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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事を初めて迎える管理組合の人たちは、とにかくわからないことだらけ。
これまでの沢山の相談や勉強会からまとめると、次のような疑問を持っていると思います。

◎大規模修繕工事を成功させるには?
◎大規模修繕工事は、ホントに今すべきなのか?
◎大規模修繕工事は、ホントに○○○○万円かかるのか?
◎そもそも、この建物の造りは良いのか?
◎機械式駐車場と、どう付き合ったら良いのか?
◎隠れた瑕疵(欠陥)はないのか?
◎修繕積立金の値上げは仕方ないのか?
◎管理会社の言うことは、的確なのか

この疑問、全部に明確な回答が得られれば、管理組合は適切な方針を持つことが出来ると思います。

当社の勉強会に参加すると、この疑問が解消されて、すっきりします。
その勉強会を4月、5幸に中部エリア5会場で開催します。
近日中にお知らせしますね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨年9月から開始した新「スマートマンション認定制度」ですが、2月末までで6物件が認定されました。

丁度、月に1件のペースです。

昨年までのような補助金はありませんが、「スマートマンション」の認定を受けることで、環境に優しいマンションであること、電気代の安いマンションであることの証になります。

従って、そこに暮らす人が快適であることと、将来、売る時にも価値が付加されたマンションになります。

個々の住戸で、電力自由化による個別の電力契約を選ぶより、マンション全体で一括して契約することで、電力使用量の多い少ないに拘わらず、安い電気を購入することが出来ますから、言い換えれば、マンション単位で契約する「新電力」と言う方が、イメージしやすいと言えます。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今週の日曜は、大規模修繕工事の勉強会が二つ、そのテーマを含んだ理事会が一つ。
場所は、名古屋・半田・犬山。

順番は、半田→犬山→名古屋なので、会社を出発して、愛知県内を南北に2往復する感じ。

のど飴、持参(笑)

当社の大規模修繕工事の勉強会は、一般的な話もしますが、一番の目的はそのマンションの将来ビジョンを考えていただくこと。

そのためには、総会の議案書や管理委託契約等、管理に関わる基本的な資料を見せていただくことにしています。

また、電気料金の情報も是非見せていただきたいとお願いします。

そうして、管理費会計と修繕積立金会計と長期修繕計画を総合的に診断します。

例えば、大規模修工事をいつ行うか?いくら使っても良いのか?は、一般的には、建築的な所見と長期修繕計画上の見通しから考えますが、それに加えて、管理費会計で合理化できる余地があるのか?消費税10%になったら、赤字になるのか?等の影響も必ずあります。

その点を考慮してから、初めて「まずは建物診断を行いましょう」となるべきです。

この点については、管理会社や設計事務所と当社との大きな違いだろうと思います。

実際、当社の勉強会を受けると、この重要さがわかり、大規模修繕・管理見直し・省エネの3点セットでコンサルティングを受けたいと言う依頼になるのがほとんどです。

その結果、それまで管理会社から言われていた大規模修繕工事の時期を後倒しし、先に管理の見直しと省エネの推進を行い、実質的な修繕積立金を大幅に増額して、余裕をもって大規模修繕工事に取り組むことができるようになります。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先のマンションで、1階住戸の排水が流れないことから、管理会社が色々調査した結果、配管が割れて、土砂が入り、排水升の中も、詰まっているとの報告。

排水管の図面がなく、排水管のわれている位置が、屋内なのか駐車場なのか、不明なため、室内で床・スラブを斫り、駐車場でアスファルトをめくり、補修を行うと言う提案。

その金額は、約180万円。

見積を見ると、原因が不明と言う前提で、広い範囲での工事を設定してある模様。

「ファイバースコープで検査したのだから、もっと地点を絞って、出来ないか?先に可能性の高い方を行い、それ以外は状態によって行うとかできないか?」と依頼したのですが、結局出て来たのは、見積を屋内と屋外に分割し、工事費の安い屋外からやりましょうと言う提案で、金額も従来と同じ。

管理会社も、他の業者に見積もりを依頼しても、金額が変わらないと言う。

そこで、顧問の「セカンドオピニオン」の出番。

顧問先マンションでは、10万円を超える工事の提案があった場合、まずは査定を行い、それでも、十分に金額が下がらない場合は、顧問が別の業者から見積もりを取ることで、市場に則した工事金額を実現できるようにしています。

今回は、そもそも、配管の割れている個所の特定の仕方が稚拙ではないかと考え、そこから、調査。

結局、われている位置は、ほぼ、室内の洗濯バンの下だと判断。

屋外はまず該当しないとの見通し。

工事の見積もりは、管理会社の見積の半分以下です。

一方、仮に、床をめくり、違う箇所で異常が見つかる時の即座の判断や、室内の床や壁をめくった後の復旧工事の仕上がりのチェックがいること等を踏まえて、工事費とは別に顧問業務のオプションとして、工事コンサルティグを頂き、進めることにしました。

住民への周知の指導、該当住民のホテルの手配なども、引き受けます。

で、工事開始。

当初3日で出来る見込みが、配管を調査したら、何と、われているのは1か所ではなく、更に、その奥のジョイント部分を始め、全部で5か所!

スラブを斫り進める過程で、ガス管も破断!(-_-;)

結局、工事は、1週間延び全部で10日間。

ホテルの延長も行い、今朝、ようやく住民の方の立会いのもと、復旧工事仕上がり確認を行っていただきました。

前日の夜には、丁寧なクリーニングをして、斫り工事の際の粉じんもきれいに清掃してもらっています。

競争見積もりで、相当安くなっていたことで、工事費が増えたとはいえ、予算内に十分収まりました。

良かった良かった!

それにしても、地中の工事は、「開けてみたら…」と言う危険が一杯なことを痛感しました。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

東京・渋谷駅近くの分譲マンション「宮益坂ビルディング」は、1953年に建築された日本最古の分譲マンションだと言われています。

そのマンションがいよいよ建替えとなるのですが、区分所有法が制定されたのが1962年ですから、その適用を受けず、「区分所有法前のマンションなので、転売時の名義替えのルールがきちんとしておらず、共用廊下などに既に権利を売った人の名義が残っているケースがあった。こうした名義残り問題をクリアするのに特に苦労した」と建替組合理事長の談。

替えを進めやすくするために、全区分所有者が東京都から底地権を購入するとか、賃貸区画のほとんどを定期借家契約にするなどの手を順次打ったそうですが、2008年、リーマンショックなどの影響により、事業を推進していたデベロッパーが計画を中断し、建て替え決議はいったん白紙となりました。

その後、新しいデベロッパーが協力事業者に選定され、地下1階地上11階建ての建物は、地下2階・地上15階建ての複合用途型マンションとなります。

従前は高さ31mでしたが、建て替え後の高さは約60m(渋谷駅東地区地区計画の絶対高さ制限)となり、住戸は70戸から152戸に増えるとのこと。

建替えの際に一番問題になるのが、各所有者の資金ですが、住戸がこれだけ増えて、その販売により建築費が賄えるようになると、話が進むと言われていますが、これだけの一等地ならば、住戸の販売価格も非常に高く、しかも、売れる!と言うことが、メリットなのでしょうね。

この春解体が行われ、2019年に完成するそうですが、地方のマンションにとって、参考になることがあるのか?これからどんな風に進むのか、注視したいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

ここ10~15年くらいのマンションは、屋上に断熱材が敷かれているケースが多くなっています。

現在、大規模修繕工事に向けて、仕様作成をしているマンションも、その一つ。

第1回目の大大規模修繕工事では、屋上の修繕方法として、部分補修にするのか、全面補修にするのかと言う選択に加え、全面補修にする場合、この断熱材がどんな状態なのかは、工法を決めるうえで、大切なポイントです。

例えば、雨水が断熱材に浸透していて、シートへの接着が弱くなっていたり、縮んだりしていれば、既に断熱効果が薄れていると言えます。

断熱材を全部取って、やり直すとなれば、その廃材処理代もかかります。

もし、断熱材の下の状態が悪く、下地のコンクリートにまで水が染み込んでいると、そのまま上から被せれば、その水分を閉じ込めることになります。

まずは目視や歩行してみて、状態を調べますが、そこで、雨水がシートの下に回っているとか、下の断熱材が空いていたり、暴れている感じがするかどうか?を見ます。

以前、他のマンションで、建物調査の次点では、大きな問題がなかったマンションが、実際の工事期間までに2年程度あり、いざ工事になった時に、断熱材が水を吸って、縮んていたことがありました。

それ以降、多少何かありそうだな?と感じたら、工事の直前の最終仕様を決める前に、屋上の何カ所かを切り、実際に、断熱材と下地のコンクリートの状況を調べることにしています。

で、今日は、その検査。

こんな感じです。
屋上検査1 屋上検査2 屋上検査3


ここまで大胆なことが出来るのは、間もなく大規模修繕工事を行うことが決まっているから。
一般的な建物調査では、状態が悪いことが明らかでないと、費用をかけて、ここまでやらないと思います。

水分計でコンクリートの含水率も測り、メーカーの見解も聞いて、報告書をまとめ、最終的な仕様案を考え、住民の皆さんに報告して、判断していただきます。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.15

■私の好きな言葉■ 
「夢しか実現しない」

こんにちは。

帝国データバンクが発行する企業情報誌
「TEIKOKU NEWS 中部版」
リブネット・プラスとマンション管理相談
センターを取り上げていただきました。

その表紙がこちら。
帝国データニュース(表紙)


帝国データバンクの記者が来社し、
取材して書いていただいた記事です。

その文書がこちら。

マンションの管理と建物を「診断」!

今回ご紹介する(株)リブネット・
プラスは、マンション管理組合向け
コンサルティングというニッチな分野で
中部エリアのトップ企業である。

代表を務める馬渕氏は、以前は、中部電力
勤務でオール電化住宅のプロモーション
を行っていたのだが、その際、住宅購入時
の「売る側と買う側の情報格差が極めて
大きいこと」それゆえに「業者側主導の
不動産ビジネスが行われていること」に
気づいたという。

そこから、「プロの視点で消費者の目線
に立つ客観的な不動産アドバイザー」と
なるべく、同社の社内ベンチャー起業家の
第1号として事業を起こしたのがルーツ
となっている。

その後、更なる活躍のフィールドを求めて
名実ともに独立。現在では、マンション
管理士の資格と自分の住むマンション
での経験を活かして、分譲マンション管理
組合向けに特化したコンサルティングを
行っている。

分譲マンションには管理組合があり、
日常の管理や大規模修繕工事のために、
居住者(組合員)は、毎月、管理費を収め

その額は数百万~億を超える金額になる
にも拘わらず、住民の関心は低く、専門
知識も乏しいため、結果として管理も修繕
工事も、業者の言い値になってしまうのだ
そうだ。

馬渕氏はそこにメスを入れ、委託業務の
見える化や共通仕様書などを作成し、
入札と言う競争原理を持ち込み、品質を
維持したまま大幅なコストダウンを図る。

これまでの実績は、管理委託費の削減は
平均40%以上、大規模修繕工事の削減は
平均30%以上であり、更には、元電力
マンのノウハウで、電気代も、独自の調査
と手法で、平均40%の削減を実現している
そうだ。

同社のコンサルティグを受けると、
「管理組合が自分たちの財産や建物を
守ってくれるプロを雇う価値」
が明確になり、そのまま顧問契約になる
ケースがほとんどで、更には、毎年、新規
の依頼が増え、順番を待ってもらっている
のが現状だ。

そこで、様々なノウハウを体系化し、養成
機関として「一般社団法人マンション管理
相談センター」を創設し、馬渕氏と同様に
仕事に取り組める人材を養成する塾を
昨年から開校。

同社のポリシー『マンションに住む人を
これでもかっ!と言うくらい幸せにする』
マンション管理コンサルタントを、
5年で100人輩出するのが、目標だ。
(名古屋支店情報部 猿渡 映一)

紙面は、こちらです。
帝国データニュース(本文)


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Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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以前は、口コミで「中小規模」&「初めての大規模修繕工事」の勉強会やコンサルティングの依頼が多かったのですが、最近は「大規模」&「2回目の大規模修繕工事」の勉強会やコンサルティグの依頼が多くなりました。

特別な環境の変化があった訳ではなく、以前は、私一人がコンサルタントだったので、中小規模マンションを同時に2棟受け持つことで、クオリティを保つと言う方針だったので、大規模マンションからの依頼は、断ってきたと言う事情があります。

あえて言えば、私が断っても、大規模マンションならば、設計事務所が一生懸命営業するから、何とかなるだろうと思っていました。

同じ1件を持つなら、断然、中小規模より大規模の方がビジネス的にはメリットが大きい訳ですから、設計事務所も熱心にコンサルティングの受注競争を行うに違いないからです。

でも、マンション管理相談センターの認定コンサルタントが8名誕生し、チームと取り組めば、1シーズに5棟程度は受け持つことが出来る体制ができ、大規模マンションであっても、十分な検査体制が組める目途がついたので、大規模マンションからの依頼を断らない方針に変更。

この体制変更に備えて、名古屋市内で100戸超のマンションの大規模修繕工事コンサルティングに従事し、従来の中小規模マンションのコンサルティングとの違いを学び、「なるほど、違いはここか!これならできるな」と言う自信も得ました。

そうしたら次々に、話が…。

中小規模と違って、取組み期間も長くなりますから、コンサルティングのペース配分も余裕が出来ます。

また、1回目の大規模修繕に比べると、グレードアップや美観向上の観点からの期待も大きいでしょうから、昔、手掛けた戸建て住宅のコンサルティングやインテリアコーディートスクール経営時に学んだデザイン的センスを活かした提案の機会も増えそうで、楽しみです。

そして、何より力が入るのは、2回目の大規模修繕工事は、建築的な課題以上に組合運営的な課題が大きいので、建築専門の設計事務所ではない当社だからこそ!の出番が多いと思うからです。

いずれにしても、根底は「そのマンションで一生暮らす住民の皆さんと同じ気持ちになる‟愛"」です。

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岐阜県各務原市は、人口が約15万人の都市。

マンションの数は、どれくらいあるのか、統計はありませんが、市役所を中心に半径数キロ圏内には、JRと名鉄の駅がいくつかあり、恐らく30~50棟位だと思います。

大きさは、100戸クラスのものもありますが、ほとんどは、十数戸から30戸程度。

その中で、当社のコンサルティング・顧問先は、3棟。20戸~30戸。

内、1棟は、2年前に管理見直しが終わっており、2棟は、管理の見直しの真っ最中。

昨日は、その二つのマンションのコンサルティングが重なり、午前中に、新管理会社を決める臨時総会で、午後は、3つの管理会社から1社を選ぶプレゼン審査。

前者では、その決定に至るまで、どう言う経緯があったのかをわかりやすく説明するために、8ページの議案資料。それをパワーポイント15枚にまとめて、丁寧に説明します。

その最初の6まいのスライドがこちら。
総会プレゼン

説明するのは、コンサルタントですが、このプロジェクトは住民が主役であり、代表して推進していただいた検討委員の皆さんの努力のたまものですから、議案承認の後、委員の皆さんに順番にコメントを述べていただき、総会参加者から拍手を頂きました。

そう言うシーンを見るのが、無上の喜びですね。

委員の皆さんは、本当にお疲れさま!ですが、実は、この後、新管理会社の業務開始後、点検期間として、更に1年間の活動もお願いしています。

ちなみに、このマンションでは、次の5つの面から見直しを行い、合計で826,522円の管理コストの削減を実現しました。

1、 管理会社との定額委託費の削減
2、 組合が専門業者と直接契約する委託費の削減
3、 電話代や講座振替手数料等の管理経費の削減
4、 火災保険料の削減
5、 共用部の電気料金の削減

築4年のマンションで、初期の修繕積立金の設定が非常に低く、今後、4倍もの値上げが計画されていますが、それを緩和できる見込みです。

後者のマンションでは、午後から夕方まで、5時間の長丁場。
理事会・検討委員の皆さんが適切に判断できるよう、見積り比較表だけではなく、会社概要の比較表、審査においての質問例、7要素からなる採点表。

使用するツールは、過去のコンサルティングの経験から生み出したノウハウのかたまりですが、それを個々のマンション用にカスタマイズします。

毎回、このマンションの住民の幸せを実現できるように!と願いを込めて作成します。

この二つのマンションは自動車で5分も掛からない距離で、それぞれの会合の会場も当然、近いため、同日で午前・午後とスケジュールを詰めても、余裕があるのも、ありがたい。

充実した1日でした。

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金曜日のサムライコンサル塾でのワークの話。
サムコン2

このワーク、集中力が必要で、脳を目一杯使います。

過去には、途中で倒れる人もいたそうです。

私も、昼間、目一杯頭を働かせ、翌土日は、マンションの理事会・総会などが5つ入っていて、その合間に翌週の資料作成も相当な量が待っている中、この過酷なワークにチャレンジしました。

終わった時は、フラフラ(笑)

人間は「言葉にできるやりたいこと」しか実現させられません。

つまり、このワークは、私のこれから起こる(かもしれない)未来そのものです。

120項目挙げたところで、それらを、プライベートなものかビジネスのものか、短期的なものか長期的なものか、自分一人でできるものか他人との協力が必要か等、多面的な分類要素で分析。

この分析表は、柳生先生のオリジナルなものですが、これが凄い!
しかも、このワークを、より効果的に行うために、実は、それまでの講義のストーリーと積み上げがあるのがまた凄い!

ここにきて、柳生先生の養成塾に流れるコア部分が、段々と判ってきて、この塾開催前の説明会の時に、柳生先生が、「このノウハウを日本だけではなく、世界に広めたい!」と言われている意味が、なるほど!と腑に落ちました。

このワークでフラフラになったけれど、充実感に満たされた後は、同じ塾生の素敵でパワフルなレディ、吉田佳代さんご紹介の伏見の人気店、「豚八堂で、懇親会。
サムコン1

コースの後半で出てくる分厚いとんかつが、メチャクチャ美味い!
今度は、胃袋を満たして、いつもの通り、零時過ぎに自宅に戻ったのであります。(*^^)v

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大規模修繕工事開始前の熱い熱いキックオフミーティング(2)
この講義の内容は、次の通りです。
1、私のポリシー
〇私が、この仕事を始めた経緯
〇業界の不都合な真実に挑戦するのはなぜか?
〇分譲マンションの特徴を掴もう
2、このマンションの特徴
〇どんな経緯で、大規模修繕工事を行うことになったのか?
〇このマンションの課題
〇組合活動への関心度は?
〇近隣の様子は?
3、仕事に取り組む姿勢
〇他のマンションであった手抜き工事の例とその結末
〇レンガ職人の話
〇仕事の目的と人間の成長
〇イチローの話
〇次の仕事につなげるためには

昨日書いた通り、技術的な話はないんです。

大規模修繕工事は、住民が住みながらの工事であり、足場を掛けてから、新しい課題が見つかるのが常です。

その時に、「出来ない言い訳を考えるのではなく、どうしたらできるか?」を考えるチーム作りがこのキックオフミーティングの目的です。

このミーティングに参加した工事関係者9名の感想では、「役に立った度」が5点満点で、全員5点満点。

それぞれの感想と、工事に際して、住民の皆さんへの決意の一言メッセージも書いていただきました。
これがその実物。
参加者アンケート1
参加者アンケート2
参加者アンケート3
参加者アンケート4
参加者アンケート5
参加者アンケート6
参加者アンケート8
参加者アンケート7
参加者アンケート9

これは、工事の開始と同時に、まとめて、掲示板に掲示します。

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当社の大規模修繕工事コンサルティングには、設計事務所のそれとは異なる、いくつかの特徴があります。

その中の一つが、元請会社から各専門工事会社までを集めて開催する「キックオフミーティング」

これは、工事着工ミーティングとは異なり、工事に取組むに際しての「姿勢」や「モチベーション」を高めるための人材教育です。

その源泉は、福島正伸直伝「自立型人材育成インストラクター」としての認定資格。
2年前に8カ月かけて、東京に通い、学んだものです。

このインストラクター資格は、もっぱら企業や個人向けの人材教育を専業とするコンサルタントが取得するもので、実は、日本には、25人しかいません。

と言っても、知っている人はいないかも(笑)

福島先生の最高峰のコンサルタント養成講座で、福島先生の「教える」ノウハウを裏の裏まで学ぶものです。

まあ、福島先生の究極の教えは「教えずして教える」なので、「教えるノウハウ」と言っても、どう表現すればいいのか…(笑)

で、私の場合は、その受講生の中では異色で、「マンション管理コンサルタントとして、修繕工事や管理に関わるすべての人を自立型人材にして、その人たちが関わるマンションはもちろん、社会全体を良くする」と言うミッションを持っています。

従って、当社の入札で、工事や管理委託が決まった会社には、「私の講義を受けること」を入札の条件にしています。

このキックオフミーティングは、工事開始前の打合せとか管理会社変更引継ぎのための会議や指導とは異なり、実務的には、あってもなくても、問題ありません。

もちろん、これに掛かる準備はもちろん、資料作りや研修室代も研修費(私の講師代)も、コンサルティング報酬には含まれていません。

いわば、私が、コンサルティグ先のマンションを「これでもかっ!と言うくらいに幸せにする」と言うミッションの達成と、この業界の発展や社会貢献のために、やりたいからやっているもの(笑)

だから、熱い熱い(笑)

で、実際、昨日にどんなことを話したか、受講した建築関係者がどんな感想を持たれたかは、明日書きます。

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昨日は、東京のC社のサポートとしてコンサルティングをしている約110戸のマンションの施工検査日でした。

非常に寒い1日。

このマンションは、販売会社・管理会社系列の建設会社が、競争のない状態で、責任施工で受注したもの。

そして、いざ、契約となった時に、やっぱり不安と言う声が出て、工事仕様、実数清算工事、追加工事、施工検査のチェックのみを引き受けたと言う、異例なマンションです。

ブランド力があり、安心して任せられると思っていた住民が多かったのですが、実際には、見積の数量間違い、仕様の見直し、施工不良が相次ぎ、工期は3カ月以上遅れると言う状態。

まあ、その分、非常に厳しい施工検査になったので、施工品質と言う面では、よくなりましたが、マンションの中では、建設会社との交渉が続き、かなりの混乱が起きていました。

リアルタイムでは、その交渉に影響するので、このブログで詳しく触れることはできませんでしたが、間もなく竣工ですから、その後に、このマンションがどこのマンションであるかをわからないようにして、「これから大規模修繕工事を迎える」マンションのために、参考となる記事を書きたいと思います。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.14

■私の好きな言葉■ 
「あきらめない限り、運命は変えられる」

、こんにちは。

(前回のおさらい)
結露で困っていると言うマンションで、
各戸の窓の断熱改修をしたいと言う
場合は?と言うテーマ。

「窓枠も窓ガラスも共有部」

計画的な修繕ならば、管理組合が行うこと
になり、それを待っていられない!となれ
ば、管理組合に届けて、自分で行うことに
なります。

ではどう進めるか?と言うのが今回。

まず、改修の方法から。

大きく分けると3種類。

一つ目が、サッシごと替える方法

この場合、既存の窓枠を残し、その内側に
新しい枠と窓付きサッシを取り付けます。

こうすれば、サッシは新品となり、新調
したと言う美観が上がり、新品の寿命に
更新されます。当然、戸車も自動的に新品
になります

二つ目は、窓のみを取り替えること。

この場合、既存の窓の厚みで収まる製品で
あれば、施工上の問題はありませんが、
収まらない製品の場合は、網戸が閉まら
なくならないか?等の注意が必要です。

また、戸車は、既存品が使えるのか
使えないのかにより、取替を判断できます。

この方法だと、サッシの丸ごと取替に比べ
て、安くなりますね。

以上の二つの方法は、どちらも、
「共用部を改修する」ことになるので、
組合への届出(許可)が必要です。


三番目が、内窓を新たに取り付けること。

窓枠は樹脂製で、室内の風合いは変わりま
すが、あくまで室内の話なので、組合の
届出(許可)は不要です。

金額も、前2つの方法よりは、一般的に
安く、防音効果もあるのですが、室内に
せり出すため、その分、部屋が狭くなります。

それぞれ、現在の窓の仕様や劣化の状況
予算により、選択肢が考えられます。

また、組合で一斉に取り組む場合は、
修繕積立金と長期修繕計画上のチェック
が必要になります。

ここで、有益な情報が「補助金」
「住宅省エネリノベーション促進事業」や
「省エネリフォーム促進税制」

前者の補助金は、工事費の3分の1の補助
金がでますが、これが、平成27年度の
補正予算で100億円が計上されており
国を挙げて、省エネを推進しようと言う
意図が読み取れます。

例えば、窓交換方式の場合、テラスサイズ
の窓が2窓、腰高窓が2窓の場合、大よそ
40~50万円の費用がかかると言われています。

それの1/3が補助金として戻ってくるの
ですから、かなりお得です。

実際に、あるメーカー・販売会社から、
名古屋市の1992年築、
39戸のマンションで、
全戸ガラス+戸車交換費用が、
税込2300万円に対して、700万円の
補助が出て、組合負担額は1600万円
で済んだと言う事例をお聞きしました。

長期修繕計画に、こう言った金額を織り込
んであるマンションは、なかなかないでし
ょうが、窓の断熱化で年間の冷暖房費が、
2,3万円安くなると言う試算もあります
ので、多くの住人が窓の結露で悩んでいる
と言うマンションでは、バリューアップ
工事として、検討する価値はあると思います。

なお、マンション全体で取組むと時間が
かかるので、自分の住戸だけ先行して
やりたい!と言う方でも、補助金は使えます。

あるいは、個人負担だけれども、共同発注
を行い、1戸当たりの負担を軽減すると
言う方法もあります。

更には、
「マンション全体で工事を実施することに
なった場合、過去〇年以内に自己負担で
実施した住戸については、一定の工事費
を還元する」と言うルールを作ることで、
「今、切実な問題」と言う住戸が、早期に
工事を実施できる環境を整えることも考え
られますね。

私は、「一般社団法人スマートマンション
推進協議会」の理事長でもあり、また、
「家庭の省エネアドバイザー」資格者で
もありますので、今後も、多方面から、
マンションにおける省エネの促進について
啓蒙活動を行っていきたいと思います。

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には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
    E-mail m-info@mankan-sc.com
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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

第6回のサムライコンサル塾では、「ブランディング」がテーマ。

私なりの「ブランド」の定義は、「モノやサービスを選ぶよりどころ」

それを柳生流で言うと、「○○と言えば、××」と言われるようになること。

もちろん、「車と言えばトヨタ」もあれば「車と言えばホンダ」もある訳ですから、「○○と言えば××」は、1対1の対応ではありません。

しかし、トヨタがシェア1位なのは、「車と言えば、トヨタ」と言う人が多いから。

つまり、この「トヨタ」と言う名前を最初に挙げる人が多いほど、「強いブランド」と言うことです。

では、自社のブランドを強くするにはどうしたら良いか?
この時、「強い」を沢山の人に認められたいと考えるあまり「万人受けする」ことと勘違いしてはいけません。

必要なのは、自社の価値の表現を研ぎ澄ますことです。

そのキーワードが「自力本願の3項目」「他力本願の1項目」
前者は、自分で高められる要素であり、後者は他社の力を借りること。

「マンション管理・大規模修繕工事の相談と言えば、マンション管理相談センター」と言われるためには、どうしたら良いか?を徹底的に、考え、研ぎ澄まし、実行し、名実ともに充実させて行きたいと思います。

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3月からだ規模修繕工事が始まる一宮市内の25戸のマンションで、工事説明会が開催されました。
工事説明会

最初は、キッズ説明会。

工事業者の現場代理人さんが、汗をカキカキ説明。

ちょっと専門的な言葉を使ってしまい、「わかりますか?」と聞くと、子供が首をかしげる(笑)

でも、子供の数が少なかったので、最後は、個別に説明して、無事終了。

次が、工事中の代替駐車場の抽選。

そして、大人向け説明会。

全部で2時間。

工事説明会を行うと、それまで、マンション全体の工事には関心がなかった人でも、自分の車やベランダ等のことで、他人事ではなくなるため、参加していただけるのは良いことなのですが、それまでの経緯を知らない人が多く、個人の責任の範囲と工事に含まれているサービスとの区分けが曖昧になると言うのが、いつも、悩ましい。

もちろん、個別事情がいくつもあるので、明確に線引きでいない件もあり、工事業者の最―ビス精神に頼るところもあります。

工事説明会でやり取りされた話を議事録にまとめるよう指示し、必要な点を周知させるのは、当社の仕事です。

事故がない事は最低限で、より良い工事になるよう、工事業者への指導や検査に尽力して行きます。

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1月に認定コンサルタントとなったメンバーに対して、第1回目のフォローアップ合宿講座を開催。

元々は、メンバー同士の発案で、相互研鑽の合宿をやりたいので、そこに私にも来てほしいと言うリクエストがあり、そらなら、マンション管理相談センターとしてのフォロー構図を入れましょうとなったものです。

場所は、南知多 山海温泉 和風旅館 粛 海風(しゅく かいふう。)
フォロー講座3 フォロー講座2 フォロー講座1

このフォロー講座は、養成塾を卒業して、いよいよ4月から一般向けセミナーを開催するに先立ち、それまでの広報・広告戦略、開催準備、当日のタイムスケージュールや挨拶文、顧客対応の方法まで、全部教えると言うもの。

養成塾では、知識やスキルを教え、最大100時間を超える同行研修でOJTを行い、私の使っているツールもプレゼン資料も全部使って良いと言う「伝承プログラム」になっていますが、更に、集客から顧客化まで、マーケッティング的なことも教え、正に「活躍できる」ための顧客との出会いまでサポートします。

ここには、私のマンション管理士としてのスキルではなく。中電の社内ベンチャー時代から15年かけて培ってきた起業・事業ノウハウが詰め込まれています。

実を言えば、大企業から個人までを対象に、起業・新規事業・営業コンサルタントとして、活躍していた時代もあります。そして、いわゆるBtoBビジネスを行うのかBtoCビジネスを行うのか?と言う大きな選択があり、最終的には、生活者の笑顔を直接増やすBtoCビジネスを自分のライフワークとして定めました。

こう言った経験があって、コンサルタント養成塾が生まれています。

従って、「活躍できるマンション管理コンサルタント」養成塾は、起業家・事業家を養成する塾でもあります。

このあたりの話は、3月12日の「活躍できるマンション管理士の仕事術」セミナーでお伝えします。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日の続き。

家庭用の電気料金比較で、中部電力エリアの場合、比較できるのは、今のところ「従量電灯B・C」のみ。

多くのマンション共用部の契約は、従量電灯+低圧電力でしょうが、携帯電話との組合あせとなると、マンション管理組合が携帯電話の契約をしていない限り、無理です。

もしかして、携帯電話の最低料金プランで新規契約すれば…とも思かもしれませんが、新規契約によるコスト増で、電気料金のコストダウン分は飛ぶでしょうから、これも、NG。

携帯電話以外で探すのも手ですが、実は、それより、中部電力の違う契約種別で契約する方が、断然お得になります。

しかも、低圧電力も見直すことが可能です。

元電力会社の営業部門にいたからわかる100%合法的なマル秘テクニックです!(*^^)v

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

いよいよ電力小売り自由化を目の前に、携帯電話会社のCM攻勢が強くなっていますね。
そこで、試しに、代表選手であるソフトバク電気とau電気の各HPで料金シミュレーションを行ってみました。

事例は、
中部電力の平均的な家庭の電気。
従量電灯B、30アンペア、使用料300kwh(6月)

どちらも、2年間で、1万200円程度安くなります。

しかし、内訳をみると、
ソフトバンクは、年間の電気代を116,021円と算出し、電気代の削減は、月223円、携帯が月200円。

au電気は、年間の電気代を137,,648円と算出し、電気代がそのままで、携帯が月額500円程度削減。

どちらも、4%程度の削減となりますが、ホントは、どちらが安いのでしょうか?

携帯電話とのセットですから、より安い携帯電話のプランが出たらどうなるのでしょうか?

うーん、HPのシミュレーションだけでは、判断できませんね。

と言うことで、現在、より正確に比較をするためのソフト開発を検討しているところです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

3月に開催する「マンション管理士の仕事術」、4月に開催する「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」の件で、色々とネットで検索しているのですが、ウイキペディアの「マンション管理士」を見ました。

そこに書いてあったのは…


1、マンション管理士とは
マンション管理士は、専門知識をもってマンション管理組合の運営、大規模修繕等を含む建物構造上の技術的問題、その他マンションの維持・管理に関して、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者などの相談に応じ、適切な助言や指導、援助等のコンサルティング業務を行う。マンション管理のスペシャリストとして、主に管理組合の立場でマンション管理に関する様々な問題の解決をサポートする。
マンション管理士になるには、マンション管理士試験に合格し、マンション管理士として登録することが必要である。
マンション管理士は「名称独占資格」である為、マンション管理士以外の者がマンション管理士又はこれに紛らわしい名称を使用(名刺にマンション管理士と記載したり、看板でマンション管理士と表示)することは、その方法を問わず認められない。なお、名称の使用制限に違反して、マンション管理士でないのに、マンション管理士又はこれに紛らわしい名称を使用した者は、30万円以下の罰金に処せられる。ただし、マンション管理士は独占業務では無く、管理組合に助言する等の行為にマンション管理士の資格は必要がない。

2、試験内容
•マンション管理に関する法令及び実務に関すること
•建物の区分所有等に関する法律
•民法
•建築基準法
•不動産登記法
•都市計画法
•消防法
•住宅の品質確保の促進等に関する法律
•被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法
•マンションの建替え円滑化等に関する法律
•マンション標準管理規約
•マンション標準管理委託契約書
•マンションの管理に関するその他の法律
•管理組合の運営の円滑化に関すること
•管理組合の組織と運営
•管理組合の業務と役割
•管理組合の苦情対応と対策
•管理組合の訴訟と判例
•管理組合の会計等
•マンションの建物及び附属施設の形質及び構造に関すること
•マンションの構造・設備
•長期修繕計画
•建物設備の診断
•大規模修繕等
•マンションの管理の適正化の推進に関する法律に関すること
•マンションの管理の適正化の推進に関する法律
•マンション管理適正化指針等

3、マンション管理士試験の合格率

マンション管理士試験の合格率は7~8%前後と、合格率の観点から見ると一級建築士(学科:15.1%、製図41.7%、総合8.1%/H20)、土地家屋調査士(8.03%/H20)等と並ぶ難関試験である。なお管理業務主任者試験合格者には、マンションの管理の適正化の推進に関する法律等の出題分の5問免除の規定があるため、管理業務主任者試験の合格者による受験が多くなっている(平成22年度マンション管理士試験受験者の32.4%が管理業務主任者試験の合格者)。しかし、受験者の総数は、試験開始当初(平成13年)から年々減少傾向にある。また一般に、管理業務主任者を受験するために必要な勉強時間が300時間程度といわれているのに対して、マンション管理士は600時間程度といわれている。現在の合格者総数は全国で約2万人で、実際の登録者数(マンション管理士の名称を用いる事が出来る者)は約1万5千人。


つまり、マンションの抱える社会的、構造的問題を解決するための生まれ、非常に難しい試験のために長時間勉強して、合格した専門家。でも、「名称独占」であって、マンション管理士しかできないと言う業務はない。

この資格に未来はあるか?
ありますよ!

「活躍できるマンション管理コンサルタント」の養成が、私のミッションです。

マンション管理士の皆さん、マンションに関わる仕事に携わる皆さん、是非、3月のセミナーにお越しくださいね。
仕事術チラシ

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.13

■私の好きな言葉■ 
「迷った時は、原点に戻る」

こんにちは。

築10年以上のマンションであれば、
冬になると、窓の近くが寒い、あるいは
結露が大変だと言うマンションは少なく
ないと思います。

それは、窓の断熱性能が低いから。

平成11年に建てられた日本のマンション
の複層ガラスの採用率は、18.1%。
それから年々増えて行き、平成18年で
ようやく40.1%(板硝子協会調べ)
だそうですから、日本のマンションの
かなりの数は、断熱性能が低いのです。

実は、国を挙げて、建物の省エネ化を進め
るために、窓の断熱性を上げる工事に、
補助金を出しているのは、こうした事情
があるあるからです。

少し前に有名になった
「エコポイント」等がその代表ですね。

当社は、顧問先マンションの住民の皆さん
を対象に、毎春、リフォーム&家計相談会
を開催しているので、結露をどうしたら
良いか?と言う相談も時々あるのですが
そこで、皆さんが驚くのは、

「窓枠も窓ガラスも共有部」

だと言うことです。

正確に把握するために、標準管理規約で説明しますね。

------------------------------------
標準管理規約 第7条 (専有部分の範囲)
2.前項の専有部分を他から区分する構造
物の帰属については、次のとおりとする。
三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含ま
れないものとする。
------------------------------------

つまり、共有部分だと言うこと。

------------------------------------
標準管理規約 第14条 (バルコニー等の専用使用権)
区分所有者は、別表第4に掲げるバルコニ
ー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面す
る庭及び屋上テラス(以下この条、第21
条第1項及び別表第4において「バルコニ
ー等」という。)について、同表に掲げる
とおり、専用使用権を有することを承認する。
------------------------------------

つまり、「共有部分」だけれど、各戸に
「専用使用権」があると言うことです。

じゃあ、例えば、ガラスを割ったら、
管理組合が修理してくれるの?かと言えば・・・

-----------------------------------
標準管理規約 第21条 (敷地及び共用部分等の管理)  
敷地及び共用部分等の管理については、
管理組合がその責任と負担においてこれを
行うものとする。ただし、バルコニー等の
管理のうち、通常の使用に伴うものについ
ては、専用使用権を有する者がその責任と
負担においてこれを行わなければならない。
-----------------------------------

従って、各自が修理することになります。
ちなみに、台風等で飛来物があり、割れた
場合は、マンションの火災保険で直せますからね。

では、断熱にしたいから、自分の負担で
改良(または取り替えたい)となった場合
はどうでしょうか?

-----------------------------------
標準管理規約 第22条(窓ガラス等の改良)
共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、
窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る
改良工事であって、防犯、防音又は断熱
等の住宅の性能の向上等に資するものに
ついては、管理組合がその責任と負担に
おいて、計画修繕としてこれを実施する
ものとする。
2 管理組合は、前項の工事を速やかに
実施できない場合には、当該工事を各区分
所有者の責任と負担において実施する
ことについて、細則を定めるものとする。
-----------------------------------

とありますから、計画的な修繕ならば、
管理組合が行うことになり、それを待って
いられない!となれば、自分でもできる
ことになります。

ただし、これは、平成16年の標準管理
規約に登場する条文なので、この条文
がないマンションもあるかもしれません。

従って、窓の改修をしたいと言うことに
なったら、まずは、管理規約を読むこと。

もし、この条文がない場合は、理事会に
申し出て、組合としての扱いを決めてもら
うよう依頼しましょう。

さて、以上で、法的な問題は、クリアに
なったのですが、実際に、どのように
進めれば良いのでしょうか?

組合の長期修繕計画ではどうなっているか?

そこまで待つか?

計画にない場合は、自分でやるしかないのか?

自分でやった数年後に、組合で一斉にやる
ことになった場合は、どうなるのか?

組合の許可を取らずに、断熱する工法はないのか?

法律で、窓の断熱が義務付けられることはないのか?

などなど、次から次に疑問が沸いてきます。

いずれにしても、こう考えて行くと、
「窓の結露問題」は、実は組合問題
でもあるのですよね。

次回、その考え方や進め方、また、
国の補助金について、お話ししたいと
思います。

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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国を挙げて、建物の省エネ化を推進しており、今年の補正予算や来年度予算においても、省エネ関連の補助金が設定されています。

新築については、建築確認申請もあり、国〈地方公共団体〉が把握できるので、省エネの網を一律被せることは容易ですが、既設の建物は、一定規模以上の改修時に義務付けることと助成金により促進することが政策となります。

マンションにおいては、省エネは共用部も可能ですが、圧倒的に各戸の省エネの方が効果は大きいのですが、実は、室内から最も熱が逃げやすい窓は、共用部と専用部が混在している(正確な法律論ではなく、一般の人にわかりやすいよう表現しております)ので、複雑な要素を踏まえた判断が必要になります。

また、省エネと言うより、「結露問題」と言う方が、身近に感じる人がいるかもしれません。

この問題は、明日発行するメルマガで詳しく書きたいと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜は、当社の顧問先としては、最小の16戸の自主管理マンションの定期総会。

6年前に大規模修繕工事のコンサルティングを行い、管理組合が自分達で取得した工事見積よりも、30%程度のコストダウンを図り、その浮いたお金で、共用部の電気代削減工事やインターホンの全面リニューアルが出来たマンションです。

その後、管理の見直しを実施。

自主管理なので、毎月の管理費の自動口座振替は組合が契約し、理事会・総会は、自主運営のため、当社の管理見直しコンサルティングは、総合管理会社を対象としてではなく、清掃や設備点検の事業者に対する業務の見える化・価格査定、競争入札。

最終的には個別発注ではなく、ビル管理会社に一括発注を行うことで、役員の負担を減らすと同時に、管理コストも30%程度のコストダウンを実現し、そこから顧問契約を開始。

昨夜の定期総会で、5年目の契約となったと言う訳です。

小規模で、自主性が強いマンションですから、総会出席率も高く、委任状と合わせれば、毎回、90%以上が出席。

この組合役員とは、ずっとザイボウズと言うグループウエアでやり取りをしているのですが、5年目ともなれば、メンバー登録者も増えるので、普段から、顧問と役員との間で、色々なやり取りをしていることは、現役員以外の住民にも一目瞭然。

 修繕委員長だったUさんが、非常に組合運営に熱心なことから、二人三脚で、管理の改善を積み重ねてきました。

 小規模マンションだからこそ、プロがついていることが必要だ!と言うのが、当社の持論ですが、このマンションは、Uさんの熱心さに大いに助けられていると言う幸運もあって、その好事例。

 更に、単に、「問題解決型」のアドバイスだけではなく、毎年、新年度の課題を設定し、住み心地の良いマンションを作って行く活動も顧問の仕事。

 小規模マンションにとって、顧問料は、決して小さな負担ではないので、顧問料の費用対効果を出すのは難しいと言われていますが、私には、そう言う発想はありません。

 コスト削減は、その年の工事の有無で大きく違う訳ですから、工事が生じれば、当然、そのコストに目を光らせ、より良い工事をより安く実現することに尽力しますが、コスト削減は、削減額の効果しかありません。それより、「マンションの幸せな未来の実現のために、どんな価値を提供するか?」の方が、より大切。

 管理組合の経営コンサルタントであることこそ、マンション管理士(コンサルタント)の神髄だと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

ずばり、これです↓
ドリームプランプレゼンテーションin名古屋
ドリプラ名古屋

通称「ドリプラ名古屋」

このイベントが立ち上がった時から、ずっと応援しています。

個人の起業や企業の新規事業のコンサルティングを、仕事として有料で引き受けることもある私ですが、ドリプラ名古屋の応援は、無償です。

毎年のプレゼンターの中には、個人的に応援している人もいます。

この説明会が、3月7日(月)19時から開催されます。

何だかわけがわからないと言う人でも、基調講演の富永先生の話を聞くだけでも、メチャパワーが出ますよ!

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毎週金曜の夜は、思いっきり脳みそをフル回転させる「サムライコンサル塾」。
18時半から始まり、21時半での3時間、一度の休憩もなく、ワーク・講義・発表の連続です。
サムライコンサル

そのまま、毎回、懇親会があり、ほぼ参加者全員が参加し、更にヒートアップして、終電まで盛り上がります。

夕方からのこの塾に参加するとなると、私のコンサルティグのゴールデンタイムである土日の準備がタイトになるので、毎週金曜日は、4時くらいに起きているのですが、この時間帯まで、全く疲れません。

それだけ、刺激があるし、講義の進め方が用意周到に考えられているんですよね。

今回は、「マーチャンダイジング」と「価格の決め方」

私の場合、かなりニッチな分野で、価値の提供において日本一を目指しているので、ユニークなため(笑)、「価格」の決め方と言う面では、「世の中の商品って、そう言うロジックで決めるんだ」と、少し他人事の感じ。

でも、その話自体が、メチャクチャ面白いので、自分の引き出しにグッと入りますね。

一方、「マーチャンダイジング」では、自分が服を買う時に何を判断要素として決めているか?と言う話が切り口。

例えば、素材・カラー・デザインと言うように、全部で8つの要素を挙げることができます。

それを今度は、自分の商品やサービスに当てはめると言うワークがあります。
つまり、自分の商品やサービスの価値の構成要素を8面から記述すると言うことなのですが、自分自身を構成する8面を記述すると言う方が、的確です。

やってみると、自分が普段から行っているPRの構成要素って、無意識にこの八つの要素のうちどれかを意識してやっているんだなと感じるのですが、明確に八つの単語にして整理すると、それがまだまだ改良の余地があることに気づきます。

これ、あの場面で使えるぞ!といくつもアイディアが出てきましたよー(*^^)v

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私の愛読メルマガであるV字経営研究所酒井英之先生のメルマガに、とても共感する事があったので、紹介します。

更に言えば、天命との出会い方が、私と似ているんですよね。



清原選手の逮捕。残念ですね。
以下は全部私の推測ですが、彼はずっと
ドラフトの結果を引きずっていたのではないかと思います。

巨人から自分が選ばれずに同僚の桑田選手が選ばれた。
桑田選手は早大に進むことになっていて
他の球団が指名しない中、巨人だけが指名した。
そんな巨人の理不尽さが許せなかったと思います。

やむなく西武に入団し、ルーキーで4番を打ち何度も優勝。
こんな選手は他にはいないから、
世間は彼を称え、彼は笑顔で応えます。

このときに、「ああ巨人でなく、西武で良かった」と、
もし彼が自己肯定できていたら、
自分を見失うことはなかったでしょう。

日本シリーズで巨人に勝ちそうな9回裏に
ファーストを守っている彼が、感激して泣いていました。
巨人をずっと引き摺っていたんだと、わかるシーンでした。

引退後、「野球を失ってすることがなくて、
大酒を飲むようになった」と報道されていました。
四国でお遍路さんもやっていたはずなのですが。
「ああ、自分はこれをするために生まれたんだ」という
自分の使命を見つけられなかったのかもしれません。
もし、彼に使命感があれば、
引退後の日々も、ずっと自分らしく生きられたでしょう。

というのも、私は、自分の使命に気付いたことで
寂しさから救われた一人だからです。

私は学生時代、広告に魅了され、広告の勉強を積んできました。
が、電通や博報堂には落ちました。
やむなく、広告出稿量の割には
広告が下手だったブラザー工業に入ります。
「ブラザーなら広告宣伝部にいけるかも?」と考えたのです。

しかし、配属先はOEM事業部でした。
広告の必要ない部署です。
がっかりしていると、会社はある日、
私に「新商品を考えろ!」と言ってきました。

「自分が企画した商品だから、
発売時の広告は絶対に自分がやる!」
そう考えて、私はこの仕事を頑張りました。

が、試作後にこの商品はOEMが決定。
またも私は広告から遠ざかります。
この商品はとてもよく売れましたが、
広告ができる機会を逸し、私は失意のままでした。

そんな私に会社は別の新規事業を企画せよと指示します。
「よし!今度こそ広告担当だ!」と思いましたが、
広告は先輩が担当。またも私は広告ができずガックリでした。

新規事業が立ち上がった後は、営業担当として
計7回優秀セールスマン賞を受賞しました。
しかし、なんだか心は充たされません。
「このまま広告の仕事をやらないと一生後悔する」と思い、
ブラザー工業を辞め、当時の友人と広告制作会社を創りました。

すると意外なことが起こりました。
当時の取引先を退職の挨拶で訪問すると、
「酒井君、辞めるならちょうどいい。私のアイデアを
全部企画書に起こしてくれないか?」
「酒井君、辞めるならちょうどいい。君の商品企画アイデアを
毎月一本持ってきてくれないか。買うから」
などと、予想外の依頼が舞い込んできました。
この仕事こそ、私にとって最初のコンサルティングでした。

独立したばかりの受注は有難く、
私はコンサルティングに没頭しました。

そしてある晩、麻布のマンションの一室で
J-WEBのジングルを聴きながら、ついに気づいたのです。
「コンサルティングは、面白い」
「あんなにやりたかった広告の仕事より、面白い」
「ひょっとしたら、『コンサルティング』は
神様の指図?自分の天命なのかもしれない…!」

このとき、私は「ああ、自分はこの仕事を
するために生まれたんだ」と自己肯定しました。
そして、電通等に落ちたのも、
ブラザーの広告宣伝部に行けなかったのも、
すべてはこのためだったのだと感謝しました。

この納得感がないうちは、
いくら好成績を出しても自分は満たされないものです。
野球人たちが彼の報道を観て「寂しい」と口々に語っていましたが、
寂しさとは、彼があれだけの活躍をしながら、
なお充たされていなかったことへの驚きではないかと思います。

以上のような経験から、私は、本当にやりたいことを、
やろうとしたその瞬間に、
目の前に横入りしてくるのが「天命」だと思っています。
そしてその瞬間は、誰にでも訪れるのではないかと思います。


酒井先生、毎回、素晴らしく学びのある記事をありがとうございます!

長くなりましたので、私の天命との出会いまでの挫折や紆余曲折については、改めて書きたいと思います。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.12

■私の好きな言葉■ 
「何が起こったかは問題ではない。
起こった出来事をどうプラスに捉えたかでその後の成否が決まる」

こんにちは。

私は、分譲マンションの管理組合向けの
コンサルティングに専念する前は、
一般消費者向けに、戸建て住宅の
新築・リフォームのコンサルティングを
行っており、

毎年、県内の自治体や住関連の公的団体
で構成される
「愛知ゆとりある住まい協議会」主催の
「あいち住まいるフェア」で、

主催者セミナーの企画を担当し、
自らもいくつかの講義を受け持っていました。

その後、マンション管理組合からの
依頼が多くなってきたことから、
このフェア事務局に、
「これからはストックの時代
マンション管理が重要になる!」
とプレゼンし、

「マンション管理フェア」
の開催にこぎつけ、出展社集めや、
「マンション管理学校」の実現と
企画に協力してきました。

そんなご縁で、毎年、管理組合向けの
3講義を受け持っているのですが、
ありがたいことに、4年連続して、
全講座が満席+立ち見と言う状態。

昨年の講座は、こんな感じです。
http://livenet2.blog77.fc2.com/blog-entry-3101.html

昨年は、マンション管理士向けの講座
も初めて開催しました。↓
http://livenet2.blog77.fc2.com/blog-entry-3100.html


今年は、フェアそのものは秋開催となり、
その代わり、「マンション管理セミナー」
が3月11(金)~13日(日)に開催されます。

今回も、次の通り、3講座を担当することになりました。

3月11日(金)11:00~12:00
~自宅マンションの修繕委員長を経験したマンション管理士だからわかる~
住民主役で大規模修繕工事を成功させる5つのステップ

3月11日(金)15:20~16:20
~今の管理で良いのかな?と漠然と感じているひとのための~
マンション管理の品質アップ&コストダウンを実現する5つのステップ

3月12日(土)15:20~16:20
~23のマンション管理組合と顧問契約中のマンション管理士が教える~
マンション管理士の仕事術

場所は、名古屋市中区栄の
愛知芸術文化センター(オアシス21の隣です)

昨年までは、展示会場の中にセミナー
ブースがあり、がやがやとした雰囲気
でしたが、今回は、セミナー室での開催。

時間も従来の30分→1時間の枠となり、
講義の中で質疑応答もできる予定です。

私以外の講師の話もありますので、
この期間は、
「マンション管理を勉強する日」と決め
是非お越しください。

■バックナンバーは、こちらからどうぞ
http://i-magazine.jp/bm/p/bn/list.php?i=mabuchi1234&no=all

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れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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驚きました。
日銀がマイナス金利を発表。

市中銀行は、日銀にお金を預けると、元金が減ってしまう。
従って、低金利であっても、企業や個人にお金を貸した方が良い。

すると、積極に住宅ローン売る→ローン金利も競争で下がる、と言う図式です。

住宅が新築されると、家電や家具なども売れますので、経済への刺激策としては、最も有効な一つと言われています。

で、今回の政策は、どうなのか?については、私の古巣の住宅相談センターの吉田社長のブログが参考になります。

エスクローおじさんのブログ

さすが、長年、銀行員相手に住宅ローンの講義をするほどの知見をお持ちで、住宅ローンと家づくりのコンサルティングにおいて、日本一の人だと尊敬している方の見方は、目からウロコです。

これから、家づくりを考えている人は、住宅相談センターに相談されると良いですよ。

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昨日は、午前が名古屋でしたが、午後から岐阜に戻ったため、久しぶりの岩盤浴。

総合温浴施設なので、入浴したり、マッサージを受けたりしますから、岩盤浴だけではなく、平均して3時間程度過ごします。

私の仕事は、平日と土日がコンサルティングの稼働時間帯で、平日の昼間は、資料作成があるものの自分のペースで好きに使えるので、一昨年は、毎月、数回、岩盤浴に行っていました。

しかし、昨年は、養成塾開始やコンサル依頼が相次ぎ、平日昼間も、なかなかまとまった時間が取れなくなり、気がつけば、前回はいつ行った?と言う感じ(笑)

冬の寒さで、早朝のウオーキングも中断していましたので、それも、復活させ、夏の人間ドッグまでに、理想の体型に戻すぞ!と決意したのでありました!(*^^)v

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