工事の設計監理(コンサルティング)
を受けたことはありますか?」

この質問の回答がイエスの場合、一見する
と、管理会社からも推薦・紹介を受けるの
だから、それだけ、優良なコンサルタント!
だと思うかもしれません。

しかし、その逆。

管理会社から推薦・紹介を受けて、仕事を
受注したら、管理会社(更には、その親会
社)に都合の悪いことは、言えませんからね。

つまり、何か建物の問題を見つけた時に、
100%住民側につくのではなく、事業者
同士で処理されてしまう可能性があると
言うことです。

ちなみに、当社が、住民から直接の依頼で
大規模修繕コンサルティングの依頼を受け
て、管理会社推薦の設計事務所と対抗する
ことになった際に生じた「怖い話」は、
ここ↓に書いてあります。
http://goo.gl/DxaF8y

ここで登場する4月で50回も来るコンサル
タントの料金が安いと言う話。

驚きました。

工事を厳しい目でチェックするコンサル
タントが価格競争に走ったら、どうなるか?

住民の見えないところで、取り返そうとす
るのでは?と心配になります。

ちなみに、MACM方式は、住民側の一定
の協力を求め、従来の建築業界の古い考え
方を用いず、IT技術も使い、合理的な手
法で、コンサルタントの生産性を高めるこ
とで、コンサルティグ報酬の総額を下げます。

ただし、マンション側は、安いと言うこと
でコンサルタントを選んではいけないと
思います。

住民の幸せを最大限に実現してくれる
コンサルタントを選ぶと言う基準が大切
ですからね!

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には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日は、エンジニアと一緒に、岐阜市・各務原市で三つのマンションの共用部の電力調査でした。
電気計測1

4月から電力小売り自由化となり、もしかしたら、契約を切り替えてしまったマンションがあるかもしれませんが、机上の契約比較では、ダメですよ!

電力の比較サイトを見ても、入力項目は、一般家庭を対象としたもので、マンション共用部の電力需要を意識したものはありません。

当社の電力削減手法は、一週間程度の計測と詳細な試算で、電灯も動力も、契約変更を行っての円単位まで、削減金額をはじき出します。

照明器具ごとのLED化も組み込みます。

そして、それにかかる費用は、最安値。
今まで、より納得性を得るために、試しに管理会社に相見積もりをお願いしましたが、コストは数十パーセントも違います。

結果、削減率が30~50%となり、投資の償却は3~5年程度。
次の大規模修繕工事までに、数百万円の削減効果があります。

これがその実績。
実績


中電の契約メニュー切替の暫定措置が終わる9月までが勝負ですからね!

ちなみに、当社の手法を表面的に真似して、提案料や中電申請料などと称して、組合からお金をもらい、「なんちゃって電気代削減」をしている管理会社がありますので、注意してくださいね。

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3月からは開始した一宮市25戸のマンションも、いよいよ足場が外れ、竣工間近となり、施主による引渡検査の前の、竣工前コンサルタント検査となりました。

一宮エリア担当の八巻コンサルタントと一緒に、コンサルタントがキチンと見ましたよ!と言う証拠写真。
竣工前検査


この段階での検査は、塗装の塗り残しや飛びはないか?塗装のラインは、きちんと出ているか?クリーニングが行き届いているか?足場の足元のへこみがないか?敷地の整地は、出来ているか?を隈なく見ます。

大規模修繕工事では、劣化が進んでおらず、足場を掛けなくてもできる工事を行わなかったところが、工事が終わってみると、今度は劣化が目立つなんてこともあるので、あらためて、工事対象外の箇所の確認も重要です。

自分の家だと考えて、見る!がポイントです。

今回、廊下の電気メーターが入っているパイプシャフトの扉の下側の塗りもれや、窓枠の下のシーリングの充てん不足などが、ありました。

もちろん、工事会社の自主検査もやっていますが、こうしたダブルチェックにより、より良い工事に仕上げていきます。

最後に、空缶検査。

これは、仕様通りに塗装をした場合に必要な塗布料を計算し、それに必要な塗料が使われているかどうかを確認するものです。

こちらは、合格。

いよいよ今週木曜に施主の竣工引渡検査となります。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「うちのマンションの構造スリットは大丈夫か?」 と言う問い合わせが、築14年のマンションからありました。  最近、名古屋市内で、大規模修繕工事の際に、構造スリットが設計書通りに設けられていないマンションが見つかり、耐震性能が問題になって、販売・施工主が無償で補修したとか、熊本の大地震で、構造スリットの有無により、マンションの被害が大きく異なったと言うマスコミ報道が相次いだことが原因です。 そこで、まずは、竣工図を調査。 マンションを建てる時の設計図には、この順番で、この図面を作成しなさいと言うルールはありません。 もちろん、建築するために必要な指示と言う点では、共通していますが、例えば、「タイルの割りつけ図」なんていうのは、存在するマンションとないマンションがあります。 図面がなくても、タイルを貼りつける壁が決まっていて、タイル工事職人が現場に入る時には、貼りつけるべき壁が目の前にあるのですから、そこは、経験等もあって、何とかなる訳です。 今回のスリットに関して言えば、そもそも、スリットを図面に落とさず、現場の指示でやっているケースもありますし、「スリット図」と言うものが独立して作成されているケースは、ほとんどなく、構造図とか、伏図とか、他の名称の図面のどこかに記載されているので、それを探すところから始めなくてはなりません。 で、ページをめくりながら、あちこち探したところ、なかなか見つかりませんが、ようやく「あった!」 基礎伏図の凡例に「▲スリット位置を示す」とありました。 これで、このマンションに、スリットがあることは分りました。 ただし、それが。構造スリットなのか、部分スリットなのかは、分りません。 この伏図は、最上階の分まで全部で22枚あり、「全図面を見て、位置を確認し、構造スリットなのか、部分スリットなのかを、現地と照合する」調査となります。 また、ベランダにも入る必要があるため、その調整に手間がかかりますね。 まずは、いくつかサンプリング調査を行い、図面と現場が異なる場合に、全面調査を行うか、10年目の瑕疵担保保証が切れる前の調査時に一斉にやる、大規模修繕工事で足場が掛かかった際に、調査を行うことをお勧めします。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この時期、コンサル・顧問先マンションの定期総会の時期です。

当社は、大規模修繕工事コンサルでも、顧問として、組合運営のアドバイスを行うので、総会議案書は、決算報告を含めて、すべてチェックします。

昨年、大規模修繕コンサルティグを依頼された岐阜のマンションでも、顧問として初めての定期総会で、決算理事会の開催。

で、管理会社からの説明を聞いていると、ン?

管理費会計の収入に口座振替手数料があり、支出にも同じ手数料がある。
修繕積立金会計の収入に口座振替手数料があり、支出にも同じ手数料がある。

普通は、管理費会計の支出に口座振替手数料があるのみ。
つまり、組合員から、管理費・駐車場使用料・修繕積立金を一緒に引き落とし、その手数料は、組合の経費として収納代行会社に支払う方式です。

ところが、このマンションは、振替手数料は、管理費などと一緒に、各組合員の口座から、引き落とす訳です。

しかも、管理費は管理費として、修繕積立金は修繕積立金として、別々に手数料を取って、引落される訳です。

この管理会社は、他のマンションでは、振替手数料は、組合員からは取らずに、組合の経費として支払っている。

私「どうして?」

管理会社「管理費会計と修繕積立金会計は、別々に管理する必要があるため」

私「別々に管理することと口座から別々に引き落とすことは、同じじゃないですよね?」

管理会社「…」

私「貴社管理の他のマンションでは、一緒に引き落としているじゃないですか?」

管理会社「いえ、このマンションと同じやり方をしているマンションもありますから」

私「改めて聞きますが、管理費と修繕積立金とを一緒に引き落として、それを管理費と修繕積立金とに分けて管理することは出来ないのですが?」

管理会社「出来ます」

私「改めて、各組合員が、何か手続きをすることが必要ですか?また、銀行口座と印鑑の分別管理上の問題はありますか?」

管理会社「いえ、手続きは不要です。管理費として引き落としていたのを、次回から修繕積立金も合算して引き落とすだけです。分別管理においても、問題はありません。」

私「と言うことは、すぐに、変更してもらえば、組合員の負担は減りますよね?」

と、ここで、話を聞いていた理事さんから
理事「どうして、今まで、教えてくれなかったんだ」
理事「他のマンションに比べて、私たちが損していたってこと?」

管理会社「会社に戻って、すぐに相談します。」

私「問題なく出来る話なら、組合員の負担を減らすために、やるべきですよ。次回の総会の議案に挙げて、ちゃんと説明して切り替えるべきですよ!」

管理会社「わかりました。」

小規模のマンションなので、この手数料は年間で26000円。
13年目なので、約34万円を無駄に支払い続けていたことになります。

管理会社にとっては、この金額を自社が負担するなら、とっくの前に、是正していたはず。
組合側の負担だから、「他人事」なのでしょう。

このマンションには、銀行勤務の方もいますが、何の疑問も指摘もなし。

実は、今日、このマンションの総会で、この議案が出た時には、以前、管理を改善するために、3期連続で理事長を務めたと言う方からの発言で、当時、この手数料に関して、素朴な「なぜ?」の質問をした事があったそうですが、
「管理費会計と修繕積立金会計は、別々に管理する必要があるため」
と言う管理会社の回答で、そんなものなのだ…と納得されたそうです。

この議案以外の議案でも、いくつかの専門的な見地からの改善アドバイスを差し上げたのですが、管理組合の財産を守り、管理会社に委託費に見合った適切な仕事をしてもらうには、管理組合100%の立場の専門家(マンション管理士)の目が必要であることが、よくわかっていただける事例だと思います。

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昨日は、6月から新管理体制になる二つのマンションの新管理会社と、その再委託先専門会社を集めてのキックオフミーティングを開催しました。

今回、二つの管理会社合同で行ったのは、その2社が提携関係にあり、その会社の管理物件の入札があった場合に、お互い相手の管理受託マンションの入札に参加しないと言う取り決めがあるので、交流することに問題がないからです。

このキックオフミーティグは、単に、業務開始の打合せではありません。

第1部は、「住民の幸せデザインプロジェクト」と題して、
◎トラブルが起きた時の受け止め方
◎仕事への取り組み方
◎マンション管理を行う事業者に大切な心構え
◎それぞれのマンションで、管理の見直しプロジェクトが起きた背景

を1時間、講義します。

途中には、グループディスカッションもあります。

それが終了した後に、第2部として、実務的に必要な管理委託契約内容の確認ミーティングを行います。

第1部では、福島正伸認定「自立型人材育成インストラクター」と言う資格で登場し、第2部で、マンション管理士として、どちらも私が登場する訳です。

このミーティングは、当社が会議室を借りて、使用料を支払います。
資料印刷代も、当社持ち。
講師は私が行うので、外注費が生じるわけではありませんが、他の場面で講演をすれば、そこそこ高額な講師代を頂く内容です。

管理会社の入札そのものに影響がある訳ではありませから、やってもやらなくても、当社のコンサルティグ報酬には影響はありません。

でも、やります。

理由は、管理見直しを行い、管理品質が向上し、コストが下がると言うのは、契約上の話で、それを実行するのは、各社に所属する「人」だから。

仕事に対する取組み姿勢の向上があって、更に「魂」が入るからです。

ちなみに、大規模修繕工事でも、同じように、工事会社の元請と下請けの専門工事会社を集めて、キックオフミーティングをやります。

どちらも、参加者は、最初は、無理やり集められて、困惑した感じです。(笑)
でも、終わるころには、当社の想い・メッセージが多少なりとも伝わることを願います。

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少し前の話で、もう、そのマンションでは、大規模修繕工事コンサルタントが決まっただろうと思いますので、ブログに書きます。

ある中規模マンションから、大規模修繕工事コンサルティングのオフォーを受けました。
数社の設計事務所にも声をかけ、コンペスタイルで、コンサルタントを決めたいとのこと。

しかし、当社は、大規模修繕工事の設計監理コンサル募集(コンペ)には一切応募せず、「まず、当社の勉強会を受けてください」から、話を始めるので、今回も、同じ。

他の設計事務所が、1時間区切りで自社のプレゼンをするのとは別の日で、修繕委員会向けに2時間の勉強会を開催していただきました。

その結果、大規模修繕工事の成功だけではなく、管理の見直し・火災保険の見直し・電力の削減などマンションをより良くするための総合的な提案と、既存の管理・建築業界とのしがらみを一切持たない中立性や住民側視点の姿勢が評価され、勉強会の終わりには、「馬渕さんのところしか、ありえないよねぇ!」とまで言われました。

ただし、修繕委員会の動きとは別に、管理会社が強く推薦する設計事務所があり、理事会は、そちらに傾斜。

その設計事務所は、料金の安さと現場に来る回数が売りらしく、料金はブログでは書けませんが、何と4カ月で50回も現場に来て、工事を監視するらしい。

実は、このマンションでは、「出来る限り安く」と「工事会社は、手を抜くもの。だから、コンサルに厳しくチェックして欲しい」と言う意向が強い。

当社にも、価格の引下げを期待して、他の設計事務所の料金をそれとなくほのめかそうと言う動きがありましたが、「他社の価格情報は聞きたくないです」とお断り。

結局、総会の場で、その設計事務所と当社のプレゼンを行い、決選投票になると言う話。

で、再び言われたのが、「向うの設計事務所は一級建築士が50回来るが、馬渕さんは、何回来る?」「回数が少ないなら、価格も安くないと、勝てない」「修繕委員会は、馬渕さんを推したいので、何とかならないか…」

ちょっと待ってください。
4か月で50回行くとしたら、休みを除いて、二日に1回行くことになります。

工事では、下請専門会社の自主チェックがあり、次に元請工事会社の現場監督がいて、自主チェクがあり、更に、その会社の検査専門官がいてチェックをします。

その上で、要所要所でコンサルが外部の目でより厳しいチェックを行います。

このマンションの工事規模と内容で、コンサルがそれほどの頻度で行って、何をやるのでしょうか?

実は、ブログでは書けない、「当社のコンサルティングが入ると困る人たち」による恐ろしい妨害がありました…。

いつか、「大規模修繕工事コンサルタントの選び方」と言うテーマでセミナーを開催する時に、会場に来た人だけには、この顛末ををこっそりお話ししましょう。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.29

■私の好きな言葉■ 
「やり方より、あり方が大切」

こんにちは。

昨年から、
「マンションをこれでもかっ!
と言うくらい幸せにすることができる
マンション管理コンサルタントを、
5年で100名養成する!」と宣言して、
始めた「活躍できるマンション管理
コンサルタント(マンション管理士)
養成講座。

4月末から募集を開始し、先日、
満席となり、募集を終了しました。

昨年は、定員8名が満席。
愛知・岐阜・静岡・神奈川から入塾。

今年は、定員5名。
愛知・長野から入塾。

定員を減らしたのは、昨年の卒塾生の
活躍支援に力を注ぐ余力を残すためです。

この塾は、経験ゼロから始めると言う人
はいません。

〇マンション管理士資格を持っている
(あるいは、勉強中)
〇管理業務主任者の資格を持っている
〇理事長を何度か経験している
〇大規模修繕委員長を経験している
〇銀行マンで、間もなく役職定年
〇宅建資格講座の講師
〇司法書士
〇行政書士
〇社会保険労務士
〇建築資材卸会社勤務が長い
〇設備・電気工事会社経営
〇不動産会社の経験が長い
〇管理会社経験者
〇税理士事務勤務で税理士予備軍
〇FP
〇賃貸マンション経営コンサルタント

私のコンサルティング先のマンションの
理事長が3名います。

コンサルティングを受けた側として、
当社の姿勢や改善の大きな効果を目の
当たりにして、

今度は、自分が、
「まだ目覚めていない」マンションを
幸せにする側に回りたいと言う気持ち
になったのですね。

こんな風に、元々のキャリアが豊富な人材
が、50時間を超える座学と1年間で最大
100時間を超える実務研修・アシスタ
ント研修をこなして、(一社)マンション
管理相談センター認定コンサルタントになります。

ちなみに、この4,5月に開催した5会場
でのマンション管理改善・大規模修繕・
電力自由化化対応成功セミナーは、累計
80名ほどの受講者から、毎回、
「行列が出来る相談所」状態で対応。

もちろん、私一人では相談を受けることが
できないので、新人(?)コンサルタント
が一斉に対応したのですが、実力が、
しっかりついている人材ばかりなので、
多分、「新人」だと感じた方はいないだ
ろうと思います。

今、当社の机には、多くのマンションから
「管理委託・長期修繕計画適正診断」
の申込書や関連資料が並んでいます。

これからは、加速度的にコンサルティン
グや顧問業務を提供できるマンションが
増えて行くだろうと思います。

ところで、
「5年で100名のコンサルタント」
と実際に
「2年で13名のコンサルタント」
では計算が合いません!と言う突っ込み
があるかもしれません(笑)

ご心配なく!

昨年や今年、入塾するような挑戦意欲に
溢れている人は、やがて、私と同様、後進
を育てる側に回ることができますから、
コンサルタントも加速度的に増えるはず!

ただし、活躍できるコンサルタントが
100名になって、一人20のマンション
の顧問になっても、2000のマンション
しか、対応できません。

この中部エリアには、1万程のマンション
があると思われますので、100名では
まだまだ、足りないのです。

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