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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事コンサルティグ中のマンションの一つが、築13年で、1階部分が、石積風タイルで、おしゃれな仕上がりになっているものがあります。

販売時には、このデザインが気に入った点の一つ!と言う人もいたと思います。

しかし、大規模修繕工事の入札の寸前に、そのタイルの2枚が落下。
このタイルは、1枚1枚のサイズが大きく、隣合わせて貼ってあるので、「目地」がありません。

剥がれた裏地を見ると、接着用モルタルがまばらに塗られており、ピタッと言う感じではない。

従って、打診調査をしても、すべてのタイルが同じカンカンと言う乾いた音がして、浮きの状態を判断するのは、極めて難しい状態。

全面を改めて調査すると、数年前に、剥がれの危険があるとのことで、広範囲にピンニングをした後がありました。

この工事は、写真が残っていたものの、過去の総会で話題にされたこともなく、修繕履歴にも掲載されておらず、今の役員に聞いても、かすかに記憶があるようなないような・・・。

調べてみると、無償で販売会社が実施したようですが、写真を見ても、施工した業者の名前があるのみで、他の情報はありません、こうなると、管理会社が販売会社の子会社だったので、話を大きくせず、水面下でやったと判断するしかないですね。

ここ以外でも、組合に知らせずに補修したと思われる箇所が何か所もありました。

しかし、10年を超えて、今からこれを「初期不具合」として、販売会社に補償を求めるのは、簡単ではありません。

デザイン性と建物の維持のしやすさとが、両立しないケースは多々あるので、これも、その一つだと言えないことはありませんが、管理会社が販売会社の子会社だと、こんな隠ぺいが起きることもあるのだ!と言うのは、マンションに住む人は、知っておいた方がいいと思います。

これから、対策を練り、マンションの皆さんにとって、ベストの選択をしていきたいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

土日に、四つのマンションで定期総会がありました。

二つは、大垣市で、管理見直しコンサルティング中の20戸のマンション。
一つは、四日市市で、2年間の管理見直しコンサルティングを終えて、次は顧問契約単体に移行するかどうかを審議する40戸のマンション。
一つは、岐阜市で大規模修繕以来5年目の顧問契約の更新となる30戸のマンション。

顧問業務は、一般の組合員には、なかなか見えないため、「顧問って一体何をしてくれるの?管理会社だけでは駄目なの?」と言う疑問も出ます。

私は、そういう疑問が一般の組合員から出るのは、自然な気持ちだと考えていますので、ことさら、自分を売り込むのはやめて、他の役員(役員経験者)から、発言が出るのを待ちます。

昨日も、そう言う意見に対して、「顧問がいた方が良い!」と口火を切ってくださったのは、一般組合員席におられた前期の理事長でした。

また、今日は、「1年任期と言わずに2年任期にして、じっくり取り組んでいただきたい!」と言う意見もいただきました。

おかげで、どちらのマンションも、最後は、全員賛成にて、顧問契約の更新を承認いただきました。

いずれにしても、顧問は売り込んでどうにかなるものではなく、価値を認められて継続するものと考えていますので、顧問の継続は、いわば私のマンション管理士として「通信簿」ですから、顧問継続率が100%なのは、うれしいことです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

コンサルティング先、顧問先マンションの火災保険の見直しが続いています。

10月1日に、大幅な値上げとなる火災保険ですが、「5年一括」の設定ができるため、今の保険を解約して、9月中に掛けなおす方が、多くの場合、得をするからです。

5年一括の保険を掛けてから、半分の期間を過ぎていない場合は、解約時の返戻金(未経過保険料)のロス率が大きく、メリットが出ないケースが多いのですが、複数保険会社で、色々と試算して行くうちに、築年数が浅い場合には、逆に、10月以降に解約・掛けなおした方が、良いケースがあることも発見しました。

これは、今回の保険改定に当たり、保険会社各社によって、保険料のテーブルをかなり変えられて、例えば、古いマンションは、従来の2倍になるような設定から、築年数が若い場合は、逆に、値下げになるような設定になっているようなケースもあるからです。

しかし、それなら、今、見直さなくて、5年満期が来てから…と思うのは早計。
なぜなら、5年満期になった時は、築年数が進んでいるので、今年10月に解約・新規契約する保険料よりは、料金が上がるケースもあるからです。

これも、各社が築年数を1年刻みか3年刻みか10年刻みでテーブルを作成しているのか?によっても違います。

こんな風に、追及して行くと、シミュレーションの種類は、何十種類にもなってしまうのです(;’∀’)

もちろん、いくつかのシミュレーションをしていくと、大体の傾向は掴めて来て、このマンションに最適なのは「このあたり」と言う見当もつきます。そうなれば、その保険商品に絞って、一番メリットがある保険にたどり着く…と言う感じですね。


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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

成功している人にも、そうでない人にも、問題は起きます。

というより、成功している人ほど、大きな問題が降りかかり、それを解決することで成功しているケースが多いように思います。

成功しない人は、問題が起きると、先送りしたり、逃げたりします。

問題をピンチだと考えるか、チャンスだと考えるか、で成功するか失敗するかが決まると言うことです。

今日も沢山の問題が降りかかって来ました。
一瞬、イラっと来る感情が沸き上がりますが、次の瞬間、「まさに、幸せになるための花びらシャワーだ」と切り替え(笑)。

この問題を解けば、また一つマンションの幸せを実現することができます。
また、一歩、自分のスキルが向上します。

問題が起きた時のべストの解決方法は、「これは、何か良くなるためのチャンス!」と思うことです。

それを解決方法とは呼ばないって?
いえいえ、「チャンス」だと思えば、解決方法が100万通り見つかりますから(笑)


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8月20日から付を始めたSMOI(一般社団法人スマートマンション推進協議会)のスマートマンション認定制度ですが、早速、第1号の申請がありました。

愛知県春日井市の150戸超のマンションです。
再来年の3月に販売開始予定だそうですが、広告を9月から打つために、お盆を挟んで、超特急で審査を実施。

無事、認定となりました。
MEMSスマートマンション認定ロゴ

マンションとしても、SMOI認定スマートマンション第1号と銘打てるわけで、認定側としても、身が引き締まります。

今後も、日本のマンションを省エネマンションに変える先頭に立って行きたいと思います。

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NTTコミュニケーションズ社が、利用電力の推移で高齢者の生活を見守るサービスのモニターを開始するそうです。

対象は、金沢市の医療法人社団博友会金沢西病院からモニターとして紹介される一人暮らしの高齢者。
サービス名は、「おげんきりずむ(仮)」

 同サービスでは、高齢者宅の分電板に専用の電力センサーを取り付けて利用電力の推移を取得し、利用電力の推移から高齢者が「睡眠中」「外出中」「在宅活動時間」のいずれの状態にあるかを判断して、高齢者の親族など「見守る側」のスマートフォンにプッシュ配信で通知するもの。

まず、2週間分の利用電力の推移で高齢者の生活パターンを予想。
その予想と高齢者の実際の生活パターンとを比較して、予想が外れた部分を修正することで、「高齢者ごとの特性に合わせた正確な予想が可能になる」(NTTコミュニケーションズ)という。

価格は初期費が1万円程度(電力センサー、MVNOに接続するモバイルルーターを含む)、月額利用料は1000円程度を予定。

光ファイバーなどの通信サービスを契約済みの住宅ではルーターや毎月のMVNO利用料が不要になるため、これより安くなる可能性もあるそうですから、「スマートマンション」との相性も良いですね。

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咳が止まらないので、朝、病院に行き、前回とは違う「咳によく利く薬」を処方してもらい、終日、自宅で、療養しています。

ほぼ、ベッドで過ごし、その合間に体を起こして、パソコンのメールチェックと返信。

体の中にある「疲れの蓄積」を排出することを意識しながら、かなり沢山眠りました。

で、久しぶりの「超ナンパねた」(笑)

最近、最もショックだったのが堀北真希の結婚報道。
堀北真希

実は、かなりのファンなんですよー(笑)
他には、「きれいなお姉さんは好きですか?」シリーズの松嶋菜々子 水野真紀・が好きなタイプ。

他の人にっては、どーでも良いことですが(笑)、2ヵ月の交際で、結婚に至ったと言うのが、気になる。

おいっ!、山本耕史君、オレの堀北真希を不幸にするなよ!(*^^)v

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先月から顧問業務が始まった犬山エリアの約180戸のマンションで、年に1度の建物総合点検が実施されたので、アシスタント2名と共に同行監査を行いました。

このマンションは、6つの出入り口、6つのエレベーター、6つの階段があり、6つの棟に分かれています。

廊下。階段の点検だけでも、1棟型のマンションと比べると、時間がかかります。

築22年目なおで、管理会社の建物点検の業務監査と言う意味だけでなく、そろそろ、次の大規模修繕工事の実施時期を見通す時期だと言うことも踏まえて、自分自身も建物の劣化状況を確認しながら進めました。

点検員に聞くと、普段は、一人なので1時間半程度。
今回は、解説をお願いしたり、随所で質疑応答があるため、3時間コース。

点検員からすると、いつもは、自分一人の目だけ見るため、慣れによる見落としなどあるので、こうした同行チェックは、ご自分でも、不安な点を聞いてこられます。

例えば、今回、屋上点検項目がありましたが、屋根形状と点検ルートの未確保状態のため、見ることが難しい部分を発見しました。

点検員によると、「見ることができないため見ていない」と言う話。

しかし、管理委託契約には、「屋上点検」としか記載されていないので、見ていない屋上があれば、それは、業務の不可全履行となります。同じ未実施でも、屋上の防水層の点検は、非常に重要なので、「慣れによる見落とし」では、ダメです。

今回は、ちょっと無理をして、見てもらいましたが、いささか危険要素があるので、毎回、無理をさせられません。

管理会社のフロント担当者も同行してもらいましたので、「次回以降、どうするのかの提案をすべき!とアドバイスしました。

マンション住民は、このような点検の立会いはしないでしょうし、写真付き報告書は提出されますが、管理会社に「お任せ」状態では、ダメですよ!と言う実例でした。

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9時半~10時半、13時半~17半、18時~21時半と三つのマンションでコンサルティング。
その場でのアドバイスとなると、私が話をしないといけない場面は多いのですが、アシスタントに、時折サポートしてもらい、何とか、最後まで乗り切ることが出来ました。

しかし、自宅に戻った時は、ホッとしたこともあり、断続的に咳が出ます。

今週のウイクークディの仕事は、軽めなので、しばらく、まだ、「しゃべらない」を続けて、早期に完璧に治します!

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声が出なくなって、丸二日間。
咳は、いまだ止まらず。

電話は一切出られず、相手が、携帯電話だと、ショートメッセージで返せるのですが、NTT回線だと、困る…(-_-;)。

明日の朝になったら、何とか、声を出せるようになることを祈る…

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私が、2009年の初開催の時からずっと応援している、大人が本気で夢を語るイベント「ドリームプレゼンテーションin名古屋2015」がいよいよ、明日22日に、開催されます。

7人のプレゼンターが、10分間という限られた時間の中で、事業の価値、あきらめられない理由を伝え、観客に大きな感動と共感を与えます。

その結果、誰もがプレゼンターを応援したくなってしまう、夢の事業を実現に導くためのプレゼンテーションなのです!

夢の事業で日本を!世界を!元気にする7人のプレゼンターのドリームプランを是非、聴きに来てください。

プレゼンターは、次の7人です。

●細川 健一
『きぼう新聞が創る未来』
~100年後の子どもたちへラブレターを届けよう~

●齋藤 忍
『家庭力で日本を明るく元気にする』
~やる気に火をつける家庭力アカデミー~

●伊藤圭志
『旅は一歩踏み出す自分革命 』
~本当の自分と本当の世界~

●菅 将人
『感謝を思い出す登山授業』
~「ありがとう」飛び交う国No.1!若者とLet's Go Mt.プロジェクト~

●吉田茉美
『ハタチで伝える人生最高のありがとう』
~その瞬間で終わらない想いの熟成~

●西田 耕一
『ありがとう!あふれる 命の食卓』
~「魚育」で伝える、いただきます~

●浅井 勝
『ビジネス百貨店「タスクル」』
~子供たちのお父さん世代と小さな会社を元気にする!~

私は、コメンテーターとして参加する予定ですが、今、声が出ない状態なので、心の声でコメントするコメンテーターになるかもしれません。

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一昨日の夜から、喉の調子がおかしく、昨日は、予定していた人間ドッグをキャンセル。

夜のプレゼンでは、何とかモッたものの、今日の午前tの大規模修繕工事のための現地調査で、益々、声が出なくなり、お昼頃から、いよいよ声が出なくなった…。

だから、電話も出られない。

土曜日は、ドリプラ名古屋でコメンテーターを務める予定だし、夜は、3時間の養成塾。
日曜には、三つのマンションで理事会。

今から、土曜まで、一言もしゃべらない!(笑)

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大規模修繕を考えているマンションから、コンサルタントを選定するにあたり、まずは事業者がどんなことをしてくれるのか、話を聞きたいと言う依頼。

時間は30分。

普通の設計事務所コンサルなら、大規模修繕工事の設計監理コンサルの話をするでしょう。

しかし、その手順みたいなものは、ホームページを探せばいくらでも出てきます。

ですから、当社が話すのは、当社の事業コンセプトと業界側の「不都合な真実」。
「大規模修繕工事をやりたい側」のロジックに乗ってはいけないと言うこと。
そして何より大切なのは、「管理の見直し」とセットで考えなければいけないと言うこと。

今後のより良い選択につながるよう願います。

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今夜は、愛知県春日井市の50戸規模のマンションでの理事会。

築14年目を迎えるマンションで、大規模修繕の検討が始まり、その相談を頂いたのが、最初の出会い。

その後、現地確認や管理関連資料の分析を行い、将来に向けて、建物の劣化だけではなく、管理の劣化も修復・改善をしましょうと言う提案に発展。

コンサルティング項目で言うと、大規模修繕業務・長期修繕計画作成、管理見直し、省エネ実現、保険見直し、顧問業務のすべてを行うことになります。

しかも、このマンションは、機械式駐車場の存続・廃止問題もあります。

これだけの項目を審議する臨時総会に向けての、理事会・修繕委員会合同の会合ですから、18時から始まり、終わったのは、21時10分と言うロングラン。

実は、昨日、ぎっくり腰に近い状態になり、いわゆる「ヤバい」状況でしたが(笑)、マンション側のメンバーの皆さんが「熱い」ので、腰の痛みも忘れますね。

結果は、全議案が承認され、9月中旬の臨時総会への準備が整いました。

「これでもかっ!」と言うくらい幸せを感じていただける=「劇的に改善できる」余地のあるマンションですから、ワクワクします。

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 最近、当社とのコンサルティング契約議案を審議するマンションからの依頼で、会社案内と私の紹介案内をリクエストされました。

 会社創設の頃からしばらくは、それなり形式のモノがないと…と言うことで、パンフレット使っていましたが、今は、勉強会で使う自己紹介のパワーポイントに最新情報を盛り込んで、自社・自己紹介を行うため、ほとんど使わない状態。

 しかし、それだと、プレゼンとセットになるので、総会資料として配布されたもので、理解できるということにはならならいため、数年ぶりに、パンフレットをリニューアルしてみました。

 特に、「代表者からのメッセージ」は、3年経つと、当時のスタートアップの決意に加え、現在の心境も表したい・・・。

 そこで、手を加え、次の通り変更しました。

【代表者からのメッセージ】
「これでもかっ!」と言うくらいマンションに住む人を幸せにするコンサルティングを目指します!

 私が初めて社会人となる時に、会社を選んだ理由は、社会のためになる仕事。それが電力会社でした。会社の社内ベンチャー制度ができ、挑戦したのは、住まいと暮らしで人を幸せにするビジネス。それが、消費者向け住まいづくりコンサルティングでした。
 そこから分野を拡大し、マンション組合向けの大規模修繕、管理見直しコンサルティングを開始したのは、自宅マンションの大規模修繕がきっかけでした。
 多くのマンションで、住民の無関心や知識の乏しさから、建築・マンション管理業界の都合や利益が優先されていても、それに気づいていません。特に日本のマンションの大多数を占める50戸程度以下の中小規模マンションでは、その傾向が顕著であり、組合活動が低調で、改善に取組む余裕がありません。この状況を変えるために、中小規模マンション向けのコンサルティングスキルを磨き、マンション住民の最大利益と幸せの実現を自分のライフワークと定め、同じ志を持つコンサルタントを5年で100名養成する活動も開始しました。
 マンションに住む人を「これでもかっ!」と言うくらい幸せにするコンサルティングを日々磨いてまいります。



 まだまだ、言葉を磨いて、自分の言いたいことを突き詰めた文書を生み出したいと思います。

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まあ、そこまで目くじらを立てなくても…と言われるかもしれませんが、今日の夕方の報道番組はひどかった。

高校野球で注目されている早稲田実業の怪物「清宮選手」

通りすがり程度の場面で、ある小学生から「甲子園でホームランを打って」と言われ、清宮選手は、うなずいた。
(誰に、そう言われても、うなずくでしょうから、それを「約束」とは言わないでしょう)

それが、「小学生とのある約束」と言うエピソードになり、その小学生が昨日の試合を観戦しに行き、そこで、清宮選手が、ホームランを打った。
(どうやってテレビ局が、この小学生を見つけたのかわからないが、子供の方が正直で、本人は、「約束した」なんて言葉は口にしていないのが、救い。)

更に、この報道の最後では、MCが「ベーブルースのような『予告ホームラン』を打った」とまで言う。

その話を清宮選手にインタビューしたら、多分、その小学生のことは覚えていない感じだけれど、「小学生にも夢を持ってもらいたい」みたいなコメントをして、ハッピーエンド?


難病の子供の施設を訪問し、「今夜の試合で、君のためにホームランを打つ」と言う話じゃない…。(苦笑)


自分も、かつて、何度か、マスコミからインタビューを受け、話した言葉のうち、ほんの一部を切り取られて、「受けそうな記事」に変わっていて、驚いたことがある。

最近の安保関連法案報道や安倍首相の戦後70年談話に関する報道でも、吟味されない言葉が飛び交い、結論ありきで切り取られたようなインタビュー映像が流れることを非常に苦々しく感じていたので、今回の話にも、カチンときたわけで。。。

「言葉」で仕事をしているコンサルタントとしては、いかがなものか!?と思う訳です。

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昨日は、大阪に行き「先生業のためのWeb集客セミナー」を受講してきました。
webセミナー
18時から終電ギリギリまでの21時30分まで。

主催は、福島先生の自立型人材育成インストラクター養成塾の同期生である五十嵐さんの会社「株式会社エクスウィルパートナーズ」。

士業とか講師とか、その道で活躍している人は、専門的スキルは非常に高いのですが、受注のためのスキルは、低い人が多数を占めます。

「腕が良ければ顧客が集まる」と言うことは、まず、ないわけです。

五十嵐さん自身もそう言う体験をされて、先生業の集客をサポートするコンサルティングを始められ、非常に素晴らしい成果を上げておられます。

私自身は、HPやブログからの問い合わせは、継続的にあり、口コミと合わせて、十分なお客様と出会っており、そのノウハウを伝えて、後に続くマンション管理コンサルタント・大規模修繕コンサルタントを養成する塾を開始したのですが、予想以上に塾生の進歩が速く、また、意識も意欲も高い。

元々、学校を出てマンション管理士の資格を取って…というような新人ではなく、他のマンション管理士団体で学んだけれども物足りないとか、それぞれ、法律・金融・エネルギー^・設備・建築材料・FP・マンション管理業等の専門分野での経験が長く、更に、マンション理事などの経験とを持っている人材が多く、既に、当社のコンサルティグや顧問先マンションのアシスタントとして、経験も積み始めてもらっています。

1日でも早い自立を目指して、他の成功例も私自身が学び、当社のノウハウをより優れたものにして、塾生に提供したい、と言う想いからの今回の受講です。

今回も学びは沢山ありました。

特に、役立ったのは、成果を加速させる手法。

成果を出させる!と言う点は、十分意識して、カリキュラムを作成したつもりでしたが、当社の講座は、知識・スキル・コンサルティングの現場体験・アシスタントと言う「実践スキル」と情報発信の仕方やメールやプレゼンスキル等の「顧客獲得スキル」、さらには適切な課題設定を行い、「顧客から選ばれ続けるスキル」の三つを10カ月間で身に着けるのに対して、今回の講座は、3か月で「集客に絞って成果を上げる!」と言う設定のため、宿題に工夫があります。

当方の塾生も、そこそこ宿題はありますが、もっと、増やすことにしようと決め、昨夜の講座の受講中に、宿題を発信しました(笑)

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会社でも管理組合でも、組織の意思決定のためには、所定の手続きがあり、データを集め、議論を重ね、時には専門家のアドバイスを受けて、最終判断をしていくのは同じです。

会社であれば、慎重に検討してきたことが、実施させる直前になって、1社員の発言で、止まったり、方針が変わることは、まず、ありえません。

しかし、管理組合の場合は、住民一人一人が共用部のオーナーであり、権利者であり、かつ、住民同士であるため、誰か1人が、「それってどうなの?」と強硬発言すると、時には、総会で実施すると決めた事項であっても、止まってしまうことがあります。

慎重で真面目な理事長であればあるほど、そうならないよう気を遣って進める傾向が強いので、一旦、そんな抗議めいた(?)発言が出ると、精神的にきつい…(-_-;)

しかも、その発言が、「揚げ足取り」的なものだと、「今まで、時間も手間も、ボランティアで費やしてきたのに、なぜ、そんなことを言うのか!」とやるせない気持ちになります。

そんな理事長を励まし、守るのも顧問の役目。

従って、理事長には、「そういう発言をする人からの電話があったら、詳しいことは顧問に直接聞いて!」と回答するようアドバイスするのですが、そういう発言をする人は、たいてい、顧問に直接電話してこないんですよね。

それだと、問題が解決しないので、顧問から、その人に電話して、「何か、問題が発生してるみたいですが、どんなことですか?」と聞いて、説明して、納得いただく…。

こういう場合、「その発言者も、いつか理事長になる時があるのだから…」と、おもねるような態度を示してはいけません!と言うのが、当社のポリシーです。

当社の「軸」は、「すべての意思決定は、管理組合の利益や住民の幸福のために!」です。それに照らし合わせて、是々非々を進言するのが顧問の役目。

相手が誰であろうと、その強い信念があり、その信念のもとに、アドバイスできれば、合格!
「志の高さ」は、神様がちゃんと見てくれています。(*^^)v

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日から、お盆期間で休みのところも多いですね。
当社は、特段、夏休みはありませんが、お盆期間だと、管理組合もほとんど動かないため、今日から週末の日曜までは、会合や理事長との打ち合わせは少なく、大阪でのセミナー受講が一つ。

そして、なんと、土日に一つもコンサルティングや会合がないのは、1月3日・4日以来!(笑)

週明けから、いくつか平日の夜に勉強会や理事会が入っているので、その準備がありますが、止まっていた執筆、スマートマンション推進協議会のプレスリリース準備、今後の養成塾の準備等、やりたいとが一杯!

夏休みで帰省している長女を含めて、家族4人で、土岐のアウトレットモールに連れて行く約束もしていますが、多分、パソコン持参で、妻と娘二人が買い物中に、仕事をしていると思います。(笑)

この4日間は、「次」への投資に使います。

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10月の火災保険大幅値上げに備えて、当方の顧問先のマンションで、結論が明らかなマンションについては、春から夏にかけて、現保険の解約と新保険の契約締結を行いました。

微妙なマンションは、値上げの金額などが表明されてから検討するスケジュールでした。

が、いざ、この段になって、検討し始めたところ、値上げ前の駆け込み契約の条件が厳しくなっているような情報がチラホラ。
その中には、解約させたくないと言う保険代理店の思惑もチラホラ。

でも、マンションの幸せのために、あきらめずに、「より良い保険をより安く!」を実現して行きますからね!

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昨日は、名古屋市内の守山区にある約40戸のマンションで8月末から始まる大規模修繕工事前のキックオフミーティングでした。

集まっていただいたのは、元請の工事会社だけじゃなく、各専門工事の面々。
足場工事・防水工事・シーリング工事・塗装工事・洗浄工事・下地補修工事・警備担当等12名。

当社が大規模修繕工事コンサルティングを行う際の条件が「コンサルタントによる工事前の講義を受けること」となっています。
この講義のための準備や講義は、コンサルティングの見積には入っていません。いわゆる「好き」でやっています。(笑)

この講義のタイトルは「住民の幸せデザインプロジェクト キックオフミーティング」

この講義は、工事の技術的な話ではありません。
次の内容です。

◎当社が、そのマンションをこれでもかっ!と言うくらい幸せにすることを使命としている事。

◎そこに至るようになった自分のマンションでの経験談。

◎分譲マンションにおける管理と修繕を巡る業界の問題点。

◎このマンションにおける大規模修繕工事に至るまでの物語。

◎総会の様子や住民気質。

◎仕事への取り組み姿勢。

◎レンガ職人の話。

◎何を目指して、この仕事をするのか?

◎最後に、住民さんへの「決意」の一言を書いてください!

修了後に、この講義の感想を書いていただきました。
それをまとめたのが、この画像です。
参加者アンケート結果1

実は、この講義を通じて、大規模修繕工事に関わる人を「自立型人材」にしたいのです。
一つ一つのマンションを幸せにするだけではなく、業界全体のレベルを上げることが、当社のミッションなのです。

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昨日は、午前中に岐阜のマンション管理見直しコンサルティングのミーティングに続き、横浜まで行き、顧問契約締結のための臨時総会。

横浜でのマンションの顧問契約を引き受けることになったのは、「活躍できるマンション管理士養成塾0期生」の大浦氏が、当社のバックアップの元、顧問業務を提供することに、理解を頂けたからです。

実は、今回の相談を頂いた時、いち早く、大浦氏が現地に赴き、大規模修繕工事後のメンテナンスの疑問点などを指摘し、結果、その補修が無償で実現されたことも、当社が選ばれた要因の一つです。

今回の総会では、既に議長委任(議長は賛成)と議決権行使書数を合わせて、過半数が賛成。

理論的には、顧問契約は成立することが確定!と言えますが、出席者による質問や討論によっては、議長判断で、採決留保があり得るのが、管理組合の総会ですから、気を緩めて総会に臨むのはNGです。

今回は、超大手企業のIT系コンサルタントの住民の方がおられ、「選定プロセス」「契約」「報酬」について、かなり突っ込んだ質問と意見を頂きました。

過去に、このマンションで、ご自身が理事長の際に、管理会社を変えた実績を持たれた方ですから、管理に関するかなりの見識をお持ちで、今まで私が体験してきた総会の中で、最も精緻でロジカルなご意見。

正直、謙虚に学ばせて頂きました。

ほわっとした住民さんから、今回のようなビジネスマインドたっぷりな方までいる「組織」が、マンション管理組合の特殊性です。

マンション管理コンサルタントは、そのどちらも幸せにするスキルが必要だと、強く感じた次第です。

今回は、ちなみに、最後は、少し宿題や条件付きながら、その方も含めて、全員賛成にて顧問契約を承認いただきました。

大浦氏と共に、このマンションに住む人を「これでもかっ!」と言うくらい幸せになってもらいます!(^^)/

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今回のテーマは、「実務で押えるべき法令」の話。
養成塾2-1

マンション管理士に相談される、あるいは解決をリクエストされる問題は、非常に広範囲で、法律・建築・財務・エネルギーの分野に及びます。

一方、管理組合の理事会や総会を見ていると、「感覚」「感情」で判断している場合も少なくありません。

良しに付き悪しきに付き、アバウトに進むケースが多く、管理会社側も、「それって、法律的にはまずいんだけどなぁ…」と思いつつ、組合が決めたことなら仕方ないや、と言うケースもあるようです。

一方。マンション管理コンサルタントは、原理原則を踏まえて、勇気と信念を持って適切な選択肢を提示するのが役目で、その際には、法令や契約などの「基準」を踏まえることが求められます。

そこで、昨日の養成塾では、「そもそも、なぜマンション管理コンサルタントが法律を重視すべきか?から、講義が始まりました。
その理由は、次の通り。
◎時の役員の「感覚」「感情」に左右されないため
◎「ボーカルマイノリティ」に左右されないため
◎管理会社の「都合」「理論」に左右されないため
◎理事会(理事長)を将来のリスクから守るため

その究極の目的は、や営で、組合全体の利益を最大化するため」です。

その後、ネットで調べればわかるような「法理論」は止めて、私がこれまで、実際に遭遇して、解決してきた事例を出し、起こった問題に対して、塾生ならどうする?と言うケーススタディを繰り返し、実施しました。

そこに流れるのは、
「まずは、住民の気持ち受け止め、根拠のある回答を示し、勇気をもって行動する」と言う、馬渕理論です。

かなりの議論が戦わされる中、コンサルタントの「問題解決ノウハウ」が分ってきたと思います。

講座の後は、延長戦。
前回に引き続き、大変盛り上がり、ホントに良い仲間が増えたなぁおと実感したのでした。

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当社のサービス提供エリアは、基本的に愛知・岐阜・三重ですが、関東・関西からも相談があります。

問合せの多くのマンションは、数百戸の規模で、ビジネスとしては、1案件あたりの報酬額が大きいので、仮に交通費を別途いただかなくても、魅力的ですが、往復の移動時間に加えて、不測の事態に備えて、早めに行くことや、夜間の会合で、宿泊になることもあり得ることを考えると、その1件のコンサルティングにより、地元のコンサルティグ2件を断らなくてはいけなくなります。

そもそも、規模が大きければ、地元のコンサルタントを探しても、きっと、喜んで営業に来るでしょうから、私じゃなくても、きっと見つかる。(笑)

それに、当社のミッションは、人材も少なく、財政も厳しい中小規模マンションを救うコンサルティングスキームを作ったことにあるのですから、その強みを活かせるマンションと出会いたい。

しかし、このブログや弊著を読んで、「あなたが良い!」と言うリクエストも頂くので、そんな場合は、交通費をいただき、勉強会の講師としてお邪魔するというケースも、何度かありました。

違うエリアでの大型マンションと言うことで、何らかの学びがありますから。
で、その後は、東京のC社を紹介して、後は幸せを願うのみです。

しかし、先日、横浜の20戸弱のマンションから、問い合わせがあり、とても熱心な理事長さんとメールでの話が続き、丁度、藤沢市に養成塾の塾生がいることから、その塾生を実務の担当者として、私がバックアップする体制でのコンサルティングを提案しました。

理事長さんとしては、管理組合のために、他のコンサルタントの話も聞き、比較した上で選択することが必要なわけで、当社にとっては、距離のハンディの影響が大きいのですが、結果は、理事会において、当社を最終候補として、選択いただきました。

明日、顧問契約締結を審議する臨時総会です。
いつものごとく、勉強会を行い、その後、総会議案です。

遠方でも、小規模マンションを幸せにする…その実現に向けたスタートです。

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岐阜県の各務原市は人口15万人。

このエリアの20戸のマンションで、管理見直しのコンサルティングを開始したのが2年前。

管理の見直し、保険の見直し、電気料金の削減と進めて行き、長年の懸案事項であったテレビ電波障害対策施設の撤去や機械式駐車場の存続・解体問題の解決(撤去で決着)を行ってきました。

年間のコスト削減は、100万円以上です。

こうした動きは、外部からは見えにくいのですが、この機械式駐車場は4段と3段の立体式なので、撤去すると、「変わった」と言うことが、一目瞭然。

しかも、新築時にお金を出して買った大型設備を、まだ、築13年程度で、再び自分たちで大金を出して撤去するというのですから、かなり思い切った決断。

そんなことから、近隣のマンション、特に機械式駐車場問題に悩むマンションからは、注目の的。

で、噂が…。
「あのマンションには、凄い人(コンサルタント?)が付いているらしい」と言うもの。

で、たまたま、その各務原市にあるマンション住民が、偶然、私のコンサルティング先の岐阜市内のマンションの理事長と知り合いで、「近隣マンションで機械式駐車場が撤去された。凄い人が付いているらしいんだよ…」と話をしたら、「その人、知ってるよ!うちのマンションのコンサルタントだよ!」(笑)

で、当社に勉強会の依頼をいただき、先日、理事会メンバーを中心とした有志向けの勉強会を開催。

で、コンサルティングを依頼したいので、手続きを教えて欲しいということになりました。

その場でも理事会が成立し、総会開催も可能ですが、これまでの経験を踏まえ、
➀住民向け勉強会開催
②その時の住民の意見も踏まえて、理事会でコンサル契約導入内定
③総会開催
と言うステップをアドバイス。

今まで、管理会社にお任せで、管理会社抜きで総会をやった事がないから…と言うのは、多くのマンションに共通です。従って、当社がその雛形を用意して、進めることになりました。

このマンションも大型の機械式駐車場問題で、長年悩んでいるとのこと。
「これでもかっ!」と言うくらい、幸せになってもらいたいと思います。(^^)/

それにしても、ありがたい口コミですが、「凄い人が付いているマンション」の「凄い人」とは、私のことじゃなく、「当時、凄い理事長がいて、2期連続務めて、今も、お目付け役として、理事会にいるんですよ!」と訂正しておきました(笑)

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今日は、「スマートマンション」の新認定制度の説明会。

経済産業省の小林氏を迎えて講演会と制度説明会を実施しました。


SMOI 2 SMOI 1


参加者は約40名。

従来のMEMSアグリゲータに加えて、マンションディベロッパーの参加もあり、多くが東京からの参加ですから、関心が高いことは間違いありません。

小林氏の講演の趣旨は、
「これからは、スマートマンションかどうかがマンション価値の指標の一つになるだろう」
と言うこと。

単に電気代が安いと言うことだけではなく、様々な付加サービスと連携できるスマートマンションの将来性に着目した講演でした。

私は、導入した後に、いかに、その住民が「スマート」に暮らせるかが、大切!と言うのが、持論。

ほぼ徹夜で最終仕上げをした各種の手続き書類は、10種類。

オールジャパンで、かなり公的な認定制度を運用して行くのですから、責任重大!
個々のマンションの幸せ実現も、後に続く志の高いマンション管理士の養成も、そして、今回のスマートマンションプロジェクトも、すべて全力で取り組みますよ!


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サザンオールスターズの全国ツアー「葡萄の旅」。
葡萄の旅

今、眠る間も惜しいほど忙しいのですが、BS放送の録画のままがいかにも惜しくて、好きな歌だけ聞くべく、4時間の録画を早送りで(笑)

そこで、演奏された私の大好きな曲。

栞のテーマ、あなただけを、真夏の果実…。

「あ なたぁ が、かぁみぃ を ゆぅびぃで、 分けた だぁけ、それが シビ れ るしぐさぁ♪・・・」

零時近くなのに、思わず、一緒にうたってしまいます(笑)

一つひとつの曲に、「甘酸っぱい」想い出が蘇ります。(笑)

うーん、またまた元気が出たぞぉ!

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8月6日のスマートマンション説明会を前に、ようやく公式HPが完成しました!
スマ協HP

6日の説明会は、20社30名以上の参加申し込みがあります。
「国家的プロジェクト」だと考えております!(*^^)v

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先日、中部パイプライニング社からの案内で、築35年のマンションの給水管ライニング工事の見学をさせていただきました。

約160戸のマンションで4か月間の工事。

ライニング工事とは、配管内部を研磨剤で削り、錆を落とし、その上に、塗膜を貼る工事です。

現在は、共用部の配管の工事中なので、今回と、専用部の2回の見学会を計画しています。

私は、以前、この工事を見学し、工事の計画から作業中の住民への配慮について、学びましたが、活躍できるマンション管理士養成塾の塾生のために、時間を作っていただき、見学させていただいたと言う次第です。

写真がこれ。
気温は35度声(笑)
給水管ライニング工事見学会

皆、勉強熱心で盛んに質問しています。
ただ、初めてのことなので、どうしても、技術的な質問が多くなります。

次の見学会では、自分がコンサルタントとして、この工事をアドバイスしたり、工事チェックを行う側になったと仮定しての質問ができるようになるのが、課題です。

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昨夜は、築18年になる35戸のマンションで、オートロックインターホンの全面リニューアルのプレゼンでした。

日本のオートロックインターホンは、実は、アイホン社とパナソニック社の2大メーカー体制です。

2社しかないので、個々のマンションが発注するのでも、管理会社が窓口になってアレンジすれば、事実上、管理会社が多数の発注を行う大口発注者になり、価格コントロールできると言うことになります。

これをマンション側が直接発注することで、安い価格で購入しようとしても、難しいです。
なぜなら、それぞれの販売会社が、自主的に管理会社に気を遣うから。

どうしたら、この「不都合な真実」を打破できるか?

お知りになりたいマンションの方は、ご連絡くださいね。

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