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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末は、全部で5案件。

大規模修繕工事竣工検査、管理見直し検討委員会第1回目、コンサルティグ(顧問)先定期総会、電気省エネ勉強会の5案件。

住民の皆さんに十分に理解して欲しいと言う想いで、資料の準備をしていると、よく「気づいたら朝」(笑)

今回も、週末に向けて、何度かそう言う日がありました。

基本、スタッフが出退勤や移動時の運転をしてくれるので、居眠り運転の心配はないのですが、助手席でも、パソコンを開いて仕事をしていますから、移動中に休息しているわけではありません。

仕事をしていると、楽しくて仕方がないし、「この解決策や新たな提案で、コンサルティング先の組合の皆さんが幸せになってもらえそうだ」と感じると、ワクワクしてきて眠るのが勿体ない。。。

だた、気持ちはそうでも、「そろそろ、体に来てるな…」と感じる時はありますね。

その一つが、夜中、突然、足がつること。
それから、舌の付け根の痛みが出てくること。
最後は、腰の痛みと肩の凝り。

そろそろ、その三つの症状が出てきたので、日曜日は、午後まで仕事をした後、自宅に戻り、久しぶりの岩盤浴&マッサージ。

3時間ほど体をメンテナンスし、夜は早々と眠り、週明け早朝から、再び楽しい仕事に戻ります!(*^^)v

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

これ、偶然ではなく、監督の努力が身を結んだということです。

監督が、特別な練習方法を生み出したから?

監督が、新入生の中から、野球の上手い(運動神経の良い)学生を探して、入部させたから?

どちらかじゃないか?と思う人が多いと思います。

しかし、そうじゃないのです。

この監督は、進学塾の講師だった人。

考えたのは、「東大に入学した生徒の中から探す」のではなく、「野球の上手い高校生に勉強を教えて、東大に入学させること」

前者の確率も後者の確率も、それほど高くないかもしれません。

しかし、6大学野球で活躍する他の大学は、甲子園で活躍してきたレベルの選手ですから、そのチームと対等に戦うことを考えれば、「野球の上手い高校生に勉強を教えて、東大に入学させること」にチャレンジする方が、効果が高いはずです。

しかも、運動神経は、先天的な要素が強いのに対して、「受験」は努力やテクニックでうまく行くケースがありますよね。

この考えは、私の起業家精神「あきらめなければ、夢は叶う。成功する方法は100万通りある」にバッチリ通じるものです。

この監督、素晴らしい!!!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

 昨日のブログの続きです。

 このミーティングの参加者(「住民の幸せデザインプロジェクト」の受講者)は、管理会社の責任者・担当者、各再委託先(清掃や点検等)の責任者を合わせて7名。

■全体について
Q:今後このようなミーティングを開くとしたら、どのよう内容を期待するか?
 ・ 組合様のニーズが分かると仕事がスムーズに進むため、注意事項やニーズを教えていただきたいです。(今回のアンケートは参考になります。)(清掃担当)
 ・ 居住者の皆様の意見をできるだけ多く聞きたいです。(清掃担当)
 ・ 住んでいらっしゃる方の声が聞ければ、さらに向上のスキルアップを目指したく思います。(消防設備担当)
 ・ 一定期間ごとに協力会社間でのミーティング。(フロント担当)
 ・ 期待以上でしたので、他のマンション管理士の方にもこのような考え方を持っていただいたら、管理会社に対する考え方が変わると思います。
(エレベーター保守担当)
 ・ また、このような形がベストだと。(建物設備点検担当)
 ・ 1年後、もう一度集合し、反省点・改善点を協議する場を持てたらと思います。
     (管理会社責任者)


 参加者の感想から、とても良いヒントを頂きました。

 今まで、すべてのマンションにではなく、問題の改善をしたいマンション向けに、管理会社の担当者・責任者だけに来てもらい、ミーティングを実施していたのですが、顧問の負荷はかなり増えるにせよ、「問題がなくても、1年に1回、このようなミーティングの機会を持つ」と言うのは、、「自立型人材を育成する」「マンションに住む人をこれでもかっ!と言うくらい幸せにする」と言う当社のミッションに符合しそうです。

 今年の課題として、プランニングしたいと思います。

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 昨日のブログの続きです。
 このミーティングの参加者(「住民の幸せデザインプロジェクト」の受講者)は、管理会社の責任者・担当者、各再委託先(清掃や点検等)の責任者を合わせて7名。

第2部では、自分の担当部分の業務仕様だけではなく、マンションの管理の全体像を理解してもらうための打合せ、新たな管理仕様の理解をはかるための質疑応答を行いました。

そのミーティグの感想です。

Q:第2部 管理開始ミーティング
(1)役に立ったかどうかの評価 5段階
5点…5名、4点…2名 平均4.7点

(2)その理由
 ・ 事前の説明を受けることで、スムーズに仕事が進むため、大切だと思います。(清掃担当)
 ・ 時期的に1ヶ月ほど前にやっていただけるとありがたいです。(清掃担当)
 ・ 意識の向上につながりました。(消防設備担当)
 ・ 「チーム○○管理会社」としてまとまることができた。(フロント担当)
 ・ 皆様と心を一つにして業務ができる事。(エレベーター保守担当)
 ・ 業務実施前に内容確認ができるため、業務に反映できるため役に立ちました。(建物設備点検担当)
 ・ 協力業者が一同に会すことができ、共通認識を持てたかと思います。(管理会社責任者)


 私が良く見るのは、例えば、貯水槽周りの不用品やゴミの放置。

・給水設備保守はポンプ点検のみ
・貯水槽清掃担当者は、タンクの中のみ
・建物設備点検担当は、タンクの外観のみ
で、
・清掃担当は、鍵がないと入れない貯水槽エリアは、清掃しない

これで、ゴミ等の長期間の放置は、管理会社のフロント担当者に報告されないし、住民は当然知らないということになります。

 こんなことが生じないよう、管理委託業務仕様書の記載も工夫しますが、自分以外の担当者の仕事内容を知る事で、カバーしあえることが、理想です。

(次の質問に続く)

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 昨日のブログの続きです。
 このミーティングの参加者(「住民の幸せデザインプロジェクト」の受講者)は、管理会社の責任者・担当者、各再委託先(清掃や点検等)の責任者を合わせて7名。

Q:第1部 講義 「住民の幸せをデザインするマンション管理キャストに求められるもの」について

(1)役に立ったかどうかの評価を5点満点で教えてください。
 5点…5名、4点…2名 平均4.7点

(2)受講の中で、最も印象に残ったのは、どのような点ですか?
・「ハート」と「目線」
・「より良い管理」で組合も業者も喜びや幸せが生まれる。
・ピンチ(問題)は、チャンスだという考え方
・クレームはチャンスだと思え
・問題が起きた時には、まず、チャンスだと捉える。
・問題点の解決と考え方が参考になりました。
・ピンチをチャンスだと考えるプラス思考

(3)ご自分の仕事の中で、活かしたいことは、何ですか?
・プラス思考を繰り返し、相手の身になって考えること
・今回のことを日常清掃員や他の社員にも伝える。
・恋人に会いに来たような心で対応する心構えが大切だと、また、問題と見つけるのに住民の立場で見ることに心掛けたいと思います。
・今までとは目線を変えて業務を行うこと。
・組合様の大切なEVをお預かりしている(管理)させていただいているという気持ちをもって真心をもって保守メンテナンスを行う。
・クレームは改善につながる。嬉しく思え。
・自己責任。自分自身に原因があると考える。特に「依存型」の部下にこの考え方を伝え、指導して行きたいと思います。



 伝えたかったことの一つは、「問題は、誰にでも起きる。その問題をどう捉えるかで、その後の対応が全く違う。問題は、チャンスだと捉え、自立型思考で解決をはかれば、住民も自分も幸せになる」と言うことです。

 また、この考えを同じ会社の人たちにも伝えたい!と思ってもらえれば、それが「ほんとに伝わった」と言う証だと考えていましたが、そういう感想を頂けたので、嬉しかったですね。

 昨年、8か月に渡り、福島正伸先生の元で学んだ「自立型人材育成インストラクター養成講座」の成果だなぁと感じます。

 次回は、受講者全員が5点満点になるよう、内容を改善して行きます。

(次の質問に続く)

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当社の管理見直しコンサルティングの特徴は、新たな管理体制(管理会社のへ脳を含む)構築までに1年、その定着フォロー・検証及び最適化の修正に1年を掛けることです。

このコンサルティグには、顧問業務も含まれており、1年後に新しくなる(=良くなる)のではなく、コンサルティングが始まった瞬間から、管理の改善が始まります。

昨日は、これまで1年かけて新管理体制を構築し、この6月から新しい管理会社による管理が始まる一宮市のマンションについて、新管理会社及びその再委託先会社のメンバーを集めての「キックオフミーティング」。

主催は当社で、会議室の手配も使用料ももちろん、当社負担。

タイトルは、
~○○マンション 管理委託~
住民の幸せデザイン プロジェクト
   キックオフミーティング


内容は、前半が、「当社の管理見直しコンサルティング業務が目指すもの」「仕事への取り組み姿勢」。
管理を行うのは、「人」。その人が、管理組合の幸せに貢献して欲しいというメッセージ、そして、「自立型人材」になって欲しいという私のライフワークに基づく講義やワークを1時間強。

後半は、管理委託契約の確認や注意事項。これは、管理会社の理解度を図るためにも、管理会社に主導してやってもらい、当社がフォローします。

このミーティグ(講義)の感想アンケートを参加7名から頂いていますので、また、このブログで公開しますね。

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教えずして10社以上を上場させた、カリスマコンサルタントの福島正伸先生のセミナーが7月15日(水)に開催されます。

半年ぶりに開催される「超人気コンサルタント養成講座」がそれ。

コンサルタントの在り方を教えてくれる私の「師匠」です。

人を支援する仕事をする方、
人を指導する立場の方、
リーダーとして活躍したい方、

すべての人に必見の本格派セミナーです。

福島先生から学んだ方は、多くの人がクライアントを増やし、その契約料も高くなっています。

なにより、クライアントからの信頼が高まり、
「自分は貢献している」
という実感を感じています。

講師である福島正伸先生は、政府で数々の委員を歴任し、大前研一のアタッカーズビジネススクールや楽天大学でも教鞭を取り、数々の大手企業からの依頼も絶えません。


ゾクゾクと依頼が来る人間に成長できるこのセミナーの中では、福島先生が30年かけて到達した、
起業家・経営者を育てる「3つのノウハウ」をご紹介します!

このセミナーは、毎回300人以上が参加される超人気セミナーです。

延べ5,000人が参加されています。
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
ぜひ、本物のセミナーに触れて下さい。

なお、この講座は来年で終了しますから、今回の日程が合う方は、是非!

超人気コンサルタント養成講座
※紹介割引用のリンクです。備考欄に、「馬渕裕嘉志の紹介」と書いてください。

更に、5月末までのお申し込みの場合、【早期特典】が用意されています。

なぜ、私が、いつも、こんなにもポジティブでいられるか?
なぜ、今、行列ができる「マンション管理相談センター」になっているのか?
がわかるセミナーです。

受講した人の人生がきっと変わるだろうと思います。、
  

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昨夜、久しぶりに、眠っている間に足がつった。

当然、目が覚めて、一人でウンウン唸ることになる。

誰も、頼れないので、なんとか体を曲げて、足の指を掴んで、手間にグッと倒して、治すことになる。

この週末の5つのコンサルは、岐阜・名古屋・犬山と移動が多く、大規模修繕工事の現場で足場にも登り、準備が膨大のため、睡眠時間は2時間くらいだったから、ちょっと、体への負担が大きかったかな。

それぞれの組合のために、こんなことができる、あんな方法もある…と思い付く限り仕事をしていると、眠る時間がもったいなくて、「人は、どうして寝ないといけないの?」と本気で思うんですよねー(笑)

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私のように、土日のほとんどが、顧客のマンション又はその付近の公民館などで、仕事をする人間にとっては、コンビニはとても便利。

おにぎりで、さっとご飯を済ますことができるからではありませんよ(笑)

午前、午後、夜に会合が入ることは珍しくなく、事務所に戻ることができないのですが、例えば、用意してあった資料を修正したい時、スタッフの運転で異動する間に、車の中で、文書を作成し、PDFにして、USBメモリに落としたり、ネットプリントの宛先に、アップロードしておき、目的地の近くのコンビニで、印刷。

そんなときのために、カバンには、いつも、ホチキス(笑)

で、最新情報・アイディアの状態にした資料を顧問先に持参できると言う訳です。

昔は、キンコーズを探さなければいけなかったので、その便利さは、計り知れません。

もちろん、Wi-Fiルーターを持っていますから、会社に行かなくても、どこかのカフェで、仕事をしても、全く困りません。

自由で、かつ生産性の高いビジネスができるのは、コンビニの存在が大きい!とこの週末も、5件のコンサルティングをこなしながら、感謝感謝<(_ _)>

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管理の見直しの結果、管理会社が変更になるケースは、当社のコンサルティングの場合、約7割です。

管理会社を変えるかどうかではなく、「より良い管理をより安く」実現して、そのマンションに住む人が幸せになることが目的なので、この比率はあくまで結果です。

では、管理会社が変更になる方が幸せになるのか?変わらない方が幸せになるのか?

これは、どちらになっても、新たな管理体制になってから1年間、定着のフォローを行うので、答えは、「いずれにしても、幸せになる」(*^^)v

しかし、マンションの住民にとってみると、新旧の管理会社の引継ぎの際に、従来の管理会社のホントの実力がよーくわかり、「変えて良かった」と思わず口にするケースはありますね。

あるはずの文書がない。
エレベーターや警報関係の業者間の途切れない引継ぎがちぐはぐ。
鍵リストになかった鍵が突然出てくる。
竣工図書の保管が販売会社任せになっている。
等々。

よもや自社が管理を外されることはない!と思っていい加減な管理をしていたのだろうなぁと思わせられることが、結構、次から次に起こります。

管理会社が変更になった時の選考過程では、今までお世話になったことから、なんとなく、情が移り(?)、「新しい管理会社が期待を下回ったら、元に戻すこともあり得るよね」と言うようなことを話していた役員さんたちも、「もうないね…」と言う感想に変わってしまいます。

コンサルタントの立場としては、その管理会社が、他のマンションでも、同様だと決めつけて、ダメな会社だ!とレッテルと貼ることはありません。

逆に、そういうダメ出しを経験に、社内の体制を改善してもらえば、次回、他のマンションでの入札に参加して、頑張ってもらいたいと願います。

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企業向けのコンサルティグは、相手方がある分野の専門的な知識と経験があるので、企業内の個人スキルの差があっても、作成する資料や判断いただくための見方については、かなり高度なものでも、理解いただけます。

むしろ、ちょっと届かないなと思わせるくらいに専門性が高い方が好まれます。

私が、かつて、住関連企業のコンサルティングをしていた時は、クライアント企業は、まさに、高度で他にはないノウハウや回答にたどり着くことを望んでいました。

一方、管理組合は、住民の中には、上場企業に勤めているとか、経営者もいれば、主婦もおられます。ご高齢の方もおられます。その集合体に対して、どのレベルで資料を作るのか?はなかなか難しい…。

基本は、「分かりやすさ」ですが、説明し過ぎるより、効果的な「たとえ」で十分な時もあります。

紙の資料で行くか?スクリーンに映し出すか?も、TPOが大切。

積み重ねた経験により、「このスタイルが最もよく伝わった」と言うものはありますが、全く同じ課題の解決でも、従来の資料をそのまま使うのではなく、「この言葉が最善か?この表は見やすいか?」と時間を掛けて、相手に合わせるためにスタマイズすることが大切だなと強く感じますね。

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中古住宅の取引の活性化を目指して、従来のレインズ情報や重要事項説明書だけはわからない情報の整備を目指した取り組みが始まっています。

その一環として、横浜市で「不動産総合データベース」の試行が始まりました。

その情報の中身は、次のようなもの。

・物件の過去の取引履歴(成約価格)
・住宅履歴情報(設計図書、住宅の維持保全に係る履歴等)
・マンション管理情報(管理費、修繕積立金、修繕履歴等)
・周辺 地域 情報
・インフラ(ガス、電気、上下水道等)の整備状況
・法令制限の情報(用途地域、容積・建ぺい率等)
・ハザードマップ、浸水想定区域等
・周辺の公共施設の立地状況・学区情報 ・市町村役場、医療機関、消防署、警察署、小学校区等 周辺の不動産価格に関する情報
・取引価格情報、地価公示
・地価調査、固定資産税路線価

消費者にとってみると、物件購入に際して、判断基準となる要素ですが、かたや、不動産仲介業者にとってみると、ここまでの情報を把握し、顧客が判断するためのアドバイスを行うという負荷が増えます。

そのために、「宅地建物取引主任者」と言う資格もグレードが上がり、「宅地建物取引士」と言う弁護士や不動産鑑定士やマンション管理士などと同じく「士」が付く資格になります。

私も「宅地建物取引士」になるわけですが、個別の案内はまだ来ておらず、次の資格更新時に、そうなるのかな?と言う程度の情報しかわかりませんが…。

一方、私のところには、中古マンションを買う人からの相談がありますが、それは、立地や価格以外で、管理や共用部の建物の良否を知りたいというものです。

管理費や修繕積立金が安いから良いマンション!と言うのは、全くの間違いで、購入してから、いきなり修繕積立金が倍になるとか、一時金で、100万円必要だとか言われることも十分あります。

また、管理会社の良し悪しもわかりません。

従って、総会議案書や長期修繕計画書等を入手してもらい、その分析結果に基づいて、アドバイスするのですが、この資料の入手がなかなか難しい。

不動産業者は、マンション管理のことをほとんど知らないので、これらの書類の重要性がわからず、「どうして、そんなものがいるの?」と言う感覚の人が多いからです。

今回の「不動産総合データベース」の取組が、そういう点まで改善をもたらすことを期待しています。

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大規模修繕を終えて、その後、管理見直しを行い、顧問契約が3年目になる岐阜の20戸のマンションで、大規模修繕工事3年目点検が行われました。

このマンションでは、建築時の施工不良があったのに、マンション販売会社の子会社である管理会社が、それを見逃しており、何度も住民と管理会社とが団体交渉を行った経緯があります。

その交渉の過程では、ほとんどの住民が関心を持っていたのですが、3年経つと、どうしても関心が薄れますので、その分、コンサルタントがキチンと見なければ!と思います。

今回は、当時の修繕委員の2人にお願いし、同行してもらい、約1時間半の点検。
3年経つと、当時の修繕箇所より、その時に、やらないと判断した場所の劣化の方が、気になるものですね。

そういった点も、写真とレポートにしてもらい、至近で補修するのか?しばらく観察するのか?のアドバイが、実は大切です。

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私の愛読メルマガのひとつ「ヘコタレをチカラに」(V字経営研究所の酒井英之先生著」の本日号に、とても共感を持った記事が載ったので、全文ご紹介します。

タイトル

「自分で考え行動する社員の育て方」

馬渕様おはようございます。
大阪都構想、実現しませんでしたね。

反対50.4%、賛成49.4%。
これで都構想を諦めてしまうのだから勿体ない話です。
これが経営なら、ここからが本番。
数年後同じ投票をしたら、20:80になるように
Win-Winの改善を重ねていくことこそ経営者の道です。

それなのに諦めてしまう。私はこの潔さが心配です。
というのも、近年、失敗を恐れて自分からトライをせず、
言われたことしかしない若手社員が増えているからです。
彼らは首長が「失敗したので責任取ります」と言って辞めてしまい
それが称えられているのを見て何と思うでしょうか?

いつの時代も、若者の気づきと失敗をいとわない行動力こそが
お客様を喜ばせ、会社を変え、社会を変えていく原動力です。
失敗=責任ではなく、失敗=再挑戦。
今回は、若者のちょっとした暇つぶしから
No.1企業へと成長した事例を紹介したいと思います。

舞台は名古屋市千種区にある「レクサス星ヶ丘」です。
14年9月に刊行された『No.1トヨタのおもてなし~
レクサス星ヶ丘の奇跡』(志賀内泰弘著・PHP研究所)で
有名になった、年間750台以上販売する
キング・オブ・レクサスとよばれている店です。

この店はオープンした2005年は受注台数が212台でした。
並み居る競合を押しのけ、ここまで成長したのは理由があります。
それは、同社のおもてなし。
特に効果が大きかったのは「洗車の無料サービス」です。

レクサス星ヶ丘と言えば、施設内に「酸素バー」や
「シミュレーションゴルフ練習場」があることで有名です。
お客様が車をメンテナンスしてもらっている間を
愉しんでもらうためのコーナーです。

が、高級車ユーザーは、高級な店舗を構えても
まずディーラーには来ません。
担当者を自宅に呼びます。担当者が試乗車を持ってきます。
担当者が納車し、車検は担当者が取りに来るのが常識です。

まして近年はディーラー直接ではなく、
リース会社経由で購入されるお客様も多く、
ディーラーとの距離は遠のくばかりです。

「これでは、何のための店舗なのかわからない」。
そう考えた吉田GMは、上記のコーナーの併設を考えました。
しかし、それだけでお店の来場者が増えるほど
市場は単純ではありません。

そんなある日、お客様がとても喜ぶ出来事がありました。
オープン当初、同社のメカニック担当は暇を持て余していました。
売った車は新車ばかり。修理の依頼などほとんどありません。
そこで暇潰しにお客様の車を、頼まれもしないのに洗車したのです。

するとそのお客様は「普段は近所のスタンドに洗車を
お願いしているに、ディーラーが丁寧に手洗いで、
しかも無料でやってくれた!」と大感激してくれたのです。

以来、同社は無料の洗車サービスを開始しました。
同社のすぐ隣は星ヶ丘三越です。
レクサスに車を預け、買い物。その間に洗車。
そんな利用の仕方が人気を呼び、
現在では専任のスタッフをおいて
毎月1200~1300台の洗車を行っています。

無料サービスということで採算が心配ですが
吉田GMによると、採算は合っているといいます。
第一に、洗車をしていると、誰かに悪戯されたり、
小石が飛んで来て付いたボディの小さな傷が見つかります。
ボディコートの剥がれも見つかります。

いずれも5万円以下の板金工事で直るものですが、
その依頼が増加し、洗車スタッフの人件費を吸収しています。

第二に、洗車に来る人の多くは、毎月1回は同社を訪れます。
すると、定期的な接点を持つことになり、
直接イベントや新商品案内ができるようになりました。

このことと毎月1200人のユーザーとの接点を持つために
訪問したりDMを打ったりする費用を対比して考えると、
無料の手洗い洗車は十分にペイしているのです。

同社の「頼まれていないことをする」という
おもてなしの風土は、こんな成功体験から生まれました。
現場から出てきたことを戦略の中核に据えた事実が
組織の成功体験として根付き、風土となったのです。

従業員が自主性を発揮する風土は、
このような成功の記憶から生まれます。
成功体験が少ない若者たちのためにも、
「失敗=負け」ではなく、「失敗=再挑戦」と捉え、
成功するまでやり続けてほしいと思います。



私は、若くないですが(笑)、今の楽しくて仕方のない、やりがいのある毎日は、数多くの挑戦と失敗、そして目先の利益にとらわれない「徹底的に顧客に尽くす努力」の結果だと考えています。

5月から、8名のコンサルタント研修生を「活躍できるマンション管理コンサルタント」に育てる養成塾を開始しましたが、教えるのは、「最短で成功するためのノウハウ」だけではありません。

失敗を糧として、向上して、成功するビジネスパーソンとしての、「あり方」・「生き方」です。

それが身に付けば、どんどん進化できると思います。

養成塾で、「高い志で自立して連帯する仲間」ができることが楽しみで仕方ありません!(*^^)v

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

1、ネット上の「無料が一括見積サイト」
例えば、サイト運営者の報酬が、入札で決まった会社の管理委託契約金額に比例した成功報酬型である場合は、運営者側にとっては、入札会社を絞り、他の業者名をほのめかし、価格を下げずぎないよう、牽制してもらった方が、報酬が高くなります。従って、談合または価格指導が起きやすいと思います。

2、管理組合が独力で入札する場合
 談合させない仕組みのノウハウがありませんし、選考ステップを重層化したり、公正な競争のための資料作りも難しいので、他の入札管理会社情報も漏れやすいと言えます。また、管理組合にとっても、「その場限り」の依頼なので、どんな手段を使っても、それが他のマンションの入札に響くなどの影響がないため、談合しやすいと思います。

3、入札会社(条件)を絞って、3社程度で行う入札
 コンサルタントが、管理会社の規模とか、自分の過去の経験等を根拠に、最初から入札会社を絞り、3社程度の入札で実施する場合は、怪しいと思います。最終的な判断のためのプレゼン審査で、3社程度に絞るのならば、良いですが、最初から3社程度であれば、価格指導も簡単です。しかも、コンサルティング料が安いコンサルタントであれば、管理組合からの報酬だけではなく、管理会社からも紹介料をもらっている可能性があります。となれば、談合または価格指導が起きやすいと思います。

【当社の徹底的な談合防止の仕組み】 

当社では、管理組合にメリットのあることにしか、お金も時間も使わないと決めています。従って、かなりの手間をかけて、談合を生じさせない仕組みを構築しています。

1、一定間隔ごとに、中部エリアに本社・支店のある管理会社(約70社)に、入札参加エントリーを呼びかけ、常に入札参加数を増やす、あるいは、顔ぶれが入れ替わるようにしています。

2、入札参加会社には、他の入札会社名は、絶対に教えません。


3、現地調査では、業者同士が一斉に顔を合わせることがないよう、会社ごとに調査時間をずらします。結果としては、一部の会社が重なりますが、ほんのわずかです。

4、見積書は、管理組合の理事長などに未開封のまま届き、住民立会いの元で開封します。また、その際には、当社から、価格指導・談合につながるような行為をそれまでも、その後、会社が決まるまでも、一切行わない誓約書を提出してます。そこには、契約が決まった後に、管理会社から紹介料等一切の金品を受領しないことも書かれています。

5、1次入札後に、各社と面談を行いますが、会社ごとの面談時間の間に15分程度の間隔を設け、顔を合わせないようにしています。

6、組合への最終プレゼンは、会社が順番に来る方式で、最終候補会社が、一斉に顔を合わせないようにしています。

 当社が、価格指導をしたり、談合の余地を残すことは、一切行いません。あるいは、特定の管理会社に決まるよう情報を操作したり、誘導することも、一切行いません。

 この仕事を始めた頃には「なんとか、当社を…」「他の会社の価格はどれくらい?」と言うような話が、管理会社から言われたこともありましたが、管理組合のメリットのあることしかやらないと決めているので、毅然とした態度を取っています。

コンサルタントとして、「馬渕さんのところは、業者とうまくやっているらしい…」とか、「入札が甘い」とか言われたら、あっという間に、そのうわさがひろがり、自らの首を絞めるのだと心しています。

「管理組合を徹底的に幸せにする」のが当社の仕事で、その目的のために、管理会社も、その立場で適切にかつ気持ちよく仕事をしてもらう…と言うのが、当社のポリシーであり、そこから一歩たりとも軸をブラさないと決めています。

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近年、沢山の管理組合との出会いがあり、コンサルティング契約から顧問契約へと移行する管理組合が増えてきました。

顧問契約は、毎月の定額制となり、振込手数料がかかるので、今までは、毎月の請求ではなく、数カ月分をまとめて、請求していました。

ただ、これだと何か月かの単位で顧問料を請求せねばならず、時に、失念することがありました。

そこで、当社が手数料を負担し、「自動口座振替」の仕組みを取る事にしました。

顧問契約先のマンションに、順次、お支払方法の手続きをお願いするので、よろしくお願いします。

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この週末は、全部で5つのマンションで、総会・理事会・修繕委員&理事会・管理検討委員&理事会があります。

管理検討理事会では、管理会社から出された見積もりに従い、プレゼン審査に進む3社を選定。修繕検討理事会では、工事先を決めるプレゼン審査。

そして、一つのマンションを除き、共通するのが、省エネ提案です。

いずれも、マンションの規模が小さいので、高圧一括受電方式ではなく、共用部のみの周省エネ提案です

当社の省エネ提案は、「元電力会社で営業所の電気工事窓口から、本社の電気料金制度の策定」までのキャリアを持つ人物が行うので、多分、誰にも真似できない凄技・裏技!(笑)

電気の契約・機器・運用まで、あらゆる面から、省エネの要素を盛り込みます。

そのため、データの収集・分析・シミュレーションは、時間をかけ、投資対効果が最大になるよう組み立てますし、そこに、マンションの長期修繕計画との整合要素も加えます。

従って、「照明をLEDにしたら、電気料金だけじゃなく、菅球や安定器の交換費用も低減できますよ!」と言う程度の提案は、それがどんなに細かくても、組合側にとって、ベストな提案とは言えません。

実際、今回提案する40戸程度のマンションでは、LED化投資工事約200万円で削減できる電気代は、菅球や安定器の交換費用を含めて、約40万円ですが、その工事費に当社提案システム工事を15万円程度上乗せすると、電気代削減は、約70万円に跳ね上がります。

これまでの電気使用と全く変わらないのに…です。

で、この週末は、それぞれのマンションの提案段階に応じて、使う資料は、異なりますが、すべて、この当社オリジナルの提案・説明をしていきます。

マンションの住民の皆さんが、「そんな方法があるの?」と驚き、喜ぶ顔を見るのが楽しみです!(笑)

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毎年、顧問先マンションに住む人を幸せにする「家計&リフォーム相談会」が始まっています。


住宅ローンの借換え、保険の見直し、リフォーム等の各種相談を専門家が受けます。

一般的には、マンション管理士は、管理組合相手の仕事ですが、当社の場合は「これでもかっ!」と言う位、マンションに住む人を幸せにするには、どうしたら良いか?を考えた結果、私がこれまでやってきた業務、今のネットワークを活かして、顧問先マンションに住む人への相談も行なおうと言う考えにたどり着き、これで、4年目です。

顧問先がどんどん増えて行くので、今年は、私一人では、到底対応できず、以前、私が社長を務めていた住宅相談センターさんや火災保険のアドバイスをしている中央保険プラザさんなどに協力をお願いし、愛知・三重・岐阜の3地域で、全部で5回開催しています。

来年は、相談会だけじゃなく、講演会とかイベントを企画して、益々、顧問先の皆さんを幸せにしたいと思います。

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昨日書いて、アップしたはずのブログが消えた…。
結構、眠気が強い中で書いたので、何を書いたか思い出せない…

こういうことって、今まで、数回あったので、まず、ワードに書いて、それをコピペするのだけれど、こういう時に限って、ワード文書の保存がしていない…

それなりに、良い記事を書いたつもりだけど、やっぱり思い出せない(苦笑)

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今朝、11時頃に地下鉄の駅を出て、会社に歩いて行くと、突然、年配の男性から「馬渕先生」と呼び止められました。

でも、見知らぬ人。

実は、3月のマンション管理フェアで、私の講義を聞かれ、弊著もお読みになり、当社オフィスを訪ねてこられ、私が不在で、帰宅されるところだったそうです。

ホントに、偶然(笑)

聞けば、大規模修繕委員長として、関連の本を探しに栄に来られ、そのついでに、弊社に寄られたとのこと。

インターネットで、様々な情報は手に入りますが、それを盲信せず、ご自分の時間とお金を使って、ご自身の目と足で探すという姿勢はすばらしいですね!

こんな熱心な修繕委員長がいれば、きっとこのマンションに適した専門家と良い工事会社を選んで、大規模修繕工事も成功すると思います。

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これまで、最も築年数の浅いからの依頼は、6~7年目を迎える四日市のマンションからでしたが、それを上回る若いマンションとの管理見直しコンサルティング契約が昨日、臨時総会で決議されました。

場所は、岐阜県各務原市。
同市では、2棟目で、戸数は20戸台のコンパクトなマンションです。

このマンションは、初代の理事長のYさんが管理委託に疑問を持たれ、ご自身で、ネットの「管理委託費一括見積サイト」を利用したり、現在の管理会社との交渉をされたのですが、自分たちでやるには、限界があると感じられて、弊社に勉強会を依頼。

それが、昨年の8月。

勉強会に参加された人からは、「目からうろこ」と言う感想をいただいたものの、このマンションは、秋が役員交代時期なので、大きな課題は、次期に持越し。昨秋の総会で、管理検討委員会の立ち上げが決まり、それから、再度、3月に勉強会を開催。

4月に理事会、そして、最終的に、9カ月経って、総会決議となった訳です。

当社が粘り強く営業したのか?と言うと、そう言うことはありません。(笑)

コンサルティングは、「相思相愛」で依頼されるもの!と言うのが当社のポリシー。

Yさんから、時折相談を頂き、

「お一人で頑張りすぎると、住民の中で浮いてしまうこともあるので、賛同者や一緒に活動してくれる仲間を見つけていただくことが、大切ですよ!」

とアドバイスを差し上げてきましたが、実際に動いて、段取りをされたのは、Yさんであり、多忙な中、理事会を開催し、臨時総会の開催を決定いただいたのは、現理事の皆さんです。

そして、総会への出席率は、8割を超えるという関心の高さが、また嬉しい!

出席者のかなりの人が、既に勉強会に参加されていますが、初めての人もいるので、当社からのプレゼンは、普段は1時間の勉強会のダイジェスト版として15分程度、議案の説明に15分、質疑応答に15分。

いくつもの質問を頂きましたが、無事、議案を承認頂きました。

 当社の管理見直しコンサルティングは、「管理会社を変える」ことが目的ではなく、また「入札により品質改善とコストダウンを実現する」だけが目標ではなく、コンサルティングに入った瞬間から、現状の管理見直しを行う「顧問契約」がセットになっています。

 現理事長からも、総会後に管理見直しに関する期待の言葉を直接いただき、このマンションを幸せにするぞ!と改めて決意が強まりました。

 まずは、近々に、この管理会社に挨拶に行き、管理見直しの協力を要請します。

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最近、関東・関西からの相談とコンサルティングの打診が相次いでいます。
もちろん、口コミではなく、HP検索だったり、書籍を読んでと言うものですが、どちらにも、「主なサービスエリアは、愛知・三重・岐阜」と書いてあり、それを知った上での問い合わせです。

その問い合わせは、すべて小規模なマンション。

恐らく、私の書籍で小規模マンションの管理見直しや大規模修繕工事の成功事例が沢山掲載されているからだと思います。

私自身が30戸程度のマンションに住んでおり、ここでの大規模修繕工事・管理見直しの成功が、近隣マンションに口コミで広がり、16戸→30戸→20戸と大規模修繕工事コンサルティング+管理の見直しコンサルティングと重ねて行く中で、小規模マンションを「これでもかっ!」と言う位に幸せにする仕組みを確立しました。

1人のコンサルタントと契約するに際して、100戸のマンションと20戸のマンションでは、負担の大きさが違います。

コンサルタント(マンション管理士)側にとっても、20戸のマンションより100戸のマンションの方が、契約しやすいですし、業務の点でも、負荷対報酬と言う点で、100戸の方が「割が良い」ことは、間違いありません。

しかし、それでは、日本のマンションの多数を占めるであろう中小規模のマンションを誰が救うのでしょうか?

そう言う想いから、コンサルティングメソッドを改良し続け、マンションの建物・管理・エネルギー・保険・リース・コミュニティのあらゆる面を劇的に改善する「高付加価値」を実現することで、それに相応しい報酬もいただける実績を積み重ねました。

報酬体系は、基本業務費+成果報酬。

コンサルタントは、労働時間や業務量×単価で測る職種ではありません。

「アウトプット=成果」を大きく出すのがンサルタントのコンサルタントたる所以です。

しかし、中小規模マンションでは、いかに「成果が出そうだ」と思っても、コンサルタントに支払う財政的余力が乏しいのですから、最初は、組合の負担を軽くし、成果が出たら、組合とコンサルタントがシェアすると言うのが、最も導入しやすく、合理的です。

当社の場合は、仮に、成果が当初予想を下回れば、返金する仕組みまで付けているので、組合側も安心です。(今まで、当初予想を上回ったことはあっても、下回ったことはないですが…)

前述した、16戸、30戸、20戸のマンションでは、コンサルティング以降、既に3~5年経ちますが、ずっと顧問契約も結んでおり、管理委託業務の監査、日常修繕工事の査定、課題の設定と解決を行っています。

毎年、理事会が変わり、毎年、新しい理事会メンバーの評価を受けて、翌年の更顧問契約の更新が判断されるので、自分が提供する価値の「通知表」として、毎年の総会では、ワクワクします(笑)。

実際、前記マンションの総会で、組合員から「こんな小さなマンションで、顧問なんて必要ない。顧問料がもったいない」と言う発言も出たことがあります。

その時は、自分のことに対する批判なので、私は釈明的な発言は一切しませんでした。

しかし、出席している他の理事会経験者や現理事から、「顧問のおかげで、どれくらい助かっているか、コストが削減されているか、私たちが知っている。これまで、管理会社の言う通りに、判を押すしかなかったのが、今は、馬渕顧問がアドバイスしてくれるので、安心」と言うような発言をしていただけ、顧問継続議案が通った経験があります。

現在、顧問契約は、どんどん増えていますが、すべての顧問先に対して「愛」をもって、「これでもかっ!」と幸せにし続けたいと思います。

あっ、ちょっと、タイトルの「遠方からの問い合わせ」から離れましたが(笑)、「活躍できるマンション管理士養成塾」を開始し、フォローしあえるコンサルタントが増えるので、これからは、遠方からの依頼も、勉強会の講師として伺うだけにとどめず、リクエストやそのマンションの状況によっては、コンサルティングを受けることにします。

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本格的な座学は、6月からですが、それに先立ち、当社のコンサルティング・顧問先の現場への同行体験研修が始まっています。

ざっと、当社のコンサルティグ・顧問は、下記のスケジュールで、この中から、ピックアップして、数名ずつ同行します。

ちなみに、下記には、喫茶店や理事長宅で行う会合は含まれていませんし、新たな依頼もあるので、増える都度、追加します。

5月6日 理事会:大規模修繕工事会社選定1次審査
     定期総会議案・顧問契約継続審議
5月7日 弊社:管理会社入札 VE面談
5月10日 総会:管理見直しコンサルティング契約承認議案
5月14日 ※大規模修繕工事足場解体前コンサル検査
5月16日 ※大規模修繕工事会社選定プレゼン審査
同上  臨時総会(LED化・省エネ工事)及び理事会
5月17日 理事会:管理会社選定1次(書類)審査
同上  ※大規模修繕工事足場解体前施主検査
同上  顧問先理事会
5月19日 ※大規模修繕工事3年目点検
5月19日 理事会:管理見直しコンサル契約締結議案
5月23日 理事会:管理見直しコンサルティング初回
5月24日 理事会向け 勉強会&コンサルティング提案
同上   顧問先理事会
5月下旬 ※大規模修繕工事竣工検査
5月28日 顧問先定期総会
5月30日 顧問先定期総会
同上   定期総会:大規模修繕工事会社決定・顧問継続審議
6月6日 理事会:決算・予算・事業計画・高圧一括受電改善
6月7日 ※管理会社選定プレゼン審査
6月13日 臨時総会前理事会:新管理体制(管理会社)承認
6月14日 顧問先理事会:管理規約改定
6月20日 顧問先定期総会
6月21日 顧問先理事会:大規模修繕勉強会
7月5日 臨時総会(管理会社決定)

塾生は、当社の新入社員ではなく、「一般社団法人マンション管理相談センター」の研修生であり、当社は、その受託機関と言う扱いです。

従って、当社のコンサルティング先・顧問先には、その旨を明示し、秘密保持の誓約書を提出して、ご了解いただけたところに、同行させることができます。

もちろん、塾生も、秘密保持を始め、高い倫理観で、研修を受けることに同意していただいています。

下記は、入塾申込書の一部です。

■私は、 「養成塾」の入塾申込と同時に「一般社団法人マンション管理相談センター」(以下「センター」と言う)に加盟し、高い倫理観を持って、同行研修に参加することを誓います。
■私は、「センター」認定コンサルタントとして活動するにあたり、管理会社及び建設会社選定に当たって、一切のバックマージン・紹介料・その他の便宜を受領しないことを誓います。



従来の建築業界のように、住民の知らないところで、お互いの便宜供与がなされたり、管理会社のリプレースやコストダウンが、特定の管理会社とのつながりや利益誘導の結果でもたらされることがあってはいけません。

この誓いが、スタートです。

長く「活躍できる」ためには、一時的な「儲け」や「楽さ」を追求してはいけません。

「顧客を幸せにするホンモノだけが、顧客から選ばれ続けるのだ」と心すべきです。

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トヨタ自動車が、日本企業として、史上初の2兆円利益を出しました。

昔、電力会社に勤務していた時は、兆・億と言う単位の金額は、当たり前だったので、恐らく、「フーン」と言う感じでしたが、自分でビジネスを始めると、「利益を出す」ことの難しさが良く分かります。

それが、2兆円…。

ここまでの利益を生み出すのは、世の中になくてはならない価値を与えているからにほかなりません。

本当に素晴らしいことです。

ただ、大きな組織で生み出す利益は、恐らく、一人一人の社員にとって、「これでボーナスは増えるかな?」と言う意識を生み出すことはあっても、「自分の仕事が社会に役立っている」と意識するのは、なかなかないと思います。

その点では、自分の提供する価値が、人や社会に役立っていると実感できる今の仕事の手応えは、お金の単位で測ることはできません。

いずれにせよ、企業の利益は、世の中を幸せにした対価であると思いますし、わが社は、その利益を使って、益々世の中を幸せにする新しい取り組みをし続けたいと思います。

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あるマンションの話です。

5月1日にエントランスに粗大ごみが出されていました。
ガスコンロもあったので、どうやら、リフォーム後のゴミらしい。

粗大ごみ2 
粗大ごみ1

誰が出したのかもわからず、回収の遅れかな?と静観していたのですが、4日経っても回収されない。

そして、昨日、リフォームの大きな音が…。

理事長には、事前の連絡はなし。
掲示板にも工事のお知らせはなし。

音のする部屋を探して、職人さんに聞くと、持ち主が変わって、フルリフォーム中とのことですが、孫請けの職人さんなので、工事の届出をしたのかどうか、元請がどこの会社なのか、所有者は誰なのかも知らないという状況。

そもそも連休中に音の出るリフォームをすること、マンションの掲示版に、工事のお知らせがないことに何の疑問も持たないのか?と聞くと、仕事をやれと言われてやっているだけ、が答え(まあ、そうでしょうね)。

その職人さんから、その場で下請けさんに連絡してもらい、そこから、元請の会社の名前を教えてもらい、至急、私に電話してもらうよう伝えました。

その会社の名前で検索すると、HPもない会社。

掛かってきた電話で話をすると、そのゴミは、施主が出したもので、施主が別途回収業者に頼んでいる、近隣挨拶は施主がしたはず、管理会社にも施主が連絡したはず…と、「はず」の連発で、歯切れの悪い内容です。

私「リフォーム業者なら、分譲マンションのリフォームは、組合に届けなければいけないってこと、知ってるよね?」

業者「管理会社に言えばいいんじゃないですか?」

私「管理会社に確認したら、届け出が出てないですよ。」

業者「施主が届出ると言ったので…」

私「ゴミが、放置されているのも、知ってるよね?」(下請け業者から報告されていることは、確認済み)

業者「知っていますが、施主が片付けると言っていたのに放置されているから、昨日もメールを送ったのですが、返信がないんで・・・」

私「掲示板にも、工事の張り紙もないよ」
「しかも、連休中に音の出る仕事をやるなんて、非常識でしょ!」

業者「すぐ入居したいと言われるので、職人さんに無理言って、GW突貫工事なんですよ」

私「それはそちらの都合でしょ?戸建じゃないんだから、集合住宅で、届出もなく、音の響く工事をやっちゃダメでしょ!」

業者「すいません」

私「施主さんは素人で、分からないんだから、プロがアドバイスしなやきゃ!」
「入居する前に、マンションにそんな迷惑かけたら、気まずい思いになりかねないのだから、施主が可愛そうでしょ!
「ゴミは、錆ているものもあるから、放置されたまま、昨夜雨が降ったのだから、錆が流れ落ちたところは、お宅で清掃してもらいますよ!」

業者「すいません、今からすぐに片付けに行きます」

結局、その後、施主から理事長に謝罪の電話が入り、非常に恐縮されていましたが、繰り返し言われたのは、「そういうことを全く知らなかったので…」と言う話。

恐らく、仲介業者やリフォーム業者が、やるべきことはやっていると思っていたのでしょうね。

それにしても、何ともレベルの低い仲介業者やリフォーム業者がいるものと呆れました。

「中古マンションを買う人は、気を付けましょう」と言う今日のブログのタイトルは、買主自ら色々ルールを調べてね!と言う意味ではなく、仲介業者やリフォーム業者に、注意点を聞いてね!と言う意味です。

で、適切な回答がない会社は、頼まない方が良いですよ。

私は、仕事柄、施主さんが知らなのは普通だと言う理解はできるので、寛容な対応ができますが、普通の理事長だったら、粗大ごみを4日もエントランスに放置して、連休中に音の出る工事をやれば、かなり怒り口調になると思います。

住む前から、トラブルが起こさないためには、仲介業者とリフォーム会社は、ちゃんとしたところを選んでね!と言う話でした。

で、新たに入居される方には、6月に総会があるので、是非、出席して、皆さんに挨拶されると良いですよ!とアドバイスしました。

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昨年、大きなけがをして、一旦中断したウオーキングですが、今年は、昨年まで2.5㎏だったアンクルウエイトを3㎏に増やして、このゴールデンウイークから復活。

この冬は、3月~5月にあったマンション管理フェアやそのフォローセミナー、大規模修繕工事見学会、そして、「5年で100名の活躍できるマンション管理コンサルタントを育成する」と宣言した養成塾、更にはスマートマンション推進協議会の立ち上げに向けて、歩く時間が惜しいほど、ほとんどすべての時間を費やしてきました。

この5月に、その前途が見えてきて、益々自分の向かうべき目標・目的がはっきりしてきました。

で、やっぱり体力!(笑)

今以上に、時間が欲しいのですが、過去最高の山を登るためには、体力が必要!(笑)

そして、何と言っても、「後に続く」と決意してくれた養成塾の塾生のためにも、絶対に途中で倒れるわけにはいきません。

朝起きる時間を1時間早めて、片足3㎏のアンクルウエイトを着けて、1時間、近くの気持ちの良い新荒田側の川沿いを季節を感じながら、歩きます。
新荒田川

とは言っても、久しぶりなので、しばらくは40分コース(笑)

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4月25日と29日に開催した「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」のアンケート結果の続き第3弾です。

時間は、いずれも、2時間+1時間半の交流会。
夏から始まる「活躍できるマンション管理士養成塾」の説明会も兼ねていました。

参加者は、各開催日10名で、合計20名です。


Q:養成塾に参加したいですか?

・参加する…3名(15%)
・講師に相談して決める…5名(25%)
・家族に相談して決める…9名(45%)
・参加しない…3名(15%)

※なお、5月5日現在の申込状況は、下記となっています。
・参加申込者…7名
・相談面接済…2名
・検討中…5名
 最初から、管理組合役員として、勉強に来たという方がおられたり、約1年間のカリキュラムでは、年齢的・体力的に難しいという方もおられました。また、塾の授業料も高額ですから、家族に相談しないと決められないという方もおられます。そんな中で、即断された方が3名。5月5日現在で、6名となっています。


Q:入塾を検討している方にお聞きします。
  養成塾に期待することは?

・起業から事業を軌道に乗せるまでのショートカット

・マンション業界に入ってまだ2年で全体像を把握していませんが、一歩ハードルを越した感じがします。縁があれば、再度考えさせていただきたいと思います。

・業務実体験

・実際に活躍できる実務を身に着けたい。

・これから考えます。

・認定された後は本当に「活躍できるマンション管理士」になれるようサポートしていただきたい。

・ノウハウの修得と、今後一緒に協力していける仲間づくり。

・実務を経験できる点が期待できる。

・住民に対してどのようにわかりやすいプレゼンができるか等の手法を身につけたい。意欲はあるつもりです。

・お聞きした内容で十分わかりました。

※「実践力を身に着ける」と言うことは、皆さん共通の願いですね。当社のノウハウは、すべてのツールの使用方法まで含めて、伝授しますが、それ以上にその背景にある「考え方の軸」の確立を重視しています。軸さえ確立すれば、マンションごとに異なる状況に応じて、適切な対応が出来るからです。

「多くの人に入塾して欲しい」とは願っておりません。
「本気の人だけ入塾して欲しい」と願っています。

「これでもかっ!というくらいマンション住民を幸せにし、
日本のマンションの価値を維持・向上させる、
活躍するマンション管理コンサルタント」

を養成するのが、この塾の目的ですから。

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4月25日と29日に開催した「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」のアンケート結果の続きです。

時間は、いずれも、2時間+1時間半の交流会。
夏から始まる「活躍できるマンション管理士養成塾」の説明会も兼ねていました。

参加者は、各開催日10名で、合計20名です。


Q:講座の評価をお伺いします。

・期待以上 9名(45%)

・期待通り 10名(50%)

・期待以下 1名(5%)


Q:講座の感想をお願いします。

・先生の実績とノウハウ、そしてお人柄が前回の「仕事術セミナー」以上によくわかる内容でした。

・実務、経験によるお話で大変感動している。中身に大満足。

・マンション管理フェアーの内容とあまり差が無かった。

・まだマンション管理士の資格を得ていないので、試験合格後検討したいと思います。

・先生は信頼できる方と思いました。

・業務の進め方やプレゼン方法が大変参考になりました。

・とてもわかりやすく熱意が感じられました。

・1年でマスター出来るか心配だったが、最後までフォローしていただける内容なため、前向きに考えます。

・短い時間で各種資料を見せていただき、これでもかと次々とお話しいただき、ただただ「すごい」の一言でした。

・今まで顧客として様々な場面に立ち会ってきたが、裏側についてもある程度知ることができた。

・個人としての能力が管理士としての適性を決めてしまうのが心配。

・組織で、このコンサルティングは受けられないのかと思う。

・ほぼ今まで説明いただいていた内容を確認できた。

・話がわかりやすくよく伝わりました。

・思った以上にマンション管理士の仕事は大変だ。

・良く考えてみると、マンション管理士養成講座なので自分の知りたい部分だけを受けれるわけではないよね、と思いました。

・豊富な具体例からマンション管理士の仕事について知ることが出来ました。

・具体的に話していただき十分感じが掴めました。諸々考えていずれは近いうちにトライしたいと思います。

・マンション管理士として№1の志とスキルを持っている方(日本一)と再認識しました。
非常に満足できた。

・不明点が明確になった(例:中規模マンションでのコンサル必要性・顧問契約の取り方・継続契約のメリット等)


※夏から始める「養成塾」の宣伝がメインではなく、この講座自体に十分な価値があることを念頭に置いて、「受講料1万円が安い!」と感じていただけるよう組み立てたつもりでしたので、「期待以上+期待通り」が95%となり、良かったと思います。

なお、受講者の中には、マンション管理士としての仕事を行うつもりはなく、勉強に来られた理事の方もおられますが、それも含めて、感想を掲載しています。

このアンケートを真摯に受け止め、次回開催時には、100%が「期待以上」となることを目指したいと思います。

(続く)

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

4月25日と29日に、「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」を開催しました。

時間は、いずれも、講座2時間+1時間半の交流会。
夏から始まる「活躍できるマンション管理士養成塾」の説明会も兼ねていました。

参加者は、各開催日10名で、合計20名です。

その受講者アンケートから、この講座を検証したいと思います。


Q1:どんなことを学びたくて参加したか?

・先生が行われているお仕事の実際の流れについて

・マンション管理士としての基本知識修得

・マンションの現状と今後の課題と方向について参考にしたく受講した

・マンション管理コンサルタントとして仕事をしたい

・マンション管理全般について

・マンション管理相談センターの活動内容について"

・マンション管理士の実務について

・養成塾でマスターする内容の確認

・集客・ノウハウ

・今後コンサルタントに就業したいため、その概要を知りたかったため。

・業として成り立つのかどうか。団体としてどのような支援やメリットがあるか。養成の内容を知りたかった

・業務の全体像

・相談が受けれるようになりたい。

・理事会でプレゼンができるようになりたい。"

・省エネ・大規模修繕

・マンション管理士の具体的な仕事について学びたく受講しました。

・自分でやっていく事が可能か、おおまかでも良いので聞きたかった。

・マンション管理士のあるべき姿、活躍フィールド、具体的ノウハウを学びたかった。

・マンション管理士としての生業の可能性

・どんな仕事をするのかについて

・管理組合とのつながりなど


Q2:「活躍できるマンション管理士」のイメージはつかめたか?

・掴めた     17名(85%)
・やや掴めた   3名(15%)
・掴めなかった  0名(0%)

この講座の目的の一つは、「マンション管理士」が活躍できる、しかも、中小マンションでこそ、活躍できる!と言うことを具体的な事例を用いて、説明することでした。

関東・関西と異なり、名古屋エリアは、マンションの規模が小さいのですが、逆に言えば、圧倒的なシュアである中小規模マンションを救う、あるいは、改善できなければ、マンション管理士の存在意義はありません。

その具体的なプロセスを、地方都市20戸のマンションでのコンサルティグ実例を使い、当社が選ばれるプロセスや実際に使うシステムや資料を見せながら、解説したのですが、「活躍できるマンション管理士のイメージはつかめた」と言う人が85%で、やや掴めたという人と合わせれば、100%。

掴めなかったという人が0%だったので、講座の大きな目的は、達成できたと思います。

(続く)

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ある管理組合からの相談です。

Q:先日、理事会で、費用をかけて10年保証点検するかどうか?
という話になり、何社か、相談~見積りを取ってみる事になりました。

※来年の3月で10年になります。

そこで、馬渕さんの所ではそのような点検業務を行っていますでしょうか。

やっていらっしゃるなら、考え方、内容とか費用について教えて下さい。



A:1、考え方

当社は、「10年保証点検」は、建物の基本構造部分(柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分)の瑕疵保証が切れる前に是非やりましょう!と、常に、啓蒙しています。

一般的に12年目以降に行われる大規模修繕工事の際の建物劣化調査時に、「数年前から不具合があったのでは?」とわかるケースがよくありますが、その時に、販売会社に言っても、もう、遅いです。

 たとえば、最上階の廊下やベランダに、漏水が見られるのであれば、10年点検時に販売会社に無償修理してもらえば、大規模修繕工事の時期そのものを遅らせることにもつながり、建物の延命と支出抑制につながります。

2、弊社の調査について
 弊社は、大規模修繕工事コンサルティングに先立ち、建物の劣化診断を行っていますので、同じ要領で、かつ、「10年保証」と言う点を意識した点検も引き受けることが出来ます。

 内容は、基本検査として、
1、販売会社の保証・アフター点検内容の確認
2、共用部の目視検査
3、歩行可能な手の届く範囲壁などの打診検査
4、報告書の提出及び住民向け報告会
オプションとして、
1、ベランダ立入調査
2、住民アンケート調査
3、基本検査で、劣化度合いが進行している場合(内容により個別金額)
 塗膜剥離検査等の専門道具を使った検査
4、点検結果に基づいた、販売会社への補修交渉支援

があり、15万円~となります。

ただ、ご存知のように、当社は、スポット的な請負業務でも受ける建築事務所とは異なり、組合の皆さんを「これでもかっ!」と言うくらい幸せにするコンサルティグ を基本としていますので、単に見積を出して欲しいとか、コンペに参加して欲しいと言われても、原則としては、お引き受けいたしかねます。

もちろん、結果として、その時の課題解決のための業務を単発で引き受けるにしても、 まずは、管理に関する資料をお借りし、管理や長期修繕計画全般を分析した上で、勉強会(無料)を開催させていただくスタイルです。

3、その他のアドバイス
 貴マンションがどこに依頼するにせよ、販売会社や管理会社にも、この調査に立ち会ってもらい、一緒に不具合箇所を確認してもらうことがお勧めです。

 指摘する側も指摘される側も、同じ土俵で確認しあうことにより、その後の話し合いに、プラスになります。

 ただし、その販売会社・管理会社との貸し借りを一切持たない専門家に依頼して下さいね。


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