アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

真経営学
先日、1000セット、12時間限定販売で購入した福島先生の「新経営学」のCDが来ました。

買えただけで、既に元気になるのですが(笑)、聞いて、更に元気になります!

【ブログ2819日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【クリックいただくとランキングが上がります

←【クリックいただくとランキングが上がります

テーマ:よく生きる
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、京都まで行き、「パートナー型セールス養成講座」を受講してきました。

この内容は、コンサルタントとしての「在り方」と「やり方」のバランスを取り、「売り込まずに契約が決まる‘自分らしいマインドとスキル’」を学ぶと言うこと。

私自身は、自分のコンサルタントとしての価値と価格について、お客様に提示する時に、迷いはなく、売り込み型セールスもしたことがありません。なぜなら、自分オリジナルの「軸」・「型」があり、コンサルティング契約は、私が提供したい価値を気に入っていただけるマンション管理組合との「恋愛」だと決めているからです。

そして、同じマンション管理士であれば、同じ結論に達することができると思うのですが、そのゴールへの登り方は、人によって異なることも、また、真実でしょう。

そこで、現在開催している「活躍できるマンション管理士養成塾」で塾生に教えるに際し、他の成功しているコンサルタントにも学んで、より、教える内容をブラッシュアップしたいと考え、今回の受講となった訳です。

講師の和仁達也先生は、多数の高額な顧問契約を何年も継続されている方だそうで、さすが、響く言葉を持っておれましたね。

今回の講座には、70名ほどの参加者がいて、私のグループは、経営コンサルタント二人と税理士が三人。次から次に出される課題を個人ワークして、グループ討議をして、シェアし、講師のコメントを受ける中から、新しい気づきがあり、刺激的な3時間でした。

【ブログ2818日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【クリックいただくとランキングが上がります

←【クリックいただくとランキングが上がります

テーマ:よく生きる
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先日、愛知県春日井市の50規模のマンションで、管理の見直しに関する勉強会を開催しました。

ここは、築13年目のマンションで、大規模修繕工事に向けて、修繕委員会が結成され、かなり熱心に情報収集をされ、1カ月ほど前には当社による建物の簡易な調査と勉強会も開催されました。

その時、建物状況は良好で、ベランダ側の調査結果によりますが、大規模修繕工事は、2~3年先でも良いと思われること。その前に、管理費会計を含めたマンション全体の財政の見直し、「今回の工事でいくら使っていいの?」と言う安心できる目安をもって、大規模修繕工事を進めたり、省エネ投資工事などの判断をされることとお勧めしました。

その後、管理診断の依頼があり、総会資料や管理委託契約書等をお借りして、分析。

その結果、このマンションは、ここ数年の諸事情により、構造的な赤字体質になっていることが判明。

「建物の劣化より、管理の劣化を回復させることが先では?」とアドバイス差し上げました。

このマンションは、管理の着ぶくれ状態で、大きくコストダウンが出来る余地があると言う意味では、将来は明るい!

そのコストダウンを「安かろう悪かろう」とならずに進める手法をお話しました。

大規模修工事の時期を迎えると、「工事をやりたい側の業者」は、国が示した大規模修繕工事「12年周期説」を根拠に、工事の提案をしてきます。

しかし、その大半は、「建物の劣化」より「管理の劣化」になっていないか?を先に考えることが必要だと思います

【ブログ2817日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【クリックいただくとランキングが上がります

←【クリックいただくとランキングが上がります

テーマ:よく生きる
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、福島正伸「真経営学 音声全集」1000セットのCD全8巻(386分収録)+未発売書籍が1日限定で発売され、数時間で完売しました。

価格は51,840円

その内容は・・・

すべての人が夢と勇気と笑顔に溢れる「経営の本質」とは何か?
53のテーマで構成された、「その秘密」が収録されています。

これまで多くの経営者やコンサルタントが
さまざまな能力やテクニックを学んだ末、
最後に到達する「究極の本質」は、極めてシンプルです。


もちろん、私も購入。

大規模修繕工事の検査があったので、ワイフに頼み、発売開始時刻の正午にパソコンの前にスタンバイしてもらい、時報とともにアタック!見事にゲット!

実は、この発売を事前にPRして欲しい、と発売元からメールを頂いたのですが、お断りしたのです。

わずか1000セット販売のために、セールスPRをするなんて、福島先生に失礼!と言うのが、その理由。
1日も経たずに完売するに決まっています。

でも、もちろん、PRを依頼した人は、売ることが目的ではなく、福島先生の話を少しでも多くの人に聞いてもらいたい!と言う願いからですから、それは私も同じ。

だから、完売してからPRする!と決めていました。(笑)

「そんなすごい人なら、買いたかったのに、完売してから教えてもらっても、買えないじゃん!」と怒られるかもしれませんが、そういう人は、是非、福島先生の生の講演を聞いてくださいね!

【ブログ2816日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【クリックいただくとランキングが上がります

←【クリックいただくとランキングが上がります

テーマ:よく生きる
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、名古屋市守山区で約40戸のマンションの大規模修繕工事の工事説明会でした。
工事説明会
説明会の企画・アレンジは、当社が行い、説明は、主に工事会社が行います。

当社の企画では、2部制。

1部はキッズ向け説明会。
2部は、大人向け説明会。

1部は、お土産付(笑)
参加率を上げるための手法です。

また、キッズ向け説明会では、このマンションの特有の問題である「共用部での遊び方」について、私から特別授業も実施。

私「同じマンションで、仲よく遊ぶのは良い事だよ。お友達を呼んで、共用部の椅子やテーブルで、遊ぶのも、良いよ。」

「でもね、走り回ったり、ボール投げ遊びは、グッと我慢してね」

「実は、誰かが、ボール遊びをして、エントランスのエアコンを壊したんよ。」

「でね…」

と、優しく厳しく(笑)

これは、大規模修繕コンサルタントとしてではなく、顧問業務の一環です。

これは、理事会で、このエアコン破損事件の時に、いわゆる「犯人捜し」が始まり、ほぼいたずらした子供の一団(外部から遊びに来た子供も含む)を特定。

さて、「どうしたものか…」と思案している中で、まずは、損害保険申請を管理会社に指示して、適用を確認。

で、理事会での議論。
「保険が出るから不問にして良いってことじゃないよね」
「注意文書を配っても、今まで何度もやっていることだし…」
「わざわざ、共用部の遊び方について説明するから、集まれと言っても、来ないだろうし…」

目的は、犯人捜しではなく、今後、同じことが起きない対策ですから、顧問として、大規模修繕工事のキッズ向け説明会時に、「共用部の遊び方」のレクチャーをすること、そして、それを同じ住民である理事長ではなく、面白いけどちょっと怖いお目付け役の「変なオジサン」(私)がやることにしましょう(笑)と提案したものです。

子供のやんちゃ騒ぎは、注意したから、ぴたりを止むものではありませんが、手を変え品を変え、繰り返し指導することが大切。

大規模修繕工事で、住民の関心が高める時だからこそ、マンション全般の問題や課題を解決するチャンスだと思います。

【ブログ2815日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【クリックいただくとランキングが上がります

←【クリックいただくとランキングが上がります

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、「活躍できるマンション管理士養成塾(「一般社団法人認定マンション管理コンサルタント養成塾」)の第2回目講座。

テーマは、「活躍できるマンション管理士の条件と心得」
時間は、18時~21時の、3時間です。

毎回の講座ごとに、目的、ゴール、概要、分刻みスケジュールと各単元の内容、そこで使う資料、事例等、全部記した「プログラム&マニュアル」を作成して臨んでいます。

今回であれば、A4で6ページ。

これに基づき、講座で使うパワーポイントのレジュメを作成し、手元の進行表と照らし合わせながら、3時間でキッチリ収まるよう、途中のタイムキープを行って、時間配分を修正しながら進めて行きます。

今回の研修の目的は、次の通り。

1. 活躍できるマンション管理コンサルタントになるには、個人が自立型人材であることにとどまらず、養成塾の仲間が相互支援していくことにより、手段の質が高まって、一人一人の成長が加速することを理解してもらう。
2. マンション管理コンサルタント特有の「求められるスキル」「行いうる業務の範囲」「有用な外部ネットワーク」を知り、それに対して社団法人が提供するインフラ(権威力・組織力・情報発信力・ツール力)について、説明する。

研修のゴールは、次の通り。

・惜しみのない相互支援を行う意識を持つ
・活躍できるマンション管理コンサルタントの条件(スキルと知識)を知り、自分にとって、どんな課題を持ち、それらを向上させていくのか、目標設定できるようにする。
・活躍できるマンション管理コンサルタントの心得(マインド)を知る

スキルや知識の向上は、専門家としての完成度を図る尺度ですし、成果を上げる=顧客を幸せにする武器です。

マンション管理士には、法律・建築・財務・調整力など広く浅い総合力が求められると言われていますが、実際に起きている問題を解決し、組合のための課題を設定し、それを実現するためには、細分化し、個別に定義した能力を有機的に結合させることが必要だと思います。

従って、今回の講義では、活躍できるマンション管理士になるためには、顧客獲得力、顧客満足獲得力(成果創出力)、顧客維持力の三つの分野×3つのスキル=9つの能力が必要だと示しました。

また知識においては、6分野で21項目の知識カテゴリーについて説明。

そして、最後は、心得=マインド。

最終的には、どれだけのスキルや知識があっても、それを自分の利益に使うのではなく、顧客の最大幸福のために使うことで、初めて、活躍できます。

それには、何よりもマインドが重要。
で、昨夜は「コンサルティング契約は、恋愛だ!」と叫びました(笑)

昨夜は、9時の講座終了後、近くの居酒屋で延長戦。
11時まで、熱く語りあったのでした・・・(*^^)

【ブログ2815日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【クリックいただくとランキングが上がります

←【クリックいただくとランキングが上がります

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日の新聞で、メガソーラーの点検(半年に一度)を赤外線サーモグラフィカメラ付きのドローンで行い、かなりの省力化が実現できたと行う記事を見つけました。

赤外線サーモカメラとは、調査対象物の放射熱を計測し、温度分布を画像化する装置です。

と言うことは、このドローンを使えば、こう配屋根や外壁の雨漏りとか、タイルの浮きなども、簡単に調査できないか?とひらめきました。

で、ネットで調べると、日本アビオニクスと言う会社が、今年の4月に試作機を開発し、テスト販売を開始したとの記事が。
それがこれ。
ドローン

試作機は、400gの小型・軽量ボディに200万画素の可視カメラとSDカードスロットを内蔵した高性能赤外線サーモグラフィカメラ。320×240画素の高性能な赤外線画像センサを搭載し、温度分解能0.04度の高画質熱画像を取得することが可能。

画像データはSDカードに直接記録することができ、無人機搭載時、画像データを無線伝送する際の通信障害などによってデータが欠落することはないという。ワンショット、インターバル、動画の3つの記録モードに対応し、外部信号による記録の開始/終了や、コマンドによってフォーカスを遠隔制御することにも対応する。

ワンショット、インターバル記録モードでは、熱画像と同じアングルの可視画像を記録できる。

同社では、試作機の開発によって太陽光パネルの点検やビル外壁診断、橋梁点検などのインフラ維持管理など、無人機との組合せにおけるフィールドソリューションを強化する方針。


おーー、やっぱり、「ビル外壁診断」も視野に入れている。(笑)

実は、平成20年の建築基準法改正により、特殊建築物定期調査・建築設備定期検査の基準が明確となり、10年毎に「外壁全面打診調査」が義務化され、マンションであれば、一定規模以上の大きさで、建物の外壁がタイル、石貼り、モルタルの場合は、この対象。

しかし、この「外壁全面打診調査」は、足場仮設(数百万)・ゴンドラ作業(数十万)等高額な費用となり、駐車場が一部使用できないとか、打合せや安全管理等が煩雑で日数を要するなど問題があります。

これではあまりに非経済的だと言うことで、「赤外線サーモカメラ外壁調査」が認められています。

外壁のタイルやモルタルの浮き箇所は、隙間の空気層が断熱となり、日射による熱の伝わり方が健全部と異なり、温 度差が生じます。この表面温度の違いを赤外線サーモカメラで計測、画像化し、浮き箇所を特定するのが、この方法です。

私の手がけるマンション大規模修繕コンサルティングにおいても、以前、テストケースでこの診断を行ったことがありますが、道路にカメラを据えて、遠くから上層階まで映写するため、据え付け場所を探すのが大変だったり、かなり高感度のカメラ(つまり、高い)でないと使えなかったり…と言う課題がありました。

このカメラ付きドローンであれば、調査できるマンションが増えるかもしれません。
注目して行きたいと思います。

【ブログ2813日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【クリックいただくとランキングが上がります

←【クリックいただくとランキングが上がります

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

いくつか挙げられると思いますが、今日は、そのうちの3項目のご紹介。
◎日常修繕工事へのセカンドオピニオン
◎管理会社業務の継続的な監査
◎組合財産を守る予算の作成支援
です。

◎日常修繕工事へのセカンドオピニオン

管理会社から、「これをやりましょう」と提案される工事に関して、「必要性」「実施時期」「価格」「管理会社への依頼で良いか、他に見積もりを取るべきか?」等を理事長が判断するのは、大変です。

仮に「緊急ですから、理事長判断で」と言われた場合、金額が小さくても、判断に迷います。

顧問がいて、「その通り」と言われれば、安心できます。
管理会社は、どちらかと言うと、早め早めに工事をしましょうと言う傾向が強いです。
なぜなら、「放っておいたから、壊れた!」みたいな感じで、叱られるとクレームの元になるし、会社からは、工事の売り上げを求められたりしていますから。

顧問のアドバイスで、工事を後倒ししたり、管理会社の工事見積を厳しく査定されたり、場合によっては、競争見積先を紹介することで、工事費も下がります。

こういうことは、築年数が経ち、日常修繕工事が増えるほど、多くなってきます。
これだけでも、顧問料以上のコスト効果があると思います。

次が、
◎管理会社業務の継続的な監査

清掃や建物巡回点検は、毎年、1回、同行監査します。
それ以外の報告書もチェックします。

議案書や議事録もチェックします。

管理見直しコンサルティングに中心的にかかわった役員や委員の方がいても、やがて、輪番制で役員交代があり、「管理会社にお任せ」状態になれば、管理会社側の緊張感も薄れます(~_~;)

継続的に、100%管理組合側に立つプロが、住民目線で、管理会社の業務を監査し、住民が見えないところでも、より良い管理が行われるよう、指導することで、高品質な管理が保たれます。

次に
◎組合財産を守る予算の作成支援
です。

計画修繕工事について、受注側の管理会社が予算を作れば、当然、自社の受注を見越した予算になり、予算が立てば、理事会に対しては、「予算がありますから」と提案しやすくなります。

また、保守点検についても、法令や状況が変わり、値上ではなく、自然増の形で、管理委託費の改定を予算に入れる提案を出すケースがありますが、それに関しても、精査してコストアップを抑制します。

「とりあえず、予算ですから・・・」と言うような安易なことにならないよう、管理組合の財産を守るための予算作成を支援します。

以上は、当社の顧問契約の場合で、他のマンション管理士については、承知していませんが、当社特有の顧問業務には、「リフォーム・家計相談」と言うものもあり、毎年、1回、相談会を実施しています。

また、マンション管理士の顧問は、大規模マンションなら組合の経費負担の相対的な割合が小さいので契約できるが、小規模マンションでは、難しいというのが「マンション管理士」業界(?)の通説だそうですが、当社の顧問契約先のマンションは、平均して29戸と小規模です。

で、顧問契約が打ち切れたケースは、ゼロ。

その理事会メンバー曰く、
「顧問料は経費じゃなくて、支払ったお金以上の効果やメリットがある投資ですね。」だそうです。

【ブログ2812日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【クリックいただくとランキングが上がります

←【クリックいただくとランキングが上がります

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事コンサルティング先の100戸超のマンションで、ベランダの不陸をどうするか?を議論中です。

補修仕様は、現在の長尺シートを貼り換え。

事前に、数戸のお宅から、水たまりがあるので、修繕時に直して欲しいというリクエストがあり、シートをはがし、下地をならしたところで、施工業者と一緒に、現地を確認しました。

「排水溝の水捌けが悪い」と言うベランダは、ほとんどが排水溝の勾配を変えるだけで対処できますが、平面部の不陸(凸凹)は、凹んでいるところを平らにすると、今度はそこが盛り上がって、他の箇所に水が溜まる可能性もあります。

下地の状態で直し、そこそこ行けるね!となっても、最終的にシートを貼ると、微妙なズレも生じます。

つまり、コンサルタントとも施行者も「直ります」とは確約できないのが、この補修工事の難しいところです。

また、客観的な基準、例えば、1円玉の厚み以上の水たまりがあるベランダを直しますと決めたとして、ギリギリその厚みの範囲外のところは、どうするか?

恐らく、端の方では気にならないけれども、窓際で、丁度一歩踏み出すところに水たまりができると、気になります。

シートを貼り終わってから、やり直しの効かない工事ですから、非常に気を遣います。

結局、皆さんのお金を使う以上、何らかの基準を設けることは必要であっても、実際に、どのベランダをどこまで直すのか?については、「水溜りが気になる」と申し出があった住戸だけでなく、施工会社の散水検査でピックアップされたベランダを合わせた16戸について、すべて、現場代理人とコンサルタントが一緒に回り、一戸ずつ判断して行く…となったのでした。

その結果を修繕委員会で報告して、組合の了解を得た上で、進めて行くことになります。

【ブログ2812日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【クリックいただくとランキングが上がります

←【クリックいただくとランキングが上がります

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

7月20日の大阪エリア朝刊版で、私の写真やインタビューが掲載されました。
201520毎日新聞

これ、名古屋では配られていません。
じゃあ、どうして、大阪版なの?(笑)

実は、取材されたときは、記者が東京勤務。今は、転勤で大阪。

このテーマに関心が深い記者さんで、記事にするために、当社だけでなく、色々取材しておられたのですが、当然、取材先は関西。

生活版ですから、大阪エリア版への掲載となります。

逆に言えば、大阪エリア版の生活欄に、名古屋拠点の弊社の記事を入れること、しかも写真付きで掲載する方が、イレギュラーですが、それまで、何度も電話インタビューを受け、色々な解説やアドバイスをしてきたので、気を遣っていただいたのでしょう。(笑)

ありがとうございます!

記事のタイトルは、
「住民向け講座盛況 マンション管理、任せっきりで大丈夫? 見直しで費用削減、質向上」

記事の内容は次の通りです。

「マンションの管理費や大規模修繕費は適正なのか−−。そんな疑問に応えようと、管理会社や業務内容を見直すコンサルタントが注目されている。これまでは建設・販売した会社の系列会社が管理を請け負うケースが一般的で、競争がないため費用は割高になりがちだった。「多くのマンションは、今より費用を削減した上で管理の質も上げられる」と説く住民向け講座は、立ち見が出る盛況ぶりだ。【安高晋】←(この記者さんに取材を受けまし)

 (中略)「清掃や植栽剪定(せんてい)一つ取っても、業務の進め方や費用の内訳を示さないケースも多い。いくらでも手抜きができる」と明かす。同社は、清掃場所や枝の切り方などを細かく指定した「仕様書」を作り、複数の会社から見積もりを取った上で管理会社を決め直す。こうしたやり方で、これまでに管理費を平均3〜4割削減できたという。

(中略)名古屋市で3月に開いたマンション住人向けの講座には約150人が詰めかけた。講師を務めた馬渕裕嘉志(ゆかし)代表理事(54)は、2007年まで中部電力の社員だった。オール電化住宅の普及を担当し、コンサルタントとして独立。「共用部の電気契約を変えるだけでも、管理費を大きく減らせる」と訴える。「同じ志のコンサルタントを育てたい」と、6月からはマンション管理のプロを目指す人たち向けの講座も始めた。

 国土交通省によると、全国のマンションは約601万戸(13年末)で20年前の約2・4倍。13年度の調査では、分譲時から管理会社を変更していないマンションが76%を占める。馬渕さんは「住人が無関心で、チェック機能が働いていないマンションはまだまだ多い。管理会社に白紙委任せず、自分が住むマンションの管理に積極的に関わってほしい」と話す。」

 大阪エリアは、中部エリアに比べると、毎日新聞の行動者の割合が高いエリアですから、この記事が、同エリアのマンションに住む人にとって、役立つことを祈ります。

【ブログ2811日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【クリックいただくとランキングが上がります

←【クリックいただくとランキングが上がります

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この3連休中に、小規模マンションの長期修繕計画の相談が2件。

どちらも、これまで、それなりに安心できるよう積立金の増額を行っていますが、その根拠が、10年以上前に、建物の調査を行わずに作成した机上試算であったり、工事種別や数量の内訳のない大項目でざっくり計算してある修繕計画。

多くの場合、「わざわざお金を掛けて長期修繕計画を立てなくても、大体このくらいのレベルで作成しておけば大丈夫と言う居住者もいると思うので…」と言う心理(一般論)があります。

しかし、大規模修繕工事だけでなく、エレベーターや配管関係のリニューアルにも多額のお金がかかりますし、今後、消費税のアップ、工事費のアップ等を考えた上で、十分に余裕が出る積立金になっているケースは、ほとんどないです。

もしかしたら、2020年以降に工事の高騰が落ち着くかもしれませんが、かたやそのマンションの大規模修繕工事の時期が早まれば、工事費が高い時期にやらざるを得ません。

従って、結局、将来の工事費の算定がアバウトでは、マンションの建物状況の変化や社会情勢の変化に追随できず、その時になって、「足りないので、戸当たり50万円の一時金を出してください」と言う懸案要素を抱えたまま暮らすことになります。

そう言うことがないよう、今、お金をかけてでも、将来変化に追従できるきちんとした長期修繕計画を立てることが大切ですよ、とアドバイスしました。

こういう内容を役員の方が組合員に説明するのは、なかなか大変ですので、まずは勉強会を開催する、と言う手段も有効ですね。

【ブログ2810日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【クリックいただくとランキングが上がります

←【クリックいただくとランキングが上がります

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、犬山市内の約180戸のマンションの理事会に出席。
顧問契約の決定のための理事会で、理事会の第1議案として、顧問契約書の説明。
それが承認され、即日、顧問就任。

で、その後の理事会審議に、即座に顧問としてのアドバイスを提供すると言う段取りでした。

このマンションでは、その大きさと経過年数から、ここ数年、大規模修繕工事とは違う、いくつもの大きな課題が頻発。

これまで、管理会社からの提案はあったのですが、総会で異論が出て、保留となったり、「やる」とだけ決めて、理事会に一任され、管理会社の再見積もりや相見積もりが出されるものの、なかなか決めきれない案件がいくつもあります。

それだけ、管理会社にお任せではない意識の高い住民がいるということなのですが、結局、「ホントに、この結論で良いのか?」と言う最終判断に迷う…。

例えば、組合が直接、別の業者に見積もりを取ると、なんと、管理会社の見積の半額!なんていう実例が出て、益々わからなくなる…。

他にも、年6回実施されている定期清掃の頻度、範囲、内容について、見直しがリクエストされ、管理会社から新仕様案が出されたものの、それが適正なのかどうか、分からない…。

で、これまで、住民の中の意識の高い方々が、自力で頑張ってこられたのですが、限界を感じ、コンサルタントを探し始め、当社を含む複数社を候補に上げ、最終的に、当社が顧問先として選ばれたという訳です。

今回の理事会では、顧問契約の細かな実施業務内容な目標等の議論もありました。

理事の中には、私と勉強会を受講された方も、そうでない方もいます。

従って、「これだけの成果があったと言う実績がないと、顧問料の費用対効果が説明できない」と言われる方、「費用ではなく、投資」だと言われる方、「目に見える数値(削減金額)ではなく、セカンドオピニオンと言う価値がある」と言われる方、様々です。

それをお聞きし、私がお話ししたのは、
「コスト削減への期待が高いといういことは良く分かりました。実は、下げるだけなら簡単。しかし、そうなると、下げることが目的になってしまいます。従って、見える成果を安易に求めません。」

「その理由は、顧問業務の目的が、質の高い管理を、より安く、安心して実現できることだからです。常に『クオリティファースト』。そこに、専門家としての知見と競争原理を持ち込んで、コストダウンを図ります。従って、私の評価は、結果だけではなく、取り組む姿勢とその過程を見ていただきたい。」

そして、いよいよ理事会議案審議。

出てくる問題・課題に関しては、バッサバッサと、
「これ、保険適用できるはず!」
「これ、見積金額が高すぎる!」
「これ、管理会社の見積手法はNG!」
「これ、当方の過去の事例で、違う業者と相見積もりさせて、検証しましょう!」
「これ、実際に、理事も私も立ち会って、現地確認して判断しましょう!」
「まずは、管理会社がこれをやってみて、その後に判断すべき!」

もちろん、
「これ、管理会社の提案は、妥当!」と言う評価コメントもありますからね。

あるいは、理事の中で意見が対立する問題に対して、
「視点と優先順位を変えた方が良い。この観点から考えると、選択肢は、AとBに変わるのでは?」
で、意見の統一を図ります。

こんな感じで進めて、9時半に始まった理事会の修了は、なんと13時半。
長くても3時間かな?と予想していたのですが、70ページもある理事会議案書を1案件ずつ精査しながら議論すると、これだけの時間がかかると言うことですね。

昨日は、たまたま、次のマンションのアポが夜だったので良かったのですが、次回からは、理事会は4時間かかる、と言う前提で、スケジュールを組まないと!と思いました。(笑)

改善する余地が、沢山あるマンションですから、ワクワクしますが、より高い成果を出すためには、管理会社を批判するのではなく、管理会社の得意分野で活躍してもらうことにより、より高い成果を出せますので、近々に顧問就任のあいさつを兼ねて、管理会社を訪問し、打ち合わせする予定です。

理事会の最中も帰る途中も、「こんな改善が出来そう!」と言うアイディアがドンドン浮かび、また、眠れません!(笑)

【ブログ2809日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【クリックいただくとランキングが上がります

←【クリックいただくとランキングが上がります

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、3つの顧問先管理組合の理事会。
二つは管理見直しを終え、もう一つは、大規模修繕工事が来月から。

それぞれ、省エネコンサルティングの最終段階の説明を行いました。

省エネコンサルティングは、現状調査、分析、契約変更シミュレーションを行い、それに必要な工事仕様、概算予算、工事会社の選定と進めて行くのですが、共用電灯の場合、そのマンションエリアの年間の日の入り・日の出まで調査し、季節要因まで含めて、シミュレーションをしますので、今までの実績では、削減予測から実際の数値の乖離度は、10%以内と言う的中率!

20戸のマンションで年間55万円/年、43戸のマンションで77万円/年の電気代削減が見込まれます。

時々、「管理会社からの提案で、既に、削減してますよ」と言うマンションもあるのですが、その内容は、節電業者の提案を右から左に流して実施したもので、「そのマンションにとって最適な提案」とは程遠いですね。

しかも、多くの場合、その工事代金から管理会社にバックマージンが支払われるので、投資金額が高い!

その時、もっと、ちゃんと調べていれば、うんと安い投資で、もっと大きな効果が得られていたのに、勿体ない…と言うものばかり。

管理会社も、ビジネスですから、自社の収益につながる提案をするのが各フロント担当者の仕事なのでしょうが、「なんちゃって電気代削減提案」をすると、あとで、「不都合な真実」が発覚すると、信頼を失うことになりかねないので、気を付けた方が良いと思うのです。。。

【ブログ2808日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【クリックいただくとランキングが上がります

←【クリックいただくとランキングが上がります

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先日、テレビ番組で、日本初の超高層マンションの大規模修繕工事に関する特集を見ました。

川口市のエルザタワー55。
その名の通り55階。
総戸数約650戸。
総工事費12億円

通常のマンションならば、おおよそ戸当たり100万円以下でできるので、それに比べると、2倍かかることに。

一番大変なのは、足場。
足場を組めるのは45メートルまで。
それより上は、ゴンドラ。更に、特殊なリフトの混合。

ここに決定に至るまでは、かなりの紆余曲折があったそうです。

マンションでなくても、超高層の建物はいくらでもあるのですが、なぜ、マンションだけが、注目されたのか?

それは、住民の総意をまとめるのが大変だからでしょうね。

マンション全体の資産価値を守る、と言う点では、利害が一致するはずですが、低層階と高層階では、工事に掛かる費用が大きく変わります。住んでいる人の意識もかなり違うそうです。

一般のマンションでは、住居面積に比例して修繕積立金が決まるので、恐らく、低層階と上層階の修繕金額の差程には、毎月の修繕積立金額の差はないと思います。

名古屋にも高層マンションはたくさんありますので、そんなマンションから相談が来る時のために、この事例は、しっかり勉強しておきたいと思います。

【ブログ2807日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【クリックいただくとランキングが上がります

←【クリックいただくとランキングが上がります

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

理事会や総会で、省エネ投資の提案をすると、時々、こういう意見を言われる方がいます。

では、その方が、どこまで電力自由化の内容を知っているか?と言うと、ほとんどご存知ない…。

それを批判するつもりはありません。
だって、私も知らない…(笑)

と言うより、まだ、分からなことだらけ。

自由化になったら、安くなるか?
自由化になっても、安定した電力供給を受けられるか?
自由化になり、多くのメニューが出来たら、最適なメニューを選べるか?

分かりません。
メニューが増えると、逆に、どれを選んで良いのか、よくわからない…と言う可能性もあります。

そこで、私の考えは、次の通りです。

電力自由化になって、具体的なメニューが出てから、どのメニューにするのかを考えればよく、まずは、現在のメニューの中から、最適なメニュー選ぶのが良いでしょう。特に、LED化は、早急にやるべきだと思います。

理由は、電力量に比例する各種の賦課金があるので、KWhを減らすことが大切だから。

もちろん、築年数=照明器具の劣化も考えるべきですが、少なくとも10年に近い、あるいはそれ以上の照明器具は、安定器の劣化で、消費電力が増えていますから、削減効果も大きくなります。

また、自由化になれば、現在の電力会社のメニューが変わり、今一番メリットの出るメニューが、変わってしまうかもしれません。と言うことは、今、最適プランを選んでおけば、仮に、将来、電力会社のメニューが変わっても、「既得権」で、メリットが確保できる可能性もあります。

例えば、中電のE―ライフプランは、以前は「オール電化割引き」がありましたが、昨年5月の料金改正時に、割引は廃止されたのですが、従前の契約の人は、引き続き、割引が適用されています。

電気料金は、ここ1年で10~20%の値上げです。
早急に、効果の高い投資を行い、コストダウンを行わないと、「後の祭り」と言うケースになる可能性は高いと思います。

【ブログ2806日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【クリックいただくとランキングが上がります

←【クリックいただくとランキングが上がります

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この春に、スマートマンション化に対する国の補助金が終了しましたが、その時に予告したとおり、経済産業省からの要請を受け、私が代表理事を務める「一般社団法人スマートマンション推進協議会」(非営利型社団法人)が、スマートマンション認定事業を行うこととなり、その手続きや認定要件等が決まりました。

そこで、経済産業省の小林正孝氏を招いての講演会と本事業の説明会を8月6日(木)に開催いたします。

(開催要領)
1、開催日時
 平成27年8月6日(木) 13時~16時30分

2、開催場所
 パナソニック名古屋(名古屋市中村区名駅南2-7-55)

詳細は、こちらからですが、参加対象は、次の分野の方たちです。
・ディベロッパー
・管理会社
・自治体(マンションを多く抱える自治体)
・メーカー
・電力会社

270806説明会案内1
270806説明会案内2
270806説明会案内3

電力会社出身で、管理業界にも、販売会社にも、建築業界にも、MEMESアグリゲータにも属さない自分のポジションを活かし、業界主導ではない、マンションと社会のために役立つ「社会貢献活動」として、省エネ社会の実現に貢献したいと思います。

【ブログ2805日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【クリックいただくとランキングが上がります

←【クリックいただくとランキングが上がります

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、紹介した書籍「実録 大規模修繕物語」。
大規模修繕物語

どうしたら手に入るのですが?いくらですか?と問い合わせをいただきました。

「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」を読んでいただいた方で、読後アンケートにお答えいただくと、PDF版であれば無料でお送りしております。印刷版を欲しい方は、郵送するので、500円の切手を折り返し、送っていただくことになります。
マンション大規模修繕


では、「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」は、どうしたら入手できるか?
それは、電子書籍で購入いただくか、書籍を郵送するので、500円の切手を折り返し、送っていただくことになります。

そんな手順は、面倒で、すぐに、「実録 大規模修繕物語」を送って欲しい!と言う方。
大丈夫です。上記2冊を同時に送るので、その後、アンケートを送ってくだされば結構ですよ。

アンケートは、読者の方のお持ちの問題や課題をお聞きしたり、本の内容の感想を聞くことで、今後の弊社の活動や本の改訂に役立てるために、お願いしているので、是非、ご協力くださいね。

【ブログ2804日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【クリックいただくとランキングが上がります

←【クリックいただくとランキングが上がります

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今年の3月のマンション管理フェアに際し、「マンション管理組合向けアドバイスブック」シリーズを改訂しています。

その時は、「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」を改訂し、電子書籍に加えて、紙の書籍化も行いました。

その時、「実録 大規模修繕物語」は、改訂原稿は、ある程度完成していたのですが、フェアに間に合わなくて、そのままにしておりました。

大規模修繕物語

今回、当時の情報で、今は存在しない商品やサービスなどの注記も入れて、改訂版がようやく完成。

現段階ではPDF版のみですが、近々に電子書籍にもする予定です。

【ブログ2803日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【クリックいただくとランキングが上がります

←【クリックいただくとランキングが上がります

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

一宮市の25戸程度のマンションの大規模修繕工事の入札が間もなく始まります。

昨日、エンジニアやアシスタントの3名と一緒に、入札に向けて、詳細な共通見積書を作成するための調査を実施。

昨年、建物劣化調査を行い、ベランダにも入り、管理会社が提案した工事時期に対して、まだ、大丈夫なので、1年半程度、延ばしましょう!と提案。

その時にも、概算見積は出しているのですが、今回は、その時の仕様や終了と現地の最新の状態とを照合しながらの調査です。

例えば、各階のフロアのドアやパイプスペースの状態を見ながら、個別の状態別にシーリングの打替えをする・しないをカウントして行くというような作業です。

このマンションでは、大規模修繕工事を延期している間に、管理見直しコンサルティングを実施して、管理委託費、火災保険、電気料金のコストダウンは、合計で約200万円。

これにより、今回の大規模修繕工事だけでなく、向う30年間の財政見通しが明るくなるので、今回の修繕工事では、期間的にも予算的にも、精神的な余裕があります。

精神的余裕がある方が、コストダウンの工夫も交渉も十分できますから、「より良い工事をより安く」を実現できます。

【ブログ2802日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【クリックいただくとランキングが上がります

←【クリックいただくとランキングが上がります

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事コンサルティングが終わり、次は、管理の見直しコンサルティングに入ったマンション。

丁度、役員さんが交代。

大きなプロジェクトなので、理事長は再任していただき、修繕委員も、問題意識が高い方なので、管理検討委員にスライド。

こうなると、メンバーの知識・意識のレベルが相当違います。

大規模修繕コンサルティング中にも、管理に関する意識調査も管理会社の業務調査も行っていたので、すぐにでも入札に入ることが出来るのですが、それはNG。

コンサルタントとして、自分との距離や感覚の近い検討メンバーに目を向けるのではなく、最も、理解が浸透していないメンバーに目を向けないと、管理組合と言う「組合員一人一人が権利者」「理論より感情が大切」な組織の「総意」が得られません。

そこで、管理検討を行う第1回理事会では、いきなり検討議案に入るのではなく、まずは、勉強会。

タイトルは、
~○○マンションを住民主役のマンションにするために~
管理の基礎と改善成功のための勉強会

時間は1時間。

その中で、「役員の心得」も挿入。
その一番のポイントは、一人の居住者としての感覚は大切だが、物事を決めて行く際には、個人の好き嫌いと言う気持ちを超えて「このマンションにとって、最も良い選択は何か?」で考えて欲しい、と言うこと。

メンバーがある程度同じスタートラインに立てれば、今後の議論がスムーズに行きますからね!


【ブログ2801日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日の続きです。

15戸の賃貸マンションの大規模修繕工事のコンサルティングを引き受け、工事仕様を上げて、価格を下げた話を書きましたが、コンサルティングのコア業務には、もう一つ、工事品質のチェックがあります。

特に、今回の工事は、オーナーさんは、ご高齢のご夫妻。このマンションを相続する予定のお嬢さんは、関東在住と言う状況ですから現場を見ることは、非常に難しい。

水曜日には、足場解体前検査。
私が施主の代行者として、隅から隅まで、工事の施工・品質の監査を行いました。

では、どんなところを見るのでしょうか?

基本は、積仕様書通りの施工チェックです。
例えば、樋の塗装は、既定の回数のぬり重ねあるかどうかのチェック。
使うべき塗装材量の量に見合うだけの塗料缶があるかどうかのチェック
職人が塗りにくい、塗り忘れしやすい樋の裏側は、鏡に映して、チェック。
こんな感じでチェックし、塗り残し箇所を発見したら、マーキングテープを貼ります。
20150707足場解体前検査1

20150707足場解体前検査2

同じ現象が複数続いたら、「この箇所は、全面自主検査のやり直し!」と厳しい指摘が入ります。

工事業者が故意に手を抜いていると言うのではなく、職人さんの技量不足や「現場の、まあ、これくらいで良いか…」と言うレベルの仕事があり、現場監督さんが自主検査の際に、見逃してしまうことも、少なくありません。

その甘えを絶ち、より高い品質で仕上げるには、オーナーが思いっきり頑張るか、こうした第三者の専門家の存在が不可欠です。
そうでなければ、コストダウンに成功しても、このチェックが厳しくないと、「安かろう悪かろう」になってしまいます。

「自分が住む家だと思って徹底的に検査する」と言うのが、当社の基本姿勢です。
これ、何時間も足場を昇り降りする現場では、チェックリストで仕組化したら誰でも出来ると言うものではなく、この言葉を何度も自分に言い聞かせることが、一番大切なんですよね。

【ブログ2800日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

テーマ:よく生きる
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大垣市の15戸のマンションで、大規模修繕工事のコンサルティグをしている最中で、間もなく、。完成します。

ここは、賃貸マンション。

以前、分譲マンションの大規模修繕工事コンサルティングを行った修繕委員のご紹介です。

その人の経営するお店のお客様が、所有のマンションで雨漏りがした事がきっかけで、大規模修繕工事をしなければいけない時期・状態であることがわかり、困っているという会話から生まれた紹介。

ご高齢のご夫妻で、直接お話を聞くと、ほとんどが賃貸管理会社に任せ、修繕工事も、業者の言われるがまま、ハンコを押すという状態。

そうであっても、「人を疑うことを知らない良心的なオーナー」さんゆえ、法外な高料金を請求しているケースがなかったのは、幸いですが、「ちょっと高いのでは?」と言う資料や「プロとして、もう少し親切な対応があっても良いのでは?」と言う工事もチラホラ。

「何とかしてあげなきゃ」と言う想いが強くなり、大規模修繕工事のコンサルティングと簡易な長期修繕計画の作成をセットで引き受けました。

建物診断を行い、工事仕様書を作成し、入札を行い、業者を選び、工事の検査を行う…と言うプロセスは、通常の分譲マンションと同じです。

オーナーが一人と言う面での、意思決定プロセスが違うだけですね。

で、当初、オーナーが塗装業者から言われていた「1000万円くらいは掛かりますよ」に対して、廊下に長尺シートを貼る等、工事のグレードアップをした上で、入札結果は、850万円。

コストダウンできた分で、照明のLED化。

共用部の動力契約についても調べると、なんと、平成14年に交換工事を行い、馬力が小さくなっているのに、電力契約の減少手続きを行わず、13年間、余分な電気料金を支払っていたことが判明!

とりあえず、すぐに、契約減設の手続きをしましたが、そう言う効果もあり、このサイズのマンションでも、50万円程度の投資で、年間で6万円程度の電気代削減となります。

保守業者が工事をしたのかな?と思ったら、そうではないことが、判明し、オーナーに依頼して、平成14年に工事をした業者を何とか探していただき、当時の状況をつまびらかにして、これまで電気料金を過払いしていたことに関して、話し合っていただくところまでアレンジし、私もその話し合いの場に助言者として立ち会う予定です。

また、「ポンプ保守業者から、修理の見積が来ているのですが…」と言う相談もあったので、コンサルティング項目には入っていませんが、工事検査の帰りに、時間の余裕があったことから、その場で保守業者に話をして、「今から行きます」

で、その内容をヒアリング。

悪くなる前の保全工事の性格が強いこと、前回点検では異常の兆候がないと判ったため、今年9月の点検時の最新状況で、最終判断を行うものの、基本は、来年以降の工事に先送り。加えて、工事費用の低減交渉。

合わせて、年間の保守契約費用も、交渉余地があったので、この料金も減額交渉。

ちょっと、お節介過ぎるかもしれませんが、分譲マンションだと、大規模修繕工事コンサルティングには、組合顧問契約が含まれており、「これでもかっ!と言うくらい、お客様を幸せにする」と言うのがポリシーなので、賃貸マンションでも、その癖が出ちゃいますね(笑)

【ブログ2800日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

これ、東京オリンピックに向けて建設される新国立競技場のことです。

非常に斬新なデザインを実現するために、当初予算をはるかにオーバーする約2500億円の建設費が必要とされており、今さら、デザインを変えることができないため、このまま走るようですが、その後、開閉式屋根を付けるために200億円必要とか。

で、驚いたのが、その後、毎年の施設使用料で、数千万円の黒字が出るものの、補修費だけで、毎年20億円が必要だと試算されているそうです。

実際には、数年単位で、大きな補修費が必要で、それを年換算すると20億円と言うことですから、補修時期を後倒しするとか、補修費のコストダウンで、圧縮できるでしょうが、それでも、毎年の黒字額程度に抑えることは容易ではないでしょうね。

マンションも同じで、新築時の販売のしやすさのために、維持コストがかかるデザインや駐車台数確保のために、機械式駐車場の設置を行うなどすると、その後の維持コストが大きくなり、修繕積立金会計は、大きな赤字になります。

実は、特別斬新なデザインでないマンションでも、販売時の管理組合収支計画では、将来、赤字になり、度重なる修繕積立金の値上げが予定されています。

言い換えると、日本のマンション購入者は、ほとんどが「赤字マンションを買っている」のです。

私の師匠であるC社のS社長の最新の本では、名付けて「ブラックマンション」(苦笑)

当社の仕事は、この「ブラックマンション」を「ホワイトマンション」にする仕事。
住むにせよ、貸すにせよ、売るにせよ、マンションの価値を上げる仕事です。

【ブログ2799日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

東京のC社と一緒に、名古屋市内約110戸のマンションの施工検査を行っています。
ここは特殊なケースで、販売・管理会社グループの建設会社が責任施工で受注した後、やっぱり不安!と言うことで、仕様査定と工事チェックを依頼されたものです。

元々、改修設計を担当していないので、「ここは過剰では?」「ここはどうしてやらないの?」と言う場面が次々に出てきて、工事が始まってもうすく2ヵ月ですが、既に、数百万円のコストダンが行われています。

また、恐らく、このマンションの有名ブランドを背景に、多くのマンションで、無競争で「責任施工」で引き受けるので、基本は自主検査だけですから、当方が行う「自主検査の後に、第三者検査」と言うことスタイルにも慣れていません。

先日も、シーリングが仕様通りに施工されているかどうかのチェックのために、この工事に保証を出すメーカーを呼び、「引っ張り検査」を実施したのですが、この施工会社の担当者は、この検査が初めてだったらしく、「他のマンションでは、そこまでの検査は、やっていない」。

「そこまでは、やっていない」のは、その必要性はないが、更に念のため…と言うニュアンスが含まれますが、それは、あちらも、有名ブランドの威信があって、自主検査だけでも、施工品質に自信があるわけですね。

まあ、この溝を埋めるのは、簡単ではありませんが、100%施主側立場のコンサルタントからすると、「そこまでやらなければ、だめでしょ」を緩めるつもりはないですからね。

【ブログ2798日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

最近、我が家に入る新築マンションの販売チラシを見ると、「各戸前のごみ収集」が「セールスポイント」として掲載されている例が増えてきました。

先週末に入ったチラシ4枚中3枚も。

しかし、驚きなのは、規模の大きなマンションで、各階にゴミステーションがあり、そこからゴミ収集するようなタイプのマンションではなく、いずれも、30戸程度のマンション。

チラシを読み込むと、「各玄関脇に置いておくと、清掃員が回収して持って行く」らしい。

と言うことは、清掃員の勤務時間は、かなり早いはず。
急な病欠で、行けない!なんてことは許されませんから、バックヤードオフィスの体制としても、代替要員の確保と言う面でも、清掃コスト=管理コストは上がります。

ゴミステーションでの朝の挨拶は、それなりのコミュニケーションも生むし、戸建でも、近所のゴミステーションに、朝、ゴミを出すのは、普通のことで、この規模のマンションの生活動線においても、各戸がゴミを出すのが負担だとは思えません。(だから、過剰サービスだ!と言う意味ではありません。念のため)

一方、ゴミ分別の厳しいエリアであれば、清掃員が回収する際に、ゴミのチェックを行うという牽制機能が働くから、と言う別の理由があるかもしれません。

いずれにしても、一般のお客として、モデルハウスに行き、販売側の意図を聞いてみたいと思います。

【ブログ2797日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日のブログの続きです。

大規模修繕工事コンサルティング先のマンションで、初期の認知症の住民の方が、工事の騒音に驚いて、他の部屋のドアを破損した(と思い込んだ)件。

しかし、実は、以前、強風でドアが急に空いて、玄関外に置いていた物置台の角に当たり、凹んだことがあり、その場所ですよ!とのこと。

工事業者も、直接の原因者ではないけれど、「音」を出したのは事実で、こちらも恐縮。

管理会社も、「当人同士の話でしょうから、どうしましょうねぇ…」

こういう時に大切なのは、モノの破損、修理と言う物理的なこと以上に、「住民の気持ち」。

改めて、今回の問題を整理すると、

① 破損原因は、「傘で叩いた」と言うことはあったかもしれませんが、その前に、「強風」があり、わずかな凹みができていた事実は、確認済。

② 当該住民には、率直に本音をお願いします!と直接、お聞きしたのですが、やはり、換えなくて良いとのご意見。

③ 壊した側は、そうであっても弁償しないと気が済まないというご意見。

④ また、音について、事前に工事業者に徹底していたにもかかわらず、起きてしまったという事実。

で、どうしたか?

⑤ 工事会社には、間接的原因を作った責任として、ドアの補修は又は交換について、出来るか限り安くできる見積もりを出すように指示。

⑥ 保険会社に、「風災害により、ドアが破損。単なる表側での傷ではなく、凹みがある」と拡大写真を送付。このマンションは、既に、当社のコンサルティングで、「マンション火災保険に強い保険代理店」で保険を掛け換えているので、交渉力が半端ない(笑)
→保険対応可能との連絡。

⑦ 当該被害住戸の方には、「保険で交換できる目途が立ちましたので、デザインが不揃いになっても良ければ、直ちに変えます。一方、将来的には、全戸一斉のドア交換があるので、その時のために、保険金を修繕積立金として取っておくという選択もあります」と投げかけ。

⑧ 自分が加害者だと思い込んでいた住戸のお宅には、「保険対応でできるので、本件は、すべて、私と組合に任せて、安心してお過ごしください」とお話し。

最終的には、「保険金を修繕積立金として取っておく」となしました。

結局、最も経済合理的な結論に落ち着いたことになりますが、最初から、これを目指したわけではありません。

1人1人の立場になり、考え、丁寧に進めた結果、関係者の良識が、この結論を生んだのです。

ちなみに、大規模修繕工事の設計監理と言う仕事では、このような対応は含まれていません。当社は、大規模修繕工事を日常の管理と切り離して考えないので、コンサルティング契約には、組合顧問業務を含めています。

当社の大規模修繕工事コンサルティングは、「大規模修繕工事をうまくやること」を「目的」としていません。「大規模修繕工事を成功させ、合わせて管理の適正化をして、組合員が幸せになる」ことを目的としています。

【ブログ2796日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事コンサルティング先のマンションに、初期の認知症の住民の方がいました。

ご家族でケアされていますが、精神的に一番不安定になるのが、「大きな音」。

「大きな音の出る工事の時には、外出しますので、言ってくださいね」と言う事前の情報をいただき、工事業者にも、その対応を徹底しました。

しかし、ある日、自分の部屋から遠い場所での工事の音が気になり、家人の知らぬ間に、外に出てしまい、部屋に戻る際に、混乱してしまい、ご自宅ではなく、違う階の部屋に入ろうとしたのですが、ドアが開かない。

いよいよパニックになり、持っていたビニール傘で、ドアを激しく打ち付けられたそうです。

最終的には、無事、部屋に戻られたのですが、工事会社の現場代理人から、私に緊急電話が入り、「○○さんからの連絡で、当該場所のドアの表面を見たら、確かに、少し凹んでいる」とのこと。

その後、事情を聴くために、その夫人に直接電話して聞くと、大変、恐縮され、「主人がやった事なので、私が弁償します」と言われる。

しかし、このドアの表面は、非常に硬く、アルミのビニール傘程度で、凹まないのでは?と思いつつ、管理会社にも連絡して、私も現場へ。

そしたら、確かに、よーく見ると、わずかですが、確かに凹みがありました。

ただ、探さないと見つからないレベルで、傷痕がついてもいません。

とにかく、大至急、修理又は交換の見積を取るよう業者に指示をし、夜、そのお宅に連絡。
すると、意外な答えが…

実は、以前、強風でドアが急に空いて、玄関外に置いていた、物置台の角に当たり、凹んだとのこと。
「その場所ですよ」とのこと。

しかし、傷をつけたと思い込んでいる側の夫人は、「いやいや、そうだとしても、自分の夫が叩いたのも事実で、弁償します!」と譲りません。

実際には、玄関ドアは、自動車板金のように平らに戻すことは不可能で、交換しかなく、しかも、当時は焼き付けの表面仕上げのドアで、もう同じものはなく、似たようなドアに、似たような表面仕上げシールを貼るしかない。

当然、隣家とは違うデザインになります。

そのお宅のご夫婦は、「そもそも、自分たちが付けた傷だけど、全然目立たないし、開閉にも問題ないし、交換するほどのことではないのに…」と言う深慮のある返事。

工事業者も、直接の原因者ではないけれど、「音」を出したのは事実で、こちらも恐縮。

管理会社も、まあ、関係ないので、「どうしましょうねぇ…」

うーん、どうしよう。(続く)

【ブログ2795日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日は、顧問3年目となる高圧一括受電マンションの定期総会です。

一棟丸ごとリノベーションマンションとして3年前に販売され、3期分譲を経て、この春、全戸が完売。

販売時=組合設立時からの「マンション管理士顧問付マンション」.。
多分、日本で初でしょう。

販売元は、東京でリノベーションを手掛ける、リビタ社。

名古屋で初めての物件で、販売時の企画からお手伝いし、「高圧一括受電にしよう」と提案したのは私で、設備は組合オーナー方式。設備の維持、電気料金の計算、集金、契約管理まで、すべて当社が仕組みを作りました。

また、管理会社選定にも関わり、新築から、付近のマンションに比べても、安い管理費水準になっています。

「組合顧問」としては、販売後のアフター点検はすべて立会い、販売側との交渉が最も大きな仕事でした。

有償・無償の境目が非常に難しいリノベーション物件であることから、販売側も慎重ですが、組合支援として、「ついで」にやってもらえること販売会社に飲んでもらい、明らかに、既存部分で、アフター保障になじまないところは、その事実を組合側に伝え、納得してもらうというスタンス。

そして、もう一つの顔が、「省エネ顧問」。

高圧一括受電における省エネ実現のために、電力契約の適正化を図ると同時に、毎月、電気料金のお知らせに、住戸単位での省エネ啓蒙のコラムも書いてきました。

オール電化マンションなので、エコキュートが一斉に動き、基本料金が高止まりする傾向があるため、販売時より、エコキュートの稼働時間帯シフトによるコストダウン策を考えていたのですが、全戸完売したことで、いよいよその実現に向けて動き出します。

それが、今回の定期総会。

難解な高圧一括受電の仕組みとエコキュート沸き上げモード変更の裏ワザを説明します。
この方式、電力会社でオール電化企画部署にいて、料金制度と商品特性を知っているからこそできる裏ワザなので、ブログでは、公開できません(笑)

【ブログ2794日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

賃貸の小規模アパートでは、プロパンガスが採用されるケースはよくあります。
ガス業者が、ガス給湯器代まで負担して、その後のガス配送で儲ける仕組みのため、アパートオーナーにとって、建設費を抑えるメリットがあるからです。

また、一般的にプロパンガスの方が、都市ガスより燃料費は高いのですが、賃借人が支払うので、オーナーにとっては、関係ないですし、借りる側も、そこまで意識して物件選びをする人は少ないでしょうから、プロパンガスで良いわけです。

もしかしたら、地方の分譲マンションでは、インフラ整備の問題から、分譲マンションであっても、各戸のガスがプロパンガス普通にあることかもしれませんが、ここ中部エリアでは、基本、都市ガスです。

しかし、珍しく、管理見直しコンサルティグ先を経て現在顧問契約に入っているマンション(35戸)は、プロパンガス。

かなり前から、都市ガスに換えることができないか?と言う話が持ち上がり、工事見積りを取ったところ、共用部の工事が数百万円、更に、各戸のガス機器を取り換える、あるいは、部品を換えることが必要で、「それは各自の負担でしょう?」と言うことになると、各戸の負担が数十万円となり、「修繕積立金で各戸のガス器具交換まで出来るなら良いけれど、自分で買うのなら、ガス代は多少高くても、今のままで良い」と言う人もいて、話は、進んでいません。

このマンションの管理見直しで生まれた管理費余剰金は、年間で200万円以上となり、それを原資として、各戸のガス機器交換まで組合のお金でガス切替を行うことを考えたのですが、元々の修繕積立金がかなり低額で、修繕積立金値上げ幅を抑制することが精いっぱい。

他にも、至近で必須のオートロックインターホンの取替等の高額支出もあり、課題は先送りムード…

しかし、消費税や光熱費がどんどん上がる家計にとって、この問題の解決は是非とも実現したい…

で、当方は、電気の削減の専門ではありますが、ガスも親戚?(笑)
色々な人脈を使い、調査も行った結果、次のことがわかりました。

1、 ガスの敷設工事は、都市ガス会社の独占工事のため、競争原理が働かず、ほぼ定価のため、安くできない。
2、 ガス器具工事も、価格統制が効いており、特約店同士の競争をさせても、あまり変わらない。
3、 プロパンガスは、都市ガスのように一律価格ではなく、業者によっても異なるものの、以前のようにエリア独占ではないにせよ、「お互いの遠慮」があり、積極的に他社の顧客を取る動きは見られない。
4、 築年数からすれば、初期投資(恐らく無償提供)分は、十分回収できているので、同一業者でも、値下げ交渉の出来る余地はある。
5、 しかしながら、このマンションのガス業者は、地域で最も大きな会社であり、素人の交渉では、簡単には成功しない。
6、 一方、ガス契約は、各戸が行っており、管理組合が代表して行う業務ではない。
7、 また、1事業者のガスボンベから各戸にガス供給されているので、価格交渉を行うにせよ、業者を切り替えるにせよ、全員の同意が必要である。

 と言うことで、組合員全員の個別同意が得られれば、管理委託業務の入札と同様の手法で、ガス会社との契約の適正化(コストダウン)を行いますよ!と提案。

 まずは、全戸同意を得るためのアンケート調査からですが、どうなるのか、また、このブログで報告しますね。

【ブログ2793日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先日は、管理見直しコサルティング先マンションで清掃の同行調査を行った話を書きました。

今回は、別のマンションで、同様に調査を行うつもりだったのですが、つい先日、家庭の事情で、自宅の近くのマンションに転勤されてしまったという状況。

現在の管理員は、2~3名で交代しており、しかも、あまり評判がよろしくない。(苦笑)

清掃の仕様書を見ると、例のごとく、かなりアバウトなので、人によって、大きく違う訳で、役員さんたちに聞くと、前任の管理員さんは、仕様と異なる気配りや工夫をされている様子。

当方の目的は、現場の知恵も活用して、そのマンションにとって最適な仕様を作成し、人が変わっても、良い管理が続くようにすることなので、現場の同行チェックは、後回しにして、まずは、その前任の管理員さんに連絡をして、話を伺うことにしました。

マンションに来ていただき、その場で色々聞けるのが一番ですが、転勤したのは、ご家庭の事情と言うことでしたので、こちらから、職場(自宅)の近くに出向き、仕事が終わった夕方から、シティホテルの1階カフェラウンジで、ゆったりしラックスして、1時間、ヒアリングをさせていただきました。

さすが、住民から評判の良い管理員さんです。

話しぶりからも、実直な人柄が表れており、季節や天候などに応じた清掃の注意点、清掃面から見た建物のウイークポイントも教えていただき、仕様書を作成するのに、参考となる話が聞けました。

更に、ご自分の仕事の話にとどまらず、年に数回ある特別清掃についても、「もっとこうしたら良いのに…」と言う意見もお持ち。

私のマンションも、こんな人物に来てもらいたいと思いました。

この情報を元に、現地立会い調査を行えば、更に、「最適仕様」の姿が浮かび上がって行くだろうと思います。

【ブログ2792日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!