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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、顧問先の犬山市内:約180戸のマンションで、大規模修繕工事準備のための建物調査を行いました。

このマンションは、築25年。

今年の春の定期総会議案として、大規模修繕工事のコンサルティングの相談がありました。

昨年からこのマンションの顧問に就任し、1年間で管理会社からの工事提案の査定・入札により、約1000万円のコストダウンを実現しており、その成果を評価されてのこと。

築年数と建物の規模から考えると、今から、修繕委員会を立ち上げ、進めて行くスケジュールは、背間一般的には普通でしょうが、それを推奨するのは、「工事をすることで、利益が上がる人」

当社の考えは、建物の状況を把握し、どこまで大規模修繕工事を延ばせるか?を徹底的に考え、組合財政を健全に保つことをポリシ―としていますので、「コンサルティングの契約ができるぞー」とホイホイ応じることはありません(笑)。

昨年から何度もマンションに来ていますし、管理会社の建物設備点検に同行監査し、劣化状況を見ているので、建物状況はある程度掴んでいます。

一方、マンションの意思決定の様子を見ると、準備から着工まで2年くらいかかる。

以上を総合的に考え、大規模修繕工事に向けた本格的な建物調査ではなく、その本格的な調査を行う前の予備調査が妥当。

第2回目の大規模修繕工事ですから、第1回目の工事の際の資料がちゃんと残っているのか?を単に竣工図書だけではなく、修繕委員会時の議事録や工事後のアフター点検の様子まで、確認することも大切です。

と言うことで、昨日は、その予備調査を浜松担当コンサルタントの平野コンサルタントと養成塾研修生と一緒に実施。
屋上・階段・廊下等の共用部に加えて、前・現理事にお願いして、ベランダも立ち入り調査。
建物調査3 建物調査2

この写真は、15階建ての屋上からの写真です。
建物調査4

建物調査を進めて行くと、前回大規模修繕工事の際の施工がしっかりしているところと、そうでないところ、あるいは、手抜きなのか?VEなのか?と言う箇所など、良く見えてきます。

また、共通して劣化が進んでいるところは、いわば「建物の弱点」箇所。

こう言ったことや記録写真の撮り方まで、新人コンサルタントや塾生への教育も兼ねて実施して行きますので、朝9時から夕方5時まで。

資料に関しては、あちこちにばらけており、集めるのに苦労しましたが、リスト化し、今後の大規模修繕工事検討に役立つよう、1カ所に集めておきます。

これから、分析作業に入ります。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

標準管理規約改正のセミナーを聞いてきた、まとめです。

Ⅱ.「マンション標準管理規約」改正の概要(続き)

2.駐車場の使用方法
駐車場が全戸分存在しない場合における入れ替え制などの公平な選定方法、 空きが生じている駐車場の外部貸しに係る税務上の注意喚起等の解説を追加。 (第 15 条関係コメント)

→駐車場の外部賃貸は、区分所有者を優先する条件を設定している等のケースでは、外部貸し のみが課税対象となり区分所有者が支払う使用料は共済事業として非課税とする旨の国税庁の見解(「マンション管理組合が区分所有者以外の者へ のマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について(照 会)」(平成24年2月3日国住マ第43号)及びこれに対する回答(平 成24年2月13日))が公表されているため、これを参照する旨が解説されています。

3.専有部分等の修繕等
専有部分等の修繕は、理事会の承認等を得て実施可能とする。 (第 17 条、第 21 条、第 22 条、別添2等)

→元々、専有部のリフォームに関しては、管理組合に届けること、承認を得ることを規約に定めてあるマンションは多いと思いますが、その届出の範囲及びその許可基準が曖昧でした。私も、顧問先からの相談がいくつもあり、管理会社からも、迷うので、ジャッジして欲しいと依頼される場面も多く、その都度、判断してきました。今回、コメントで、別紙として一覧表にまとめられたので、ほぼ、このまま使えるのではないでしょうか。

4.暴力団等の排除規定
暴力団の構成員に部屋を貸さない、役員になれないとする条項を整備。 (第 19 条の 2、第 36 条の 2 等)

5.災害等の場合の管理組合の意思決定
緊急時における補修などの保存行為は理事長が単独で判断し、緊急時の応 急修繕は理事会で決定すること等とした。(第 21 条、第 54 条等)

6.緊急時の理事等の立入り
災害や事故が発生した場合の緊急避難措置として、理事長が専有部分に立ち入ることができることとした。(第 23 条関係コメント)

7.コミュニティ条項等の再整理
防災・防犯、美化・清掃などのコミュニティ活動は可能であることを明確にし、判例も踏まえた条項として各業務を再整理。(第 27 条、第 32 条)

8.議決権割合
新築物件における選択肢として、総会の議決権(及び譲渡契約時の敷地の持 ち分割合)について、住戸の価値割合に連動した設定も考えられる旨の解説を 追加。(第 46 条関係コメント)

→国交省の説明では、「この条項は、新築向けです。既設マンションでは、無理です。と言っても、実際にこの条項を適用する動きを示したディベロッパーはいません」とのこと。私も、以前、この問題をブログで取り上げ、同じ見解、同じ予想をしましたね。

9.理事会の代理出席
理事会への理事の代理出席について、あらかじめ代理する者を定めておく、 議決権行使書による表決を認める等が望ましい旨の解説を追加し、理事会の議決有効性を巡るトラブルを防止。(第 53 条関係コメント)

→この問題も、組合から時々相談があり、実際には、理事長夫人が理事長の役をしていることを普通にやってきた組合の既成事実と規約との矛盾をどうするか?で、苦心して規約を改正したことがあります。今回、一定のガイドラインが示されたので、今後は、改正しやすいですね。

10.管理費等の滞納に対する措置
管理組合が滞納者に対してとり得る各種の措置について、段階的にまとめたフローチャート等を提示。(第 60 条、別添 3)

→今まで、滞納回収は、管理委託契約においては、非常に緩やかでアバウトで、管理会社又はフロント担当者次第で、かなり差がありました。今回、規約にフローチャートが示され、法的措置に移行する場合の手続きなどが示されたことは良いことだと思いますが、長期の滞納を発生させないことが、最も重要です。それに関しては、このフローチャートとは別に、滞納1カ月目、2ヵ月目と言う節目節目での督促業務の例示があります。私見では、こちらの方が重要で、この考え方を更に具体化して細則にしたり、管理委託契約に盛り込むことが大切だと思います。

11.マンションの管理状況などの情報開示
大規模修繕工事の実施状況や予定、修繕積立金の積み立て状況などの情報を開示する場合の条項を整備。(第 64 条、別添4等)

→今までは、管理規約と言うより、管理委託契約において、管理会社が不動産仲介会社からの問い合わせに対応する場面を意識した業務項目で、当社が管理委託契約の見直しをする際には、買主保護のための項目を追加していました。今回、管理規約に盛り込まれたことで、まずは、各マンションでの情報開示用のフォーマットを作成し、その時期によって更新すべき項目をマークしておけば、適切な運用がなされることになると思います。

12.その他所要の改正
マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律(平成 26 年法律第 80 号)の施行等に伴う改正、字句の修正 等

今回は、以上。
今年は、この改正を受けて、顧問先に順次、情報提供をしてまいります。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

標準管理規約改正のセミナーを聞いてきたまとめです。

Ⅱ.「マンション標準管理規約」改正の概要

1、外部の専門家の活用
理事長を含む理事及び監事について、これまで区分所有者に限定していた ものを、選択肢として外部の専門家も就任可とし、利益相反取引の防止、監事の権限の明確化等の所要の規定を措置。 (全般関係コメント、第 35 条~第 41 条、別添1等)

→本文としては、第35条の4で
「組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法について は細則で定める。」
と追加され、それに伴い、

(利益相反取引の防止) 第37条の2で
役員は、次に掲げる場合には、理事会において、当該取引に つき重要な事実を開示し、その承認を受けなければならない。
一 役員が自己又は第三者のために管理組合と取引をしようとするとき。
二 管理組合が役員以外の者との間において管理組合と当該役員との利益が相反する取引をしようとするとき。

となっています。

また、組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法について、細則の例として、
コメントにおいて、次のような役員の欠格条項を定めることを推奨しています。
ア 個人の専門家の場合
・ マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者から役員を選任しようとする場合にあっては、マンション管理士の登録の取消し 又は当該分野に係る資格についてこれと同様の処分を受けた者
イ 法人から専門家の派遣を受ける場合(アに該当する者に加えて) 次のいずれかに該当する法人から派遣される役職員は、外部専門家と して役員となることができない。
・ 銀行取引停止処分を受けている法人
・ 管理業者の登録の取消しを受けた法人

更に、コメントの添付資料として、外部専門家が理事又は幹事になる場合のパターンが3つ示され、それぞれ、どのようなマンションで導入が想定されるかまで、詳しく例示されています。

① 理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型
 従来どおり理事会を設け、理事 会役員に外部専門家を入れる パターン。
 【想定されるケース(マンションの特性)】
・運営面の不全の改善
・計画的な大規模修繕等の適切な実施、耐震改修・建替え等の耐震対策等専門的知見が必要な場合を想定
※限定的な専門性が求められるケースも多くある。

② 外部管理者理事会監督型
・外部専門家を区分所有法上の管理者として選任し、理事会は監事的立場となり外部管理者を監視するパターン。
【想定されるケース(マンションの特性) 】
・高い専門性と透明性、区分所有者の利益の保護や最大化のニーズの高いマンション(大規模な新築マンションなどを中心に想定)
※総会は意思決定機関、管理者は知見豊富な執行者、理事会は監視機関、と分担や責任の明確化 が期待できる。
※さらに、専門性が高く、時間的な拘束が強く心理的な負担も大きい管理費回収訴訟、反社 会的勢力、被災対応等の特定問題も担当することも想定。

③ 外部管理者総会監督型
・外部専門家を区分所有法上の管理者として選任し、理事会は設けないパターン。
【想定されるケース(マンションの特性)】
・高い専門性と透明性、区分所有者の利益の保護や最大化のニーズが高いが、規模の小さいマンション
・理事長のなり手がいない例外的なケース
※支援的性格が強いケース

上記以外に、図式等もあり、今回の改正において、本件が目玉のひとつであることが伺えます。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先日、大阪に行き、国土交通省の役人が講師となる標準管理規約改正のセミナーを聞いてきたので、そのまとめ。

Ⅰ.「マンションの管理の適正化に関する指針」改正の概要
1.コミュニティ形成の積極的な取り組みを新たに明記 「基本的方向」に、新たに、コミュニティ形成の重要性を位置付け、「管理 組合が留意すべき基本的事項」に管理費とその他の費用の適切な峻別の留意点を記載。

新聞などで、このコミュニティ条項の削除→「夏祭りへの支出は違法!というような記事が書かれたことで、今回の改正では、管理組合は、「財産管理団体と定義され、コミュニティには関わるべきではない」と言うような論調が一気に高まりました。

しかし、実際は、この指針では、逆で、「コミュティ形成は重要」だと書かれています。
つまり、費用を適切に支出して、コミュニティ形成を支援しなさいと言うことですね。

では、「どのような支出が適正なのか?」は、次回、適正化法の対象条文のところで、触れます。

2.外部専門家を活用する場合の留意事項を明記 「基本的方向」「管理組合が留意すべき基本的事項」に、外部専門家の活用及びその場合の留意事項を記載。

これまでも、「マンション管理士等の専門家の活用」については、条文がありましたのが、今回、改めて、「専門家の活用」に触れたのは、私のようにコンサルタントや顧問としての活用のことではなく、役員の成り手が不足している現状を踏まえて、管理者(理事長)や監事への就任を示しています。

この具体的な要件・事例に関しては、次回、適正化法の対象条文のところで、触れます。

「指針」に関する主要変更点は、以上です。
次回は、適正化法の改正条文について、解説します。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

木曜日に、大阪に行き、国土交通省の役人が講師となる標準管理規約改正のセミナーを聞いてきました。

すでに、新規約は発表されており、概要やコメント付きの資料も手に入りますが、直接、セミナーを聞くと、文書では読み取れない、国の考える「優先順位」とか「揺れ」みたいなものが、わかると言う良さがあります。

セミナーの内容は、次の通り。

Ⅰ マンション管理適正化指針
1、コミュニティ形成の積極的な取り組みを新たに明記
2、外部専門家を活用する場合の留意事項を明記

Ⅱマンション標準管理規約
1、 選択肢を広げるもの
〇外部専門家の活用
〇議決権割合
2、 既定の明確化により適正な管理
〇コミュニティ条項等の再整理
〇管理費等に対する措置
3、 社会情勢を踏まえた改正
〇暴力団等の排除規定
〇災害時などの管理組合の意思決定
〇管理状況などの情報開示
4、 その他所要の規定の改正

マンション管理士としては、この内容がスラスラ出てこないとね!
と言うことで、次回は、その逐条説明を。

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私のブログには、よく、「悪い管理会社の例」が出てきますが、管理会社が「悪徳」だと言っているものではありません。

むしろ、現場の管理員やフロント担当者は、管理委託契約外の仕事であっても、住民との関係を大切にして、努力されており、信頼されているケースもよく見ます。

しかし、人材も豊富・活動も活発な一握りのマンションを除き、次のような現実があるため、構造的な問題があります。

◎管理会社は、管理組合からの売上を最大化することが、業績向上である。
◎管理会社の社員は、自社の業績向上に貢献することが昇進・昇給につながる。
◎管理会社は、ほとんど競争のない世界で仕事をしている。
◎管理会社と管理組合との力関係(情報力・統制力)は、圧倒的に管理会社が強い。
◎管理会社は、管理組合の財布の中身をすべて知っている。
◎管理会社は、管理組合の予算を立てる仕事をしている。

◎管理組合は、販売時に高い買い物をした「上顧客」なのだから、そこから指名された管理会社は、管理組合のことを普通以上に大切にしてくれると思っている。
◎輪番制で、組合運営の素人である理事会は、管理会社にそっぽを向かれると困ると言うのが、素直な感情である。
◎管理組合は、管理会社から「これ、やらないと大変ですよ」「他のマンションでは普通ですよ」と言われたら、反論することは、極めて難しい。

このように、売り手側と買い手側の力関係は、著しくバランスが悪いのです。

従って、管理会社側のフロントマンは、何度も「組合にとっては、一番良い選択じゃないかもしれないが…」と言う気持ちに悩むだろうと思います。

これが続いて、「管理会社に仕事は、こんなものだ」と慣れたころに、当社のようなコンサルティグが入ると、大変です。
過去の恣意的な誘導、過剰な利益獲得など、次から次に「組合から見て悪事」が露見します。

管理会社にとっては、ビジネス上の当たり前の行動であり、時には、感謝されていたのに…。

これって、お互いにとって、不幸です。

では、この不幸をなくすにはどうしたら良いか?

それは、当社のような管理組合ポジション100%の専門家が、管理組合側に立ち、管理会社との力関係を適切なバランスに戻すことです。

また、これは「構造的な問題」ですから、一過性のコンサルティングではNGで、継続的に管理組合に寄り添うことが必要です。

つまり、当社の使命は、「管理組合と管理会社との適切な関係を実現・継続させること」だと言えます。


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「うちは大丈夫!」のマンションが一番危ない
「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.28

■私の好きな言葉■ 
「困難は自分を磨く砥石」

こんにちは。

先月から4会場で行ったマンション管理
セミナーでは、毎回、沢山の相談があり
コンサルタント総動員で対応。

私の講演を聞いて、
「そんなことがあるんだ!」
「うちのマンションは、
いつも平穏無事な総会だし、
問題はないと思うけれど、
管理・長期修繕計画の無料適正診断を
受けてみたい」
と、総会資料や長期修繕計画を、
セミナー数日後に、持ってこられた
Kさん。

最初にマンションの様子を聞くと、
「うちのマンションは、管理会社の
人も誠実そうで、受け答えはしっかり
しているし、住民の中には、ご意見番
みたいな人もいて、総会で、管理会社
にモノ申しているし、大丈夫だと
思うけど…」

「そうなんですね」
と言いながら、資料を拝見。

ムムム、これは大変!

築10年目の約50戸マンションで、
長期修繕計画は、新築時のものだけ。

それによると、10年目までに、修繕
積立金を6回値上げして、新築時の
6倍程度にする予定になっている。

しかし、これまで1度も値上げしてない。

じゃあ、管理費会計に余裕があって、
その余剰金が、修繕積立金の値上げを
抑制しているかと言うと、確かに、
数百万円の余剰金はあるが、それを
足しても、必要な金額の6割程度。

仮に、長期修繕計画通りに、築12年目に
大規模修繕工事を行うとしたら、
2000万円以上足りないので、戸当たり
40万円程度の一時負担金が生じます。

修繕積立金が貯まってから工事をしよう
となると、築20年以降になります。

あっ、そうだ!
この管理会社は、他のマンションで、
「足りなければ借りれば良いですよ」
と言ってた!(苦笑)

実は、これ、管理会社側の商売の観点
では、よくわかる話。

管理費会計が「余裕の黒字」であれば、
管理委託費を下げる=管理会社の収益
を減らずような話にはなりにくい。

かたや、修繕積立金は、
いざ、雨漏りでもして、工事が必要と
なれば、修繕積立金の値上げや一時金の
拠出、あるいは借入のいずれかで対応
せざるを得ません。

本来、マンション財政と言う点では、
管理費会計と修繕積立金会計は、一体
であるべきですが、こうして
「黒字の管理費会計」と
「大幅赤字の修繕積立金会計」とが、
意識的に、分離されている訳です。

Kさんに、
「大赤字のマンション」の
実態を指摘したら、
「大変!皆に知らせなきゃ!」
「でも、役員でもない私が、
どうやって…?」

とにかく、現状を知ってもらうための
マンション向け勉強会開催に向けて、
知恵を出していくことになりました。

と、その話しが冷めやらぬうちに、
今度は、築9年目の約60戸のマンション
からの適正診断の結果が、ほぼ同じ。

ただし、こちらは、段階的に、8倍までの
値上計画。

こちらは、管理費会計の余剰金がかなり
大きいので、第1回目の大規模修繕工事は
ギリギリお金は足りるけれど、それが終わ
ったら、一気に、大幅な値上げをしないと
将来の赤字が解消できません。

どちらのマンションも、問題は深刻です。

しかし、築10年程度ですから、今から
対策を立てれば、将来の不安を解消する
ことは、十分可能ですからね。

あとは、具体的な行動の一歩を
踏み出せるかどうか、です。


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デザイン通信」本文は著作権により保護さ
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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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当社主催のセミナーに参加された築10年のマンションの方が、「自分のマンションは、特に問題はないと思うけれど、一度、診断を受けてみます」と言う話で、総会議案書と長期修繕計画書等を持参され、ざっと拝見。

ムムムム…

これは…

大変なことになっている…

誰も気づいていないのか…?

つい最近、総会があったばかりなのに、のんびりした議論で、管理会社からも提案はなし…

何が起こっているのか、明日、メルマガで書きます。

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私の愛読しているメルマガ「V字経営研究所」の酒井英之先生のメルマガからのご紹介です。

タイトル
「営業マン0人を実現した工務店」

「マーケティングの目的は営業マンを0人にすること」
ドラッガーの有名な言葉ですね。

顧客が本当に求める独自性あふれる商品ができると
顧客はそれを求めて向こうからやってきます。
そうしたらこちらから客を求めて歩く
営業マンは不要です。

コピー機の営業経験がある私は、この言葉を聞いたとき
「うそ!そんなことできるの?!」と思いましたけど
先日、その言葉通り営業マン不要を実現している
工務店を訪問し、目で見て体験して大変驚きました。

その工務店は、浜松市北部にある「都田建設」。
従業員60名ほどの小さな会社ですが、
注文住宅で年間100棟を超える人気ぶりです。
http://www.miyakoda.co.jp/

同社の営業マン0人化の秘訣。
それは同社が本社所在地周辺をひとつの街にしているからです。
そして、そこを訪れる人がひっきりなしにいるのです。

同社は里山の田園風景が残る「ド田舎」にあります。
近くを通る天竜浜名湖鉄道は1時間に1本
1輌の列車が通るだけの所です。

そんな田舎の本社の周辺を、
都田建設は自分の理想の街を目指して開拓していきます。
コンセプトは北欧のスローライフが体験できる場所です。
http://dlofre.jp/

本社の隣は薪ストーブ(暖炉)の専門店です。
暖炉のある暮らしは、のんびり感があって豊かです。
環境にも優しく、室内の空気の循環が自然です。
さらに障碍者の皆さんが削った薪を使いますから
雇用創出にもつながります。
そんな暮らし方を提案しています。

その隣は、北欧のデザイン「マリメッコ」の専門店です。
大変に鮮やかなデザインの生地が多く展示され、
衣装や雑貨、等に用いると暮らしが華やぎそうです。

その隣は、貸農園。
野菜作りがしたい人が、ここへ来て育てています。
その先には、ガーデニングハウス。
おしゃれでかわいいガーデニングツールが多数展示されています。

さらに小さな坂を上ると、そこにはレストランがあります。
私が訪問したのは、月曜日の12時でしたが、
なんと2時間待ちでした。
北欧風デザインの椅子の展示場を兼ねたこの店は、
地元の人や観光客で大賑わいです。

他にも北欧風の雑貨を売る店や、
サンドイッチの専門店などがあり、
ひと回りすると2~3時間は滞在できる街になっています。
この街を、同社は「DLofre’s town(ドロフィーズタウン)」と
呼んでいます。DLofre’s とは、Dream(夢)、Love(愛)、
Freedom(自由)を組み合わせた造語です。

その中に、住宅について学べる学び舎があります。
そこで同社は「失敗しないための家づくりセミナー」他
家づくりや暮らし方のセミナーを開催しています。

講師を務めるのは、同社の設計士たち。
ここで出会ったお客様と家づくりの話を進めます。
また設計士たちは2か月に一度、上記のレストランで働きます。
レストランで働くことで、お客様の暮らしや生活を
肌で感じながら、家づくりに関する質問等に答えています。
それが切っ掛けで、家づくりのオーダーに繋がることもあります。

こんな考え方の工務店は他にはありませんから、
共感した人は設計を依頼する。だから営業マンが0人なのです。

まさにドラッガーが描いた理想の世界ですね。
同社の内山会長は「かつては営業マンを抱えてやっていた。
客先に行って帰ってくる時間が無駄だった。
一生懸命図面を描いて見積もりして、その果てに断られた。
それが嫌だった」と語ってくれました。

我が国はどんどん高齢化し、市民の購買力は落ちています。
ネット通販が普及し、市民個人の調達力は上がっています。
SNSが発展し、広告よりも口コミが信用されています。
見込み客と出会うために人を雇い訓練する時代は
過去のものになりつつあるのだと痛感しました。

あなたがもし経営者やマーケティングの担当者なら
是非、DLofre’s townを歩いてください。
エッジを建てた生き方にきっと共感することでしょう。
そして、「強く必要とされ、選ばれる会社であり続けられる」
ためのヒントが見つかるでしょう。



この工務店も素晴らしいですが、その素晴らしさを「営業マン0人」のタイトルで、私に、また新たな気付きを与えてくれる酒井先生も素晴らしい!

是非、この街に行って、マンション管理相談センターなら、どうこれを実現するか?を考えたいと思います。

実は、酒井先生とは、家が近所。
中電時代から親交があり、飲みながら、無料の経営コンサルティングを何度も受けています(笑)

最近では、お互い忙しく、会えるタイミングがなかなか作れませんでしたが、GW中に、岐阜駅の近くで、酒井先生お勧めの鹿野肉が出てくる美人女将のお店で、ごちそうしていただき、経営の話、コンサルタントとしての在り方について、じっくり意見を交わしました。

ありがとうございます!

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昨日は、1日でわかるマンション管理改善・大規模修繕工事・電力自由化対応セミナーの大府会場開催でした。

会場担当の平山コンサルタントも、力が入っています!(*^^)v
大府セミナー1 
大府セミナー2


今回も、皆さん、大変熱心にお聞きくださり、セミナー後も、コンサルタント全員での個別相談。

今回の相談では、近々に大規模修繕工事のコンサルティングと事業者決定を同時に決める臨時総会が開催されると言う組合の方もおられました。

その方は、これから始まる大規模修繕工事の修繕委員として、参考になれば…と言う気持ちでお越しになったようですが、私のセミナーで紹介する「大規模修繕工事で、ホントになった怖い話」が、ご自分のマンションの業者決定のNGストーリーに、ぴったり!

持参されたいくつかの資料を拝見すると、見事なほど、管理会社と施工会社のペースで進められており、コンサル料は、一般邸な水準の2~3倍、工事料金も、1~2割くらいは割高な印象。

大規模修繕工事は管理会社に頼むものと言う前提で、他との比較なく、進められてきたようです。

もちろん、違法と言うことはありません。
相手の方が圧倒的に情報もパワーもあり、価格決定権を持っていれば、割高な価格で買うことになるのは、商取引の常識です。

ここに気づいて、賢い買い物をするかどうか?の選択ですね。

消費税8%のうちに契約しましょう!と言う流れもあって、今に至ったようですが、今や、増税延期は確定的。立ち止まって、再検討されかどうか、正念場だと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

中学、高校とバレー部だったので、日本チャチャチャの応援が印象的なバレーボールは、どんなに仕事が忙しくても、関心が半端なく強い(笑)

ここ数日は、女子バレーのオリンピック最終予選が気になっておりました。

しかし、昨日、イタリアとの試合で敗れたもののフルセットまで戦ったことで勝ち点が付き、オリンピック出場が決まりました!

イヤー、うれしい!

おめでとうございます!

ちなみに、木村キャプテンのキリッとした表情が、相当好きです!

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電力の小売り自由化により、沢山の事業者が参入したと言う記事をあちこちで見かけます。
象徴的な数字として、「200社を超える!」と言う感じでしょう。

しかし、日経BP社が発売した「小売電気事業者総覧」によれば、4月20日現在で、実際に電気料金メニューを打ち出したのは、従来の電力会社を含めて67社だそうです。

「電力自由化」と言うのは、電力事業が自由になった訳ではなく、「小売り」の部分。
「やりますよ!」と発表しても、発電所を作るのでも電柱を建てるわけでもありませんから、準備は、電力メニューを作る事と営業・料金回収の仕組みを作る事が主です。

大きな事業者であればあるほど、ビジネスのフレームワークも大きくなるので、準備に時間がかかりますし、対象範囲も大きいので、着手も早いし、準備が出来たら、今度は、先行して顧客を囲い込むべく、発表も早くなります。

小さな事業者ほど、廻りの参入業者の電力メニューを見ながら、「後出しじゃんけん」で、それより少しお得なメニューを出すことで、優位に立とうとします。

その結果が、4月に自由化が始まっていても、スタートが67社。

これから、まだまだメニューが出てくるでしょうね。

その中で、マンション共用部の電気を安くする新たなメニューが出てこないか?
私が目を光らせておりますからね!(*^^)v

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昨日、管理会社が保険代理店になっている場合の不適切な行為について書きましたら、
「では、どこで頼めば良いの?」
「直接、保険会社に頼めば良いの?」
と言う問い合わせを頂きました。

基本的に、保険会社は、代理店制度を取っていますし、一人で複数の保険会社とやり取りをするのは、大変なので、お勧めなのは、複数の保険会社の商品を扱う保険代理店です。

ただし、保険代理店は、「保険は詳しい」けれど「マンションには詳しくない」ケースがほとんどです。

でもね、どの保険代理店に聞いても、「火災保険のことは詳しいので、マンション共用部の保険もわかりますよ」と答えます。

でも、それは、多くの場合、机上の話であって、保険を設計するのに、マンションを見に行くことも、その敷地図を見ることすら、しません。

過去の保険事故例などを読んで、勉強はしますが、管理組合の意思決定の仕組み、保険適応可能性事故の実態等は、知らないと言っても過言ではありません。

そう言う点では、管理会社の方が、うんと知識があります。

だから、管理会社は「管理会社が保険代理店の方が、申請時にスムーズに行きますよ」とPRします。

これは、本当ですが、管理会社は、「保険代理店だから、スムーズな申請が出来るの」ではなく、そもそも、管理会社は、管理組合との委託契約において、「スムーズな申請」をサポートする義務があります。

従って、「保険代理店は、保険会社の代理」で、「管理会社は、管理組合の代理」として、対応することが、管理組合にとって、もっとも合理的です。

保険設計においても、保険選択においても、管理会社がサポートしてくれれば良いのですが、そう言うコンサル契約は管理委託契約に入っていませんし、自社が代理店で保険手数料が入る訳ではないので、担当者にそこまでのアドイス(例えば、比較表の作成等)を求めるのは、無理があります。

片や、最初に述べた通り、マンションに詳しい保険代理店を見つけるのも難しい…。

従って、「保険に詳しく、マンションに詳しい、管理組合の味方である専門家」がいないと、良い保険を選ぶことは難しいと言うのが結論。

もちろん、住民が自分たちで勉強して、最適な保険を選ぶと言う方法もありますが、保険会社の各商品は、
「特約の内容は同じだが、項目名称が違う」
「特約項目の名称は同じだが、補償内容が違う」
「特約項目の種類は同じだが、セット内容が違う」
ので、相当手強いですよ。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.27

■私の好きな言葉■ 
「何気なくやらない。常に意味を持ってやる」

こんにちは。

昨年秋から、大規模修繕工事と管理見直し
コンサルティングを開始したマンションで
先日、定期総会開催前の決算・予算理事会
が開催されました。

当社のコンサルティングは、管理組合顧問
業務を同時に行うので、こうした通常理事
会にも参加して、アドバイスします。

で、事前に決算書を拝見。

うん?この数字は何?

火災保険の予算に対して、1.5倍くらい
の決算数値。

昨年まで、定期総会資料には、火災保険証
書の写しが添付してあったのに、今年は
添付ないので、想像するに、昨年10月の
保険料値上げの前に、駆け込みで、火災
保険を途中解約して更新を行ったのではないか?

しかも、総会は開催せず、もしかしたら
理事会も開催せず、理事長への説明と押印
だけかも…が私の予想。

果たして、実際は、私の予想通り。

この点を、理事会で管理会社に質問すると…

私「その手続きは正当か?」
管理会社「総会で審議すべきだったが、
値上げ前に手続きをする必要があって、
やむを得なかった」

私「少なくとも、理事会開催はできたでしょう?」
管理会社「出来たと思いますが、理事長
には説明して、押印してもらいましたから…」

私「今回の総会議案で、追認又は説明
すべきでしょう?
なぜ、何も触れていないのですか?」
管理会社「…」

私「しかも、今年に限って、火災保険
証書の写しを添付していないのは、何故ですか?」
管理会社「…」

この保険を販売した保険代理店は、管理
会社自身です。

状況的には、手続きが不適切だと知って
いたのは、管理会社のみ。理事長は、管理
会社からの説明を信じて、押印したこと
になります。

しかも、1年契約の保険!

私も昨年、顧問先のマンションのほとんど
すべてで、保険の中途解約と新規契約を
行いましたが、値上げ前の保険料が確定し
かつ長期割引のある5年一括契約です。

当時、この理事長に、そう言う保険の仕組
みを説明すれば、5年一括契約に変更する
選択もあったでしょう。

しかし、保険代理店にとっては、長期で安
くなる保険だと、その分、代理店手数料も
安くなるので、単年契約にして、翌年から
も毎年契約更新してくれる方が、利益が
増えます。

当社が、管理委託契約見直しので、保険
契約にもメスを入れるのは、このように
「組合にとってベストな保険」と
「管理会社にとってベストな保険」が、
違うからです。

しかも、管理会社の最後の言い訳が
「理事長に話をしてある」
つまり、管理会社からの提案に利益誘導や
不十分な点があっても、理事長が押印した
のだから、良いのではないか!と言う主張です。

言い換えれば、それが、管理組合にとって
不利益な選択であれば、その責任は、理事
長にあると言うことです。

もちろん、理事長にも、組織の責任者とし
ての善管注意義務はありますが、圧倒的に
情報や経験値に優位な管理会社から、強く
勧められた行為にまで責任が問われるのは
酷だと思います。

一方、管理会社は、都合の悪い時だけ、
「理事長に説明してある」
に逃げてはいけないと思う次第です。

自分のマンションの共用部の火災保険の
保険代理店がどこか、一度調べてみてく
ださいね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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昨日は、松本でのコンサルティングでした。

これから1年かけて、管理の見直しプロジェクトと築10年になる前の建物の総合点検がテーマです。

名古屋から遠方で、往復6時間かかるため、交通費は組合が負担していただく条件とは言え、それに甘えるのはNGで、出来る限り効率的に行きます。

昨日は、お昼頃に着いて、管理室に保管してある図書や書類を徹底調査。
そして管理員のヒアリング調査。

この管理室は、書類の整理が素晴らしい。

で、良く聞けば、前理事長が細かな指示をして、場合によっては、ご自分で作成して、そこまでしたそうです。

今までの経験で「管理室を見ればその管理がわかる」と言うのが持論でしたが、今夏は、「管理会社の管理品質がわかる」のではなく、「組合の管理の意識の高さがわかる」と言う類ですね。

やっぱり「気持ち」が入ると、かたちに現れます。

おかげで、管理の見直しに必要な資料は、9割程度揃いました。
後は、管理会社に依頼して、いくつかの資料を提出いただけば、契約書・仕様書・報告書を元にした「管理の見える化」が可能になります。

この夜は、続いて「管理検討委員会」
先日の住民アンケートの結果を報告し、今後の方向性をディスカッション。

次回は、清掃と建物設備巡回点検の同行監査です。

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昨夜は、私の起業の師である福島正伸先生の「リーダーシップ論」の講演会でした。
140名もの人に参加いただき、ありがとうございました。

私は、福島先生の話は、何十回と聞いているのですが、聞くたびに、「自分は、まだまだできていない」と強く感じ、改めて、ノートに、福島先生の言葉を書き入れます。

昨夜の場合、赤で大きく囲った言葉は、
「見せようと思っても、見せまいと思っても、リーダーは見られている」
「何を言ったかではなく、誰に言われたかで、人は動く」
「無意識にやらない。意味をもってやる」
「問題が起きた時、不満と思うか?出番と思うか?で人生は決まる」
「感謝しかない」

昨夜のテーマは、リーダーシップ論でしたが、リーダー=経営者に限らず、すべての人が、職場でも家庭でも「リーダー的な場面」がありますから、普遍的で大切な話でした。

7月から福島先生の「リーダーシップ論」をテーマにした連続講座が始まります。
私も一緒に学びたいと思います。

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いよいよ私の起業家としての原点となった福島先生の講演会が名古屋で開催されます。



今まで沢山の講義を受けて、ついには、福島先生の直伝のインストラクター養成講座まで受けてきました。

私の人生にとって、福島先生の講座を主催するのは、初めて!

会場にこられた人の人生に大きな影響を与えることを信じています。

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この週末開催のマンション管理組合向けセミナーで、なんと、高校時代の同級生に再開!参加するのですから、当然、マンションに住んでいるのですが、1,2年のうちに大規模修繕工事か?と言うようなマンションで、関心が高くなったところに、私の顔写真入りのチラシを見て、参加を申し込まれたもの。
一宮セミナー2

実は、セミナー前に、一度、確認のための電話をしているのですが、その時は、あえて同級生だとは名乗らず、当日のサプライズを狙っていたそうです。

で、会場に入ってこられた瞬間、「あれっ!」と言う感じ。

その方も、笑いながら「同級生の○○だよ」と言う挨拶。

いやー、思わぬ再会でしたね。

セミナーは、10名の参加で、いつものように、私の講演が終わってからは、ほとんど全員が残っての個別相談希望。

MAKS認定コンサルタントが、手分けしてその相談を受けると言う状況。
一宮セミナー

私へは、既に、ご指名の相談が入っていたので、その同級生には、まずは、他のコンサルタントに相談に乗っていてもらい、私の相談が終わってから、合流。

最後の方は、高校時代の思い出話みたいになりましたが(笑)、マンションの相談にも、ちゃんと乗りましたよ。

すぐに、総会資料等を届けてもらい、管理委託費と長期修繕計画の無料診断を行うことになりました。

嬉しいご縁ですね!

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この週末から一宮・大府・岐阜と3週連続の管理組合向けセミナーです。
内容はすべて、先月に名古屋・浜松で開催したものと同じです。

大規模修繕工事・管理改善・省エネの三つの分野における成功が1日で学べるセミナーで、前2回とも、セミナー開催後には、個別相談の行列が出来て、私を含めたMAKS認定マンション管理コンサルタント7名が、総出でお話しを伺い、既に、参加者のマンションで勉強会を開催したところまであります。

「良いことを聞いた」ではなく、あなたのマンションを良くする次の一歩の踏み出し方Aがわかるセミナーです。

3会場は、どの会場も、まだ、残席があります。

間待ちしております。

(セミナー開催要項)
◎一宮会場
担当:八巻コンサルタント
5/14(土)13時30分~16時
尾張一宮駅前ビル(iビル)

◎大府会場
担当:平山コンサルタント
5/22(日)10時~12時30分
大府市勤労文化会館

◎岐阜会場
担当:馬渕コンサルタント
5/29(日)13時30分~16時
じゅうろくプラザ

案内チラシは、こちらです。
↓↓↓↓
案内チラシ

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管理組合向けコンサルティングをしているのですが、時々、賃貸マンションオーナーからも、大規模修繕工事のコンサルティングを頼まれることがあります。

同じRC系の建物と言う点では、同じだから?

そう言う観点もあるでしょうが、多分、業者との「癒着の影」が一切見えないからでしょう。

100%管理組合側のポジション=100%オーナー側のポジションです。

また、賃貸マンションオーナーで、最も不足しているのは、長期修繕計画です。
毎年の賃貸事業収支のことは関心が高いのは当たり前ですが、将来の大規模な修繕に向けた資金計画をちゃんと持っているオーナーは少ないと思います。

特に、高齢になると、相続の問題も出てきますから、現金資産と建物試算のバランスも重要。

相続を機に、売却すると言う選択もありますからね。

こう言った面では、また、違うプロの力も必要です。

マンション管理相談センターの認定コンサルタントには、実は、この賃貸経営コンサルのプロがいます。
それが、~ 不動産相続・マンション経営相続の専門家 ~
    ファイナンシャルプランナーふたむらたけし事務所

今日は、緑区の14戸・15戸の賃貸マンションの建物調査を一緒に行ってきました。
マンション調査


高齢のご夫人がオーナーで、建物のことだけでなく、今後の相続・売却の問題も絡みますから、2人で、このお客様のリクエストに応えて行きたいと思います。

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今回のブログで、毎日連続更新すると決意してから、遂に3000日を数えました。
oiwai




その前は、日曜と祝日が休みなので記事の数は、もっと多いですが。。。


雨の日も風の日も、宴会のあった日も、仕事で徹夜の日も、
当日に書けなくて、翌日に書いて、バックデートしたこともありましたが、
それで断念せず、1日1ブログを書くと言う足跡を残してきました。

「自分を褒めてあげたい」などとは、全く思いません。

「ホンモノ」「一流」を目指すと言う決意と覚悟が連続更新を支えてきました。

まだまだ、その途上です。


ひっそりと自分で祝います(笑)


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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.26

■私の好きな言葉■ 
「環境は心の影、人は自分の鏡」

こんにちは。

現在、私は24の管理組合の顧問をしています。

その中を大別すると、大規模修繕コンサル
や管理見直しコンサル契約に付随する顧問
契約と、そのコンサル終了後に、改めて
顧問契約を結んだものとの2種類があります。

私の場合は、大規模修繕工事コンサルで
あっても、管理や日常修繕に関する問題等
あらゆる相談があります。

また、その相談を受ける中で、逆に、大規
模修繕工事に反映させるべきテーマが見つ
かるケースもあります。

昨年、あるマンションからの相談では、
高架水槽をなくして、直結増圧ポンプ方式
での給水工事の方法や金額の妥当性に関
するアドバイスを求められました。

この選択の場合、管理においては、高架
水槽の清掃費が不要となる反面、ポンプ
の点検費用が掛かります。
しかも、直結の場合は、名古屋市に所定の
様式で届出る法定点検になるため、点検
費も高くなります。

更には、電気料金も増えます。
基本料金も使用料も大幅にアップします。

その二つのコスト増を併せれば、貯水槽の
清掃費の削減額を上回るでしょう。

その場合、管理費の値上げは?と言う話になりますね

つまり、工事のコンサルタントであっても
マンションの管理や電気料金のことまで
わからないと、的確なアドバイスが出来な
いのです。

で、当社には、共用部の電気料金削減の
裏ワザがあるので、「わずかな電気工事
の追加で、管理コストの上昇を抑えること
が出来ますよ!」と言うアイディアが出せます。

こう言うところまで視点が及び、実際の
解決策まで提示できるのが、当社と建築
事務所との大きな違いだと思います。

以前は、
「コンサルティング業務に含まれる相談
と、顧問的な相談は、違うので、別報酬
になりますよ」
と最初に宣言していましたが、コンサルテ
ィングが始まると、いちいちその様な区分
けをするのが、面倒になり、結局、あらゆ
る相談を受けていました。

なかには、
「洗面所の選択パンが壊れたが、良い
業者を紹介してくれないか?」
と言うものまで。

何せ、以前は、戸建住宅の新築・リフォー
ムのコンサルタントだったので、各戸の
中のことまで、大抵わかっちゃう。(笑)

と言う経験から、4年前くらいからは、
逆に、
「すべてのコンサルティグ契約に、顧問業務が含まれています」
と変え、通常の理事会にも出席することに
し、例えば、管理会社が持ってくる消火器
の取替え提案でも、その妥当性をアドイス。

ある小規模マンションでは、徹底的なコス
トダウンの積み重ねで、組合財政を改善す
るという目標があったので、通販で消火器
をマンションに届けてもらい、役員が各
フロアの古い消火器と交換。

新品が入っていた箱に、今度は、古い消火
器を入れて、着払いで送り返す、と言う
手法で、管理会社の提示価格の3分の2
程度で、消火器を取り替えたと言う例もあります。

とにかく、管理組合にメリットのあることを考え出す。

会社で言えば、管理会社は総務部で、起き
た問題に対処するのが得意。

ただし、ちょっと融通が利かないし、総務
業務における
「御用聞き(日常修繕工事)」
が、管理会社の利益にもなるので、そう言
う話になると、企画部に変身して、積極的
に工事をお勧めしますね(笑)

一方、顧問は、会社の将来の発展のために
アドバイスを行うコンサルタント。

コストの最少化とメリットの最大化を図る
ことを常に意識します。

これを進める能力と、業者と癒着しない
姿勢があれば、「顧問契約を結びたい」
と言っていただけるのだと思います。

つまり、100%住民の味方である顧問の
存在は、「経費」ではなく、「投資」に
なる訳です。

せっかく、管理見直しコンサルティングで
管理コストが下がったのに、それが終わっ
てから、わざわざ顧問料を支払って、当社
と顧問契約を結ぶのは、恐らく、そう言う
理由だと思います。

では、実際に、顧問業務は何をやるか?

当社には、標準顧問契約書があり、
メニューが記載されています。

これ、ネットで他のマンション管理士が
どんな風に顧問業務を行っているのだろ
う?と検索して、参考にしたことは、
一つもありません。

「マンションに住む人をこれでもかっ!
と言うくらいに幸せにする」
を原点に、考え出した業務です。

具体的な業務については、またいつか、
紹介しますね。

追伸
最近は、大規模修繕工事や管理見直しコン
サルティング契約から始まるのではなく
最初から顧問契約を結ぶ例が増えてきました。

恐らく、同じマンションの顧問契約が
ずっと継続していることが、「顧問」
と言う価値を、判ってもらえやすく
なっている要因じゃないかな?と思います。

やがて、
「管理組合には、顧問がいてあたり前」
と言う社会になると、本気で思います。

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この時期は、顧問先管理会社の業務監査が続きます。
今日も、名古屋市内の40戸規模のマンションの清掃モニタリング。

抜き打ちで訪問し、定められた時間までに管理員(清掃員)がスタンバイしているか?から始まり、勤務時間中、ずっとそばについて、定められた業務仕様に従って、清掃を行っているか?その品質は?をチェックします。

1年に1度、この監査を行うのですが、管理員が同じであれば、1年の経験や慣れで、効率が上がっているか?を見ますし、変わっていれば、仕様が継承されているか?を見ます。

どちらにしても、基本は、「業務仕様書」

この業務仕様書は、「管理見直しコンサルティング」の際に、清掃品質を高位で保つために、詳細に設定したもの。

従って、業務の基本はここにあります。

当社の「管理見直しコンサルティング」の特徴は、確かに、競争原理とVE(価値を下げずにコストを下げる)手法により、劇的にコストは下がるのですが、それは結果であり、決して、コストダウンを最終成果とせず、クオリティを優先します。

そして、それを定着させることで、本当の意味で、住民の幸せに寄与できます。

ですから、新管理体制になるまで1年を費やしますが、更に、新管理体制=業務仕様に間違いがなかったか?また、定着するか?までを見るのに1年。

合計2年間のプロジェクトなのです。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、岐阜県大垣市の二つのマンションで、大規模修繕工事(第1回目)の業者選定プレゼンでした。

「二つ」と言うのは、全く同時に新築されて隣接する二つの組合のマンションが、コストダウンのために共同発注を行うと言う手法を選択したからです。

実は、すでに、管理会社の入札でも、この方式を取り入れ、各種点検を同日に行うこと等のルールを整備し、また、電気料金削減も実施し、20戸/棟ながら、戸当たり年間で4万円以上の管理コスト削減に成功しています。

これにより、長期修繕計画上は相当な余力が出来ており、今回の大規模修繕工事においても、長寿命の工事が出来ると言う目途が立っていましたが、それを2棟同時に発注することで、スケールメリットに加え、例えば、仮設事務所も一つ、現場代理人も一人で済む等のコストダウンが図れる訳です。

ただし、同じ業者に依頼することが大前提。

その決定のためのプロセスにおける約束事をいくつも作りましたが、いざ、実行となると、「人の価値観」の多様性は、事前に予想出来るものではありません。

今回、1社を選定するにおいて、2社の工事会社が非常に拮抗し、議論白熱。

そんな時は、コンサルタントとしての力量も問われる時です。

しかし、経験とか他の例とかを知っていると言う「引き出し」には、正解が入っていません。

では、どうするか?

この究極の答えは、
「二つの組合が幸せになるには、どんな選択が適切か?」の観点からアドバイスすることです。
と同時に、どのような結論になっても、それがもたらす結果が最良となるよう最大限の支援を行うと言うことです。

ここまで来ると、妙案やテクニックがある訳ではなく、この姿勢=軸をブラさないとが、究極の解決方法だと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「活躍できるマンション管理士養成塾」は、今年で2年目を迎え、6月の終わりに開校し、座学が始まりますが、入塾生の研修前事前同行体験は、この週末から、始まります。

昨年は、8名の定員で8名の入塾があり、5月中旬に定員一杯となりましたが、今年は定員5名のところ、現在4名。

定員を少なくしたのは、0期卒コンサルタントがこの4月からセミナー開催で、目の前にお客様がいる状態となり、いよいよ新人コンサルタントとして活躍するステージとなるので、その支援のために、余力を残したいから。

また、自分のコンサル・顧問先も、益々増え、今年は、岡崎・松本等のエリアが広がったこともあり、その点でも、塾の研修品質を落とさないために、塾生数を絞ったという訳です。

まあ、昨年は、初めての塾開催で、カリキュラムにないことも、「これが塾生に成長に役立つ!」と思ったことは、追加の講座料を設定するなど一切考えず、何でも提供しましたから、自分で自分を忙しくしていたとも言えますが…(笑)

とにかく、全国を見渡しても、誰もやったことがない「養成塾」です。

0期生での経験を活かしながら、1期生でも、益々発展させますからね!

さて、この1期生の研修前同行体験が始まりました。
これは、座学を受ける前に、コンサルタント・顧問は、マンション管理組合に対して、実際に、どんな風に接しているのか?を見ていただく「事前同行体験研修」が始まっています。

今日は、その最初の研修。
午前中は、大規模修繕・管理見直しコンサル中の理事会。
午後は、顧問先の管理会社による建物・設備年次点点検を住民の代表者の方と一緒に同行し、業務監査。
同行研修2 同行研修1


良い天気でした!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)


昨日は、一宮市25戸のマンションで、コンサルタント検査でした。
今回は、平山コンサルタントと平野コンサルタントとの3名体制。

内容は、次の通り。
1、 メーカー検査員によるウレタン塗膜厚検査の立会い
2、 メーカー検査員による鉄部塗装膜厚検査の立会い
3、 メーカー検査員による塗装面切り取り検査の立会い
切り取った片は、電子顕微鏡で塗装重ね回数の検査
4、 外壁全面打診・シーリング触診、目視検査
5、 ベランダ立入検査

足場解体め検査

全戸のベランダに入り、隅から隅まで検査します。
手直しが必要なところは、マスキングテープを貼って行きます。

たとえば、工事のミスと言う性格のものではなく。塗装がタイルに飛び散って、残っているようなケースでも、見逃しません。

1階から10階まで、足場をくるくる回りながら、すべてのベランダで出入りするのですから、体力的仁大変ですし、精神的にも集中力の持続が難しい場面ですが、自分の家だと思えば、妥協はダメ!丁寧に検査します。

足場解前に、厳しく検査を行うことが大切です。

今回は、平山コンサルタントと平野コンサルタントのスキルアップも目的にしていたので、午前中は、かなり長い時間かけて、屋上、10回ベランダ、外壁のチェックポイントを解説しました。

こうして、新人コンサルタントを鍛えて、より優れたチームになることを常に目指しています。

今回指摘した箇所は、数十カ所です。

この指摘は、単に、工事会社にダメ出しするためのものではありません。
複数の目で見て、職人さんのうっかりミスも発見し、より品質の良い工事を完成するためのセーフティネットです。

9時から開始し、終了は15時。
今日は、少し、筋肉痛です(笑)

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4月に名古屋・浜松で開催した
~1日で学べる「マンション大規模修繕・管理改善・電力自由化対応成功セミナー&相談会」
が、5月に入り、一宮、大府、岐阜と続きます。

3会場で既に20名以上の申込を頂いていますが、まだ、席はございます。
是非、お越しくださいね!

◎一宮会場
担当:八巻コンサルタント
5/14(土)13時30分~16時
尾張一宮駅前ビル(iビル)

◎大府会場
担当:平山コンサルタント
5/22(日)10時~12時30分
大府市勤労文化会館

◎岐阜会場
担当:馬渕コンサルタント
5/29(日)13時30分~16時
じゅうろくプラザ

案内チラシは、こちらです。
↓↓↓↓
案内チラシ

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毎年、5月3日は岐阜北高校のクラス同窓会と決まっています。

5年ほど前に、何かのきっかけで、数十年ぶりの同窓会があり、それ以降、毎年、5月3日にやろうと決め、ちゃんと続いています。

既に、岐阜を離れた同窓生も多いですし、住所がわからず、実家に連絡しても、不審がられて取り次いでもらえないこともあり、4分の3くらいは、音信不通。

参加メンバーも、同じ顔触れが多いのが、少し寂しいですね。

また、この年齢になると、定年までの過ごし方とか、女性は、親の介護や子供の就職等の話題が中心。

いわゆる「老後」の話

私のように、ベンチャーな毎日の人は、いないですね。

従って、「近況報告」で順番に発表すると、私の話だけは、どうしても、「別世界」で浮いてしまうのですが(笑)、まあ、それはそれ。

それ以外の時間は、もっぱら、聞き役になって、高校時代にタイムスリップする時間も、悪くないですね。

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GWに入る前に、「これとこれをやる」と決めていましたが、刻々と変わります(笑)

一番大きなものは、自主管理マンションの財政分析ができる決算・予算書の作成支援と経年管理ができる事業計画案の作成支援。

これまで、単年単年の結果・計画で進めてきた組合運営の脆弱さを改善するコンサルティングです。

GWまでにその整理を行うための「情報」「証拠書類」「契約書」等を集めたつもりでしたが、いざ、取り掛かると、次から次に、「?」が出てくる。

今までアバウトだったものを改善しようとするのですから、「情報」「証拠書類」「契約書」等そのものがアバウトだった訳ですが、提出する側の組合も、そもそも、それらが、「アバウト」だと言う認識がない。(笑)

甘かった!

今までの経験値で、とにかく、一度、作成してみる。
そこから、議論することが、完成への近道です。

想定の2倍の時間がかかりそうです。

次が、昨日、業務監査を行ったマンションの報告書。

こちらも、改善箇所がいくつも見つかり、まとめるのに時間がかかりそうです。

これ以外に、書籍の改訂版の執筆、HPのチェック、パンフレットの改定版の作成。

次週末に予定している二つのマンションの大規模修繕工事の仕様提示の準備もあります。

5日までに、全部やるぞ!(*^^)v

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当社の顧問先マンションは、6月から8月に通常総会があるマンションが多いため、このシーズンは、当社の「顧問先マンションの管理会社に対する業務監査」のシーズンです。

まず、管理会社に対する評価アンケート。
次に、「日常清掃」や「建物設備点検」は立会い監査。
それから、すべての点検・保守業務は、その報告書の書類監査。

以上から、管理会社に業務改善依頼を行います。

清掃も建物設備点検も、担当者が変わる事は、よくありますので、昨年、Aランクだったものが、今年は、「改善点あり」になる場合もあります。

また、建物設備点検では、昨年は、問題ない箇所が、今年は、「要観察」あるいは、「早期に対応すべき」と言う状態に変わっていることもあり、それに対して、管理会社が適切に対応し、組合に報告していたか?と言う点も見ます。

この場合、よくあるのが、現地の点検者は、注意信号のある点検報告を出していたのに、管理会社のフロント担当者が、それに気づかずに、放っておくケース。

これは、現地業務従事者が、「今回、新たに異常個所を見つけましたよ」と一言添えないことが、エラーの発端だったりもします。

あるいは、理事長への報告について、フロント担当者が、自分が確認しないまま、右から左に報告書を流しているケース。

理事長だからと言って、報告書をちゃんと読むとは限りません。
むしろ、フロント担当者が、何かのメッセージを添えて、報告書を送らないと、「前月と同じ」と考えて、流し読みするのが、普通の感覚でしょうね。

いずれにしても、「管理見直し」と言う大きな改革をしても、役員は輪番制と言うこともあり、「慣れ」が生じますね。

エラー起きる可能性は、業務実施者・フロント担当者・理事料の三者に起こり得るので、当方のコンサルティグにより、管理仕様のレベルアップとコストダウンの両方を達成した状態をいかに長く保ち、かつ、更に改善して行くか?の役目が顧問業務の一つです。

今日、2つのマンションで顧問監査を行いましたが、二つとも、改善点を見つけましたので、GW明けに、管理会社にレポートを提出する予定です。

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