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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

本日、午前は、名古屋市内43戸のマンションの下地補修の検査。

足場が掛かり、業者がタイルや塗装面の浮き・ひび割れの数量を数え、タイルであれば、注入か?斫りか?などのマークを付けてあり、そのすべてを見て、数量のカウント違いはないか?どちらにするのが良いのか?をすべて検査します。

外壁下地補修検査

8階から1階まで、ひたすら同じ検査作業の繰り返し。
途中1度休憩。

集中力を切らさないよう続けるコツは、「自分の家なら、手を抜かないだろ?」と自分に問い続けること。

午後は、一宮市の25戸のマンションの大規模修繕工事の入札会社とのVE面談。

こちらは、来春の工事に向けて、より良い工事をより安く実現するために、3日間に渡り、1社1社と面談して行きます。

夜は、20時半から、各務原市の30戸のマンションの理事会。
こちらは、先週、管理委託契約の見直しコンサルティグが決まったばかりで、理事の交代に立ち会い、今後のスケジュールを調整。

一杯歩いて、一杯考えた1日でしたね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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この日の記事を書いて、アップしてあったのですが、なぜだか、後日、見ると見当たらない。。。

何か月に一度、こう言うことがあるんですよね。

もし、ブログ読者の方で、毎日更新しているはずのブログが、更新されてませんよ!と教えてくださいませ。

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今年は、高野山開創1200年です。

この時期に「御開帳」される本尊像などもいくつかあるとか。

世界遺産に登録される前から、一度は行きたいと思っていましたが、行くなら、今。

仕事上、平日にフラッと行ける自由はあるのですが、その時間がなかなか取れないのが現状。

でも、何とか行きたい…。

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昨夜は、各務原市の30戸のマンションの定期総会で、管理見直しコンサルティング議案と火災保険の掛け換え議案を審議いただき、どちらも、満場一致で承認いただきました。

火災保険の掛け換え議案は、本来であれば、コンサルティング契約締結後の支援業務ですが、9月中に結論を出さないといけないため、先んじて提案。

実は、それ以外でも、勉強会開催時に、特殊なブリーチ網戸が壊れている家屋が多いという相談を受け、一括購入による割引購入を提案し、すぐにメーカーに手配し、こちらも、進行中。

各戸で取り替えるより、25%もコストダウンが実現できる見込みです。

このマンションは、岐阜市内のコンサル先マンションの理事長からの紹介で、勉強会が開かれ、更に、これまで管理見直し→顧問と続いた各務原市内の別のマンションと同じシリーズで、その住民からの「良い噂(?)」も流れていた模様。

これまでのパターンは、過去の勉強会に参加していなかった人のために、総会では、改めてミニ勉強会を行うのですが、今回は、前記の状況があるので、理事長から「皆、十分知ってますから、必要ないですよ」と言うお話し。

そう言う油断がイケない!と思って臨んだのですが・・・とっても、ウエルカムな雰囲気で、また、新たな出会いが始まったのでした。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

以前、このブログで、築10年を迎える前に、販売会社・管理会社とは利害関係のない専門家による建物点検を受けることをお勧めしました。
築10年までに、外部専門機関で建物点検を

このブログを読まれた方が、ご自分のマンションで、その提案をしたら、「否決」されたそうです。

理由は二つ。
1、管理会社担当者が、「今まで点検してきて、瑕疵に該当するような状況とは思えないし、目視や打診検査程度では発見できない。」
2、役員が、「欠陥(瑕疵)マンションは、アネハ事件の時の物件の話で、自分たちのマンションと同じシリーズのマンションでは、聞いた事がないので、調査費にお金を出すのは、勿体ない。」

上記反論は、もっとボリュームのある議論の結果なのかもしれませんので、その適否は別として、私の前回のアドバイスには、いくつかの前提や経験に基づいているため、改めてここで、解説します。

1、瑕疵とは何か?
10年の瑕疵保証は、「構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分に発生した瑕疵」です。対象部分は、下記のイメージ図の通りで、アネハ事件のような極端な話を指しているのではなく、例えば、屋根や開口部(窓)からの漏水も含まれます。
10年瑕疵保証の範囲
「構造耐力上主要な部分および雨水の侵入を阻止する部分」
(出典:国土交通省 住まいのあんしん総合支援サイト)

もし、最上階のベランダの天井を見て、漏水跡が見つかれば、それは、上記の瑕疵保証の対象として、販売主に交渉する余地は十分あります。

 また、どこかの住戸で、窓からの漏水があっても同じです。

過去には、窓からの漏水に対して、管理会社(販売会社の子会社)と販売会社と施工会社が調査に来て、「結露です」と説明した箇所を、当社が大規模修繕工事の際に、調査して、施工不良による雨漏りだったと判明したことがあります。

2、調査で何を探すか?
上記1のような「瑕疵」に該当する箇所だけではなく、例えば、タイルの浮きが激しく、剥落の恐れがあるとか、シーリングが硬化不良を起こしており、いざ、大規模修繕工事の際に、余分な経費がかかるとか、場所に応じた適切なシーリング材が使っていないとか、打ち忘れの箇所があるとか、直ちに「瑕疵」があるとまでは言えないけれども、初期施工不良に該当する箇所を、見つけることも重要です。

それらを直ちに補修せず、大規模修繕工事まで待つとしても、10年経つ前に発見し、販売主と交渉し、施工不良を認めさせておいて、いざ大規模修繕工事の際には、その分の工事費増額の負担を約束しておいてもらうなどの対策を取ることが出来ます。

実際に、当社の大規模修繕コンサルティング先の築10年を超えるマンションにおいて、一般的なタイルの浮きの割合を大きく超える浮きが見つかり、その工事費の増額分を負担してもらったケースもあります。

交渉はかなり大変でしたが、築10年より前に発見てきていれば、もっとスムーズに交渉できたでしょうね。

また、あるマンションでは、設計図と施工が異なり、それが建物の劣化を早める原因になっていることが、判明し、補償してもらったこともあります。

このような照合も、調査の一つです。

また、総合的なメリットして、第1回目の大規模修繕工事の時期の目安も立てられますし、一緒に、概算予算を出してもらえば、長期修繕計画の見直しや修繕積立金がこれで良いのかどうかの判断にも役立ちます。

現在、工事費が高騰しつつありますから、それに備えることは、非常に大切です。

3、調査について
上記1,2を目的とする調査ですから、目視と打診検査でも、十分発見できます。その上で、「ちょっと、この建物は、問題が大きいかも・・・」となれば、屋上の仕様に合わせた詳細な調査や器具を使っての調査を行えば良いです。

また、調査を依頼する相手の選択も重要です。

まずもって、大規模修繕工事のコンサルティングを手掛けた経験があること。

設計事務所であれば、「建築的・物理的な劣化」は判定できるかもしれませんが、それだけでは、NG。
大規模修繕工事の仕様や工事中の増減要因等を知っていて、初めて、マンションにとって、「手を打つべき問題」の指摘ができます。

また、販売会社や管理会社との利害関係がない事も必須。

どこかで、つながりがあれば、問題の指摘も鈍ります。

ちなみに、今回のブログのタイトルは、
「管理会社が『築10年前の建物調査は不要ですよ』と言ったら要注意!」
の方が、良かったかも?

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10月から大幅値上げになる火災保険。

9月中に現在の保険を解約し、新規保険に変えた方が得をしそうなコンサル先・顧問先マンションには、すべて提案し、結果、すべての対象マンションが保険を掛け変えることになりました。

このコンサルティング案件だけで、9月の多忙さは、いつもの数倍?

なかには、管理会社が、支払いの手続き上、期間がタイトで難しいと難色を示したケースもありましたが、「管理会社の事務手続きを理由にした断念は絶対にダメ!どうしたら出来るかを考えて、組合側にも協力を要請し、実施すべし!」と指示をしました。

結果、昨日から日曜までに、火災保険見直し議案が連続4連チャン。

昨夜と今夜は、平日なので、いずれも20時から。土日は、定期総会議案として、審議。
募集行為は、保険代理店の仕事なので、すべての会合に、帯同してもらいます。

また、来年、再び火災保険が値上がりするという情報がありますので、今回、対象とならなかったマンションでも、保険期間の関係で解約返戻金が一定水準になれば、見直しします。

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先日、長期間の咳で体力・筋力がイマイチなのを実感。

と言うことで、「忙しい」を理由にGW前後で、止まっていたウオーキングをシルバーウイークから、再開しました。

しかし、初日に3キログラムのアンクルウエイトを着けて、以前のペースで歩いたら、負担が重い…(笑)。

と言うことで、しばらくは、ウエイトなしで、しかも、歩く時間を40分から徐々に1時間に増やす作戦。

ウエイトがなければ、その分、歩行速度が速くなり、歩く距離が長くなるので、それもよし。

これに、8時間ダイエット、呼吸ダイエットを組み合わせ、少しずつ、筋トレも加えて、この秋は、グッと体を絞ります!
8月に体調不良で受信できなかった人間ドッグの11月30日を目途に、体を国体で優勝した頃の状態に戻巣のが目標です!

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一宮市にある25戸のマンションで、大規模修繕工事の入札中です。

エントリーした15社程度に正式な見積もり書類を送付し、最終的に見積もりを提出したのは、9社。

大規模修繕工事会社として、全国的あるいは中部エリアに積極的に展開している会社もあれば、長い下請け時代を経て、最近元請に転換した会社など、規模も性格もバラバラです。

設計事務所系のコンサルタントにありがちな「資本金○○円以上、3年以内に○○戸以上の大規模修繕工事が○○件以上、経審の点数が○○○点以上」などと言う制限は設けません。

なぜなら、そう言う制限には、設計事務所主導の談合や、大きな会社にしておけば、自分の工事検査業務が楽になるという下心につながるからです。

恐らく、マンション住民には、コンサルタントから、「こう言う制限をすれば、優良な建設会社がしか入札できないので、安心ですよ」と説明しているはず。

私は、それなら、設計事務所にコンサル料を支払う意味が半減するじゃん!と思います。

建設会社の選定もコンサルティングすると言うならば、会社の外形的な制限を外し、「より安価でより良い工事」をしてくれる会社を探すのが、仕事でしょう。

と言うことで、当社は、100%談合をしない。させないので、細かく仕様を定めても、入札をすると、毎回、かなりの金額差が出ます。

今回でも、規模の小さな25戸マンションで、最小値と最大値の差は、1000万円。

どこかの会社に落札させるというシナリオがないので、ガチンコで入札すると、このくらいの差は、当たり前に生じます。

当社の入札は、これからが本番。

初回の見積りを統計処理して、合計額ではなく、工事種別ごとに最大・平均・最少・次点の金額を出し、その数値のみをフィードバックします。各社は、その数値を見て、下請け会社との再交渉、入替を行い、プレゼン3社に残るためのコストダウンの努力をしてもらい、最終見積金額を提出していただくという手順です。

最終見積を出すために、各社との面談が来週。
二日間かけて、9社と面談を行い、「より良い工事をより安く」に向けて、頑張ってもらいます!

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先々週末の総会で、春日井市の50戸規模マンションとのコンサルティング契約が正式に決まり、早くも昨年1年間の依頼件数に並びました。

そして、先週土曜日には、10月の臨時総会開催によるコンサルティング契約の申し出を受け、それ以外にも、契約に向けた準備中のマンションが1棟、理事会での審議待ちが1件、勉強会計画中のマンションが数件なので、今年中のコンサルティング契約件数は、昨年を上回ることは確実となりました。

今年は、「活躍できるマンション管理士養成塾」と言う大きな企画、スマートマンション推進協議会の立ち上げ等、一気にミッションが増えましたが、個別のコンサルティング案件は、特段の宣伝をしなくても、口コミやブログ等により、相談や依頼が加速しています。

私が担当できる件数は、限られるので、塾生をアシスタント同行させ、鍛えていますから、増えて行くコンサティング依頼に、十分対応できる体制が整いつつあります。

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5月から来春3月まで開催している「活躍できるマンション管理士養成塾」の第6回目講座を先週土曜日に開催。

隔週の土曜日の18時~21時までみっちり3時間。

現在、定員いっぱいの8名が受講中です。

この8名は、座学が始まる前から、私のコンサル・顧問先のマンションに同行し、体験研修を重ねていただいています。

コンサルティングの現場では、私のアウトプット部分を見てもらう訳ですが、座学では、そこに至るインプットやプロセス、背景を説明し、帳票やシステムの使い方を学んでもらいます。

今回は、
「管理委託契約の分析手法と管理見直しコンサルティング②」
配布資料は、36種類。
主に、管理委託契約の入札から、総会での議決、管理会社変更の場合の引継ぎまで。

前回の➀では、管理組合との出会いから、コンサルティング契約に至るまで25種類の資料でしたから、トータル61種類。この数量は、コンサルティングの工程とリンクしているので、60程度の工程があるということです。

これをすべてのマンションの「管理見直しコンサルティング」で再現する訳ですが、業務の効率化を図るために、「15番工程で使用した比較表は、55工程で使う総会議案書にそのまま使える」と言う具合になっています。

もちろん、管理組合一つ一つが、全部異なるので、単なるコピーはできませんが、一定の様式があります。

そこに至るまでに、試行錯誤し、繰り返しブラッシュアップして、ここまでやれば、住民の理解を得ることが出来るとだろういうレベルに達しています。

恐らく、「バージョン10」以上。

更に、それに安心することなく、常に、ブラッシュアップ。

養成塾のメンバーは、この資料の最新版を全部使うことが出来ます。

また、「なぜ、こうなるのか?」が、すべて、「これでもかっ!と言うくらい管理組合を幸せにする」と言う軸で統一されているので、「活躍できる」理由もわかり、自信も芽生えてくるでしょう。

すでに、塾生は、いくつか管理組合に振り分けられ、「アシスタント」レベルにまで達しています。

飛躍的に成長してますよ!

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マンションのオートロックインターホンは、全体の制御装置や多くの場合火災報知器等と連携しているので、個人宅が壊れたからと言って、個人がホームセンターで安価な製品を買って取り換えるのは、NGです。

機器の設計上の耐用年数は10年で、実際は、15年程度までは、部品を交換しながら持つケースが多いようですが、その頃には、交換部品の生産も終了するので、全部を取り替える時期になります。

ほとんどの場合、管理組合は管理会社に見積もりの取得を依頼します。
現在の国内市場は、パナソニック社とアイホン社の2台体制で、受注生産ですから、管理組合が直接発注することはなかなか思いつかないですね。

そして、出てくる見積もりを見ると、ホームセンター等では、数万円しかしないのに、管理会社の見積は、目玉が飛び出るくらい(笑)高い。

ここ2~3年では、戸数×15~20万円くらいと言う見積を何度も見ました。

で、「他にも相見積もりを取って、安くならないか?」と言うと、「わかりました」と言って、相見積を取りますが、他の会社の方が高い。あるいは、多少安くなっても、大きく変わりません。

なぜなら、メーカーが2社しかなく、代理店制を取っているので、大量の発注力を持つ管理会社がメーカーに圧力をかけることが容易で、価格コントロールがなされるからです。

では、どうしたら安くなるか?

当社のように、100%管理組合の利益のために仕事をするコンサルタントが、管理会社の価格コントロールが効かないルートで、見積を取得することです。

これに気づいたのは、自分のマンションでオートロックインターホンのリニューアルを行った時。

今から、7年ほど前なので、今より、価格が高いのですが、32戸のマンションで、最初の管理会社の見積は、アイホン社で600万円。

高過ぎると思い、他の工事会社に直接、同じ、アイホン社で見積を取っても、ほとんど変わらず。

この時は、管理会社から、アイホン社に手が回っていて、他の工事会社が当マンションへの納入のために仕入れようとしても、価格統制が行われていました。

そこで、パナソニック社製品を取り扱う会社を探し、管理会社からの圧力を受ける前に、即効で見積を取得。アイホン社と同等製品(実際は、パナソニック製の方が全体的に性能が上)で、何と430万円程度で、工事ができることになりました。

600万円が430万円ですからね(笑)

当時は、オール電化の普及が盛んな頃で、管理会社よりも、私の電力会社の方のコネの方が、強かったことが功を奏しました。

面白かったのは、臨時総会の時に、管理会社が出してきた「アイホン社の最終見積価格」。
前述のパナソニック社の見積から、丁度10万円安い!

これ、管理会社がパナソニック社に圧力を掛けて、こちらの見積価格を調べ、対抗してきた金額でした。

しかし、遠回しではありましたが、そんな話があるよと、あるルートから私にリークされていたので、密かに、パナソニック社の製品で、当初見積から、20万円の値引き提示のある見積もりを用意していました。

つまり、管理会社の最終提示価格よりも10万円安いわけです。

それを臨時総会で提示した時の管理会社の驚いた表情(笑)

あらかじめ、当時の理事たちに、管理会社が法外なマージンを取っていることを話してあったこと、私が直接見積を取得するといったとたんに、600万円から、420万円に下がること自体がおかしいと感じたことから、私の紹介先のパナソニック製品の採用が決まりました。

何しろ、2大メーカーの寡占が続いている状態ですから、大量に注文する管理会社の価格支配力は、相当なものです。

で、結論。

オートロックインターホンを適正な価格(安い価格)でリニューアルしたい管理組合は、管理会社ルートに対抗できる商流を押えている専門家(マンション管理士)に見積取得を依頼することです。

じゃ、最初から、管理組合が直接メーカーに見積もりを依頼すれば?と思う人いるかもしれませんが、メーカー側は、一元のお客様であるマンション管理組合よりも、大量の発注仲介者である管理会社の方が、上得意客ですから、その管理会社との関係維持を大切にします。

よって、管理組合に見積もりを出す前に、管理会社にお伺いを立てるか、そうでなくても、その管理会社に支払う謝礼を上乗せしてあります。

更には、当社ルートで、良い製品がより安い価格で決まった場合でも、後になって、メーカーに対して、「うちの管理マンションなんだから、紹介料(?)をよこせ」とねじ込んでくる管理会社すらあります。

組合からすれば、「とんでもないこと!」と思われる話でも、商売の世界では、違法でもなんでもなく、当たり前に行われていることですからね…(~_~;)

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私の友人であり、福島正伸先生の連続講座を大成功させている今井孝さんの初出版2万部突破記念講演会が、全国で開催されています。
起業の教科書
その名古屋開催が今月24日。

タイトルは、
1年目から無理なく年収1000万円稼ぐ“起業1年目の教科書”出版記念全国セミナー&プロジェクト説明会

7つの特典付きで、3万円の受講料のところ、上記リンク先から申し込めば、5千円で受講できます。

この7大特典は、かなり価値があります。

・1年目から年収1000万円になるマインドマップ
(何をすればいいのかが明確になります)

・一生食いっぱぐれがない紹介マーケティング手法
(これは、世界No.1マーケッターも認めてます)

・起業家のメンタルブロックの解除方法
(不安が全て消えます)

・自分の価値を見つける究極の質問
(誰でも価値があるけれども気付いていません)

・収入の柱をいくつも増やせるマインドセット
(収入の柱がひとつだけでは危険です)

・すぐにキャッシュにできる7つのポイント
(まず稼ぎたい方はこれはオススメです)

・勝者の起業家のインタビュー集
(失敗を事前に防ぐことも、原因も明らかになります)

今井さんの凄いところは、起業家にありがちな「ギラギラ感が」全くないところ。
ほわーとしているのに、もの凄く稼いでいるところ(笑)

稼いでいる=成功しているとは言い切れませんが、社会に対して、高い価値を提供していれば、その報酬も高いのは当り前!と堂々と言っておられるのが、気持ちいい。

まだ、残席があるそうなので、参加をお勧めします。
時間は、第一部:15時〜18時、第二部:19時〜22時

どちらも、同じ内容なので、ご自身の都合に合わせて、選択して下さいね!

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岐阜市の20戸程度、築15年のマンションで、最上階の通気管から雨漏りがしているという相談。

原因が不明なのですが、分かっているのは、過去、新築から早い段階で、雨漏れしており、管理組合は知らないまま、その居住者が、販売会社や管理会社と交渉して、補償してもらっていたらしいということ。

勾配屋根のため、最上階のみ小屋裏があり、天井裏の配管から漏れていたので、専有部だと思ったのかもしれません。あるいは、共用部であったとしても、自分の家だけの被害なので、自分で解決すれば良いと思ったのかも。

しかし、そこから所有者が2度変わり、現在の持ち主になってからも、再び雨漏りが。

今回は。大規模修繕工事の後だったことから、最初は、その施工会社がベントキャップ周りのコーキングをミスしたのでは?と疑われましたが、そうではないと判明。

最終的な管理会社の説明では、雨漏り箇所は通期管=共有部であり、初期の施工不具合の可能性もあるということ。

今回は、当社と言う第3者がいること、現場を見たのは、以前と異なる技術者だったので、状況が違うとはいえ、販売会社とその子会社の管理会社は、過去に雨漏れがあった時に、その原因箇所は、共用部だったと知っていたはずです。

該当する居住者が、仮に、自分の家のことだから…と個人補償のみを求めたとしても、管理組合に真実を告知するべきだだったと思います。

結局、築15年も経つと、その途中で補修もなされており、初期施工のミス又は不具合であるかどうかを判断するのは、難しくなります。

こうしたことを避けるためには、築10年の瑕疵保証期間が終わる築10年を前に、売り手側とは利害関係のない専門家に、建物をキチンと見てもらうことが大切です。

無論、費用は掛かりますが、10年少し前に診断すれば、大規模修繕工事の時期の目安もある程度見えてくるし、初期施工不具合とまでは行かなくても、一般的な劣化速度に比べて、著しく進行している個所であれば、販売会社等に一定の負担を交渉できる余地はあり、結果的に、有益な投資になると思います。

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実際の相容は、町内会側からのものです。

Q:Aマンションは、管理費と一緒に町内会費を集金しており、それを町内会に振り込む際に、振込手数料を差し引いて支払っている。それでは困るので、その理事長(町内会の組長)に、振込手数料を引かないで払ってくれと言ったら、「管理会社に任せている」と言う返事。で、管理会社に申し入れたら、「外部の業者には、手数料を差し引いて支払うことが、組合との取り決めなので、出来ない。」と言う答え。

町内会としては、困るので、「では、直接、集金に行くので、現金で支払ってください。」と言うと、今度は、「管理組合との契約で、管理会社は現金を取り扱わないことになっているため、それはできない。」

再び、町内会から、理事長(町内会の組長)に対して「組長から管理会社に指示して、振込手数料は差し引かないで振り込むよう指示して欲しい」と言うと、「管理会社がダメと言うものは、私ではどうにもできない」と言う返事。

町内会としては、所定の会費を払ってもらわないと困るのだが、どうしたら良いか?」

A:まずもって、この問題は、「町内会」と「管理組合」との問題ではありません。偶然、マンションが町内会の一つの「組」になっており、理事長が組長を兼ねているだけで、あくまで、「町内会」と「組」の問題です。

従って、町内会側は、組長に対して「町内会費を満額支払う義務があるので、振り込みでも集金でも持参でも、どれでも良いので、所定の金額を支払ってください。」と言うだけで良いです。

結論としては、これで終わり。

この町内会長さんも、マンションに住んでいるので、管理組合と管理会社の関係がわかっているゆえに、ご自身で直接、管理会社にも連絡されてしまったので、話が迷い道に入ってしまったわけです。

マンション建設当時に、近隣対策上、「全戸町内会に入ること」となり、組合設立当初から、町内会費を管理費と一緒に口座から自動振替し、一括して、支払っているマンションは少なくないと思います。

一方、管理会社は、管理組合との委託契約があっても、町内会の「組」との委託契約はありません。

あくまで、管理組合向けサービスの一環として、「ついで」にやっているだけです。

また、外部への支払いに関して、「振込手数料を差し引いて振り込む」と言う取り決めは、管理組合と管理会社との取り決めであったとしても、それは、管理会社が元請したり、斡旋で工事をするなどの場合であって、そもそも、管理組合と外部の事業者が直接契約した場合、その料金について、振込手数料を差し引くかどうかは、管理組合とその事業者との取り決めです。

管理会社は、管理組合から、「振込手数料を差し引かずに支払え」と指示したら、それに従わなければなりません。

話を聞いていると、このマンションは、「管理会社が一番偉い」と言う感じ。
でもって、フロント担当者は、町内会と管理組合と「組」との違いがわかっていないようですし、理事長は、管理組合と管理会社との関係がわかっていないようです。

町内会からの相談でしたが、逆に、このマンションをこのいびつな状態から救ってあげないと!と思った次第です。

ちなみに、そもそも、管理組合は町内会の「組」とは別個の組織なのだから、町内会費を扱うこと自体がおかしく、従って、振込手数料を負担することは、支出としては、不適切である、と言う理論や管理規約には、コミュニティ条項があるのだから、管理組合が振込手数料を負担しても問題ない、と言う理論等は、今回の議論の対象から外しております。念のため。

もし、この相談が、マンション側からのものであれば、「現実的には、管理組合が振込手数料を負担しても、住民からクレームは出ないでしょうが、理論上は「不適切な支出」だと言われることのないよう、総会の場で、町内会費の振り込みは、振込手数料を負担することを承認しておくことをお勧めします。」です。

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今年春以降、かなり多くのマンションの保険の見直しを行い、実際に、解約・新規契約となっています。

半年間で契約した保険料の合計は、2000万円程度になると思います。

そのくらいの規模があれば、保険代理店になっても良さそうですが、当社は、なりません。

理由は、保険を売ることが目的ではなく、管理組合に最も有利な保険を選ぶコンサルティングに徹しているからです。

「複数の保険会社の代理店になれば?」と言う選択もあるかもしれませんが、実は、保険代理店になると、年間で最低〇〇件、〇千万以上売らないと、翌年の代理店契約が解除されたり、手数料率(保険料の〇〇%を手数料として支払う)が引き下げられたりします。

時には、キャンペーンみたいなものがあって、この期間に、この商品を沢山売ると、特別なご褒美があったりします。

優秀な代理店=多く売った代理店だと、海外旅行(研修)が付いてきたりします。

そうなれば、「顧客に一番有利な商品」ではなく、「代理店として一番売りたい商品」を奨めることになりかねません。

また、コンサルタントであれば、より適切な内容で、一番安い保険を選ぶためのアドバイスをするためには、複数の保険会社で、何種類もの試算をすることになりますが、それは、ドンドン価格を下げるための努力になるので、もし、代理店ならば、手数料=利益が減るための努力になる訳ですから、いささか微妙な仕事です。

従って、組合からコンサルティング料を頂き、顧客に最も有利な保険を選ぶことに徹し、保険の試算は、保険代理店にやってもらう、と言うスタイルが、一番良いのです。

保険代理店は、最終的に組合が保険契約を決断する時に、商品説明・重要事項説明と契約行為をしてもらいます。
この点のコンプライアンスは、遵守します。

そして、保険契約後は、何かあったら、最大限、保険の適用を図るべく保険代理店に働きかけます。

一方、保険が適用される事故・被害は、保険会社にとってみたら、利益を減らす支出ですから、出来る限り、厳格に運用したいもの。

その際に、保険代理店であったら、顧客に肩入れするか、保険会社の解釈を優先するか、これまた微妙でしょう。

徹底的に顧客の立場で、代理店及び保険会社に交渉するのも、コンサルタントの役目です。

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喉の痛みと咳が多少治りかける頃に、週末がやってきて、二日で5~6つのマンションコンサルティングや勉強会。

ギリギリまでマスクをして、保護しているのですが、また、室内はエアコンで乾燥しているため、再び、声が枯れてくる…(~_~;)

コンサルタントは、言葉を使うのが仕事ですから、宿命ですね。

と言うことで、もう6週間も、声が戻らないため、病院に行き、今までより強い薬を処方してもらいました。

電話に出るのも最小限にして、今度こそ、完璧に治すぞぉ!

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先週末に管理見直しコンサルティングが決まったマンション。

ミーティング以外で最初に行うのは、現行の管理会社訪問です。

もし、当社の進める「管理見直し」が「管理会社変更のこと」であれば、その様なことはしません。
それをはっきり伝えに行くことが大きな目的です。

と言っても、管理会社にとってみれば、現在の管理組合との契約に対して、疑問もしくは不信を突き付けられるような感じがして、決して愉快な話ではありません。

特に、フロント担当にとっては、自分の仕事ぶりが悪くて、そのような事態を招いたのではないか?会社に知れたら、成績が悪くなるのではないか?と言う心配が生じるでしょう。

そう言う組織人の気持ちは、自分が企業に属していた時の感覚を思い出せば、良く分かります。

また、マンション住民、特に現役員にとっては、今まで何かあった時には、管理会社頼みだったのですから、何となく管理会社との関係がぎくしゃくしそうで、不安になります。

過去には、住民の一部の人の管理会社に対する不信が強く、それに後押しされて、自分の正義感も高まり、かなりの対決姿勢になってしまったことがあり、その際に、管理会社を責める=フロント担当者をつるし上げるような場面を作ってしまったことがありました。

そのフロントにとってみたら、過去の担当者の不出来が原因であったり、会社の方針に従っただけなのに、組合と会社との間に挟まれて、かなりつらい思いをすることになったのでしょう。

結果、フロント担当者は、見た目にも痩せ、元気がなくなったという、苦い経験があります。

その反省が、今の「最初に管理会社に挨拶に行く」と言うスタイルを生んでいます。
できれば、一緒に住民代表の方にも同席いただき、いい形で「管理見直し」がスタートできるようにします。

そこで、伝えることは、次の通りです。

1、 管理見直しは、外部の専門家の目による「管理業務の最適化」と「競争原理」を持ち込んで、「より良い管理をより安く実現する」ためのものであり、管理会社を変更することが目的ではない。

2、 「管理業務の最適化」は、一律的な管理の方が楽な管理会社に対し、個別マンションの実情に合わせ、「今までに問題なかった」を良しとせず、無駄を排し、メリハリをつけて行くことから、業務受託当事者側では、そもそも限界がある。

3、 逆に、管理委託契約書は書いていない過剰サービス業務もあり、それが、担当者の裁量で行われ、前任者との違いに、理不尽なクレームを言われたりすることもあったとしたら、それを是正できる効果もある。

4、 たとえば、清掃に関して言えば、清掃仕様に書いてあることより、実際の清掃員の現場感覚で行われている作業の方が、適切な場合も多く、それを仕様書に反映して行く。それにより、清掃員が変わっても、同品質が保たれ、住民からのクレームが減る。

5、 今まで、再委託先(下請け)会社任せで、特に問題がなかった業務であっても、その指示書(仕様)や報告書まで細かく見るので、管理会社と再委託先との「慣れ」によって起こっている隠れた不具合も見つけるので、再委託先への指導にも使ってもらえる。

6、 上記のような「管理の見える化」を3~6ヶ月にわたり、実行して行くので、フロント担当者にとっても、改めて「管理委託契約」と自分の業務との整合性を図ったり、マンションのことをより知ることができるようになる。

7、 更に、外部の専門家の視点を見たり、より良い管理実現のための工夫を見たり、ディスカッションをすることで、フロント担当者のスキル向上にも役立つ。

8、 入札に向けて、現行の管理会社に、かなり大量の資料の提供を求め、細部にわたりヒアリングをしたり、清掃や建物点検等に同行することから、フロント担当者には、負荷がかかるが、他の入札事例でも、フロント担当者・会社側とも、有益だったと言っていただけているので、協力いただきたい。

9、 入札は、9カ月~1年後だが、コンサルティング開始以降、3か月程度を目途に、「現行の委託契約や業務仕様から、すぐにでも改善・コストダウン可能」なものは、申し入れるので、対応いただきたい。

10、 以上のように、管理会社の入札に向けて、いち早く、新しい仕様や住民側の本音や潜在的なニーズを知ることができるので、他の管理会社に比べれば、優位に立てるはず。過去の管理見直しでは、管理見直しへの協力姿勢や改善努力が積極的で、現行の管理会社への評価が高まり、結果として、入札が見送られたり、入札をしたけれども、現行管理会社が選ばれたりと言うケースもある。

11、 今まで、ぜい肉が付いていた体を体脂肪の低いアスリート体質に変えていただくことになるので、決して負担が小さくはないが、それにより、長く走り続けることができる体質になるのだと、プラス面を考えていただきたい。

12、 また、コンサルティング契約は、常設顧問契約も結んでおり、管理見直しの1年間、見直し後の定着の1年間は、理事会や総会に出席することはもちろん、日常修繕工事の提案に関するセカンドオピニオンや査定を行うので、組合とのやり取りは、すべて、顧問にもCCで送って欲しい。

13、 最後に念を押すが、当社の目的は、「マンションに住む人をこれでもかっ!と言うくらい幸せにすること」である。そのベクトルに添ったビジネスをしていただける会社は、パートナーとして選ぶべきと組合にアドバイスするが、コンサルタントが、管理会社からの便宜や利益を目的に組合を誘導することは100%ないので、ご留意願いたい。

こんな話を管理会社に伝えに行くわけです。

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今日、春日井市の50戸のマンションで、臨時総会が開催され、大規模修繕・長期修繕計画・管理見直し・省エネ・火災保険見直しの各コンサルティング+顧問契約が承認されました。

元々は、そろそろ大規模修繕工事の時期を迎え、管理会社にお任せせず、修繕委員や理事が熱心に勉強され、情報を集め始めたことがきっかけ。

なんと、4か月の間に7回の修繕委員会を開かれたそうです。

大規模修繕コンサルタント探しを行う中で、弊社を始め、いつくかの大規模修繕設計監理コンサル会社を候補に挙げ、ヒアリン
グを実施。

当社は、大規模修繕工事にのみ焦点を当てるのではなく、総会議案書など管理資料を拝見し、長期修繕計画の見直しや管理の見直しが先ですよ!とアドバイスしたことで、冒頭に述べた管理組合向けフルラインナップのコンサルティング契約に至りました。

しかも、火災保険の見直しは、9月中のため、先行して最適プランに基づく保険の比較も実施し、臨時総会では、保険の解約と新規契約も承認。

これだけの量の総会議案書は、約20ページにもなります。

で、何が凄いかと言うと、修繕委員発の資料が凄い!
そして、当社のコンサルティングメニューを全部理解し、一気に総会にまで議案化したことが凄い!

最初は、管理会社のいない総会って、どうやればいいの?と言う戸惑いがあったのですが、それが却って、今までの自分たちの「任せ切り」の弊害だということに気づかれたのが凄い!

そして、これだけのボリュームだと、総会資料を読んだだけでは理解できないかも…、分からないから、反対!と言う人が出るかも…と懸念され、50世帯中、総会出欠票が出ていない部屋には、委員・役員がわざわざ集めに行き、多くの総会参加者を集めるところが凄い!

私も、その熱さに感銘し、喉の痛みを忘れて、1時間半の勉強会&質疑応答。

結果は、議決権行使書の段階で、既に、半数の25世帯が、賛成。
事実上、既に、賛成多数での議案承認が決まっていたのですが、だからこそ、冒頭から、今回の経緯を修繕委員長がより詳しく熱弁され、その流れを受けて、私が勉強会を、これまた丁寧に実施。

その後の議案説明後に、質問を募っても、出ないため、議長は、繰り返し、「大切なことですから、是非、質問を」と呼びかけるという状況。

全議案、全員賛成と言う結果。

それをご覧になった修繕委員・理事の皆さんは、「反対が出たら、どうしようかと思ったっけれど、心配いらなかったね」

そりゃそうです。

初めて、管理会社がいない総会を開催したのに、配布資料も総会の進め方も、迫力が違うのが、住民に伝わらないわけがないです。

3時間の総会終了後に、ランチ休憩をはさんで、すぐに管理検討委員会・理事会を開催し、今後の進め方の方針やスケジュールを提示し、ディスカッション。また、長年の懸案事項であった機械式駐車場の存続・廃止問題もディスカッション。

とにかく、凄く熱いんですよね。
恐らく、この「熱さ」が共鳴して、コンサルティングを依頼いただいたのだと思います。(笑)

この出会いに感謝し、「これでもかっ!と言うくらいに、幸せになっていただきます!(*^^)v

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京都旅行の最終日は、お昼のチェックアウトまで、星のやでゆっくりし(と言っても、5時に起きて、部屋とカフェでずっと仕事(笑))、念願の船での嵐山船着き場まで、送迎。

その後は、一路、貴船神社へ。
貴船神社

参拝の後、「貴船茶屋」さんで、有名な川床料理を楽しんできました。

川床料理とは、料理が有名なのではなく、川の上に、床を渡し、床の下に川が流れているところで食事をするのが、有名。
これが、その写真。
貴船茶屋
コースは、最低でも一人7000円程度の懐石となりますが、料理自体は、「川料理」と言う特色があるものの、実際の値段の構成要素は、このロケーション代でしょう。

一昨日までは増水で、使えなかったそうですから、単に雰囲気代と言うソフト面だけでなく、実際のメンテナンス費用も相当掛かると思いますので、全体としては、価格と価値とを考えると、決して高くないと思います。

ともかく、訪ねた日に川床に座れたのは、とても幸運でした。
と言っても、座っている間も、私は、パソコンで、仕事。

多分、周りからは浮いていたと思います。(笑)

で、そこから、大原三千院に行く予定でしたが、夜8時半からのコンサル先の理事会の準備を始め、いくつもの資料作成もあり、そのまま帰途。

帰りの運転も、ワイフに任せ、車中もずっと仕事。

今回の旅行計画は、来春、東京で就職する長女が帰省しており、家族旅行ができるのは、なかなか難しくなると考え、かなり前から予定していたもので、まさか、これほど忙しい時期と重なるとは…。

次々に増えて行くコンサル先、勉強会依頼に加え、この9月は火災保険の見直しが大量に入り、ここまで多忙になるのを想定しなかった…。

保険の見直しをしなくても、困る訳ではないし、見直しも、単純な比較であれば、負荷も軽いのですが、マンションに住む人を「これもかっ!」と言うくらい幸せにするポリシーなので、メリットが生じることは、すべて、徹底的にコンサルティングしたい!と思うので、「適当に」と言うことがありえない。

保険の見積を何十種類もリクエストされる保険代理店にも無理を言っているので、時間切れにならず、何とか9月中に契約をして、彼らの努力も実らせたい。

バケーションの場で仕事をしていても、「当たり前」だと思って、協力してくれる家族にも、感謝です。

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京都の二日目は、基本は滞在しながら、自然に囲まれ、音楽を聴きながら、もっぱら仕事。

ただし、オリジナル珈琲はカフェで飲み放題。

「星のや」オリジナルの2種類のブレンドを交互にお代わり。

午後からは、嵐山のメイン通りを散策。

旅館スタッフの村上さん(かなりの美人!(笑))が「超お勧め!」と言う老松のわらび餅を食べに行きました。

それがこれ。
わらび餅

作りたてのわらび餅の触感と味は、これまで経験したこのない絶品!
5個で1200円くらいするのですが、全然高くないです!

家族4人で2セット10個を完食!

その後は、妻と娘たちは、まだまだ、あちこち巡って、おいしいスイーツを食べたいとのこと。

私は、一人で旅館に戻り、再び良い気分で仕事!(*^^)v

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星のや ヨガ
本日は、朝起きて、部屋にあるネスプレッソマシンで、エスプレッソを飲み、川のせせらぎを聴きながら、ヨガ。

良い1日になりそうだ。

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「星のや京都」に来ています。

昼間は、嵐山で散策。
雨天にならず、竹林の路で深呼吸をし、おいしいおそばを頂きました。
竹林の路

「星のや京都」は、アマンプロの日本版かも・・・。
旅館の入り口は、嵐山近くの船着き場に専用の待合ラウンジがあり、まずは、冷たい飴茶。
そこから、桂川を船で登り旅館に着く…と言うスタイル。実際は、増水で自動車での送迎でしたが、道は、車1台が通れる川沿いの道を行くので、異空間に向かう感じ。

チェックインは、点在する個室型の部屋で行い、明日は、川沿いの「奥の庭」でヨガから始まります。

山深く入り、携帯電波は弱いのですが、フリーのWi-Fiがあるので、仕事には困りません。
でも、ちょっと速度が遅いかな…(笑)

部屋はこんな感じです・・・。
パソコンが光ってます(笑)
星のや 京都

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毎日、かなり忙しく仕事をしているのですが、仕事が楽しくて、やりたいことを追いかけている状態なので、疲れていると感じることがありません。

毎朝も5時くらいには、シャキッと目が覚め、「今日も、マンションに住む人を、これでもかっ!と言うくらい幸せにするぞ!」とつぶやいて起きます。(笑)

ただ、物理的には、体に疲労が蓄積するらしく、20日くらい前には、しゃべりすぎて声帯を痛め、声が出なくなり、昨日あたりで、ようやく、喉の痛みが引きました。

そして、一昨日に、唇の下に痛みがあるなぁと思ったら、ヘルペスの赤い吹き出物が…。
これは、長年自分と付き合っている経験上、疲労のマックスが対外排出される時のシグナル。

丁度、長女が帰省して、「星のや京都」に滞在型スタイルで二泊、家族旅行をするタイミングなので、台風が気になりますが、ゆるりと疲労を自然排出してきます。

ホテルには、仕事のために、事前に延長コードを要してもらうようリクエスト済み。(^^)v

パソコン・Wi-Fi・スマホがあれば、どこでも仕事はできるので、いつもとは違う景色で、新たなアイディアも出るような気がします。

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昨日は、岐阜市内の築12年30戸規模のマンションで、修繕委員向けの大規模修繕に関する勉強会でした。
大規模修繕勉強会

時間は、講義が80分、質疑応答が40分。

当社の勉強会が長いのは、事前に建物の簡易劣化調査を行い、大規模修繕工事のアドバイスに必要な情報を集まることに加え、総会議案書や管理委託の重要事項説明書などを見せていただき、管理費会計や管理委託状況を含めて、マンション全体の財政状況や建物・設備の維持状況を分析して、アドバイスします。

と言うのは、大規模修繕工事の実施時期や工事内容・仕様(予算に直結)をプランするにおいては、次の5項目の内容を検討するべきだと考えているからです。

〇建物劣化状況
〇修繕積立金残高
〇修繕積立金の水準
〇長期修繕計画の精度
〇管理費会計の状況

今回のマンションの場合、建物の劣化は進んでおり、大規模修繕工事の実施準備時期。
しかし、それ以外の項目は、いずれも、すぐにでも見直さなければ、「いざ、大規模修繕工事」となっても、困る状態。

それを今まで、手を打ってこなかったのは、まさに、「管理の劣化」。

目に見える建物の劣化より、この「管理の劣化」の方が、実は、恐ろしいのです。

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名古屋市内で始まっている40戸クラスマンションの大規模修繕ですが、足場を掛ける前に、共用廊下側のタイル浮きの調査を行いました。

このマンションは、廊下の内壁はすべてタイル仕上げなので、かなりの面積です。

最初に、工事会社の下地工事業者がパールハンマーで打診検査をし、浮きの箇所にマーキングしてあり、注入か所のピンの数が立面図にプロットしてあります。

コンサルタントは、それを鵜呑みにせず、現地の数と図面を照合して行きます。
コンサルティング会社または設計事務所によっては、数か所の抽出検査かもしれませんが、当社は、全数検査を行います。

と言うのは、この工事は、実数清算工事ですから、工事側がいい加減な数量を提示しないように、「施主の立場」で検査を行うことがミッションだからです。

地道な作業です。まだ。昼間は暑いので、終わるころには汗びっしょり(笑)

今回、予想より、かなり浮きが大きい状況。
廊下側だけでこの数量だと、他の3面を検査したら…(~_~;)

タイルの浮きは、0.25㎡未満はピンニング注入、それ以上はタイルの張替が標準仕様ですが、廊下に限っては、足場がなくても工事ができることから、まず、腰位置よりも下部については、万が一剥離しても、危険性がないことを踏まえ、張替は行わず、必要最小限の注入工法とし、腰より上に関しては、剥離状況を細かく調べ、貼替箇所を最小限にする方針としました。

もし、他の面のタイルの浮きが予想以下だったら、最終的なタイル洗浄の前までに、追加の注入を指示することにします。

それを修繕委員会で説明し、承認を得て、進めます。

クオリティとコストを両立させるために様々な工夫を行っていく必要があります。

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名古屋市守山区で始まっている40戸クラスマンションの大規模修繕コンサルティング。

いよいよ足場の組立が始まっていますが、それに先駆けて、タイルの色合わせに入りました。

タイルは、既製品タイルでほぼ行けるマンションもありますし、その都度、窯で焼いて、色を合わせるケースがあります。

今回のマンションは、外観が真っ白のマンションですが、よく見るとその中に淡いピンクの粒粒がうっすらと浮かんでいます。

新築の際には、さぞかし輝いていたことでしょうね。

さて、これが、タイルを4種類の試し焼きをしてみたもの。

これが、イマイチの3種類。
kれで決定


これがバッチリの1枚。
ちょっと違う3種類

最近、同じようにタイルの色合わせを行ったマンションでは、3度も試し焼きをして合わせたので、今回はどうなるかな?と心配していましたが、今回は、一発合格!

理事長にも見ていただき、合格!

幸先の良いスタートが切れました!

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最近、毎日のように火災保険選定コンサルティングをしています。
多くのマンションで、管理会社自身が保険代理店なので、管理会社も、提案してきます。

で、管理会社の提案は、基本的に「従来と同条件」。

しかし、5年一括の保険がほとんどですから、「従来」は数年前に設定したもので、その時も、「従来と同条件」ですから(笑)、結局、新築時くらいまで遡ってしまいます。

また、提案するのは、基本が従来と同じ保険会社の商品。

結局、そのマンションにとって、「最もメリットのある保険なのかどうか?」ではなく、「最も手のかからない、すんなりいきそうな提案」を持ってくるわけです。

昨夜も、あるマンションで管理会社の提案書を見ましたが、まさにそれ。

管理会社の担当者は、会社の収益をあげるために、粛々と事務的に営業しているのだろうなぁと思うので、責めるのは可愛そうですが、管理組合側は、保険のことは良くわからないまま、管理会社の提案を鵜呑みにする寸前…(~_~;)

当方は、まず、そのマンションにとって最適だと思われる仕様を作り、それに基づいて、国内4大損保から見積を取り、比較表を作り、一番良い保険を選んでいただきます。

統一仕様を作っても、保険会社によって、各特約の支払い条件が違ったり、セットになっていて、外せなかったりと言う違いもあるので、理事会説明用の細かな比較表と総会議案用の大くくりの比較表の2種類を作成します。

当方のリクエストで、何度も何度も見積もりを作成しなければならない保険代理店も大変ですが、お客さまの幸せ実現のために!と言うことで、9月一杯は、オーバーヒート状態で頑張ってもらいます。

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私の愛読メールマガジンの記事です。
V字経営研究所」の酒井英之先生が、実際に体験された話。

ちょっと前の話ですが、世界陸上、
日本は今一歩の結果で終わりましたね。

特に残念だったのが、男子100m×4リレー。
北京五輪で銅メダルに輝いたとき同じ場所です。
「夢よ、再び!」との期待空しく、
バトンミスであえなく予選敗退となりました。

どれだけ練習してもミスが起こる。
バトン渡しとはそのくらい難しいもの。
職場の問題も、そのほとんどが
前後工程間の連携ミスに起因しています。

逆にそれがきちんとできれば、感動が生まれる。
今日は私がJRで体験したそんな連携の体験話を紹介します。

9月2日、私は三重県の松阪から長野市まで移動でした。
18:19に「快速みえ」で松阪を立ち、19:30に名古屋に着き、
19:40名古屋発の最終「特急しなの」に乗り換る予定です。

しかし、途中「みえ」が30分遅れ、「しなの」に間に合いません。
「みえ」の車中で遅れの案内を聴いた私は、
スマホで「しなの」以外のルートを探します。
検索されたのは、20:12名古屋発の東海道新幹線で東京に行き、
東京で北陸新幹線に乗り換えるルートオンリーでした。

そこで車掌さんに相談しました。
手元には松阪から名古屋経由で長野まで行く乗車券と、
乗るはずだった「しなの」の特急券があります。

すると、車掌が本部と電話で連絡を取り、
以下のような対応をしてくれました。

・名古屋~長野の「しなの」の特急券は払い戻し
・名古屋~東京~長野の新幹線の特急券は新たに購入
・松阪~長野の乗車券はそのまま使える

「しなの」と新幹線の特急券の差額だけ費用負担増ですが、
2日中に長野入りするにはやむなしと判断しました。
乗車券代だけでも余分に発生しなかったことでOKです。

驚いたのはその後の対応でした。
車掌から「名古屋に着いたら新幹線乗り換え窓口を訪ねてください」と
言われたので、指定された窓口に行きました。

すると担当者が「お伺いしています。このたびは、
大変ご迷惑をおかけしました」とお詫びしてくれます。
そして、実にてきぱきと新幹線の切符を発行してくれました。

切符の一部にはメモ書きが付いていました。
通常の機械では通らないからでしょう。
窓口の担当者は、私が改札を抜けるまで付き添ってくれました。
そして、「これを新幹線内の車掌に見せてください」と言いました。

新幹線に乗ると、こちらから言わなくても
車掌が私の指定席まで来てくれました。
そして、「このたびは、大変ご迷惑をおかけしました」と
謝ってくれます。

名古屋駅でもらったメモ書き付の切符を渡すと、
彼はそれを一端預かりました。
そして、新たなメモ書きがされた切符を持ってきて、
次のように言いました。
「これを東京駅の新幹線の乗り換え改札口で出してください」。

21:53に東京駅に着き、
新幹線の乗り換え改札口でそれを係員に見せました。
すると、今度はその係員が「お伺いしています。このたびは、
大変ご迷惑をおかけしました」とまたまた謝ってくれました。

そして、そのまま改札をスルーし、
22:04発の最終長野行新幹線「あさま」に乗りました。
長野到着は、23:51。
「しなの」利用時の到着予定時刻より2時間近く遅れましたが、
無事に2日の間に到着できました。

長野駅の改札で、メモ書き付の切符を渡しました。
すると改札の担当者が、それを読んで
「このたびは、大変ご迷惑をおかけしました」と謝ってくれました。

松阪を出て約6時間の移動を終えて、私は静かに感動していました。
私は遅れが発生した時に、
「みえ」の車掌に「今日中に長野に入りたいのだけど、
どうしたらいいかな…」と尋ねただけです。
そうしたら、このようなリレーができたのでした。

バトン渡しが上手く行くコツについて
北京五輪銅メダリストで、日本チームの主将だった朝原宜治さんは
「選手同士がお互いを尊敬し合っていること」がと語っています。

遅れた「みえ」がもたらしたトラブルを、連携でカバーできたのは、
JRの社員同士がお互いを認め合い尊敬し合っているからでしょう。
今回、私にかかわった担当者は20代と思しき若手ばかりでしたが、
その風土をとても心地よく感じました。


なんだか、リッツカールトンの話のようですが、利用者の数からすれば、鉄道はその何万倍と言う数ですから、このような個別対応ができるのは、信じられない配慮ですね。

このような情報伝達の仕組みを作ったことも素晴らしいですが、それを実践できる教育・企業風土を作ったことが、更に素晴らしい!

企業の大小にかかわりなく、見習いたい「リレー」です。

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2日から始まった「関西スマートエネルギー2015」を見てきました。

次の4つの展示会が同時に開催されています。

第3回 [関西]太陽電池展
第3回 [関西]太陽光発電システム施工展
第2回 [関西]二次電池展
第1回 [関西]電力自由化 EXPO
関西スマートエネルギーウイーク2

「省エネ・創エネ」が全体のテーマですが、凄まじいビジネスのエネルギーが満ち溢れ、エネルギー会社のトップによる基調講演は、1000名以上の席が満席で、予約できなかった人数百名が、立ち見で2時間聴いているという状態。

出展社を見ると、以前に比べて、太陽光発電のパネルメーカーだけでなく、その架台のメーカーとか保守管理の専門会社も数十社。

電力会社によっては、太陽光発電だけで、日本の電力の10%を賄うほどの成長になっている現在、それだけ産業のすそ野が広がったと言うことでしょう。

また、蓄電池関連の出展社も多数。

こちらも、技術が進み、商品のラインナップが増えていると言うことの証です。

一方、電力自由化をテーマにした会社も多数出展。
来年の一般家庭の電力完自由化を契機に、盛り上がっているのかな?と思いきや、個別のブースで話を聞くと、メインターゲットは、500KW未満50KW以上の高圧需要家。

この需要家が、「電力を地域電力会社から買う」のが普通と言う感覚から、「他の電力会社や新電力会社から電気選べる」と言う感覚になることを見越している模様。

新電力会社になるという選択ではなく、いわゆる「電力ブローカー」として、営業面に特化したサービスを始めませんか?と言う「代理店」獲得を目指しているようです。

更に、驚いたのは、この展示会で、来年の東京・関西での展示会への出展申し込みを受付けていて、その小間割図が大きく掲示されていたのでのですが、東京は、今年よりも40%会場を拡大するにもかかわらず、すでに、ほとんどが予約済。
関西スマートエネルギーウイーク1


この小間販売戦略も良いアイディアだなと思いましたが、これができるのは、このビジネスが黎明期から成長期に入っているという確信があるからでしょう。

「マンションの省エネ」の分野では、相当な実績を積んできましたが、これから、更に、メニューを選べる時代が来ることは間違いなく、それに向けて、情報収集を行い、更に知見を増やして行かねば!と強く感じました。

この展示会は、金曜までやっているので、もう1日くらいは、じっくり見たいのですが、週末から来週に向けて、養成塾、アポイント、コンサルティングが連続しており、行けないのが残念。

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マンション管理相談センターの大規模修繕工事コンサルティングの特徴の一つが、入札会社の訪問調査です。

これは、「発注側のマンション住民の気落ちになって仕事をする」と言う「施主代行業務」の一環です。施工会社を選ぶとき、財務状況や実績等は、もちろん大切ですが、それ以上に大切なのは、「人」です。人は、その会社を訪ね、会社の整理整頓、受付の対応、掲示物、社長との面談で、初めて分かります。

面談では、その会社の生い立ち、強み、社長のポリシーなど、インタビューします。合わせて、当社は、「談合を100%排除する会社」であることを伝え、「ガチンコ」で入札して欲しい旨も強く伝えます。

また、足場を組んでみて初めて分かる事、住みながらの工事ゆえに、問題が起こりやすいことは、つきものだからこそ、そう言う場合に、誤魔化さず、住民・コンサルタント・建設会社が力を合わせて、解決していく姿勢であることも伝えます。

更には、工事着工前に、キックオフミーティングで、私の「自立型人材育成講座」を1時間受けてもらうことも(笑)

昨日は、一宮市のマンション大規模修繕工事に入札する会社の中で、初めての入札参加会社を訪問してきました。

この会社、社長が何度も、「元々、防水工事も塗装工事も両方やっていた会社で仕事をして、独立」「工事は、防水が分らないとダメ!」「両方わかるのが当社の強み」と口にされていたのが、印象的でした。

また、管理会社が大規模修繕工事の設計監理(コンサルティング)になると、コンペであっても、ある大きな建設会社が元請になることが、最初から決まっていて、自分たちが総合下請会社として、価格を散々叩かれ、自社の見積金額より25%が上乗せされた最終金額がマンションに提示されている実態を目の当たりにして、もう、下請けは止めたという裏話。

今回、当社のコンペに参加したのは、談合を絶対にしないコンサルタント会社だと聞いたから、と言う話。

良い仕事をより安くやっていただける会社を見つけ、育てることも、当社の大切な役目です。

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