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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

 一昨日のブログで、「あるマンションで、現行の総合管理会社の管理を継続しつつ、3項目の設備管理業務の直接契約を行う予定」と書いたら、「その3項目とは、何ですか?」と言う質問と合わせて、「熱心な理事がいる間はいいのですが、そうでなくなったときに、いろいろ齟齬も生じます。」と言う体験談(なのかな?)と言うコメントをいただきました。

その回答も含めて、考察したいと思います。

まず、今回申し上げた3項目とは、エレベータ―保守・機械式駐車場保守・消防点検です。

これは、管理会社自ら「直接契約してもらっても問題ない」と申し出があったのですが、主な理由は、
「エレベーター保守と消防点検は、管理会社が介在しなくても、法令点検で縛られているので、業務品質が保たれる。機械式駐車場も点検項目が業界でほぼ統一されていて、今、管理会社の下請けが、メーカーではないので、他の独立系に替えても、問題ない」
と言う趣旨でした。

また、このマンションでは、元々、「植栽」と「雑排水管清掃」は、定額委託契約に入っておらず、そういう意味では、「直接契約」ですが、実際は、管理組合が探すわけでもなく、管理会社が複数の見積を取って提示(入札)するわけでもなく、管理会社が指定する下請け会社が行っています。

この点に関しては、また別の問題がありますが、今回は触れません。

さて、本題。
まずもって、ご指摘の通り、金額の引き下げだけを目的に直接契約にするのは、危険です。

組合役員に負荷がかかるけれども、それがわかるのは、後になってからですから、その導入を推進したコンサルタントが、報酬をもらって、「金と共に去りぬ」なんてことになっっていたら、もう「後の祭り」ですね。

従って、当社が直接契約を導入する場合は、次のステップを踏みます。

1、「法定点検をやれば良い」のではなく、大前提として、保守サービスや報告書様式までを含めて、業務仕様を詳細に明文化して、品質を保ちます。

2、その契約について、管理会社が取次や報告の介在を行うことを「基幹事務以外の管理事務業務」に具体的に記載します。(その分のコストをどう織り込むかは、管理会社の裁量です)

3、業務フローを見える化して、管理会社の担当者が変わっても、スムーズに執行してもらいます。

4、以上を整えた上で、競争入札を行います。

5、コンサルティング契約には、この方式により、管理組合に過度な負荷が掛からない運用がなされるかどうかをチェックし、定着させるために、切替後1年間の顧問業務が付いています。

 結果、組合側の負担は、変わらず、品質が確保され、価格は劇的に下がると思いますね。

 ただし、例えばエレベーターの保守点検を例に取れば、点検のお知らせをマンションの掲示版に貼るのは、エレベーター保守会社がやっているし、その後の報告書作成も、管理会社の力は全く借りませんし、補修の提案は、エレベーター会社発信で、管理会社は、その内容を特段、吟味せずに取り次ぐだけなので、直接契約に替えても、自社の下請けに位置付けても、管理会社の仕事は、従来と大きく変わりません。

 逆に、支払いは、いちいち、管理組合の支払い承諾を受けて、行わないといけないし、毎年の総会時に契約更新議案を上げないといけない(予算審議一本でやっても良いですが)けれども、それを事務管理業務の増額に反映しても、理論的には大したボリュームもなく、結局、他のマンションと違うオペレーショを行うことの面倒さを考えると、自社の下請けに入れておいた方が、楽なようです。

 と言うことで、これまでの管理委託業務の見直しコンサルティングでは、総合管理会社の入札+専門事業者の入札を併用し、管理組合との直接契約もあるし、管理会社の従来の下請け業者との入れ替えもあり…と言う手法を取ってきましたが、結局、管理会社の下請けに収まるケースが圧倒的に多かったですね。

 今回は、総合管理会社が、従来の下請け会社への配慮もあったようで、直接契約を推奨されたのですが、コストダウンを品質ダウンにせず、かつ組合の負担を増やさないと言うのが、コンサルタントの重要な役目だと思っています。

 もちろん、管理組合側も、直接契約だという認識を持ってもらい、管理会社を介在したとしても、最終の調整は、自分たちとその専門業者で行うのだ!と言う認識を持っていただくことが必要ですし、その認識を持たせる啓発活動を行うのも、コンサルタントの役目だと思います。

 いつも、「軸」は、「マンションに住む人が幸せになること」。
 この目的のために何をすればよいか?を徹底的に考えたコンサルティングを行えば、良い結果が生まれると思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

マンションは、十数年に一度足場を組んでの大きな修繕工事があります。
それ以外にも、いわゆる日常的な修繕工事以外で、数十万円から数百万円の工事があり、それにそなえて、毎月、積立をしています。

このお金を「管理費」とは別の言い方で「修繕積立金」と呼びます。

自分の定期預金に預けるわけではなく、家計にとっては、管理費+修繕積立金+駐車場=「出費」と言う感覚だと思います。

その修繕積立金が、突然、来月から今の4倍の値上げが必要になります!と言われたら、かなり驚くのではないでしょうか?

しかし、マンション販売時には売りやすさを優先して、マンション生活の維持費を安く見せて、入居してから、段々と値上げするというパターンが一般的です。この値上げは、「自分たちで考えてする」のですが、実際は、管理会社が提案します。

住民からすると、「管理会社から値上げ提案された」感覚。
これが、マンションを販売した会社の子会社の管理会社だと、売っておいて、そんなことを言のか!?みたいな感覚になり、「寝耳に水」で、「腑に落ちない」。

実際には、購入時に、それらしきことを聞いていたはずなのですが。

管理会社側も、親会社の販売に問題があったようなことを言われると、強く言えません。

今、コンサル中の築13年41戸のマンションは、このパターンで、過去の議事録を見ると、修繕積立金の値上げ問題は、先送り&先送りの状態。
 
しかも、41戸のマンションに3基39台の機械式駐車場があるので、修繕積立金は、戸当たり、最低でも2万円以上は必要ですが、販売時は5,100円に設定。駐車場収入はすべて管理費会計に組み入れられ、赤黒トントンの状態。

長期修繕計画では、向う20年間で、1億円の赤字なので、値上げ問題は深刻なのですが、話が先に進まないという状態でした。

そこで、当社に、建物調査、診断、大規模修繕工事のコンサルティングと同時に、管理の見直し(コスト削減)コンサルティングの依頼がありました。管理会社にもコスト削減努力を促したのですが、「身を切るアイディアを自らせよ!」と言う依頼ですから、大きな改革案が出ることがなかったということもきっかけの一つでした。

また、建物の問題に端を発しているのに、建築事務所ではなく、当社を選んだのは、「管理の見直し」ができるから。

組合の長期財政を改善するには、
1、工事支出を抑える(工事費を減らす、工事支出の時期を遅らす)
2、日常経費を減らして、修繕積立金に回す
3、お金を増やす(投資工事を行う)
を同時に行うことが効果的です。

その時、管理も工事も「安かろう、悪かろう」になってはいけません。

と言うことで、半年かけて、上記の1と2をコンサルティング。
この段階で、15000円の値上げを5000円の値上げで済むレベルにまで見通しを付けました。

その説明をした修繕委員会では、皆さん、「以前の管理会社の値上げ説明では、問題があることはわかったが、良いとも悪いとも判断できなかったが、これなら値上げ案の提案も、筋が通っているし、努力もしたうえでの提案だから、住民に受け入れられるだろう」と歓迎していただきました。

マンションに住む人を「これでもかっ」と言うくらい幸せにする「愛」のあるコンサルティングが、また一つ実を結びつつあります。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

管理見直しコンサルティング中のマンションで、まずは、現行の管理委託業務の改善に取り組んだところ、現行の管理会社が、業務の改善と合わせて、思い切った金額改訂(値下げ)を提案してきました。

新築以来、12年、一度も見直していないので、管理費が割高なことは明らかですが、このマンションの場合、組合と管理会社との関係は、悪い訳ではなく、フロント担当者も、ちょっと頼りなさげなところはありますが(笑)、仕事はきちんとやる方なので、今回のコストダウン金額を見て、理事会役員さんたちは、「ここまで下げてくれるなら…」と言う感触。

もちろん、管理委託業務の仕様書は、入札を前提に、より高品質にメリハリを付けた内容にブラッシュアップされているので、組合側としては、「安かろう悪かろう」になっていないという安心感があることも、心動かされた一つだと言えます。

ただし、総会では、
「入札をして適正価格を知りたい」
と言う声もあったことは、事実。

それは、管理会社も知っていて、先日の管理委託契約検討理事会には、フロント担当者の上司も同席し、
「コンサルティング会社が実施した管理に関する住民の意識アンケートを見ても、管理会社への不信感があるわけではないことが分かったので、利益を削ってでも、管理委託を継続したい」
と言うセリフ。

個別の管理項目については、まだ割高だと思えるものもありますが、下請け会社には協力を要請しても、決して「下請け(再委託先)叩き」を行わず、中間マージンや自社の利益を削って、トータル金額で、約40%のコストダウンを実現。

しかし、これまでの調査や分析で、この管理会社の委託金額が高いのは、総合下請会社を使い、実際の業務を行う会社が孫請けだからということが判明しているため、そこまで頑張った管理会社の評価は、はっきりと言ったものの、、同時に、「入札を行えば、○○業務は、直接契約も可能で、単独入札をすれば、まだまだ安くなります。」「トータル金額でも、恐らく、入札した場合における順位は、トップ5に入るくらいでしょう」と言う客観的な評価も伝えました。

すると、管理会社からの逆提案で、「この三つの管理業務は、組合が直接契約してもらっても、問題ないと思われるので、入札してはどうか?」

管理会社が、ここまでの姿勢を見せると、理事の中の辛口のメンバーも、「それなら、入札と言うプロセスもちゃんと実行されるので、組合員も納得するだろう」と言う発言。

私としても、元より「管理会社を替えること」が目的ではなく、「管理組合が幸せになる管理体制を作ること」が使命なので、手掛けたことのない変則的な方式でも、チャレンジし甲斐があります。

現在の管理会社が、当社の示した新しい管理委託仕様書にジャストフィットするには、まだ、何点がの調整は必要ですが、管理見直しコンサルティングにおいて、新しい「劇的な改善」のモデルが生まれそうです。

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顧問先マンションで、機械式駐車場廃止に伴い、保守もなくなるので、管理委託契約の再締結となりました。

その際に、管理委託契約の項目ごとの費用と概要が掛かれた表が提出されたのですが、それを見ると、金額は合っているのですが、業務仕様の記述が大きく違う。

いわゆる管理会社側の「定型」スタイルのまま。

今春、管理会社が変更になり、新しい管理会社になったのですが、事業所の責任者が代わったため、その際の引継ぎが不十だったのか、管理見直しにより、このマンション独自の仕様になっているのに、それが反映されていない箇所がところどころに見られたのです。

組合側も夏に理事長が代わったばかりで、中身の理解ができないため、前任の理事長に見せたところ、その資料を見て、違うと指摘。

それを受けて、再提出されたものを私がチェックしたのですが、まだ、違う。

管理会社の定型スタイルの業務仕様書に比べて、当社のコンサルティングによる新たな仕様書は、3倍以上のボリュームのため、十分に読み込まず、とりあえず、指摘されたところを直すという作業をしているようで、正確に直っていないわけです。

その直っていない状況で、私がチェックして直しても、管理会社が仕様書を正しく理解することにならないため、心を鬼にして(?)、まずは、管理委託契約の入札資料から読み、プロセスを理解して、直して欲しいと管理会社にリクエストしたら、ようやく、正しいものが提出されました。

とは言え、これまでも、実務上の取り扱いで、管理委託契約と実際の業務のズレが時々生じ、中には、管理会社が負担すべき費用が、管理組合に請求されてたケースもあり、それが起きる都度、前理事長から、指摘されていたことを踏まえ、根本的に状況を改善すべきと考え、次回の会合時に、管理会社と管理組合役員とで、契約書の読み合わせを行ってもらうことにしました。

管理委託契約の見直しで、契約書に書かれた管理委託業務品質は、劇的に良くなり、かつ、コストダウンになるのですが、その定着のために、新管理会社の業務開始後、1年間のフォロー期間(顧問契約)を自動セットしているのは、こういう実情があるためです。

更に言えば、毎年理事が変わる管理組合側は、管理委託契約が正しく実施されていのか、チェックすることは、そもそも難しいのですね。

この点からも、組合側に立って、管理会社の業務を指導しながら、組合側も啓蒙し、より良い管理を実現する顧問マンション管理士の存在は、ずっと必要だと思う次第です。

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今日は先日行われた「長崎がんばらんば国体(障害者スポーツ大会)」で、優秀な成績を収めた選手による県知事への報告会と表彰式でした。

私も金メダル2個を取ったので、招待されました。

岐阜県庁では、県知事と対面。
事務局が進め、報告する側の選手からは、何も発言する機会がなく、20分余りで終了しまししたが、高校生たちにとっては、きっと、緊張と誇りを感じる時間だったと思います。

その後は、県の表彰式。
表彰式1

立派な表彰状もいただきました。
表彰式2

で、選手代表の謝辞は、私にご指名がありました。
前日に電話があって、やって欲しいと…(笑)

原稿を用意していきませんでしたが、2分余りの時間で、次のことをスピーチしました。
・表彰式のお礼(これは、基本中の基本)
・岐阜県選手団は、美少女軍団だったので、男性が頑張ったこと。(これ、受け狙い(笑))
・非常に統制が取れて、きびきびとした行動がとれていたのは普段からの指導者の指導が良いからだろうと思われること。こういう伝統は守っていきたい。
・長崎では、若い学生ボランティア等、沢山の人が障害者と触れて、障害者の能力を感じてくれた。こういうスポーツイベントを広げることで、障害者が輝く社会作りに役立っていると感じたこと。

私自身、こういう場での経験は、自分の人生の幅を広げるチャンスですが、若い人たちがこれから、自信をもって活躍をしてくれるよう、エールを送る場でもあると考えているので、これからも、積極的に参加したいと思います。

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今週末、名古屋で、「少ない資金で無限に増やせる!分譲賃貸経営でプチ金持ちな私の方法」と言うセミナーに出席します。

知人で賃貸経営コンサルタントをされている成田勉さんからのお誘い。

ファミリータイプのマンションを購入して、賃貸経営する手法で成功している不動産の専門家のセミナーです。

「既設のマンションを購入する」と言う点で、その物件をどう評価するか?と言う視点でもアドバイスを求められています。

駅からの距離とか設備とか、不動産そのものの話ができる人は、多いですが、「マンションは管理を買え!」と言われている割には、「管理」を正しく評価できる人は、ほとんどいません。

その評価の方法について、コメントしに行きます。

残席は、わずかに3名だそうです。

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妻の誕生日に合わせて、東京で一人暮らしをしている学生の長女が帰省。

丁度、学園祭や実習の合間と重なり、1コマだけ授業を休めば、10日間の休みとなるそうで、地元の友達との食事会や仲間でのプチ旅行も計画しているとのこと。

妻の誕生日は、昨年は、長女と次女が料理を作って、お祝いでしたが、今年は、長女がバイトをしたお金で、お店を予約。

次女は、ほぼその企画に乗っかるだけ(笑)

お店は、長良川畔の「潜龍」と言うお店。
個室で、松坂牛ステーキを目の前で焼いてくれます。
潜龍1

妻の誕生日祝いだとは告げていなかったのですが、食前の乾杯時に、「誕生日おめでとう」の発声をしたら、料理スタッフが、お店に伝えてくれたようで、その後、記念写真とお祝いのスパークリングワインが届けられました。

しかも、写真は、すぐにB5版に印刷。合わせて、CDにもデータ化してもらうという、サプライズプレゼント。
潜龍3


さすが、岐阜でも名店と呼ばれるお店。
大変、幸せな時間を過ごしました。

私からのプレゼントは、再来週、新車が来るので、ドライブを兼ねて、リニューアルオープンした土岐プレミアムアウトレットに行き、お気に入りの何かを買う予定です。

昔は、妻の好きなミュージシャンのCDを買って帰ることが多かったのですが、今回は、選び切れなかったので…

それから、大食いの長女のために(笑)、餃天の餃子を沢山注文してあるので、今度の週末には、餃子パーティです。http

幸せな10日間です(*^^)v

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昨日、「春日井ビジネスフォーラム2014」に行き、マンション管理委託契約・長期修繕計画の無料診断PRをしていただいているブースを訪問して、様子を伺ってきました。

二日間で、関心を持って話を聞いていただけた人は、十数人。

スタッフが、ブース来訪者に説明をして、意外だったのは、「マンションの管理組合運営と管理会社への委託業務の関係について、正しく理解している人が案外少ない」ことだったそうです。

管理組合が発注者であり、管理会社は、その受託会社なのですが、「管理会社の方がエラくて、その指示に従わなければならない」と言う感覚の人が意外に多いと言うことです。

そして、「管理組合」と言うのは組織だった集団ではなく、住む人一人一人が管理組合の構成員=主役だという感覚は、なかなか身に付かないのです。

そうなると、管理委託業務を自分たちが監視する、あるいは管理会社を替えても良いんだ!ということは、思いつかないですね。

説明者が少し話し込んで、「なるほど」と思っても、自分が役員でないし、今の役員も良く知らないし…と言う反応。

うーん、もったいない!

当社のコンサルティング実績で言えば、管理組合運営に関心を持って具体的なアクションするすると、1世帯当たり、10年で百万円の得をしますよ。

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実績については、都度改訂していましたが、今回は、発刊した時以降の大規模修繕工事コンサルティングから導き出した進め方のコツとか、実際にあったトラブル防止策などを盛り込むべく、改定中です。

今回の改定版のテーマは、「愛」(*^^)v

それが、この週末に完成する見込みです。

小冊子が欲しいリクエストいただいた皆さんには、「改訂版ができるまで待っていてください」とお願いしてあるので、週明けには発送できる予定です。

長らく待っていただいた皆さん、お待たせしました!

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今日、明日と、春日井市総合体育館で、「春日井ビジネスフォーラム2014」が開催されています。

春日井市や小牧市の企業130社が出展し、情報取集・情報交換・ビジネスマッチング・人材獲得などを目的に、地域性があり元気な中小企業が集まるそうで、入場者は12000名程度を予定しているそうです。

当社は出展しませんが、現在、当社のコンサルティングに共鳴いただき、今後、一緒に、多くのマンションを「これでもかっ!と言うくらい幸せにする」活動を広めたいと考えていただいている企業さんが、当社のPRをしていただけるそうです。

どんなイベントでも、そこに集まる人たちの中には、分譲マンション居住者がおられるわけですから、少しでも、想いが届くと良いな!と願います。


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昨日の続きです。私は、「内向感情を伴った外向直観タイプ」だそうです。

本来の姿
 人生をわくわくするような可能性に満ち溢れた創造的な冒険ととらえます。自分の周囲の人々に対する感受性が鋭く、現在や先々のことを洞察によってとらえます。いろいろなことを感じたり、いろいろなことに気持ちが動かされるため、感情体験が豊かで、他者からの支持を求める一方、他者に対しても、受容や援助をいつでも与えようとします。
 人々やそのグループがどのように動こうとしているのか瞬時に察知し、熱意を持って彼らにとって大切なことを達成するための思いを語るため、説得力があり人を惹きつけます。

特徴
 新しいことに着手したり、それの運営に多大な労力を注ぎながら、ものごとの改革を推し進めていきます。「直観機能」を第一に外界で使い、新しく出会う人々、新しい考え、新しい経験に意欲を引き出され、ものごとの意味や重要性を察知したり、他の人が気づかないようなものごとのつながりを見出したりします。このことから、以下のような特徴を持つと考えられます。

■ 好奇心があり、創造的で、新しいアイデアに富んでいる
■ 精力的で、熱意があり、制約にとらわれない

 人との調和や善意を大切にし、相手を喜ばすことが好きで、相手の求めや願いにできる限り応えようとします。「感情機能」を主として内界で使い、自分の価値観に基づいて、自分がもし相手の立場にいたらどう感じるか、相手の身になって考えながらものごとを決定します。このことから、以下のような特徴を持つと考えられます。

■ あたたかく、友好的で、面倒見好き
■ 協力的で、人への援助を惜しまない

 また、他者のもつ可能性を見抜く類まれな洞察力や、その実現を助けるエネルギーをもっています。洞察に基づいて、前進することに自信を持ち、彼らの熱意によって周囲を引っ張っていく傾向があります。

周囲に与える印象
 明朗かつ陽気で社交的な印象を与えるため、幅広い人付き合いをします。何にでも興味を持ち、周囲の人も、つい引き込まれてしまいそうな情熱をもたらします。また同時に、親しい人との関係に深みや純粋さを求め、率直で正直なコミュニケーションができるように多大な労力を注ぎます。
 定型作業、スケジュール立てや枠組みを嫌い、何とかしてそれらを避けようとします。ふだんは人をひきづけるような話をし、即興のスピーチも比較的難なくこなすことが多いですが、自分の内面の奥深いところにある大切なことを表現しようとすると、突然ぎこちなくなることがあります。
 このタイプの印象をまとめると

■ 人あたりがよく、感受性が鋭く、説得力がある
■ 熱意があり、ものごとの制約にとらわれず、多趣味
■ 他社に支持的で、他者からも支持を求める

今後の成長へ向けての課題
 今までの生活環境において、ENFPの「感情機能」や「直観機能」を表したり、発達する上で支持が得られてこなかった場合、以下の事が考えられます。

■ 「感情機能」が発達していないと、興味のあることを転々とし、自分の考えの実現に労力をかけずに終わってしまう。または、自分の価値観による判断に偏る。
■ 「直観機能」が発達していないと、十分な情報を取り入れなくなり、自分の洞察を信頼しなくなり、確信がないままに、他者の情報に飛びついてしまうことがある。

 本来の力を発揮したり、周囲から認められたりする場がないと、不満を感じ、以下のような行動をとることがあります。

■ 注意が散漫になり、集中できにくくなる。
■ 決定を最後までやり通せなくなる。
■ 反発しやすくなり、何事にも逆らう。
■ ものごとの締め切りや手順を無視する。
 
ENFPが本来指向しない「感覚機能」や「思考機能」を無視しすぎると、以下のような行動となって表れることがあります。

■ 自分のひらめきの実現に必要な詳細の確認や、定型作業を行わない。
■ おもしろそうなアイデアがあったり、仲間に誘われるといやと言えなくなり、いろいろなことに手を広げ過ぎる。
■ ひらめきや決定に関して論理的に筋道をたてて評価することができない。

 また大きなストレスにさらされると、細かな事実に圧倒され、普段のものの見方や、いろいろな選択肢を考えだす力を失うことがあります。その場合、あまり重要でない、ゆがめられた事実のみに着目し、それを中心にして広く全体を考えようとしてしまいます。



これらの性格分析は、例えば、「内向」か「外向」か、どちらの性格が、自分の本来の姿か?と言う考え方なので、例えば、本来は「内向」的な性格(が、心地よい)でも、仕事では「外交」的な振る舞いができるようになり、それが自分の本来の姿だと思うようになった人もいます。

すべての性格面は、自分を知って、うまくコントロールすることが大切で、行き過ぎれば、欠点になります。

肝心なのは、「自分の本来の性格を知ること」と、「性格の異なる人は同じように感じない」と知ることで、ストレスを感じなくなるということです。

MBTI性格診断は、お勧めです。

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昨日書いた、「MBTI」。

人の性格を心の機能と態度の側面からみたものです。それらは、「ものの見方(感覚・直観)」と「判断のしかた(思考・感情)」及び「興味関心の方向(外向・内向)」と「外界への接し方(判断的態度・知覚的態度)」の4 指標であらわされ、16 タイプに類型化してとらえようとします。

私の性格は、「ENFJ型」。
この性格の人を簡潔に言うと…

・あらゆることに興味を持ち、独創的な発想を持ち、想像力に富んでいる。
・エネルギッシュで、熱意があり、臨機応変である。
・自分の周りの人、出来事を大切にし、自らも他者を認め、支援を進んでする。
・人々の和に重点を置き、人の良いところに焦点を置く傾向がある。
・自分の個人的な想いや価値観、そして、他者への共感に基づいた判断をする傾向にある。
・たいていの場合、他者から好感が持てて、説得力のある洞察をする、多才な人と見られる



だそうです。

私を知っている人、どうでしょうか?

そう言えば、これまでやってみた性格診断・占いは、どうだったかな?と思い出してみると、次のキーワード。

O型・丑年・おうし座・ペガサス・三碧木星・ENFJ型

この中で、いわゆる「性格」を判定するものとして、自分に合っていた、気に入っていたのが、動物占いの「ペガサス」。

動物の中で、唯一実在しないキャラクター。
しかも、細かく分類すると「どこまでも夢見るペガサス」(笑)

それに比べて、今回の「ENFJ型」は、より自分をあらわしているように思えます。
「ENFJ型」は、冒頭の解説に加えて、更に詳しい解説があり、その性格ゆえに「気を付けるべきこと」の解説もありますが、それを読むと、更に、自分を言い当てているなと思います。

それは、かなり長くなるので、また、次回。(このネタで、引っ張り過ぎ?(笑))

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

日本で、「あなたは何型?」と聞くと、血液型で答える人が多いと思います、
血液型で、人の性格を類型化するのは、日本では、良くあるケース。しかし、これ、科学的には、ほとんど根拠がないそうです。

冷静に考えれば、A。B、OAB型の四種類しかないのに、それで性格が違うってことは、あまりに雑ぱく過ぎるのですが、超マイペースの人に血液型を聞くと、不思議とB型(笑)

では、アメリカではどうでしょうか?

「私は、ENFJ型です」とか「INTP型です」と言う回答が返ってくる場合があるそうです。
 これ、「MBTI」と言う性格検査の結果のことで、全世界50か国以上で採用されている、いわば「国際規格」で、有名な心理学者のユングの理論に基づいています。

他の性格検査と異なるのは、単にペーパーでの回答に基づき、診断書が出てくるというものではなく、診断を受けた後、カウンセリングやセミナーを受けて、この意味を理解しながら、ペーパーで出てきた回答を修正して、「自分を正しく理解する」と言うプロセスが必須だということ。

日本でも、この性格検査を扱う団体があり、昨日、東京で、この診断とセミナーを受講していきました。

ウイキペディアでは、MBTIは、次のように解説されています。

MBTI(Myers-Briggs TypeIndicator)は、ユングの心理学的類型論(Psychological Types)をもとに、1962年に米国のブリックス(Briggs,K)とマイヤーズ[1](Myers,I)によって研究開発された、人と人との違いを知ってお互いに尊重しあえることを目的に作られた、類型論に基づいた、自己理解メソッドである。
MBTIは、受検者の性格を測定したり、診断したり、評価したりするいわゆるアセスメントツール(診断ツール)ではない。その大きな特徴は、検査結果をもとに、受検者本人が有資格者のフィードバックを受けながら自己理解を深めていくプロセスを重視する。受検者本人に焦点をあて、フィードバックのプロセスを経ることで、意識化をはかり、自己肯定感を増すことができる。他者との違いは「特性」の違いではなく「質」の違いであることを理解することで、他者を肯定的にとらえることができるようになる。
MBTIは、ユングの類型論の指標(内向:I‐外向:E、感覚:S-直観:N、思考:T‐感情:F)に、判断的態度:Jと知覚的態度:Pという独自の指標を加えて、4指標16タイプで性格を考える。
MBTIは、人の成長にかかわる場面ならどういう場面でも有効といわれる。たとえば、自己理解研修、臨床カウンセリング、キャリアカウンセリング(キャリア開発)、コミュニケーション研修、チームビルディング、リーダーシップ開発、就職・再就職支援、異文化カウンセリング、学生相談、教授法など。特に、欧米諸国では、人材育成、キャリアカウンセリング分野で、標準的な検査として、全世界で受検者は毎年約500万人で、世界で一番利用されている。
現在の国際規格版のMBTI(Form M)は、質問項目は93問で、二者択一方式で、回答。実施所要時間は回答に20分前後で、フィードバックのプロセスには2時間以上かけることが義務づけられている。適用年齢は、18歳以上。MBTIは、国際規格(International Standard)にもとづいた検査であるため、理論・歴史・心理統計・フィードバックの仕方に熟知した、所定の試験に合格した有資格者(MBTI認定ユーザー)のみに使用が限られている。


社団法人日本MBTI協会のHPを見ると、次のように書かれています。

MBTIは、一人ひとりの性格を心の機能と態度の側面からみたものです。それらは、「ものの見方(感覚・直観)」と「判断のしかた(思考・感情)」及び「興味関心の方向(外向・内向)」と「外界への接し方(判断的態度・知覚的態度)」の4 指標であらわされ、16 タイプに類型化してとらえようとします。

 MBTI は、16タイプそれぞれの強み、特徴、そしてその人の今後の課題を整理し、個人の成長や人と人との違いを理解し、周囲の人との人間関係作りにも役立てることができます。



この性格診断は、人の性格の優劣をつけるものではないので、例えば、人事採用のツールとして使ってはいけないというルールもあります。

さて、昨日のセミナーは、13時~18時まで、びっしり5時間。

更に講師、受講者(15名くらい)のほとんど全員が参加した懇親会で、更に、フリートークで盛り上がり、「自分を理解するということ」「他人を理解するということ」の新たな視点を持つことができ、とても勉強になりました。

私の仕事のクライアントは、管理組合ですが、その特徴は、組合と言う一つの団体であっても、企業のような整然とした「組織」ではなく、一人一人が対等な権利を持つ「集団」だということ。

「人間に対する洞察」と「愛」がとても大切な仕事です。
それに役立つセミナーでした。

で、私の性格がどうだったか?…は明日、カミングアウトします(笑)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末に行った名古屋市内の約40戸のマンションにおける大規模修繕の時期や予算等に関する住民説明会では、理事・修繕委員の6名以外では、参加者が3名。

トータルで9名ですから、全住戸の四分の一にも満たない参加率。

このマンションでは、当初、数年後に大規模修繕工事を行う予定であったものが、ベランダ側の立ち入り調査の結果、2か所でタイルの剥落が見つかり、工事予定時期を早めることや、旧の管理会社が、竣工図書の保管を行っておらず、その責任を追及する内容証明付き郵便を送ったことに関する説明がテーマでした。

説明会の案内文書では、「マンションの将来を考える大切な説明会」と強調してあったのですが、非常に低い参加率でした。

なぜ、こんなに低いのか?

要因としては、旧管理会社が、思いっきり「管理組合の管理会社依存体質」を誘導していたことが大きいと思います。

過去、理事会開催は、基本が、毎期、総会前の一度のみ。
それ以外にあったかもしれませんが、何しろ、理事会議事録が全く残っていません。

管理委託契約を見直すという件が一部有志で盛り上がり、1年近い期間を経て何とか理事会を巻き込んで、臨時総会までこぎつけ、当社とのコンサルティング契約が結ばれたのですが、その後に、当時の管理会社に挨拶に行ったときの管理会社のフロント担当者の言葉は、「この管理組合が、管理会社抜きで、総会ができるはずがない!総会議事録を見せろ!」

その後、管理委託契約の内容と実態が乖離していた問題、管理会社が保険代理店となってかけていた火災保険のかけ間違い、竣工図書の紛失問題など、次々に管理会社の問題点が発覚し、当初、「今の管理会社で、何が問題なの?」と言っていた人も、管理会社を替える議案に賛成しました。

その過程で、勉強会、説明会、臨時総会を幾度も開催し、住民の皆さんの関心を高める働きかけを行ってきましたが、1年半の間で、会合参加が過半巣を超えたことは、一度もありませんでした。

確かに、当時の管理会社に問題はあったけれども、担当者が「悪意」を持っていたわけではなく、管理会社のフロント担当者にとっては、「組合運営に関心がない住民が多いのだから、良く分かっている自分が面倒を見てやる…」と言う意識が強かっただけ、と言う側面もあります。

一旦、そういう体質になってしまったマンションなので、よもや管理会社を替えようなんて話が持ち上がるとは思わなかったのだろうと思います。

当社としても、管理委託契約の見直しでは、現行の管理会社も含めて入札を行うので、ことさらに、管理会社を悪者にすることは避けていたので、様々な通知文書や会合の資料でも、表現に配慮していました。

この当社の姿勢は間違っていないと思いますが、結果としては、住民の関心を高めることに苦労している訳です。

管理委託契約の見直しで、管理品質が大きくアップし、管理委託費は年間で200万円以上コストダウンできたことから、修繕積立金の値上げも不要となり、当社との顧問契約も締結。

その結果、安心感が高まったということも、今回の参加率が低い要因かもしれませんが、それでは、「他人まかせ」と言う根本の課題が解決できていません。

「顧問のいる安心感」を感じてもらいつつ、組合活動への関心を上げてく地道な努力は、これからも続けて行きたいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末は、二日間で四つのマンションのコンサルティング、顧問業務でした。

管理見直しコンサルティング中2件、機械式駐車場の解体案件の検討理事会(顧問)、大規模修繕工事の時期決定のための住民説明会。

この四つの業務のために作成した資料は、A4サイズで、100ページを超えますので、タフでしたが、「ここまで仕上げれば、住民の皆さんに喜んでもらえる!」と意気込んでの週末でした。

この二日間を終えてみて、「住民の関心を高めること」の課題を痛切に感じました。その具体的な話は、次回…。(続く)

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昨年、管理見直しコンサルティングで、管理支出の大幅なコストダウンを行った20戸のマンションでは、管理委託費だけでなく、火災保険や共用部の電気料金もコストダウンを図りました。

電気料金の削減工事は、昨年10月に実施。11月から削減効果が出て、この10月で丁度1年が経ち、実際の削減料金が出ました。

このマンションは、元々の電気料金が、60~65万円で、当初のシミュレーションでは、年間17万円の削減。

それにかかった工事費は、工事条件が良いこともあって、わずかに7万円。
LED化などの物理的に電気代を下げる高額な工事は、一切していません。

削減実績は、162,717円。
ほぼ予測通り。
削減率は約25%。

7万円を投資したら、毎年、16万円が確実に返ってくる「金利商品」を購入したと同じですね。

元電力会社社員で、電気料金制度の改正にもかかわった専門知識を活かして、従来と電気使用を全く変えずに、大幅な電気料金の削減を実現する当社の手法は、これまで管理見直しコンサルティングを手掛けたすべてのマンションで、成功しています。

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昨日は、岐阜市の主催で、長崎がんばらんば大会の出場者を招いての報告会でした。

参加したのは、7名。
私以外は、全員が高校生と中学生。

私はオジサン代表ですね(笑)

聞けば、その中の一人の中学生のMさん(女性)は、水泳の選手で、バタフライで6年後の東京パラリンピックを目指しているそうです。

このⅯさんは、腕に障害があるのですが、普通中学に通い、水泳部に所属しているけれど、スイミングクラブに所属し、毎日数キロも泳いているそうです。

見た目は、ホントに華奢で、フィギアスケートの真央ちゃんに似たキュートな子ですが、凄いんです!。

今回の大会でも、出場した2種目で「金」!
自己記録も更新したそうです。

なんだか、将来の有名人と同席した気分(*^^)v
友達になり(私としては、どのつもり(笑))、「応援してますよ」とエールを送りました!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

某社から、マンションの照明を無料でLEDに替えることができるという提案があるとのことで、その内容をヒアリング。

仕組みは、
1、LED用の器具を付けるのではなく、既存の照明器具の安定期配線のバイパス工事を行い、LED管球に変更する。

2、イニシャルコストは発生せず、浮いた電気代の中から、レンタルとして料金を回収する。

3、浮いた電気代より、レンタル費の方が安いため、マンションは持ち出しなく、LEDに変更できる。

と言うもの。

イニシャルコスト面で、一般的には、器具ごと取り替えなければならない蛍光照明類について、安定期のバイパス工事だけにすることで、かなりのコスト削減ができます。

ランニングコスト面では、削減した電気代よりも、レンタル料の方が安いので、導入費用は、ゼロ円どころか、マイナス=マンションが得をする形で、導入できます。

事業者側は、照明器具代の中に利益が含まれているのですが、最初の販売価格―利益=仕入れ価格+工事費分は「投資」になり、それをレンタル費として、回収していく仕組み。

つまり、普通ならば、マンションが最初に投資してLEDを付けるところを、代わりに事業者が投資して、電気代削減分のメリットをシェアしていく訳ですね。

これ、資金力があれば十分に成り立つ収益モデルで、しかも、マンションのように確実にレンタル料を回収できる顧客ならば、100%安全。

ただ、2点、弱点があります。

1点目は、電気料金の計算式が、照明の点灯時間を正確に反映していないこと。2点目は、それは、当社のように電灯契約そのものを変更して、電気代を下げる方法を前提としていない(知らない)こと。

1点目は、季節要因があり、変動するから…と言う理屈でアバウトでも構わないと言えないこともないですが、これが、2点目の契約変更と同時となると、料金単価が、約50%も変わり、「レンタル料<電気代削減金額」と言う計算式が崩れることもあります。

ただ、崩れたとしても、トータルでは、間違いなくメリットがあるので、実は、当社の省エネコンサルティングと組み合わせると、「鬼に金棒」の仕組みになる可能性もあります。

この話を提案してきた若い担当者は、なかなかよく勉強しており、姿勢も真摯で、好感が持てましたから、当社のポリシーである「これでもかっ!というくらい、マンション住民を幸せにるコンサルティグ」と合いそうだという予感もしました。

と言うことで、再度、コラボレーションについて、話し合いましょうと言うことになりました。

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昨日は、大垣市の20戸×2棟の管理見直しコンサルティング先マンションで、日常清掃業と建物目視点検業務の同行調査でした。

このマンションは、同時に建てられ、隣接していますが、二つの独立した管理組合です。

築10年が過ぎ、大規模修繕工事の時期になったことで、その一つマンションでは、どのように進めるのかを検討すべく、修繕委員会が発足。その検討中に、当社がコンサルティングを行っていた大規模修繕工事の現場見学会に来られ、勉強会に参加。

その時は、「非常に良かった。コンサルティングを頼みたい」と言う感想をアンケートに書かれたものの、まだまだ先と言うこともあり、その後、1年以上は、特段の連絡はいただきませんでした。

そして、1年半くらい経ってから、突然電話があり、「隣のマンションと歩調を合わせて、一緒に大規模修繕工事のコンサルティングを依頼したいのだが…」と言うお話。

「ン?隣のマンション?」

現地にお邪魔すると、きれいな四角の敷地形状の二つのマンションがぴったり隣接して、マンションの形状は全く同じ。

団地型マンションとして、一つの管理組合でも問題がないように思われるのですが、実際は、二つの組合でした。

建物の劣化具合は、異なるのですが、どちらのマンションも、植栽がきれいに揃い、きれい。

いい感じだなぁと言う印象だったのですが、お聞きすると、植栽は住民の中で、世話好きな人がいて、日常的に揃えているとのこと。

たたずまいに、「愛」があるんですねー。
植栽がきれいだと、住民のモラルも向上し、ゴミも拾う。
自転車も整然としている。

管理会社の清掃スタッフも、きちんとやらないと、植栽に負けてしまいます。
案の定、昨日、調査した結果、「清掃業務仕様書」とは、いい意味で、かなり異なる清掃実態。

もしかしたら、「過剰」と言えるかも…。

こういうケースでは、「管理業務仕様の適正化」と言う面から、コストパフォーマンスを考えて、「並」レベルに補正するのか、現状に合わせて、ハイレベルにするのか?の選択になります。

それは、住民の皆さんの判断によるとして、何しろ、きれいなマンションになるかどうかは、管理会社の清掃レベルも大切だけれども、住民の皆さんの「きれい使う」努力や意思によるとろが大きいのだな…と言うことを改めて実感したのでした。

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岐阜市の16戸のマンションで、来春の大規模修繕工事の入札が始まり、見積書の提出がなされ、現在、その内容を精査し、VE案(価値を下げずに価格を下げる)検討のための個別ヒアリングが始まっています。

今回は、10社エントリーして、7社が実際に見積もりを出していただきました。

朝9時から夜の7時まで、各社1時間ごとに、次々に来社いただき、ヒアリングをしていきます。

予定が合わない会社もあるので、月曜から水曜まで、3日間をかけて、すべての会社のヒアリングを行います。

第1の目的は、数量・仕様・工法の取り違えがないかの確認、仮設契約や工事期間の妥当性、VE案の検討により、工事品質を下げないで、価格を下げる交渉。

「当社は、あとどれくらい頑張れば、2次プレゼンに残れそうだ」と言う微妙な?絶妙な話もして、足集見積りにファイトを燃やしてもらうのも、大切です。

また、今回の入札に至るまでの住民の皆さんの議論の様子や願いなどもお伝えし、良い工事を行うためのチーム作りのコンセプトもお伝えします。

住民の想いや協力的な土壌作りをしている事を話せば、建設会社もコスト面で頑張ったことが、報われそうだという予感をしてもらえます。

また、当社として、別の面で、このヒアリングは大切です。
具体的には、他のコンサルタントや管理会社が、どんな風に入札をしているのか、聞くこと。

建設会社にとって、「このやり方は良かった」「このやり方は、困った」と言う話を聞くのです。

同時に、当社の手法や資料の評価も聞きます。

当社が目指しているのは、単に、個別の見積に役立つだけではなく、自社のコスト構造を見直すことになる資料。

入札した会社は、受注する1社を除いて、いわば「空振り」になるのですから、その労苦に対して、お金は支払えないけれど、何かしら経営に役立つ資料を提示するのが、これからも、大変厳しい当社のコンサルティング案件に入札していただくために大切にことだと考えています。

一週間後の最終入札にどんなVE案が出てくるか、楽しみです。

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「羽生結弦選手の決断は正しかったか?」と言う論説が、熱い。

私は、丁度、その場面をテレビで見ていたので、アナウンサーや解説者、あるいは、松岡修三の熱い叫びなんかも、直接、耳にしました。

テレビ放映中なので、何らかのコメントをしなければならない立場の人にとっては、「滑るべきか?棄権すべきか?」を発言しないわけには行けない場面だったのだと思いますが、黙って見守って欲しかった・・・と言うのが、率直な感想。

で、アクシデントのすぐ後は、「棄権すべきだ」
滑り切った後は、「後々まで語り継がれる場面」

確かに、何度も転倒しながらも演技時間を滑り切った羽生結弦選手は、すごかった。
でも、途中で棄権しても良かった。

それを他人が評価した瞬間に、どのような言葉も、「陳腐」に聞こえてしまう・・・。

思うに、一番素晴らしかったのは、「出ること、または棄権すること」を他の人の意見に従ったのではなく、羽生結弦選手自身が決めたこと。

自分のビジネスでも、極限になればなるほど、最後は、自分で決める!決めたことの責任は、自分で取るという強さが、人生を切り開いて行く。

羽生結弦選手が「自分で決めたことの強さ」にエールを送りたい。

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管理見直しコンサルティグ中のマンションで、間もなく、定期総会が開催されます。

約4カ月かけて、このマンションの現状の管理を調査・分析し、現在の管理会社に、できることころから改善を要請しつつ、このマンションにぴったりの業務仕様書を作成して来たのですが、その承認を得る議案があります。

それ以外にも、火災保険の見直しや共用部の電気料金の削減プランの承認議案もあり、これらすべてを合わせた議案書は、A4サイズで、20ページ以上。

しかし、実は、この議案を上程するために行った理事会では、30パージ以上、更に、ここに至るまでの6回の理事会の資料は、3センチあるファイリングブックの量になります。

この検討作業にかかわってきた役員の皆さんにとっては、1回1回の積み重ねですから、理解することができるのですが、これを総会で短時間で説明して、理解してもらうには、いかにうまくまとめるか?が大切になります。

コンサルティグ側としては、役員の皆さんがどれくらい尽力されて、より良いマンション管理の実現を目指されてきたのか?を住民の皆さんに理解していただくことが、大きな目標です。

従って、それぞれの議案について、どう表現するのかに知恵を絞ります。
過去の他のマンション例がひな形になりますが、それぞれのマンションの特徴や役員の方々の想いが違うので、議案作成では、何度も何度も書き直し、今回の例で行くと、ほぼ、丸二日間近い時間を費やしています。

役員の皆さんに対して、住民から「頑張ってくれて、ありがとう」と言う感謝の言葉をかけていただけるよう、総会当日のトークも磨きます。

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長崎がんばらんば大会で二つの金を取ったら、岐阜市長・岐阜県知事への報告会と表彰式への招待状が届きました。

大変、ありがたいことです。

今回は、競技そのものへの感想と言うより、宿舎や大会会場、ボランティアの様子など、障害者スポーツへのインフラの整備に対して、感じることがあり、それを報告しようと思います。

全国から選手が集まる開催県が、宿舎の割り振り輸送バスの計画なども立てるのですが、基本は、「国体仕様」。

2年前の岐阜国体の時は、かなり整備され、意識されていましたし、地元選手として、良いホテルで過ごしたので、不都合は感じませんでしたが、今回は、「車いすの人が移動するのに、どうしてこんな砂利道?」「旅館は、和室で座ったままの食事だし、和室トイレが多いし」「ボランティアの人の役割は何?」と言う場面が…。

わずか数日の大会のために、投資をして障害者の受け入れを行うのは、簡単ではないですが、ソフト面の工夫で、ある程度のカバーが出来る方法もあるはず。

パラリンピックの管轄は、厚生労働省から文部科学省に移り、障害者スポーツは、社会的に普通のことと言う位置づけにしようとしていますが、国体の場では、普通にスポーツができる状態のインフラ整備は、進んでいないように感じます。

今回の報告会では、自分の金メダルのことではなく、障害者スポーツへの普及に関して行政の音頭取りは、どうあるべきか?と言う提言をしたいと思います。

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現在、同時並行で、マンション大規模修繕工事の概算予算を作成しています。
全部を一度に出来るわけではないので、外部の設計事務所や建設会社の積算部に委託費を支払って、作成してもらっています。

建物調査に基づき、修繕仕様を定めて、概算予算を作るのですから、エンジニアならば同じような金額が出てくるように思うのですが、これが、大きく違うから不思議…ではなく、大きく違うのが当たり前だということが、わかってきます。

例えば、廊下の長尺シートを部分補修するのか、張替えするのかは、劣化状況を分析した結果、どちらでも「妥当」の範疇にあることは、しばしば。

しかし、この選択により、百万円単位の違いが出ます。

この積み重ねで、トータルで1000万円近い差が出ることもあります。

技術者からすれば、「部分補修で大丈夫ですよ」とか、「ここはやらなくて良いですよ」と言っておいて、後で、その場所から漏水が起きた時に、責任を追及されるのは、困るので、「やっておいた方が無難ですよ」と言う判断に流れがち。

つまり、「施工ありき」の修繕計画になるわけで、そうなると、修繕積立金をはるかにオーバーするなんてことも起こります。

今回、複数の外部委託にトライしてみて、そう言う心理になることが、よーくわかりました。

ここから、屋上の形状、共用部の状態のディテール、住民の意識、修繕積立金の状況を見て、修繕工事仕様を詰めて行き、適切なコストに収めて行くのが、当社の仕事になりますが、それも大変な作業です。

また、当社のもう一つの特徴として、修繕積立金会計だけではなく、管理委託の見直しによる余剰金の創出や電気料金削減策などを織り込み、組合の財政の全体像をシミュレーションすることで、「出来ればやりたい」と言う工事の時期を決めて行きます。

結果として、建築事業者側の「施工ありき」に近い工事支出を計上しても、メリハリがあり、個々の組合員の修繕積立金の値上げを抑制しつつ、組合の財政を健全に保つ長期修繕計画が出来上がります。

それが完成した時に、組合の皆さんに喜んでいただけるのが、最高のご褒美ですね。

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岐阜市内の16戸のマンションの大規模修繕工事の入札が始まり、現調査を経て、昨日が第1回目の見積書提出でした。

最近の工事費高騰のため、事前に試算したフルスペックの概算予算では、修繕積立金をかなりオーバーしてしまうため、共通見積書の作成段階から、かなり精査し、その概要をもって、これまで弊社のコンサルティング案件に応札した建設会社数社に、入札の感触を尋ねたところ、「他の高額案件で稼働率150%予定」みたいな理由で、入札を断られてしまい、困った状態。

それら入札は無理だと答えた会社には、他の会社の紹介もお願いし、かなり多くの会社に呼びかけ、最終的には10社がエントリー。しかし、現地調査から入札締め切りまでに、3社からの辞退の連絡があり、最終的には7社からの見積提出となりました。

昨夜は、マンションのロビーで、理事長と修繕委員の立会いの元、第1次見積書の立会い開封。

最初は、弊社から「入札誓約書」の提出を行い、理事・修繕委員に確認してもらいます。
ここには、「事前に概算予算や他の工事会社名を教えていないこと」、「工事会社から、今もこれからも、いかなる名目であろうと弊社が金品供与を受けないこと」等が書かれ、社印が押されています。

そして、ドキドキしながら、開封。

複数の目で、すべての封筒が未開封であることを確認し、中身を取り出し、同じものが2冊あり、両方の見積もり金額が同一であることを確認して、金額を一覧表に転記。

見積資料の1部は、理事長、もう一部は、弊社に渡され、金額の書いたリストは、立会い者の代表者2名の署名を書き、理事長以外の修繕委員が保管します。

どれだけ信頼感があっても、こうした一連の作業を経て、談合や不明朗なお金がどこにも流れない牽制を働かせることは、大切です。

見積金額は、それほど安くない水準で、僅差の勝負になるかと思いきや、項目(防水工事とか下地補修とかいう項目です)によっては、仕様の読み違えかエクセルの計算式が間違っていないか?思うほど、価格に開きがありました。

昨夜のうちに、7社の項目別比較表を作り、項目ごとに、社名を伏せての最低・平均・最大金額を出し、今朝一番で、各社にフィードバックし、来週からのVE交渉面談の連絡をしました。

各社は、この資料を見つつ、自社の各項目ごとの金額の水準を知り、下請け工事会社との価格調整や会社の入替等を行うと同時に、性能を損なわずにコストダウンができないか?と言う検討を行い、来週の面談までに、VE(価値を下げずに価格を下げる)案を考えてもらいます。

また、当社は、各社の仮設費や諸経費の適正度をチェックします。

こうした「競争」の仕組みを作り、もう一度、同一締切で、各社から最終見積価格を提出していただき、「より良い工事をより安く」実現して行きます。

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昨日は、長崎がんばらんば大会を終え、岐阜県選手団がゆっくりと帰途に就く中、私は一人、東京へ。

本来ならば、この日は、岐阜に戻り、解団式が行われるまでは、いわゆる公費での行動なので、個別行動は許されないのですが、国体選手に選ばれる前から決まっていた大切な仕事であることを説明し、派遣4日前に、ようやく許可をいただきました。

もちろん、旅館から東京までの行動については、自己責任&全額自己負担です。

幸運だったのは、長崎から東京行きの飛行機が、4日前でも空いていたこと。

期間中毎日4時起きで仕事をしていましたが、同じように昨日も、その時間に起きて、6時に朝食。

旅館から、タクシーと空港行きリムジンバスを乗り継いで、羽田に。

移動中も、ずっとパソコンを開き、週明けからの仕事の準備。
ちょっと気になるのは、のどの痛み。
大きな声を出して応援したからでしょう。(笑)

手術後の回復途上での出場で、目指す体型に戻っていませんから、来年の6月の国体予選に向けて、今日から、また、片足2キロのアンクルウエイトを付けて、1日1万歩を自分に課して、体を鍛錬していきたいと思います。

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昨日は、長崎がんばらんば大会の最終日。
私は、既に2種目の出場を終え、どちらも金メダルだったので、ミッションを果たしたぞーと言う感じ(笑)

あとは、岐阜県選手団の出場種目での応援が大事な仕事です。

とは言え、全種目にエントリーでいている訳ではないので、結構、時間があります。
そこで、応援席のすぐ隣が報道席だったことを幸いに、パソコンを持ち込み、仕事(笑)
応援・仕事・応援・仕事…で、こんな感じ。
長崎国体3



実は、大会期間中は、基本が24時間団体行動。旅館からすぐ近くのコンビニにも、勝手に行ってはいけません。会場までが遠いので、朝は5時半に食事で、夜の戻りは8時頃。

旅館の中にいれば良いということで、毎日、フロント近くのロビーの机を借りて、食事後には、そこで、12時くらいまで仕事をし、朝は4時くらいに起きて、仕事を開始するというパターン。

部屋は7人部屋の修学旅行スタイルでしたから、同室の方々の眠りを邪魔してはいけないので、出入り口付近に布団を確保してもらいました。

行き帰りのバスの中もパソコンを開いて…という時もありましたが、バスに揺られると、さすがに、寝ちゃいますね。(笑)

また、自分の出場の後は、マッサージなど、体を休養させる時間もあったので、その時は、短時間ですが、グッと深く眠りました。

こんな風に、過ごした5日間は、体力と知力の臨界状態(笑)

しかも、移動中や食事を取りながら、チームメンバーの高校生の「恋バナ」を聞いたり、特別養護学校の先生たちの話を聞くのは、とても新鮮で、1秒たりとも無駄な時間はなかったですね。

そして、昨日の閉会式のフィナーレコンサートは、長崎出身の「さだまさし」のコンサート。
さだまさし1 さだまさし

いつもに比べて、漫談のようなトークは短めでしたが、ステージ正面のしかも、前から10列くらいの位置で、長崎セレナ―デ、案山子、精霊流し、北の国から、風の中のライオン…と言う名曲ばかりを聞けて、良かったです。

彼の歌は、詩に物語があるので、聴覚障害の人にとっても、スクリーンの字幕や手話でストーリーを見れば、味がありますから、歌手の選択としては、良かったのではないかと思います。

あと、これを目当てに閉会式のスタンドに来たおばさま方にも、当然、大うけ!

今日は、選手団は、岐阜に戻るだけですが、飛行機は福岡から夕方にしか跳ばないので、朝食は8時からだそうで、まだ、眠っています。

私は、4時に起きて、パソコンを開いて、このブログを書いたり、仕事。
特別に配慮いただき、選手団を離れ、8時半に長崎から飛行機に乗って、東京に向かい、仕事に行きます!

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長崎がんばらんば大会の初日に、佐賀から飯盛良隆さんが、応援に来てくれました。

飯盛さんとは、私が戸建住宅のプロデュース業を行っていた時、それと同様の事業を行いたいということで、交友が始まり、一度、佐賀まで招かれ、地域の住宅関係者向けの講演会を行ったことがあります。

10年近く前のことだと思います。

私と飯盛さんの共通点は、九星気学で、共に「三碧木星」なこと。

私が住宅全般のコンサルティングから大きく舵を取り、「マンション管理組合向けコンサルティング」に特化した時に、「三碧木星」の運勢上、一番良い時期!とアドバイスいただき、大変心強く思ったことを覚えています。

電車旅行の好きな飯盛さんが、遠距離出張でも電車を乗り継いで、名古屋エリアに寄られたとき等に、会ったこともありますが、お互いの近況はfacebookやブログが一番わかるという感じでしょうか。

今回、私が長崎まで来るというので、わざわざ、応援に来ていただいたという訳です。

飯盛さんの現在のテーマは、知事になって、地域と国を変えること。
その熱い想いが、この「いさがい良隆後援会」のHPに込められています。
http://www.isagai.info/

昨日は、社会のこと、教育のこと、農業のこと、障害者福祉のことなど、競技終了後の1時間程度の短い時間でしたが、盛り上がりました。

飯盛さんの夢を応援したいと思います。


そして、本日。

2種目目は、「立ち幅跳び」

2年前の岐阜清流大会では、かなり体重を絞り、筋トレをして、2メートル10センチの記録で金メダル。
 長崎大会

今年の春の大会は、そこまで体つくりはできなかったものの、2メートル8センチで優勝して、全国大会でも優勝の可能性あり!と言う理由から、県の選抜選手になりました。

しかし、何せ、体調がほぼ戻ったのは、数日前で、体重も、重いまま。
先週の岐阜地区大会では、ゆるーく跳んで、1メートル80センチ。
試技は、最初の1回だけで、あとは、棄権。

もちろん、今回の大会でも、無理は、禁物。

しかし、本番になると、アドレナリンが出ます。

体に負担をかけないために、高く遠くに飛ぶいつものスタイルはやめて、深く沈んだ後は、低い姿勢で、遠くまで飛ぶというスタイルに急遽変更しました。

すると、どうでしょう…(笑)

周りの出場者も、「これなら2メートル行くんじゃないですか!」とおだてるし、岐阜県選手団の応援も大きいし…で、2回目は、思い切って腕を大きく使って、遠くまで飛んでみました。

その結果は、なんと2メートル5センチ!

これが、公式記録となり、本大会二つ目の金メダル獲得となりました。

怪我もなし!

岐阜県選ばれた少数精鋭の陸上チームで、メダルへの期待が大きい中、結果を出すことができてよかった!

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長崎がんばらんば大会の初日は、皇太子殿下を迎えての開会式後、いよいよ競技が始まりました。
長崎大会

私は2種目出場するのですが、初日は、50メートル走。
「片足に障害のある40歳以降の年齢区分」での出場

選手控え場で、整列していたら、突然、隣の人から、「馬渕さんですよね?」と声をかけられました。

東京のSさんと言う方で、同じ種目の出場者に私の名前があったので、facebookで検索されたそうです。

2年前の大会で同じ種目で金メダルを取ったことも、ご存知でした。
不思議な感じですが、初対面な感じがせず、随分リラックスできましたし、競技終了後は、フェイスブックで友達になりました。

こう言う交流もまさに「良いね!」

聞けば、Sさんは金メダルを目指して、かなり鍛えられたとのこと。ベストタイムは、私を余裕で上回るのですが、大会寸前で肉離れを起こしたそうで、本来の力を発揮できず、私のタイム8.80秒にわずかに届かないタイムで、銀メダルでした。

つまり、私の結果は、金メダル!
長崎大会1 長崎大会3

私の2年前のタイムが、8秒くらい。
6月の怪我以来、初めて本格的に走った先週末の岐阜地区大会のタイムがなんと11秒くらい(笑)

ほぼぶつけ本番でしたが、Sさんにはかなわないだろうと思い、リラックスして走ったのが良かったのでしょうね(笑)

もっと言えば、そもそも、この年齢になれば、全速力ではなく、力みを取って走るということが、ケガなく良いタイムを出すコツなんでしょう。

また、佐賀に住む旧友がわざわざ応援に来てくれました。
その話は、また、明日、次の種目:立ち幅跳びの結果と合わせて、書きます。

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平成24年10月5日、(一社)夜景観光コンベンション・ビューロー主催の「夜景サミット2012 in 長崎」において、長崎の夜景が香港、モナコと並び、「世界新三大夜景」に認定されたそうです。

長崎に来て、初めて知りました。

これ、旅館のテラスから撮った写真です。
長崎夜景

泊まっている旅館は、うーーんと思うところがありますが(笑)、ここから見える長崎港の夜景は、確かに絶品!

これは、お勧めですよ!

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