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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

多分、毎年、ブログに書いているはず(笑)

順不同です。

◎「中部スマートマンション推進協議会」の発足!
中部スマートマンション推進協議会
「電力出身の自分がやらなくて、誰がやる!」と言う「想い」の一念だけで、経済産業省を訪問し、サポートをお願いし、全国のHEMSアグリゲータに情報発信をしてもらい、そこから、個別に訪問。25社のアグリゲータの中で中部エリアでの活動を計画している7社に入会していただけました。
 マンション管理フェアへの出展、HPの開設、各所への情報発信と活動を展開しました。

◎「マンション管理フェア」の主催者講演会をプロデュース…テーマは、「スマートマンション」と「管理の見直し」で受講者が300名!
主催者セミナー
「スマートマンション」では、経済産業省の担当官に来ていただき、「管理の見直し」では、C社のS社長に講演いただき、300名近くの人に受講いただきました。

◎「マンション管理フェア」で3年連続3講座を担当…全講座で立ち見状態
管理学校
 「マンション管理フェア」は、立ち上げの時から企画をサポートし、毎年、「講師(参加企業)に不人気な、最後に残った枠で良いですよ」と申し出て、1日1講座×3日を引き受けて来ました。「管理見直し」「大規模修繕工事」「省エネ」の各講座は、連日、イベント最終時間帯で、会場は閑散とするのですが、すべて満席+立ち見状態。3日連続して、受講していただいた方も、何名かいらっしゃり、ありがたい…。

◎マンション管理組合顧問、コンサルティングは、昨年より倍増!
 昨年も、1年間、忙しかったのですが、今年は、単純に依頼数が倍増。生産性を上げるために、ソフトを購入したり、システムを開発したり、更には、外部へのアウトソーシングも。すべては、お客様の期待を超える成果を出すことを目的に、「これもかっ!と言うくらい、マンション住民を幸せにするコンサルティング」と言うビジネススタイルが確立できた年になりました。

◎大規模修繕工事費がアベノミクスで急騰。しかしMACM方式で、コストダウン30%に成功!
 今年は、東日本大震災復興需要で建設業がタイトになる中、アベノミクスによる公共事業の増加や、更には、東京オリンピック特需への期待感もあり、建設費は高騰。2割増しは当たり前で、小規模マンションでは、5割増しと言う状況でしたが、当社のMACM方式による入札で、管理会社の当初予算に比べて、3割のコストダウンに成功しました。

◎2棟(組合)同時のコンサルティングに再び挑戦!
 以前、近隣の2棟のマンションのコンサルティングで、2棟同時の入札によるスケールメリットを活かそうと提案し実行して、結果として非常に大きな成果を出したのに、最後の最後になって、同時入札のやり方が、一つの管理会社の選択への恣意的な誘導だとか、成果報酬を増やすためにコストダウンありきではなかったのか?と疑われ、それまでずっと苦楽を共にした皆さんとの関係がぎくしゃくして、「縁」を断ったという苦い経験をしました。その時には、2棟同時のコンサルティングは、極めてリスクがあるので、今後は、提案しないと言う気持ちをもっていました。しかし、今年、再び、2棟同時のコンサルティングを依頼され、かなり考えた結果、当社のリスクを避けるより、2棟同時に行うメリットを最優先に考え、引き受けることにしました。複数組合同時のコンサルティングは、いわばマンション同士の共同発注です。このノウハウを深め、今後に生かしたいと思います。

◎福島正伸先生の直伝インストラクター講座の第1期生として、半年間東京に通う!
福島塾
私のアントレプレナーシップ(起業家精神)の師である福島先生が、自分の後継者創りとして、初めて、ご自身のすべてのマインドとノウハウを教える講座が開かれました。その第1期生として、半年間、東京に通い、「福島正伸認定 自立型人材育成インストラクター」の称号をいただきました。

◎No.1コミュニティスター養成塾リーダーコース第1期生として、半年間東京に通う!
渋谷の夕陽
福島塾の終わりがけに、新たに、遠藤晃先生と北野哲正先生の「コミュニティを創って、自走式コミュニティで自分の考えに共感する人の活動を広める」方法を学びに、東京の渋谷に通うことにしました。現在もその途中です。これら二つの塾の受講料を合わせるとウン百万円。今までのビジネス体験とノウハウとこの二つの塾での学びを合わせて、インプットは十分できたと思います。これを来年、一気に展開させ、マンション管理を取り巻く業界やビジネスを「幸せ創造産業」に変えて行きます。

◎人生初めてのメスを入れる全身麻酔手術を2回。入院17日、通院69日!
肩の手術
6月の岐阜県国体(障害者スポーツ大会)予選で、優勝のゴール後に転倒。肩の脱臼と靭帯断裂と言う大けがを負いました。その後、修復手術と固定金具を抜く全身麻酔2回の手術で、人生初めて、体にメスを入れました。完治までには4か月。手術入院は合計17日。通院日数は69日間に及びました。当然、仕事に影響があるのですが、病室をオフィス化し、通院は、毎回朝イチにしてもらい、スケジュールを調整。更に、アウトソーシングを上手く使い、今まで以上に生産性の高い仕事術を身に着けました。病院では、優しくきれいな看護婦さんに囲まれ、楽しかったですよ。(笑)

◎長崎がんばらんば国体(障害者スポーツ大会)で2種目優勝!
長崎大会
6月の岐阜県予選で大けがをしたのですが、11月の長崎国体までには回復するだろうという予測の元、出場を決意。短距離走と跳躍種目で、どちらも優勝しました。高校生かから50代の選手・監督まで一緒に寝泊まりし、まるで、修学旅行のような選手団の団体行動も楽しい思い出です。地元に戻って、岐阜市役所や岐阜県庁での報告会では、選手団代表として、報告をさせていただきましたが、単なる儀礼的な挨拶ではなく、自分の経験に基づき、障害者スポーツの理解やインフラ作りに一言申し上げました。今後も、障害者スポーツの世界で、何かしらの貢献をしていきたいと思います。

うん、振り返れば、最高の1年間でした。

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住宅・不動産業業界の問題としてだけではなく、国全体の問題として、「空き家」問題があります。

少子化になり、周りの夫婦から話を聞いても、どちらかの実家が空き家になっていると言うケースが多くなっています。

空き家が長期化して、老朽化が進むと、瓦や壁が落ちるとか、地震で倒壊するとか、その存在自体が「危険」だということになります。

そこで、国土交通省が進めているのか、中古住宅の流通の活性化です。
私の古巣の「住宅相談センター」が、中部エリアにおけるこの施策の中心になって活動をしており、その報告会が来年1月19日に開かれます。

主に、戸建住宅に関する内容ですが、マンションであっても、中古住宅の流通は、今後の課題であり、そのヒントになるだろうと考え、私も聴きに行きます。

一般向けではなく、主に、住宅・不動産業界向けですが、関心のある方は、ぜひ!

テーマ:国土交通省採択「中古不動産取引における情報提供促進モデル事業」最新情報
開催日時:平成 27 年 1 月 19 日(月)15 時~17 時
開催場所:中日コンサルティングプラザセミナールーム
名古屋市中区栄 4-1-1 中日ビル 6 階

申込は、この案内チラシからどうぞ!
中古住宅流通

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今年は、週休二日の企業は、9連休ですね。

中電時代に迎えた9連休の年は、滅茶苦茶嬉しく、どんな風に過ごすか、かなり前からウキウキした記憶があります。

ベンチャー起業してからは、ほとんど毎年、毎年31日にぎりぎり年賀状を書いていた程の忙しさでしたが、今年は、それに比べると、数日早く終了。

これは世の中の9連休のおかげでもありますが、マンション管理相談センターとしての、ビジネススタイルが定着して、顧客数は一昨年より倍増したのに、生産性が2倍以上になったからだと思います。

そのスピードや質の上でも、顧客への価値提供も1年間でかなりブラッシュアップしたと思います。

年末休日に入って3日が過ぎようとしていますが、年内に終えておくべき仕事は、きちんと納め、これから1月4日までは、来年1年間の計画を立てること、著書の改定を行うこと、本を読むことの3点が重要項目。

特に来年1年間の計画を立てるのが、最も重要な仕事。
やりたいことが沢山あります。

大きな飛躍のために、今年1年間、東京に通い、生き方まで学ぶビジネス塾を二つ受けてきました。

それを展開する具体策を創る…今年の年末年始は、この意味でワクワクしています。

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昨日、半日かけて作成した年賀状。

今日は、その印刷。

それから、宛名印刷のための名簿整理に入ったのですが、恐らく、その名簿整理も半端ないはず・・・と思っていたら、案の定(笑)

今年いただいた名刺をざっと数えたら、500枚は超えています。

セミナーなどで、偶然となり合わせになった人なども含まれるので、継続した関係の人たちばかりではありませんが、それにしても、多くの人に出会いました。

加えて、名刺を渡すだけのマンションの住民の方もいるので、恐らく、仕事では、1000人くらいの人と出会っているのでしょう。

多くの人に生かされ、今の自分があるのだと、改めて感謝。

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今日は、まだ、動いているコンサルティング案件の工事完了報告等の確認等の業務や、来年早々にある管理委託契約入札のための準備が予想以上にかかり、午後からを予定していた年賀状作りは、夕方からになってしまいました。

会社用とプライベートと用の年賀状作成。

まずは、レイアウトと写真。
妻に頼んで、プライベート用のレイアウトは、ひな形ができており、そこから、仕事用もアレンジ。それに3時間。

次が、その枠に収まるように文書を考えたのですが、それに2時間。
コンサルタントですから、「言葉は命」。何度も何度も書き直し、約260文字に思いを凝縮すると、それくらいの時間はかかりますね。

今日はこれで、一旦、終えて、明日、印刷。
自宅に戻って、宛名印刷のための名簿整理です。

恐らく、その名簿整理も半端ないはず・・・(笑)

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・・・と、今年、新しくコンサルティングを開始したマンションの皆さんから聞かれます。

管理会社からは、年末年始の休業のお知らせが届くので、そう言えば…と思われるようです。

会社としては、26日で大掃除も終え、カレンダーも掛け替えるので、ちょっと落ち着いた感はあります。

しかし、マンションの皆さんは、ようやく年末の仕事の忙しさを終え、マンションのことを考える余裕ができる…と言う時期。

元々、自宅でも、カフェでも、スマホ・パソコンで仕事のできる状態を常に保っているので、年末年始も、「オン」の状態です。

従って、コンサルティング・顧問業務の対応時間は、「365日24時間」と謳っています。

あるマンションでは、理事長や委員長のお仕事の終わりが夜10時過ぎと言うことがあり、何度も零時過ぎの電話で相談に乗ったということも普通にありました。

と言うことで、当社の「仕事納め」は、12月26日ですが、私には「仕事納め」と言う区切りはない1と言うのが回答です。

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年末の大掃除は、もう何年も妻に任せっぱなし。。。
年賀状を書くのも、12月31日ぎりぎりなんてことは、よくありました。

そのため、自宅の書斎周りには、自宅で仕事をした時の各マンションの資料が山積み。
住宅相談センター時代の戸建て住宅向けコンサルティング資料なども、残っていましたので、5年間分?

必要な資料は、PDF化したり、会社にきちんと保管しているので、いわばチェック用だったり、作業用の資料なので、溜まっても、仕事に支障がなかったので、放置状態。

更には、かなり昔に、経営戦略や自己啓発のために購入した教材やDVDも、いつか見ようと保管。

そのため、本棚は1段あたり、前後に2列にするほど満杯状態。

今年は、仕事の量は昨年よりも増えているのですが、コンサルティングの進め方が確立されて、複数の案件を同時に進めるノウハウがツールと合わせて備わってきたので、気持ちの余裕が出てきました。

次女が大学受験のため、集中して勉強するからと、書斎を使うことも多いので、先日、一念発起!(大げさだけど(笑))半日かけて、書斎の大掃除をしました。

今年は、かなり大型の長期間講座を二つ受けて、マインドもスキルも相当な向上の手応えもあることから、いつか学ぼうと思っていた教材なども、全部捨てることにしたら、大きなゴミ袋が5つ。

まさに「断捨離」

次女の勉強環境も良くなったはず!

来年の飛躍の予感がします。(*^^)v

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4年目に入った「マンション管理フェア」。

今年は、2月末ではなく、3月13日~15日までの開催となります。
昨年、雪もちらつき、来場者が少なかったので、時期をずらしたようです。

今年も、ブースの出展は、マンション管理相談センターと中部スマートマンション推進協議会のダブル。

マンション管理学校での3日連続講演。
以上が決まっていますが、これに加えて、マンション管理士向けに、「マンション管理士の仕事術」的な内容で特別講座を開催したいと企画中です。

こうご期待!

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テレビを付けたら、偶然、NHK連続ドラマの「ごちそうさん」が再放送していました。

初めて見たのですが、これが、実に面白い。

主人公は、「め以子」

私が見たのは、第3週から第7週。ストーリーは次の通り。(ウイキペディアから)

納豆嫌いの悠太郎のために試行錯誤して作った納豆料理を美味しく食べてもらえたことをきっかけに、め以子は料理に目覚め、毎日彼と自分の弁当のおにぎりを考え作るようになる(第3週)。め以子は条件の良い縁談が舞い込んだものの、悠太郎への思いに気付き、見合い途中で抜け出し悠太郎に求婚する(第4週)。自らの複雑な家庭事情にめ以子を巻き込みたく無い悠太郎はその場は求婚を断るが、後日思い直し改めて彼女に求婚する。それぞれの学校を卒業した1923年(大正12年)の春、二人は悠太郎の郷里である大阪に向かう(第5週)。

西門家で義母・小姑たちと同居を始めたものの、め以子は、義姉・西門和枝からの極端な「いけず」[注 1]に苦悩する。和枝は、め以子を悠太郎の妻として認めず、祝言も挙げさせず女中扱いにする。和枝に認められたい、西門家の食卓を楽しくしたいと願うめ以子は、再会した幼馴染みで肉屋の泉源太の協力で、彼の知り合いである「酉井捨蔵」なる人物や天満天神市場の人々から、関西流の味付けや食材を余すことなく使い切る「始末の料理」などを教わり、努力と探求を重ね会得していく。そんなめ以子の姿に、義母・西門静と義妹・西門希子は心動かされ、次第に協力的になる(第6週、第7週)。



次々に降りかかる難題に、投げ出しそうになっては、あるいは、一度投げ出した後にでも、乗り越えて行く。

「成功する方法は百万通りある」そのもの。
まさに「ベンチャー精神」

もちろん、脚本上の話で、実話ではないのですが、マンガのように空を飛んで行くわけではなく、「人間のアイディアと努力」のシーンが続くわけです。

見ていると、本当に元気が出る。

ゆずの主題歌も心地良く、この番組のファンが多かったというのも頷けましたね。

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今年春から、管理見直しコンサルティングを行ってきた一宮市の25戸のマンションで、管理会社と専門会社から、1次見積り書が届き、理事の皆さんによる公開開封が行われました。

14社の総合管理会社、8社の専門会社から、見積り書が提出されました。

初回見積書提出の段階で、既に、かなりのコストダウンが見込めており、開封後には、皆さん、驚かれていましたが、年明けには、すべての会社と面談をして、VE交渉(価値を下げずに価格を下げる交渉)を行います。

その結果を見た住民の皆さんの笑顔を見るのが、楽しみです!(*^^)v

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大規模修繕工事における契約書のチェックの話の続きです。

国土交通省が示した「建設工事標準請負契約約款」を元に、民間の建築団体が定めた「民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款」。

国の示したひな形に、民間の実践的な知恵を付け加えたもので、条文は次の構成になっています。

第1条 総 則
第2条 工事用地など
第3条 関連工事の調整
第4条 請負代金内訳書、工程表
第5条 一括下請負、一括委任の禁止
第6条 権利、義務の譲渡などの禁止
第7条 特許権などの使用
第8条 保証人(保証人を立てる場合に用いる)
第9条 監理者
第10条 現場代理人、監理技術者など
第11条 履行報告
第12条 工事関係者についての異議
第13条 工事材料、建築設備の機器、施工用機器
第14条 支給材料、貸与品
第15条 監理者の立会い
第16条 設計、施工条件の疑義、相違など
第17条 図面・仕様書のとおりに実施されていない施工
第18条 損害の防止
第19条 第三者損害
第20条 施工について生じた損害
第21条 不可抗力による損害
第22条 損害保険
第23条 完成、検査
第23条の2 法定検査
第23条の3 その他の検査
第24条 部分使用
第25条 部分引渡し
第26条 請求、支払、引渡し
第27条 瑕疵の担保
第27条の2 新築住宅の瑕疵の担保
第28条 工事の変更、工期の変更
第29条 請負代金額の変更
第30条 履行遅滞、違約金
第31条 発注者の中止権、解除権
第32条 受注者の中止権、解除権
第33条 解除に伴う措置
第34条 紛争の解決
第35条 補 則

契約書が最も活躍する(?)タイミングは、当事者同士がもめた時です。
信頼関係があり、工事が完了して、支払いが終わるまで、うまく行くならば、まず、契約書を読み返すことはないでしょう。

と言うことは、契約書のチェックで一番大事なのは、「紛争が起きた場合の処理」とか、「契約解除」等の項目になりますね。

しかし、契約締結時には、ほとんどが相思相愛状態ですから、紛争が起きたことを想定して、シビアな確認をすることは、ない。。。

結婚するときに、「離婚しそうな場合、離婚した場合に備えて、誰に仲裁を頼むのか、財産分割はどうするのか、あらかじめ決めておこう」と言う話し合いがなされないのと同じです。

では、業者側が作った約款には「紛争処理」について、どう書かれているかと言うと、

「この契約について発注者と受注者との間に紛争が生じたときは、建設業法による建設工事紛争審査会(以下この条において「審査会」という。)のあっせん又は調停によってその解決を図る。」


とあります。

では「建設業法による建設工事紛争審査会」の構成メンバーはと言うと、
「弁護士を中心とする法律委員と、建築、土木、電気、設備などの各技術分野の学識経験者や建設行政の経験者などの専門委員」
です。

これ、中立的立場の人ではありますが、「建設のことはプロにしかわからないだろう」と言う観点から、技術者中心なんですね。と言うことは、「生活者の感覚」ではなく、「事業者側の感覚」に近いと言った方が良い。

住民の立場から言えば、建設業界に天下る可能性のある省庁の役員がいるなら、消費者庁の役員もいた方が良いし、更には、消費生活アドバイザーとか、純粋に生活者側100%の立場の人は、ぜひいて欲しいですよね!

と言っても、そういう構成メンバーにしてくれと言えないし、そういう人が入っている組織は、存在しないので、結果としては、「紛争処理を建設工事紛争審査会に委ねることを避けましょう」というアドバイスになります。

ではどうするか?

マンションの所在地にある地方裁判所を紛争処理機関にするという選択がベターだと思います。

こんなセンスまたは姿勢で、いざと言う時にでも、マンション管理組合の利益や立場を守るために、契約書のチェックを行っています。

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大規模修繕工事コンサルティングの業務で注目されるのは、工事仕様書を決めたり、業者を決定したり、コストダウンを図ったりすることですが、案外見落としがちなのは、「工事契約書」のチェック。

今、まさに、岐阜市内のマンションの工事で、その業務をしています。

業者側から「これが、他でも使っている標準的なものですから」と言われて、住民側がチェックするのは、かなり難しいでしょう。

仮に、普段からビジネスで法律を扱っているような仕事をする人でも。「建設業」特有の世界があって、相当に戸惑うと思います。

弁護士でも、「建設業」や「不動産業」を得意とする人、そうでない人がいますからね。

国もそれは認識していて、国土交通省が、「建設工事標準請負契約約款」なるものを定め、かつ、時代に合わせて、改定を繰り返しています。

その趣旨は、次の通りです。

建設工事の請負契約は、本来、その契約の当事者の合意によって成立するものですが、合意内容に不明確、不正確な点がある場合、その解釈規範としての民法の請負契約の規定も不十分であるため、後日の紛争の原因ともなりかねません。また、建設工事の請負契約を締結する当事者間の力関係が一方的であることにより、契約条件が一方にだけ有利に定められてしまいやすいという、いわゆる請負契約の片務性の問題が生じ、建設業の健全な発展と建設工事の施工の適正化を妨げるおそれもあります。
 このため、建設業法は、法律自体に請負契約の適正化のための規定(法第3章)をおくとともに、それに加えて、中央建設業審議会(中建審)が当事者間の具体的な権利義務の内容を定める標準請負契約約款を作成し、その実施を当事者に勧告する(法第34条第2項)こととしています。
 中建審は、昭和24年発足以来、標準約款に関しては、公共工事用として公共工事標準請負契約約款、民間工事用として民間建設工事標準請負契約約款(甲)及び(乙)並びに下請工事用として建設工事標準下請契約約款を作成し、実施を勧告しています。



最新では、平成22年7月の改定。
大規模修繕工事の場合は、「民間建設工事標準請負契約約款(甲)」(民間の比較的大きな工事を発注する者)が対象となるのですが、その啓蒙パンフレットには、次のようなイメージ図が書かれています。
契約約款パンフ

ただし、これは、「ガイドライン」と言うべきもので、更に、この内容を受けて、民間の建築団体が、「民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款」と言うものを定めています。

国の示したひな形に、民間の実践的な知恵を付け加えたもので、多くの建設業者がこの契約書を使っているようですし、管理組合にとっても、そこまで考えられたものならば、自分たちにとって不利ではないだろう・・・と考えると思いますが、100%管理組合側のコンサルタントと言う立場からすると、「不十分」と言うのが答えです。

では、何が問題なのか?
それは明日のブログで!

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昨日までの二日間、東京で、自分自身の研修や大規模修繕工事のご相談、中部スマートマンション推進協議会(中部スマ協)の会合をこなしてきました。

中部スマ協は、今年の1月に発足、現在、MEMSアグリゲーターや高圧一括受電業者、メーカー等9社で構成されており、私が代表幹事。3月のマンション管理フェアで活動のPRが始まり、間もなく1年。

活動報告と来年に向けての事業計画の打合せです。

スマートマンション化・高圧一括受電は、関東・関西では、既に、「当たり前」に向かって普及が加速していますが、中部エリアでは、表面的には、まだまだ「黎明期」。

しかし、協議会メンバーからの実績報告を聞くと、新築マンションへの導入(予定)で、約70棟、9,000戸に迫る勢いで、来春以降に入居が始まるマンションでは、スマートマンション・高圧一括受電マンションが「最新トレンド」であり、それ以外は、「古いタイプ」という状態になってきます。

既築マンションでも、既に導入が決議されたマンションが数棟あり、検討中のマンションもいくつかあります。

どんな商売でも、沢山仕入れると、価格交渉が有利になります。つまり、住戸1戸1戸の契約のマンションと一括受電マンションを比べると、マンション全体で、同じ電気量を使っても、単価=料金に大きな差が出るのは、必然。

そのメリットを活かしたマンションが次々に登場するようになる来春以降は、中部エリアにおいても、「スマートマンション・高圧一括受電マンション」が当たり前になる時代がやってくるだろうと思います。

このトレンドに乗り遅れずに、安い電気料金で暮らしたい人は、ご相談ください。
お住まいのマンションが「導入可能かどうか」、無料で診断いたします。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、アントレプレナーセンターの福島先生の「メンタリングマネジメント講座」を受講しました。

福島正伸直伝インストラクターの認定を受けていても、それが「仕上がり」ではなく、常に「忘れないことを忘れない」ための研鑽が必要です。

昨日、改めて、心に刻んだのは、自立型姿勢の「定義」
「いかなる環境・条件の中においても、
自らの能力と可能性を最大限発揮して、
道を切り開いて行くという姿勢」


このような自立型人材が増えれば、必ず日本は、いえ、世界は、夢と希望と溢れた社会になるはず。

私の得意分野とエリアで、この姿勢を持つ人を増やします。

具体的には、、、
その1:「マンション管理士・マンション向けコンサルタント」
その2:「管理や修繕工事でマンションに関わる事業者のスタッフ」
その3:「マンションの役員や有志で、自らのマンションを良くしたいと考えている人」
その4:「中部エリアの事業家・起業家」
その4:「大企業の新規事業や社内ベンチャー制度で挑戦する人」

考えるだけで、ワクワクします!(*^^)v

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

まあ、毎日、「今日が一番良い日になる!」と考えて暮らしているので、毎日、気持ちは、「グッドラック」状態なのですが、今朝は、特別!(ちょっと大げさだけど(笑))

今日から二日間、東京出張ですが、最初のアポは10時に、大崎駅で、大規模修繕工事のご相談。

岐阜駅発7時27分の電車に乗ろうと思ったのですが、7時の天気予報を見たら、全国的な強風の予想。

新幹線への雪による影響はないだろうと思っていましたが、もしかしたら、強風による遅延があり得る…と思い、急遽、一本早い電車にしようと、急いで出発。

両足に3キロのアンクルウエイトを着けているので、走るのは難しいのですが、岐阜駅では、何とか駆け上がり、ホームへの階段途中でベルが鳴り終わったものの、乗車はセーフ。乗車と同時に、ドアが閉まりました。

名古屋駅に着いたら、新幹線の遅れ情報はなし。
ここでも、ホームに上がる階段の途中に、7時48分発の電車が入ってきて、ジャストインタイムで、乗車。

どれに乗れるかわからなかったので、自由席乗車となりましたが、席は、空いていて、余裕を持って座ることができました。

新幹線の中で、パソコンを開いて、仕事したりブログを書いていますが、遅れる様子もなく、時間前に大崎駅に着くでしょう。

ね、ツイてるでしょ!(*^^)v

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

明日から、東京で六つの仕事があり、東京宿泊です。

ここ半年以上、毎月数回の東京出張があったのですが、中部エリアでの仕事が忙しく、毎回日帰りでした。

今回は、良い具合に東京での仕事が二日間集中して設定することができたため、久しぶりの東京の宿泊出張。

全部で六つの仕事と研修を楽しんで、戻るのは明後日の最終の新幹線です。

今年一番の寒さと言ういことですから、暖かくして行きます。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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昨夜は、妹が発起人で、岐阜に住む兄弟と甥っ子・姪っ子たちが集まって、11月に行われた長崎がんばらんば国体での陸上種目の祝勝会を開催してくれました。

我が家(私の父母の世帯)は、5人兄弟。
私は、なんと兄・弟・姉・妹がそれぞれ一人ずついます!

私の人生の中で、同じ兄弟構成の人に会ったことはありません。

そもそも、5人兄弟が珍しいでしょう(笑)
甥っ子、姪っ子の数を数えようにも、二十人近くいるので、すぐに思い出せない(笑)

夫々の世帯をもって、かつ、子供が大きくなると、なかなか集まる機会がありませんが、私の「優勝」と言う珍しい出来事をチャンスに、末っ子の妹が企画してくれたという訳です。

ありがたいことです。

お祝い品として、「メダルのフラワーボックス」をプレゼントしてもらいました。
祝勝会4

 祝勝会2


私は、まだ、長崎土産がいくつか残っていたので、記念のお菓子を持参。
祝勝会3


最後は、記念写真!
祝勝会1


甥っ子の彼女もいたりするのですが、これでも、全親族の半分もいませんから、とにかく、人数が多いでしょ!?(笑)

みんな、ありがとう!!!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先週末、ポートメッセ名古屋で開かれたパナソニック電工社主催の「スーパーボックス2014」を見学してきました。

この展示会は、毎年、主力商品の総合展示がなされており、私も、ここ数年、毎年見ています。

特に、関心があるのは、LED照明、太陽光発電、蓄電池、マンション向け集合インターホン等、マンションに関わる商品です。

いずれも、昨年からグンと進化しており、特にインターホンは、大量にリニューアルを迎えるマンションマーケットがあるので、力が入っているという感じがしました。

例えば、録画機能。
留守中に訪問者があれば、自動的に録画しますから、よく泥棒が使う留守宅確認後に侵入する手段を取っても、証拠が残りやすい。

例えば、押し売り撃退機能。
夫人一人の時、しつこいセールスが来た際に、図太い男の声で、「誰が来たんだ!」みたな声がスピーカーから流れる。

例えば、スマホとの連動。
インターホンが鳴った時に、ベランダで洗濯物を干していても、スマホで来客対応ができますね。

マンションの長期修繕計画書では、恐らく15~20年間隔で、交換が計画されていると思いますが、時々、その項目が漏れているマンションもあるので、要注意。

戸当たり12~5万円程度でリニューアルが計上されていると思います。40戸で480~600万円ですから、かなりの高額。

インターホンの部品の製造は、製造終了年から7年と言われていますが、実際は、終了時には、その後の対応のために部品をストックされますので、その部品がある限りは、故障修理はできます。

しかし、いよいよ在庫が切れると、交換しかない。

どこかのお宅のインターホンが壊れて、部品がないために、そのお宅だけが使えないということになると、急ぎ交換しようと思っても、注文してから工事までに1カ月程度はかかりますから、その間、かなり不便になります。

従って、築15年程度のマンションは、製造メーカーに問い合わせて、部品の在庫状況などを確認することをお勧めします。

また、その時の商品選びとしては、国内に2大メーカーがあるのですが、商品の進化は著しいので、よーく比較をして下さい。

また、管理会社によっては、価格コントロールをして、かなり高額の紹介料が入る仕組みを取っているところもあります。

それを避けるため、組合が直接見積もりを取れば、安くなるかと言うと、そうもいかない・・・実は、国内には、2大メーカーしかないため、仮に、組合が直接、メーカー(実際は、工事を請け負う販売店)に見積もりを依頼しても、そもそも、その販売店とその管理会社との取り決めがあるため、紹介料含みの価格しか提示されないというケースもあるからです。

もちろん、その割高な料金と引き換えに、導入に際する面倒なことは、管理会社にやってもらえば、助かるという面がない訳ではありませんが、実際は、管理会社も販売店に丸投げするのが実態のようです。

当社のコンサルティング・顧問先マンションの実績では、まず、基本仕様を決めるコンサルティグを行い、管理会社のひも付きのない販売店を選定し、管理会社の提示した価格の60%程度で導入できたケースもあります。

これから、インターホンのリニューアルを迎えるマンションは、「誰に頼むのか?」も、かなり重要ですよ。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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先週末は、各務原市20戸のマンションで臨時総会。
昨夜は、岐阜市内24戸のマンションで定例理事会。

どちらも、昨年の今頃、管理見直しコンサルティングの一環として、共用部の電気料金削減策を実施したので、1年間の実績報告をしました。

1、 各務原市20戸のマンション
(1)それまでの電気料金…年間約60万円。
(2)工事金額(投資金額)…約7万6千円。
(3)1年間の削減実績…年間16万3千円(予測は17万3千円)
(4)削減率…26.7%。
(5)投資利回り…214%
(6)大規模修繕積立金増収効果…245万円
 (15年サイクル1回当たり)
これがその実績表。
電気料金削減2

2、岐阜市24戸のマンション5
(1)それまでの電気料金…年間約30万円。
(2)工事金額(投資金額)…約5万6千円。
(3)1年間の削減実績…年間7万円7千円(予測は7万5千円)
(4)削減率…25.6%。
(5)投資利回り…137.5%
(6)大規模修繕積立金増収効果…116万円
  (15年サイクル1回当たり)
 これがその実績表
電気料金削減1


 どちらのマンションも、設備状況が恵まれていたので、通常10~15万円程度かかる工事費ですが、それが、かなり安くできたこともあり、驚くべき高利回りの投資になりました。 

 しかも、確実です。

 どちらも、削減額は、ほぼ予想通り。

 元電力会社の営業所窓口から本社営業部門での電気料金制度創設にまで関わっている専門家が、あらかじめ、きちんと実測し、適用できる契約種別での料金シミュレーションを行い、最適な料金プランを選択しているので、外すわけにはいきません!(笑)

 実は、今年5月の料金値上げに伴い、料金メニューもいくつか変わりましたので、更に安くできる可能性があります。一度プランを変更すると、1年間は変えることできないのですが、これで1年経ちましたので、検討します。

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今日は、新しい自動車の納車日。
今の車は、いつ買ったの?と記憶がないほど古い(笑)

そもそも、ワタクシ、自動車には、いわゆる「一般の男性が持つような興味」があまりない。
独身時代は、モテるための自動車選びをした記憶もありますが。。。(笑)

今、選ぶ基準は、「実用性」。
ボディカラーもシートカラーも、ワイフ任せ。

社長になったから、「高い車に乗る」と言う感覚もないし、間違っても、起業家として成功したから、赤いポルシェのスポーツカーに乗るというような夢(?)も描いたことはありません。

今の車は、娘が二人いるので、家族旅行や部活の仲間の送迎などを考えたミニバンタイプ。

一方、オプション装備は、沢山付けて、何しろ「便利さ」を追求するためのお金は、かけるタイプ。

そもそも、運転している時間は、他のことができないので、運転する時間がもったいないし、体を鍛えたいので、駅の階段を昇り降りする方に、魅力を感じてしまう…(笑)

なので、車検が来るたびに、買い替えようか…と言う話になって、少し検討するのだけれど、仕事が忙しく、車検が来てしまうという繰り返し…。

ただ、最近、ハンズフリーで電話ができるとか(って、随分前から出来るのかな?)、マンション訪問の際に、もっとコンパクトな車のサイズが良いとか、自動車での移動距離が増えたことで、体に負担の少なくしたいとか、いくつか希望も出てきたので、来年1月の車検の前に、買い替えることにしました。

で、今回は、初めて自動車の専門誌を買い、選びました。
ただ、ボディカラーやシートカラーは、やっぱりワイフ任せ(笑)

今回の車は、かなり気に入っているので、いわゆる「ドライブ」もしようと思っています。

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名古屋市内の築12年目41戸のマンションの管理見直しと長期修繕計画作成&大規模修繕工事準備コンサルティングをしている真っ最中です。

6月の総会でコンサルティング契約が締結され、管理見直しと並行して、建物調査、大規模修繕工事を先延ばしするための部分修繕工事プランニングに続いて、今日、理事会&修繕委員会に長期修繕計画案を提示しました。

先週の理事会で、管理見直し(管理委託契約の適正化)による管理費会計のコストダウンが承認されたので、そこで生じる「管理余剰金」約300万円の中から、毎年250万円、電気代削減見込みの20万円を主修繕積立金に繰り入れるので、積立金会計は、大きく改善されるのですが、このマンションの問題は、39台ある機械式駐車場。

現在の管理会社が作成した長期修繕計画では、機械式駐車場の修繕費用が低く抑えられているものの、元々の積立金が戸当たり約5000円であり、同規模のマンション平均の4分の1~5分の1の水準!

ですから、昨年の総会で、将来的に5倍の値上げ案が示されたのは、当然なのですが、その案は、あまりに突飛!と言うことで、否決されています。

今回、結論から言うと、値上げ案は、来年5000円一度きり…。
管理会社提案の値上げ案の4分の1で済んでいるのですが、「値上げ」には変りありません。

建物の状態がかなり良いので、大規模修繕工事の時期を築12年から15年に延ばすなど、支出を抑える計画を織り込んで、ここまで精査したのですが、機械式駐車場の修繕費は、多額になる可能性があって、正確に織り込むのは、大変難しい…。

住民の皆さんの幸せのために、修繕委員会・理事会と当社が一体となって進めてきたプランを説明するのは、来週末の臨時総会。

資料の作り込みと説明力を磨きます!

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肩の大怪我から半年。

アンクルウエイト2.5キログラムの再装着後、1カ月で破損。
足指パッドも、同時期に破損。

そして、
アンクルウエイト2.5キログラム→3.0キログラムを購入。


足指パッドは、「PRO」版を購入。


よし、鍛えるぞ!

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先週末に、名古屋市内のマンションの機械式駐車場保守契約に関する入札プレゼンがありました。
機械式駐車場
(写真はサンプル写真です)

新築時に、管理会社と交わした委託契約は、「毎月の目視点検」+「年4回の定期点検」
点検は、「誰が行う」は書いてなく、実際は、「毎月の目視点検」は、管理員(清掃員)が行い、定期点検は、専門業者が行っています。

委託金額は、新築以来、ずっと変わりません。

当社の管理見直しコンサルティング+顧問契約が締結されて、現状の調査・分析が行われました。

点検表を見ると、メーカー推奨レベルの業務が行われており、問題はありませんでしたが、価格はかなり高い。

競争を行えば、品質を変えないで、コストが大幅に下がると思われます。

管理会社も、そもそも点検にはほとんど介在していないこと、点検はどこで実施しても、品質は変わらないことを理由に、自社の管理が継続するという前提であっても、組合が他の点検業者の見積を取り、直接契約をしては?と提案してきました。

そして、入札を実施。

入札に先立ち、各社が現地調査を行ったところ、「保守状態がかなり悪い」と言う共通した指摘が…。

具体的には、チェーンに油が差してなく、錆が発生しているとのこと。
しかし、「点検報告書」を見る限り、実施されていることになっています。

「油を差したけれど、既に取れてしまったという可能性は?」と聞いたのですが、「前回点検から1か月半程度しか経っていないので、それはない」と言う回答。

うーーん…。

この管理会社は、かなりブランドのある会社ですが、建物や設備の管理は、すべてを一括して、ビル管理会社に委託し、更に、そこから、いくつかは、専門業者に再委託しているという構造。

その中で、機械式駐車場については、「故障で止まった時に駆けつける」と言う保守面の良し悪しは、わかっても、「点検」は、ブラックボックスに近く、実施業者にお任せだろうと思います。

実は、同じリフト系機械でも、エレベーターは、届け出が必要な法定点検があるのですが、機械式駐車場にはないので、
このブラックボックス状態は、管理会社から直接、保守業者に再委託をしていても、恐らく変わらないでしょう。

組合にとって、業務の履行を確認したり、品質の良し悪しを判断するにも、契約書には「年4回の定期点検」の一言しかないのですから、チェックのしようがありません。

その保守契約に、年間で何十万円も支払っているのですから、考えれば、恐ろしいことです。
もっと言えば、機械式駐車場の保守契約だけでなく、管理委託契約全般において、仕様がアバウトで、管理会社の裁量次第で、品質が変わっても、組合側がチェックできないことが問題なのですね。

管理会社には、至急、業者への聞き取り調査を行うよう依頼しましたが、この問題の顛末は、後日、ブログに書きます。

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その答えがわかる講座があります。

12月16日(水)東京で開かれる「メンタリング・マネジメント講座」がそれ。
メンタリング講座


私の起業家精神の根本がこの講座にあります。

もし、私を見て、
「どうして、そんなに楽しくハードワークをできるのか?」
「何があっても、落ち込むどころか、ピンチをチャンスに変えてしまうのはなぜか?」

と不思議に思う人がいたら、この講座を受ければ、その答えがわかります。

私も受講します。
その理由は、「忘れないための努力」。

こんな人に受講をお勧めします。
○福島正伸のリーダーシップを学びたい方
○人材育成部門担当の方
○人材育成に関心のある方・個人参加も対象
○これから部下の見本となり、育成に携わる方
○チームリーダー・理想の上司を目指したい方

以下、講座HPからの抜粋です。

『 人を育てるメンターとは 』

誉めても、叱りつけても     どのように接したとしても
人は、それに応じた育ち方をする

子をみれば、親がわかり     部下をみれば、上司がわかり
社員をみれば、社長がわかる     人は育てたように、育っている

相手が本気にならないのは、自分が本気になっていないから
怒らないとやらないのは、怒ってやらせてきたから
まわりが助けてくれないのは、自分がまわりを助けてこなかったから

 つまり
他人を変えたければ、自分を変えれば良い
人を育てたければ、自分が成長することを楽しむことである


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 「毎日、欠かさず、馬渕さんのブログを読んでますよ!」というお客様(マンションの役員さん)が、一昨日と昨日のブログを読まれて、「うちのマンションの問題解決だけでも、かなり大変だと思うのに、他に、いったい何件のマンションのコンサルティングをしてるんですか?」と言う質問(?)をいただきました。(笑)

あらためて数えてみたら、コンサルティングは、12件、顧問は15件。

管理委託契約見直し・大規模修繕工事のコンサルティングを並行して行い、かつ、顧問業務も提供しているマンションもあるので、マンション数は、その二つを合わせた数にはなりませんが、それぞれの業務は、違うスキルを使い、別々の時間でやりますので、「プロジェクトの数」と言う意味からすれば、27案件を抱えているということになります。

これを動かしていくには、プロジェクトごとに、早め早めに、スケジュールを入れて行くこと。

今の段階で、2月の中ごろまで、土日を中心に、かなりの総会・理事会・調査、工事管理の予定等が入っています。

その中でも、この土日は、午前・午後・夜×2日=6案件。

内訳は、
1、来春実施する大規模修繕依頼先と予算承認+火災保険決定の臨時総会。(岐阜)
2、現行管理委託契約の改善+組合直接契約の3業務の業者プレゼン+火災保険決定の理事会(名古屋)
3、管理見直し+大規模修繕準備のための専門委員会(大垣)
4、管理規約改定の勉強会を兼ねた理事会(四日市)
5、機械式駐車場解体議案の臨時総会(各務原)
6、管理規約改定検討と長期修繕計画作成の途中経過報告の理事会(岐阜)

自動車運転は、ちょっと眠かったので、大きな声で歌いながら移動(笑)

今から、6件目のコンサルティングで、その時間まで、カフェで夕食と仕事中です。
開催場所が、エントランスの集会コーナーなので、ちょっと寒いかな?

質問のメールをいただいたAさん、このブログを読んでいただけるでしょうから、返信の代わりと言うことで…。

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昨日のブログで書いた通り、気づいたら、朝(笑)

二日前に完成していた資料と、全く違うものも出来上がっています。

このブラッシュアップで、クライアントの組合の皆さんの笑顔が、楽しみです。

眠いので、歌いながら運転します。

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今日は、東京に出張して「コミュニティ創り」の研修を受ける予定でした。

ほぼ半年に渡って、毎月2回程度の研修があるのです。

宿題も提出し、切符も購入してあったのですが、寸前で取りやめました。
理由は、この週末に6つの組合コンサルティングがあるのですが、その資料を仕上げたいのですが、今夜、最終の新幹線で戻り、徹夜の仕事になるかも…と言う予感があるからです。

もちろん、すでに、一定の準備は終わっており、このままでも十分コンサルティングはできるのですが、今日、再提出される見積書の精査があったり、もっと、わかりやすい資料にするべきではないか?と言う気持ちが残る部分があるのです。

まあ、いつも、同じようなパターンで、寸前まで、より良い資料作りに励むのですが(笑)、今週末は、名古屋・岐阜・三重を行ったり来たりするため、睡眠時間が短すぎると、運転がヤバい…。

実は、車の買いかえのための代車状態で、慣れていない車に乗ることになっているため、そこが引っかかるのです。

東京の研修は、グループワークや発表と言う時間があるので、非常に生産的なため、有益なのですが、後日配信されるビデオ講座があるので、それでキャッチアップすることにして、お客様に、より満足していただける資料作りと睡眠時間を優先することにしました。

恐らく、仕事に集中しだしたら、気づいたら、朝でしょうが…(笑)

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東海地方は、「今年一番、真冬並みの寒さ」と予報されている今日、一宮市で25戸のマンションの管理委託業務入札のための現地調査です。
マンション調査

しかも、雨。

総合管理会社、専門事業者合わせて約20社の参加があります。

こちらは、受付用の机・いす・受付簿・図面・名刺受・張り紙・ドアオープンのためのストッパー等いつもの7つ道具に加えて、冬装備として、電気ファンヒーター・ひざ掛けを用意。

もちろん、上下とも、ヒートテックのインナー(笑)

管理会社の入札は、管理組合が自分たちで行うとしたら、恐らく、数社にしか声をかけらえないと思いますが、当社の入札は、管理組合の最大利益のために、出来る限り多数の会社に門戸を開き、詳細な仕様書に沿った仕事のできる最も良い会社を選びます。

さらに、専門事業者も個別に入札をしてもらい、管理会社の再委託先と入替と言う仕組みもあります。1次見積提出の後には、個別面接をして、見積書や提案書の中身を確認し、VE交渉(価値を下げずに、価格を下げる交渉)も行いますから、入札する会社が増えるほど、手間は増えます。

管理会社側も、競争相手が多いことは承知ですが、毎回、多くの会社が入札に応じてくれます。

恐らく、当社が、特定の管理会社との癒着も談合も100%ない!と言うことを知っているのと、入札結果や審査プロセスについて、かなり丁寧なフィードバックを行い、次回以降の入札に役立つ情報を提供していることが、入札会社が減らない理由だろうと思います。

ちなみに、他のマンションで、入札により、変更された側の管理会社も、この入札に参加いただいています。当社が、自社のコンサルティングを良く見せようと、管理会社を悪者に仕立て上げているのではないことをわかっていただいているからだろうと思います。

目的は、管理組合と住民の皆さんを幸せにすること…そのための管理会社選びです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日は、東京に来ています。
いま、新幹線で名古屋に戻る途中です。

5月から始まった「福島正伸直伝インストラクター養成講座」全10回が、本日、卒業(修了)しました。
これが、終了証と認定証です。
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人の可能性を信じ、すべての出来事をプラス受信し、相互支援する「自立型人材を育成できるインストラクター」の養成講座です。

「マンション管理・大規模修繕コンサルタント」に、この講座がどう役立つか?

はい、大いに、役立ちます。

一つ目は、どんなコンサルタントであっても、自分の「あり方」「生き方」こそが、クライアントの信頼を得、クライアントの行動を促す究極だからです。

二つ目は、管理会社や工事会社を入札で決めるのですが、その会社や下請け事業者の社員が、本気で管理組合の幸せを願う姿勢になっていただくためにも、自分の「あり方」「生き方」が大切だからです。

日本の分譲マンションに住む人を「これでもかっ!」と言うくらい幸せにするのが当社のポリシーですが、そのためには、マンション管理業・大規模修繕工事業に関わる全ての人が、喜びと幸せを感じながら、仕事に取り組んでいただける社会を創っていく・・・これが、この講座を通じて、私がたどり着いた「ライフワーク」なのです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜は、早稲田大学法学部時代のゼミの恩師、島田先生が名古屋に来られました。

私が4年生の時に選択したゼミが、「国際法」
「アフガニスタン難民と国際法」と言うテーマで、ゼミ論(卒論)を書きました。

島田先生は、学生を非常に大切にされ、先生のゼミを卒業した約1400人の名簿をずっと持っておられ、その3分の2くらいは、今でも、連絡先がわかるそうで、数年前に退官されてからも、毎年、東京でOB会が開催され、昨年は、「集団的自衛権」について、OBの外務省勤務の先輩も迎えて、特別講義がありました。

先生からの呼びかけで、中部エリアでも、OB会を結成して、懇親を深めようという話があって、私も含めて、6名ほどの幹事のご指名があったのです。

メンバー構成は、会長・副会長が私の先輩世代、運営委員長が少し後輩の女性、一番動くのは、卒業して一番若い男性2人、そして、私は、盛り上げ役?(笑)

先生との再会は、何十年ぶりですし、他のメンバーとは、初対面でしたが、話題が共通なので、すぐに打ち解け、大盛り上がり!

来春の第1回中部地区OB会開催に向けて、エイエイオー!(笑)
島田研究室OB会

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