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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大晦日ですが、今も、会社です。

実は、昨夜は夜中2時半まで会社で仕事をして、近くのホテルへ。

で、再び会社。(笑)

なぜなら、大誤算があったのです。。。

それは、年賀状作り。

一つ目の誤算。
スタッフに頼んで、裏面は、印刷してあったのですが、そこに漢字の間違いを発見!
私の元原稿が間違っていたので、自業自得なのですが・・・(笑)

急遽、郵便局に行き、全交換。
会社のプリンタで印刷。

スタッフが使っていたソフトなので、自分のPCに新たなソフトをインストールして、作り直すと言う面倒はあったものの、すぐに使い方はわかったので、何とかなりました。

次の誤算が、宛名印刷。

リストの整理が不十分だったので、自分がまとめてから、宛名印刷ソフトで行うと言う計画で、29日から着手。

昨日の午前中には終わる予定でした。

昨年、年末が押し迫ってから、役員交代データを更新した記憶では、それほど時間がかからないはずが、今年は、新たに勉強会をしたり、コンサルティング契約や顧問契約を結んだマンションが多いので、量が違う!

普段から、マンションごとには、総会議事録のコピーで名簿管理をしているのですが、名字だけの議事録があって、フルネームは確かここに…と言う作業も生じて、いざ、宛名印刷となると、インプット作業が予想以上に手間がかかる。

出来た!と思って、確認すると、住所コピーのみで、部屋番号が最初の人と同じになっていたり・・・。

一つのマンションは同じ住所ですから、住所の打ち込みは簡単なはず、と言う目論見は、見事外れました。(;’∀’)

最後の誤算は、年賀状の枚数。

当然、全く足りません。

今から、大型の郵便局に行って、買い増ししてきます。

でも、こうして時間がかかるのは、それだけ多くの人との出会いがあったおかげで、単なる「住所録を作る作業」ではなく、「宝物を作る時間」に思え、深夜になっても、打ち込む一行一行を確認するたびに、幸せに思えます。

大晦日の大誤算も、「感謝」の言葉以外、見つからないですね。

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メールマガジン
「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.7

■私の好きな言葉■ 
「うまくやろうとするより、全力でやる」

こんにちは。

今年も、あとわずか。

もう、ほとんどの人が年末年始の休みに
入っていることと思います。

私は会社に1人。

年始早々、ほぼ同時期に始まる管理
見直しのための入札の準備もありますし
1月以降の計画を深めるため、集中する
には、最高の環境です!(笑)

さて、今年は、私のこれまでの人生で、
最も印象深い年の一つ。

過去を振り返れば、
電力会社時代に、社内ベンチャーで起業
した39歳(15年前)。
そこから会社を完全に辞め、独立資本で
起業した46歳(7年前)。
に匹敵する、否、それ以上の1年でした。

そうだと言えるニュースは、次の7点。

━━━━━━━━━━━━━
1、3月に「一般社団法人マンション
管理相談センター」と「一般社団法人
スマートマンション推進協議会」を
同時に設立し、代表理事に就任。

2、「一般社団法人マンション管理
相談センター」主催で、5月から
「活躍できるマンション管理士養成塾」
(9カ月コース)を開始。8名が入塾。

渾身の力と想いを込めて、
授業と実地研修を行い、
全員が間もなく修了し、
認定「マンション管理コンサルタント」
の誕生予定。

3、国の要請で設立した「一般社団法人
スマートマンション協議会」では、9月か
ら「スマートマンション認定事業」を開始。

4、昨年比30%増の契約数。
神奈川県でも初の顧問開始。

5、マンション管理の専門家
(コメンテーター)として、横浜のマンシ
ョンの杭偽装問題を討論するテレビに出演。

6、メルマガ「マンション管理組合のため
のしあわせデザイン通信」を発刊。

7、これまで積み上げてきたマンション
管理委託契約及び大規模修繕工事の入札
の仕組みをWeb上で実施できるシステム
の開発に着手。
━━━━━━━━━━━━━

昨年まで、増え続ける依頼に応えるために
徹夜したことも何度かあったのに、今年は
更にその数が増え、しかも、新たな、かつ
大きなプロジェクトを複数同時に挑戦して
きました。

途中、講演やコンサルティングでしゃべり
過ぎ(笑)、喉を痛めて、声が出なくな
ったこともありました。

しかし、どれ一つもあきらめず、今日まで
進化し続けられたのは、
「5年で100人の活躍できるマンション
管理士を養成する!」
と「無謀だけれども、明確な目標」(笑)
を掲げたからだと思います。

そして、その原動力は、沢山のお客様の
喜ぶ顔と仲間の存在。

そして、家族の応援。

挑戦し、成長し、そして、その成果を
人や社会のために還元する…

人は、そのために生きているのだと、
新ためて実感した1年でした。

「感謝」と言う言葉以外、この1年を締め
くくる言葉は見つかりません。

良いお年を!

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「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
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転送、転載いただいても結構です。その際
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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先マンションで、理事会メンバーの予定が合わず、2週間前開催の理事会が流れ、年の瀬が迫ったこの時期に、理事会開催。

大規模修繕工事の竣工図書の確認と言う重要なテーマや設備故障の対応があったので、管理会社のフロント担当者にも協力していただき、全員の予定をあわせていただきました。

開催場所が、マンションのロビーなので、比較的集まりやすいと言う便利さがあったとはいえ、負担は決して少なくないのですが、こうした努力を住民が知ることは、ほとんどありません。

理事会議事録が配布されても、開催日や開催頻度を見て、敏感に理事会メンバーの苦労を推し量ることは、難しいですからね。

当社の顧問先の多くは40戸程度以下の小規模マンションが多く、管理改善プロジェクト開始前は、ほとんどのマンションで、理事会は、総会前の決算・予算理事会の1回のみが定例で、緊急を要するようなことがなければ、さらりと過ぎています。

従って、過去の理事会メンバーでも、管理組合運営への関心も高まっていないと言うのが実情で、いざ、大規模修繕工事のようなマンションの重大テーマがあっても、総会への参加者が、著しく増えることはないですね。

では、住民の関心は、どうしたら高まるか?

「即効性はない」と言うのが私の答え。
組合活動の情報提供、理事会の活性化による当事者意識の定着、総会の開催手法の工夫、住民イベントの開催等々、考えらえることを一つずつ地道にやることだと思います。

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管理見直しプロジェクト、続々と!
年の瀬ですが、管理委託契約の入札が始まる各務原市の30戸のマンションの入札資料の送付を昨日終えました。

年明け7日に現地調査が行われます。

年明け早々には、岐阜市で1組合、2月には春日井市で1組合、それ以降も、来年中に、数組合のマンションの見直し入札が予定されています。

また、コンサルティング契約を前提とした勉強会も数組合で予定されています。

続々と「最適な管理を合理的なコスト」で実現できるマンションが増えて行くよう、塾の卒業生と共に尽力して行きたいと思います。

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5月から開始した養成塾は、来年1月9日に修了課題があり、それを終えたら、卒業となります。

日曜日は、元々のカリキュラムにはなかった補講。

午前は、これまでの授業での質問に対する回答を中心とした講義が3時間。
事前に質問を募り、塾生が回答し、私が補足すると言う仕組み。

これにより、塾生が自分で振り返り、理解を深めることが出来ます。

午後は、塾生全員と個別面談。
1人最大1時間枠で、認定コンサルタントになった以降の事業計画を一緒に考え、アドバイス。

1人で事業を始める人もいますし、しばらくはマンション管理相談センターに所属し、チームの一員として、仕事をしたいと言う希望もあります。

管理組合向けのコンサルタントは、管理見直しや大規模修繕のコンサルティングと言う面では、当方の蓄積・ノウハウ・ツールが揃っており、それをマンションごとにカスタマイズし、あるべき理想の姿に導いていくと言う点では、膨大な業務量はありますが、ゴールの設定はしやすい。

しかし、管理組合のあらゆる問題・課題の支援を行う「顧問業務」は、建築・法律・財務・保険・エネルギー・コミュニケーション等、かなり広い範囲における知識や見識が必要とされ、どんな質問が来るかわからないという点では、「ゴールはない」と言えます。

養成塾は、後者の訓練として、私の顧問先に塾生を帯同し、一定水準のアドバイスができるように、実地訓練を行ってきました。

従って、いつでも、自走できる状態になっていると思いますが、塾生それぞれの事情に応じて、選択は違って当然です。

不確かな未来を不安に考えるのではなく、自ら切り開いていくビジョンを持って、日本一のコンサルタント集団になろう!と言うのが私の考えです。

その方針を元に面談を行ったので、各自の未来像は、グッとポジティブになったと思います。

休憩を一切挟まずに、全員の面談が終わったのは夜8時。
そこから、忘年会。

そこで、新たなアイディアも生まれました。

来春には、アッと驚く躍進を遂げているはず!

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昨日のブログと同じマンションの話です。

管理委託契約書には、「電球交換は、実費精算。ただし、脚立を使っても届かない高所や危険個所は別途工事費が発生」と記載してあります。(管理員業務ではなく、毎月、専門業者が行う「設備点検」に含まれている業務です)

ところが、過去の収支決算書を読むと、電球購入費が余りに高額なので、明細を調べると、何と脚立で交換できる箇所の電球が一般的な量販店の店頭価格の2倍以上。

しかも、それは1本の価格の話。
このマンションへは10本の箱単位で納品されていましたから、通常の3倍近い価格で、管理会社からマンションに売られていたと言えます。

過去の資料を探すと、納品伝票はあるものの、購入指示書とか購入承諾書らしきものはなく、毎年の総会における決算で、事後承認と言う運用。

誰も、このおかしな数値に気が付かなかったという次第です。

そもそも、電球の在庫管理はなされておらず、在庫がなくなったら、再委託先の点検業者から管理会社に連絡が入り、補充すると言う状況。つまり、倉庫に入っていた電球を、他のマンションに回されても、分からないと言うことです。

この会社、決して小規模で管理体制が整っていないと言うような会社ではないです。
規模は大きく、メディアへの広告も頻繁に見ます。

この件を、理事長が管理会社のフロント担当者に聞いたところ、その答えは、
「購入費には工事代金が含まれている。その金額に不満があるなら、今後は組合で購入して、組合で取り付けてもらいたい。」

それまで、元々、住民には、この管理会社に対する不満があったことに加え、調査するにつれ、管理委託契約に違反する行為がいくつも見つかってきたので、「怒りを通り越してあきれる」と言う状態になり、もう過去のことは不問にして、新しい管理会社を選ぼう!と言う方向に向いていたのですが、今回の回答には、「怒りが爆発!

徹底的に追及する!と言うモードになってしまいました。
年明けから、かなり厳しい詰問が始まるでしょう。

管理組合から、いかに売り上げを上げるか?は、管理会社のビジネスですから、自然な思考なので、それ自体を問題にはしませんが、このような不当な方法で、差益を稼ぐような行為は、恥ずかしいと思わないのか?あるいは、神経がマヒしているのか?と残念に思います。

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管理見直しコンサルティングと顧問契約が9月から始まった各務原市の30戸のマンションで起きた実話です。

管理会社から、理事長に、「遠隔監視装置が壊れて、修理不能なので、交換した。監視を中断することはできないため、既に保守会社の判断で、中古品を取り付けてあり、その見積もりが来た。」との連絡があり、見積書が送られてきました。

その金額は、756,000円(税込)

理事長から、「この金額は妥当なのかどうか見て欲しい」というリクエストです。

管理会社や保守会社によれば、このマンションは、遠隔監視装置は、新築時にディベロッパーが買取り、共用設備の一つとして、管理組合が管理していることになるので、何とか、契約書で「部品代は有償、工事は保守会社持ち」と読めるような条文はないかな?と考え、契約書をチェック。

すると、条文の中に、「装置の所有者は、保守会社である」旨の解釈が出来る条項があったことから、保守会社に対して、「契約書に従い、減額すべき又は無償ではないか?」と申し入れました。

保守会社からは、「社内データでは、本マンションでは、装置は組合所有となっており、機器代+工事費は組合負担である。契約書は汎用的な書式で、適用する条文と適用しない条文がある」との回答。

それに対して、「保守会社の内部記録では、客観的な証拠とは認められないので、納品伝票や支払口座記録などの証拠を示して欲しい。証拠がないならば、契約書の条文に忠実な解釈をすべき」と申し入れました。

で、最終回答は、装置を新築時にマンションに販売したと言う客観的な証拠を保管していないこと、契約書では、装置は同社所有のものと解釈せざるを得ないことから、「見積書は撤回する」との申入書が提出されました。

また、今後、監視業務の委託契約の見直しで、現在の保守会社以外に契約が変更になった場合でも、遠隔装置の撤去も無償で行われることを確認しました。

今回、管理会社は、契約内容をノーチェックで、業者からの見積を右から左に流すだけ。しかも、管理会社は中古品と言っていたのに、実際は、「在庫新品」。の取り付けでした。

だから、価格も高かった訳です。

この経緯報告を行った総会では、
「今までなら、管理会社に言われるがまま支払っていた。組合にとって、有益な結論となり、ありがたい。」と言うコメントを頂きました。

この管理会社の良い加減な仕事振りや、出してくる見積もりも総じて高いことは、資料の収集やヒアリングから、分かっていましたが、ここまで適当だとは…。

ただ、管理会社も、監視装置は組合所有部物だと、ずっと思っていたのでしょうね。
組合の利益を最大化してくれる専門家によるセカンドオピニオンが、いかに大切なのかがわかる出来事でした。

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最近、新築マンションの広告で、小規模なマンションでも、その「売り」の一つとして、「清掃員が各戸前までゴミの回収に来る」と言うものが、時々見かけるようになりました。

高層マンションでは、ダストボックスがあったり、各フロアにゴミステーションがあるようですが、私が見つけたのは、30戸程度のマンション。

購入検討者にとって、魅力的なのでしょうか?

私が独身時代に、男同士の話で、「結婚しても、ゴミ出しだけは、絶対にやらない!」と言うことを結婚条件に入れていた人もいました(笑)、そんな家庭にとっては、良いサービス?

確かに、ドアのすぐ雨に出しておけば、回収してくれると言うのは、楽です。
また、自宅前に出すのであれば、どこのごみ袋かわかるので、分別が徹底され、口をキチンと閉めるようになると言う良い面も。
あるいは、エレベーターにゴミ袋を持ちこまないので、床が汚れないとか。

いくつものメリットがありますね。

一方、そのコスト収集コストは、当然、自分の管理費から支払われるので、その分、割高になります。

いつまでも、ゴミを自宅前に出しているのは避けたいですから、清掃員の出勤時間が、朝7時くらいになったりしますから、人件費も割高です。

ゴミステーションまで、ゴミを持って行くのは、子供の教育や男性の家事参加と言う面の良さがあります。

また、ゴミステーションで、他の住民と顔を合わせて、開け閉めを手伝いあうとか、挨拶すると言うコミュニケーションが図れます。

エレベーターの床が汚れるなどは、ありえそうですが、実際は、自分も毎日使う場所ですから、汚さないよう気を付けますし、仮に、汚したら、きれいにするのが常識で、汚れる可能性をもって、各戸収集が良いと言うセールスは、釈然としません。

ゴミステーションに各戸が持って行くことにも、捨てがたいメリットがあります。

私が自分のマンションでの実感で行くと、一番のメリットは、朝、ゴミを捨てる時の子供教育とごみステーションでの交流は、かなり良い!

もちろん、他にもコミュニティを活性化する手段はありますが、意識せずに、交流できるのは、案外良いものですよ。

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■私の好きな言葉■ 
「未来は、今日、何を思い、何をしたかで変わる」

__c0__さん、こんにちは。

今日、春日井市の50戸のマンションで
共用部の電気料金削減プランを発表しました。

このマンションは、ポンプだけでも、
給水ポンプ
排水ポンプ
汚水ポンプ
があり、
機械式駐車場が4基。

動力(低圧電力)の契約が33KWもあり
電灯契約の15kVAと合わせて、
年間の電気使用料金は、150万円にも上ります。

私は、電力会社の出身で、

営業所で電気の契約窓口を担当したり、

本店で、オール電化住宅用の新しい契約を作ったり、

と言う経験があるので、当社の省エネの
企画力は、電力会社の契約の盲点を突いた
もので、相当マニアックです(笑)

単に、LED照明にするとか、
高い電子ブレーカーを付けるとか、

そう言う単純なものではありません。

契約種別やメニューの見直し、動力機器と
電灯機器の入替など、全部で5つある省
エネ手法を組み合わせて、これでもかっ!
と言うくらい、電気代を削減します。

今回のケースでは、
「電気料金」と「メンテナンス費」とを
合わせた削減額は、年間76万円。

そのための投資は、約230万円。

つまり、230万円を投資すれば、
毎年76万円の配当があると言う訳です。

電気の使い方は、毎月、毎年変わるのに
そんな大風呂敷を開いて大丈夫か?と
思われるかもしれませんが、

今までの他のマンションでの削減実績を
たどると、その誤差は年間で、1万円以内。

なぜなら、例えば、
照明のLED化においても、

気象庁から日照データを取り寄せ、
そのマンションの点灯・消灯時間を1カ月
単位で設定し、新しい契約メニューで詳細
な試算を行うからです。

そして、「今でしょ!」

と言うのは、来春に、電力全面自由化が始まるから。

今までの電気料金メニューは、現在、契約
していれば、既得権として、ずっと続ける
事ができますので、まずは、現行メニュー
の中で、最もお得になるメニューを選択すべき。

そして、新しいメニューが出てきたら、
また、その中で、最もお得になるメニュー
で契約すれば良いのです。

繰り返しますが、マンション共用部の電気
の省エを考えるなら、「今」ですよ!

なお、大型マンションの場合は、
「スマートマンション」
「高圧一括受電」と言う選択もあります。

それは、またいつか、テーマにしたいと思います。

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管理見直しコンサルティング先のマンションの決算書で、気になったのが「懇親会費」。

毎年、計上されているのですが、築5年目にして、一度も使われていません。

管理会社に、この項目の対応はどうなっているのか?を聞いたところ、理事の慰労会などを想定していると言う。

このマンションでは、役員手当てがないので、「慰労会」があると良いなぁと思いつつ、初代の理事会から、一度も使われていないと、何となく、今更、自分たちの代になって使うのは…と、「気が引けます。

そもそも、このマンションでは、定例理事会は総会前に開かれるのみで、それ以外は、「何かあったら」の開催で、「慰労」と言う感じにはなりにくい一方、ここ数年は、管理の見直しをどうするか?で、何度も理事会や臨時総会が開催されているので、「慰労」があって、しかるべきだとも思えます。

私の考えは、「慰労」より、役員就任時に、今後のスムーズな理事会運営とコミュニケーションの活性化のために、懇親会を開催した方が良いのではと思います。

あるいは、管理見直しが一段落したところで、マンション全体での懇親イベントを開催すると言うのも良いと思います。

総会出席率が、まだまだ高いので、マンション管理組合の運営に対する関心を持続させる良いチャンスですから、今度、提案してみようと思います。

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昨日、「既存住宅品質サポートセンター」の勉強会に参加してきました。

今は、主に戸建の空き家が問題になっており、国土交通省が国策として、中古住宅の流通、空き家対策を行う必要があると言うことで、数年前から補助金を出しています。

私の古巣の住宅相談センターでは、中部エリアにおける推進団体である「既存住宅品質サポートセンター」の事務局を務めており、私も、既存マンションの売買の相談を良く受けることから、勉強しに行きました。

戸建の場合は、長く空き家になっていると、幽霊屋敷になって、犯罪などの温床になったり、屋根や壁が落ちるなどの被害が心配されます。

その意味で、早急な対策が望まれます。

一方、マンションの場合は、管理費の滞納や組合役員の成り手が少なくなり、大規模修繕工事が出来ないとか、管理組合の運営が出来ないなどの問題があると思います。

また、売買と言う点では、個別の居室の良し悪しと同じくらい共有部の維持状態や管理の品質等が重要なのですが、それを一般消費者が判断することは、かなり大変です。

実は、当社の隠しメニュー(?)には、中古マンションの購入に当たり、共用部の状態や管理の品質を調査判定するサービスもあって、少ない件数ですが、利用者もあります。

中古マンションの市場の活性化は、マンション管理組合や当社のコンサルティング業務にとっても、非常に重要なことから、今後も、注視して行きたいと思います。

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岐阜県各務原市の築5年目24戸のマンションの管理委託契約の入札プレゼンが行われ、1次審査を通過した3社が登場しました。

当方とのコンサルティング契約を結ぶ議案を審議した臨時総会では、現管理会社に対して、特段の不満がある人もいれば、高い評価をしている住民もいると言う状況でしたが、
「サービスと価格のバランスがこれで良いのか?」
と言う疑問は、ほぼ共通。

それを判断するには、
「他の管理会社からの提案も見ないとわからないよね」
ということで、契約が決まりました。

実は、当社に依頼する前に、前理事長自ら、ネットの「管理会社見積り依頼サイト」を利用して見たものの、結局、判断が出来なかったという経験があって、専門家に依頼したいと言う結論でした。

それから7カ月。

現管理会社の入札価格上位には入りませんでしたが、それまでの管理改善や出来るところからのコストダウンが評価されて、プレゼン審査に残りました。

この管理会社は、販売会社の子会社で、規模は小さいですが、大手にはないハートフルなポリシーが売り。

他の2社は、全国区の会社。
実績と、かなりシステマチックな体制が売りです。

審査員の幾人かの感想を聞くと、「同じ管理会社でも、随分違う」

そうなんです。

「現状に不満がない、大きな問題はない」と言うマンションであっても、「ノウハウがない」、「市場を知らない」だけで、「より良く、より経済的な管理を手に入れるチャンス」を逃しているのが、多くのマンションに共通した「潜在的問題」なのです。


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私が新入社員時代を過ごした長野県。

当時、長野市の独身寮で暮らしていましたが、国道19号線を何度も通って、浅間温泉や、更にはそこから、美ヶ原高原美術館に行き、景色と美味しい空気を楽しんだ記憶が、鮮明に残っています。

また、北信・中信・南信それぞれに特徴もあって、
「一くくりに『信州』と言ってくれるな!」
と言われて、へぇ―そうなんだと驚いた記憶も。(笑)

いずれにしても、人の情の熱さは半端なく、長野県は「第二のふるさと」と言っても過言ではありません。

今回、松本市のマンションから依頼があり、
「マンションライフを安心して快適に過ごすための管理改善5つのステップ」
と題して、勉強会を開催していただきました。

今回は、自宅を4時40分に出て、会社に一度寄り、アシスタントと待ち合わせ、5時半に出発。

駒ヶ根で休憩を取り、2時間45分で現地に着きました。

到着すると、マンションのロビーラウンジには、講演垂れ幕をご用意いただき、今回の勉強会に対する期待感を感じました。
松本3

松本1

松本2


そう言う熱い思いがあると、当方もノリが違います!

9時過ぎに会場のセットを終え、40分ほど屋上から駐車場まで状態を拝見し、建物の状況を把握、気になる点や今後の維持について、勉強会内容に即興で盛り込むことにしました。

そして、10名が集まり、勉強会開始。

長野時代の思い出話が少し長かった(笑)のと、参加者の皆さんの熱心さが伝わってきて、1時間予定の講義がかなりオーバーし、1時間20分。

質問も沢山いただき、終わったのは、12時半。

最後に、一人一人から感想を頂きましたが、
「今まで、問題を感じていたけれど、それが、なぜ起こり、どこに一番の問題があり、どう解決していけば良いのか、今日の話で、よくわかりました。」
と言う言葉が最も印象に残っています。

また、このマンションは、既に、現在の理事会で様々な改善を行って来ており、自分たちの力では、これ以上出来ないと言うところまで努力されています。

質問の後半には、「コンサルティングの依頼」についての質問になり、そのまま午後の理事会で、具体的な契約の話にまで発展。

3月の定期総会で、「管理見直しコンサルティング付き顧問契約」の議案を上程することが決まりました。

最終的には、総会の前に、今回と同じような勉強会を開催し、承認されれば、4月から松本で顧問が始まります。

松本…好きな街だから、楽しみです。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

愛知県内の200戸クラス築20年の大型マンションで、オートロックインターホンのリニューアル工事が始まります。

昨日は、その工事説明会。
setumeikai


玄関のオートロックだけでなく、各戸のインターホンも取替ますから、住民の協力が大前提となります。

工事期間中は、必ず在宅していただかなくてはいけない日がありますし、入館時や来客時の対応が異なり、また、オプションの選択もあるので、基本的には、全員に参加していただきたいことから、工事説明会は、平日と土曜日で計6回。

工事を任せる業者も、このエリアで最大手の会社で、こうした大型工事を手掛けた経験がある会社を選んでいます。

と言っても、工事代金は高くありません。

管理会社がここ2年ほど、何度か提案してきたものに対して、当社が顧問の入った以降、仕様の根本的な見直しをはかり、競争価格と査定により、管理会社の最安値の提案より、約350万円のコストダウンを実現。

しかも、より高性能な製品になっています。

また、管理会社が受注できなかったということで、導入が滞らないよう、業者と管理会社との連携をはかるのも、当社の仕事です。

工事は、年明けになりますが、より快適でセキュリティ機能が高まった製品になり、気持ちよく暮らしていただけると思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

以前、「タワーマンションで節税」の記事を書いた際、

“管理費は一般的には面積比だが、現在、購入価格に比例させるような案が出ており、また、タワーマンションの大規模修繕工事において、高層階は足場も組めないことから、かなり特殊な工法で工事を実施するという記事を紹介し、受益者負担と言う意味では、高層階程、高い修繕積立金を拠出する議論が起こるのでは?”
と言う趣旨の内容を書いたところ、

『どうあるべき(どのような費用負担がより健全)でしょうか。また、そのようなことを言うと「1階に住んでいるからエレベータに関する費用は払わない」という住人も現れそうですが、やむなしとお考えでしょうか。よろしければご教示ください。』
と言う質問を頂きました。

大変、難しい問題だと思いますが、下記のように考えます。

1、管理費
基本は面積比とし、専用庭、ルーフバルコニー等、特殊要因については、別途使用料の設定を行う。
「1階住戸はエレベーターを使わないから、その分、管理費を下げる」と言うのは、特殊要因とは考えない。

なお、実際のケースでは、専用使用料の設定がないマンションは少ない一方、専用庭の植栽維持費を管理委託費で組合が支払っている場合と個人負担の場合、そのミックスの場合とがあります。

使用者からすれば、購入時に、その分だけ高いお金を支払っていると言う記憶があります。

また、手入れは自分で行っており、一定の負担をしているのも現実です。
ルーフバルコニーは、使用者にとってはバルコニーですが、マンション全体にとっては、屋根の一部です。

専用庭については、固定資産税上は、使用者が割り増しで支払っているのではなく、区分所有者全員が住戸の面積比で支払っていますが、大規模修繕工事の際には、足場として提供するので、マンション全体のために、その間は、不便を強いられると言うことになります。

このように、「共有部の専用使用」と言う点では、複雑な負担要素がありつつも、もっぱら、「共用部を私的利用できることの利便性」に対して、「専用使用料」を設定していると言えます。

一方、エレベーターは、利用頻度の多い少ない(使用しない)と言うことを理由に、その管理委託費の負担割合を決めるべきと言うのは、心情的には、理解できますが、合理的な理由には、なりにくいと考えます。

と言うのは、2階以上の人でも、「階段しか使わない」と言う人がいたら、どうなる?
5人家族と2人家族では、利用頻度が違うが、どうなる?

と言う主張もありますし、そもそも、マンション全体のメンテナンスにも、エレベータの乗降はありますので、1階の人も恩恵を受けます。

2、修繕積立金
 これに関しても、管理費で述べている理由と同じ議論になると思います。

  エレベーターのリニューアル時には多額の費用がかかりますが、住戸によって利用頻度が違うことを理由に、修繕積立金額に差を付ける計算は無理でしょうし、1階の人も恩恵を受けているので、「自分は使わないので関係ない」と言うことではありません。

 ルーフバルコニーについては、その防水工事は他のバルコニーに比べれば、多額になりますが、屋根でもあることから、屋上の屋根の防水工事と同じ、「必要なもの」です。従って、他のバルコニーに比べて、修繕費用が多額だから専用使用料を負担するのではなく、屋根を私的に使えると言う利便性に対して、専用使用料を支払うと言う解釈の方が、しっくりきます。

 あるいは、敷地内駐車場を使用していない住民からすれば、駐車場の整地やライン引きのコストは、「自分には関係ないので、修繕積立金を減額してくれ」と言われても、これも、直接的な一時使用や間接的にマンション全体のメンテナンスに使用するので、その主張は認めがたいでしょう。

 次に、私が、指摘した点である、タワーマンションで、上層階については、足場やゴンドラなどの通常の方法ではできなくて、特殊な工法になり、その費用が多額に掛かる場合、それは、上層階の人のみが受ける利益の対価なので、受益者負担にする=修繕積立金の増額にすると言う考え方。

  「販売時の価格に比例した管理費・修繕積立金を行う」と言う主張は、「マンション全体の価値の維持」と言う点で、価格が高い=価値が高いので、管理費も高いと言うことが根拠になろうと思います。

 そうなると、前述したような特殊工法が必要なタワーマンションの高層階は、価値も高いが、維持コストも高いと言う特殊要因が指摘される可能性もあるのではないか?と言う趣旨です。

で、その点を修繕積立金に織り込むかどうか?と言う議論です。

 これについては、新築時に販売会社が、面積比で一律にせず、高層階は少し割高にしても、それが販売条件なので、通ってしまうでしょう。

 一方、最上階のみ、非常に広い住戸があり、逆に、管理費が高過ぎて、売れないと困るから、と言う販売会社の都合で、面積比よりも割安に設定してあるケースも実際に見たことがあります。

 いずれにしても、修繕積立金の設定について、目安はあっても、法的なルールはないので、販売時に設定したものから、管理組合が、変えて行こうとするのは、住民間の利害が対立するので、非常に難しいですね。

 実際、後者のケースで、住民間の意見が対立していたマンションからコンサルティングの依頼を受け、修正したケースもありますが、この時は、ルーフバルコニーや専用庭使用料も、いびつな設定だったので、いくつもの試算を行い、何とか解決しそうだという案にたどり着くまでに、1年ほどかかりました。

 以上から、「基本は面積比、それに特殊要因を付加することが、最大公約数」と言うのが、私の回答で、その特殊要因は、マンションごとに、「建物の規模や維持管理の状況」と「現在の管理費・専用使用料・修繕積立金の設定」を見て、個別に判断する、と言うことになるだろうと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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昨夜、コンサルティング先のマンションで、共用部の省エネのテーマで議論。

省エネと言うと、すぐに、LEDと言う話が出てきますが、当社の提案は、単にLEDに変えるだけでなく、契約の見直し、動力の省エネも含めて、総合的な提案をします。

LED化以外の話は、専門的になるため、どうしてもLEDの話が中心になります。

そこで、良く出るのが、
「LEDはどんどん価格が下がっているのだから、もっと後で買う方が得になるのでは?」と言う質問。

確かに、蛍光灯の生産廃止の国の方針も出て、価格が下がる予感はします。
しかし、価格がべらぼうに高かったのは昔の話で、今は、かなり下がっており、今後更に下がるとしても、かたや工事費=人件費は上がる傾向もあり、今から劇的に下がるのは、いつのことになるか?

一方、消費電力は半分以下になるものもあり、電力料金が上がっていること、さらには、電力消費量に比例して収める再生エネルギー発電促進賦課金を考えると、LED工事の価格が下がるのを待つより、今すぐLEDに変える方が、費用対効果からは、電気料金コストダウンのメリットは大きくなると思います。

しかも、現在の電気契約は、来春大きく変わるので、現段階で、最も有利な契約を選んでおき、既得権を確保しておけば、そのコストメリットが確定できます。

もちろん、きちんと計測して、試算することが前提ですが、当社の調査と試算によれば、コンサルティング先マンションでは、すべて大きなメリットが出ますね。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.5

■私の好きな言葉■ 
「後悔しない人生とは、挑戦し続けた人生である」

こんにちは。

かなり大手ブランドのマンションで、かつ
販売会社の子会社が管理会社だと言う
マンションの住民からの相談です。

「マンション管理会社が、大規模修繕工事
を条件に、新築時以降10年の瑕疵保証の
延長保証をする提案を受けている」
と聞いて、その案内文書を送っていただきました。

この言葉だけを聞けば、
恐らく、_ほとんどの人が、マンションに
とってメリットがある話では?と感じる
ように思えますが、皆さんは、
どう考えられるでしょうか?

まずは、その導入の理由を書いた前文。

住宅の品質確保の促進等に関する法律
(品確法)に定められた「雨水の浸入を防止
する部分」の漏水保証期間である10年を
過ぎても、2年の保証を行うと書いてあります。

また、「2年」の根拠は、国土交通省が
12年で大規模修繕工事を行う計画を出しているからだと。

この文書の疑問点は二つ。

一つ目は、
「漏水保証」ではなく、「瑕疵保証」が
正しい用語の使い方であること。

ちなみに、その後の文書を読み続けても、
「瑕疵」と言う言葉は、一度も出てきません。

しかし、実際は、消費者側が、「瑕疵」に
泣き寝入りしないための法律なのですか
ら、正しく使うべきだと思います。

二つ目は、
「大規模修繕工事は、12年目に行う」
と意識付けていること。

これでは、いかにも、大規模修繕工事を
12年目に行うことが、決まっているかの
錯覚を与えます。

実は、この延長保証の条件には、
◎管理会社による建物調査を行うこと
◎大規模修繕工事を管理会社が行うこと
と言う項目があります。

以上が揃った文書なので、
「通常は、漏水保証は10年だが、
管理会社が建物調査をして、
大規模修繕工事を管理会社に発注すると
約束すれば、保証が延びて、安心です」
となり、マンションにとって、とても
メリットがあります!と言うPRです。

しかし、私は、全く逆で、次の四つの理由
から、マンション側には、大きなリスクが
あると考えます。

1、大規模修繕工事を12年目に行う理由
になり、まだ、建物の状態が良いマンショ
ンであっても、工事が行われてしまうこと。

2、工事品質も、価格の競争もなく、
管理会社が大規模修繕工事を行うことに
決まってしまうこと。

3、10年目の瑕疵保証期間前に、第3者
による瑕疵の有無を調査することがなく
なり、仮に新築時に、何か問題があるマン
ションだったとしても、うやむやになって
しまい、最終的に、マンション側の
お金で修繕されることになりかねないこと。

4、延長期間の2年間に何かがあって、
そこで「保証に基づく無償修繕」がされて
も、後の大規模修繕工事で、その時の
「管理会社側の持ち出し」を取り返されて
しまうので、結局、「高くつく」こと。

ちなみに、これが「不正な仕組み」
だと言うことではありませんよ。

「先に少々の持ち出しがあっても、
後から、それ以上に取り返すことができる」
と言う極めて巧みな営業戦略では?
と感じると言うことです。

住民側のブランド信頼感を利用しており、
正直、これを考えた人は、かなり頭が良い!

会社の中でも、
「素晴らしいアイディア!」
だと、表彰モノだと思います。

しかし、これは、
「マンションにとって都合が良い仕組み」
と言うより、
「管理会社及び販売会社にとって、おいしい仕組み」
だと、私には思えます。


最近、橋梁の工事において、工事会社と
検査会社が結託して、施工の手抜きを
常態化していたという記事がありました。

作る側と検査する側が「仲間」なら、
隠ぺいの温床となる可能性が大きいのです。


先日のテレビ出演の際には、
この10年の瑕疵保証が切れる前に、
販売会社や管理会社と関係のない専門家に
調査をしてもらうことが、自分達の財産を
守ることになりますよ!とコメントしました。

そのテレビ番組は、こちらから見ることが
できます。

後半40分くらいのところから、登場します。

西川のりおさんが、場をかき回すので、
大変でした(笑)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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日本の伝統芸能である雅楽は、実は岐阜県本巣市と深いつながりがあることをご存知ですか?

雅楽の中には「席田」という演目があり、本巣市の席田地域を発祥とします。

そして、平成27年は席田郡が成立して1300年の節目の年。
それを記念して、雅楽会の大御所を招いての本格的な演奏があり、席田小学生が催馬楽「席田」を謡います
本巣市 雅楽

顧問先マンションの方から、その演奏会のお誘いを頂きました。

このマンションは、数年前の大規模修繕以来、ずっと顧問をしているのですが、誘っていただいた方は、当時の修繕委員長夫人。

その時に相談いただいた内容は、
漏水の緊急工事が必要とのことから、管理会社主導でドンドン話が進み、ついには、大規模修繕工事をやることになり、修繕積立金積立額をほぼ使い切る提案があるのだけれど、ホントにこれでいいの?と言う内容。

2週間後には、臨時総会と言う状況でしたが、その提案金額が非常に高額であったことから、審議保留をアドバイス。

最終的には、弊社のコンサルティングにより大規模修繕工事を進めることになり、当初の管理会社提案より、工事内容はグレードアップし、金額は1000万円も下がったと言う30戸のマンションです。

その後も、沢山の課題を一緒になって、解決していただいたのが、この修繕委員長と夫人で、我が家の次女と同じ年のお嬢さんがおられ、日本の文化や歴史に対する興味・考え方も共感するところが多くて、長いお付き合いになります。

また、普段から、近くの天神人社で、雅楽の演奏や舞を練習され、あちこちで演奏会にも出ておられます。

今回、大御所が来られるというので、是非!とお誘いいただいたので、妻と二人分のチケットを申込み、一緒に見に行きます。

詳細は、こちら

(概要)
●日時
 平成28年1月30日(土)
 開場   午後1時30分
 開演   午後2時

●出演
演奏 
 主韻会
特別出演
 豊 英秋(元宮内庁式部職楽部首席楽長)
 安齋 省吾(元宮内庁式部職楽部首席楽長)
 池邊 五郎(宮内庁式部職楽部首席楽長)
 豊 靖秋(宮内庁式部職楽部楽人)
 席田小学校5年生
 外山街づくり委員会雅楽部
●会場
 本巣市民文化ホール  全席自由席
●前売券販売開始
 平成28年12月1日(火)  1,000円
●前売券販売所
 本巣市教育委員会 社会教育課(真正分庁舎2階)

チケットは、あまり残りが無いようですから、ご興味のある方は、お早めに!

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土曜日に養成塾の第12回目の講義を実施しました。
20151212第12回講座

今回は、顧問業務と初回相談から勉強会に至る対応。

これで、実務に関する講義は、すべて終了し、今月27日に補講。
最後に、「初回相談」のテーマを持ってきたのは、初回相談だからこそ、コンサルティング業務の全容を把握して、適切な対応&ナビゲートを行うことが大切なため、「初回の講義」ではなく、「最終の講義」に持ってkる必要があるとからです。

27日は、これまでの講義の質疑応答を午前中に行い、午後は、8名全員と個別相談を行って、事業計画のアドバイスを行います。私は、かつて、かなりの数の企業や個人に対して、起業、新規事業、営業のコンサルティングも行ってきたので、「マンション管理士」の養成講座の中には、そうした起業支援も含まれています。、

また、この日は、プロカメラマンによる塾生のプロフィール写真も撮影。

一般社団法人マンション管理相談センターのサイトに、認定コンサルタントとして、登場します。

来年1月には、最終講義及びプレゼンコンテスト。
それを終えて、いよいよ認定式です、

これまで、管理見直し、省エネ、大規模修繕工事の各コンサルティング業務、PRの手法、集客、契約実務、事業計画の各講義を毎回3時間実施。終了後は、毎回、飲みながらの延長戦を2~3時間。

座学だけではありません。

初回講義開始前からの同行体験。
講義期間の中盤からは、一人当たり数件のマンションを割り当てた実地(アシスタント)研修。
アシスタントとして、実際の資料作りも行い、私の添削を受けてもらっています。

塾生によって異なりますが、この9カ月で、私が実際に行っている勉強会・コンサルティング・顧問の会合、工事コンサルのための調査や検査に、最大で延べ40回以上も同行しており、それは、実地研修の単位制度となっています。

私の次のコンサルティグまでに時間があれば、その同行研修のすぐ後に、食事などをしながら、すぐに振り返ることも。

そして、すべての講義・現地研修の後は、塾生専用の掲示板で、レポートと感想をアップし、全塾生でシェア。そのレポートには、すべて、私がコメント行い、更には塾生同士、あるいは私からのテーマの投げかけについて、回答を行い、他の塾生の現地研修も、疑似体験できるようにしました。

とにもかくにも、1日でも早く、独り立ちしてもらい、少しでも多くの管理組合と住民の皆さんを幸せにできる専門家を世に送り出したいという強い想いがあります。

また、講義のたびに、「組合の皆さんの前で行う自己紹介」も、何種類かに分けて作成してもらい、身に着くまで練習してもらいました。

中には、既に、単独で組合の理事会に出ていただいている塾生もいます。

こうして、マンション管理コンサルタントしての「知識」「ノウハウ」「マインド」を積み重ねており、この9カ月の各塾生の成長ぶりは、もの凄い!!

1月の認定後には、正々堂々と「実績のあるコンサルタント」と名乗って管理組合の前に立ってもらえるレベルを目指し、いよいよ、追い込み。

1月の最終講義のプレゼンコンテストが楽しみです。

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今週は、名古屋市内のマンションでの検査が多い週でした。

一つは、足場解体前組合検査。
もう一つは、竣工前コンサルタント検査。

前者は、約110戸。
後者は、約40戸。

どちらも屋上の検査で、元々の仕様は、前者がアスファルトシングル葺き。
後者が、ゴムシート。

前者は、アロンコートで10年保証。
後者は、塩ビシートの機械固定で、10年保証ですが、施工品質がかなり高く、15年だって保証しますよ!と言うのが、防水業者の話。
検査1 検査2


どちらも、施工中に色々な問題が起こりながらも、ここまで来ました。

あと少し、最後の最後まで、組合側の気持ちになって、より良い品質となるよう、コンサルティングをして行きます。

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先日、国税庁の記者会見において、タワーマンションを利用した「行き過ぎた節税に対して適切に課税していく」と発言があったことが、ニュースで取り上げられました。

例えば、1億円で購入したタワーマンションが、相続税の評価額では3千万円程度にまで目減りすることもあって、活用されているものだそうです。

マンションにおいては、住戸の面積に応じて、土地の区分所有割合が決まるのが普通ですから、低層階の部屋でも、高層階でも、部屋の値段に関係がないため、都心の一等地にあっても、タワーマンションのように多くの戸数があれば、高層階の割安感は、大きい訳です。

また、同じ材料で建てられていているので、基本的には、高層階も低層階も、相続税における固定資産税評価は、変わらないことになります。

しかし、高層階は、実際の販売価格も賃貸価格も、眺望やプレミアム感から、高く売れるので、換金=売却すれば、1億になったり、月100万円以上で賃貸しできる住戸が、相続税に限り、3000万円で評価されると言うことですね。

 国税庁の調査では、その乖離は3倍程になるようで、その分節税の効果が大きいことから、「行き過ぎた節税は問題だ」といった判断に繋がっているようです。

 で、私の関心は、管理費と修繕積立金は、低層階と高層階とでは、どうなっているのか?と言うこと。

 先日、タワーマンションの大規模修繕工事において、高層階は足場も組めないことから、かなり特殊な工法で工事を実施するという記事を紹介しましたが、受益者負担と言う意味では、高層階程、高い修繕積立金を拠出する必要が出てきそうです。

 今回の標準管規約の改定では、管理費や修繕積立金も、住戸面積ではなく、販売時の価格に比例させるべきと言う案もあるそうです。

 もし、そうなったとして、古いマンションでは、その議論は起こらないでしょうが、築年数が浅いマンションでは、議論が起こるかもしれませんね。

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あるものを見つけるために、机の中を探していたら、会社員時代の写真が出てきました。

これは、新卒配属の長野営業所から、2年後、最初の異動で、本社勤務になった時の写真。
人事部の配属で、新卒採用業務を担当しました。
昔の写真1

異動後、3カ月間、1日も休みなしで、毎日、深夜まで働き、新卒者の社長面談が終わり、内定が出た日に、耳が聞こえなくなりました。(笑)

翌日は、20時間くらい、眠ったような記憶が。。。


これは、初めて管理職になった時の写真。
入社10年目くらい。
営業所の副長(課長の下)で10人くらいの部下がいました。

この写真を見て、机が両袖タイプになり、椅子の背が高くなったことを思い出しました。
昔の写真2



どちらも、痩せてるな(笑)

ここまで行かないのは、仕方ないにして…鍛えなきゃ!と決意!!(*^^)v

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久富産業製の落橋防止装置などに溶接不良が相次いで見つかった問題で、国土交通省は12月4日、同社以外の11社が同様に、必要な工程を故意に省くなどの不正をしていたことを明らかにしました。

112社の製品でも溶接技術者の技量不足などによる不良が見つかり、溶接不良が判明した供用中の橋は、現時点で556に上るそうです。

これ、抜き取り検査で見つかった件数で、もし今回の不正が見つかった会社が関わった5000件に上る橋を全数検査したら、どれくらいの数に登ることでしょう。

報道の見出しを見ると、正確には「溶接不良」と書いてあり、「欠陥」とは書いてありません。

「不正ではあるが、強度には問題はない」とも書かれていますが、だから騒がなくて良いと言う事にはなりません。

プロとしての責任感はどこに行ったのか?
一事が万事ではないのか?
と言う不信の連鎖を呼びます。

そもそも基準が高いので、少々手を抜いても問題がないと思った?
やりにくい場所で、手間がかかり、工期が延びる?
検査をしても、まず見つからないところだから、手を抜いても平気?
コストが厳しいので、コストダウンを図った?

いずれにしても、これまであった、耐震偽装、耐震ゴム偽装、杭偽装と根は同じでしょう。
今回のケースは、検査機関までがグルになっていたことが、更に恐ろしい。

プロであれば、故意は言語道断ですし、過失でもNGだと言う覚悟が必要です。

そもそも、自分の家族が、そこを利用する、あるいは住むのだと思ったら、手を抜くことを考えるでしょうか?

私は、大規模修繕工事コンサルティングでは、そのマンションが自分の家だと思い、自分がお金を出した工事だと思って、妥協を許さず検査を行うと決めています。

工事会社の現場代理人に「そこまでやるの?」と言わせるくらいでないと!と考えています。

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週間メルマガ「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.4

■私の好きな言葉■ 
「何をするかではなく、誰を幸せにするかで仕事を考える」

こんにちは。

マンションの管理規約に、理事会役員の
要件、定足数、理事会の権限等は書かれて
いますが、運営の仕方までは書かれていません。

そもそも、理事会役員になったからと
言って、管理規約を読む人は、まず、
いませんし、ほとんどのマンションは、
運営も進行も、管理会社任せです。

理事会は、会社に例えれば、取締役会です
が、そう言った心構えで臨む人は、少ない
と思います。

大型のマンションであれば、日常的に扱う
金額が数百万円以上の単位になるので、
緊張感もありますが、中小規模になると、
町内会の感覚の人が多いようです。

例えば、理事会の開催回数。

大型のマンションならば、毎月開催が
一般的。

しかし、50戸程度以下の中小規模マンシ
ョンでは、2ヵ月または3か月に1回と
決めている理事会は、まれで、多くが、
定期総会前に一度だけ行うのが実態。

こう言ったマンションでは、
期中に何か突発的な故障が起きた時だけ、
理事会を開催することになりますが、
驚いたことに、理事会を開催せず、
管理会社が理事長に報告して、工事発注印
をもらうだけで、工事を実施しているとい
うケースもありました。

また、
新築以来、12年間の理事会の議事録が
全くないと言うマンションもありました。

ちなみに、そのマンションと管理会社の
管理委託契約には、管理会社の業務に、
「理事会議事録案の作成」
と記載されています。(この記載は、
どのマンションでも共通だと思います)

その点を管理会社に問い正すと、
文書で回答があり、次の通り。

「弊社の把握する範囲内にて『理事会』
と言う名目での集会は開催されておりま
せんでした。」(原文のまま)

実際には、管理会社の担当者が、喫茶店で
の理事会に出席し、立て替えた「理事会
会場費」と書かれた領収書が残っていまし
たので、それを指摘すると、今度は、管理
会社の部長が出てきて、

「(管理会社の)担当者が、理事長を
含めた理事に決算・予算案を説明した
だけで、正式な理事会ではない。」
(私の筆録)

と言うことは、このマンションでは、過去12年間、
理事会で総会議案が承認されないまま、総会
が開催されたと言うことになりますが、
言い訳が先行して、この矛盾は無視。

他にも、消火器の取替や電球の取替など、
その都度の組合の承諾がなく、管理会社が
発注し、納品し、口座から引落し、決算書
に記載して処理と言う有り様。

しかもその価格が、とんでもなく高い!

同社が管理する他の2件のマンションの
実態も、ほぼ同じでしたから、楽な管理を
するために、理事会を形骸化させるのが、
会社の方針なのかも?とさえ思えます。

これ、極端な例だと思えるかもしれません
が、「管理会社に任せ切り」のマンション
は、多少なりとも、同じ弊害が生じている
可能性はあるでしょうね。

これを適正化するにはどうしたら良いか?

まずは、
どんな小さなマンションでも、理事会運営
を管理会社任せにせず、特段のテーマが
なくても、一定の期間で開催することが、
大切だと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私の愛読しているメルマガ「「あなたの知らないV字回復」(V字経営研究所の酒井英之先生)から、共感記事をご紹介。

タイトル「ものごとが継続する3要素」

(前略)
そこで今回は「継続の秘訣」を考えてみました。
子供のころからサッカーや野球、テニスや楽器演奏等
ひとつの趣味を長く続けている人は大勢います。
そういう人に、「なぜ続いているのですか?」と
尋ねたところ、その理由は凡そ以下の3つに集約されました。

1.教えてくれる先生(メンター)がいる
2.一緒に喜びあう仲間がいる
3.目指すステージ(ハレの場)がある

一定の技術を身に着けるまでは指導者が必要です。
続くか、辞めるかの分岐点は「やりたいけどうまくできない」時に、
その壁を超えるアドバイスをくれる人がいるかどうかです。
それを超えられると面白くなり、さらに成長したい意欲が湧いてきます。

スポーツでも仕事でも、チームプレイの醍醐味は
1+1が2以上の成果を生むところにあります。
上手く行かない時に励まし合ったり支え合ったりしながら
全体のレベルを上げていけると楽しさが加速化します。

そうした活動も、「目指す所」があるから続くのでえしょう。
「あの大会に出るんだ」「あの舞台に立つんだ」という
目標があるから仲間の心も一つになるし、達成感もあります。

先日ある統計でシニアの趣味や習い事が
長続きしない理由が挙げられていました。

第1位は同率で「時間がない」と「技術がない」でした。
第3位は「仲間がいない」でした。
賢明な読者の皆様には、これが上記の裏返しだと
おわかりいただけると思います。

「技術がない」は「教えてくれる先生がいる」の反対です。
「時間がない」は「自分の中での優先順位が低い」からでしょう。
もし「目指すステージ」があれば、優先順位は高くなるでしょう。
この点から考えても、上記3点は
継続の3条件と言って間違いないと思います。

この3つのどれかが欠けると続けるのは難しくなります。
例えば、あなたはなかなかお金が貯まらないな…
と悩んだことはありませんか?

もし、悩んだことがあるのなら、以下の3点に当てはめて
自分を振り返ってみてください
1.お金の貯め方を誰からも教わったことがなかった
2.貯まったことを一緒に喜ぶ仲間がいなかった
3.「〇〇万円貯めて××する!」という目標がなかった

どうでしょうか?どれか該当するものはありませんか?
一つでも該当するのがあれば、
それがなかなか貯まらない理由です。

1が足りなければ、「お金の貯め方」などの本を読みましょう。
2が足りなければ、伴侶や恋人と一緒に頑張りましょう
3が足りなければ、お金の使い道を考えましょう
そうすれば、きっとこれまで以上に貯めることができるでしょう。

教える側の熱い思い、参加する側の熱い思い、
そして、毎年繰り広げられる感動のステージ。
それがあってこそ、ものごとは持続化していきます。

私は自分のコンサルにこの3要素を組み込んでいます。
例えば、会社の営業力の底上げを指導する場合は、
必ずチーム(支店や課、係等の)単位で取り組んでいただきます。

そして、そのチームを指導するメンター役を作ります。
メンター役には、そのチームの上司になっていただきます。
そして、期限を区切り、期末ごとに成果発表会を開催します。

ここは参加者が立つ華やかなステージであると同時に、
各チームの成果を生み出すノウハウをシェアする場です。
「社長賞」「理事長賞」などを設けると大変に盛り上がります。
そして、その年敗れたチームが「次こそは!」と燃えるのです。
(後略)

私の「活躍できるマンション管理士養成塾」も、この継続する3要素を大切にし、長く続く良いチームを作って行こうと強く感じました。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、岐阜市内の19戸のマンションで、コンサルティング契約承認の臨時総会が開かれ、無事、承認されました。

契約の種類は、大規模修繕工事・長期修繕計画・管理見直し。

今年の春、そのすぐ近くの16戸のマンションで、大規模修繕工事コンサルティングを行っており、それと同じシリーズのマンション。

この総会で、
「コンクリートは60年持つと聞いたことがある。また、このマンションは60年の定期借地なのだから、60年後に価値がゼロになってもいいはず。従って、大規模修繕工事はやらなくても、良いのでは?」と言う質問がありました。

こう言う感覚の人は、決して少なくないと思います。

確かに、コンクリートは、数十年以上持ちます。
以前は、コンクリートの建物の法定耐用年数は60年(今は47年)だったので、そう言うイメージを持つ人もいると思います。

しかし、メンテナンスが不要と言うことではありません。

「確かに、コンクリートの建物が、60年経たずに崩れ落ちるなどと言うことはないと思います。しかし、外壁タイルが剥がれて落下しないようにする、コンクリートの中に水が染み込まないように保護の塗装をする、室内に雨漏りが生じないように防水工事をする等の維持工事を行わないと、「住む」と言う点では、60年持たないんですよ。」とお答えしました。

すると、次の質問は、
「60年後に解体するならば、最後の時期の大規模修繕工事は、しなくて良いのではないか?そういう判断はどうするのか?」

私の答えは、
「このマンションの定期借地権では、60年後に解体して、更地にして、地主に土地を返して、保証金を返金してもらうと言う選択と、住民が保証金の返還を放棄して、地主が建物を取得し、皆さんは賃貸人としてマンションに住み続けると言う選択があります。」

「前者であれば、残り期間が10~15年になった時、解体に向けて、必要最低限のメンテナンスとなるでしょうから、大規模修繕工事を行わないという選択になるでしょう。後者であれば。地主が賃貸マンションのオーナーになって、その後、ある程度長く貸せるという状態にまで持って行くために、引き渡し前に、きちんとした建物にするために、大規模修繕工事は必要になるでしょう。」

「つまり、残り期間が15年くらいになった際に、住民がそう言う議論を行い、どちらで行くのかを決定する必要があると言うことですね。」

「私の考えに対して、同じように思われますか?」

質問者の方は、
「同感です」

これは、定期借地権マンション特有の課題です。

このマンションは築12年なので、42年後の話です。

遠い将来に見えますが、財政や建物の状態、更には住民のコミュニケーションも含めた毎年の積み重ねの向うに、「総意の形成」があります。

当社のポリシーは、「一生住み続ける住民と同じ気持ちになり、一生そのマンションとお付き合いする気持ちでコンサルティングを行うjこと」ですから、この大きなハードルをクリアするための基礎を築くことが、今回、最も重要なコンサルタントの役目だと感じています。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

20年を超えるマンションでの話。

6棟からなる建物で、6カ所の入り口があり、自動ドアも6基ついています。

管理会社が「自動ドアメーカーの一斉取り替え」提案を理事会に提出。

理事会では「一斉にやるのだから、お値打ちに!」と言う交渉が続きましたが、何せ、そのメーカーしか見積が取れないため、高いのか安いのか、もっと交渉すべきかどうか?なかなか判断できません。

そこで、そもそも、一斉に取り替える根拠は何か?を管理会社に尋ねたところ、「点検の結果、現在は正常に作動しているものの、開閉回数が正常値を示していないことや経年劣化もあることから改修を提案」と言う回答。

しかし、故障が頻発していて、その都度の修理費がかさんでいると言うことではない。

さて、どう判断する?

私が示した選択肢は、次の通り。

A:取替工事着手までに期間が掛かり、セキュリティの問題も生じるのであれば、計画修繕として、一斉取り替え。ただし、価格は、工事内容をチェックし、減額交渉。

B:1基単位の取替工事が発注から完了まで、短期間で終わるなら、故障の都度、その原因を聞いた上で、修繕又は取替。なお、五月雨式に故障が出てきたら、一斉取り替えで、コストダウン。

この判断のために、「1箇所の故障時にかかる工期」及び「部品の保有状況」を管理会社に調べてもらうよう依頼。

回答は、「工期は、約1日で、部品の保有状況は問題ない」との報告。

つまり、故障しても、すぐに対応できるということであり、計画的に一斉に工事をするような経年管理を行う必要はないということですね。

結果、一括取替は見送り、故障の都度対応することとなりました。

 これに対して、例えば、エレベーターの場合は、故障して動かなくなったと言う時期まで待つと、そこからモノを手配し、工事の段取りを行うなどを予想すれば、かなりの期間、住民に不便が生じるので、同じ判断はできません。

 工事をしたい側である工事会社や管理会社は、「工事をするための提案」が仕事なので、それを鵜呑みにするのは、彼らの売上にせっせと貢献することにはなっても、マンションにとって、最適な選択になるとは限りません。

 かたや、何かあるまでほっておくと、管理会社に対して、「気が付かなかったのか!?」のように叱責されるケースも少なくないので、「早め早めに工事を提案しておこう」という心理も働きますし、少しでも不便をさせないために、「故障対応より予防対応が良い」と考えている担当者もいると思います。

 恐らく、住民と直接顔を合わせている管理会社の担当者は、会社の利益促進と住民側の想いに挟まれ、複雑な心境の時もあるでしょう。

 いずれにしても、工事が発生すると、マンション側と管理会社・工事会社側とは、基本的には、利益相反になると考えた方が良いです。

 従って、住民側が、
計画的・予防的に工事を行うのか?
故障するまで待つのか?
を的確に判断することが、マンション住民の生活の利便性を確保しつつ、維持コストを下げるための重要なポイントになります。

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パナソニックの総合展示会「スーパーボックス2015」に行ってきました。

スーパーボックス2

スーパーボックス1

毎年開催されるこの展示会は、「スマートマンション」をどんなテーマで展示するのか?を経年で定点観察しており、テクノロジーの進化が見えるので楽しみです。

今年、凄い!と思ったのは、ネットワークエコキュート!

深夜時間帯の安い電気を使うために、マンション中のエコキュートをネットワークで結び、沸き始めから沸き終わりの時間を予測して、マンション全体のデマンドが大きくならないように組み合わせる仕組み。

これ、文書で書いても、分からないと思いますが、テトリスみたいなブロックが当てはまって行くイメージ動画を見ると、良く分かります。

ただし、これは、参考展示。

今後の商品化が待たれます。

それ以外では、自火報制御盤一体型のオートロックインターホンシステム。
これを設置すれば、各戸の火災報知器の検査が、管理室の制御盤ですべてできます。

これならば、消防点検が短時間で済み、点検費用もコストダウンできます。

ただ、既存の制御盤の取替には配線まで全部やり換える必要があり、現実的には、使えないとのことなので、残念。

また、全体で見ると、LEDの進化が凄いのは、毎年感じること。

常に、マンションの維持・リニューアルにどう活かすか?を考えながら、見て行くと、色々なヒントがあって、楽しいですよ。

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昨夜、23時過ぎに横浜に入り、今朝は7時半からコンサルティング先マンションの管理見直しのための清掃と建物巡回点検の同行監査。

今、名古屋に戻る新幹線です。

活躍できるマンション管理士養成塾0期生の大浦さんと一緒に、3時間コースの清掃、1時間コースの建物点検について、「管理委託契約書・業務仕様書」と「実際に行われている業務」と「報告書」とを照合する監査です。

市原悦子の「家政婦は見た」のように柱の陰からこっそり様子を伺うのではなく(笑)、仕事の邪魔にならぬよう、ヒアリングしながら、着いて廻ります。

「いつもと同じようにやってくださいね」と言っても、そばにピタッといられたら、
「いつもと同じように」は、なかなかできませんので、会話をしながら進めることで、緊張感を解いていただく効果もあります。

また、会話をすることで、自然な動作なのか、当方を意識しすぎて丁寧にやっているのか、もわかります。

1週間あるいは1か月に1度行うことになっている作業について、盛り込まれているのかどうかと言うことも、ヒアリングで、わかります。

今まで多くのマンションの同行監査を行ってきましたが、全記の3つが、ほぼ同一であったケースは、1度もありません。

しかし、実際に現地で行われている業務が、契約書通りでないからと言って、契約違反だ!と咎めることはしません。

なぜなら、ダメ出しすることが目的ではなく、このマンションにとって、最適な仕様は何か?を導き出すための調査だからです。

多くの場合、仕様書がイマイチで、現地の清掃員の業務の方が、合理的でかつ優れています。

今後、管理会社の入札を行う際には、こうした実情を踏まえた「そのマンションに最適な仕様書」がとても大切なんです。

間違っても、従来の仕様書を右から左に投げて、管理会社に見積もってもらうことはしません。それだと、かなり高い確率で、「安かろう悪かろう」になります。

今回の監査では、清掃業務においては、「やることになっていないこと」にかなりの時間を費やし、「やるべきこと」がなされていないというちぐはぐな状態。

しかし、清掃員のレベルは、十分な高さ。
聞けば、マンションの前は、役所で7年間清掃をしており、その時は、毎年入札で、非常に品質の厳しい監視があったとのこと。

建物監査も、仕様書と現場業務が合っていません。

管理委託契約書の項目と実際現地で使われる報告書を一度照合してみると、こんな実態のマンションは、少なくないと思いますよ。

さて、これから、このマンションにぴったりの仕様書作成を大浦さんと一緒に進めて行きます。

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この秋、携帯基地局設置料の課税のお知らせが各マンションに来ていますね。

この問題への対応は、マンションによって、分かれます。

中には、
「全マンションに通知を出しているのであって、このマンションに基地局があると把握してないはず。無視しておこう」と言う意見もあります。

しかし、私の顧問先のマンション全部に聞いてみると、携帯基地局のないマンションには、その様な通知が来ていないので、「狙い撃ち」でしょう。

従って、申告しないという選択は、NGですよ!と言うのが、基本的なアドバイス。

では、その申告を誰がするのか?

自分達でするのか?
するとしたら、理事長?住民で税金に詳しい人?

管理会社?

税理士に頼む?

このうち、「管理会社に頼む」は、受けてくれません。税理士を紹介しますと言う返事ですね。

そうなると、自分たちで行うか?税理士に依頼するか?

税務署に直接聞いたのですが、誰か住民が頑張れば、税務署がそれなりに指導・指示してくれるので、申告書類を書くことは、可能です。しかし、「非課税部門から課税部門への寄付」と言うような会計整理が必要で、過去5年分の申告書は、毎年、全く同じではないこともあり、かなり戸惑うでしょう。

また、法人税(所得税)だけでなく、課税事業の開始の届出、事業税、県民税、市民税などの申告もあって、税務署だけでなく、それぞれの自治体に行って、聞くことが必要です。

作成する枚数は数十枚になると思います。

その手間や時間を考えると、報酬ゼロで、住民の誰かにやってもらうことは、不公平感が残りますね。

誰かが、「大変でもやりますよ!」と言わない限り、「理事長なのだから、役目でしょ!」と押し付けるのは、いかがなものかと思います。

では、税理士に頼む。

これは、過去5年間の申告を1回×5年が定価でしょうが、実際の手間を考えると、一度にやってもらうことで、5回分の確定申告ではなく、1回分×ボリューム割増しのような金額でやってもらえる人を探すことができれば、一番良いですね。

また、今後も毎年、その税理士に依頼すると言う約束ならば、金額の交渉もしやすいですね。

一方、今回の5年分だけは、税理士に依頼し、来年からは、それを見ながら組合側で申告書に記入し、提出すると言う方法もありだと思います。

なぜなら、収入も支出も、毎年、基本的には、変わらないからです。

この場合は、税理士の報酬は、「一度きりだけれども割高な水準」になると思います。

また、「経費として何を認めてもらうか」の交渉をはどうするか?
と言う問題も残ります。

試しに、過去の色々な情報から、火災保険や電気料金等、経費として認めてもらうためのネタを出来る限り集めて、税務署に相談してみましたが、経費認定に関しては、かなり厳しいようです。

この点の交渉を依頼するのかどうかも、報酬に影響するでしょう。

以上を総合すると、
1、基本は、税理士に依頼する。
2、税金にも一定の知識のあるマンション管理士が顧問であれば、税理士に対して、情報の取り次ぎや経費の計上を税務署に認めてもらうよう努力してもらう。
3、過去5年分は、税理士に依頼するが、次年度からは自分達でやる。

と言うのが、ベストプランでしょう。

もちろん、組合が独力で申告するという選択もありますし、収入が多額で、税理士への支払いの負担が低い等の理由で、次年度以降も、税理士にお願いするという選択もあります。

ちなみに、私のところで手掛けている手法は、「住民が独力で申告」、「今年に限り税理士に依頼」の両方です。もちろん、どちらも、税理士法に抵触しない範囲での支援となるように気を付けています。

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