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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 この言葉は、先日の福島正伸先生のインストラクター養成講座の際に、いただいた直筆カードに書かれた言葉です。

福島先生直筆カード

私は、「超ポジティブ」ですが、その源泉は、福島先生の「プラス受信」。

普通の人が、否、99%の人が「ピンチ」だと思える危機を「チャンス」だと受け止めるのが、「プラス受信」の代表です。

すべての出来事は、それが起こったという事実に過ぎず、それをどう受け止めるのかによって、人生にとってマイナスにもプラスにもなります。

例えば、幕末の吉田松陰。
黒船に幕府の無許可で乗り込んだ罪で、逮捕され、山口県の萩に幽閉されます。

それは、いつ解かれるかわからない。
もしかしたら、斬首刑になるかもしれませんし、一生、そこから出られないかもしれません。

ところが、それを悲観して、意気消沈するところか、ここで、勉強会を始めます。

 やがて来るであろう開国に備えた人づくりを幽閉されながら始めたのです。

 やがて、幽閉の番人もその姿に感銘し、弟子になり、その後「松下村塾」と呼ばれるようになり、その塾から、高杉晋作、久坂玄瑞と言った明治維新を成し遂げた著名人が排出されます。

「すべてを楽しみ、すべてに感謝し、この瞬間を生きる」

 この言葉を改めて、胸に刻みたいと思います。

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テーマ:よく生きる
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 昨日は、久しぶりの東京。

 目的は、「自立型人材を育てる講師」を養成する「福島正伸直伝インストラクター養成講座」の受講のためです。

 これは、私の起業家としての生き方の師匠である福島先生が、「自分のすべてを公開して、後継者を育てる」と言う講座。

 福島先生にとっても、はじめての講座で、参加資格は、限られた人だけ。
 その第一期生です。

 実は、昨年、モニター的なトライアルで「0期生」があり、講座のスタイルを確立され、いよいよ、本格始動となったというもの。

受講者は、限定13名。
期間は、12月まで。
受講料は、○○○万円。

 昨年末に、この講座を企画した㈱キャリッジウエイの今井さんから、「選ばれた人しか呼んでいません」と言う怪しげな(笑)福島先生とのシークレット食事会への誘いがあり、参加。

 参加するまでは、この講座の件だとは知りませんでした。

そこで、福島先生の「世界を変える。人を幸せにする」並々ならぬ決意と覚悟の話があり、その場で受講を決めました。

 講座の性格から言うと、企業相手の人材育成・組織開発系研修講師や個人向けの起業・モチベーション系の講師が受講する種類のもので、私のようにマンション管理組合向けコンサルティング業には、一見、関係が浅いように見えます。

 しかし、私の事業分野におけるクライアントは、偶然、組合役員なり、管理改善や大規模修繕工事と言うプロジェクトを引っ張っていく立場になると、いくつもの困難に直面し、時として、心が折れてしまうような場面もあります。

 その時に、どんな風に接し、どんな言葉をかけることができるのか?には、必ず役立つと思います。

 更には、管理組合を一つの企業・ひとつのチームだと考えれば、管理会社に依存しない「自立型管理組合」と言うチームを作る上で、福島先生の「自立型人材育成」の思想は、やはり、役に立つでしょう。

 また、「見本・信頼・支援」と言う、福島先生の提唱する「メンタリングマネジメント」をあらゆる場面で実践できるコンサルタント(マンション管理士)を育成するのも、当社の使命です。

 そして、その先には、当社の存在が、管理会社やそこで働く人たちの姿勢や考え方までも変えていく…と言う広がりまで考えています。

「管理会社で働く人も、マンションに住む人も、幸せにする」
「幸せなマンションが地域のコミュニティの核の一つになる」
「新しいコミュニティが日本の未来を明るくする」
これが、当社の目指す究極の目的です。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2528日連続更新中】

 昨年、挑戦して合格した「家庭の省エネエキスパート検定」は、今年で4回目。

これまでに5千5百名の合格者。
現在、受講者の募集を行っています。

内容は、世界や日本のエネルギー事情と言う大きなテーマから、家庭の電気・ガス・水道などの省エネ(節約)に関する具体的な手法まで、様々。

家庭においては、光熱費の節約につながるという実利はもちろんですが、お子様の環境教育の基礎知識として、親が身に着けておくと良いのでは。と言う内容です。

テキストを読み、問題集を1,2回やれば、合格できるレベルだと思います。
是非、挑戦されてはいかがでしょうか?

○家庭の省エネエキスパート検定 概要
 実施日:10月19日(日) 12:00~16:00
 会場:9会場 札幌、仙台、東京、名古屋、富山、大阪、広島、高松、福岡
 課目:「エネルギーの基礎と家庭の省エネ」
    「機器による省エネルギー」
    「住宅の省エネルギー」 各1時間
 検定料:検定料  7,200円(消費税込)
     テキスト 3,086円(消費税込)
     問題集  1,543円(消費税込)
 申込期間:8月22日(金)まで
 合格発表:11月末頃、合否の結果を郵送および合格者番号をHPにて。

○申込はこちらから
 「家庭の省エネ検定
 
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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2527日連続更新中】

 築12年目となる名古屋市内41戸マンションでの理事会における勉強会の続き。

 間もなく定期総会となり、役員が交代するため、次期役員、修繕委員立候補者を加えて、13名の参加。

 私の講義タイトルは、
~見えない劣化を見逃さず、マンションの価値を高める~
「大規模修繕・マンション管理・省エネ成功のための勉強会」 
大規模修繕勉強会


 これまで、100回以上の勉強会や講演をしているので、タイトルのストックは豊富ですが、毎回、そのマンションにふさわしいタイトルを考えます。

 今回のマンションは、建物の状況はかなり良いのですが、「管理」と言う面では、組合財政面、管理委託契約面で、問題があり、改善の余地が大いにあります。

 まさに「見えない劣化」が進んでおり、それを示唆するタイトルです。

私の講義は、1時間45分で、前半は大規模修繕工事。

このマンションでは、昨年、管理会社から修繕積立金の増額が提案され、大規模修繕工事に向けた「修繕委員会」が立ち上がることになったのですが、そもそも、「大規模修繕工事とは何ぞや?」と言う基礎知識が不足しています。

そこをキチンと押さえた上で、このマンションの建物調査の結果を報告、更に、長期修繕計画の重要性をお話しします。

また、このマンションの場合は、大規模な機械式駐車場が2基あり、今後、定期的な値上げ計画もあることから、修繕積立金会計だけではなく、管理費会計も一緒にして、対策を考えることの重要性をお伝えします。

ここからが後半。

後半は、「管理の見直し」。

新築以来、一度も検証していない「管理」の最適化とそれによるコスト削減の可能性を、他のマンションでの実例をお元にお話しし、このマンションならば、どこまでできるか?のシミュレーション結果をお伝えしました。

更に、共用部からマンション1棟丸ごとまで、電気料金削減手法の解説。

そして、質疑応答と住民同士のディスカッション。

参加者には、建築業に携わる方もおられたのですが、
「大規模修繕工事も、管理の見直しも、専門家にリードしてもらった方が、うまくいく」と言う意見が最初。

多くの参加者から、
「初めて聞くことが多かったが、ホントに勉強になり、組合運営に対して、知識が不足していたことを痛感した」と言う感想。

更に、
「管理会社に言われるがままにしてきたこと、お金を支払ってきた時代は、卒業したい」

そして、
「馬渕さんにコンサルティングを依頼すると、いくらかかるのか?」

「今度の総会で、コンサルティング契約を結ぶ議案を出したらどうか?」

この意見に対しては、参加者全員がうなずかれたのですが、かたや、
「管理会社と馬渕さんの話しか聞いていないので、総会で他の住民から、“なぜ、馬渕さんを選んだのか?他と比べなかったのか?”と突っ込まれたときに、どうするか?」と言う懸念も出ます。

私からは、
「インターネットで調べるなどして、他の専門家(マンション管理士)の意見も聞かれたいと思われたら、そうされては?ただ、恐らく、1社で、当社と同じことを同じレベルでできる会社、実績のある会社は、名古屋にはないと思いますが。。。」とお答えしました。

最後は、
「ここにいる全員が、馬渕さんの話を聞いて、この人に頼みたい!と思ったので、議案として出した、と言う理由が、一番の説得材料ではないか?」

と言う意見が出て、全員が納得、総会議案として、上程されることが決まりました。

「他と比べて、当社に決まった」と言うことより、「他と比べる必要がないと感じたから、当社に決まった」と言う方が、嬉しいですね。

このマンションに住む人の幸せ実現のために、尽力します。

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 先週末も、三つのマンションの総会・理事会があったのですが、そのうち、名古屋市内の築12年目41戸のマンションは、6月に大規模修繕委員会設立のための総会があり、その前に、現理事・新理事予定者・修繕委員立候補者が集まり、勉強会を兼ねた拡大理事会でした。

 全部で13名のご参加。

 2月のマンション管理フェアで、私の講演に参加いただいた住民さん(修繕委員予定者)からの紹介で、理事長が、3月末の弊社のセミナーに参加。

 その結果、お二人の間では、当社にコンルティングを依頼したいと言う気持ちで一致したのですが、もう、役員交代の総会になり、タイミングをどうしようか?というご相談。

 当社からの提案は、
「コンサルティング契約へとすぐに進むのではなく、組合活動に関心のある方、修繕委員候補者の方向けの勉強会を開催し、そこで、“専門家に依頼したい”、“専門家として当社に依頼したい”という人が多かったら、そこから考えましょう。」と言うもの。

 もちろん、「他の専門家の話も聞いてみたい」となれば、それはそれで構いません。
 むしろ、そちらの方が歓迎!

 なぜなら、当社は、他の専門家とは、提案内容や取組手法が大きく違うので、比べていただいた方が、「誰に依頼するか?」と言うプロセスに、透明性・納得性が高まり、良いのです。

 そこで、今回の勉強会が決定。

 それに先立ち、一度、マンションにお邪魔して、2時間ほど建物調査。
 その結果、建物の状況が非常に良好で、最低でも、築15年以上持たせた上での大規模修繕工事が目指せそうだ、と言うのが私の見解。

 一方、「管理」や「組合財政」には改善の余地がかなり大きい。

 「大規模修繕工事の勉強会」がタイトルですから、まずは、基礎知識の話なのですが、「このマンションの場合は…」と言うのが、住民の皆さんにとって、最も大きな関心なので、この点もお伝えすることにしました。

 勉強会のパワーポイントのスライド数は、110枚。

 その中には、当社の取り組み事例と言う点でのPRはありますが、報酬の話などの直接的な営業のスライドはありません。

 さて、当日の様子と結果は…

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【ブログ2525日連続更新中】

 名古屋市内で、築13年目43戸のマンションにおいて、土曜日に総会が開催され、当社への大規模修繕工事コンサルティングが承認されました。

 2年前に屋上の防水層の膨れが見つかり、大規模修繕工事の時期だと管理会社から言われたのですが、当社に相談があり、簡易な建物調査を実施したところ、大きな問題はないとのアドバイスを行い、それよりも、管理会社の管理品質に問題アリとの指摘。

この1年間は、大規模修繕工事準備&管理見直しコンサルティングを実施して、最終的に管理会社が今回の総会を最後に変わることになりました。

この過程で判明したのが、「設計図書がない」と言う問題。

管理組合が管理すべき設計図書は、マンション管理適正化法第103条に基づいて宅地建物取引業者から交付される竣工時の付近見取図、配置図、仕様書(仕上げ表を含む。)、各階平面図、2面以上の立面図、断面図又は矩計図、基礎伏図、小屋伏図、構造詳細図及び構造計算書です。また、建物の修繕に有用な書類としては、上述以外の設計関係書類(数量調書、竣工地積測量図等)、特定行政庁関係書類(建築確認通知書、日影協定書等)、消防関係書類、機械関係設備施設の関係書類、売買契約書関係書類等があります。

ところが、マンションの管理倉庫にあったのは、設計図だけ。

設計図とは、建てる前に作成するもので、実際に完成した時は、途中の設計変更があるため、竣工時の最終の設計図書が交付されないと、その後の修繕の時に困るわけです。

通常、新築時には、管理組合はまだできておらず、管理会社が暫定的にそれらの図書を預かり、組合結成時に、住民に渡します。ただし、管理委託契約で、これらの設計図書は、「管理会社がマンションの事務所(また管理会社の事務所)で保管する」と書かれているのがほとんどで、結局、保管責任者は、管理会社です。

このマンションも、もちろん、管理委託契約は、管理会社の責任で設計図書を保管することになっているのですが、管理会社曰く
「管理を引き受けた時から、それ(設計図)しかない。それが竣工図だと思っていた。その他の書類は、理事長が持っているんでしょう。」
と言う回答。

管理会社に保管責任があるのだから、当時の経緯までさかのぼり、販売会社や施工会社にもあたって、探し出せ!と強く迫ったのですが、結局、
「販売会社に聞いても、当時のことはわからない。何も証拠書類(預かり証等)がない。」 

 そう言ったやりとりが、ここ半年ほど続いたのですが、いよいよその管理会社の契約が残る最後の総会となり、組合側は、管理会社に責任者の出席と、図書が見つからない場合は、保管責任の不履行に対する賠償を求めました。

 で、その答えは…。

 結局、来たのは、担当者のみ。
 回答は、従来と同じ。
 「当社が紛失したと言う証拠がないので、当社の責任はない」

 住民の怒りは、おさまらず、管理会社の担当者への怒号が飛び交いました。
 しかし、担当者は、「上司に掛け合ってみたが、会社の回答は変わらないので…」と言う状態。

 総会の終了予定時刻を過ぎても終わらず、ついに、担当者は、「次の組合の総会があるので、これで帰る。後は、組合さんで(裁判でもなんでも)決めてください」言わざるを得ません。

 この会社は、実は、他のマンションでも、似たような問題があり、「逃げの一手」。

 各フロント担当者の仕事をバックアップする体制が十分ではないのに、一人当たりの担当マンション数が、業界の2倍近くあるという会社。

ある意味、その担当者も被害者なので、見ていて、痛々しい。。。

 実は、この会社、地元資本の管理会社としては、最大手です。

 当社からは、法律や契約上の根拠、解釈、一般論等、組合として、主張できる内容を整理してレクチャーし、感情論に流されることのないようアドバイスをしていますが、最後は、管理組合がどうしたいか?と言うことになります。

「管理組合がこうしたい」と決まれば、顧問として、最大限のサポートを行います。

その管理会社の担当者が帰った後も、組合の話し合いは1時間も続き、組合として「継続して、交渉すること」が決まりました。

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 私の友人の加藤さんと香田さんが、出版されました。

 タイトルは「未完成人」

未完成人

内容は…

3人の未完成人の人生の挑戦を通して、
現代の競争社会をどう生きていくべきか
共に考えます。

現代社会の中で、自分を信じ・未来を信じ、
人生に挑戦する3人の未完成人は
人生を通して、何を学び、何を見つけたのか

個人主義・比較・競争社会の中で、
幸せな気持ちで笑顔で生きるヒントが
きっと見つかります。

是非、読んでください。

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 顧問先マンションで、管理規約改正の検討が始まりました。

 このマンションでは、昨年から約1年間かけて、管理委託契約の見直しを行い、管理会社が変更になりました。

正確には、現在の管理会社が入札を辞退したので、新しい管理会社に変わらざるを得なかったのですが、その辞退理由は、表向きは、「組合の信頼を失ったから」と言うことですが、組合からは、その管理会社に入札への参加を依頼しており、信頼しないと言った事実はないので、実際の理由は、新しい管理委託契約に対応できないためというところでしょう。

と言うのは、当社の調査で、管理委託契約の内容と実際の業務に差があり、その管理品質の低さが露呈されてしまい、新たな高品質の業務仕様書に対応するには、かなりレベルを上げてもらわないと難しいだろうと推察されていたからです。

さて、管理委託契約の見直しが終わり、当社のコンサルティング契約も終了となりますが、組合に課題がそれで、全部解決されるということは、ほとんどありません。

このマンションの場合、管理規約改正、機械式駐車場の廃止か存続か、テレビ共聴設備撤去など、大きな問題がいくつもあり、コンサルティング契約に引き続き、顧問契約を締結。

最初の課題として、「管理規約の見直し」に着手しました。

これを検討するために、それまでの理事会・管理委託検討委員メンバーに加えて、来期の役員予定メンバーにも入ってもらい、「管理規約検討理事会」を設置。

これにより、管理組合運営への関心の高まりを継続するという狙いもあります。

現在、毎月1回の会合を実施中で、5月で2回目。

管理会社には、資料作成などの実務的な準備作業をお願いし、管理会社の持つ他のマンション事例も紹介していただきながら、進めており、組合員・顧問・管理会社が一緒になって、より良いマンションにするためのプロジェクトが進むというスタイルは、理想的だと思います。

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  春から夏にかけて、顧問先マンションの総会が続きます。

そのための理事会を開催して、管理会社が準備した決算・予算等の議案資料を確認したり、当社の顧問業務報告や新年度に取り組むべき課題について、提案するのですが、時々話題になるのが、「大規模修繕工事や管理見直しの時は、皆の関心が高まって、総会出席率が上がったけど、最近は、出席率が下がった。委任状もなかなか出ない」と言う悩み。

特に、重要な議案で4分の3以上の特別決議がある場合は、出席者が少ないと、議決できませんから、出席率を上げないと、理事会で苦労してきた努力が報われません。

しかし、一方で、普段から、総会出席者の資格を確認せずに、頭数だけで、出席数をカウントしているケースがあります。

管理規約には、総会出席に関する代理権の授与に関して、規定があり、組合員の代理主席の場合は、「書面による委任」が必要だと書いてあると思います。

もちろん、普段から、顔見知りで、夫婦のどちらかが出席しているならば、厳格に適用しないで運用しているケースは、良くあります。

管理会社としては、出席率を上げるための議案書の工夫、予告期間や日時設定の工夫等、やれることはたくさんあるでしょうが、特に「住民同士で意見が分かれる可能性が高いが、最後は多数決で決めなければならない」議案がある場合は、出席資格要件も、厳格に確認して、進めることが、大切だと思います。

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  顧問先マンションの総会で、「管理組合顧問は、個々の住民からの問い合わせにも答えてくれるのか?」と言う質問をいただきました。

 当社の顧問契約書には、顧問の業務について、次の大項目が掲載されています。
1、管理委託業務の品質チェック(管理会社の業務監査等)
2、管理組合運営サポート(役員からの相談、総会出席アドバイス等)
3、建物修繕コストダウンサポート(日常修繕工事へのセカンドオピニオン、価格査定等)
4、組合の生活サポート(リフォーム・家計見直し相談)
5、特殊業務(滞納管理費回収サポート、対外交渉等)

 4を除いて、日常の生活に関することは管理会社へ問い合わせ、組合運営に関することは、理事会(理事長)と言うフィルターを通して、質問いただくことになりますから、個々の住民からの直接の問い合わせは盛り込んでいません。

 たとえば、会社の顧問弁護士がいた場合、社員は、好き勝手に何でも相談して良いとなったら、収拾がつきませんので、例えば、法務部のような主管部署に、「こういうことを弁護士に相談したいのだが」と言う事前の打診があり、「そういう問題なら、顧問弁護士に相談しよう」と言う判断が行われます。

個別に相談して良いという顧問契約も理論的には可能ですが、そうなったら、顧問料はかなりの高額になるでしょう。

マンション管理士の顧問も。それと同じです。

が、その住民さんは、「自分たちの管理費から支払っているのだから、個々の問い合わせにも応じるべき」と言うお考えで、ガンと譲りません。

当社の場合、HPでの無料相談ページもあるので、相談しようと思えば、直接、当社に連絡ができますから、そもそも問い合わせを一方的に遮断できません。

ただ、実際に相談をいただいても、「こう言う話は、理事会に言えばいいのか、管理会社に言えばいいのか?」とか「管理会社に相談したら、こう言われたけど、正しいか?」と言う内容ならば、明快に回答できますが、運営にかかわる具体的な話には、「組合としての全体最適に沿うかどうか?」が基準になるため、ほとんどの相談に対して、「理事会に相談していただき、“組合としての相談”となれば、お答えします」と言う回答にならざるを得ないと思います。

そこで、
「直接、問い合わせいただいても構いませんが、その相談に対して、直接答えるのか理事会を通じて答えるのか?あるいは、そもそも顧問として答えるべき内容なのかどうか?は、その相談内容を聞いてから、判断して、お伝えしますから、ご理解くださいね!」とお答えして、ご納得いただきました。

だからと言って、顧問料は、値上げしませんからね(*^^)v

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 午前中は、名古屋の本社事務所で6月から大規模修繕工事コンサルティグが始まるマンションの修繕委員長と初回会合(勉強会)の打ち合わせ。

午後からは、一般財団法人省エネルギーセンターとスマートマンション普及に関する打ち合わせ。

そして、夜は、岐阜の顧問先マンションの定期総会。

午後から夜の時間帯をどこで過ごそうか?と考えて、最近、JR岐阜駅のモールがリニューアルしたことを思い出し、そこで夕食と仕事をすることに。

そこは、JR岐阜駅の東エリア「ASTY岐阜
ASTY岐阜

1階~3階まで、全部で30店舗。
岐阜に初登場のお店もあります。

飲食店を中心に、若者向けからビジネスマン、主婦を対象としたショップが並んでいて、予想以上の人の賑わい!

お店は、碁盤目の並びではなく、サークル型。
また、いたるところにフリーの休憩スペースがあり、ゆったりしていますね。

学校帰りの高校生が一番多いかな?と言う印象もありますが、エリア分けが、うまく考えられていて、「うるさい」と言う印象はありません。

 かつての繁華街「柳ケ瀬」は、久しく賑わいの噂を聞きませんが、JR岐阜駅周りは、大きなタワーマンションが二つできたこともあり、駅から北に向かうレトロな感じの通りが、大人に人気が出ており、今度は、このASTY岐阜が、若者を引き付けるか!?

 地元に活気が出るのは、うれしいものです。

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 顧問先マンションの駐車場内で、自動車が急発進し、 前方の駐車車両に衝突。追突された車が、車止めを乗り越えで、マンションの壁と水道設備に当たり、壁と減圧弁のカバーを損傷するという事故が起きました。

 駐車場内の物損事故ですから、住民同士の話し合いでの解決になるのですが、今回は、マンション共用部の破損があったため、管理会社に相談があり、直ちに現場に行き、対応してくれたそうです。

 外部要因で損傷したのですから、復旧工事は、マンション共用部の保険でも出ますが、その前に原因者の自動車保険で出るのであれば、そちらが優先されます。

 今回、復旧工事の費用が自動車保険で出るということは、その住民さんと管理会社が確認した上で、管理会社は、「当社(管理会社)に依頼されれば、工事業者は手配しますし、ご自身の紹介先の工事会社でやられても良いですよ」と言う返事。

 そこで、住民の方から、当社に相談があり、現地の写真を送っていただき、損傷個所を確認したところ、3年前の大規模修繕工事で補修したところで、5年保証が付いています。

 この場合、大規模修繕工事を行った会社とは別の工事会社が、5年保証されている壁の一部分だけを補修してしまうと、その個所の保証は消え、更に、そのあたり一帯で何か不具合が起きた時は、大規模修繕工事をした会社の責任なのか、新たに補修した会社の責任なのか、と言う問題が生じてしまいます。

 管理会社の担当者も、そこには気が付かず対応しようとしたわけで、そのままだったら、保証の宙ぶらりんなエリアが生じてしまうところでした。

 ふー、危ない危ない。

 その後は、当社がその問題を引き受け、大規模修繕工事を行った工事会社に連絡し、補修方法を協議し、本日、工事を無事終えました。

 また、共用部ですから、組合として完成の確認をしなければなりませんが、当社が管理組合から委任されて、工事完了後に、竣工検査を行いました。
 
 管理会社が、現地での素早い対応をして、顧問である当社がチェックすると言う、理想的な協業で、マンションの財産を守ったという事例です。

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 最近、あるマンションと大規模修繕コンサルティング契約を締結しました。

 このマンションでは、理事会で、管理会社とのコンサルティング契約を迫られ、一旦は、総会議案に、管理会社主導で進めることが盛り込まれたのですが、疑問を持った理事長から問い合わせがあり、一度相談を受けた後、勉強会と理事会を開催し、管理会社との契約ではなく、当社との契約を結ぶことに変更。

理事会では、住民アンケートも取って、当社に依頼したいという意見がほとんどだったので、管理会社との契約加藤社との契約か?と言う両案併記の議案にならず、先に配布され、管理会社主導案が書かれた総会議案書を廃止して、改めて、当社とのコンサルティング契約締結の議案が書かれた総会案内と説明資料が配布されました。

 もちろん、管理規約に則り、事前周知に必要な期間を十分とっての配布です。

 これに対して、この管理会社はどうしたか?

 役員クラスの人物から理事長に連絡があり、面談。
 「なぜ、管理会社ではなく、他のコンサルタントを選んだのか?」
 「管理会社に不満があるのか?」と言う話だったそうです。

理事長は、
 「(当社は)大規模修繕工事の基礎知識を教えてくれて、組合側に立って、品質を悪くしないで、工事費を安くするという説明があったから」と言うような回答をされたそうです。

 そして、最後は、その役員さんから、「安くなればいいんですね?」と言う確認があったそうです。

そして、総会前日。

 再び理事長に電話があり、当社の提示したコンサルティング料金より安くするから、「明日の総会で、提案させて欲しい」と言う申し入れ。

 工事費を安くするコンサルティングではなく、自らのコンサルティング料金を安くするという提案。当社のコンサルティング料金を知っての「後出しじゃんけん」(笑)

 理事長は、曰く
 「総会では、あらかじめ案内した議案しか議論できないのは、区分所有法にも管理規約にも書いてあるのだから、ダメでしょう?」

 その時は、その役員さんは、黙ってしまったそうですが、実は、この役員さんは、親会社からの天下りだそうで、恐らく、そういうマンション管理特有の法律について、知らないのでしょうね。

 で、電話は終わり。

 ただ、その後、管理会社の担当者から
 「議案ではなく、提案をしたいだけですが、それでもダメでしょうか?」と言う電話があったとのこと。

 これも、論外。

 総会の議案に対して、それを保留したり、否決するような提案を行うのは、実質的に、修正議案の提示か、新たな議案を追加するのと同じです。

 また、形式的に「議案」でなくても、総会の内容を決めるのは、理事会であり、前日に理事長への電話一本で、新たな内容が簡単に追加できるのであれば、理事会の機関決定の役割を無視して、理事長の独断的な権限行使を助長することになり、これも、手続き違反。(緊急的なことは、許容されると思いますが)

 いずれにしても、管理会社のコンプライアンス上、行ってはいけないことです。

 今回は、理事長が、当社との出会いをきっかけに、ある程度の勉強をされたので、自社に都合よく法律や規約を解釈し、組合運営・総会運営を自社有利に行おうとする管理会社に「待った」がかかったという例ですが、ほとんどのマンションでは、押し切られるでしょうね。
 
 これは、当日のプレゼン資料。全部で60ペー以上あります。
大規模修繕コンサルプレゼン

 実際の総会では、そのような「いきさつ」は、話しておりませんが、満場一致で、当社へのコンサルティング契約締結が承認されました。

 目的は、大規模修繕工事の成功、そして管理の改善。

 管理会社の裏工作を暴露することで当社との契約を結ぶのではなく、管理会社に協力してもらい、あるいは、管理の質を改善してもらい、組合が幸せになることを目指します。
 
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【ブログ2518日連続更新中】

 昨日は、岐阜で大規模修繕コンサルティグを行ったマンションの3年目点検でした。

 良い天気に恵まれました。

 当社のコンサルティングでは、大規模修繕工事後の定期点検を1年、3年、5年などと施工会社に義務付け、その都度、当社も立ち会います。

 点検のタイミングは、塗装、防水等の各工事の保証期限が来る時期に設定し、当時の修繕委員と現役員に同行を依頼します。

 声をかけたのは、全部で8名で、今回は、修繕委員長と現在の理事長と理事の合計3名に参加いただけました。
 このマンションの修繕委員長は、「共同体としてのマンション」への理解が深く、昨年度は理事会として、管理規約の大改正も牽引いただき、こういう点検にも、積極的に協力いただけるので、大変、ありがたいです。

 正直、そういう人がいるかいないかで、「マンションの価値」が維持されるかどうか、大きく変わりますね。

 さて、点検の最初は、屋根の様子の点検。

3年目点検 こんな感じです。


 点検では、不具合が見つかった場合、それが大規模修繕工事で行った箇所なのかどうか、また、それが保証対象なのかどうかの確認を行います。

 保証期間内の不具合と言っても、施工の良しあしとは無関係な損傷や地盤沈下などに起因することもありますので、見つけた都度、その補修が保証期間内の無償工事なのかどうか、判断するのは、簡単ではありません。

 住民側からすれば、「ついで」と言うプラスアルファも含めて、できる限り、補修して欲しいという気持ちですが、工事会社側にしたら、本来は、保証対象でないものを補修すると言う意味を組合側に理解してもらわないと、次の定期点検でも、際限なく直すようなことを誘因しかねないので、慎重になるのが、一般的です。

 しかし、当社のコンサルティングは、「愛」がありますので、ちょっと違う。(笑)

 実は、施工当時から、現場代理人(現場監督)さんと住民との交流を後押しし、竣工後は、修繕委員さんたちと慰労会も開き、現場代理人さんに、このマンションへの特別な想いを持ってもらう仕掛けをしてあります。

 したがって、点検時の不具合に関する施工会社との交渉も、工事会社が無償で直す箇所でないことが明らかな個所でも、かなり好意的に「ついでにやりましょう」と言っていただけます。

 当社が、保証対象なのかどうか、今回の補修の意味をきちんと組合側に説明し、両者の認識をすり合わせますから、工事会社側も、安心して、過剰サービスができる(笑)

 結局、皆が喜ぶ結果をもたらすのは、「愛」なのですね。

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【ブログ2516日連続更新中】

 今日は、一日、岐阜県内で、3つのマンションで仕事です。

 午前中が、大規模修繕コンサルティングの契約締結のための総会。
 午後から、大規模修繕工事コンサルティングを行ったマンションの3年目点検。
 夕方から、顧問先の管理規約検討理事会。

 毎週の土日が、パズルのように埋まっていき、すでに6月は、空きを探すのが難しくなっています。


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【ブログ2515日連続更新中】

 一宮市にある築13年目25戸程度のマンション理事長から、大規模修繕工事の相談がありました。

 これまで、消費税増税前にやった方が良いのではないか?と言う声が上がったこともあったそうですが、大きなテーマのため、なかなか進まず、先送りとなっていたそうです。

 この4月に理事長になった方が、組合運営に関する関心が高く、少なくとも自分が任期の間には、大規模修繕工事の道筋を付けておこうと思われ、管理会社に対して、「提案を出すように」と指示されたとのこと。

 提出された提案書には、建設会社による責任施工方式と設計事務所による設計監理方式と管理会社委任方式が書かれていました。

 しかし、その金額やメリット・デメリットについて、管理会社に都合の良い表現。
 
 それだと、ちょっと不安だなあぁと思われ、役員任期をまたいでも、組合側に立って、アドバイスしてくれる専門家をネットで色々と探したそうです。

 そこで。たどりついたのが、弊社のHP。

 とりわけ、中小規模のマンションでも、設計事務所のように、第3者として工事をチェックし、真に組合側の立場でアドバイスしてくれそうだという点を気に入っていただいたとのことです。

 一宮市は、当社の事務所と岐阜オフィスの中間で、行きやすい場所でもあったので、その途中に寄って、まずは、建物の簡易な劣化診断を実施。

 いつものことですが、「建物の劣化」と同時に「管理の劣化」も診断しました。
 
 結果は、、、
建物は、そろそろ大規模修繕工事の時期ですが、多少の延期は可能。まずは、詳細な建物劣化診断の実施が必要。

一方、「管理の劣化」は、すぐに改善が必要!と言う判断。

 近々に、役員さん向けの勉強会を実施することになりました。

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【ブログ2514日連続更新中】

 昨日のブログで、NTT等のインターネット設備の電気代負担の交渉を行っている話を書きましたが、中部エリアだと、コミュファを導入しているマンションもあると思います。

 あるいは、どちらも入っているマンションもあり、住民が選択できる状態になっていると思います。

 我が家では、3月の終わりに、家族四人が携帯をドコモからauに変えた際に、自宅もNTTからコミュファに変えることで、かなりお得な電話料金になりましたが、その際手続きをしたauの店内には、岐阜市内でコミュファの導入済マンションの一覧表が貼ってありましたね。

 今回、インターネット設備の電気代負担金の交渉をNTTもコミュファの両社と行っているのですが、どちらの窓口担当者も口にしたのは、「そもそも、電気料金算出に当たっては、3段階目の一番高い単価を使用していますので、組合側にとって、得なはず」と言う言葉。

 当然ですが、両社は各マンションの共用部の電気使用量を知るすべはなく、一般論。

 もっというと、コミュファは元々中電の関連会社で、中電からの出向者も多いので、正しい情報があってもよさそうですが、逆に、そういう人たちからは、「マンション共用部の電気代は、第3段階目の300khwに届かないケースがほとんど」と言い伝え(?)まで、あったそうです。

 しかし、これ、全くの間違い。

 当社のコンサルティング、顧問先マンションでは、必ず省エネ提案を行うため、電気契約の詳細・設備の詳細と、過去1年間の電気データを調査するため、実態を把握していますが、一番小規模の6階建て16戸のマンションであっても、月間使用量は、300kwh以上です。10階建て20戸で、1000kwhを超えるマンションもあります。

もちろん、それ以外のマンションでは、すべて、300kwh超。

 「マンション共用部の電気代は、第3段階目の300khwに届かないケースがほとんど」ではなく、「分譲マンションにいては、共用部の電気代は、第3段階目の300khwを超えるケースがほとんど」と考えるべきです。

 マンションに住んでいる人にとってみても、管理会社も、共用部の電気使用量がどれくらいか?を認識している人は、まずいないでしょうから、この問題を正しく議論できないでしょうね。

 思い込みと言うのは、怖いですね。
 
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【ブログ2513日連続更新中】

 タイトルを見て、「太陽光発電のこと?」と思われた方、残念ながら、違います。

 NTT等の光回線・インターネット設備の電気代のことで、多くの場合、NTTがマンションに支払っています。

 共用部にある交換機みたいなもの、その熱を冷ますファンなどは、NTT等のサービスを使ってもらうために、設置しており、その機器が消費する電力なので、NTT等が負担しているわけです。

 これは、設置時に「いくら払います」と言う契約を結んでおり、毎年の組合の収支報告に記載されているのですが、それをはっきり認識している人は、少ないでしょう。

 仮に知っていても、その電気代の算出根拠とか契約がどうなっているのかは、知らないでしょう。

 そもそも、当社のコンサルティング・顧問先マンションの多くで、契約書が見つかりません(苦笑)

 が、私には、電力料金の知識がたっぷりあるので、そこは見逃しません。

 現在、コンサルティング・顧問先のマンションごとにこの契約を確認し、電気料金負担金の改定(値上げ)交渉を行っています。

 供給元としては、一律の扱いにしたいところですし、管理会社に任せておいては、電気料金の知識は、まずないでしょうから、その扱いに従うことになるでしょうね。

 しかし、実際は、マンションによって、電気契約や使用量が異なりますから、交渉力のあるマンションだけは、個別の交渉に応じざるを得ないはずです。

と言うことで、当社のコンサルティング・顧問先のマンションだけは、各マンションの契約書を見て、きちんと交渉して、損のないよう、否、できる限り得をするよう(笑)、交渉しております。


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 マンションの高圧一括受電事業者として、最大手の中央電力株式会社から、その事業の全容を描いた「まとまる力」が出版されました。

 当社にも送っていただき、読みました。

 これまで、HPなどで事業者から発信されるスマートマンション、高圧一括受電の話は、技術的なことだったり、経済メリットのことだったり…といささか固い内容が多かったのに対して、この本では、提案、施工、メンテナンス、検診や集金、そしてカスタマーサービスまで、事業者側住民側の「高圧一括受電」のあらゆる側面が描かれています。

 同社が、単に、電力自由化を活用した電力ビジネスとしてではなく、「マンションに住む人を幸せにするビジネス」として取り組んでいることが、よくわかり、ちょっと、「ウルウル」する場面もあります。(笑)

 何より。私が共感するのは、この本に登場する同社のスタッフの熱い想いを読むと、私が新卒で電力会社を選んだ時に、「社会に貢献できる仕事、人の役に立つ仕事がしたい」と言う気持ちを持っていたことを思い出すからでしょう。

 電力と言う生活インフラにかかわる人には、こういう姿勢で仕事に取り組んでほしい!と元電力マンの私は、心から願います

 関東や関西では、既存マンションの高圧一括受電やスマートマンション化が、進んでいますが、中部エリアでは、ほとんど進んでいません。保守的な地域柄にもよるのかもしれませんが、この本を読めば、「漠然とした不安」が解消されるのではないかと思います。

 また、この本のタイトル「まとまる力」は、住民側の「まとまる力」をクローズアップしたものですが、実は、同社の「まとめあげる力」との相乗効果があって、高圧一括受電が実現することもわかります。

 その点では、私が、常々管理組合向け勉強会で口にしている「集まって住むパワーを最大限生かしたマンション作り」と共通しています。

 高圧一括受電やスマートハウスの検討を通じて、マンション住民の意識が高まり、「コミュニティ力」が増すことで、よりよい管理、安心できる財政状態を作り上げていくことは、省エネ・電気代削減以上の価値があると思います。

 中央電力さんは、現在、中部エリアでの活動はされていませんが、この本は、ぜひ、このエリアの人にも読んで欲しいですね。

 そして、電力高圧一括受電に興味を持たれたら、当社が代表幹事を務める「中部スマートマンション推進協議会」に相談してください。あなたのマンションライフを幸せにする提案をしてまいります!

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 4月20日に岐阜県の陸上の指定強化選手練習会に参加した時、早々に息が上がってしまう自分の体の状態に危機感を感じ、6月8日の岐阜県大会(国体予選)への出場と8月の人間ドッグを目指して、生活を「アスリート」モードに切り替え。

 毎日、仕事の合間の肉体鍛錬は、
・片足2キロのアンクルウエイトで、ウオーキングを5キロから10キロ、あるいは、自宅マンションの階段を10往復。(約50分)
・スクワット200回。
・4キロの砂アレイによる肩・腕を中心とした上半身の筋トレを30分~1時間。
・仕事中でも、パソコンを打ちながら、ブレス腹筋
・3日に1回の岩盤浴

そして、昨日は、20日ぶりの練習。
場所は、関市の洞戸運動公園で、快晴!
陸上練習1

陸上練習2


体が軽い。(*^^)v

3時間、しっかり体が動きました。

その後、午後に、アンクルウエイトを付けたまま、マンションの建物点検に同行して1時間。

さすがに、疲労したようで、自宅に帰ってパソコンに向かったら、眠い(笑)
で、手を休め、テレビで全日本体操選手権をライブで見て、内村選手の7連覇を見て、「すごい!」

それでも、眠気が止まらないので、昼寝と言うか夕寝を1時間半して、すっきり!

夕食の後、パソコンで4時間の仕事。

その合間に、テレビで「片足を上げたまま、2分の姿勢を保つと、30分のウオーキング効果と同じ」だという番組を見て、何度か実践。

加えて、眠る前には、砂アレイで、筋トレもして、2時ごろ就寝。

今のところ、体重減はわずかですが、それは、脂肪が筋肉に変わっているから、という実感はありますから、6月8日までに、目指すべき、体重5キロ減になっているかな?(笑)

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 現在、当社が顧問やコンサルティングを契約、または、契約締結の総会決議を控えているマンションの中で、大規模修繕工事の実施時期だと言われる築12年前後のマンションは、7棟あります。

 そのほとんどが、長期修繕計画で12年目に大規模修繕工事を行うことになっており、その計画書と国交省のガイドライン、さらには、消費税増税を踏まえて、そろそろやりましょう!と管理会社から、提案を受けています。

 しかし、実際の建物の状況を踏まえて、提案されているケースは、多くありません。
 あるいは、簡易な劣化診断はなされていますが、「施工ありき」の報告書になっています。

 その原因の一つは、管理会社が、いつも頼んでいる設計事務所や建設会社に無料で診断してもらっているから、「営業感覚になりやすい」こと。

 その設計事務所や建設会社が、特命受注することは、少ないでしょうが、管理会社主導で話が進めば、必ず、診断した会社は候補または、入札に入るでしょう。

 そうであるなら、診断は「まだ大丈夫です」ではなく、「工事実施時期です」と書きたくなるのが、企業側の心情です。

 あるいは、そこまで、「えげつなくない」としても、10年以上の建物には、何かしら、劣化はあるわけで、下手に「大丈夫です」と報告して、そのすぐ後に、漏水があれば、責任を追及されるかもしれないと考えれば、安全サイドを取り「修繕時期です」と書きたくなるのも、企業側の心情。

 結局、よほど建物の状態が良くない限り、頼んだ時点で、「施工ありき」の診断報告になると考えるのが自然です。

 一方、当社の場合は、建物の劣化だけでなく、管理の劣化や省エネの診断を行い、総合的にそのマンションにとって必要な「改善」の順位を付けますから、「施工ありき」になりません。

 逆に、マンションの長期的な財政を考えれば、管理費会計を改善(コストダウン)し、修繕積立金の値上げをせずに、安心して工事に取り組むことが、組合にとって、非常に重要なので、そのため、大規模修繕工事の先延ばしを第一に考えます。

 そのマンションとは、管理改善や省エネコンサルティングで継続的にかかわることになると言う前提で考えるので、建物状況の変化にも、目を配ることができることから、その後、大規模修繕工事の実施時期に関しても、適切なアドバイスができます。

 こういう目で見ると、大規模修繕工事の12年周期説は、工事の目安ではなく、建物の本格的な総合点検の目安だと考えるべきです。

 さらに言えば、瑕疵担保責任の切れる10年の前に、きちんとした建物調査を行い、新築時の施工不良かな?と思われるところは、マンション販売会社に申し入れ、その後も、「定点観察」すべき心配な個所も抽出しておき、毎年点検する、と言うのがベストです。

 しかし、残念ながら、マンション販売会社から、「管理」と言う仕事を受注している管理会社は、そんな「販売会社にデメリットのある提案」を行うケースを見たことがなく、当社へのSOSは、いつも、管理会社の大規模修繕工事の強引さや不透明さに、住民が疑問を持った時なのですが。。。

 実際、前記7マンションについての当社のアドバイスは、次の通りです。
◎雨漏りや壁の剥落が見られ、大規模修繕工事が急がれるマンション…2棟
◎建物の劣化状況全般から、工事実施時期と思われるマンション…2棟
◎管理の改善をしたものの、まだ、財政面での不安があり、部分補修により、できる限り、先延ばししたいマンション…1棟
◎非常に状態が良く、最低でも築15年まで持たせたいと思われるマンション(ただし、部分補修は必要)…1棟
◎過去の修繕履歴からして、ここ1年で本格的な建物劣化診断と長期修繕計画作成を行うべきマンション…1棟

 重ねて申し上げますが、「大規模修繕工事12年周期説」に惑わされてはいけませんよ。

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 ほとんどのマンションで、管理委託業務の1項目として「建物設備巡回点検」が入っています。

 これは、管理会社が、マンションの設備や外壁などの点検を行う業務で、毎月とか2カ月に1度とかの頻度で行っています。

 では、その内容はどんなものか?誰が、どのように行っているのか?

 これについて、知っている組合は、皆無に等しいでしょう。

 管理委託契約書には、点検項目ごとに具体的に書いてあるものもあれば、かなり大雑排にしか書いてないものもあります。

 また、実際の点検者は、その契約書の記載内容を知って行っているというケースは、ほとんどんなく、管理会社の定型様式の点検表へのチェック方式で報告しています。

 1回当たりの金額は、マンションの大きさ、点検項目によって、違うはずですが、いわば新築当初の「言い値」で決まっており、組合側が内容を聞いて、納得して支払っているわけではありません。

 で、実際はどうか?

 当社のコンサルティング・顧問契約では、その点検に同行して、委託契約内容と照合しながら、確認し、適正かどうか分析するのですが、今まで、「見直し不要」だと判定したケースは1件もありません。

 中には、結構な金額を支払っているにも拘わらず、知識も経験もないパートの清掃員が点検しているというケースもありました。

 そんなケースの立会いを行い、点検者に聞いてみると、今までは、ざっと見て、特に目につく以上がなければ、点検表に異常なしとチェックして、提出するだけでしたという答え。

 私が、見ていると言うことで、その日だけは、特別に点検表を見ながら、チェックすると、「グレーチングって何ですか?」「この照明のぐらつきについては、書いておいた方が良いですか?」などと私に質問され、なんだか、こちらが指導員みたいになります。

 このケースでは、管理会社に、そもそも点検表がわかりづらいこと、スタッフ教育も必要なことを申し入れたのですが、その翌年に監査をしたら、点検表は新たになっていたものの、清掃員兼務の点検者の技能は、昨年と変わらず…。
 
 聞けば、昨年の当社からの指摘以降、一度、指導員みたいな人が来たけれど、特に教えてもらったという感じじゃないとのこと、

 結局、また、私が指導する羽目に…(苦笑)

 自分のマンションは、どうなっているのだろう?と思った方は、当社に連絡してください。「管理費・長期修繕計画 適正判断」を無料で実施します。

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 管理見直し&管理コスト削減コンサルティング先マンションで、丁度、防犯カメラの6年リース終了時になり、相談。

 当社のコンサルティングは、コンサルティング期間中に、顧問業務も提供するので、日々発生する問題や日常修繕工事のセカンドオピニオンサービスも行います。

 今回のケースでは、次の通り進めました。

1、過去の防犯カメラの利用実績を聞き、カメラの配置そのものの変更が必要かどうかの分析。

2、カメラ・モニターの性能調査と継続利用するか更新するかの選択肢提示

3、上記2の結果を踏まえ、カメラ性能と画素数、モニターの性能、記録メディアの容量(何日程度録画できるか?)、既設配線の利用の可否等の仕様を統一し、複数社に見積もり依頼

4、管理コストとしての妥当性から、従来のリース料以下となることを予算立て

5、リース会社の選定とリース料率の交渉
(価格が同じでも、リース料率が違えば、組合の支払額が変わりますから、ここを販売会社任せにしてはいけませんよ!)

こういった一連の業務を、どこまで深く突っ込んでやるのかは、プロとしての自覚・経験と「愛」によりますね。

 以上のステップから、価格は、従来に比べて23%ダウンし、性能は大幅アップした製品に更新することができました。そのコストダウン総額は、リース期間の6年間で、なんと約50万円!
 
 組合に選択しやすい情報を提供し、組合メリットを最大限に実現する専門家がいると、こんな結果が出ます(^^)v

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  韓国の船舶事故の報道が、続いています。

 そこで、明らかにされているのは、船舶会社のトップの意識、船長の意識、海難警察トップの意識、政府高官の意識…いずれも、責任者・リーだとしての意識が低いということではないでしょうか?

 机上の組織の長はもちろん、現場で指揮を執る人間の意識の低さが、大きな災難をもたらしたように思われます。

 ただ、救助の場面では、2次災害の恐れもある中での救援なので、判断は難しかったこともあると思いますから、自分が、その場にいないで、後になって、傍観者として、批判するのは、正当ではないと思います。

 それなのに、ワイドショー等で、したり顔で、批判する文化人を見ると、ちょっと嫌悪感もありますが、それは、コメントをすることが仕事の人で、かつ、視聴率を取らないといけないですから、これも、割り引いて見なければならないでしょう。

 私が強く感じたのは、リーダーシップの大切さ。

 色々な真実?が明かされるたび、リーダーシップの話より、責任逃れの話が出てくる。結局、リーダーシップと言うのは、平時ではなく、異常時・危険時にこそ、はっきりとレベル差が出ますね。

  自分も、会社と言う組織の長として、様々な経験をしてきましたが、振り返れば、顧客に対する失敗について、「隠したい」「ごまかしたい」と言う報告をしてくる部下が、いなかったわけではありません。

 もちろん、私自身も失敗はあります。

 そういう時に、大切なのは、何を一番大切にするのか?と言う価値基準がぶれないことですが、それが、いかに、普段から、チームに語りかけられているかが、ポイントだろうと思います。

 当社にとっては、「それは顧客の真の利益になるのか?」「当社の判断に愛はあるか?」です。

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  今年のGWは、半端な連休と言われていますが、当社のような業務スタイルだと、自宅でパソコンがあれば、たいていの仕事はできますから、祝日が連続しなくても、あまり関係はありません。

 特に、今回は、自宅のある岐阜の顧問先マンションの仕事を連休の合間に入れたり、岐阜のあるマンションから「管理会社に大規模修繕コンサルティングを結ぶよう提案されたが…」と言うSOSが連休直前に入ったので、その相談を受けたり…ということで、もっぱら、自宅で仕事をしました。

 会社にある資料も、PDF化して、Web上に保管して、引き出せますし、コンビニにUSBでファイルを持参すれば、大量印刷も簡単ですから、困ることはあまりありません。

 また、今年は、6月の国体予選、8月の人間ドッグに向けて、体を絞る・鍛えるという課題があるので、仕事の合間に、2時間程度のトレーニングを入れて、思いっきり汗をかいたり、顧問先マンションから10キロ近い道を汗をかきながらウオーキングで帰ってきても、すぐにシャワーを浴びることができるという理想的な環境!(笑)

 最初、片足2キロのアンクルウエイトを付けて歩いた時は、足に、3か所の水ぶくれができたりもして、靴が大事!とウオーキングシューズも二足買いました。

 特にお気に入りは、ビジネスの場にも履いていけるヨネックスの「パワークッションMC41」
パワークッションMC41
サイドファスナーが付いていて、履くのも脱ぐのも楽です!

 ワイフ曰く、この2週間ほどで、見てわかるほど、私の顔が痩せたそうです。(笑)

 と言うことで、タイトルの「GWは○○と□□尽くし」は、「GWは仕事と運動尽くし」でした。(^^)v

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  先日、国土交通省から発表された「平成25年度マンション総合調査」によると、「管理組合の専門家の活用」と言う設問に対し、マンション管理士を活用しているのは、全体の16.4%だそうです。

 つまり、7組合に一つの組合が活用していることになります。

「こんなに多いはずはない!」と言うのが私の印象ですね。

 そもそも、平成16年の標準管理規約で「マンション管理士などの専門家の活用」が例示されたにもかかわらず、私が相談を受けたマンションで平成16年以降の新築であるにもかかわらず、その条項がないマンションはいくつもあります。

 そういうマンションに限って、管理会社の一方的な、あるいは高圧的な管理がなされているのを見ると、恐らく、管理会社が「外部の専門機関に相談してもらいたくない」と、意図的に外してあるのだと思います。

 マンション向けの勉強会で「マンション管理士を知っていますか?」と聞いても、平均して、90%以上が知りません。

 しかし、統計では、7組合に一つ???

 不思議だなと思いつつ、他の統計項目を見ると、理事会の開催について、毎月開催が、48.5%、2カ月に1回の開催が、20.7%です。

 なるほど!

 恐らく、大多数のマンションが、突発的な問題がなければ、年1回の決算・予算理事会が1回開催されるだけですから、今回の回答マンションは、そもそも「かなり組合運営意識の高い」組合だということだと思います。
 
 平成25年の時点で、既存マンションの戸数は、590万戸。仮に1棟あたり60戸だとすると、10万棟。この統計が2400組合の回答なので、全体の2.4%。

 平均的な姿を映し出す統計としては十分なサンプル数だと思いますが、質問項目が多いので、組合活動に関心の低いマンションの理事長だと、面倒だと感じて回答せず、結果として、意識が高い理事長の回答が多くなっているのだろうと推察します。

 とは言え、この統計結果が広く知れ渡り、「マンション管理士の活用」と言う考えが広まれば、幸せになるマンションは増えると思います。

 もちろん、それに応えられる経験やノウハウのあるマンション管理士が、それだけいないといけないわけで、それは、当社が果たすべき役割の一つだと考えています。

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 消防法に基づき、一定規模の建物については、消防設備である連結送水管の設置後、10年を経過したものに付き、3年毎に耐圧試験を実施しなければなりません。

また、消防用ホースも、同じく、設置(製造年月)後、10年を経過したものに付き3年毎に耐圧試験を実施しなければなりません。

それは、いざ火事となった時に、消火活動に支障が生じるといけないからです。

これは、消火器も同じ考えで、点検が義務付けられています。

ただ、連結送水管が建物の設備であるのに対して、消火ホースや消火器は、「備品」のため、点検ではなく、新品と交換すると、5年とか10年とか、試験が免除されます。

この法律が施行されたのは、平成14年で、この春から、移行措置期間も切れて、おそらく、多くのマンションで、管理会社から、「試験しますか?取り替えますか?」と言う提案がなされていると思います。

 消火器の場合は、試験や詰替え費用に比べて、買替の方が圧倒的に安いので、買替を選択することがほとんどだと思います。

 まあ、管理会社の「言い値」で交換してしまうと、高い消火器を買うことになるケースもあるので、注意は必要ですが・・・。

 一方、消火ホースの場合、試験した結果、ホースが破れているなどが見つかれば、交換しなければならず、試験と買替の二重の費用が発生しますので、迷うところです。

 ちなみに、連結送水管は、交換と言う仕組みがないため、3年ごとの試験は、避けられません。

 つまり、管理組合の選択は、次の二つです。

1、連結送水管の耐圧試験+消火ホースの耐圧試験→不具合のある消火ホースの取替
2、連結送水管の耐圧試験+消火ホースの取替(試験なし)

 どちらも、連結送水管試験は、必須なので、価格は硬直化する傾向にあります。
 
連結送水管と消火ホース試験の対象となる建物は、次の通りです。
・地上7階以上の建物
・地上5階以上で延べ面積が6,000m2以上の建物
・延べ面積が1,000m2以上の地下街
・道路の部分を有する防火対象物

 費用は、マンションの戸数に比例せず、ホースでは太さ・長さ・本数に比例し、連結送水管は、「1系統」当たりいくらとなります。

 20戸で10階建てでも、40戸で8階建てでも、連結送水管が1系統であれば、価格は同じで、いくつかのマンションで、管理会社から提示された見積もりを見ると、1系統で○万円と言う相場(定価?)があるようです。(数字が独り歩きしないよう伏せてあります)

 つまり、小規模なマンションほど、負担が大きいわけです。

 しかし、当方が管理組合向けコンサルタントだということを明かして交渉していると、色々なことがわかってきたので、恐らく、管理会社から出されている見積もりより、下げられる糸口は見えてきました。

 管理会社が、どこまで組合のために競争入札や価格査定をしてくれるかによりますが、管理会社の「言い値」で発注しちゃうと、「損」するかもしれませんよ。

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 昨日は、岐阜市内で築12年目の15戸程度の小規模マンションからのSOSの話を書きましたが、今日は、3月に初回相談のあった名古屋市内の40戸程度のマンションからのSOSの話です。

 このマンションでも、管理会社から、「そろそろ大規模修繕工事の時期ですよ。修繕委員会を立ち上げましょう」と言う提案があり、6月の総会に向けて、委員の募集が始まっていました。

 ただ、大規模修繕工事について、住民が学ぶ機会なく、いわば「施工ありき」で話が進められてきました。

 そして、修繕委員にも立候補され、意識の高い一人の住民が、3月の私の講演を聞かれ、その後、マンションの管理資料をもって来られ、ご相談。

 管理・長期修繕計画の適性診断を実施。

 診断結果は、管理委託費の無駄が多く、30%程度のコストダウンが可能。
 管理品質も長期修繕計画も改善の余地が一杯ありました。

 そして、改善を実施するには、理事会を動かすことの必要性をお話ししたところ、次には、理事長を当社に連れてこられて、私のレクチャーを聞いていただきました。

 その結果、リクエストいただいたのは、6月の定期総会で勉強会を実施し、そのまま当社とのコンサルティング契約を議案にしたいと。

 普段から、とてもまとまりのあるマンションで、総会をかき回すような人はいないため、いきなり、総会で私が登場しても大丈夫!と言うのが、理事長の見解。

 逆に言えば、そういうマンションだからこそ、管理会社の担当者にとっても、扱いやすいマンションだったわけで、私の勉強会を聞けば、まさに「井の中の蛙」だったことに気づき、間違いなく議案は通るだろうと思われたわけですね。

しかし、実は、過去にも、「総会で提案すれば、間違いなく通る」と言われて、40戸規模のマンションでの総会に臨んだところ、その時に限って、普段は総会に出ない人が、参加して、反対されたということもありましたから、「ちょっと、お待ちください」と申し上げました。

 と言うのは、昨日の話のような20戸程度までのマンションであれば、「人となり」が把握されているので、理事長の「大丈夫」は、かなり大丈夫なのですが、40戸にもなると、一度も話したことがないという人も、います。

 そもそも、日本人にとって、普段の仕事でも生活でも「コンサルタント」と言う人物と接したことは、ほとんどなく、お金を支払って、成果を上げるというコンサルティングの仕組みに懐疑的な人は、少なくないのですね。

 したがって、理事長が私を気に入って下さり「組合にとって、こんないい話はない!」と思われても、一人でも、強い反対者がいると、総会で多数決を取るという決断ができないのがマンション自治の特有の現象ですから、規模が大きくなればなるほど、理解を得るための慎重な対応が必要になるのです。

 今回は、特に、大規模修繕の準備と管理見直しの同時コンサルティングになるため、勉強会もたっぷり必要で、定期総会の時間がかなり長くなってしまうため、「まずは、住民向けの勉強会を行い、関心のある方に参加していただき、理解した上で賛成だと言われる方が多数おられたら、その時初めて、総会議案にしましょう」と提案。

 また、このマンションは、これまで、建物の不具合記録はなく、施工した会社も良いので、建物の状態も良い可能性が高いことから、一度、当社が簡易的な建物診断を行い、勉強会で、大規模修繕工事が、次の消費税増税が落ち着いた頃まで延ばせそうかどうかのアドバイスも行うことにしました。

 当社は、大規模修繕コンサルティングを行う会社ですが、「大規模修繕工事をどこまで合理的に延ばせるか?」を最優先に考え、それよりも先か、あるいは同時に、ほぼ間違いなく「劣化している管理」を改善することを提案します。

 実は、管理の劣化が回復できると、管理費余剰金が大きくなり、長期修繕計画に余裕が生まれるので、大規模修繕工事においても、将来を見据えたグレードアップ工事ができるから、一石二鳥なのです。

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 築12年目の15戸程度のマンションの理事長から、「理事会で、管理会社が建物劣化診断~大規模修繕工事のコンサルティングを提案してきたけれど、管理会社の進め方に不安を感じる」と相談がありました。

 私が、「管理会社から、なぜ、大規模修繕工事が必要なのか?現在の建物の状況はどうなのか?大規模修繕工事コンサルティングの業務の内容や責任はどうなるのか?などの説明はあったのですか?」と聞くと、「そんな説明はなかったです。これがその時の資料です。」と見せていただいたのは、次の三つ。

「大項目しか書いていない10行に満たない見積書」
「戸当たり10万円程度だということしか書いていない概算予算」
「スケジュール表」
の3枚のみ。

初めて聞く住民にとっては、この程度の説明で、管理会社に任せるということが、そもそも、当たり前なのかどうかもわかりませんから、その理事会では、住民側は質問しようもないというのが、実際でしょうが、この資料で、百数十万円するコンサルティング契約を結ぶ議案の提案をすることは、いかにも乱暴…。

ネットで多少調べれば、大規模修繕工事の進め方には、管理会社委任方式、工事会社責任施工方式、設計事務所設計監理方式など、いくつもあることは、わかります

しかし、管理会社からすれば、小規模マンションにあって、設計事務所に依頼することは、報酬の面からありえず、住民の力だけで、建設会社に直接依頼することも難しいのだから、管理会社に任せるしかないでしょう!と言う、ちゃんとした(?)理由があるのかもしれませんが、かたや管理会社にとっては、日常の管理委託費は、薄く長く続く収益で、特に小規模マンションだと、それほど儲かるものではありませんので、利幅が大きい大規模修繕工事は、何とか、モノにしたいという思惑も働いているのだろうと思います。

でもね、他の選択肢を説明することなく、「管理会社がコンサルティングします」と提案するのは、管理会社への信頼をなくすだけなのではないでしょうか?

このマンションでは、理事長からの個人相談の後、急遽、一週間後に、住民にも声をかけて、拡大理事会を開催し、「大規模修繕工事を成功させる5つの法則」の勉強会を開催。

その理事会で、前回の管理会社主導の理事会決定内容を破棄し、当社にコンサルティングを依頼する議案が承認され、5月半ばの総会で、審議することになりました。

SOS信号に間に合った!と言う感じです。

当社のコンサルティングの特徴は、大規模修繕工事で、コストダウンをはかるだけでなく、同時に管理見直しを行い、長期的な財政の安定をはかることにあります。

このマンションでも、住民の皆さんの幸せを実現するコンサルティングを提供したいと思います。

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 私が中電の社内ベンチャー制度で、第1号起業家になることができたのは、当時、東海総研(現在の三菱東京UFJ総研)の酒井英之先生の個人的なアドバイスによることが大きかったと言えます。

 その前から、オール電化普及のためのマーケティングで指導いただいていたのですが、自宅が私の家から徒歩10分程度のマンションに住んでおられ、偶然電車で一緒になったことがあり、お互い、驚いたという出来事があった仲です。

そして、酒井先生も、ブラザー工業と言う大企業からの転身で、コンサルタントになられたという経緯から、当時、社内ベンチャーに挑戦した私に対して、わざわざご自身の休日に、アドバイスに来ていただきました。

それ以来、大きな節目で、岐阜駅近くの居酒屋で飲んだり、今度は、酒井先生の住まれるマンションの管理組合運営のアドバイスをしたりと言う間柄です。

 その酒井先生は、名古屋だけでなく、全国の中小企業の経営改革、人材育成のコンサルタントとして、有名になり、まさに「満を持して」、この春、独立起業され、「株式会社V字経営研究所」(略称V字研)を設立されました。

 私自身、中電の社内ベンチャーから、資本も営業も関連なく独立した時は、それまでのクライアントが応援してくれて、「馬渕さんにコンサルティングを依頼したい」と言っていただいたので、それまでと同じ仕事を、古巣のリブネットの再委託先として、受注することで、スタートアップから、順調な業績でした。
 
 その後、東日本大震災で、メインだった全国の電力会社からの「オール電化普及策」関連の仕事が、一気にすべてなくなり、1年半くらい、社員や他の役員の給与を出すのが精いっぱいで、しかも、それも時として借金で賄う状態で、私自身は無給の時代が続きます。

 往復の交通費がもったいないので、会社に泊まり、東京への出張は、かつてグリーン車だった身分が、その時は夜行バスで行く、大阪の出張は、東海道線の鈍行…。

休みは一日もありません。

会社勤めの人からすれば、毎月の給料が入らいないというのは、想像できないでしょうが、それが、半年も続くと、面白いもので、給料が入らない恐怖がなくなります。(笑)

会社の収益は、お客様への宣伝、提案、実施、請求、そして、初めて入金がありますから、一定規模のお金が安定的に入るようになるまでが、「こらえどころ」なのですが、自分のやっているビジネスが、間違いなく顧客の喜びにつながり、社会のひずみをなくしていくという自信、やりがい、実感があったので、不思議と悲壮感もない。

それどころか、「これで、会社が倒産したら、自分が社会に役立つと信じてやっていることが、実は勘違いなんだとわかるだけ」で、その時は、違うビジネスを始めればよい、と言う超楽天主義(笑)

しかし、もちろん、家族は大変です。

妻が、アルバイトをして、家計を支えてくれましたし、子供たちも、「我が家はお金がない」と笑いながら言う父親に、お小遣いがないことを我慢してくれました。

簡単に書いていますが、これらの話は氷山の一角で、当時の出来事を全部並べたら、「壮絶な人生」だと言われるだろうと思います。(笑)

 そんな自分の経験もあるので、昔のご恩返しをしたいという気持ちと、酒井先生の起業は、何としても応援したいという気持ちから、中電時代の同期で、当時、リブネット立ち上げを一緒にしたM氏と一緒に、「お祝い会」を企画したのですが、酒井先生の話を聞くと、「全く心配する必要なし」。

いや、初年度から、「税金対策の心配をする」くらい(笑)

 これまでの酒井先生の実績は、私の想像をはるかに超えて、たくさんのクライアントから、信頼され、毎日が多忙のご様子。

 こういう素晴らしい人物と長年の友人として付き合ってこれたことに、改めて感謝です。

 株式会社V字経営研究所のこれからの発展を心から祈ります。

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テーマ:よく生きる
ジャンル:ライフ