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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この5月から管理見直しコンサルティグが始まったマンションの調査で、現地集合が朝の7時半。

このマンションは、20戸台ですが、各戸のごみの収集サービスがあり、そのために、特定の曜日だけ、清掃時間の始まりが7時半。

聞けば、このマンションのシリーズは、ゴミ収集サービスを標準にいているとか。

ただし、玄関前にゴミを出しており、特別、戸別ピックアップ場所が建物内に設けてあるわけではありません。

当社の日常清掃調査は、清掃業務の仕様を最適化するために、管理委託契約書に記載されている項目と実際の清掃とを照合するために行いますので、このマンションの3時間の清掃時間中、ずっと、そばにつきます。

ほとんどのマンションでは、清掃業務仕様書は、かなりアバウトで、清掃員の感覚に任せているところがあります。清掃員が変わったら、清掃の質が大きく変わったというケースは、少なくありません。

でも、管理会社に支払うお金は、同じ…って、住民側から見ると憤慨材料ですが、契約上は、全く問題がない!(苦笑)

そうならないよう、業務仕様を最適化し、また、他のすべての管理委託項目も、同様に調査・最適化し、管理会社の入札行います。

これにより、管理業務の質がグッと上がり、委託費がグッと下がる。
手品のようですが、過去、すべての管理見直しコンサルティングマンションで実現できています。

たとえて言うなら、今まで肥満体質・着膨れ仕様だった人が、アスリート体質になり、体にフィットしたスポーツウエアを着るような変化です。

今回のマンションでは、清掃員さんが、4年もこのマンションを担当しており、会話やご自身の工夫の随所に「自分が住んでいるつもりになって…」と言う気持ちがありましたが、仕様書と照合すると、ズレがいくつもありました。

こういう時は、逆に、現場の知恵を仕様書に反映させていくことになります。

時々、
「マンションの管理の見直しでコスト削減をするなんて、元々が高いのだから、出来て当たり前。」と言うような見方をされている人に出会いますが、「単に、ダイエット食を食べるだけのダイエット法」と「体質改善を行い、リバウンドせず、筋肉質になるダイエット法」では、手間もノウハウも大きく違います。

目指すは、「コストカット」ではなく、「そこに住む人が幸せになるための最適化」です。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先日、大規模修繕工事の時期を迎えた愛知県50戸程度のマンションで、勉強会の講師として、お話をしてきました。

当社だけではなく、管理会社や設計事務所の話も聞かれたとのことで、建物調査から施工監理業務等のプロセスの具体的イメージが掴めたとか、今回の大規模修繕工事だけを検討するのではなく、管理の見直しも行うことが、第2回目以降の大規模修繕の成功に繋がっていくと感じた等の感想があったと聞きました。

管理会社から「そろそろ、大規模修繕工事が必要ですよ」と言われると、どこに頼むと良いか?とか、安くするにはどうした良いか?などと言う、目先の話題に囚われてしまう組合が多いのですが、このマンションは、修繕委員長をはじめ、役員・委員とも、関心を高め、まずは、勉強しようという姿勢をお持ちです。

ただ、勉強をしようと言う段になると、ネット情報に頼りがちですが、ネットに溢れる情報は、多くが建築側に都合の良い情報です。

このマンションの場合は、自分たちの目で見て、耳で聞いて、より良い工事を実施しようという努力をされているので、きっと大規模修繕工事を成功されることでしょう。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、活躍できるマンション管理士養成塾の初日。
初回は、「マンション管理士」の専門的知識やノウハウとは、直接関係のない「自立型人材育成特別講座」でした。
養成塾第1回

時間は、14時~18時までの4時間。

講師は、福島正伸直伝「自立型人材インストラクター」の資格を持つ馬渕裕嘉志氏!(笑)

つまり、今回は、「マンション管理士」としての登壇ではないと言うことです。

これは、「コンサルタント」として、あるいは、「起業家」として最も重要な「人としての在り方」「姿勢」を学ぶ講義です。

極論を言えば、この考え方を身に付ければ、どんな分野であっても、人を幸せにし、社会に貢献できる「活躍できるコンサルタント」になれる講義です。

「成果」=「手法」×「姿勢」

この「姿勢」を学ぶ講座なのです。

私が昨年、10か月間、東京に通い、起業の師であり、メンターである福島先生に徹底的に鍛えられたインストラクターとしてのエッセンスを今回の講義に注力しました。

通常なら、丸一日かかる内容を4時間にギュッと詰めての実施。

前日は、腰の痛さを忘れ、ほぼ徹夜。

開講する寸前まで、別室に籠り、10分刻みで作成したスケジュールのシナリオを何度もシミュ―レーションしながら、臨みました。

何と言っても、福島先生の講義のノウハウをそのまま使い、自分の事例に置き換えるのですから、福島先生クオリティーに恥じない内容にしなければ、先生に顔向けできません。

腰にコルセットを巻いての講義の結果は・・・
脱線しまくりで、笑いの渦(笑)

だって、福島先生も、毎回、脱線しまくり(笑)

そういう意味では、「直伝」(笑)

講義後の懇親会は、更に4時間!
既に、同行研修でお互い、ある程度の知り合いになり、さらに、グループワークもあったので、盛り上がりも半端有りません・・・(*^^)v

その懇親会で、塾生から、「今日の講義は、ある意味では、これから始まる8か月の塾の中で、一番大切な講義じゃないかと感じた」と言う感想を述べてくれたのが、一番うれしい言葉でした。

素晴らしい塾生に出会えて、最幸です!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今朝のテレビのニュースの聞きかじり。
どこかの市では、学校の給食費を3か月滞納すると、その生徒には給食を支給せず、弁当持参とすると言う制度を始めたとか。

これ、プレッシャーがかかり、滞納対策として効果があるでしょうね。

この自治体では、給食費の滞納金が、すでに、186万円(うる覚えですが)にもなり、給食財政に深刻な影響を及ぼすことから、この対策に踏み切ったそうです。

これまでも、親は高級車に乗っているのに、給食費を支払わず、それを公にするような学校側の動きに対して、「プライバシーの侵害」とクレームを付けるなどの実態がある!と告発するマスメディアの報道がありましたね。

支払わないのに、有償のサービスを受けている、と言う点では、分譲マンションの管理費の滞納に似ています。

給食費の場合は、それを税金で立替ている=貸していることになり、管理費の場合は、他の組合員が立替=貸していることになる訳です。

「同じ住民なのだから、きつく言わなくても…」と言う人や滞納督促に消極的な役員さんがいますが、どうも、そういう人は、管理会社への支払いが滞っていて、自分の財布とは関係ないと思っているようです。

しかし、管理会社は、滞納者がいてもいなくても、所定の管理委託費は、毎月、ちゃんともらっているわけで、管理組合=住民の管理費で、その滞納者のサービス分を肩代わりしていることになります。

従って、管理費滞納が2カ月を超えたら、駐車場の解約を行うことは、極めて正当な行為ですし、もっと言えば、エレベーターの使用禁止(実際には通告のみで監視できませんが)も可能です。

これまで、コンサルティング・顧問先のマンションで、
・滞納管理費に対する正しい認識
・毅然とした態度
・期限とペナルティのルールを合意した返済計画(支払計画じゃなくて、「返済」!)
を立てることで、百万円単位の滞納管理費を回収する支援を行い、成功してきましたが、一度、そう言う文化を作り上げ、次期役員に引き継ぐ体制を作ること、顧問としてのお目付け役がいるという体制を取った後は、高額な滞納は起きていませんね。

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昨日のブログを読まれた読者の方から、結構な数の「大丈夫ですか?」「年を考えて、無理するな!」(笑)のお見舞い、励まし、アドバイス(?)をいただきました。

昨年の今頃、国体予選で肩の骨折・靱帯裂断後、痛み止めを打ちながら、一週間後の土日に、既に予約の入っていた6件のコンサルルティングをこなして、その翌日に入院し、全身麻酔の大手術・・・と言う経験があるので、大丈夫(笑)

人は、大変な困難を経験すると、それ以降、よほど大変なことが起きても、「何とかなる」、イヤ「何とかする」と言う強い気持ちとノウハウができるものです。

従って、「困難」は、神様からの送りものなので、ベリーウエルカム!(*^^)v

この三日間、仕事のペースは、かなり落ちましたが、
「常に、姿勢をまっすぐにして、机に向かう」と言う習慣づけの大切さ
「机に向かわなくても、頭の中で資料を作る」と言う訓練
が、今回の新しい成果です。

「腰」は、まだ、痛いですが(笑)、間違いなく回復しつつありますから、大丈夫です!。

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昨日、朝起きたら、腰に激痛!
症状としては、「ぎっくり腰」に近い。

体を起こそうとしたり、体勢を変えようとすると、ピリッと激痛が走る。

ぎっくり腰ならば、何かを持ち上げたり、急な動きを原因とするのでしょうが、今回は、それではありません。

記憶をたどれば、ここ数週間、相変わらずの短時間睡眠で、土日に、各マンションへの移動があり、足場に登っての検査があり、勉強会で2時間立ちっぱなしの講義があり・・・。

GW以降は、どの現場にも、研修中のスタッフを連れて行くため、その連絡や資料作成など、準備における時間も手間も、倍くらいかかり、気持ちは楽しくて仕方ないのですが、なんとなく腰に違和感・疲労感が蓄積されつつあった感じが、確かにありました・・・。

昨日は、とりあえず、会社に行ってみたものの、座っていても、ピリッと激痛が走り、我慢できずに、お昼前に、帰宅。

横になっても、痛い。
で、16時に、整形外科に。

レントゲンを撮ったら、「良い骨してます!」(笑)
で、骨に異常なし。

色々触診しても、異常個所が特定できず、痛み止めの注射には至らず。

結局、問診で最近の仕事状況を話したら、
「急性腰痛炎」
筋肉疲労の蓄積が過大になったとのこと。

本日は、朝、スタッフの迎えで、スローモーション(笑)で車に乗り、近くのカフェまで、行き、2時間ほど打合せ。

その後、自宅に戻り、机に向かったり、横になったりしながら、仕事。

土曜日には、「活躍できるマンション管理士養成講座」の初回講義があるため、それに向けて、体調回復と準備を行います。

来週から、また、朝の1時間のウオーキングを再開したい・・・。


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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日のブログの続きです。

Q3:今後、管理組合活動は、専門家にコンサルタント・顧問をお願いすべきだと思うか?

・コンサルタントは必要だと思います。
・お願いするのが良いと思う。
・馬渕氏の話で、現在の管理費内でコンサルティング料金が賄えるとの事、反対する理由はありません。今度、順調にコンサルティング運営されていけば、輪番制でメンバーが交代しても、平均的な理事会運営になるのではと思います。
・経費を使ってでも顧問契約すべき
・組合だけの活動では限界があると思うのでお願いすべきだと思います。
・何らかの形でお願いするべきだと思います、このままの体制でコスト削減もせず、大規模修繕までも管理会社に任せではどうなってしまうのかととても心配です。
・今後はコンサルタント顧問の方など必要だと思います。
・マンション維持管理について関心が薄い当マンションには、お金を掛けてでも専門のコンサルタントが絶対に必要と思われます。
・顧問は必要だと考えます。
・マンション管理相談センターの馬渕さんはコンサルタントとしてお願いしてよいと思う。



Q4:コンサルタント・顧問には、どんなことが期待できそうか?期待したいか?

・とにかくこのマンションの人員構成がどうなっていて、それぞれがどういう悩みや要望があるのかそういう全体像が見えてこないとこれからのイメージが湧きにくい。回収率の低さ分析もお願いしたい。
・①高齢であるのでお任せでいきたい②賃借なので関心を持てない
・今の管理会社より区分所有者の立場に立っていただけると期待したいです。
・画一的な管理計画ではなく、このマンションに最も必要な計画が必要であると思う。
・管理費削減と質の向上。
・管理費等の見直し、コストカット、住みやすいマンション。
・期待したいこと:徹底的なコストの見直し 日常業務のチェック(管理会社が全くと言っていいほど関心がないので)
・マンション全体の電気関係や管理費など期待したいです。
・目の前の管理における改善も大事な事ですが、将来における大規模修繕について管理会社以外のアドバイスを受けることはとても有益なことと考えます。
・管理人の教育・規約にある事をまもってくれそう(清掃員の仕事を含め)。
・管理委託、大規模修繕工事の適正化管理組合支援業務。



Q5:Q1~4以外で思ったことは?

・アンケートにしても総会の出欠表にしても、回収率が低い。このような形態のマンションではごく普通の事かもしれないが、この状況では管理会社になめられっぱなしになる恐れがある。大切な案件については面倒でも町内会費の集め方と同じく、個別に回収する事はできないか。
・安心安全生活の見直し
・フロントマンの態度
・清掃員の見直し
・定期清掃の見直し
・今回の勉強会のアンケート結果を公表してほしい。
・普通預金のコピーを公表してほしい、勉強会もお願いします。"
・前期では清掃の点でいろいろ問題があったようですね。講師のお話を聞いていて、清掃の不行き届きは、どこに問題があるのか追及が必要なんだなと思いました。(現場スタッフだけの問題?)→(委託された清掃会社の問題)→(清掃会社を選んだ管理会社コストカットしていないのか?)
・勉強会に参加されていない方々に少しでも関心を持ってもらえる様にしてほしいです。
・主人が日曜日仕事の為勉強会や理事会の参加ができないです。すいません、今回の勉強会とても参考になり多くの方にも参加してほしかったと思いました、ありがとうございました。
・勉強会の出席者は、理事の方を含めてたった18名でした。18名のアンケートで何ができるのか解りませんが、今回の話はマンションの今後においてとても重要なことと思われます、草々に理事会で審議されまして、その後、然るべき手続きを踏まえ早急に専門コンサルタントを採用する決議を図られる事を希望します。
・管理会社勤務が一番長いからといって新しい管理人に指示をしたりするのは如何なものかと・・・管理会社の事、マンション住民の生活を口外しない。



勉強会に参加された方が、より高い問題意識と関心を持っていただけたようで、嬉しいです。

この後、連絡があり、住民向けの勉強会の追加開催のリクエストと、当社との顧問契約や具体的な改善テーマについて、話を聞きたいとのこと。

このマンションの皆さんが幸せになるにはどうしたら良いか?最善の方法を考えたいと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先日、愛知県内の約180戸(築約20年)と言う大型マンションで、理事を中心とした住民の皆さん向けの管理の勉強会の講師として、お邪魔しました。

こちらのマンションには、かなり熱心に管理改善に取り組む住民さんがおられ、過去には、管理会社を変更したり、第1回目の大規模修繕工事も、住民の積極的なリードがあったそうです。

その時の資料を拝見すると、かなり細かな比較資料を作成されており、一住民ながら、「あっぱれ!」と言う水準。

しかし、変わった管理会社も、時が経つと、いささか油断するのか、近年では、中規模の工事の提案が、何度か総会で否決されたり、清掃への不満が噴き出す等の問題が出て来ているそうです。

今春、これまで管理改善に熱心に取り組んできたAさんが、今期の理事会役員になったことを契機に、「住民だけの管理改善や管理会社からの工事提案の採否判断には限界がある。役員が変わっても、継続的に管理会社の業務をチェックする顧問・コンサルタントの採用を」と言う意見を出されました。

その意見に共感し、一緒に頑張ってサポートしてくださる方々にお尻を叩かれて、Aさんは、インターネット等で色々調査されたり、3月のマンション管理学校で、いくつかの講義を受けられたりした中から、当社を含む数社をピックアップ。

最終的に、当社(一般社団法人マンション管理相談センター)を含む2団体を招いての勉強会が開催されたと言う訳です。

当社は、これに向けて、あらかじめ、管理関係資料や長期修繕計画書を拝見して、「管理費・長期修繕計画 無料診断」を実施。

当社の勉強会のタイトルは、

~安心で快適な「住民主役のマンション」にするために~
「マンション管理の基礎と改善成功」のための勉強会 

管理勉強会

質疑応答を含めて、約1時間半。
その勉強会の参加者へのアンケート結果を送っていただきました。

内容は、次の通り。

Q1:勉強会は役に立ったか?(講師別に聞いており、下記は、私の講義に対する感想です)

・いろいろな面でサポートしていただけると思います。
・常々、管理費用が適正かどうか素人には判断が難しい、信頼できる人に任せるのは良いと思う。
・実務面で効率的なマンション管理を指導・支援をしていただけると理解しました。わかりやすい表現・話し方でもっとたくさんの方に聞いていただけたら良かったと思いました。
・大変参考になった
・管理費等の見直し、現行の契約書等の仕様書作成の必要、またそれを使用し具体的個別にチェック体制の整え方など、とても参考になったと思います。
・マンションの管理組合がかかえる問題により精通されていて、説明もおおむね納得しました。
 費用も思いのほか高くないと感じました。ただ清掃の状態チェックが年一度というのには不安を覚えました。"
・顧問になってほしいと思いました。
・大型修繕や管理運営の考え方についての話が参考になりました。
・代表理事からの直接説明であり、スライド形式でわかりやすかった様に思います。
・役に立った
・当マンションがまさに必要とする人材だと思う。ただ彼個人の努力(起業家、創業者)がプレゼンされたレベルでいつまで継続されうるかが問題。

Q2:誰のどんな話が心に残ったか?

・馬渕代表理事自身がマンション管理を把握して見えます。
・馬渕さんの話はもっともだと思う。
・一人目:建物と居住者の高齢化の問題
 二人目(馬渕):プロのサポートが即結果に反映される点
・馬渕さんの管理費削減の可能性の話
・お二人のお話から当マンションの管理費等の再見直し再確認の必要性を改めて感じました。
・馬渕さんの『住民と同じ気持ちに立ち一生そのマンションと付き合う気持ち(愛)があること』です。今の管理会社には、それが感じられません。以前はそうでなかったと思うのですが、住民サイドに立ち継続的に監査していただけるといいなと感じました。お話が上手すぎて漠然とした不安も感じました。電気料金を管理組合で安く買わせる事は知りませんでしたので実施していただきたく思いました。
・馬渕さんの話は質問④にも書きましたが、ぜひお願いしたいです。
・一人目:マンション維持管理次第で何十年でも長持ちする話はとても印象的でした。
 二人目(馬渕):経済的な維持管理は、入居者の自主性が大きく影響する話も参考になりました。
・大型修繕に関する考え方に説得力があり、大変興味を持ちました。
・電気の集約については、とてもユニークで面白い発想と思われました。"
・住民に対して明確である(馬渕様)
・2人目(馬渕) 管理委託の適正化等


(続く)

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これからが大規模修繕を迎えるマンションの勉強会で、事前にリクエストいただいたのは、「機械式駐車場問題」。

管理会社が作成した「長期修繕計画」とは、かけ離れた900万円と言う修繕費が、既に出費されており、大規模修繕工事を控えて、今後の修繕計画を聞いたそうです。

それを見ると、向う10年間で5000万円の支出が必要!

これまで、4回にわたり修繕積立金を値上げし、これ以上値上げしなくても大丈夫ですよ、と言われていたのですが、雲行きが怪しい。

頭を悩ませておられるようです。

当社は、4事例の機械式駐車場問題の解決手法を紹介しました。

すべて、異なるパターンでの解決。共通するのは、いずれも、管理コスト全体の見直しをしている点です。

機械式駐車場を撤去するにしても、継続するにしても、長期財政を見通したうえで、判断すべきであり、解決するためには、管理コスト全体の見直しにまで踏み込むことが必須だと思います

その一覧表はこの通り。
機械式駐車場


19時半から始まった勉強会が終了したのは21時40分。

月曜日の夜の勉強会にも拘わらず、10名の理事・修繕委員の皆さんに参加いただき、このうち、この問題だけで30分ほど熱い質応答が交わされました。

お疲れ様でした。

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管理見直しコンサルティングでは、管理委託費だけではなく、あらゆるコストの見直しを行います。
その代表例は、共用部の電気代。(規模が大きいマンションの場合には、一棟丸ごと高圧一括受電による削減も検討します)

名古屋市内の約40戸のマンションでは、低圧電力は機械式駐車場が3基あり、ポンプ・エレベーターの同時稼働による電流値の継続秒数を綿密計測し、契約方法を変えて、基本料金を削減。

電灯は、自火報等の24時間稼働設備と照明器具の点灯時間ごとの電流値を計測し、気象庁で年間の日の入り・日の出時間を調べ、365日分の電流値をシミュレーションして、最も料金が安くなるプランを選択。

更に、それをLED化した時に置き換え、再試算。

LED化に当たっては、工事コストと償却年数を考えて、変える個所の選定、器具替えか?球替えか?を個別に検討。

かなり綿密に組立てて行きますので、これまで実施してきたマンションでは、事前予測した削減策と実際の削減額との誤差は小さく、費用対効果を外したことはないですね。

さて、このマンションでの削減予測は、次の通り。
低圧電力契約削減…155000円(確定)
電灯契約削減(LED込)…334000円
電球交換や安定器交換が不要になる分の削減額…224000円

電気代の削減率は30%以上。

これに掛かる工事費は約200万円です。

ここで、住民お一人から、質問と提案。

「電球のみ交換する照明器具に関しては、住民が仕入れて、自ら行い、その分、コストダウンできれば、共用部への関心も高まり、良いのではないか?」と言うものでした。

これ、確かに良い意見です。

電球は、業者が仕入れで揃えても、住民が直接ネット通販で手に入れるものでも、それほど差がないので、業者の工事費を浮かせることができれば、全体のコストが減りますね。

で、私のアドバイスは、
1、球替えを素人が出来るのであれば、業者側の手間も楽なわけで、今回のマンションでは、球替えの数が多くないため、工事費が減ると言うことは、ないでしょう。

2、LEDだから球切れがないと思いがちですが、実は初期不良で切れることもあります。
 そんな時に、いちいち、「このLEDは自分たちの責任、このLEDは業者の責任」と区分けするのは、かなり面倒な作業となる。

3、「住民のコスト意識醸成や組合活動への参加促進」については、今後も理事会として意識し、啓蒙して行くことにして、すべての工事を1業者に発注した方が良いのではないか?

 最終的には、この提案をされた住民の方にもご理解いただいて、工事が決まりました。

もちろん、業者決定に当たっては、契約変更まで含めて、全部の工事を行うことが出来るかどうかを見て、競争入札してもらっており、当初予算のLED照明だけの金額よりも、安くなっていて、償却は5年間。
その結果、10年間で、400万円以上のメリットが生じます。


・共用部の電気代削減に取り組まないと、大変なことになる理由
・費用対効果が最大になる手法と、その実際のメリット

を知りたい方は、ご連絡くださいね。

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昨日の続きです。

追加Q)組合が管理会社(下請けB社)以外の会社に、直接発注した場合、何か支障はありますか?
 発注した場合も、貴社が断水のお知らせ、工事の立会いなど、取次や対応業務を行っていただけますか?


A:一般的な取次・対応業務は行います。しかしながら、ケースバイケースですが、工事の立会いと初期故障のクレーム等は、御社または組合にてお願いします。

更Q)管理委託契約には、「乙は、甲が本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。)を外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。」と明記してありますが、貴社の回答は、これと矛盾するのではありませんか?

A:先般の回答について、補足します。
「一般的な取次・対応業務は行います」、すなわち、見積書の受理、発注補助、工事の告知や業者への鍵の貸出し、支払の業務、実施の確認等は行うという意味です。

「ケースバイケース」について
工事の立会いをどのレベルまでと解釈するか(Ex.開始時または終了時のみ立会い、作業時間全て立会い・・・)によりますが、今回の工事については半日かかる(一般的には5~8時間)ため、工事の最初から最後まで現場で付きっきりで立会いは出来ないという意味です。

実施の確認について
・ 業者から工事の終了報告の電話をもらう
・ 工事の終了時のみ現場で立会いを行う
・ 工事報告書を後日受け取る
       ・・・etc.
によって、現場で付きっきりで立会いを行わなくとも、実施の確認が充分出来ると考えます。

また「初期故障のクレーム等」は御社または組合がお知り合いの業者であれば、言い易いであろうという意味であり、お知り合いで逆に言い辛いのであれば、弊社からクレーム等を申し出ることは可能です。

ケースバイケースとはそういう意味であり、弊社はこれまでも委託契約に含まれていない、一般の管理会社では有料となる業務(Ex.放置物の処分・個々の居住者からの専有部内についての申し出対応 等)を無償(サービス)で、多々行ってきています。

このように現場ではケースバイケースで判断せざるを得ないことが、少なからずあると考えます。 

立場上、細部までの取り決めを望まれるのでしょうが、余り杓子定規にお考えにならない方が良いと思います



最初の管理会社回答は、、「工事の立会いと初期故障のクレーム等は、御社または組合にてお願いします。」と言うもので、すなわち、自社請負と組合の直接発注では、扱いが違うとメールを返信してきました。

それに対して、私が、「契約上おかしいのでは?」と指摘したら、今度は、「工事の最初から最後まで現場で付きっきりで立会いは出来ないという意味です。」と回答。

この理由としては、「工事の時間や内容次第で決まるのだ」と、ご本人が例を挙げているのですから、そもそも、「誰が発注者が?」とは、関係ない訳です。

また、初期故障クレーム云々の話は、理由にもなっていないので、コメントしようがないです。

それでもって、「不要物の処理とか、専有部の相談等、契約外のこともしているのだから・・・」と、言う話を持ち出す。
それでは、「契約外のサービスをしているのだから、契約通りの仕事をしていなくても、良いじゃないか!」と言うことになります。

こういう状況のマンションを沢山見てきましたので、管理会社側が、適度な緊張感を持ち、組合の信頼を得て、より良い管理を行ってもらうには、弱者の管理組合側に、管理会社と対等に渡り合える専門家がいる必要があるなぁと、強く思う次第です。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

管理見直しコンサルティングが終わり、先日、管理会社が変わったマンションンの話です。

当時、これをブログに書いてしまうと、もし、その住民が方ご覧になられて、「こんな管理会社は、けしからん!!」と憤慨され、この管理会社の管理継続の足かせになってはいけないと考えて、原稿だけを書いて、保存してあったネタです。

当社の管理見直しコンサルティングでは、見直し期間とその定着までの間の2年間、顧問業務を提供します。

顧問業務の一つに、「日常修繕工事のセカンドオピニオン」があります。

管理見直しコンサルティングが始まったばかりの頃、受水槽のポンプの制御ユニットのインバーター部の異常があったので、この際、「制御ユニットごと全部を取替ましょう」と言う提案が管理会社からありました。

その報告書と見積もりを見たところ、報告書は、いつもポンプ保守点検を行っている会社のものではなく、ポンプの作動異常を監視する遠隔監視(機械警備)を行う会社のもの。

見積は、管理会社が発行したもので、その金額は、約130万円で、かなりアバウトな明細。

理事長から、「これって、OKの返事を出しても良いものでしょうか?」と言うご相談。

判断する要素と言えるものがないのですから、まずは、次の質問をして、その回答を待って、理事会で検討して下さいとアドバイス。

その質問と返事、返事を受けての追加の質問が次の通りです。(ほぼ、メールの原文のままです)

Q1、故障原因はインバータートリップと推定されていますが、故障部品取替えではなく、全部交換するのは、なぜですか?
A:メーカー・修理業者の見解では
  オーバーホールの目安:4~7年
  ユニット交換の目安:10年超

 既に竣工14年近く経っており、部品交換を行っても、他の部品の耐用年数の関係で別の不具合が出る恐れが高いので、ユニット交換が妥当との事です。

追加Q)
部品交換のみの金額は、いくらになりますか?(工事の概要と概算金額で構いません)

Q2、E社製品への取替ですが、現行製品は、どのメーカーですか?
 ユニットごと取替ならば、他社製品にすることで、同等性能で安くなりませんか?

A:現行もE社製です。他社製品にすることは物理的には可能ですが、ユニットの形が異なるため、配管の位置が異なり、盛り替えが必要となり、かつポンプ調整が必要となります。結果的によりコスト高となります。 したがいまして現行製品と同メーカーにするのが一般的です。
   
Q3、故障報告書は、A社(遠隔監視(機械警備))ですが、ポンプ点検者は、B社です。
  B社は、見ていないのですか?また、上記Q1、2について、どのような見解ですか?

A:遠隔監視(機械警備)を担当しているA社は、異常受信(故障受信)を受けて、現地に駆け付け、リセットし、復旧しました。その後、B社の委託先が現地を確認・調査し、修理見積が提示されました。

Q4、工事を行う会社はどこですか?
 管理会社が元請にならなければ、任せられない会社ですか?
 B社(保守会社)など、元請として、十分な仕事ができるところであれば、組合からその会社に直接発注することで、料金を下げられませんか?
   
A:B社の委託先としか回答できません。
  組合からの直接発注は、B社は受けてくれません。
  管理会社として、適正な利益の追及は正当な考え方であると思います。

追加Q)組合がB社以外の会社に、直接発注した場合、何か支障はありますか?
 発注した場合も、貴社が断水のお知らせ、工事の立会いなど、取次や対応業務を行っていただけますか?

5、管理会社が価格交渉をしたと言うことですが、当初見積はいくらですか?
  また、その後の交渉経緯で、どのようにコストダウンされたのですか?
  また、複数社から見積もりを取って、比較していますか

A:当初見積額と交渉経緯については回答できかねます。
  複数社の見積を取得した上で、最適な見積を提示させていただいております。

追加Q)複数社とは、何社ですか?
 
6、取替作業は、何人で何時間程度かかる仕事ですか?
 
A:3人以上で長くて半日かかるとの事です。

 この回答をまとめると、
 「管理会社の利益を追求するために、工事を提案したのだから、肝心なことは、何も知らせる必要はない」「面倒くさいことは聞かずに、さっさと発注しろ!」と言うことです。

この回答を読んだ組合の理事長は、かなり憤慨し、過去にもそんないい加減な発注があったのではないか?と調べたところ、前期に、やはりポンプの故障修理(部品取替え)で数十万円の支出があり、その発注経過を見ると、理事会の開催もなく、理事長が判断できるような資料もなく、「発注書」にサインしてあったという状態・・・。

 これ、「この管理会社だから」と言う特殊なものではありません。

日常修繕工事を元請けした瞬間、基本的には、管理組合と管理会社は、利益相反関係に入ります。

今回みたいに、管理会社はろくに原因の理解や修理の妥当性も検証せずに、下請けのポンプ点検会社からの見積もりに数十パーセント乗せた見積を出し、そのポンプ点検会社も、マージンを乗せて、結局、その下請けの個人業者が安く修理する・・・と言うような構図は、あまりに、組合の無知・無関心につけこむ乱暴なやり方でしょう。

「だって、管理会社が責任を取るんだもの」と言う理由はもっともですが、「自分だったら、そんないい加減な説明と見積書だったら、買わないでしょ!?」と言うレベルの仕事はやめてくださいね。。。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私の友人であり、尊敬する起業コンサルタントの今井孝先生が、「起業1年目の教科書」を出版されました。




タイトルだけ見ると、「起業するときにやること」を書いてるように見えますが、、、
どっちかというとマインド系の本です。
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
第1章はタダ読みできますから、それを読んでから買っても良いと思います。

この本、はっきり言って、私と同じように波乱万丈な起業家人生を送りたい人には、参考にならないと思います。
まあ、そもそも、同じようにやりたいと思う人は、いないと思いますが・・・。(笑)

しかし、この本は、普通の人あるいは普通にチャレンジ精神のある人が、勇気を出して起業する時には、滅茶苦茶参考になると思います。

読むと肩の力が抜けて、
「自分にもできることがあるんだ」
「こんな小さなことで良いんだ」
「これなら起業できそう」
という実感が湧いてきます。

何をすればいいか分からない方は、ぜひ、最初から読んで下さい。

もう起業している人も、確認に使うと良いと思います。
挫けそうになった時は、何度も読み返してください。

「思ったより良い本じゃん」
となると思います(笑)

大きな書店では並ぶそうです。

昨日から、1週間、
「スタートダッシュ書店キャンペーン」
が行われています!

よくあるアマゾンキャンペーンではなく、今井さんが、勝手にやっているので、書店の人に質問しても分かりません。

こういう「ボケ」が今井さんらしいので、好きです(笑)

書店にて6月24日(水)までに、購入された方には、特典があります。

その特典とはズバリ!
【1】「今井さんがニューヨークで、アンソニーロビンズに教わった、人生の優先順位が分かる一枚図」(ウン十万円の海外セミナーで学んだことなので、かなり貴重です)

と、、、

それを今井さんが解説した音声、
【2】「つまり、時間の正体とは」です。

PDFと音声です!

もし、東京で購入される方は、以下の書店さんだと、たくさん置いてもらっているそうです。

丸善丸の内本店
八重洲ブックセンター本店
紀伊國屋新宿本店
紀伊國屋新宿南店
ブックファースト新宿店(コクーンタワー)
文教堂浜松町店
三省堂有楽町店
有隣堂ヨドバシAKIBA店
啓文堂書店渋谷店
三省堂神保町本店
ブックファーストレミイ五反田店
有隣堂アトレ恵比寿店
ブックエキスプレスエキュート品川店
旭屋池袋店
ブックエキスプレスエキュート上野店
文教堂市ヶ谷店
有隣堂アトレ目黒店
TSUTAYA アトレヴィ田端店
丸善お茶の水店
芳林堂書店高田馬場店

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事コンサルティングを依頼され、来春の工事に向けて、いよいよ本格始動!と言うマンションで、タイルが剥落したとの知らせが・・・。

場所は、付近の駐車場入口の上部。

怪我や自動車への落下がなくて良かったのですが、今後、同様のことが起きる心配があります。

危険個所は、斫っておいて、大規模修繕工事の時に直しましょう!となるのが一般的だと思いますが、築13年目とは言え、剥落するまでとなると、初期施工不良も考えられます。

ただ、アフター保証期間は過ぎていますし、最初から、「欠陥」を追及するような口調で臨むと、販売会社も極端な防御姿勢になり、対立構造を深めてしまいますから、まずは、現地調査を一緒に行い、状況把握と対策を考えましょう!と言う姿勢が大切だと思います。

今回の販売会社には、まずは、私から事情の説明を行ったところ、真摯に受け止めていただき、すぐに、理事長・管理会社・私とが立会い、無償での現地調査を行っていただけることになりました。

組合側にとって、納得できる結論となるよう、尽力したいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社では、管理委託契約の仕様書作成の時の調査項目として、「管理規約の改定は、委託契約に入っているかどうか?」を聞いています。

入っていると回答する管理会社も、入っていないと回答する会社もあります。

「入っている」と回答する管理会社も、部分的な条文改定のことだったり、新たにペット飼育細則を設ける時に、他のマンションの事例を紹介する程度のことだったりで、「全面的な本格改定」のことではないケースがほとんどですね。

あるいは、国交省が出した標準管理規約通りに全面改定すると言うことならば、新旧対照表を作る事ぐらいはやりますよ。と言う対応でしょう。

管理規約は、管理組合のいわば「憲法」であり、改定には、4分の3以上の賛成がいるのですが、そもそも、購入時以来、一度も読んだことがなく、あってもなくても困らないという感覚の人が圧倒的に多いのが実態でしょう。

従って、私が管理規約を読んで、「これは古いし、実情に合ってないので、見直した方が良いですよ」とアドバイスした際に、簡単にできるし、費用もかからないと思われる人も少なくありません。

しかし、住民の皆さんが、困らぬよう、幸せに暮らせるよう、1条1条を丁寧に読んで、そのままにするか、変更するか?変更するとしたら、どうするか?過去の総会で決議された内容を盛り込む点はあるか?等の案を出して、検討する作業は、かなりの労力と専門知識と「愛」が必要なんです。

ですから、逆に、管理会社に尋ねて、「簡単にできますよ。無料でやりますよ」と言われたら、そのマンション特有の事情を配慮しない規約か、管理会社に都合の良い条文が入れられていないか、要注意!

当社では、管理規約の変更にかかる組合の支出は、ミニマムにしたいので、知的作業は、当方が受け持ち、事務作業は管理会社に担ってもらう(委託契約の中でやってもらう)ことを基本にしています。

検討に掛かる期間は、標準で半年程度。

仕上げは、いきなり総会議案にせず、その前に「住民説明会&意見交換会」を行い、そのマンションのための管理規約になるように配慮して、進めて行きます。

今、国交省では、平成27年版の「標準管理規約」の作成途中で、夏にリリースするという噂です。
これを機に、見直されると良いと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先の40戸のマンションの話です。
場所は三重県四日市市。

共用部の電灯・動力の契約の見直しにより、約25万円の投資で、年間約26万円【約30%)の電気料金削減ができる見通しです。

しかし、ここ3年間の電気料金推移を見ていると、次の通りです。

   期間         電気料金    対前年比較   対24年比較
平成27年4月
~平成28年3月(予測) 814,383円  ▲260,105円   ▲63,728円
平成26年4月~
平成27年3月       1,074,488円 +130,428円  +196,337円
平成25年4月
~平成26年3月      944,060円  +65,949円   +65,949円
平成24年4月
~平成25年3月      878,111円     ―          ―

つまり、確かに、従来通りの契約の場合の電気料金より約26万円下がりますが、3年前の電気料金に比べると、わずかしか下がっていないのです。

この要因は、昨年の電気料金単価の引き上げ、消費税増税による影響もありますが、それ以外の要因もあります。

それは、次の2項目の付加料金が消費電力量に比例しており、以前よりも増えていること。
◎燃料調整費(毎月変動) ◎再エネ発電促進賦課金

この2項目で、年間約6万円の支払いがあります。

今回の契約変更は、消費電力はそのままなので、ここから、電気料金のコストダウンを図るには、消費電力量を引き下げることがポイントになります。

投資の不要なものとしては、電灯の間引き。でも、これは、一歩間違うと、みすぼらしい感じのマンションになりかねません。

次は、投資は必要ですが、LED化。

最近の値下がり状況からすると、償却期間が5~7年程度にまで下がってきました。

次回の大規模修繕工事までの組合財祭の確認が必要ですが、◎燃料調整費(毎月変動) ◎再エネ発電促進賦課金を支払わなくても良い(正確には、燃料調整費はマイナスの時もありますが、近年の統計では、年間を通算するとプラスです)と言うメリットも見逃せません。

このマンションは、築9年目を迎えており、第1回の大規模修繕工事までは、照明器具は換えない予定でいましたら、前倒ししで、導入検討を行うことになりました。

この電気料金問題は、ほとんどのマンションに共通する課題だと思います。

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大垣市で2棟合同の管理会社入札の結果、現在の管理会社以外の会社が選ばれました。

選ばれた会社は、プレゼン審査員10名のほとんどが1位にしており、最終的には満場一致で選ばれました。

住民の皆さんにとっては、非常に大きなイベントのハイライトが、このプレゼンなので、これが終わるとホッとされるのですが、コンサルタントの仕事は、まだまだ神経を使うところが大です。

管理会社は、基本的には国が示した「標準管理委託契約書」に準じていますので、それを各マンション用に書き換えます。書き換えると言っても、マンション名や住所などが違うだけですから、簡単です。

それはつまり、どのマンションでも、同じ管理だと言うことですが、当社の場合は、そのマンション特有の管理業務仕様をメリハリをつけて定めているので、従来の契約書から、かなり書き換えることになります。

で、そのチェックが大変(笑)

「いつもの調子でやってると、ダメ出しばっかりですよ」とあらかじめ、伝えてあっても、簡単には進みません。今回も、案の上、「案」として送ってもらった重要事項説明書も契約書も、ほとんど、従来どおり。

最初から、「こことここが大きく違います」と指導してしまうと、管理会社担当者の「腑に落ちない」ので、なるべく、個別に指摘せずに、投げ返すのですが、これ、忍耐勝負(笑)。

当社でさっさと修正したものを作成してもらう方が、うんと楽なのですが、この時点から、「このマンションは、他とは違う」と認識してもらうことが、大切なのです。

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愛知県の築13年目50規模のマンションから、勉強会の依頼を受けて、マンション管理相談センター所属のマンション管理士や研修生4名と一緒に建物調査をしてきました。

建築的な面からは、屋上防水劣化やタイルの浮きが一番のポイントで、天井や外壁のエフロも、建物のコンクリートに水が廻っている証拠なので、チェックします。

ただ、それと同じくらい大切なのは、管理の状況と長期修繕計画。

「工事ありき」が出発点だと、現在の修繕積立金の残高が工事費に見合うかどうかがポイントになります。建物の劣化は、13年もたてば、どこかにはあるので、それを写真で見せて、「ほら、こんなに劣化してますよ」と言えば、工事を実施する根拠になるので。後は、その残高の範囲内で、出来るだけ安くと言う組合要望に応えるべく、努力するでしょう。

当社の場合は、マンションの長期財政が最重要。

今、お金を使わせて、その後のマンション財政の破たんは、関係ありません!では駄目です。大規模修繕工事は、目的ではなく、マンションが幸せになるための「手段」だからです。

また、単に修復するのではなく、生活動線を確認しながら、危険個所や不便箇所のチェックも大切です。

そのマンションを購入するつもりで、また、一生住む気になって、建物を見ること。

これが、当社の建物診断です。

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私の実家は、すでに、誰も住まなくなって、3年以上。

でも、我が家から10分なので、何度か、伸びた庭樹や雑草を妻と二人で、刈っていました。
また、時には、建築廃材が投げ込まれ、警察を呼んだこともあり、太陽光充電式の人感センサーも取り付けました。

で、空き家対策法が出来て、どうするか?

税金が跳ね上がる「特定空き家」の認定には、簡単にはならないのかな?と楽観していたのですが、その裏のお宅の持ち主である幼馴染から、突然の電話。

実は、そのお宅は、我が家よりずっと前から空き家で、今、住んでいるところも遠くて、滅多に行かないため、近所から防犯上も良くないと言われたことがあるとか。。。

で、早急に解体したいのだが、間口が狭く、かつ、わが実家と軒がくっついているような箇所もあり、解体業者から、重機が使えず、かつ養生も厄介なので、相当な解体費が掛かると言われたそうです。

もし、わが実家と一緒に解体するならば、重機も入り、楽に解体できるとのこと。
あるいは、わが実家を解体した後に、その敷地を通れば、楽に解体できるとのこと。

実は数年前に、解体の話が持ちあがり、見積を取ったところ、百万円以上かかるとのことで、そこに自宅を建てるつもりもなく、売れるとは思えず、近隣に駐車場として貸すにも、空き家がいっぱいと言う有様で、期待できず…のため、放置状態でした。

空き家問題が身近に…です。

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築12年目だからと言うことで、大規模修繕工事を提案されていた有名ブランドマンションの話です。

修繕工事会社は、その管理会社の関係会社。

事前の建物診断もせず、出した見積もりは、競争入札価格に比べて、かなり高い水準。

私が、簡易な建物診断をしたら、手の届く範囲でタイルの浮きが、なんとほぼ「ゼロ」。

その指摘をしたら、管理会社は手のひらを返したように、「確かに、早いかも」と。工事提案を引っ込めました。

ところが、勉強会をした後に、「コンサルタント阻止」に走り、色々画策をしているそうです。

聞けば、劣化している個所の写真を提示して、工事を早めるよう具申したとか。

建築の知識のない理事メンバーは、驚いて、早くやらねば…と言う方向に傾きかけているとか。

12年も経てば、部分的に劣化している個所は、探せば見つかります。

しかし、これ、車で言えば、バンパーに傷があるから、車全部を塗装しましょう!みたいな提案。

有名ブランドの管理会社でも、こんな風に「管理組合は、おいしい収益源」としか見ていないような接し方をするのですから、悲しくなります。

今は、理事会メンバーに知識がないから、管理会社の主張が通じて、当社のコンサルティングが採用されないかもしれませんが、やがては、ホントのことが明らかになる日が来ますよ。

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今、名古屋市内で114戸のマンションの大規模修繕工事の工事チェックを行っています。

昨日は、下地補修の数量チェック。

工事業者(実際は、下請けの職人さん)がタイルの浮きを調査し、それをタイルにマーキングするのと同時に、一定面積以上なら貼替え、一定面積未満なら注入方式で補修します。

工事費は、この数量×単価となり、最終的に計算されます。

この写真は、注入か所にチョークでマーキングして、穴を開けたところです。
下地補修

これは、実際に、注入して、ピンを差し込んでいるところ。
注入工事


この箇所の記録は、図面に箇所と数量を記載するのですが、組合側に立てば、手抜きをして、本来補修すべき個所を放置されても困りますし、逆に、補修すべきじゃないところまで補修をするマークをされて、修繕費の上乗せをされても困ります。

従って、数か所で、工事会社立会いの元、その数量が合っているのかどうかをチェックするのがコンサルタントの役目ですが、今回、この数量が予想を大きく超え、マンション全体では、2万か所以上になりそうで、数える方も大変だったでしょうが、検査する方も、抜き打ち検査の数を多くしないと、工事品質が測れないと言うことになります。

フロアを変え、場所を変えながら、ひたすらピン穴を数え、パールハンマーで叩くという繰り返しですが、実際にやってみると、わずかながら工事会社の広い数量と実数との差が出ますね。

この時、「住民の代行=自分がこのマンションに住んでいる」と言う気持ちで、妥協を許さないで検査する!と言う姿勢を見せることで、工事業者も、ピリッとした緊張感が走り、今後も「厳しい検査が続く」と言う覚悟で、仕事に当たっていただけることになりますね。

マンションの大規模修繕工事には、管理会社や建設会社とは別に、住民側100%の専門家をコンサルタントとして採用するメリットは、コストダウンだけでなく、工事品質にも影響するのですが、コンサルタントがどんな姿勢でどこまでやってくれるのか?も、工事の仕上がりに影響します。

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マンション関係の専門誌に出ていたマンション大規模修繕コンサルティング会社による「大規模修繕工事の見積参加者募集」広告。

築14年目、40戸台のマンション。
設計監理:一般社団法人○○○○○
応募条件:資本金ゼネコン1億円、専業5000万円以上
     過去3年間に大規模修繕工事の実績が20件以上
     ISO9001取得
     建築士・施工管理技士 計10名以上
     会社設立10年以上
     工事完成保証登録(この社団法人の制度)

これ、このマンションの住民へは、「安心できる建設会社を選びましょう」とPRして、コンサルティング会社が住民と契約したのだろうと思いますが、「談合」の臭いがします…

この社団法人の名称は、中立性を感じさせるのですが、HPを見ると、実態は、設計事務所と建設会社が合同して仕事を獲得する団体のようです。

募集条件を見ると、このマンションのサイズに対して、そこまで資本金が多いことが必要?建築士・施工管理技士計10名以上必要な理由は?会社設立10年以上はなぜ?と次から次に疑問が沸きます。

マンション側には、「公募」と言って安心させる一方、実際は、出来る限り狭き門にして、この社団法人の会員建設会社の中からしか応募できないようにしてあるのでは?と言う疑念が沸きます。

そうでなければ、建設会社の大きさとか実績頼りでしか、仕事の品質を保てない設計監理者なんだ…と心配になります。

こういった「業界談合」の実態に関しては、「談合をしないさせない…100%組合ポジションを貫く」理念で一致している東京CIP社の須藤社長の新著「忍び寄るブラックマンション危機とその回避法」に詳しく書かれています。


素人集団である管理組合を業界の悪弊から守る「ホンモノ」は誰か?を見分けるのは、これまた、難しい…。

今回のような広告を見るたびに、早く、志の高い仲間を増やさなければ!と思うのであります。

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昨日は、岐阜県大垣市で、二つのマンション合同の管理会社入札のプレゼン審査(最終審査)でした。

全く同時期に分譲され、隣接しており、敷地が少しだけ違いますが、戸数・階数・形状は、すべて同じ。管理会社も新築以来同じの築13年年目のマンションです。

きっかけは、大規模修繕工事の提案。

この管理会社は、基本的に関連会社が設計監理を請け負うスタイルで、築12年目を迎えて、大規模修繕工事を提案したのですが、それまでの修繕提案や価格に疑問があり、他会社にコンサルティングを依頼したいという方針になり、弊社が選ばれました。

しかし、建物の詳細な調査を行ったところ、急ぎやる必要はない建物。

一方、当社の管理・長期修繕計画の分析では、建物の劣化より管理の劣化が進行しているという状態。

組合側は、「管理会社を変えたい」と言うところまでは行きませんが、競争環境において、より良い管理をより安くやってもらえる状態にしたいというのが、住民意見の大勢を占めていました。

そこで、管理会社入札準備をしつつ、現行の管理改善に注力し、品質向上とコストダウンとをはかりました。

管理会社は、相当頑張ってくれて、管理委託契上はかなりの改善が出来たのですが、実態が付いてこない…。

客観的に見れば、管理会社の対応力は、普通なのですが、マイナス評価がスタートになっているので、スピードを早めたり、提案内容を組合寄りにして、加点しないと挽回できないのですが、加点する前に失点が増えるという状態…。

で、昨日。

きめ細かな解決策を沢山用意し、プレゼン。
個々の改善策を見ると、「ほんとにここまでやってくれるのなら、かなりのハイクオリティ」なのですが、組合側から見ると、対処療法的に見えて、抜本的な姿勢改善に見えない…。

プレゼンまでに、これを早くやっていれば、最近変わったな」と言う印象で臨めたのに…。

一方、他の管理会社も、プレゼンでは、かなり強いアピール。
しかし、現実的に何かが起こった場合の対処については、組合側の要求水準と管理会社側の行動水準とが、ずれる可能性は十分あります。

大切なのは、新たな管理体制になった時に、試行錯誤しながらでも、「より良い管理をより安く実現できる」ように持っていくことです。

このために、当社の管理見直しコンサルティングでは、管理開始前のキックオフミーティングを開催し、意識の統一をはかり、新管理体制後1年間は、定着フォローのための顧問業務がセットになっています。

管理の見直しは、管理会社の変更がゴールではなく、スタートなのです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日の続きです。

大幅値上げが予定されている秋(恐らく10月)に備えて、理事会や総会の議案化を考える時、例えば、丁度8月に総会があり、次期理事会も不慣れ、すぐに臨時総会を行うのも、負担が大きい…というような場合はどうするか?

【回答】
 定期総会で、次の議案を上程しておきましょう。
1、保険契約の仕様を定める。
2、値上げが発表されたら、月割りできる応答日での解約返戻金を計算する。
3、値上げ後の築年数の割増し等を踏まえて、「解約・5年一括の保険掛け替え」の場合と、今のまま掛け続けて、その更新時の保険料との比較を行う。
4、比較した結果、「保険料」「保険契約期間」の面で、メリットがあれば、理事会一任で保険の切替えを判断する。

この中で、一番大切なのは、「1」ですからね!

ちなみに、当社のコンサルティングで保険の見直しが終わっているマンションは、売り手側の管理会社の保険選定はNGにしてあり、組合側メリット100%の保険仕様を作成し、すでに、複数の保険会社商品の中から最適な保険を選んでいるので、仕様は決まっています。

もし、値上げと同時に保険商品の中身が変わっていたとしても、今仕様に準拠して、統一した仕様による試算・比較を行って、どうするかを決めれば良いですから、理事会に一任されていても、迷いがありません。

今まで、管理会社にお任せの管理組合は、値上の詳細が分かってから動くのでは、遅いですよ。

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【相談】この秋に、火災保険が大幅に値上がりすると聞きました。
当マンションは5年一括契約で、残期間があと3年ありますが、掛け替えた方が良いのか、そのままにしておいて良いのか?次回更新時は築15年を超すので、不利になる前に掛け替えた方が良いとは思っていましたが、まだ2年しか経っていないので、早すぎる?

【回答】
30%値上げ!などと言われていますが、まだ、正式な発表はありません。

1、解約について
 「掛け捨て」と言われる保険でも、中途解約で捨てることになる訳ではなく、未経過分の保険料は、戻って来ます。保険期間が半分くらいすぎないと、戻し率が低いです。

実際は、一部の保会社を除き、返戻率は公表されておらず、「〇月に解約したら、いくらになるか?」を聞いて確認します。

この4月、5月で総会があった顧問先で、保険期間が残り1年未満のところは、旧保険の解約をして、5年契約に変えた所もあります。

ごり切りまで待っても良かったのですが、その時点で、返戻率が98%くらいだったのと、理事長が忙しく、理事会・総会の開催に時間がかかるマンションなので、保険会社からの値上発表後に、動き出すと間に合わない可能性があったからです。

一般的には、確かな値上情報が出るまで待って、「値上率」と「返戻率(金)」と「築年数割増し基準」とを比較して、向う5年間の保険料の試算をして、決めれば良いと思います。もちろん、その前提として、保険仕様を統一し、比較検討することが、大切です。

ちなみに、「管理会社にお任せ」ではだめです!

保険代理店になっている保険会社の保険提案は、「売り手側の売りたい商品」であって、組合にとって、一番良い商品ではない場合もありますからね!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

自分の住むマンションの定期総会が間もなくあります。
2年間理事長で、大きな工事、大きな改革をいくつか実施。
日常修繕工事は、全査定。

他のマンションのコンサルティグだったら、かなりの報酬をいただかないとできない専門業務が沢山ありましたが(笑)、理事長なので、無報酬です。

例えば、給水管の更生工事。
管理会社からは、調査でウン十万円の提示。
紹介できるのは1社しかないとのこと。

私は、無償の調査を手配。
3社の工法・提案を比較し、価格査定を実施。
結果、当初予算より、100万円以上のコストダウン。

TV共聴施設の撤去。
管理会社の見積は、自社元請工事で、実際は、現場を見るのも下請け会社任せで、ウン百万円の提示。

私は、これまで他のマンションで、競争力のある価格を提示していた2社で見積もり。
共架電柱本数や引込状況を自分で調査し、仕様を訂正し、かつ中電・NTT・国・市への申請書作成も、全部指導して、なんと約25万円(笑)

実はこれ、5年もの間、撤去費用が高額すぎて、理事会が手を付けられず、先送りしてきた懸案でした。
ちなみに、何度か、「私に依頼してくれれば、何とかしますよ」と進言はしていましたが、コンサルティング契約をしている訳ではないので、理事会開催を強く進めるわけにもいかず・・・(;’∀’)

受水槽・高架水槽の塗装。
製品寿命と日蔭・日向の位置判定を行い、管理会社提案の百万円クラスの提案の仕様を変更し、2社見積で、3分の1以下で実施。

一方、小規模・緊急工事は、管理会社の見積を査定はしますが、基本、お任せで、スピード重視

また、管理委託費は、私が前回役員時に、他社からこの管理会社に変えて、30%コスト削減済みですが、ここ2年の他のマンションにおける管理委託費の入札価格を元に、管理委託費の査定を実施。

仕様は、他のコンサルティング先マンションレベルの最新仕様にグレードアップして、結果、入札なしで、管理委託費を13%削減。

電気料金は、契約変更により、数万円の削減。
前回大規模修繕工事の際に、本工事の1000万円以上のコストダウン額を原資にして、当時では、まだ、新築マンションでも採用が珍しかったLEDに変更済です。

任期中は、臨時総会も3回開催したのですが、実際は、顧客先マンションが優先ですから、自分の目論見からすると、遅れ遅れ・・・。

消費税の値上がりや最近のコスト高騰による次回大規模修繕工事予算額の大幅な見直しの必要性からすると、長期修繕計画の見直しは、必須です。

また、秋の火災保険値上がりの前の掛け換え案件も重要。

住民の人からは、「馬渕さんがいるから安心」と言っていただけるのは、嬉しいのですが、顧客先のマンションの仕事に加えて、勉強会やコンサルティング契約を待っていただいているマンションもあり、どうしても、自分のマンションは後回しになってしまいます。

6月で理事長任期が終わるのだけど、長期修繕計画と火災保険をどうしようか・・・。

悩みます。。。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

このテーマに関しては、元電力会社で、営業所の窓口から、小口・大口契約の副長(係長)、さらに、本店でオール電化住宅の企画と普及、エコキュートの開発や電気料金(制度)の作成にまで関わった人間なので、どんな質問をされても、困ったことはありません。

また、「住まいとでんき」と言う専門誌の編集委員を5年ほど努め、機器の仕組みも知っており、インテリアスクール経営7年の経験で、「灯り」に対する感性も磨きました。

省エネ(節電)は、機器・運用・契約の変更の3面から綿密な調査を行い、平均して、共用部の電気の30%程度の電気料金削減を実現していますが、削減追求のあまり「心豊かになる灯り」を忘れてはいけません。

実は、一度、設置後の照明の印象が想定を下回り、設置したLED器具の改良を行ったという苦い経験があります。

この時は、器具のデザインは素敵だったのに、廊下天井を横切る排水管とLEDの光の直進性とがあいまって、マンションの廊下の壁の陰影がまだらになったり、玄関ドアの鍵の手元が暗くなってしまったと言うものでした。

事前に、照度分布図まで作成して、大丈夫と踏んでいましたし、改めて、照度を計測してみても、一般的なマンションの廊下の明るさとしては、問題がなかったのですが、そこに暮らす人にとっては、LEDに変える前と後の「明るさ」の違いは、「暗くなった」と言うネガティブな評価だったのです。

メーカーと協議し、対策を考え、特殊な拡散アクリル板を特注し、試験的に取り付け、一週間。
これならOKと言われ、全数分を注文。

当時、その加工が終わるまで、何時間も工場で待っていた記憶があります。

そして、その取り付けは、メーカー・電気工事店・私の3人で、丁寧に丁寧に行い、更に、一週間の評価期間を設けて、最終的に住民の皆さんから、OKを頂いた時は、ホントに良かったと思いました。

実は、その時の丸いアクリル板は、1枚だけ予備があり、今も、その時のことを忘れないために、私のデスクの上に、コースターとして、置いてあるんです。

間違いなく、世界で1枚だけのコースター(笑)

マンションに住む人を幸せにする「省エネと灯り」の分野でも、日本で一番を目指します。

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名古屋市内で100戸超のマンションの大規模修繕工事が連休明けから始まり、足場が3分の1くらいまで立ち上がりました。

足場組みの仕事と並行して、既に、開放廊下のタイル補修が始まっているのですが、そのタイル浮き数量がかなり多いので、驚いています。

補修のピン数量は1万本!

浮きタイルの面積が0.25㎡未満は注入、それ以上はタイル貼替を仕様としているのですが、実は、その基準で行くと、張替数量が多くなり、補修費が跳ね上がるので、施工会社及び組合と相談し、「危険回避」を基準に、仕様の変更を行いました。

そして、昨日。

今度は、妻側とベランダ側の調査を行ったところ、こちら側もかなりの浮きを発見。

3分の1の面積を元に、全体を推定すると、更に、1万本以上の補修ピンが必要になる試算。

このままでは、工事の予備費をはるかに超える金額になってしまいます。

このマンションは、開放廊下の壁もタイル、各エリア棟にある吹き抜けもタイル・・・。

有名ブランドマンションで高級仕様であり、外観の高級感も新築時の価格に反映されているのでしょうが、一方、タイル状態で、大規模修繕工事の価格が大きく違う結果になります。

これ、新築購入する時に判断するのは、かなり難しいですが、いくつかの点を調査すれば、一定の類推はできます。

また、中古で買う場合は、建物の現況がわかるので、判断しやすいですね。

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友人の水野浩志氏の「自身力を高める思考のヒント」 のメルマガから・・・

「もっと使えるノウハウを教えて欲しい」といっている人の多くは、どんなノウハウを求めているのかというと、

 ■ 対処療法的ノウハウ

なんですよね。

望ましくない状態が起きてしまったときに、その事態を打破し、より良い方向に状態を変える方法。

これを、ノウハウだと思っているようなのです。


しかし、ノウハウには、対処療法的ノウハウの他にも、もっと大事で重要なものがあるんですよね。

それは何かというと、


 ★ 自己基板形成ノウハウ


というものです。

これは、対処療法的な派手さは無く、地味でコツコツ実践していくようなノウハウがほとんどです。

しかし、自分自身の土台を作るものですから、地味ではありますが、極めて重要なノウハウなんですよね。

この自己基盤という土台を築けば、そもそも望ましくない状態が起きることが極端に減りますし、仮に何か起きたとしても、多少の
ことでは動じる事が無い人間になります。

私のセミナーや研修では、そういう有益なノウハウをお伝えしているつもりなのですが、

 ★ ノウハウとは対処療法的なものである

と思い込んでいる人には、これがノウハウだと受け止められない様なんですよね。

で、そういう人ほど、学びを選り好みして、見かけが派手だけれども、安定した結果が出なかったり、使う人の高い資質が求められすぎるような、対処療法的なノウハウに食いついてしまうんですよね。

はっきり言っておきますが、対処療法的ノウハウは、確かに役には立ちますが、自己基板が形成されてない人にとっては、無用の長物となることが多く、ヘタをすれば、より問題をこじらせる、マイナスに働くノウハウにもなりかねません。


それに対して、安定してきちんとした結果を出している人というのは、対処療法的なノウハウより、自己基板形成ノウハウの方をこそ求め、そしてそれを実践しています。

その結果、より高い成果を、より安定して出せるようになってくるんですよね。

また、自己基盤が出来上がっている人は、生きていく本質もきちんと掴んでいますので、トラブルが起きたとしても、べつに対処療法的ノウハウを学んでいなくとも、それなりにきちんと対応出来てしまうんですよね。


だから、もしあなたが、ノウハウを求め、学び、実践しているにもかかわらず、望み通りの結果が出てなければ、あなたが求めているのは、対処療法的ノウハウばかりで、自己基板形成ノウハウをないがしろにしていたかもしれません。

今まで求めていた派手なノウハウではなく、地味でコツコツやっていく、だけど、やってみたら効果絶大な、自己基盤形成ノウハウに、是非目を向けてみて下さいね。



水野さんは、会って飲むと、いつも「上から目線で、とんでもなくくだらないことを言う」のが面白くて仕方ない人です(笑)。

でも、彼の本質をついているメルマガは、嫌いじゃない・・・(「上から目線」返し(笑))

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先週末は、名古屋市内の100戸程度のマンションからの依頼で、電気省エネのための勉強会を開催しました。

理事会と修繕委員会のメンバー約10名。

きっかけは、大規模修繕工事と一緒に照明のLED化への提案があったこと。

自走式の大型立体駐車場があるため、照明の器具も多く、その見積もり額はウン百万万円と高額になり、これが適正か?と言う質問があったことがきっかけです。

当社は、その金額が適正かどうか?と言う観点ではなく、そもそも、現在の電気契約が最適か?一定の投資で、効果の高い省エネができないか?さらには高圧一括受電やスマートマンションにできないか?と言うところまで、検討します。

このマンションの現在の電気契約は、最初、管理会社に聞いた時は、「低圧契約」。
その後の調査で、高圧契約だと分かったのですが、契約容量は30KW代で、低圧契約相当。

また、契約KWを決めるデマンドですが、最大値が出たのは、過去2年で、全く違う時期。

提案されていたLED化は、単純に器具を入れ替える提案で、LEDの特性を反映していないばかりか、節電メリットの試算が、料金改定前の単価。

これについては、率直に「全く使えない提案」と指摘せざるを得ませんでした。

「機器の消費電力が小さくなるから、効果があるでしょ。管球の交換が不要になるから、その分もコスト削減になるでしょ」と言うのは、工事をやりたい側の手っ取り早い提案手法であって、それならば、住民側も単に、安くやってくれる業者を探せば良いことですから、わざわざ、当社にコンサルティングを依頼する必要はないのです。

当社が検討課題として示したのは、次の通り。
1、 「高圧契約」の継続を前提に、過去のデマンド調査を行い、基本契約KWを抑える手法。
2、 LED化に当たって、暮らしの演出を考えた照明プラン。
3、 LED化後の電力負荷カーブに合わせた電気契約プランの選択。
4、 低圧契約に変更する場合の試算。
5、 高圧一括受電の検討。
6、 上記いずれの方法においても、「マンション管理」の手法とコストの見直し。

同じ投資を行うのであれば、最も効果が高く、かつ、暮らしが豊かになる方法を選択すべきです。

今回の勉強会では、家庭の電気の仕組み解説や省エネ手法をウオーミングアップとして、高圧受電のイロハも説明し、このマンションの省エネの可能性の大きさについて、理解頂けたようです。

次回は、具体的な省エネコンサルティングの提案に加え、マンション管理全体の顧問契約の提案もして欲しいと依頼を受けました。

省エネのポテンシャルが非常に高いマンションなので、とても楽しみです。

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