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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今週は、顧問先の二つのマンションの定期総会がありました。

管理会社の仕事が、ルーチンと問題対応だとすると、顧問の仕事は、積極的に課題を見つけ改善していくのが仕事です。

このうち、顧問4年目となる30このマンションでは、今年度、管理会社の提案した各種工事に対する査定、管理会社では申請が難しかった火災保険の申請サポート、更には、インターネット設備の電気料金交渉等を合わせて、年間で約70万円のコスト削減を行いました。

また、管理会社の清掃や各種報告書もチェックし、改善をアドバイスしています。

管理会社業務に対する組合員からの評価アンケートも取り、管理会社の業務姿勢を改善してもらうことも行います。

実は、1年の間には、顧問として、組合の皆さんの最大限の幸せを実現するためには、悠長に理事会開催により、業務の許可を得ている時間的余裕のないものもあります。

で、理事会で報告する頃には、すでに、改善が実現しているというケースも良くあります。

その積み重ねを総会で報告するので、今年の顧問報告書は、総ページ数は、A4サイズで、6ページ。

顧問は黙って、組合の未来を変える(良くする)仕事を徹底的にやり、成果はちょっぴりPRする(笑)。

そのマンションに一生住む人と同じ気持ちになり、一生、そのマンションとお付き合いする“愛”のあるコンサルタントとなるのが、公約なのです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私が電子書籍で出版デビューをしたのが、2013年4月。

その時には、東京発の電子書籍マスタースクールと言うWeb研修システムの第1期生として学びながら、約半年で2冊同時に出版。

アマゾンのキンドルストアで、全国売れ筋ランキング1位も獲得しました

そのスクールに参加したのは、全国で30名程度だろうと思いますが、名古屋からは、私を含めて2人。

第一期生でしたから、実績はないのですが、その可能性を信じ、参加費ウン十万円を支払いました。

私、色々なスクール・塾に参加していますが、全部第1期生。
投資額は、ウン百万円(笑)。
可能性を信じたら、自分がその実践者・成功者になるチャレンジが好きなんですね。

この電子書籍スクールも、第4期生まで来ており、名古屋エリアからの参加者も増えてきました。

また、このWebスクールをリアルなスクールとして開催する卒業生講師も増えてきました。

その講師の中で、最も活躍されているのが、高橋貴子先生。
私と同期の第1期生で、グランプリ受賞者です。

今回の勉強会&懇親会は、この高橋先生を招いて、期をまたいでスクール生の交流を行うのと最新の情報を得るのが目的。

また、高橋先生が東京だけでなく、大阪でも、この秋にスクールを開催するとのことだったので、ぜひ、名古屋でも開催いただきたいと言うエールも含めての懇親会となりました。
電子書籍マスタースクール

電子書籍出版により、ビジネスが成功した人、自己実現できた人、また、そのプロセスも様々ですが、スマホやタブレット端末の普及により、電子書籍の可能性が一気に拡大しつつあるのは間違いありません。

2時間半の濃い時間でしたが、この場の充実感・ワクワク感を名古屋でも、沢山の人に体験してもらい、その人の夢をかなえるべく、11月29日(土)にセミナーを開催することを、この場で決定しました。

私も、自分の体験を話しますし、出版する人を応援するメンタリングも提供したいと考えています。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

分譲マンションでは、区分所有法により、原則として「組合を作らなければならない」のですが、その組合業務は、お金のこと・設備のこと・近隣関係など多岐にわたっていることから、専門の管理会社に業務を委託するケースがほとんどです。

ところが、新築マンションでは、販売時には、もう管理会社も管理業務内容も委託費も決まっていますが、その中身をよく読んでいる人は、ほとんどいません。

自分の部屋の話ではなく、マンション共用部の話がほとんどなので、関心が低いのですね。

しかし、自分が役員になって、管理会社との付き合いが頻繁になると、疑問が出てくるケースは非常に多いのです。

例えば、管理費滞納問題。

数十万円の高額滞納者がいて、支払いが進まないと「管理会社何をやっているんだ!」「ちゃんとやらないから、こんなことになるんだ」「いい加減な業務をした管理会社が弁済しろ」などと言う発言も出ます。

しかし、多くの管理委託契約は、次のような契約条項になっています。

一 毎月、甲の組合員の管理費等の滞納状況を、甲に報告する。
二 甲の組合員が管理費等を滞納したときは、最初の支払期限から起算して6月の間、電話若しくは自宅訪問又は督促状の方法により、その支払の督促を行う。
三 二の方法により督促しても甲の組合員がなお滞納管理費等を支払わないときは、乙はその業務を終了する。



これ、ちゃんと読むと、
「どんな督促業務をいつ行うのかは、管理会社任せで、6カ月の間、一度でも、電話で督促を行えば、管理会社の業務不履行にはならない」と言うことです。

日本一ゆるい督促業務と言えるのでは?と思います。

そして、6か月過ぎたら、あとは管理組合(住民)でやってね!と言う条文。

もちろん、現実的に、そんなユルイ督促業務を行っている管理会社はなく、毎月のように督促業務は行いますが、そもそも、こういう契約になっていることを承知せずに、「滞納が解消されないのは、管理会社の怠慢だ」とクレームを言うのは、見当はずれ。

管理会社は、「督促する義務」はありますが、「滞納管理費を回収する義務」はないのです。

管理会社は、ビジネスとして管理委託業務を行っているのですから、その基本は、「委託契約」。

他の面も含めて、この契約内容が非常に曖昧なので、管理会社に都合の良い管理業務がなされても、仕方ない訳ですね。

当社の管理見直しコンサルティングでは、管理会社が変わっても、担当者が変わっても、管理品質が上位で保たれるよう、きめ細かく、かつメリハリのある「管理委託業務仕様書」を作成します。

これを作るだけで、3~6か月かかります。

その後、管理会社の入札を行うのですが、「高品質な管理業務仕様」に変えても、従来の委託費よりも30~40%程度コストが下がります。

それは競争原理が働くこと、独自の手法で品質を下げないままでコスト削減交渉を行うこと、管理会社側も、きめ細かな仕様なので、受託してからの業務が見えるので、価格設定しやすいこと…などが理由として挙げられます。

そして、新しい管理業務体制になった後も、1年間、適正に運用されているか?その品質が適正であったかを監査もします。その結果、適正ではなかったと判定されれば、仕様を変えます。

こうした一連のコンサルティングを通じて、管理組合側も意識が高くなり、管理組合・管理会社・顧問のトライアングルで、より良いマンションライフを実現するのが、当社の使命です。

当社が登場すると、最初、管理会社には、「悪徳マンション管理士が、管理会社のあら探しをして、利益を奪う」と警戒されることもありますが、やがては、当社の思想を理解いただき、協力的になっていただけるようになります。

ただ、どこまで管理業務仕様をきめ細かくしても、下記のような区分が曖昧な業務は残ります。
1、管理委託契約の一環として、会社に依頼しても良い業務
2、管理会社に依頼すればやってくれるが、別途有償になる業務
  ①管理会社に依頼するのが最適な業務
②管理会社以外に依頼するのが最適な業務
3、管理会社ではやってくれない業務
  ①管理組合自らできる業務
  ②管理組合ではできない業務→管理会社以外に依頼するしかできない業務

丁度今、管理見直しコンサルティグを経て、顧問をしているマンションで、機械式駐車場の廃止問題があり、この区分の仕分けがなかなか微妙。

 機械式駐車場の廃止そのものは、総会の特別決議が必要で、廃止に伴い、敷地外駐車場へ移動せざるを得ない住民がいるため、その方々の協力を得るとか、「機械式駐車場ならば使いたくないけど、平面駐車場になれば、使いたいから、抽選すべし」という他の住民の意見はないか?など、組合の総意をまとめて行く業務は、管理会社の「組合運営補助」に当たると思われます。

しかし、そのために、敷地外駐車場を確保すると言う業務は、どうでしょうか?

「情報を集める」「組合の意向を伝える」と言う範囲ならば、「対外組織と(から)の連絡業務」と言う委託項目に基づき、依頼できそうですが、その延長線上の交渉業務や契約業務はどうでしょうか?

更には、賃貸借とは限らず、土地を買ってしまうという選択もあり、そうなると、組合を法人化するという話も出てきます。

交渉相手が、直接地主なのか、不動産会社なのかにより、業務負荷も変わりますが、いずれにしても、管理委託契約では、管理会社の補助業務は、問題が起きる都度、判断することになります。

今回、管理会社に、どこまでやってくれるのか?を尋ねたのですが、なかなか返事がない。。。

管理会社は、「問題が起きた時にどうするか?」と言うノウハウはありますが、「未来にむけた課題を整理し、解決していく」と言う力を期待するのは、なかなか難しいようです。

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アチーバス発体験

アチーバスとは、「みんなで目的を達成する」と言うアメリカ生まれのゲームのことで、近年、日本に上陸。
これを、家庭教育、企業研修やコンサルティングに役立てているケースもあるそうです。

昨日は、福島正伸認定インストラクター講座の第6回目の研修で、東京出張。

その研修受講者の中で2人が、このゲームを実践して、効果を感じているということから、研修受講後に、体験をさせてもらいました。

ゲーム独特なルールに慣れるには、少し時間がかかりますが、「自分がゲームに勝つため」には、「みんなで目的を達成する」と言うコンセプトの面白さにがわかるのは、ゲームの後半。

それがわかると、一気に、ゲームが盛り上がります。
まだ、ゲームの強制終了寸前になった時の、奇跡的なチームワークも体験できます。

また、使われている「ツール=言葉」が素晴らしい!

企業研修での使い方は、まだ、イメージし切れませんが、これが、家庭で普及したら、子供の教育にかなりの効果を発揮するだろうという予感は、非常にしましたね。

このゲームの体験回数が増えたり、違うメンバーとゲームをやることによる「気づき」は、奥が深そうですから、また、トライしたいと思います。

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東京電力が全国のヤマダ電機に電力を供給するという報道が流れました。
これ、「マンション高圧一括受電」にとって、大きなインパクトです。

いままで、高圧一括受電にすることで、従来の各戸との低圧個別受電であったものが、一棟丸ごと高圧受電になることで、電気料金単価差により、マンション全体の電気代が下がりますと説明してきました。

その際には、「高圧一括受電になれば、地元の電力会社以外からも、より安い電気を買えますよ!」と言う話もしましたが、それは、そういう制度があっても、実際には「将来は」と言うのが実感。

しかし、一般の人にもなじみがあり、イオンモールのよう大規模施設ではないヤマダ電機が地元電力以外から電気を買うという例があれば、ぐっと現実的な話になります。

今、中部エリアでは、従来の大型マンションではなく、中小規模マンションでのスマートマンション・高圧一括受電化ブロジェクトが進行中で、秋以降、一気に、花開く予感。

当社しかできない仕組みで、エネルギーの面からも、「幸せになるマンション」を増やしていきますよ!

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大規模修繕工事を2棟(2組合)が合同で行うのは、個別に行う場合に比べて、建設費は、間違いなくスケールメリットのよるコストダウンができます。

一方、それをスムーズに進めるための、コンサルティグは、単純ではありません。

いったい、いくらの報酬で引き受ければ良いのか?は、かなり悩みました。
当社のコンサルティグは、MACM(マンション管理士によるエージェント型のコンストラクトマネジメント)方式により、中小規模マンション向けの定額でのコンサルティングメニューがあります。

この内容は、検討時期から完成まで、ステップに応じた業務の記載とそれにかかる報酬が細かく記載され、その積み上げになっています。

今回は、その細かな業務に対して、それぞれ、次のように仕訳をしました。

「単純に2倍かかる業務」
「1棟分+αとなる業務」
「1or2棟でも変わらない業務」
「2管理組合ゆえにかかる業務」

これを個別に計算し、積み上げた結果、個別に依頼された場合の単純な2倍の金額に比べて、約20%低い金額になりました。

また、2組合合同で進めるにあたり、決定機関や費用按分について、九つのルールを決めました。

これにより、マンションの皆さんも、報酬に合理性があると理解いただけました。

また、消費税増税に右往左往することなく、最適な実施時期に工事を行うために、契約期間は2年間と長めに取り、その間に、管理見直しも、省エネも、火災保険見直しも行います。

どちらのマンションにとっても、そもそも、大規模修繕工事は初めてで、不安が多いと思いますが、熱心な大規模修繕委員長がいるというのが、一番の好材料!

弊社のコンサルティングにより、より良いプロジェクトとなるよう、尽力してまいります。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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昨日は、大垣市内の二つの隣接するマンションで、午前・午後とそれぞれの総会があり、両組合同時&合同での「管理見直し・大規模修繕工事・省エネ・長期修繕計画のコンサルティング契約議案」を承認いただきました。

このマンションは、同時期に隣り合わせで完成し、敷地はフェンスで隔てられているのみ。団地型として、一つの管理組合にすることも可能だったと思われますが、二つの管理組合に分かれています。

昨年、春、築12年目を迎え、いよいよ大規模修繕工事を検討する時期になり、一棟の修繕委員の方が、当社コンサルティング先の大規模修繕工事の見学会にお越しになったことが、当社と出会うきっかけでしたから、1年以上前になります。

その後、大規模修繕工事を同時期にやることのスケールメリットを考え、隣のマンションにも、呼びかけられ、随分熱心に情報収集をされていたそうで、見学会に際にお渡しした資料などからも引用して、前回の総会資料で独自の勉強会をされていましたね。

その間、特に、弊社に連絡はなく、半年以上過ぎてから、マンション住民向けに勉強会をやって欲しいという依頼。

その時に、隣マンションの理事会メンバーにも呼びかけて、参加いただき、いわば、私と言うコンサルタントを紹介いただく形となりました。

二つのマンションは、規模は20戸程度で、建物の外観、規模、敷地形状もほぼ同じで、恐らく、仕様も同じと思われますので、一緒に大規模修繕工事をやるということで、例えば、現場事務所も一つ、現場代理人も一人、発注もスケールメリットが出るというコストダウン効果は、十分に予想できますが、二つの組合の総意を得ながら進めて行くというのは、簡単ではありません。

12年経てば、劣化の状況が違いますし、修繕積立金の額も異なります。

一棟(1組合)でさえ、「足場を組んで見なければわからない」と言う不確定要素のある大規模修繕工事を、二つ同時にやるという場合、双方のマンションに公平な扱いを行うとか、コンサルティングにおいて、どんな業務がどれくらい合理化されたり、逆に増加するのか、どんなリスク経費を見ておけばよいのか?は、教科書がありません。

それは、マンションの皆さんも、なんとなくわかっていることで、それぞれの事情を把握している両棟の同じ管理会社に依頼することは、第一候補で考えたと思うのですが、実際には、そうなりませんでした。

そこには、普段からの管理業務姿勢や建物の不具合対応等、いくばくかの不満があったことも確かですが、この組合の場合、かなりの勉強をされたことで、選択眼ができていたということが大きいでしょうね。

結局、片方の管理組合の勉強会の3か月後(今年3月)に、もう一方の勉強会を実施。

さらに、そこから、両組合の代表者が話し合うこと3か月。
次のことを双方の臨時総会で決定しました。
「両方の組合は、大規模修繕工事を共通発注する。また、管理の見直しも同時に行う。そのコンサルティングをマンション管理士(私)に依頼する」

この臨時総会は、管理会社抜きで開催されていますが、実は、私にも知らされていません。

そして、両組合の歩調が揃ったので、具体的な契約に向けて、契約内容やコンサルティング報酬を決めたいと連絡があったのは、今年の6月のことでした。

当社のような専門家が丁寧にサポートせずに、組合独自で、ここまで進めて行くのは、かなりのレアケース。

ここには、それぞれの管理組合に、組合運営に関して、非常に熱心なリーダーがいたことが、最も大きな要因です。また、住民全体の意識も高く、昨日の総会は、70%と95%の出席率で、委任状(議決権行使)を合わせると、どちらも100%の参加率。

そう言う方々が、沢山の情報を集め、いくつもの選択肢の中から、当社を選んでいただいたのですから、めちゃくちゃファイトがわきますね!(*^^)v

二つの組合を同時&共通にコンサルティングを行った過去の経験(苦い経験)も踏まえ、未来をシミュレーションし、企画・提案書は、練りに練りました。

それは、明日のブログに、続きます。

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肩の調子が段々良くなってきて、徒歩程度であれば、痛みが少ないため、ホントならば、会社やクライアント先マンションの行き来に、アンクルウエイトを付けて、徒歩で行きたいのですが、リュックタイプのカバンを担げないため、毎朝朝5時くらいから、早朝ウオーキングを始めました。

徒歩は、住み始めて20年以上のエリアですが、毎朝、少しずつ違うルートを歩くと気づくことが・・・。

それは、老人・介護施設が、驚くほど増えていること。
大型のものが増えているのは、車で前を通るだけでもわかるので、増えているという認識はあったのですが、小規模でも、デイケアセンターや訪問介護ステーションが、あちこちにできています。

やはり、日本は、超高齢化社会なんだなあと実感。

また、新旧様々な家屋の変遷もわかりますし、賃貸アパートも、こんなおしゃれなデザインがあるんだ!とか、こじゃれたショップ。小さな神社…長く暮らしていたのに、案外近隣のことは知らないんだなぁと思います。

また、早朝散歩をしている人と、時々すれ違いますが、こういう時って、シンパシーが沸くのか、「おはようございます」と気軽に挨拶ができるのも良いですね。

早朝ウオーキングはお勧めです!

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テーマ:**暮らしを楽しむ**
ジャンル:ライフ

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昨日まで、一泊二日で、新穂高・奥飛騨温泉・上高地・平湯大滝を巡ってきました。
我が家のプロ級のツアーコンダクター(妻)のコーディネートです。

新穂高・上高地・平湯には、かなり前、妻と一緒に来たことがあると思っていたら、「ないよぉ!」(笑)

独身時代に、他の女性と来たわけではなく、昔、中電の平湯にある保養施設に両親を連れてきたのだろうと、ぼんやりと思い出しましたが、それは、25年くらい前のことなので、記憶が定かでない。(笑)

新穂高ロープウエイの最高到達点は気温18度。
上高地は、有名な大正池から河童橋まで1時間の徒歩。
マイナスイオンに包まれる平湯大滝。
奥飛騨・新穂高・上高地(1 奥飛騨・新穂高・上高地(5 奥飛騨・新穂高・上高地

岐阜と長野にまたがるこのコースは、超おすすめで、我が家のツアコンの腕は、完璧です。

中でも、上高地の散策登山道で見つけた、この一本!
迷彩色で、景観に溶け込むよう着色された電柱。
奥飛騨・新穂高・上高地2

他の観光客は、きれいな景色を撮影しているのですが、このポイントで撮影していたのは、私一人(笑)

とにかく、現地のタクシーの運転手さん曰く、この夏で二日連続して、こんなに天気が良いのは初めてと言うことらしく、とても幸運な旅になったのでした!

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昨日から、妻と長女との3人で、飛騨に来ています。
長女は、大学の夏休みのうち、一週間だけの帰省のうち、多くは、友人たちと徹夜を含めた遊びが中心ですが、この一泊二日は、家族旅行。

次女は今年が大学受験のため、一人留守番。

昨日は、私が朝、病院で肩の治療をしてもらってから、出発。
新穂高ロープウエイで、壮大な景色と涼しい風に吹かれてきました。

ただ、行きの車は、高速を降りるまでは、妻に運転してもらい、パソコン・電話で仕事。
移動の合間などに、スマホでビジネスメールの返信。
家族の理解や協力があり、こうして、オン・オフと言う概念にとらわれず、充実した時間をずっと過ごせることに感謝です。

宿泊は、奥飛騨温泉「深山桜庵」。
とても。趣のある温泉旅館。

自由に入ることのできる露天風呂、貸切りができる4つの家族露天風呂もあるのですが、妻が、この写真に魅かれて、部屋に24時間のかけ流し露天風呂がある「姫子松の抄」を選択。
桜庵

夕食は、もちろん飛騨牛を堪能。
長女の「大食い」(笑)に合わせて、肉は増量!

お盆明けで、かつ、週末前の平日なので、空いているだろうと言う予想に反して、かなり多くの宿泊客でにぎわっていました。

今朝は、5時に起きて、部屋の露天風呂を楽しみ、パソコンで、メールの返信や資料作成。

今日は、上高地へ。

今日も楽しみます。

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当社の得意分野の一つが、電気料金削減コンサルティング。

特に、今年5月に中電の電気料金改定では、料金プランの変更も行われ、マンション共用部における電気料金プランの適用範囲が広がったことで、益々、シミュレーションのパターンが増えたことにより、その可能性はますます広がっていると思います。

逆に言えば、管理会社が、十分な内容吟味を行わず、電子ブレーカーや照明省エネ化など、電気料金削減提案事業者の話を組合に紹介&提案され、それなりの投資を行った後に、もし、当社に相談があった場合、「そんな多額の投資をして、なんともったいない!」と言われてしまうケースは、かなりの確率で生じるだろうと思います。

なぜならば、当社がコンサルティングする場合、次のデーターを取得し、調査し、適応可能性プランを選定し、シミュレーションするからです。

1、マンション共用部の省エネ化には、低圧の場合、7通り、高圧の場合、2通り、更に高圧であっても低圧であっても、一棟丸ごと省エネ化できる2通りの手法がある。つまり、全部で11通り省エネ手法があり、その中から、次の2~5を踏まえた選択可能プランを抽出し、比較表を作る。

2、低圧の場合、電灯に関しては、照明の点灯時間システムの調査、器具の調査、過去1年間の使用料の調査、365日の日の入り・日の出の調査、最大電流の調査、数日間の実測調査を行う。

3、動力の場合、設備機器の稼働プログラムと定格容量の調査、最大稼働時間の調査、いくつかのパターンによる現地の稼働調査を行う。

4、高圧の場合は、財団法人省エネセンターとタイアップし、デマンドコントロールによる省エネに加えて、各種の技術を組み合わせる。

5、上記、1~4のいずれに場合も、マンションの築年数、規模、建物構造、電気設備、敷地、中電からの受電状況を調査し、また、過去1年間のマンション全戸の過去1年間の電気使用料を調査する。

以上までのステップも、かなり複雑で、ここまでできる事業者や管理会社は、まず、ないと思いますが、私から見ると、これだけならば、まだ、電気削減のための費用対効果止まりで不十分。

当社は、マンション管理組合の幸せ実現のためのコンサルティング会社なので更に、次の点まで踏み込みます。

6、1~5で得られた結果と、そのマンションの長期修繕計画と財政状況から、そのマンションにおける投資回収年数と大規模修繕工事時期の資金状況を踏まえた、最適プラン候補を挙げる。

7、工事終了後、1年間の削減実績を把握し、当初予想通りの効果が出たかどうかを検証し、その結果に基づき、コンサルティング報酬を補正する。あるいは、より削減効果の出る電気料金プランへの変更ができるのであれば、変更する。

8、その後も、中電の電気料金単価が変更されたり、電気料金プランが変更・追加などがあった場合には、それに応じて、より削減効果の高いプランを提案する。

 ここまでやるので、当社のコンサルティング料は、安くありません。しかし、日本で一番、組合にメリット(財産増加)と幸せをもたらすコンサルティングを目指してます。

 電気料金削減は、一度の投資・決定が、その後、半永久的に続くので、どんな提案を選ぶのかは、「投資」ですから、投資顧問の選び方を間違えないように!

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昨日は、国内の多くのLEDメーカーを取り扱う名古屋市市内の会社から、マンション共用部のLED化に関する提案を受けました。

この会社の特徴は、三つ。

1、安いからと言って、信頼性の確立されていない海外メーカーのLEDは扱わないこと。

2、国内の多くのメーカーの製品を取扱い、選択の幅が大きいこと。

3、提案から工事まで、一環として行うこと。

機器価格の低下と今回の電気料金値上げで、LEDの省エネ効果(償却期間)は、従来の7~8年から、5年を切るところまでになっているそうです。

また、LED化においては、器具ごと取り替える場合もあり、器具サイズがぴったりではなく、小ぶりになる場合を想定すると、その取り付け廻りの養生や美観維持のためには、大規模修繕工事の前に行っておくことが良いという、経験上のアドバイスもいただきました。

当方からは、器具の選択だけではなく、事前の計測、工事後の1年間の検証、電気料金プランの選択、動力契約省エネ化のセットの提案ができなければ、当社のコンサルティングのレベルにはならないことをお伝えし、対応いただけるかどうか、社内で検討いただくことになりました。

以前も、他の会社から同じような提案があり、同じようなリクエストをしたのですが、その時は、それ以来、音沙汰なし。

当方のリクエストにこたえるには、かなりの進化が必要ですが、進化したら、ほぼ、競合がいなくなります。それに是非、チャレンジしていただきたいと思います。

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6月に、怪我で、肩の脱臼と靭帯断裂。
全身麻酔による肩の手術をし、現在、チタン合金が鎖骨と肩の骨をつないでいます。

当初予定では、手術後2週間で抜糸し、腕を肩の高さ以上に上げないということさえ守れば、支障なく生活ができ、全部で3か月程度の固定を経て、9月にチタン合金を抜く手術が予定されていました。

しかし、術後も切開跡からの浸出液が止まらず、肩の痛みと頭痛が続き、小走りすれば、激痛が走り、ほぼ、毎日、通院し、包帯を替える日々。

細菌が傷口に入った?チタン合金アレルギー?と言う疑いがあったのですが、検査でも異状なし。

レントゲンを何度撮っても、固定したチタン合金にズレ無し。

もしかしたら、怪我の時に頭を打ったかも?とCT検査をしても、異常なし。

原因不明のまま、通院日数は40日を超えましたが、結局、「チタン合金との相性が悪い」と言う人体の不思議さを感じる日々。

ようやく、体を大きく使っても、肩に痛みが走らなくなったので、一週間前から、下半身の筋トレを再開しました。

今もまだ、毎日、痛み止めを服用しないと、過ごせないのですが、ここまで回復したので、予定通り、術後3か月の9月16日に、チタン合金を抜く手術を行うことにしました。

今回は、初回の緊急手術時と異なり、十分な仕事のスケジュール調整を行い、入院の日数を確保し、十分な回復を待って、退院する計画です。

Wi-Fi環境、資料の準備等仕事の段取りをばっちりにして、入院します。

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昨日は、ドリプラ名古屋で、懇親会を含めて、丸一日、どっぷり遣って、「人の夢の応援」をしていました。

ドリプラ「感動大賞」「共感大賞」が決まったエンディングの様子

ドリプラに出場するには、個人の儲けたいという望みやオリンピック選手になりたいというような個人の夢ではなく、その人の人生観に根差し、その夢が実現した時の社会的価値がはっきりしている「事業プラン」を提案することが必要です。

その夢の実現を応援するのがドリプラ。
私の起業マインドの師匠である福島正伸先生が「相互支援社会」を創りたいと始められたのが、2007年で、その時以来、ずっと、この活動を応援しています。

このイベントの世界大会で、支援者になるには、福島先生による半年余りの研修を受け、「ドリームメンター」と言う称号を得なければなりません。

この研修費は、ウン十万円。
ドリームメンターとして、支援活動を行うのも、東京まで行く交通費も何もかも「手弁当」。
これをドリプラ草創期から3年間続け、その後は、中部エリア・関西エリアでの活動の応援にシフトしています。

人の夢を応援するために、時間もお金もたくさん投資するわけです(笑)
(なお、世界大会以外のドリプラには、こういう条件は必要ありません)

ドリームメンターの多くは、人材育成や起業コンサルタントで、この勉強や活動そのものが、自分のビジネスと密接につながっていますが、私の場合は、住まいづくりやマンション管理組合向けのコンサルティングですから、直接の関連性がない。

昨日も、コメンテーターとして、登場して、司会から、プロフィールを紹介されても、こういうバックグランドを知らない人から見ると、「なぜ、この人が、コメントするの?」と言う感じ(笑)

昨夜の懇親会では、何人かから、その「なぜ?」とか「どうして、そこまでして支援するの?」を聞かれました。

仕事が忙しい時も、余裕があるときも、収入が十分あるときも、1年以上報酬がない時も、この支援を続けてきたのは、次の二つの理由があります。

一つ目は、「恩送り」

自分の起業にあたって、あるいはビジネスを続ける中で、数多くの困難や危機があったのですが、それを福島先生から教え・著書によって乗り越え(もちろん、それ以外にも、多くの方の励ましや支援のおかげです)、更には、高い志とぶれない軸を持つことができるようになりました。
その福島先生の夢である「相互支援社会」の実現のために、「恩返し」をしたいという気持ちです。

福島先生に直接「恩を返す」と言うより、その恩を別に人に向けるという意味で、「恩送り」です。

二つ目が、「次の世代(子供たち)のために、より良い社会を残すこと」

自分自身のビジネスでも、この考えを基本に仕事をしていますが、それだけでは、分野も範囲も限りがあります。しかし、人の夢を応援することで、その夢が実現でき、様々な分野で、仕組みが改善されたり、多くの人が幸せになるのであれば、よりよい社会の実現に寄与できます。

多くの人は、50歳も過ぎると、自分の幸せよりも、次の世代の幸せを考えるようになると思うのですが、私の場合は、このドリプラ支援が、それなのです。

 今年のドリプラ名古屋では、既に来年に向けた始動が始まっていることがPRされ、素晴らしいスタートを切っています。

 人を応援すると、自分も元気になるという不思議なドリプラの魅力を。これからも、多くの人に伝えていきたいと思います。

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マンション共用部の火災保険の大幅な改定が必須の状況となってきました。

「損害保険料率算出団体に関する法律」に基づいて設立された「損害保険料率算出機構」が7月に発表した「火災保険参考純率の改定」によると、火災保険の参考準率が平均で3.5%の値上となったそうです。

この「参考純率」とは、次の通りです(同機構のHPより引用)
「参考純率とは、会員保険会社が自社の純保険料率を算出する際に参考値として利用することのできるもので、各会員保険会社では、参考純率を基礎としつつこれを修正し、あるいは参考純率を用いずに独自に純保険料率を算出することができます。」

この3.5%は、平均であり、都道府県によっても異なりますし、建物構造によっても異なり、例えば、多くのマンションに採用されている鉄筋コンクリート造にあっては、東京・大阪で+12.0%、福岡はなんと+24.1%。

福岡は、マンション比率の高いことで有名ですから、その影響をもろに受けていると言えます。

この参考準率改定を受けた料金改定(値上げ)は、まだ、正式に発表されていませんが、来年になるようです。

特に経年マンションにおける水漏れ事故は、非常に多くなっており、保険各社は、築年数により、保険引き受けの制限を設け、保険掛け金の割増しや新規引き受けの辞退などのケースもあるということです。

この話を聞いて、当社では、顧問先の保険総合代理店を通じ、保険各社に緊急に聞き取り調査を実施しました。その結果は、次の通り。(概要です)

火災保険比較表

以上から、マンション共用部の火災保険は、次の観点から、早急に見直すことが必要です。

1、すべてのマンションは、料金値上げ前に、途中解約してでも、長期(最長5年)の保険に変えた方が良いのではないか?
2、現在の保険契約期間が最長5年でないなら、値上げ前に、最長の保険期間に変更または掛け替えた方が良いのではないか?
3、現在の保険の更新時期までに、築10年、15年、20年、25年を迎える場合は、その保険会社の次回更新条件と他社の保険とを比べて、途中解約しても、他社の保険に掛けかえた方が良いのではないか?


 実は、上記のひっ迫した見直し理由とは別に、そもそも、今掛けている保険は、多くが管理会社や関連会社が代理店になっている保険会社の商品で、管理会社の提示された通りのもので、そのマンションにとって、本当に必要な保険が最も有利な条件で掛けられているかどうか、検討されていないケースが多いと思います。

したがって、当社の管理見直しコンサルティグでは、火災保険の見直しは、必須項目。
 コンサルティング先マンションの9割以上で、保険を掛け換えています。しかも、途中解約しても、マンションにとって、より有利な保険になるために、掛け替えたケースも少なくありません。

 その金銭的メリットは、30戸のマンションで、最大、60万円(5年間)と言う金額になった事例もありますから、組合財政にとって、大きな影響があります。

 管理組合にとって、共用部の火災保険見直しは、急務ですよ!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今年は、大規模修繕工事・長期修繕計画コンサルティングが8件あり、順次、建物調査を行い、概算予算書を作成しています。

工事の予定は、最も時期が近いのは、来春。それ以降は、来秋から3年後くらいまでを目途に、計画されています。

至近の計画のマンションでは、お盆前に概算予算書が完成し、修繕委員会開催の予定でしたが、技術スタッフ先から上がってきた見積もりを見てびっくり!

当社がコンサルティングをしていない別のマンションの話ですが、設計監理を請け負った管理会社から、「戸当たり150万円の見積りになって、修繕積立金総額を大きく上回り、困っている」という話を聞いてはいたのですが、まさにその通り。

当社が昨年コンサルティングした大規模修繕工事の単価と比べて、1.5~2倍近い!
このマンションは16戸と規模が小さいので、割高になることは想像していましたが…。

概算予算書なので、何でもリニューアルするフルスペックで、かつ、多少余裕が見てあるのですが、それにしても、これでは、組合に提示できないと考え、ディスカッションした上で、必要最低限な修繕工事案を作成しなおすように指示。

お盆休み寸前に出てきたのですが、これでもまだ高い。
お盆期間に、その見積もりを再度見直しています。

アベノミクスによる建設不況からの脱出、東北エリアの復興需要、東京オリンピック準備需要、長引く建設不況による職人不足…いくつも要因が重なっており、建設会社は全体的に受注残や工事見込みがあり、強気の見積りなっているようです。

中小規模マンション向けに、リーズナブルな報酬で、「住民の合意形成サポート・コストダウン・第3者工事チェック」+「愛」を行うMACM方式を生み出し、それを選んでいただいたのですから、その期待に応えるべく、知恵を絞りだします!

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今日は、一般に「終戦記念日」と言われていますが、この言葉、ちょっと違和感があります。

この言葉は、日本人にとって、先の大戦が、他人事のように思える心理的な影響があるように思うのです。

「終戦」では、物語が終わったという安堵の響きが強いですが、「敗戦」となれば、何らかの反省や総括や分析を求められる響きがあります。

国にとっても国民にとっても、「負けること」が良いことだという人は、あまりいないでしょう。

毎年、8月15日が「負けた日」だと言われれば、「なぜ負けたのか?」を考え、
「そもそも始める時に「勝算はあったのか?」
「途中で不利になった時は、止めることはできなかったのか?」
「今後、負けないためには、どうするべきか?」
を自分のこととして考えるきっかけになります。

そのうえで、「そもそも、戦争を始めないためには、どうすべきか?」を考えれば、冷静に外交術や国際社会を研究して、賢く対処することにつながります。

「戦わずして勝つ」のがベストだからです。

ビジネスにおいても、商品が売れなかった、コンペで負けた、提案が受け入れられなかった…と言う場合、その敗因を分析して、次は、どうしたら勝つことができるか?を考えます。

自分側の問題だけを考えても答えは見つかりません。
ライバル・市場環境・顧客との相関関係が複雑に絡まっています。

当社の場合は、そういう要因を全部研究した上で、「他社と比較しようにも、比較できない高み」を目指すことに決めて、ひたすら自社のサービスをブラッシュアップし、「愛」を磨いています。

ライバルは、常に、「昨日の自分」です。

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今週末の日曜日に、ドリームプランプレゼンテーションin名古屋が開催されます。

これは、大人が本気で夢を語るイベント。

その人にとって、「夢をあきらめない理由」と「その夢が実現した時の社会的な価値」を10分間の画像と音楽をミックスしたプレゼンテーションで、語ります。

その夢は、「儲かるか儲からないか」を基準にしていません。
「社会起業家」とか「NPO」というような志向もあれば、ビジネスの形がきちんとしているものもあります。。

しかし、何しろ、そのプレゼンテーションを聞くと、感動して共感して、「この人の夢を応援したい!」と言う気になります。

正確に言えば、聴く人によって、共感ポイントは異なりますが、だからこそ、イベントとして、数名が発表することにより、拡散していくのだと言えます。

昨夜は、その発表者(プレゼンター)への支援会が名古屋駅前セミナールーム『サロン・ド・フューチャー
(未来を創る大人たちの学びと創造の場)で開催されました。

ここは、数年前の名古屋ドリプラのプレゼンターであり、その後、実行委員長も務められた、生田サリーさんが主宰するスペース。

駅から至近で、設備が整い、本来なら使用料を支払って使うべきところを、今年のプレゼンターを支援したいということで無料開放。

私は、このドリプラが始まった頃から、全国で「ドリームメンター」として、支援活動をしているのですが、ご当地の名古屋や岐阜では、コメンテーターも務めています。

そんなご縁で、昨夜は、生田さん初め他の支援者の方々と一緒に、18時半から23時まで、本番間近のプレゼンターを支援。

もちろん、私も無償で支援しています。

多様な価値観があり、多様な問題がある社会だからこそ、様々なプランで、高い志を持って、社会を良くして行こうと努力する人たちを応援する活動は、一生続けて行くと決めています。

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昨日、当社が顧問契約をしている16戸の小規模マンションの台風後の建物点検で、屋上の損傷を見つけた話を書きました。

このマンションと顧問契約に至った経緯いついて、紹介します。

このマンションとの出会いは、大規模修繕工事のコンサルティング。

新築時から、総合管理会社に「ビル管理」(建物管理)のみを委託し、会計や組合運営は自分たちでやっておられました。所帯が小さいこともあり、入居当時から、それが当たり前であれば、輪番制で回ってくる役員の仕事も、それなりにこなしていけるもので、総会の出席率も毎回80%以上で、「自分たちのマンション」と言う意識が強い。

大規模修繕時期となり、ビル管理会社が提案してきた見積もりと、建築した建設会社が出してきた見積もりを見て、驚いたそうです。

それまで積み立ててきた修繕積立金をオーバーしていたのです。

自主管理の弱いところは、継続的に長期計画が考える仕組み(体制)が確立しにくいところで、修繕積立金が新築以来、見直されていなかったということもありますが、見積もりが適正かどうかも、住民だけではわからないという状態。

口コミで、私のことを知り、相談があったのでした。

この時の工事費のコストダウンは、約500万円(当初見積もりから26%)。

この時、建物管理しか委託していないと聞いていたので、管理費削減の余地は小さいだろうと考え、コンサルティングを提案していなかったのですが、その管理会社の業務品質がイマイチとのことで、調査を開始。

その結果、未実施や実施不足が判明。
修繕積立金値上げ回避のために、管理費余剰金を少しでも多くしたいという状況。

自主管理なので、エレベーター保守や貯水槽清掃等、個々の事業者と直接契約を行うことで、極限までコストダウンを行うという選択もありましたが、理事会の負担を軽減するために、従来と同じく、ビル管理契約を1社と結び、そこがすべての点検・清掃を行うことを前提に事業者選びと価格査定を実施。

火災保険のコストダウン、電気料金のコストダウンも実施。

その結果、管理委託費と合わせ、年間63万円のコストダンを実現。

また、携帯基地局の賃貸料の値上げ交渉を実施し、収入増も図り、修繕積立金の値上げは、かなり抑えることに成功しました。
 
このマンションとの顧問契約は、間もなく4年目になりまが、今後も、自らが住んでいるマンションだという気持ちで、「愛」のある顧問を続けて行きます。

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ほとんどのマンションが、管理会社に建物管理を委託しているので、台風11号の後の点検は、何らかの形で行われると思いますが、規模が小さいゆえに自主管理を行っているマンションでは、合理化によるコスト削減を行っているために、そんなところまで手が回らないケースもあります。

当社の顧問先マンションでも、16戸と言う規模のため、自主管理を選択し、理事会・総会の準備や資料つくり、毎月の会計は住民で行い、建物清掃・貯水槽清掃、エレベーター保守等のみを業者と契約しているケースがあり、台風後の点検をお願いできるような契約にはなっていません。

当社との顧問契約においても、台風後の点検は、入っていませんが、このマンションとは3年前の大規模修繕工事コンサルティグの依頼がご縁で顧問契約に至っているので、今後の工事保証の状況確認と言う点で、点検した方が良いと判断し、台風翌日に、訪問して、敷地・共用廊下・外部階段・屋上の点検を行いました。

最上階のベランダの隔壁が風で割れたという報告があったので、照明器具が壊れたり、屋上に飛来物がある可能性もあるため、目視だけでなく、足や手による触診も丁寧に行いました。

その結果、屋上の防水シートの下に、雨が入り混んでいるのを発見!
これが、その動画です。
防水シートの下で水がチャプチャプ

どこから入っているのかを調査したところ、シートがめくれている個所を発見!
これが、その場所です。(○がシートめくれ箇所、□が水の入り込み箇所)
防水シートめくれ2 防水シートめくれ1

数カ月前には、大規模修繕工事で3年目点検を行い、異常なしを確認しているので、仮に、その後、劣化が進んでいたとしても、ここまでひどくならないため、今回の台風で生じた事故だと判断し、組合を通じて、保険会社に事故申請を行っていただきました。

この組合の修繕委員長(大規模修繕工事以来、常設)に、写真と動画を送ったところ、
「馬渕さんの視点が無かったら放置状態で、更に状態が悪くなっていたと思います。早期のご対応感謝致します。」とのコメントをいただきました。」

多分、住民の皆さんよりも、共用部を「我が家」だと思って、「愛」のある点検を行いますから、こういう箇所は見逃しませんよ!(*^^)v

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マンションの駐車場を住民以外に貸し出すと、それが事業収益を見なされ、課税対象となることは、平成24年に国税庁のHPで発表されており、その時から、同じ考えで、マンションの屋上などに携帯基地局(アンテナ)を設置し、賃貸収入がある場合も、課税されるのでは?と言う話題が持ち上がっていました。

これについて、遂に、同庁のHPに、正式な見解が掲載されました。



マンション管理組合が携帯電話基地局の設置場所を貸し付けた場合の収益事業判定

【照会要旨】
  Aマンション管理組合は、移動体通信業者Xとの間で、携帯電話基地局(アンテナ)設置のためにマンション屋上(共用部分)の使用を目的として、建物賃貸借契約を締結することとなりました。今後、Aマンション管理組合は、当該建物賃貸借契約に基づきマンション屋上の使用の対価として設置料収入を得ることとなりますが、当該設置料収入は、法人税法上の収益事業(不動産貸付業)に該当することとなりますか。
  なお、Aマンション管理組合は、法人税法上、人格のない社団等又は公益法人等に該当することを照会の前提とします。
【回答要旨】
  収益事業たる不動産貸付業に該当します。



外部貸し駐車場の場合、こじんまりと近隣に貸している場合は、その実態を税務署が把握するのは、かなり難しいので、恐らく、まとまった台数をどこかの事業者に貸して、そこが管理者となり、外部貸しをしているような場合を想定しているのだろうなぁ…と思っていました。(前者だから、税金申告しなくても良いと言う意味ではありませんので、念のため)

一方、携帯基地局の場合、税務署が携帯電話会社に命じて、賃貸料を支払っているマンション管理組合リストを出させれば、100%捕捉できます。外形上も、すぐにわかります。

駐車場収入のことを考えれば、課税の可能性があるとは言え、明確でなかった時期とは異なり、今回は税務署が、正式に掲載したのですから、どんなマンションでも、総会議案にして、対応しないといけなくなるでしょう。

 ちなみに、分譲マンションの管理組合にとっては、これ以外に、「太陽光発電売電収入」も事業収入とみなされますが、当社の顧問先のマンションでは、ある手法を使い、合法的に非課税にしておりますので、詳しく知りたい方は、お問い合わせください。

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会社によっては、昨日から17日の日曜までお盆休みですね。

この時期、マンションにおいても、理事会や総会は、あまりなく、本日1件ありますが、その後は、17日まで、1件もありません。

また、事業者側も休みだったり、お盆前の駆け込み工事があったりで、動きがとりづらいため、明日から一週間のスケジュールを見ると、数件の打合せのみ。

この期間は、集中して、今年度の反省と今後のプランニング、そして、執筆ができます。

また、肩の痛みが続いていることから、筋トレを中断していましたが、仕事に支障がないようにと体調を気にしなくて良いので、再開できます。

さあ、やるぞぉ!(*^^)v

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昨夜は、愛知県一宮市の25戸のマンションで、第2回目の管理検討理事会。

管理組合のミーティングは、平日夜か土日祝日になりますが、平日の夜の開始時刻は、19時と言うケースが多く、この時間の開始は、まれです。

このマンションでは、メンバーの集まることのできる時間を考えると、翌日休みの金曜日のこの時間。

当方は、当たり前に仕事をしている時間なので、肉体的も精神的にも、通常モードですが、普通なら、金曜のこの時間は、「くつろぎのマックスタイム」ですから、ホントに頭が下がります。

皆さんの集中力が途切れないよう、普段は2時間程度で終わる議事内容を1時間半に設計し、資料を用意し、かつ、今後どんな風に進めて行くのか、見通すことのできるようなスケジュール表を毎回つけて、自分たちが、着実に進捗している実感も掴んでいただきます。

同時期に、複数のコンサルティングを行うことができるのは、ステップを標準化し、一定の様式に従い、進めて行くからですが、すべて、内容は個別マンション向けにカスタマイズしますので、単なるコピー&ペーストでは、ありません。

当社のコンサルティングポリシーは、「愛」なので、相手を良く知って、相手に合わせた「愛し方」にするわけです。

このマンションでは、来年3月までに、新管理体制(現行の管理会社の継続、または新管理会社の選定)を決めるスケジュールで、これから、進めてまいります。

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管理見直し中のマンションでは、40戸程度で、植栽は、玄関脇の狭いエリアのみ。

大木と高木があり、高木は築12年でかなり伸びています。

従来は、年4回の植栽管理(剪定・施肥・除草)があったそうですが、多すぎるのでは?と言う声が上がり、年3回に減らしたという経緯があります。

今回、改めて、この植栽管理の最適仕様を検討していますが、この「最適」と言うのがなかなか難しい。

より厳密な競争見積もりのために、樹種調査を行って、剪定時期とそれにかかる作業量を想定するのですが、費用対効果と美観維持とのバランスをどう考えるか?になりますから、狭くて樹種も少なければ、かける費用ほど美観の向上(印象)は見られません。

今回、造園関係の専門家にヒアリングすると、年4回→3回と言う経緯を話すと、春と秋の2回の剪定が適切だと言うし、それを言わないで、現地だけ見てもらうと、美観をさほど気にしなければ、年1回の剪定で十分と言う答えもありました。

人によって「美観」のとらえ方が違う訳ですから、難しい…。

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宮崎の「フェニックス・シーガイア・リゾート」内の中核施設だった「オーシャンドーム」が解体されるそうです。

既に、営業不振から2007年に閉鎖されていたそうですが、そのユニークな形状を生かした転用案を検討したところ、「屋根の鉄骨部材の腐食が想定以上に進行しており、現状の構造物を活用したプランでは、期待される売り上げよりも改修費用が大きく上回ることが判明した。今後は跡地の有効活用を検討する」と言う結果になったそうです。

オープン間もないころ、会社の慰安旅行で行ったことがあり、ドーム施設の中に海と空とを再現したような壮大な作りに、「凄いなぁ」と感じたことを記憶していますが、逆に、ユニークな形状が、今回は、仇になったということでしょう。

この例に限らず、大規模な建造物なほど、新築時には、きっと、このユニークなフォルムや仕様が、人気を博したのだろうなぁと感じる個所が、今度は、修繕工事になると、工事のやりにくさや工事費の高騰を招くケースがあります。

恐らく、設計するエンジニア側に、「維持」を考える姿勢は、ある程度はあるのでしょうが、企画の段階で、それは優先順位が下がり、「売れる要素」が強調されるのでしょうね。

もちろん、建築してから何十年と経つうちに、維持技術も維持コストも変わるので、簡単には見通せないので、新築時の設計の配慮が足りない!と一方的に攻めるわけには行きませんが、マンションの大規模修繕工事でも、そんなケースがあり、苦慮しますね。

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昨日は、大阪まで「社団法人設立セミナー」を受講してきました。

その目的は、三つ。

一つは、「中部スマートマンション推進協議会」を将来的には、社団法人化したいこと。

二つ目は、当社のマンション管理組合向けコンサルティングのうち、「啓蒙活動」に当たるものは、株式会社で行うより、非営利の社団法人で実施した方が良いと考えていること。

三つめは、「マンション管理士として、ビジネスが成り立っている人」が少ないので、マンション管理士向けの実務教育機関を作りたいこと。

いずれも、サクサクとお金儲けをするためのプランではなく、社会的価値のある取組だと考えています。

特に、三番目は、中部エリアに在住するマンション管理士や、マンション管理士のNPO法人等とも連携して、実現していきたいと考えているので、このブログを読まれた関係者の方で、興味をお持ちの方がいれば、ぜひ、連絡をお待ちしております。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

5月に大幅値上げがあった電気料金。

恐らく、中部エリアのほとんどのマンションで、来年の総会で、共用部の電気料金が、大幅に上がり、財政を圧迫する収支を見て、驚かれることと思います。

これに対して、当社のコンサルティング先、顧問先マンションでは、共用部の電気料金削減と同時に、インターネット設備や携帯基地局設備などの電気料金負担金(組合の収入になります)の増額交渉を行っています。

後者については、事業者側からの画一的な料金提示に対して、個々の設備の電力消費量や稼働率を調べ、組合の電気契約と照らし合わせた上で、組合が有利になるような交渉を行い、ケースによっては、過去の電気料負担金が適正だったかどうかまで、検証し、遡及して支払っていただいたケースもあり、現在、その「お知らせ」が続々とクライアントのマンションに届いています。

もちろん、自分の住むマンションも同じ。

携帯基地局があり、その賃借料に電気料金相当額が含まれているマンションでは、なんと、年間で7万円の収入増と言う実績も。

交渉の過程で、最終的には、当社のクライアントだけではなく、どのマンションにも一律料金改定が適用することになったと言われた会社もありますが、当社のクライアント先マンションが、間違いなく、最も有利な個別認定になっているはずです。

もちろん、電気代も上がるため、黒字が増えるのは、「組合有利な料金設定」分だけですが、もし、なんの交渉もしなければ、支出が増えるだけですから、10年単位でみれば、数十万円単位の収支改善になります。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、名古屋市内41戸のマンションの理事会&修繕委員会でした。

このマンションから依頼されているのは、管理見直しと大規模修繕工事準備のための建物調査&長期修繕計画の策定。

築12年目を迎えるマンションですが、当社の簡易な建物調査では、屋上を含めて、建物の状態がかなり良い!

施工は、全国ブランドの大手の建設会社で、当時、現場で、かなり繊細に長持ちを意識した施工がなされた跡が伺えますし、竣工図書も大判とコンパクトサイズの2種類があり、企画や調査に使うために、A4サイズの図書をお借りできるので、非常にスムーズです。

従って、管理会社の長期修繕計画上は、13年目が大規模修繕工事で、その準備を進めていたところを、当社の勉強会を経て、「詳細な建物調査をしてから、修繕時期を検討しましょう。目標は15年目以降!」。それよりも、「管理の劣化は急いで対策を考えましょう!」と言うことになりました。

 管理会社は、管理の見直しに対して、協力的であり、資料の提出も順次されており、この理事会にも、参加いただいています。
 
昨日は、来年の管理会社入札に向けて、マンションにぴったりの仕様書を作成するための住民アンケート調査を議論したのですが、並行して、現行の管理業務の改善案も検討。

今まで、管理会社にお任せだった「雑排水管の清掃」「植栽管理」の仕様を見直し、先月の総会で出された管理会社の見積り査定と、他業者によるスピード入札を実施。

まずは、今年度単年でも、15万円程度のコスト削減ができることになりました。
コンサルタントが入って、あっという間に、効果が表れたことを驚いておられる方もおられましたが、これは、序の口。

現行の管理改善は、これ以外にも、まだまだありますよ!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

ブログを毎日読んでいる(ありがとうございます<(_ _)>)と言う読者から、「日本ブログ村の『マンション管理』ジャンルで、1位になってますよ。」とメールが入りました。

サイトを見たら、この通り!
知人の村上さんのブログが2位!
ブログ村1位

ブログを始めたころは、この「人気ブログランキング」で上位になることが嬉しく、1位を目指したPRを色々と行い、それが、ブログの訪問者を増やすことにもなり、また、読者の方々も、応援してくれて、かなり長い期間、1位を維持していましたね。

当時は、「ランキング」で争うライバルブログも出てきたりして、楽しくもあったのですが、1位から陥落しそうになると、あちこちに投票(ぽちっ)をお願いするようなことに、いささか疲れてしまい(笑)、その後、自然体へ。

ブログのジャンルも、「住まい」から「マンション管理」と言うニッチなジャンルに変えたこともあり、ランキングサイトを覗くことは、めったにありませんでした。

とは言え、1位になるのは、読者の皆さんの応援があるということでしょうから、嬉しいものです。
ありがとうございます!

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テーマ:ひとりごと
ジャンル:ライフ

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

ありえない数字(笑)。

実は、これ、当社が顧問を務める高圧一括受電の一棟丸ごとオール電化リノベーションマンション。

名古屋市内にあるファミリータイプのマンションです。

オール電化なので、給湯も調理も、すべて電気料金。
普通のオール電化の1世帯当たりの平均は、月額1万円は超えます。

このマンションは、オール電化+eライフプラン(電気料金)+高圧一括受電と言う、光熱費コストダウン3兄弟の揃い踏み。

ちなみに、ほとんどの事業者は、「オール電化は、高圧一括受電化はできない(手がけない)」と言いますが、このマンションは、組合が受電設備を所有する方式で、その管理や運用は、当社が、元電力会社社員の経験を生かして、かなり低コストで実施出来るという仕組みになっているため、初めて実現できたもの。

しかも、毎年、40万円ほどの剰余金が出て、それを修繕積立金に回せるというおまけつき。

毎月の電気料金のお知らせには、私が、当月の全体の電気使用の解説や家庭向けの省エネアドバイスコラムを書いています。

また、太陽光発電も搭載しており、その売電収入も年間で50万円以上あります。

恐らく、日本一光熱費コストが安いマンションなのではないかと思います。

分譲マンションは、「企業の経営」規模の財産、資金、収支があるのに、これまでは、寄合的な組合運営、あるいは、総務的な管理会社任せの組合運営ゆえに、お金は、毎年、右から左に使うだけ。

しかし、「経営感覚でコンサルティングする組合顧問」がいることで、管理の改善、収支の改善、将来への投資まで行う、いわば、企業経営ができているということです。

このマンションでは、残り2戸が間もなく販売されます。
誰が、この日本一(多分)のマンションを手に入れるか!?(*^^)v

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