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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

4月29日に、「活躍できるマンション管理士基礎講座」の第2回目(内容は1回目と同じ)を開催したところ、全員の方に参加いただけました。

受講後のアンケートを読むと、90%の人が、
「活躍できるマンション管理士のイメージが掴めた」
と回答していただいています。

この講座では、実際に私が使っている契約書や見積書、各種のコンサルティングツールまでお見せしますが、伝えたいのは、「手法」×「姿勢」=「成果」なんですよ!と言うこと。

「手法=ノウハウ」は業務のスタートアップを助け、
「姿勢」は、顧客から選んでいただく決め手になります。

その両方を身に付けられるのが、夏から始まる「活躍できるマンション管理士養成塾」第0期生です。

その全容を最後にお伝えしました。
期間は、プレ体験講座、本講座、フォローアップ講座まで、全期間で1年。

「成功するまで支援する!」
「一生応援しあえる仲間になる!」
と言う観点から、20の特典を付けています。

既に、5名の申込を頂いているのですが、その顔触れが、ホントに「凄い!」んです。

・司法書士
・来年、役職定年を期に退職する現役銀行マン
・NTT代理店設備会社の会長
・管理会社やディベロッパー勤務経験者
・宅建講師を務める大型マンションの理事経験者

つまり、0期生は、法律・不動産・財務・設備・管理のプロが同期生になります。

しかも、このうち2名は、私のコンサルティング受けたマンションの理事長・修繕委員長ですから、依頼者側の心理もわかります。

0期生は、チャレンジ精神あふれる人材が集まるので、受講中に刺激になるのはもちろん、修了後も「同期生」として、得難い仲間になることは、間違いありません。

また、私のこれまでのノウハウやツールのバージョンアップについて、それぞれの専門的知見から、アドバイスもいただけるものと期待しています。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)


名古屋市内43戸のマンションの大規模修繕工事のVE交渉(価値を下げずに価格を下げる交渉)後の最終見積が提出されました。

工事費高騰で、見積価格が非常に高くなっているという話が、あちこちから聞こえていましたが、今回の入札では、低価格帯と高価格帯とにはっきり二極化しました。

また、その分かれ方も、会社の規模とは関係ないので、入札までのプロセスをキチンとすること、コンサルタントもコストダウンの協力を行うことで、工事会社側も努力してくれることがわかりました。

この入札結果をまとめた表・会社概要書等プレゼン審査に残す3社を決定するための資料を作成して、マンションの理事・修繕委員に配布。

5月6日に、審査会を行います。

各資料の様式は、定型化されていますが、毎回、もっとわかりやすく表現できないか?は、入札があるたびに、模索します。

今回も、数か所のバージョンアップをしました。

マンションの皆さんが、より良い判断を行うことができるように、常に「改善、また改善」です!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事は、住民が住みながらの工事です。

また、足場を掛けてみて、初めてわかる劣化状況に応じて、適切な対応をする必要があります。

従って、工事を担当する会社には、技術だけでなく仕事に取り組む姿勢やハートも、重要です。

当社は、大規模修繕工事コンサルティングにあたり、「発注者(マンション住民)代行」と言う役割を強く意識し、入札する会社は、すべて会社訪問し、トップ面談を行い、その会社のポリシーや人材教育、協力会社への指導実態等を調査しています。


何千万円、億と言うお金を使い、長期間、プライバシーをさらしながらマンションに入ってもらう事業者を選ぶのですから、「安い」とか「技術力が確か」と言うこと以上に、住民の安心感に必要な「人」と言う要素が大切だと思うからです。


「人物を見る」と言う点では、かつて、電力会社で採用担当として、年間で何百人と面接していた経験や人事異動・人事評価の仕事をしていた経験が役に立っています。

「会社を見る」と言う点では、電力会社やいくつかの会社の営業・新規事業コンサルティングをしていた経験が役に立っています。

昨日は、新しく入札に参加した修繕専門会社の面接調査に行ってきました。

整理整頓された社長応接室で、改修工事専門の会社として、長くやってこられた思いを熱く語っていただき、こちらも、同じくらいの熱さ(笑)で、話が弾み、約1時間半。

新たに、熱いハートの会社さんに入札に加わっていただき、ハッピーです!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

2009年の第1回開催から、応援している「ドリプラ名古屋

今年の第7回目が、8月22日に開催されます。

昨夜は、その盛り上げを兼ねた「同窓会」

昨夜は、夜7時から大垣で仕事でしたが、そこには、ワイフに送ってもらい、大垣からは、電車で名古屋へ。

懐かしい面々に会いに行きました。

「想い」と「夢」と「それぞれの得意分野、こだわりの分野で誰かを幸せにしたい」と言う集団の集まりですから、ともかく雰囲気が良い(笑)

更に元気をもらってきました。

とにかく、だまされたと思って(笑)チケットを買って、参加してください。
人生が変わる大きなきっかけになると思いますよ。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

日曜日は、午前中が顧問契約の締結審議の定期総会、午後が、管理見直しコンサルティングのための議案作成のための理事会、夜が、難問が4つある顧問先マンションの臨時総会、更に、ダブルヘッダーで、顧問契約更新議案のある組合の定期総会。

全部で4件のコンサルティングをこなしました。

午前の組合定期総会は、まずは、顧問契約があり、その契約に基づいて管理見直し業務を行うと言う滅多にないパターン。

それを含めて、新しい出会いに恵まれた1日。

夜の難問解決のための臨時総会は、かなりの議論が起きましたが、最後は、すべての議案が承認され、早速着手です。

難問であればあるほど、ファイトが沸きますし、その成果でお客さまが笑顔になるのが、嬉しくて仕方ない!

ワクワクします!(*^^)v

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一般社団法人マンション管理相談センターが開催した「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」は、25日と29日の開催(どちらも同じ内容)。

25日は、10名の受講者が遠くは神奈川県からもお越しになりました。

今回は、私が実際にどのように依頼を受け、コンサルティング契約を結び、成果を出し、更には、それに対してどの程度の報酬を受けているかまで、ノウハウまで、惜しげもなく公開しました。

そして、この仕組みを活用して、私と同じようにマンションに住む人を「これでもかっ!」と言うくらいに幸せにし、日本のマンションの価値を高める同志を養成するための「活躍できるマンション管理士養成塾」(この夏開講)の説明も。

講座の後の懇親会も全員参加で、楽しく盛り上がり、いささかウルウルするような感想もいただき、大変、感動しました。

養成塾への申込も、「決めた!」「前向きに検討中」と言う方が、合わせて5名。

武者震いがします!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

小規模マンションで、工事コスストを抑えるために、工事会社の現場代理人の巡回管理を選んだマンション。

コンサルタントの私としても、巡回管理ゆえに現場代理人の目が行き届かない可能性が生じるため、現地でうっかりミスが起こらないように、ラインでリアルタイムにやり取りをして、かなり気を配っています。

特に、検査については、小規模と言う特性も生かして、サンプル検査ではなく、全面検査を行うケースも交えて、現場での緊張感を保っていただくようにしています。

それは「自分の家を検査する」と言う感覚。

当社では、大規模修繕工事子コンサルティングを「設計監理」とは呼ばずに、MACM(マンション管理士によるコンストラクションマネジメント)と呼び、「発注者代行業務」である点を強く意識しているのです。

発注者だったら、良い工事を実現させる努力に対して、「面倒だなぁ」とは絶対に思わないですからね。

また、同時に、住民の皆さんにも、「この工事は、皆さんの家の工事ですよ!」とずっと啓発し続けます。

ですから、住民の皆さんには、些細なことでも、気になることは、言ってください!とお話ししています。

職人がうっかりやり残す箇所は、検査側も、まさかここが…と言う箇所であるケースも多いので、案外、住民さんの素朴な疑問が見直しに役だちますからね!

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今春、一般社団法人マンション管理相談センターを設立し、今後、当社のメソッドを100%提供して、「活躍できるマンション管理士」の養成を始めます。

そのガイダンスを兼ねた「活躍できるマンション管理士基礎講座」がいよいよ今週末に開催され、25日と29日(内容は同じもの)合わせて、20名以上の受講者が来られます。
マンション管理士基礎講座

当初定員の10名を超え、受講者も遠方から来られるので、当社の会議室を行う予定を、名駅前の会議室に変更しました。

ただし、養成機関として、私が専業になるわけではなく、従来のコンサルティング先・顧問先のマンションも思いっきり幸せにしますし、いま、申し込みを頂いているマンションも、私の時間が空く順番を待っていただいているので、並行して走ります。

夏から本格的な「活躍できるマンション管理士養成塾 第0期生」を開始し、座学とOJTで1年程度の期間を設けます。

「第1期生」ではなく、「第0期生」としたのは、この動きにいち早く呼応して入塾してくれる受講生は、絶対に成功してもらうのはもちろん、将来は、教える側にもなって欲しいという願いがあります。

ワクワクして眠れません。

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以前、コンサルティングを行ったマンションの住民のご紹介で、築30年の4階建て15戸の賃貸マンションオーナーさんから、大規模修繕の相談を受けました。

これまで、何かあった時に、ちょこちょこ直したり、一度、外壁塗装を行ったことがある、と言うだけで、いわゆる大規模修繕工事なるものは、やったことがないというマンションです。

今回の依頼のきっかけは、雨漏りが生じ、近所の塗装屋さんに見てもらったら、「部分的な修繕では直らないので、足場をかけて本格的に補修しないと無理ですよ」と言われたこと。

当方でも簡易な建物診断を行ったところ、まさに、その塗装屋さんの指摘通り。
加えて、自転車置場の錆がひどかったり、日常の維持や清掃状態にも問題がありそうで、また、ご高齢であることから、相続の問題も考えねばならず、単に、全面の防水工事を安く行うということでは、根本解決になりません。

そこで、そのオーナーさんのお子さん(既婚で関東に住んでおられるお嬢さん)に依頼し、全財産の洗い出しとオーナーご夫婦の年金額、今後の賃貸マンションの維持や実家の活用の考えなどをまとめていただくことにしました。

その結果により、マンション修繕の資金を現金で手当てするのか、ローンを借りるのか決めます。

今後の日常的な維持も含めた長期修繕計画も作りましょう!と言うことになりました。

建物維持と家計全体のファイナンシャルプランをセットで考えるという面では、分譲マンションと同じですが、個人の場合は、そこに、相続の問題も関係するので、話が複雑です。

まずは、修繕の入札から始まりますが、今後は、相続の専門家も交えて最善の策を考えることになると思います。

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私の誕生日。

毎年、妻がディナーを作ってくれます。
誕生日2 
誕生日1<br clear="all" />

今年は、どうしても、顧問先管理組合の緊急臨時総会があったため、帰宅が8時になりましたが、例年のごとく。

取り立てて、「夫婦の仲が良い」とPRはしていませんが、結婚以来、喧嘩らしい喧嘩はしたことがない。

私にとっては、それが普通なのですが、よそから見ると、「ありえない」らしい(笑)

「住まいと暮らし」の仕事をしているのですから、妻の理解と協力があって初めて、コンサルタントして良い仕事ができます。

それから、東京に住む学生の長女からは、ラインで「おめでとう」のメッセージが届きました。(*^^)v

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当社の顧問業務のクライアントは管理組合ですが、私がFPであること、長い間個人の家づくりのコンサルティングをやってきたことを活かして、毎年、この時期に、「家計&リフォーム大相談会」を開催しています。
相談会 案内

今年は、顧問先が増えたので、名古屋・岐阜・四日市の3か所で行います。

相談内容は
(1)家計に関する相談
 住宅ローン借換え相談・保険の見直し相談等
(2)リフォーム相談
 資金・プラン・良質な業者のご紹介等

相談は、顧問基本業務に含まれているので、無料。

私一人ではオーバーフローしますので、提携している住宅相談センターや顧問先の中央保険プラザの住宅コンサルタントやFPにも協力いただき、各エリアで、土日と平日に行います。

大がかりなリフォームの相談はもちろん、給湯器の取替要望が多かった際に、共同購入を行う等のコーディネートも行います。

元々、住宅コンサルタントとして、地元の優良な工務店を沢山知っていますので、ニーズに応じた事業者も紹介できます。

今年は、何と言っても、低金利が続く中、住宅ローンの借換え相談がお勧め!

借り換えるメリットがあるかないか?を無料診断します。

メリットがある!となり、自分に最も有利な銀行のローンを探して欲しい!!と言うリクエストがあれば、住宅相談センターが提携割引価格でコンサルティグしてくれます。

保険の見直しは、私が顧問をしている中央保険プラザさんにお願いしています。

マンションに住む人を「これでもかっ!」と言うくらいに幸せにする仕事の一つです。

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ズバリ、「何を優先して考えているか?」だと思います。

さて、その優先順位とは、次のうち、どれでしょうか?

A、工事のコストダウンと手抜きの防止
B、修繕積立金の残高と工事予算
C、建物状況の把握と修繕時期の見極め
D、長期修繕計画の適正さ
E、管理費会計を含めた組合の総合的な財政

管理会社から、「そろそろ大規模修繕工事ですよ」と言われて、多くのマンションが、どやって進めたらよいかわからず、管理会社頼みになるだろうと思います。

熱心な役員や修繕委員がおられると、それなりに勉強されて、管理会社に任せるのを止め、「設計監理方式が良い」となるケースもあります。

後者の場合、複数の設計監理コンサルタントに依頼して、コンペを行う場合が多いでしょうね。

ところが、今度は、どのコンサルタントに依頼すれば良いのかが、分からないという現実にぶつかります。

だって、住民が素人だから、プロに頼むわけで、素人がプロの良し悪しを見分けることはできないですよね。

ましてや、見積書を出してもらい、短時間のプレゼンコンペで決定しようとしても、無理でしょうから、結局、一番安いところに頼むということになりがち。

コンサルタント側は、設計監理と言う目に見えないサービスにおいて、他のコンサルタントとの差別化を図ろうとします。

多くが、前記選択市の中では、「A、工事のコストダウンと手抜きの防止」において、いかに優れているか?を強調するでしょう。

それ以外に、課題として挙げる順番は、B又はCまで。

大前提が、「工事を行う」と言うリクエストなのですから、コンサルティグ力の強調も、それを前提にPRすることが、普通ですし、組合から選ばれる評価項目になるのが自然です。

しかし、私は、マンションに住む人の幸せを考えたら、
「工事をやるのは良いけれど、その後、修繕積立金は大丈夫?」と言うDをスタートにするコンサルタントの方が、組合にとって良いコンサルタントだと思います。

更に、深慮するコンサルタントならば、管理組合の運営の実態や財政構造を理解して、Eをスタートにするでしょう。

そして、そう言う発想の出来るコンサルタントならば、大規模修繕コンサルティグの打診が来たら、最初にする質問は、
「なぜ、今、大規模修繕工事を行うのですか?」
と言う質問でしょう。

これが、「愛」のあるコンサルタントの見分け方だと思いますが、どうでしょか?

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点検 点検1 点検2 点検3

午前が引渡2年目のマンションの点検。
この点検をもって、2年保証が切れる個所が沢山あるので、かなり念入り。

1年目点検時もかなり厳しく点検をしたのですが、2年経つと、化学反応を起こして変色しているところが新たに見つかる一方、建築ではなく管理に起因する劣化・損傷個所もあるため、管理会社にも同行してもらい、都度、指摘しました。

住民の皆さんも数名同行いただき、「共用部は自分たちの家の一部」ですよ!と強調してお話ししました。

午後は、機械式駐車場のチェーン交換や塗装+屋上補修+鉄部塗装の竣工検査。
こちらは、理事長と修繕委員長と私の立会い。

お二人とも、土木建築関係にお勤め。
一度、事前に当社が検査をしているので、大きな指摘は出ませんでしたが、さすがに、プロが3人がかりで点検すると、補修したところ以外にも目が行くので、「3年後の大規模修繕工事は、ここを直そうね」と盛り上がりました。(笑)

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顧問先マンションの引き渡し2年目点検と大規模修繕工事コンサルティング先の機械式駐車場の塗装や屋上の部分補修、鉄部塗装工事の竣工検査。

後者のマンションは、建物調査の結果、大規模修繕工事を3年後倒しできるような建物状況だったので、まずは、部分補修。

前回のコンサルタント検査で、かなりの手直しの指示をしました。

工事期間がタイトだったので、より厳しく見ましたが、ちゃんと直っているかな?

その後は、理事会で省エネ投資工事の説明。
今回、200万円程度の投資で、毎年70万円以上の電気代削減が実現できるという試算。

電気代高騰のおり、マンションにとって、かなり有益な提案になると思います!

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ブログの更新3000日連続まで、あと200日。

プロ野球では、投手の200勝とか2000本安打が、名球会入りの条件で、超一流の証明。

それが、3000本安打になると、その上を行く偉業。

私のブログ更新が、それと肩を並べるわけではありませんが、なんとなく3000日連続となれば、多少、誇りに思っても良いかな(笑)

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マンションの基礎が隣地に越境しているという問題。

買主の建売業者は、「区分所有者全員の承諾条項」を盛り込んだ覚書が欲しいというリクエスト。
仲介した不動産コンサルタント会社は、管理組合と契約をしておけば、大丈夫では?と言う見解を持ちつつも、買主を説得できないとのこと。

仮に、どうしても「区分所有者全員の承諾条項」が必要となれば、特定承継人・包括承継人に引き継ぐという条文も盛り込んで、覚書に組合員全員の承諾印を押してもらうところまでやらないと、理事長としては、とても代表者印を押せません。

さて、この問題をどう解決するか?

売買契約の白紙契約解除まで一週間。

白紙撤回されたとしても、組合に責任はないので、「管理組合にとって、最良の選択は?理事長が不安なく押印できるようにするには?」で考えます。

まず、本件が、区分所有者の個々の財産権に関する問題なのか?管理組合の業務の一つである「敷地の管理」の問題なのか?の判断。

もし、隣地が裁判で、「基礎を取れ」と言う訴訟を起こしたら、管理組合の代表者たる理事長が相手になるのか、区分所有者全員が相手になるのか?

これは、裁判をする側が考えることですが、どちらもあり得るでしょう。
裁判所が、訴訟当事者としての適格性をどう判断するかは、その時になってみないとわかりません。

しかし、それに至る前の話し合いは、マンションの代表機関である理事会(理事長)になることは、間違いないでしょう。

また、組合側が、掘削工事をすることになれば、各戸からお金を集めるのではなく、修繕積立金から出すでしょうし、その時の決議は、「形状の著しい変更」ではないけれど、「構造上の重要な部分」を触るから、特別決議が妥当と言えます。

しかし、今回は、現状のままですから、この特別決議に当たらず、かつ「敷地の管理の問題」なので、普通決議で良いのでは?と言うのが、私の見解です。

現状維持なので、理事会判断だけで…と言う選択は、NGです。
押印する理事長にリスクの種を残します。

また、契約が白紙になり、次の買主から「基礎を取れ」とか、何らかの補償を求められるような事態になるより、覚書の文面を精査し、組合が不利にならないようチェックして、OKならば、今回、覚書を締結する方が良いと考えます。

そこで、不動産コンサルタントに、「区分所有者全員の承諾」を盛り込まなくても、管理組合としての意思表示で大丈夫であることを示すために、区分所有者法と管理組合規約の抜粋を送り、その解釈について、説明するメールを送りました。

で、ようやく買主も了解。

組合側は、理事会で、総会招集の「緊急の場合」を適用して、5日間を超えない期限で、臨時総会開催を決定。

白紙解約1日前に、臨時総会が開催できることになりました。

後は、委任状+総会出席者で、定足数を満たすことができるかどうか…。

そこは、管理会社の優秀なフロント担当者にお願いしてあるので、多分大丈夫。

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顧問先マンションに突如飛び込んできた問題。

隣地の売買に伴い、境界確認をしたまでは良かったが、整地をしてみたら、マンションの基礎が地面の下側で、隣地にはみ出しているという。

最初は、表面に近い部分だけのはみ出しで、簡単に取れるかと思ったのですが、地中深くまで伸びており、とても除去できない模様。

隣地の売買の支障になっているので、解決したいと不動産コンサル会社がやってきました。

越境しているのは、マンション側なので、その部分だけを削ってくれと言われても、物理的には大変な作業になります。

仮に、削ったとしたら、今度は、隣地も、その分、土を入れて、固めなければなりません。

マンションの基礎であれば、陥没する可能性はないですし、住宅の基礎にも邪魔にならないので、そのまま残置しても、影響はありません。

しかし、逆に、マンション増築や建替え工事などに伴い、基礎を撤去したら、隣地にとっては、境界付近がごそっと抜けてしまうので、困ります。

それをリスクと捉える買主は、「基礎はこのままにする」と言う契約を隣地とマンション側とが取り交わしておいて欲しいと言う訳です。

そこで、買主の提示してきた覚書は、「基礎の残置や基礎撤去時に協議を行うことに関して、区分所有者全員の承諾の元、代表者たる理事長が押印する」と言う条文内容。

うーん、その表現では、理事長としては、区分所有者全員から、承諾書を取っておかないといけないでしょ?

聞けば、この問題を土地の「隠れた瑕疵」とみなし、このままでは、売買規約が白紙に戻るとのこと。その期限まで、わずか一週間。

不動産コンサル会社は、買受者の建売業者に、マンションは、区分所有者全員との間でなく、管理組合と契約をしておけば、大丈夫ですよと話したのですが、聞き入れてもらえないとのこと。

確かに、区分所有者の個々の財産権に関する問題ならば、区分所有者の個別同意は必要だけれど、今回の場合は、管理組合の業務の一つである「敷地の管理」の問題。

さて、この問題をどう解決するか?(続く)

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昨日は、管理組合向け大規模修繕工事・管理見直し・省エネセミナー。

満席の上に、更に、飛び込み参加。

開始時刻の10分前には、全員が揃い、待ちきれない感じだったので、定刻5分以上前にセミナー開始。

参加者の「グイグイ感」がすごい。

参加者に配布した資料は、36ページ分のパワーポイントを印刷したもので、実際に、映写したのは120ページ。

頭にスライド構成が入っているので、自分の話のペースに合わせて、手元のリモコンスイッチで、どんどんページを進めて行くのですが、途中で、何度か、「待ってください、写真を撮っても良いですか?」の声。

特定のマンションだとわかる内容以外は、写真OK。

途中の休憩時間も、セミナー終了後も、質問と合わせて参加者のご自分のマンションの相談が相次ぎました。

で、最後は、「顧問契約はいくらですか?」

これ、先週のセミナーと同じパターン。

以前は、「コンサルティング料金はいくらですか?」が多かったですし、まずは、スポットのコンサルティングがあって、当社の実力を見ていただき、顧問契約を結ぶのかどうか?を検討していただくのが一番多いパターンですが、今は、最初から「顧問」へのリクエストが多くなっています。

なぜでしょうか?
理由は、なんとなくわかっていますが、内緒。(笑)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、岐阜市の16戸のマンションの大規模修繕工事の見学会でした。
参加いただいたのは、3組。

大規模修繕見学会3
 大規模修繕見学会2
 大規模修繕見学会1
 大規模修繕見学会4

10時からの開始ですが、愛知県から2時間かけてこられた方もおられたので、前日までの寒い雨の天気から回復し、ありがたい。

行程は、
① 見学前のガイダンスと基礎知識の解説
② 解説付きの見学会
③ 勉強会と質疑応答

見学会のポイントは、
・劣化と改修の様子
・コストダウンの工夫
・第3者検査の重要性
・「住みながらの工事」への配慮

劣化の違いに合わせて補修方法が異なる事は、現地を見るとよくわかりますし、補修方法により単価が大きく変わるものもあるため、組合側に立ち、チェックする専門家の必要性も理解いただけます。

見学会は、来週もありますので、お待ちしております。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜は、名古屋市内の築13年目43戸のマンションで、大規模修繕工事の初回入札の締切りでした。

厳重に封印された見積書が理事長宅に届いており、夜8時から理事と修繕委員7名の立会いで、開封。

最初に、当社から「談合・価格指導・金品受領・接待」のないことを誓約する文書を提出。

各自がハサミを持ってきており、それぞれに振り分けられた封筒が開封されていないことを確認します。

開封して、指定された提出書類がすべて揃っているかどうかを確認し、チェックリストに記入。

金額を読み上げて、一覧表に記入。

立会い者の代表3名がサイン。

と言う順序です。

何しろ、「談合」または不明朗な取引の多い世界で、多額のお金が動きますので、「早く見積金額を見たい」と言う住民の皆さんを制して(笑)、面倒だと思えるくらいに、段取りを細かく決めて、当社が恣意的に何かの操作をしていないことをわかっていただきます。

なお、業者主導の談合を防ぐための工夫もいくつかしているので、見積に変な数字は並びません。

今回も、低価格帯と高価格帯に分かれて、「同じ工事なのに、こんなに差があるの?」と皆さんが驚きます。

「一式」ではなく、数量と仕様を統一した共通見積書ですが、時折、仕様の取り違えや単価を一桁違って入力するケースもあります。

これから、すべての会社と個別に面談し、見積価格の確認とVE(価値を下げずに価格を下げる)交渉を行い、4月の下旬に最終見積を出してもらいます。

「より良い工事をより安く」を実現するMACM方式の地道な道のりです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、東京で、経済産業省がスマートマンション普及推進のために認定した補助事業者「MEMSアグリゲータ」の連絡会議で、全国から30社以上が集まりました。

そこに、「一般社団法人スマートマンション推進協議会」(Smart Mansion Open innovation Initiative(略称:SMOI))として、ゲストに呼ばれ、プレゼン。

昨年2月の中部スマートマンション推進協議会立ち上げの話から、SMOIへの発展、そして今後、スマートマンションの認定事業を引き継ぐ準備をしているという話まで、約20分。

まだ、しばらく国による補助金が続くだろうというMEMS事業者側の思惑が外れた時は、事業者から「自走するのはまだ早いだろう…」と言う悲鳴(?)も上がったのですが、私は逆に、国の補助金がないからこそ「民間のマーケットに即したスマートマンションの普及のチャンス!」と捉えました。

昨年12月の時点で、「国の補助金がなくなっても、スマートマンションの普及を進める!」と中部スマ協のメンバーを説得し、一部は、辞める会員もいる中で、逆に社団法人化を決め、先日のマンション管理フェアまでに登記すと宣言した、まさに「向こう見ず」な出発。

同じく12月に、「粗悪なスマートマンションが出てきては困るので、技術的な検証と普及のための仕組み作りをしたい!そのために自ら認定制度を作る社団法人化する!!」と経済産業省に仁義をきりに(?)行ったことで、「どうせなら、全国区で認定事業を引き継げないか?」と言う話に展開。

それに際して、国からお金が出るということではありません。
だから、今回の東京出張も、自腹(笑)

SMOIは非営利団体で、代表理事の肩書をもらっても報酬が出るわけではありません。

「マンションの集まって住むというパワーを省エネにも活かせば、マンションに住む人が幸せになる」と言う私のライフワーク(ミッション)に一致するので、やると決めただけです。

だから、何のしがらみも損得勘定もなく、純粋に自分の信じる道を行けます。

これから、具体的な内容を詰めて、「経済産業省としても、これなら応援する」と言うレベルに仕上げることが、課題です。

6月1日のリリースに向けて、頑張ります!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

4月に、管理組合向けセミナー、大規模修繕工事見学会&勉強会を各2回開催しています。

管理組合向けセミナーは、

1日で学べる! 管理組合向け
マンション管理改善・大規模修繕・省エネ 成功セミナー(本社)
1dayセミナーチラシ


4月4日(土)  13:00~14:30 セミナー
          14:30~16:00 相談会 ※満席にて開催  

4月12日(日)  同上 ※満席御礼  


大規模修繕工事 見学会(岐阜市)
4月11日(土) 10:00~11:00 ※定員に達しました。
4月19日(日) 同上         ※残席あり
CH長良東Ⅱ見学会チラシ


実は、4月には、管理組合向けではなく、プロ向けの講座を4月25日、29日に開催するのですが、こちらも、既に満席になり、急遽、会場を拡大して開催することになっています。

増え続けるマンション管理組合からの依頼への対応や国レベルの大きな課題に取り組む中、1月以降、人員を拡大して進めてきましたが、特別な宣伝をすることもなく、各種セミナーに多くの人が来ていただいているのは、大変ありがたいことです。

スタッフの頑張りも大きいと思います。

すべてに感謝です。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社は、分譲マンションの管理組合向けのコンサルティグをしていますが、建物の大規模修繕工事と言う面では、分譲でも賃貸でも、基本は同じです。

違うのは、意思決定者が複数なのか、一人なのか。

将来財政を考える場合に、分譲は長期修繕計画と管理費会計の2軸であるのに対して、賃貸は、家賃収入とアパートローンと長期修繕計画の3軸。

しかし、もし、賃貸マンションの場合、古い建物で、雨漏りがした!と言うことで、建築関係の人に相談すると、多くの場合、どこまで補修するのか?と言う切り口から話が進むのだろうと思います。

しかし、分譲でも賃貸でも、当社のスタンスから見れば、「人の幸せ実現」

この面から言うと、賃貸マンションの場合は、修繕の規模や金額のことだけでなく、オーナーの家計全般の要素が加わり、オーナーの相続税にまで話が行きつくこともありあす。

先日の相談は、まさに、そんなケース。

昨年、大垣市で大規模修繕工事コンサルティングをしたマンションに住む人からの紹介で、ご高齢の夫婦がお持ちの築30年の賃貸マンションの雨漏りの相談に乗ってあげて欲しいという話。

お聞きすると、既に、塗装会社から、「部分的な補修だけでは、イタチごっこになりますよ」と言われ、屋上全面補修や壁の補修なども奨められ、足場を組んでの数百万円規模の見積が出たそうです。

そのマンションの方から、「お客様の幸せを第一に考えてくれるプロがいるから、今すぐ、その塗装会社を断って、馬渕さんに相談すべき!」とかなり強く進めていただいたようです。

そこで、その相談者に電話すると、連絡先の電話番号は、嫁ぎ先のお嬢さんで、オーナーは80歳を過ぎたご両親とのこと。

娘の引き継ぐ建物…と言う存在だそうですから、建物のことだけを考えては絶対にダメ!と言う方です。

急ぎ、建物を調査し、修繕プランを立てることにしましたが、並行して、今後の賃貸マンション経営と相続に関する話まで、いくつかの検討項目を具体的に示して、考えていただくことにしました。

とにかく、大規模修繕工事コンサルティング先のマンション住民の方から紹介いただいたお客様ですから、大変うれしい限りで、「これでもかっ!」と言うくらい幸せになってもらわないと!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜、深夜1時半頃、眠ったのですが、スマホを見ながら、目覚ましをかけ忘れて、いつの間にか眠ってしまいました・・・。

はっと気づいたら、4時半。

レム睡眠とノンレム睡眠の周期が1時間半と言うことを踏まえ、私の平均的な睡眠時間は、3時間か4時間半。

今日、起きるつもりの時間は、4時半だったので、ぴったり!

良い感じ!!(*^^)v

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

2009年10月以降に引き渡された住宅は、住宅瑕疵担保履行法が適用されます。

分譲マンションも同じで、同法によって、所有者は主要構造部に瑕疵があった場合、売買契約を結んだ事業者に対して修補請求が行えます。

 同法では、事業者は、資金供託をするか、住宅瑕疵保険に入るのですが、今回の免振ゴム偽装の場合は、どうなるのでしょうか?

国交省住宅生産課は「所有者、事業者、保険会社の3者間で、顕在化した不具合が支払い対象に当たる瑕疵だと合意すれば、20%の免責額を除く額の保険金は支払われる」と説明していますが、問題は、今回の免震偽装が保険金の支払い対象に該当するかどうか?です。

建物の耐震性が建築基準法を満たさなければ、保険発動の要件である「主要構造部の瑕疵」に当たります。しかし、免震建物は、多くが、元々高い耐震性を想定しており、耐震ゴムの偽装があっても、建築基準法の水準を上回る可能性があります。

 購入した側から言えば、「免振と言う価値にお金を支払っているのだから、約束した免振性能を実現して欲しい!」となりますが、東洋ゴム社が、「取り替えるには、負担が大きすぎて会社が倒産してしまうので、現状でも、十分な耐震性があることから、その差額(あるいは、慰謝料?)で済ませて欲しい!」と言ったらどうなるでしょうか?

オーナー1人の商業ビルであれば、解決しやすいでしょうが、マンションの場合は、住民の合意が必要です。

この問題が「普通決議」なのか、「特別決議」なのか、「全員同意」なのか?

各戸の販売時の売買契約問題だと捉えれば、組合問題ではなく、「全戸同意」。

仮に、「組合として対処しましょう」となっても、「自分にとっては、売買契約の瑕疵だから、個別に交渉する!」と言う住民がいたら?

あるいは、早々と「免振性能は落ちますが、耐震性は十分なので、1戸当たり、○○万円ずつ、返金します。」となったら、組合問題になる前に解決?

「マンションの主要構造物の交換」であれば、特別決議。

共用部に関わる「補償金交渉」となれば、普通決議?

マンションによって、対応方針が変わりそうですし、裁判にでもならなければ、各マンション・各戸の問題と言うことで、得したマンションとそうでないマンションの差が出るかもしれません。

私のコンサルティング先のマンションでも、「新築時の不具合」が築10年過ぎて発見されたマンションがあり、その補償交渉は、困難を極めました。

結果は、販売会社からの補償に加えて、その子会社の管理会社が「長期間に渡り、その不具合を組合に告げなかったこと」への補償金を加えて、数百万円を組合に支払っていただき、解決しましたが、ホントに大変でした。

今後の動きに注目したいと思います。

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今、管理規約改正の検討理事会開催中のマンションが二つあり、この週末は、その検討理事会でした。

それ以外に、「管理規約改正」がテーマに上がっている理事会がいくつもあります。

管理会社は、組合側から言われない限りは、管理規約の改正を提案することは、あまりないようですが、当社は、「マンションに住む人をこれでもかっ!」と言うくらい幸せにするのが仕事なので、起きた問題を解決するのではなく、課題を設定し、改善しますので、管理規約の改正は、大切なテーマです。

マンションに住む人は、管理規約がいわば暮らしの憲法なのですが、実際は、購入時以来、一度も読んだことがないという人がほとんどで、「現管理規約と標準管理規約との対照表」を見ただけでは、なかなか判断が付きませんし、「書いてないことで、盛り込むべきこと」とか、規約を変えるにあたって各種細則との整合性を取らなければならないこととかまでなると、相当パードルが高くなるでしょう。

また、苦労して改定案ができたからと言って、いきなり総会にかけることも、NGです。

4分の3以上の賛成がいるというハードルの高さもありますが、多くの場合、すでに、規約や細則に違反している状態で暮らしている人もあり、総会で、「既得権の侵害!」のような意見を言われると、改正議案の採決すら取れないと言う事態も招きかねません。

従って、素案が出来たら、住民の意見を聞く場を設け、それを反映した最終議案を作るとか、少数意見も尊重すると言う姿勢を見せてから、総会にかけることが大切ですね。

検討時間は、たっぷりかけることがお勧めです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

マンション管理フェアのマンション管理学校で3日連続、3つの講義をしました。

それを1日で学べるセミナーを4月に2度開催。

4月4日と12日の2回開催。

5日は、会議室の座席数10席の定員のところ、参加者は10名。

予定は1時間半でしたが、マンション管理フェアでは、オープンな席で言えなかった、ホントにあった怖い話やものすごい成果など、実例を豊富にお話ししたので、熱がこもりすぎ、2時間の講演。(~_~;)

その後、質問・相談と続き、終了したのは4時半でした。

その場で、マンションの組合向けの勉強会も依頼されました。
新しい出会いに感謝です。

ご参加、ありがとうございました。

なお、12日は、現在9名のお申込なので、申込が増えると、会場を探さねば・・・。
1dayセミナーチラシ


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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私の愛読しているV字経営研究所の酒井英之先生のメルマガ「ヘコタレをチカラに!」に、とても共感できる記事がありました。

「別れ方から逆算して考える」

(前略)

先日ある本を読んでいましたところ、
「一期一会」の意味の解説でこんなくだりを見つけました。

「一期一会とは、その人とはもう二度と会えないと考えて、
今の時間を大事にすること。それは、出会った瞬間に
その人とどのように別れるのか。
それを想定して付き合うことです」と書いてあったのです。

「いきなり別れることを考えるか?!」とビックリしましたが、
学校の先生などはそうかもしれないな、と思いました。
生徒はいつか卒業する。出会った瞬間から卒業する時のことを考えて
一緒の時間を過ごす。だから充実した時間になるということです。

そして、同じようなことがこのコンサルタントの世界で言えると
改めて、気づきました。といいますのも、
我が国の経営コンサルタントの草分けである
日本経営合理化協会の牟田学理事長の著書『社長学』に
次のように記してあったからです。

「コンサルタントにとって一番栄誉なことは
お客様から『先生、もう来て頂く必要はありません。
後は、自分たちでできますから』と言われることだ」。

これは、お客様との「理想の別れ方」を示したものです。
牟田先生は、クライアントの中に「できる人財」を育ててこそ、
一番価値のあるコンサルティングだと言っています。

これを読んだのは20年以上前ですが、
このような終わり方ができる仕事に憧れました。
そして、私自身はそこから逆算してコンサルティング内容を考え、
実践してきました。

ただし、このスタイルは大手のコンサル企業内では
アウトローなやり方でした。
とりわけ大企業のお客様が求めるコンサルティングには、
クライアントの経営戦略部門のアウトソーサーとして、
経営資源を分析し、新事業案を考え、海外展開する
グランドデザインを描くものがあります。

このスタイルのコンサルは、単価は高いです。
しかし、大きな欠点もあります。
それは、お客様側は戦略や制度を手に入れるものの人が育ちません。
当然、牟田先生の言う理想の別れ方はできなくなります。

そこで私は、独立に当たって
お客様のアウトソーサーになるのは辞めようと決意しました。

逆にお客様自身の手で問題の発見から戦略を立案し、
実践し、成功体験していただく。
そのためのメンターに徹することを基本スタイルにしました。

具体的には、テーマにもよりますが
期間は半年、1回の訪問は3時間程度。
同じお客様を6~12回訪問し、
課題解決をサポートするプログラムになっています。

その結果、昨年度の私の出張は通算で190日。
地元のお客様も含めほぼ毎日客先訪問する状態となりました。

では、牟田先生の言う「理想の別れ方」ができたのか?
というと…確かに、多くのお客様の社員さんが
逞しく成長していく姿をほぼ毎日、全国で見ることができました。

しかし、「もう来なくていいです」には、なかなか至りません。
なぜなら、一つの問題が解決すると
「次は、こっちの問題をお願いします」と
社内の別の課題に取り組む…という形で継続するからです。

これは今に始まったことではありません。
私には出会ってから20年以上のお付き合いになる
お客様が複数います。

これらのお客様からはひとつの課題が解決するたびに
「もう大丈夫です。後は自分でできます」と言われます。
が、数年後には違う問題で連絡を頂きます。
そしてそれを別のメンバーと解決します。
すると、「別れる」ではなく「長く続く」になるのです。

このような経験をすると、改めて「一期一会」の意味や
「理想の別れ方」を定義することの価値に気付きます。
「別れ方」から逆算して考えることで、
より充実した中身を求め、行動することができ、
結果的に「長く続く」になるのです。

ビジネスの世界に2年目のジンクスはないと思いますが
今期も「一期一会」を意識した、
真にお役に立てる仕事を続けていきたいと思います。
これからもどうぞよろしくお願い申し上げます。



私のマンション管理組合向けのコンサルティングは、大規模修繕工事や管理委託契約の見直しを契機に依頼されることがほとんどですが、その期間は、概ね2~3年間です。

大規模修繕工事は、一時的なものですが、必ず、管理の見直しも行い、建物の劣化だけでなく、管理の劣化も回復・グレードアップしますので、管理組合とのお付き合いも長くなります。

管理の見直しでは、新管理体制にするまでに1年間、その体制が定着するまでに1年間を掛けます。

それ以降、引き続き、顧問契約の依頼があれば、継続的に管理組合運営の継続的なアドバイスを行っていきます。

以前は、この顧問契約にどうしたら移行できるか?その価値をどう認めてもらうか?に腐心したこともありましたが、自分の仕事は、「マンション管理組合とマンションに住む人を、これでもかっと言うくらい幸せにすること」と定義したことで、酒井先生と同じく、「もう、馬渕さんは来なくても、管理会社に依存することなく、自分たちで良い管理組合運営が出来る」と言われることを目標に変えました。

コンサルティング期間中に、主に接するのは、理事会や検討委員の皆さんですが、私が「決めてあげる」のではなく、より良い選択ができるようアドバイスする事、知識を深めてもらい、賢くなっていただくこと、住民全体の管理組合活動の関心を高めることに努めます。

その積み重ねの結果、どうなるかと言えば・・・・

お客様から、「自分たちが役員でいる間は、何とかなるかもしれないが、輪番制で役員が交代して行く体制である以上、馬渕さんがいてくれないと、また元の依存体質の組合に戻ってしまう」と言われ、結局、顧問契約を締結することになります。
これは、真剣に管理組合運営を考え、管理会社と管理組合との契約関係を正しく理解された役員の方ほど、強く思われるようです。

今のところ、顧問契約が解除されたケースはありませんが、当社で対応するには、もう、限界に近付いている一方で、コンサルティングの打診については、順番を待っていただいている状況なので、「一生マンションに住む人と同じ気持ちで、一生そのマンションと付き合う気持ち」は変わりませんが、「自分で頑張る」と言う顧問先の管理組合があれば、喜んで卒業式を迎えたいと思います。

とは言え、簡単には、そうならないので、「活躍できるマンション管理士」の養成を始める訳です。

何しろ、目的は「マンション管理組合とマンションに住む人を、これでもかっと言うくらい幸せにすること」です。それに向かって、「出来ることは全部やる!」のみです。

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昨日のブログで紹介した講座「マンション管理士の仕事術」で、これから、「活躍できるマンション管理士」「マンション管理コンサルタント」を5年で100名養成する活動を始めます!と宣言しました。

どうやったら、100名養成できるか?

そのために、人材教育と認定資格を発行する「一般社団法人マンション管理相談センター」を設立しました。

人材育成プランはもちろんありますし、プレゼン力やマーケティング力も身に着けてもらい、「ハイプライス&ハイポジション」のコンサルタントになっていただきます。

後に続く人を出すためには、やりがいと報酬が比例しなければなりません。

ただ、誰もやったことがないことにチャレンジするのですから、ホントに100名養成できるのかは、誰にも分かりません(笑)

でも、マンションに住む人を幸せにするためには、優れたコンサルティング力と使える武器「ノウハウやツール」を持ったマンション管理士・マンション管理コンサルタントが、沢山必要であることは、間違いないので、養成すると決めたのです。

これからのスッテプは、次の通りです。
4月25日、29日に
活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」(←クリックすると、講座の特設ページに飛びます)
を開催。

夏より、ロングスパンで、
「活躍できるマンション管理士(マンション管理コンサルタント)養成塾」
を開催。

前者の「基礎講座」は、3月14日の仕事術セミナーにおいて、定員10名で募集を開始しました。

本気の人が5名来れば十分!と考え、3時間半の講座で、受講料を1万円に設定し、ハードルを高くしたのですが、3月中に定員を超える申し込みを頂き、愛知・三重・岐阜だけでなく、長野・静岡、神奈川・埼玉からも来られることになったので、急遽、場所を名古屋駅前に変え、会場を広くし、それぞれ、定員を15名に増やして開催することにしました。

この講座に参加するには、「マンション管理士の仕事術」の動画を見て、感想を送っていただくことが必須条件です。

残席は、わずかです。

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3月14日のマンション管理フェアで、フェアとしても、当社としても、初めて開催したプロ向け講座「マンション管理士の仕事術」は、予想を大きく超える52名の参加者がありました。

「参加したかった!」と言う声にお応えして、動画にして、ユーチューブにアップしました。

ただし、具体的な固有名詞も出てくるので、一般公開はしていません。

活躍できるマンション管理士・マンション管理コンサルタントになりたい!と言う当社の呼びかけに関心がある人で、私と面識がある、あるいは、面識がなくても、「どんな人なのか?」「なぜ、この動画を見たいのか?」をお知らせいたける方にだけ、個別にURLを伝えて、見ていただくことにしました。

また、見たら、感想をお聞かせいただくと言うのが条件です。

以下、当日のレジュメです。

ご希望の方は、自己紹介を添えて、このブログのメール機能か、http://mankan-sc.com/contact.htmlから、お知らせください。



                                  平成27年3月14日
        「マンション管理士の仕事術」

            一般社団法人マンション管理相談センター 代表理事
            一般社団法人スマートマンション推進協議会 代表理事
            「福島正伸直伝」自立型人材育成インストラクター
                                       馬渕裕嘉志

1、 自己紹介

2、 コンサルティング実績

3、 組合への価値の提供実績

4、 マンション管理士になる前にしていた「マンション管理士」の仕事

5、 マンション管理士として初めての仕事で気づいたこと
大規模修繕工事と設計・監理Vs直接入札

6、 マンション管理士として二つ目の仕事で気づいたこと
火災保険の裏ワザ、住民参加・協力の仕組み

7、 マンション管理士として三つ目の仕事で気づいたこと
管理会社の仕組み

8、 小規模マンションだからこそのコンサルタントの必要性と魅力
ライバルは、いるのか?いなのか?
専門性×マルチ性

9、 成功する「コンサルタント」の秘訣
➀価値を創造して、しっかり稼ぐ
②クライアントの幸せを実現するために、会社の投資、自己投資を行う。
③コンサルティングは売り込まない、頼まれるレベルになる。
④「縁」の有無であり、離脱を恐れない。
⑤足りないところは、ネットワークでカバーする。
⑥同じレベルの志を持った仲間と付き合う

10、究極のコンサルタントになる!
  一般社団法人スマートマンション推進協議会誕生秘話
以上



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(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


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テーマ:よく生きる
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