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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日から、長崎で開催される国体(障害者スポーツ大会)に岐阜県代表の陸上選手として来ています。

宿泊先は、長崎の老舗旅館、矢太楼南館

なんと、7人部屋の和室!

旅館のHPを見ると、最大5人の和室しか予約できるようになっていませんが。。。

その部屋にぎゅうぎゅう詰めか?廊下っぽいところに寝るのか?と思っていたら、なんと、宴会場をパーテーションで二つに仕切り、二つの部屋として使っており、その一つの大きな四角い15畳程度の部屋に、7人が雑魚寝です。(笑)

もちろん、隣の部屋の声も灯りも漏れてくる状態。

いまどき、会社の慰安旅行で、職場親睦を図るため…という名目でも、こんな部屋割りはないでしょうから、修学旅行並み(笑)

しかも、ここで、五泊六日。

下は高校生から、上は、陸上選手団の監督まで一緒の部屋。

一泊目となった昨夜は、長旅の疲れで、早々と眠ったオジサマ族のいびき合戦でした。

こんな体験、自分から選ぶことはないでしょうから、滅茶苦茶レアで、受けるぅ~(笑)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今朝は、8時半に岐阜の福寿会間に集合して、長崎で開催される国体(障害者スポーツ大会)に出発です。
長崎国体

岐阜県選手団の陸上選手として、片下肢機能障害のシニアクラスで。50メートル走と立ち幅跳びの2種目に出場してきます。

大会期間は、11月1日から3日ですが、今日が移動日、明日が公式練習日。
閉会式が3日にあり、戻ってくるのは、翌4日になりますから、なんと五泊六日。

2年前の岐阜清流国体に参加した時と同じ種目で、優勝を目指します。

6月の県予選を好タイムで優勝したので、陸上派遣選手16名に選ばれたのですが、その時の怪我で、肩を脱臼・靱帯断裂。

当初は、十分、この大会に間に合うと言われていたのですが、結局、薬の後遺症なども出て、血液検査で体の異常がなくなったのは、昨日の検査。

試技ができたのは、四日前の日曜日。

アンクルウエイトを付けて、体力の回復に努めて来ましたが、出場にギリギリ間に合ったという感じです。

記録更新への挑戦は無理ですが、今あるベストの力を出して、メダルを目指します。

応援&見送りのために来ていたミナモと2ショット!(笑)
ミナモ

ちなみに、宿泊先に電話して、夜、仕事の出来るデスクは確保済み。(*^^)v

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

岐阜市のマンション(16戸)での大規模修繕工事の入札が始まっています。

今回のエントリー会社は約10社。
見積要綱と現地調査から、実際に入札するかどうか、決めて、見積書を提出していただきます。

見積書提出までの期間内で、当社の重要な業務の一つが、エントリー会社のトップとの面談。

今回は、初めて参加された会社が6社あるので、各社を訪問し、1時間程度のヒアリングを行います。

会社概要は共通書式がありますし、HPを見れば、わかることは、聞きません。

社長の経営方針、常日頃から繰り返し口にしている言葉は何か?

答えは様々です。

例えば、「社是」や「社長のポリシー」を聞くと…
「顧客満足」
「顧客のためにある企業」
「安全・品質は当たり前」
「迷惑をかけない」
「入居者とのコミュニケーション」
「長く続けるためには信用が大切」
「仕上がりを大切にする」
「相手の気持ちに立つ」
等など。

では、その想いは、どれくらい強いのか?どこまで社員に浸透しているのか?は、
「それをどんな時に伝えているか?」
「最近の社員教育や全体ミーティングでは、どんなことがテーマになったか?」
を聞くとわかります。

「月1回の全体ミーティングとその時の社長訓示」
「年2回の安全大会」
「現場巡回時」

自分のエピソードも話しながら、あれこれ聞いていくと、段々打ち解けてきて、トップの「人となり」も見えてきますね。

これをすることで、1次審査やプレゼン審査で、住民の皆さんが迷われて、「この会社は、どんな会社か?」と聞かれたときに、書類やHP等の間接情報ではなく、自分の目で見て聞いたことを伝えることができます。

また、
「今まで、困ったコンサルタントだな、と思ったケース」
「コンサルタントに望むことは何か?」も聞きます。

良い工事になるかどうかは、現場代理人や職人の意識が一番大切です。

「性悪説」で手抜きを防止するという立場ではなく、工事に係る人たちの「工事(建物)と住む人への愛」を育むのがコンサルタントの役目だと思います。

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昨日は、名古屋市内の顧問先マンション(26戸)で「建物設備点検」同行監査を実施。

この監査は、現場業務のチェックだけではなく、その後の報告・フォロー業務まで対象としています。具体的には、次の通りです。

1、管理委託契約の内容と業務内容との照合
2、委託契約に定義されている点検項目が適正かどうかの判断
3、点検者の点検品質の査定
4、点検結果が報告書にどのように反映されているかの確認
5、点検結果に基づき、管理会社から組合に適正な報告・アドバイスがなされているかの確認

目的は、「管理会社に、ちゃんとやってないじゃないか!」と偉そうに注意することではありません。

通常、「建物設備点検」を行う担当者は一人ですし、同じ人が継続して行う場合が多く、「我流」になりがちで、「いつも通る道」から外れることは少なく、点検の見落としもあります。

また、点検者→管理会社(フロント担当者)→組合となるため、点検者にとっては、毎回、報告しているのに、改善されないなぁと思いつつ、組合に対して直接報告するのは、自分の仕事じゃないし…のような感覚を持つケースもあります。

こういったことは、どれだけ細かな業務仕様書を作っても、起こり得ることです。

従って、当社では、仕様書改善+コスト適正化(コストダウン)に加えて、監査を行い、「より良い管理をより安く」がペーパー上だけでなく、実際に実行されるところまで責任を持ちます。

昨日の監査でも、見落としを発見。
今回は、管理会社のフロント担当者も来ていたので、その場で指摘し、すぐに対応方法について検討し、理事会開催をすべしとアドバイスしました。

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私の住むマンションは、新築当初は、ペット禁止でしたが、少しずつペットを飼う人が増え、ある時期に、その比率が30%を超え、総会での話し合いの結果、ペットを禁止をするのではなく、ペット規則を作るという解決方法を選択しました。

ペットを飼う人も買わない人も、「どうしたら共生できるか?」の観点から、住民全員で知恵を出し、ペット委員会を設立。

ペットを飼う人たちだけ全員が集まり、「ペットを飼う」と言う共通の価値観を持った者同士が、自分たちのモラル次第で、住みづらくなるのか、住みやすくなるのかが決まる、と言う話し合いをされました。

その後、たまに敷地内でのおしっこの問題とか、鳴き声の問題はありましたが、これまで、10年以上、うまくやってこれました。

しかし、私が理事長になってから、玄関わきの柱に、頻繁におしっこがされるようになり、清掃もされない事態が生じ、ビラ配布や看板設置をしても、止まりません。

誰が放置しているのか?は、正確には特定できていませんが、ほぼ、見当はついている状態。

ペット規則に基づけば、清掃費用の負担やペット飼育禁止の措置まで、理事会の権限で可能となっているのですが、それは、良い解決策とは思えません。

週末の臨時総会の議案は、駐車場の長期空き問題の解決策、バイク駐輪場の新設、管理委託契約の見直しと価格の引き下げ(適正化)と言う重要議案の審議の後に、ペット問題の意見交換会を実施。

ペットを飼っていない私が、理事長だから、マンション管理士だからと、ルールや専門知識を振りかざして、しゃしゃり出るより、じっと、皆さんの意見を聞きました。

最終的には、改めて、ペット委員会が設立された原点に戻り、ペット飼育者全員で集まり、規則の再確認と遵守について、話し合うという結論になりました。

実は私、この意見が、ペット飼育者から出るまで、待っていたのでした。

ペット問題のような繊細な問題は、良い方向に進むよう、良識ある住民の「想い」を顕在化するという解決方法もあるのだと思います。

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羽島市の南端で行われた岐阜地区の障害者スポーツ大会に参加し、50メートル走、立ち幅跳びの2種目で優勝!

これで、来年6月の県大会への出場権を得ました。
自分の体力の維持を考え、毎年、この大会と人間ドッグに向けて、体を作っていくという「掟」を自分に課しました。

加えて、人間交流も楽しく、2年前の岐阜清流国体以来、久しぶりに会う人もいて、秋の爽やかな日を楽しみました。

とは言え、午後2時に自分の競技を終えたら、「お先に失礼」

そこから、高速道路に乗って、各務原の顧問先マンションの理事会。
ここでは、機械式駐車場撤去の進め方の議論。

続いて、一宮市の管理見直しコンサルティグ中のマンションで、理事会。

定期総会に向けた決算・予算議案のサポートや管理会社に申し入れてあった現行の管理改善提案に関する回答を聞き、議論。

かなり踏み込んだ改善・コスト削減が、その背景と共に詳細に示され、なかなかいい感じ!

公民館の閉館時間までに、今夜のテーマに関する検討は、すべて終わらず、近くのガストに席を移して、電気料金削減提案と管理会社入札のための仕様書の検討。

終わったのは、23時近くでした。

タフな1日ですが、ちっとも疲れない(笑)

スポーツも仕事も、楽しすぎるからです(^^)v

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明日は、早くも来年度の国体に向けた地区予選。

そして、この週末から月曜日まで、コンサルティングや顧問先マンションの重要案件が6つ。
自分の住むマンションでも、臨時総会。

資料作成に、ほぼ二日間、徹夜に近い状態。

総会を終えて、22時くらいに帰宅し、ちょっと横になったら、いつの間にか寝ていた。

当たり前か(笑)

しかし、目覚ましなしで、3時に目が覚めた。

おーーー、奇跡。

これだけ時間があれば、十分、満足の行く資料の仕上げができる。

良い仕事をすれば、神様が助けてくれる。

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これから一気に、数マンションで管理委託契約の入札準備に入ります。
当社のコンサルティングでは、「管理会社変更ありき」で話を進めることはせず、まずは、改善するところから管理品質を上げ、コスト改善を促し、すぐにコストダウンできるところは、コストダウンしてもらいます。

その時に提示する管理委託業務仕様は、かなり、入札時の仕様に近いところまで行くので、入札時の日程や条件等が「フェアな入札」であっても、早々と新管理業務仕様を想定でき、また、コスト削減・抑制に関しても、多くの時間を使うことができます。

過去には、その時の交渉過程で、管理品質がみるみる向上し、自らも管理業務の無駄や重複をチェックし、二重下請けを止めて、実施する会社との直接取引に変えるなどまでして、コストも十分下げた姿勢が評価され、結果として管理会社の入札を行わず、従来通りの管理会社に決定したこともあります。

しかし、それは、私の目から見ても、恐らくその委託金額であれば、入札した時にトップ3に残れるのではないか?と言う「企業努力」が見えた場合です。

しかし、ここ数件のマンションで提示されてきた現管理会社の「新管理委託費の提示」を見ると、中には、かなり甘いものがチラホラ。決まって、当社が、コンサルティングを引き受ける時に示した「過去の実績に基づく管理委託費のコスト削減予想」の数字に合わせたかのような数字。

その数字は、過去の実績に基づく実際のコストダウン額ではなく、入札会社の平均値的なものだと伝えてあるはずなのですが…。

従って、その金額では、恐らく、ホントに入札になったら、十数社ある入札会社の中で、多分真ん中あたりでしょう。

さすがに、現管理に大きな問題がないとか、担当者は評価されているという場合でも、上位5社にも入れないとなると、プレゼン審査に残るのは、かなり難しい。

もちろん、いざ入札となった時には、1次入札後に、委託項目ごとの平均・最大・最少が通知され、VE(価値を下げずに価格を下げる)交渉を行ったあとで、最終入札があるので、もう一度、チャンスがあるわけですから、その時に、本気を出して(?)、プレゼンに残ることもあり得ますが、そこまで行くと、「なんだ、他にも良い会社あるじゃん!」と言う競争での勝負になります。

実は、既に、管理見直しコンサルティングの途上で、その姿勢が非協力的で、役員の中から、「どんどん評価を落として行くねぇ」と嘆かれている管理会社もありますから、かなり金額を落としても、入札は必至と言う状態のマンションもあるのですが、せっかく評価を上げてきた会社が、コストダウン努力が半端なゆえに、入札と言う難関を迎えなければならないのも、もったいない…。

住民側からすると、入札を通じて、他の管理会社も見た上で、「元さや」の収まるのは、納得感が高まるのと言う良さはあります。

ただ、繰り返しますが、当社のコンサルティグは、そのマンションに最適な管理仕様を作り、より安く実現してくれる管理会社を選ぶことなので、目的は、「ジャストフィットな管理仕様&適正な価格」。

管理会社を入札しなくても、ジャストフィットな管理仕様が完成していれば、それが住民の皆さんの幸せにつながるので、入札はしてもしなくても良いのです。

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今日は、朝から血液検査と尿検査。

ようやく、ほぼすべての項目が正常値に戻りました。

来週木曜日には、国体(障害者スポーツ大会)に向けて、岐阜県選手団の一員として、出発する予定なので、これで、一安心。

運動らしい運動はできず、軽い筋トレやウオーキング、それからマンション建物調査(笑)で、少しずつ体力向上を図って来ましたが、ぎりぎり間に合いました。

無理はしませんが、トラックに立つ瞬間は、その時の最大のパフォーマンスを発揮したいと思います。

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当社の大規模修繕コンサルティングの特徴は、マンション住民(発注者側)の発注代行と言う役割に徹底的にこだわることです。

「こだわる」とは、自分が住民だったら、発注先を決める際に、どうしたいだろうか?を考えて、実行することです。

 その一つが、入札会社のトップとの面談。
 当社の見積要綱には、
「当社社長と今回の工事を行う事業所のトップ及び事業責任者(同一者であれば、お一人)との面談審査を受けていただくこと」(過去に面談済の場合は不要)
 と記しています。

 従って、名古屋に本社がある会社は、部門トップの役員または社長、支店であれば支店長クラスです。

過去の面談時には、「談合」とか「袖の下」の話を直接密室でするために、来社したのか?と勘違いされる会社もありましたが、見積(お金)に関連する話は、一切しません。

 会社の内容やPRポイントは、当社指定の共通書式で提出いただくので、それ以外で、かつ、HPや会社案内パンフレットでは、なかなかわからないこと。
 
 たとえば、、、
◎社長が日ごろから社員に向かって、繰り返し口にしている言葉は?
 ◎社員教育を専門に行っている部署はどこか?
 ◎協力会社(いわゆる下請け)の入れ替わりは、どんな頻度か?
 ◎何かトラブルが起きた時に、どんな風に情報を共有し、どのような対応を行うのか?
 ◎施工会社にとって、良いコンサルタントとそうでないンサルタントの違いは何か?
 
 私が見るのは、仕事への使命感や愛がどれくらい溢れている会社なのか?と言うことです。

 直接、訪問するのは、当社は、組合側の代理なのですから、「これから発注をするかもしれない会社に一度も行ったことがないなんて、ありえない!」と言う非常にシンプルな感覚に加え、例えば、訪問時に、大きな声で挨拶をするのですが、その時の社内スタッフの挨拶の返し方も、ポイント。

また、整理整頓の様子や社内に掲げてある標語、応接室の様子なども、注意深く見ます。

 トップの口から出る言葉と、会社の事務所から漂ってくる雰囲気が、合っているのかどうかは、肌で感じるようにします。

 大規模修繕工事は、住民が住みながらの工事ですから、安全や生活への配慮ができることは、最低限の条件。

 足場を組んで初めて分かる不具合箇所や、工事を始めてから劣化の進行具合がわかるケースもありますから、そういう時に、組合・施工会社・当社とが一体になって、問題を解決していくチームになる素地があるかどうかを見るのが、この面談の目的です。

 また、実際の工事になれば、そのための協力業者が選ばれ、初めて、工事に携わるメンバーが決まるので、スタートアップの全体ミーティングには、住民の想いを伝えるのと同時に、自立型人材のミニセミナーも開催したいと言う依頼も行います。

この話をするときは、滅茶苦茶熱い!(笑)

 私のミッションは、コンサルティング先のマンションを幸せにすることですが、更に、その仕事でかかわるすべての人に幸せになってもらうことであり、業界全体を「幸せ創造産業」に変えて行くことです。

 そのために、何ができるのかを考えた時、福島先生に学んだメンタリングマネジメント自立型人材の創出をこのプロセスを通じて行うことだ!と閃いたのです。

 今後は、管理見直しに関しても、同じ仕組みを取り入れたいと思います。

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小渕経済産業相が辞職しました。

その記者会見を見ていて、他の多くの政治家とは違う「予想外」な回答だと感じたこと。

それは、「経理は、自分が小さい頃から一緒に過ごして、信頼してきたスタッフに任せてきました」
に続いて、少し間をおいて出てきた言葉です。

これまでの政治家のパターンは、

「従って、まさかそのようなことをしているとは思いもよらず、私自身も裏切られた気持ち」

と自分は、悪くないが、スタッフが悪いと言って、被害者側に立つのが一つ。

二つ目は、

「そのスタッフが今回のような不祥事を起こすとは夢にも思わず、私の不徳の致すところ」

と、自分が悪いと認めているように見えて、実は、自分は、それなりの努力をしているが、やっぱり、不祥事を起こしたのは、スタッフであり、彼らが悪い。

「この不徳の致すところ」には、「不運」と言うニュアンスが含まれています。
だって、「不徳の致すところ」の具体的改善策はないからです。

ところが、小渕経済産業相から出た言葉は、

「自分の管理が甘かった」「自分に責任がある」

明確に自分が悪いと答えました。

これを聞いたとき、「おっ!この人は、ちょっと違う」と感じました。
スタッフが悪いのではなく、原因が自分にあると言い切ったのです。

原因が自分にあれば、それを改善するのも、自分の責任です。
これは、私の起業家精神「自立型人材」そのもの。

今後、マスコミに追及されても、「軸のぶれない」主張ができまると思います。

きっと、国民の信頼回復も早いでしょう。

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今日は、肌寒く、小雨ですが、岐阜の長良エリアの幾13年目20戸弱のマンションの大規模修繕工事の入札予定会社による建物調査です。

あらかじめ、当社で詳細な建物調査を行い、工事仕様書と共通見積書はじめ、10種類近くの資料や提出書類を送付してありますが、工事会社により、見積の捉え方が異なるので、実際に現地を見ていただき、質疑応答を重ねて、最終的に入札の段階では、各社の提案を比較できるよう、数量やレベル統一を図るための調査です。

それに加えて、現地を見た結果、各社のノウハウで、VE案(価値を下げずに価格を下げる)や付加提案をしていただくことも、大切な目的です。

この後、入札会社全部からの見積比較表を作成し、面談と行い、1次審査、プレゼン審査へと続きます。

小規模マンションだと、そもそも、価格を抑えることに限界があり、管理会社にお任せで、修繕積立金の中に納まれば良いという発想での大規模修繕工事になるケースが多いですが、当社独自のMACM方式により、中・大規模マンションであっても、一級建築事務所が設計監理と同じように、共通仕様による第三者チェック&コストダウンができる入札が可能です。

加えて、管理の見直しも同時に行うので、長期財政も改善され、修繕積立金値上げ幅も抑制できます。

今回は、調査の段階で十社程度の工事会社のエントリーがあり、各社の調査の結果で入札会社数が決まります。

小さなマンションだからこそ、住民側の代理者として、自分が住むマンションだという気持ちになり、1円単位までコストに目を配るという専門家の役割は大きいと思います。

大切なのは、「愛」です。

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実は、昨日に続いて、一宮市の築13年目のマンションで、大規模修繕工事の準備のために、建物調査です。

早めに寝て、発熱・頭痛が起きないよう体調を整えましたが、頭痛のみ残ったので、鎮痛剤を飲み、実施!(^^)/

今回は、既に15日に防水や各種試験を先行して調査していたので、今回の調査スタッフは、2名です。

午前は、住民さんを同行しての共用部建物調査ツアー。
午後は、住戸のベランダや室内の気になる箇所をチェック。

まずは最上階で、調査の視点を解説し、劣化箇所を見たり、触ったりしながら、それに対する補修手法の選択肢と、選択結果によるコストの違い等を丁寧に説明。

その中では、この建物が、そもそも、維持しやすい建物なのか?維持にお金がかかりやすい建物なのか?もお話しします。

インターネットなどで、「これくらいでできます」のような記事も時々ありますが、全く同じ戸数・階数でも、形状・デザイン・仕様によって、かなり違うため、そのまま当てはめることはできません。

 たとえば、廊下の壁にスリットが入っている場合、単にコンクリートにスリットが入り、吹き付けてあるのか、モルタルでデザイン成形してから吹き付けてあるのか?により、「塗装のみ」と「モルタル補修+塗装」との違いが出ます。

 同じスリットでも、上部が開口しているのか、くり抜いてあるのか、周りのシーリングが外壁だけなのか、内壁・外壁の両方にあるのかによって、材料費も工賃も増減します。

 買う時には、ちょっとおしゃれに見えた外観も、実は、それゆえに、維持費がかかるということは少なくありません。

そもそもの仕様、補修の種類等による違いによって、金額も、どれくらい違うのかを説明することで、今後、大規模修繕工事の予算を決める時にも、住民側の知識レベルを上げておいていただくことは、非常に大切ですからね。

 最上階から、1階まで降りてきて、敷地を廻り、最後に、希望者のみ屋上に同行して、約2時間の共用部調査ツアーは、終了しました。

良い天気に恵まれ、絶好の建物調査日和となりました!

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名古屋市内の築12年目40戸規模のマンションで、本日、追加調査を実施。
熱は、下がったものの頭痛はまだ止まらないのですが、一度、入札開始の寸前まで行ってから、考え直して、追加調査をお願いしたので、これ以上待たせることはできないので、予定通り!

実は、このマンションは、当初の簡易診断でも、過去の建物の不具合調査でも、「建物の状態が良いので、大規模修繕工事は、数年先に延ばせそう」と予想していたマンションでした。

ところが、事前アンケートで、2つの住戸から、「ベランダの外壁タイルが落ちている」と言う回答。

そのようなことがあれば、管理会社に連絡がありそうなものですが、そもそも、このマンションでは、理事会は総会前くらいしか開かれず、何か突発的なことが起きても、理事長に相談がある程度で、管理会社がどんどん対処してしまう運用。

恐らく、理事長の判断で、理事会を開催したこともあったのでしょうが、そもそも、総会前の決算・予算理事会でさえ、議事録が残っていないので、把握しようがありません。

これ、マンションの歴代役員がちゃんと管理たるものを知らないから!と責めるは訳にいきません。

何しろ、このマンションの管理見直しコンサルティングに取り組んだ時に、管理会社に挨拶に行ったら、「管理会社抜きで、臨時総会をやったなんて、信じられない!そんなことは、ありえない」と管理会社のフロント担当者が言うほど、管理会社任せのマンションでしたから。

その管理会社が、「大規模修繕工事を早くらないと!」「築10年くらいでやるものです!」と言われたことがきっかけで、当社に相談に来られたのが、管理見直しのきっかけだったのですが、その際にも、ベランダの外壁が剥落していたという話は、一切ありませんでした。

その時からベランダのタイル剥落はあったのかもしれませんが、当時は、築10年を迎える寸前。ことが大きくなると、販売会社を巻き込んで、一気に問題がややこしくなり、責任云々の問題で、大規模修繕工事の時期がいつになるか?と言うことになりますが、管理会社にお任せであれば、早々に大規模修繕工事が始まったことでしょう。

記録が残っていないので、どこで、この重要な情報が止まったのかは、定かではありません。

いずれにしても、初めてベランダに立ち入り調査を行ったら、1平米程度のタイル剥落が、1戸、大きくはがれて今にも落ちそうなタイル状況の住戸が1戸あり、愕然。
タイル剥落 
タイルはがれ

ベランダのある南側の外壁は、上層部は劣化が少なく、下層に行くに従い、浮きが多くなっていました。

最初、立入調査に協力いただけたのは、これらの住戸を含めて7戸。

ここから、調査技術スタッフが出した大規模修繕工事予算書と共通見積書では、タイル外壁の貼り換え補修数量をどう見るかが、大きな問題となりました。

その差は、20㎡~140㎡。

このマンションは、予備のタイルが大量にあるので、20㎡なら、既製品のタイルの購入でも間に合うのですが、140㎡ならば、新規に窯で焼かなくてはいけません。

タイルの貼り換えは、接着剤の注入工法に比べると、はつった上で、下地を補修し、貼り付ける工程となるので、単価あたりの価格は、一桁違います。

タイル代と工賃を加えると、最大で500万円近く変わる可能性もあります。

ここまで大きく変わる要素を「足場を組んでからの実数清算で」としたうえで、大規模修繕工事予算を取るのは、マンションの規模からすると、大きすぎると判断したのが、今日の追加調査の理由です。

再度、上層階から中層階、下層階を調査し、タイルの状況が、どの階層まで、どれくらい悪いのかを想定するための調査です。

案の定、下に行くほど、タイルの浮きが多くなっていました。

全戸数の調査ができたわけではありませんし、南側以外の、西側・東側は、元々、手が届きませんから、そもそも「想定」なのですが、その「想定」の精度を少しでも上げて、大規模修繕工事の入札に取り組みたいと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

体の回復のために、昨日は、夜9時頃、このブログを書くだけでパソコンを開くのは止めて、ベッドに戻ろうと思ったのに、ちょっと体調が良いので、仕事をしていたら、気づいたら2時。

週末にある建物調査や修繕委員会の準備を少しやろうと思ったら、つい、夢中になり…。

好きなことは、あっという間に時間が過ぎますね(笑)

今朝は、朝起きた段階で、発熱はなし。
体調が良いという感じではないけれど、ずっと続いていた発熱がないのは、大きな進歩!

これから朝イチで病院に行き、検査です。

今日は、約八か月間で10回ある福島正伸直伝インストラクター養成講座のある日で、東京への出張予定でしたが、それを取りやめ、週末の建物調査や修繕委員会、来週月曜日の大規模修繕工事入札のための工事会社の現地調査の準備に充てます。

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現在、肩の手術後の投薬治療中で、今週金曜日に終了する予定でしたが四日に、突如発熱。
それ以降、昨日まで、三日連続で、発熱。
起きて、仕事して、体がしんどくなり、鎮痛剤を飲んで、寝て、また起きて…

昨日は、建物調査もあったので、現地に行き、段取りと理事長への挨拶、最低限の調査を行い、あとは、調査スタッフにまかせて、そこから、病院に行きました。

風邪の症状はまったくなく、おかしいなと思っていたのですが、病院での血液検査の結果は、投薬の副作用が出ているという診断。

薬を飲むのを止めたのですが、昨日は、ついに、9度以上発熱。

腰から下半身にかけて、しびれのような痛みがあり、横になるもの辛く、体の方向を変えたり、氷枕だけでは足りず、妻に急ぎ、「冷えピタ」を買ってきてもらい、体のあちこちに貼りました。

結局、昨夜は、夜中まで8度台後半から9度高熱が続き、救急病院に行くことも考えましたが、明け方には下がり、今日、一つだけあった公務をこなして、あとは、自宅で、仕事をしたくてたまらないのをじっと我慢して(正確には、スマホでメールチェックと電話の受け答えのみ)、横になっていました。

今、20時50分ですが、この時間まで、発熱がなく、少しだけパソコンに向かっています。

今回、ホントに苦しい時間を過ごしたのですが、一方、自分を振り返る良い機会になりました。

「感謝が足りない!」
「自分に何かあった時に代理を依頼できる先が足りない」
ことを気づくチャンスだったと強く感じたのです。

実は、これらは、怪我をして、手術入院をした時にも感じていたことで、その時は、「神様から、かなり痛いお灸をすえらえた」と思ったのに、足りませんでした。

いわゆる、「性懲りもない」ってやつです(苦笑)

常に、全速力て走って、次から次に仕事を仕上げて行くと、人や環境に感謝することを忘れがちで、最近、言葉にするのを忘れている自分に気づきました。

昨夜は、眠れなかったので、頭に浮かんでくる人や環境に、「○○さん、○○してくれてありがとう」を何度も心の中で繰り返しました。

これから、朝起きたら、「今日も一日、出会う人、出来事、すべてに感謝」、夜寝る間に、一日を振り返って、人や出来事に感謝する言葉を口にしようと決めました。

また、マンション組合向けコンサルタントとして、日本1を目指して、スキルと愛を磨き、独特の活動をしてきましたが、早く後継者作りやパートナー(FC)展開をして、クライアントに迷惑をかけない体制づくりをしなければ!と感じました。

うーん、すぐに、仕事をしたくなりますが、今夜は我慢して、このブログを書き終えたら、寝ます(笑)

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ここ数日、
国体に向けた練習による筋肉痛だった…
風邪による発熱による体の節々が痛いものだった…

と自己診断していましたが、どうやら、違うらしい。

風邪の症状である鼻水も咳ものどの痛みもなし。

かなり汗をかいて、一旦、熱をさげたのに、再び夜に発熱。
腰回りが痛い・しびれる・だるい…

痛くて、横になるものつらく、肩の痛みを抑えるためにもらった鎮痛剤を飲むと、何とか座って、仕事ができる。

肩の手術後の治療のために、現在、投薬治療なのだが、その副作用?
今日と今週末には、また建物調査が待っている。

これは、病院に行った方が、良さそうだ…(~_~;)

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大型の台風が、日本列島を縦断しました。
私の住む岐阜市では、すぐ隣接地に、9時頃避難指示が出たのですが、11時頃には解除。
台風の影響は、限定的なものだったと思います。

マンションの管理組合の役員さんは、マンションの点検をお勧めします。
屋上に簡単に上がれるのであれば、ぜひ、見てください。

風で何かが飛んできて、破損したとか、防水層がめくれてしまったとか、目で見て判断できるものがあれば、火災保険の申請をしましょう。

火災保険は、火災だけではなく、損害保険でもあるので、台風による被害で、雨が吹き込んで濡れたとか、排水設備がオーバーフローしたとかによる損害は、補償されませんが、雨や風により、「破損」したものは、原則として、補償されます。

元々古くて劣化していたので、仕方ない…とあきらめる必要はありません。
劣化による自然な故障やはがれではなく、弱くなっているところに、台風が来たことで損害が発生したのであれば、保険は出るのです。

特に古いマンションでは、そういう可能性が大きいのです。

これを知っているのと知らないのでは、大違い!

管理員の業務に、そういう点検が盛り込まれている管理委託契約があれば、やってもらえますが、中小規模マンションでは、管理委託契約上は、一定期間ごとの建物点検と清掃員が見つけた不具合への対応程度なので、台風の影響による破損が良く見える段階で、自分でやられることをお勧めします。

ちなみに、今年8月の台風時に、当社が顧問を務める自主管理のマンションで、台風の翌日に屋上の防水層のめくれを見つけた時の映像はこちら

管理委託契約に書かれていなくても、フロントマンが、気を利かせて、見に来てくれるのならば、大歓迎ですね。

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先日の大規模修繕工事のタフな建物調査による筋肉痛かと思ったら、お昼頃から、ボーとしてきた。

熱を測ったら7度9分。

だから、体の節々が痛いんだ!(笑)

午前中は、台風前に前倒しした理事会だったけど、風邪をうつしていないか心配。

ただ、風邪の兆候の鼻水とか咳はないので、蓄積された疲れが、噴き出してきたのか?(笑)

これから、温かくして、寝ます。

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土曜日は、名古屋市内の41戸のマンションで、大規模修繕工事・長期修繕計画作成のための建物調査でした。

住民を帯同しての共用部建物調査班、詳細な調査を行う班、塗装やコンクリート検査を行う班の三つに分かれての調査です。

住民の皆さんを連れての建物調査の様子です。
00LGS建物調査2 00LGS建物調査1



共用部の調査の後は、合同して、各戸の専有部の調査。

41戸ですが、棟が南北にわかれ、上層階は、段々と戸数が少なくなって、立体的には上に行くほど斜めになっていくタイプです。

従って、屋上調査は、実質2棟分。

ルーフバルコニーが多いので、ピックアップして調査する対象戸数も、かなり多くなるのですが、在宅の都合で、南館の部屋と北館の部屋が交互に連続するケースもあり、そのたび、1階に降りては、登るという繰り返し。

タフな調査だとわかっていたので、総勢6名で行ったのですが、短いランチ休憩をはさんで、一気に16時まで続けたところで、さすがに、調査員も疲労の色が…。

41戸ならば、1日で十分だと考えていたのですが、今回は、追加して、日を改める事にしました。

ちょっと、筋肉痛(笑)

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先週金曜日から、東京で、「№1コミュニティスター養成講座」が始まりました。
会場は東京渋谷。109から道玄坂を登ったところにあるビルのセミナールームです。

私は2万人を超える大企業で20年以上勤め、退職する前は社内ベンチャーで10名程度の会社を起業し、そこからスピンアウト。

個人事務所か始めて三つの会社を作りましたが、「組織最初、ネットワーク最大」でやる面白さを実感してきました。


そう言った経験から、多くの人脈があって、それをより生かす方法はないかと考えてきたので、この講座にピンときました。

また、その塾生の中でも、将来、同じ講座を自分でもできるというアッパークラスに参加します。
名古屋でも開催したいからです。

渋谷に着いたのは、5時半。
講座開始は6時。

109方面は、美しい夕焼けでした。
渋谷

この講座は、宿題が多いらしいく、かなり多忙の仕事の合間に、できる限り良いパフォーマンスを発揮するつもり。

新しいことへの挑戦は、ワクワクしますね。

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実は、自分のマンションでは理事長職が2年目です。

理事を初めて経験した15年前は、まだ、マンション管理士の資格発足前でしたが、「野性の勘」みたいなものが働き(笑)、管理会社への委託業務がアバウトで、委託費の根拠がないことに気づき、当時の管理会社と協議したのですが、まだ、管理会社を変えるなんてことは、インターネットを探しても出てこない時代でしたし、その会社は、いわゆる全国ブランド系で、私の申し入れには、「けんもほろろ」(笑)

他の管理会社も、「他の管理会社からマンションを奪うなんて…」と言う反応でした。

そこで、賃貸アパートがメインで、分譲マンションの管理は、少ししかない管理会社ならば、業界仲間への遠慮はないだろうと考え、アタック。

建物管理という点では、共通しているので、大きな問題はなし。
組合サポートと言う点では、正直、良く分かりませんでしたが、従来の契約書を渡して、この通りにやってください…と言う感じでした。

結果は、管理委託費は年間で50万円ほど下がりました。
また、その後、大規模修繕委員長を務め、10年になる前に、120万円程度の部分補修を実施、その後、大規模修繕工事時期を築16年まで延ばし、かつ、工事費を当初予算から2000万円近くコストダウン。

加えて、年間で30万円程度の電気料金削減を行ったことで、大規模修繕工事終了後の修繕積立金の値上げは、戸当たり2000円で、将来まで安泰。相当早い時期に、管理見直しを行ったので、管理費と修繕積立金を合わせた金額は、今も、他の同規模のマンションの半額程度です。

また、管理会社が提案する中小規模の工事も、小さなものは、その時々の理事会を尊重して、お任せしましたが、一定の金額になると、査定。

当初、700万円かかると言われた工事をその必要性と効果を見て、最終は25万円の部分修繕で済ませて、その分、管理会社の建物点検と定期清掃での対応に切りかえたという例もあります。さすがに、そんなケースでは、調査や比較表作成、工事の完了確認など、負荷が大きいので、コンサルティング料をいただくこともありましたが、基本はボランティアです。

その積み重ねが組合財政の安定をもたらしたのですが、ここに来て、消費税の増税、電気料金の値上げ、それ以外にもいくつかの要因が重なり、このままでは、主膳積立金の値上げが必要か?と言う事態になりました。

また、築25年を控え、そろそろ給水勘の更生工事を検討する時期、あるいはエレベーターもリニューアル時期です。

そこで、再び役員時期となったので、今度は、理事長として、他のマンションに提供しているコンサルティグを自社マンションへ提供。期限は、私のペースに合わせてもらうという条件で、無料。実費のみ、いただく。

そんなわけで、理事長になってから、もう1年半立つのですが、超スローペース。(笑)
管理業務仕様書は、私が理事長であってもなくても、継続的に管理会社の業務をチェックをしていますので、まあ、多少甘くても良いか…な?

どうしても、コンサルティング依頼を受けている他のマンションの仕事を優先することになるのですが、任期はあと半年。

ここに来て、一気に、管理委託業務の見直しを始め、懸案事項の多くを解決する臨時総会を開きます。

どんな懸案事項をどう解決するのかは、また、後日。

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青色LEDの発明者がノーベル賞を取りました。

日本人3学者の受賞です。

嬉しいですね。
暮らしの身近なところで実感できる発明なのも、日本人を勇気づけてくれたのではないでしょうか?

「これで、スポーツが得意な子供は、テニスプレイヤーを目指し、勉強が得意な子供は、物理学者を目指すようになるかも(笑)

そして、今回の報道で知ったのは、「1000回以上失敗した」と言う点。

私のベンチャー精神、自立型思想も、
「成功するまであきらめない」
「成功する方法は、100万通りある」
でも、誰も100万通りの方法は、出来ない…なぜなら、100万通りやる前に成功してしまうから!

私がセミナーで、良く言うセリフの一つに、「成功する人の共通の条件」と言うのがあります。

それは…
「成功するまであきらめなかった」

これを言うと、笑いが起きます。

笑う人は、「当たり前じゃん!」「何度やってもうまく行かない時は、あきらめるのは、普通なのに、何言ってるの?」と言う反応ですね。(笑)

でも、1000回以上も失敗して、LEDは生まれた訳ですから、やっぱり「成功するまであきらめなかった」ことが成功者の共通事項だと思います。

25歳で7冠を取った将棋棋士・羽生善治さんも、NHKの仕事の流儀~プロフェッショナルの条件~で、「羽生さんは、将棋の天才だから、7冠も取れたんですよね?」と言う質問に対して、こう言っています。
「自分に将棋の才能があるとは思っていない。しかし、努力を継続できる才能はある」(若干違う言葉だかもしれませんが、趣旨は、こういうことです)

私の仕事・人生に対する姿勢も同じです。

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高校3年生の次女に情報漏えいのお詫びの手紙は、事件が起きてすぐ来たのですが、今頃、大学3年の長女の情報漏えいに関する手紙が、昨日、届きました。
べねっせ手紙

もう、とっくにベネッセの子供向けサービスは卒業したのですが、あらためて、一度企業に蓄積された情報は、ずっと残るのだなぁと思いましたね。

そして、今回同封された「お詫びの品」に関する手紙では、「図書券」か「財大法人 べねっせ子ども基金」への寄付が選択できることになっています。

(以下、同社HPから)

今回の事態の重大性、広範囲にご迷惑をおかけしたことに対する弊社の社会的責任などを考慮して、お詫びのあり方についてさまざまな検討を行ってまいりました。その結果、未来ある子どもたちへの支援や子どもたちが安心して学習に取り組める環境の確保などを目的として、「財団法人 ベネッセこども基金」の設立を決意するに至りました。
当財団では、行政関係者や教育関連の専門家をはじめとする外部有識者などで理事会を構成し、企業としての社会的責任や、未来を担う子どもたちに必要な支援や貢献のあり方を考え続けてまいります。財団という枠組みをとることで、子どもたちのための長期継続的な取り組みが実現できると考えております。

【財団の活動・助成の例】
経済的理由や重い病気などの困難を抱える子どもたちの学習や進学の支援
グローバル社会を生きる子どもたちの学び支援(例:国際交流や留学支援など)
子どもの安全・安心を守るための活動
(例:子どもの防犯に関する活動や個人情報保護に向けた社会的な取り組みの促進など)
その他、子どもたちの成長支援に関する活動  など


この基金への寄付については、「加害者だという意識が希薄。財団を作るなら、全額自前でやるべき」と言う批判があったと聞きます。

しかし、基本的には、べねっせ社が基本基金を出して設立するのであって、寄付をアテにしているのではありません。

「べねっせ」と言う名前が付いているので、何となく加害者側のべねっせにお金を還流させるようなイメージを持たれるかもしれませんが、独立した財団ですから、寄付がべねっせの収益につながるがるということはないでしょう。

べねっせとしては、今回の教訓を忘れないために、財団を設立したという意識が強い一方、べねっせと言う冠のついた財団が社会貢献活動をすれば、結果として、企業宣伝になるのではないか?と言う見方もあるでしょうね

私は、きっかけが何であれ、「財団の活動趣旨が良いかどうかで、寄付するかしないかを決めれば良い」と言う立場です。

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大規模修繕工事の入札が2棟、ほぼ同時に始まります。
当社のコンサルティングは、MACM方式と言う独自の方法。

MACMとは、「マンション管理士によるコンストラクションマネジメント」の略です。

いわゆる設計事務所と同じように第3者(マンション管理士)による「設計」と「施工のチェック」を行うのですが、それは、管理組合の代行業と言うポジション。

管理組合・管理組合にも一定の役割を担ってもらい、施工会社との二重業務を避けて、リーズナブルだけれども、きちんと進捗管理やチェックができる仕組みです。

例えば、建物調査アンケートは、理事(修繕委員)に送って、配布・回収(回収催促)を行ってもらいます。

修繕に関する理事会(修繕委員会)の議事録は、管理会社に作成してもらい、それを当社がチェックします。

これ、非常に合理的です。

だって、当社のスタッフが、マンションまで出かけて行き、アンケートをポスティングすれば、往復時間を入れて、半日。交通費も入れたら、それだけで、それなりの報酬が生じますが、これ、全く同じ仕事を組合側にやってもらっても、業務品質は変わらず、無料です。

つまり、この分は、コンサルティングコストが下がります。

こんな項目を積み上げると、案外、専門性の低い仕事を切り分けて、組合側にやっていただいたり、管理会社業務の範疇として協力いただくことで、随分とコストが下がりますね。

同じ考えで、施工会社の現場代理人を最大限活用することで、進捗管理や施工チェックもかなり合理化できます。

施工会社も、元々、社内検査がありますから、その検査品質を上げてもらった上で、当社の組合代行チェックを行えば、ダブルチェック・トリプルチェックができます。

当社側も、入札の時から、いかに、施工会社にわかりやすく、入札コストがかからないようにすることも、大切。

もう、十分、こなれたはずの各種依頼文書ですが、毎回の入札ごとに、少しずつ改善するところが見つかります。

MACM方式が、完成された仕組みだと思わずに、常に改善するのだ!と言う姿勢は、決して忘れません。

今回も、住民の皆さんも入札する施工会社さんも、幸せになるよう、より良い入札を目指して、尽力します!

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昨日は、午前、午後、夕方と顧問・コンサルティング先での理事会でした。

台風は、昨日から東海地方に影響が出始めるとのこと。

午前は、一番早く影響が出る四日市の顧問先マンション。

朝は、8時に病院で点滴治療があったため、治療しながら、管理会社の担当者に天候の様子を聞いたら、問題ないとのことで、実施。

主なテーマは、管理規約の改定。

午後から、名古屋市内の顧問先マンション。
こちらは、マンションのロビーで行うので、予定通り実施。
主なテーマは、販売会社へのアフタ―工事の申し入れに対する回答の検討。

夕方からは、名古屋市内の管理見直しコンサルティング中のマンション。
こちらは、マンションから徒歩5分程度のイオンショッピングモール内のファミリーレストランだったので、中止としました。

実際は、台風は予想より、少しスピードが遅くなり、終了時刻になっても、弱い雨が降っているだけでしたから、開催しても問題はなかったのですが、仮に、集まる時間帯に風雨が弱くて予定通り開催しても、終わりごろに強くなる可能性もあり、皆さんの安全を考えたからです。

当方の毎週末のスケジュールが、かなり先まで入っているからと言って、それを理由に強行開催してはいけません!それが「愛」をメインポリシーにしている当社のコンサルティグですから。

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 なぜか?(笑)

 今まで、マンションの建物調査を行う時は、住民さんの同行をお願いして、いわば「建物探検ツアー」の形で、屋上からすべての共用部を見て回ります。

その際に、タラップを登って屋上に上がるようなタイプの場合、建築会社にお願いして、ヘルメットを借りていたのですが、ここ2か月だけで、5件ものマンションで調査があり、しかも、すべて、そういうタイプ。

さすがに、毎回、借りるのは、申し訳ないし、やり取りの時間も勿体ないので、当社で買うことにしました。

同時に、インナーに付ける紙帽子も購入。
ヘルメット

他人が被ったヘルメットを使いまわしするのって、嫌ですよね。

過去の建物調査の最大時は10名でした。
私は自分のを持っているので、今回の購入は10個だという訳です。

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 今週末は、朝は通院して、点滴治療。
 その後、大規模修繕工事の1年目点検、理事会、管理見直し委員会、修繕委員会など、全部で6つの仕事。

 仕事三昧!
 台風よ、来るなよぉ!(笑)

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新潟県加茂市で8月、自転車に乗った中学生が自動車事故により、死亡する事故があり、小池清彦市長(77)が、10月1日に、市内の小中学生の親と子供全員あてに、「自転車の事故を完全になくするために」にと言う文書を配布しました。
 これが、マスコミに取り上げられ、「‟なるべく自転車に乗らないように”と呼び掛ける文書を配布したところ、市役所には、疑問の声などが寄せられている」と報道されました。

それが、テレビのニュースでも取り上げられたので、ホントかな?とネットで調べたところ、間違ってはいないけれど、マスコミ特有の「煽り」要素がかなり強い報道だなぁと感じました。

正確には、「自転車の事故を完全になくするために」と呼びかけたのであって、市長は、「事故に合わないための一番の手段は、自転車に乗らないこと。乗る場合は、次のことに気を付けよう」と書いてあります。

これを「なるべく自転車に乗らないように呼びかけた」と言う点だけを強調して報道するのか、「市長自らが自転車の事故に合わないように呼びかけた」と報道するのかで、かなり印象が違います。

具体的な配布文書は、こちらです。
自転車01 自転車02 自転車03 自転車04


文書の全文は次の通り。

平成26年10月 1日
保護者の皆様へ
加茂市長 小 池 清 彦

自転車の事故を完全になくするために

先日、加茂市内で、自転車に乗っていた中学生が自動車にはねられて死亡された、いたましい事故がありました。
私達は、自転車の事故を完全になくするために、全力を挙げなければなりません。
自動車がたくさん通る中で、自転車に乗ることは、きわめて危険であることは、誰もが認めることであります。
私も、若い頃は、自転車をこの上なく愛用し、サイクリングを楽しんでおりましたが、当時は、自動車はあまり通らない時代でございました。
しかし、自動車がきわめて多く、ひんぱんに通るようになった、現在においては、私はとても危険なので、自転車に乗る気になれず、自転車の運転をやめざるをえなくなっております。
そこで、小中学生のいたましい自転車の事故を完全になくするための一番の方策は、なるべく自転車に乗らないようにすることであると私は思います。
つきましては、このたび別紙の文書を小中学生の皆様に差し上げた次第でございます。

文書には、なるべく自転車に乗らない方がよいと思うという私の思いと、どうしても自転車に乗らなければならないときは、必ずヘルメットを着用するよう心がけること等の大切なことを書かせていただきました。

皆様におかれましては、私の切なる思いを御理解下さいまして、皆様のこの上なく大切な御子様を十分に指導され、しっかりとお守りして行って下さいますよう、衷心よりお願い申し上げます。



別 紙

平成26年10月 1日
小学生・中学生の皆さんへ
加茂市長 小 池 清 彦

自転車の事故を完全になくするために

先日、加茂市内で、自転車に乗っていた中学生が自動車にはねられて死亡された、いたましい事故がありました。
私達は、自転車の事故を完全になくするために、一人ひとりが精一杯気を付けなければなりません。
1 自動車がたくさん通る中で、自転車に乗ることは、きわめて危険であることは、誰もが認めることです。
2 自転車には、なるべく乗らないようにするのがよいと思います。
3 そして、なるべく徒歩かバス等を利用するのがよいと思います。
4 どうしても自転車に乗らなければならないときは、
(1) 必ずヘルメットを着用するよう心がけて下さい。
(2) 自動車がひんぱんに通る道へは、なるべく出ないように心がけましょう。
(3) 先生や保護者の方々の御指導に従って、交通ルールをよく守って下さい。
(4)歩道を通ってもよいことになっているところは、歩道を通って下さい。



私も、中電ベンチャー時代に、新聞取材で、一部の発言だけピックアップされ、趣旨が曲がって報道され、それが元で中電の本社から責められた苦い経験があります。

マスコミの報道には、記事を書いた人の価値観、編集長の価値観、売れるための要素が織り込まれているという「2次情報(加工された情報)」だという前提で読まないといけないですね。

それには、「1次情報」に当たることが一番です。

今回、加茂市長の一番言いたかったことは、「自転車事故を無くしたいという想い」です。

子供の感覚に照らし合わせれば、まず、「自転車に乗らないこと」を持ってきて、「どうしても乗りたければ、こういうことに気を付けなさい!」と言う方が、インパクトがあると考えらえたのかもしれません。

しかし、それが手段だと言うならば、子供の方から、「大人が自動車に乗らないこと」が一番でしょ!と言われるかも(笑)

既に、当たり前に広まっていることを「止めましょう」と言うのではなく、それがあるという前提で、解決策を考えて欲しいものです。

行政の長であれば、「学校で、自転車の乗り方のルールを徹底する]」とか、「自転車専用レーン」を設けるとか…

そういう意味では、今回の報道は、問題点の本質はついていると思うので、NGではないのですが、本当に子供の自転車事故をなくしたいなら、子供に自転車に乗るな!と言うような、あなた任せの対策ではなく、本気で、あらゆる方法を考えて、実行して欲しいものです。

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昨夜は、二つのマンションと一つの高校とが、共同して設置したアナログテレビ電波障害対策施設の撤去に関するコンサルティング提案をしました。

多額の経費がかかることから、一つのマンションだけでも、「懸案事項先送り」で、無駄な電柱使用料を支払い続けると言うケースが多いこの問題ですが、今回は、3つの建物、しかも、マンションと高校と言う意思決定の仕組みが全く異なる者が、共同発注するという難しいケース。

加えて、地デジ移行期に、何らのPRも行っておらず、今もなお、マンションにある従来の電波障害対策用の既存のUHFアンテナから、そのまま地デジ電波を拾って視聴している住居が、かなり残っている模様。

管理会社は、当時、それに関するアドバイスを何もしておらず、今回、当社に相談があって、現地調査を行った結果、初めて分かったことです。

規模も、ケーブル配信先が25戸と広範囲で、かつ、その中にアパートが数棟あり、ラブホテルもあるという、個別の対応が必要な利用者がいるので、より慎重な対応が望まれます。

こうした状況に対して、当該マンションから管理会社に対して、
「近隣への事前の周知や苦情対応をしてもらい、工事はケーブル工事店に頼めないのか?」
と聞いたら、管理会社は、
「管理委託業務には、そういう仕事を受ける内容は含まれていないし、別料金でも受けないので、近隣対応を含めて、すべてケーブル工事会社に依頼することになります」
と言うのが回答。

そして、管理会社から出されたのは、
「現在ケーブルを引いている全戸にアンテナを立てる工事費を組合が負担する」
と言う案。

金額はかなり高くて、○○○万円。工事会社は全国に支店を持つ規模の会社ですから、丸投げして安心。全戸にアンテナを無料で立てちゃうということならば、多分、文句は出ないでしょうから、ある意味、究極の「近隣対応策」ですね。

管理会社も、一切責任を取らなくて良いですし。

これに対して、当社が提案したのは、撤去工事は、過去の案件で入札をした電気工事の中から、対応力と価格競争力のある会社を指名し、過去の見積に準拠して金額を算出。

近隣対応は、当社が顧客対応指導と配布文書の監修、進捗管理を行い、工事会社が対応するのですが、地デジ化に際して国から出されたガイドラインに準拠して、対象住民の皆さんに、地デジが受信できるエリアでのアンテナ等の設置は自己負担でるとの理解をしてもらうというもの。ただし、住民の皆さんにとっては、「寝耳に水」なので、慎重に対応するという案。

つまり、それぞれの得意分野を生かし、「近隣対応」のコア部分は当社が担い、工事と現場対応は工事会社が担うという図式。

当社のコンサルティング料を入れても、管理会社の見積より、約100万円程度安い。

「モノの積み上げ」で問題を解決る管理会社と「知恵による工夫」で問題を解決するコンサルティング会社と言う違いですね。

話し合いの結果、金額の安さも要因ですが、「考え方」に賛同いただいて、当社に依頼いただくことになりました。

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