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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社の顧問業務の特徴の一つに、組合員向けの暮らしに関わる相談会があります。

具体的には、
・住宅ローンの借り換え
・保険の見直し
・リフォーム(内容・予算・業者選択)

の三つです。

これは、私がマンション管理組合向けコンサルティングを専業にする前に、消費者の家づくり支援サービスを長年行っていた経験に基づくサービスです。

マンション管理士の資格や業務範囲とは異なり、「ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、住宅コンサルタント」と言う資格や経験により、身に付けたスキルです。

現在は、その分野の現役ではありませんが、相談者の現状把握と情報整理を行い、今後どのような対処をして行けばよいのかは、キチンと把握できます。。

その初期判断をもって、現役の当該分野の専門家に繋ぎます。

リフォームであれば、信頼できてリーズナブルな工事を行ってくれる工務店を紹介します。

どちらも、私の古くからのネットワークを活用します。

「マンションに住む人をこれでもかっ!と言うくらい幸せにする」メニューは、共用部の建物維持や組合財政の改善だけじゃなく、各戸のリフォーム支援や家計改善にまで及ぶのが、MK式(マンション管理相談センター式)管理の見直し&顧問業務なのです。


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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

(昨日のブログと同じ内容をも少し詳しく書きました)
「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.25

■私の好きな言葉■ 

「あきらめるな!
あなたの前には、まっさらな24時間が待っている」

こんにちは。

今回は、マンションにまつわる話ではありません。

私の「仕事に対する取り組み姿勢」の話です。

更に言えば、「生き方」に影響を与えてく
れた人の話です。

私の「起業家」「事業家」としての
「考え方」・「あり方」・「生き方」
に影響を与えた人は、沢山いますが、
その中でも、一番大きな影響を受けたのは
「福島正伸」先生です。


少し古い話ですが、
実は、東北大震災が起きた時、私は、
既に、中部電力から完全に独立しており、
「オール電化住宅の普及コンサルタント」
として、恐らく、日本ナンバー1でした。

ところが、大震災で、前年に年間1億円
あった電力会社向けの仕事の新年度契約が
すべて、キャンセルになりました。

地震が起きたのは、3月。

電力不足と原発への批判から、
「電気を使ってね!」
と言うオール電化のPRが全電力会社で
自粛になったのがGW前。

口頭では、「今年度も、お願いします」
と言う契約継続の約束があり、人も時間も
投資して、新年度の業務に備えて、後は
契約書の押印が残るのみ・・・でしたが
GW明けに、キャンセル通告。

契約締結前ですから、違約金はありません。

法的には、口頭の契約でも、契約は成立しますが、
「馬渕さんも、電力会社出身だから、こう
言う特殊事情、わかっていただけますよね?」
と言う担当者の泣きそうな顔。


中部電力時代に、オール電化の爆発的な
普及の立役者の一人となり、
「オール電化の生みの親」
と業界紙に書かれた私が、中電から、完全
に独立して、住宅コンサルティグ会社を
立ち上げてから、1年半後のことでした。

エネルギーと住宅の両方のことがわかる
電力会社出身の私は、全国の電力会社の
オール電化普及促進の流れに乗って、
2時間の講演料は、1回で5万円から段々と
高騰し、25万円になっていました。

全国の電力会社や住設メーカー等を飛び
回っていて、名古屋―大阪の移動でも、
新幹線グリーン車でしたね。

しかし、この後、自分の報酬は1年半、ゼロ。

大阪に行くのは、岐阜から東海道線の
ローカルで1時間半。

背中のまっすぐな硬い座席です(笑)

妻と二人で、自宅で夜中に内職もしました。
いわゆるDMに封入する作業。1晩かかっ
ても、数千円の世界です。

しかし、この時も、悲壮感はありませんでした。

この逆境は、チャンス!
この四面楚歌の状況を脱すれば、本が書けるぞ!
と言うノリです。(笑)

それまで、家にいないことの罪滅ぼしに、
子供に贅沢をさせており、
「教育上、よくないけどなぁ」
と言う気持ちがあったのですが、
「うちは、ビンボーになったから、
お小遣いは少しになったからな!」
と言って、逆境を子供たちに体験させるの
も、神様からの贈り物なんだと感謝しました。


貯金は、生活費だけじゃなく、会社への
貸し付けで、全部なくなりました。

いきなり仕事が少なくなったからと言って
社員に給与を支払わないとか、下げる訳に
は、行きませんから、会社の売り上げが
不足した分、私が会社にお金を貸し付けて
社員の給料を支払った訳です。

まさか、原発批判やオール電化プロモーシ
ョン活動の自粛があれほど長引くとは思っ
ていませんでしたから、電力会社からの
仕事の依頼復活に備えることも、必要でした。

でも、結局、全国の電力会社のオール電化
普及部門は、全部、解散となりました。

でも、私は、笑顔(笑)

そこから、いきなり、今の仕事に方針転換
した訳ではなく、その後、住宅コンサルタ
ントとして、一般消費者の家づくり支援
サービスを行い、やがて、マンション管理
組合専門のコンサルタントに専念し、今の
自分があります。

私が、コンサルティングにおいて、
どんなに難しい場面になっても、
「また、成長できる!」
とプラスに受け止め、
「どうしたら、できるか?」
だけを考えることができるのは、
福島先生の「自立型思考」の教えと、
それを実践して、今に至った成功体験
があるからです。

このメルマガだけでは、判らないと思いま
すので、是非、福島先生の話を聞いてください。

5月16日(火)19時から、
名古屋駅前で、福島先生の講演会があります。

http://www.leaders-nagoya.com/leader/index.html

当社の主催ですから、もちろん、私も行きます。

「馬渕裕嘉志の紹介」と書いてもらえれば
VIP席も、一般席も、定価より5000円
引となります。

福島先生の提唱する「自立型人材」とは、
「いかなる環境・条件の中においても、
自らの能力と可能性を最大限に発揮して、
道を切り開いていこうとする姿勢を持った
人材」のことです。

マンション管理コンサルタントだから必要
だと言うのではなく、ビジネスにおいても
家庭生活においても、誰が学んでも、成功
する「姿勢」だと思います。

追伸
 今があるのは、明日が全く見えなくなっ
た時期でも、「絶対大丈夫!」と言う私の
言葉を信じて、支えてくれた妻や、あきれ
ながらも応援してくれた二人の娘の存在
が大きいですね。

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「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私の「起業家」「事業家」としての

「考え方」・「あり方」・「生き方」

に、大きな影響を与えた「福島正伸」先生の
経営者・リーダー向け講演会のご紹介です。

当社の主催です。

少し古い話ですが、
実は、東北大震災が起きた時、
私は、「オール電化住宅の普及コンサルタント」として、
恐らく、日本で1,2を争う人気で、住宅専門誌への連載や講演会
も多数こなしていました。

ところが、大震災で、当時、それまで、毎年、1億円あった
電力会社向けの「オール電化」コンサルティングの新年度契約が、
すべて、キャンセルになりました。

地震が起きたのは、3月。

電力不足と原発への批判から、「電気を使ってね!」と言うオール電化
のPRが全電力会社で自粛になったのがGW前。

口頭では契約継続の約束があり、人も時間も投資して、
新年度の業務に備えて、後は、契約書の押印のみ・・・
でしたが、GW明けに、キャンセル通告。

契約締結前ですから、違約金はありません。

「馬渕さんも、電力会社出身だから、こう言う事情、わかっていただけ
ますよね?」と言う担当者の泣きそうな顔は・・・もう忘れましたが。


中部電力でオール電化の爆発的な普及の立役者の一人となり、
「オール電化の生みの親」と言われた私が、中電から、完全に
独立して、住宅コンサルティグ会社を立ち上げてから、1年半後でした。

エネルギーと住宅のことがわかる電力会社出身の私は、全国の電力
会社の「オール電化普及促進」の流れに乗って、講演会は、1回で
5万円から段々と高騰し、25万円になっていました。

全国の電力会社や住設メーカー等を飛び回っていて、名古屋―大阪
の移動も、新幹線グリーン車でしたね。

しかし、この後、自分の報酬は1年半、ゼロ。

大阪に行くのは、岐阜から東海道線のローカルで1時間半。

妻と二人で、自宅で夜中に内職もしました。
いわゆるDMに封入する作業。1晩かかって、数千円の世界です。

しかし、この時も、悲壮感はありませんでした。

この逆境は、チャンス!
この四面楚歌の状況を脱すれば、本が書けるぞ!
と言うノリです。

それまで、家にいないことの罪滅ぼしに、子供に贅沢をさせて、
「教育上、よくないけどなぁ」と言う気持ちがあったのですが、
「うちは、ビンボーになったから、お小遣いは少しになったから」
と言って、逆境を子供たちに体験させるのも、神様から贈り物。


貯金は、生活費だけじゃなく、会社への貸し付けで、全部なくなり
ました。

いきなり仕事が少なくなったからと言って、退職してもらう訳に
いきませんし、まさか、原発批判・オール電化プロモーション活動が
あれほど長引くとは思っていませんでしたから、仕事の復活に備え、
社員の雇用を継続していましたからね。

でも、結局、全国の電力会社のオール電化普及部門は、全部、
解散となりました。

会社は、廃止。

でも、私は、笑顔(笑)

そこから、復活して、今の自分があります。

その理由は、この講演会を聞けば、きっと、判ると思います。

人を動かすリーダーシップ論

※「馬渕裕嘉志の紹介」と書いてもらえれば、VIP席、一般席が、
どちらも、定価から5000円引きとなります。

今回は、特に、経営者・リーダ向けの講演会ですから、是非、
リーダーと次期リーダ、ご一緒に来てください。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜、名古屋市内のマンションで、大規模修繕工事の勉強会を行いました。

このマンションは20戸以下の小規模ですが、修繕委員が勉強を重ね、「設計監理方式で進めよう!」となっています。

当社は、「設計事務所の設計監理方式」と言わず、「MACM(マンション管理相談センター コンストラクション マネジメント)方式」と呼んでいます。

ほとんどの大規模修繕工事では、「建築士しかできない建築確認申請」は不要なため、「建築士」と言う資格を持つ人の介在は不要です。

もちろん、建物を調査したり、工事仕様を決めたり、設計図を書くのは、経験のない人には無理です。

しかし、管理会社の紹介で、どこからの工事会社に依頼するとしたら、その工事会社が前記のことを行いますが、その仕事をする会社のスタッフは、経験者であっても、建築士でないことは、普通にあります。

また、入札において、見積の比較表を作ったり、工事会社選定を行う業務も、建築士の資格は不要です。

大規模修繕工事のような意匠・化粧・防水等の建物の表面の改修の設計業務は「設計図を書く」と言うより、「施工指示書」と呼ぶ方がしっくりきます。

例えば、タイルの浮きの状況に合わせて、ピンニング工法か張替工法にするのかは、「そこにタイルがある」のですから、既存の図面に書き込むと言う指示書を作成するとしても、「設計図」と言うレベルのものは、不要です。

ちなみに、足場仮設図も、工事会社が書きますからね。

しかし、こう言った一連の業務は、建築士しかできないと思っている人が、少なからずいるようで、昨夜も、そんな質問が多く出ました。

もちろん、建築士が、「設計監理」のプロであることに間違いないですし、建築士に収まりの図を書いてもらう方が、現場の施工に間違いがない場合もありますので、当社がコンサルティングを行う場合でも、工事の内容によって、建築士に図面作成を依頼することもありますから、「大規模修繕工事に建築士は不要」だと言う意味ではありません。

一方、工事中の検査は、いわゆる「監理業務」か?と言うと、これも、違うので、「建築士でなければできない」ことではありません。

恐らく、高層マンションだったり、増築や大胆な改築がなければ、「建築士」と言う資格が必要な業務はないと思います。

ちなみに、当社のコンサルティングで大規模修繕工事を行っている現場の検査では、「設計事務所より厳しい」とよく言われます。

何故かと言うと、設計事務所がどんな検査をしているのかを調べたり、実際の現場で勉強させてもらったり、工事会社へのヒアリングの際に、「一番厳しい設計事務所の検査は、どんなものだったか?」「どんな検査をすると、職人が嫌がるのか?」等を聞いて、「厳しい検査」をリスト化しているからです。

ただし、そもそも、施工指示通りに工事が行われているかどうかのチェックは、元請会社が下請け会社の施工を検査することが最も重要です。

コンサルタントは、主要工程の検査を行いますが、現地に行くのは、普通、週に1回程度。
毎日、現場にいる元請会社の現場代理人が、ちゃんと、下請工事の手順や仕上がりを見ること。

その上で、元請会社の社内検査があります。

それを更に第三者として厳しくチェックするのがコンサルタントの役目です。

そして、施主(組合)側も、工事期間中、常に素人目線で、現場を見て、気づいたことを積極的に発言してもらうこと。

このようなトリプルチェックにより、現場の手抜き工事の防止、品質の向上を図ります。

組合側も、「プロに任せてあるから大丈夫!」と言う感覚では、良い工事は出来ないですね。

ちなみに、当社のMACM方式は、設計事務所の一般的な設計監理業務とは、異なる面がいくつかあります。

代表的なのは、
◎VEのための統計分析と各社とのヒアリング
1回目の入札資料を統計手法で分析し、各社にフィードバックした上で、ヒアリングをして、コストダウンを図ります。
◎施工会社のトップとの面談による経営・社内教育等のヒアリング調査
 これは、私が過去に建設会社や設備メーカ―などに対して、経営・接客コンサルをしていた経験を元に、モニタリングの仕組みを作ったものです。
◎施工前のキックオフミーティング
 ミーティングと言っていますが、施工の打合せではありません。職長クラスを集めた、人材教育です。
 これも、私が福島正伸先生の元で学び、「自立型人材育成インストラクター」の認定を取って、そのノウハウで実施しています。
◎省エネ(電気代削減コンサルティング)
 元電力会社社員の裏ワザ満載です!(笑)
◎管理の見直しコンサルティング・組合顧問業務
 大規模修繕工事の成功だけにとどまらず、それを機に、「マンション管理の劣化」も修復します。

同じ大規模修繕工事コンサルタントでも、当社を設計事務所と比較するのは、相当無理があると思います。

その違いを知っていただくには、2時間の勉強会を受けていただくのが、一番です。
大規模修繕工事であった「ホントにあった怖い話」もクローズの世界だから、お話ししますよ。

講師料は無料。資料代としてお一人100円頂きます。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.24

■私の好きな言葉■ 
「最も人を動かすのは、感動である」

こんにちは。

にわかに信じがたいと思いますが、
今、管理見直しコンサルティング中の50
戸のマンションで、入札が進んでおり、
最終段階に入っていて、管理委託費が
50%程度下がる見込みです。

金額にして、約50万円/月が半額程度になります。

つまり、年間で300万円程度のコスト
ダウンが出来ると言うことです。

しかし、品質を下げたわけではありません。


項目によっては、
「過剰」を削ったものもありますが、
全体としては、仕様はレベルアップしています。

どうしてこんなことが可能になったか?

それには、五つの理由があります。

一つ目は、
このマンションの管理会社が、いわゆる
「ブランドのある会社」で、そう言うブラ
ンドのある会社にありがちなのですが、
管理委託業務の執行が多重構造だったこと。

つまり、契約は、元請の総合管理会社です
が、実際に現場で業務を行うのは、その下
請けの更に下請け…と言う項目が、いくつ
もあった事。

これをシンプルな構造に組み替えて、中間
マージンを削りました。

二つ目は、
「削減する」を目的にせず、まずは、
現行の管理委託業務を「見える化」し、
最終的に、「マンションにとって適切な
仕様」を細かく作成したうえで、入札を
行ったこと。

ここに至るまでに、住民アンケート調査、
現地調査、書類調査、ヒアリング調査を
重ね、管理検討委員会で、
「このマンションにとって、適切な管理は何か?」
を長時間議論しています。

従来の管理委託契約書の仕様書は、10
ページですが、入札時に配布した仕様書は
50ページ以上あります。

これにより、
かなり「筋肉質」な管理品質ができ、
実施する会社や担当者によってレベルが
変わりにくい業務仕様書ができます。

これにより、見積を作る側にとっても、
遊びの少ない金額、利益幅を確定しやすい
金額を入れることが出来ます。

三つ目は、
見積りを出した後に、更に、VE交渉を行うことです。

VEとは、
「価値を下げずに価格を下げる」ことです。

これは、最初の入札金額を統計的に分析し
各業務別に、仕様に対する市場価格を予測
し、各社に提示することで、
「全体がも少し下がらない?」
と言う力技の(?)交渉ではなく、
「この業務は下げる余地があるのでは?」
と個別・具体的に交渉するものです。

今回、この交渉で、平均して、16%下が
っています。

四つ目は、
住民の皆さんが、「コストダウンを図る」
点を明確にしたこと。

先ほど、私は、
「コストダウンは目的ではない」
と書きました。

つまり、
「目的ではないけれど目標はある」
と言うことです。

基本は、
「クオリティ(品質)ファースト」
でコストダウンを図ると言うことです。

このマンションの場合は、機械式駐車場が
4基あり、その維持や将来のリニューアル
費用のためには、管理費会計の余剰金を
修繕積立金会計にシフトする手段が、非常
に有効だと判っています。

そのモチベーションがしっかりしていたと言うことです。

五つ目は、
管理見直しのプロセスが慎重で、かつ、
情報公開がしっかりしていること。

いきなり、管理会社の入札を行うのでは
なく、まずは、現行の管理体制の中で、
できるところから管理の改善(コスト
ダウン)をはかります。

その結果、「過剰」を削った場合でも、
管理品質に問題がないことが確認できます。

また、管理の多重構造が解消され、コスト
が下がっても、やはり、管理品質に問題の
ないことが確認できます。

これらの動きに関しては、常に住民に情報
提供していくことで、
「安かろう、悪かろう」
ではないことを理解頂けます。

その結果、自信を持って、今回のコスト
ダウンを進めることが出来ると言うことですね。

以上が、管理委託費を半額にできた理由です。

前半の三つは、主にコンサルティグ側の
ノウハウで、後半二つは、住民パワーです。

この二つが揃ったことが大きな成果をもた
らした原動力だと思います。

また、実は、このマンションでは、管理見
直しによるコストダウン以外に、火災保険
の見直し、共用部電気料金の削減、防犯
カメラレンタルの見直しで、合計、約90
万円/年のコストダウンが図られています。

この1年で、マンション財政は、大きく
改善されますね。

さて、

このマンションの管理検討委員会の委員長
から、前回のメルマガに対して、次のよう
な感想メールを頂きました。

「今回、本当に実感したのは、保険の見直
しもそうですが、管理委託の見直しも、
専門家のマンション管理士である馬渕さん
にお願いしたら、ここまで管理委託費が
下がるのかということでした。

国交省のマンション標準管理規約の第34
条に「専門的知識を有する者の活用」
という条項があることは知っていましたが
専門家を活用して、こんな大きな効果が
あるとは本当にびっくりしています。

世の中のマンション管理士みんなが、
馬渕さんのように、よくやってくれると
は思ってはいません。馬渕さんびスタッ
フの力のおかげだと思います。」

ありがとうございます。

私にとっては、こう言ったメッセージが
最も嬉しい「ご褒美」です。

ただし、コンサルタントは、「支援者」です。

この成果をもたらしたのは、検討委員や
理事、そして、住民の皆さんのおかげだ
と思います!

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には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
    E-mail m-info@mankan-sc.com
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先週土曜に開催した
「活躍できるマンション管理コンサルタント(マンション管理士)になるための基礎講座」
は、当社のコンサルティングの実フローまで伝えるもので、これから、この分野で仕事を行おうとしている人にとって、かなり実践的なノウハウに触れることの出来る講座です。

また、同時に、
「活躍できるマンション管理コンサルタント(マンション管理士)養成塾」
の説明会も兼ねています。

今回、卒業生の平野コンサルタント(浜松)と八巻コンサルタント(一宮)が来てくれ、ゲストスピーチもしてくれました。

で、今回は4名の参加者。

そのうち、3名が、その場で「養成塾」に参加申し込みをされたのです。

母数が少ないとはいえ、参加者の75%と言う数字は、「異変」(笑)

いつも言ってますが、元々、この基礎講座も養成塾も、「参加人数」へのこだわりはありません。

本気の人が一人でもいれば、開講すると宣言しています。


それは、私の持つ経験、ノウハウ、成果を上げている考え方の「すべて」を伝える、いわば「本気の人を育てる継承プログラム」だからです。


翌24日(日)は、午前が、春日井市50戸マンションの管理委託契約見直しの入札1次審査、午後が大垣市20戸×2棟マンションの大規模修繕工事入札の1次審査でしたので、その審査資料の一部も、当日、お見せしました。

前者は19社、後者は11社による入札で、初回見積り→VE(価値を下げずに価格を下げる交渉)見積りの推移が比較表になっています。

入札した会社を比較するための統一フォーマットによる会社概要書も「ナマ」のものです。

管理委託費は、現行の管理会社の委託料が、約半額にまで下がっています。

大規模修繕工事は、初回見積りから、VE交渉後の見積で、最大25%、金額にして1200万円近くも下がっています。


管理も大規模修繕工事も、
「品質を上げ、コストを下げる」
と言うマンション管理相談センターのノウハウが垣間見れる資料です。


実は、土曜日の基礎講座の懇親会が終わった22時には、一旦、事務所に戻って、また仕事をしています。(笑)

それは、春日井市の50戸マンションが、来春の大規模修繕工事を予定しており、その工事仕様の検討会議もあるから。

その資料は既に完成していましたが、ちょっと文字と数字が多いのが気になっていたので、別添解説資料として、写真をいくつか入れようと思い立ったから。

で、作りだしたら、今まで作った資料も、よりわかりやすいものに作り替えたくなって、気づいたら、夜中3時。

近くのホテルで仮眠して、シャワーを浴びて、朝8時半に電車でJR高蔵寺に到着。スタッフのピックアップで、マンションに向かったと言う次第です。

管理委託費入札の審査で、
「こんなに下がるなんて、さすがプロがやると違う!」
と言われることが、一番の快感なのですが(笑)、大規模修繕工事
の仕様でも、同じような事を言われたいのです。

私がいつも考えるのは、

「日本一高品質なコンサルティングを提供する!」
「これでもかっと言うくらいマンションに住む人を幸せにする!」

なので、毎回の会議で、クライアントの期待を超える提案に挑戦するのが趣味なんですね(笑)

従って、自分のビジネスにおけるライバルは、同業他社ではなく、いつも「昨日の自分」

結局、今の当社のノウハウやツールは、この積み重ねなので、どのマンションでも、同じように大きな成果が出ます。


そして、大きな成果には、それにふさわしい報酬が付いてきます。


23日の基礎講座では、
「どのくらいの報酬を得ているのか?」
も公開しました。


すべて、隠さずにお話しします。
だって、「継承プログム」ですから。(笑)


29日の基礎講座は、残席6名です。

この1月にマンション管理相談センターの認定コンサルタントになったメンバーも2人来てくれて、懇親会にも参加してくれる予定ですから、新人コンサルタントの話も、直接聞けます。

よくよく23日の講座を振り返ると、私の話より、卒業生の話に心を動かされたので、養成塾への参加を決意されたのかもしれません。。。(笑)

【開催要項】
日程:4月29日(金)(祝日)

時間:第一部 講座   18:00~20:00
   第二部 懇親会  20:00~21:30

受講料:10,000円(消費税込み)第二部での軽食・飲み物付き

場所:愛知県産業労働センター ウインク愛知 
  (会議室番号1104)

〒450-0002 愛知県名古屋市 中村区名駅4-4-38
※地図はこちらです:https://goo.gl/maps/vcWTeQecza32


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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この日曜日は、午前が春日井市で50戸マンションの管理委託契約の入札の1次審査、午後が岐阜県大垣市内で大規模修繕工事の20戸×2棟の入札の1次審査と言うダブルヘッダーでした。

対象管理組合は、三つ。
コンサル案件が二つなのに、なぜ、三つなのか?

それは、大規模修繕工事が、隣接している双子のような20戸のマンション(別組合)による共同発注方式だからです。

今回は、2案件のうち、そちらの話。

実は、この2棟は、元々、3年ほど前に、同じ大垣市内の大規模修繕工事の現場見学会に片方の棟の修繕委員の方にお越しいただいたのが、出会いのきっかけ。

その時は、勉強会にも参加され、「良い話を聞いた」「大規模修繕工事の時に、コンサルティングを頼みたいと思える専門家に出会った」とアンケートに感想を書いていただいていました。

その後、特段、当社から「あの話はどうなりました?」と言うような営業をしていませんでしたが、2年経って、「総会で、馬渕さんに頼みたいと言う話になった。ついては、隣のマンションにも声を掛けたいので、勉強会を頼みたい」と言う連絡。

その後の経緯を少し端折ると、結果は、管理会社の「大規模修繕工事時期ですよ」と言う働きかけに対して、当社の判断は、まだ、延ばせる。それよりも、管理の見直しが必要。

結局、管理の見直し、保険見直し、省エネ、大規模修繕工事、長期修繕計画の見直しをすべて引き受けることになりました。

当然、この時も、管理会社に入札は、2棟同時で、例えば清掃は、同曜日の午前・午後、貯水槽や消防点検も同日で実施する等の工夫で、劇的にコストが下がりました。

加えて、電気料金も下がったので、管理費会計の余剰金は、毎年90万円を見込むことが出来るようになり、長期修繕計画上は、消費税の増税をかなり極端に織り込んでも、赤字にならない状況に改善することが出来ました。

そして、今回は、大規模修繕工事の共同発注。

この場合、作る資料は、「2棟別々のもの」が基本ですが、「同じ会社に発注する」と言う前提があるため、両棟の情報を共有することから、「両方合わせた場合の資料」も必要です。

この依頼を受けたときは、両館共同発注により、20戸1棟より合計40戸になれば、工事金額はスケールメリットが出ますし、それ以外でも、現場事務所が一つで済むとか、現場代理人一人で良いなど、間接経費もざっくりと半分で済みますから、相当なコストダウン効果があることは、間違いないとお話ししました。

一方、コンサルティング側も、会合の多くは2棟同時ですし、建物調査も、同日で実施できるなど、負担の軽減があるため、コンサル報酬も1棟×2倍ではなく、割引できる要素があると考えていました。

よって、コンサルティング報酬の見積では、単に1棟×2倍ではなく、構成要素のうち、いくつかは、1.2倍とか1.5倍にして、それを按分する想定をしました。

しかし、これは、実際にやってみると、かなり違います。

例えば、入札の比較表を作成する際に、2棟それぞれの見積を作成することに加えて、2棟を並べた総括表を作成する必要性があります。

また、2棟同時と言えども、補修内容は異なる点もあるため、それを見越して、建設業者ときめ細かな交渉を行う分、負荷も増えます。

仮設計画も、片方の棟にのみ負担が偏らないよう詰める工夫も必要。

このように、2棟同時に進めるために使う検討の時間や資料の作成に関しては、単純に、1棟×2倍ではなく、1棟×3倍、4倍の時間や手間がかかる訳ですね。

と言っても、コンサルティング報酬の変更を申し入れるようなことは考えていません。

それは、2組合同時のコンサルティングにより、
〇どのような問題が出るのか?
〇よりスムーズに行かせるための工夫は、何が必要か?
〇仮に、今後、同じような依頼が出たら、どうやってコンサルティングを組み立てるのか?
等、学び、自分の引き出しを豊かにすると考えているからです。

取組み前には予想しなかった難しい問題が出れば出るほど、「この問題を解決したら、他のコンサルタントより、一歩前進できるぞー」とワクワクします。

私は、「マンション管理士」「大規模修繕コンサルタント」は、いわゆる「士業」と言う側面は基本ラインで、その上位概念として、管理組合に対する「経営コンサルティング業」だと考えてますからね。(^^)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

各務原の顧問先マンション(24戸)で、昨年1年間かけて、管理の見直しを実施し、また、電気料金削減も行ったので、年間で100万円以上の管理費会計の余剰金が生まれることになりました。

まだ5年目での大きな改革で、住民の中の温度差が大きかったのも事実でしたが、とにかく、マンション全体のことに対する関心が高まったのは、間違いありません。

そこで、この盛り上がりをきかっけに、マンションの皆さんの「管理組合活動」「共用部建物の維持」に関心を持ち続けていただきたいと考え、このマンションの担当である平野コンサルタントが、住民向けの勉強会とランチ懇親会を企画してくれました。

当社のコンサルティングの特徴は、単にコストダウンを実現させることにフォーカスせず、顧問業務をセットにして、組合に良いと思うことを積極的に提案することです。

勉強会の講師は、私。

テーマは、「10年の瑕疵担保保証と今から始める大規模修繕工事の準備」
P各務原勉強会 
プラセシオン勉強会

冒頭に、私の出たテレビ場組のビデオを見てもらい、品確法や瑕疵担保責任履行法のことを解説したのですが、予想通り、建設関係に勤務している人一人を除き、誰もこの法律のことを知りません。

これまでの私の体験では、管理会社のフロントで、この法律のことを知らず、10年未満の雨漏りを管理組合のお金で直していたケースが、少なくありません。

特に、販売会社の子会社が管理会社だと、新築時の瑕疵や不具合には、腰が引ける時もあります。

そう言う業界事情をお伝えした上で、先日、平野コンサルタントと一緒に、建物を調査して見つけた「要観察場所」を指摘しつつ、逆に、長寿命の施工がなされている優れた個所も紹介し、建物への理解を深めていただきました。

このマンションは、販売会社のトップブランドのシリーズであり、かつ、新しいマンションなので、今まで私が見たマンションの中でも、初期の防水がしっかりしており、かつ誘発目地が良い場所に儲けてあり、全体としては、かなり優秀。

勉強会の後の懇親会は、とても和気あいあいとして盛り上がり、
「建物のことが詳しく分かって、勉強になった」
「こう言う交流会があって、楽しみにしてきた」
「これからも、1年に1度くらい、こういった交流会があると良いと思う」
等の感想を頂きました。

まだ、築5年の若いマンションですから、今回のイベントを機に、良好なコミュニティが定着して欲しいと願います。

また、この勉強会を実施してみて感じたのは、築10年経つ前のマンションは、すべて、このような勉強会を開催した方が良いと言うこと。

積極的に、情報発信して行こうと思います。

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昨日は、一宮市のマンションの大規模修繕工事のシーリング検査でした。

浜松在住の平野コンサルタントと一緒に実施。
シーリング検査1 シーリング検査2 シーリング検査3


方法は、打替えたばかりのシーリングを切り取って、引っ張る検査です。

最初は、シーリングを切って、延ばします。
2倍以上伸びれば、合格。

切り取った裏側を見ると、古いシーリングが付いているかどうかわかります。
また、切り取った箇所に、古いシーリングが残っているかどうかも、判ります。

つまり、手抜き工事かどうか、判る訳です。

実際には、もう少し手順が複雑で、いかにも「試験」。

この試験を、シーリングの打替えを行った部位の中から、コンサルタントが、当日に位置を指定(つまり、抜き打ち)して、実施します。

特に、職人さんが「やりにくそうな所」を選んで実施するのが、ポイントです。

切取ったところのは、マーキングのテープを貼り、後日、やり直してもらいます。

これは、大規模修繕工事の検査の一例ですが、他の現場では、古いシーリングを残したまま上から増し打ちをした事を見つけ、窓廻りのシーリングを全部、やり直させたケースもあります。

コンサルタントによる第3者検査は厳しいのです。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

朝から、facebookには、次々に誕生日のお祝いメッセージが届いて、懐かしい人からのもののあり、とてもうれしい1日となっています。

で、何歳になったのかな?と考えたのですが、判りません(笑)

もちろん、何年に生まれたのかは、覚えているので、数えれば、正確な年はわかりますが、「年を感じる」と言う瞬間がないので、咄嗟に出てこないのです。

とにかく、仕事が楽し過ぎて、眠るのが惜しい状態。
昔、マージャンを朝までやっていて、眠くなるのが悔しいと言う時代があったり、ゴルフのラウンドを早朝から始めて、2ラウンドやっても、まだ、やりたい!と言う時代があったりしたのですが、それと同じ。

いや、それ以上。

と言うのは、仕事の結果、クライアントの喜びと感謝の言葉を頂き、楽しさが何倍にもなるからでしょうね。

結果、次々にコンサルティングの新規依頼や課題の解決の依頼を受けても、「いいや、明日、寝なければできるから」と普通に思ってしまう。

で、実際に、そうしても、体力の限界を感じないので、「年を感じない」(笑)

ただ、それを見ている家族や会社のスタッフやチームMAKS(マンション管理相談センター)の仲間は、過労で倒れると困ると助言してくれます。

自分では、全く無理していないので、「過労」じゃないんだけどなぁ…。

でも、物理的には、腰が痛くなったりするので、それが、「身体の使い過ぎ」と言う注意信号は、ちゃんと気を付けますからね!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.23

■私の好きな言葉■ 
「継続できる情熱が、私の才能である」
(棋士名人:羽生義治)

こんにちは。

マンション共用部の火災保険は、1年間
から、最長5年一括契約まであります。

昨年10月に、火災保険が大幅に値上げに
なったのですが、その前に5年一括で掛け
なおすべきかどうかのコンサルティングを
私の顧問先のマンションで、一斉に行いました。

結果、9月末までに掛け換えたのは、10以上。

従来の保険を解約して、ほぼ同じ保険内容
で、より安い保険に替えたわけです。

火災保険は、「掛捨て型」と言うタイプで
も途中で解約すれば、「未経過保険料」は
返ってきます。

その返戻率も、解約までの年数によって
違い、大よその目安は、半分以上の期間が
過ぎた保険ならば、90%以上の、かなり
高い返戻率になります。

従って、掛け換えによる保険料の低減と、
解約返戻金額とを合わせて、損得を考える
必要があります。

また、保険料は、築年数に比例するので
全く同じ保険内容でも、3年前の保険と
今の保険料は、一派的には、違います。

と言うことは、新保険料になると、どうな
るか?は、保険の掛け換え時の築年数も
考えて、試算する必要がある訳ですね。

生命保険でも、
「次の誕生日までに、掛ければ、
保険料が安く済みますよ」
と言う話と似ています。

この時の保険料試算は、相当大変でした。

と言っても、大変なのは、私の出すいくつ
もの条件提示で、その都度、保険の見積書
を作成する保険代理店さんの方が、大変で
したが…。

実は、この時、気づいたのは、平均的に
保険料が値上になっても、個々のマンシ
ョンを見れば、逆に10月以降の方が安く
なるケースもあると言うことでした。

保険会社は、単純に保険料を値上げしたの
ではなく、保険料の設定そのものを変更し
ていたのですね。

当時、築年数が古いものは、かなり保険料
が高くなると言われていましたが、実際に
は、築年数が古いマンションでも、新保険
料の方が割安になるケースもあったのです。

ただし、この保険料の設定プログラムは
非公開。

また、以前にも増して、各社独自の
「リスク診断シート」が登場し、よりきめ
細かく保険料の設定をするようになりました。

そこで、今回のタイトルの保険料の話。

相談があったのは、100戸超で、築年数
がかなり古いマンション。

最近、マンションの共用部向け保険で注目
を浴びている「N火災」が、一番安いと
言う提案。

管理組合の役員さんたちは、他のメガ損保
に比べると、同社の商品がかなり安いので
ここが良いよねぇ言う状態。

しかし、私が見ると、

(1)保険の前提となる建物の情報が間違っている
(2)保険金額の設定を始め、「保険の仕様」に問題がある。
(3)比較すべき保険会社の選定が不十分である

と言う状況。

私の印象では、組合に提案したこの代理店
は、「日新火災が一番安い」と思い込んで
いるのかも?と言う感じ。

で、改めて、当方で共通の保険仕様を作
り、適切なリスク診断書を作成し、管理
組合に提案されていた保険会社を含め、
5社の見積を取得したところ、何と、
最安値だったN火災より、110万円
/5年間も安くなったという訳です。

あなたのマンションに最適な火災保険を
掛けるには、
「火災保険の知識」
+「マンション知識」
が必要だと言う事例でした。

【注意】私は、保険業法に抵触するよう
な個別の火災保険の提案、あるいは推奨
をしているものではありません。また、
特定の火災保険商品が高い・安いと言う
事例ではございませんので、お間違えの
ないように願います。

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「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

管理組合にとって、大規模修繕工事のコンサルティングを依頼するのは、大きく分けて二つの理由があると思います。

一つ目は、入札コーディネートによる工事費のコストダウン。
二つ目は、工事が始まってからのチェック。

つまり、良質な工事をより安く実施する支援業務ですね。

当社は、前者においては、管理会社や工事会社とは、一切の利害関係を持たず、100%管理組合のためのコストダウンを行います。

その方式がMACM方式。

今、岐阜県大垣市で20戸×2棟の大規模修繕工事コンサルティングをしていますが、この方式に基づいて、VE(価値を下げずに、価格を下げる)交渉を行った結果、平均で、約10%のコストダウンが実現しました。

元々、事前の価格調整を一切しないガチンコの入札ですから、概算予算をかなり下回る見積額が提示されています。

そこから更に10%下がったという訳です。

こんな風に、組合の皆さんが、プレゼン3社に残る会社をどれにするのか?を迷うくらいに全体が下がれば、あとは、価格ではなく会社本位で選ぶことが出来ます。

そんな状態を作るのが、コンサルタントの仕事だと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

あなたがいなくても
部下・チームメンバーが助け合い
自主的に行動するようになる
最高のリーダーになる方法とは?

私の起業の師であり、どんな逆境にあっても「どうしたら出来るか?」しか考えない私の起業家精神を育ててくれた「師」が、この答えを教えてくれます。

※そのセミナー詳細※はこちら
※「馬渕裕嘉志の紹介」と書いてもらえれば、VIP席が15000円、一般席が10000円になりますよ!

少し紹介しておきます。

「何度言ってもスタッフが思い通りに動いてくれない」
というあなたの嘆きは、数ヶ月後、
あなたが居なくても、自主的に行動してくれる部下ばかりになるでしょう!

「勝手な、困ったスタッフばかり」
というあなたの嘆きは、数ヶ月後、
理想的な最高のチームが作れているでしょう!

「リーダーとして役目・責任を果たせていない…」
というあなたの嘆きは、数ヶ月後、
あなたに付いていきたい!と思われる最高のリーダーになる事が出来るでしょう!


きっと、あなたの理想の組織、理想のチームが出来上がります!
そして、あなたは、誰からも尊敬される最高のリーダーになることができます。

この講演会で、あなたの中にある「人を動かす魅力」に気づいてください!

500社以上の経営指導をしてきた福島正伸先生とは?

この講演会の講師は、株式会社アントレプレナーセンターの福島正伸先生です。

福島正伸先生は多くの企業の経営指導をされて来ました。
その数は、ざっと500社を超えます。

また、セミナー参加者は延べ10万人超。(正確な人数は、もうわかりません・・・)
福島先生から指導を受け、上場を果たした起業家は10人以上。「福島先生からアルバイトで学んだ!」という方も数名いらっしゃいます。

そして、誰もが知っているいくつかの大企業も、福島先生がコンサルティングで入られていますし、誰もが知るスポーツのチームや、テレビでよく目にする有名アーティストグループのチームビルディングなども担当されました。

さまざまな経営指導を通じて、多くの経営者が理想の経営を取り戻し、社員はやる気に満ち溢れています。

その本質的なノウハウを買われ、通産省産業構造審議会委員や、厚生労働省「『雇用型』の経営モデル開発事業」研究会委員など、様々な委員も歴任されてきました。

また、書籍「リーダーになる人の たった1つの習慣」「どんな仕事も楽しくなる3つの物語」が10万部突破のベストセラーになり、まだまだ売れ続けています。すべての著書の累計は30万部を突破しています。

今回は、リーダーシップの秘密について、じっくり語って頂きます。

※このセミナー詳細※はこちら
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なぜ、あなたの部下・チームメンバーは動いてくれないのか?

あなたはこれまでに一生懸命スタッフを動かそうと、努力されてきたのではないでしょうか?

なのに、スタッフのやる気が低く、リーダーの苦労は理解されず、イライラが募る場面も多かったことでしょう。
スタッフは怒らないと動かない、毎週会議をしても仕事が進まない、仲には連絡さえせずに勝手に休む、なんて者もでてきます。
 そのくせ「給料が低い」「指示が曖昧」という文句は一人前に言うものもいるでしょう。たまには、逆切れするスタッフもいるかも知れません。

会社のため、チームのために尽力されているリーダーの方々の苦労は、リーダー経験者でしか分からないと思います。

会議、報酬、コミュニケーション、コーチング、etc.
いろいろ試行錯誤しても、スタッフは冷めた反応しかしないかも知れません。

しかし、世の中には、うまくチームをまとめている人もいます。
スタッフやものすごくやる気に満ち溢れているチームも存在します。

いったいどのように、マネジメントをしているのでしょうか・・・?


怒るのをやめたら売上が2倍?!


福島先生の指導を受けて、成長している起業は数多くあります。
中には、「怒るのをやめたら、売上が2倍になった!」という会社もあります。

この経営者は、福島先生の教えを最初は拒絶しました。
「怒らなかったら誰も働かなくなる」と言っていました。

しかし、ある時期、怒るのを我慢していたら、とうとう社員が動き始めたのです!
今、その経営者は仏のような顔をしていらっしゃいます。幸福感も以前より相当高く感じていらっしゃいます。

それまで、その方が使っていた「怒る」という方法は、「恐怖」を使ったマネジメントでした。

しかし、恐怖を常に与え続けることはできません。
目を離したすきにスタッフは仕事をさぼります。たとえ、恐怖を与え続けることができても、最後には心を病んでしまうことでしょう。

「恐怖」で人を動かすのは、もはや時代遅れです。
高度成長期ではない今、お金や待遇でモチベーションを保ち続けることは不可能です。
特に小さな会社は、十分に魅力的な報酬を支払うことは難しいと思います。

本当の意味で人を動かすとは、そういうことではありません。

今の時代には、報酬以外で人をやる気にさせ、自発的に働いてもらう必要があります。
この会社は、それに取り組んだのです。


「給料がタダでも働きたい!」と気持ちになる瞬間

スタッフが自発的に動く、イキイキとしたチームのリーダーは、人を動かすための大切なポイントを理解しています。

それは、スタッフの「心」を動かすことです。
物理的に動かす前に、本人の「心」を動かす必要があるのです。

一旦、心が動けば、働きたい気持ちが湧いてきて、勝手に行動してくれます。

スタッフが「給料がタダでもやらせてください!」と言うような気持ちになれば、そのプロジェクトは必ずや成功することでしょう。

お金のためでもなく、結果のためでもなく、ただ、楽しいから仕事をしてくれます。本当に楽しくて、充実して、他人のために一生懸命に働いてくれます。

もちろん、「心」を動かすためには、ただ褒めるとか、飲み会を開くというような、表面的なことではできません。そんな事をしても、本質からずれていれば、ただの「なぁなぁの関係」になってしまいます。

「心を動かす」というのは、非常にシンプルなのですが、一筋縄ではいきません。
ここに、リーダーシップの極意があります。

この、当たり前でシンプルな真理を、社内で具体的に実践できるようになれば、組織やチームは劇的に変わります。


人の心を動かすパワーの源泉は?

では、いったい人の「心」を動かすには、何が必要なのでしょうか・・・?
お金、待遇、権力、人事制度、などが機能しないのはなぜでしょうか?

そこには、誰もが言われてみれば当然と思う原理原則があります。

それは、「人は人によってしか育たない」と言うことです。

人は人によってしか育ちません。
人の気持ちは、人の気持ちでしか影響されません。
人の心は、人の心でしか動かされません。

では、人は人の何によって動かされるのか?

それは「尊敬」です。

人は、「この人のためなら」という人のためであれば、最高のパフォーマンスを発揮してくれます。

「尊敬」をベースにしたリーダーシップを発揮すれば、報酬も地位も権力も要りません。そんなものはまったく必要なくなってしまいます。自分がスタッフより年下でも、スキルや経験が少なくても問題ではありません。

ただ、尊敬されるには必要なものがあります。

それさえあれば、スタッフから「あなたについて行きます!」と言われる最強のリーダーになることができます。

誰でも最高のリーダーになれる!


「尊敬」というキーワードが出てくると、多くの人は、

「自分が尊敬されるなんて自信がない」
「そんな大した人間じゃない」
とおっしゃいます。

しかし、そんなことはありません!

リーダーには誰にでもなれます。
あなたも、最強のリーダーになることができます。

そのためには、あなたは、完璧な人間である必要はありません。

誰もが欠点があり、弱点があり、未熟な人間です。
でも、それでもリーダーになれる、と福島先生はおっしゃいます。

リーダーシップは、誰もが自分の中に持っています。
どんな人でも、人の「心」を動かすことはできるのです。

ぜひ、福島先生の講演会にご参加頂き、「いったい尊敬されるとはどういうことなのか?」、「この人について行きたいという気持ちは、人間のどこから湧いてくるのか?」ということを学び取って下さい。

この講演会では、「最強のリーダーシップの3つの極意」について、具体的な事例を交えてお話し頂きます。

たった3つのノウハウで、あなたの部下・チームメンバーが、例えあなたがいなくても、自主的に行動するようになります。

そして、あなた自身も部下・チームメンバーから
「一生ついていきたい!」
と思われる最高のリーダーになる事が出来るのです。
本質を知ってしまえば、もう、あなたがリーダーシップで悩むことはなくなります。

人を育てるのは最高の社会貢献

会社の目的は、突き詰めれば世の中への貢献です。
そして、最も大切な貢献の1つは「人を育てること」ではないでしょうか。

あなたの日々の取り組みが次の世代を作ります。
そして、その世代が、貢献を引き継いでいきます。

あなたが今、やっていることは、きっと100年後にも価値を生み出すはずです。
それが、あなたの役割です。

あなたのリーダーとしての仕事は、成果を出すだけではなく、そのプロジェクトを通じて未来をつくることです。

人生で本当に大事なことは、お金ではありません。
プロジェクトで成功することでもありません。
他人から認められることでもありません。

あなたが私心を忘れた時に、きっと最強のリーダーになっていることでしょう。

ぜひ、一緒に最高のリーダーシップを発揮して、多くの人を育て、理想の世の中を作りましょう!

今回は、その第一歩です!!


※セミナー詳細※はこちら
※「馬渕裕嘉志の紹介」と書いてもらえれば、VIP席が15000円、一般席が10000円になりますよ!

講師紹介

福島 正伸
株式会社アントレプレナーセンター代表取締役
経歴
1958年 7月28日生まれ
1982年3月 早稲田大学法学部卒業
1982年4月 株式会社ビジネスコンサルタント入社
同月 退社
1984年7月 株式会社ビーボード設立、代表取締役就任
1985年4月 青年起業家協会設立、会長就任
1988年3月 株式会社就職予備校
(現アントレプレナーセンター)設立
代表取締役就任
1989年11月 日本青年起業家協会(旧青年起業家協会)会長就任
1994年4月 アントレプレナー大学創設
現在 日本青年起業家協会相談役
創業支援協会顧問
主な実績

・通産省産業構造審議会委員
・通産省「アントレプレナーシップ涵養事業実行委員会」座長代理
・通産省VEC「景気後退局面における若手ベンチャー企業のあり方研究会」委員
・通産省VEC「若手ベンチャービジネス育成小委員会」委員
・労働省「ベンチャー企業支援懇談会」委員
・労働省「雇用者の独立開業支援調査委員会」委員
・厚生労働省「『雇用型』の経営モデル開発事業」研究会委員
・国土庁「地方新規事業調査委員会」委員
・神奈川県「企業家支援システム事業化調査委員会」委員
・神奈川県「コンサルティングシステム研究会」委員
・岐阜県「インキュベート事業化調査委員会」委員
・東京商工会議所「創業ベンチャー企業支援に関する専門委員会」委員
・労働省、東京商工会議所、岩手県、島根県、山形県、名古屋市、愛媛県、熊本県等「起業家スクール」主任講師
・経済産業省日本新事業支援機関協議会(JANBO)「フェローメンバー」
・社団法人ニュービジネス協議会「第一回ニュービジネス大賞人材育成賞」受賞
・日経ベンチャー94 ベンチャーオブザイヤー「若手起業家部門」受賞

現在では、日立製作所、バンダイ、モスバーガー、中部電力、JR東海、雪印、旭化成などの大手企業に対して、顧問などの形で指導を行っている。
著書の紹介
『どんな仕事も楽しくなる3つの物語』
ミリオンセラー「鏡の法則」著者 野口嘉則さん推薦!
働くことの本当に意味に気づく本
「駐車場の管理人」「タクシー運転手」「ペンキ屋」
著者が出会った3人が教えてくれる
「仕事」と「人生」を輝かせるヒント。

『小さな会社の社長のための問題解決マニュアル』
著者が実際に解決してきたことばかりの現実的な経営課題である、「資金」「売上げ」「新規事業」「人材育成」「地域」「後継者」「経営」に関する77の「もうダメだ」の危機的状況を、「その手があった!」に即変換!
「あきらめないかぎり、成功しかない」と確信できる事業経営の教科書。

『メンタリング・マネジメント ~共感と信頼の人材育成術』
メンタリングとは根本的、本質的な「人材育成ノウハウ」のこと。メンターによって、社員一人ひとりの可能性を発揮させることで、企業の生産性を最大限に高めようとする経営をメンタリング・マネジメントという。これはすべての業界の人材育成場面において活用できる基本原則であり、本物の人材の育成するための究極のリーダーシップ論である。

『感動と共感のプレゼンテーション』
福島正伸の「起業」シリーズ第2弾。プレゼンテーションとは、「自分が最も輝いている未来」の描き方である。新事業の魅力に、いかに共感していただけるか。その具体的方法を公開。 「10分間で経営資源を集める 」

『起業学―事業はシンプルに考えよう』
起業家的発想による事業成功のノウハウを全公開。事業化アイデアの創造・立案・計画書作成、ベンチャーマネジメントなど、起業の流れに沿って解説する。事業は始める前に成功させるべし!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

浜松で、初めて開催したマンションマンション修繕・管理・省エネセミナーですが、日曜日は、なんと、春の強風が引き荒れる1日。

私は、朝8時から、岡崎のマンションの理事会に出てから、向かうことになっていたのですが、岡崎駅からマンションに向かうわずか5分の道が、相当な雨と横風のため、タクシーで行ったほどです。

浜松の会場に着いたこ頃には、多少収まっていましたが、外出したくない天候であることには変わり有りません。

こう言う時に、いつも思うのは、
「こんなに参加しにくい天候にも拘わらず、来ていただける方は、‟本気“で課題を抱えている方」

従って、参加率が低くなったら、残念だなぁとは、全く思わないです。
それどころか、少人数になったら、セミナー形式を変えて、膝をつき合わせて、お話しすることもできるなぁとワクワクします。

で、結局、参加いただいた方は、12名。

この悪条件の中で、お越しいただき、ありがとうございます!

前回の名古屋と同じく、セミナー開催後には、コンサルタント総動員で相談を受けることとなり、後日、相談と言う方もおられ、浜松エリアでのマンション管理相談センターの活動がいよいよ本格的に始まります。
浜松セミナー3 浜松セミナー1 浜松セミナー2

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

最初に、おことわりしておきますが、ちょっと、タイトルが大げさすぎます(笑)

2週続けて開催した見学会には、全部で8名の参加。
ありがとうございました。

1、見学会のスケジュール
(1)見学前レクチャー
・建物や工事の内容説明
・大規模修繕工事の基礎知識
(2)見学会
・クラック状態別の補修方法解説
・伸縮目地設置部のサンダー入れとシーリング打ち実演
シーリング材の説明・耐久性説明
・開口部(窓)のシーリング撤去実演
増し打ち・打替えの違いの説明
・タイル浮き部の打診実演
・注入→ピン挿入→打診による接着確認実演
・タイル貼り替え部当てクイズ
・足場敷設後の「住民目線」によるコンサル検査の解説
・広報掲示板の解説

大規模修繕工事見学会1 大規模修繕工事見学会2 大規模修繕工事見学会3 大規模修繕工事見学会4 大規模修繕工事見学会5 大規模修繕工事見学会6 大規模修繕工事見学会7

★見るポイント
・劣化と改修の様子
・コストダウンの工夫
・第3者検査の重要性
・「住みながらの工事」への配慮

(3)勉強会
・コンサル検査の内容
・修繕委員会発足から大規模修繕工事の予算及び業者決定までのプロセスがわかる「総会議案説明資料」の再現
・質疑応答

質疑応答では、沢山の質問が出て、かなり盛り上がりましたね。

毎回の大規模修繕工事コンサルの現場で、見学会を開催していますが、見学会の内容は、参加される方の状況や関心毎を想定して、毎回見直して、進化させています。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先週に続いて、この土曜日も大規模修繕工事の見学会です。
雨は降らない予報で、ありがたいですね。

この見学会では、ご自分のマンションの大規模修繕工事のイメージが沸き、住民主で「良質な工事をより安くできる」ヒントもお伝えします。

今週末は、このイベント以外も、顧問先・コンサル先・コンサル契約検討中の理事会が三つ。
浜松では、初めてとなるマンション管理セミナー。

充実した週末になりそうです!(^^)/

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜は、顧問先である岐阜市内の築20年:24戸のマンションの決算・予算理事会。

このマンションは、平成24年に、近隣のマンションで、当社のコンサルティングにより、管理の見直しに成功して、修繕積立金の2倍の値上げが回避されたと言う話が口コミで伝わり、契約をしていただいたマンションです。

ただ、この時の「口コミ」には、良い口コミだけではありませんでした。(笑)

それは、近隣のマンションで実現した管理コストの引き下げが余りに大きかったことが原因。

(以下年間のコストダウン)
約60戸のマンションで、
管理委託費の引下げが約○○○万円、
火災保険の見直しで、約〇万円。
CATV使用料の見直しで約○○万円。
ガス会社との使えない付加サービスの見直しで約○○万円。
駐車場の区画の変更で、借り手が増えたことによる増収効果が約○○万円

全部で400万円近いコスト削減。

当社の報酬は、基本業務費+成果報酬なので、報酬額も大きくなりました。

ただ、成果報酬は、1回限りなので、このコスト削減のメリットは、以降、ずっと、このマンションに還元されますから、結果として、修繕積立金の大幅な値上げが回避された訳です。更に、コンサルティング中に、それまで長年の懸案事項だった「管理規約の見直し」も実施しました。

だから、「口コミ」の内容は、
「凄腕だけど、報酬が高い」(笑)

60戸のマンションで「報酬が高い」と言うわれるコンサルタントに、24戸のマンションが依頼するのですから、ドキドキしますよね。

で、まずは、勉強会。

そこで、「報酬が高いのは、マンションにとって大きな成果をもたらすから」であって、
「マンションが享受するメリットに比べれば、コンサルタント報酬は安い」と判断いただき、コンサル開始。

結果、このマンションの管理コストも、管理委託費だけでなく、保険見直し、不要なサービスの見直し、電気代の削減等で、年間100~150万円のコストが下がりました。

その効果を継続させて、新たな管理会社の業務の定着推進、モニタリングによる改善、管理組合と管理会社との「適度な緊張感と基本的な信頼感」の醸成を図るべく、顧問契約を締結。

もちろん、管理会社から提案される日常的な工事の査定や中規模の工事のコンサルティングもあり、この4年間で、数百万円のコストダウンも実現しています。

管理組合にとっての「顧問契約」と言う投資が、マンションの価値を高める成果につながること…そえれが、当社の存在意義です。

さて、話は戻り、昨夜は、1年間の顧問業務の報告と来期の取組課題を提案。

既に、前回の理事会で「顧問契約を継続したい」と言う提示を受けてはいますが、今回、来期の課題の抽出と実施計画を提案して、正式に、来期の予算に顧問料を計上していただきました。

ありがとうございます!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.22

■私の好きな言葉■ 
「挑戦とは自分と闘うこと、勇気とは自分を信じること」

こんにちは。

3月12日のマンション管理セミナーで。
「マンション管理士の仕事術」
のセミナーを開催したところ、
受講者は、あまりいないのでは?と
予想していたところ、何と約50名の参加者。

しかも、

マンションの役員さん達の参加が3分の2を占め、
「自分のマンションで、マンション管理士の活用を考えているから」
と言う理由で、参加した人が多かったこと
に、かなり驚いたと同時に、
「ホントは、マンション管理士は不足しているのでは?」
と感じた話を、以前、書きましたよね。

また、
「マンション管理士」の資格保有者は
決して少なくないけれども、実際に、
この仕事を専門にしている人が
少ないのが実情だとも、書きました。

ニーズはあるのに、それを
「偏在化」=「仕事に出来る人」
が、少ない。

単純に言えば、そう言うことですが、
「仕事が出来るようになる」には、

お客様と出会い、
問題解決のプロとして依頼され、
成果を上げて、
報酬をもらう

と言うステップが必要です。

また、その仕組みが、安定的に続き、
順次拡大して行くことが、必要です、

私は、自分の電力会社勤務や、
住宅コンサルタントとしての経験を活かし
て、マンション管理組合専門のコンサル
タントになり、現在、25のマンションの
顧問をしています。

それは、私のノウハウに
「マンションの問題を解決する再現性」
があるからだと言えます。

もちろん、個々のマンションに、個々の
事情があるので、ノウハウだけでは駄目です。

それを補完するのは、「情熱」。

それは、コンサルタントとしての、
「あり方」のこだわりです。

「生き方」と言っても良いと思います。

では、それは、私のキャラクター故か?
と言われると、私は、違うと考えます。

なぜなら、
「考え方を変える」、
「軸を持つ」
と言うことも、伝授できるからです。

その全容をお伝えするのが、
4月23日(土)・29日(祝)18時~に開催する
「活躍できるマンション管理コンサルタントになるための基礎講座」

この講座では、実際に、私が管理組合向け
のコンサルティングで使っている生の資料
もお見せします。

対象は、マンション管理士の資格を持って
いる人はもちろん、これからマンション
管理士を目指す人、管理業界関係・建築
関係・法律関係等に従事しているような
プロ志向の人。

あるいは、理事長や修繕委員長などの経験
を活かして、他のマンションの役に立ちた
いと考えている人。

この基礎講座では、今夏から始まる
長期間の「養成塾」(認定講座)の説明も行います。

基礎講座の受講定員は、各日10名で、
現在のお申込状況は、参加申し込み5名
検討中10名。

正直申し上げますと、この基礎講座への
「参加人数」の多さに関心はありません。

本気の人だけに、お越しいただきたいと
思い、1万円と言う受講料を設定し、
それにふさわしい内容を提供します。

「価格」=私の「覚悟」です。

関心のある方は、是非、お越しください。


そして、夏から始まる「養成塾」は、
「最少開催人数」的な発想はありません。

たとえ1名でも本気の人がいれば、
「塾」は開催します。

だって、本気だから(笑)

【開催要項】
日程:4月23日(土)
   4月29日(金)(祝日)

時間:第一部 講座
18:00~20:00
   第二部 懇親会
  20:00~21:30

受講料:10,000円(消費税込み)
第二部での軽食・飲み物付き

場所:愛知県産業労働センター ウインク愛知 

(23日 会議室番号1205)(29日会議室番号1104)

〒450-0002 愛知県名古屋市 中村区名駅4-4-38
※地図はこちらです:https://goo.gl/maps/vcWTeQecza32
                                 


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デザイン通信」本文は著作権により保護さ
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には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
    E-mail m-info@mankan-sc.com
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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この講座は、今、マンション管理士の資格を持っている方「だけ」を対象にした講座ではありません。

□ マンション管理士を目指している方で、マンション管理組合向けコンサルタントとして、活躍したい方
□ 大規模修繕工事の設計・監理の仕事を手掛けたいと考えている建築士の方
□ 大規模修繕工事の設計・監理を行っている建築士で「マンション管理」も、コンサルティングしたい方
□ 士業・FP等の専門資格を持っている方で「管理組合向けコンサルティング分野」で、ビジネスを拡充したい方
□ 将来、独立して、マンション管理組合向けコンサルタントになりたいと考えている管理会社等にお勤めの方
□マンションでの理事長等の経験を活かし、マンション管理組合向けコンサルティングを行いたいと考えている方

が対象です。

主催は、一般社団法人マンション管理相談センター、後援は、一般社団法人スマートマンション協議会です。

この講座では、私のこれまでのコンサルティングしたすべてのマンションで、劇的な変化をもたらし、現在、24のマンションで顧問契約を有するに至っているコンサルタントしての「あり方」+「ステップ」「ノウハウ」「ツール」を公開します。

昨年、この講座を受講し、活躍できるマンション管理コンサルタントを目指して、その後の「活躍できるマンション管理士(コンサルタント)養成塾」を受講した人は、司法書士・FP・ホームインスペクター・宅建資格講師・現役の金融マン・現役のエネルギー会社マン・設備会社の経営者・元管理会社勤務の人。

このメンバは、この春には、私と一緒に管理組合向けのセミナーを名古屋、浜松、一宮、大府、岐阜の5会場で開催するに至っています。

私が目指すのは、「これでもかっ!と言うくらいマンションに住む人を幸せにする」コンサルタントの育成です。

開催要項は、次の通り。

日程:4月23日(土)・29日(金)(祝日) ※どちらも同じ内容です。

時間:第一部 講座   18:00~20:00
   第二部 懇親会  20:00~21:30
受講料:10,000円(消費税込み)第二部での軽食・飲み物付き

場所:愛知県産業労働センター ウインク愛知 (29日会議室番号1104)
〒450-0002 愛知県名古屋市 中村区名駅4-4-38

詳しい内容は、この案内チラシから。
基礎講座1 基礎講座2

是非、お越しください。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、大規模修繕工事の入札各社と30分程度のヒアリングを行い、仕様の取り違えがないか等の確認とVE(価値を下げずに価格を下げる)交渉の話を書きました。

ここでは、建築的な話が中心で、その結果、コストダウンが図られるのですが、発注者である管理組合にとって、いつも付きまとう不安は「安かろう、悪かろうにならないか?」と言うことです。

確かに、材料や施工方法まで指定した仕様があるので、理論的には、どの会社が請け負っても、品質は保たれるはずですが、実際は、施工する職人さんの腕にも、左右されます。

しかし、コンサルタントの私も現場代理人さんも、一人一人の仕事内容まで、横についてチェクするわけには行きません。

「厳しい検査」もありますが、事後的にチェックするより、まずは、プロ意識の高い現場代理人や職人さんを配置してもらうことが、大切。

それは、普段から、その工事会社の社風や社員教育や協力会社への啓発活動が、どうなっているかで、伺い知ることが出来ます。

従って、当社では大規模修繕工事の入札会社を訪問し、企業風土をモニタリングすることをコンサルタントの業務としています。

そう言う発想になるのは、そもそも、私が建築畑の出身ではなく、「マンション住民の出身」だから。

自分の住む家のリフォームを頼む会社が、どんな会社か、出来る限りナマの情報で、知りたいですよね?

実は、以前、消費者向けの戸建て住宅建築のコンサルティングをしていた時にも、工務店選びの手段の一つとして、クライアンを候補となる各工務店に案内していました。

更に、その経験を活かし、建設会社の顧客対応力強化のコンサルティングもしていたので、沢山の会社の風土をヒアリングしていました。

以上のような考えで、VEヒアリングの前後には、入札会社の訪問もあります。

趣旨は、
1、工事会社選定にあたり、会社のポリシー、協力業者との リレーションシップ、教育等のソフト面の情報を組合に提供するため。

2、当社のコンサルティングにおけるマーケッティングのため。

面談者は、大規模修繕工事部門のトップ。中小規模な会社であれば、社長さんです。

初めての入札会社は、訪問してトップと話をしたいと申し入れると、時々「談合や契約時のバックマージンの話をしに来るのか?」と勘違いされますが、そんなことは断じてありませんよ!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

隣接する20戸×2棟(組合)のマンションの同時発注による大規模修繕工事の入札を行っています。

マンション管理相談センターコンストラクションマネジメント方式(MACM方式)の大規模修繕工事の入札では次のステップを踏みます。

1、建物調査に基づき大規模修繕工事の実施時期判定
2、住民の要望の吸い上げ
3、大規模修繕工事の仕様書と共通見積書の作成
4、談合をさせないために複数チャンネルを使った入札エントリーの募集
5、入札会社による現地調査
6、1回目の入札
7、入札金額を統計処理・分析し、各社にVEのための資料提供
(※「VE」とは、価値を下げずに価格を下げる行動のこと)
8、各社と30分程度のヒアリングを行い、仕様の取り違えがないか等の確認とVE交渉
9、最終入札
10、 会社の情報等も踏まえた3社の選択
11、 3社によるプレゼン審査で1社を内定

1~3までは、建物の状態により、期間が空きます。
今回は、建物の状況を見て、約1年。

3から11までは、今回は、約7カ月。

今週は、上記のうち№8のVE面談。

朝9時半から夕方18時×二日間で、11社が来社します。

その応接室が、こちら。
入札風景2 入札風景1


工事会社から、こちらの資料が見えないような工夫等があります。

何しろ、VEのための統計処理・分析とこの面談が「価値を下げずに価格を下げる」成否を左右するのは、先週の管理の見直しのVE面談と同じ。

理想は、上位数社の価格差が小さくなり、組合員の皆さんが、価格にとらわれずに、提案または会社本位で3社を選ぶこと。

「安かろう悪かろう」ではなく、「クオリティファーストでコストが安い」工事会社に出会えるよう支援するのが、MACM式管理委託契約の見直しコンサルティングです。

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一棟丸ごとリノベーションで、新築と同様に、全戸が販売された26戸のマンションで、組合設立時から、ずっと顧問をしています。

つまり、「マンション管理士顧問付マンション」で販売されたと言うことです。

当初、2年間の理事任期で、組合運営の基礎を作りましょう!とプロジェクトを組みました。

例えば、販売会社の共用部のアフター点検では、普通のマンションなら、管理会社に任せてしまう案件を住民の建物ツアーと言う形で実施。

また、中庭には、各戸に割り当てられた段々畑があって、植込みイベントも実施。

ただ、販売が、第1期~第3期まで分かれたことで、コミュニティに関する微妙な温度差もあります。

そんなことから、今期の理事会役員から、段々畑でのコミュニティイベントをやりましょう!と言う意見が出ました。

また、次回の決算理事会は、新理事候補も参加し、建物ツアーを行うことを計画しています。

これ、「管理規約のコミュニティ条項がどうだ!」と言うような法律論議とは別の話で、いわば「文化」として、このマンションに根付かせたいと言う感覚ですが、こういうマンションになるよう、新築時から、販売会社のリビタ社が、「持続可能なマンション」を目指し、私も、企画段階から色々なアイディアを出して来たものです。

初夏の定期総会で、秋の段々畑イベントを提案します。

楽しみです。

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今週末と来週末は、一宮市の25戸のマンションで大規模修繕工事見学会です。
大規模修繕工事

大規模修繕工事の勉強会では、談合防止、工事費のコストダウン、業者決定までの進め方などに時間を多く使いますが、見学会では、良い工事を行う工夫、足場を掛けてから見つかる諸問題に関する対応策などをライブでお伝えすることができます。

特に、現場を見る際には、次のポイントが大切。
・劣化と改修の様子
・コストダウンの工夫
・第3者検査の重要性
・「住みながらの工事」への配慮

これから大規模修繕工事を計画するマンション、すでに工事が決まっていて、管理会社に任せっぱなしにしているようなマンションでは、かなり参考になると思いますよ。

次回は、来週の土曜日の10時からです。

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今、100戸クラスの自主管理のマンションから、相談を受けています。
かなり早い段階で、管理会社との契約をやめて、自主管理にして、もう20年以上。

今まで、歴代理事会の方々のボランティア精神と献身的な努力で、組合運営をされてきたのだと思います。心から経緯を表します。

しかし、その一方で、総会資料や各保守会社等との契約書を見ると、「出来ている」と思い込んでいる一面も。

また、最近、消防設備の点検の結果、「この修繕工事をしなければいけませんよ」と言う見積書を受け取ったので、見て欲しいと言う依頼。

業者さんが、「しなければいけない!」とまでは、言わなかったかもしれませんが、少なくとも、理事会の皆さんは、そう受け止めています。

で、その見積書は、消火器の交換、非常ベルと自火報バッテリーの交換。
それを拝見すると…

◎各製品のメーカーも、製品番号は未記載
◎製品のタイプ記載がない
◎市場価格に対して、割高
◎取付時の動作確認レベルの業務に「試験費」が計上してある。
◎消防署に届け出が必要と思われないのに、見積が記載してある。
◎最後に、ざっくり値引き額が書いてある。

で、全部で30万円ほど。

値引き交渉をされないような見積書を書くのも、業者側の知恵の一つなので、そう言う行為は否定しませんが、さすがに、この見積もりは、「知識の乏しい管理組合」の足元を見ているもので、度が過ぎてますよ!

当方から、業者に確認すべき項目を箇条書きにして、アドバイスしましたが、恐らく、組合側に、「プロがいる」とわかれば、この金額から、相当下がるでしょう。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.21

■私の好きな言葉■ 
「人生には、『成功と失敗』ではなく、『成功と成長』があるのみ」

こんにちは。

中部エリア5会場で行う、
~1日で学べる~
「マンション大規模修繕・管理改善・電力自由化対応成功セミナー&相談会」
が先週末から始まりました。

当社で、昨年1年間、15回の座学と
数十時間~百時間以上の同行研修で、
スキルアップに励んできた認定マンション
管理コンサルタントが、各会場責任者と
なる初めてのセミナーです。

トップバッターの名古屋会場では、
20座席用意したところ、17名のご参加で、ほぼ満席。

個別相談に備えて、コンサルタントは6名体制。

冒頭に、会場担当の金田コンサルタントの挨拶。

自分の住むマンションで、管理会社から、
「築12年目ですから、そろそろ大規模修繕工事ですよ」
と言われたことに対して、弊社に相談し、
調査の結果、建物の状態が良く、工事は、
3年程度先延ばし、その間に、管理の見直
しを実行した経験から、コンサルタント
を目指した経緯が語られましたが、
この話にグッと受講者が身を乗り出し、
その余韻のうちに、続いて私の講義が約1時間半。

「絶対にオフレコにして下さいね!」
と言う話を交え、三つのテーマでお伝えしました。

アンケートの結果は、
「とても参考になった」11名
「参考になった」6名
「普通」0名
「あまり参考にならなかった」0名
「参考にならなかった」0名

この回答に比例して、
「今すぐ相談したい」
「後日相談したい」
と言う人が9割。

受講者の中には、既にコンサル中の方も
おられるので、実質的には、全員が
「相談したい」

私のセミナーでは、「良いことを学んだ」
で帰らずに、正しい考え方と実例とを講義
で話して、
「ご自分のマンションの改善のためには、どうすれば良いか?」
を考えていただくことが目標。

それが伝わったかどうかは、この「相談
件数」がバロメーターなので、今回の
セミナーは、参加者にとって、良いきっか
けになったのだろうと思います。

では、今回、どんなことを相談したいと
思われた方が多かったか?

以下の通りです。(複数回答込)

大規模修繕工事について:80%
電気代削減について:53%
組合運営について:47%
管理委託費について:40%
修繕積立金について:40%
長期修繕計画について:33%
管理会社について:33%

こう見ると、圧倒的に多いのが
「大規模修繕工事」

住民にとってみると、一番、難解な分野。
「どんな風に進めたらよいのか?」と
言う相談は、普段からも、一番多いですね。

次が「電気代削減」
「電力自由化」で、どうすれば良いのか?
と言う時期に、「裏ワザ」をこっそり教え
た講義の内容ゆえでしょうか。(笑)

3番目が、「組合運営」
高齢化が進み、役員の成り手がいないと
言う声も聞かれました。

当日は、当社にご自分のマンションの住民
向けの勉強会の依頼をすることを前提に、
既に、総会の資料などを持参されている方
もおられました。

実は、4月17日開催の浜松会場も、
20席定員のところ、既に15名の
セミナー申込があります。

マンションに住む人は、当社のようなコン
サルティング機関があることを、ほとんど
知らないと思いますが、こうした情報発信
を行えば、悩みを相談したい人は、沢山お
られると言うことですね。

これから、各マンション向けの勉強会
ラッシュで、嬉しい悲鳴になりそうです。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

春日井市内、50戸規模のマンションの管理委託契約の入札を行っています。

マンション管理相談センター方式(MK方式)の管理委託契約入札では次のステップを踏みます。

1、現行管理の見える化
 ・机上調査、清掃や点検などの同行監査
2、住民の要望の吸い上げ
3、マンションにとって、最適で詳細な仕様書の作成
 ・数回にわたる管理検討委員会での検討
4、総合管理会社だけではなく、専門会社も入札
5、入札会社による現地調査
6、1回目の入札
7、入札金額を統計処理・分析し、各社にVEのための資料提供
(※「VE」とは、価値を下げずに価格を下げる行動のこと)
8、各社と20~30分程度のヒアリングを行い、仕様の取り違えがないかの確認とVE交渉
9、最終入札
10、 会社の情報等も踏まえた3社の選択
11、 3社によるプレゼン審査で1社を内定

1~11まで、約9カ月。

昨日、今日は、上記のうち№8のVE面談。

朝9時半から夕方18時×二日間で、19社が来社しました。

その応接室が、こちら。
ヒアリング会場写真

管理会社から、こちらの資料が見えないような工夫、終日、ここでしゃべり続けるので、コーヒーとお茶のペットボトル。必要な資料は、即座にパソコンから映し出せるモニター。

面談をスムーズに進めるための工夫が色々あります。

何しろ、VEのための統計処理・分析とこの面談が「価値を下げずに価格を下げる」成否を左右しますからね。

提示した仕様書は、従来のアバウトな仕様書の数倍の暑さ。
この仕様書の精度を高め、各社から筋肉質な提案を引き出すノウハウを磨いてきました。

理想は、上位数社の価格差が小さくなり、組合員の皆さんが、価格にとらわれずに、提案または会社本位で3社を選ぶこと。

「安かろう悪かろう」ではなく、「クオリティファーストでコストが安い」管理会社に出会えるよう支援するのが、MK式管理委託契約の見直しコンサルティングです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先週末に名古屋で開催された「大規模修繕・管理見直し・電力自由化対応成功セミナー」は、今後、4月17日には浜松、5月は一宮、大府、岐阜で開催されます。

浜松会場では、定員20名のところ、既に、15名のお申込みがあり、残席がわずかとなってきました。

名古屋会場では、前日の夜も当日の朝も、「まだ、空いていますか?」と言う問い合わせがあり、結果、ほぼ満席状態で、個別相談は、コンサルタントがフル稼働状態でした。

浜松会場のお申し込みを電話でいただいた時に、お話しを伺えた方からは、大規模修繕工事に関する悩みをいくつかお聞きしました。

参加されると、そう言った同じ問題を抱える他のマンションとの情報交換もできるかもしれませんね。

浜松エリアでマンションにお住いの皆さん、お申し込みはお早めに!

お申し込みは、こちらの案内チラシをご覧くださいね。
201604MAKSセミナー2

MAKSセミナー裏

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

土曜日に開催した「大規模修繕・管理見直し・電力自由化対応成功セミナー」in名古屋。

おかげさまで、定員20席が、ほぼ満席。
名古屋セミナー2
 
講演の後の個別相談会も、私を含めたコンサルタント全員で、フル稼働の状態。
名古屋セミナー1

この日は、時間がなく、後日の相談やマンション向け勉強会の依頼をされた方、元々、事前の相談があり、勉強会を計画していて、今回のセミナーに参加された方もおられ、そう言う方々も含めると、参加者の8割が、「次のアクション」に移られたと言う結果です。

セミナーの冒頭で、
「良い話を聞いた」で終わらせず、
「マンションの未来を改善する行動の一歩につなげる」ことを目標にして、話を聞いて下さいね!
とお話ししましたが、正に、その通りに行動された参加者が多かったと言うことです。

とてもうれしいですね。

これから、各マンション向けの管理委託費・長期修繕計画無料適正診断、個別勉強会のスケジューリングが、かなり大変!と言う嬉しい悲鳴を上げております。(^^)/

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

いよいよ始まる大規模修繕・管理見直し・電力自由化対応成功セミナー。

普段は、それぞれのテーマで、1時間ずつの勉強会が標準ですが、それを1時間にグッと凝縮して、話します。
そこで、ビジュアルがスピーチ時間を減らす役目が大。

パワーポイントのスライドを作り込み、紙芝居のようにストーリーを立てます。

今まで、数十~百回以上はやってきた勉強会なので、ネタは豊富ですが、毎回、最新の情報を入れ、参加者が誰なのかを考えて、メリハリを付けます。

で、今回も、数日前に、ある程度までは構想を練り、前日から一気に作り込み、今朝は4時に起きて、スライドを作成・編集しました。

「枚数を減らす」のは、実は、単純ではありません。
減らすことで、話の組立も変わるからです。

従って、スライドの作成・編集は、同時に、講演原稿を書いているようなもの。

1時間半の講演ならば、50ページくらいのスライドでも充分な枚数ですが、伝えたいことが盛りだくさんで、最初のスライド枚数は150枚。

そこから、絞りに絞って120枚。

今回は、養成塾0期生の記念ずべき、第1回目のセミナーですから、実は、数日前から、セミナーのことを考えると、胸がドキドキ。

私の話が終わって、相談が一気に来て、コンサルタントが対応して…と考えると、今まで学び、実践で経験を積んできたことを出してくれよー!…と想像して、ドキドキする(笑)

自分が講師で、かつ一人で相談を受けていたい時期とは、全く違う緊張感がありますが、自分にとっても、新しチャレンジの時代になったと実感します。

チームMAKS(一般社団法人マンション管理相談センター)として、参加される皆さんの「次の一歩につながる」セミナーとなるよう尽力したいと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

新技と言っても、facebookそのものの新サービスのことではありません。

Facebookで、友達を増やし、そこから、何かの収益を上げようとするビジネスのことです。

たとえば、以前からあるのが、早朝にモーニングメッセージを発信して、1000の「いいね!」を獲得する手法。

これ、毎朝かなり朝早い時間に起きる必要があるので、一般的には辛いかも?

最近の手法では、昼間に、複数の人が映っている写真の顔にタグ付けされた投稿に対して、「午後から頑張りましょう」的な挨拶が入るようになってきました。

Facebookの自分の関連投稿にメッセージが入るとスマホにポップアップされるようになっているので、私への直接のメッセージじゃなくても、表示されていまい、これが、かなり、「うるさい」(笑)

大切なメッセージもあるので、ポップアップしないようにするわけにも行かず…。

早起きが不得手な人向けの新技なのでしょうが、全く面識のない人に、いきなり「午後からも頑張りましょう」って言われてもねぇ・・・(苦笑)

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