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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

4月は、多くのイベントがあります。

まずは、管理組合向けセミナー

1日で学べる! 管理組合向け
マンション管理改善・大規模修繕・省エネ 成功セミナー(本社)
1dayセミナーチラシ


4月4日(土)  13:00~14:30 セミナー
※満員御礼  14:30~16:00 相談会

4月12日(日)  同上
※残席あり

大規模修繕工事 見学会(岐阜市)
4月11日(土) 10:00~11:00
4月19日(日) 同上
CH長良東Ⅱ見学会チラシ


新しい出会で、多くのマンションの幸せに貢献したいと願います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

一宮市で25戸のマンションの臨時総会の続きです。

レンタルなのかリースなのか保守なのか、わけのわからない内容の防犯カメラ契約について、調査し、最新のスペックで、仕様を統一して、入札した結果、年間で20万円以上のコストダウンが実現できた第1号議案に続いて、管理委託契約の見直し(管理会社変更)の第2号議案です。

当社のオリジナルMK方式による管理委託契約入札により、参加した会社は、総合管理会社・専門会社合計して21社。

1次入札(月額)の金額でも、従来からのコストダウン額は、平均で、年間で150万円以上。

更にそこから、各社と個別面談を行い、VE交渉(価値を下げずに、価格を下げる交渉)を行い、平均して、年間で約12万円以上の追加値下げ。

組合による書類審査により、最も低価格から選ばれるのではなく、価格順位で行けば、3,4,5,8位で、現在の管理会社を含む4社がプレゼン審査会に進みました。

プレゼン審査では、価格以外の項目も審査を行い、最終的には、価格の安さだけで言えば、4位だった会社が選ばれました。

こういう時、最低価格の会社が選ばれない方が、「安かろう悪かろう」にならないというMK方式の入札がキチンと功を奏しているという充実感がありますね。

まあ、そもそも、プレゼン審査に選ばれた会社であれば、どこを選んでも、十分なコストダウンが実現できるので、価格にこだわらなくても良いという伏線があります。

この選択により、従来の管理委託費と比較して、年間で約180万円のコストダウン。
火災保険や共用部の電気代のコストダウンも含めると、年間で約200万円のコストダウン。

1家庭当たりに換算すると、年間で約8万円ものお金を貯蓄できることになります。
従前の管理会社の長期修繕計画であれば、修繕積立金の大幅な値上げは必至でしたが、これが、緩和または値上げしなくても良い!と言う効果になります。

当社の役目は、この議案の可決で終わりません。

これから、2カ月間で、新旧管理会社の引継ぎを管理し、更に、その後1年間に渡り、新しい管理委託契約が、ホントにこのマンションにとって最適なのか?を検証し、新しい管理会社の仕事を監査して、このマンションに住む人を「これでもかっ!と言うくらい、幸せにするのが、私の喜びです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、一宮市で25戸のマンションの臨時総会。

昨年6月から始まった管理委託契約見直しにより、新たな管理体制(現行の管理会社から別の管理会社に変更する)議案が可決されました。

今回が大きな節目であることは間違いないですが、当社の管理見直しコンサルティングの特徴は、「見直しが終わったら管理が良くなり、委託費が最適に(安く)なる」と言うものではなく、コンサルティングと同時に、顧問業務が始まり、「今そこにある問題・課題」も解決することです。

このマンションの場合は、従来の管理委託契約に、いくつかの実態の不明な契約があり、かつ、契約通りの業務がなされていない項目もあり、その是正を行っており、もちろん、元々割高な委託費だったので、昨年11月の定期総会では、「現行管理の是正」で、年間100万円以上の管理委託費削減が実現できています。

その代表が、「防犯カメラ」。

管理委託契約には、「防犯カメラ業務」と言う項目があったのですが、この内容を契約書どおりに読むと、「保守契約」。
しかし、それにしては、異常に高い。

付いてる機種は、かなり古いので、リースであれば、期間満了で安くなっているはずですが、ずっと変わっていないので、リース契約ではない。

それじゃあ、レンタル契約なのか?
新築時から導入されていたので、一番最初の経緯は不明ですが、過去に遡って、総会資料を調べると、5年ほど前に、車へのイタズラがあり、防犯カメラを増設したという議案を発見。

この時の見積は、H社のもので管理会社のものではありません。。
見積書に機種の一覧があるものの、その合計金額はなく、頭に月額○○○○○円とあり、従来の「防犯カメラ業務金額に、上乗せします。」とあります。

ここにも、レンタルともリースとも保守とも書いてなく、「防犯カメラ業務」(苦笑)

しかも、機器を調べてみると、実際についているのは、H社ではなく、M社製。

ん?と言うことは、H社製のカメラの見積で、管理会社の「防犯カメラ業務」金額が増額され、実際は、M社製のものが付いている…。

で、「このカメラの所有者は誰か?」と聞くと、管理会社の回答は、「M社のものであり、管理会社とM社とのレンタル契約に、M社の保守料と管理会社の手数料を乗せたもの」。

これを「防犯カメラ業務費」として、組合と契約していると言う。

委託契約書を見ると、「防犯カメラ24時間監視」と書いてあるので、役員に聞くと、「監視センターで24時間監視してくれている」とのこと。

確かに、防犯カメラは24時間映しているので、「24時間監視」ですが、それは、「機器が動いている」ということであり、マンションの管理室に映像を写し出しているモニターもあるので、まさか、この規模のマンションで、管理会社(警備会社)の集中センターで、映像をを24時間監視しているはずがないだろうと思い、管理会社に聞くと…

「監視しているのは、レコーダーの異常信号を24時間拾うと言う意味であり、映像を24時間監視している訳ではない」とのこと。

「防犯カメラ24時間監視」と言う表現は、おかしいのでは?と聞くと、「確かにその通りで、誤解を招く表現です。申し訳ありません。」と言う回答。

想像した通りです。

これ、かなりおかしな話ですが、24時間監視してくれるなら、この高い金額でも納得できる、と思わせる表現で、住民では、見抜くことができない…。

そもそも、管理会社の担当者も、契約内容と実態との辻褄が合わないことを把握していないので、私の質問になかなか答えることができず、こちらから、3回ほど、追加質問をして、回答が二転三転…ようやく、この全貌が判明したという次第です。

ここで判明したのは、M社は、エレベーターの保守会社で、かつ、その他の火災報知器等の遠隔監視業務もしており、実態は、防犯カメラの遠隔監視は、その中のひとつだったと言うこと。

その実態の通り、全体の遠隔監視業務に防犯カメラの遠隔監視項目を入れておけば、「監視業務の一つ」になって、料金はグッと下がるはずなのですが、それがあたかも独立した監視業務であるかのごとく、「防犯カメラ業務」と言う項目で金額が定められていると言うこと。

これが明らかになり、是正を求めると、委託費は、月額で約1万円下がりました。

ただ、これでもまだまだ高い。

古い機種でも、管理会社とM社との間は、硬直的な「レンタル」契約のため、管理会社が中間マージンを下げても、コストダウンには、限界があるのです。

ちなみに、M社は、この管理会社よりも大きな会社で、組合が直接契約しても、全く問題がありません。

そこで、「防犯カメラ業務」は、管理会社との契約を解除し、仕様を統一(性能の大幅アップ)して、M社を含めたセキュリティ専門会社で、「保守付リース契約」として、競争入札を実施。

結果は、前述した昨年11月の第1段目の値下げ幅1万円から、さらに8千円下がり、当初から約40%、年間で約20万円もコストダウンしました。しかも、機器の性能は、格段に上がり、リース期間が終了しても、使い続けることができるレベルです。

以上を踏まえ、今回の臨時総会では、防犯カメラに関する独立した第1号議案として、上程しました。

この議案が全会一致で議決されたことは言うまでもありません。

では、管理委託費全体では、どんな結果になったのでしょうか?(続く)

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北海道のベニーエステートと言う管理会社で、15年間、13管理組合から、合計1億5千万円の組合費を着服したというニュースがありました。

そのうち、2組合は、10年間に及び着服がありました。

手口は、備品等の領収書偽造、架空工事費の請求等。

組合からの業務指示書を偽造して、会社の経理に支払い指示を出し、振込先の口座は、管理組合に似た名前の口座を開設して、一旦そこに振り込ませるという手法だったそうです。

計算すると、毎年、1組合当たり年間100万円程度の横領を行ったということになりますが、「10年続いた組合が2組合ある」=組合によっては、短期間のケースもあるということですから、組合によっては、1千万円クラスもあると言うことですね。

一方、この社員が担当していた29組合のうち、残り16組合には、被害なし。

被害にあったマンションと被害にあわなかったマンションの差はどこにあるのでしょうか?

それに関する記事の記述はありませんが、恐らく、理事会、あるいは総会で報告される組合決算資料へのチェックが甘い組合、小修理や消耗品の支出伝票への押印が簡単で、業務実施後の現物や工事完了の検査も管理会社にお任せの組合がターゲットにされたのでしょう。

また、10年続いた組合は、組合活動は形骸化し、理事会は、形式上総会前に1度開く程度で、総会の出席者も少ないと言う状態だっただろうと思われます。

そうなると、管理会社の担当者だけが悪いのか?と言う話にもなります。
なぜなら、この担当者の作成した架空の業務指示書に押印した理事長の責任は?そこに書かれた工事等の完了確認の責任は?組合経理や業務をチェックする監事の責任は?理事の責任は?も問われます。

理事長には、発注者側の「善良なる管理者の注意義務」があり、「理事会の承認」を経ていれば、他の理事にも、同様の義務があるからです。

これ、恐ろしいことに、13組合で同じ手口が通じたと言うことは、他のマンションでも、いくらでも起こりうるということです。

実際、私がコンサルティングしている組合でも、担当者による不正ではありませんが、日常の修繕工事で十万円を超えるものが、理事会も開かれず、理事長の業務指示書への押印だけで済まされていたケースがありました。

この工事は、水中ポンプに関する制御盤系の工事で、報告写真も工事完了の納品書もありませんでした。もちろん、外からは取り替えたかどうか見えませんので、工事終了しましたと言えば、誰も検証できません。

一歩間違えば、同じことが起きていたいと言えるでしょう。

管理会社を信頼するな!と言うことではありません。

「お金を出す側の組合」⇔「お金をもらって仕事をする管理会社」の関係において、後者の方が、圧倒的に優位にあるのがマンションの管理だという前提で、自らの財産を管理して行くことが必要ですよ!と言うことです。

そう言われても、ホントに事件が起こらない限り、マンション住民の意識は変わらないのが悩みだろうと思います。

100%管理組合側に立つ専門家=マンション管理士を活用することが、有効な解決策だと思います。

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東京で、一緒に「コミュニティを学んでいる大平信孝さん。

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大規模修繕工事の際に、多くの場合、照明のLED化の話が出ます。

しかし、大規模修繕工事の費用が、積立金のギリギリであったり、仮に余裕があったとしても、今回、使うと残高が少なくなりすぎるとか、次回大規模修繕工事に積立金が足らなくなる等の理由から二の足を踏むケースも多いと思います。

ただ、最近の電気料金の値上げと器具の価格低下により、投資回収期間が短くなったことで、導入ハードルは、少しずつ下がって来ているのは事実です。キチンと査定する能力があれば、恐らく5~8年程度で、元が取れるというレベルだと思います。

一方、大規模修繕工事の際に一緒に実施する場合、下記の観点からメリットと問題点の両方を考えて、導入を検討するのが、お勧めです。

1、大規模修繕工事では、建設会社が元請になるので…
→工事の立会い、廃材の処理などを修繕工事に含めて依頼できることによる手間やコストダウンが図れるか?
→竣工検査を大規模修繕工事と一緒に行うことで、手間が省けるか?
→照明の長期修繕計画やその後の点検を大規模修繕工事のサイクルと合わせることで、維持がしやすくなるか?
→大規模修繕工事中の他の電気工事と一緒にやることで、コストダウンができないか?
→建設会社が頭になることで、建設会社の中間マージンが生じて、割高にならないか?

2、照明器具のサイズが異なるので…
→照明器具の変更で、サイズが小さくなる可能性があるので、壁や天井の塗装のタイミングと合わせるか、塗装時には、古い器具を外して施工しておいてもらわないと、後から、器具を取り替えるときに、塗装金額分がコスト高になる。このコスト比較はどうか?

3、長期修繕計画をチェックしないと…
→いかに償却期間が早くなったとは言え、償却期間の途中に大型の工事が発生し、修繕積立金が不足して、住民の一時金や借入が必要になることはないか?

4、電気省エネ工事を総合的に考えると…
 →照明工事は、電灯契約工事になるので、低圧契約の場合は、契約種別の変更を同時に考えて、より有利な契約への切替工事や手続きを行うことで、電気工事は割安にならないか?
 →低圧電力(動力設備)の契約方式の変更等で電気代を下げることができるならば、その切替工事を一緒にやることで、電気工事が割安にならないか?
 →高圧の場合、この工事で低圧契約に変更できれば、電気代が安くならないか?

 以上のように、「LED化することによる省エネ効果」だけしか考えないと、マンションにとって、「知らなかったばかりに、もったいないことをした。二度手間の工事をした。」と言うことが十分にあり得ますので、慎重に検討、実施してくださいね。

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三つめの特徴は、「大規模修繕工事を出来る限り遅くすること」を基本とすることです。

基本的に、「工事があって初めて利益が出る」建築業界や管理業界の人は、「工事をしたい」のが本音です。

もしかしたら、そういう人たちも、「出来る限り後倒ししましょう」と同じことを口にするかもしれませんが、修繕積立金の不足で、難しい場合か、建物状況を見て、明らかにまだ早いという状態は別にして、建物状況がそこそこ劣化しているならば、「工事をする時期には入ってますね」と話を進めるのが普通です。

これは、「工事をしたい」と言う本音以外に、「先延ばししていいですよ」と言ったのに、漏水事故が起こったら、責められるという懸念もあるからです。

ある意味では、それが仕事なのですから、当たり前のことで、業界側を批判しているのではありません。

しかし、当社のように100%住民側に立つコンサルタントとしては、その提案がマンションにとって、妥当なゾーンなのか、いささか強引な話なのかを見極める必要がありますよ!と言いたいのです。

あるいは、妥当なゾーンであっても、当社の場合は、「大規模修繕工事」の目的を「住民の幸せ実現」においていますので、「工事ありき」ではなく、業界側とは全く異なるアプローチを行います。

当社に大規模修繕工事コンサルティングの打診が来ると、建物状況の所見を申し上げるために、確かに、建物の簡易的な調査を行いますが、同時に、総会資料や管理委託契約書、さらには火災保険や電気料金の明細資料などをリクエストします。

理由は、建物の劣化は目に見えるので、応急措置でも何とかなりますが、目に見えない「管理の劣化」が恐ろしいからです。

これまで何度もブログでも取りあげましたが、築12年目程度のマンションで、管理会社から「国土交通省が12年での大規模修繕工事を推奨しているので」と言う理由だけで、大規模修繕工事が提案されているケースが実際に何件もあるのです。

中には、手の届く範囲のどこを打診しても、タイルの浮きのないマンションで、提案され、工事発注議案がなされる予定だったマンションで、寸前に待ったをかけることになったケースもありました。

従って、一般的な「設計監理方式」を前提とした「大規模修繕工事コンサルタント募集」には、応募しませんし、仮にマンションから参加して欲しいと依頼されても、そのコンペには参加しません。

事前に「建物・長期修繕計画・管理」の無料診断を行い、役員・委員・住民向け勉強会を開催することにより、今後、大規模修繕工事をどう進めるか?を判断いただくことにしています。

「建物の劣化」だけではなく、「管理の劣化」を同時に行うのは、建築・管理業界側と一線を画する当社だからできる「大規模修繕工事コンサルティング」の特徴です。

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設計監理方式をベースに、従来の業界とは一線を画して、その弱点や課題を補い、加えて当社独自の視点を加えた「MACMコンサルティング契約」の第2の特徴は、チームビルディングです。

まずは、入札会社を訪問してのトップ面談。
訪問するとわかるのは、社風。

訪問した時に、どんな挨拶で出迎えるのか?
会社の掲示板に貼ってあるのは、どんなスローガンか?
社長室・応接室には、何が飾ってあるのか?
社員教育は?
下請け先との関係は?
社長が普段から口にしている言葉は?

MACMのAは、エージェント=住民の代理人です。
住民の気持ちになれば、住みながらの工事を誰に頼むのか?を決めるのに、何を知りたいか?
どんな工事会社か知らないで決めることは、ありえないと思うからです。

第2が、大規模修繕工事を「住民の幸せ実現プロジェクト」と名付け、工事に関わる元請・下請けの技術者・職人を集めたセミナー。

住民がどんな想いで、大規模修繕工事を迎えているのか?と言う話もしますし、人材育成・仕事に取り組む姿勢を啓発するセミナーでもあります。

仕事に取り組むモチベーションを向上させ、現場では、住民との距離を縮めて、記憶に残る仕事、誇りに思える仕事にしたいのです。

また、当社には、業界全体の顧客志向を高めて行くと言うミッションがあります。

このような、会社の良し悪しや経営者や会社理念のホンモノ度を評価したり、人材を育成すると言うアプローチは、技術者である建築士では、難しいと思います。

もし、大規模修繕工事が、誰もいない建物で行われるのなら、技術的なバックグランドがあれば、良いと思います。

しかし、大規模修繕工事は、素人集団の住民が、長い期間を掛けて検討し、住みながらの工事であり、その後、長期間のアフターフォローが必要とされる工事です。

だからこそ、技術的な専門知識以上に、「ソフト」面を扱う専門知識や情熱が大切だと思います。

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テーマ:よく生きる
ジャンル:ライフ

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先週末、築30年超の味わいのあるマンションで、大規模修繕工事と管理見直しの勉強会を開催いただきました。

そのマンションでは、設計監理方式を検討中なのですが、修繕委員さんが、マンション管理フェアで私の講義を受けて、当社オリジナルのMACM方式に関心を持たれて、翌日には理事長を連れてこられ、今度は、私の管理改善5つの法則の講義を聞かれ、わずか一週間で勉強会開催を希望。

一緒に管理の見直しもしましょうと、急ぎ、いくつかの管理資料も送っていただき、ファーストインプレッションと簡易な診断まではやりますよ!と約束して、勉強会に臨みました。

そこで、出た「設計監理方式」と「MACM(マンション管理士によるコンストラクションマネジメント方式)の違いに関する質問を頂きました。

自分でも、こう説明すると、わかりやすいなぁと思ったので、ご紹介。

Q)「建設会社・管理会社・専門事業者(設計事務所含む)を「適度な緊張&最適な協力」関係となるようマネジメントする」とありますが、管理組合は、㈱リブネット・プラス・設計事務所・管理会社と、それぞれ契約するのですか?

A)一般的に言われている「設計監理方式」において、建築事務所のポジションに、当社がすっぽり収まり、調査から竣工検査まで、当社が行います。

 従って、管理組合と当社との契約となります。

 設計事務所は、業界用語で、「設計監理契約」と言い、当社は、その設計監理業務と中身は変わらない業務を行いますが、業界とは一線を画して、その弱点や課題を補い、加えて当社独自の視点を加えて、「MACMコンサルティング契約」と言います。

 私が、「建築士や管理会社もコーディネートする」と申し上げたことが、混乱を招いたのだと思いますが、工事の内容に応じて、外部の設計事務所を使った方が良いと判断すれば、当社が、該当業務のみ、設計事務所に外注するということです。

 恐らく、「設計業務」=「図面を書くこと」と言うイメージがありますが、大規模修繕工事の代表である外壁・屋根・塗装改修には、現行図面があれば充分で、新たに図面を書くことは不要なため、多くの場合、設計事務所に図面作成を依頼することは、ありません。

また、竣工図書(図面)は、そもそも、設計事務所ではなく、建設会社が作成します。

 管理会社は、修繕の「かやの外」に置くのではなく、現在の管理委託契約の中で、色々動いてもらうということです。仮に、管理会社に依頼したいことがあり、それが有償と言われた場合には、当社が直接行うより、コストが安ければ、当社から管理会社に委託します。

 例えば、管理会社担当者に修繕委員会の議事録を作成してもらうとか、工事中の代替駐車場の手配を行ってもらうことなどがあげられます。

Q)MACM方式では、設計(建築)士ではないが、設計業務を請け負うということですか?

A)新築時には、建築確認申請を伴う詳細な図面を書く必要があり、それは、建築士でなければ、出来ない仕事ですが、マンションの大規模修繕工事にあっては、そのような「設計業務」はありません。従って、「工事の発注に必要な設計業務」は、前述QAの通り、当社が行い、必要に応じて、建築士に図面作成を依頼します。

Q)MACM方式では、コンサルタントの担当する案件は、1時期に何件ですが?

A)私に限って言えば、現在、管理見直しコンサルティングや顧問業務が多数あることから、期間が限定され、工程に合わせた仕事になる大規模修繕工事コンサルティングは、原則として、2件を基準としています。ただし、マンションの規模により、同時に手掛ける件数は、1件の場合もありますし、3件までOKの場合もあります。

(続く)

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怒涛の6連チャンだった週末を無事に終えました。

いずれの組合でも、印象深い場面がありますが、特に、記憶に残っているのが、各務原の築4年目のマンションでの勉強会。

このマンションでは、管理見直しを実現したいと熱心に動かれている方がいるのですが、理事会や住民の中には、冷ややかな目もあり、反対の人もいます。

何しろ、多くの人に関心を持っていただきましょうと言うことで、当社の勉強会に出てもらうよう働きけていただきました。

そして、日曜の勉強会。

確かに、私の講演中のジョークに、にこりともしない人が1名・・・(;'∀')

で、質疑応答になったら、1番に手を挙げられました。

どんな辛口の質問が出るのかと思いきや…

「今回の話を聞いて、マンションに住む人にとって、こんないい話はないのに、今まで聞いたことがなかった。

馬渕さんのような仕事は、もっと広まっていいはずだ。

早く会社を大きくして、活動を拡大しなきゃ、ダメでしょ!!!」

と怒り口調でおっしゃる。(笑)

「反対の人がいても、最後は多数決で決める」と言う進め方もあるかもしれませんが、当社は、「反対の人こそ、ファンになってもらい、改革を中心的に進める住民の代表者の皆さんが気持ちよくプロジェクト進めていただく」のが、方針なので、大変うれしいシーンでした。


この勉強会の質問の最後に、若くてきれいなご婦人から、
「馬渕さんの会社にコンサルティングを依頼するメリットとデメリットを教えてください」と聞かれました。

うーーん、としばし沈黙。

「メリットは、皆さんが、これでもかっ!と言うくらい幸せになることです」

「デメリットは…見つからないんだけど…」

「あっ、そうだ。デメリットは、私が事故で死んじゃったら、代わりの人が簡単には見つからないことです」(笑)

 「いやいや、時々、心配されるのは、私がコンサルティングに入ると、管理組合と管理会社の関係がギクシャクすると心配される方がいます。確かに、昔は、私も正義感に燃えるあまり、管理会社を敵視するような態度で臨んだことがありました。

 その結果、管理会社の担当者が疲弊してしまい、げっそり痩せてしまったことがありました。担当者にとってみれば、前任者の不手際を責められても、自分は会社の方針に従い、一生けん命やっているし…と言う想いだったろうと思います。」

 その時の反省で、コンサルティングが決まったら、すぐに、管理会社に挨拶に行き、私の考え方を伝えて、決して、管理会社を変更することが目的ではないこと、それぞれの立場で、一緒に組合を幸せにしましょう、と挨拶に行くことにしています。」

このマンションでは、4月終わりに理事会、5月に臨時総会で、弊社との管理見直しコンサルティング契約の議案が上程されます。

「これでもかっ!」と言うくらいに幸せになっていただきます!(^^)/

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この週末は、午前・午後・夜×2日のコンサルティングが入っています。
勉強会が2回、理事会が3回、管理検討専門委員会が1回。

この資料を作るために、木・金は、スタッフもフル稼働。

私自身は、資料を作り始めると、

「こんな表現をしたら、わかりやすいのでは?」
「もっと、良い提案ができそうだ、作りかえよう」

と没頭してしまい、一度、スタッフに印刷してもらった資料を全部破棄して、作り変えることがしばしばあり、「これがマンションに住む人を、これでもかっ、と言うくらい幸せにするのだ」と、私が言うので、スタッフも笑って、作るしかありません。(笑)

こうして、各会合に臨むと、「想いの詰まった資料」は、人の心を動かすんだなぁと、実感します。

スタッフには、毎回、頑張ってくれるので、「感謝」です。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

平成27年度の太陽光発電の売電単価と各家庭が負担する再生エネルギー賦課金の単価も決まりました。

前者が下がるのに後者が上がるのはなぜ?と思う人もいるでしょう。

売電単価は、住宅用(出力10kW未満)は2014年度の1kWhあたり37円(税抜き、以下同じ)から4円も下がって33円。

出力調整機器をつけることが必要なエリアは、35円。

非住宅用(出力10kW以上)の引き下げ幅はさらに大きく、2015年度は買取価格が2本立てになって、6月までが29円、7月からは27円に引き下げ。

下表の通りです。

太陽光発電売電単価



これらは、システムの購入費用が下がったことで、採算レベル(元が取れる)期間が短くなったことから、補助金を下げても、購入意欲は減らないだろうという前提です。


一方、再生可能エネルギー発電促進賦課金は、1kWh当たり1.58円となり、昨年の0.75円から、倍以上となりました。

50戸程度のマンション規模で、月間で3000kwh程度使う場合、年間で56,880円の負担増となります。

以前、電気料金27年春ショックをテーマにブログを書きましたが、その影響が更に大きくなります。

マンションの電気代の省エネ化は急務!ですよ。

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3月14日の「マンション管理士の仕事術」講座に参加されたのが52名。

この講座は、フェアの主催者セミナーとして、無料。

この講座で、4月25日と29日に開催する
「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」を案内し、

「集まって住むマンションの力」を最大化して、社会に貢献する
活躍するマンション管理士(マンション管理コンサルタント)
を5年で100名養成する!

と宣言しました。

どうやれば、実現できるか?

誰もやったことがないことをするのですから、方程式はありません(笑)

しかし、出来るという自信があるのは、間違いありません。

そうしたら、今日までに、この基礎講座の申し込は…

4月25日(土)…7名
4月29日(水)…4名
上記どちらか……4名
参加検討中……10名

各開催日の定員は10名ですが、この調子だと、追加開催するか、広い会場に変更して、

この講座は、夏から始める「活躍できるマンション管理士養成塾」の説明会を兼ねていますから、参加者が多いのは、とてもありがたいことですが、実は、「参加人数の多さ」に一喜一憂していません。

たとえ参加者が1名でも、塾は開講するので、本気の人だけに来てもらえれば良いと考えているからです。

だって、私が本気だから(^^)v

開催案内は、こちらです↓
活躍できるマンション管理士基礎講座1

活躍できるマンション管理士基礎講座2


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【解体中】
解体工事2


【解体後】
解体工事1

岐阜県各務原市の築13年20戸のマンションで、3段式、4段式機械式駐車場の解体工事→平面化工事を実施しています。

まだまだ十分使えるのに、なぜ解体するのか?

それは、これまで、天候やトラブルで、幾度も停止し、復旧までに時間がかかることから、いかに駐車場賃貸料が安いとは言え、段々と敷地外の月極め駐車場に出て行く人が出てきて、マンションの収入が減ってくる…。

とういうことは、将来の修繕や建て替えの資金が不足する…。

しかし、保守料金は、駐車台数に関係なく、毎年支払が生じる…。

試しに、維持費用と建替えの見積を取ってみると、なんと、マンションの大規模修繕工事に匹敵する費用が掛かるので、今の3倍以上に修繕積立金を値上げする必要がある…。

とは言え、組合が敷地外に一括して機械式駐車場解体‐平面化の駐車台数を確保するのは、簡単ではなく、2年越しで、住民の皆さんが慎重に検討され、最終的は、停止→1段目のみ利用と言う状態で、各自が敷地外に駐車場を確保するところまでこぎつけ、最終的に「解体」と言う結論になりました。

その間に何度も会合が開かれ、役員さん、修繕委員さんのご苦労は、かなりのものでした。

工期は1か月。

管理会社の提案は、この工事を機械式駐車場の保守会社に依頼するというもので、見積は約650万円。その設計・監理業務を設計事務所に依頼する費用が110万円。

保守料は、新築当時は約30万円。当社の管理見直しコンサルティングにより、約半額になりましたが、撤去することで、この保守料が不要になっても、工事費の回収は、いつになることやら…。

管理会社に、設計事務所ではなく管理会社がコーディネートするよう依頼しましたが、そこまでを引き受ける能力はないと返事で、最終的に当社の顧問業務の中の「特別コンサルティング業務」として、引き受けることになりました。

当社の考えは、
「不要な中間マージンを排する」
「工事会社の知恵を活かす」
「組合側が過大な負担なくできることは、組合がやれないか提案する」
「管理会社を最大限活用する」

その考えの元、まずは、当社が基本プランを作成。プレイヤーの整理。

解体は解体業者に、駐車場平面化は、駐車場整地・ライン引き、更には電気工事もできる専門業者に、それぞれ見積もりを取り、過大な負担なく住民の手で出来る業務を抽出して、整理し、組合に依頼。

業者のお見合いと業務の連携のためのコーディネートを実施。

道路の街灯移設の段取りに必要な自治会との交渉は理事長にアドバイス。

そうして、最終見積もりは、当社の特別顧問料(個別コンサルティング)を含めても、トータルで約320万円。

管理会社提案の半額以下で実現することができました。

一般的には、マンションの管理も修繕も、組合は「管理会社にお任せ」、管理会社は「業者にお任せ」の図式が根強く、それは、とても「楽」なのですが、結局は、かなり高くつく!と言うことです。

組合の最大利益実現のために尽力すれば、760万円の支出が、320万円に抑えられるという実話です。

しかも、再利用できるもの、例えば、カーブミラー、フェンスは、マンション内で、付け替えたり、機械式駐車場の制御盤は、業者に引き取ってもらい、緊急在庫品として活用してもらうとかの工夫で、一石二鳥も三鳥も。

ただ、これで、何もかもうまく行くものでもありません。

機械式駐車場の解体時に、基礎を斫って、その上にコンクリートを打設する予定が、実際に、地面をめくり壊し始めると、基礎が予想より小さく、全部取らないとダメになり、コンクリートから、アズファルトに仕様を急遽変えるとか、道路面の公衆街路灯の移設位置の調整とか、実に様々な問題が出てきてます。

臨時駐車場は1か月しか手当てしていないので、工期の遅れは困るため、現場からの緊急連絡を受けて、その必要性やコストの問題を判断し、理事長などに、翻訳して伝え、承認してもらうと言う想定外のコンサルティング業務も発生します。

残り半月。

まだ、何かあるかもしれませんが、「問題は起こるもの」「問題の解決の向うに、住民の笑顔と幸せが待っている」と考えているので、何が起きても、充実感満載ですね。

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東洋ゴム工業が免震材料で大臣認定偽装をしていたというニュースが流れました。

中には、愛知県の免振マンションにも使われているそうです。

過去には、耐震偽装マンションが大きな問題になりました。
建築業界には、根深い談合体質が残っているという指摘もあります。

「談合」とまでは言いませんが、私は、マンション管理組合の無関心・知識不足に乗じて、不当な利益を得る業界体質を目の当たりにしてきました。

利益は、与える価値に応じて、人の幸せの上にあるべきだ!と言うのが当社の理念です。

「悪い体質を正そう」と上から目線で、接するつもりはありません。

自分たちの真摯な姿勢が、いつか必ず、マンションに関わるすべてのビジネスの人たちに、伝染すると信じます。

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昨日までの3日間で、マンション管理フェアが終わりました。

フェア内の「マンション管理学校」3日間で、4つの講義を受け持ちましたが、いずれも、50名を超える受講者があり、中には、4つすべてを受講いただいた方も、おられました。

昨日の「管理見直し5つの法則」の講義風景です。
管理見直し

各講義が終わるや否や、質問、相談、診断の申込が相次ぎ、この3日間は、とても忙しく、多忙で、充実しました。

今週末は、すでにコンサルティングや顧問先マンションの予定が朝昼晩/日×2日=6件の枠のうち、すでに5件に予定が入っており、その準備だけでも、ボリュームがあるのですが、新たなマンションのコンサルティグのスタートアップも濃厚です。

早く、「活躍できるマンション管理士」の養成に着手せねば!と痛感した次第です。

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昨日のマンション管理フェア二日目では、プロ向けの特別セミナーを開催。
管理士の仕事術

テーマは、
~コンサルティング13件同時進行中のマンション管理士が教える~
           「マンション管理士の仕事術」


 中電のベンチャー時代の挫折とV字回復の話。
 住宅コンサルタント時代の話。

 私がなぜマンション管理士を目指したか?

 最初の仕事をどうやって獲得したか?
 2番目の仕事で、何を学んだか?
 3番目の仕事は?

 私が、大規模修繕工事も、管理も、保険も、電気も、更には、各戸のリフォームや家計の相談まで、マンションの課題にすべて応えられるのはなぜか?

 13件同時にコンサルティングができる仕事のノウハウは?
 「コンサルタント」としての大切な姿勢は何か?

最後に、
「5年で100名の『活躍できるマンション管理士(マンション管理コンサルタント)』を養成する」ことを宣言しました。

今まで、このようなテーマで講演を行ったことはなく、何人の人が集まるだろうか、全く読めませんでしたが、開催寸前の段階で、10名の予約があり、当日は、関東方面からも参加者があり、合計で52名。

スタッフとの事前ミーティングでは、「30名を目標にするけれども、ホントに30名集まれば、奇跡だね(笑)…」と話していたので、期待をはるかに超える方に参加いただき、感激、いや、感動しました。

当然、私の熱の入り方は、MAX。(*^^)v

あっという間の1時間。

アンケートを見ると、マンション管理士として仕事をしたいと考えている人はもちろんいましたが、管理会社勤務の人、建設会社勤務の人、建築事務所の人、不動産業の方、組合の役員の方など、多種多様の人がおられ、こちらは、期待通り。

会場でお伝えした、4月末に行う続編の「活躍できるマンション管理士基礎講座」には、その場で8名の参加申し込みがあり、検討するという人も7名。

ちなみに、「5年で100名」は、全国での数ではありません。中部エリアだけで100名です。
「マンション管理士」だけで生業が成り立っている人が、数人?程度しかいないのに、何を無謀な「夢物語」を!と笑う人も少なくないでしょう。

しかし、私は、100名でも足りないと思っています。

中部エリアのマンション数は、統計はありませんが、恐らく1万~1万5千棟くらい。
100名のマンション管理士が、それぞれ20棟のマンションの顧問をしても、2000棟なので、まだ、救えるマンションは、わずか13~20%にしかなりません。

このセミナーに参加された人全部に、私の熱い想いが届いた!と信じます。

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昨日は、マンション管理フェアで、マンションの省エネ(電気代削減)の講義を行いました。

テーマは、
~電気代を安くする3つのポイント~
いよいよ現実化!共用部の電気代
高騰で、組合財政がピンチ!

省エネ・電気代削減PP

27年春に、1年間の組合の定期総会開催のマンションは多いと思います。

そこで、驚くのが、電気代高騰。
それが、どれくらい深刻で、組合財政に悪影響を与えるのか、電気料金の仕組みの基礎から、根拠と実例をお話ししました。

そして、その対策手法を紹介。

受講者は、60名以上でしたが、20名以上の方が、その後、スマートマンション推進協議会ブースに足を運んでいただき、スタッフに質問や診断申込をしていただきました。

ありがとうございます!

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今日からマンション管理フェアが始まります。
場所は、名古屋市の吹上ホールです。

今年は、一般社団法人マンション管理相談センタと一般社団法人スマートマンション推進協議会として、ブース出展。

マンション管理学校は、3年連続で、組合向けに毎日1講座×3日行います。
そして今年初めて、プロ向け講座を行います。

フェアのチラシは、こちらからダウンロードできます。

今年の講座は、最新事例を交えて、また、新たな要素を盛り込みました。

また、今年初めて、プロ向け講演を行います。
プロ向け講演会の特別サイトは、こちらです。

今日は快晴。

皆さん、是非、お越しください。


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昨年のマンション管理フェアを機に、スマートマンションを推進するために、「中部スマートマンション推進協議会」を立ち上げました。

国の補助金を受け、スマートマンションの認定を活用する全国25社のMEMSアグリゲータのうち、中部エリアで活動を行う6社とコンサルティング会社である当社がメンバーでした。

そして、アグリゲータが集まる自主組織が出来たのは、その後1年を経て、中部エリアだけでした。

今年は、その補助金が終了することになり、「スマートマンション」は、いよいよ一人歩きを始める時代。

国の認定制度はなくなりますが、スマートマンションの認定制度と普及を目指し、「中部スマートマンション推進協議会」を全国組織の「一般社団法人スマートマンション推進協議会」を立ち上げると決意したのが、昨年末。

経済産業省にも何度か足を運び、その後押しも受けて、昨日、3月11日に、設立登記となりました。

本法人の目的と活動は、次の通りです。

当法人は、東日本大震災以降に求められている省エネ社会を実現するために、マンション全体のエネルギー管理や、使用電力量の見える化などにより、エネルギーの効率的な使用や無理のない節電を実現するスマートマンションを普及させることを目的とするとともに、その目的に資するため、次の事業を行なう。
 1.スマートマンションに関する情報提供業務
 2.スマートマンションに関する相談業務
 3.スマートマンションに関する調査研究業務
 4.スマートマンションの認定業務
 5.マンションの省エネ電気代削減に関する情報提供業務

 この目的を掲げた組織が、元々は3月1日にできるはずが、いくつかの課題にぶつかり、結果的に、偶然にも3.11に設立できることに、縁と運命を感じます。

強い使命感を持ち、高い理想を掲げて、まい進します。

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マンション共用部の火災保険は、「火災」と言う名称でも、「損害保険」として様々な事故に補償が出ます。

その中でも、漏水に関する対応は、申請・調査・交渉まで、「知っているかどうか?」により、大きな差が出ます。

先日、管理見直しコンサルティング中のマンションで、こんな例がありました。

雨降り時に、エントランスの宅配ボックスの上部天井から、漏水。
その上は、排水管が通っています。
外階段もあります。

その一報を理事長から受けた時、管理会社の対応は、
「管理会社にて、上部の散水を行い、その結果で工事見積りを出す」と言うもの。

管理見直しコンサルティング中で、管理会社入札を控えていると言うこともあり、その対応は、かなりスピーディで、「対応が随分良くなった」と言う理事長の感想。

確かにその面ではいいことですが、調査を無料で行い、工事代金のみを請求…と見せながら、結局、調査費用も含めた工事代金になるだけと言う管理会社のいつものパターン。

「それ、だめーーーー!」
が私からのアドバイス。

なぜなら、この進め方では、組合にとって、最良の結果とならないからです。

では、どうするか?

以下が、私のアドバイスです。

1、まず、保険会社に事故届を出し、「漏水原因調査費用」の適用申請を行うこと。

2、建物の漏水は、原因特定が非常に難しいので、一定の技能・経験のある人が、いくつかの可能性を考えた上で、散水試験を行い、原因をつぶしていく作業が適切。

3、漏水調査時には、漏水原因の一つが判明する都度、止水処理をしながら、次の漏水可能性箇所に散水試験を行い、この繰り返しで、漏水をつぶしていくと、結果的に、ある程度の防水補修が済んでしまうというケースもある。

4、この漏水調査に保険適用ができれば、実質的に保険の漏水調査費用で、組合負担なしで、止水できることもある。


5、今回は、至近に大規模修繕工事を控えているので、漏水調査に伴う止水処置を行い、大規模修繕工事での本格的な防水工事で、長期間の保証の出る補修対応をすることができれば、組合にとって、ベスト。

6、もし、管理会社が、先に、漏水調査を行ってしまい、後で、止水工事を行うと、止水工事の分は、保険は出ない。

7、また、管理会社の無料の漏水調査で、原因がわかってしまった!となると、その後の漏水調査に保険が出なくなる可能性もある。

8、漏水していることは事実で、止水工事を行う必要性があるので、調査時の手法を間違わないことが、組合支出を抑えることにつながる。

今回のポイントは、火災保険では、「漏水原因調査費用」は出るが、「漏水個所の補修費」は出ない、と言うことです。

この後、ほぼ、当社のアドバイスに沿った本格的な漏水調査が行われ、組合負担なく対応が進んでいます。

漏水調査見積り、漏水調査報告も、保険適用になるための書き方があるので、当方でチェックします。

管理会社の担当者いわく、
「自分としては、組合に良かれと思って、早期対応、無償簡易調査、見積依頼…でやってきたが、今回のアドバイスと進め方を見て、この方が良いと思った。大変勉強になった。」

恐らく、組合にとっても、10~20万円の支出削減になったと思います。

当社の「保険見直しコンサルティグ」は、最適な保険選定だけでなく、その後の保険適用のアドバイスまで行い、管理組合とそこに住む人を「これでもかっ!」と言うくらい幸せにするのが、特徴です。

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顧問先のマンションで、「漏水」に関する問題が起きています。

最上階の天井裏から漏水との連絡を受け、2年前に大規模修繕工事の不具合か?と言う可能性もあったので、その工事担当者と一緒に、現場に。

色々調査してみて分かったのは、お風呂場から出ている排気管に、途中でつなぎ目があり、細いものが屋内側で太いものが壁側に延びている。

外側に水蒸気が流れるので、順番としては、それで良いのですが、実は、この配管の勾配が、外側が高くなって、室内側が低い。

また、壁に付いているフードが低層階用のもので、下から吹込みのある高層階用になっておらず、雨の吹込みも多くなりがち。

室内の水蒸気は、排出される前に結露して、水が溜まり、外からの雨水も水が溜まる。

排管のつなぎ目のところは、テープが巻いてあり、止水対策はしてありますが、逆勾配のため、径の差による隙間があるので、そこから天井に水が落ちてくるのです。

 実は、この部屋は、売買されていて、聞けば、前の所有者の時も漏水があったそうですが、その時は、排管のつなぎ目のテープがはがれたことが原因とのことで、巻き直したとのこと。 確かに、それが原因でしたが、真の原因はこの逆勾配にあったのですね。

 これでは、何度テープを巻きなおしても、同じことが起こる可能性があり、新築時からの不具合だったということが、今回、初めて分かったという訳です。

しかし、このマンションの建設会社も販売会社も、民事再生などで、すでに責任能力がありません。

管理会社は、販売会社の子会社で、親会社と一緒に、あるディベロッパーのグループに吸収されていますので、管理会社に依頼しても、強い交渉を期待するのは、難しい…。

これから、どう助けるか?
顧問として、知恵を絞ります。

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昨夜は、このマンションの理事会で、管理会社変更の臨時総会議案の打合せでした。

25戸と言う小規模なマンションで、ここまでのコストダウンができることに驚かれる人もいるでしょう。

よほど品質や数量を落としたに違いない!と思われるかもしれません。

しかし、その様なことはありません。
当社の行う「管理の見直し」とはレベルダウン=価格ダウンをもたらすことではなく、そのマンションに最適な管理業務仕様を定めて、競争原理により、より安くより良い仕事をしてくれる管理委託会社とめぐり合わせることです。

仕様書にかける時間は、約半年です。

そのプロセスを記した総会議案資料は、なんと7ページもあります。

どれくらい理事会メンバーが努力を重ねてきたか!を知ってもらうのも、私の役目です。

また、管理の見直しとは、管理会社との管理委託契約金額を下げること以外にも、火災保険の見直しや共用部の電気代の削減なども含まれています。

その3点を合わせると、年間で約200万円、一人当たり8万円もコスト削減が実現できたということです。

これにより、修繕積積立金の値上げをしない、または抑えることができます。

「これでもかっ!と言うくらいにマンションに住む人を幸せにする」のが当社のミッションなのですが、このコストダウンをどうやって実現したのか?については、14日(土)のセミナー「マンション管理士の仕事術」でお話ししますね!

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昨日、登記寸前で、問題が起きた「マンション管理相談センター」「スマートマンション推進協議会」の社団法人化ですが、「ピンチはチャンス!」と捉え、多方面から解決策を考え、最大の努力と真心で動いた結果、昨夜の21時過ぎに、無事解決しました。

見通しでは、マンション管理フェアまでに、無事、登記できそうです。

早めのプレスリリースで、マンション管理フェアを大きな盛り上がりにして、イベント集客にも協力しようと考えていましたが、それには、間に合わないものの、今年の大きな目標をクリアしました。

これまでにも増して、勇気とやる気が湧いてきて、夜も眠れません!(笑)

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来週末のマンション管理フェアに合わせて、「一般社団法人マンション管理相談センター」と「一般社団法人スマートマンション推進協議会」の二つの新組織を立ち上げるべく、かなりの労力を使ってきました。

後は、登記だけ…となったところで、思わぬ問題が…。

理想に燃えて、行け行けドンドン!と言う時に、陥りがちな問題です。

私心なく、正義に燃えている時こそ、冷静に周りを見て、関わっている人は、必ずしも、自分と同じ温度ではないと考え、相手の立場や心境を考えなければ行けない!と痛感しました。

とても、良い教訓になりました。

問題は解決したわけではありまえんが、必ず良くなります!

だって、私には、「愛」があるから(*^^)v

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「第4回マンション管理フェアinあいち」で初開催となるプロ向け特別講座

3月14日(土)10:15~11:15
~コンサルティング13件同時進行中のマンション管理士が教える~
《マンション管理士の仕事術》

活躍できるマンション管理士講座

が、いよいよ一週間後に迫りました。

「この人に頼みたいと思わせる提案の仕方」
「成果の出る仕事の手法」
等のヒントについて、お話させて頂きます。

受講対象は、マンション管理士やマンション管理士を目指している人は、もちろん、建築士や行政・法律・ファイナンス面の各士業の方で、マンション管理や修繕に関わる人、あるいは、この分野で、業務の幅を広げたり、新たなビジネスにつなげたいと思っている方。

マンション管理フェアの認知度を上げることも目的ですが、どんどん当社への依頼が増える中で、「これでもかっ!」と言うくらい、マンション住民を幸せにするする仕事をやりがいにしたい方を仲間として、拡げたいという目的もあります。

「管理組合」「管理会社」「マンション管理士」の適切なトライアングル関係が理想の組合運営だと考えているので、管理会社の人も大歓迎!

当日参加でも、構いませんが、ホールのオープン席での開催ではなく、別会議室での開催なので、予約いただけば、席を確保しておきますので、ぜひ、事前にご連絡ください。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

築14年120世帯マンションの大規模修繕工事の「ありえない」見積」で書いたマンションの続き。

この時の指摘を元に、再度、打ち合わせを行いました。

いくつかは、指摘事項に沿った回答でしたが、いくつかは、「○○については、住民様の総会にて、承認されていますので、このままとさせていただきます。」

ん?これが回答???

前回の指摘の趣旨は、「素人の住民が、その時はイエスと言ったかもしれないが、改めて、自分たち(建設会社)の提案がベストだったかどうかを考えて欲しい」と言うものでしたが、この回答では、その検証を行わず、「住民がイエスと言ったから進めます」と言う説明。

今回の打合せに同席した理事長から、「組合が説明を受け、総会で承認したことは事実だが、素人の住民の判断でホントに良かったのかどうかを検証してもらうためのミーティングなのだから、回答が『住民に認めてもらったから』はあり得ないでしょう!』と言う鋭い指摘。

その通りです。

この建設会社を全否定するつもりではなく、「これが普通です」「他でもこのようにやっています」と言う説明で、住民を納得させた点について、「もっと、違う方法もあるはずで、そのメリット・デメリットをきちんと提示して、選んでもらう」プロセスを復活させただけです。

建設会社の常識の中には、仕事が楽だとか、やりやすいという視点があって、それは、安全性に関する項目の時もありますが、時には、プロ的思考の怠慢な点もあり、少しの努力で、コストを安くできるケースもあるのです。

例えば、工事用の電気。

今回の工事では、道路の電柱から臨時に電線を引っ張り、工事に使うという設計。

しかし、このためには、電力会社に申請を行い、敷地内にポールを立てて、電線に登り、引込線を敷設しなければなりません。しかも、電気の単価は、臨時電灯だと、約10%割高になります。

これを共用部の電気から引っ張れば、電力会社への申請費用(電力会社に支払う費用ではなく、業者が自分で単価を決めて組合から支払ってもらう費用)はいらないし、電力単価も安い。

逆に、工事側からすれば、10%程度のことだし、申請費用も上乗せできるし、かかった費用は組合が負担するのだから…と、安易に考えるのでしょう。

「出来る限りコストを抑えつつ、いい仕事をしてもらう」と言う思想を実現するには、建設工事業者側が気付かない「自分たちの都合」を鋭く指摘する100%組合側に立つ専門家の存在が大切だと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市内で43戸のマンションの大規模修繕工事の入札エントリーを開始しました。

今年の秋工事。

住民と管理会社と当社からの推薦会社にエントリーを依頼し、十分な日程の余裕をもって現地調査会も設定したのですが、立て続けに、住民と管理会社の推薦会社の中から「入札しない」との返事が続いており、困惑しています。

理由は、それぞれあり、例えば「既に工事の受注が多く、常駐の現場代理人が確保できない」と言うのであれば、「なるほど」となりますが、「入札条件が当社の方針と合わない」と言われると、ちょっと待て!となります。

具体的な理由を聞けば、
「工事完成保証人が立てられない」
「各下請工事価格まで査定されるのは嫌だ。当社は合計金額がナンボでやっている」
等。

前者は、建設会社が途中で工事が出来なくなった時の保険であり、後者は、競争によるコストダウンをはかるためのもので、どちらも、住民側にとってメリットのある条件であり、建設会社にとって、それほどハードルが高いとは思えません。

そう言う会社は、だいたいメールの返信が淡白で、直接電話をして聞くと、言葉の節々に、建設業界の保守的な「馴れ合い」または「談合」体質の雰囲気が漂い、入札しても選ばれないだうなぁと思うのですが、頭の痛いのが、「住民と管理会社からの推薦」と言うこと、

当社が何かの細工をして、辞退させているのではないことを明らかにしてもらうために、紹介者に対して、入札を断る理由をキチンと伝えてもらうよう依頼しました。

これまでも、大規模修繕工事の入札があるたびに、住民からの推薦業者と新しく出会い、次の工事での入札も依頼するという積み重ねで、ネットワークを広げてきたのですが、今回のような断られ方をすると、それができないので、大変残念です。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今回、新しい取り組みが5つ。

活躍できるマンション管理士向け講座、マンション管理相談センター社団法人化、中部スマートマンション推進協議会の一般社団法人スマートマンション推進協議会への改編。

電子書籍の製本化×2本。

もちろん、その準備の間も、十件以上のコンサルティグや顧問業務があり、かつ、新たな相談業務も入ります。

でも、楽しくて仕方ない。

眠らなくて良い体が欲しい・・・(笑)

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜は、中学時代の同級生の須田眞岐阜市会議員の市政報告会でした。

市政報告会と言っても、今回は、同級生が集まる「励ます会」形式。

いわば、同窓会みたいなもので、地元に住む同窓生を中心に、懐かしい顔が並びました。

こんなことでもなければ、なかなか集まらないだろうメンバーが参加するので、それだけでも、同級生に市会議員がいるのは、幸運ですね(^^)。

会場に行ってみたら、国会議員の野田聖子議員もいて、須田議員が地元のために、国まで働きかけて、いくつかの課題を解決している報告も聞きました。

どうしても中学時代の印象が残るので、「あの須田君が、こんなに立派になって・・・」となる(笑)

また、参加した同級生からは、地元の危険個所の道路について、須田議員にお願いしたら、それまでなかなか進まなかった対策が、すぐに実施され、それ以降、事故が無くなったと言う報告も。

政治や行政は、簡単には動かないと思う人は多いと思いますが、「声を挙げなければ、何も変わらない」のも事実。

そう言う点で、相談できる市会議員が、同級生と言うのは、ありがたいことで、これからも応援したいと思います。

ただ、昨夜は、そういう政治の話以上に、中学時代のイタズラの話や「あの可愛かった子は、今何しているんだろう」みたいな話で盛り上がった…(笑)

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