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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この話は、マンションの水道の契約が1棟全体になっており、各戸の水道の検針や集金は子メーターを設置し、管理組合(実際は、管理会社に委託)が行っているがケースについてです。

つまり、2ヵ月に一度の水道料金支払においては、管理組合が各住戸分も立替払いし、それを各戸から徴収することになります。

顧問先のマンションで、理事長から「水道料金の未払い者対策の検討をしたいと管理会社に言ったら、管理会社から提案があり、市の水道局に、検針や集金、督促まで無償で委託できる制度があるそうなので、採用したいが…」と言う相談がありました。

一般的に、一括契約方式を取るマンションでは、各戸の水道料金は、市の水道局の「1戸当たり基準」徴収し、支払う時は、一括契約の大口の料金になります。

そのため、その差額が生じ、管理費会計の余剰金になります。

その額は、30戸程度でも10~20万円程度となり、結構、貴重な収入源。
逆に言えば、その差額がなくなると、それを補てんするために、管理費の値上げが必要になるケースも想定されます。

このマンションの場合は、その差額がほとんどなく、その点での問題はクリア。

当方からも、「管理会社に支払ってきた水道検針~集金までの委託業務が減るので、管理委託費の減額も依頼できるのでは?」と提案し、実際、月1000円程度の減額提示。

これなら、更に、コストが抑えることもできるかも!と言う期待が膨らみます。

しかし、依頼していた市の水道局との契約書が入手できたので、それをよーく読むと、

◎滞納者の水道料金は、最終的には、マンションの管理組合または居住者全全員の連帯責任
◎設置機器に対する厳しい技術基準
◎1年に1回の定期点検 等

これ、実際の運用や管理組合に掛かる責任について、よくよく検証しないと!

と言うことで、性急に結論を出さず、懸案事項を文書にまとめ、まずは、管理会社に、より詳しい情報を入手してもらうよう依頼しました。

長期的・多面的・総合的な判断が大切…と言う事例でした。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜は、毎週恒例のサムライコンサル塾の4回目。

18時半から始まり、20時までノンストップ。
毎回、講義終了後の懇親会があり、終電まで盛り上がります。
サムライコンサル4回目

前回は、その後、明け方近くまでカラオケのメンバーもいたそうですが、私は、土日がコンサルティングのゴールデンタイムで、ほぼ毎週、午前・午後・夜×土日の6セッションあるため、そこまでは一緒にいられませんが、講義も懇親会も、どちらも皆勤賞!

さて、この講義では、最初の1時間は、アウトプットタイムとなっており、自分が読んだ本の紹介や自分の顧客となる聴衆者を想定した2分間プレゼンテーションがあります。

私の場合、最初の2回は、自分の書いた本。
今回は、マンションの省エネをテーマに、2分間話しました。

2分間だと、
つかみは、対象者を明確にすること。
次は、自分が何者であるかを、短いフレーズで表現すること。
3番目が、問題定義。
4番目が、その解決策。
5番目が、実例や実績・・・
と言うように、組立の型を持つことがポイント。

私は、これまでも、それを意識して行っていたので、改めて、色々なパターンで試してみて、皆さんからのフィードバックを受けることにより、反応を確認して、次に活かすことができ、とても有益な時間です。

全体の進行も、各自のアウトプットに対して、あるルールで、参加者・先輩・柳生先生がフィードバックを行うことにより、発表者も気づきがあるし、フィードバックする腕も磨けます。

更に、その進行を行うのは、受講生の役目。

つまり、会議のファシリテーションも体験できるという仕組み。

受講生は、まだコンサルタントとしてデビューしていなかったり、駆け出しの人も多いので、その体験は「訓練」になりますから、決して、柳生先生が手を抜いている訳ではありません。(笑)

正直、このやり方の説明を聞いた時は、「やられた!」と言う感じ(笑)

私の塾でも、毎回、前回講義から今回講義までのスキルアップ報告と自己紹介を各自にていてもらい、フィードバックを行っていますが、管理組合での検討会議で意見をまとめて行く機会も多いので、ファシリテーション力の強化は大切。

当社の要請塾では、私のコンサルに同行することにより、「知識・スキル・マインド」の3面から「見る・感じる・学ぶ」と言うスタイルで、経験値を上げていただいていますが、こうした講義におけるスキルアップのやり方も、非常に参考になります。

実は、これまでの4回の講義では、その内容もさることながら、こうした講義の進め方や受講生の緊張感の持続のさせ方、スキルアップのさせ方が、相当勉強になっています。

柳生先生の話の内容、間の取り方、時間配分、単語…すべてが計算され、体系化されたものに違いなく、その効果の狙いどころを読むのも、講義の楽しみの一つ(笑)

サムライコンサル塾は、どんな業種のどんなクライアントでも、成功させるノウハウを学ぶので、当社のように「マンション管理コンサルタント」と言う超ニッチな養成塾とは、違うところも多いのですが、取り入れたいと思う点やこの経験を元に改良したいと思う点は、沢山ありますね。

サムライコンサル塾の受講料は、698000円ですが、4回目の講義を受けた段階で、既に、その何倍もの元が取れた!と言う気分です(*^^)v

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

最近、自主管理マンションからの相談や勉強会依頼が増えてきています。

その多くは、築年数が古く、住民の高齢化や大がかりなリニューアル案件対応への不安が主な理由です。

管理委託契約の入札で、多くの管理会社と面談をする時には、「最近、入札案件は増えていますか?」と聞くことにしていますが、今回の面談で、特徴的だったのが、「自主管理のマンションからの見積依頼が増えている」と言う声。

ありゃ、当社だけじゃないんだ、と言う感じ。

多くが高経年マンションだそうですから、これは、名古屋における「マンションの高齢化」と言う現象かもしれません。

また、自主管理のマンションは、自分たちで管理をやってきたと言う経験や自負があるので、例えば、「これからは、管理会社に依頼しよう」となると、管理会社探しも自分たちで行うと言う発想になるところが多いだろうと思います。

ただ、実際に、その見積もり依頼を受けている管理会社からすると、当社がコンサルティングする時のように管理委託の内容を正確に把握して、詳細な仕様を作成するケースはほとんどなく、かなりアバウトな資料で、見積を出してくれと言われ、その結果、選ばれたものの、実際に管理が始まる間際になって、見積の前提と大きく異なる項目が出てきて、料金設定の見直しが必要になり、困ることが多いそうです。

管理委託は、自分たちの住まいのことをやってもらっているので、身近に見えて、実は、業務の中身はブラックボックスであり、料金との相関関係も分からないのが実情でしょうから、入札は簡単ではないと思います。

でも、自主管理マンションの人たちが自主的にやりたいという気持ちもわかりますので、「プロがやると、こう言う感じ」と言う当社の勉強会を受けていただき、自分たちでどこまで出来そうかを考えられると良いと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日から、岐阜県各務原市の30戸規模のマンションの管理委託契約VE面談が始まっています。

場所は、弊社の会議室。
VE面談
VE面談とは、仕様書と現地調査により、初回の入札を行った後、そのデータの統計処理を行い、各社が自社の仕様の取り違えの有無や、金額の妥当性、更には改善の余地がわかる資料を作成し、フィードバックして、それに基づいて、最終見積提出に向けて、ヒアリングを行う面談のことです。

「VE」とは、ヴァリューエンジニアリングの略で、「価値を下げずに価格を下げる」行動を示します。

この面談が、二日間で14社。

各社30分程度。

総合管理会社だけではなく、エレベーター保守や機械式駐車場保守や植栽管理など、専門会社も入札を行います。

総合管理会社と専門会社の並行入札は、総合管理会社の再委託先の入替もシステム化しているからです。

この面談中は、面談室で、缶詰め状態。

次回あたりから、スカイプとかハングアウトとかでの、テレビ会議面談も取り入れようかなぁと思っています。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.11

■私の好きな言葉■ 
「最も美しい姿は、困難に挑戦している姿」

マンション管理相談センターさん、こんにちは。

昨日、3月から始まる大規模修繕工事の
住民向け工事説明会について、工事会社と
打ち合わせを行いました。

この工事説明会は、工事会社が主催で、
当然、その会社なりの蓄積されたノウハウ
があって、説明会資料も定型文書を持っています。

従って、
「工事説明会は、工事会社に任せておけば良い」
と考えるコンサルタントもいるようです。

しかし、当社は、マンションの住民の意思
決定にずっとかかわることを通じて、
◎住民が不安だと感じていることや、
◎そのマンション特有の事情
等もわかることから、

「どのような工事説明会を行うと良いのか?」

を工事会社にアドバイスすることにしています。

また、現場事務所の配置や工事期間中の
工事車両の場所や代替駐車場の手配など
工事会社の視点と住民側の視点をすり
合わせることも大切な打ち合わせ事項です。

工事会社にとっては、作業安全や作業効率
は重要なことですが、その結果、住民側へ
の配慮が不十分なこともあります。

「普通、工事現場ではこうしている」
「当社は、いつもこうしている」
と言う場合でも、それを住民に懇切丁寧に
説明することで、住民の協力が得られやす
く、スムーズな工事につながる効果があります。

今回の工事は、以前、他のマンションで
依頼したことのある工事会社ですが、
現場代理人(いわゆる現場監督)が違えば
同じ会社でも、その人ならではのやり方が
あるため、
「前に、アドバイスしたよね!」
と安心することはNG。

と言うことで、工事説明会における
「大規模修繕工事の着工準備で大切な
三つのポイント」(工事会社への指導編)
について、お話しします。

1つ目は、駐車場関連。

工事期間中の代替駐車場は、幅の広さ、
出し入れも考えて、選定すること。

現在停めてある自動車の車種を調べておく
といいですね。

また、
・介護等の特殊事情で、敷地内に駐車場が
ないと困る状況はないか?
・通勤で使う車か?
などの状況を把握したうえで、代替駐車場
の割り振りの仕方を考えること。

二つ目は、現場事務所やトイレの位置。

敷地内の場合と敷地外の場合とがあります
が、どちらにしても、セキュリティの問題
だけじゃなく、近隣との接近度合いや臭い
の流れなども配慮する必要があります。

敷地内に設置する場合は、住民の動線にも
配慮する必要があります。

これも、「きっと、こうだよね」
ではなく、当方からの情報提供に加え、
登校時間・出勤時間に、マンションに行き
実際の様子を確認することも必要です。

仮に、やむを得ず、イマイチな場所に設置
することになっても、工事説明会で、
「そんな場所に、事務所(トイレ)を
置くのは良くないのでは!?」
というような声にも、丁寧に事情を説明
できるよう、十分に検討しておくことが
大切です。

三つ目は、子供向け説明会と大人向け説明
会を開催すること。

子供にとっては、
◎足場は、ジャングルジム。
◎ペンキと壁は、塗り絵。
◎養生シートは、隠れ家。
◎クレーン車は、恐竜。(笑)

そんな感覚ですから、子どもを対象にした
「キッズ工事説明会」の開催が必要だと思います。

で、子供が参加したくなる「お土産付き」
の工夫も大切です。

ちなみに、ワタシ、小学校4年生までなら
3回までは通じる、マジックもできます。
(大人も、1回なら大丈夫!(^^)v)


工事会社と、こんなテーマで打合せると
コンサルタントが、どんな姿勢で、この
大規模修繕工事に臨んでいるのかも知って
もらえます。

品質・コスト・愛情・・・この3点が
揃うことが、大規模修繕工事成功の鍵です。

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デザイン通信」本文は著作権により保護さ
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には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
    E-mail m-info@mankan-sc.com
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昨日、昨年まで管理会社に勤務されていたという方(Kさんとお呼びします)が来社され、1時間半ほどお話しをしました。

Kさんが、10年を超える管理会社勤務で感じられたことは、
「管理会社と管理組合が利益相反関係にあり、管理組合の知識不足や無関心に乗じて、いささか不当とも言える利益を上げることの理不尽さ」だそうです。

もちろん、管理会社は営利企業なので、利益を上げなければなりません。
社員は、自分の報酬や昇進のためには、顧客である管理組合から、出来る限り多くの利益を上げることを求められます。

ただ、往々にして、度が過ぎているケースが見られること。

それを管理組合側がチェックできないこと。

結果、もの言わぬマンションは、知らない間に、財産を減らします。

ご自身が管理会社におられたので、そのあたりの実態や本音は、実に生々しい。

そこで、管理組合側に立つ専門家の存在の必要性を強く感じたそうです。

そう言う気持ちを持ち続けている中で、昨年、あることがきっかけで、自分の将来を考えることがあり、管理業業界で仕事を続けることではなく、独立して、マンション管理組合向けのコンサルタントになることを決意。

そして、そのためにどこかで学べるところはないか?を探していたところ、当社の存在を知り、私のブログを読まれ、また、昨年の「マンション管理士の仕事術」セミナーのビデオをご覧になられ、私の意見に対して、「まさにその通り!」と思えることが多く、私の考え方に共感する点もあったそうです。

で、直接話をしましょう!と言うことになり、昨日、実現。

丁度、0期生の卒業生が、今週一週間、イソ弁(居候弁護士)ならぬイソマン(居候マンション管理コンサルタント)として、毎日、出社していることから、後半の30分は、3人で話をしました。

Kさんは、当社の「活躍できるマンション管理コンサルタント養成塾」への関心が高く、3月の「マンション管理士の仕事術」、4月の「活躍できるマンションになるための基礎講座」を続けて受講されたいとのこと。

仕事術チラシ

どちらの講座も、昨年と同じタイトルですが、かなりバージョンアップをする予定ですから、受講されたら、忌憚のない意見を聞かせいただけることが楽しみです。

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昨年秋に管理委託契約の入札の結果、新しい管理会社に変更した管理組合において、旧管理会社時代の「やり方」や「書式」に慣れていたのに、新管理会社に変わって、それらも変わったために、困惑していると言う話があり、住民の皆さんから率直な意見を聞く懇談会が開催されました。

たとえば、資源ゴミ収集時のケースの設置と撤収。

ゴミケースによる運用が一部にはあり、それは、月に1,2回程度。

当初、当社の調査やヒアリングでは、「ゴミ集積所の整理」と言う表現以上の細かな指定はなく、「ゴミ袋がはみ出していたら整理する」と言う理解でした。

更には、管理会社の引継ぎの時にも、その話が出ていませんでした。

結局、旧管理会社時代は、仕様にはないけれどやっていたことで、清掃員の負荷は小さいので、やってもらうことになりました。

たとえば、管理費の引落のお知らせについて。

旧管理会社は、管理費や修繕積立金と一緒の紙面で水道料金もお知らせ。しかも、ポストに投函。

新管理会社は、水道料金のみ、郵送。

郵送代が勿体ないのでは?と言う意見も。

管理会社からすれば、郵送代は管理会社の負担ですし、ポスト投函のために誰かが現地に来て、かつ、投函ミスがあるかも…と言うコストより、郵送コストの方が安いと判断しているのですが、とにかく、「今までと違う」と言うことで困惑する訳ですね。

管理委託業務仕様書には、新旧とも、「書面で通知する」ことは書いてあるわけで、品質は同じ。

ただ、住民にしてみれば、「そんな風に変わるなら、変わると言っておいてくれ」と言う素直な感覚す。

これは、委託業務仕様書そのものの問題ではなく、新管理会社の始動に合わせて、「当社のやり方は、こんな風ですよ」と言う告知をするかしないか?と言う問題です。

こんな風に見て行くと、他にも、「仕様書に書いていないけれど、大切なこと」はないか?と言う視点で、改めて、すべてのプロセスを点検する必要があると感じました。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

中部電力から出た新メニューの分析を進めています。

で、一番最初にわかった事。

今までの3時間帯別料金(Eライフプラン)に変わるものとして出された「スマートライフプラン」の絶妙な設定(笑)

今まで、の3時間とは、下図の通り。
Eライフ 時間帯円グラフ

これが、スマートライフプランになると、3つの選択が出来るようになります。
スマートプラン 時間帯円グラフ

しかも、最も電気料金単価の安いナイトタイムの時間数が従来の8時間から10時間に増えています。

これを見た瞬間に、「おおっ、これなら、マンションの共用部は、スマートライフプランの昼トクプランの方が安くなる」と思ったのですが、次の瞬間、あれっ?(笑)

基本料金は、
Eライフプラン
~6kVA=1512円
6~10kVA=2160円

から、

スマートライフプラン
~10kVA=1460円

と下がっていますので、年間では、次の通り料金が下がります。
~6kVA=▲624円(3.4%ダウン)
6~10kVA=▲8400円(32%ダウン)

しかし、電気料金の単価がすべて、上昇。

デイタイムは、35.61円→38.00(6.7%アップ)
アットホームタイムは、25.43円→28.00円(10.2%アップ)
ナイトタイムは、13.45円→16.00円(19%アップ)

特に、ナイトタイムの値上げが大きく、それが基本料金の値下り分の影響を打ち消す可能性もあり、Eライフプランからスマートライフプランに変更したからと言って、すべてお得になるとは限りません。

それどころから、コストアップになる可能性も十分あります。

この料金メニューを作っている人たちが、どれくらい頭脳明晰な人たちかを知っているので、「さすが!」と唸りましたね。

新電力会社の人たちが、このスマートプランよりも、多少単価を下げるようなプランを設定しても、結局、旧のEライフプランの人たちは、「全電化割引」もあるので、元の方が良いとう言うことになるのではないでしょうか。

正確には、過去1年間の各時間帯別の使用量を調べて、試算すれば、分かりますし、また、カテエネで、試算ページも提供していますから、1月の使用量だけでも、シミュレーションができます。

ただし、マンション共用部は、この試算ページを使うのは、無理。
試しに、顧問先マンションの共用部の電力データから、Eライフプラン→スマートプランで試算してみましたが、全く使えません(笑)

私の手法を「なんちゃって省エネアドバイス」のレベルで真似をしている管理会社さん、「中電のサイトなら、管理組合向けの提案に使える!」と早合点して使わないよう、気を付けてね(笑)

なぜなら、一般家庭のエコキュートのある家庭を標準に計算式が設定されているからです。

で、結論としては、やはり、

①まずは、現在の料金メニューで、最もお得になる契約に変更すること。

そうすれば、電子メーターがつきますので、

➁その後、1年間のデータを把握すること。

③そのデータを元に、中電始め新電力の料金メニュー中から最適なプランを選ぶこと。

④その際には、変動要素を加味すること。

ただし、自由化メニューに変える前に、今の時点で、最適な照明や契約に設定しなければなりません。

なぜなら、多くの料金プランは、1年または2年縛りとなるため、本来はもっと安くなるべき工夫ができるのに、それができない、あるいは、それをしたら、逆に高くなってしまうことがあるからです。

当社では、照明の調査、使用量の分刻みデータの計測、気象庁の365日分の日の入り・日の出時間の把握、電灯だけではなく、動力契約の計測等、徹底的に省エネのための調査と分析を行い、どれくらいの投資で、どれくらいのコスト削減ができるか試算します。

試算ソフトの完成に何か月もかかっています。

これまでのマンションでは、元々の電力料金数十万円からが百万円クラスですが、その予測と実際の差は、年間で1万円以内です。

しかも、コンサルティング報酬は、100%成功報酬。

自信がありますから、当社もそれだけの労力を掛けられますし、マンションにも、「これだけの投資をすれば、次回、大規模修繕工事までに、数百万円の貯蓄効果があります!」とお勧め出来ます。

一般社団法人スマートマンション推進協議会の代表理事としても、マンションの省エネでは、常に日本ナンバー1を目指します。

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昨夜は、第3回目のサムライコンサル塾
サムコン3-2

前回、成功の3つの条件、4つのステップ、7つのプロセスと学んできて、今回は、その数が増えて、「成功の15キーワード」。
いかに、自分の顧客を成功に導くかを学んでいます。

講師の柳生先生は、何かのテキストを見ながら話している訳ではありませんから、当然、すべて頭に入っている訳です。

で、受講生は、必死にメモを取る(笑)

更に、その解説が終わった瞬間、2分で暗記せよと言われ、前に出て白板に書くと言うワーク。
サムコン3-1

私は、言葉を暗記するより、流れを頭にイメージして、挑んでみたのですが、10から12番目までが、出てこない…(-_-;)

受講生最年少の藤田さんが、パーフェクト!
凄い!

このワークをさせるのには、伏線があります。
今回の講座では、最初に、過去2回の講義のおさらいをキッチリと解説。

そのおさらいも、柳生先生からの問いかけによる塾生とのキャッチボールがあります。
この進め方で、塾生の集中力がグッと高まります。

それにより、「成功」に必要な要素が整理された上で、15のキーワードに臨むわけです。

そして、顧客を成功させるために必要な「決めること(決めてもらうこと)」がいかに大切であるか、そのための「11のマーケティングキーワード」がいかに優れたノウハウであるかが、ストンと腹に落ちる。

ある意味、芸術的な流れです。

ただし、そこで用いる事例に、下ネタが結構多いことは、柳生先生のキャラクターと合っているので、真似をするのは、少々難あり(笑)


振り返ってみて、自分の養成塾ではどうか?

かなり専門的なノウハウを毎回3時間伝授し、ワークも行います。
講義では、実例も沢山話しますが、その実例を見る場として、同行体験を行い、自分がコンサルタントだったら…と言うシミュレーションを行う場として、アシスタント業務を累計で100時間も設定しています。

これが、「学びを実力に変える」有効な手段だと考えてのことです。

しかし、この3回の講座を受けて、まだまだ、改善の余地があると感じました。

それは、「塾生に、最短で実力を付けてもらう!」ために、徹底したOJTを行うことに加え、14回の講義が、塾生の頭の中でも蓄積されるよう、前回及びそれまでの講義の振り返りの時間を増やすことがあると言うことです。

今回の講義も、内容・進行ともに、沢山の気づきがあり、ワクワクしてます。

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私の尊敬する経営コンサルタントで、わが家から徒歩数分のところに住んでいるV字経営研究所の酒井英之先生のメルマガから、是非紹介したい記事。

おはようございます。
ココイチの廃棄物を商品として販売していたとして
廃棄物処理業者や問屋、スーパーが報道されていますね。
実害が出ていないのが救いですが
ゴミを売っていたなんてとんでもない話ですね。

この報道の中で、スーパーの店長が、
「もう、お客様がこの店を信用してくれないのではないか?」
と涙声で話していたことが印象的でした。

実はこの店は被害者なのかもしれません。
が、普通より安いものに「それなりの訳」があることは
誰でも知っています。それを「安いから」というだけで
販売したことは、お客様を軽んじていた証拠でしょう。

では「お客様」とは一体、何なのでしょう?
企業によっては、「お客様とは…」とは明確に
定義している会社が複数あります。
そこで今号では「お客様とは何か?」を
改めて考えてみたいと思います

まず、「奇跡のタクシー会社」と呼ばれている
長野県の中央タクシーです。
同社は一台当たりの収益が「同業者の約4倍」です。
それは98%が予約のお客様で、
運転手が客待ちをしている時間がないからです。

さらに同社にはお客様からの感謝の手紙が
年間で500通以上届きます。
細やかなホスピタリティでリピート客が絶えないからです。

そんな中央タクシーのお客様の定義は以下の通りです。
「お客様とは
一、お客様は、自分以外のすべての方である
一、お客様は、我々の生活を支えてくださる方である
一、お客様は、我々の足りない部分を
教えてくださる人生の師である」

いかがでしょう…
「誰でもお客様である」と考えると謙虚になりますね。
「人生の師」と考えれば、おもてなしも自然にできますね。

次に福島県いわき市のスーパーマーケット「マルト」の
商売の定義を紹介したいと思います。
同社は、いわき市の勿来地区で60%近いシェアを持ち、
年商は1000億に迫るダントツ地域密着企業です。

「商売とは、心からありがとうといってくださる、
お客様という名の友人をつくること。
お客様からありがとうと言ってもらったら、
それ以上に喜ばれる努力をしないといけません」

お客様は「友人だ」と定義しています。
ただし、友人だから馴れ馴れしくなるのではなく、
友人だからこそ、尚一層努力せよ、と求めています。

これを聞いたとき私はグッときました。
自分はこれまで友人は少ない方だと思っていて、
それが潜在的な劣等感になっていました。
が、お客様も友人だと考えれば決して少ない方ではないな、
と思うようになり、劣等感を克服できました。

そして、今お付き合いのあるお客様も、
これからお付き合いするお客様とも、
一生の友達にしたいと思っています。

同じような意味の言葉を、工作機械業界で世界シェアNo.1を誇る
ヤマザキマザックで聞いたことがあります。
同社には、「Together success」という言葉があります。
「お客様と共に成功する(夢を実現する)」という意味です。
お客様は、共に成功する仲間なんですね。

また、以下は私のコンサル先が、今から15年ほど前に
社名変更した時に策定した「お客様」に関する定義です。

「お客様とは、私たちが努力すれば認めてくれ、
怠ければ去っていく、私たちの姿をそのまま映す鏡です。

お客様とは、私たちの最大のライバルです。
お客様の期待を超えるサービスを提供してこそ
当社の未来が拓かれます。よって私たちは全力を挙げて、
お客様の期待を超える知恵と工夫を生み出します」。

こちらも、重厚な定義ですね。
以上、出てきた言葉を並べますと
「自分以外すべての人」「生活を支えてくださる方」
「人生の師」「友人」「共に成功する仲間」
「自分を映す鏡」「最大のライバル」となります。

廃棄物業者やバス会社、ツアー会社などが
お客様に対しこのように考えていたら絶対に
あんな悲惨な事件は起きなかったでしょう。
お客様はお金を払う人ですが、お客様=お金になったら、
それはもうビジネスではないのです。

あなたにとってのお客様とは何ですか?
これを機に、あなたの会社でもお客様の定義を
話し合ってみてはいかがでしょうか?


当社にとって、お客様の定義は?と聞かれたら、つぎのように答えます。

「心から幸せになってもらいたい大切な恋人」

マンションの管理組合は、財政規模も組織規模も、経営の必要な法人であるにも拘わらず、輪番制の役員が、ビジネス的なロジックよりも、個人の生活感覚で運営しがちな団体です。

ゆえに、その弱さに乗じて、管理会社や工事会社に有利な商売をされてしまうと言う傾向があります。

しかも、それに気づかないマンションがほとんどです。

そのような状況にあって、いきなり正義感を持ち込んで、急進的な改革を進めるのは、良い結果を生み出しません。

「恋人」なのですから、甘えは許すけれども、わがままは諭す、と言う感覚。
管理会社や工事会社も、「恋人」にとっては、必要な友人の一人だと考え、尊重する。

そう言った「恋人」の環境を含めて、幸せになるようコンサルティングを行うのが、私たちの仕事だと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜、BSフジのプライムニュースで、電力自由化の光と影について、それを推し進めている経済産業省の担当副大臣と同じく経済産業省出身の評論家、電力に詳しい記者とが、かなり突っ込んだ議論を交わしているのを、興味深く視聴しました。

最近、新聞でも、盛んに電力自由化の記事が出ます。
テレビでも、ソフトバンクがCMを流しており、電力自由化で電気代が安くなることを既定路線のごとく感じている人が多いと思います。

しかし、電力の実情を知っている私としては、違和感が。

と言うのは、電力は、発電・送変電・小売りの3領域があり、このうち、発電と送変電は、相変わらず電力会社任せ。

つまり、商品で言えば、製造から流通までは、従来とほとんど変わりません。
正確に言えば、一部のガス会社や石油会社は火力発電を持っていますが、元々、日本においては、火力発電は最もコストが不安定な電源で、その不安定さを克服するために、原子力始め、ベストミックスと呼ばれる電源の多様化を進めています。

そう言った不安定な電源しか持っていない石油やガス会社系の発電事業者に、長期間に渡り、原価の低減を期待するのは現実的ではありません。

結局、大枠で言えば、小売りの自由化でも、発電コスト・流通コストは、どの事業者も同じで、競争できるのは、営業費とか管理費とか。

いかに、電力会社の人件費が高い=販管費が高いと言っても、それ以外の事業者との販管費との差額を原資に、携帯電話のような価格競争や価格ダウンは起きない。
起きるとしたら、大量に電気を使い、回収に苦労しない一部の層。

逆に、携帯電話の料金も滞納がちな人に、電気も売って、更に、料金回収が大変になるようなビジネスをするのか?

逆に、携帯電話の料金を電気料金と同じ債権にして、その支払いが滞ったら、電話も電気も止めてしまう?

それも考え付きそうなこと。

でもね。電力会社の営業所で実際に宿直して顧客対応をしていた私としては、電気料金未払いのお客様の電気を止めた寒い夜に、「寒さで死んだら、どうしてくれるんだ!」と言う電話を何本も受けた経験があるので、新電力の人には、「机上の計算では、電力を家庭に届ける大変さは、分かりませんよ」と言いたい。

また、従来の電力会社も新電力会社も、安くする前提として、2年契約の縛りを付けているケースが多い。

例えば、携帯電話は、頻繁に料金体系が変わるし、携帯電話の乗り換え時のコストが高かったり、無料で変更できるのは、2年目の1ヵ月のみと言うように、自社の顧客の囲い込みに必死。

ここに、電気の「2年縛り」が出たら、一度目の変更の後、もっと安くなりそうなプランが出ても、二度目の変更のハードルは極めて高くなるでしょうね。

昨夜のテレビでは、行政側は、「選択の自由が増えた」ことを成果として強調していましたが、消費者にとって、容易に選べる状況にはならないのでは?と言うのが、評論家・記者側の意見。

私も、以前から同じことを思っていたので、同感です。

事業者側は、自社の従来の顧客と、おいしい顧客に的を絞って、簡単に解約できない「囲い込み」に工夫を凝らすでしょう。

結局、自由化のメリットは、消費者より、むしろ事業者のメリットに使われてしまうのでは?と思う訳です。

携帯電話の自由化の時は、需要がどんどん伸びる時代ですから、多少、制度の不備があっても、各社とも投資して、回収できる見込みもありました。それでも、数社の事業者での競争でした。

今回の電力自由化は、需要が伸びる時代ではありません。むしろ、縮小傾向。
そこに130もの事業者が名乗りを挙げています。

実際に、どのような状況になるのか、まだまだ分かりませんが、とにかく、自由化は始まってしまうので、これから注意深くモニタリングして、マンション管理組合への賢い選択のためのアドバイス力を磨きたいと思います。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.10

■私の好きな言葉■ 
「ライバルは、競合他社ではない。昨日の自分」

こんにちは。

昨年秋に、突然、税務署から、
「携帯基地局の税金申告のお願い」
の文書が届いたマンションが沢山あります。

正確には、
「事業内容等についてのお尋ね」
として、携帯基地局だけでなく、看板や
自販機設置、部外者への駐車場貸出も
含めて、「収益事業」の有無を尋ねる文書です。

私の顧問先にも届き、相談がありました。

実は、平成26年7月には、国税庁のHPに

マンション管理組合が携帯電話
基地局の設置場所を貸し付けた場合
の収益事業判定


と題する照会事項の回答が掲載され、
課税されますよ!と明記されています。

それ以前には、貸駐車場が課税されると
の見解は出ており、顧問先のマンションに
対して、
「携帯基地局も同じ不動産貸付業なので
恐らく、課税されることになりますよ!」
と予告はしておりました。

また、平成26年に正式な見解が出てからは
「申告の義務が明示されましたよ!」

が、組合で議論が始まると、
「簡単には、見つからないでしょ」
と言う意見が多いので、再び、
「税務署が、携帯会社に支払先のリスト
の提出を命令すれば、一網打尽で分かりますよ」

いくつかの管理会社にも聞いてみたので
すが、実際には、ほとんどのマンションで
「明確に、指摘されてから申告すれば良い」
と言う結論だったそうです。

なぜならば、申告漏れは、5年前までしか
遡らないと言うのが普通だからです。

私の顧問先にも、
「悪質な場合は、重加算の可能性もあり
ますよ」とお伝えしたのですが、
最終的には、様子見と言う意見が大勢を
占めました。

最終判断は管理組合をすることであり、
私は税理士ではないので、これ以上のこと
は言えません。

で、今回の通達。

マンションからは、
「多分、全部のマンションにお知らせを
配布しているはず。どこに携帯基地局が
あるのか、税務署は把握していないのだか
ら、申告しなければ、課税されないのでは?」

と言う、ちょっと、楽観的過ぎる意見も
出たのですが、それこそ、今後、調査さ
れて、携帯基地局の存在がわかれば、
重加算される可能性が大きい。

繰り返しますが、
私は税理士ではないので、いわゆる税金
相談を受けることはできませんから、その
域に触れないようにアドバイスすること
に徹しなければなりませんが、今回は、
「お尋ね文書が来た以上は、申告すべき!」
と言う語調に変えました。

そうなると、今度は、申告を誰がやるか?
税理士に頼むといくらかかるのか?
が問題です。

管理会社に顧問税理士に聞いてもらったり
当社の顧問税理士に聞いたのですが、
基本は、1回(1年)の税金申告×5年分。

相当高いです。

そこで、管理会社とも手分けして、
まずは、出来る限り安価でやっていただけ
る税理士を探します。

管理会社の回答は、「いませんでした」

私は、知り合いの税理士事務所に順番に
照会した結果、マンション側の事情に配慮
して、比較的安価な料金でやっていただけ
る税理士法人を見つけることができました。

ありがたい。

そして、次は、いかにすれば、税金が安くなるか?に着手。

これは、単純に言えば、
「経費をどれくらい認めてもらえるか?」
と言うことです。

◎建物に付属しているのだから、建物の維持に関する経費は?

◎損害時に、火災保険の適用になるなら、保険料は?

◎電気を消費しているのだから、電気代は?

と思い付く限りの経費を洗い出します。

この中で、予想以上に難航したのが、電気代!

携帯基地局との契約書は、その会社によっ
て、負担や金額の内訳に、色々なパターン
があります。

賃料に「電気代相当額が含まれている」
と解釈できるものは、その機器の消費電力
を調査しなければなりません。

携帯会社が、合併などをしていると、
そこで、また、変わっていたりします。

この作業を行って、税理士に伝えたら、
「他のマンションでは、管理会社から、
経費の申請なんて話は出ないですよ」

恐らく、税理士に、
「経費の計算をして下さい」
と伝えても、こう言った法律と電気の両方
の知識が必要な業務は、出来ないと思います。

管理会社の担当者に、試しに聞いたところ
「税理士が出来ないという仕事を、
管理会社が出来るわけありません」

うーん、見事な答え!
管理会社の業務スタンスとしては、
自然な答えでしょうね。


私の顧問先には、今年、独力で税金申告を
行うマンションが一つだけありますが、
それ以外のマンションでは、コスト削減策
として、来年以降は、税理士に依頼せず
今年の申告書をまねて、組合が作成する
ことになっています。

ですから、今年、最大限の努力をして、
経費を認めてもらえば、来年以降は、特段
税務署との個別交渉がなくても、引き続き
経費が認められると思います。

長い目で見れば、
「今回、どこまで努力するのか?」
により、組合の負担は、大きく変わ
ると言うことですね。

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には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日は、岐阜市において、20戸程度のマンションの管理委託契約の入札のための現地調査です。

住民にとってみれば、知らない人が多数出入りするのですから、予め、来場者の名前を知らせてもらい、当日は、エントランスで受付を行い、名札を付けることを義務付け、帰る前には、その旨を告げてもらい、入退館管理を厳密に行います。

調査がスムーズに行くように、出入り口の開放を行いますが、貼り紙をして、住民の皆さんにも、今日、何があるのか?をお知らせします。

もちろん、予め、調査があることは、各戸にお知らせしています。

各社には、管理委託契約の詳細な業務仕様書を配布済ですが、その内容と現地の照合、更には、独自の提案を考えるのが、この調査会。

現地調査をしたら、業務仕様書の解釈で不明な点が生じることもあるので、その質問を受け、そのすべての回答は、「共通質疑―回答」と言う形で、入札業者に一斉に配信します。

このようなステップにより、どの事業者も、同一条件で、見積を出すことが出来、フェアな競争が生まれると言う訳です。

どんな小規模なマンションでも、このステップを丁寧に行います。
「マンションに住む人をこれでもかっ!と言うくらい幸せにする」当社のこだわりです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

前回の予告通りに、
「なぜ、毎日、ブログを更新するのか?」
「どうしたら、毎日、更新できるのか?」
「毎日書くネタがあるのか?(見つけられるのか?)」
の答え。

「なぜ、毎日、更新するのか?」
 私の顧客は、以前は戸建住宅の建築やリフォームを行う方、今は、分譲マンションの管理組合(住民)です。
この方たちは、「ずっとそこに暮らす人」。

単発の商品やサービスを選択する、あるいは、NGならば取りかえると言うことはできない訳で、その人たちの一生に関わる選択に対してコンサルティグを提供するのが私の仕事です。

しかも、お客様側は経験則がないので、当社のサービスの内容を聞いても、自分の購買経験や他との比較を行うことは難しい。

そうであるなら、私が常々「一生そこで暮らす人の気持ちになって、一生その人と付き合う気持ち=愛」と言っている中身は何か?を感じていただくのは、私自身が、継続して発信し続けているブログを読んでいただくのが、一番。

特に、中部電力と言う大きなブランドに庇護されたポジションから離れる時に、「これからは、自分がブランド(=信頼のよりどころ」になるべきだ」と強く思い、ブログの連続更新を決意したと言うのが、大きな動機です。

毎日、ブログを書き続ければ、私の生き方、仕事のポリシーは、どこかに現れるでしょう。

好き嫌いで選ばれるかもしれませんが、それで選んでいただいた方が、気持ちよく仕事が出来ます。

以上を一言で言えば、「仕事に取り組む本気度を示すために、ブログを書いている」

「本気だから、続けられる」と言うことです。

逆に言えば、ブログを続けられないと言う人がいたら、それは「本気じゃないから」と申しあげます。

次に、
「どうしたら、毎日、更新できるのか?」

答えはシンプル。
「毎日書くと決める」
「何を書くのか決める」
「決めたテーマに添って、ブログを書く」

「本気度を示す」と言う目的がはっきりしているので、「毎日書く」と言う目標が決まります。

「毎日書く」ためには、ブログのテーマを決めなければなりません。
だから、毎日、「今日は何を書こう?」と考えます。

ブログのテーマを考えると言う「毎日のルーティン」があるのです。

そして、テーマが決まったら書く。

基本は、朝起きたら、まずは、パソコンに向かって、ブログを書くことにしています。

ただ、前日の夜までに返信していないメールがあったり、その日の資料準備が必要な時は、先に、そちらに着手することもあります。

そう言う時は、どうするか?

その分、早く起きれば、解決!(笑)

そんな毎日なので、夜遅く眠り、朝早く起きることになります。
でも、ルーティンなので、苦じゃないのですよ。(笑)

ただ、目論見とは異なり、予想通りに仕事が完成しないと、次は、会社に行く車か電車の中で、ブログを書きます。

で、それでも間に合わない時は、午前中、午後、夜と遅れて行く。

結局、翌朝になり、日付を遡って記事をアップすることもあります。

ただし、何しろルーティンなので、それ以上に記事のアップが遅れると、気持ち悪い訳で、恐らく、二日以上遅れて、日付を遡り、アップしたことは、2900日のブログの中で、一度あるかないか?ではないかと思います。

最後に
「毎日書くネタがあるのか?(見つけられるのか?)」

ありますよ。いくらでも。

だって、毎日、昨日とは違う日を生きていますからね。

しかも、毎日、どうしたらクライアントを幸せにできるか?ばかりクリエイティブに考えていますから、時間がなくて、書く記事を短くするために、選択に困ることはあっても、ネタが枯渇することは、ありえないです。

もちろん、ある種のノウハウはあります。
それは、あらかじめ、ジャンルを決めておくこと。

私の場合は、
「私の起業家精神」
「見つけたしあわせデザイン」
「マンション管理・住宅コンサルティング」
「プライベート」
の四つ。

こうすれば、毎日の行動の中におけるジャンルの濃淡で、決めることができます。

まあ、圧倒的に、マンション管理が多くなりますが…。


他の企業向けのブログ構築コンサルを行う時は、
「なぜブログを書くのか?」を深め
「それに合うジャンル」を決め、
いくつかの記事をトライアルで書かせてみて、毎日の時間から、どのように記事を生み出すのかを体験させ、
それが習慣化するまで続け、
また、ネタ切れした時のストック記事も貯めておいてから、
スタートしてもらっていました。

探せば、その時のテンプレートもあると思います。

以上、本日は、ブログを書き続ける秘訣!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

ブログの連続更新が、2900日となりました。

2006年10月6日に始めてから、最初は、日曜・祝日のみがお休みと宣言。
その後、毎日書くと宣言していますので、ブログ記事は、全部で3461記事ありますが、通算3000記事目と言うより、連続3000日目の方が、記念っぽい(笑)

当日に書けずに、翌日に書き、遡って登録するとか、アップした記事が消失してしまい、後日、気づいて、その日の分を書き直すと言うこともありましたが、ブログのカレンダー上は、2900日連続。

良く聞かれるのが、
「なぜ、毎日、更新するのか?」
「どうしたら、毎日、更新できるのか?」
「毎日書くネタがあるのか?(見つけられるのか?)」

一つ一つ、答えがあります。

昔、段々とブログがネットにおける情報発信として、注目を浴びだした頃には、そこそこ有名なブロガーだったので、住宅事業者向けの専門誌に連載したり、ブログ講座をやったり、個別のブログ開設コンサルティングをやった事もあります。

従って、前記の疑問に対する答えは、体系化したノウハウがあり、教えることもできるのですが、今の自分は、もう、「毎日更新するのが普通」(笑)なので、ノウハウを使っていると言う意識はないですね。

でも、一度聞いてみたい人もいるかもしれませんから、次回、そのノウハウを書きたいと思います。

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いよいよ、正式にリリース!
これがそのチラシです。
仕事術チラシ

3月12日(土)15:20~16:20
オアシス21の隣の愛知芸術文化センターで開催します。

昨年末ごろから、来年もやりますよ!と言うPRをしてきましたが、既に、5名ほどの予約を頂いています。

昨年よりも。パワーアップした内容をお話ししますので、昨年受講された方も、是非、聴きに来てください。

受講料は、無料です。

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昨夜は、第2回目のサムライコンサル塾。
サムライコンサル2

「マンション管理コンサルタントの仕事は、マンション管理組合が適切な意思決定を行うための支援すること」
そして
「管理の改善や大規模修繕工事を成功させること」
と言うのは、私の「マンション管理コンサルタント養成塾」の第1講義の冒頭で述べるフレーズ。

サムライコンサル塾でも、クライアントが管理組合が「経営者」に替わるだけで、
「コンサルタントの仕事は、経営者の意思決定支援業務」であり、
「その事業を成功させること」
だと定義します。

その思想は、同じですね。

では、
「成功とは何か?」
「成功させるためはどうすれば良いのか?」

今回の講義では、その考え方の基本部分を徹底的に学びました。

まずは、成功する人の3条件。
これは、船井総研の創始者である船井幸雄さんの著書に出てくる定義。

1、素直
2、勉強好き
3、プラス発想。

何だか、小学生に教えるような平易な言葉ですが、非常に奥が深い。

「素直」の定義は?
「勉強好き」の定義は?
「プラス受信」の定義は?

を考えて行くと、成功する人の具体的なイメージが湧いてきます。

この「具体化=見える化」の働きかけをどこまで鮮やかに出来るのか?が、正にコンサルティング力だろうと思います。

この調子で、
「成功するための4ステップ」
「成功するための7つのプロセス」
が二人の女性のダイエットの比較のたとえ話で、説明されました。

その話が、実に面白い(笑)

また、講義内容とは別に、「効果的な講義の進め方・教え方」と言う点でも、自分自身が塾を主催する講師側として、貴重な学びがありました。

その一つが、グループワークの進め方。

塾生がコンサルタントとして疑似体験できると共に、過去の卒業生に、インストラクターとして、アドバイスをしていただけます。

早期に実践力を付ける
他の塾生から学ぶ
先輩塾生の高い実力を見て、講座への期待感=自分の将来像が浮かぶ
卒業生自身も、後輩に対する指導で、より高みのある実践力を付ける
同期生のみならず、後輩・先輩卒業生ともコミュニティができる

マンション管理コンサルタント養成塾でも、先輩コンサルタントが後輩コンサルタントを指導する仕組みを考えていますが、このサムライコンサル塾で、実際に行われている場面に触れ、こう言う仕組みが何十期と続く秘訣なのか!と心の中で唸りましたね。

柳生先生、凄い!<(_ _)>

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愛知県と住関連団体が企画・主催で、毎年、吹上ホールにおいて3月に開催されてきたマンション管理フェアは、今年から秋の建築総合展と同時開催になります。

そして、今年の3月は、秋に向けたPRイベントとして、11日(金)~13日(日)まで、栄のオアシス21で、規模やスタイルを変えたイベントが開催されます。

オアシス21では、通行者を対象とした住宅新築・リフォームのイベントとなり、マンション関連は、お隣の愛知芸術文化センター(図書館のあるビルです)で「マンション管理セミナー」が開催されます。

私ども一般社団法人マンション管理相談センターでは、11日に2コマ、12日に1コマの計3講義を受け持ちます。

例年と異なり、事前の広告はないため、チラシの作成もなく、HPも出来ていませんが、「セミナーだけでも、この春に開催したらどうか?」と強く働きかけてきたので、PRにも積極的に協力します。

当社が担当する講義の時間帯と内容は、次の通りです。

3月11日(金)11時~12時 ・ 14時20分~15時20分
テーマは、マンション管理コストの削減(省エネ含む)、大規模修繕工事。

3月12日(土)14時20分~15時20分
テーマは、マンション管理士の仕事術(マンション管理士・建築士等向け)

興味のある方は、予定をあけておいてくださいね。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.9

■私の好きな言葉■ 
「迷った時は、損得ではなく理想で選ぶ」

こんにちは。

愛知県内にある築約20年、180戸
クラスのマンションの話。

昨年夏から顧問契約が始まったのですが
その時の理事会議案書は66ページ。

何年にも渡って、大きな懸案事項が未解決
で、顧問開始時には、大小合わせて13
項目が理事会議案に挙がっていました。

それから5か月間で、最も重大な項目から
数えて、8項目を解決し、管理会社の提案
見積に対して、約1000万円のコスト
ダウンを図り、いよいよ年末から、管理
委託業務の本格的な見直しを開始。

最初の改善課題は、年6回行われている
定期清掃。

住民から、定期清掃に対する不満の声が
あり、それを是正すべく、管理会社が実態
を調べたところ、実は、管理員の指示で
管理委託業務の仕様書とは異なった清掃が
行われていたことが発覚。

しかし、「違う=手抜き」ではなく、
「違う=一部に過剰」な清掃。

その是正と管理委託費とのバランスを取る
ために、仕様を一から作り直して、
住民アンケートを取ったのですが、
普段から、そう言うことに関心を持たない
人が多いので、「アンケート結果」では
明快な方向性が出ることがなく、結局
新仕様書を決定することができない…。

そこで、当社が、まずは、管理会社と清掃
会社とに直接ヒアリングをして、問題点の
所在を想定し、理事会で、改善の方向性に
ついて承諾を得ました。

次には、定期清掃を行う1日8時間に
当方のコンサルタントがベッタリ
張り付いて、モニタリング。

住民から聞いていた話とも、
管理会社や清掃会社の責任者の認識とも、
現場の清掃実態が違う。(苦笑)

また、このマンションは、
2戸が向かい合わせになっている構造で
その狭い各階フロア廊下(実際は、
エレベーター前の踊り場程度)を
ポリッシャーを使い清掃するのですが
何と、合計で72個もの荷物等が
そのフロアに出したまま。

通常、清掃業者は、住民の荷物等は
触るって、破損するなどが怖いため、
それを避けて、作業します。

しかし、狭い場所なので、移動せざるを得ない。

従って、その荷物等を慎重に階段まで運びます。

また、元に戻す時には、床が乾くまで
待ちますから、清掃の後半に、改めて
上階から下階に降りながら、元の位置に
戻します。

この時間を推定すると、年間で、
4時間12分のロス!

それが20年余りも続いてきたとすれば
84時間!

清掃日の前には、当然、廊下の荷物は
室内に入れてくださいと言うお願い文は
配布されているのですが…。

結局、一部の非協力的な人たちのために
その分の清掃費を組合全体で、支払う
ことになりますよね。

これ、180戸のマンションの財政規模
からすれば、それほど目くじらを立てる
ような金額ではないかもしれません。

しかし、費用対効果を気にして、コスト
ダウンの要請を管理会社にするのであれば
こうした点も改善すると言う意識も大切です。

一事が万事で、同じように、ちぐはぐな
実態があるかもしれません。

こうした専門的な調査や知見に基づき、
管理を「見える化」することで、
「より良い管理を、より安く実現」
できるようになると思います。

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(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先日、高校時代の同級生から、その大学生の息子さんが「今後の進路のことで悩んでいるので、話をしてやって欲しい」とリクエストを受けました。

聞けば、「やりたい」と思って入った大学で、授業を受けて行くうちに、段々とつまらなくなり、もっと自分にあった道があるのでは?と思い始めたという。

あるいは、大人は、苦しそうに仕事をしている。
辛いと思いながら仕事を今後40年間もするのだから、少しでも、自分がやりたいと思える道(仕事)に就きたい、と考えているという。

で、近くのカフェで、彼と1時間話をしました。

今の専攻は「バイオテクノロジ」とのことで、文系の法律とか経済とかの分野と違って、かなり領域がはっきりしているので、そもそも、大学を選んだ段階で、自分の進路をちゃんと考えていたということ。

逆に、それゆえ、「違うかも」と言う違和感もストレートな感情なのでしょう。

20歳の学生が、50過ぎのオジサンと二人きりで話すなんてことは、かなりの勇気がいると思うので、そう言う行動をしていること自体、私にとっても、新鮮な驚きだったのですが、彼曰く、「いろいろな人の話を聞くことで、自分の世界が拡がる」

なぜ、私に話を聞きたいと思ったのかを尋ねると
「大企業を辞めて、苦労する選択をしたのはなぜか?」
「仕事が楽しくしょうがないと感じるのはなぜか?」
「ホントに、仕事で嫌だと思うことはないのか?」
「将来に向けて、不安はないのか?」
等々。

私は、「こうしなければならない」「こうすべき」と人に説教をする思考はなく、ただ、自分が「こうしたい」「こう言う人間でありたい」と言う強烈な願いがあるのみ。それを伝えることが、彼の疑問に答えることなになるかもしれません。

もちろん、そこに至るには、「人生、最大の危機」と感じた出来事が何度もあった経験が大きいので、そんな話を交え、ほぼ漫談調で話しました。(笑)

そして、あっという間の1時間。

「沢山の人の話を聞く」と言う素直な向上心は、きっと、彼を大きく成長させるだろうなぁと、頼もしく思った次第です。

私も、純粋な若者と接し、大きな刺激を受け、楽しい1時間でした。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

愛知県内の50戸クラスのマンションの話です。

ここは、地元資本の管理会社が、全国資本の独立系管理会社に総合下請をやらせている構造。

初めて理事会にお邪魔した際に、その下請け会社の担当者も常時出席で、組合との受け答えも、相当な部分を担っていることに驚きました。

調べてみると、元請会社は、どちらかと言うとビル管理や施設管理が得意で、分譲マンション管理の管理棟数はさほど多くなく、技術的なことは得意だけれど、管理組合の法律的なこと、住民のコミュニティに関わることは不得手のため、そのような構造になっていました。

当然、清掃や各種点検業務は、下請け会社の更に下請け会社が実施。

更には、会計収納の仕組みも、その下請け会社がいわば「計算事務センター」的な役割。

つまり、100%近い元請→総合下請→孫請け。

では、なぜ、そのような三重構造が続いてきたのでしょうか?

一番大きな理由は、何となく、おかしいと感じていても、どこがおかしいのか?あるいは、そのおかしさを是正する方法がわからないと言うこと。

それを当社がコンサルティングを受託し、5カ月間の書類審査、現地調査、ヒアリング、住民アンケートにより、「管理の見える化」と「住民ニースの洗い出し」を徹底的に行った結果、3階建て構造の実態とそれがマンション住民に及ぼしている影響がよーくわかったことで、改善すべき項目が明快になったのです。

そこで、現行の管理会社に、管理の改善と肥満体質のコスト削減を要請。

しかし、管理会社の回答は、
「元々、自社には分譲マンション管理のノウハウが乏しく、3階建て管理でないとやっていけない。組合の要請に応えようと思うと、実質採算割れする。」

「従って、管理の継続は出来ないので、解約されても止むなし」

と言う強気の発言。

これ、組合のみで交渉していたら「それは困る」と言うことになると思いますが、既に、3階建て構造の隅々まで把握しているので、
「管理会社がそこまで言うなら、単純に3階部分を外して、直接、総合下請管理会社と契約しても、全く問題なく管理が継続できるのでは?」と言うのが組合判断。

それを管理会社に伝えると、「強気の回答ではなく、苦渋の回答」だと言いますが、組合からすれば、中身がわかった以上、そのままでは、無駄なお金を払い続けることは許容できないと言う意思は変わらず、、最終的には、通常の3か月の予告を待たずに、1月末の臨時総会で、委託契約の解約を決議し、2月1日から、総合下請管理会社との契約に切り替えると言う方針になりました。

管理員は変わりませんし、当社が、そのバトンタッチのためのチェックをすると言う安心感やそのための総会議案書作成サポートを行うことで、話が現実化した面もありますが、そもそも、実質的に、直ちに管理会社を切り替えても問題がないと言う実態をきちんと把握したから、組合が決断できたということです。

これ以外でも、防犯カメラのレンタル契約を是正したり、組合の直接契約項目も、是正。

もちろん、個々の委託項目の金額の査定も同時に行っていますので、管理品質は変わらず、年間ベースでは、1戸当たり5万円と言う大きな管理コスト削減につながりました。

今回のような管理会社の変更例は、これまでの管理見直しコンサルティングでも、初めてです。

最終的には、契約書を盾に取らず、管理組合の二―ズに応える形で、現行の管理会社が、即座の解約に応じてくれたと言う特殊要因もあります。

また、そのフロントマンが、管理実態の分析に必要な情報を、かなりのスピード感で提出してくれたと言う幸運な面もあります。

私としては、そのフロントマンは、人柄も能力も優れている人物だと見ていたので、現行の管理会社が業務&コスト改善をして、引き続き、管理を受託してくれることも、組合にとって好ましい選択の一つだと考えていたのですが、その選択がなくなり、実は、非常に残念です。

でも、この路線が決まった以上、新管理会社に良好な管理をしてもらいつつ、今度は、品質を大きくアップさせた仕様に基づいて、本格的な入札を進めたいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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昨日は、「活躍できるマンション管理コンサルタント養成塾」の修了式。
修了式最終講義 修了証書授与

5月から始まり8カ月に及ぶ座学と実地体験で、8名の塾生が全員修了を迎えました。

座学は、3時間×14回(補講含む)=72時間。
同行体験、アシスタント体験による実務研修は、人によって差がありますが、最も多い塾生で、40回×2時間=80時間。

座学の後は、毎回、延長戦と題して、近くの居酒屋で2時間以上の議論。
私も参加していますので、座学のフォロー的な時間になります。
1度だけ、声が出なくて、欠席したので、2時間×13回=26時間。

同行研修の後は、食事やカフェで、振り返りをすることも多いので、ざっくり20時間。

全部合わせると、約200時間の研修になります。

更に、毎回の座学や実務研修の後には、「知識」「スキル」「マインド」の3面から、感想や学んだこと、疑問点を塾生の専用サイトにアップすることとなっており、そのすべての書き込みに、私がコメントを付け、理解を深めました。

私のコンサルティング先に、誰も同行しないと言うケースはほとんどなく、その回数は、約150回。

その同行研修も、そのスケジュール合わせや資料の送付あるいは、同行者分の印刷等の業務が付加されます。後半は、アシスタントとして、資料原案を作成してもらうのですが、雛形があるとは言え、私の添削が不要と言う訳にもいかず、そのチェックを行うので、自分でやるより。却って手間がかかる(笑)

そして、平均して2~3名の塾生が同行しますので、座学のコメントと合わせると、500以上のコメントを書いたことになります。

そう考えると、この塾に掛けた時間や業務量は、私の人生の中でも、最も「濃い」と言えます。

その結晶が、昨日の修了式ですから、感慨深さは、半端ではありません。

最終講義は、一人30分のプレゼンコンテスト。

管理見直し・大規模修繕工事・省エネの3分野から、テーマを選んで、管理組合向けと想定して、プレゼンを行ってもらいましたが、毎回の講義で、自己紹介や報告会を重ねてきたので、進歩が著しい!

修了パーティは、会議室の隣室のラウンジで、ケータリング。
その料理や飲み物は、実は、私のワイフと二人の娘が、用意してくれ、後片付けも。

おかげで、その後も、片づけをかませて、すぐに、全員で2次会。

すべてにおいて、最高な1日となりました。

今日から、塾生は、「一般社団法人マンション管理相談センター認定 マンション管理コンサルタント」として、共に、「マンションに住む人をこれでもかっ!と言うくらいに幸せにする」活動を共にします!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

日本人の多くは、「幸せ」と答えると言う。
アメリカ人なら、「成功」かな?

自分はどちらだろう?

昨夜から始まった、柳生雄寛先生の「サムライコンサル塾」での問いかけが、これでした。
サムライコンサル塾

これから3カ月間、毎週金曜日の夜に、この塾で学びます。

理由は、この塾が日本一の経営コンサルタント養成塾だからであり、その卒業生のコミュニティが非常に盛り上がっていると聞いたからです。

昨年11月の説明会(体験講座)に参加した時に、柳生先生の3時間ぶっとうしの熱すぎる講座、その進行のすばらしさ、未来の発展を予感させるストーリーに触れ、今の自分のスキルの強化したいポイントがはっきりと見えたからです。

そのポイントとは、「活躍できるマンション管理士養成塾の卒業生」を事業家として成功させること。

養成塾では、私が福島正伸先生の「自立型人材インストラクター養成塾」で学んだ「コンサルタントとしてのあり方・考え方」を最初に教えます。従って、仮にマンション管理コンサルタント以外のコンサルタントになっても、同じようにその姿勢を身に着けることが出来ます。

その上で、私が現在、常時20組合以上をコンサルティング・顧問ができるほどに洗練したマンション管理組合向けのマーケッティングから、知識・スキル・ノウハウまで学べ、すべてのツールをフリーで提供するので、私と同じように、マンション管理コンサルタント専業で、起業が出来ます。

更に、遠藤晃先生と北野哲正先生の「コミュニティスター養成塾」で学んだ「集団の質を高めながら自走型で活性化し、メンバーの成功を加速させるコミュニティ」のノウハウを使い、5年で100名の日本ナンバー1の「マンション管理コンサルタント」チームを作ると決めています。

で、今回の「サムライコンサル塾」の受講。

これは、この100名一人一人の事業の成功を導くために、私の「個人事業・小規模事業の経営コンサル力」を高めることが目的です。

自分を振り返れば、大企業のビジネスマンから、社内ベンチャーで起業し、15年の間、経営者と言うポジションを務めてきたので、コンサルタントとしての専門職的な仕事とマーケティングやシステム化、組織化、人材育成と言うような経営全般の仕事が、普通に出来ます。

これに対して、当方の塾生には、現在、ビジネスマンや小規模な個人事業の人が多く、今後も、そう言う人が入塾してくるものと思います。

その人たちに「事業家」として大成してもらうには、私の経営コンサティング力を高める必要があると感じたからです。

そして、昨夜の第1回のサムライコンサル塾。

冒頭の回答のポイントは、「成功」と「幸せ」の定義は何か?
その背景にある「価値観」について、経営者はどう考えているか?
を深く問えば、おのずと見えてきます。

とにかく、その「気づき」と「考え方」に至らせる講義の流れが素晴らしい!
そして、講座を支える過去の受講生=サポートスタッフの役割も、素晴らしい!

自分のノートには、「管理組合向けのアプローチ」、「養成塾での講義の進め方についてのヒント」、「塾生へのアドバイスの仕方」等、思いつくフレーズが、ドンドン書き込まれ、収穫の多い講義となりました。

そして、講義の内容とは直接関係ないのですが、驚いたのが隣に座った受講生が、何と、同じ高校の出身!
縁がありますねぇ。

これから、3カ月間、自分の成長が、更に人や社会を幸せにする予感にワクワクします。

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昨日は、各務原市の30戸クラスのマンションにおいて、マンション管理委託業務入札応募会社による現地調査が行われました。

目的は、このマンションの管理委託業務の入札。

一般的には、総合会社社の再委託先として専門会社が契約していますが、当社の入札の特徴は、総合管理会社と専門会社との並行入札なので、現地調査会社数も多くなります。

子の調査会には、ポイントがいくつかあります。

一度の時間に調査を行うと、受付側は楽ですが、業者同士の情報交換による談合の恐れがあるため、朝から、1時間ごとに時間を区切り、数社ずつ割りあてます。

セキュリティ確保のため、あらかじめ、調査者名簿の提出を受け、当日は、すべて受け付けを行い、来館者を確認。名札を付けての調査。そして、調査終了時にも、声を掛けてもらい、退館を確認します。

玄関の自動ドアは、調査の出入りをスムーズにするために、フルオープンにしておきますが、住民の皆さんが故障と勘違いされることのないよう、貼り紙。
入札現地調査 張り紙

この貼り紙も、セロテープ跡が残らないよう貼り方にもルールがあります。

その他にも、いくつかの注意点があり、過去の経験を積み重ねたマニュアルを作成してあります。

大切なのは、自分がそのマンションに住んでいると考え、住民側に最大の配慮をすると同時に、調査に来る事業者の皆さんが、スムーズにしっかりと調査が出来るようにすることですね。

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毎週発行の「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.8です。

■私の好きな言葉■ 
「未来を決めるのは、信念と決意と努力」

あけましておめでとうございます。

皆さんは、良いお正月をお過ごし
になられたでしょうか。

私は、例年、正月でも、全く仕事をしない
日がない一方、今年は、5~6日に、
南知多の温泉に家族旅行。

と言っても、その間も、仕事の電話も沢山
するし、夜や早朝は、パソコンを開いて
メール送受信も資料作成もしている状態

しかし、
「仕事に追われている」
と言う感覚は全くなく、
家族との楽しい時間の合間に、
「大好きな仕事を楽しくやっている」
だけなんですよね。(笑)

従って、家族と一緒にいても、違和感が
ない。

ただ、仕事に夢中で、話しかけられても
生返事の時は、
「聞いてないでしょ!」と笑いながら、
妻や娘に叱られることはあります。

さて、題名にある
「今年に実現したい三つのこと」

一つ目は、
「電力自由化時代」のスマートマンション
普及を加速させること。

同時に、
「1棟丸ごとのスマート化」
が出来なくても、共用部の電力のみで
省エネ化を図る手法を深めること。

今まででも、たとえ20戸以下のマン
ションであっても、元電力マンの知識と
経験を活かして、共用部の電気の省エネ
に関しでは、相当な削減を実現してきました。

今後は、電力自由化時代にあって、益々広
選択肢の中から、どのように選ぶのか?
については、日本一を目指します。

そのために、既に、昨年から、実際に
新電力会社の比較を始めています。

二つ目は、
すべての業務の効率性、正確性を
5割アップさせること。

今、20を超える管理組合の顧問やコンサ
ルティングをしていますが、1月以降も
既に、数件の契約予定マンションがあります。

これを「活躍できるマンション管理士
養成塾」と並行して行うために、
昨年から、システム化を図っています。

ただし、コンサルティングそのものは
ITではこなせません。

コンサルティングに、より注力できるよう
なバックヤード業務の省力化・自動化を
進めており、春までには完成させたいと
考えています。

「顧客が多くなったと聞いて、内心、
心配していたけれども、逆に、以前より
コンサルティングの厚みが増した。」
と言われるようになるのが、目標です。

三つ目は、
この1月に「認定コンサルタント」に
なる第0期生の早期の「活躍化」。

早い塾生で、昨年の8月以降、私のアシス
タントとして、実務経験を積み、今では
一部の業務を任せることができるまでに
成長しています。

4月には、塾生が中心となって、中部エリ
ア3県の複数個所において、管理組合向
けの啓発セミナーも予定しています。

塾生相互に協力する姿勢も定着しています
から、加速度的に「活躍できる」と確信
しています。

それを全力で、後押しします。

そして、
「活躍できるマンション管理士養成塾」
第1期生の募集が3月から始まり、5月
から同行体験、6月から座学開始。

ワクワクする1年が待っています。

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には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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今日は、早朝に1人起きてて、朝の温泉→仕事→ゆったりとした朝食。そして、常滑へ。

お目当ては2カ所。

一つ目が「やきもの散歩道

実際に窯で焼いたり、絵付けをしている窯元が、エリア一帯に点在し、60分のコースと2時間半のコースの案内があります。

有名なのは、「土管坂」や「登窯」
ユニークなのは、「とこなめ招き猫通り」
常滑2 常滑1 常滑4

軽自動車が1台の幅程度の細い道がくねくねと続き、そのコースの途中に多くの見どころがあり、工房のお土産店がありますが、普通の住宅も、そんな街並みに揃えるかのような外装を施してあったりして、とにかく歴史を感じさせます。

私は、ここで、週末の「活躍できるマンション管理士養成塾」の最終講義であるプレゼンコンテストに欠かせない大切なものを購入しました。(*^^)v

また、レストランが集積する通りもあって、この中でも、焼きたてパンのイートインができる「パン工房 風舎」は美味でお勧め!

この散策の60分コースであっても、実際には、2時間以上は楽しめます。

その後、二つ目の目的である「めんたいパーク
常滑3

ここは長時間いられると言う訳ではないですが、とにかく、作りたての明太子を試食できると言うのが、売り。

思わず、大量にお土産を買ってしまいます(笑)

今日は、平日なので、どちらも空いていましたが、中部国際空港の近くと言う点では、この常滑の「やきもの散歩道」は、世界にアピールして欲しいと思いますね。

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知多半島にある「海のしょうげつ」に家族4人で来ています。

朝は、岐阜で会社の役員会議を行い、それから、私のみ離れて出発。

東海北陸道・名神・名古屋高速・知多半島道路を利用すると、1時間半。
岐阜からも、案外近いですね。

途中、観光スポットの「つぶて浦」に立つ鳥居へ。

つぶて浦の石は、対岸の伊勢の山々にある石と同質で、昔、伊勢の神々が、力¬比べにと海へ向かい石を投げたとき、伊勢の海を飛び越えて内海の山や海岸へ幾つかの小¬石が届いたからとされており、つぶて浦の石は、その時の小石(つぶて)と言い伝えられ¬ています。

そのため、つぶて浦に建つ鳥居は海を隔て伊勢神宮を向いているため、参拝に訪れる人も多いそうです。
これが、その映像。
つぶて浦と鳥居

その後、旅館「海のしょうげつ」へ。
「大人の隠れ家」と言える旅館です。

ここ、掛け値なしで、メチャクチャ良い!

フロントが隠れている入口と暖炉。
10室しかないメゾネットタイプの部屋と部屋付の露店風呂。
部屋食ではないけれども、レストランは、部屋ごとに仕切られた個室。
海のしょうげつ7 海のしょうげつ5
 
海のしょうげつ2 海のしょうげつ3

部屋のインテリアはデザインに優れ、調度品も細やかで、リラックスでき、女性陣3名はおしゃべりやゆったりとくつろぎ、私は、パソコンを取り出し、仕事がはかどります(笑)。

また、来たいと心から思わせる旅館です。

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私がこの仕事を始める時に学んだC社は、業界談合を徹底的に排除している東京のコンサルティング会社です。

この会社が、この度、「みんなの管理組合」と言うサイトをオープンしました。
100%住民側に立つ!と宣言している会社ですから、変なひも付きや誘導などは全くありません。

「知って得するマンション管理のQ&A」をコンテンツとして、専門家が、組合員の疑問に答える形式となっています。
利用料は、無料。

 私もS社長から依頼されて、早速、アドバイザ―登録をしましたが、「我こそは!」と言う専門家、あるいは、ベテラン理事長経験者の方でも、アドバイザー登録できます。

 是非、ご活用下さい!
みんなの管理組合

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目的とは、「こう言う世界を作りたい」と言う概念。

「マンションに住む人が、これでもかっと言うくらい幸せになること」は、私の仕事における「目的」です。

安定した企業に勤務している身から、自分が人生を掛けてやりたいことのためにスピンアウトして起業したので、「仕事」は「人生」と言い換えることが出来ます。

自分が住むマンションで、大規模修繕工事、管理の見直し、省エネを進める中で、それらを取り巻く業界主導の「不都合な真実」を見たからであり、その改善により、沢山の感謝を頂き、心が震えたことが、大きなモチベーションとなっています。

その「目標」として、
「活躍できるマンション管理士(コンサルタント)を5年で100人作る」と設定しました。

マンション管理組合と言う非常に脆弱な組織にとって、100%住民側に立つ専門家がいることが、安心して幸せに暮らすために、当たり前だ!と言う世界を作りたいと言う強烈な想いがあります。

そのためには、100人でも、実は、圧倒的に足りない。

初年度は8人の仲間が出来ました。
5年で100人なのに、1年目で8人だと、計算が合わないと言われますが、大丈夫です。

草創期のメンバーは、イノベーター的性格を持つ人ばかりで、私と共に、次のコンサルタントを養成するパワーとマインドが備わっていますので、やがては、教える側になり、加速度的に塾生を増やすことが出来るはずです。

さて、大きな目標を達成するには、それを細分化した目標に対して期限を決めて設定し、達成することが重要です。

実は、昨日のゴルフも、ボールの落下地点に向かう途上では、「次のクラブはどれを使うか?」より、この「目標と期限」を考えている時間の方が多かった気がします。(笑)

明日のブログまでに、「目標と期限」を仕上げたいと思います。

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それは、ゴルフ。

その歴史は、電力会社時代の初任配属値である長野営業所で、2年目を迎えた時に、1年下の丸〇君が新入社員として配属された時から始まります。

彼は、私の母校早稲田大学の永遠のライバル慶応義塾大学。

彼の名古屋が実家だったので、二人とも年末年始は、帰省。

その年から、先輩早稲田大学チームの私と水〇君と後輩慶応義塾大学の丸〇君と𠮷〇君との2名対2名のゴルフが始まったという訳です。

それ以来、積雪で結果として中止になったことはありますが、毎年、1月2日は、大学対抗戦と決まっているので、足掛け30年の歴史。

4人とも転勤で本店に勤務した時代は、避暑地の高原ゴルフや沖縄の2泊3日のゴルフ旅行など、その対抗戦は、数知れず。

で、当然、今年も、恒例のゴルフ。

ただ、私の同期の水〇君は、諸般の事情から、数年前より、1月2日のゴルフには参加できなくなり、今は、先輩は私一人で、後は後輩の同期の茶〇君が加わり、先輩1名対後輩3名と言う組み合わせです。

実は、私、かつて、公式ハンディが12まで行き、毎週数日は練練習場で数百発打ち込み、家では、ショートアプローチやパターの練習に励み、いよいよシングル!と言う腕前まであと1歩と言うところまで、のめりこんでいました。

でも、それは起業と同時に、卒業。

なぜなら、ゴルフより、仕事が楽しいので、それが自然なのですが、この1月2日のゴルフだけは、ゴルフの楽しみよりも、懐かしい顔合わせのおしゃべり会みたいなもので、お互いのプライベートの話も、電力会社の内情も(笑)、屈託なく話せることが実に楽しいので、止めるという選択肢はありません。

ちなみに、昨年は、雪で中止だったので、私は、丁度2年振りにクラブを握ったと言う状況。
でも、まあ、半端ないゴルフの求道時代があるので(笑)、今でも、迷惑を掛けない程度には、プレーできます。

多分、明日は、筋肉痛でしょうね(笑)

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