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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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  昨日は、岐阜市の長良エリアにある16戸のマンションの大規模修繕工事のための建物劣化診断調査を実施しました。

 当社のコンサルティングでは、建築的に「建物がリニューアルされる」ことだけを目的にせず、建物を維持管理していく住民側の知識や意識の向上をはかるために、必ず住民による「建物劣化診断調査ツアー」を開催します。

 事前に大規模修繕工事を成功させるための勉強会を実施し、大規模修繕工事は住民が主役であって、業者にお任せではいけないということを啓蒙していた効果があったのでしょう、皆さんの関心が高く、半数近い7世帯の方に参加をいただけました。

 まずは、1階ロビーに集まっていただき、全体の行程を説明。

 最上階から、順番に、廊下・階段・駐車場・駐輪場・地下と回っていきます。
 その間に、壁塗装面・タイル面・天井・鉄部の目視、触診、打診での劣化の判断、その補修の方法などを解説していきます。

 これがその時の写真。
建物調査ツアー 建物調査ツアー1


 タイルの打診調査は、音が明らかに変わる箇所があるので、そこを実際に住民の方にも打診してもらうなどすると、「なるほど!」と感心されますね。

 時々、住民の皆さんから、質問も出ますので、それに丁寧に答えていきます。

 毎日見ている建物でも、こうして、細かく見ていくと、建物の劣化を初めて身近に関し、それを回復していくことの大切をわかっていただけます。
 このマンションは、こう配屋根で、屋上に出るのは、ちょっと大変なため、屋根のみ修繕委員の方に、安全を確保しながら、登っていただきました。
建物調査ツアー2

 調査時の写真だけを見て、説明されるのと、実際に見たり触ったりして、固さや脆さなども体感しておいていただくとでは、今後、改修の仕様が示されたときでも、納得感が違います。

 16戸と小規模のマンションなため、約1時間で終了。

 共用部の調査で、住人によるツアーは終了し、その後、あらかじめ許諾をいただいた6戸の室内やベランダも、調査しました。

 同時に、共通見積書を作成するための数量調査も実施。

 朝10時に始まり、休憩を挟んで2時半までの調査となりました。

 この後、調査に当たったスタッフとディスカッションしながら、建物劣化調査報告書・改修仕様書・概算予算・共通見積り書を1か月かけて、作成します。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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  この6月は、毎週、管理見直しや大規模修繕工事のコンサルティングを承認いただく理事会、総会があります。

 「管理見直し」については、
①現在の管理委託契約の内容を見直し、
②そのマンションにジャストフィットする業務仕様を作り、
③その仕様書に基づく競争入札を行う
とういうステップを踏みます。

これにより、管理品質が20%アップし、管理委託費は平均40%くらい下がります。

 「管理会社を叩いて、安くさせる」とか、「管理会社を変えて、安くする」ことが目的ではありません。

 もちろん、そういった相談があるということは、管理会社に対する多少の不満があることは多く、実際、現在の管理業務をチェックすると、問題があることは、少なくありません。

 しかし、それを煽り立てて、管理会社変更を既定路線にすることはありません。

 目的は、そのマンションの管理が良くなることですから、当社がコンサルティングに入った瞬間から、今ある管理を足元から改善していきますので、その際に管理会社が非常に協力的で、目に見えて改善されれば、いよいよ入札となった時でも、価格で多少負けても、選ばれる可能性が高くなります。

 そういう当社の「管理見直しコンサルティング」に取り組む姿勢は、管理見直しコンサルティングが決定したら、すぐに、現行の管理会社に伝えるために、表敬訪問します。

 逆に、管理会社が、当社を訪ねてこられて、「どこに問題があったのか?」を真摯にヒアリングされるケースもあります。まあ、そのときは、「お手やらわかに」と言うセリフも言われますが…(笑)

 一方、当社の言うことに聞く耳持たず…で、最初から「あなた(馬渕)が扇動したんだろう!」と対決姿勢で、臨んでくる管理会社もあります。

 そういう管理会社は、そもそも、管理品質がかなり悪く、住民よりも自社が大事。
 だから、痛いところを探られるのが嫌なのです。

 悲しくなりますね。

 先日、管理見直しが始まった二つのマンションは、見直し対象となるのは初めての管理会社でしたが、どちらも訪問した時の対応は、非常によく、協力的な姿勢でした。

 住民が幸せになる良い仕事ができる予感がします。

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 今日は、自分の住むマンションの定期総会でした。

 実は、理事長をやっています。2年任期の2年目。

 当マンションは、以前、管理コスト削減を実施しており、財政リッチで、修繕積立金も、23年間で1度、2000円値上げしたのみですが、ここにきて、消費税アップや、長期修繕にはない工事も頻発しており、マンション財政の更なる改善が大きな課題です。

 具体的な工事としては、給水管の更生工事、電波障害施設の撤去、連結送水管と消火ホーズの耐圧試験、屋上の配水口付近の防水塗装の劣化修復工事、貯水槽の劣化修復工事など、高額かつ重要案件が目白押し。

 もちろん、すべて、まずは管理会社に提案をさせるのですが、いかに私が理事長のマンションでも(?)、管理会社の仕事は、すべて管理委託契約に基づいて行われるので、優れた提案が出てくるという訳にはいきません。

 つまり、出てくる見積もりは、管理会社が内容を精査したり、価格交渉を行うということはない「工事業者の見積」。

 それを組合側に取り次ぐのが仕事です。

 もちろん、「安くならないか?」と言う依頼はしますが、仮に、相見積を取っても、ほとんどは、最初から、多少の値引き交渉があるという前提の見積であることが多いのが実態ですね。

 これは、管理会社が「悪者」ということではなく、管理会社の仕事の性格によるものですから、何とも仕方なありません。

  ただ、私は普通の理事長ではないので(笑)、管理会社のすべての提案、見積もりに対して、理事長としてではなく、マンション管理コンサルタントとして、厳しく見るため、甘すぎる!のは、明白。

 結局、コンサルタントとしての査定・相見積もりの取得は、管理会社とは切り離して行うことになります。

 その結果、過去1年間でコストセーブできた金額は、約500万円。

 これは、本来、コンサルティング又は顧問契約に基づいて行う、かなり専門的な業務ですが、自分が理事長だから、組合とそういう有償契約を結ぶわけにも行きません。

 もちろん、業者からの紹介料も、ありませんよ。

 その代わり、当社のクライアントの業務が優先で、その合間を縫ってやるため、全体的に進行は遅れます。

 更に、数年前に一度行った管理委託契約の見直しも、今年、改めて行い、抜本的な管理委託費のコストダウンも図る予定です。

 前回の時は、まだまだ、私自身のノウハウも深くない中で改善を行ったので、今、改めて見ると、まだまだ、コストダウンの余地はあります。

 これも、他のクライアントのマンションの業務が優先されますが、何とか、残り1年の任期中に、完了させたいと思います。

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 昨日は、東京で福島正伸先生のインストラクター講座でした。

 午前中は、私の師匠であるC社のS社長を訪ね、関東エリアの最近の動きや、来月、私が神奈川のマンションで行う勉強会の情報を仕入れて来ました。

 午後は、福島先生の講座で「自立型人材」の考え方や養成の仕方について、徹底的に学びました。

 いつものなら、この講座の後は、遅くまで語り明かすのですが、今回は、東京で一人暮らしをしている長女とディナー。

 東京駅の新丸ビルにあるちょっとおしゃれなフレンチレストラン。

 今回は、長女が、少し前にネット詐欺的なものにひっかかったことを踏まえて、「世の中のだます仕組み」をレクチャー。

 「実は、パパも学生時代に騙されたことがあって、それをこんな風に取り戻した」と言う話(笑)

 また、長女の彼氏の話題が絶えないので、学生時代の年上の彼女との話とか、20代のお見合い話の失敗談とか、色々聞かせました。

 「ほんとにあった面白い話」なので、受けます(笑)

 すべて、人生の教訓なので、「深い話」でもありますが、まあ、長女がその中のどの部分を自分自身に置き換えて、学ぶのかは、自分で決めれば良いことです。

 最後は、記念写真。
ディナー

 若い愛人ではないですよ!ホント(^^)

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  東京に向かう新幹線でこのブログを書いています。

 前方の電光掲示板に広告テロップが流れますが、そこに、NTTファシリティーズ社が「スマートマンションの広告を流しているのを発見!

「高圧一括受電により、電気代15%削減を実現します」と書いてありましたが、「共用部?各住戸?」と突っ込むのは置いといて、こんな風に不特定多数向けの広告媒体で、スマートマンションのPRが始まっているというのは、大変、心強いことです。

スマートマンションがスタンダードになる時代がやってきスます。

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 肩の手術後の縫合箇所のガーゼの交換時に、出血が止まったのを見て、ちょっと安心して、三角巾を外し、できる限り肩を動かしました。

 パソコンも両手で。

 すると、夕方、「肩に血が付いてる」と言われ、見ると、ガーゼに血が染み出しシャツまで3センチくらいの血の広がりが!

 油断していたわけではないけれど、ちょっと、頑張りすぎたかな(笑)

 それを見たら、痛みがぶり返してきた。
 あっ、痛み止めの薬も飲み忘れている(笑)

 明日は、福島先生の直伝インストラクター養成講座で、東京出張。

 最幸!

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 今年の国体は、長崎で開催されます。

そのタイトルは「長崎がんばらんば大会」

国体では、同時に「障害者スポーツ大会」、つまり、国体のパラリンピック版が開催されます。
国体の場合は、身体障害だけではなく、知的障害、内臓疾患も対象になっているのが特徴。

私は、学生時代の交通事故で、右足が「脛骨・腓骨破砕骨折による右下肢の機能障害」と言う障害が残り、2年前の岐阜清流国体で、「片下腿切断 片下肢不完全 男子の部」で、初めて、この障害者国体に出場したのですが、その時は、50メートル走と立ち幅跳びに出場。50メートル走は、8秒04で大会記録、立ち幅跳びは2メートル8センチで、どちらも優勝しました。

同種の大会がないので、50メートル走は、日本記録保持者!(笑)

今年の県予選でも、両種目とも出場し、立ち幅跳びは、2メートル8センチ、50メートル走は8秒27。

しかし、50メートル走でゴール後に転倒。
今回の手術となったわけですが、競技記録は、どちらも全国優勝できる可能性が高いと言うことで、身体障害の陸上分野で、岐阜県代表の8名に選んでいただけました。

昨日は、その選手を対象とした説明会で、「公費で練習が行われ、派遣されることを十分認識し、大会までを過ごすように」と言うお達し。
国体説明会

私自身は、介助のいらない選手ですが、多くの選手は、介助が必要で、沢山の指導者やサポートスタッフが支えてくれます。大会でも、地元から多くのボランティアがサポートしてくれるでしょう。

大会までにリハビリに頑張り、完全回復+αで、更に日本記録を更新したいと思います!

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 先週末、退院に合わせて、東京で一人暮らしをする長女から、「父の日」のプレゼントが届きました。

 昨年は、地ビールのセット、今年は、ワイン。

父の日プレゼント1

 娘が、お店で「どれが良いか?」と相談して選んだという送ってくれたそうです。
 をHP検索したら、希少もので、売り切れている人気商品。
父の日プレゼント


 まだ、医師から、お酒を飲むことの許可をていませんが、OKが出たら、一番に飲みたいと思います!

 父は嬉しいよぉ!(*^-^*)

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 この土日は、三つのマンションにおいて、当社とのコンサルティング案件を決める会合に出席して、プレゼンや打ち合わせを行いました。

今朝の段階で、手術後の痛みは、予想以上に残っていたのですが、組合の皆さんと会って、立ちっぱなしで3時間近くプレゼンから質疑応答に至る場面でも、不思議と痛みは感じませんし、土曜日が午前と夜、日曜日が午前というスケジュールだったので、インターバルが十分あったので、回復できたため、無事、乗り切ることができました。

今回の3つのマンションは、それぞれに特徴のあるコンサルティング契約となっています。

○名古屋市千種区の41戸のマンション(築12年目)
 管理会社作成の長期修繕計画では13年目に大規模修繕工事を行う予定で、そのための修繕委員会立ち上げが、きっかけでした。

 ご相談いただき、理事長と修繕委員候補者のかたが、当社の勉強会に参加され、続いて、現理事・新理事・修繕委員候補者全員を対象とした勉強会を実施。その場の議論で、当社へのコンサルティング依頼を内定し、昨日の定期総会で議案として上程されました。

 建物の簡易診断、長期修繕計画書と組合財政、管理委託契約等の分析を行った結果、当社のアドバイスは、

① 大規模修繕工事は、数年先に延ばせる。
② 管理費財政が慢性的赤字体質に陥る寸前。

 それを踏まえて、「大規模修繕工事準備コンサルティング+管理見直しコンサルティング」を開始することが、総会で承認されました。

○名古屋市東区41戸のマンション(築12年目)
 管理会社作成の長期修繕計画では13年目に大規模修繕工事を行う予定で、そのための修繕委員会立ち上げが、きっかけだったことは、前述のマンションと同じ。

 現理事長と次期理事長が、当社の勉強会に参加されました。

 このマンションでは、新築時以来、いくつかの規模の大きな不具合が見つかり、長期修繕計画書が現状とそぐわないことが露見しており、まずは、建物の詳細な調査と長期修繕計画の作り直しを計画。

 管理の見直しは、そのお二人が、知識も意識も意欲も、かなりお持ちで、既に、新築時に比較して、素人の域を超える管理改善やコストダウンを実施済みでした。

ご自身で改善に取り組まれたからこそ、限界を感じ、プロを探し、私にたどり着いたということです。
 昨夜開催されたのは、このマンションの理事会&修繕委員会で、当社による勉強会とコンサルティング提案。

 その場で、今年度予算化されている「建物調査と長期修繕計画」の委託先として、当社が選ばれ、更に、管理見直しも合わせて依頼したいという期待も、全員からコメントいただきました。

○岐阜県内のマンション
このマンションも築12年目ですが、かなり複雑な事情があります。

 すでに、管理会社抜きで、総会が開催され、当社に管理見直しと大規模修繕工事のコンサルティングを当社に依頼することは、承認されており、それを受けて、夏の定期総会に向けた正規な契約手続について、打ち合わせでした。

 それぞれのマンションで、それぞれの住民の想いに応え、その期待以上の幸せをもたらすことができるよう尽力します。
 
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 6月18日の中日新聞に

スマートマンション普及なるか
一括受電で電気代節約


と題した記事が掲載されました。
スマM中日新聞記事

最近、名古屋市内でトヨタホームが新築マンションに採用したケースのトピックスを元に、採用の実態や将来の普及について書かれています。

マンションディベロッパーへのインタビューでは、
「省エネニーズがどれだけあるのか、まだ検討が必要」
と言う意見がある一方、
「今後の販売は基本的にすべて一括受電のマンションにする」
と言う回答もあります。

この記事には、私が代表幹事を務める「中部スマートマンション推進協議会」の活動やメンバーであるトーエネック社のサービスに関する文章もあります。

5月に電気代が大きく上がったことに対する防衛策としての現実的なニーズと省エネ社会実現に貢献するという両方のメリットがある「スマートマンション・高圧一括受電」は、新築だけではなく、既築においても、必ず普及するだろうと思います。

それをけん引するのが、当社の役割だと考えています。

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 2年前に、二つの異なるマンションの管理見直しコンサルティングを同時期に行った時に、地理的に近くかつ同じじシリーズのマンションだったということで、二つのマンション合同での管理会社入札を行いました。

 二つ同時入札なので、それまで、そのエリアに管理物件がない管理会社も、進出の拠点となるという思惑から、入札に加わっていただけたので、競争原理がより働きます。

 しかし、一方では、管理委託費の提示は、当然個別ですから、最終的に、金額だけの勝負になれば、異なる管理会社を選ぶ可能性もあるわけで、当社としては、かなりリスクのある、また、手間のかかる手法ではありましたが、それがどちらマンションにとっても、最善の結果になる可能性もある!と言う判断の元、初めてのチャレンジで、取り組みました。

 価格だけで決まらないためには、最終プレゼン候補の会社を選ぶまでに、かなり細かく仕様と金額の詰めを行い、どの会社を選んでも、十分なコストダウンができるという状態にするとともに、実際のプレゼン時の評価項目設定→採点→決定の仕組みも、合同入札向けに工夫しました。

 その結果、同じ管理会社が選ばれ、業務品質が向上した上で、大幅なコストダウンができました。

 また、どちらのマンションも、それまでの管理業務の手抜き問題、規約の不備、滞納金問題、駐車場問題、ペット問題等、色々な問題があったので、実質的な顧問業務も、管理見直しコンサルティグの一環として、報酬を別にいただくjことなく、提供しました。

 当社の報酬は、基本業務費+成果報酬であり、当社の報酬が大きいということは、すわなち、組合が享受するメリットもそれだけ大きいということになるのですが、大幅なコストダウンを反映して、その報酬金額は、相当大きなものになりました。

 しかし、その金額を計算して、提示したところ、

「確かに、契約ではそうなっているが、金額そのものの数字が大きすぎで、一般の組合員が聞いたら、驚く」
「二つのマンションを同時に入札を行ったのだから、かかっている手間は半分のはず」
「馬渕さんは、組合が入札金額のより安い会社を選ぶよう誘導していたのではないか?」
「ネットで色々調べたら、東京のコンサルタント会社は、もっと低い水準の報酬のとろこもある」
「知り合いの司法書士に聞いたら、(馬渕さんの)報酬は高すぎると言っている」

等と言われ、それまで、大変良い関係で、夜7時に始まるコンサルティングが11時近くまで議論が続いたり、何度か夜中零時過ぎに電話があって、心配事の相談に乗るくらい、一緒にマンションの将来を考えていたつもりだったのが、一気に、気まずい雰囲気になりました。

コンサルタントへの報酬は、組合にとって「経費」ではなく、「投資」です。
どんなコンサルタントを選ぶかで、得られる利益もマンションライフの快適さも大きく変わり、しかも、それが、その後もずっと継続します。

したがって、コンサルタントは、「優れた手法」+「愛の深さ」を判断基準として選ばなければ、良い結果は生まれません。

そういう思いで、使命感に燃えて、仕事に取り組んでいました。

で、この時、どうしたか・・・

私は大きな決断をしました。

1度だけ話し合いましたが、その後は、「マンション側がこれで良いという報酬を振り込んで下さい」とだけ伝え、その後予定されていた顧問契約も辞退し、その後、一切、この二つの組合とは、接触しませんでした。

「契約書」があるのですから、それを盾に、全く逆のこともできたわけですが、そうしませんでした。

当時、歯ぎしりをするような悔しくい気持ちは、何度も頭をよぎりましたが、「自分の想いが足りなかったことを気づかせてくれたのだ」と考え、その気持ちを良い方に転換し、二つのマンションが新しい管理会社の元で、より良い管理になるよう祈るようになりました。

その時、このマンションの理事や検討委員からの紹介で、コンサルティングの話が進んでいた別のマンションには、この事実を伝えた上で、成果報酬の説明を丁寧に行い、「投資」であることの理解を得るとともに、他のコンサルタント会社との比較をしてもらうようお話しました。

そして、何より「愛」を強調し、一緒に同じゴールを目指すパートナーであることを感じていただくようお話をした結果、コンサルティング契約を締結していただきました。

それ以降は、ご縁をいただき、勉強会を開催するマンションでは、100%コンサルティング契約を締結していただくようになり、どんな大きな成果(=報酬支払)が出ても、理解していただけるようになり、その後の顧問契約も締結していただけるようになりました。

そして、2年。

昨夜、突然、当時、そのマンションで先頭に立って頑張っておられた方から、2年前のお礼を綴った長いメールをいただきました。

その最後には、次のように書かれています。

「お世話になり、一人でかけずり回ってた時、助けられた事、屈せず進めた事、馬渕先生のお陰でした。本当に有難うございました。 ○○さんから、先生のご活躍をお聞きしては、自分なりに、安心したりの月日の経過でした。益々のご健勝、離れたとこからとはなりましたが、お祈りしております。」

いつかは、私の真摯な想いが通じると信じていましたが、2年経って、いただいたメールに、とても胸が熱くなり、改めてこの仕事が自分の使命なのだと感じました。

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 全身麻酔での手術が二日前に終わり、その後、ICUへ。

 帰りは、歩いて病室に戻れるようなつもりでした。

 が、術後の痛さは半端なく、寝返りすら打てない。
 ベッドに寝たまま病室へ!

 術前・後のレントゲン写真は、この通り。
 脱臼して、靭帯が切れた鎖骨をチタン合金で、元の位置に接合しています。
手術前後


 骨の固定以外でも、切れた靭帯を縫合したり、移植したり。。。
 3か月後には、再びこのチタン合金を取るための手術が、やはり全身麻酔であるそうです。

 結構、大掛かりな手術だったようです(苦笑)

 熱も二日間続きました。

 昨日は、スマホから、いくつか仕事のメールと電話。
 で、再び熱があがりました。(*_*;

 今日、ようやくパソコンに向かい、左手一本でキーボードを叩いています。

 ただ、週末は三つのマンションでコンサルティングがあるので、明日は、必ず退院しなければ!

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 このブログは、手術翌日で、書けないかもしれないと思い、前日に書いて、予約投稿しています。

今回の通院・手術・入院で、感じたのは、私のイメージしている病院と、ずいぶん違うことです。

病院側が上位にある「医療」ではなく、患者に対する「接客業」と言う意識が浸透しています。
 
医師や看護師の医療行為に関する説明が非常に丁寧。
入院に際してのガイダンスが丁寧。
同行して、施設案内もしてくれます。
まさか、ICUまで、事前に入室して、案内してくれるとは思いませんでした。

病室は、個別空調でしたが、既にエアコンがオンで、快適な温度でした。
椅子はソファ付きで、普通のビジネスホテルよりも良く、長時間のパソコン作業も楽々。

病室での説明においても、看護師さんは、皆、一様に、膝をついて、患者側の目線よりも下で話をしてくれるので、こっちが恐縮してしまいます。

今回の入院先は、岐阜市でも最も大きな規模の部類ですから、恐らく、優れたコンサルタントが、改善プログラムを提供して、研修をしてきたのでしょうが、同じコンサルタントとして、患者として快適だと感じる状態になる結果を生み出したのは、どんなコンサルティングだろう?と気になります。

あるいは、ある業界、ある企業で、こんな風にスタッフを変革するのには、どんなコンサルティングをすればいいのだろう?とシミュレーションします。

良い結果を生み出すのは、「姿勢」×「手法」だと言うのが、持論です。
手法は、TPOで変わりますが、医療現場だから、マニュアルでは対応できないでしょう。
そうなると、「姿勢」に軸が確立されているかどうかで、「結果」が変わります。

「姿勢」の軸を確立するには、どうしたら良いか?がコンサルタントとしての腕の見せ所となります。

自分がもし、病院の人材育成プログラムを担当するコンサルティングを依頼されたら・・・と考えるきっかけになりました。

自分に起きるすべての出来事は、「学び」になりますね。

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 8日に脱臼+靭帯断裂した右肩の手術が、いよいよ本日で、昨日のお昼から入院しています。
脱臼鎖骨が肩の骨から離れて、上部にずれているのがわかりますか?


 午後から、全身麻酔で約3時間の手術。

 明日の朝までは、ICUだそうです。
事前に、「ここがそうです」と案内してもらいました。
icu外からの撮影のみ許可(笑)

 私にとって、体にメスを入れるのは、初めてです。

 整形外科・麻酔科・入院担当看護師・部屋担当看護師の誰もが、「手術は不安だと思いますが・・・」と言われるのですが、正直、全く不安がない。

 それどころか、レントゲンで、肩の関節、靭帯、筋肉の話を聞いて、「進化の過程で、不要になった靭帯があるから、それを取って、移植する」と聞き、人間の体の不思議さを知ったことに喜び・・・

全身麻酔だから、頑張っても意識を保つことはできず、気づいたら手術は終わっていると聞き、「意識がなくなるって、どんな感じなんだろう?全然、手術の怖さがないじゃん!」と喜び・・・

今回のことで、仕事のやり方に今まで以上に工夫ができたことや、改善への意識が高まったことに、神様がくれた絶好のチャンスだと喜び・・・

個室の病室が、快適で(決して特別室ではないですよ(笑))なんだか、ホテルに来たみたいで、しかも、食事も配膳され、また、持って行ってくれる状態で、環境も、机・いす・パソコン・Wi-Fiが良い感じで配置でき、仕事に集中できるので、なんだか、ワクワクする!!(笑)
謬室こんな感じです

「まるで、遠足を明日に控えた小学生みたいで、ワクワクする!」とニコニコしながら口にしたら、看護師さんには、「手術を楽しみと言う患者に初めて会った」と言われ、妻には、「全身麻酔だと、何かあって、意識が戻らないケースだってあるんだよ!」と、怒られました。

 うう…確かに、手術中ずっと病室で待っている妻は不安のはずで、感謝の気持ちは一杯だけど…ホントにワクワクするんだもん。

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 この週末は、2日間で5つのマンションでコンサルティング・顧問業務でした。

 愛知県が2、岐阜県が2、三重県が1.

 肩のけがにつき、全行程で、運転手の送迎付き。

 それぞれのマンションでの会合時間は、4時間、3時間、2時間半、1時間半、3時間。

4つのマンションが管理見直し・大規模修繕・顧問の既存コンサルティングのマンション。

最後の一つが、これから大規模修繕の検討時期となる一宮市の築13年25戸のマンション。

こちらは、先月、理事長から相談があり、一度、マンションの簡易な建物調査を行い、管理関連資料をお預かりし、分析を行った上で、今回は、理事を集めての勉強会&理事会でした。

 このマンションは理事長が大変熱心に組合運営を考えておられ、管理会社に対して、漠然とした不安・不信を持たれたとの事。

理由の一つは、大規模修繕工事の提案が、素人っぽい?
窓口担当者と話していても、ちょっと突っ込むと、「工務部に聞かないと…」

二つ目の理由は、消費税アップで、管理費会計が赤字になったことに対して、「㎡当たりの管理費単価の平均値」なるものを持ってきて、「このマンションは、管理費が安いので、値上げするのは仕方ない」

 今回の勉強会では、大規模修繕工事の基礎知識、良い工事をより安くするためのポイント、管理費会計・修繕会計の分析結果と見直しポイント。更に、得意分野の電気料金削減の手法とポイント:」

 勉強会が終わると、内容に関する質問もそこそこに、「馬渕さんに、コンサルティグを依頼した場合は、いくらかかるのか?」と言う相談になり、ご説明。

 すでに、理事の方は、私の本も読まれており、一定の内容をご存知のようで、結果は、理事会全員一致で、当社へのコンサルティングを依頼したいとの結論となりました。

 当方からは、「他のコンサルタントを探して、比較しなくて良いのですか?」とお聞きしたのですが、理事長が「すでに、ネットで調査済です」とのこと。

 7月に臨時総会開催で、最終的な決定となります。

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 管理見直しコンサルティグを行った築19年目のマンション。

 過去の総会議事録を見たら、年によって、理事の数が違う。

 管理規約を見たら、「理事3名+監事若干名」。

 聞けば、1フロア6戸ごとに、その年に役員になれる人(現に住んでいる所有者)全員が役員になるためだと言う。

 それは、「規約に違反してますよ」と申し上げたのですが、「知らなかった」が答え。

 「管理会社は何も言わなかったのですか?」と聞くと、「何も言わなかった」

 この管理会社は、名前を聞けば、誰も知っている大企業系列です。

 他にもこのマンションの管理業務の実態を調べると、非常にいい加減な管理が次から次に出てくる。

  掲示板を見ると、掲示物の貼り方が汚かったり、故障して使わないと決めた宅配ボックスの張り紙は、手書きでヨレヨレの状態。

 管理委託契約書も、国交省が示した標準管理委託契約に比べて、管理会社有利に作成してある。
 
 で、日常的な修繕工事は、一般的な価格の50%増しの水準。
また、管理委託費も、非常に高い。

 住民からすれば、慣れてしまい、「これが普通」と言う感覚なのでしょうが、これは、「管理会社がマンションを食い物にしている」と言われても、仕方ありません。

 管理見直しコンサルティングで、このマンションが正常な状態、更には、よりよくなることを目指します。

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 肩の脱臼と靭帯断裂の回復手術を来週に控え、今週は、痛み止めを飲んで、耐えています。

 しかし、なかなか、痛みが取れない・・・。

 病院でもらった薬は、「食後に1回2錠」と聞きましたが、時々忘れることがあるのがいけないのでしょうが、今朝、改めて、薬の封筒を見たら「2種類を1錠」と書いてある。

 調べたら、「胃薬+痛み止め」

 そうとは知らずに、胃薬を2錠飲むときと、痛み止めを2錠飲むときがあったということ。

 痛みが強く感じるときがあるはずだ(笑)

 残りの錠数は、当然、そろっておらず、あと4回分。
 明後日まで、これで持たせよう(笑)

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 今週末は、愛知・岐阜・三重で土日に5つのマンションのコンサルティングです。

 その内訳は、先日、理事長にお会いして、今度は理事会を中心とした住民の皆さん向けの勉強会が一つ。

 それ以外は、すべて、ここ1、2年で管理契約見直しをほぼ終えたマンションで、そのフォロー期間であったり、顧問契約に移行したり、管理規約の見直しに入ったり、今度は、高圧一括受電の検討を始めたり、大規模修繕コンサルティングが始まったりと、それぞれに、次の課題があるマンション。

 この数日間でのメールのやり取り、資料作成、外部ネットワークとのやり取り、管理会社とのやり取りなど、相当ボリュームのある準備をしてきました。

 この二日間は、すべて、運転手付きの移動ですし、管理会社に協力をお願いし、当日の資料は、私の分も含めて、全部印刷をしてもらうことになっていますので、体への負担は軽くなっています。

 各マンションへは、できる限り、三角巾を外して行こうと思っていますが、長期距離の移動もある故、痛みに耐えられず、けが人スタイルで登場したら、ご容赦願います。<(_ _)>

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 10年前に、井戸水から市の水道に切替工事を行ったマンションがあります。

 昨年、そのマンションの管理見直しコンサルティングで、電気料金削減コンサルティングを実施したところ、その切替工事に際して、井戸水ポンプは停止させたものの、その電気契約の手続き(契約kwの減少手続き)を行っていなかったため、なんと10年間に渡り、余分な電気料金を支払っていたことが判明しました。

 その総額は、25万円余り。

 工事を請け負ったのは、管理会社です。
 
 管理会社には、共用部の電気設備の点検義務もありますし、ポンプの不具合の際に、異常信号を感知して、駆けつける警備業務も委託されていますから、当然、井戸水ポンプの廃止について、承知しています。

 そこで、当時、このポンプの電気契約の手続き(契約kwの減少手続き)を行っていなかったのは、管理会社の「善良なる管理者の注意義務」違反だとして、管理組合から、過去の電気料金の過払いについて、賠償するよう求めました。

その回答は、「違反していない」

 この管理会社は、管理品質にかなりの問題があり、昨年末に、既に、新しい管理会社に変更になっていますから、誠実な回答を期待すること自体、無理があるかもしれません。

 そもそも、「善良なる管理者の注意義務」は、明確な線引きがないため、住民側の感覚で言えば、「補償してくれるのが当たり前!」であっても、「会社」と言う組織ゆえ、明確な法令違反でなければ、認めないという、よくある話かもしれません。

 特に、管理組合は、任意団体みたいなもので(法律上は、人格のない社団)、いざ、事を起こすとなると、理事長個人が当事者の代表とならざるを得ないので、よほどのことがないと、裁判など起こさないということを、管理会社は知っています。

 こういう場合、当事者の話し合いで済まなければ、最後は、裁判するしかありません。

 この問題をどうするかは、週末の理事会で話し合われます。

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 マンションに設置されたインターネット設備の電気料金について、ここ数カ月間、交渉をしてきました。

 当方は、法律に詳しく、かつ、電気設備や電力会社の電気契約メニューに熟知していますので、アバウトな説明では、納得しません。

・会社としての契約の考え方
・契約時の計算根拠
・料金改定の条件
・消費者契約法上の義務
・大企業対素人集団の管理組合の力関係
・今後の適用基準

を検討&検証し、客観的な根拠をお互いが納得するまで詰めてきました。
もちろん、その幅の中で、管理組合側のメリットを最大限引き出す提案を行いました。

言わなければ、実現しない、あるいは、言っても、向うが上手であれば、言い値でしか決着しなかったと思いますが、プロが確かな根拠をもって、交渉すると、違いますよ!(*^^)v

結果、ほとんどのコンサルティング・顧問先マンションで、過去の電気料金に関して、不足分の返金を得ることができ、今後の料金も、ほぼ最大値での設定となり、組合財政の改善につながりましたので、喜んでいただけると思います。

一度決まれば、この先ずっと、同じメリットが続きますから、「チリも積もれば山となる」です。

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 昨日の続きです。

たくさんの方から、メールやフェイスブックで、「大丈夫ですか?」の励ましの言葉をいただきました。

ありがとうございます!

今日、検査に行き、生理学的な検査をパスし、全身麻酔がOKとのことで、手術の予定が決まりました。

来週、月曜日に入院し、火曜日に手術。
その後、ICUに入り、回復を待って、病室に移動。

体調を見ながら、遅くとも金曜日には退院の予定です。

スマホは、イヤホンマイクを本日、購入し、寝たままでも電話できる体制にし、パソコンはWi-Fi使用の許可を取ったので、意識がちゃんと戻り次第、仕事ができます。

今週末に5つ、来週平日に3つ、来週末に3つのマンションの総会・理事会・勉強会があるのですが、来週の平日の分だけは、欠席または延期をお願いしました。

もちろん、欠席する会合は、今週中に、レポートを書いて、送ります。

来週末の分も、ぎりぎりまで体調が戻らず、準備不足とならぬよう、すべての資料を今週中に作成しますので、コンサルティング先・顧問先の皆さん、大丈夫ですよ!(^^)v

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 昨日は、秋の長崎国体・障害者スポーツ大会の岐阜県予選。

2年前に出場して、2種目に出場し、どちらも優勝。
全国大会でも優勝しました。

で、2年ぶりに県大会に出場。
秋の長崎国体を目指し、この1か月半、かなり体を鍛えました。

午前の跳躍種目で、2年前の記録を2センチ更新。
これはいけるぞ!と、午後の短距離でも、全力疾走。

優勝したのですが、ゴール後に転倒。肩を激しくぶつけてしまい、右肩を脱臼してしまいました。

激痛。

その後、救急車で日石病院へ。
診断結果は、ナントカ脱臼。(名前を覚えられない)
日石病院


完治のためには、手術が必要とのこと。
即日の手術は、無理で、近日中にしましょうとのこと。

先生に、「日帰り手術ですか?」と聞いたら、全身麻酔で2時間の手術。5日程度の入院と言われました。

 しかし、6月は、毎週土日を含め、平日の夜も、かなりのコンサルティングが入っています。

 東京への出張もあります。

 こんなピンチの時は、「こんな時期に、こんなことが起こるとは、なんとついていない…」と、思わず、「この出来事で、学ぶことは何か?これからどう乗り切るか?」と考えるのが、私の起業家精神。
 
・これが脱臼じゃなく、骨折だったら、もっと大変。頭も打っていない。
・競技場から、5分の病院に整形外科医がいてよかった。
・過信は禁物だと神様が教えてくれた。
・仕事でも、最近、次から次に仕事の依頼があるので、これで、ブランドが確立したなどと過信しないこと。
・本を連続して出版すると決意しながら、それが滞っているのを解消する。
・お客様に迷惑をかけないよう、修繕部門では提携するネットワークを強化するチャンス。
・パソコンを打つのは、かなり大変ですが、スマホならば片手で操作ができる。

現在、 色々な課題・問題を抱えたお客様がたくさん当社のコンサルティングを待っています。

 そのお客様の期待に応えると共に、これを機に、サポート体制を強化して、よりたくさんのお客様にコンサルティグが提供できる「仕組み作り」を行きっかけにしたいと思います。

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 昨日は、名古屋市内の顧問先マンションで、住民による段々畑作りのイベントが開催されました。

このマンションは、26戸あり、1棟丸ごとリノベーションで、昨年春に完成し、日本初の「高圧一括受電・太陽光発電付・マンション管理士顧問付マンション」として、販売されています。

 事業主のリビタ社は、日本のリノベーションの先駆者として、建物の長寿命だけでなく、入居後のコミュニティ形成も企画するのが特徴で、このマンションでは、その一環として、中庭の段々畑を皆で作ろうという仕掛けがあります。

この春、第二次分譲により、26戸中24戸までの分譲が終わったので、いよいよ、そのスタート。

心配されていた雨も降らず、約70%の世帯が参加となりました。

元々、子供たちが遊べる中庭があり、すでに、入居者同士が仲良くなっている世帯もあるので、全体のぎこちなさは、感じられませんが、これだけの数が集まると、盛り上がりますね。

今回のイベントは、
それぞれに割り当てられた段々畑に、用意された花や野菜の中から、自分で選んで、植える作業が中心ですが、その前に、第一部として、自己紹介タイムがあり、管理会社から共用倉庫の備品の紹介があり、私からは、この1年間の太陽光発電と高圧一括受電による組合員の収益アップの話と省エネの話をしました。
リアージュ本山イベント1集合して、イベント第一部。

そして、いよいよ作業開始。

1世帯当たり、3段あるので、一番上には花。一番下は野菜。2段目は、自由に植えていきます。

リアージュ本山イベント3どれを選ぼうか、迷いますね


リアージュ本山イベント2

リアージュ本山イベント5


野菜の一番人気は、「枝豆」お父さんのビールのおつまみ用?

リアージュ本山イベント4一番不人気は、「ピーマン」。嫌いな子供が多いから?(笑)


このマンションの子供は、女の子が多いので、花選びは、盛り上がります!

植栽のアレンジは、このマンションの管理会社の再委託先で、植栽管理をしている㈱保全さんが、担当して下さいました。

 事業主のリビタ社からは、本マンションの企画の中心者である、長瀬さんが、東京から来られ、販売会社の穴吹工務店さんもお世話役として、参加。

 とかく、マンションを「売りっぱなし」にしてしまうディベロッパーが多いのですが、このマンションは、違います。

 組合設立初年度から、このように盛り上がるのは、世帯数がこじんまりしているという要因もありますが、「集まって住む」ことの付加価値を実感したイベントでした。

実は、管理会社との管理委託契約上は、このようなイベントへのサポート業務は記載されていないのですが、ボランティアで準備から手伝っていただいています。

で、当社の顧問業務も同じ(笑)

しかし、販売主・住民・管理会社・マンション管理士が一体となって、このマンションの新しい暮らしのスタイルを盛り上げようという気持ちで、一致しています。

 「一生そのマンションに住む人と同じ気持ちで、一生そのマンションとお付き合いする」のが当社のポリシーですから、、これからも、このマンションをより良くする顧問でありたいと思います。

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 私が見てきた「管理委託契約書」を見ると、マンションの日常的な修繕工事に関する契約条文は、ほとんどが、次の通りです。

「乙は、甲が本マンションの維持又は修繕(大規模修繕をのぞく修繕又は保守点検等)を外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。但し甲の直接発注分は除く」

これは、平成21年に国交省が出した「標準管理委託契約書」に、そう書かれているからです。

「標準なんだから、いいんじゃないの?」と思われるかもしれませんが、この条文は、極めて管理会社に有利。
 
 この条文を正確に読むと、管理会社は、「見積書の受理」の仕事はありますが、その工事金額を査定する仕事は、入っていません。そもそも、発注先からの紹介料を要求しているケースもあり、値引きさせる=自社の利益が減るため、そのモチベーションが働きにくい。

ある管理会社に聴いたら、この不明朗なマージンを「そういう商習慣は、普通」だと言います。

あるいは、下請け業者の見積に、自社のマージンを乗せて、「元請」として、受注するケースも多く、組合からの値引き要請も、はじめから織り込み済み。

管理会社が、「他のマンションでも、このくらいの値段でした」と言えば、通ってしまいます。

つまり、管理組合に査定能力や価格交渉能力がないと、高い買い物になるということです。

それに対抗すべく、組合が直接見積もりを取って、比較すれば?と言う手段もありますが、マンションの建築物や設備について、どこに頼めばいいのでしょう?あるいは、発注仕様書は?となると、簡単には行きません。

 「ネットで業者を探して、現地を見てもらい、見積もってもらえばいい」と言う方法もありますが、それでは、管理会社が出した見積もりの内容と同じ品質かどうかわかりません。

 品質レベルがあっていない見積もりを比較して、安い方を選べば、結局、「安かろう、悪かろう」になり、後で後悔する恐れもあります。
 
 以上のことを全部承知の上で、それでも、「持ち回りの理事では判断がつかないし、そこまでの労力をかけられないので、高いと分かっていても、管理会社に依頼する」と言う選択も、もちろん、あります。

 ただし、「チリと積もれば山となる」

 当社の顧問先マンションでは、こうした日常修繕工事へのセカンドオピニオンや査定を行うのですが、400万円以上の屋上全面防水工事の提案が、一部防水工事+清掃の25万円で済んだとか、230万円のテレビ共聴設備の撤去が、全く同じ内容で、88万円で済んだとか、そういう例は、たくさんあります。
 
 こういう例を見ていると、管理組合の財政を健全に保つには、管理委託契約内容と管理会社との関係を正しく把握して、過剰なコストが発生しないよう、組合側に「お目付け役」がいないと難しいでしょうね。

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 昨日の続きです。

6月から「大規模修繕&管理委託契約見直し(コストダウン)コンサルティング」が始まった16戸のマンション。

当社のコンサルティングは、設計事務所や管理会社のそれとは異なり、現行の組合運営の顧問業務も含まれており、直ちに、組合運営へのアドバイスを行い、現行の管理も改善していきます。

その中の「管理会社が提案する日常修繕工事へのセカンドオピニオンサービス」では、その実施時期や実施内容、見積もり金額が妥当なのかどうか、アドバイスします。

 今年については、次の三つ。
1、エレベーターのロープ取替工事
2、テレビ共聴設備の撤去工事
3、雑排水管の清掃工事

 早速、この3つの資料と見積りを見て、査定。

結果は、、、

1、エレベーターのロープ取替工事
①現在の保守会および他のエレベーター保守会社にヒアリング
②それを踏まえて、現在の保守会社と工事時期及び価格の協議を行った結果は、次の通り。
・劣化の程度からすると、直ちに交換は必要ないが、年数的には、取替時期なので、早めの交換を   提案した。
 ・本ロープは、長スパンで特殊な端末処理製品であり、受注生産のため、発注から工事まで1~1か月半必要なので、「いよいよ取替が必要」だと言う時期からの検討では、マンションのように意思決定に時間がかかる顧客だと、不安なため、早めの提案をした。
 ・したがって、予算化してあり、理事長からすぐに発注できる状況であれば、今後の劣化の進行を     見たうえで、工事日を決めることで問題ない。
 ・価格については、ロープが特殊なものなので、コストダウンに限界があるが、小規模マンション    の財政難を配慮して、更に値引きを依頼し、向こう1年間は、その価格の適用を依頼した。
(当社からの提案)
・長期修繕計画と工事予算が出た段階で、組合の財政状況を見て、工事の発注を決める。また、合     わせて、エレベーター保守会社の変更も検討し、総合的に判断する。

2、テレビ共聴設備の撤去工事について
  当社が、他のマンションで競争入札した価格に比べると、割高。より安くしたいなら、電力会社・NTT・役所への廃止手続きについては、工事前後の写真のみ、工事店に撮影してもらい、サンプルを元に、組合が行うと言う手段もある。ただし、誰かが、丸二日間程度、その作業に時間を使うという手間が必要。

3、雑排水管の清掃工事
 価格は、他のマンション事例から見て妥当。ただし、3年に1回の頻度なので、在宅率を上げるために、周知期間を十分にとり、100%の実施を目指すこと。

 以上の報告・提案を理事会で行い、エレベーター工事は、一旦、工事の発注を保留し、当社の提案通り進めることになり、テレビ共聴設備の撤去は、過去、他のマンションで工事を実施した他の会社に、各種申請業務の「あり・なし」の両方で見積もりを取ることになりました。雑排水管の清掃工事は、そのまま実施。

 16戸と言う小規模マンションだからこそ、日々の小さなチェック・改善が、組合財政を改善していくのです。

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 岐阜で16戸と言う小規模マンションの大規模修繕工事&管理検討理事会が始まりました。

 一般的には、理事会とは別に「修繕委員会」を設けるケースが多いのですが、このマンションですと、いささか規模が小さいため、正式には、修繕委員2名を含めた「拡大理事会方式」とし、マンションの将来の幸せを実現するための二つの大きなテーマを扱うことにしました。

 手を挙げていただいた2名の委員は、前理事で、このテーマに取り組む段階から、高い関心を持っていただいているのですが、6月に交代したばかりの新理事のメンバーは、偶然、ご自分の担当時期にこの大きな問題に取り組むことになったのですから、最初は、戸惑いもあります。

 したがって、初回理事会では、まず最初に、丁寧に、活動趣旨や今後のスケジュールをお話ししました。

 そして、具体的な議論項目としては、「住民アンケート」の内容決め。

 建物の劣化状況を把握するためのアンケート項目は、こちらが主導で作成しますが、これまでマンションで、「こう改善したい」と言う意見が上がったものの、時期尚早とお金が足りない等の理由で、実現できなかったことや、もし予算に余裕があれば、やりたいという項目について、ヒアリング&ディスカッションをします。

 こういうディスカッションを行う中で、今まで以上に「マンション全体のこと」に対する当事者意識を強めていただくというのも、狙いです。

 また、当社の大規模修繕コンサルティング&管理委託契約見直し(コストダウン)は、設計事務所や管理会社のそれとは異なり、現行の組合運営の顧問業務も含まれていますので、先日の定期総会で議案として上がった問題へのアドバイスも行います。

 今年の組合活動については、次の三つの問題。
1、エレベーターのロープ取替工事
2、テレビ共聴設備の撤去工事
3、雑排水管の清掃工事

 それぞれ、管理会社から提案されたものの、組合として、実施時期や実施内容、その見積もり金額が妥当なのかどうか、判断できない項目ばかり。

 大規模修繕工事で、お金の心配があるのに、上記三つを行うと、100万柄を超えてしまうのですから、慎重な検討が必要です。

 この1年は、このマンションにとって、激動の年になるでしょうが、「一生そのマンションに住む住民と同じ気持ち」になって、熱く仕事をしたいと思います。

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 講談社のオンライン専門誌「現代ビジネス」で、マンション大規模修繕工事の談合について、その実態が書かれています。

「市役所や県庁の公共工事で「談合」が行われれば犯罪行為として断罪されるが、マンションの管理組合が発注する大規模修繕工事ではどうやら、それが常態化しているらしい。」とはじまるこの記事。

取材を受けたのは、C社のS社長。

管理組合をめぐる業界の「不明朗」な体質と一線を画し、「100%管理組合側に立つ」と宣言して、コンサルティグを行う同志です。

見出しを見ると…
■誰が主導し、利益を得ているか。3つの談合パターン
■当初の積立金のまま修繕できる例はほとんどない
■「談合できない仕組み」で悪しき慣行正せ

記事の全文は、こちら「現代ビジネス

業界の恐ろしい実態が明かされています。

最後は、S社長の次の言葉で締めくくられてます。

「法律には一切触れない、とバックマージンを取っている会社は言うのですが、住民や管理組合を欺いていることは間違いない。この悪しき慣行を世の中の人に知ってもらい、何とか正したい」

多くのマンション住まいの人に読んでもらいたい記事です。

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 テレビ共聴施設の電柱使用料をマンションではなく、販売した不動産会社が支払っている(と組合が思い込んでいた)というマンションの話の続きです。

過去の記録を見ると…

平成21年の総会の報告。

「…実際には当マンション組合からは過去一度も支払いの実績はありませんでした。不審に思い、管理会社に調査を依頼し、理事長も個人的に中部電力に問い合わせをしました。現時点でわかっていることは以下の通りです。し
まず、共架料は発生していないこと、ブースターとして稼働している箇所は、2箇所であること。その活動している2箇所の電気使用量の支払い請求先が、施工会社の○○○社であること。…」


更に平成22年の臨時総会議事録。

「架線の撤去については、所有者である□□不動産(マンション販売会社)より働きかけが無い限り、積極的に動かないこととする」

恐らく、どんなマンションでも、この判断に落ち着くでしょう。

しかし、この施設が「□□不動産(マンション販売会社)の所有物」だというのは、かなり怪しい。

電気料金を工事した通信会社が支払い続けていることも、それ以上に、マンション販売会社が、それだけを切り離して、所有し続けることは、ちょっと、考えられません。

不思議だなぁ、当社にとって、初めてのケースだなぁと思っていました。

そして、当社の管理見直しコンサルティングで、管理コストが1戸当たり5万円/年下がり、管理会社が変わって、管理会社の引継ぎに際して、市役所に提出する「道路占用許可」の資料が出てきました。

それは、何と、テレビ共聴施設にかかわるもの。

つまり、電力会社やNTTには、電柱使用料を支払っているものの、使用料が不要(免除)な道路占用に関しては、マンション管理組合名義なのです。

これはおかしい。

そこで、当社で調査したところ、この電柱使用料は、誰も支払っていないことが判明。
つまり、この施設が「□□不動産(マンション販売会社)の所有物」だという明らかな証拠である「電柱使用料の支払い」がないのです。

確かに、この工事を発注したのは、「□□不動産(マンション販売会社)」ですが、この状態で、もし、施設に起因する事故があった時に、だれが責任を問われるか?については、「マンションは関係ない」と言えない状態なのです。

更には、誰も電柱使用料を支払っていないのであれば、過去の未払金は、所有者に請求されることになるでしょうから、その義務者は誰か?も問題。

当社の試算では、その金額は、年間で8万円程度。
過去12年間で、約100万円。

これがわかっていれば、最初に問題が発覚した平成21年に、関係者で協議して、多少のお金をかけても、撤去していた可能性もあります。

その後この問題が放置されて、6年。
「□□不動産(マンション販売会社)」は、マンション販売事業から撤退しており、近年の対応もよくないという状況。

当時の管理会社の調査不足とアドバイスの稚拙さが、今になって、問題を大きくしています。

顧問として、これをどう解決するか?

元、電力会社勤務だからと言って、裏で手を回して…なんてことは、できません。(~_~;)

正々堂々、関係者が納得しつつ、でも、マンションにとって、一番良い答えを見つけます。

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 この春、管理見直しコンサルティングから引き続き顧問契約に移行したマンションの話です。

 このマンションでは、以前、地デジ移行時に、アナログテレビ電波障害のために、新築時に敷設されたテレビ共聴施設の撤去の話が、設置した工事業者から、管理会社を通じて、マンション管理組合に提案されました。

 不要になった設備が仮止めされたり、宙ぶらりんになり、強風などで事故を起こした場合、所有者である管理組合に責任が問われるからです。

 また、撤去すれば、電力会社やNTTに支払う電柱使用料が不要になるため、長いスパンで見れば、撤去費用は元が取れます。(中には、計算上数十年もかかる場合がありますが)

 しかし、このマンションの会計支出に、それらしきものがありません。

 支払いがないということは、マンションの持ち物ではないとみなせますので、撤去の責任もないということになります。

 しかし、当社では、これまでコンサルティングをしてきたマンションで、同じ問題がいくつもあり、管理会社の提示する撤去費用が高いので、入札と査定を行い、半額から3分の1程度金額で工事を行ってきましたので、そのあたりの事情はよく分かっているのですが、新築時に販売会社が敷設した設備が、マンション管理組合に移管されないということは、考えにくい。。。

結局、その時は、「何らかの事情で、マンション販売会社か施工会社が、新築時以来、使用料を支払っているようだ!」と言う説明を管理会社から受けたので、それを前提で、対応方法を協議。
 
何せ、撤去費用が数百万円単位だったので、いわゆる「寝た子を起こさない」と言う方針で、そのままにしておいたそうです。

 組合側の判断は、間違ってはいませんが、管理のプロである管理会社は、それでは、ダメです。

 その設備が、マンション建設に伴って敷設された以上、何か事故があった時に、「知りません」と言えるのは、設備の所有者がマンション以外の誰かであることが、明らかであることが必要です。

この管理会社は、無責任でずさんな管理がいくつもあったので、いささか心配していたのですが、あることがきっかけで、恐ろしい事実が分かったのです。

それは…(続く)

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 6月8日の国体予選に向けて、毎日、体を絞り、筋トレを行う時間を作っています。

 その中心が、片足2kgのアンクルウエイトを付けたウオーキングとその後の一つ4kgのソフトアレイを使った筋トレ。

 ウオーキングでは、会社に電車通勤の場合、帰りに事務所から名古屋駅まで歩き、岐阜駅から自宅まで歩くのが通例。

どちらも、40分程度かかり、合わせた距離は10kmを超えます。

自動車で出社、移動するときは、運転中に、耐えられなくなるまで、「片足浮かせ」を交互に行います。

そして、自宅マンションでは、アンクルウエイトを付けたまま、8階の階段の昇り降りを1時間。
平均15往復、六千歩くらいでしょうか。

このマンションの階段がエレベーターを挟んで2か所あるので、昇りは、片側の階段を一気に、下りは、1フロアごとに、東階段→廊下→西階段→廊下と、交互に降りてきます。

これ、昇り降りとも片側だけの階段を使う方が筋肉への負荷が掛かるのは良いのですが、右回り(または左回り)が連続になり、疲労とともに目がまわりやすくなったり、息が切れて、1時間の間に、何度か立ち止まることになるため、いろいろ試した結果、このパターンが、有酸素運動と筋トレが同時にできて、長時間連続できる最も良い組み合わせ。

同じ距離・同じ時間を歩くのでも、汗のかき方もかなり違います。

私が編み出したオリジナルのノウハウ!(笑)。

人と会うのは恥ずかしい(怪しがられる?)ので(笑)、時間帯は、だいたい夜の10時過ぎでした。

が、ここ数日は、暑さ対策として、この時間を朝5時ごろにシフト。
これが、実に涼しくていい!
日差しもほとんど当たりませんから、日焼け対策も不要。

飲み物は、自宅前に置いておき、途中で補給するので、ペットボトルを持つ必要もなし。

仮に、足に異変があり、急遽止めても、すぐに自宅に戻れます。(笑)

これ、雨天時も同じ。
傘をささずに、1時間歩けます。

雨天時と夏のマンションの思わぬメリット!(^^)v

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