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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)


2回に渡って、有名ブランドのマンションだから、管理はお任せで大丈夫!と思うのは、早計ですよ!と書いてきました。

今回、当社がまとめた比較表は、こんな感じ。
建物診断

住民向け報告会で当社が2時間にわたって、建物の状況、今後の考え方を説明し、建物の状況と組合財政について、総合的に理解頂けたようです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

さて、管理会社が出してきた最新の長期修繕計画を見ると、次のような問題点がありました。

・機械式駐車場の修繕費が、25年目の取替1回だけの計上。
→実際は、制御盤、チェーン、落下防止装置など消耗品の交換もあります。
  当社からの依頼で、保守会社から直接提出してもらった金額と比べると、30年間で両者の間に3倍、5000万円以上の開きがあります。
・12年周期の大規模修繕で、1回目の大規模修繕工事で、ほぼ使い切り、その後大幅な赤字に転落する。
・赤字解消策として、修繕積立金を今年20%、5年後から50%値上げする案だが、それでも、2回目の大規模修繕工事は、赤字で、それ以降も大幅な赤字が続く。
・過去の努力で管理コストダウンを図ってきた成果で、管理費余剰金は、年間で150万円程度を長期修繕会計に繰り入れることができるが、それが全く考慮されていない。

かなり、現実離れした長期修繕計画です。

仮に「叩き台」だとしても、値上げ案がお粗末すぎますね。

そもそも、40戸クラスのマンションで、大型の機械式駐車場が2台、エレベーターも2基あるのですから、修繕積立金は最も重要なテーマです。

戸当たり1万円を切る積立金水準では、足りないことは、管理会社なら想定できるはずで、早めに、値上げプランを出して、家計への影響を抑えるべきだったと思います。

実際、当社の試算によれば、管理会社の作成した計画だと、前述した多額の管理費余剰金があっても、すぐに、現在の2.5倍水準までの値上げが必要。つまり、戸当たり15000円/月程度、年間で18万円程度の負担増です。

「自分たちのお金のことなんだから、管理組合側も真剣にやってこなかったツケなので、管理会社を責めるのは、いかがなものか?」と言う意見もあるかもしれませんが、役員さんから話を聞く限り、新築時の長期修繕計画がおかしいので、適正な計画書を出してくれと何度も言ってきたが、全然出てこない、と言う繰り返しだったそうです。

実は、他の同じブランドのマンションでも、同様のケースがあり、「有名ブランドのマンションで、その子会社の管理会社だから、安心」と言うのは、いささか過信のようです。

もちろん、きちんと積立金の計画が立てられ、実施されているマンションもあると思いますが、そこはそこで、「積立金総額を使い切る」と言う安易な工事見積りが通ってしまうという別の問題もあります。

それに関しては、過去、何度も書いてきましたし、弊著「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」にも、書いてあります。

次回は、このマンションに提案した、弊社の大規模修繕工事時期・内容・長期修繕計画について紹介します。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市にある築12年目41戸のマンション。
有名ブランドのマンションで、管理会社も販売会社の子会社。

住民としては、そのブランドへの安心感、信頼感も購入の決め手だったと思いますが、建物の初期不具合が発覚したことを機に、住民側が覚醒。

偶然、住民の中に、建築・設備の仕事関係者がいて、「管理会社からの管理」ではなく、「管理組合にとっての必要な管理」を求めるようになると、管理会社の対応は、「遅い又はいつまでたっても反応がない」「レベルが低い」「組合側のニーズにあっていない」と言う管理品質の悪い部分が明らかになりました。

しかも、管理会社から出てくる見積もりは、市場価格よりもかなり高い。

改めて「長期修繕計画書」を見ると、専門的なことまではわからないなりに、「おかしい」ことが明らか。

そして、いよいよ大規模修繕工事に時期が近付いたのですが、管理会社は、「12年周期説」で、事前の建物調査の見積りは、○○○万円。

意識の高い組合員により、管理の改善も行われてきましたが、そんな中、昨年のマンション管理フェアに来場されて、私のセミナーを聞かれ、相談。

その後、私が講師で、勉強会を開催。
最終的には、建物調査診断と長期修繕計画書のリニューアルは、管理会社ではなく、当社にコンサルティングを依頼いただきました。

ただ、管理会社にも、名誉挽回?のために、長期修繕計画のリニューアルを依頼しました。

それから半年。
いよいよ、当社による調査結果と長期修繕計画の説明会の開催の運びとなりました。(続く)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、ブログに書いたマンション管理フェアでのセミナーの話続きです。

3月14日(土)10:15~11:15
【マンション管理士・マンション管理士を目指す人のための特別講座】
~コンサルティング13件同時進行中のマンション管理士が教える~
      「マンション管理士の仕事術」
講師:マンション管理相談センター 主席マンション管理士 馬渕裕嘉志

場所は、吹上ホール

マンション管理フェアを盛り上げたい!と言う思いで、毎年、自分の講座やブース出展のことへの注力以上に、イベント全体の企画へのアドバイス、出展者集め、集客PR等を行ってきましたが、フェアの裾野を広げるために、マンション管理士にも関心を持ってもらおうというのが、今回の特別セミナーの趣旨です。

「自分のノウハウを出しちゃって良いの?」と聞かれますが、
「良いんです!」

マンションに住む人を幸せにするためには、住民・100%住民側の専門家(マンション管理士)・管理会社の3者の組み合わせが不可欠!と言うのが、当社の考えであり、その社会の実現が当社のミッションです。

そのためには、当社が頑張るだけでは限界があります。
同じ高い志を持つマンション管理士が増えることが必要です。

そのための第一歩が今回のセミナーです。

ただ、大きな課題が一つあります。
それは、どうやって集めるか?と言うこと。

ここ1か月間で、集客の方法を徹底的に考え、あらゆる方法を駆使します。
そんなことできるの!?と言う超マル秘の方法もあります。

目標は、30名。
役割は講師ですが、参加者を集めることにも事務局側として、尽力します!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

マンション管理フェアの創設から関わり、4年目。
3年連続、マンション管理学校で3講座を担当してきましたが、今年も、3講座を担当。

それは、すべてマンション管理組合向けの講座でしたが、今年は、マンション管理士、マンション管理士を目指す人向けの特別セミナーを行うことになりました。

3月13日(金)15:30~16:00
「いよいよ現実化!共用部の電気代高騰で、組合財政がピンチ!」
~電気代を安くする3つのポイント

3月14日(土)15:30~16:00
実例から学ぶ「大規模修繕のコストダウン」
~組合主導で、良質な工事をより安く
実現するための5つのポイント~

3月15日(日)10:30~11:00
実例から学ぶ「マンション管理の改善」
~品質20%アップ&管理コスト40%削減
を実現するための5つのポイント~

3月14日(土)10:15~11:15
【マンション管理士・マンション管理士を目指す人のための特別講座】
~コンサルティング13件同時進行中のマンション管理士が教える~
      「マンション管理士の仕事術」

過去3年の講座は、毎回、満席+立ち見でした。
今年も、最新実例を踏まえて、有益な情報提供を行いたいと思います。

関心のある方は、今から、スケジュール帳に予定を入れておいてくださいね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私の人生を変えた講座があります。

それは、福島正伸先生の「超人気コンサルタント養成講座」

電力会社の社内ベンチャー制度の枠内での挑戦から、スピンアウトして、独立資本でコンサルティング会社を興そうと決意したきっかけになった講座でした。

”教えずして10社以上を上場”させたカリスマコンサルタント、
福島正伸先生が、クライアント育成の秘密が公開される講座です!

クライアントを行動に駆り立てる、「究極の影響力」の源泉は何か?
その秘密が明らかになります。

多くのコンサルタントが、さまざまなテクニックを学んだ末、
最後に到達する究極の本質。本物はシンプルです。

詳しくお知りになりたい方は、このページをご覧下さい。

※私の紹介の場合、15,000円→10,000円になりますので、ご連絡ください。

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昨日の「中古分譲マンション物件目利き術」セミナーは、なんと、遠くは山口県からもお越しになりました。

広島大家塾の横山さんの「築30年の物件でも、期間30年のローンで、しかも固定金利で購入した」と言う驚きの「銀行交渉術」に加え、私の「マンション目利き術」の組み合わせは、参加者にとって、かなりインパクトがあったようで、その後の懇親会も大いに盛り上がりました。

驚いたことに、その日の夜、そして、今日と連続して、私のコンサルティングへのお申し込みをいただきました。

購入したいと思えるマンションが見つかり、その良し悪しの判断が必要なら、コンサルティングを引き受けますよ…と言う話だったのですが、成功するためには、専門家のサポートは欠かせないという判断をされたようです。

そう言う点では、今回の参加者は、「大家業の経営者」と言うセンスをお持ちなのだと思います。

良いマンションを探して購入し、賢い区分所有者になっていただくよう、尽力します!

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告知後、秒速で満席になり、席数を追加したら、また、二日間で満席になってしまった、このセミナー。

いよいよ本日開催です。

コンテンツは、

1、分譲マンションの住戸オーナー=区分所有者になるとはどういうことか?

2、区分所有者=管理組合員として知っておくべき3つのポイント

3、このマンションは大丈夫?・・・誰でもわかる初期判断3つのポイント

4、中部エリアに70社の管理会社・・・良いマンション管理会社・悪いマンション管理会社 の見分け方

5、購入した後でも安心!あなたが選んだマンションの資産価値を高める究極の方法
   ここでしか聞けない「実例ビフォー・アフター」をこっそり公開!

6、ここまでやれば安心!銀行を説得するための3つのポイント

分譲ファミリー物件を買って、区分所有マンションのオーナーになるというのは、賃貸経営の面と合わせて、「区分所有者として管理組合の一員になる」 と言うことでもあります。

その意味で、組合員になる事の基本理解も大切です。

また、物件の単独オーナーとしてではなく、組合員の権利として、 管理組合 運営を良くしていくことで、マンションの資産価値を 上げて行くことも できます。

私のミッションと照らし合わせれば、新築時から入居していて、組合運営にすっかり無関心になっている人が多い中、中古マンションを投資物件として買い、経営感覚で組合運営・管理会社に提言する人を増やすことは、非常に価値ある活動だと思っています。

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昨夜は、一宮市の25戸のマンションで、管理委託業務の入札1次審査でした。

エントリーしたのは、現在の管理会社を含めて、14社。

半年間かけて、このマンションの管理状況を調査し、8回の検討理事会を開催し、マンションにふさわしい、住民の望む管理業務仕様に細かく作り替えました。

ここまでやって、仕様を統一したので、入札金額は、大きな差が出ないか?と言うと、初回入札時で、月間7万円(つまり84万円/年)もの開きがあります。

その後、仕様の取り違えがないかの確認とVE(価値を下げずに価格を下げる)交渉を14社と行い、並行して入札した専門会社(再委託先)の入替も代診して、最終見積では、4万5千円程度の価格差に縮まり、上位6社に至っては、1万円台の差の中にひしめき合いました。

こなると、どの会社を選んでも、現在の管理委託費の30%以上安くなりますので、マンション側は、「選び放題」ですが、そうなると、逆に、迷う要素も多くなる訳です。

そこで、1次審査では、価格以外の要素も織り込んだ比較表を作成して、議論していただくのですが、その内容は、管理会社に知れると「傾向と対策」を練られてしまうので、内緒(笑)。

実際には、ペーパー上の情報だけでは判断できませんから、理事会メンバーから、「どうして、この会社は、この項目だけが異様に高いの?」とか「この会社は、所在地がマンションから遠いけど、対応は大丈夫なの?」とか、質問をいただき、あらかじめヒアリングした情報や過去の他のマンションの事例などを、出来る限り客観的にお伝えします。

昨夜は、議論する事、2時間。
終了時刻は22時30分。

現行の管理会社を含む、4社がプレゼン審査に残りました。
価格が上位から4番まで…と言う単純な結果ではありません。
理事会メンバーの皆さんの賢い選択の結果であり、当社が目指す、「より良い管理をより安く」実現するために、最適なチョイスをしていただいたと感じます。

この結果は、今日の早朝に各社に通知しました。

二週間後のプレゼン審査が楽しみです。

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今まで、キンドル端末、アイフォン、アンドロイド端末(スマホ)などでしか見ることのできなかったアマゾンキンドルの電子書籍が、ついにパソコンでも見ることができるようになりました。

それが、こちら。
Kindle for PC
kindle for PC

Windous8と7が対応アプリと書いてありますが、Vistaの人でも見ることが出来るようです。

私の出した書籍も、今まで、前述の端末で購読してもらうか(書籍代は100円です)、切手代をいただいて印刷物を送付するか、あるいはPDF特別版をメール添付で送る、と言う方法でしたが、これで、パソコンで簡単にダウンロードして読んでいただくことができます。

間もなく、2冊とも改訂版をアップするので、「改訂版は、パソコンで読めます」キャンペーンをやろうかな・・・( ^^) _U~~

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私の愛読メールマガジン「がんばれ社長」に、こんな記事があり、共感したので、紹介します。

「社員の給料は、何に対して働いているか?」について、武沢信行先生とクライアントの専務との会話。

武沢:「社員の”給料”は何に対して支払われているか?について、社内で意思統一できているだろうか。専務はどう思うの?」

すると浦澤専務は、「そうですねぇ、給料は社員さんががんばってくれていることへの対価だと思います」と即答した。

「がんばってくれているとはどういうことか?」と武沢。

浦澤「それは、ですね……。毎朝きちんと会社に来てくれて、暑い日でも汗水たらして、仕事をしてくれて……、そうしたことに対する御礼が給料だと思います」

武沢:つまり努力に対して払われるのが給料だという考えだね

浦澤:はい、そうだと思います

武沢:この会社に身柄が拘束されて自由が制限されている我慢料が給料ならば、それは給料ならぬ「窮料」か「泣料」だね。好きなテー マに打ち込むために会社にくるのなら「究料」か「求料」だし、誰かを救うためなら「救料」でしょう。過去の実績や栄光にすがっていただく「旧料」もあれば、いつも誰かに急かされている「急料」や、叱られてばかりの「灸料」もある。さしずめお局様のような事務長は「宮料」をいただいているのかもしれませんね

武沢はそんなダジャレを連発して笑いを誘ったが、なかにはそれをメモしている人もいた。

●給料とは本来、なし遂げた成果に対して支払われるものである。作業や行為に対して支払われるものではないし、ましてや存在に対して支払われるものでもない。そのあたりは、新入社員教育のテキストに書いてあるような基本的な事柄なのだが、意外におざなりにされている会社が多い。

●特に内勤の事務部門になると「留守番」とか「買物」とか「電話番」「接客」などといった受け身の仕事も多い。しかし、事務部門にも攻めてもらわねばならない。戦う総務・経理・庶務・人事であってほしい。たとえば、攻めのコストダウンによって利益アップ、経理の精度とスピードを上げて経営チームに上質な情報を提供すること、資金運用や資金調達の拡大、さらには採用、人事、教育など戦略的な総務人事など、攻めるテーマは山ほどある。経営計画が作ってあれば、そこに取り組み課題がいくつも見つかることだろう。

(中略)

《このケースの結論》

1.社員に支払われている給料は、なし遂げた成果の配分である、と考え社員にもそう伝えよう。拘束されている時間数 × 時間単価という発想で仕事をしてもらっては困る。社員が働く時間の長短は問わない。なし遂げた成果に対して一定のパーセンテージのフィーが支払われる。それがプロサラリーマン(幹部以上)の報酬概念である。
  ※アマチュアは時給(存在給、作業給、努力給)である。

2.かといって「結果さえ出せばプロセスは問わない」という訳ではない。結果の出し方にまでこだわりがあるのが真の社長。従って、何を目的にどのように仕事をしようとしているのか事前確認するのは当然のことであり、To-Doリストを作ってもらう事や、その中味を確認することは当然すぎるほどの行為である。それを恐れていては会社経営などできない。

 そうした確固たる認識で社員と対峙しよう。当然その刃は自分にも向けられる。



真剣に仕事に取り組んでいる人ならば、「なるほど」と思うのではないでしょうか?
「がんばれ社長」は経営者向けメールマガジンですが、すべてのビジネスマンにお勧めです。

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今、名古屋市内のマンションの機械式駐車場修繕工事のコンサルティングをしています。

普通ならば、その単体工事をコンサルタントに依頼することはないと思います。

今回は、築12年目のマンションの大規模修繕コンサルティングを依頼され、建物調査を行った結果、あと数年間は、先送りできると判断、鉄部の塗装や屋上の防水の部分改修等だけで行きましょう!とアドバイスしており、それと合わせて、2年前から提案されている機械式駐車場の修繕工事の可否判断のアドバイスや見積もり査定なども行っているという訳です。

当社の大規模修繕コンサルティングや管理委直しコンサルティングでは、「顧問業務」も含まれており、こうした大規模修繕以外の修繕工事のセカンドオピニオンや見積もり査定も行うのが特徴。

何しろ「これでもかっ!」と言うくらいマンションの皆さんを幸せにするのが当社の使命です。

また、大規模修繕工事に先立ち、管理委託契約の見直しも行っており、機械式駐車場の保守会社も、入札を実施。保守料金だけでなく、修繕の考え方などもヒアリングして、保守業者を決定。

旧保守会社から提案されていた「塗装」「制御盤交換」「落下防水フックの全数交換」のうち、「塗装」は採用し、「チェーンの交換」・「制御盤故障に備えた取替用制御盤の即時納品体制の整備」
に変更しました。

塗装は、建物の改修業者に競争入札で発注。

機械式駐車場の保守会社に塗装も一緒に発注した方が割安になるのでは?と思われるかもしれませんが、実際は、保守会社に依頼すると、塗装工事は外注するので、建物の塗装工事会社に、機械式駐車場の塗装を依頼した方が、全体としてはコストを抑えることにつながります。

もちろん、こうしたコスト抑制のためにコーディネーターがいることが前提となります。

今回は、二つの工事・二つの業者の同時工事に加えて、工事期間中の代替駐車場問題も解決しなければなりません。

約40基ある駐車場を4期(4週間)工事に分けるので、約10台ずつ敷地外に移動してもらうので、約1カ月間10台分の駐車場が確保できればいいのですが、実際は、毎週、車種が変わるので、確保した駐車場に入る・入らないを区分けして、各週ごとに抽選を行い・・・と言う複雑な運用を行わなければなりません。

結果、大きな車ばかりの週が生じれば、駐車区画が足りないということもあり得ます。

最初は、役員の皆さんが、自分たちが2台目を借りている駐車場など、空いている様子なので、手分けして当たりますよ!と言われたのですが、結果は、見つからず。

結局、10台まとまって借りられるのは、マンションから500メートル程度離れた時間貸し駐車場。
管理会社が、そのグループ会社に依頼して、見つけてくれたものでした。
管理会社の協力は大変ありがたく、管理会社を変えないで良かった!と感じた瞬間でしたが、普段、時間貸ししている駐車場のため、収益性が高いので、1か月借り上げると、付近相場の4倍と言うのがネック。

そこまでの距離も遠いので、理事や修繕委員からは、「近くに、コインパーキングや大型スーパーもあるのだから、自己責任で探して借りて、その間の領収書で支払えば一番安上がりなのでは?」と言う意見も出ました。

しかし、私のアドバイスは、
「住民の中には、運転が苦手なご婦人や高齢者もおられるので、その方々が、駐車場探しで、オタオタするうちに、事故を起こすと言うことも考えられる。こういう場合は、一番の弱者の立場で対応方法を考えるべし。つまり、まずは組合として、代替駐車場を確保する。その前提で、自力で近くで探したい人は、申し出てもらい、一括借り上げ台数が減少すれば、ラッキーだと考える。」
と言うもの。

理事・修繕委員の皆さんで議論いただいた結果、私のアドバイスに沿う結論となりました。
今回は、代替駐車場が見つかったから良かったのですが、次回の修繕時期にまた見つかるとは限りません。

皆さんには、「今後も、常に、代替駐車場探しと言う難問と付き合うのだ!」と言うことを強く意識していただく出来事になりました。

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今日は、私の前職の「住宅相談センター」が中心になって取り組んでいる「中古住宅流活性化事業」の報告会に参加してきました。

内容は、次の3本立て。
1、 既存住宅瑕疵保険

2、 中古住宅の取引に役立つ「中古住宅調査書」

3、 中古住宅のための新しい建物鑑定評価

簡単に言えば、「国は、中古住宅売買時には、ホームインスペクションを行い、瑕疵保険に入るのが当然という時代」を目指していると言うことです。

これは、日本の住宅と言う社会資本を後世に価値あるものとして残すための動きだとも言えます。

現在は、「空き家対策」とも絡んで、戸建住宅中心の話ですが、今後は、マンションにもテーマが移ってくると思いますので、当社も、この事業の登録事業者となって、貢献したいと思います。

是非、この事業を推進する「クラシロー」にご注目ください

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工事仕様を精査し、統一した見積書や仕様書を作り、公正な競争入札を行い、個別ヒアリングで、筋肉質な見積もりにして、住民プレゼンで業者を決定。更に工事期間中も、常にコストダウンを意識しながら指導すると言うのが、「王道」のコストダウンです。

これ、大規模修繕コンサルタント業務を行う設計事務所や管理会社ならば、当たり前のようにやっているか?と言うと、いくつかの建設会社に聞くところによれば、そこまで汗をかく事業者は少ないようです。

と言うのは、
「そこまでやるのが手間」と言う情熱がない(手間をかけても、住民に評価されない)
そこそこ工事費が下がれば、住民は納得する
修繕積立金の残高に収まれば、コンサルタントとしての義務は果たせる
バックマージンがあるので、下げ過ぎると自社の収入に響く
等の実情があるようです。

つまり、住民側の味方ではなく、業者側の代表に報酬を払うことになるのですから、まずは、「コンサルタント選び」が、大切ですね。

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岐阜市内で、3月から始まる16戸のマンションで、マンション大規模修繕工事を準備中です。

小規模マンションの大規模修繕工事では、諸経費や仮設費が、相対的に高くなり、戸当たり100万円を超えるのが最近の相場で、ある管理会社に聞くと、120万円なんていうケースもあって、積立金では、全く足りなくて、頭を抱えているなんて言うケースもあるそうです。

このマンションでも、当初、管理会社の示した概算予算は戸当たり100万円で、建物調査を行った結果の概算見積は、やはり、120万円程度でした。

そこから、建物の劣化度を詳細に検討し、足場がなければできない工事を優先し、当社独自のMACM(マンション管理士によるコンストラクションマネジメント)方式で、入札を進めた結果、逆に戸当たり80万円程度にまで下げることができました。

管理会社の示した概算予算より30%減、建物調査に基づく概算見積に比べれば、約40%減です。

これができるのは、各社の下請け工事にまで踏み込んだコストダウン、組合側が協力することで実現できる諸経費の削減など、工夫の積み重ねがあるからです。

次は、「安かろう悪かろう」にならないように、工事説明会の段階から、MACM方式のハートフルなノウハウを盛り込みます。

その話は、また明日。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

夏から、毎月2回東京に通い、「コミュニティでビジネスを拡げる」塾を受講しています。

最初は、全国から70名くらい参加していたのですが、カリキュラムの終盤に入ると、挫折?したのか、段々と少なくなり、今日は、50名くらいでした。

起業家にとって、会社を大きくするという選択もありますが、「組織は手頃にして、ネットワークを大きくする」と言う選択もあり、後者が自分に合っていると感じます。

私の場合、新卒時代は、終身雇用率が95%の社員数2万名の大企業に入社して、組織で働く安定感やブランドの良さも窮屈さも体験済みで、現在の状態と比較すると、現状の方が圧倒的に満たされた時間を過ごせているというのが大きいと思います。

振り返れば、組織の中でも、かなり自由な働き方をしていたとは思いますが、現在の環境は、オンもオフが渾然一体となっており、最近言われているような「仕事とプライベートを区分したワークライフバランス」とは、次元の異なる充実感があります。

私と同じような充実感や使命感をもって働き、顧客の幸せを実現する仲間を増やすために、東京でのコミュニティスター養成塾を、最後まで、宿題も頑張って、卒業します!

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私の友人であり、応援しているはせがわファミリーの「スターリィマン」。

「絵」と「お話」と「朗読」で
みんなの心と心があたたかくつながる
「コミュニケーションアート」の創作・発信活動を
家族 3 人で行っておられます。

世界中が家族のようなあたたかなきずなで
つながりますように…と願い、
夢を叶える9つの風船を届けている
スターリィマンの作品。

心が洗われます。

当社のオフィスにも、「日本の四季の輝き 〜春・夏・秋・冬〜」が飾ってあります。
スターリィマン3

その「スターリィマンからの贈りもの展 VOL..1」が次の通り開催されます。
スターリィマン1 
スターリィマン2

是非、見に行って、感動してください。

日時 2015年1月21日(水)〜26日(月) 10:00〜19:00  *最終日は15:00まで
会場 ガレリア原宿 (住所:東京都渋谷区神宮前3-14-17)

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昨日は、名古屋市内の約40戸のマンションで、共用部の省エネのための電力計測でした。

計測対象は、「照明関係」が主な電灯契約とエレベーター等の「低圧電力」

前者は、24時間×一週間の計測を行い、そこから契約メニューの最適化を図ります。
後者は、設備機器の電流値と稼働時間を計測し、契約方式の最適化を図ります。

今回のマンションは、エレベーター・ポンプと言う一般的な設備に加え、機械式駐車場が2種類3基もあるため、それをいくつかのパターンで動かしました。

機械式駐車場は、完全な屋外にあるため、吹きさらしです。
機械式駐車場


私が機械式駐車場を動かし、エンジニアが電力盤で計測するという組み合わせですが、かなりの寒さで、2人して震えながらの作業でした。(笑)

当社のこれまでの実績では、共用部の電気の使用を全く変えないで、契約種別と契約方法を変えるだけで、料金が15~30パーセント下がります。しかも、それに必要な工事費は、わずか。

中には、1年分の電気料金削減分の半額で収まる工事もあったので、年利で言えば、200%以上!わかりやすく言えば、「10万円の投資で、毎年20万円儲かる。しかも、半永久的。」と言うモノです。

これは、分譲マンションだけでなく、一定規模以上の設備を持った賃貸マンションでも同じです。
やらない手はないと思います。

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スキージャンプW杯で、日本国内戦で2連勝を飾った高梨沙羅選手。
高梨選手

一昨日の2戦目では、第1回目のジャンプが7位で、優勝は、ほぼ無理と思われた順位からの大逆転でした。

ヤフーニュースにこんな一文が…

「8日の練習でランニングの際に転倒し、両手の指数本をすりむき流血。「今けがをしてよかったと思った。世界選手権の時に転ばないように意識できるから」と振り返った。これまでは大会直前にささいなことが気にかかる一面もあったが、日常生活から物事を前向きに捉えるようメンタル面を強化。その成果を発揮し、精神面の成長を実感。大きな収穫となった。」



すべての出来事は、何らかの意味があり、それを次に生かすのが、「自立型人材の起業家精神」

心からの「おめでとう」を贈ります。

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facebookの投稿で1000以上の「良いね」がつく友人の後藤さんが、1月4日に名古屋で同名のセミナーを開催され、参加しました。

「良いね」が増えた理由、それがもたらした人生の新しい変化について語っていただき、とても、役に立ちました。

東京近郊にお住まいの方にお勧めです!

参加される方には、私から大変有益な特典(プレゼント)を差し上げるので、申し込みと同時に、私にも、ご連絡ください。

申込ページ
ファイスブックセミナー

日時:2015年1月17日(土)10:15~11:45(受付開始10:00~)

会場::東京都中央区築地
  *「東銀座」「築地市場」駅より徒歩
  *お申込みの方にご案内いたします。

参加費:3,000円

持ち物:筆記用具。可能ならスマホやPCなど。
   
講師:後藤洋子((社)日本インフルエンサーズ機構 正会員・認定講師)

主催:ソーシャルクラブ

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昨年来、マンション共用部の火災保険コンサルティングが続いており、今日も、2つのマンションの保険提案書作り。

分析・比較・提案のノウハウは、より一層洗練されたという自信はあるのですが、やるたびに、テクニックだけでは解決できない、いくつものポイントがあるなぁと感じます。

「火災保険は、どこも同じ、あるいは、似たようなもの」と思われている人は多いと思いますが、そもそも、保険会社によって、建物評価額も異なります。

それを説明するだけで、驚く人も多い。

細かく見れば、マンションの立地、ハザードマップ、形状、仕様、付帯設備や機器設備、人の動線設計など、保険を決める要素は、いくつもあります。

しかし、細かくし過ぎても、専門知識のない住民にとっては、かえって迷うばかり。

管理組合として、どこまでの保険を求めるのか?と言う「住民文化」を見極めて、仕様(条件)を統一し、同一または類似条件で、保険商品を選定することが最も大切です。

「保険代理店なので、管理会社に任せてください」と言う管理会社も少なくないですが、今まで、「任せる」に足りる提案がなされている議案を見たことは、一度もないですね。

一番多いのは、自社が代理店になっている保険会社から出された保険見積書を、そのまま出すパターン。

代理店手数料(管理会社の売上)が一番高い会社の商品を選んだのではないのか?と疑念が生じる提案書もいくつも見ました。

コンサルティング中の16戸の小規模マンションでも、比較すれば、保険料は、保険会社間で5万円/5年間の違いが出ますし、保険内容を適正化することで、保険料は、20万円/5年間も安くなります。

一方、「管理会社が保険代理店だから、保険金の支払い交渉が有利になる」と言う管理会社の担当者がいますが、それはおかしいです。

管理委託契約において、保険請求の手続きは管理会社が行うことになっており、正しく手続きすれば、正しく保険が出るのは当たり前で、管理会社が保険代理店であるかないかに関係なく、「管理組合の代理」として、やるべきことをやれば良いのです。

そして、もし、動きの悪い保険代理店がいれば、管理組合に代わって、「しっかりやれ!ちゃんと満額保険金が出るように交渉せい!」とはっぱをかけるのが管理会社に求められる役目でしょう。

管理会社は、「保険会社の代理店」ではなく、「管理組合の代理」としての役目に徹するべきだと思います。

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先日、中古マンションを購入した方から聞いた話。

20戸程度の小規模マンション。
管理会社は、大手ディベロッパー系。

昨年、購入してすぐ、総会があった。
大規模修繕工事がテーマ。

工事見積もりは、約3000万円。
この方(Aさん)は、少し勉強されていて、「高すぎるのでは?」と意見したところ。

理事長:「施工会社は競争入札で選んだのだから、問題ない」

Aさん:「入札はどうやったのか?」

理事長:「管理会社がコンサルティングした」

Aさん:「管理会社に依頼すること自体、疑問がある」

理事長:「コンサルティング会社も、どこがいいかを比較して、管理会社を選んだ。マンションのことを良く知っているので、管理会社を選ぶのは適切だ。」

「その経緯は、理事会議事録のお知らせで、配布済みだ。新参者が何を言う!」

そして、修繕積立金は、大規模修繕工事の後から、現在の2倍に値上げ。

聞けば、管理会社にもコンサルティング料として、300万円ほどを支払っていると言う。
さらには、その理事長は、建設関係の仕事をしている人なので、組合員も何も言えない状態の雰囲気だったとか。

第1回目の大規模修繕工事で、特に特別に費用が掛かる工事はないそうですから、いかに、最近の工事費の高騰があるとは言え、20戸程度のマンションで、3000万円と言うのは…(-_-;)

また、そもそも、組合員は、誰もが対等の発言権があり、「新参者」かどうかは、関係ありません。

このマンションの人たちは、可愛そうすぎます。。。
こんな話を聞くたびに、「もっと当社の存在をPRして、多くのマンションを救わなければ!」

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V字経営研究所の酒井先生のセミナーを受けてきました。

酒井先生は、中電時代にオール電化住宅普及策について、指南を受けた時からの先生であり、ベンチャー開始の際のアドバイザーであり、自宅から徒歩数分のところに住む友人でもあります。

酒井先生は、三菱UFJリサーチ&コンサルティング(株) で、経営戦略部長兼プリンシパルを9年間務められ、この間、世界シェアNo.1の大企業から中小企業まで、約400社のオンリーワン実現コンサルティングを行っておられます。シェア8% の商品が 70% に躍進した事例や、最後発で市場参入した企業が7年かけてシェアNo.1企業へと成長したケースなど、多くのV字回復実績をお持ちです。

昨年、独立起業された以降も、コンサルティングの依頼が絶えず、大変忙しい中、企業向けではないセミナーを開催するのは、組織にいては、絶対できないことなので、ホントにラッキー。

「この先生は違う!」と言うのは、士業の人ならば、誰もが求めることで、私も、「マンションに住む人を幸せに出来る日本ナンバーワンコンサルタント」を目指してきたので、今回のセミナーは、大変興味をもって参加しました。

2時間のセミナーは非常に充実していましたが、最も共感したのは「解決策を教える」のではなく、一緒に目指すべき未来の姿を見つめる「横同観」。

ノウハウや知識やテクニックではなく、「深い愛」がなくては、出来ません。
それは、私のポリシーを全く同じ。

後は、それをキチンと意識しながら、どのように組立てるかであり、表現するかです。

坂本龍馬の話を比喩して語るのが、ビジネスマンや経営者をクライアントに持つ酒井先生のスタイル。

それを聞きながら、自分だったらどうするか?を考える素晴らしい機会になりました。
酒井先生、ありがとうございます!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

ちょっと、過激なタイトルですが、私の友人で、アパート・マンション経営のプロを育てる「大家検定」の第一人者でもある成田勉先生の「大家になる会」主催の講演会で、私が話します。

この分野で既に成功を収めている「広島大家塾」の横山顕吾さんも来られて、不動産賃貸事業としてのノウハウも教えていただけます。

私が話す内容は、次の通り。

1、分譲マンションの住戸オーナー=区分所有者になるとはどういうことか?

2、区分所有者=管理組合員として知っておくべき3つのポイント

3、このマンションは大丈夫?・・・誰でもわかる初期判断3つのポイント

4、中部エリアに70社の管理会社・・・良いマンション管理会社・悪いマン ション管理会社 の見分け方

5、購入した後でも安心!あなたが選んだマンションの資産価値を高める究極の方法
   ここでしか聞けない「実例ビフォー・アフター」をこっそり公開!

6、ここまでやれば安心!銀行を説得するための3つのポイント

分譲ファミリー物件を買って 、区分所有マンションのオーナーになるというのは、 賃貸経営の面と合わせて、「区分所有者として管理組合の一員になる」 と言うことでもあります。

その意味で、組合員になる事の基本理解も大切です。

また、物件の一戸オーナーとしてではなく、組合員の権利として、管理組合運営を良くしていくことで、マンションの資産価値を 上げて行くことも できます。

内容が内容だけに、今回はシークレットかつ少人数で実施。
昨年末に5名限定で募集したところ、アッと言う間に定員に達したので、大きめの部屋に変更しましたが、濃い内容にしたいので、少人数と言う枠を崩さず、10名限定。

昨夜、申し込みサイトを修正したら、すぐに申し込みがあり、現段階で、残席4名。

賃貸経営者だけでなく、マンション管理士として組合向けコンサルティングを行いたいと考える人にとっても、かなり役立つ内容です。

申込は、こちら
マンション管理組合No1コンサルが教える「物件完全目利き術」

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨年の初夏から開始した一宮市の25戸程度のマンションの管理委託業務の入札。

現状調査、住民の要望、理事会での議論を踏まえて、このマンションにぴったりの管理委託仕様書を作り上げ、従来の仕様書の4倍以上のページ数からなる詳細な仕様書と、共通見積書会社を提示して、総合管理会社14社と専門事業者5社から見積書を提出いただいたのが、昨年末。

その見積もり書を集約・分析し、当社独特のVE資料(価値を下げずに価格を下げるための資料)を各社に提示して、今日から、総合管理会社とのVE面談が始まりました。

各社との面談時間は、約30分。

仕様の取り違えはないか?
仕様は適切だと思うか?
コストダウンの余地はないか?
ダンピングしていないか?
このマンションの管理委託先リプレースにどれくらいの意気込みがあるか?
リプレースに取り組む会社の方針はどのようなものか?
専門会社の入替は可能か?
新しい提案はあるか?
最終見積提出は行うか?

等をヒアリングしながら、更なるVEを目指していただくための面談です。

今日は、6社、明日は、8社との面談です。

タフです。

ここまでやるのは、組合のためですが、一方、当社の入札の進め方、期間、資料等が入札に効果的かどうかを率直に聞いて、改善するための時間でもあります。
従って、他のエリア、管理組合やコンサルティング会社が、どのように入札を行っているかの情報も聞きます。

管理組合が直接入札募集するケースでは、ほぼ100%が、現行の委託契約を渡して、「これを参考に、各社が適切だと思う内容で提案して欲しい」と言う方式。

聞けば、コンサルティング会社(マンション管理士)が行う入札でも、前記と変わらないレベルのものもあります。

また、今回、初めて、参加した会社からは、某NPOが行う入札は、事前に渡す資料は重要事項説明書のみで、あとは、建物の現地調査の際に、管理資料を閲覧できるようにしておき、そこから個別業務の数量等を把握して、見積を出すという方式。

数量の把握を間違えたら、それは管理会社の実務能力がないということだし、安く見積もったら、その金額で責任をもって従来と同じ品質の管理をしてもらうという方式。

う~ん、そんなお手軽な入札なら、スキルも折衝力もそれほど必要なく、管理品質は不問のまま、料金が安いかどうかで選ぶ以外にないんじゃないかな?と思えます。

当社が目指すのは、それとは一線を画した「より良い管理をより安く」がポリシー。

「これでもかっ!」と言うプロの技と心意気で、この二日間に臨みます。

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そろそろ、会社も始まり、ブログへの訪問数もいつものペースになっているので、年賀状を公開します。

2015年年賀状(会社)
ブログ読者の皆さん、今年もよろしくお願いします。

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昨年、福島正伸先生の直伝インストラクター養成講座に学び、12月に「自立型人材インストラクター」の認定をいただきました。

今年は、大規模修繕工事や管理委託先変更コンサルティングに「自立型人材養成」を取り入れたいと思います。

実際に、最終決定した建設会社や管理会社の担当者向けに、クライアントのマンションを担当するに際しての「心構え」と言う形で、「自立型人材」のマインドを持つ人を増やしていきます。

それ以外でも、講師や人材育成を行うコンサルタント向け、あるいは、直接、起業家や企業で、求める声に応じて、一定の時間を「自立型人材の養成」のためのコンサルティングに充てます。

この目標に関しては、今年が「基礎作り」だと考え、自分のスタイルを作る1年にしたいと思います。

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昨年、仕事を通じて、新たに出会った人は私のセミナーの受講者も含めれば、1000名程いたと思います。

しかし、次々に新しい人と出会い、仕事の関係で何度も会う人の量が圧倒的に多く、昔からの知り合いで、年賀状やフェイスブックなどで近況を知るだけの人も、非常に多くなってきました。

何かの実利を目的にすると言うことではなく、今、自分がやろうとしていることを伝え、相手の夢や目標を聞いて、見分を広めることが第一。もし、自然なカタチで支援しあえることがあれば、 尚更良い。

何しろ、私の一番の強みは、「求道者」的に、一つのことにはまると寝食を忘れて、それに没頭することであり、仕事で言えば、徹底的にクオリティを上げ、クライアントの幸せ実現にまい進するところなのですが、片や、全く同じ理由で、それに関係しないことは徹底的に排除し、「孤高の戦い」をしてしまうところが、欠点でもあります。

中電のベンチャー時代は、それが極端で、親会社(中電)にほとんど挨拶にも行かず、色々なチャレンジをしていたら、「危ないやつ」と思われ、厳しいコントロールが敷かれるようになり、苦労しました。

その時は、「自分はこんなに頑張っているのに…」と言う思いばかりが先に立ち、感謝の気持ちが足りませんでした。

今の自分があるのは、その時のいわゆる「反対勢力」も含めて、すべて出会って来た人のおかげです。
今年は、「会いたい人リスト」を作って、目標化して、実現したいと思います。

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前回、二つの書籍を発刊してから、毎年、新刊を出すぞーと計画しながら、なかなか実現しませんでした。

昨年末に、「大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」を大幅に改訂しました。

今年は、まず「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」の改訂版を出します。
続いて、「実論 大規模修繕物語」を電子書籍として、出します。(既に、小冊子としては、既にあるので、それを改定して電子書籍にします)

その後、省エネ(スマートマンション)や防災、管理規約の改正など、テーマを設定して、新刊を出します。

この執筆時間を毎日30分確保する事…つまり、時間と仕事術の洗練も同時に実現します。

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二つ目の目標は、既築マンションのスマート化と高圧一括受電の導入を本格化することです。

昨年は、理事会承認・総会承認レベルまで進んだマンションは、いくつかありましたが、全戸の個別同意を得て、導入に至る物件は、これからでs。

一方、この春には、新築マンションで一定規模以上はスマートマンション&高圧一括受電が次々に出ています。

マンションに住む人にとって、古いタイプのマンションに住むのか、最新のマンションと同等のシステムを持つのか?と言う選択になってきますから、心理的なハードルはグッと下がるだろうと思います。

更には、6月ごろの定期総会時の決算を見ると、電気料金の値上げが組合財政に及ぼす深刻な問題になっていることに気づくはずです。

こういった背景を追い風にして、今年は、中部スマートマンション推進協議会のメンバーと力を合わせて、活動を行っていき、導入件数を一気に増やしていきます。

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