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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

一般社団法人マンション管理相談センター主催による大規模修繕工事の見学会を、4月9日(土)と16日(土)に開催します。

時間は、どちらも10時~11時30分。

今回は愛知県一宮市の築14年、25戸のマンションです。

大規模修繕工事の情報は、インターネットでも沢山ありますが、現場を見て、最も、「なるほど」となるのは、「住みながらの工事ゆえの問題解決」でしょう。これは、ネットに掲載されている写真や文書の解説では、なかなかわからないですからね。

もちろん、技術面で、「こんな劣化箇所は、こんな風に補修する」と言うライブを見るのも、勉強にはなります。

また、工事を決めるまでのストーリーや、工事実施時期の決め方、予算の考え方やコストダウンの工夫なども、実際のマンションを見てから聞くと、非常に参考になります。

間もなく、大規模修繕工事を迎える方も、まだまだ先だと言う方も、この見学会は、きっと参考になりますよ!

チラシは、こちらです。
S愛松末広大規模修繕工事見学チラシ

他のマンションに入るのですから、セキュリティを万全にするため、完全予約制です。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.20

■私の好きな言葉■ 
「自分を信じる」

こんにちは。

中部エリア5会場で行う、
~1日で学べる~
「マンション大規模修繕・管理改善・電力自由化対応成功セミナー&相談会」
が、いよいよ今週末から始まります。

昨年までは、名古屋1会場のみでしたが
今年、各エリアに認定コンサルタントが
誕生したので、エリアを拡大し、回数を増加。

講師は、すべて私が勤めますが、各エリア
では、私以外に、その地域の認定コンサル
タントが主担当で相談に乗り、別エリアの
認定コンサルタントも応援します

認定コンサルタントは、
司法書士、ホームインスペクター、建築
資材の販売会社出身、設備工事会社出身
金融機関出身、エネルギー会社出身など
多彩な知識と経験があるので、かなり
広範囲な質問にも回答出来ると思います。
(会場によって、コンサルタントメンバー
は変わります)

3月のマンション管理セミナーでは、
自由参加のセミナーでしたから、裏話や
実話も抑え気味でしたが、今回は、完全
予約制なので、ロックが外れますからね(笑)

以下、日程と場所です。

◎名古屋会場
担当:金田コンサルタント
4/2(土)13時30分~16時
ウィルあいち(愛知県女性総合センター)
◎浜松会場
担当:平野コンサルタント
4/17(日)13時30分~16時
研修交流センター

◎一宮会場
担当:八巻コンサルタント
5/14(土)13時30分~16時
尾張一宮駅前ビル(iビル)

◎大府会場
担当:平山コンサルタント
5/22(日)10時~12時30分
大府市勤労文化会館

◎岐阜会場
担当:馬渕コンサルタント
5/29(日)13時30分~16時
じゅうろくプラザ

↓↓↓↓
案内チラシ

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「マンション管理組合のためのしあわせ
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てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日のブログへのコメントで、「デュピュイ取る」さんから次のような情報を頂きました。

「こんばんは。日刊ゲンダイ3月29日発行の無記名記事より抜粋。【マンション議決権 1住戸1票の“平等”が崩れる】との見出しで、「どのメディアも報じていないが、今回の改正に衝撃的な内容がある。」と始まり、「これまで議決権は1住戸1票とされていたが、これからは専有面積の割合に応じて賛否を算出するのが適当としたのだ。・・・さらに今回は、専有部分の階数(眺望、日照等)、方角(日照等)を考慮した価値の違いに基づく価値割合を基礎として、議決権の割合を定めることも考えられると一歩踏み込んでいる。」とし、「マンション管理コンサルタントの土屋輝之氏は、『管理費や修繕積立金などもそれぞれの専有面積に応じているし、費用負担に応じて議決権を行使できるというのは、ある意味、合理的な考え方とも言える』とコメント。」と示し、「平等の対する考え方にもいろいろあるようだ。」と締めている。(お知らせまで)」



これは、改定の検討段階から、話題にされていたことで、今回の規約に関する「コメント」では、次のような文書が記載されています。

「共用部分の共有持分の割合」(※各戸の面積比と言い換えることができます)

「高層階と低層階での眺望等の違いにより住戸の 価値に大きな差が出る場合」
「必ずしも各戸の実際の販売価格に比例するものでは なく、全戸の販売価格が決まっていなくても、各戸の階数・方角(眺望、 日照等)などにより、別途基準となる価値を設定し、その価値を基にした 議決権割合を新築当初に設定することが想定される。」

つまり、面積だけではなく、販売価格に反映されるような価値にも比例下議決権の設定ができると言うことです。
「そうしなさい」と強制している訳ではありません。

また、
「住戸内の内 装や備付けの設備等住戸内の豪華さ等も加味したものではないことに留意」とも書いてあるので、単純に下層階が3000万円で、上層階が億ションだからと言って、その金額に比例する訳ではありません。

いずれにしても、単純に面積比で決めるなら、既存のマンションで、変更することも理論的にはOKですが、この改正を持ちだすと、何だか、「今さら組合内の発言権の強弱を決める」と言う感じがして、ためらう人が多いでしょう。

新築のマンションでならば、「面積や価格で議決権が配分されていますよ」と言う「与えられた条件」ならば、「そう言うものなんだ」と実現するかもしれませんが、面積だけならいざ知らず、「価値を決めるのは誰?どんな基準?」となると、相当難しそうで、しかも、それが販売につながるものでなければ、わざわざ、ディベロッパーが、この内容を盛り込んだ規約を作るのかな?と思います。

ただ、標準管理規約で、これが表明されることで、以前、ブログでも取りあげたことのある「高級マンションを相続税対策で購入する作戦」をNGとする一つの根拠とはなり得ると思いますね。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先日発表された標準管理規約で、以前から話題になっていたのが、「コミュニティ条項の削除」

今、最も話題になっているのが、「管理規約と民泊」

どちらも、書きだすと、相当な量になってしまいそうで、いささか躊躇していたら、凄いブログを見つけました。

それが、「弁護士・マンション管理士 桃尾俊明のブログ」

さすが、弁護士!
ブログタイトルは、「そのまま」(笑)

が、そのタイトルにふさわしい硬派な記事で、非常参考になります。

◎規約による民泊の禁止 -法令・条例等と規約との関係,「専ら住宅」条項の位置づけ-
◎標準管理規約の改正とコミュニティ条項の削除


ご一読あれ!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

それは、管理組合が、管理見直しコンサルタントの採用を検討していることが管理会社に伝わった時です。

以下、実話です。

管理組合を「自社の利益の手段」だと思っている管理会社は、なんとかコンサルタントとの契約を阻止しようと、次の二つの手段を使います。

1、「理事会が、そんな強引なことをしたら、住民はどう思いますかね?コンサルティング契約の総会議案書の通知文書には、理事長の名前が出ますよ!」と理事長の不安感を煽る。
2、「値下げして欲しいなら、早く言って下さいよ。コンサルタントを入れなくても、協力会社に事情を話して、値下げさせますよ!」と自主的に値下げを申し入れる。

1については、理事会は決定機関ではなく、あくまで、議案の上程機関ですから、総会での可決・否決が、マンション管理組合の意思決定です。強引でもなんでもありません。

過去に上程したすべての議案は、あくまで「案」であり、総会で決定すると言う方式で、必ず理事長の名前で招集通知を出します。管理見直しコンサルティング議案だけが、「理事長の名前が出る」議案ではありませんからね。

もちろん、当社の方針としても、管理会社の変更もあり得る「管理見直し議案」は、慎重に慎重を重ねるべきで、理事会の皆さんの不安もありますから、必ず、総会の前に、住民対象の勉強会を開催し、そこで、大きな異論が出ないことを確認してから、総会の開催に入ります。

2については、管理会社としては、コンサルタントの導入が阻止できれば、そのマンションは、その後も自社の提案が通りやすい訳ですから、その後、見えないところで管理の質を落としたり、各種の工事のバックマージン等で、その値下げ分を取り返せるチャンスが生まれます。

結果として、組合は、「安もの買いの銭失い」になるでしょう。

そもそも、コンサルタントが入りそうになったから、委託費を下げると言うことは、今まで不当に高かったということを告白していることになる訳ですから、組合側は「値下げしてくれるなら、新築から今までの分を、全部値下げして返してくださいね!」とニコッと笑って、言ってあげてくださいね。

あるマンションでは、総会時に、当社とのコンサルティング契約議案の審議の際に、管理会社が突然「コンサルティグ契約をしなくても、コンサルタントが予測する削減額と同じ額を値下げしますから、契約しなくても良いのでは?」と発言したのを聞いて、あるご婦人がスクっと立ち上がり、「この段階で、そんなことを言うとは・・・恥を知りなさい!」とピシャッと言われて、住民の拍手を得ましたね。

実は、こう言う手法を取るのは、案外、有名ブランドの会社に多く、それまで、「品質の高いブランドだから、料金も高い」と言ってきたはずなのに、簡単に、「値下げします」と言うのですから、逆に、信頼感が下がるのですが、自社の利益しか見えない会社は、住民側が、なぜ、コンサルタントを入れたいと思ったのか?と言う心情も、見えないのですね。

もう一つの阻止に躍起になる管理会社のパターンは、専門家が入ると、杜撰な管理、さらには、管理不履行が露見してしまう会社。

実際に、過去の不履行が次々に見つかり、最後は、損害金を支払うことになった会社もあります。

このような会社とは逆に、「自社の利益も大切だけれど、それは、管理組合との適切なパートナーシップの上に成り立っている」と言う考えを持つ管理会社は、次の態度を取ります。

1、なぜ、コンサルタントを入れようと思ったのか、率直に理事会に聞き、反省を次に活かす。
2、コンサルティング導入に対して、積極的に協力し、改善アイディアをいち早く取り入れて、仮に入札で価格が1番安くなくても、自社での継続になるよう努力する。

 元々、管理会社のフロント担当者には、心情的な距離感の近さがあり、事情を知っている「慣れ」への安心感を住民は持っています。そのアドバンテージを活かして、より良い関係を築く方策を探る会社は、コンサルタントの立場から見ても、頑張って欲しいと感じますね。


 そもそも、当社の管理見直しは、「管理会社変更ありき」ではないし、「コスト削減がすべて」でもありません。

 より良い管理と適切な料金を設定し、管理組合と管理会社との望ましい関係にまで気を配るのが目的です。

 従って、コンサルティング期間は、「管理コストが下がるまで」ではなく、真管理体制が定着するまでの2年間が基本。

 そのコンサルティングスタイルを間近で見て、引き続き、「専門家がそばにいてくれた方が、組合にとって有益」だと感じたら、顧問契約を継続していただくことにしています。

 そのマンションの未来にとって、最適な仕組みを作るのが、マンション管理コンサルタントのミッションだと考えています。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜で、サムライコンサル塾が終了しました。
1月から毎週金曜日に受講し、12回を数えました。

この塾の受講は、私が主宰する「活躍できるマンション管理士養成講座」の塾生を「起業家」として成功してもらうために、私自身の「経営コンサルタント」能力を高めるためでした。

確かに、沢山のノウハウや方程式を教えてもらい、すぐに使えるものも沢山ありましたが、ここで首尾一貫して流れていたのは
「成功」=「考え方」×「熱意」×「能力」と言う方程式。

これは、元々、私の信条であった「成果」=「姿勢」×「手法」と通じるものがあります

共通するのはテクニックやノウハウより先に、「考え方」・「姿勢」が大切だと言うことです。

一般的に「コンサルタント」に求められるのは、「優れたノウハウ」と言うイメージがあり、そのノウハウは、再現性がありますが、真似が出来る世界でもあります。

しかし、本当のプロは、このノウハウを「成功したから」でとどめずに、不断の改良を重ねて、誰かが真似をしたころには、更に一歩先を行くところに進めています。

そして、それが出来るのは、「考え方」「姿勢」が常に高いレベルで保たれている人です。

ライバルは、他人ではなく、昨日の自分。

出来ない言い訳を考えるのではなく、どうしたら出来るかを考える。

あのイチロー選手ですら、次のように言っています。

「自分がわからないことに遭遇するときや、知らないことに
出会ったときに、『お、自分はまだまだいける』と思います。」

本当の幸せは、「人の成長」の中にあります。

経営コンサルティングの究極は、「成長(成功)するための考え方を身に付けてもらうこと」であり、マンション管理コンサルタントの養成も同じだと思います。

また、その考え方を身に付けたコンサルタントが、クライアントを成功に導くことが出来るのだと思います。

12回の講義を受けて、改めて「原点」「真理」に立ち返ったように思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

このマンションは、名古屋市千種区の分譲マンション「フォレスト東山パークハウス」(五棟、計百二十八戸)
建設会社は、安藤ハザマ建設共同企業体(現在の安藤・間)。販売元は、三菱地所。
構造スリット

建築時期は、二〇〇一年五月~〇三年一月で、同年二月に入居が始まった。
最上階の販売価格が約二億円の「億ション」で、全戸が完売している。

今回見つかったのは、2年前の定期修繕で、請け負った工事会社からの連絡で、この問題が発覚し、詳細な調査の結果、建築図面に記載された耐震用の「構造スリット」約五百五十カ所のうち百六カ所が未施工で存在していなかったと言うもの。

深さ不足など施工が不十分なスリットを合わせると、全体の六割に近い三百十四カ所に問題があり、その内訳は、少なくとも百六カ所でスリットが未施工、地震の揺れを遮断する隙間の深さが足りないスリットが百九十六カ所あり、ゆがみなどの施工不良が十二カ所。
スリットが未施工なのに壁の表面をふさぎ、浅い溝を設ける仕上げの加工を施した場所もあり、管理組合は「偽装だ」としている。

調査に立ち会った専門家は「明らかな手抜き工事。大地震で深刻な損壊が生じる危険性がある」と指摘している。

国土交通省によると、構造スリットなどが正しく施工されず、想定した耐震性が確保できない場合は「施工業者に業務改善命令を出すか、営業停止処分にする可能性がある」(国交省建設業課)としている。
 
マンションは震度5強でも損傷を生じない耐震性能をうたっている。三菱地所は図面通りに施工されていなかった事実を認め、安藤・間とともに管理組合に謝罪し、現在、建設会社が補修工事を進めている。

三菱地所広報部は中日新聞の取材に「大地震の際の壁の損傷、柱や梁(はり)にかかる負荷が設計上より大きくなる可能性はあるが、重大な悪影響は無い」と説明。
(以上、新聞記事の要約)

私が想像するに・・・
2年前の工事とは、大規模修繕工事。

施工中に見つけたこの不具合は、そのまま放置すれば、やがては、「大規模修繕工事をやったのに、すぐにひび割れが生じた!」と言うクレームにつながることは、明らかですね。

なぜなら、この建設業者は、大規模修繕工事の後、塗装や防水など、今後、数年~10年程度保証を行うことになるからです。

もし、この建設会社が、販売会社や管理会社との取引関係があっとしても、自分達の身を守れないので、この事実を組合側に告げておかねば!と言う判断になるでしょう。

私自身、あるマンションで、大規模修繕工事コンサルティングを行った際に、同じような事件に遭遇したことがあります。

それは、そのマンションで、過去に販売会社の子会社である管理会社が足場を掛けるほどの中規模の工事コンサルティングを行い、その際に、図面と異なる現況であるにもかかわらず、それを組合に告げず、組合の修繕積立金で直していたと言うもの。

この時は、確かに、「図面にあるものが現地にない」「パンフレットに謳ってあるものが、現地にない」と言う事象でしたが、耐震スリットのような建物の構造に関わる重大な案件ではなく、「漏水しやすい造り」と言うレベルだったため、交渉は難航。
不動産における「現況渡し」の解釈を巡る攻防もありました。

最終的には、数百万円の補償が支払われた事例です。

今回の名古屋の事件は、10年の瑕疵保証期間は過ぎていますが、それにかかわらず、「耐震性能と言う人命に関わる隠れた瑕疵」として、販売会社・建設会社が、補償を行うべきものだと考えますし、建て替えではなく、補修工事で対応が可能と言うことで、裁判などで長期化せず、対応がなされていることが、せめてもの救いでしょうね。

先日の杭偽装問題と同様、「わがマンションの構造スリットは大丈夫か?」と言う問い合わせに備えないと!

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■私の好きな言葉■ 
「あきらめるな!あなたの前には、まっさらな24時間が待っている」

こんにちは。

「誰に頼む」と言うのは、工事会社の選択
のことではありません。

ほぼ素人集団であるマンション管理組合に
とって、「誰を頼りにするか?」の選択の
話です。

恐らく、最初に考えるのは、
「自分たちでやる」または
「管理会社に頼む」でしょう。

自分の住むマンションのことなのですから
勉強して、自分達の力で、安くて良い工事
会社を探して、成功させたいと思うのは
当然です。

しかし、本を読んだり、インターネットで
大規模修繕工事について、
・何の目的でやるのか?
・どんなことをやるのか?
・いつやると良いのか?
・いくらくらいかかるのか?
・発注者側として、何に気を付ければ良いのか?
を勉強して行くと、相当大変なことがわか
ってきます。

そこで、誰か、詳しい人(専門家)に、
アドバイスやコンサルティングを頼もう!
と言うことになります。

その一番、身近な存在は、管理会社で
しょう。

次が、複数の建設会社に声を掛けて、
そこから、信頼できそうな会社を選ぶ。

最近では、建設会社が合同して、団体を
作ったり、受注サイトを開設する等の形態
もあります

他には、設計事務所に依頼する、と言う
組合もあると思います。

どの方法にしても、メリットと注意点が
あります。

その解説をしているサイトもありますが、
実は、その多くは、工事をする側=業界側
の「不都合な真実」には、触れていません。

その事例で、最も知られていないのは、
マンション販売会社と管理会社と工事会社
と設計事務所は、「業界側のつながり」が
あって、それは、個々のマンションとの
契約よりも、強いケースが少なからずある
と言うこと。

実際の例を紹介します

A建設会社は、B管理会社から、多くの
改修工事を下請けで受けています。

ある時、B管理会社とは全く関係ない
Cマンションで、当社がコンサルティング
を行い、結果として、このA建設会社が選
ばれ、工事の途中で「工事見学会」を開催
しました。

そのチラシがB管理会社の管理する
マンションに偶然に投函されました。

すると、このB管理会社から、A建設会社
に激しいクレーム。

この見学会のチラシには、確かに、工事
会社として、A社の名前も記載してありま
すが、主催は、「マンション管理相談セン
ター」と明記してあるのに!(苦笑)

B社にとっては、自分たちの管理する
マンションの工事が、自分達のコントロー
ルの効かないコンサルティング会社に流れ
るのが、困るわけです。

だから、B管理会社の管理物件には、この
チラシを入れるな!と言うクレームです。

また、別の例。

私の講演を聞いたDマンションの理事長
から、
「大規模修繕工事のコンサルタントと
して、馬渕さんに依頼したいが、最初から
自分が1社を指名すると、何か言われそう
なので、複数の設計事務所にも声をかけ
る」と言うお話を頂きました。

しかし、それから、全然、連絡が来ない。

で、ある日、その理事長からのクレーム
メール。

そこには、このマンションのE管理会社の
担当者から、理事長に送られたメール文が
引用されていて、
「当社(管理会社)から、大規模修繕コン
サルティング会社に、資料の提出を求めて
いるが、マンション管理相談センターだけ
が提出されない。何度連絡しても、折り返
しもなく、連絡が取れない。」
と言う内容。

このメールが、理事長だけではなく、役員
や修繕委員に送られていました。


驚きましたね。


なぜなら、この管理会社は、実は、以前
当社が大規模修繕工事コンサルティング
を依頼されたマンションの管理会社で、
間違いなく当社と電話やメールで、何度
もやり取りしていますし、私の携帯電番号
も知っています。

「何度連絡しても、連絡が取れない」
のではなく、
「連絡をしていない」のです。

当社は、大規模修繕工事のコンサルティン
グであっても、同時に「管理の劣化」を
診断し、その改善も行うのですが、この
マンションでは、様々な管理の問題が発見
され、過去の管理業務不履行で管理組合へ
の返金も生じ、最終的には、管理会社の
変更になったと言う経緯がありました。

これが当社への連絡をためらわせたのだろ
うと思います。

その後、このマンションの理事長からの
ダイレクトな橋渡しで、話が進みかけた時
に、今度は、この管理会社が、管理組合に
対して、年間でなんと20%以上の管理
委託費の自主値下げを提案してきたのです。

何としても、当社がコンサルティング会社
として選ばれるのを阻止したいと言うこと
ですね。

聞けば、当社以外のコンサルタント(設計
事務所)は、すべてE管理会社からの推薦
だそうですから、推薦されたコンサルタン
トは、管理会社から仕事を斡旋される形に
なります。

では、そんな経緯で選ばれたコンサルタン
トは、どんな精神状況でしょうか?

もし、管理会社の親会社の新築時の施工
不良に起因する不具合や、管理会社の
管理不備に起因する不具合が見つかったら
その事実を最初に誰に告げるでしょう?

これ、業界側の「不都合な真実」。

つまり、管理組合側の利益を100%守る
大規模修繕コンサルタントを選びたいと
考えたら、管理会社に「候補を挙げて」と
任せたり、管理会社を通じて連絡したり、
窓口になってもらうことは、避けた方が
賢明だと言うことですね。

念のため申し上げますが、管理会社が
悪い!と言う意味ではありませんよ!

自社の利益のために、顧客を誘導するの
は、普通の商行為ですからね。

ただ、もし、管理会社に専門家探しを
依頼するなら、同時に、自分たちでも
探して、その後の選定は、自分たちで
進めることが大切です。

とにかく、多額のお金が、
「お金を出す側である管理組合の知識や
経験が不足したまま動く」
大規模修繕工事では、その隙間を見つける
のは、専門家にとって、たやすいと言うこと。

自分達のために動いてくれる専門家選びは
慎重に慎重を重ねて、検討してくださいね!

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4月のマンション大規模修繕工事・管理見直し・省エネ成功セミナーへのお申込みが順調に増えています。

どちらも、まだ残席はありますので、お申込はお早めに!

MAKSセミナー表

MAKSセミナー裏


◎名古屋会場
担当:金田コンサルタント
4/2(土)13時30分~16時
ウィルあいち(愛知県女性総合センター)

◎浜松会場
担当:平野コンサルタント
4/17(日)13時30分~16時
研修交流センター

◎一宮会場
担当:八巻コンサルタント
5/14(土)13時30分~16時
尾張一宮駅前ビル(iビル)

◎大府会場
担当:平山コンサルタント
5/22(日)10時~12時30分
大府市勤労文化会館

◎岐阜会場
担当:棚橋コンサルタント
5/29(日)13時30分~16時
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横浜のベイシェラトンに家族4人で来ています。

昨日、自動車で妻と次女を乗せて来た(?)のですが、相変わらず、半分は、ワイフに運転してもらい、私は、後部座席で、パソコンを開いて仕事や電話。(笑)

長女が今春、大学を卒業。
今日は誕生日。
前日にホテルで合流し、彼女の誕生日と卒業のお祝いディナー。
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宿泊して、翌日に卒業式です。

母校のライバル校の卒業式に出るのは、ちょっと複雑な気分だけれど・・・。
卒業式3

親の務めの一区切りは、大学卒業まで。
感慨深いものがあります。

長女は、引き続き、東京で一人暮らしをしながら、新社会人としての一歩を踏みだします。

念願の仕事に就きますが、配属先が決まるのは、4月に入ってからだそうです。

次女はこの春に大学2年生。

進路は色々考えているようですが、それが良いとかイマイチだとかは言いません。
子供の夢がかなうよう応援するだけですね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

1月から学んできたサムライコンサル塾もいよいよあと1回。
先回は、「企画」と「戦略」がテーマ。

本質論や「考え方」は、第9回まででおおむね終了し、次は、その実践のためのワーク。

9回までに学んだことを活かして、例えば、偶然居酒屋で隣に座った経営者と話が弾み、そこからコンサルティング契約に結び付く…と言うストーリー。

この時に、企画とは何か?戦略とは何か?が切り口になります。

それをロールプレイングすると、それまで自分が学んでいたことが、理屈だけじゃなく、現実の力になっていることを実感する。

これ、このまま、マンション管理士が、偶然、居酒屋で隣に座った人がマンションの役員で、話が弾み、コンサルティング契約に発展する…と言うシーンに使えるか?と言うと、それは違う。(笑)

経営者の悩みとマンション管理組合の役員の悩みに共通項がないからです。

しかし、コンサルタントを養成する塾の運営と言う意味では、学ぶべき点があります。

マンション管理コンサルタント養成塾では、座学では、理論と実務を学び、同行研修で実地訓練と言うスタイルでしたが、同行研修で、研修生が実際に発言出来るようになったのは、塾の期間のかなり後半でした。

これに対して、座学の時間にロールプレイングを行うプログラムを盛り込むことで、「馬渕だからできる」のではなく、「自分でもできる」と言う体験を早めて、実践感覚を身に付けてもらうことも、今年の塾のプログラムに盛り込みたいと思います。

また、本日、0期卒コンサルタントを集めての、特別フォローセミナーでも、早速、実践してみたところ、「頭でわかっていること」と「適切な言葉で表現する」ことのギャップを体感し、スキルアップにつながったように思います。

彼らが活躍するであろう4月、5月のマンション管理セミナーが楽しみです。
MAKSセミナー表 MAKSセミナー裏


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今朝5時半に起きて、一路、松本へ。

昨年12月に管理見直しの勉強会を行った築9年目68戸のマンションの定期総会に出席するためです。
この総会で、当社との顧問契約及び管理見直しコンサルティングの議案が上程。

総会開始は9時ですが、今後の顧問業務がありますから、当社の議案だけではなく、最初から出席するために、早起きしたと言う訳です。

また、当方の議案審議に先立ち、勉強会も行います。

そのために、あらかじめ、スクリーンとプロジェクタの準備もあることから、8時半到着が目途。

このマンションでは、現理事長が非常に熱心に組合活動に取り組まれ、理事会活動が活発。1年の活動で、管理コストを年間200万円近く削減されています。

また、今回の総会資料も大半を理事長が作成されており、少なくとも、今期に関しては、管理会社への依存から、完全に脱却されています。

ここまでやれば、「自分達だけで、管理の改善はできる」と考えるのでは?と思いきや、その全く逆。

やればやるほど、改善の大変さがわかり、また、管理会社との交渉のタフさを実感されたとのこと。

また、例えば、エレベーターの保守契約のように、従来のメーカー保守ではなく、独立系の保守会社に乗り換えれば、コストが大きく削減することは分っても、従前の契約書や業務仕様書が、ホントに、コストダウン前後で、品質や安全性などは、変わらないのか、確信が持てない。

築9年目になり、大小さまざまな工事が管理会社から展示されても、それが適切かどうか、判断できないと言う悩みもある。例えば、管理会社の見積工事金額600万円の工事を、試しに組合が直接見積を取ってみたら、なんと400万円。

かと言って、自分達で直接取った安い方の見積は、管理会社の見積に足して、不足や品質ダウンがないのか、判断できない。

こんな事の積み重ねで、専門家のアドバイスの必要性を、逆に最も強く感じるようになったのが、この理事長さん。
一度、名古屋まで相談に来られ、次がマンションにお邪魔しての勉強会。そして、今回の顧問契約。

元々、私が中電に入社した初配配属は、長野営業所だったと言う親近感もあり、往復の時間を考えると、もう1件、顧問が持てると言う時間の配分を断念しても、引き受けることを決断した次第です。

コンサルティング・顧問契約は、「恋愛」。
「相思相愛」が必須と言うのが、私のポリシーなので、いわば「長距離恋愛」です(笑)

以前は、「管理委託コストを下げるために、マンション管理士とコンサルティング契約を結ぶ」と言う登場の仕方がほとんどでしたが、今回は、「先に自分達で出来る一定のコストダンをやっておき、その浮いたお金でマンション管理士とコンサルティング・顧問契約を結ぶ」と言うパターンです。

言い換えれば、浮いたお金を貯金に廻すのではなく、「専門家の活用」と言う「投資」に充てたと言うことですね。

顧問契約は、まずは2年間。その後は、1年更新。

1年で管理の改善(新仕様の作成)と管理会社の入札行い、2年目は、新管理体制のモニタリングと定着。

その間に、懸案事項の解決をはかり、未来への課題設定を行います。

次回訪問は、4月初旬。
マンションのすぐ前が桜の名所なので、それも楽しみです。

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最近、自主管理マンションからの依頼が増えていることをブログで書きました。

段々と、判ってきたことがあります。

一つ目は、自主管理でやってこられたのは、住民に非常に公益心の高い方がおられる、あるいは、役員になった時の役割意識が高いと言う自治文化があること。

管理会社に委託している工事の発注・立会いなども、役員が行うのですから、かなりの負荷がかかるはずですが、それをわずかな役員手当てで、やってらっしゃる。

この努力の積み重ねが、管理組合の収支を支えているようなところがあり、管理費も修繕積立金も低めに抑えられています。

また、総会の出席率は、実参加者数が、半分も行かないのは、管理会社に委託しているマンションと変わらないけれど、委任状を含めた出席議決権数を見ると、重要な決議に必要な全体の4分の3以上はある。

自治意識が保たれています。

こう言ったところは、正に「光」ですね。

方や、
・個別の保守や清掃などを見ると、管理会社に委託している場合よりも、高いケースもある。
・「自分たちは、ちゃんとできている」と言う思い込みがあり、却って、個別の契約書がアバウトで、業者有利になっている。
・戸当たりの修繕積立金が低い割には、マンション全体としての積立金総額の絶対額は多いけれども、長期修繕計画の精度が低く、将来、それで足りるのか?と言う検証がなされていない。

「出来ている」と言う水準が、客観的ではないと言う点が「影」ですね。

もちろん、マンションによって、濃淡があります。
週5日常勤の管理員がいる、しかも、それが、住民さんと言うようなケースもありますから、ビジネス的なサポートではなく、アットホームな管理業務文化が根付いているケースもあり、そもそも、「客観的」とか「他のマンションと比べて」…なんていうのは、関係ないと言う雰囲気があるマンションも。

とにかく、自主管理のマンションは、管理会社に委託しているマンションと比較すると、個性豊かであることは間違いありません。

そう言うマンションを「これでもかっと言うくらい幸せにする」にはどうしたら良いか?を考えるのは、「既存の管理委託」がカチッとしていない分、発想の枠が広がり、違う楽しさがありますね。

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初めての大規模修繕工事で、当社の勉強会を2月に開催した約40戸のマンションの話です。

当社の基本的な考え方は、
「大規模修繕」「長期修繕計画」「管理費会計」は、同時に検討・見直しが必要。

大規模修繕工事の勉強会で、
住民側に十分な知識や情報がないまま、「大規模修繕と長期修繕計画を検討してください!」と管理会社に依頼するのは、「あなたの会社の売上計画を立ててください」と言うことと同じことかもしれませんよ!とお話しし、その後、管理委託と管理費会計の診断も行い、今度は、管理の勉強会を行いました。

いくつもの管理関連資料を見せていただき、分析したのですが、このマンションは、毎月約60万円の定額委託費を管理会社に支払っているのに、その内訳の記載がない。

委託項目としては、事務管理、管理員、エレベータ―保守などが、別表に書かれていますが、それぞれに金額がついていません。

重要事項説明書にはなくても、契約書にあるだろうと探しましたが、ない。

総会資料の決算書の内訳にもない。

それを「管理見直し勉強会」で、理事と修繕委員にお伝えしたところ、皆さん一様に「苦笑い」。

有名ブランドマンションで、買った時からその子会社が管理会社。
さしたる疑念もなく、10年以上、毎月、60万円支払い続けてきたと言う訳ですね。

その後の勉強会がどうなったか、想像できますよね?

建物の状態は、それほど劣化が進んでいませんでしたので、大規模修繕工事は、数年先まで延ばし、まずは、管理の見直しを行うことで、皆さんの意見が一致しました。

ただし、住民の中には、販売会社・管理会社のブランドを気にいって買った人も多いので、管理会社の入札を行うことに対することへの反発も十分予想されるため、臨時総会開催時には、まず、「管理会社を変えること」が目的ではないことを十分理解頂くための勉強会を開催し、その後、コンサルティング契約の審議を行う方針となりました。

契約が決まったら、「電気代」「火災保険」「口座振替手数料」などまで、「聖域なき見直し」コンサルティングで、このマンションに住む人を「これでもかっ」と言うくらい幸せになっていただきたいと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、岐阜県大垣市内のマンションで工事会社入札のための現地調査会でした。

マンション大規模修繕工事のコンサルタントとして、10棟以上経験してきたので、現地調査会の段取りは、自然な流れでわかるのですが、それを昨年、コンサルタント養成塾で、初めて人に教えることになって、マニュアル化してみて、色々な点に配慮し、ルーティン化していること、それは、自分の失敗経験に基づく、ノウハウなんだなと改めて気づいたこともあります。

例えば、共用部のマスターキー。

管理室のドアは、ホテルドアのロックのように、締めると自動的にロックがかるモノが多い。

それを、ぼやっとして、管理室に鍵を置いたまま部屋を出てしまうと大変なことになる訳です。

実は、一度やりました(笑)

そのときは、偶然、理事長が在宅されていて、管理室の鍵を開けてもらうことが出来たので、セーフ。

それ以降、必ず、チェーンに鍵を付け、でベルト通しにフックを掛けています。

それから、業者が通る通用口のオープン。

いちいち、そこにスタッフが立って開け閉めすることは、大変ですし、ドアストッパーだと、ひっかけて危険。
これも、住民さんが、つまづいたのを見た「ヒヤリ」が経験則になっています。

従って、こんな風に、ドアのぶにタオルを回して、開けっぱなしではないけれども自由に通行できるようにします。
大規模修繕工事現地調査


もちろん、受付から目の届くドアだけが対象。
不審者を入らせないと言う慎重な配慮が必要だからです。

他にも、マニュアルの記載は沢山ありますが、ずべて、自分の失敗とその都度気づいたことを積み重ねて、「住民への気遣い」と「調査する側のやりやすさ」と「コンサルタントのオペレーションのスムーズさ」とを同時に実現しています。

大規模修繕工事において、技術面における難易度の高い設計は、それに強い建築士に依頼すれば、解決できますが、「住みながらの工事準備と工事」と言う点では、非常に「ソフトサービス」要素が強いと思いますね。

(一社)マンション管理相談センター独自の大規模修繕工事コンサルティング「MACM方式」は、そんなところへのこだわりが強いのです。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

一般社団法人マンション管理相談センター主催で、名古屋・浜松・大府・一宮・岐阜の5会場において、
1日で学べる「マンション大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー」
を開催します。
MAKSセミナー表

MAKSセミナー裏

昨年までは、名古屋1会場のみでしたが、今年、各エリアに認定コンサルタントが誕生したので、エリアを拡大し、回数を増加。

講師は、すべて私が勤めますが、各エリアでは、私以外に、その地域の認定コンサルタントが主担当で相談に乗り、別の認定コンサルタントも応援します

認定コンサルタントは、司法書士、ホームインスペクター、建築資材の販売会社出身、設備工事会社出身、金融機関出身、エネルギー会社出身など、多彩な知識と経験があるので、かなり広範囲な質問にも回答出来ると思います。

◎名古屋会場
担当:金田コンサルタント
4/2(土)13時30分~16時
ウィルあいち(愛知県女性総合センター)

◎浜松会場
担当:平野コンサルタント
4/17(日)13時30分~16時
研修交流センター

◎一宮会場
担当:八巻コンサルタント
5/14(土)13時30分~16時
尾張一宮駅前ビル(iビル)

◎大府会場
担当:平山コンサルタント
5/22(日)10時~12時30分
大府市勤労文化会館

◎岐阜会場
担当:棚橋コンサルタント
5/29(日)13時30分~16時
じゅうろくプラザ

お申し込みは、メールまたはファックスで!

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.18

■私の好きな言葉■ 
「あらゆる出来事は、良くなるための経験だ」

こんにちは。

マンション管理士は、難関の国家資格です

合格率は、7~8%台。
10人に1人以下の合格率ですからね。

ちなみに、
一級建築士の合格率が12%台
税理士の合格率が10~13%程度

これだけの難関資格でも、
「マンション管理士」として看板を掲げ
専業でビジネスをしている人は、ごくわずか。

関東や関西は、マンションの数が非常に
多いこともあり、多くの専業社もいるよう
ですが、名古屋では、これまで、私に、
コンサルティングや顧問の依頼があった際
他のマンション管理士と競合になったこと
は、ほとんどありません。

しかし、マンション管理士の絶対数が
少ないと言う訳ではなく、平成13年に
マンション管理士が創設されてから、
平成26年までの合格者数は約3万2千人

中部エリアでは、経済圏が全国の10%で
すから、約3000人でしょう。

絶対数が足りないと言うことはない。

つまり、数はいるけれど、専業として活動
しているマンション管理士が少ないと言う
ことですね。

では、なぜ少ないか?

それは、管理会社に所属して、「資格」を
自分のスキルとして身に付けているとか、
他の資格者が、自分の仕事の守備範囲を広
げるため、取得すると言うパターンが多い
こともありますが、一番の理由は、
「開業しても、ビジネスとして成り立たせ
るのが、難しいから」と言われています。

しかし、ホントにそうでしょうか?
私は、そう思わないんですよね。

それは、現在、私が23の組合の顧問を務
め、かつ、2年先まで、大規模修繕工事
コンサルティングの予約が入っている状態
だから…が根拠ではありません。

先週末に、
「マンション管理士の仕事術」
セミナーを開催した時の出席状況を見て、
「世の中が、そうだ」と思ったのです。

今回のセミナーは、昨年のように、吹上
ホールでのイベント併設ではないし、PR
もわずかです。

また、タイトルは、プロ向け。
「マンション管理士(を目指す人)」が
対象です。

ところが、参加者は約50名。
そのうち3分の2が、マンションに住む人。

セミナー参加の理由を聞くと、
前日の「大規模修繕」「管理見直し」の私
の講義を聞いて、マンション管理士の仕事
に関心を持ったとか、自分のマンションで
マンション管理士の活用を考えているから
と言うもの。

つまり、問題や課題を抱えているマンショ
ンが多い=仕事は多いのです。

仕事=需要が少ないから、開業できないと
考えるのが、大きな間違いなのです。

と言うより、
私が、プロ向けのタイトルだと考えた

~23のマンション管理組合と顧問契約中のマンション管理士が教える~
「マンション管理士の仕事術」

は、管理組合向けに「教える」と受け取っ
たマンション居住者が多かったと言うことです。

これは、私も驚きであり、マンション管理
組合の悩みを解決したり、未来への改善を
指南する専門家へのニーズは、少なからず
存在しているのだと、改めて、認識した次
第です。

この1月に、(一社)マンション管理相談
センターの認定マンション管理コンサルタ
ントが8名誕生しましたが、
「5年で100名の活躍できるマンション管理コンサルタントを輩出する!」
と言う目標を達成し、このニーズに応えて
行きたいと決意を新たにしました。

■バックナンバーは、こちらからどうぞ

□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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他では真似のできないマンション共用部の省エネ策の一つが、動力SB契約。
この利用により、使い方は今までと全く変わらないままで、基本料金が永久に下がると言う優れ技です。

これに関しては、私が直接中電に電話を掛けて、
「4月からのビジトクプランを申し込んで、割引を適用されてから、動力SB契約に変えて減設しても、違約金は発生しないか?」と尋ねたところ、「発生しない」と言う回答。

それなら、とりあえず、ビジトクプランに変えておいてください!とアドバイスしたマンションが数件あります。

ところが、中電のHPを見ると、4月から動力SB契約が廃止されるとのこと。↓
http://www.chuden.co.jp/business/bshikumi/business_menu/bus_shop/denryoku/

ええー!話が違う!!

これ、契約メニューの変更ではなく、契約方式の廃止のため、全くPRされておらず、前記の回答も得ていたことから、今後も使えると安心していました。

廃止の理由は、普及していないこと、お客様開閉器契約があること、屋外設置スペースがいるため不人気なこと等。

実は、中電の営業部門にいても、この契約を良く知らない社員もいるくらいですから、コールセンターにそんなマニアックな質問が入ると言う前提でのQAはないのでしょう。

だから、私の問い合わせ電話に出た人が間違えたことを責めません。
自分の突込み不足を反省するだけ。

改めて聞くと、3月末までに申し込みをした場合までがOKとのこと。

うーん、もう時間がない。
駆け込みで、契約すできるマンションは、ギリギリまでトライするか?
4月以降で、新しい裏技を編み出すか?

どちらも頑張ります!

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昨日のセミナーは、
~23のマンション管理組合と顧問契約中のマンション管理士が教える~
マンション管理士の仕事術

昨年に比べると、PR量は、圧倒的に少なかったのですが、事前予約は18名。
これも、相当な驚きでしたが、当日参加を含めると49名。満席状態。
マンション管理士の仕事術講演の様子280312

とにかく、続々とセミナー会場に入ってくる人を見て、「何が起こったの?」

5年で100名の「活躍できるマンション管理士(マンション管理コンサルタント)」を養成すると宣言したのが昨年。

1月に、8名が「認定コンサルタント」になりました。

この1年間も、マンションからのコンサルティング・顧問依頼が続き、土日は、ほぼ午前・午後・夜×2日のフル稼働状態で、新たな勉強会の開催も、かなり先まで待っていただく状態。

また、4月・5月に名古屋・浜松・大府・一宮・岐阜で、管理組合向けセミナーがあり、いよいよ、各コンサルタントが管理組合からコンサルティグを依頼される場面が出てくるので、それに向けて、私のコンサルティグに同行して、実践と実績を積んでもらっています。

彼らには、あらゆるノウハウを伝授し、「考え方」「手順」「書式」がわかったと言う状態ですが、そこから、各マンションにカスタマイズすると言うステップになると、もう一段の熟練が必要だからですが、それを指導する時間も、相当量必要です。

塾生期間は既に1月で終わっているのですが、、「塾の講義を教える」事が私の約束ではなく、、コンサルタントとして、独り立ちさせることが私の使命なので、そのために、「やれることは全部やる!」と決めたからです。

こんな状態でしたから、今回の「仕事術セミナー」のPRは、昨年に比べると、ホントに少量でした。

しかし、たとえ一人しか参加がいなくても、その人のために、良いセミナーを提供すると決めていたので、レジュメは、昨年から80%以上改良し、開演20分前まで、最後の仕上げをしていました。

で、冒頭の「何が起きたの?」状態。

もしかしたら…と思い、最初に、
「マンション管理士として仕事を考えている人」
「マンショ管理組合として、マンション管理士の活用を検討している人」
と聞いたら、会場の半分以上が、後者。

プロ向け講座と銘打ったつもりでしたが、組合側には、そう言うニーズがあること、そして、今回のセミナータイトルが、その興味を惹いたことが、初めてわかりました。

これ、全くの想定外。

管理組合の人が多少受講すると言うリクエストは、事前からあり、承知はしていましたが、基本はプロ向けの内容です。

ところが、講演終了後には、一般の組合役員の方から、「馬渕さんと顧問契約を検討したい」と言う申し入れ。
「馬渕さんは、忙しそうだから、マンション管理相談センターの他のコンサルタントでも良いので!」

私と言う人間ではなく、「マンション管理相談センター」の考え方として、「従来型の“士業”」ではなく、組合と言う組織に対する「経営コンサルタント」を養成していると言う点が、評価されたのだと思います。

結局、私のような超ニッチな分野にとことん専心する者にとっては、宣伝力の有無は関係なく、この1年間、「これでもかっ!」と言うくらいにマンショに住む人を幸せにする「ホンモノ」「日本1」を目指して努力してきたことが、自然に人を惹き付けたと言うことかもしれません。

二日間で、110名の受講者の皆さんに、感謝申し上げます。

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昨日のマンション管理フェアで

~今の管理で良いのかな?と漠然と感じているひとのための~
マンション管理の品質アップ&コストダウンを実現する5つのステップ

と題した講義を行ったところ、参加者が何人も並んで、相談の依頼。
会場の都合で、長くいられないため、立ち話で、お聞きするスタイルになり、相談者には申し訳なかったのですが、それぞれに、深刻な悩みがあり、まずは概略をお聞きしました。

その概略の中でも、管理会社・建設会社の提案に対して。疑心暗鬼なご相談もありました。

その内容は、他のマンションでも起きている「お決まりのパターン」

そもそも、管理会社は、管理組合から仕事や工事を受けて、ビジネスを成り立たせているのですから、儲け度外視で、提案を行うことはないです。

ただし、時々、「度が過ぎている」(苦笑)

しかも、当の管理会社すら、そのビジネスの深層で、多重構造で儲けている人がいることを知らないケースもあります。

その内容を書きたいけれど、「馬渕さん、そんな裏側まで知っているんですか!」と対抗措置を取られると、結果として、管理組合に不利益が及ぶので、ブログには書きません。

そのマンションの方には、早々に、資料をもって、相談にお越しになるよう、お伝えしました。

念のため、申し上げますが、管理会社が悪徳だと言う意味ではありません。
企業として、普通の営利ビジネスをしているだけです。

管理組合側が、その相手に丸投げを居て、無関心でいれば、「良いお客さん」になるし、そうなりたくないなら、自分たちで頑張るか、自分たちの味方になってくれる専門家の力を借りるのか?と言う選択ですね。

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今日は、名古屋中区栄で、愛知県企画の「マンション管理セミナー」。

例年に比べると、PRも少ない分、受講者は、少ないだろうなぁと予想していたら、午前の大規模修繕講座も、午後の管理見直しの講座も、満席に近い30名。
マンション管理セミナー 大規模修繕 講義の様子2

多くても20名と踏んで、用意していたレジュメが足りない!(;’∀’)
嬉しい悲鳴でした。

今回は、今までの内容を3割くらいリニューアルしたもの。

この1年間の自分のコンサルタントとしての経験値も増えましたが、それ以上に、サムライコンサル塾で刺激を受けた「講義の組立」やマンション管理コンサルタント養成塾で塾生に教えてきた反応の積み重ねが大きく影響しています。

この二日間は、それらの経験を少しでも効果的に伝えたいとの想いで、レジュメの作り込で、3時間程度の睡眠だったことから、声が少し枯れたのが、悔しい点ですが、アンケートを読むと、受講者から、非常に役に立ったと言う声が多いので、嬉しいですね。

明日は、

◎プロ(を目指す人)向け講座
3月12日(土)15:20~16:20
~23のマンション管理組合と顧問契約中のマンション管理士が教える~
マンション管理士の仕事術

今から、レジュメの最後の詰めですが、多分、また、作り込みに夢中になり、眠らないと思います。(笑)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今週の金土は、名古屋市栄オアシス21で、あいち住まいるフェア2016が開催され、そこで、マンション管理セミナーが開催されています。

セミナーの開催場所は、愛知県芸術文化センター(栄のオアシス21の隣)。

その講座の日時とタイトルです。

◎管理組合向け講座
3月11日(金)11:00~12:00
~自宅マンションの修繕委員長を経験したマンション管理士だからわかる~
住民主役で大規模修繕工事を成功させる5つのステップ

3月11日(金)15:20~16:20
~今の管理で良いのかな?と漠然と感じているひとのための~
マンション管理の品質アップ&コストダウンを実現する5つのステップ

◎プロ(を目指す人)向け講座
3月12日(土)15:20~16:20
~23のマンション管理組合と顧問契約中のマンション管理士が教える~
マンション管理士の仕事術

私以外の講師もいて、給水管工事とか、コミュニティの話をされます。

お越しになったら、声を掛けてくださいね!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

年の初めに、「今年中にブログの連続更新が3000日行くなぁ」と思っていたのですが、あっという間に、3月になり、2950日連続となり、残り50日。

3000日を迎えたら、そこで、ブログを一休みするか?・・・と考えたことはありません。(笑)

3000日を過ぎたら、次は、3650日。
つまり、10年連続。

3650日連続と言うより、「10年間、毎日書いています」と言う方が、シンプル。
「継続は力なり」です。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.17

■私の好きな言葉■ 
「成功するまであきらめなかった人だけが成功している」

こんにちは。

管理会社の担当者がいないと、総会を開け
ないマンションは、多いと思います。


「開けない」と言うのが、
事務手続きが不明
案内文書の書き方が不明
準備が大変
と言う手間の問題ならば、まだ良いのですが、中には、

「管理会社がいなければ、開いてはいけない」
と思っているマンションが、実際に、
少なからずあるで、驚くばかりです。

管理会社は、組合をサポートするのが仕事
で、「総会開催支援」が契約項目にあります。

と言うことは、逆に、管理組合側が、
「総会に出なくていいよ」と言えば、
出たいと思っても、出られないのです。

あくまで、主役は「マンション」
縁の下の力持ちが、管理会社です。

以前、あるマンションで、初めて、管理
会社抜きで総会が行われ、当社と
「管理の見直しコンサルティグ契約」
の締結があり、その結果をもって、管理
会社に「管理業務の見える化を行いたい
ので、よろしくお願いします」と挨拶に
行った時に、そのマンションの担当者は

「私がいなくて、あの組合が、総会を開けるはずがない!」
とかなり強い口調。

その際には、その上司が同席していたので、
自分が担当しているマンションで、
そのようなことが起きると、自分の評価が
落ちると言う恐怖感があったのかもしれません。

しかし、その後、同じ管理会社が管理する
マンションから、コンサルティングを依頼
された時にも、同じようなリアクション。

結局、この管理会社は、一人当たりの担当
マンション数が多いので、出来る限り、
仕事の負荷を減らすために、
「もの言わぬ管理組合」
となるような接し方をしていたのです。

もちろん、「もの言わぬ=任せる」
と言うのは、「信頼」の証でもあるので
巧妙な心理作戦だと決めつけるものでは
ありません。

しかし、そんな主従逆転の状態が、新築
以来10年以上も続いていたのですから、
結果として、管理組合の自主性は、損な
われ、総会参加者も少ない。

こうなると、住民の関心を高めるのは、
相当大変で、その途上で、大規模修繕工事
のタイミングがやってきた!(汗)

そのイベントを機に、徐々に、意識改革を
進めたのですが、
「まだまだ、これから」
と言う状況です。

引き続き顧問となっていますので、毎年、
組合全体で取組むべきテーマを設定して、
意識を高めることが、大切だと感じます。

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

人から聞いた話なので、間接情報ですが。。。
ナゴヤテレビの「ドデスカ!」と言う情報番組で、電力自由化後の電気の選択の仕方に関する専門家が登場。

そこで、
「今、Eライフプランに入っている人は、4月以降のスマートプランに切り替えるより、そのままの契約の方がお得」と言うコメント。

それ、以前、私が指摘したことと同じです。
その時のブログは、こちら

4月以降、電気は、必ず安くなると言うように聞こえる宣伝に惑わされてはいけませんね。

でも、電気に詳しい人でも、この件は、すぐに気づかないだろうと思っていましたが、さずが、テレビに出る専門家は、ちゃんと見抜いていますね。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

その理由は・・・

家庭であれば、単純に従量電灯Bから、新たなメニューに変更する場合の削減額は、
ある程度、正しいですが、マンション共用部の場合は、そもそも、従量電灯B(C)契約の適用がミスマッチな例が多い。

契約種別だけじゃなく、基本契約容量=基本料金の設定も、不適切な例が多い。

また、単純な契約変更や電力の乗り換えでなく、一定の投資額で、大きな成果を上げることが出来るので、その検討もせずに、お手軽な電力会社の比較ページや電力比較サイトの試算ページを使っても、「後の祭り」で、失敗となるでしょう。

きちんと計測し、分析し、一定の投資を行えば、電気料金の削減メリットで、大規模修繕工事に使えるお金が、数百万円単位で増えます。

昨年1月に、一宮市の25戸のマンションで行った電灯・動力の省エネ策の1年間の結果を、今朝カテエネで確認したところ、約16万9000円。

予測削減額は、約16万5千円でしたから、ほぼ予測通り。
電気料金削減実績表(2704-1803

削減率は、22%(169000円/800000円)
これに対する工事額は、18万5千円。

この経費削減策で、今度、十数年に一度生じる大規模修繕工事に使えるお金が、200万円程度は増えます。

予測額との誤差がわずか4千円だったと言うこともポイント。

こういう実績があれば、提案を受けるマンション側も安心して、投資できますね。

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各務原市の20戸のマンションの実例です。
電灯・動力合わせた共用部の電気料金が、約60万円から約30万円に減少しました。

また、削減率も凄いですが、その「費用対効果」も、日本一じゃないかと思いますい。

高圧一括受電であれば、共用部の電気料金の削減率が50%と言うマンションもあるかもしれませんが、小規模でここまでできた例はないのでは?と思います。

具体的には、

・動力(低圧電力)
①中電の契約方式の変更(動力SB契約)により、基本料金を引き下げ
②機械式駐車場廃止により、動力SBを取替(容量の引下げ)
ちなみに、二回目は工事費ゼロ。

このために、動力設備を動かしながら電流値を計測し、ブレーカーが飛ばないラインを見極めています。

・電灯
①電灯をタイムプランに変更
➁タイムプランから3時間帯別電灯に変更
➂照明をLEDに取り換え
④照明を人感センサー付きのLED、回路変更、階段電灯の半数廃止、駐輪場の照明の回路変更など、大胆に照明プランを変更

4ステップの省エネ。

こちらは、1週間の1時間ごとの電力を計測し、気象庁から日照データを取り寄せ、回路別に集計し、365日の電力消費量をシミュレーションしています。

最後の照明プラン作成の際には、エンジニアや私のアイディアだけでなく、実際に、住民に夜間の立会いをお願いし、生活感覚を織り込んで、ここまでやるのか!と言うくらいマニアックなプランができあがりました。

当方の専門的なノウハウに加えて、住民の熱意と努力のたまものです。

その結果、それまでの、いささかちぐはぐな照明点灯に比べると、合理的で安全性が高まり、住み心地の良い点灯状態に変わりました。

ここまでに掛けた費用は、契約変更投資工事8万円
削減効果は16万円。

LED化&照明最適化工事79万円。
LED工事の際に、一緒に非常灯の取替を行ったことで、工事代は割安になっています。

合計87万円の投資で、年間の電気代削減額が30万円で削減率が50%と言う結果です。

しかも、以前より夜間の快適さや安心感が増す。
しかも、しかも、管球の交換が不要になるので、その費用が浮く。理論的には、年間8万円。

これを削減効果に入れれば、削減額が38万円で、削減率は、63%

玉切れによる管理員(清掃員)の交換作業も減ることから、その分、清掃にかける時間が増えるなどの間接的効果もあります。

この削減手法は、4月からの電力自由化前の料金に基づいており、簡易な試算では、新料金より現行の料金の方が、メリットが出る場合も。

いずれにしても、最も効果の出る電力削減策の検討は、電力小売り自由化の後ではなく、今から、暫定期間の終わる10月までですからね。

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昨夜のサムライコンサル塾のテーマは「コミュニケーション」。

コミュニケ―ションと言うと「仲よくなること」的なイメージ上があります。
例えば、「彼は、誰とでも、すぐに仲良くなれるから、コミュニケ―ション能力が高い」と評価しますよね。

プライベートの話ならば、異論はありませんね。

私も、多分、誰とでも、すぐに仲良くなれる方だと思います。

随分昔の話ですが、妹の結婚披露宴の時の逸話。

妹がお色直しをしている間に、妹の友人が座るテーブルに行き、短時間ですっかり皆と仲良くなり、盛り上がっている映像が残っていて、それを後から、妹がビデオで見て、「お兄ちゃん、コミュニケーション能力ありすぎ!」と笑われたことがあります。
(たとえ話としては、適切じゃないかな?)

話を戻して、ビジネスにおけるコミュニケ―ション能力は、これとは違います。

もちろん、仲良くなることは大切なことですが、それは、通過点であり、目的は、別にあります。

それは、「相手を○○○○○すること」(〇の個数通りの回答ではありません。念のため)
そこまで言い切って良いの?と言うくらい、人間心理の深いところで言葉を定義するのが柳生流。

今回も改めて心を動かされました。

この学びを活躍できるマンション管理士養成塾でも、大いに生かしたいと思います!

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先回のサムライコンサル塾のテーマは「やる気」の方程式。
誰を対象にしても、「やる気」を発揮させるノウハウがあるというのが柳生流。

ノウハウ」とは、「再現性があると言うこと」

塾生を相手に、いくつかのワークと理論に落とし込み、実演。

キーワードを掲げ、その定義を行い、事例で話し、考え方を学ぶと言うスタイルが柳生流。

うん、その理論は、腑に落ちる!

ただ、「誰でも、やる気をずっと持ち続けることは出来ないでしょ?」と言う問いに対して、受講生は、全員頷いていたが、私は苦笑い。

だって、マンション管理コンサルタントの専業になってから、「やる気」が落ちたと言う記憶がないから(笑)

顧客を幸せにする喜びと自分の成長の充実感とで、「人間は、どうして眠らなければいけないのだろう?眠らなければ、もっと仕事が出来るのに!」と毎日、思っているから。

だから、「活躍できるマンション管理士養成塾」の塾生も、全員、そうに違いないと思い込んで接しているのは、ちょっと、行き過ぎだと指摘されています(笑)

でも、「やる気」が落ちないので、どうしようもないんですよねー(*^^)v

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昨年、管理の適正化コンサルティグにより、入札を行い、最終的に、管理会社が変更になったマンションで、今になって分かった話。

電気メーターの検針のために、電力会社にオートロック解除の鍵を渡していたことが、理事長の素朴な疑問を機に、初めて分かったと言う話です。

中部電力の電気供給約款においては、顧客は「容易に検針できる場所にメーターを設置する義務」があります。

また、検針は「中電があらかじめお知らせした日に行う」ことになっており、年間でスケジュールが決まっています。

管理組合は、共用部のメーターのみを上記の条件に合わせれば「義務」が果たせますが、各戸の検針については、契約当時者ではないため、組合が検針員の立ち入りのために、中電に鍵を貸すのは、「義務」ではありません。
しかし、何らかの方法で、容易に検針できる状態にするのは、「当然」と言うことになります。

オートロックの解錠番号を教えるケースもありますが、新築時に、鍵の貸し出しを選択したのだと推察できます。

あとは、昼間に在宅している住戸や理事長の部屋番号を伝えておき、その住戸にも協力を依頼しておき、検針員が来館時に、部屋をピンポンして、開けてもらうと言う方法があります。

月曜から金曜の朝から夕方まで、管理員がいるマンション以外は、上記のいずれかの方法を取っているでしょう。

ちなみに、これから、スマートメーターに変わっていくので、遠隔検針になり、検針のためにくる必要がなくなりますが。

話を戻して、
もし、中電に、オートロックの暗証番号を教えたり、鍵を貸し出す場合は、遵守事項を記載した借用書や誓約書を発行してもらうことになるでしょう。

しかし、今回、そう言った借用書も誓約書も、理事長は持っていませんでした。
管理会社変更時の引継ぎ書類にもありませんでした。

仮に、管理会社が、新築当時、借用書なしで、鍵を渡したとしたら、組合員をないがしろにする行為ですし、組合側に渡されていて、組合側が紛失したとしても、管理会社に借用書の控えがないのは、杜撰です。

いずれにしても、この管理会社は、当時、管理適正化コンサルティングで調査を進める中で、「マンションは管理会社の持ち物で、組合員は賃借人」のような管理の状況がいくつもあったのですが、また、同様の事象が見つかったと言う訳です。

このように、マンションに住む人は、管理業務を委託する対価として管理会社にお金を払っているにも拘らず、管理会社の都合や利益が優先されていたとしても、見破るのは容易ではありません。

心配な方は、当社の管理適正診断(無料)と勉強会(資料代のみ100円/人)を受けられると良いですよ。

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