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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「第1期福島正伸直伝インストラクター講座(全10回)」も、いよいよ終盤に差し掛かっています。

この研修は、「自立型人材」を生み出すインストラクター(コンサルタントや講師)を育成することが目的です。

では、「自立型人材」とはどんな人材でしょうか?

これを説明するには、あれこれと理論づけしたり、こうでしょ!と決めつけたりするのではなく、「事例」で語ることで、それを聞いた側が、「なるほど」と腑に落ちるスタイル

また、この講座では、福島先生が、「この事例を使いなさい」と教えるのではなく、今回の受講生が、各自、自分自身や自分が自信をもって語れる事例を使います。基本は、A4サイズ1ページ。

私が書き上げた事例は、以下の通りです。



 「自立型人材」とは、「いかなる環境・条件の中においても、自らの能力と可能性を最大限に発揮して、道を切り開いていこうとする姿勢を持つ人」のことです。

 自立型人材にとっては、どんなに困難な、他から見ると解決不能だろうと思われるような問題が起きても、「これは、自分の足りなさを教えてくれるもの。自分を成長させてくれるチャンス」だと思います。
これと反対の人が、「依存型人間」で、何か問題が起きた時は、「起きた出来事が災難だ。自分のせいじゃないから、仕方ない」とあきらめてしまいます。

 全く同じ出来事が起きても、依存型人材は「ピンチ」だと捉え、自立型人材は、「チャンス」だと捉えます。これを「プラス受信」と言います。また、自立型人材は、解決手法も「自立型」です。他人や環境の変化に期待せず、自分が何ができるか?をひたすら考えます。そうすれば、どんなに困難だと思える問題も必ず解決します。

例えば、幕末の思想家として、後の明治維新を実現した志士たちに大きな影響を与えた吉田松陰。

 彼は、ペリー来航時に、これからの日本は世界を相手にしなければならないと考え、アメリカに密航しようと、小さな漁師の船で、決死の覚悟で黒船に近づき、乗り込みます。しかし、結果、願いがかなわず、返され、幕府に自首するのですが、当時は、外国人と接触を禁じていた時代で、死刑になっても当然なほどの大罪。その時詠んだ和歌が「かくすればかくなるものと知りながら、やむにやまれぬ大和魂」(これをすれば、こんな結末になるかもしれないと分かっていても、自分の大和魂がそうさせるのだ)と言う歌です。

 下田で、取り調べを行う役人に、「これからの日本はかくあるべし」と歴史や人道を熱く説いて、感動させちゃうんですね。国の掟に違反した重大犯罪人なので、その後江戸に移送されて裁判が行われるのですが、新幹線でピューと行くわけじゃなく、歩いて行くわけで、その道中は,村の宿に泊まる。逃亡しないように、夜に寝ないで番をしている村人にも、同じように熱く説いたところ,やはり感動して、松陰の後を追おうとする青年まで出ちゃう。

 行く先々で、そんな風に人を感化していき、結局江戸の裁判では、死罪を免れ、長州に返されて、野山と言う監獄に無期懲役で入れられます。その時松陰は25歳。そこでは、ほとんどが出獄の見込みのない年上の囚人ばかりだったのですが、その囚人相手に、また歴史や人道の講義を始めます。もちろん、最初は相手にされないけれども、段々と話を聞く主人が増えてきて、その激変ぶりに、今度は、看守長の福川犀之助と言う人も、感化されてしい、やがて自分の弟を連れて来て、廊下で正座して,松陰の講義に聞き入ったんです。

 その後、萩の実家に幽閉、つまり、自由に外出ができない状況になりますが、やがて来るであろう開国に備えた人づくりをそこでも始めたのです。それが、今は松陰神社となっている「松下村塾」。

 歴史教科書にも、明治維新の立役者として名前が出てくる、高杉晋作、久坂玄瑞、伊藤博文、山県有朋と言った著名人が、この松下村塾から排出されます。

 「至誠にして動かざる者は未だこれ有らざるなり (至誠をもって対すれば動かすことができないものはない)」が吉田松陰の姿勢。自分が囚人だろうが、死罪になるかもしれない取り調べや、道中でも、いつ出られるかもしれない獄中でも、「自らの能力と可能性を最大限に発揮して道を切り開いていこうとする姿勢」が、人も歴史も動かしたんですね。これが、「自立型人材」なのです。



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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜は、管理委託契約見直しコンサルティング中のマンションで、理事会。

このコンサルティング中のマンションでは、見直しが完了する約1年後の新管理体制(言管理会社が変わるときも変わらない時もあります)で効果が初めて出るのではなく、コンサルティング契約の開始日から、通常の組合運営に関する顧問契約も開始されます。

その三本柱の一つ目は、組合運営へのアドバイス。

二つ目が、現行管理契約の仕様と実際の業務を照合し、無駄や重複業務の廃止・統合による早期の管理委託費のコストダウンを図ること。

三つ目が、日常修繕工事へのセカンドオピニオン。

築14年目のこのマンションでは、先月、加圧給水ポンプが故障し、部品交換や補修での対応ではなく、ユニットごと取替ましょうと言う提案が管理会社からなされました。

理事長から、「管理会社からの説明や資料では、判断できない」という相談があり、見たところ、故障報告は、24時間遠隔監視をしている会社の緊急出向報告書と管理会社の名前での、百数十万円の見積り。

その報告書には、「インバータ―トリップによる故障」と書いてあります。
一方、このポンプの年次点検をしているのは、別の会社であることを、それまでの管理委託業務調査で把握していたので、管理会社に対して、この提案は、遠隔監視をしている会社からなのか、年次点検をしている会社からなのか、、管理会社からなのか、あるいは全く別業者からなのかを聞いたら、年次点検をしている会社からの提案だと言う。

それでは、年次点検をしている会社が、現地に出向き、機器を見た上で、提案をしているのか?と聞くと、その通りだと言う返事。

じゃあ、その点検会社が、部品交換ではなく、全部取替を提案した理由、部品取替えでは、NGだという理由を教えて欲しいと言うと、「10年を過ぎれば、今後、五月雨式に故障が増えてくるので、部品を、その都度交換をするより、今、一度に全部替えた方が、結果的には、組合にメリットになる」というのが、答え。

それなら、最初から、そういう報告書(見解書)を添えてくれれば、わかりやすいのだけれど、それがないために、組合側すれば、専門知識のないポンプの故障で、断水になったら困るという不安の元に、やらなくても良い全部取替を迫られているような気持ちになります。

また、私は、本件のアドバイスするために、過去のポンプ修繕履歴を洗い出すと、昨年、制御盤のCPUを十数万円かけて、換えたばかりだという事実が判明。

その時の記録を見ると、事故発生後、見積り・発注まで、わずかな期間で、理事会を開催した記録もない。
「10年を過ぎれば、今後、五月雨式に故障が増えてくるので、部品を、その都度交換をするより、今、一度に全部替えた方が、結果的には、組合にメリットになる」と言う話なら、昨年の故障時には、そういう選択もあったはずだけれど…と言う疑問が沸きます。

総会議案書・議事録を見ると、期中の突発的な修繕工事を修繕積立金会計で支出処理されてあるにも拘わらず、それに関する説明文も、事後承認が取られたという記録もなし。

うーーん。

恐らく、ポンプの故障により、生活に支障が出て、大きなクレームに成りかねない問題に関して、当時は、スピード対応したことは間違いなく、もしかしたら、その素早い対応について、役員から「ありがとう」と言う感謝の言葉があったのかもしれませんが、記録だけを見ると、提案もその後の処理もNG。

それが、今回の補修提案に対する疑問も引き起こしています。

今回は、管理会社ではなく、その再委託先のポンプ点検会社・さらには、その下請けの工事請負会社の担当者まで、来ていただき、理事会でじっくり話を聞きましたが、なかなか、理事との話がかみ合わず、結局、改めて、「理事会が、住民に説明ができる資料と見積書」を再度、提出してもらうことになったのでした。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、名古屋市内の約40戸、築12年目、14階建てのマンションの建物劣化調査でした。
建物調査1

12年目と言えば、国交省の長期修繕計画では、第1回目の大規模修繕工事時期であり、管理会社の計画でも、来年が大規模修繕工事時期となっており、そのための修繕委員会が、今年の春に組織されていました。

販売会社は地元でも著名な不動産ディベロッパーで、管理も同じ会社が実施しており、大規模修繕工事のコンサルティングも、その管理会社で…と言うことにはならず、当社に依頼いただきました。

取り立てて、そのディベロッパーまたはフロント担当者に問題があるということではありません。

むしろ、良い評価を与える人も多いくらいでしたが、大規模修繕工事を契機に、皆さんの「マンション管理」への関心が高まり、勉強会を開催しようということに。

その時の様子は、以下のブログに書いてあります。
大規模修繕・管理・省エネ…3時間の勉強会1
大規模修繕・管理・省エネ…3時間の勉強会2

当時の簡易調査の段階から、新築時の施工が丁寧で、長持ちするための工夫が随所にあり、共用廊下のある北側では、タイルの浮きもほとんど見られませんでした。

今回、日が当たる南側のベランダや壁の状況が大きなポイントだったのですが、こちらも、タイルの浮きはほとんどなく、クラックも少ない。

私が今まで見た中で、最も状態の良いマンションです。

スリットや伸縮目地の場所や数量への配慮行き届いた設計も素晴らしいし、施工も丁寧です。屋上も陸屋根なので、足場を組まずに補修ができるため、部分補修で長持ちさせることも、できます。

建物調査には、6名の住民さんが同行されましたが、この話をしたら、「購入するときは、そんなところは、全く見なかったし、考えなかったけど、良いマンションを買ったんだな」と言う反応。

その通りです!
3週間後には、今回の報告と新しい長期修繕計画案の説明会を予定してます。

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肩には、分厚いガーゼが貼られているのですが、本日予定されていたマンションの建物調査を実施します。

浸出液が滲み出ないよう、ガーゼは2重。

約40戸、築12年目のこのマンションは、事前の予備調査では、タイルの浮きも少なく、廊下や階段には、かなり丁寧に収縮目地やスリットが施されており、私が今まで見た建物中では、最も状態が良い。

ただ、屋上の防水は、築12年なりの劣化状況で、今日の調査のテーマは、防水の専門家による診断と各戸のベランダ側の外壁や塗装状況、床・天井の調査。

それにより、管理会社作成の長期修繕計画に記載された大規模修繕工事の時期をどこまで遅らせそうか?がポイントです。

予備調査では、最低でも築15年までは大規模修繕工事は延ばせそうだという見解ですが、そのためには、部分的な補修は何が必要か?を判断することが必要です。

このマンションは、39台分の駐車場が機械式で、大型の2段式設備が2機ありますから、将来の修繕や全面リニューアルを考えると、今後、大幅な積立金の増額は避けられません。

それを避けるために、管理委託費の見直しを行っているところですが大規模修繕工事の実施時期による影響も非常に大きいので、その見極めが大切。

当社のコンサルティングの特徴は、「工事があると収益が上がる側」「工事をしたい側」の視点ではなく、管理費会計(フロー)と積立金会計(ストック)を総合的に診断して、組合にとって「良好な管理の実現と建物の適正な維持」の最適化を図ることです。

午前中は、住民の皆さん(役員や修繕委員、希望者)と一緒に、共用部の調査を行い、午後は、協力いただける各戸のベランダを点検します。

残暑が厳しくなく、絶好の調査日和です。

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2週間前の月曜日に入院して、本日退院。

2週目には、リハビリも開始して、肩の可動域も概ね正常に戻りました。
リハビリステーションで、下半身のトレーニングも数日間実行。

ほぼ予定通りの退院日ですが、予定通りに抜糸するのは、できず。

以前と同じように、手術跡から出血、浸出液が出てきたからです。
うーん、以前は、チタン合金が体に入っていることによる過敏反応では?と考えられていましたが、もう、それはないのに、なぜか?血液検査でも異状なく、医師も、はっきりとした理由は、口にせず。

毎日、零時過ぎまで、病室で仕事をしてたから?(笑)

明日から、目いっぱい仕事を詰めて入れてありましたが、お願いして、いくつかは、延期してもらったり、朝の予定は、遅くしてもらい、朝イチの通院治療時間を確保。

11月初めの長崎国体のために本格的なトレーニングも開始したいのですが、引き続き、下半身だけにします。
今までと違い、体に震動があっても、肩に痛みは走らないし、頭痛もないので、かなり楽ですから。

入院中、読破する予定だった11冊の本は、最後、「海賊と呼ばれた男」(上・下)だけが、残ってしまったのが残念!

早く、岩盤浴にも行きたい・・・。

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関西の100戸規模(築11年目)の修繕委員の方(Aさん)からのメール質問です。
(相談内容)
私どものマンションでは外部一級建築士コンサルタントを導入して大規模修繕を行っていきましょうとなりました。ただ、まだ臨時総会前ではありますが、1社のプレゼン&費用が安いので、その業者が臨時総会にて決議の可否となりほぼ可決されると思います。ただ、その業者は、工事業者を誘導して自社の懇意としている業者を使わせ、その上でマージンを取って成り立っているコンサルのようです。(ネット上にて発見)
その為、技術系のマンション管理士などを理事会へ進めましたが、建築事務所のコンサルティングを導入することが、すでに決定事項なので、管理士はだめだということです。この場合、自分が修繕委員でありますが、このコンサルとどう付きあっていけば良いでしょうか?また、コンサルを導入すれば、修繕委員は不要なのではと思ってしますが、いかがでしょうか?

(回答)※以下、ブログ掲載で不特定多数向けの内容にするため、実際のメール回答に、修正を加えています。

 安いコンサルティング料金を示して受注し、かたや施工業者とつながることで、儲ける設計事務所(コンサルタント)は、苦々しい限りですが、その実態を把握し、組合だけの力で、何とかすると言うのは、正直、難しいと思います。

 「住民側ではその妥当性がわからない見積価格内容」を査定するプロがコンサルタントなのですから、その見積価格にコンサルタント自身へのバックマージンが含まれていることを指摘するはずがないからです。

問い詰めても「バックマージン的なものはもらっていない」と言われれば、それまで。

実際は、「指導料」と言うような別の名目で、お金が流れます。
仕事を斡旋し、色々と指導してやっているのだから、正当な報酬だ!と自分の気持ちを割り切っているのでしょう。

 しかし、実際は、「談合」です。
 もっと安くて、良い仕事をする業者がいても、はじかれるのですから、組合にとってデメリットになります。

 ただ、今回は、後戻りできないので、施工業者以外の専門家が入ることで、組合側の負荷が軽くなり、一定の品質は保たれるので、「そこそこ良いもの」を「(かなり)割高に買う」と割り切り、後は、組合にとって、いかに良い修繕となるか?を考えることだと思います。

 その意味で、コンサルタントに丸投げすると、必要以上の工事や過剰仕様になることもありますので、修繕委員側として、細かく、納得の行くまで、設計や施工内容に対する疑問を聞いていただくのが、お役目だと思います。

 そう言うことによる「けん制効果」は、多少なりともあります。

当社の組合向けセミナーでは、
「大規模修繕工事の設計事務所コンサルタントの選び方」
「設計事務所コンサルタントに談合をさせない質問」
と言うものも、教えていますが、基本は、設計事務所の方が、何枚も上手ですから、修繕委員(住民側)が、一定の時間や労力を使い、自分たちの財産を守るという決意があって、初めて、その効果が出ます。

 また、「コンサルタントを敵視すると、気持ちよく仕事をしてもらえない」と言う心配(非難)をされる方もおられるので、Aさん、お一人で、頑張ると言うのも、お勧めできません。

Aさんと同じように、心配される方がおられて、一度、修繕委員の役目について、勉強したいと言うような機運が盛り上げれば、良いですね。

少しでも、良い修繕になることを祈念しております。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

以前、「マンション機械式駐車場問題の解決例」として、7回シリーズで書いた話ですが、その承認議案の総会が昨日開かれました。

(シリーズ第1回目は、こちら

問題解決のステップは、次の通り。

1、保守料の見直し(コストダウン)。
2、機械式駐車場の長期修繕計画(全面リニューアルを含む)
3、2を織り込んだマンション全体の長期修繕計画の作成
4、3の長期修繕計画に管理費コストダウンを織り込み、次の2種類で、赤字にならないための積立金の段階的増額計画の作成
A:機械式駐車場を撤去した場合
  (結果)現在の積立金計画でOK!
B:機械式駐車場を維持した場合
(結果)積立金は、5年程度で現在の3倍強まで値上げが必要
5、理事会で、「機械式駐車場を撤去する案」を推奨案として決定。
6、管理会社に参考事例の紹介を依頼
7、代替駐車場確保のために近隣の売地や月極め駐車場探し
8、機械式駐車場使用者への説明会&意見交換会を実施
(案内文書は、「撤去ありき」と受け取られないよう慎重を期します)
9、説明会でのシナリオ作りと進行側(理事長・顧問・管理会社)の役割分担の決定
10、参加者全員の意見聴取への配慮
11、説明会&意見交換会を受けての総会議案作成
12、総会説明のシナリオ作りと想定Q&A作成

総会において、「撤去」は、特別決議議案。
早急に保守を停止し、1段目のみを使用する「暫定運用」案は、普通決議の別議案

 2段構えにしたのは、撤去時期がはっきりしなくても、「撤去」と言う大方針を決めるということが、最重要課題だからです。

「暫定運用」案も、概ね現在の機械駐車場使用者からの賛同を取り付けていますが、仮に、総会の場で修正意見が出たとしても、細部取扱いは「理事会と現在の使用者に一任」と言う決着の仕方があります。

また、暫定運用開始時期を明示すると、「それまでに、転出せよ」と言う宣言になり、対象者のお尻を叩くようなことになり、新たな反発を招くというも考えられるので、「関係者の調整の上」と言うトーンにしました。

総会前には、その総会議事進行のシナリオも理事長と確認。

一番の懸念事項は、「撤去以降の、駐車場のレイアウト、使用者の決定方式」。
「それが決まっていないのに、撤去・暫定運用に賛成できないでしょ!」と言う意見。

敷地外に一括借りられる駐車場が見つかっていない段階では、撤去後に整備できる駐車場について、
「今回、残った人を優先する」
「今回、出ていただいた人までを優先する」
「1台目希望者で抽選する」
いやいや、
「現在の平面駐車場使用者の人も含めて、再度、全員で抽選する」
とか、不確定要素の上の議論になると、収拾がつきません。

それについては、「暫定運用期間中に決定する」と言う回答にしましょうと、方針を決めました。

そして、昨日の総会。 

 「撤去」議案は、質問がなく、全員賛成。
 「暫定運用」議案では、まさに、予想していた「撤去後の取扱い」への質問。

 「これを決めておかないで、撤去だけ決めちゃって良いのか?」
 「暫定運用は、いつまでの話?」。」
 と言う意見や質問。

 理事長は、「そこまで決めようと思うと、複雑になり過ぎるので、今回は、撤去するという方針まで決めたい。その後の話は、これから」と冷静な回答。

 その後、私に「アドバイスを!」と振っていただき、今後の検討ステップの考え方と、「近隣の空き地情報、一括借り上げの可否により、大きく左右されるので、皆さんの協力をお願いしたい」と締めくくり、採決

 「問題の複雑さ」に目を向けるのではなく、「どうしたら解決できるか?」を考える気持ちになっていただくことで、運用案も可決されました。

 この他にも、半年間検討してきた「管理規約改正議案」もあり、総会は2時間。その後の機械式駐車場使用者による意思確認と段取り決め、引継ぎ理事会と、トータルで4時間近く。

 私の顧問契約の更新も、可決いただきました。

 この総会まで、2年間尽力されてきた理事会の皆さん、大変お疲れ様でした!

【追伸】
 この後、夜、自宅で食事を終え、病院に戻る前に、シャワーを浴びようと思い、服を脱いだら、シャツに血が!

 ガーゼから、かなりの血が滲みだしています。

 おそらく、自動車のシートベルトで擦れて、傷口が開いたのでしょう。
 どうりで、総会後半当たりから、痛みがあると思った…(笑)

 総会中に服にまで血が染み出て、驚かれて、「病院に戻ってください!」とならずに良かった(笑)

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入院は続いていますが、今日は、外出許可をもらい、顧問先の定期総会です。

岐阜県各務原市にある20戸の小規模マンション。

ブログで紹介した「驚愕の事実が次々に発覚したテレビ電波障害問題」や「XYZ等の方程式の変数が多すぎて、ずっと問題が解決できなかった機械式駐車場問題」のあるマンションで、現理事長が、意を決して、1年交代の役員任期を延長(再任)して、解決に当たってきたマンションです。

販売会社や旧管理会社のアバウトで甘すぎる長期修繕計画は、前記の二つの大きな問題解決を含めて、支出面が修正され、収入面は、管理委託費や電気代のコスト削減により、管理費余剰金が修繕積立金にシフトされ、その承認も今回の議案。

長期修繕計画は、旧管理会社は作成が有料でしたが、新管理会社が管理を引き受けるプレゼンの中で、「5年に一度、無償で作成します!」と宣言されたので、「5年後じゃなくて、管理引受後に一旦作成した上で、5年ごとに無料作成」をお願いし、今回は、新管理会社に細かな指示をして、何度か修正をしながら、完成しました。

当社が作成を全部引きうけたら、有償になるのですが、管理会社が当社の技術スタッフ的な仕事をしてくれるのならば、当社が監修する業務は、顧問業務の一環として、追加報酬は不要とし、作成コストをゼロに。

総会での長期修繕計画議案説明は、私が行いますから、管理会社にとっても、何度も修正した分の手間(経費)はかかるものの、「説明」と言う手間(経費)が不要になるわけで、winwinの関係。

この方式は、作成コストの面からも、計画の健全性から言っても、「長期的な視野で組合経営を考える顧問」と「日常の建物設備維持管理を行う管理会社」と「技術的な問題は受け身になりがちな管理組合」の好ましいトライアングルの関係だと思います。

いずれにしても、2年かけて大きな改革に取り組んできた現役員の仕上げの総会です。

主役は、管理組合。

久しぶりに、ビジネス姿に身を変え、最大限のサポートをしてきます!

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私は、これまで電子書籍を2冊出版しています。
その出版に至る準備段階、それを絡めた情報発信により、自分の軸がより強くなり、ブランド力が高まり、ビジネスが好転しています。

電子書籍出版そのものは、ノウハウの塊みたいなもので、知っているのか知らないのか?だけの違い。

しかし、表現のテクニックや出版戦略は、一人で考えるのではなく、経験者や専門家のリードが有効です。

また、それら全部ひっくるめて、「自分はどうありたいか?」が、成功の鍵だと思います。

それらすべてが詰まったセミナーを11月29日(土)に名古屋で開催しようと思います。

前半のノウハウや戦略的なものは、東京から、電子書籍出版の美人インストラクターを招きます。

この女性です

私自身の電子書籍出版戦略も語りますが、主に、「あり方」の話をします。
名古屋の起業家・事業家を強力に支援する活動のスタートアップセミナーです。

多くの人に参加いただけるよう、手伝っていただける方を募集しますので、ぜひ、ご連絡ください。


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最大、二週間の入院を見込んで持ち込んだ11冊の本の残り6冊は、次の通りです。

大規模修繕工事関係4冊
「マンションの不具合・劣化総覧」



「マンション改修見積」



「マンション改修価格情報」



「積算資料 マンション修繕編2014」



 入院中に、2棟の大規模修繕工事の入札のための共通見積書と長期修繕計画について、技術スタッフが作成したものをチェックするためです。今まで読んだ本が2冊、新しいのが、2冊。

常に広い角度から大規模修繕を考えるためであり、「あれ?この点は、どうだっけ?」と言う時に備えて、にらめっこする本です。

また、「積算資料 マンション修繕編2014」は、バリューアップ改修特集。
物理的劣化の改修は、マンション共通の課題ですが、バリューアップ改修は、オリジナリティが強いので、同じ事例の経験則を積み上げることが難しい分野ですから、新しい発想・新しい事例を吸収できるので、読むのが楽しみです。

小説2冊
「海賊と呼ばれた男(上)」
「海賊と呼ばれた男(下)」





 読み出すと止まらないことがわかっていますので、時間のある時に読もう!と決めていました(笑)

 入院期間は、最大であと6日程度。
 全部読めるか?

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最大、二週間の入院を見込んで持ち込んだ11冊の本。

◎マンション組合運営関連が、2冊。
「マンション管理組合理事になったら読む本」


「マンション理事になったらまず読む本」


 自分もこの種の本を書くつもりなので、やわらかめの内容と固めの内容の違う2冊を選びました。

 どちらも基本的なことがわかりやすく書いてあります。

 ただ、どんなマンションにも当てはまるように…と言う意識が強いのと、どちらも関東エリアの比較的大きなマンションを想定した内容の部分が多いので、私が書くとしたら、「管理組合に無関心な人が多い管理組合向け」「中小規模マンション向け」「改善意欲のある理事長向け」と言う切り口で書きたいなと思いました。

◎自己啓発やビジネス本に関する本が3冊
「仕事も人生も変わる『影響力のある話し方』」


「自分の小さな『箱』から脱出する方法」


「ゼロ起業」

 
 最初の1冊は自分が買った本。残りは、「これ良いよ」と言われて、いただいた本です。

1冊目の『影響力のある話し方』は、自分が話すことがビジネスの基本であるコンサルタント業ですから、どう話すかは、随分勉強してきましたが、常に、色々な人の考え方やノウハウは学びつつけるべきと考えています。

「話す前に相手の同意を取ること」がすべての基本だと書かれてあり、その具体例が豊富で、学びになりました。

 2冊目の『箱』理論は、企業内での人材教育にも取り入れられているそうです。
 非常に奥深い心理学ですし、気づきの多い本です。

 人は、無意識のうちに「自己欺瞞」の箱に入っており、そこから出ることで、好転していくというのは、仕事だけではなく、プライベートでも言えること。

 それが、会話形式で、一人の人物の心の中や言葉や姿勢が変わっている様を描写していくので、映画を見ているように読み進むことができます。

 3冊目の「ゼロ起業」と大規模修繕工事関係4冊、小説2冊は、これから読みます。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

最大、二週間の入院を見込んで買った本、持ち込んだ本は11冊。

マンション組合運営関連が、2冊。
自己啓発やビジネス本に関する本が3冊
大規模修繕工事関係が、4冊
小説が2冊

一度読んだ本もありますが、再度、じっくり読みたいと思った本もあります。

手術後、パソコンに向かうほどの回復前に、既に、4冊読み終えました。
回復すると、楽しい仕事に没頭してしまい、昨夜も、ベッドの手元灯を使って、零時まで(笑)。

手元灯と言っても、伸縮ができて、1メートルほど伸びるLEDの白色灯で、バッド脇の机に十分届くので、快適!

ホント、ありがたい。
これが、そうです。
ベッド灯


なんだか、私の仕事のために用意してくれた部屋に思えてきました。(笑)

本のタイトルや内容は、明日書きます。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

三日前の午前中に、肩からチタン合金を抜く手術を実施。

浸出液が止まらなかった3か月を踏まえ、その原因となっていた細胞を除去。

全身麻酔で、1時間半ほどの手術でしたが、1回目よりは軽く、今回は、ICUには入らず、病室に直接戻って来ました。

と言っても、手術台に横たわり、意識がなくなり、気づいた時には病室にいたという次第で、時間の感覚はありませんが。

さて、3か月間の手術の時は、脱臼+靭帯断裂で、チタン合金をはめた写真がこちら。
肩の手術1

今回、手術で取り出してもらったチタン合金がこちら。
肩の手術2

鎖骨が元に収まり、靭帯も修復されている写真がこちら。
肩の手術3

で、手術当日から翌日の午前中までは、ベッドに寝たきり。

前回、病室で無理をして仕事をしたことで、回復に悪影響だったことを反省し、今回は、少し良くなっても、じっと我慢して、夕方までは、スマホも見ませんでした。

熱もありましたから。

そして、夕食後、ようやくスマホでパソコンのメールチェック。
夜になって、パソコンを開いて、仕事を始めたら、あっという間に23時。(笑)

熱が上がってしまい、氷枕と痛み止めの薬をもらい、寝ました。(笑)

手術日と昨日のブログは、事前に予約投稿してありました。

そして、本日、医師の巡回とガーゼの取替えがあり、患部が露出されたのを機会に、看護士さんに頼んで、手術跡を写真に撮ってもらいました。
肩の手術

それほどグロテスクではありませんが、気持ちの良いものではないので、凝視しないでくださいね。

初めて、見た手術跡なのですが、長さは十数センチくらいでしょうか。
「直線じゃないんだ!」と言うのが、最初の感想。(笑)

前回ビ比べれば、かなり気分は良いのですが、油断大敵!
入院中に、リハビリも開始し、十分な回復を待って退院します。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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この春のほぼ同時期に、管理見直しコンサルティングを開始したマンションが三つあります。

それぞれのフロント担当者の姿勢が三者三様。

大きく分けると、当社に対して、協力姿勢なのか、対立姿勢なのか。

協力姿勢のマンションでは、調査の段階で見つかった「仕様に書いてあるけれど、実際は業務に?が付く点」に関しても、「分析された結果、過剰または料金が割高と判定された項目」でも、役員さんたちの発言は、「今までそんな視点で見てこなかったなぁ」、「改善できるところが沢山あるね」

管理会社から出される日常修繕工事に対して、当社がセカンドオピニオンを出して査定したり、他の見積を取り、大きくコストダウンしても、私に対して、「魔法みたいですね」と言われることがあっても、管理会社に、「どうして、こんなに高いんだ!」とは言われない。

管理会社のフロント担当者をからかうような「これまでは、結構儲かってきたんだね」とか、「○○さんも、こんなことになって大変だよね」とか言われますがが、いわゆる「批判」は、起こりません。

そもそも、現行の管理改善要請を真摯に受け止める姿勢がみられるので、この担当者が管理見直し理事会にも出席OKとなっているため、役員も、面と向かっては、批判しにくいですよね。

今後、入札になり、この会社が一番低い見積もりでなくても、2次プレゼンに残る可能性は高いでしょう。

かたや、対立姿勢のフロント担当者のいるマンションは、ほぼ同じコンサルティング結果が出ると、管理会社批判が高まります。

フロント担当者は、管理会社社員として、仕事に忠実なのでしょうが、それが「管理会社側だけの利益を守ろうとする立場」に見えてしまい、組合の目指す管理改善を邪魔するように見えてしまうのですね。

結局、そのフロント担当者は、会社に多大な不利益をもたらしているのですが、それに気づかないのです。

それは、管理組合にとっても、幸せなことではありませんから、何とか、姿勢を改めて欲しいと考え、私からのアクションは、対立や批判を入れずに、常に「管理組合の幸せのために動く」と言うメッセージを送り続けています。

願いが通じるまで、粘り強く続けます。

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3か月前の入院の時も、病院の接客業化に、かなり驚いたことをブログに書いたのですが、今回の入院でも、また一つ発見!

食事のメインディッシュが選べるんですよ!

これ、今日、配布されたメニュー選択表です。
病院食

前回は、5日間の入院で、恐らく選択するというタイミングが合わなかったので、知りませんでした。

病院で食事を選べるというのは、もしかしたら、個人病院なら、あり得るのかもしれませんが、この病院のように、大きな公的病院でも、そんなに不思議じゃないご時世なのでしょうか?

私にとっては、かなり意外でした。

この病院は、前回も食事のおいしさに「病院食」のイメージと随分違うなぁと感じていたのですが、今回のメニュー選択は、美味しいにプラスして、結構楽しい…(*^^)v

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3か月前の肩の怪我の際に、チタン合金を肩にはめ込んで3か月。
明日、そのチタン合金を取り外す手術。

再び全身麻酔の手術ですが、前回よりは、簡易な手術らしいです。

肩より腕を上げないという教えを守り、今日まで、毎日の痛みと付き合い、浸出液が止まらないため、ガーゼを毎日に換えるために通院し・・・と言う未体験の3か月。

一番大変なのは、満員電車。

出来る限り避けたのですが、どうしてもその時間帯に乗らねばならないときもあります。

三角巾をしているわけではなく、外部からは普通に見えるのですが、左手しか使えないので、右手に負荷が掛からないようにするため、リュックを左肩にかけたまま吊革に掴まるのですが、そうすると、リュックが他人を押しのける形になり、迷惑がかかります。

「ちぇっ」と言う舌打ちをされることも。。。
いちいち、説明するわけにもいかず・・・。

一方、仕事は、益々増えているのですが、人間の能力はたくましいもので、仕事の段取り、スピード、外部ネットワークの使い方が進化していくのが楽しくて仕方ない。

沢山の方から、「肩は大丈夫?」と聞かれるのですが、「大丈夫じゃないけど、楽しい」と変な答えをしてきました(笑)

本日からの入院に備え、仕事のスケジュールを空け、手術後の回復具合に合わせて、病室での仕事を想定し、昨日は、会社に保管してある資料や読みたい本等をキャリーバッグ一杯に詰め、書類を置けるようなファイリングボックスも入れて・・・ほとんど出張気分(笑)

前回の入院時に、無理をして早く退院したために、その後の回復が思わしくなかったことを踏まえて、今度は、抜糸やリハビリも進み、かなり回復してから退院するという作戦(?)です。

Wi-Fi環境も持ち込み、携帯電話もOKの個室ですから、仕事の支障はほとんどない予定。
期間の後半には、総会への出席もあり、一時外出することもありますが、それも織り込み済み。

こんな感じなので、入院中のスケジュールは、ばっちり!
昼間でも、暇でテレビを見たりとか時間を持て余していることは、ないと思います。

従って、どこに入院しているのか知っている人であっても、絶対に「お見舞い」には、来ないでくださいね。(笑)

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今日は、建物・設備点検と管理委託契約の関係を書きたいと思います。

私のこれまでの経験では、マンション管理において、清掃と並んで管理委託契約の仕様書との乖離があるのは、この建物・設備点検です。

建物・設備点検を行う点検員は、次の5種類があるようです。
① 管理員(清掃員)が行う
② 管理会社のフロント担当者(多くは技術職ではない)が行う
③ 管理会社内の技術部署の専任スタッフが行う
④ 管理会社の委託先の点検専門員が行う
⑤ 一級建築事務所の建築士が行う(年に1回の総合点検時)

上記①~⑤では、人件費単価は随分違うと思われますが、管理委託契約上は、実施者を指定しているケースは、あまりなく、業務内容記述も、実施者により変えていることはないですね。

管理員(清掃員)が、実施する場合は、受水槽に登って、ふたを開けて中のポールタップを確認するとか、ちょっと危険なタラップを登らないと屋上点検に行けない建物などは、その業務を年2回と定めて、技術点検員が来るというケースはあります。

では、管理委託契約は、どんな記述でしょうか?
これは、詳しい記述例
建物設備点検

これは、簡易な記述例
建物設備点検2


随分違いませんか?

同程度規模のマンションで、前者のような詳細な記述で、12000円/月で、後者のような簡易な記述が24000円/月と言うケースもあります。

組合側からすると、「建物・設備点検」と言うのは、しっかり訓練を受けた管理員さんとか、技術専門員が行うのだろうと思いますし、料金水準もわからないし、他のマンションとの比較もできないしで、業務品質にも料金にも、疑問を挟む余地がほとんどないですね。

しかし、調査のために、実際の点検時に同行すると、管理委託契約書とは乖離しているケースが多いのです。

先週、現地で同行調査を行った2棟でも、その傾向は顕著。

管理会社入札に備えた新仕様書に、そのマンションの適正な建物・設備管理業務仕様を入れますが、まずは、現行の管理会社に、改善と価格の見直しを依頼することにしました。

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当社の管理見直しコンサルティングを受けられ、現在は顧問をしているマンションの元理事長さんが、ブログ「初めての理事長・・・「管理見直し」四苦八苦物語」を書かれています。

その記事に、時々「馬渕先生曰く・・・」と言う記載があるのですが、その記載について、次の批判コメントが入りました。

私の発言に対するコメントなので、私がコメントした方が良いと考えますが、長文になるので、私のブログで回答し、その理事長さんのブログでは、私のブログを紹介していただくことにします。

ブログの記事

① 管理人
・エントランスの窓掃除、どうやったらいいんですか?逆に質問された!
・駐車場の掃除…居住者が手本を見せたらしい(笑)
・清掃業務調査の際には、ドアヒンジの調整について、馬渕先生が逆質問されたとの事。 月例の点検業務、本当にチェックできてる?
・業務仕様書見た事あるのか?仕事内容分かってるのか?

(採用時に2日研修、その後は年に1回の研修を実施しているとの事だが、それだけの知識で大丈夫なのか?)

*馬渕先生曰く「どこのマンションでも、管理員(清掃員)が、管理委託契約書の清掃業務のページを読んでいることは、ほとんどありませんから、どこでも、事情は、同じようなものです」



コメント

--管理人は、管理委託契約は、読みまーす--
清掃委託部分を読まない人が多いとの認識が有る様ですが、ちゃんと読まないと、どこをどこまでやらなければいけないかが判りません。
G社は、そこに管理規約原本が有るという事を管理人に説明しないのですかね。
馬淵先生とやらは、そんな会社ばかり相手にしているらしいですが、ひとくくりでその様な説明をされると管理人として、大変迷惑です。



以下、このコメントに関する私のコメントです。

このコメントをいただいた管理人さんは、管理委託契約をしっかり読んでおられるのであれば、仕事熱心で、そのマンションは幸せだと思います。

私がこれまで見てきた複数の管理会社、管理員(清掃員)の状況と管理委託契約の取扱いについては、次の通りでした。

1、『管理規約』と『管理委託契約書』の保管について
法律では、管理組合は、その保管場所を明示する義務はありますが、保管場所は、管理室の場合も、管理会社の場合も、あるいは理事長が保管する場合もありますので、管理室にあるとは限りません。

小規模マンションは、管理室がそもそもありませんからね。

次に、『管理規約』には、末尾に『管理委託契約書』が付いている場合とそうでない場合があります。

『管理規約』と『管理委託契約書』は、元々別物で、一緒に製本しているケースもありますが、そうでないケースもあります。

『管理委託契約書』は、どこかに保管するというような義務もありません。

また、『管理規約』に『管理委託契約書』が付いていても、それは、販売時の暫定的(定型的)なものであり、実際の『管理委託契約書』は、変更されているケースもあるので、私が調査する時は、必ず、最新の『管理委託契約書』の写しをいただいて確認します。

2、管理員さんは『管理委託契約書』を読んでいるか?
「管理員さん」と言う場合、大きく分けて次の3種類の雇用形態があります。
① 管理会社の直接雇用の管理員さん
② 管理会社の下請け会社(再委託先)の管理員さん
③ 管理員と呼ばれているが、実際は、ほぼ清掃だけに来る清掃員さん

今回のマンションは、上記①でしたが、清掃チェック表は、読んでいますが、『管理委託契約書』までは、読んでおられませんでした。他のマンション(他の雇用形態)でも、ほとんど同じでした。

大規模で、常駐管理の立派な管理事務所があるマンションでは、管理員さんは、最新の『管理委託契約書』を読んだことがあると言われていました。

この清掃チェック表は、管理会社により異なりますが、『管理委託契約書』の内容を忠実に反映していないケースが多く、例えば、契約書では、廊下は「掃き拭き清掃」となっていて、チェック表は「掃き清掃」となっているとか、単に場所のみの表記しかない場合もあります。

逆に、管理委託契約以上の清掃をしているケースもあります。
気が利く管理員(清掃員)の方は、汚れ具合に応じて、自分で工夫されますね。

当社が、清掃業務の同行調査をするときは、その清掃の工夫を、新たな清掃仕様書に反映して、仮に清掃員や管理会社が変更になっても、継続されるようにします。

以上を総合して、改めて、いただいたコメントについて、申し上げると・・・

私の発言「管理員(清掃員)は契約書をほとんど読んでいない」と言うのは、実態として、『管理委託契約書』があっても、それに準拠して仕事がなされていないアバウトな状況になっているケースが多いと言う意味であり、管理員(清掃員)さんが、いい加減な仕事をしているという意味ではありません。

しかし、いずれにしても、大量の統計を取った訳ではなく、迂闊に、管理員さんについて、ひとくくりにした発言をしたことは、正しくありませんでした。

その結果、コメントされた管理員さんが、不快な思いをされたということは、私の発言が不適切だったと反省し、お詫び申し上げ、以後、正確な趣旨が伝わるよう、表現に気を付けます。

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1、保守料の見直し(コストダウン)。
2、機械式駐車場の長期修繕計画(全面リニューアルを含む)
3、2を織り込んだマンション全体の長期修繕計画の作成
4、3の長期修繕計画に管理費コストダウンを織り込み、次の2種類で、赤字にならないための積立金の段階的増額計画の作成
A:機械式駐車場を撤去した場合
  (結果)現在の積立金計画でOK!
B:機械式駐車場を維持した場合
(結果)積立金は、5年程度で現在の3倍強まで値上げが必要
5、理事会で、「機械式駐車場を撤去する案」を推奨案として決定。
6、管理会社に参考事例の紹介を依頼
7、代替駐車場確保のために近隣の売地や月極め駐車場探し
8、機械式駐車場使用者への説明会&意見交換会を実施
(案内文書は、「撤去ありき」と受け取られないよう慎重を期します)
9、説明会でのシナリオ作りと進行側(理事長・顧問・管理会社)の役割分担の決定
10、参加者全員の意見聴取への配慮
11、説明会&意見交換会を受けての総会議案作成

これまで、何年も浮かんでは保留になってきた、機械式駐車場の存続・廃止問題。
 ようやく「総会議案」と言う形になりました。

 ここで決めなければ、1800万円の補修費が掛かる、と言う差し迫った状況とは言え、それにかこつけて、「とりあえず止めましょう」と言う乱暴な結論では、住民間にしこりを残します。

 総会議案文も、最後の最後まで、理事長と細かな点まで詰めて、作案。
 理事長は、少しでもマンションに近い敷地で、駐車場が確保できないか?も引き続き探索されており、本当に頭が下がります。

 総会前には、その総会議事進行のシナリオも理事長と確認する予定です。
 

 さて、今回、「マンション機械式駐車場問題の解決例」シリーズとして書いてきましたが、実は、総会は、約10日後。

その総会で承認されて初めて解決になります。

否、撤去して、平面駐車場になり、敷地外駐車場も確保できた時が、ゴールですね。

しかし、これから、自分のマンションの機械式駐車場問題を解決する人にとっては、目の前にあるいくつもの不確定要素を一つずつ解いていくに際しては、ここまでのプロセスこそ、一番知りたいと思います。

と言うことで、このシリーズは、一旦、今日で中締め!

この結果がどうなったかは、総会の後に、報告したいと思います。

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1、保守料の見直し(コストダウン)。
2、機械式駐車場の長期修繕計画(全面リニューアルを含む)
3、2を織り込んだマンション全体の長期修繕計画の作成
4、3の長期修繕計画に管理費コストダウンを織り込み、次の2種類で、赤字にならないための積立金の段階的増額計画の作成
A:機械式駐車場を撤去した場合
  (結果)現在の積立金計画でOK!
B:機械式駐車場を維持した場合
(結果)積立金は、5年程度で現在の3倍強まで値上げが必要
5、理事会で、「機械式駐車場を撤去する案」を推奨案として決定。
6、管理会社に参考事例の紹介を依頼
7、代替駐車場確保のために近隣の売地や月極め駐車場探し
8、機械式駐車場使用者への説明会&意見交換会を実施
(案内文書は、「撤去ありき」と受け取られないよう慎重を期します)
9、説明会でのシナリオ作りと進行側(理事長・顧問・管理会社)の役割分担の決定
10、参加者全員の意見聴取への配慮

 今回の説明会&意見交換会には、都合がつかなくて、不参加の方もおられたので、その方には、個別に賛否や意見をお聞きしておき、いよいよ、会合が始まりました。

 まずは、私から、長期修繕計画を2案説明。
 かなりの項目や数字が並ぶ資料なので、考え方や計算根拠、二つの案の違いを説明した後は、グラフを見ていただき、向う30年間の財政状況を感覚で掴んでいただきます。

 説明に当たっては、「撤去ありき」「撤去案が優れている」と言う評価を挟まず、客観的な数値を説明します。

 ここで、一旦、質疑応答。

【参加者】「新築時や以前の修繕積立金値上げ案検討の際には、機械式駐車場の修繕費用が、こんなに多額になるとは書かれていない。なぜ、それほど違うのか?販売した会社に補償してもらうことはできないのか?」

 この発言主の言い分はもっともです。

 購入時には、当然、この機械式駐車場2機分の多額の建築費を支払っているのですから、それがわずか築12年で、取り壊さなければならない状況に陥り、今度は、その撤去費用を出すために修繕積立金を取り崩さなければいけないのですから。

【私の回答】「新築時には、最初から修繕積立金が高額だと売りにくいので、低く抑える傾向にあります。機械式駐車場があるだけで、戸当たり1万円以上も修繕積立金が高くなるという実績統計もあるくらいですので、本来、このマンションの修繕積立金水準は、低すぎると言えます。

長期修繕計画は、販売会社ではなく、管理会社(元の)が作成していますが、そこにおける機械式駐車場の修繕工事費は、不具合なく長持ちするかどうかで変わるにせよ、かなり楽観的な数字です。残念ながら、結果として、現状のような深刻な状況になったと言うことで、販売した会社に補償を要求するということは、無理だと思われます。」(実際は、もう少し、販売会社・管理会社の姿勢に対する辛辣な表現をしたのですが、趣旨としては、こういうことです)

 質問はこれだけで、続いて、理事長がこれまでの経緯と理事会や管理規約検討拡大理事会、更には前回の臨時総会での議論を踏まえて、方向性と具体案を説明する…と言う段取りです。

 「この中から3台、敷地外に自動車を移転してください」と言う場面ですから、ここが一番、難しい…。

 敷地外に出ていただく自動車の優先順位、敷地外の決して近いとは言えない月極め駐車場の紹介、残っていただく方の駐車料金の設定、現在は敷地外に駐車しているけれど、機械式駐車場が平面になるなら戻って来たいという方への対応等…。

 この中で、最も議論が白熱したのは、「残っていただく方の駐車料金の設定」。

 機械式駐車場の料金設定は、平面駐車場よりは安く、1段目から最上段(3段目、4段目)では、3倍の金額差があります。

 これに対して、
① 事実上、平面駐車場になること
② 屋根付きの駐車場であること
③ 出し入れのしにくさは残ること
を総合勘案して、駐車料金案を提示したのですが、従来の1段目の駐車料金よりも高く設定したので、上段の駐車の方からすれば、今までの3倍以上と言うことも。

 販売時は、「この金額で決まっています」と言われて、それで終わりですが、今回は、「皆で決める」訳です。

当たり前のことですが、使う人からすれば、安い方が良く、組合財政からは、高い方が良い。

でも、高過ぎると、今度は、出たいという人が増えすぎる…

 最後は、総会決議が必要ですから、他の組合員も納得する料金でなければならない…。

 これ以外にも、いくつもの質疑応答、議論があったものの、参加者の皆さんは、お概ね理事会案を了解いただき、一安心。もちろん、閉会の前には、改めて、一人一人から発言をいただきました。

また、駐車料金の設定は、この説明会後の理事会で、慎重に検討して、最終的には、「敷地内の平面駐車場よりは低く、従来の機械式駐車場の1段目よりは高い」と言う水準に決めたのでした。(続く)

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1、保守料の見直し(コストダウン)。
2、機械式駐車場の長期修繕計画(全面リニューアルを含む)
3、2を織り込んだマンション全体の長期修繕計画の作成
4、3の長期修繕計画に管理費コストダウンを織り込み、次の2種類で、赤字にならないための積立金の段階的増額計画の作成
A:機械式駐車場を撤去した場合
  (結果)現在の積立金計画でOK!
B:機械式駐車場を維持した場合
(結果)積立金は、5年程度で現在の3倍強まで値上げが必要
5、理事会で、「機械式駐車場を撤去する案」を推奨案として決定。
6、管理会社に参考事例の紹介を依頼
7、代替駐車場確保のために近隣の売地や月極め駐車場探し
8、機械式駐車場使用者への説明会と意見交換会を実施
(案内文書は、「撤去ありき」と受け取られないよう慎重を期します)

 説明会で、どのようなストーリーで進めるのか?理事長からの相談を受けて、当方が示したのは、「項目1の選択として、Aを選択したら、項目2の選択に移り、Bを選択したら、今度は項目3の選択に移り…と言うのは、選択肢と決定を利用者にゆだねるという点では、良いように見るけれども、結局、議論が長引くだけで、決まらないでしょう」と言うこと。

「利用者・他の組合員・管理組合への影響を考えた上で、これがベストのシナリオ」を勇気を持って提示し、それに対する賛否や修正意見を聞くことで、不利益・不便さを強いる利用者の最大限の救済や気持ちのケアを行う、と言う考えです。

 では、何がベストか?と問われれば、答えは一つではありません。

 一歩間違えば、「そんなことを考え奴は誰だ!」と批判されるかもしれません。

 同じことを言うのでも、理事長が言うのと管理会社が言うのと顧問が言うのとでは、受け止められ方が、異なる可能性もあります。

 この役割分担も正解はない!(笑)

 今回決めたのは、
① 理事長が司会を行い、顧問が長期修繕計画書の説明を丁寧に行う。
② その際、駐車場の廃止の方が良いと言う価値の押し付けはせず、存続・廃止のそれぞれのメリット・デメリットを客観的に説明する。
③ 理事長が、理事会としての考えとそこに至ったプロセスや敷地外駐車場確保のための努力と結果について説明する。
④ 参加者からの質疑応答で、専門的な見地が必要なものは、顧問に振る。
 と言うもの。

 また、こういう場では、意見を言いづらくて、雰囲気に流されてしまうという方もおられますので、理事会案で決まりそうだと言う感じになった時こそ、「このまま終われば、ホッとできる!」と考えずに、逆に、最後は、必ず、参加者一人一人に、「最後に、言いたいことをおっしゃってください」と発言をお願いすることも、大切です。
 
 理事長は、これまでも幾度となく「存続・廃止問題」で揺れてきた機械式駐車場問題の解決のために「火中の栗を拾う」状態です。

 顧問としての軸は、「愛」です。
 
 さて、この結果、説明会&意見交換会は、どうなったでしょうか?(続く)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

1、保守料の見直し(コストダウン)。
2、機械式駐車場の長期修繕計画(全面リニューアルを含む)
3、2を織り込んだマンション全体の長期修繕計画の作成
4、3の長期修繕計画に管理費コストダウンを織り込み、次の2種類で、赤字にならないための積立金の段階的増額計画の作成
A:機械式駐車場を撤去した場合
  (結果)現在の積立金計画でOK!
B:機械式駐車場を維持した場合
(結果)積立金は、5年程度で現在の3倍強まで値上げが必要

 以上から、理事会では、「機械式駐車場を撤去する案」が組合員にとって有益であるとの方針が固まり、そこに至るまでのシナリオ(モデルケース)の構築に取り掛かりました。

 この時、理事長から、管理会社に対して、他マンションの事例を参考に、住民合意を得るためのステップを示して欲しいと依頼しましたが、出てきたのは、他のマンションの総会資料。

 組合が望んでいるのは、管理会社がどこまでこの問題の解決に力を貸してくれるか?と言うことなのですが、今回のケースは、問題が複雑で、組合にとっての経済的影響が大きく、しかも、一部の組合員に対して、無理なお願いをせざるを得ないことから、管理会社としては、自らのアドバイスの責任を取り切れないレベルだったのかな?と思います。

そこで、管理会社には、理事長が探してきた近隣の売地や空き駐車場に対して、一括&長期で借りられないか?の打診をしてもらうことだけを依頼。

しかし、これも簡単にはいきません。

売地のオーナーにとっては、長期の賃貸約束は、「売りたい時に売れない」というリスクがあります。また、候補地には、建物が立っているので、取り壊し費用を出し、固定資産税のアップや不動産収入課税まで負担して、貸駐車場にすることで、どこまで採算が合うか?と言う心配も。

結果は、売地看板が立っている土地で、駐車場として貸しても良いという返事はなし。
建物撤去・整地費用を持つという条件まで提示しましたが、それでもNG。

最後は、組合を法人化してまで買うか?と言う検討もするのですが、住宅を建てる場合と異なり、駐車場用途の土地では、取得時も保有時も税金の優遇はなく、経済的負担がかなり重くなります。

とは言え、機械式駐車場の補修工事を先延ばしにできない。

定期総会まで1カ月を切っていたので、現理事長は、この定期総会での決着は無理かも…とあきらめていたのですが、当方のアドバイスは、総会でのいきなりの議論&決着は、そもそもNG。

まずは、機械式駐車場使用者に集まってもらい、組合財政状況と理事会(理事長)がどれほど解決のための努力をしているかを説明し、理解を求め、関係者の意見を聞くことが大切!と言うもの。

そこでの意見を吸い上げて、より良い解決策にギアチェンジする方が良ければ、定期総会にこだわらず、臨時総会を開催すること

そこで、関係者に対して、慎重な表現を考え抜いた「説明会&意見交換会」の案内を出しました。

理事会としては、検討に検討を重ねて、機械式駐車場廃止の方針に至っており、議事録も配布してあるので、住民のある程度の理解を得ていると期待しているものの、「廃止」は「決定」ではありません。

あくまで、関係者の理解が得られれば、廃止をするということなので、会合も「撤去ありき」で話が進むような表現をすれば、「進め方」に、反発されることもあり得ます。

こういう時は、理事会側の「わかって欲しい」と言う気持ちを案内文書に入れたい意向を十分わかった上で、専門家として、文書には冷静かつ細心の注意を払います。

もちろん、会合の案内を出してからも、駐車場探しは続き、その会合の前に、何とか、少し離れてはいますが、月極め駐車場に、必要な台数分の空きがあることを確認できたのでした。

理事長のこの問題解決に向けた、まさに「執念」のたまものです。(続く)

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

1、保守料の見直し(コストダウン)。
2、機械式駐車場の長期修繕計画(全面リニューアルを含む)
3、2を織り込んだマンション全体の長期修繕計画の作成

そして、わかったことは、管理見直しによるコスト削減分を修繕積立金に回しても、現在、予定している修繕積立金の段階的値上げ計画(5年後に、+3000円/月・戸)では、大幅な赤字(数千万円)になるということ!

そこで、次の条件で2パターンの長期修繕計画を作成しました。
A:機械式駐車場を撤去した場合
①撤去費用を追加
②管理費コストダウンに加え保守費用の削減分を修繕積立金に上乗せ
③駐車台数の減少による管理費収入減を上記②より減額
④それでも赤字になる場合は、修繕積立金値上げ計画を上方修正。
B:機械式駐車場を維持した場合
 ①管理費コストダウンを修繕積立金に上乗せ
②駐車場の利用率は、現在のままとし、満杯への回復はしないと想定
③赤字にならないように、向う5年間程度で修繕積立金値上げ計画を上方修正。

この結果、Aでは、現在の修繕積立金の段階的値上げ計画のままでも、赤字にならない一方、Bでは、向こう5年間で、現在の積立金の3倍強(月額2万5千円程度)までの段階的値上げが必要との結果になりました。

 しかも、機械式駐車場を維持するには、至近に1800万円の修繕費が必要ですから、ここに至って、それまで、1戸に1台の敷地内駐車場(または至近距離での駐車場)の確保が優先であったものが、「機械式駐車場の撤去を早期に決定する」と言う方針案に大きく傾くことになります。

 それが決まれば、必然的に1800万円の修繕費を出さずに、機械式駐車場を止めるという方針も決まりますので、1段目(地上面)のみを使うこととし、2段以上の方には、敷地外に移っていただくと言うお願いをすることになります。

 また、並行して、いつごろ借りるという日程を不動産会社(駐車場オーナー)に提示できるので、長期に借りることの出来る駐車場探しも、本格化できます。
 
 ここに来て、XYZ以外にもいくつも変数がある複雑な方程式の解が見えてきました。(続く)

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最初に手掛けたのは、簡単にこの問題が解決することはないだろうという前提のもと、保守料の見直し(コストダウン)。

まあ、これは、撤去するしないにかかわらず、管理見直しコンサルティグの中で実施したことですが、管理費に占める割合が大きな項目だったので、かなり重視しました。

この金額が下がることで、維持費が下がれば、継続するという選択もあり得ますから。

メーカーの保守は、かなり高いので、引き下げを依頼し、直ちにコストダウンを行うと共に、非製造系保守会社を探して、保守品質を落とさない品質での見積もりを取ります。

ただ、これが大変。
このマンションの所在地は、岐阜県の地方都市なので、保守会社が少ない。

ようやく探り当てて、問い合わせたら、なんと、このマンションの機械式駐車場の保守会社の下請けもやっているので、見積もりは出せないと言う(汗)

苦労の末、緊急時対応の時間もほとんど変わらない新たな保守会社より安い保守料で契約することができました。

そして、新しい保守会社に、点検と同時に直近で必要な維持工事と向う30年間程度(建替えまで)の長期修繕計画を出していただきました。

これらを踏まえて、マンション全体の長期修繕計画を作成したのですが、そこで判明したことは・・・(続く)

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顧問先の20戸のマンションが機械式駐車場問題(4段、3段が各1機16台)で頭を悩ましています。

築12年で数年内に大規模修繕工事を控えているにもかかわらず、機械式駐車場の修繕費用に1800万円必要だという

保守会社から、「安全に使うには、この補修が必要です」と言われたら、使い続ける限り、この補修を行わざるを得ません。しかも、毎年の保守費用も数十万円必要です。

機械式駐車場は、そもぞも、非常に維持費がかかるので、マンションの規模が小さいほど、1世帯にかかる負担が大きくなりますが、このマンションの場合、管理会社が作成した長期修繕計画の数字が、あまりに楽観的。

まともに数字を入れると、修繕積立金の設定金額やその後の値上げが大きくなりすぎて、販売に支障が起きると考えたのではないか?と思えてしまいます。

今までも、何度も故障して、車の出し入れに支障が起き、嫌気がさした人が多く、16台のうち、使っているのは9台にまで落ち込み、駐車場収入が少なくなりますので、ますます組合収支が悪化するという悪循環。

これまで何度も取り壊しの話題が出ていたそうですが、撤去費用・撤去後の駐車場の造作レイアウト・敷地外での駐車場の確保等、あまりに問題が大きくて複雑なため、お手上げ状態。

それに対して、当社が管理見直しに入ったことをきっかけに、現理事長が自分の代で解決するぞーと立ち上がったのでした。(続く)

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当社の得意は、管理見直しでも大規模修繕工事でも、「品質を上げて、より安くする」。

1年前であれば、建設会社の受注競争が激しく、この方針で進めても、当初予算や発注寸前だった価格に比べて、数十%安くすることができましたが、建設需要が堅調で、忙しく、見積もりがかなり高い。

各専門業者も強気なら、元請の建設会社も強気。

こうなると、特に、20戸程度以下の小規模マンションは、大変です。

というのは、40戸程度野中規模マンションに比べてみると、例えば、現場事務所の経費、現場代理人(監督さん)の経費等は、工事期間が3か月程度で変わらない以上、金額は変わりません。

工事の中で結構大きな比率を占める足場の金額も、20戸が40戸の半分と言うわけではありません。

外壁タイルの補修のために、現在のタイルと色の合うタイルを窯で焼くとしたら、50㎡程度のまとまった単位になり、小さいマンションだから少量のタイルで良いと言っても、窯元側は、窯を使うという手間は一緒なので、ほとんど減額されません。

それ以外の工事でも、人件費+材料代で構成される以上、材料が半分で済んでも、工事費が半分に下がるわけではありません。

他に、工事の引き合いがあれば、同じ程度の工事期間であれば、できる限り規模の大きい=利益の大きい仕事が良いに決まっています。

以上のような要因から、規模が小さくなるほど、1戸当たりの工事費が上がるわけです。

昨夜、大規模修繕工事のための理事会・修繕委員会を行ったマンション(築13年目4階建て16戸)は、更に、屋根の形状・仕様から、一部補修がしにくいタイプで、かつ低層のため屋根面積も広い。

概算見積(予算)は、高くなるだろうなぁと予想はしていたのですが、実際に、建設会社にヒアリングしながら、算出した見積もりは、昨年実施した40戸クラスのマンションに比べ、戸当たり単価が50%以上高い!

さてどうする?

工事金額の妥当性は、その工事自体をどうするか?と言うことに加えて、マンション財政全体で、支出に耐えられるかと言う観点からも見ますから、同時に、長期修繕計画も立てます。

また、このマンションの場合、60年定期借地なので、一般的な30年計画ではなく、定期借地終了時の建物解体費用まで含めた「超長期修繕計画」を立て、今回の大規模修繕工事にいくらかけても良いのかを検討します。

最終的には、管理見直し&コスト削減により、修繕積立金が増えるので、それを反映した長期修繕計画を作成して、今回の大規模修繕工事後に、従来の修繕積立金の値上げ計画の修正も行います。

いずれにしても、このマンションでは、大幅なコストダウンは必須。

「安かろう悪かろう」にならないことは当り前なのですが、その中でも「安い」を追及する大命題があるので、その知恵を絞りに絞ります。

役員の方々も、「自分たちで塗装しても良い」とまで言われているほど、最大限の協力をされる気持ちなので、それにこたえるべく、頑張ります。

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当社の管理見直しの特徴の一つが、個別の管理業務の仕様を調査・分析して、適正なものに作りかえることです。

例えば、清掃業務。

自分のマンションと他のマンションとの比較ができないため、新築時に決まっていた内容をそのまま受け入れているケースがほとんど。

管理会社からすれば、いささか過剰だなと思っても、回数や時間を減らした結果、「前より汚くなった」と言われるのも困るため、自ら言い出すということは、なかなかできません。

逆に、日常清掃と定期清掃(特別清掃)の組み合わせが「ちぐはぐ」で、玄関はやたら綺麗なのに、2階以上が汚いというケースがあっても、住民からの苦情が出ていなければ、管理会社は、当然、それでよしとします。

これに対して、当社のコンサルティングの場合は、現在の清掃状況をずっと同行して観察し、ヒアリングしながら、業務仕様書と照合を行います。

実は、仕様書は、かなりアバウトです。

従って、仕様書に書いていないことを行っているケースは案外多く、また、箇所によって、定められた頻度と異なっているケースも多く、清掃担当者の実際の手応えみたいな経験値が入っていたりしますね。

また、「そこは、毎日しなくても良いでしょう!」と言うところもあります。

そう言う風に分析して、そのマンションの最適な清掃仕様を作り上げますから、その後、入札になっても、より洗練された高品位の清掃仕様により、料金が設定されるわけです。

先日のマンションの場合は、規模の割に、時間も頻度も多い。管理委託契約書を見ると、管理員ではなく、清掃員としての仕事だけ。

実際に、調査すると、清掃時間は、契約書に書いてある清掃時間の半分で済んでいる状態。
時間が余る分、色々、考えて清掃の厚みを持たせているのですが、毎日やるには、過剰な感じです。

頻度または時間を減らしても、建物の美観は、恐らく、変わらないでしょう。
一度、試行してみて、NGなら元に戻せばよい!という提案をします。

これが、より良い管理をより安く実現する、ステップです。

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友人の生田サリーさんや高木さと子さん等がオーナーとして開設したセミナールーム『サロン・ド・フューチャー

私は一足先にお邪魔して、拝見しましたが、大小二つのセミナールームがあり、使い勝手が良く、オーナーの想いが詰まった素敵な空間です。
サロンドフューチャー(シアター形式21名、スクール形式30名に対応します。プロジェクター、スクリーン完備)

サロンドフューチャー2(12名までのセミナー、ミーティングに対応します。机4つを分けることも出来ます。)


その内覧会が、9月17日に開催されます。

私は、残念ながら、この前日が肩の手術で入院中予定のため、参加できませんが、ぜひ、多くの方に知っていただきたいと思います。

定期的にこのセミナールームを使うシェアオーナーもまだ若干の空きがあるそうですよ。

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今まで、相談が入るケースで一番多いのが、第1回目の大規模修繕工事を迎えたマンションから。

その時になって、修繕積立金不足が問題になったり、管理会社の強引なやり方が問題になったりと言うことがきっかけですね。

先週末に勉強会を依頼されたマンションは、岐阜県内にある25戸程度で、築3年目。

前理事長のYさんが、1年間の理事長職を終えられる頃に、管理に関する問題意識を持たれ、ネットで色々と情報収集をされた結果、ご自身でも、他の管理会社から管理業務委託費の見積りなども取られたそうです。

理事長職は終わったのですが、自分たちのマンションの将来を考え、次の理事会に熱心に働きかけ、勉強会が実現しました。

出席率は、約60%。

Yさんは、「少なくてすいません」と言われましたが、まだ、ほとんどの人が役員の体験もない中で、これだけの参加率は、驚異!

Yさんの熱意が伝わったのだと思います。

当日は、次の予定があるため、10時から最大12時半までと言う時間帯での勉強会でしたが、熱心な質疑応答が続き、12時半ぎりぎりまで。

皆さんの実感がない中での勉強会なので、一般論と他のマンションの実例を中心にお話ししましたが、「目からうろこ、青天の霹靂で、管理の見直しを行いたい」と言う感想をいただきました。

もし、この築3年目のタイミングで、管理の見直しができたならば、すごいことです!
将来に向けて、快適な管理、非常に財政リッチなマンションになることは、間違いありませんね!

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先週、電子書籍出版勉強会&懇親会に特別ゲストとして来ていただいた、高橋貴子さんの新しい本が出版され、無料ダウンロードキャンペーンが始まりました。

電子書籍低糖パンレシピ本「おしゃれ低糖パン」
無料ダウンロードキャンペーン

11月には、高橋さんの名古屋で初めての「電子書籍出版セミナー」も開催予定です

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