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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

最近、連続して、この問題の相談が入っています。

今回、相談があったのは、地デジ放送開始時には、撤去のためのアクションを起こしておらず、最近になって、撤去することになったという事例。

近隣の4つの建物の共同設備として、地域に配信していたので、撤去を行うにも、なかなか足並みが揃わず、また、工事費も高かったので、ずっと撤去していなかったという経緯があります。

今回の相談で、調査したところ、実は、「4者共同設備」以外に、「3者共同」、「単独」と言う3本の区分があり、そのうち、3者共同の分だけが、実は、アナログ電波障害対策設備を使って、引き続きテレビを見ている世帯がたくさんあるという事実が発覚。

今まで、それを知らなかったのですから、驚き。

まとめて工事を行うことで、周知や廃止届にかかる経費を圧縮できるはずが、同時期の工事は無理とわかり、テレビ視聴に問題のない二つの区分について、先行して工事を行うことは、決定。

「3者共同」の設備をどうするか?を、昨夜、打ち合わせました。

単純に言えば、「地デジ視聴は各戸の対策で行うことになっているので、切替えます」と予告して、一定期間後に撤去工事を行えば良いということになるのですが、それを通知される側からすると、「寝耳に水」!

「地デジ」で盛んにCMが流されている時期ならば、「日本国内のすべての世帯が、自費で地デジ対応のアンテナ設置なり、CATVなり、ネットテレビを選ぶんですよ」と言うPRも理解されるのでしょうが、今だと、「何、それ?」と言う復習から始めないといけません。

しかも、消費税も上がり、家計の負担感が増している最中ですから、テレビ視聴のために、何らかの費用がかかるという通知の印象が極めて悪いのは、間違いありません。

加えて、このエリアは、住宅だけではなく、ファッションホテルや、工場や商店がある場所。
「そもそも、どうして撤去工事をやるんだ!」と言うクレームが入ることを覚悟して、準備する必要があります。

これ、工事を行う電気工事店では、対応が難しいので、管理会社に対応をお願いしたいのですが、このマンションの管理会社は、「そういうことまでサポートする仕事は、管理委託契約に入っていません」が回答。

マンションと近隣住民との関係をおかしくしないために、極めて慎重な対応が必要なので、簡単には引き受けられないのは、よくわかります。

逆に言えば、そういう対応を引き受けるとなれば、「かなりのお金がかかる」と言うのが、管理会社の回答です。

工事費は、それまでの当社のノウハウで、恐らく、一般的な価格の半額以下でできる水準まで、査定したのですが・・・。

結局、そういうクレームが起こらないための通知文書・問い合わせまで、当社で引き受けてもらえないか?と依頼されました。

うーーん。他に頼るところがなく、困っている理事長の様子・・・。

時間をいただいて、検討することとしました。

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昨日は、日帰りで、福岡へ。
福岡シンポ4 福岡シンポ2 福岡シンポ1

福岡市が全面的にバックアップして開催された「スマートマンションシンポジウムin福岡」に参加するためです。

中部エリアでも、地方自治体を巻き込んで、スマートマンションの普及を図ろうと考えているので、今後の参考のために。

シンポジウムは、ほぼ満席で、このテーマの盛り上がりを感じましたし、その後の懇親会も、有意義な意見交換、名刺交換ができました。


以前は、九電さんや地元の工務店向けのコンサルティングで、何十回と福岡に出張に行っていたのですが、今回は、何年ぶりでしょうか。

ゆっくり中洲の夜を楽しむ…と言う時間がなく、日帰り。
せっかくだから、何か、福岡らしいものを・・・と思っていたら、空港の搭乗待合室に「関門うにまん 極」と言う食べ物を発見!
福岡シンポ3

うに好きの私の視線を釘づけ!(笑)
普通の肉まんサイズで、1個864円と言うもの、レア感があって、良い!(笑)

窮屈な飛行機移動で、かなり肩が痛みましたが、これで癒されましたね。

それから、肩のチタン合金が、空港の金属探知機で反応するのかな?と思っていたのですが、何の反応もなし(笑)

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社による管理見直しコンサルティング導入が総会の議案に上がった時、管理会社の反応は、大きく分けると二つ。

一つは、管理組合がそういう判断に至ったのは、管理会社に反省すべき点があったと真摯に反省し、積極的な改善を行う会社。

こういう姿勢を見せると、実際、たとえ入札になっても、その管理会社が引き続き選ばれています。

と言うのは、当社の管理見直しコンサルティングでは、現状の管理委託業務調査を詳細に行い、管理組合の潜在的な不満や要望を顕在化させて、そのマンションにとって最適な管理業務仕様書を作成したり、管理コストの無駄を省く工夫をするので、現管理会社は、友好的で積極的な協力をすれば、組合側が、それまでどこに不満があったのか、どのような管理を望んでいるのかをいち早く知ることができるわけですから、早々に具体的な改善を見せることで、実際の入札においても、価格以外で評価されるからです。

ただし、こういうケースは、あまりないのが、残念ですが。。。

もう一つは、「自分たちは、これまでちゃんとやってきたのに、コンサルタントが住民を扇動して、管理会社を変えさせようとしている!」と反発するケース。

こちらは、良くあるケース。

フロント担当者にとっては、自分が担当しているマンションで、「管理見直しコンサルタント」が登場して、総会で契約が決議されようとしていると聞いたら、自分の仕事ぶりが批判されているようで、しかも、会社での自分の評価が下がるような気持ちになることは、よくわかります。

しかし、管理業務の品質がイマイチなのは、新築当初からの管理委託契約がアバウトで、見直されていないからですし、管理委託費が高いのは、競争もなく、社内努力をしても、それは、会社の利益幅を増やすだけで、顧客(マンション側)に還元する必要がないという「管理業界の構造的な問題」なのであって、基本的には、フロント担当者の責任ではありません。

ただ、確かに、フロント担当者が、サポートやアドバイスと言う範囲を超えて、強引な組合運営をしているケースもあります。

この場合、ご自身は、「素人の住民を導いている」と言う意識や、迷ってなかなか決められない組合の指南役として、頼りにされていると言う自負もあるようで、それはそれで、良い面もあります。

しかし、私が、実際に理事会や総会でよく見て、「それはまずいでしょ!」と思うのは、住民の発言を遮って発言したり、「他ではこうだから!」と管理会社側の理論を押し付けたり、時には、無意識のうちに、自社の利益を守るために、恣意的な発言をしているケース。

実は、それで、理事会や総会が無事終わっても、住民側には、不満が残っているのですが、フロント担当者は、気づいてない。。。

当社との管理見直し&大規模修繕コンサルティング契約を審議する総会で、実際に、こんなことがありました。

議決権行使書で、当社とのコンサルティング契約に反対された方がいて、その理由をヒアリングした結果を議案審議の冒頭で、管理会社の担当者が、次のように発表。

◎現在の管理会社に管理業務見直しと管理委託費の見直しを要請することで、来期より管理費の削減メリットがすぐに表れるので、反対します。(コンサルティング業務の費用負担が回避できる)



これ、この文書だけを読めば、正論に聞こえるのですが、実際は、組合員の発言そのままとは、思えません。

なぜなら、現行の管理会社は、この管理組合から管理費会計が赤字になっていることへの改善案を出せと言われたことに対して、管理費の値上げを提案しており、具体的な管理見直しやコストダウンの提案は、一度も公式にしていないのですから、住民の方が、前記のような反対意見を出す根拠を持っているとは考えられません。

もし、「コンサルタントを入れなくても、現在の管理会社に申し入れることで、改善できないのか?」と言う程度の表現であったなら、よくわかります。

コンサルタントに報酬を払うくらいなら、管理会社も価格を下げるのに!と、管理会社が言いたい気持ちはわかりますが、この表現は、いささか自社に都合よくアレンジし過ぎ(苦笑)。

しかも、総会での議論の最中に、「管理会社も管理費削減案はある!」「コンサルタントの予測より、もっと下げられる」と、「管理品質を下げたコスト削減案資料」の紙まで出し始める。。。

その資料は、事前に理事会で説明されていない資料ですから、いきなり総会で出すのは、理事会を無視・軽視していることになるので、絶対にやってはいけないことなのですが、管理会社の担当者は、自社の管理を継続したいため、あるいは、それが組合にとって一番いいことだ!と信じて、必死だったのでしょう。

さすがに、理事のお一人から、このフロント担当者に対して、「勝手な発言を控えるように!その発言が、管理会社の心証を悪くするのがわからないのですか?」とクールな叱責がありましたね。

当社の「管理見直しコンサルティング」は、現行の管理会社変更ありきではないのに、「変えられてしまう!」と過剰な反応をれるのは、当社にとっても、良いことではありません。

実は、以前、当社の管理業務調査により、いくつもの管理業務の不履行や不完全履行が明らかになり、その担当者が精神的に追い込まれて、やつれてしまったと言う、申し訳ない&苦い経験があります。

そう言った経験をして以来、コンサルティングに入る際には、必ず、管理会社に挨拶に行き、礼を尽くして、「管理見直しは、管理会社批判でも担当者批判でもない」と伝え、このようなことが起こらないようにしています。

今回も、事前にその旨を伝えたつもりだったのですが、「そのマンションにとって、最も適切な管理を実現する」と言う目標に向かって、一緒に考えてもらうという理想の形にするのは、簡単ではありませんね。

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 昨夜は、一宮市の25戸のマンションで、当社と「管理見直し&大規模修繕工事」のダブルのコンサルティグ契約締結のための臨時総会があり、どちらも、承認いただき、また、新たな「愛」(当社のコンサルティングポリシー)を基本としたコンサルティグが始まりました。

 このマンションの最初の出会いは、HPからの問い合わせで、弊著を送付したこと。

その後、メールで相談があり、所在地が一宮市と言うことで、事務所から自宅に帰る途中の位置にあることから、帰路に寄り、マンションを拝見して、管理と長期修繕計画の診断・分析のための資料を預かりました。

 その時の相談でわかったことが、次の通りです。

 このマンションは、数年前から、管理費会計が赤字になっており、その対策を管理会社に申し入れたところ、「管理費の水準」なる統計資料を持ってきて、「このマンションの管理費水準は低いので、値上げが必要」だという回答。

 管理委託業務(管理会社)のための支払うお金を手当てするために、住民の毎月の管理費を値上げすべし!と言う回答です。

 管理会社の担当者からすれば、自社に支払うお金を確保してもらうために、住民の毎月の負担を増やして欲しいというのは、「正当な営業行為」ですから、おかしなことではありませんが、その根拠となるのが、「管理費の平均値」と言うのは、いかがなものでしょうか?

 そもそも、新築時には、分譲会社と管理会社とで一方的に管理内容と管理費を決めていますし、マンションによって、管理委託業務の内容は異なるのですから、「平均値」より低いということが、そのマンションの管理費が安いということにはなりません。

しかも、この時の数値は、「全国平均値」

しかし、対抗する知識が十分ではないSマンション側として思いつくのは、「全国平均では、参考にならないでしょ!」と言う反論と、「管理委託費の削減は考えられないのか?」と言うこと。

 その時の管理会社の回答は、「日常清掃の回数を減らせば削減できる」とか、「年2回の特別清掃を1回に減らせば削減できる」とか、「貯水槽の清掃は、もう少し値下げできるかも」とか…。

つまり、「管理会社に支払っている管理業務委託費は、高くない!」「安くするなら、管理業務のレベル(品質)を下げることが必要」と言いたい訳です。

 その後、理事長さんは、管理会社からの提案を待っていたそうですが、一向に具体的な提案がなく、消費税は上がり、管理費会計は、いよいよ赤字幅が大きくなる…。

 この理事長さんは、とても責任も強く、ご自分の任期の間に、何とかこの赤字問題を解決して、大規模修繕工事も財政的な安心感をもって取り組みたいと思われ、ご自分で、インターネットで調べたり、実際にマンション管理士のNPO団体に電話相談したりと、かなりの勉強をされたそうです。

 しかし、なかなか満足いく回答が得られない。
 そして、私にたどり着いたのは、5件目。

 いただいた資料を基に、分析を行ったところ、管理業務委託費だけでなく、何にお金を支払っているのか、よくわからない支出項目もあり、管理業務品質を改善したうえで、管理費の削減余力があるとの診断結果となりました。
 
 また、建物の簡易調査も行い、それを踏まえて、理事向けに、「建物の劣化と管理の劣化」をテーマに勉強会を開催。

 その時は、「勉強会」が目的でしたが、そのまま、「コンサルティングを依頼する場合は、どうなるのか?」と言う話になり、勉強会に引き続いて、当社とのコンサルティング契約を審議する臨時理事会になり、トータル3時間。

 コンサルティングにより、マンションの管理品質が上がり、劇的にコストが削減されるのであれば、コンサルティング費用は、経費ではなく、「投資」であるということを理解いただけ、その場で、臨時総会の開催が決定されたのです。

 今回の臨時総会も、役員の皆さんの要望があり、最初は、私が講師になっての勉強会を1時間半。

 その後、コンサルティング契約の審議となり、承認いただいたのですが、その審議においても、あるいは、理事会から総会開催までに至る間にも、「管理会社任せにすると…本当にあった怖い話」がいくつも。(苦笑)

 理事長だけではなく、他の役員の方々の意識の変化と勇気ある言動によって、その障害を乗り越え、ようやく、改善へのスタートラインに立つことになったのでした。

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管理見直しコンサルティングに続いて、大規模修繕工事コンサルティグの依頼を受けた築12年目43戸のマンションの建物劣化調査を実施。

名古屋市内は、最高気温36度の予想で暑い中、理事・修繕委員数名の方と管理会社のフロント担当者を帯同して、「建物調査ツアー」の開始は、朝10時から。

調査員は、技術スタッフや建材・防水メーカーの応援者を合わせて、6名

これは、玄関上の屋根の防水層の仕様や劣化状況を説明しているところです。
建物調査ツアー


最後は、点検口から梯子を使って、屋根にも登っていただき、午前中で共用部のツアーは終了。

午後からは、引き続き見積書を作成するために共用部を見る一方、今度は、エリアやタイプ別でお願いした各戸の室内・ベランダ調査で、終了は16時。

その後、調査スタッフ全員でのミーティングで、所見を交換し、それを受けて、夜に大規模修繕委員会で、私が調査の速報を報告しました。

このマンション、北側の解放廊下の調査中は、劣化の進行は、築年数に応じた「並」レベルだったのですが、南側のベランダに入ると、タイルの浮きが、一気に増え、中には、剥落している個所も。

また、1年半前に屋上調査を行った際には、問題がなかったのですが、今回は、修繕必要なサインが。

このマンションの屋上は、陸屋根なので、足場を使わなくても屋上防水工事が可能なため、先行させるという方法もありますが、外壁も所々問題があり、かつ、過去の修繕履歴から、初期の施工不良や材料選定のまずさから、明らかなウイークポイントもあるので、「できる限り延命する」と言う基本方針でしたが、今から準備を本格化させ、来年には大規模修繕工事を行った方がよさそうです。

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当社が組合顧問&省エネ顧問を務める高圧一括受電マンションでの出来事。

ある住戸を販売するにあたり、リノベーションする予定なのですが、その担当建設会社さんが、室内をスケルトンにした後、電子メーターの一次側(電源側)のブレーカーを切ってしまったと言う事件。

そのブレーカーは、契約管理用のブレーカーで、鍵付き。

管理会社が管理しているのですが、管理員が知らないで、言われるがままに、建設会社に鍵を貸してしまったらしい。。。

やがてメーターのバッテリー切れで、表示が消えてしまい、検針時に見えなくなってはじめて、今回のことに気付いたという次第です。

今回は、再度通電して、すぐに表示が復活したので、支障はなかったのですが、工事を行う技術者の常識として、「そこを切ってはいけないでしょう!」というお話でした!

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昨日のブログで、平成26年3月末の時点で、スマートマンション化の助成金申請数は、全国で941棟107,895戸であり、その内訳を紹介しましたが、経済産業省が発表しているグラフを掲載します。

最初のグラフは、新築・既築の割合と1棟あたりの戸数。

新築が28.6%、既築が71.4%。50戸以下が17.3%、51戸から100戸が45.0%で、100戸以下が全体の6割を超えています。

スマートマンション普及1


これ、どちらも、当初予想であった「新築が多いだろう、大規模マンションが多いだろう」とは、異なっています。

また、全国的に見ると、関東・関西エリアだけで、93%を占めています。
スマートマンション普及2


中部エリアは、この5月の電気料金の値上げもあり、これから、既築マンションの皆さんの関心高まることが予想されますね。

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平成26年3月末の時点で、スマートマンション化の助成金申請数は、全国で941棟107,895戸です。

その内訳は、新築が28.6%、既築が71.4%。
1棟あたりの戸数では、50戸以下が17.3%、51戸から100戸が45.0%となっています。

これ、どちらも、当初予想であった「新築が多いだろう、大規模マンションが多いだろう」とは、異なっています。

また、全国的に見ると、関東・関西エリアだけで、93%を占めています。

この統計を見ると、スマートマンション化ができる既築マンションは、名古屋エリアにおいて、ほぼ「手つかず」で残っているような状態ですね。

また、中小規模マンションで最も大きな課題であった「キュービクル」(変圧器)の設置について、この5月に、経済産業省からの指導で、電力会社所有のトランス(柱状変圧器)の譲渡が許容されるようになったことで、導入ハードルが大きく下がる見込みです。

ただし、ここで注意しなければならないのは、マンションの建築・設備状況、電気通信インフラ状況により、A社ではできるがB社ではできないというケースがあり得るということ。

管理会社は、この分野の経験はないので、フロント担当者に聞いても、的確なアドバイスを期待するのは、難しいでしょう。

したがって、本当は、導入できるのに、相談した相手により「このマンションではできません」と言う回答となり、あきらめてしまうということになりかねないということです。

そうならないよう、中部スマートマンション推進協議会にご相談くださいね!

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「電欠のない日本を作る」と言う国の施策を知っていますか?

これ、EV(電気自動車)充電器の設置台数を増やして、充電施設がないために、電気自動車のバッテリー切れが起こらないようにすることなんです。

現在、このEV充電器設置のための助成金が交付されており、機器または工事費を含む全体費用の半額が助成されます。

ただ、助成金を全部使うほどは、普及が進んでおらず、助成制度が1年延長されています。

では、どこに設置するか?

そのターゲットとして「道の駅」「ショッピングセンター」と並び、重点施設とされているのが、分譲マンションの駐車場。

ショッピングセンターでは、イオンが全国1000か所に設置すると発表しましたが、働きかける相手が決まっているのと異なり、マンションは、簡単には行きません。

そこで、スマートマンションの普及と合わせて、EV充電器の設置を働きかけようという動きがあり、経済産業省が各地域で、自治体向けに行っている「次世代自動車インフラ整備促進事業説明会」で、スマートマンションに関するミニレクチャーをさせていただきました。
次世代自動車研究会


スマートマンション評価制度においても、(エネルギーの)「創蓄連携」と言う項目があり、太陽光発電や蓄電池(EV充電器も含む予定)があると、星が一つ増えるので、両者には親和性があります。

今回の参加者は、中部エリアの県・市の担当者20名ほどでしたが、地方行政の課題として、かなり明確な「電欠のない県」と言う目標があるので、その動きと連携して、マンションでの導入調査や普及セミナーなどを提案して行こうとお話ししました。

これを機に、今後、各自治体を訪問して、具体的に話を進めて行く予定です。

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当社の管理見直しコンサルティング先の当時の理事長によるブログが、始まっています。

今年の4月に始まった現役理事長夫人のブログ「理事長夫人の奮闘記~マンション管理見直し」に続いて、当社のコンサルティング先としては、お二人目のブログです。

どちらも女性。

今回のブログのタイトルは、初めての理事長・・・・・・・・・「管理見直し」四苦八苦物語

ブログプロフィールは、次の通りです。
「築6年目の40戸のマンションで、初めての理事長職が回ってきました。 そこでわかった問題だらけの組合運営と管理会社(苦笑) ・・・そこから、管理品質を上げ、かつ管理費を約50%削減した奮闘物語です。」

 この二つのマンションには共通点があり、「管理見直しコンサルティング」の前から、ご自身で管理の改善を図っていたということ。

 そして、本気になればなるほど、素人だけで進めることに限界を感じ、プロを探され、比較して、最終的に、当社にたどり着いたということです。

 ご自身で管理会社と相対している時も、専門家の私から見ても、かなりの行動力・交渉力で、管理は改善されつつあったのですが、当社が関わると、現状の調査の精度や分析、交渉の根拠が一気に上がるので、「改善」ではなく「改革」にレベルアップします。

 そして、管理会社の入札を待たずに、現状の管理品質も査定され、対応品質が上がり、管理委託費も、順次、その時点での適正値(コストダウン)になります。

 実は、この「現状の改革」の大きさは、理事長のそれまでの勉強度合や、熱意があるかどうかに、かなり左右されます。

 その点で言うと、この二つのマンションでは、何しろ、理事長(夫人)がすごい!(笑)

 当社のアドバイスで、「水を得た魚のように」それまで蓄積された実力が、開花する!と言う感じですね。

 この二つのブログの「管理の劇的な改善」っぷりは、読みごたえがあると思いますよ。

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今年の秋の国体・障害者スポーツ大会への岐阜県派遣選手に選ばれたとの通知が届きました。

これが、選考結果通知。
国体出場

 短距離走のゴール後に転倒して、肩に大きな負傷をした岐阜県の陸上大会予選でしたが、記録そのものは、県の大会記録で優勝。また、もう一種目の跳躍競技も、大会記録に迫る記録で優勝。

その後の選考会議で、岐阜県から派遣する8名の陸上選手に選びたいのだが…と言う電話連絡。

 肩の怪我が11月の大会までに治るかどうかの確認を受けたのですが、予定では、9月半ばにチタン合金を抜く手術をするので、まだ、肩のリハビリの最中でしょうが、「走る」(50m走)「跳ぶ」(立ち幅跳び)には、出場できると伝えた上で、判断いただけたという訳です。

 手術後1か月で、肩の痛みが残るため、下半身といえどもトレーニングするのは、ちょっと厳しいのですが、そろそろ、アンクルウエイトを付けて、ウオーキングするところから、筋力の回復に努め、郷土の代表として、精一杯頑張り、2年前の清流大会の時のように、両種目での優勝を目指したいと思います。

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テーマ:よく生きる
ジャンル:ライフ

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 岐阜県各務原市の築2年目のマンションの前理事長から、管理見直しのご相談がありました。

 最初、弊社の東京の提携会社CIP社に管理費適診断の依頼があり、十分な管理費削減余地があるとのアドバイスがあったとのこと。

 ただし、それは同社が過去の統計上の数値から導き出したもので、実際にどこが見直せるのか、どのように見直すのかは、実際にアドバイスを受けないと、なかなかわかりません。

 そこで、CIP社から当社を紹介いただき、メールのやり取りを開始。

 偶然にも、同市で管理見直しコンサルティグを行っているマンションから、1km以内の距離。

 ちょうど、昨日、そのマンションの臨時総会(テレビ共聴施設の撤去案件を審議)が開かれたので、その前後であれば、近辺のカフェなどで無料の相談に乗れることをお伝えすると、タイミングが合うとのことで、ご主人、奥様とお会いしました。

 この方は、前理事長で、次への理事長への引継ぎ時期になって、それまで1年間の管理会社の仕事に支払ってきた委託費が、適正水準なのかどうか、疑問がわいてきたとのこと。

 こういう思いを持たれる理事長さんは、少なくないと思うのですが、自分の役職が終了してしまうので、そのままになっているケースがほとんどです。

 しかし、この方は、そこから、色々と管理業界・管理委託費の問題を調べられ、具体的な行動を起こされたというのですから、素晴らしい!

 そして、ご自分で調べた結果に基づき、新役員にも管理の見直しの必要性について、パワーポイント資料まで作り、働きかけられたそうですが、その反応が芳しくない。

そこで、それまでご自身で調べられたことについての質問や、今後、どう進めたらよいのか等、が相談内容。

「孤軍奮闘」の状態から、住民全体を巻き込むにはどうしたら良いか?は、かなり大変で、これまでのマンションで、どのように進めてきたのか、お話ししました。

 また、すでに、3社の管理会社に、現行の委託契約内容で、見積もりを取っておられるとのことで、その管理会社に関して、評価も聞かれましたが、このまま、独力で進められるにしても、コンサルティングの依頼を受けるにしても、予断が入ってしまうので、現段階での直接の言及は避けました。

 また、当社のコンサルティングで劇的に改善した1km以内の近接するマンションの理事長と合っていただき、「先輩」の話も聞いていただくことになりました。

 何しろ、ホントに熱心なご夫婦ですし、築2年目のマンションで、管理改善が成功すれば、その後のマンションライフは大きく良くなりますから、コンサルティングを引き受けるかどうかは、関係なく、まずは、皆さんの意識が変わるよう勉強会を開催することをお勧めしました。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

 昨年春に登場した、名古屋で初めての1棟リノベーションマンション。

 このマンションの企画の段階から参画し、わずか26戸ながら高圧一括受電を実現。

 管理会社の選定や管理委託費・長期修繕計画作成をサポートし、分譲当初から「マンション管理士顧問契約付き」マンションとして販売されました。

これが、そのマンション。
グッドデザイン賞0

このマンションが「グッドデザイン賞」(「住居に関するサービス・システム」部門)の1次審査に通過しました。

エントリー者が見ることのできる結果通知ページがこちらです。
(許可を得て、掲載しています)
グッドデザイン賞1


このエントリー作品の特徴は次の通り。

本物件では、住民と共にマンション全体のライフサイクルコスト(LCC)をマネジメントするしくみに徹底的にこだわった。 LCC削減は、住民に経済的メリットを生むだけでなく、継続的にしくみを維持するモチベーションにつながり、その行動がCo2削減等環境負荷を低減することになるからである。組合管理方式の高圧一括受電等のハード面のしくみに加え、80年もの長期修繕計画や分譲時からアドバイザーとしてマンション管理士を採用。早期より住民の管理運営リテラシーが高まり、入居後こそ継続してLCC削減、環境性能、住み心地が向上するしくみを構築。次世代以降に渡って永く大切に暮らせる住まい、ライフスタイルをデザインした。


建物には太陽光発電が搭載され、オール電化で高圧一括受電、電気自動車の充電器は8基もあり、環境負荷を低減する設備がオンパレード。↓
グッドデザイン賞2

私は、このエントリーの中で、「ディレクター」として、名を連ねています。↓
グッドデザイン賞3

 私の顧問業務には、このシステムを最も効率的に運用するための「省エネコンサルタント業務」も含まれ、毎月の電気使用を見ながら、家庭への省エネアドバイスを行うと共に、マンション全体の電力購入において、最もローコストになるよう契約管理もしています。

 住民全体が「集まって住む」マンションのパワーを活かすことができるよう、建物維持・エネルギー・組合運営全体のアドバイスを実施しているというわけです。

 先日、組合総会が開かれ、顧問業務報告を行いましたが、初年度の建物維持コストダウン効果は、販売会社とのアフター基準適用交渉や火災保険適用交渉など約140万円と試算されました。

 目指すは、「日本一快適で、日本一ライフサイクルコスト(LCC)の安いマンション」です。

 その取り組みが認められ、ぜひ、2次審査も通過して、グッドデザイン賞を獲得することができるよう祈ります!

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(ただし、二日分を一日で書いたり、翌日に前日分を書いたケース等も含んで、更新日付の連続)

 
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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

 以前、「テレビ電波障害施設撤去…ホントにあった怖い話」として、岐阜のあるマンションで起きていた「驚愕の事実」を3回シリーズで書きました。
テレビ電波障害施設撤去…ホントにあった怖い話(1)

テレビ電波障害施設撤去…ホントにあった怖い話(2)

テレビ電波障害施設撤去…ホントにあった怖い話(3)

 当社の顧問業務「日常修繕工事のセカンドオピニオン・コストダウン」により、管理会社が業者に値引き交渉して、「この価格で妥当」だとした金額の半額で実現した話を書きました。

 そこで、いざ撤去工事を始めてみると、アナログ電波の共聴施設として、既に使用されていないはずなのに、マンションの地デジアンテナから、別の配線が引っ張られ、配信している近接家屋を発見!

 過去の経緯を調べると、地デジへの切替の際に、受信状況が悪いため、臨時に地デジ配信を行うものの、半年ほどの猶予期間をもって、ケーブルテレビやインターネット等で受信してもらうよう、依頼したという記録がありました。

 その配信先は、1軒と言う報告。
 半年以内に切り替えてもらうよう依頼したという記録。
 
 ところが、その後、実際に切り替えたかどうかまでは、確認しておらず、しかも、実際に、臨時配信した先は、マンションの両隣に4件。
 
 当時の工事会社に聞いたところ、最初は、1軒の配信工事を実施したという話から、実際は、3軒工事したという訂正。そして、残り1軒は、工事をしていないと言う。

 工事費は誰が払ったの?と工事会社に聞くと、「誰も払っていない」と言う。
 それも、おかしな話。

 つまり、近接する家屋4軒は、マンションのアンテナを借りてテレビを見ている状態。
 もちろん、それに関する取り交わし文書はありません。

 しかし、その配信を続けるためには、電柱を経由せざるを得ず、誰かがその電柱使用料を支払わなければならなくなります。

 うーーん。このケーブルは、誰の所有?何か起きた時の責任は誰がとる?道路占用届は誰がする?電柱使用料は誰が支払う?

 法的な整理は、できそうですが、それとは別に、マンションと近隣との良好な関係維持についても、配慮しなければなりません。

 この新しい「驚愕の事実」問題をどう解決するか?
 この問題を審議するための臨時総会は、明日、予定されており、マンションの皆さんに喜んでいただける解決策が提示できる予定でしたが、このままでは、懸案事項が残ってしまいます。

あと31時間。

工事会社、管理会社にも、知恵を出してもらい、すっきりとした解決となるよう、ぎりぎりまで、模索します。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

肩の脱臼と靭帯復旧手術後に、頭痛が止まらないことを以前書きましたが、その原因を調べるための、血液検査も細菌検査も異常なし。

転倒した時に頭を打っていないと記憶しているのですが、勘違いだとか、たまたま、タイミングを同じにして、脳の不具合が出たとか、新たな心配が出てきて、整形外科から内科に移管して、受診。

その結果、CT検査をしましょうとなりました。
CT体験1 CT体験2

CT検査は、生れて始めて。

テレビで見たことはありますが、あの機械の中にスライドして入っていくと、頭の中が輪切りになって、映し出される。

初体験で、ワクワク(笑)

機械の中を見たかったのですが、目を閉じていないさいと言われ、残念!

結果は、異状なし!
医師からは「きれいな脳です」と言われました。

じゃぁ、痛みの原因は何?と言うことになるのですが、肩に異物が入っているのですから、普通とは違う訳で、更に、仕事の量が半端ではないのですから、そんなこともあるのでしょう・・・と一人納得。

「仕事を抑制しなさい!」と言われるのが嫌なので、医師には話してませんが・・・(笑)

そもそも、仕事は、日程の調整が難しい状態で、沢山のマンションのお客様が、管理の改善や大規模修繕工事の成功を待っておられますし、その期待に応えるのが喜びなのですから、この「楽しみ」を奪われのは、困るのです!(笑)

もちろん、外部のネットワークを上手に使いながら、仕事を進めてまいりますので、お客様には、迷惑をかけません。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

 今朝、私のブログを2か月前から読んでいるという方から、「ブログ連続更新中と書いているけれども、更新していない日があるのが気になります。16日朝の状態で、ブログの最新記事は14日ですよ。」と言う趣旨のコメントをいただきました。

そのコメントは、「コメント欄」に一度書かれた後、ご自身で消されたらしいのですが、コメント着信メールで、私のアドレスに届きました。

毎日のように読んで下さっているからこそ、私のブログを訪問しても、更新されていない日があって、がっかりされることがあるのだと思い、感謝と合わせて、大変申し訳なく感じます。

私は、毎日、起床して洗顔をしてから、すぐにパソコンを開いて、仕事を始めます。

基本は、まず、ブログの更新を行うのですが、実は、前夜には、パソコンを閉じた後も、ベッドに入る寸前には、スマホでメールチェックしており、夜半にクライアントの組合の方からメールが入っていて、翌朝、すぐに返信したり、徹夜に近い仕事があって、そのまま仕事が続いたりして、朝のブログ更新ができない日もあります。

そのまま、出社する途中も、パソコンで仕事をしているのですが、次から次へと仕事が入り、結局、その日はブログが更新できず、翌日の朝になって、前日の日付でブログを更新することもあります。

結果、今日の朝のように、前日付けの記事がない段階では、ブログの最新更新日が二日前になっていることになります。

つまり、丸一日以上ブログの更新をしてないのに、「連続更新」と書くのは、おかしいというご指摘なのだと思います。

確かに、そうです。したがって、正確には、
「○○○○日連続更新(ただし、二日分を一日で書いたり、翌日に前日分を書いたケースも含んで、更新日付の連続)」と書かなければなりません。

 ただ、自信を持って言えるのは、「ブログ記事のない日付は、2007年6月18日以降、今まで、1日もない」と言うこと。

 2006年10月から「しあわせデザイン研究所」ブログを開始したのですが、最初は「日・祝日はブログをお休み」としておりました。

 その後、人気ブログランキングで連続して1位を取り、毎日楽しみにしているというコメントが入ってくるようになって、「これからは、毎日書きますよ!」と宣言したのが、次のブログです。

日曜・祝日のブログは、新シリーズで!

 この時は、日曜・祝日は仕事とは関係ない話題を書くと決めたのですが、実際は、平日も休みも、仕事の話題もあり、プライベートの話題もあったりと、その時の宣言通りではありませんが、何しろ、毎日の日付更新は、今日まで続いています。

 その記録は、このブログページの向かって右側の縦ラインの「月別アーカイブ」の下に、毎月のブログ記事数が記載されていますので、見てもらうとわかります。

 月の暦日数よりも多い月もあるので、1日に2記事を書いた日も、まれにありますが…(笑)

 で、改めて、今、表記している連続日数は、合っているかな?と計算してみたら、間違っていました。(笑)

 昨日まで、「2576日連続更新」と書いてあったのですが、今日で「2586日連続更新」が正しい。
 それに気づかせていただいたことに感謝申し上げると共に、ブログの冒頭に、「ただし書き」が必要になるような「ブログ○○○○日連続更新中」を記載するのは止めます。

 ただ、自分の更新日数の記録と、ブログを続けることへのモチベーション維持のために、本日から、末尾にブログの連続日数を書くことについては、ご理解いただくよう、お願いします。

【ブログ2586日連続更新中】
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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2576日連続更新中】

 管理見直し&大規模修繕コンサルティグが6月から始まったマンションで、丁度、今年度の日常修繕工事として、テレビ電波障害施設の撤去が管理会社から提案されていました。

 撤去する施設は、共聴アンテナ1本と電柱4本分ですが、その工事費の中に占める廃止手続きが半分を占めています。

 廃止手続きは、中部電力・NTT・市(道路占用)・国道事務所(河川占用)で、4か所もあり、それぞれ様式が異なり、また、特に中部電力・NTTは、厳格な様式で専門的な言葉がたくさん使われているものなので、高い価格が付きます。

 しかし、このマンションは、大規模修繕工事を控え、修繕積立金がかなり厳しい状況。少しでも出費を抑えたいというのが実情。

 理事長から、自分がボランティアで廃止手続きをやっても良いというお申し出。

 管理会社は、見積もりを取得した工事会社に、工事だけをやって廃止手続きに必要な写真だけを提出してくれるように依頼してみたのですが、答えは「ノー」

そこで、当社の顧問業務の一環として、工事費のコストダウンと廃止手続きのサポート。

管理会社が見積もりを取得した電気工事店は、規模が大きく、実際は、その下請けの電気工事店さんが現場で仕事をします。今回のように小さな規模の工事であれば、現場で工事を行う電気工事店さんに、直接、工事見積もりを取るのが、もっとも安いコストで仕事ができます。

ただし、そういう工事店は、近隣対策とか廃止手続きなどは、苦手。

したがって、その部分を当社がサポートしたり、具体的な指示を行うことで、工事品質は保たれたまま仕事をやっていただけます。

また、今回、最初の見積にはマンションの屋上のアンテナ工事撤去が含まれ、それがかなり高かったのですが、来年には大規模修繕工事があり、足場が屋上までかかるのですから、その時に一緒に行えば、かなり安くなるので、今回の工事からは、除外。あるいは、そもそも、撤去しなくても良いのではないか?と言うのが私の見解。

理事長には、廃止手続きに必要な帳票類の情報・必要な写真データを廃止手続きの種別ごとにフォルダにまとめて、お渡し。

過去には、工事費低減のために、この廃止手続きだけを当社が分離して、請け負ったこともあるので、作成のための勘所は、承知しています。

 そして、最終的な工事費は、11万円となりました。
 別件での臨時総会で、この話を理事長が報告されたら、参加者の皆さんは、「ほーー」と拍手(^^)v

 「顧問業務」における日常修繕工事へのセカンドオピニオン+コストダウンの実現で、住民の皆さんに喜んでいただける第1弾の仕事になりました。

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当社が行う管理委託業務(管理会社)見直しコンサルティングは、約1年かかかり、新たな管理体制になると、それまでの管理業務品質は20%以上向上し、管理委託費は平均して40%下がります。

 つまり、1年後に管理委託コストが劇的に下がることを目指すコンサルティングですから、逆に言えば、その1年間は、現行管理が継続することになります。

しかし、実際には、コンサルティングと同時に、現行の管理改善や日常修繕工事の適否判断やそのコストダウンまで実現するので、なかには、1年の間に、当社へのコンサルティングの基本報酬分を上回るほどの成果が出るケースもあります。

この業務は、コンサルティング契約書には報酬を定めていない業務なので、いつも、「良かったですね!」状態。(笑)

実は、これらの業務は、当社が提供する「顧問業務」に当たります。

 昨年までは、コンサルティング契約書には、「コンサルティング終了時に、当社との顧問契約を締結するかどうかを判断していただく」と書いてあり、「でも、コンサルティング期間中に、色々と相談していただいて構いませんよ」とお伝えしておりました。

しかし、いざ、コンサルティングが始まると、「愛」が信条の当社なので(笑)、「色々相談に乗る」という枠を超えて、実質的にフルバージョンで「顧問業務」を提供しているケースがほとんどだったという訳です。

管理組合にとっては、今まで管理会社から言われたことに対して、仮に疑問に思っても、「そんなものなのかなぁ」と半端にしていたのに対して、今度は、管理会社の業務の適否やそのレベルについて、セカンドオピニオンを提供してくれる専門家がいるのですから、相談したくなるのは当たり前。

しかも、管理会社の出す見積に対して、査定したり、他社の見積を取得したりして、魔法のように、安くなるのですから、ある意味、楽しくなってきます。(笑)
(ちなみに、管理会社との委託契約書には、「見積もりを取得する・工事の立会いをする・終了の確認をする」と書かれており、こうした査定やコストダウン業務は仕事ではないです。逆に、見積もりに一定の紹介料を乗せるのが、担当者の仕事だったりもします(笑))

それならば、最初から「コンサルティング契約には、顧問業務も含まれている」と契約にうたってしまう方が、すっきりすると考え、今年度からは、契約書を改定しました。

 そして、当方が提供する業務のうち、コンサルティグに相当するものと顧問業務に相当するものを区分けして、「これは顧問業務であり、コンサルティング終了後も、当社との顧問契約を継続すれば、このようなメリットを受けられる」と、お伝えするようにしています。

 「顧問契約をすれば、顧問料以上のメリットがある」と自信を持って言える実績が、当社のこの姿勢を支えています。

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 日曜日は、神奈川県厚木市の築2年目170戸のマンションからの依頼で、管理に関する勉強会の講師としてお邪魔しました。

 171組合中、理事会の呼びかけに応じて参加されたのは、11世帯でしたが、非常に熱心に聞いていただき、また、大変よく勉強された方もおられ、鋭い質問をたくさんいただきました。

 このマンションでは、管理会社の対応に関する不満が大きいということが、今回の勉強会のきっかけでしたが、いただいた管理関係資料を見ると、3年目から毎年、修繕積立金の値上げがあり、築13年目には、現在の2倍以上。

 また、管理費会計は、表面上は黒字ですが、消費税や電気料金の値上げにより、早晩赤字になる状況。

 まだ、管理組合の決算総会も開かれておらず、現状把握と問題解決、さらには、将来を見据えた課題について、なかなかイメージが湧かない状況なので、より丁寧にご説明したのですが、勉強会後のアンケートでは、「目からうろこ」「管理組合活動や収支への関心を持つことの大切さが良く分かった」など、100%の方から「役に立った」と言う感想をいただきました。

 遠方なので、コンサルティング契約に関する話は、全くしなかったのですが、帰り際には、「馬渕さんにコンサルティングを依頼すると、報酬は、いくらですか?」とも聞かれたので、「ご縁があれば…」と、さらりとお答えしました。(笑)

 当社の拠点が名古屋であること、東京には、パートナーであるコンサルティング会社があることも、勉強会中では触れていますから、こういうお話をいただけることが、コンサルタントしては、何より嬉しいですね。

 また、高圧一括受電の話をしたのですが、高い関心をお持ちで、このマンションに最適なMEMSアグリゲータの選定については、引き受けることにしたいと思っています。

 築2年目で、管理委託契約の改善ができれば、マンションの財政の改善度は、非常に大きくなります。

 鋭い問題意識をもたれ、お金をかけてでも、こうした勉強会を開催された理事長の行動力には、敬服します。

 「一人だけでは、大きな改革はできないが、どんな大きな改革も、一人が始めることで、成し遂げられる」ですね!

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 明日は、10時から神奈川県厚木市の築2年目170戸のマンションからの依頼で、管理に関する勉強会。

 夕方には、名古屋に戻り、夕方近くから管理見直しと大規模修繕工事準備のコンサルティングが先日承認された41戸のマンションの理事会・修繕委員会。

 実は、今夜は、これから岐阜で顧問先築16年目の35戸のマンションで、電気代削減などを審議する臨時総会なので、かなり広域の移動ですね。

 関東エリアには、管理見直し(管理費削減)をビジネスとするコンサルタントは、沢山あって、どこも、無料の勉強会に応じてくれる中で、当社は、交通費や資料代をお支払いただいて、参ります。

 近隣のコンサルタントだと、無料だけれど、半分営業っぽさも入るでしょうが、当方は、遠方で経費をいただく分、純粋に勉強・啓蒙+そのマンションの管理状況や長期修繕計画の客観的な分析を行えるという立場だと思いますので、その期待に応えられるよう、尽力したいと思います。

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 私が応援している夢(ドリーム)プラン・プレゼンテーションin岐阜の成功に向けたチャリティセミナーが、明日、行われます。

夢(ドリーム)プラン・プレゼンテーションとは・・・

心が震える体験型のプレゼンテーションです。
夢は感動と共感でしか伝わりません。1人10分間というわずかなプレゼンテーションで、観客の誰もが発表者を応援したくなってしまう、夢を実現に導くためのプレゼンテーションなのです
【自立・創造】 【相互支援】 【感動・共感】 の3つのテーマとしています。
人は誰も、どんな状況においても、夢を描くことができます。
その情熱が仲間をよび、価値ある素晴らしい事業プランにつながります。
そして、繰り返し、検証と練習を重ねた「感動と共感のプレゼンテーション」によって、真の応援者が集まり、夢の実現へとつながっていくのです。

そんな 仲間を応援したく 今回チャリティーセミナーが開催されます。

講師は、昨年の発表者(プレゼンター)で、整理収納アドバイザーの香田佳江先生。

申込HP:モノの整理は心の整理 ~目からうろこの片付けの法則~
日程  :7月12日(土)
時間  :18時30分~20時30分
場所  :瑞穂市総合センター
受講費 :1,000円
【受講費の全額をドリプラ運営資金とさせて頂きます】
ドリプラセミナー


私は、その時間、コンサルティングがあるため、残念ながら行けませんが、ぜひ、沢山の人に参加していただきたいと思います。

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 夏台風としては、最大級の台風1号が来ています。
 
この台風のせいで、今日の東京出張を中止。非常に大切な福島正伸インストラクター塾でしたが、現在の肩の痛みが続く状況で、もし台風で傘をさして歩く時に、よろめくようなことがあれば、肩の関節の悪化や損傷が怖い。

明日の夜は、電子書籍出版塾のメンバーで、私が主催しての名古屋の勉強会&交流会がある予定でしたが、これも、延期。

どちらも、私にとって、非常に重要なイベントでしたから、大きな痛手です。

しかし、今日は、東京出張を取りやめたことで、病院に行き、治療ができましたし、この二つを予定した時に比べて、マンション組合向けコンサルティングが、数倍の忙しさなので、そちらに時間を注げたことは、仕事のペース配分上、プラスになりました。

出来ないことのマイナスではなく、その代わりにできたことの価値を最大限高めることのできた一日でした。

台風が来たおかげで、ツイてる!
台風に、感謝です。

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 マンション管理適正化法では、マンションの販売主は、マンション管理適正化法第103条に基づいて、管理組合に対し、竣工時の付近見取図、配置図、仕様書(仕上げ表を含む。)、各階平面図、2面以上の立面図、断面図又は矩計図、基礎伏図、小屋伏図、構造詳細図及び構造計算書を渡さなければなりません。

 これらを総称して、「設計図書」と言います。

 しかし、築12年のマンションで、大規模修繕工事コンサルティングを依頼され、調査したら、この図書一式がないことが、発覚。

 管理会社との管理委託契約では、これらの設計図書は、「管理会社がマンションの事務所で保管する」と書いてありますが、私が、管理会社から、「これです」と見せられたのは、一冊の設計図。

 表紙には、「○○マンション(仮)」と書いてあり、中身を見ると、いきなり、戸数が間違っており、現況と異なる点をいくつか発見。

 また、建築確認申請書も、構造計算書もありません。

 「これは、設計時の設計図で、マンションに交付される「竣工時の設計図書」と異なるのではないか?」
と管理会社に尋ねたら、
「これしか知らない。当時の担当者はもう辞めていないから、当時のことはわからない。会社の倉庫にも、ない」
と逃げの一点張り。

 販売会社や建設会社に尋ねると、「竣工図書一式は、管理会社に渡した」と言う。

 管理会社は、「渡したというなら、受領書を見せろ」と反論。

 最大の被害者は、管理組合です。

 この組合では、販売会社や管理会社の責任や補償を求めるということが、総会で決まったと並行して、近づく大規模修繕工事に備えて、現実的な対応策も検討しました。

 そこで、現在の設計図を竣工図に更正する方法を考えたのが、下記の3通り。

【ケースA】共用部も専用部も、仕様・数量・設備などを正しいものにしたフルバージョンの図面作成。費用は300万円くらい。

【ケースB】共用部のみ建築・設備を対象に、仕様・数量・設備などを正しく反映した図面作成。費用は180万円くらい。

【ケースC】共用部も専用部も、調査の上、現行の図面に修正点を書き込み、それをPDFデータ化・製本化。費用は50万円くらい。

一番簡易なケースCで、共用部の見える部分、配線の確認、埋設物は、深さは不明でおおよその位置まで追跡しますので、第一回の大規模修繕工事は、対応できると思います。

 ただ、一定規模の増改築は、構造計算書がないと、難しいケースも出てきます。
 法令上の制限で、何かができないということもあり得ます。

 一般論として、今後、何か起きたときには、その都度、あてにならない図面のせいで、余分な費用がかかるケースがあるため、正確な図面がないことによるリスクは、ずっと抱えることになる、とは言えますが、実際には、何かが起きたときに、そのリスクが、初めて顕在化するのであって、そのデメリットの程度については、一概に言えません。

 今後、販売会社や管理会社に補償を求めについて、どこまで対応してくれるか、不透明です。

 管理組合のために、できる限り低コストで対応策を考えて行きたいと思います。

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 肩の手術後の調子が良くありません。

 予定ならば、10日前に抜糸していたはずが、ようやく、昨日の抜糸。

 手術の縫合箇所から膿や血がにじみ出て、止まらない。
 頭痛、肩の痛みもおさまらない。

 レントゲン、血液検査でも、肩に入れたチタン合金アレルギー反応が出た様子はなく、細菌が繁殖している兆候もない。

 毎日、かなりのパソコン仕事をしていることや、短時間睡眠が関係しているのかな?
 医師には、話していませんが…(笑)

 最悪、肩を切開して、消毒する手術を行うという話も出ましたが、それだと、また、一週間の入院が必要とのことなので、今は、とりあえず、毎日、病院に行き、手術跡を消毒し、包帯とガーゼを変えてもらっていながら、様子を見ています。

 土日も、救急外来の治療室で、交換してもらっています。

 これ、会社勤務の人なら、毎日、遅刻または早退になり、大変でしょうが、私の場合は、組合の理事会、総会は、夜か、土日ですし、基本的に、自分のペースで仕事ができるので、仕事には支障がないため、恵まれていますね。

 正確には、仕事に支障が出るほどの痛みなのですが、対面でコンサルティングをしている間は、痛みを感じなくて、それが終わって、一息つくと、一気に痛みが襲うというパターン。

 「だから、ずっと、仕事をしていれば、良いんだ!」

 と言ったら、

 「そういう話じゃないでしょ!」と妻に怒られました(笑)

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 岐阜の築23年目のマンションで、給水管の調査に引き続き、配管更生工事の選択を行っています。

 そこで、いくつかの配管更生工事会社に直接、ヒアリング調査を行ったり、現場を見学させていただいています。

 今回、現場見学したのは、「中部パイプライニング」さんが工事中の144戸のマンション。

この分野で30年以上の歴史を持つ、名古屋本社の会社です。

 山中社長と現場監督の赤木さんにご案内いただきました。

 以前、資料での説明は受けていたのですが、この会社の工法は「NPLⅢ工法、NPBⅡ工法、NPBラピッド工法」。

 配管内部を削り、錆を除去した上で、塗料(樹脂)を塗り、温風と温水により、1日で完全に乾燥させるため、各戸の断水が1日で済むというもの。

 それ以外にも、「住みながらの工事」を意識した色々な工夫がなされているのですが、事前に資料で説明を受けた時は、工事例と工事価格を聞いて、「配管交換工事に比べれば、確かに安いが、工事費はかなり高額だなぁ」と言うイメージがありました。

 見学したマンションの規模は145戸で、工事期間は、3か月半。7人体制で共用部と各戸の工事を順次実施します。

 工事金額は5千万円を超え、1戸あたりにすると40万円弱。

 しかし、現地に来て、長期間工事の様子、使用しているいくつもの機械の大きさと種別、工事の段取りや工程と人の動きなどを見ると、工事価格の根拠が段々とわかってきます。

 見えない配管の中をできる限り均一に、ミスなく塗装を塗るには、工事にかかる前の入念な分析と計画、誰がやってもできるようなシステム構築、しかし、最後は、きめ細かな現地作業と言う三つの要素が揃う必要があります。

 また、「住みながらの工事」をスムーズに行うためには、設備の設置や安全管理と言う面でのソフト的な知恵もさることながら、施工スタッフのコミュニケーション力も欠かせません。

つまり、そういう人材教育投資も、当然、工事価格の中の販売管理費に織り込むべきです。

山中社長の技術に自信の溢れる説明や赤木さんのにこやかな説明、時々すれ違う住民さんとの挨拶や会話を聞くと、この現場で中部パイプライニングさんが、信頼されているだろうなあと感じるのですが、よくよく話を聞くと、3年前には排水管の更生工事では、競争見積もりで選ばれ、その時の評価が高く、今回の給水管工事は指名入札だったとのこと。

こういう点は、コンサルタントとしては、価格以外の大きな評価点ですね。

これらを総合すると、最初に感じていた「高い」と言うイメージは、「決して高くない」と言うイメージに変わりました。

もちろん、もし私がコンサルタントまたは顧問としてこの工事を査定すれば、個々の現場で、「マンション側に立った、厳しい査定と競争見積もり」になりますが、こうして、見学すると、その際の評価軸に厚みが出ますね。

 また、給水管工事のため、蛇口などは取り外して、再び取り付けるわけですから、これを機会に新品へのリフォームサービスを実施されているそうです。

 取り外し・取り付け工事は、元々ライニング工事に含まれているので、各戸は部品代だけの負担。

 あるいは、これを機にキッチン全体の工事をやるにしても、全体としては安くなるので、住民にとって、メリットが大きく、かなりの人が利用されたとのことです。

 聞けば「なるほど」と思いますが、発想が顧客志向なのが、素晴らしいですね。

 最後に、現場の写真。一つ一つ解説するのは大変ですから、配管の更生工事を検討中のマンションの皆さんには、「百聞は一見にしかず」ですよ!とお伝えしておきます。
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 組合が管理会社に依頼して、出てきた見積もりは、なんと320万円(税別)。

 管理会社に、他の工事会社にも見積もりを取ってほしいと依頼したところ、「当社の工事担当部署の見解では、この見積もりは妥当。しかし、値引き交渉はしてみる」と言う回答。

その結果出てきた見積もりは、270万円(税別)

 一気に50万円も値引きされたことについて、「最初の見積は何だったの?」と言う印象と、組合の事情を鑑み、協力してくれたという印象とが相半ばしますが、心配の種(事故による補償)をなくす以外には、何も生み出さない撤去工事ですから、もっと安くしたいというのが本心です。

 そこで、顧問である当社の出番。
 当社の顧問業務は、管理委託契約の業務品質監査、組合運営へのアドバイス、日常修繕工事へのセカンドオピニオンやコストダウンコンサルティングがあります。

 工事の必要性、価格の妥当性のチェックや査定による価格ダウン方法もありますが、高額な工事については、工事仕様書を作成して、同条件で相見積もりを取得します。

 当社は、工事業者から不明朗なバックマージンをもらいませんので、この手法で、他のマンションにおけるテレビ障害施設撤去工事を半額から三分の1程度にまで、コストダウンした実績がいくつもあります。

 今回、まずは、工事仕様書を作成するために、新設工事を担当した工事会社にヒアリングを行ったところ、驚愕の事実が発覚!

 この電波障害エリアは、私鉄とJRが並行して走るところで、マンション周辺のエリアと、その両線の間のエリア、更に、その反対側との3エリアに分かれています。

 ケーブルは、線路をまたぐことはできないため、マンションの屋上以外に、各エリアにアンテナを設置しなければなりません。

 しかし、どれだけ探しても、そのアンテナがないのです。

 当時の図面を見ると、電柱から各住戸に引込線があることになっていますが、現地を見ると、電柱にブースターやケーブルがついているのに、各戸への引込線がありません。

 その点を尋ねると、帰ってきた答えは…
「当時、この二つのエリアに電波障害が出るかどうかは微妙な状態で、とりあえず、電柱周りの工事をしておいて、その後、実際に障害が出た段階で、アンテナを立て、各戸に引込む予定だった」

 つまり、この二つのエリアの施設は、「マンションの電波障害施設には該当しない」=「撤去する義務はない」ことになります。

 この施設は、ボリューム上は、全体の1割程度なので、金額を下げる要素としては、大きくないのですが、1円でも価格を下げたい組合からすれば、助かる話。

 そして、管理会社が「これ以上、下げるのは無理」と言う価格について、当社が2社に見積もりを依頼。

 1社は、市内でそこそこ大きなA社、もう1社は、個人親方的なB社。

 今回の撤去工事は、電柱数が60本程度の大きな工事なので、B社は、「規模が大きすぎて、ちょっと無理かも」と言う返事。

 と言うのは、この規模だと、普通は、元請会社が仕事を受けて、工事の段取りを行い、問い合わせ対応や廃止手続きなどを行って、実際の工事はB社にやらせるという図式だからです。

 これまでも、電柱数が数本程度の工事では、B社が圧倒的に価格競争力がありました。

 一方、A社は、元請工事のできる十分な体制がありますし、これまでも、当社のコンサルティング・顧問先の同種の工事で、規模が大きなもので、非常に安くて安心して任せられる工事をしてくれています。

 今回、管理会社の「底値」が270万円でしたが、A社は200万円を下回る金額の見積り。

 これでも十分下がっているのですが、組合のことを考えれば、更に下げられないか?を徹底的に追及するのが当社の仕事。

 そこで、B社に対して、工事周知文書の作成、廃止手続きなどを、当社が、丁寧に、具体的にサポートする約束を行い、見積もりの提出を依頼し、出てきた見積もりは、150万円を切る価格。

 更に、撤去エリアの縮小を織り込むと、もっと下がります。

 当社が見積もりを依頼する場合、一式見積もりを許さず、間接費も、その根拠を精査する一方、不測の事態が起こった時も、その会社に押し付けないという姿勢を知っているので、A社もB社も、値引きの「のりしろ」を作らなくても、きちんと利益の出る仕事になることを知っていますので、こういう価格が出てきます。

 それに、後で、「紹介料を下さいね」なんてことは、絶対言いませんから、その利益も目減りしません。

 この価格の実現には、過去の経緯確認や初動における理事長の協力が欠かせませんでしたし、総会決定事項であっても、臨機応変に私の活動を容認していただいた理事会決定なども後押しとなりました。

そういう組合の皆さんの切実な願いと大きな期待に応えて、この仕事の3割くらいは、病院での入院中に、チェック、メール、電話で推し進め、また、退院後には、「ぎりぎりの交渉」が多々あり、あまりに生々しいので、このブログには書けませんが(笑)、結局、管理組合の利益のために本気になる専門家を顧問にした組合の勝利!と言うことでしょう。(^^)v

 私にとっても、何しろ、マンションの皆さんが、最初、覚悟していた出費に対して、その半分以下で済むことになったのですから、ハッピーなことであり、良い仕事ができたと言う満足感がありますね。

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  新築当時にマンションの周囲のかなり広範なエリアに電波対策工事が実施されていたのに、その施設の電柱使用料も電気代も支払っていないというマンションの話の続きです。

管理会社などによる調査では、電柱使用契約は、販売した会社が継続しており、電気代は、設置工事を行った電気会社が支払っているというもの。

そんなことがあり得るの?と非常に不思議に思っていましたが、その後、当社が改めて、調査を行ったところ、電気代は、設置工事を行った電気会社が大手の会社で、それとは知らずに電気代を払い続けていたことは、事実だと確認しましたが、電柱の使用に関しては、電力会社・NTTとも、「契約がない」ことが判明。

マンション販売会社が電柱使用契約を管理組合に移管していなかったのではなく、「無契約」だったわけです。

では、この障害対策設備は誰の所有?誰が管理責任者?10年以上未払いだった使用料は誰が支払うの?と言う話になるわけですが、これは、非常に繊細な話。

当時、販売会社の手続き忘れか、工事会社が販売会社から指示されていたのに忘れたか、電力会社やNTT側の手続き忘れか…。

しかし、10年以上前の「不手際」の犯人捜しをすることは、容易ではありませんし、そももそも、今となっては、使わない設備で、いくつかのケーブルは、外れたまま垂れ下がっているような状態ですから、誰にとっても、引き受けたくない施設です。
これが、実際の危険な状態の写真です。
ケーブル1

ケーブル


そこで、いくつもの資料に当たり、電力会社NTTとも話し合い、弁護士にも見解を尋ね、最終的には、マンション建物による電波障害対策施設である以上、たとえば、台風でケーブルが自動車や人に損害を与えたら、マンションとして、その責任を追及されることは避けられないため、早急に撤去工事を行うべき、と言う結論となり、マンションの皆さんにも理解を得ることができました。

そこで、問題となるのが、撤去工事の費用です。

通常ならば、撤去工事により、電柱使用料や電気代がなくなるので、いつかは、その工事代金も回収されるのですが、今回は、それがありません。

組合が管理会社に依頼して、出てきた見積もりは、なんと320万円(税別)。
その後、値引き依頼をして、最終見積が270万円(税別)

当社では、他のマンションでも、この種の工事対する管理会社(またはその下請けの電気行工事会社)からの撤去工事見積もりが、あまりに高いので、査定や競争見積もりを行い、ある時には、廃止手続き業務のみ切り離して、請け負うなどまでして、半額から3分の一程度まで、コストダウンした実績をいくつも持つので、今回もそのノウハウを提供することに。

 まずは、電柱使用契約がないので、この見積もりの数量が合っているのかをチェックして、統一の仕様書を作成しなければ、査定も競争見積もりもできません。

 そこで、新築時の電気工事会社にヒアリングするとともに、独自の現場調査を実施。

同時に、電力会社とNTTに、設備が乗っている電柱の調査を依頼。
 契約がないのですから、撤去したという確認をするための現状データがないため、こちらの調査データとその2社の調査データを合致させておかないと、後で、「工事完了」と言う確認ができないでしょ?とプッシュして、特別に調査してもらいました。

 そこで、ようやく、実態の把握ができたのですが、この時に、更に、二つ目の「驚愕の事実」が…(続く)

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 管理見直しコンサルティング先マンションで、アナログテレビ時代の電波障害施設に関する不思議な問題がありました。

 このマンションでは、新築当時にマンションの周囲のかなり広範なエリアに電波対策工事(共同アンテナと有線ケーブルの敷設)が実施されていました。

 通常ならば、販売会社が工事を行い、一旦、電力会社やNTTとの電柱使用契約(電力会社は共架契約、NTTは添架契約と言います)を結び、それを管理組合に引き継ぎます。その施設(ブースター)に電気を送る電源供給機の電気契約も、管理組合に引き継がれます。

 しかし、この組合の決算書には、それに該当する使用量も電気料金の支払いの項目もありません。

 電波障害施設が存在する事実について、マンション側は、あることがきっかけで知ったのですが、当時の管理会社などによる調査では、電柱使用契約は、販売した会社が継続しており、電気代は、設置工事を行った電気会社が支払っているというもの。

 私は、他のマンションでこの問題の相談を受け、また、元電力会社社員ですから、この問題には精通しているのですが、このようなケースはありません。

 マンションの皆さんにとっては、新築時の販売戦略上、この厄介な施設を購入者に移管することが支障になるから…と言うことじゃないの?と言う感覚でしょうが、何十年も使用料や電気料を支払い続ければ、半端な金額ではないわけで、非常に不思議に思っていました。

 このマンションは、管理見直しコンサルティング終了後、引き続き顧問契約を締結したのですが旧管理会社から新しい管理会社に引継ぎを行った際に、この施設に関する新たな書類が出てきて、やっぱり、どうやら、事実は異なるらしい…と、改めて、調査。

 その結果、驚愕の事実が次から次に明らかになりました…(続く)

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 私の師匠である東京のC社のS社長のフェイスブックの書き込みから。

●●という設計事務所が、見積参加条件を付けた見積要項書を新聞公募して、集まってきた業者が5社。この5社の名前をみてビックリ(@_@;)!
つい先日も、とある設計事務所の公募で集まってきた談合業者と全く一緒!ちなみに見積参加条件は、
▼ゼネコン資本金10億以上、
▼専業(塗装/防水の大手業者)資本金1億以上
▼直近3年間で1億円/100戸以上分譲マンション大規模修繕工事実績が年間5件以上
▼300戸以上の大規模修繕工事実績が年間2件以上
▼経審Y点800点以上
▼その他条件あり となっている。

どうやら、決定の施工業者から10%のリベートと、塗料や防水のメーカから10%程度がリベートとして流れる模様。

工事金額が約4億円なので、トータル15%として6千万のリベート。

工事業者からすると、これだけのリベートを支払っても、競争なしに独占で取れる工事は魅力的で、利益率も圧倒的に高い。

損をするのは発注者である管理組合だけ。かわいそうで残念な結果だ。無知である管理組合に、もう少し知恵があるといいのだけれども。

談合撲滅運動をするにはどうしたらいいのか!?思案中。


まずは、当社のコンサルティング案件を増やすことで、談合のない大規模修繕工事の実施を増やすことが一つ。

そして、撲滅すべく啓蒙活動を行うこと。

地道ですが、これを続けることを改めて決意しました。

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 5月の電気料金値上げで、中部電力エリア内の一般家庭は、平均3.77%の値上げと発表されていますが、実態は、それを大きく上回る値上げですよ!と言う話は、これまでも何度か書きました。

それを読んだある人から、

「深夜電力が安いのは、夜間は原子力発電と言う安い電源を使っているからのはず。原子力発電が稼働してないと、高くなって、オール電化住宅のメリットは薄れるのでは?」

と言う質問をいただきました。

 今回、オール電化住宅で採用されているEライフプランの電気料金単価の改定を見ると、次のようになっています。(なお、今まではこのプランは、オール電化住宅割引がありましたが、今回の改定で、新規契約に関しては、その適用がなくなりました)
      
      旧単価 新単価 (値上げ率)
基本料金:2100円→2160円(+2.86%)
ディタイム:31.43円→35.61円(+13.30%)
@ホームタイム:21.23円→25.43円(+19.78%)
ナイトタイム:9.33円→13.45円(+44.15%)

基本料金は、消費税増税分(108/105)の値上げだけですが、電力量料金は、大幅な値上げです。特にナイトタイムは、何と44.15%の値上げ!

実は、「平均3.77%」の値上げの元の単価は、燃料費調整制度と言う制度上の自然増を反映した直近の金額から算定しおり、また、オール電化ではない4人家族の平均的な300kWh使用の家庭の試算値を用いているので、中部電力としては、値上げが「平均3.77%」となるのですね。

また、元々原子力発電と言う安い電気をベースに設定されていたナイトタイム単価は、今回、大きく値上げになっているのは、先の質問の通りで、この方の懸念は正しいのです。

オール電化住宅に住んでいる人からすれば、「そんなに値上げされていたの!?」と驚かれるでしょうが、各時間帯の単価差で見ると、デイタイムとナイトタイムとでは、従来が22.1円だったものが、今回は22.16円となり、ほとんど変わりません。

と言うことは、全体が大きく値上げになっても、「オール電化+Eライフプラン」と言うのは、引き続き、安く電気を使う最適なメニューだということですね。

なお、正確に言えば、従量電灯との比較やガスとの比較も数値化して説明するべきですが、話をわかりやすくするために、家庭におけるエネルギー料金(単価)は、全体的に値上げになるという前提で、「昼間の高い電気単価の時間帯に電気を使うより、夜間にシフトして使うオール電化住宅の方が、エネルギーコストは安い」と言う概論をお伝えしているので、ご了解ください。

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