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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

長らく自主管理を続けてきたマンションで、管理員の継続、設備の老朽化、大規模修繕工事の資金不足など、いくつかの大きな課題があって、相談があり、近々に役員向けの勉強会を開催することになりました。

聞けば、家庭の配電は、いまだにヒューズ型のブレーカ―だそうです。
照明はLEDに変えたものの、幹線や配電盤も古く、そろそろ変えた方が良いという話がずっと出ている。

しかし、数年前に耐震補強を行い、その時に借り入れを行い、ようやく返済が終わり、至近年に予定している大規模修繕工事すら、再び借金がいるかも?と言う状態。とても、電気設備の更新の話にならないという状態。

しかし、もし、埋設された電線に不具合が生じたら、長期間の停電になります。
それを避けるためには、不具合が起きる前に、露出で配線し、古い線からの切替をしておく必要があります。

また、管理コストの見直しも必須。
勉強会を前に、現地を簡単に目視調査し、管理資料を拝見しましたが、自主管理であっても、管理コストの削減は十分できそうですし、電気代の削減余地もありそうですから、その改善合わせて検討することが良いですね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日は、マンション管理士の資格試験の日でしたね。

この日に合わせ、来春開催する「マンション管理士の仕事術」のチラシを作成し、試験会場の前で配布しました。
マン管仕事術

午前に届くはずのチラシが届かず、慌てて、クロネコヤマトの宅急便ステーションにとりに行くことになると言うハプニングもありましたが、試験終了までには、間に合うタイミング。

そして、チラシ配布は、次女に友人を誘ってもらうように頼み、可愛い女子大生4名!

受験生は、2時間の試験で疲れていますので、彼女たちが、「試験、お疲れさまです!」と笑顔で声を掛けながら配布すれば、かなりの高確率で、受け取っていただけるはず?

結果、3人に1人は受け取っていただけたようです。

多くの人との出会いを楽しみにしています。

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新聞のニュースで、政府は2020年を目途に蛍光灯の生産と輸入を禁止するという方針を固めたらしい。

実際には、法令が出来て確定しますが、白熱灯に続き、いよいよ蛍光灯もですね。

この方針が出れば、まずは、蛍光灯器具の生産が止まるでしょう。
蛍光管については、過去に販売したメーカーの責任として、期限までは生産を続け、その後、流通・在庫が切れたら、責任は取れませんよ・・・となるでしょうから、実際に蛍光灯が店頭から消えるのは、2020年からもう少し先でしょうね。

ここ数年で、LEDの価格は、グッと下がっており、私のコンサル先のマンションでも、LED化投資における費用対効果は、償却期間が5年を切っています。

一方、マンションの共用部にとっては、点灯時間の恣意的なシフトが、ほぼ無理なことから、来春の電気料金制度の変更の前に、現在の電気料金の中で、最も安いメニューを選択することが、賢い方法です。

LEDの価格交渉も、追い風が吹いていますが、ポイントは、単なるLED化では、もったいないので、来春までに、共用部全体の省エネ化を図ることですからね!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この秋に、管理見直しプロジェクトにより、管理会社が変わったマンションで、24時間コースセンターに、そのマンションが未登録であった、また、ガス漏れ警報が鳴って駆け付けた警備員のが、不安を感じるものであったという「事件」が起こりました。

これ、住民にとっては、ゆゆしき問題!

管理引継ぎの書類、新契約や業務仕様の確認、意識を高めるためのキックオフミーティングも行いましたが、24時間コールセンターへの未登録は、管理会社の中で、ヒューマンエラーが起こったというものでした。

ただし、「ヒューマンエラーだから、そう言うこともある」のではなく、そもそも、それを起こさせないダブル・トリプルチェックが業務フローにないからだと言えます。

当社のコンサルティングのポリシーは、「品質を上げて、コストを下げる」

また、机上の空論にならないよう、新管理体制移行後、1年間の顧問業務の中で、新管理業務仕様が定着するようモニタリングを行い、指導をします。

管理会社と顧問契約を結んでいる訳ではありませんから、管理会社の業務プロセスにまで直接踏み込んで、具体的な改善指導を行う訳には行かないため、「こういう点をクリアにして欲しい」「管理委託契約上、ここまでやって欲しい」と言う「性能注文」になります。

管理会社の担当者も、社内のプロセスや決裁手続きを踏まえて進めて行くので、上司に伺い、「これで良い」となった後に、私から「これは、違うんじゃない?足りないんじゃない?」と言われて、再考することになり、かなりの手間やストレスもたまるでしょう。

私も大企業にいたので、このあたりの社内調整の難しさは分かります。

しかし、分かるからと言って、同情で動くことはできません。

目的は、管理会社の足りないところを批判・非難することではありません。
管理組合の幸せのために、お互いの知恵と力を合わせて、より良い管理体制を作ること!

そう言った励ましの言葉を必ず添えて、改善案提示のための理事会に向け、ギリギリまでやり取りを行います。

当社としても、モニタリングの精度を上げる提案を行います。

目指すは、組合から「これなら安心」と言っていただくことですね

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昨日、名古屋で開催されていた「賃貸住宅フェア」を見学してきました。

この展示会は、毎年開催されており、私も毎年、見学に行きます。
当社のクライアントは分譲マンションの管理組合ですが、建物の維持に関しては、類似している部分も多く、かつ、オーナーのコスト意識を反映して、「より良く、より安い」サービスや商品が出ていることもあるからです。

今年の展示会で気づいた3点。

1、 相続を取り扱う税理士のブースが多かった。
これは、相続税の増税を反映していますね。

2、 電力とLPガスをセットにした新電力サービスの出展社があった!
聞いてみると、ホントに安くなるかどうかは、これからの検討課題だと言うこと。でも、これも、時代のトレンドでしょうね。

3、 電子錠等のセキュリティー機器の展示が多かった。
これは、犯罪が多くなっている世相の反映ですね。

なお、私の友人で、賃貸経営コンサルタントの成田勉先生も、大家向けの賃貸経営ブースを出展されており、凄い人だかりで、挨拶もちゃんとできなかった…。(~_~;)

他、大規模修繕工事の業者さんがおられたり、ユニークな商品もあり、ちょっと駆け足の見学でしたが、勉強になりました。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先日、コンサルティング契約先のマンションで、共用部の電力省エネのための調査を実施しました。

研修を兼ねて、塾生も参加し、現地で、エンジニアと私が何をどのように調査するのか?を見てもらいました。

このマンションは、エレベーター、ポンプと言う定番の動力設備に加え、排水ポンプも多く、機械式駐車場も複数台あるため、動力契約がかなり大きく、電灯・動力合わせて、高圧契約(50KW以上)になる寸前の容量です。

最初にお邪魔した時から、このマンションの年間電気料金150万円は、かなりの金額で、削減余地は大きいだろうなぁと予測していました。

で、調査をしてみて、びっくり!

契約メニューや契約方式の検討を行う前に、そもそも、中電に登録してある負荷設備のリスト及び契約カウント方式と現地にある設備の実態とが違っているのです。

現地にある設備通りに契約すれば、それだけでも、電気料金が下がります。
しかも、これが新築以来ずっとそうであったなら、多額の電気料金を過払いしてきたことになります。

これ、誰の責任?

契約を是正するだけの話ではなく、過去の電気料金の払い過ぎに関する責任問題も、解明する必要がありますね。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.2

■私の好きな言葉■ 
「困難は、より高い山に登るための足場である」

皆さん、こんにちは。

マンションには、構造的な弱点があります。

建物のことではなく、「組合」と言う組織
の抱える弱点です。

構造的=宿命的と言い換えても良いと思います。

組合は、生活に直結するという点では、
町内会感覚の人が多いのですが、実際に
は、年間で数百万円~数千万円以上の
お金を使い、組織と建物を維持してくと
言う点では、企業と比較する方が、正しく
把握できます。

従って、この「弱点」は、企業と比較する
と浮き上がってきます。

具体的な細目に分けて、比較してみます。

○所有者
企業=株主
組合=区分所有者

○収入
企業=商品・サービスの売上
組合=管理費・駐車代・修繕積立金

○支出
企業=仕入れ代金・人件費・諸経費
組合=管理委託費・工事費・諸経費

ここまでは、「違うこと」が問題とはなり
ません。むしろ、収入と言う面では、組合
の方が安定しており、優位にあると言って
もいいくらいですね。

問題は、ここからです。

○組織構成員
企業=帰属意識の高い社員
組織で動く社員
組合=帰属意識の低い組合員
組織で動かない組合員

○取引相手
企業=知識や経験上、対等な事業者
組合=組合側よりも知識や経験のある
管理会社・工事業者

○経営主体
企業=継続性のあるプロの経営陣で構成
される取締役会
組合=専門知識・情報に乏しく、輪番制で
構成される理事会

こうやって、具体的に比較すると、いかに
組合が弱い組織であるか、分かりますよね。

しかし、マンションに住む人の多くは、
この脆弱さに気づいていませんし、何とな
く感じているとしても、改善する方法は、
簡単には見つかりません。

また、たまたま理事長が気付き、改善に
着手しても、管理や工事における業界の
実態や市場水準を正確に把握している訳で
はないため、限界がありますよね。

まして、「目覚めた理事長」の任期が終わ
った後に、その継続を期待することは難し
いでしょう。

では、どうやって、マンションの財産を
守り、住民のための組合運営を行っていくか?

知識があり、意識の高い人が、ずっと、
お目付け役として、理事会メンバーに入る
と言う手もあるでしょう。

しかし、これは、かなり難しい。

仮に、意識が高くても、
「知識やノウハウ」において、プロの業者
と対等に交渉するのは、容易ではありません。

もうひとつは、継続的にマンション管理士
等のプロのアドバイスを受けて、運営する
方法。

国が示している「標準管理規約」にも、
(専門的知識を有する者の活用)
第34条 管理組合は、マンション管理士
その他マンション管理に関する各分野の
専門的知識を有する者に対し、管理組合の
運営その他マンションの管理に関し、相談
したり、助言、指導その他の援助を求めた
りすることができる。

とありますからね。

言えることは、
「たった一人で、変えることは難しいが、
誰か1人が立ち上がらないと、変えること
は、できない」

少しでも。多くのマンションで、気づき、
行動を起こす人を増やして行きたいと思い
ます。

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「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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先週の木曜日から、各務原市内のマンションの管理委託業務見直しコンサルティングで、入札会社のVE面談を行っています。

1社あたり約30分。

VEとは、「バリューエンジニアリング」の略で、簡単に言えば、「価値を下げずに価格を下げること」。

面談では、見積における仕様の取り違えがないか?と言う初歩的なチェックに始まり、各業務の価格や下請け専門会社からの見積取得方法にまでメスを入れて、各社の必要な利益を確保しつつも、最大限のコストダウンに挑戦していただきます。

また、各専門会社からも、単独で入札を行っており、その結果、安い価格を提示できる会社は、管理会社の該当する下請け会社と入れ替え戦(お見合い)も行っていただきます。

それまで、競争状態になかった管理委託業務の世界に、競争原理を持ち込んで、「より良い管理をより安く」を実現するという訳です。

明日、最後の1社のVE面談が終わり、30日までに、最終見積を提出していただきます。

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いつもの週末だと、1日に2~3件のコンサルティングがあるのですが、この行楽シーズン3連休は、理事会や総会は、出来る限り避けましょう!と言う配慮で、初日と最終日に1件ずつ。

集中して、年明け以降の事業計画を練っています。
まずは、今年の振り返りをしようと、コンサルティング項目・顧問項目などをまとめた「クライアントリスト」を整理しました。

この12月も、いくつかのマンションから勉強会の依頼が来ているので、その際に、実例として改善の効果を示すということもあり、単なる顧客リストではなく、色々な数値が入っています。

例えば、当社のクライアントのマンションの規模は?
エリアは?
管理委託業務見直しの効果は?
コンサルティング後の顧問契約継続の割合は?

今年も、沢山のお客様と出会ってきました。

1年前に比べると、コンサルティングの累計組合数は、150%増。
戸数で見ると、135%増。
大規模修繕工事+管理見直し+省エネ+顧問のコンサルティング・顧問件数は、130%増

これから当社にコンサルティングを依頼すべきかどうかを検討しているマンションにとって、そう言ったわかりやすい数字は、参考になるかもしれないですね。

しかし、それよりも大切なのは、顧客が多くなっても、「これでもかっ!と言うくらい、マンションに住む人を幸せにしたかどうか」です。

何を幸せに感じるのかは、人それぞれ違うのですから、「幸せの押し売りはNGでしょ!」と言われるかもしれませんが、ちょっと乱暴な言い方をすると「そんなの、関係なねえ!」(笑)

だって、そもそも、管理組合の運営や大規模修繕工事のことは、マンションに住む人にとって、良く分からないことが多い。明確な水準や指標がないのです。

だから、下手に、「この程度やれば、合格でしょ!」などとは思わずに、持っているすべての知識とアイデアと「愛」をもって、最善を尽くすことが、大切。

でもって、それが足りないと思われたり、違っていて、もう、別れたい!と思われたら、いつでも、無条件で契約を解除していただける契約書になっています。

従って、「活躍できるマンション管理士養成塾」では、「顧客であるマンション管理組合は、ちょっとわがままな若い恋人だと思え!」と言う講義の一コマがあります。(笑)

もちろん、逆に、こちらも別れたいと思ったら、「さよなら」すると言うのが、根底にあります。

一番、知恵も力も勇気も湧いて仕事ができるのは、「相思相愛」であることが、重要だからです。

おかげさまで、今のところ、1件も「振った、振られた」はありません。

「恋人が多すぎるでしょ!」と言う批判は、なしですからね(笑)

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私の師匠で自立型人材養成コンサルティングの師匠である福島正伸先生からのメッセージです。


「こんな感動、耐えられない・・・」
「人のプレゼンで、どうしてこんなにも涙が止まらないのか・・・」
嗚咽しながら、観客の皆さんが会場から出てこられます。

夢(ドリーム)プラン・プレゼンテーション(略称ドリプラ)は、毎年、すべての観客が感涙し、どんな夢でも叶うことを実感することができます。
わずか10分間で、観客は皆、感動と共感の渦に巻き込まれ、ファンになってしまう究極のプレゼンテーションです。たった10分間で人生が変わるのです。

誰もが開催できるドリプラは、全国約50か所で開催され、中国、ベトナム、タイ、ウガンダなど海外にも広がりました。
また、参加者が皆やる気になることから、いくつもの大企業や氷見市などの行政や都立高校でも授業に取り入れられるなど、多方面に広がりつつあります。
ドリプラ

そして、なんと今年は、ドリプラのすべてのノウハウを約200ページにまとめた、「ドリプラ開催完全マニュアル」を12月12日(土)世界大会の参加者全員に無料で配布いたします。

これは、感動と共感のプレゼンテーションの創り方からドリプラ開催方法まで、これまで私が約30年間かけて創り上げてきたすべてのノウハウの大集成です。

誰でもドリプラの主催者になり、会社や地域、業界、学校などを夢と勇気と笑顔でいっぱいにすることができる魔法のツールです!

みんなで一緒に、『夢のビックバン』を起こし、世界を変えちゃいましょう!

 12月12日(土)、東京ドームシティホールにて、本選出場者8名の感涙のプレゼンテーションをリアルに体験し、そのノウハウ(ドリプラ開催完全マニュアル)を得て、ともに夢で地域や企業や社会を変える仲間たちとの出会いがあります。全国から、夢を持ちたい方や夢を叶えようとしている方々が集まります。
<お申し込み>http://drepla.qt.shopserve.jp/
<お問い合わせ>http://drepla.com/contact.shtml 
TEL 03-3661-8008(川合、岩本、草深)

特に、今年のプレゼンターはみな極めて感動レベルが高く、過去最高の大会になると確信しています!夢には無限の力があることを体験してください!

私たちは、すべての人を信じ、すべての夢を信じています。会場にて皆様とお会いできることを心より楽しみにしております。

株式会社アントレプレナーセンター 代表取締役
夢(ドリーム)プラン・プレゼンテーション世界大会実行委員長
福島正伸


是非、沢山の人に参加いただきたいと願います。

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vol.1 ■私の好きな言葉■ 
「できない理由を探さない。どうしたらできるかだけを考える」

こんにちは。

マンションに住む人を、これでもかっと言うくらい幸せにする
マンション管理相談センターの馬渕裕嘉志です。

この度は、当方のメルマガ受信の登録を頂き、ありがとうございます。
第1号のメルマガをお送りします。

テレビ出演を機に、メルマガを発刊すると宣言して、一週間。
先週の土日は、収録以外に、総会・理事会・勉強会が6つあり、
今週に入っても、大規模修繕工事の検査が2つ、理事会が
2つと続き、ようやく、メルマガのタイトルや仕様が固まりました。

最も大きな決定は、タイトル。
最初は、「マンション管理コンサルタントが教えるここだけの話(仮題)」
と予告しましたが、これでは、いかにも、自意識過剰(笑)

確かに、私が、直接クライアントのマンションの皆さんを幸せに
できることは、何よりの喜びです。

しかし、私のメルマガがヒントになり、マンション管理組合の皆さんが、
自ら努力して、幸せになってもらうのもベリーウエルカムだし、他のマン
ション管理士が、その人の顧問先マンションを幸せにしてもらっても、
もちろんベリーウエルカム!!

いずれにしても、自分が主役のメルマガではなく、
「マンション管理組合が主役」のタイトルにしたい!
と言う気持ちがじわっと湧いてきた訳です。

で、考えた6案の中から、ワイフと長女にも投票してもらい(笑)、
決めました。

次が、体裁の決定。

以前、平成22年に、住宅業界向けのBtoBのメルマガを発刊
しており、それを引っ張り出してみたり、現在購読している他の
メルマガを読んだり…。

こちらも、最初は、かなり形式を重視したデザインを考えていました。

でも、今回のメルマガは、マンション管理組合の皆さんに読んでいただき
たいメルマガ。また、中には、スマホで読む人もいると考え、形式がきれい
な構成より、早々に本文にたどり着く体裁が良いと考えました。

また、単なる知識やノウハウの提供にとどまらず、「仕事をする姿勢」や
「人としての在り方」を常に自分に問うて行きたいと言う強い想いがあり
ます。

これは、以前のメルマガ発行時代と変わりません。

したがって、当時も、毎回のメルマガで書いていた「私の好きな言葉」を
冒頭に書くことにしました。

これから、ブログは引き続き毎日書き、メルマガは、毎週1回のペースを目標に、
発行して行きたいと思いますので、よろしくお付き合いください。


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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」本文は
著作権により保護されていますが、
あなたやご友人のお役に立てるなら、商用の場合を除き、
ご自由に転送、転載いただいても結構です。その際には、
「マンション管理相談センターの馬渕裕嘉志によれば…」
と、出典を明記ください。

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       代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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約180戸のマンションの顧問契約が、8月から始まって、4か月が経ちました。

最初に理事会に出席した時には、何と議案書が66ページ!
数年前からの懸案事項も合わせ、前期からの引継ぎ事項は、13項目。

中には、数回の臨時総会を行ったものの、その都度、議決を行うことができる材料が少ないとか、事前の検討が十分でないという理由で、臨時総会が数回開かれても、その都度、保留になっていたオートロックインターホンの取替案件や、5年間、ずっと先送りされてきたアナログ電波障害施設の撤去問題もあり、その金額は数百万円~数千万円の規模でした。

この状況に対して、組合からのリクエストは、12月までに、一定の成果(コストダウン)を示して欲しいと言うもの。

これに対して、私は、拙速に成果を出すことを求めると、「安かろう悪かろう」となったり、いたずらに管理会社の足りないところを指摘するようなパフォーマンスになり、管理組合を幸せにすることはできない!と言う回答。

そうは言っても、顧問契約のメリットを示すことが出来なければ、理事会としても、顧問契約の継続を自信を持って、組合員に示せないと言う主張。

私は、顧問料以上にコストダウンが出来ますとは約束しないし、それに向かって仕事もしない。それよりも、組合が自分たちで賢く判断できるための材料を提示し、、自分が、管理会社とどのようなやり取りをするのかを見てもらうことで、顧問の価値をはかってもらいたい、と申し上げました。

そして、4か月が経ち、沢山の課題を抱えていたこの理事会では、66ページあった理事会議案書が19ページにまで減少しました。

その間に、査定・工事時期の適正化・相見積もり等の手法で、合計で900万円以上のコストダウンの目途が立ちました。

そして、懸案だったいくつかの大型案件の実施と、当社との長期継続的な顧問契約締結のための臨時総会が12月に開催されることになり、先日、理事会主催で、そのための組合員向け勉強会が開催されました。

何しろ、何度も総会で審議保留になった案件ですし、顧問業務がどの程度の効果があるのかは、住民のほとんどが知らないので、いきなり臨時総会をやっても、住民は戸惑うので、勉強会が必要だと考えられたからです。

この発想も、素晴らしいですね。

勉強会は、土・日・平日の合計3回。

理事会メンバー12名が、分散して出席され、この4カ月間の顧問に対する評価・感想を述べていただきました。

それが、こちら。


■顧問業務を受けることによって、各種工事費用が安く抑えられています。また、理事会の運営がスムーズになっています。

■経験・知識において十分評価は高いです。また、今迄の馬渕効果の金額を含めコスト削減結果が成果となっている以上、継続的な顧問契約は何も問題は無いと考えます。

■馬渕先生、いつもお世話になっております。ありがとうございます。私たちにとって適切なアドバイスを頂けるので、これからも支援していただきたいと思っております。あと総会で正式に顧問契約が決まれば良いかなと、思っております。

■今迄の理事会の中で、本来なら理事会のメンバーが馬渕先生のする様な事をしなければいけないので、コンサルタントを入れても上手く行くかな~と、最初は思いました。けれど今は皆さんがおっしゃった様に、今のところはコスト削減効果が大きいかなと思います。これがずっと続けば有難いなと考えております。ただ顧問料は、組合にとって継続的に費用がかかりますので、それとのコストパフォーマンスが上手く行くようなやり方も踏まえて。
それと管理会社のスムーズな対応も、その効果が大きいですから、今後も上手くやっていただきたいと思っております。


■私は、最初に申し上げた通り、技術的、コスト面でもご支援いただけると。
ある意味、管理会社を上手く使って頂けていると、そういった意味でも、是非ともコンサルタントの馬渕さんと契約して進めていきたいなと思っております。
その意味で、次回の12/6の臨時総会でこれも議案の1つにしておりますので、皆さんに承認していただきたいなと思っています。書類(議案の説明内容)だけではわかりませんので、今回の勉強会を開催させていただいた訳でございます。

■私の知りあいのマンションの毎年の管理費の余剰金(修繕積立に振替えるお金)と比べると、当マンションの余剰金はm非常に少なく、これでは何れ赤字になるのでは?と前から○○さんと話していた。そこで、馬渕さんにお願いしたら、今日の勉強会でも説明があったようにコスト面でも随分削減の効果があり、多くの引継課題も解決出来ました。

■私は初めて理事になりましたが、何をどうしたら良いかさえわかりませんでした。管理会社の出す見積金額も、安いのか高いのかさえ判断できずにいました。
まして、皆さんお仕事をされながらの理事会ですので、自分達で調べたりすることも忙しくままならない中でどうしようも出来ませんでした。
馬渕さんが入ったことで、判断する基準の根拠を与えてくださったりして、自分達の納得のいく判断が出来、良かったと思います。コスト削減効果もさることながら、理事会運営もスムーズに行くように、考え方の方向性を与え、上手に導いてくれることも、顧問契約をする事は価値のある良いことだと思います。

■私も工事の見積り金額が、高いのか安いのかわからない、ましてやそもそも本当にこの工事は必要な工事なのかさえ判断できないでいました。でも馬渕さんのお蔭で、必要な理由■どういった視点で判断するのが適切なのかを教えてくれました。理事の皆は忙しく、中々勉強したり調べることが出来な中で、無駄なコストをかけず適正な価格の工事金額を判断できたのでとても良かったかなと思います。

■私は、主人が忙しく理事会参加ができないので出ていました。こんな私でも理解しやすいように、馬渕さんは易しく分かり易い説明をしてくださいました。

■今回だけの契約でなく継続的に顧問契約したほうが、管理会社と折衝する面で良いかなと思います。理事は輪番で回ってきますので、今期の理事は頑張ってコスト削減しても、次期以降の理事で削減継続が出来なければ意味がないし、適切に判断できないと、また困ってしまうのでは。

■顧問の馬渕さんの、アドバイスされるタイミングが絶妙です。でしゃばらず、控えめで好感がもてます。それまでは、よく理事会と管理会社との話し合いで、詰まることもあり、険悪で対立的な雰囲気に何度もなりました。
馬渕さんが入った事で、本当に絶妙なタイミングでアドバイスをして下さるので、そういったこともなくなり、スムーズに理事会運営がなされるようになったと思います。これが、プロなのかと、ホントに感心しました。
私はそういう意味でも馬渕さんとの顧問契約が継続的になされるのを期待しています。

■私は、実を言えば、個人的には、『コンサルタントなんて胡散臭い』と思い、5カ月で○○万円を払うことは正直反対でした。でも馬渕さんに入ってもらったおかげで、いくつもの問題が解決できて、管理会社の言われるままの見積金額を払うことなく、コストダウンされた適正な価格を払って工事等ができ良かったと思いました。理事会の開催時間も、最初は4時間もありましたが、それが段々と短くなって、スムーズに運ぶようになっていますし。



ちなみに、最後の言葉は、理事長です(笑)。


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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

最初に、仮題として、予告したタイトルは、
「マンション管理コンサルタントが教えるここだけの話(仮題)」

で、岩盤浴をしながら考えたタイトルが、次の6案。

■マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信

■マンション管理組合のためのしあわせデザインマガジン

■マンション管理組合を幸せにするマガジン

■マンション管理組合が幸せになるマガジン

■マンション管理組合しあわせデザイン通信

■マンション管理組合しあわせデザインマガジン


最初から、「幸せ」はキーコンセプトで、「ここだけの話」をするのは、マンション管理組合を幸せにする!と言う目的がありました。

ただ、最初のタイトルは、「自分がどうやって管理組合を幸せにするのか?」を発するタイトル。


まだ「俺が俺が!」と言う自意識過剰がありますね。(~_~;)


岩盤に横たわり、目を閉じて、「どうしたら管理組合が幸せになるのか?」を深く考えました。


確かに、私が直接クライアントのマンションを幸せにできることもあるでしょう。

しかし、私のメルマガがヒントになり、マンション管理組合の人が、自分で努力して、幸せになってもらうのもベリーウエルカムだし、他のマンション管理士が、その人の顧問先マンションを幸せにしてもらっても、もちろんベリーウエルカム!!

いずれにしても、自分が主役のメルマガではなく、「マンション管理組合が主役」のタイトルにしたい!と言う気持ちがじわっと湧いてきた訳です。

で、ワイフと長女に投票してもらい(笑)、決めました。

マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信

明日、スタイルを整えて、初号発刊です!

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テレビ愛知の土曜コロシアムに出演して、マンション杭偽装問題のコメンテーターを務めたのですが、その後、沢山のメールを頂きました。

そのうち、いくつかを紹介。

「今回の問題は施工ミスを隠すための偽装なのか、
書類上の偽装なのか関係者にはっきり答えて
いただきたいと思います。
今までのコメンテーターはドアの建付け、ビー玉が
転がるなどで危険みたいな不安をあおるお話でしたが、
馬渕さんのように冷静なお話があるといいですね。」

「テレビ拝見しました。視聴者目線では、非常に頼りになる
印象を受けましたので、仕事が増えそうですね!
(個人的には、データ流用なんていう大胆なことを個人の
判断で出来るサラリーマンなんてそうはいないと思います
ので、業界や少なくともあの会社の慣行だったのでは
ないかと思ってますが)」

「一般の居住者さんでは知らないマンション管理の裏側を
表側にして、居住者さんにとって快適なマンション生活が
過ごせる提案をされる先生の行動が広く知れ渡ることが
公益に叶うと信じております。」

「テレビ拝聴しました。
うるさ型のコメンテーターと対等に持論を述べる姿に
思わず、見とれてしまいました。
相変わらずの熱い思いが伝わってきました。
私の息子もマンション購入計画があるので、勉強させて
いただきます。」

「私もマンション住まいですが、あまり心配しておりません。
販売方法が全く信用取引となっていることが、間違いの元
かとも思います。
またメルマガも登録させていただきました。
今後参考といたします。」

皆さん、褒めていただき、ありがとうございます。(^^)/

ただし、批判は5割増しで聞き、褒め言葉は5割引きで聞くことが、実際の評価を掴むコツだと心得ていますので、謙虚に精進してまいります。
 

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この週末は、7連チャンの案件でした。

土曜日の午前が、管理の勉強会。
午後が、テレビ愛知の収録。
夜は、活躍できるマンション管理士養成塾。

日曜日の午前が、顧問先の理事会。
午後が、管理の勉強会。
夕方が、顧問先の理事会。
夜が、顧問先の臨時総会。

ちなみに、先週末も、午前・午後・夜6連チャン
土曜日の午前から夕方までが、大規模修繕工事に向けた建物調査。
夜が、修繕委員会。
日曜日の午前が、大規模修繕工事&管理見直しコンサルティングと顧問契約を結ぶ議案審議の理事会。
午後が、大規模修繕工事業者決定のためのプレゼン審査会。
夜が、顧問先の臨時総会。

毎週、こんな感じですから、週末近くになると、オフィスの机の上に、マンションごとの資料が、並んでいきます。
これが楽しい!(^^)/

それを、金曜日の夜か土曜日の朝に、スタッフが会社の車に乗せます。
ヘルメットや建物調査のための7つ道具は、いつも載せてあります。
プロジェクタとモバイルスクリーンもいつも載せてあります。

一つ一つの仕事が、マンションに住む人の課題を解決して、幸せにしている!と言う実感があるので、「マイナス感のある疲れ」は、沸いてきませんね。

多分、どんな仕事でも、人の笑顔を実現する手ごたえのある仕事をしている人は、疲れないのでは?と思います。

ただ、昨日は、たまたま電車の移動が一度あったのですが、降りる駅を寝過ごして、終点まで行ってしまいました。(笑)

でも、二つ戻るだけだったので、遅刻はしませんでしたよ。

で、最後の仕事が終わってから、そのマンションの近くになる岩盤浴でデドックスし、マッサージをして、零時少し前に帰宅。

岩盤に横になりながら、メルマガのタイトル案を5つ思いつきました。(笑)

帰宅してから、少しパソコンで仕事をして、就寝。
良い週末でした。

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昨夜のテレビ愛知「土曜コロシアム」は、多くの知り合いの方に見ていただき、メールやラインで、「見たよー」を頂き、ありがとうございました。

番組の最後は、ちょっと、面白おかしく西川のりおさんが、過去の2億円のマンション投資で失敗した話で終わったので、ちょっと、話がずれたみたいな…(笑)

私が一番伝えたかったのは、
「マンションには、隠れた瑕疵、あるいは初期施工不良があるもの、と考えて、保証期間内に、専門家に見てもらい、補修してもらうこと」

「この保証期間について、正しく理解している住民は、非常に少なく、管理会社の社員でも、決して多くない。たとえば、保証期間内に雨漏りがしても、組合の修繕積立金で直してしまうケースが、少なくない」

「その期間は、アフター保証期間の2年間(通常)と瑕疵担保責任が切れる10年間」

「この時、気を付けるべきは、販売会社とその影響下にある管理会社とは、別の専門家を必ず入れること。

「特に、10年を過ぎると、もし、新築時の瑕疵あるいは施工不良があったとしても、劣化・複合要因等を主張されてしまい、補償を求めることが極めて難しくなること」

「住民は、高額な買い物をしたから、販売会社は、必ず自分たちの利益を考えてくれると思ったら大間違い。管理会社も、こちらがお客様だから、必ず住民の味方だと思っているとしたら、大きな勘違い。建物の瑕疵や不良問題が起きた時は、どちらも、基本的には、自分たちの利益(=組合側の不利益)を守ろうとするのが、ビジネスの常識ですよ」

以上が、すべてのマンションに共通する「危険度100%」の話です。

ただし、管理会社のフロントマンに中には、正義感があり、会社との間の板挟みになりながらも、何とか住民の役に立とうと頑張ってくれるナイスガイもいますから、それは、お伝えしておきます!

いずれにしても、賢い消費者になって、自分のマンションの財産価値を守っていただきたいと思います。

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つい、先ほど、収録してきました。
土曜コロシアム3 
土曜コロシアム2
 
生放送ではありませんが、忙しいタレントが東京から来て、あっという間の収録で進みますから、かなり大変。

撮り直しもなし!

自分のイメージとは、随分違っており、戸惑いました。

収録前に、ゲストでもメイクするのですが、そこで、メイクさんに、肌がきれい!と言われたことと、春香クリスティーンさんが、テレビで見るより、ずっとスラッとしていて、かなり綺麗だったことがかなり強い印象(笑)
土曜コロシアム1

複数の出演者によるトーク番組で、自分の言いたいことを100%出すのは、難しいですね。
テレビの世界の話と限らず、どこまで、落ち着いて、自分の発言が出来るか・・・とても、貴重な経験でした。

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マンション杭偽装問題で、旭化成建材が調査結果を発表したのが13日。

マスコミも一斉に特集を組んでいました。

地元のテレビ愛知でも、「土曜コロシアム」で特集を組みます。
土曜コロシアム1

で、そこにコメンテータ―として、ゲスト出演することになりました。

昼間に収録をして、夜19時54分から放映です。

午前中は犬山で管理組合向けの勉強会。
夜は、コンサルタント養成塾。

日曜も、午前、午後、夜と管理組合向けのコンサルティングや勉強会が入っており、この週末は、元々、土曜の午後の時間帯しか空いてなかったので、そこにすっぽり当てはまったので、出演できたという次第。

幸運なめぐり合わせです。

「シナリオはあるんですか?」と聞いたら、ガチなバトルが売りの番組なので、ないとのこと(笑)

タレントの皆さんも、愛知ローカルの番組な分、遠慮なくしゃべるそうで、「そこに割って入ってください」とのこと(笑)

そう言う雰囲気を楽しみつつ、視聴している消費者に、「ホントに役に立つ話」をしたいと思います。

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昨日、メールマガジンの開始をご案内したのですが、当方のミスで、朝、7時半~9時の間、こちらのデータベースにあるメールアドレスの方に対して「すでにこのアドレスは、登録されています」と言うエラーメッセージが出ていました。

このメッセージを見て、「自分のアドレスが登録されているなら、大丈夫!」と思われた方、申し訳ありませんが、登録されておりません。

お手数ですが、再度、ここから、メールマガジンを登録してくださいませ!
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それから、ブログは毎日ですが、メールマガジンの発刊は、不定期です。
タイトルも仮の段階。

ともかく、出すと決めて、宣言して、始める!(^^)v

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

記憶が曖昧ですが、今から5年ほど前には、メルマガを発刊していました。

ただ、毎日のブログ更新との両立が大変なこと、住宅コンサルタントとしての内容よりも、起業家精神の内容が多くなり、自分の中で、何をテーマに情報発信すべきか?に迷いが生じ、断念。

それを復活します。

理由は、テレビ出演。

中部電力の社内ベンチャーとして、起業してから、15年。
電力資本から完全に独立してから、8年。

10年間の戸建住宅コンサルティグを卒業し、マンション管理組合向けコンサルティングに特化して、5年が経ちました。

現在、大規模修繕工事・管理見直し・省エネの各コンサルティングは30を超え、また、20を超えるマンション管理組合の顧問に就任していますが、この仕事をやるために、今までの失敗も苦労もあったのだ!と強く感じています。

今の私のキャッチフレーズは、
「これでもかっ!と言うくらい、マンションの住民を幸せにする日本一のマンション管理コンサルタント」

私は、建築や土木のエンジニアではありませんし、いわゆる「評論家」でもありませんから、横浜の杭偽装問題を難しく解説する立場ではありません。

しかし、消費者が、
「安心してマンションを購入するには?」
「安心してマンションで暮らすには?」と言うテーマで
あれば、激論は望むところです。

今回、最初に、この問題に関する取材を受けた時の私の論は、

「クイ問題や各種偽装問題は確かに深刻だけれど、消費者は、見破ることが出来ないので、いくら議論しても、消費者にとっては、遠いテーマ。」

「それより、どのマンションにも共通する重要な問題で、消費者が知らないもっと『恐ろしい問題』がある!」

と言うもの。

この持論をテレビで発言することに、責任を持つこと、これが自分のライフワークと自信を持って言えることができると言う理由が、メルマガ復活の理由です。


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タイトルは、「マンション管理コンサルタントが教えるここだけの話(仮題)」ですが、イマイチしっくりこないので、誰か、ヒントを考えてください(笑)


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週末のテレビ出演に向けて、ネットを使い、これまでの経緯やマンショントラブルの情報を集めたり、実際に、マンションに関わる業界人に直接尋ねたりしています。

そこから、見えてくるのが、「住んでる人は案外冷静、購入検討者が不安」と言う図式。

昨日も書きましたが、現に住んでいる人は、長年住んでいて、同じマンション内で、あちこちから「建付けが悪い」みたいな声でもなければ、基本、自分のマンションは大丈夫!と言う感覚。

一方、中古マンション購入検討者は、仲介不動産会社を通じて、管理組合(実際は、管理会社)に、問い合わせて来る人が多くなっているようです。

「マンションの建設会社はどこか?」と言うのは、購入者にとって重要事項なので、不動産情報に記載されているのが普通ですが、さすがに、「クイ業者はどこか?」とか、「基礎は大丈夫」とは、書いてないですから。

でも、それを聞かれても、今回の事件を機に、クイや基礎の調査をしたマンションは、ほとんどないでしょうし、仮に、「今、そう言う問題で、トラブルになっていないか?」と聞かれても、管理会社も管理組合も、風評被害を恐れて答えないでしょうね。

そんなことを聞いたら、益々不安になりますが、そう言う人は、過去3年間の総会議事録を見せてもらうと良いですよ。

そこから、ある程度の情報がわかりますからね。
見方がわからない人、あるいは、見てもわからないから、専門的な目でチェックして欲しいと言う人は、当社にご相談ください。

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横浜マンションの杭問題で、よく、建物をつなぐエクスパンションが2センチほどずれている映像が流れます。

これが、傾きの証拠の一つなんだな!と視聴者は思います。
ただ、エクスパンションは、元々、多少のずれを解消するためにあるので、これだけでは、傾きは特定できないです。

もう一つ、床の傾きは、正確には、レーザーで諮りますが、良く言われるのが、ビー玉を転がすこと。

そう言う映像も良く出るので、実は、時々聞かれるのです。

ビー玉が転がるのは、建物の傾きなのか、床の貼り方の問題なのか、どちらかわかりません。
そもそも、100%水平に作るのは、相当難しいので、多少の傾斜はあります。

だから、ビー玉が転がることもあるでしょう。

ただし、傾斜が欠陥と認定されるのは、1000分の3以上の傾き。つまり、1メートルの間隔で、3ミリ以上の傾きです。

2.9mmなら、欠陥でないと言うことになります。

ちなみに、横浜の杭偽装のマンションの傾きは、1000分の1以下と報道されていました。

家が傾いていると、ドア等の立て付けが悪いという症状が現れたり、平衡感覚がおかしくなって、体調を崩すこともあるそうですから、とても重要な問題であることは、間違いありません。

で、今日のブログの結論は、
「ビー玉を転がしたら、欠陥住宅かどうかわかるのか?」
「ビー玉が転がったら、欠陥住宅なのか?」
と聞かれたので、
その答えは、
「わかりません」
と言うことです。

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今週土曜日のテレビ愛知の番組「土曜コロシアム」にコメンテ―ターとして、出演することになりました。

横浜の杭偽装問題がテーマです。

土曜日に行ったマンションの建物劣化診断調査に、テレビクルーが同行して、朝から15時くらいまで、取材・撮影しましたし、番組のHPを見ると「名古屋のマンション管理士」として、名前が載っていますから、ホントに出るのでしょう(^-^;

コロシアム  
土曜コロシアム1 
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○建物の基本構造部分等の瑕疵保証を定めた「住宅の品質確保の促進に関する法律」(品確法)施行の前か、後か?

○トラブルの解決に当たって、販売会社の子会社の管理会社を過信・依存することの問題。

前回は、この二つが、ポイントだと書きました。

実は、管理会社が、販売会社の子会社でなくても、二番目の問題は起こります。
なぜなら、管理会社にとって、新築マンションの管理業務を発注してくれるのが、マンション販売会社なのですから、それが親会社でなくても、「大切なお客様」だからです。

建設業界は、耐震偽装、ゴム偽装、外壁の耐火性能偽装、杭偽装など、次から次に「偽装」が起きます。これでは、消費者が「そうではないマンションを購入する」と言う決定的な手段はないと言うことです。

もちろん、「そうである可能性のあるマンションを出来る限り避ける」と言う判別の方法は、いくつかあります。

例えば、新築であれば、建設会社がどこか?

建設会社の決算状況が悪化していれば、売り上げのために、「赤字覚悟」で受注している可能性があり、現場で無理なコストダウンがあるかもしれません。

私が大規模修繕工事コンサルティング先の会社で、初期の施工不良が大きなトラブルになっていたマンションの多くは、実際、当時、経営悪化しており、その後、民事再生になったような建設会社でした。

次が、4月入居に間に合うように、無理な工期を組んでないか?

ただし、工程表を見たからわかるか?と言うと、これは難しい。それより、近隣の住民が、「年末くらいから、あっという間に出来上がった」みたいな話の方が、信ぴょう性があります。

ただ、これも、建設過程の話であって、そもぞも、製品の偽装があれば、見つけられません。

既築マンションであれば、過去3年程度の総会議事録、大規模修繕工事の記録、長期修繕計画等のチェック。

その部屋がきれいにリフォームされているとかは、購入意欲を左右するでしょうが、建物全体の良し悪しとは、関係ない訳です。

ちなみに、当社では、中古マンションの購入コンサルティングを提供していますが、その大きな特徴は、共用部の建物状況と組合活動及び財政の状況チェックを行うことです。

話は戻りますが、先の事例のマンションで、住民が交渉を断念した背景には「これ以上騒ぎを大きくして、風評被害が出て、マンションの価値が下がったらどうするのか?」と言う意見があったことも、見逃せません。

横浜のマンションのように、逆に、「徹底した改善がなされた!」と言うところまで、マスコミ報道がなされそうな大きな問題になれば、良いのでしょうが、それも「懸け」です。

あえて言えば、管理組合と言う団体のもつ構造的な「意思決定の問題」が、「交渉断念」の第3の要因でしょう。

なお、このマンションでは、当社がコンサルティングを開始して、新たにいくつもの初期施工不良が見つかり、最終的には、「初期施工不良+管理における不良個所隠ぺい」に対して、過去にこのマンションが使った修繕費の半額を返金してもらうことができましたが、ここに至るまでは、何度も何度も臨時総会を開き、その際には、ほとんどの住民参加があり、粘り強く交渉した結果でした。

こう言った実体験から言えば、今回の杭問題について、「根本的解決は?」と言う議論は、評論家や行政に任せて、私は、「管理組合や住民が、従来の業界主導、あるいは業界依存から脱して、幸せになるためには?」と言う議論が大きくなることを望みたいと思います。

で、お知らせ。

来週土曜日夜のテレビ愛知「土曜コロシアム」に、この問題のコメンテーターとして、出演することになりました。この場で、「杭の問題と別の大切なこと」をお話ししたいと思います。

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築数年での雨漏りや外壁タイルの浮きに対して、欠陥では?と販売会社との交渉を行ったものの、断念して、自分たちの修繕積立金で補修することになったマンションの話。

当時の記録を見ると、非常に悔しい思いをした事が、ひしひしと伝わってくる…。

実は、このマンションの「悔しい結末」は、施工の良し悪しとは全く関係ない二つの大きな要因があったのです。

第一の要因は、この建物が、新築住宅の10年の瑕疵保証を定めた「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)施行の寸前に引き渡されたもので、その適用対象とならなかったこと。

もちろん、この法律がなくても、欠陥があれば、補償・補修を要求できます。
不動産売買契約には、無償のアフター保証期間が書いてあっても、「隠れた瑕疵」であれば、発見してから1年以内であれば、損害賠償を請求できると民法に書いてあります。

しかし、品確法施行以降は、この瑕疵に関する争いの紛争処理機関が簡易に利用できるようになったことに比べると、それ以前の建物では、「通常の当事者交渉+法的争い」になるので、かなりハードルが高いのです。

第二の要因は、このトラブルの解決に当たって、販売会社の子会社の管理会社を頼った事。マンション側にとっては、普段から付き合いのある管理会社は、とても頼りになる存在で、長年、委託費を支払っているのですから、基本的には、自分たちの味方だと思い込んでいます。

輪番制で変わるマンションの役員(理事)にとっては、建物や経理のことは、良く分からないし、自分の仕事や生活のことで忙しいので、管理会社を頼りにせざるを得ません。

管理会社の担当者も、長く良い付き合いをしたいたいと考えているでしょう。

しかし、こと「ビジネス」の話になれば、施工時の問題を追及する側のマンションの味方になるより、追及される側の販売会社側の味方になります。

もちろん、そんなことは、今のお客様である管理組合には言いませんし、販売会社との間の様々な仲介の際にも、出来る限り組合側もしくは中立の立場を示すでしょう。

しかし、冷静に考えれば、会社に戻って、販売会社との交渉の席に着けば、交渉代理人ではなく、「親会社と子会社」の関係。

「二つの顔を持つ」ことになります。

恐らく、間に立つことのジレンマがあり、非常につらい立場であったことは想像に難くなく、その意味では、同情します。

「うちは、販売会社の子会社だから、強く言えませんよ!」と言いたくなった時もあったでしょうね。

しかし、管理組合からすると、逆に「販売会社のグループ会社なんだから、スムーズに交渉できるでしょ!」と思いたくなります。

こんな認識のずれが悲劇を起こすわけです。(続く)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

一般の住民が、新築時の瑕疵(欠陥)あるいは、施工不良を見つけることは、かなり難しいことは、前回ブログで書きました。

それがわかるのは、それらに起因する「不具合らしきもの」が表面化した時です。

しかし、その顕在化した不具合は、
初期施工の不良なのか?
経年劣化なのか?
地震とか大型台風のような特殊要因なのか?
がはっきりしないことの方が多いと思います。

それは、年数が経てば経つほどその判断は難しくなり、初期の施工不良だと確定するまでの調査や交渉に掛かる負担は、少なくありません。

これが、ビルや賃貸マンションのようにオーナーが一人であれば、その人が、「徹底的にやる!」と決めれば、追及は進んでいくわけですが、分譲マンションだと、住民(組合)の意思決定が簡単ではありません。

「調査はしたけれども、原因特定及び補償を得るまでには至らない」という可能性もあるので、そのために組合全体のお金を使っても良いのか?と言う議論が起こり、結局、かなり確信が持てなければ、そこまで踏み込めないのが実情。

今回の横浜のマンションでも、販売会社は、最初は「東日本大震災及びそれ以降の余震が原因」だと説明していたと報道されていましたので、ここから、あのように原因解明に至るまでは、相当大変だっただろうなと推察されます。

私が大規模修繕工事コンサルティングを依頼されたマンションで、過実際にあった話を紹介しましょう。

私が、コンサルティングに入る何年も前の出来事です。

ここでは、新築から5年程度で外壁からの雨漏りが起こり、タイルの浮きが多いことが原因だと言うことがら、欠陥マンションではないか?と住民が販売会社に抗議。販売会社の最初の説明は、「タイルは、浮くもの。このマンションは、バスが通る道路に面しており、継続的な揺れもあるため、通常より、浮きが多い。」

これ以外にも、建築専門的な説明が書かれていました。

マンション側は、専門家に調査や法的な交渉を依頼しようか?と言う話にもなったのですが、これ以上、騒ぎが大きくなると、欠陥マンションの風評被害が起きると懸念する意見もあり、結局、交渉をあきらめ、自分たちの修繕積立金で補修することになったのでした。

非常に悔しい思いをした事が、過去の議事録からひしひしと伝わってくる…。

実は、このマンションの「悔しい結末」は、施工の良し悪しとは全く関係ない二つの大きな要因があったのです。(続く)

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

最近、コンサルティング・顧問先マンションに行くと、「うちのマンションの杭は大丈夫ですか?」とよく聞かれます。

昨夜の理事会でも、同じでした。

本気で聞いているようでもあり、「まさか自分のマンションは違うだろうけど」と言う会話のネタのような感じもあり…。

そもそも、新築マンションの問題なので、そもそも、マンションを販売する前に、「建設業者」から、「マンション販売業者」に納品(販売)されている訳で、つまり、プロ同士の取引の問題。

そこで、見破れなかったのですから、消費者が自己防衛する手段があるのか?と言われれば、それを見破るのは、至難の業だと言うことは、容易にわかります。

仮に、建設会社も販売会社も、薄々にせよわかっていたとしたら、それこそ、プロが結託して、不良を隠した製品を販売するのですから、一般消費者が見破れるはずがないでしょう。

では、その不良が顕在化したら、わかるのでしょうか?(続)

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先日、大規模修繕工事の足場解体前のコンサルタント検査と施主検査がありました。

前者は、雨の日。かなり冷えた日で、足場の内側は、暗い。
暗い箇所は、LEDライトも使いながら、見ます。

実は、この前には、工事会社による自主検査もあります。

コンサルタント検査の数日後に、施主による検査。
この日は晴天。

こうして、何度も検査をして、施工の制度を上げて行きます。

コンサルタント検査日が雨だったので、補修部分が陰になり、判別しづらいこともありますから、施主検査までに複数回検査そしたから、もう大丈夫!と言うことではなく、もう一度、じっくり見ます。

この時、見つかった手直し箇所についても、再度、自主検査とコンサルタント検査をします。

地道ですが、良い工事にするために、「自分の家だと思って、愛をもって検査を行う!」に尽きますね。

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前回ブログの続き。

参加者のアンケートは、次の通り。

○工事見学会に参加した感想をお答えください
 とても参考になった…11名/12名
 参考になった…1名/12名
 普通…0名
 あまり参考にならなかった…0名
 参考にならなかった…0名

○感想文
 「実物を見ることで、参考になった」
 「大規模修繕工事はまだ先だが、今からコンサルを検討することが大事だと思った」
 「今日の話を聞いて、マンションの人たちを話し合おうと思いました」
 「10年前点検の重要性がわかった」
 「現場代理人の能力と人材とコミュニケーシょンが重要」

お越しいただいた皆さん、ありがとうございます。
この見学が「より良い工事をより安く」の実現につながることを祈念いたします!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この土日に、守山区で大規模修繕工事の見学会を開催しました。

来場者は、今回、初めてお会いするマンションの方、当方のコンサルティングを検討中の方、既に当方のコンサルティング契約済で大規模修繕工事を予定されている方など、二日合わせて12名。

まずは、事前レクチャーで、スケジュールや見学時の留意事項、見学ポイント、修繕工事の基礎知識を15分程度。

その後、実際の見学を45分。

そこから、勉強会と質疑応答が1時間。

全部で2時間です。

見学ポイントは、次の通りです。

・劣化と改修の実際
・コストダウンの工夫
・足場設置後に初めて判ること
・第3者検査の重要性
・「住みながらの工事」への配慮

これらは、写真や動画を見せて、解説することもできますが、たとえば、タイル貼替箇所で、良く見ないと周りとの見分けがつかない程の色合わせができたところなどは、直接見ないと判りませんね。

また、当方だけでなく、工事会社の現場代理人も同行していただき、工事方法の詳細についても説明いただきました。

現場を見ると、「こんなケースは?」「他のマンションでは?」と言う質問が数多く出ますので、私の経験だけではなく、現場代理人の経験も合わせて、回答が出来ますね。

勉強会は、マンションのロビーをお借りして、パソコン・プロジェクタを使い実施し、
「~組合主導で、良質な工事をより安く実現するための5つのステップ~」とタイトルを付けて、建物調査から業者選定に至るまでの談合防止やコストダウンの仕組みについて、実例を交えて紹介。


このような見学会を開催できるのは、このマンションの皆さんの協力のお陰です。
この場で、改めて、感謝申し上げます。

見学会の感想は、次回のブログで、アップします。

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