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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜は、顧問先の岐阜市内の24戸のマンションで定期理事会。
基本は年4回の開催です。

当社の管理見直しコンサルティングが入る前は、基本は総会前の決算・予算理事会が1回のみのマンションで、管理会社に「何でもお任せ」状態で、色々な問題がありました。

現在は、管理会社が変わり、新しい担当者は、毎回の理事会で丁寧な会計報告を行い、点検で発見した不具合とその解消策について、先送りすることなく資料を準備してくれており、管理業務品質は、以前よりかなり良くなっていると思います。

昨夜は、消火器取替、火災報知器のバッテリー取替、塗装の剥がれ、排水升の詰まり等、建物や設備に関する不具合・修理の案件が多く、管理会社としての提案を持参し、説明してもらったのですが、いささか甘い。

例えば、消火器の取替と火災報知器のバッテリー取替は、同じ見積書にまとめられ、「モノの値段の列挙+取替費」。

理事の皆さんは、説明を聞いて、「必要ならやるしかないよね~」「価格はこんなものなの?」と言うところまでの考えしか及ばないのは、知識が不十分ですから仕方ありませんが、顧問のチェックは、厳しい(笑)

「消火器の価格は、安いところを探した?」
「消火器は、取替年じゃなくて‟製造年”で更新年数のカウントをするのだけれど、この見積もりには、製造年が書いてない。だから2014年製はNG。2015年製のものだと確認してる?」
「消火器の処分費はどこに含まれている?」
「消火器の取り付けバンドの取替は、全部必要なの?」
「消火器取り換え作業とバッテリー取替工事は、管理会社の工務の人がやるの?」
「外注の場合、同じ会社の人?それぞれ別の会社の人がやるの?」

と、突っ込むわけです。

他のマンションでは、管理会社の標準的な(アバウトな?)、このレベルの見積もりが理事会で承認され、いわば「管理会社に寄付をする」のでしょうが、当社の顧問先マンションでは、通らないですね。

「管理会社は組合のパートナー」と言うのは、お互いの目的や利益が一致している場合をいうのであって、「修繕提案」については、かなり単純化して言うと、「楽な仕事で、多くの儲けが欲しい」管理会社と「丁寧な仕事で、安くして欲しい」と言う管理組合とは、明らかに「利害相反関係」にあります。

従って、組合の利益を守るために、また、組合が賢い判断をできるようにアドバイスすることが、顧問の務めです。

ただし、間違っても、自分の顧問としての存在感を示すために、管理会社のフロントマンをいじめるようなことはしません。

次回以降の管理会社の提案の質を上げてもらうために、考え方やチェックポイントを指導して、提案の一発合格を目指してもらうのが、この厳しいチェックの目的でもあります。

熱心で、これからまだまだ成長できる管理会社フロントマンのYさん、頑張ってね!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

3月から岐阜市の16戸のマンションで始まる大規模修繕工事に先立ち、元請及び各専門業者さんに集まっていただき、キックオフミーティングを開催しました。

その時の記事は、こちら

当日は、その後、すぐに現場確認があったので、感想を聞くことはできませんでしたが、その後、元請会社さんから、参加者の感想が届きました。

それは、次の通り。

元請会社の担当者が、気を遣ったのか(笑)、最初の感想が面白い。もちろん、当方に「そっちの関心」はありませんので…(笑)

・第一印象はダンディーでカッコいい人だと思った。

・住民の方のことはもちろん、職人の事も作業のしやすい環境を作ろうと考えてくれているなと思った。

・みんなが満足する仕事が、1番だと考えさせられた。

・コンサルタント側からの話はなかなか聞く機会がないので、ためになった。

・いい仕事をする為には何が大切なのか考えなければと思った。

・居住者の情報はなかなか聞けないので、参考になった。

・日本一のフレーズが出た時に、やらなければという思いと、プレッシャーを感じた。


感想を読むと、住民の願いと私の想いが工事を行う技術者の皆さんに届いたのだろうな、と思いますし、その気持ちが継続するように、工事中の管理を進めて行きたいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

来週から顧問・コンサルティング先の二つのマンションで、機械式駐車場工事が始まります。

一つは、41戸のマンションで、3基×3段、39台分の塗装とチェーンの取替工事。約900万円。
それ以外に、大規模修繕工事を先に延ばすために屋上の部分補修と鉄部の塗装を行います。

もう一つは、20戸のマンションで、2基3段・4段、16台の解体工事と平面駐車場化工事。約300万円。

当社が、仕様作成、入札・業者選定・価格査定・竣工検査のコンサルティングを受託し、どちらも、数百万円規模のコストダウンを実現することができました。

一方、代替駐車場の確保や割り振り、その連絡は、修繕委員に実施してもらいました。

これが、数百戸規模のマンションであれば、住民の力で代替駐車場のアレンジを行うことは、難しいので、業者に依頼することになると思いますが、この規模であれば、住民だけの力でも出来ると考え、当社がアドバイスするという安心感付きVE案の一つとして、提案し、実施に至ったものです。

その分、工事費業者にも業務費用が発生しません。加えて、「近さと安さ」への意識は、業者に比べて真剣度が違います。

「近所で、好意で貸してくれるアテのある組合員がいれば、そこを利用してください!」と言う呼びかけもなされますので、臨時駐車料金も低減できます。

この面でのコストダウンも、恐らく数万円から数十万円になると思います。

「入替時の段取り」も、実際の住民の動静や普段からの利用状況を見ているので、現実的かつ利便性が図られていますし、一定の負荷が掛かっても、「協力する」と言う大前提で、同じ住民が全体に呼びかけるので、「お知らせ文書」にも、説得力があります。

こういう努力の積み重ねが、マンションの財産(修繕積立金)を守り、結果として、各戸の家計負担の軽減を図ることになるのですね。

また、どちらのマンションも、数年以内には、大規模修繕工事が待っていますので、その予行演習と言う点でも、役立つ経験になりました。

当社のコンサルティングポリシーは、「愛」ですが、何でもかんでもお世話するのが「愛」ではありません。

「集まって住む」と言う共同体意識が無理なく醸成されて、自らのちょっとした努力と工夫で無駄な出費を抑える「賢い管理組合」を育てることこそ、「愛」だと思うのです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

ここ2週間の間に、築13年程度の3つのマンションの大規模修繕工事に関わる相談やコンサルティングを行っていますが、くっきりと明暗が分かれています。

こ3つのマンションは、いずれも名古屋市内で、半径2キロ程度に収まっています。

いずれも、販売会社子会社の大規模修繕工事の提案を受け、同じグループ会社の建設会社で大規模修繕工事をしましょう!と言うストーリー。

Aマンションは、既に総会で、設計施工方式により、前述の建設会社が決まってしまってから、これで良いのか?と言う声が上がり、外部コンサルタントを入れることになったマンション。

競争入札を行えないので、コスト削減には限界があり、恐らく、当社が最初からコンサルティングを行う場合に比べて、2~3割は高い工事を行うことになるでしょうが、第三者の目で工事をチェックし、無駄な工事をさせないという牽制効果を最大限働かせて、より良い工事にしたいと思います。

Bマンションは、次の総会で、管理会社と同じグループの建設会社により、設計施工方式で工事を発注する議案を上程する寸前に、「このままで良いのか?」と言う声が上がり、総会日程をずらして、勉強会が開催されたマンション。

 当社の簡易建物診断では、少なくとも2,3年は大規模修繕工事を行う必要はない、良好な状態。

 一方、管理会社業務には、いくつか疑問があるという分析。

それを踏まえて、勉強会により、「目からウロコ」状態になり、急遽、理事会を開催し、総会議案を変更することになりそうですが、これまで、管理会社側も建設会社も、ここまで営業してきたのだから、当然、受注できると考えて、接していますので、その動きとの調整は、配慮してあげなくてはなりません。

当社スタイルでの「100%組合側の利益を実現するコンサルティング」がどこまでできるか、課題です。

Cマンションは、理事長と修繕委員長(前理事長)の意識が高く、これまで、管理の改善や修繕工事のコスト削減に努力されてきており、管理会社から「そろそろ大規模修繕工事を…」と言う話が出たものの、その話には乗らず、当社に相談いただき、既に、建物調査と長期修繕計画を当社に依頼されて、実施。

Bマンションと同じく、大規模修繕工事は、数年先まで延ばすことができるのですが、修繕積立金の値上げは、避けられず、その増額を抑えるために、これから、「プロによる管理見直し業務」に入るためのコンサルティング・顧問契約の打合せを行ったところです。

 この三つのマンションは、サイズは異なりますが、実は、同じシリーズです。

 今後、組合財産や各家庭における家計の改善と言う点で、かなり大きな違いが出るでしょう。

住民が「気づく」タイミングにより、ここまで「幸福度」が変わるのだなぁと改めて実感した次第です。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日の続き。

植栽の現状復旧費。

これも見積もりには入っておらず、復旧にかかる費用を最終試算すると言うもの。

植栽には、足場が掛かりますし、外壁洗浄を行った際に、汚れのひどいところを洗う際は、酸を使うため、植栽にかかれば、枯れてしまいます。それどころから、土壌を全部替えないといけないケースも出てきます。

これが、「かかっただけ、請求します」と言う見積ならば、現場の職人さんにとっては、「出来る限りダメージを与えないようにやる」と言うモチベーションは働きません。

この点を指摘すると、「丁寧にやるよう指導しますから」と言うのが建設会社の返事。

しかし、足場や外壁補修の職人さんにとっては、自分の仕事を時間内に行うのが仕事ですから、植栽への配慮は二の次になることは、明白。

見積に合理的な「現状復旧費」を定めて、その範囲内にやらねば、足が出る!と言う状態を作らない限りは、ずかずかと植栽に踏み入ることになるでしょう。

そもそも、住民にとって、植栽外観は大切な財産ですから、こ点に関しては、管理会社から指摘するべきだと思いますが、管理会社とひも付きの会社が建設工事を行うと、そういう牽制が行われないのだろうか?とちょっと悲しくなりました。

結局、この会社の見積は、建設会社にとって、極めて都合の良い、儲かる見積もりになっているわけですが、これは、会社の利益を考える側からすれば、当たり前のことで、法律違反ではありません。

マンション側に、知識がなく、建設会社や管理会社から、「他でもこんなものですよ」と言われ、「交渉負け」をしているだけだとも言えます。

自分たちの財産を守るためには、マンション住民側が賢くならねばなりません!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、名古屋市内の120世帯マンションの大規模修繕工事の打合せのために、現場調査と打ち合わせのための訪問。

このマンションは、通常のコンサルティングではなく、建設会社は、既に、販売会社・管理会社の系列建設会社に受注金額も含めて決まっており、設計・施工方式だったのですが、住民の中から疑念の声が上がり、外部の専門家に見積精査と工事監理を依頼することになったという特殊な案件です。

その第1回のミーティング。

建物の状態は、先週見たばかりの同じシリーズのマンションに比べて、劣化が進んでおり、大規模修繕工事を行う時期の判断としては、概ね適切だと思われました。

一方、見積金額は、当社が入札を行っていれば、このくらいだろうという想定額に比べて、2~3割は高い。
でもそれは、販売会社系列の建設会社に依頼する「ブランド代」として、住民が認めたのですから、仕方ない。

しかし、驚いたのは、「下地補修」の見積金額がゼロで、後で、かかった分だけ全額実数清算する方式だったこと。

そのために予備費を1200万円別に取ってあるというのですが、その根拠は、事前の建物調査に基づくものだという。

「どの程度の調査を行ったか?」と聞くと、北側の開放廊下などの打診や目視検査は行った、ベランダへの立ち入り検査は、行ってないという。

一般的に、南側の日が当たる外壁側の方が劣化が進んでいるので、その調査を行った結果、補修数量を想定します。

この想定値は、外壁面積×%。
この金額を予算(見積)に記載します。

そして、足場を組んで実際の補修数量を調査して、最終金額を確定するのが「実数方式」。

今回のように、見積が「ゼロ円」と言うのは、今まで見たことがありません。

以前は、関東勤務だったという建設会社の課長さんも、この追求に対して「関東では、その通りですが、このゼロ計上&実数清算方式は、名古屋文化のようで、自分も驚いた…」と言う歯切れの悪い回答。

しかし、同じ会社が、他の現場では、「一般的な実数清算方式」でやっていることは、知っているのですが…。

「悪意がある」と決め付けるわけではありませんが、あたかも、予算を低く見せておいて、最後は、「これだけかかりました」と請求して、「仕方ない」と言わせるやり方に見えます。

他にも、同じ「見積ゼロ円&全額清算方式」の項目がある・・・。

しかも、最初は、責任施工方式ですから、その数量に対するチェックは、自分たちが行う訳です。

これ以外にも、指摘事項はいくつもあり、1度のミーティングだけで、コストダウンできる要素は数百万円見つかりました。

マンションの皆さん、「大規模修繕工事を管理会社任せにしてはいけない!」は、必須ですよ!

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週末は、全部で6件のコンサルティング・顧問・勉強会があり、分刻みの移動でした。

その中で、あるマンションでは、築12年目に、管理会社から大規模修繕工事の提案がなされ、他の専門家の意見を聞くことなく、トントンと話が進み、間もなく発注と言う段階で、「このままで良いの?」と言う話が出て、当社に勉強会の依頼があったという経緯。

資料を拝見すると、「工事ありき」
管理会社や受注工事会社であれば、当然しなければならないことを、あたかも、自分たちに任せれば、うまく行くというセールストーク資料。

表現上の間違いはありませんが、「営業行為」を「アドバイス行為」に見せているという「からくり」があります。

当社の事前の建物調査では、外壁タイルの浮きは、ほぼゼロ。
この築年数のマンションで、ここまで状態の良いマンションは、初めてです。

しかし、管理会社の報告書では、一部の劣化箇所の写真が、あたかもマンション全体の劣化のような説明で、「修繕適齢期」と言うアドバイス。

うーーん。
マンション住民にとって、この選択は、ベストだとは思えません。

しかも、長期修繕計画や総会資料を見て行くと、驚くべき事実を発見。

大規模修繕工事の前に、やるべきことがあるでしょ!と言う重大な問題がありました。

早急に処方箋を書かねば!と言う状態です。

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今週の25日から東京ビッグサイトで「電力自由化エキスポ」が始まります。

併設して、下記の展示会も開催されます。
•第11回[国際]水素・燃料電池展~FC EXPO 2015~
•第8回[国際]太陽電池展~PV EXPO 2015~
•第6回太陽光発電システム施工展
•第6回[国際] 二次電池展~バッテリージャパン~
•第5回エコハウス&エコビルディング EXPO
•第5回[国際]スマートグリッド EXPO
•第3回[国際]風力発電展~WIND EXPO 2015~
•第6回[新エネルギー]試作・加工展

新エネルギーの総合的な展示会ウィークですね。

初回開催となる電力自由化エキスポ以外に、上記のような回を重ねる展示会があったことは知りませんでしたが、従来の「電気エネルギーは電力会社」と言う常識は、大きく変わっているのは間違いありません。

「スマートマンション」を推進する立場の私にとっては、のどから手が出るほど知りたい情報がきっとあるはず。

3月のマンション管理フェアに向けて、新たなアイディアもつかめるかもしれません。
また、全国組織に衣替えをする「スマートマンション推進協議会」のPRもして行きたいと思いますので、丸一日をかけて、調査に行ってきたいと思います。

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この春から、高圧一括受電のスマートマンションが増えてきますよ!と予想していましたが、その兆しが…。

先日、我が家の新聞折り込みに入っていた新築マンションのチラシに、ご覧の通りの記載。
岐阜スマートマンション


これ、名古屋市の大規模マンションではありません。
岐阜各務原市の35戸と言う中規模のマンションです!

各戸の電気代が電力会社の電気代より5%安くなります。

既設マンションに導入する場合は、各戸の割引にするのか共用部電気代の割引にするのか、選べます。

経済産業省の助成金は、この春に期間が満了しますが、電気代高騰の折りですから、今後も導入は増えると思います。

関心のある方は、スマートマンション推進協議会にお問い合わせください。

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マンション管理フェアの創設から企画に関わり、今年で4年目。

昨日のブログで紹介した「マンション管理フェア」における特別講演

~コンサルティング13件同時進行中のマンション管理士が教える~
「マンション管理士の仕事術」

の目的と内容を紹介します。

当社は、毎年、このフェアの『マンション管理学校』で3講座を担当し、毎回満席+立ち見が出るほどの反響の講座を開催しており、現在、愛知、岐阜、三重のマンション管理組合向けに、管理委託契約の見直し・大規模修繕工事・省エネ等の各種コンサルティング13件、顧問契約15件を同時に手掛けています。

マンションに住む人を幸せにするためには、住民・100%住民側に立つ専門家=マンション管理士・管理会社の3者の組み合わせが不可欠!と提唱する私が、マンション管理士として、「この人に頼みたいと思わせる提案の仕方」「成果の出る仕事の手法」のヒントを語ります。

たくさんの方のご参加お待ちしております。

事前予約をいただいたお客様には、お席を確保いたしますので、こちらから、お気軽にお問い合わせください。

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正式に、イベントのリリースが行われ、チラシの公開もOKとなりました。

それがこちらです。
フェアチラシ(赤枠付き)

マンション管理相談センターとスマートマンション推進協議会の合同出展。
マンション居住者(管理組合)向けセミナーが毎日1本×3日。
今年初めて、マンション管理士(目指している人も含む)向け特別セミナーが1本。

マンション管理士向けセミナーは、これだけで終わりではありません。

5年で100名の「活躍できるマンション管理士」の養成を目ざして、これ以降、展開して行きます。

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このテーマ、ちょっと間が空き、すいません

前回は、一般家庭に比べて、マンション共用部の電気使用量が多く、3段階目の最も単価が高い部分の適用が増えるため、割高になるということを書きました。

実際に当社の顧問先マンションで、40戸台以下のマンション10棟を抽出して、計算してみました。
(当社による電気代削減策の実施前の数値による試算値で、削減策実施後は、値上げ幅以上の削減ができています)

平均戸数 29.4戸
電灯契約平均契約 11.7kVA
低圧電力平均契約 14.5kW
値上げ額(2契約合計)最少 58,297円
同上           最大 199,414円
同上           平均 137,329円 19%

どうでしょう。中電の発表による一般家庭の電気料金値上げ率は、3.88%ですが、上記の通り、平均で、なんと19%の値上げなのです。

マンション共用部の電気代は、新築時に電気設備に応じて、年間の電気代が試算され、それを賄うという前提で、各戸から集める管理費が設定されています。この時の電気代の想定に比べて、平均で19%の値上げと言うことになるのです。

加えて、再生エネルギー発電促進のための賦課金や燃料調整費制度に基づくプラス課金(マイナスの時もありますが、近年はずっとプラス傾向です)があります。

今回の例では、最大で約20万円にもなり、これは、毎年の平均的な管理費余剰金を上回る金額ですから、マンションの管理会計が「構造的・慢性的な赤字」になるのです。

この事象は、中部エリア中のマンションで起きることであり、これが明らかになるのは、この春の各マンションの定期総会以降です。

これを私は「電気料金27年春ショック」と呼んでいます。

早急な省エネ策が必要だと言うことがお分かりいただけたでしょうか?

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昨日は、各務原の20戸のマンションで、機械式駐車場解体&平面化工事の最終打ち合わせ理事会

築13年での解体です。

使い勝手があまりよくなく、利用者が減る中、大型の改修で1000万円規模の補修費が必要。
しかし、管理会社の作成した長期修繕計画にはなく、数年以内に行われる建物の大規模修繕工事の費用が賄えなくなることは必至。

組合で一括して近隣の駐車場を借りるために、かなり調査をしましたが、見つからず、暫定運用で、出来る限り個人で近隣の駐車場を借りてもらうことをお願いし、何とか1段目のみ使用するという方式で、機械を停止し、保守契約も取りやめました。

ただ、残しておく限り、安全のためには塗装は行わなければならず、維持費用は掛かります。
更に、大規模修繕工事の足場を設置する際には、クレーン車が入らない敷地レイアウトのため、そちらの工事の価格にも影響します。

大規模修繕工事の時に一緒に解体することも考えましたが、その時には、もう、チェーンが固まってしまい、解体時にパレットを降ろす作業を手作業で行わなければならず、解体費用も上がります。加えて、消費税が上がります。

一方、この時期に解体することで、駐車場の料金も高く設定できるため、組合財政にはプラスになります。
電気契約も、もう一段下げることができるので、管理コストも下がります。

ただし、経済的な話の解決とは別に、平面化すれば、居住者の数に比べて、半分程度になった敷地内の駐車場を誰が使うか?と言う抽選や将来に渡る運用方式についても考えなければなりません。

ここまで来るには、問題をひとつづつ解決するために、解決へのシナリオを描いた上で、何度も何度もアンケートを取るという地道な繰り返しがありました。

このアンケートを根気よくやっていただいたのは、元理事長で、現在ほぼ常任化した修繕委員さんです。

住民も、その苦労をわかっているので、個人的なわがままを言われる方はおらず、正直「奇跡」と言える確率で、一つひとつの問題を解決してきました。

管理会社が出してきた見積りは、工事費と設計監理費合わせて770万円でしたが、当方が、顧問業務の一環としてコンサルティングを行い、工事業者の選定と工事費のコストダウンを図り、更に、その時には含まれなかったいくつかの駐車場改良工事も含めて、合計で約320万円で実現できました。

半額以下で出来るなんて、どういうこと!?
工事に質は大丈夫?

と思われるかもしれませんが、全く問題はありません。

解体は大型の機械式駐車場撤去の経験もある解体専門業者。
平面化駐車場工事や関連する照明工事、カーブミラー工事は、信号工事や駐車場のライン引き工事などを手掛ける駐車場専門工事業者。

住民へのアンケートは理事会・修繕委員。

プランニング、分離発注のコーディネート、住民の意見のとりまとめ、検査等は、当社。

それぞれの強みに特化することで、費用を最小限に抑えたという訳です。

このマンションでは、既に管理委託契約や電気料金の削減により、年間110万円のコスト削減=修繕積立金積み増し効果が得られています。

「中小規模のマンションでは、マンション管理士を顧問にすることは、お金の余裕もないし、顧問が必要な問題も少ないから、無理だし無駄」と言う声を聞きますが、それは全く反対。

実際に、当社の顧問先マンションの中で、30戸程度以下のマンションは10以上あり、平均して戸当たり約6万円/年のコスト削減=修繕積立金の積み増しが実現でき、管理業務の品質監査を行い、日常的な工事へのセカンドオピニオンで、低コスト&良質な管理が行われています。

財政が厳しい中小のマンションほど、専門家によって徹底的に筋肉質な組合運営体制を作ることが、将来に渡って、幸せなマンションライフを送ることにつながるのです。

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昨日、岐阜市のマンションの大規模修繕工事説明会に続き、午後からは、工事業者によるキックオフミーティングでした。

大規模修繕工事の元請け建設会社は、工事前に、防水・塗装・下地補修・足場などの各専門業者(よく、下請け会社と言われます)を集めて、打ち合わせを行うのが普通ですが、そこに、私もお邪魔して、30分ほどの時間を頂くのが、MK流。

出席者の簡単な自己紹介の後に、私がお話しするのは…

・自己紹介と私の想い
・分譲マンションの特性と抱える根源的な問題
・マンション大規模修繕工事とは?
・このマンションの特性
・「自立型人材」の仕事の仕方

パワーポイントのスライドは、この通り、タイトルには「大規模修繕工事」の言葉はなく、「住民の幸せ実現プロジェクト キックオフミーティング」。
キックオフミーティング

例えば、塗装職人にしてみれば、商業ビルでも賃貸マンションでも分譲マンションでも、「建物の塗装」と言う点では同じですが、オーナー(組合員)が長期間かけてプランを立て、その人たちが住みながらの工事を行う工事の特性を理解していただくと同時に、記憶に残るいい仕事をして欲しいという願いがあります。

「自立型人材の仕事の仕方」については、私のこれまでの起業家人生の経験と、半年間東京で学んでき福島正伸先生のインストラクター養成塾の集大成です。

このミーティングでどんな感想を持っていただけたかは、元請会社から、聞いていただくことになっていますので、その感想を元に、今後もブラッシュアップして、大規模修繕工事ビジネスを「幸せ創造産業」にして行きたいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日は、岐阜市のマンションで大規模修繕工事説明会でした。

一般的に、大規模修繕工事の説明会は、工事会社が行います。

仮に、設計事務所が設計監理を行っていたり、コンサルタントがいたり、管理会社がコーディネートしていても、工事契約は、管理組合と工事会社とが結んでいますので、あくまで主催者は、工事会社になります。

当社の場合は、工事会社任せにせず、「発注者としての心構え」を話すことをコンサルティングに含めています。

工事会社も、工事中の注意点とか協力の依頼を行うのですが、どうしても、「お願い」口調になってしまうのですが、当社の場合は、「発注者としての義務であり、良い工事を行うために必要なこと」と言うスタンスで、いわば「啓蒙活動」を行う意味合いが強いですね。

従って、開催通知も「万難を排して参加を!」となります。

また、今回は、理事長から、「参加率を高めるため」また、実際に困りごとの一つである、最近の電気料金の高騰対策として、「家庭での省エネ」について、ミニセミナーを開いて欲しいというリクエストがありました。

元々、当社のコンサルティングには、顧問契約が含まれており、顧問業務には、「家庭向け家計&リフォーム相談」が含まれていますので、「そのアイディア、グッド!」と言うことで、工事説明会の前に、30分時間をいただき、「家庭の省エネ」「家計の見直し」「工事発注者としての心得」の3本立てで、セミナーを開きました。

セミナーの1枚目のスライドは、こんな感じ。
省エネセミナ-

受講者の評価は、「理解度」「お役立ち度」で採点いただき、5点満点で、平均4.5点。( ^^) _U~~

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先日、マンション管理士会と日新火災海上保険株式会社とが提携して、新しいマンション火災保険を開発すると言う記事発表がありました。

日新火災、日本マンション管理士会連合会と
保険商品の共同開発に関する業務提携契約を締結


マンション管理士がマンションの管理状況等の調査診断をして、その評価により火災保険が割引されるという仕組みだそうで、今年10月に発売予定とか。

そもそも、保険会社は、マンションのことを良く知らないし、マンション管理士は、保険のことを良く知らない。

私は、この溝を埋めるべく、「損害保険募集代理人」の資格を取り、数社の保険会社からレクチャーを受け、保険を理解して、その後、保険代理店と情報交換をしながら、自分の経験に基づいて評価項目や比較手法を構築して、そのマンションに最適な保険選定コンサルティングをしてきましたが、それが、保険料のコストダウンになるなら、ありがたいことです。(私は、資格を持っているだけで、どの保険会社の代理店登録もしていません)

ただ、マンション管理士会がマンション管理士の認定制度を作り、有料でその登録をしたとして、それをビジネスとするならば、保険会社が報酬を支払うか、管理組合が支払うかしかないです。

前者ならば、マンション管理士は、日新火災海上の保険代理店になってしまいます。

後者ならば、単に日新火災海上の保険診断が出来るだけではだめで、他の保険会社の商品も熟知して、比較した結果、火災保険を選定できないといけません。

ただ、その際に、日新火災海上に決まった場合は、手数料みたいなものが支払われるとなれば、その保険に誘導しているのでは?と疑念が生じます。

そうなると、純粋に組合のために保険選定コンサルティングを行うマンション管理士は、日新火災海上の代理店であるマンション管理士を候補の一つとする???

そもそも、組合は、保険制定コンサルティグだけで、マンション管理士を探さないだろうし、探さなくても、従来と同様、管理会社が代理店となっていれば、社内のマンション管理士に認定してもらえば、済みます。

いやいや、一般的には、保険料が高いほど代理店手数料も高いので、管理会社にしてみれば、わざわざ、規模の小さな保険会社の安い保険を選ばずに、大手損保を推薦するのでは?

理想的なのは、マンション管理士の試験に入れ込むとか、損保協会と組んで認定制度を作り、どの保険会社もその会社の基準で、保険料に反映されるとか…。

築15年、20年を過ぎたマンションの保険を引き受けないという保険会社も出てくる中で、維持のしっかりできているマンションを個別に評価して、割安な火災保険を掛けることができるという考えは、賛同できますが、今回の仕組みは、どうなるのだろう?と興味があります。

今後、明らかになって行くでしょうから、ウオッチングしていきたいと思います。

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こんにちは!FC2ブログトラックバックテーマ担当伊田です今日のテーマは「マスクを交換する頻度」です。この時期はマスクを付けている人がかなり多いんじゃないでしょうか風邪をひいている人だけではなく、風邪予防や寒さ対策で付けている人もいますよねだいたいみなさんが使っているマスクは不織布タイプだと思うんですがこのタイプは本来毎日交換するべきだそうです伊田も不織布タイプを使っていて、もちろん毎日交換している...
FC2 トラックバックテーマ:「マスクを交換する頻度」


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今日は、15時半から、岐阜県図書館のホールで、岐阜県「清流の国スポーツ賞」の表彰式に参加してきました。

スポーツ表彰式2 スポーツ表彰式1

この賞は、スポーツにおける国際大会での入賞及び参加や、全国大会において3位以内に入る等優秀な成績を収めた個人及び団体を岐阜県が表彰するもので、表彰の対象は、現在活躍されている一般のスポーツ選手をはじめ、将来有望な中学生、高校生の皆さん。

2020年の東京オリパラに岐阜県出身の選手を送り出そうというスポーツ振興の一つでもあります。

私は、その話とは無縁ですが(笑)、昨年秋の長崎がんばらんば国体での陸上競技の優勝により、表彰していただきました。

数えてみれば、昨年末から今まで、4回ほど表彰。

人生でこんな経験をすることはないだろうと、すべての表彰式に参加しました。
賞状を飾ることはしませんが(笑)、アスリート気分な1年でしたね。



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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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昨夜は、名古屋市内の41戸のマンションで、修繕委員会。

3月から始まる機械式駐車場の塗装・チェーン交換工事のための駐車対策の仕上げ会議。

また、この時期に、大規模修繕工事時期を先延ばしするために、屋上の防水部分補修工事と建物内の鉄部の塗装、更には庭の陥没エリアの土盛り工事も行います。

工事区分としては、「機械式駐車場のチェーン取替工事」と「その他工事」と分けます。

と言うのは、機械式駐車場業者にチェーン取替に合わせて、機械式駐車場の塗装工事や建物内の鉄部塗装工事を任せると、単に、その部分は丸投げ工事になるので、建物側の防水・塗装・土木工事の工事業者で、機械式駐車場の塗装経験もある専門業者をアレンジしてもらう方が、割安になるからです。

ただし、ここには3基39台の機械式駐車場があり、工事エリアを四つに分けて、4期で工事を行うことになるので、2業者の連携が肝心。

ここは、当社がコーディネートします。

もう一つ大きな問題。

一斉に39台分の臨時駐車場に移動するのではなく、4エリアで最大台数の枠を期間中借りて、エリアごとに順繰りに、出し入れして行きます。

こうすることで、臨時駐車場の駐車料金が安くなります。

各エリアは、最初一週間ずつと言う話でしたが、塗装工事とチェーン交換の兼ね合いや天候不順に備えて、1クールを10日間とし、出庫で1日、入庫で1日を確保して、スムーズな移動ができ、住民の皆さんに不快な思いをさせないように計画。

また、臨時駐車場に関しては、業者任せにせず、役員さんが歩いて、個人地主の駐車場を見つけ、1か月プラス日割りでの契約でお願いすることができました。

更に、個人的に近隣で借りることの出来る人がいないか、アンケートを取ったら、3名から挙手。

この台数分は、臨時駐車場が不要になります。

また、駐車場は当社のアドバイスの元、修繕委員が担当するという前提なので、工事業者の手配料も不動産会社の仲介料も不要なので、当初見込みより、約30万も安くすることができました。

臨時駐車場のアレンジや周知も自分たち行い、当社はアドバイスのみです。

もちろん、業者選定でも入札を行っていますので、概算予算よりも100万円安くなっています。

今回、この臨時駐車場探し、順繰りに出庫・入庫を繰り返す順番のアレンジ、それを周知する文書の作成と、それなりに手間のかかる業務を役員さんたちに負担いただきましたが、それにより、「自分たちでできることは、自分でやる」ことで、出費を抑えることができたという経験が、何よりの財産になったと思います。

「より良い工事をより安く」するには、住民側の努力も大切だということの実例なのですが、実は、修繕委員のメンバー構成が、土木系・建設系・エネルギー系・教育系のビジネスパーソンなので、スキルが高いと言う要素も大きい。

このスキルに合わせて、当社のアドバイスレベルを必要最小限にすることで、コストを抑えることができたということです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私の人生を変えた講演会が2月18日に東京で開催されます。

それは、「超人気コンサルタント養成講座」
私が受講したのは、今から7年以上前。
この講座の第1回です。


タイトルは「コンサルタント」ですが、ビジネスマン、経営者、主婦、学生、誰でも、人生が変わるインパクトがあると思います。お申し込みは、下記写真をクリックしてください。
備考欄に「馬渕裕嘉志からの紹介」と書いていただけば、割引価格になります。
福島先生


是非、受講をお勧めします!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

 当社の管理委託業務見直しコンサルティグは、基本的に管理会社の入札を行いますので、現在の管理会社との契約継続を前提としていませんが、決して管理会社の変更を目的としているものではありません。

管理委託業務仕様を最適化し、従来とは異なる仕様に基づいて、入札を行うので、現行の管理会社も、従来より安い見積もり価格を出しても、「いままでの価格は、何だったの?」と言うような悪評にはなりません。 

このマンション最適仕様書を作成するのに、管理会社へのヒアリング、住民アンケート、各種点検の同行調査、報告書の精査等を行うため、3~6か月はかかります。

この時に、かなり協力的な管理会社もあれば、当社に対して、非協力的な管理会社もあります。非協力的な管理会社の言い分は、「そういう調査は、コンサルティグ会社の仕事で、だから、報酬をもらっているんでしょ!」と言うものです。

一方、協力的な会社は、この調査から仕様最適化の段階で、出来るところから改善しようとします。その結果、イマイチな管理会社も、評価が上がってきて、中には、入札に至らずに、現在の管理会社のまま継続をしたケースもありますし、入札を行った結果、現行の管理会社の継続となったケースもあります。

 管理委託業務の見直しのゴールは、管理会社変更ではなく、「より良い管理を、競争市場の妥当な価格で実現すること」なのです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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昨日は一宮市の25戸のマンションで、管理会社の入札プレゼンが行われ、現行の管理会社を含む4社に、熱いプレゼンをしていただきました。

始まりは13時、終わりは19時。

各社40分のプレゼン。
質疑応答。

4社終了後に審査会。

住民の皆さんが熱心に質問され、しばし延長。

審査会も2時間。

評価項目別に点数をつけていくので、1位から4位まで順位は数値で厳然と付くのですが、「暮らし」の重要な部分を任せる会社を決めるのですから、審査員が納得するまで話し合っていただくのが、MK流です。

ただ、この審査過程は、すべてダイジェスト版記録にして、総会資料にしますから、理事会がマンションの将来を考え、合理的な判断をしたと言うプロセスも大切です。

その点では、ファシリテーターとしての役割が求められます。

選ばれた会社は、見積価格の最安値の会社ではありません。
審査者に的確な判断基準を伝えることができていたので、こういう結果になりますね。

これから、契約書案の詰め、更には、臨時総会が待っています。

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マンションの共用部の電灯の電気って、どれくらい使われているかを知っている人は、ほとんどいないと思います。

毎年、組合の総会で決算書・予算書に記載されますが、議論されることも、ほとんどないと思います。

試しに、電力会社の営業所の窓口で、「マンションの共用部って、どれくらいの電気を使うものですか?と聞いてみてください。

私は実際に、5回ほど聞いてみましたが、「平均的に…」とか、「50戸クラスで…」とか、数値的な回答のできる人を見たことはありません。

会話を続けると、「普通のマンションならば、一般家庭と同じくらいか、それ以下じゃないですかね?」と言う答えが返ってきます。

恐らく、マンションの共用部だと、照明くらいしか思い浮かばないので、電気契約(容量)的にも、使用料的にも、「大したことはない」と言う思い込みがあるようです。

では、実際に、どうなのでしょうか?

一般家庭の電気の平均は、契約容量が30A、使用料が300kwhですが、当社のコンサルティング先、顧問先の電気契約や使用量を見ると、20戸程度のマンションでも、契約は50A以上で、使用料は、600kw~と言う数値です。

マンションの場合、24時間ずっと使い続ける警報関係の設備や共同アンテナのブースターがあったり、自動ドアの電気などもありますし、家庭の照明ならば就寝と同時に消灯されるの対して、夕方から朝までずっと点灯しているので、思いのほか電気を使うのです。

もちろん、タイマーや明暗センサーを使い、照明の点灯時間を調節したり、夜12時に半分の照明が消えるなどの工夫をされているケースもありますが、多くは、新築販売時に「、明るいマンションの方が高級感があって売りやすい」という理由からか、必要以上に明るいように思います。

また、同じ20戸のマンションでも、縦に長いのか、横に長いのか、階段はいくつか、外階段か内階段か、エントランスの広さ・天井の高さはどうか、敷地の外灯の数や器具種類は何か、などにより、トータルの照明数やワット数も異なるので、必ずしも、マンションの戸数規模に比例しません。

しかし、いずれにしても、一般家庭よりは、かなり大きいのが実情で、それゆえ、低圧受電契約の場合、電気料金の逓増単価(使用料が増えるほど、単価が高くなる)の影響を大きく受けるのです。

このため、今回の電気料金値上げにおいても、一般家庭より、実際のコストアップの割合が大きくなるのです。(続く)

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中部電力は、昨年5月に家庭用の電気料金を改定(値上げ)しました。

その時の公式発表は、平均3.77%の値上げ。
私は、この時、実質的には、10%以上の値上げですよ!と書きました。

理由は、その時の燃料費調整制度に基づく、最新の単価を元に、値上げ幅を表示していることを一つの理由に挙げました。

その後、その時点よりも、燃料調整単価が下がっていれば、値上げの影響も緩和されるのですが、実際に、ここ1年の推移を見ると、下表の通り、毎月プラス側に働いており、一度も、マイナス(減額)になっていません。

それどころか、来月は、久しぶりの1円台!
これ、新しい単価においても、4.1~5.6%の値上げになります。

5月 0.69円/kWh
6月 0.78円/kWh
7月 0.73円/kWh
8月 0.64円/kWh
9月 0.50円/kWh
10月0.32円/kWh
11月0.23円/kWh
12月0.18円/kWh
1月0.34円/kWh
2月0.69円/kWh
3月1.17円/kWh

これが、どんなことをもたらすか?
もちろん、各家庭において、電気代が上がるのですが、マンションにとってみると、大変なことになります。

それが、私の言う「マンションを襲う電気料金の27年春ショック!?」
明日は、具体的なマンションの実例で、お話ししましょう。

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昨年、同書の大幅な改訂を11月に行い、まずは、PDF特別版を新丁しました。

そして、よやく昨日、電子書籍版のデータも書き換え、スタッフが改訂版をアップしてくれたので、間もなく、電子書籍版も、新しくなるはず…。

次は、管理改善5つの法則の改訂版。
災害・計画停電に負けないマンション。
マンションの省エネ読本。
マンション共用部の火災保険編等々。

やりたいこと、書きたいこと、いっぱいなのです。(^^)/

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先週末は、名古屋市守山区マンションで、修繕委員が参加する修繕検討理事会の開催でした。

築13年のこのマンションは、建物調査の結果、2か所のベランダ側壁でタイルの剥落が見られ、北側のタイルに比べると、南側のタイルの浮き状況が著しく多いという状況。

最初に簡易な建物診断を行った見通しでは、大規模修繕工事を数年先まで延ばす計画を立てていましたが、それはリスクが大きいと考え、早めに実施する計画へと変更。

この春からやりたいという意見もありましたが、いくつかの工事会社に打診したところ、職人集めに苦労しそうで、価格も高くなる可能性が高いという回答だったので、今年の秋工事に決定。

今月末から、入札会社のエントリーを開始し、5月末の定期総会で、工事業者を決定するスケジュールを立てました。

また、このマンションでは、昨年、管理会社変更を行ったのですが、その際に竣工図書が紛失していていることが発覚するなど、問題を抱えており、かつ、工事会社決定後も契約締結や工事中の突発的な対応などもあることから、現行の理事は、全員再任していただくことになりました。

良い管理、適切な建物維持がなされるマンションに変貌するための大きな改革プロジェクトが、しばらく続きますが、意識の高い住民の皆さんの協力で、前途は明るい!

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昨夜から、高熱とひどい下痢…。

朝起きると、熱は38度にまで上昇。
やばい、インフルエンザか!?予防接種を打ったのに!

急ぎ、病院に行ったところ、熱は下がっており、インフルエンザの兆候はないとのこと。

ホッとしました。

精神的には、全く疲れていないのですが、年明け以来の激務の積み重ねで、知らない間に、疲れがたまっていたのかもしれません。

何本かの仕事の電話をしてから、眠り、午後から仕事をしようと思いましたが、結局、夕方まで眠りました。

夜は、毎年定番の恵方巻を食べて、完全に回復!
22時現在、仕事中!(^^)/

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昨夜は、当社が顧問を務める岐阜市内の16戸、築20年のマンションで、定期総会が開催されました。

ここは、小規模なので、販売当時から総合管理会社への委託を行わず、設備管理のみをビル管理会社に委託して、会計・理事会・総会は、住民で行う「自主管理」のマンション。

すぐに役員が回ってくるということもあり、住民の意識が高く、総会参加率は、毎回80%以上です。

私との出会いは、4年前の大規模修繕工事。

当時、ビル管理会社や新築時の建築会社に見積もりを依頼したところ、1社は、修繕積立金を20%も上回り、もう1社は、修繕積立金とほぼ同額の見積が出され、どうしたものかと思案。

近くのマンションで、その頃大規模修繕工事を行ったマンションの理事長を訪ねられ、建設会社を教えて欲しいと話をされました。

実は、そのマンションは、私が大規模修繕コンサルティングを行ったマンションで、理事長が、建設会社ではなく、私を紹介いただき、相談があり、結果、コンサルティングを依頼されました。

その後、MACM方式で入札を行い、それまでの最安値の見積額より、約25%コストダウンを実現。

その後、ビル管理委託契約の見直し、電気料金の削減と続き、組合財政も改善。
戸当たりの負担額に換算すると年間で6万円以上の軽減を実現しました。

それまで、何でも自分たちで判断してやってこられたのですが、建物も設備も古くなり、色々な問題が多くなってくる状況を踏まえ、常設で専門家のアドバイスを受けることを選択されて、私が顧問となったという訳です。

4年の間に、火災保険の見直し、携帯基地局の増強時の賃料アップ交渉、台風時の損害の保険適用交渉、日常修繕工事のコストダウン、各戸の家計の見直しやリフォーム相談等を行ってきました。

また、その住民の方から、他のマンションの大規模修繕工事の相談を乗ってやって欲しいと言われ、そのマンションでもコンサルティグを行うなど、小規模なマンションである分、いい意味で、親密なお付き合いとなっています。

他の総合管理会社に委託しているマンションに比べると、「管理・維持」と言う点では、組織だった対応ができないところもありますが、その分、アットホームな組合運営で、決算・予算とか、総会決議とか、かなりゆるーい運営方法でした。

例えば、組合財政は、管理費会計も修繕積立金会計も、ごっちゃで、何しろ期首の残高と期末の残高と通帳の動きが合っていれば良いという感覚。

しかし、消費税が上がり、工事単価も上がり、火災保険も次の夏に上がるという状況を始め、いくつものシビアな要素が、組合運営にも大きな影響を及ぼす状況になってきました。

そこで、今回の総会では、決算・予算算定資料、5年ぶりの長期修繕計画など、システマチックな組合運営を行うための帳票や仕組みの導入をアドバイスしました。

ただ、そういうことに慣れてはいない皆さんですから、PL/BSの難解な帳票では、アレルギー反応も起こります。

そこで、エクセルが苦手な人でもできるように、簡単なインプット表を埋めれば、わかりやすいオリジナルなPL/BSが表記されるシートを作成しました。

総会では、そもそも管理費会計と積立金会計の構造と仕組みの解説から。

このスタイルが定着すれば、組合財政の分析や見通しもしやすくなります。

アットホームさを大切にしつつ、より幸せなマンションライフが送れるよう、これからも顧問としてアドバイスして行きます。

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今日、顧問先の四日市市のマンションで、定例理事会でした。

その往復で、ありえないことが、なんと3回も起きたのです。

それは…

高速道路の出入り口の料金ゲート。
ETCのゲートで、時々、カード忘れとか・機器不良で、ゲートが開かずに、閉じ込められている車を見たことってありますよね?

そんな車の後ろに付くと、「あちゃー」って感じです。

なんと、今日、それが3度もあったんですよ!(苦笑)

3度のうち、2回は、後ろに続く寸前に、その状態がわかり、他のレーンへ。

1度は、入ってしまい、バックして、他のレーンへ。

全国アンケートを取っても、恐らく、1日に3回もそんな車の後ろにつくと回答する人は、いないのでは?(笑)

慌てていても、車間距離を縮めて、急ぎ通過しようとするのは、ダメだよ!と教えてくれました。

うーん、今後に、活かします!(^^)/

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