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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

コンサルティング・顧問先マンションでは、大規模修繕工事に関する議案、管理会社では対応できない専門的な議案、管理会社をテーマにした議案等について、議案を作ることがよくあります。

優秀な管理会社のフロントマンは、総会議案の素案作成は、管理会社の管理委託業務に入っているので、そう言った議案でも、たたき台を作って、早々に送ってくれたり、こちらで作成した議案について、誤字脱字や数字のチェックをしてくれたり、更には、自分なりの考えを参考として、送ってくれるようなフロント担当者もいます。

色々なマンションの議案書を見ると、かなりの短文でさらっと表記するものもあれば、提案理由から細かく書いてあるケースもあります。

多くのマンションで、総会への出席率が高くないので、的確な議決権行使を行っていただくためには、ポイントを押えた文案作成が大切です。

当社では、「議案文に魂を込める」と言っています。

なぜなら、コンサルタントは、「言葉の力で人に影響を与える(より良い行動にナビゲートする)」のが仕事だから。

「活躍できマンション管理士養成塾」では、アシスタントとして実践を積んでいる塾生に、この議案の素案を作成してもらい、「魂を込める」訓練の真っ最中!(*^^)v

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先日、中部電力が、来年の電力全面自由化に向けて、家庭用の契約メニューを増やすという新聞報道がありました。

内容は、季節別・時間帯別に細かく単価設定し、それに合わせた電気の使い方をすれば、従来よりもお得になると言うもの。
1例として、夜間の安い時間帯の開始・修了時刻の選択ができるとか、夏冬の昼間は、より高くするというようなメニューです。

実は、電力会社にとっても、発電能力カーブに適した電気の使い方をしてくれれば、それだけ発電コストを抑えられるため、こう言ったメニューで、家庭の電力使用カーブが変われば、メリットがあります。

この両面から考えた料金メニューを作ると言うものです。

例えば、現在、時間帯別電灯やEライフプランで、最も安い単価は、23時~7時の間です。子供が小さくて、就寝時間と起床時間が早い家庭は、この安い時間帯21時~5時にシフトできるメニューがあれば、それを選択することで、割安になる可能性がありますよね。

加えて、洗濯を夜中にするなどすれば、より効果が表れますよね。

一方、その選択いより、夏や冬は、昼間をより高くなることがセットになっているメニューだと、今度は、子どもの健康を考え、エアコンと使いっぱなしにするので、高くなり、夜が安くても、全体としては、高くなります。

つまり、顧客のニーズと、電力会社のニーズは、必ずしも一致しないわけです。

従って、どの契約メニューにするか?の選択と暮らしのスタイルをどう変えるか?と言う2面から検討することで、初めて、よりお得な電気料金を勝ち取ることが出来るようになると言うことですね。

では、マンションの共用部はどうでしょうか?

電力会社にとってみると、新たなメニューを開発したからと言って、電力使用状況を変えてくれる顧客ではありません。

マンション側は、例えば、照明のオン・オフ時間は、安全・安心を元に、季節でタイマー設定を変えたり、日の出日の入りで自動的に決まるので、メニューに応じた使い方はしないですからね。

その他の動力設備でも、恣意的に変えることはないでしょう。

つまり、新たな電力メニューがマンション共用部にピタッと来るものかどうか、運を天に任せるしかないと言うことになります。それどころか、もし、私が電力会社の料金改定担当者なら、安くなる家庭の電気による減収分を、マンションのような負荷カーブを変えられない需要で取り返すために、マンション共用部に対しては、より高くなるメニューしか選択できないようにするかも…。

まあ、そこまでのことはしないにしても、当社の実績では、現状の使い方で、かなり安くなる契約メニューは既にあり、20~30%の電力削減を行っているものの、今後、新しいメニューが登場した際に、既存のメニューがなくなってしまうと言う恐れもあるわけで、まさに、「運を天に任せる」状態。

つまり、電力自由化でマンション共用部の電気代を安くすることが、難しくなる可能性があります。

従って、お勧めなのは、来春までに、共用部の電気契約を見直し、ますは、現段階で最も安いメニューに切り替えておくこと。その既得権を維持したうえで、電力全面自由化で、更にお得になるメニューが出たら、切り替えること!

これが一番賢いやり方ですよ!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

懸案事項が山積していた200戸クラスのマンションの顧問に就任して4カ月。

決められずに、行ったり来たりしていた問題は、次の通り。
1、オートロックインターホンの全面リニューアル
2、テレビ電波障害施設の撤去
3、連結送水管の漏水による交換工事
4、庭園灯の漏電故障、経年劣化故障に対して、修理か取替か?
5、ゴミフェンスの破損補修(取替)
これ以外にも、いくつかの問題。

「オートロックインターホンの全面リニューアル」は、日本に2大メーカーしかなく、管理会社にとっては、価格コントロールが最もしやすく、利益も高い工事。この牙城は、組合が直接見積を取っても、まず、崩せません。

「テレビ電波障害施設の撤去」は、建設・設置工事ではなく、「撤去」工事なので、定価も参考価格もなく、しかも、官庁や電力会社・NTTなどへの「難しそうな」申請業務もあり、ほぼ言い値の世界。これも、かなり大きな利益を上乗せできます。

もちろん、どちらの工事も、管理会社に任せておけば、ちゃんとやってくれるし、高くても手間もかからず、安心だと考えて発注するのも、組合の判断ですからね。

で、顧問業務による「組合利益の最大化」のそれぞれの結果は・・・

オートロックインターホンについては、管理会社の手のどかない当社独自の別ルートで見積もりを取り、数百万円の大幅なコストダウン。結果、非接触キーも採用出来ることとなりました。

テレビ電波障害施設の撤去は、元電力会社社員の経験とこれまでいくつもの工事において、劇的に安くしたノウハウを活かし、当社の直接コーディネート業務に切替して、見積を提出。こちらも、従来から数百万円のコストダウン。

「連結送水管の漏水による交換工事」は、管理会社提案の工法よりも優れた工法を提案し、しかも、工事費は、それより安い。こちらは十万円以上のコストダウン。

「庭園灯の漏電故障、経年劣化故障対応。修理か取替か?」その議論に終止符。管理会社の見積から、仕様は大幅にアップし、価格は半額以下で、100万円以上のコストダウン。

「ゴミフェンスの破損補修(取替)」は、火災保険適用可能の要件を指導し、結果、以前と同じタイプのフェンスを無料で取替。

等々、これ以外の細かな懸案解決も含めたコストダウン効果は、900万円程度。

もちろん、個々には、当方からの査定やアドバイスにより、管理会社自身が、外注先の会社と交渉してくれて下がったものもありますから、担当者の努力はキチンと評価すべき。

このマンションでは、組合運営改善のために、理事会運営費で5か月間のスタートアップ顧問契約を結んだのですが、その期間終了と同時に、臨時総会を開催いただき、今度は補正予算で、長期の顧問契約締結の予定です。

ただ、評価して欲しいのは、コストの削減ではありません。
顧問は、コスト削減屋ではありません。

「決められない理事会・総会」が「決められる理事会・総会」に改善されたことが、最も大きな成果だと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この夏に顧問契約が始まったマンションに関する「決められない理事会・総会」状況について、昨日は、主に管理会社側に起因するものを挙げました。

今日は、組合側に起因するものについて、挙げます。

(1)前回(まで)の議論内容の確認が不十分の場合がある。
(2)保留となった事項について、次回、どんな情報整理や判断要素が明確になったら、決定するのか、メンバーでの共通認識を押さえていない場合がある。
(3)管理会社への牽制上、別業者に直接見積を取るものの、工事によっては、中身の精査を行わず(行えずと言う方が正しですが…)、管理会社の出した見積書を単に転用している場合がある。
(4)前期理事会と次期理事会のメンバーがすべて入れ替わっており、前記理事会から懸案事項の引継ぎが十分なされていない。(管理会社任せの状態)

管理組合は、組織体であっても、また、「長」がいても、基本は、対等な関係の役員の合議ですし、その役員も組合運営に関して、専門的な学習をしている訳ではなく、ご自身の企業経験や生活経験の中からの発言になるので、議論がかみ合わないケースがあります。

管理会社がそれを上手くリードして、結論が出せる状態に導くことが望まれますが、管理会社自身が受注候補者である場合は、客観性が薄れます。

仮に、受注候補者でなくても、多くの場合、紹介マージンが発生しているであろうことは、組合も知っているので、やはり、客観性が薄れます。

こう見てくると、管理組合側の「決められない要因」と言うのは、そもそも管理組合と言うフラットで一貫性を保ちにくい組織の持つ宿命と言えます。

逆に、スイスイ決まってしまうとしたら、役員の中に専門知識のある人がいて、リードしている、あるいは管理会社にお任せ状態になっている言う可能性がある訳です。

前者であれば、その期の組合運営はうまく行っても、ずっと同じことが続くことは難しい。

後者であれば、管理会社の「良いお客様」となって、管理会社に多額の寄付をする管理組合になっているということです。

この管理組合では、実は、この問題が深刻であることがわかっていて、役員任期を半数改選にしようと提案したものの、組合員アンケートで、7割以上の反対があり、それならば!と今期の理事会運営費を増額して、当社と顧問契約を結んだという訳です。

で、その成果はどうだったか?については、明日。(続)

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

築20年超で、200戸近いマンション。
理事会資料が60ページ。
1回の理事会の時間は、3~4時間。
理事の出席率は、5~7割程度。

多くの懸案事項がなかなか決まらない理事会の話の続きです。

理由は、主に管理会社側に起因するもの、組合側に起因するものに大別されます。

最初に、主に管理会社側に起因するものを挙げます。

(1) 下請け会社の提案(仕様)の精査が不十分で、「工事ありき」の提案になっている。
(2) 仕様の確定が不十分なまま見積を出しているため、理事会から「こんな風にできないのか?」と言われるたびに、「できる・できない」の揺れ戻しがある。
(3)管理会社が元請で、相見積を取っても、常に管理会社が最安値となり、価格コントロールされているという疑念が残る。
(4)実際に、下請けの会社の見積りに、少なからぬマージンを乗せており、組合が独自に見積もりを取ると、かなりの金額差がある。

結局、工事の可否や金額の妥当性を判断出来るような提案になっていない、と言うことです。

しかし、これは、ある意味、宿命。

なぜなら、管理組合と管理会社は、実は、管理会社が工事を受注する際には、「利害対立者」になるので、管理会社は、高く受注したいし、管理組合は安くて良質な工事をして欲しい訳です。

ところが、管理組合側には、それを判断できる知識や経験のある人がいなかったり、いたとしても、フラットな立場の複数の理事がいると、簡単には、意見がまとまらない。

結局、管理会社は、「決まらない理事会・総会」を自ら演出することになるのですが、それでも、理事メンバーが変わったり、緊急性が高まれば、発注してもらえるので、持久戦と言うことになるのでしょう。

では、管理組合側の「決められない」要因は何でしょうか?(続)

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昨日は、愛知県内の築20年超の200戸クラスのマンションの定例理事会。

このマンションでは、過去数年に渡り、インターホン全面リニューアル、アナログテレビ電波障害施設撤去など1千万円を超える大型案件が、総会に上程されては、採決保留になっており、加えて、ここ1年でも、照明の補修か取替か?、連結送水管の漏水、ゴミ置き場のゲート破損、排煙装置の不具合、エントランス天井の漏水等、次々に問題が起こっていました。

また、将来の大規模修繕工事のための資金の不足が懸念されており、その増収策として、高圧一括受電の検討や管理コストの見直しをやりたいという声も上がっていました。

更に、清掃に対する強い不満の声が一部にあり、清掃の仕様の見直しも急務でした。

築20年も過ぎると、問題が山積するのは、珍しくないのですが、ここまで保留案件が多いと、理事会議案資料、60ページ超!

それで、過去の理事会や総会の資料を見せてもらうと、成案して、議論して、修正して、再提案して、そこでまた議論され、再修正して、今度は元に戻ったりして…と言う繰り返しでした。

最初、この資料を見た時は、総会議案書じゃないよね?と驚きましたが、なぜ、このように問題が山積してしまったのか?は、理事会に同席していくうちに、わかりました。

それは、こんな事象が…
◎各案件に対して、管理会社の出す見積が、かなり高い。(と住民が感じる)
◎管理会社に「相見積もりを出せ」と言うと、管理会社より高い見積が出てきて、結局、管理会社が一番安いという結論になる。
◎住民が牽制の意味合いも含めて、独自に見積もりを取ると、管理会社見積よりも、かなり安い。
◎管理会社も、それに対抗すべく、「もっと安くできる下請け業者に変えてみました」等との理由で、金額を下げてくる。
◎住民が、そんなやり取りを見ていると、今度は、「品質や数量がほんとに同じなの?」と言う疑問が生じて、細かな突込みが入る。すると、管理会社の担当者も、答えきれなくなり、次回への宿題になる。
◎次回の理事会では、もう、1か月も前のことなので、それまでの議論が忘れられたり、前回欠席者から、違う突込みが入ると、また、議論が再燃する。
◎今度は、専門業者を呼んで、説明してもらうが、そこで決めると言う条件整備がしていないため、次回議論して決めましょうとなる。
◎案件によっては、理事会で決めきれなくなり、住民にアンケートを取ったが、その結果をどうするかで、収拾がつかなくなって、結論が出ない…。

1回の理事会の時間は、3~4時間。
理事の出席率は、5~7割程度。

うーん。これでは、決まらない…(続く)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

グレードアップ工事のアンケートは、基本的な「物理的劣化」のコストダウンが出来た時に、どんな順番で行うのかを聞くものです。

例えば、次のような項目。
1、 照明のLED化
2、 オートロックインターホンのグレードアップ取替
3、 防犯カメラの設置
4、 エントランスのスロープ設置
5、 ベランダや廊下に長尺シートを貼る
6、 1~2階の階段などへの侵入防フェンスの取り付け
7、 ペットの洗い場の設置
8、 EV自動車用の充電器
9、 ゴミ置き場のフェンス取り付け
10、 水道の直圧化
11、 植栽の見直し
12、 エントランス内装の美装化
13、 二重窓化
14、 太陽光発電の取り付け
等々。

これらを
「是非やりたい」
「予算があればやりたい」
「今回は見送る」
の中から選んでもらいます。

「是非やりたい」の回答が多くても、コストが高くて、出来ない場合もあります。
また、足場を組んで調査したところ、下地補修数量が多くて、グレードアップ工事に回せるお金が足りなと言うこともあります。

中には、「将来、修繕積立金を上げるくらいなら、グレードアップ工事は不要!」と言う意見もあります。

グレードアップ工事をやってもやらなくても、コンサルタント料は一緒で(笑)、それどころか、手間は増えることは間違いありません。

しかし、基本工事のコストダウンを実現して、余力が生まれることで、住民の皆さんが、ワクワクしながら、大規模修繕工事に取り組むことができる輪に加わることが出来るのは、コンサルタント冥利に尽きる幸せなことだと思うのです。

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春日井市の50戸規模マンションで、大規模修繕工事の準備のための事前アンケートを実施。
86%の回答を頂きました。

この類のアンケートのサンプルは、ネット検索で、いくつか出てきますが、比較的簡単なモノが多いようです。

恐らく、どの設計事務所でも、建物や設備の劣化を聞く内容は変わらないと思いますが、加えて、そのマンション独自のグレードアップ工事の候補を考えて、住民の意向を聞くことが多いと思います。

当社の場合は、ほとんどが管理の見直しとセットになるため、その項目が加わります。

アンケート実施時期から大規模修繕工事の着手までには、かなりの期間が空くので、今、そこにある課題の改善も大切です。

また、このアンケートを踏まえ、ベランダへの立ち入り調査も実施しますので、その協力住戸を募ることも、大切な要素。

この住戸選定には、「協力してくれるところにお願いする」「気になっている個所がある住戸にお願いする」と言う考えもありますが、建物の構成を見て、階層、縦系列、ルーフバルコニーの有無などを踏まえて、「この住戸には、是非、協力して欲しい」と指名することにしています。

何しろ、再度、各住戸のベランダに入る段取りを取るのは大変ですし、何度もお邪魔すると、ご迷惑をかけるので、この時の選定、写真撮影、建物調査は、非常に重要です。

今回は、とても協力的で、欲しいデータの住戸から概ね協力が得られました。

後は、調査日に天気が良いことを祈ります。

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現在、2棟のマンションの大規模修繕工事のコンサルティング中で、どちらも間もなく、竣工です。

これまで、どの大規模修繕工事でも、工事仕様や予算、業者の決定に至る住民合意のプロセスを慎重に進めて行っても、足場を掛けてから、予想を超える問題・新たな問題が見つかり、工事期間が限られている中で、最良の解決策を模索するという場面があります。

「大規模修繕工事は、工事を始めてから、想定外のことが起きますからね。」
といくつかの例を挙げて、伝えてあっても、いざ、本当に想定外のことが起きると、
「専門家なのに、こう言ったことが予想できなかったのか?」
と言われることもあります。

これは、一般の住宅で、床のフローリングを張り替える工事で、現在のフローリングをめくったら、寝太が腐っており、そこから取り替えなければいけなくなり、工事費が大幅に増えるようなケースと同じ。

床の上から、踏んだり、目視しても、分からない場合がありますが、お客様からすれば、「そうは言っても、専門家なのだから、ある程度は予想できたでしょ?」と言われるようなものです。

戸建て住宅の場合は、お一人のお客様なので、過去は、すべてそのお一人とやり取りをしているので、合意も得やすいのですが、マンションの場合、お客様が一人ではなく、色々な考え方の人がいて、それまで、会合に全部出席している人は少数で、また、議事録を全部配布していても、読んでいるとは限らないので、話が噛み合わないということもあります。

「でも、技術的な話ならば、白黒はっきりするでしょ?」と思われがちですが、技術・工法は、それぞれにメリット・デメリットがあり、その場での費用対効果に加え、メンテナンス性の判断等、専門家によっても、評価が分かれます。

マンションの住民にとっても、多少高くても長持ちするものを選ぶか?価格重視で行くか?などの判断は、分かれます。

この感覚は、その人の生活感覚なのですが、時には、価値観を巡って、激しい議論になったりします。

また、技術については、専門家として、経験と知識がどれほどあっても、ここまで簡単に情報が流通する時代になると、建築には素人の住民であっても、新しい技術や他の専門家が違う評価をしている書き込みを見つけることもあります。

そのような場合、住民の総意をどうまとめて行くか?と言う「ファシリテーション力」とか、より良い解決策をトコトン追及する「あきらめない力」とか、お客様の喜びを仕事の価値の最上位にする「顧客志向」とか、技術力以外の力が大切になるのだろうと、思いますね。

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私の顧問先マンションに、税務署から携帯基地局の設置料の税務申告の問い合わせが、来ました。

携帯基地局の設置料は、事業収入(不動産賃貸収入)に当たること。
事業の届出がいること。
過去5年間の収入表添付。
直近損益計算書添付。

この話が表面化した時に、私からは「申告が必要です」とアドバイスし、最終的には、組合の総会で、「税務署からの申告指示があったら行う。その場合に、重加算があっても、やむなし」と決めていたので、臨時理事会を開催して、粛々と手続きを行うことになりました。

すべての手続きを税理士に頼めば楽ですが、住民が頑張って税務署に行き、申告書類を作成するとのこと。
また、この税金の対策としては、以前、太陽光発電付マンションで顧問税理士とタッグを組み、非常に有効だった手法をお伝えしてあり、既に実施済です。(私が税務相談を受けたり、アドバイスを行っているものではありません。念のため))

その手法が、同様に効果があるのかどうかは、これから組合より、税務署に相談してもらいます。

過去の税金申告についても、当方の顧問税理士のアドバイスを受けながら、税務署と相談して、どこまで経費を認めてもらえるか?を考えて行きます。

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大規模修繕工事の入札に当たって、屋上を全面改修する際には、10年の防水保証を条件にします。

その保証は、次の3社の連名です。
◎元請の施工建設会社
◎防水施工を行う専門(下請け)業者
◎メーカー

メーカーは、
「この材料を、この工法で施工すれば、保証を出しますよ」と言うスタンス。
従って、材料は、メーカーから新品が出荷されなければなりません。

仮に、専門業者から
「材料が安く入ったので、安くできますよ」言われても、流通ルートが不確かで、メーカーの保証が受けられない場合は、NGになります。

賃貸マンションのオーナーが、価格重視で、安いものを探すと言う考えであれば、自己責任で採用することは、ありだと思います。

商品で言えば、正規品とアツトレット店の商品のどちらにするか?の選択と言えるかもしれません。
あるいは、家庭のインクジェットプリンタで言えば、正規品のインクとリサイクル品のインクの選択とか。

現在、大規模修繕工事中のマンションでも、「そんなに安い金額でできるの?」と言う専門業者がありました。

「10年保証は大丈夫?」と聞くと、「メーカー保証も含めて、大丈夫」だと言う。

念のため、採用予定のメーカーに聞いたところ、その施工会社には、商品を卸しておらず、保証は出せないという話。

改めて、その施工業者に聞くと、「メーカーの保証は受けられないが、販売元の商社の保証は受けられる」と言う話。

しかし、商社が材料の品質を保証することはできませんから、仮にその商社が10年保証をすると言っても、当社が組合に説明した大規模修繕工事の条件に合致しない訳です。

私も元請の施工会社も、「必ず1次情報を入手して確認する]の大切さを確認したのでした。

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この時期に、毎年、必ずやることの一つは、インフルエンザの予防接種です。

コンサルタント契約の審議の際に、時々言われるのが、「馬渕さんが、死んじゃったら、どうなるの?」

まあ、「死んじゃったら」と言う前提は、極端にしても(笑)、病気や事故で、仕事に支障が出る可能性はあります。

そうならないよう、普段から体を鍛え、食事に注意していますが、体に負荷がかかり、抵抗力が弱くなることもあります。そんな時にインフルエンザに罹ったら、自分は気力でがんばれたとしても、人に移す可能性が高い訳ですから、お客様の元に行くことはできません。

従って、「インフルエンザに罹らないよう予防する」と言うことは、コンサルタントとしての義務だと思う訳です。

で、昨日は、毎年お世話になっている秋田耳鼻咽喉科(岐阜市切通5丁目6-3)に行き、予防接種。
秋田耳鼻科

ここは、中学時代のバレー部の後輩が医院長をしており、その夫人と私のワイフは、仲良し。
我が家は、風邪をひくと、必ずここに行きます。

頼りになる、評判の良い病院です。

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活躍できるマンション管理士養成塾の第0期生である八巻幸弘さんが、ブログを書かれています。

これまではなかなか更新頻度が少なかったのですが、塾での勉強を機に、頻度を上げて、情報発信をされると決意されたとのことです。

八巻さんは、マンション管理士の資格を持っておられるのですが、現在、司法書士として活躍中であり、その知識や経験を活かして、マンション管理コンサルタントとしても活躍される日も近いでしょう。

私は法学部出身なので、法律の解釈や運用面ではキチンとしたアドバイスが出来ると自負していますが、更に専門性が高い司法書士の八巻さんが、活躍できるマンション管理コンサルタントのメンバーに加わっていただけることで、心強い限り。

養成塾のメンバーには、八巻さん以外に、金融、税務、FP、設備、建築材料、不動産、エネルギー、管理業の各専門家がいますから、かなり強力なチームになると思います。

八巻さん、私の真似をして、毎日更新してくださいね!(笑)

八巻さんのブログは、こちら↓
司法書士 八巻幸弘のひとりごと

http://ameblo.jp/iyl-yamaki/

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私が、中電の社内ベンチャーに挑戦するきっかけになったのが、福島正伸先生と出会い。
100件以上の応募の中から、他1件だけが、社内ベンチャー第1号として、選ばれることになりました。

実は、中電の社内ベンチャー制度で、起業したのは、それ以降、1社もありません。

そして、その枠から飛び出し、独立資本で起業するきっかけとなったのが、福島先生の「超人気コンサルタント養成講座」

それ以降、大変な時期もあり、1年以上、自分の報酬ゼロで耐えた、否、エキサイティングに楽しんだ期間があり(笑)、現在の「行列のできるマンション管理相談所」状態に至っています。

その「超人気コンサルタント養成講座」が、11月2日、遂に名古屋で初開催されます。

福島先生を改めて紹介すると、

「教えずして10社以上の上場経営者を育てたカリスマコンサルタント」
(もちろん、ご自身では「カリスマ」なんて言葉は使われません。周りがそう読んでいるだけです)

とても謙虚だし、誰にも優しいです。

たぶん、実際にお会いされると、ギャップを感じる方もいるかも知れません。
想像以上に話しが面白く、「イッてる」とさえ感じる人もいるかもしれません。(笑)

私の長女(大学生)が、今年、福島先生の講演を聞いて、「パパがどうして、そこまでポジティブなのか、分かった。」と。

だって、1年以上、報酬ゼロの時代でも、決して落ち込まずに、笑って過ごしていたのを見てますからね。

今回の講座では、備考欄に「馬渕裕嘉志の紹介」と書くと、一般席も、VIP席も、5000円割引になります。

申込は、こちらから↓
超人気コンサルタント養成講座

是非、ご参加くださいね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

テレビで、今後、生活に困窮する「下流老人」が全体の9割に達するだろうと言うレポート番組を見ました。

いささか雑駁な分析ですが、年金の減少に加え、非正規労働者が増え、更に年金が減る、また、消費税の増税や親の介護で支出が増えるなどの要因があるそうです。

また、住宅ローンを退職金で一括返済するなどで、自分のイメージよりも、老後資金の絶対額が少ない一方、寿命が長いという話もあります。

解決は簡単ではありません。

マンション生活者にとっては、管理費や修繕積立金は、支出における固定費ですから、これを抑えると言うことが、長い老後期間における家計改善につながります。

しかし、個人の努力では、管理費や修繕積立金コストダウンすることはできませんから、マンション管理コンサルタントが活躍すれば、この課題の解決にも、多少なりともつながりますね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この問題を解決するのは、XYZの三次方程式の比ではありません。
いわゆる「変数」に該当するものが、いくつもあるのです。

また、それは、一度にできません。
「変数」に加えて、「多段階」の進め方が必要です。

一つ先に進んで、次の課題を解決しようとしたら、それがうまく行かず、一つ前に戻って、違う選択を行うことが必要になる場合もあり得ます。

そうならないようにするには、次のステップから最終決定に至る手順を踏まえて、住民への徹底的な情報開示と議論の積み重ねが大切です。

マンションごとに異なる背景があるため、同じやり方が通じるとは言えませんが、「うまく行ったやり方」をモデルにすることで、そのマンションに最適な進め方を考えることが出来ると思います。

そこで、実際にうまく行った例を下記の通り紹介します。

何年もの間、総会のたびに「廃止してはどうか?」と言う議論が続いたものの、「敷地外の駐車場の確保が必要だよね。一括借りることのできる駐車場はないものか?」と言う話が出るものの、次に進まなかったマンションです。
20戸のマンションで、3段式と4段式の2基16台の機械式駐車場を2年程度かけて、廃止することが出来た例です。

そのステップは、次の通りです。

対策1:管理見直しによるコスト削減→修繕積立金の実質増
対策2:建物調査による大規模修繕工事の実施時期の見極め
    (築12年→築15年)
対策3:機械式駐車場による大規模修繕工事の際の支障(コスト増)の明示
対策4:機械式駐車場の有・無による長期修繕計画の策定
    機械式駐車場維持のためには、現在の3倍近い値上げが必要となることが判明
対策5:大規模修繕工事までに廃止・平面化を総会決議
対策6:近隣駐車場一括借上げ調査・交渉
対策7:個別対応で、順次駐車数の減少(外部への移動)
対策8:機械式駐車場1段目のみ駐車で機械を停止(保守契約解約+電気代削減)
対策9:消費税増税前の撤去・解体決議
対策10:解体・平面化後の駐車場割当ルール・料金決定
対策11:撤去・解体のプランニングと解体費のコスト削減
     管理会社の見積=750万円
     当社のコンサルティングで、競争見積もり∔業者選定→310万円
    
【結果】保守費・電気代・修繕費が不要となり、10年以内で元が取れ、機械式駐車場維持のための修繕積立金値上げを回避することができた。

 「機械式駐車場を存続する」と言う結論になった場合は、「修繕積立金値上げ」と言うハードルを越える必要がありますが、こうなった場合は、その値上げ幅をいかに抑えるか?と言う提案と言うコンサルティングになりますね。

 同じ問題を抱えるマンションの皆さんの参考になれば嬉しいです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社のこれまでのコンサルティング先マンションで、機械式駐車場があるのは、6件。
次のような対応策を実施、または検討中です。

1、 大規模修繕工事と同時に廃止
2、 大規模終焉工事を見据えて、事前に廃止
3、 大規模修繕工事を延期(建物状態を見極めて)し、塗装・チェーンの取替を実施。全面リニューアル時に、撤去を検討
4、 機械式駐車場の存続を前提に、長期修繕計画を適正化
5、 機械式駐車場を相続するか?廃止するか?を大規模修繕工事の検討と合わせて検討

上記のいずれも、最初、相談を受けた時は、機械式駐車場の維持やリニューアル工事費は、長期修繕計画に極めて少額の金額しか計上されておらず、適切だとは言えませんでした。

これ、新築時から、多額の改修費用が長期修繕計画に記載されていると、将来的な修繕積立金の増額が非常に大きくなってしまい、販売に支障が出ると言うことを懸念してのことではないかと推察されます。

ところが、築10年も経つと、この維持に随分お金が掛かることがわかって来て、このままで本当に大丈夫か?と言う懸念が段々強くなってきます。

そう言うマンションでは、たいてい、過去数年の総会で、繰り返し機械式駐車場問題が議論されていますね。

しかし、議論は行ったり来たりで、なかなか妙案が出てこない…。

今回のマンションで役員さんから言われたのは、「総論としては、機械式駐車場の廃止で決まっている」。
しかし、これは多数が賛成と言うことで、その中でも、条件付き賛成の人がいて、その条件もバラバラだそうです。

反対の人の中には、「駐車場がないマンション(住戸)を売る時に、価値が下がる」と言う理由があり、この反対者の納得を得るには、「機械式駐車場がなくても、駐車場付のマンション」にする必要があり、非常にハードルが高くなります。

過去に実施したアンケートを拝見したところ、まだアンケート項目が初期の段階で、しかも、未提出者もいます。

この結果をもって「機械式駐車場廃止の方向は決まっている」とは、言い難いのでは?と言うのが、この問題をいくつも扱ってきた経験者としての感想。

まずは、管理見直しアンケートで、住民が「機械式駐車場の廃止の方向が決まっている」と言う認識があるのかどうか?から、聞くことにしました。

明日は、機械式駐車場問題で、実際に廃止が実現できた事例の解決ステップを書きますね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

最近、勉強会の依頼があるマンションの共通している状況は、管理費会計が赤字だと言うこと。

企業でも家計でも、収入より支出が多いのは、「赤字」

しかも、マンションの場合は、収入は一定で、支出も、毎年ほぼ一定です。

日常修繕工事の金額により、その幅は変わりますが、築10年も過ぎれば、毎年、何かの故障があり、数年を平均すれば、おおよその支出額が見通せます。

で、実際の決算書を見ると、昨年も赤字で、来期の予想も赤字。
つまり、構造的・慢性的な赤字体質です。

しかし、それを深刻に思わないマンションが多いのは、管理会社の作る決算書・予算書が、前期の繰越金を表記することで、最終的な余剰金がプラスになっているからです。

そして、管理会社も、「赤字」だとは言いません。

名古屋市のある有名ブランドのマンション等は、年間100万円の赤字が数年続いているのに、管理会社の担当者は、私の赤字指摘に対して、「黒字ですよ」と平気で答える始末・・・(苦笑)

管理会社の担当者は、一般的に、そのマンションから日常修繕工事を沢山受注して、会社の売上をあげることを求められる立場にあるし、管理費会計が赤字だとアドバイスして、会社の管理委託費の値下げ交渉をされると困るという事情があるから、こんなことが生じるのでしょう。

決算書は、管理会社に作成させても構いませんが、予算は、仕事の受注案件を少しでも入れ込みたい立場の管理会社に任せてはいけません。

そうでないと、気づいた時には、過去に積み上げた管理費余剰金がなくなってから、初めてその深刻さに驚くことになりますよ。

当社では、勉強会の依頼を受けて、そのマンションの管理費・管理委託費・修繕積立金の適正診断を行い、このように「気づいていない危機」をつまびらかにして、早めの対策を立てていただくようアドバイスしています。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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今年5月から管理見直しコンサルティングを開始した各務原市の築24年目24戸のマンションで、管理委託契約の入札が始まりました。

入札に入るまでに4か月。

今まで毎年同じような内容で継続して行われてきた管理委託業務の入札に、なぜ、4か月も掛かるのでしょうか?

それは、新築以来実施されてきた管理委託業務は、販売会社と管理会社が決めた項目・品質・頻度・金額であって、市場で洗礼を受けた内容でもないし、住民が望んだ内容でもないことから、一からそのマンションにジャストフィットする管理委託業務の仕様を決めるからです。

基本的に、それまでの管理に不満を持つ住民は、多くありませんし、変わることと変わらないことを天秤にかければ、圧倒的に「変わらないこと」の方が、無難です。

なぜなら「購買経験」がないからです。

従って、我々が時間と知恵を重ねて導き出した「そのマンションにジャストフィットな仕様」が、住民にとって、「それなら、その様に変えてみよう」と言う納得感につながらないと、どれほど料金が下がったとしても、「安かろう、悪かろうじゃないの?」と言う疑念が起きます。

そんな疑念が起きないような新しい管理委託業務仕様書を作成するのには、3~6カ月程度は必要で、その間に、管理検討委員会は、6回程度行っています。

資料は、5センチ幅ファイリングにぎっしり・・・。

時々、理事長経験者とか管理業界の人が、
「管理委託契約見直しコストダウンなんて簡単。元々が着ぶくれ状態なんだから、誰がやっても、そこそこ安くなる」と書いている文書を見ることがあります。

確かに、新築時の管理委託契約書そのままに、あるいは、そこそこ手を加えて、金額だけを消して、複数の管理会社で、競争させれば、それなりに安い金額で、見積りが出てくるケースもあると思います。

また、その方法なら、1か月もあれば、入札は終わりますね。

あるいは、大きなマンションならば、素人に近い人がやっても、値下げ余力が大きいですから、管理委託費は簡単に下がるでしょう。

しかし、それでは、相変わらず、アバウトな業務仕様書で仕事をしてもらうことになり、まさに、「安かろう、悪かろう」の温存状態です。

その程度の仕事をしているならば、「コンサルタント」とは名乗りません。

あるいは、その程度の手法やスキルでは、コンサルティング契約を結びたいと思ってもらうのは、そもそも無理ではないのでしょか?

いや、関東・関西のように大型のマンションが沢山あれば、その程度でも、イケるのかもしれず、そう言った「なんちゃってマンション管理コンサルタント」がいるのかもしれません。

当社は、岐阜県各務原市と言う10万程度の人口の都市で、24戸と言う小規模のマンションでも、「管理品質が向上し、管理委託費が大きく下がる」に挑戦します。

「これでもかっ!」と言うくらい、マンションに住む人を幸せにして、その幸せに比例した報酬で、きちんとビジネスになる会社であり続けたいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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コンサル先のお客様から、
同じウォーキングでも、「ノルディックウォーキング」だと、足だけでなく、肩や腕も動かすので、全身運動になり、汗も沢山かきますよ!
と奨められて、早速、インターネットで検索。

歩き方ビデオ等を見ると、確かに、良さそう!

ほぼ毎朝、40分~1時間くらい、3㎏のアンクルウェイトを付けて歩いているので、それに加えるだけで、新たな時間を作る必要もなし。

早速、DOPPELGANGER(ドッペルギャンガー) アウトドア ノルディックウォーキングポール Allegro カーボン製 (2本 1セット/専用キャリーバッグ付属)を購入し、昨日届きました。

それがこれ↓


こんな風↓に歩くのですが、昨夜、ビデオを何度も見て、頭にイメージを入れて、早速、今朝、6時から、開始!
ノルディックウォーキングPRビデオ

実際に歩いてみると、確かに、肩や腕に負荷がかかりますが、ハアハア言うほどのものではなく、いつもより沢山動かしているなぁと言う感じ。

私の肉体鍛錬の手法は、時間を掛けて、体を絞って行き、その効果を長く保っていくというやり方。
リバウンドしないための知恵ですが、これにぴったりのようです。

娘からは、「えー、そんなの持って歩くの?(笑)」と笑われましたが、そう言う「見た目」は一切に気にしないキャラ(笑)

「他人がやっているから、やる」と言うのは、そもそも、一番嫌で、「あの人、変わってる!」と言われる方が嬉しいので、今朝は、いつもより、沢山の人に見えてもらい、反応を見ようと、いつもより長めに歩きました。(*^^)v

いつも、近くの新荒田川沿いを歩いており、すれ違うのは、高齢の方ばかりで、ノルディックウォーキングをしている人は、誰もいませんが、私のスタイルを見て、真似をする人が増えないかぁと、密かに期待しています。

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昨日は、守山区の大規模修繕工事中のマンションで、「活躍できるマンション管理士養成塾」の塾生を対象とした研修会でした。

学習内容は、補修や防水の実際の工事をライブで見ること。

例えば、タイルをどうやって斫っているか?
斫った後の下地は、どのようになっているか?
その後、どのように補修するか?

座学で写真を見ながら聞くのと、現場で見るのとは実感が違います。
掛かる時間や手間を間近で見ると、単価の根拠もわかります。

技術系でないマンション管理士にとっては、大規模修繕工事や設備の話がわかり、コンサルティングできるようになることが、活躍するための大きな課題です。

私も技術系出身ではありませんが、1997年に、電力会社で本社のオール電化住宅の企画や普及の仕事を行い、その後、戸建住宅建築のコンサルティングを社内ベンチャーで7年間、独立後6年間、行ってきたという建築の基礎知識があり、更には、自分のマンションの大規模修繕工事の修繕委員長を経験したり、数年前に、東京のCIP社のコンサルティグの現場で勉強させていただいたことから、初めて、他のマンションの大規模修繕工事のコンサルティングを行うことができるようになりました。

元々、建築系の人間でないことが、逆に、「業界の当たり前」的な悪しき慣習を排除し、建築の素人である住民と同じ目線で大規模修繕工事コンサルティグが出来るという強みがあります。

つまり、事務系の人間が大規模修繕工事のコンサルティングができるための効果的な学習方法は、まさに自分の20年間の苦労の、いや楽しい経験の積み重ね(笑)。

養成塾の開校に踏み切ったのも、昨年の段階で、数年先まで、大規模修繕コンサルティングが予定・予約されており、自分が一番大変だった「現場での実地研修」もできるという見込みが立ったことが、大きいです。

もちろん、研修だけでコンサルタントになれるわけではなく、一人当たり、数件のマンションでアシスタントとして実働してもらうプログラムになっており、それは実務単位として認定し、来春には、「コンサルタント」を名乗れるところまで、経験を積み、かつ徹底的に鍛えます。

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昨夜遅く見たテレビ番組に感動しました。
片腕ゴルファー 小山田雅人さんのドキュメンタリーです。

小山田さんは、2歳の時に自分の家の商売(お肉屋さん)の機械に腕をはさまれ、右腕を失います。

中学時代までは、野球少年で、片腕のピッチャーとして大会で優勝するまでに至ります。
片腕でも両腕の人と同じように野球をするにはどうしたら良いか?を研究し、努力した結果です。

高校に入り、甲子園を目指すために野球部の門を叩いた時、監督から無理だと言われ、ゴルフに転身。

その後、障害者ゴルフの全国大会での優勝はもちろん、健常者の大会でも、2位。

ついには、ティーチングプロの資格も取得。

次の目標はツアープロ。
年齢は48歳です。しかも、脳腫瘍とも戦っています。

ドライバーの飛距離は何と280ヤード!
プロゴルファーにも引けを取りません。

しかし、満を持して挑戦したツアープロ試験で、プロ用の硬いグリーンに跳ね返されます。

これを克服するためには、バックスピンを習得せねばなりません。
その挑戦のすさまじい様子がこの番組のハイライトです。

小山田さんの座右の銘は「無いものを嘆くより、あるものに感謝したい」
素晴らしい言葉、勇気づけられる言葉です。

実は、私も、学生時代の交通事故で右足に障害が残り、身体障害者です。
マンションの足場も平気でスイスイ登りますし、3時間の立ちっぱなしの講義もやっていますが、過去からの肉体鍛錬が生きています。

電力会社時代には、ゴルフにはまり、毎日レッスンビデオを見て、寮の部屋でアプローチやパターを練習し、毎週3回も練習場に通い、年間に40回くらいラウンドして、3年で公式ハンディが12になりました。

社内コンペでは、優勝するとハンディが2割ずつ減るルールでしたが、それが減るスピードより、上達の方がが早く、優勝・ベスグロ・ドラコン・ニアピンの各賞を半ば独り占め状態。

容赦ない賞品稼ぎ状態だったので、ついに、社内ハンディは「4」に下げられました(笑)

そんな調子でしたから、一時は、ティーチングプロを目指した時代もあり、プロに弟子入りしたこともありました。

今は、仕事の方が楽しくて、年に1度くらいしかゴルフをしませんから、遠い昔の想い出ですが…(笑)

こんな経緯があるので、小山田さんの挑戦には、思いっきり親近感が沸きます。

「無いものを嘆くより、あるものに感謝したい」は、私のビジネスでも、全く同じ気持ちです。

良い番組を見て、勇気を頂きました。
ありがとうございます!

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当社のコンサルティング導入を検討しているマンションの人から、「建設会社をグループ化して、バックマージンを取っていますか?」と言う質問がありました。

当社は、バックマージンを100%排除しています。

管理会社の入札においても、同じです。

入札の際には、その宣言文を組合宛に提出しています。

「組合にわからないようにお金を受け取るのだから、バックマージンと言うのであって、業界に横行しているはずだから、もらっていないとは、信じられない」と言う指摘もあるかもしれません。

「疑うのであれば、当社に来ていただけば、預金通帳をお見せして、それに当たるような入金がない事を確認してもらって構いませんよ!」とお答えしました。

ただし、1件だけ、管理会社からの振り込みがあります。

これは、管理組合に請求書を出したのに、なぜだか、管理会社の名前で振り込まれていたと言うもので、

「これはおかしいです。当社は管理会社の下請け会社ではないです。このように、管理組合が直接契約している会社に対しても、管理会社名で振り込むことが通例になっているのなら、どんな業者も、常に、管理組合ではなく、管理会社に目を向けて仕事をするようになりますよ!」と指摘申し上げました。

これ、かなり有名なディベロッパー系の管理会社の話ですからね。

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現在、管理委託契約の見直し中マンションが6棟あります。

これらのマンションの管理会社は、すべて異なりますが、大きく四つのグループに分かれます。

一つは、住民が見直しのためにコンサルタントが入ったことを謙虚に振り返り、非常に協力的な管理会社。

一つは、淡々とやるべきことはやると言うクールな管理会社。

一つは、表面的には協力的に見えても、陰で、コンサルタントの悪口を住民に言い、何とか入札を阻止しようとする管理会社。

もう一つは、最初から攻撃的・非協力的な管理会社。

担当者のキャラクターにもよりますが、管理会社の体質もここに現れてきます。

当社は、どんな状況であっても、「管理組合の幸せ実現」にベクトルが向かうよう、管理会社の入札前でも、出来るところから改善をして行きます。

この考えに共感してもらい、管理会社には「住民の幸せの上に利益がある」と言う点で一致するパートナーになってもらうことが、当社の使命です。

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春に一般社団法人スマートマンション推進協議会(SMOI)を設立し、9月から、スマートマンションの認定を始めました。

この1カ月で数件の申請があり、スマートマンションをセールスポイントの一つとして、チラシやHPに掲載したいという依頼が相次ぎ、ついには、販売センター(ギャラリー)に認定書を掲示したいという依頼まで!

この動きを見ていると、省エネ型のマンション・電気代が安いマンションへのニーズは、確かにあり、「そう言うマンションがあるんですよ!」と社会に伝えて行くことの大切さを感じます。

個々のマンションへのコンサルティングが増え続け、SMOI業務にかける時間が少なくなっていますが、改めて、ねじを巻き直し、省エネ社会の実現に向けて、尽力して行きたいと思います。

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8月末から始まった名古屋市守山区の築14年目、43戸のマンションの大規模修繕工事の見学会を開催します。

案内チラシは、こちらからダウンロードできます。
チラシ

マンションの皆さんもご了解いただき、ロビーのソファーをお借りして、見学会に引き続き、勉強会も開催します。

見学会では、もちろん、各戸のプライバシーにかかわるエリアには入らず、共用部が中心です。

開催概要は、次の通りです。

1、 日時(多少の雨天でも開催します。)
10月31日(土)、11月1日(日)の各10時~11時半。

2、内容
(1)見学会
 ➀工事が住民生活にどう影響を及ぼすか?の実際
 ②足場の組み方。
 ③現場事務所の実際
 ④塗装部位、タイル部位の劣化状況と補修の様子
 ⑤コストダウンの工夫
 ⑥手抜きや欠陥工事防止のための検査の概要
(2)勉強会
 ➀大規模修繕工事の基礎知識(目的と手法など)
 ②誰も教えてくれない業界の仕組みとは?
 ③組合が主役で大規模修繕工事を進めるためには?

3、ガイド
一般社団法人マンション管理相談センター 代表理事 馬渕裕嘉志 他
㈱オチアイ 現場代理人

4、 お申込
セキュリティ及び資料準備のため、事前に予約をお願いします。
上記チラシを印刷して、ファックス頂くか、申込先電子メールアドレスに、チラシ記載の申込項目を記載して、メールをお送りください。

5、 駐車場
敷地内に駐車場がないため、公共交通機関(瀬戸線)でお越しいただくか、付近のコインパーキングをご利用ください。

 お待ちしております。

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マンションの省エネ(電気代削減)手法は、共用部のみで6種類、住戸も含めたマンション全体で2種類の合計8種類あります。

そのうち、どの方法が良いのかは、次のステップで判断します。
■簡易判断資料
 ➀「電気ご使用量のお知らせ」(検針票)
 ②動力電気設備一覧表
■共用部調査(机上)
 電気使用量(過去1年分)等
■共用部調査(現地調査)
 時間帯別電灯使用量調査等
■スマートマンション検討調査
 全戸の電気使用量調査等

中小規模マンションは、基本は共用部が低圧契約で、従量電灯と低圧電力の契約になっていますので、その両方の削減を図ります。
従量電灯の削減試算のためには、次の調査と分析を行います。
【調査1】電灯の1年間の月ごとの使用量調査
【調査2】24時間の時間ごとの電力消費量を計測
【分析1】24時間-10分ごとの電力消費量の計測結果分析
【調査3、分析2】 一週間の計測→日の出日の入りと点・消灯時間をリンク
→【LED化なし】削減予測計算
【LED化あり】
【調査4・分析3】照明のLED化の選択(対象照明の選定・球替え・器具替え・なし)
【分析4】点灯回路ごとの照明器具を調査
【分析5】照明器具の消費電力量を、月ごと・時間帯別ごとに振り分け
【分析6】➀LED化後の基本容量計算→基本料金決定
     ➁電気料金契約種別ごとの電気料金を試算→削減予測額算出
【分析7】維持費削減予測(管球交換・安定器交換)
【LED化あり】削減予測計算

低圧電力の削減のためには、
【調査1】電力の契約内容調査
【調査2】設備の馬力調査
【調査3】あらゆる場面を想定しながら、実際に機器を動かして電力消費量を計測
【分析1】契約容量の決定→削減予測

ここまで行うと、試算精度はかなり高く、過去の実績では、年間の削減額の誤差は、数十万円のボリュームで、殆どが1万円以下。

投資対効果がはっきりするので、総会での承認を得ることも容易です。


先週末の「活躍できるマンション管理士養成塾」で、この調査・分析のバックグランドのシステムを見せてすべてを講義したのですが、複雑さ・精緻さに、全員が驚いていました。

ちなみに、中電のカテエネと言うサイトでも電灯契約の契約種別変更に伴う簡易試算ができますが、これは、ホントに簡易であり、基本契約容量の選定を行っていませんし、個別のマンションの負荷変動を反映していませんから、この試算結果を提示して、組合に省エネ投資を奨めることは、しません。

管理会社の電気代提案議案をいくつか見たことがありますが、「その情報だけでお勧めしていいの?」と言うものが、ほとんど。
自分がわかっていなくて、節電業者の営業トークをそのまま横流ししている状態。

で、その工事費も、「そんなに掛かるの?」と言うレベル。

先日、アドバイスしたマンションでは、電力会社の低圧電力のサービスブレーカーについて、管理会社の担当者は、「レンタル料がかかります」と自信たっぷりに答えたそうです。

それ、基本的な設置代は無料(取り付けのために加工するお金や、中電への申請料は有料ですが、そんなに掛かりません)だし、将来も交換費用は一切不要なんですけど・・・。

市販の電子ブレーカーを導入してもらい、工事費のバックマージンが欲しいため、必死なのかもしれませんが、間違った情報で未ミスリードをするのは、NGですよ!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

岐阜市内の築12年19戸のマンションの修繕委員の方から、大規模修繕工事のコンサルタントを探していると問合せのメールを頂いたいのは、8月の終わり。

そのマンションと同じシリーズのマンションのコンサルティングを4棟手掛けており、しかも、その中には徒歩圏内のマンションもあったことをお伝えすると、次の通りの返信。

「やはり、馬渕さんのことだったんですね。」とのこと。

住民のお一人が、総会時に、
「近隣で大規模修繕工事を手掛けた優秀なコンサルタントを知っている」
と、発言されていたそうです。

6名からなる修繕委員会では、大規模修繕工事の進め方について、管理会社に任せず、マンション管理士にコンサルティングを依頼すると決定し、委員の各自が探すことになり、この修繕委員の方が、ネットで探して、当方にご連絡いただいたという経緯です。

その後、私の書いた本をお送りしたところ、「目からウロコ」で感銘を受けたので、19戸の住民全員にも読んでもらいたいから、もっと本を送って欲しいというご依頼。

閲覧用の本を数冊お送りし、勉強会の際に、お返しいただくことにしました。

そして、2週間後の修繕委員会開催。(私は参加していません)

そこで勉強会の日程を決めた頂くことになっていたのですが、いただいた返信は、
「馬渕さんにコンサルティングを依頼することを全員一致で決定したので、勉強会に引き続き、臨時総会を開催することになりました。」

ええっ?まだ、一度もお会いしたことがないんですけど…。

本を読めば、ある程度のコンサルティングの中身はわかりますが、具体的な内容はもちろん、コンサルティング報酬についてもお話ししていないんですけど…と言う状況ですから、驚きました。

今春、当方のコンサルティングで大規模修繕工事を終えた同じシリーズの近隣マンションが16戸であり、その住民からも聞かれたのかもしれません。

そこでは、管理会社の概算予算から20%以上もコストダウンしたので、自分たちよりも小規模マンションが成功しているのだから、安心だと思われたのでしょうか。

実は、当社は、中小規模マンションに特化したコンサルティングメニューを持っています。

これは、小規模マンションでは、建築事務所の設計監理コンサルティングでは、工事費に対して、割高感が否めず、依頼が難しいため、「住民側には、負担なくできる定型的な業務を実施していただき、管理会社には、管理委託契約内でできることを依頼し、当社が専門的な業務を担当すること」で、一般的な設計監理業務と同等以上のコンサルティングを提供するMACM(マンション管理士によるコンストラクションマネジメント)方式です。

と言うことで、臨時総会が決まった後に、初めてマンションの方にお会いすると言う、初めての経験ですが、信頼いただいているゆえであり、期待感が高いゆえだと一層気持ちを引き締めて、臨時総会に伺いたいと思います。

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コンサルティング・顧問契約件数が、40件を超え、養成塾やスマートマンション業務等も並行して走っていると、毎日、かなりの対応件数になります。

ITを使い、相当に生産性を高めているのですが、「人」を相手にする仕事が多いので、自分のペースで進めると言うことはなかなか難しい。

電話やメールの回答は、機械任せにはできません。

で、そんなにたくさんの仕事をどうやっているかと言うと、「スタートとゴールの両方から考える」と言う手法です。

「スタート」とは、来た問題から順番に、対応して行くという手法。
電話対応はもちろん、メールの返信も、この原則。
メールを読んだ瞬間の記憶は、薄れて行くばかりですから、後で、返信しようとすれば、その時にもう一度読み返して、返信することになり、2度手間になります。

「ゴール」とは、先にある予定イベントに合わせて、仕上げて行くという手法。
総会・理事会・勉強会・講座やプロジェクト管理などはこの手法。
出来る限り、直前に仕上げた方が、記憶が鮮明で、最新の状況で臨めるからです。

これ以外に、現地調査や打ち合わせもあります。

従って、ゴールを決めたら、それに合わせて「資料作成時間」をスケジュールに入れて、そこにはアポイントを入れないようにします。

特に、土日は、3~6案件あるので、木曜・金曜あたりのスケジュール管理は、かなり重要です。

もちろん、手間のかかり具合や緊急性、相手の活動時間等を考え、昼間に行うか、自動車の中で行うか、寝る前のベッドの中で行うか(笑)等の選択をするので、電話も出ず、メールもチェックせず、一つに集中したり、TODOリストに入れておく、と言う選択もします。

課題の内容と自分の業務処理時間とは、経験則で照合できるので、フラッと美術館に行く時間などは、当日の進み具合で、臨機応変に入れます。

とは言え、「寝なきゃ、十分時間がある」(笑)みたいな感覚で、徹夜したり、それでも足りず、理事会開催のギリギリ直前まで詰めるということもあります。

その時の集中力は半端ないので、近寄りがたい雰囲気があると言われますが、焦っている訳ではなく、「これでもかっ!」と言うくらい顧客を幸せにしようと思うと、そうなっちゃうんです(笑)

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

現在、名古屋市内で、築14年、100戸超のマンションで、第1回目の大規模修繕工事の真っ最中です。
このマンションで、問題になったのが、タイルの異常な浮き。

「異常」と言うのは、改修設計時に3%程度と想定し、各種技術資料では、最大7%程度と言う理論値に対して、それを大きく上回る浮きが見つかったと言うことです。

タイルの浮きの割合は、足場を組んで調査しないとわからないため、一般的には、実数清算を行うため、このマンションの場合、1000万円程度の予備費を見込んでいたのですが、それだけでは、全く足りない状態。

コンサルタントとしての経験値で言えば、3%以下と言うケースもあり、5%だとかなり多い。

そこで、販売会社に来てもらい、話し合い。

このマンションは、かなりの大手ディベロッパーであり、施工にも自信があるはず。
異常な浮きに対して、一定の補償を行うことについては、比較的早い段階から認めたものの、その算定に関しては、何度も議論。

各種技術資料の7%を基準とする販売会社に対して、一般的な3%を基準とするべきと言うのが組合。

私のアドバイスは、
「ブランド志向のマンションとして、販売価格も高いのだから、逆に、一般的な3%よりも低い浮き率だと言う前提で話し合うべき。売る時だけは、ブランドを強調し、問題が起きた時になると、世間一般のマンション全体の平均値とか理論値等を採用するのは、おかしいのでは?例えば、他の販売マンションの平均的な浮き率を示して、それ以上の浮きに対して補償するという考えもある。」

恐らく、他のマンションの浮き率は、分かっていても、出したくないでしょうから、3%の基準が妥当と考えていましたが、最終的には、3%を超える浮きに対して、余分にかかった工事費を補償いただくことになりました。

これ、かなりの金額です。

今回の工事では、当初、販売会社のグループ会社である管理会社と建設会社とが提案し、責任施行で請け負い、その後、組合員から疑問の声が上がり、工事チェックや追加工事、実数清算等をチェックするコンサルタントを採用したという特殊なケースです。

当初、組合員は、「有名ブランドだから、そのグループ会社に任せて安心!」と言う感覚だったのでしょうが、建設会社や管理会社との利害関係のない100%組合側に立つコンサルタントがいたことで、初めて実現できた交渉だと思いますね。

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