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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 先日、中部スマートマンション推進協議会とマンション管理相談センターの主催で、岐阜県中津川市に本社のある株式会社中央物産の蓄電池実証試験を見学してきました。
中央物産見学会1

 スマートマンションの定義は、「マンション全体でエネルギー管理、節電及びピークカット/ピークシフトを行い、エネルギーの効率的な使用や無理のない節電を実現するマンション」ですが、それを具体的な構成要素に分解して、評価する仕組みが「スマートマンション評価制度」。

 具体的には、5つの評価項目があり、その導入に応じた☆の数が決まり、次のロゴマークが配布されます。
スマートマンション評価制度

その5項目の要素の一つが、「創蓄連携」
 その漢字の通り、太陽光や蓄電池により、非常時の電源のバックアップができるかどうかを示しています。

 したがって、スマートマンションの導入を推進する事業者にとっては、蓄電池の知識は大切です。

 また、蓄電池と言う商品についていえば、照明や携帯電話の充電に使うというケースでは、様々な商品があっても、エレベーターやポンプと言った動力への電力供給ができるものは、まだ少なく、また、それができても、サイズが大きく、価格も高く、簡単には導入ができません。

 そもそも、マンションの設備に応じて、経済的にも容量的に最適な蓄電池を選ぶというノウハウが確立されていないのが現状です。

 今回見学した中央物産社では、この「動力」用蓄電池を自社の工場で使用し、効果的なピークカットに成功して、費用対効果も十分あるという実証実験に成功しています。

 これが、実際の蓄電池。
中央物産見学会3

 これが、実証実験をリアルタイムで見ることのできるモニターです。
中央物産見学会2

 見学の後、マンションへの導入について、熱のこもったディスカッションをしてきました。

 理論的には、蓄電池の導入により、非常時への対応だけではなく、ピークカットによる電気代の削減にもつながりそうだというのが、私の意見。

 それにアジャストできる製品になるか?手の届く価格に収まるか?と言うことが、これからの課題ですが、中央物産社の技術陣と、今後も開発に向けて協力していくことになりました。


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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 昨日、ナゴヤハウジングセンター半田会場で、「住まいづくりを応援するスペシャルウイーク」のイベントの一つとして、講演したのですが、この会場で、過去十数回のセミナーをしてきた中で、最少の参加者。

 小雨が降り、天候が悪くなるという予報の中で、出足が鈍っていたのかもしれませんが、展示場の中そのものに、人がほとんど歩いていません。

 イベントを企画した展示場の運営会社担当者によると、最近この傾向が続いているということ。

 昨年9月末までの契約であれば、注文住宅の建設がこの4月に入っても、消費税は5%。

10月以降は、建売住宅やマンションへと消費意欲がシフトしたと言われています。

次の消費税アップが来年の10月に予定されており、来年3月までの契約ならば、消費税は8%になります。

住宅会社は、次の駆け込み需要への期待もあるようですが、住宅は「駆け込み」で建てる、購入するものではありません!

今回は、お金のいくつかの例を踏まえて、そういう大切な「家づくりの成功法則」をお話ししたのですが、参加者が少なくて、残念!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 以前、このブログでもお知らせしましたが、ナゴヤハウジングセンター半田会場で、「住まいづくりを応援するスペシャルウイーク」のイベントの一つとして、4月29日11時から、下記のセミナーの講師を務めます。

~増税前より得する!?~
今から始める人のための住まいづくり成功講座

増税後の住宅取得推進策として、「すまい給付金」などの制度もあり、そういうお金の話もしますが、主な内容は、「考え方」です。

また、5月5日は、当社のコーディネートで、

女性FPが主婦目線で伝える
あなたにあった住宅ローンの選び方

 というセミナーも開催されます。
半田住宅


天候は、下り坂の模様ですが、お近くの方、お越しください。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2497日連続更新中】

  この土日は、新しく大規模修繕工事のコンサルティングを依頼したいという組合への勉強会、これまで1年間にわたり管理見直しコンサルティングを行ってきた組合の新管理会社の元での定期総会、顧問契約先のマンションの1年点検の同行と、全く性格の異なる業務でした。

 現在、10以上のマンションのコンサルと顧問を抱えているので、常に「TODOリスト」を更新し、スケジュールに個々の組合のために使う時間を入れていますが、突発的な相談も、もちろんあり、予定通りに行かないのは当然。

 その分を見越して、時間配分をしているのですが、自分の中で、「この仕事はこれくらいの時間が必要」という目論見を付けて、時間配分をしており、経験上、それが大きくずれることは少ないのですが、時々、資料作成の段階で、新たな問題が見つかったり、「こうしたら、組合のメリットが増えるのでは?」と言う新しいアイディアが見つかり、予定時間を大幅に超えることもあります。

 そうなると、「ここまで作りこんだものを提示すれば、クライアントの喜びも大きくなるだろう」と自分が納得するまで、エンドレス(笑)

 先週末は、まさに、それが重なって、気づいたら、事務所で朝日が差し込んできました。

 朝、6時くらいに資料を鞄に入れて、地下鉄のホームに立つと、立っているだけでは、そのまま眠りそうなので、人が少ないのをいいことに、片足2キロのアンクルウエイトを付けたまま、その場で足踏み。(笑)

 電車の中も、座ると、乗り過ごしそうなので、立ったまま足踏み。(笑)

 無事、自宅までたどり着き、入浴して、そこから、睡眠3時間で、完全復活!
 すべての業務で、シャキッと、パワフルにコンサルティングできたのではないかな(笑)

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テーマ:ひとりごと
ジャンル:ライフ

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2496日連続更新中】

  マンション管理相談センターのHPは、かなりコンテンツが増えてきて、事例も増えてきましたが、まだまだ問い合わせは少ないと感じます。

 HPにそれなりの時間をかけているのに、お客様は、HP経由よりも口コミが多いのが、ちょっと、悔しい。(笑)

現在、順番待ちにしてもらうマンションもあるので、贅沢ですが、アクセス分析を行うと、トップページだけを見て、離脱する人が多いのが気になるため、現在、トップページをリニューアルすべく、企画中です。

 こうご期待!

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テーマ:**暮らしを楽しむ**
ジャンル:ライフ

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  一昨年、岐阜で国体があった時に、岐阜県の選抜選手として出場しました。

 出場したのは、国体のパラリンピックの部である「全国障害者スポーツ大会」です。

 学生時代に、交通事故にあい、右足を破砕骨折(漢字を見るだけでも、痛々しい(笑))し、半年間の入院。

 その時に、右足が2.5センチ短くなりました。(びっくり!)
 また当時は、左足の半分くらいの細さまでになったと思います。

 そこから、1年間のリハビリをしたものの、長期間のギブス固定のため、足首の可動域が少なくなり、正座は困難。

 その時点で、これ以上の回復はないとの医師の判断で、リハビリを終了して、身体障害者の等級で軽い方から2番目と認定されました。

 しかし、人間の体は不思議なもので、足が短くなると、腰で調整して、左右のバランスを取ります。

 当時、ズボンを買ったときに右足を2~2.5センチ短くしてもらっていたのが、今では、1センチ程度の差です。

 リハビリ打ち切りとなった後も、自宅で独自の筋力トレーニングを続け、筋肉も復活。
 今では、セミナーと質疑応答で3時間立ちっぱなしでも、耐えられるようになっています。

 しかし、年齢が50を超えて、医師からは、「寒いと痛みが出てくる」と忠告されたので、それに負けまいと言う気持ちと、地元の大会という記念に、2年前の岐阜の清流国体開催の際に、全国障害者スポーツ大会にエントリーして、50メートル走と立ち幅跳びに挑戦。

 どちらも、春の県大会で優勝して、全国大会に出場。
 そこでも、ダブル優勝しました。

 障害者スポーツ大会では、年齢と障害区分別に種目が分かれており、実は、私、50メートル走では、日本記録保持者です(笑)

 その後、岐阜県のスポーツ強化指定選手に選ばれているのですが、昨年は、仕事が多忙で、練習会にも行けず、国体も不参加。

 今年は、緩んだ体を絞りたいという気持ちもあり、6月8日の県大会にエントリーしました。

 現在、足首に各2キロのアンクルウエイトを付け、自宅マンションの8階の階段の登り降りを30分くらいしています。
アンクルウエイトこれです。


会社の往復でも、降りる駅を変えて、アンクルウエイトを付けて、歩く。

自宅では、5キロ×2個の砂アレイを持って、スクワット、腕・腹筋の筋トレ等、仕事の合間の休憩をうまく活かしています。

 ここ最近、心地よい筋肉痛がちょっぴりうれしい(笑)

 県大会で良い成績を残すと、秋の長崎県での国体出場メンバーに選ばれるかもしれません。(県の予算枠があるので、県大会で優勝したからと言って、行けるわけではないのです)

 まずは、6月8日の県大会で、2年前より良い成績を残せるよう、頑張ります!

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 当社が管理見直しコンサルティングを提供して、築10年20戸程度という規模でありながら、年間で約100万円以上もの管理委託費・管理経費(電気料金等)の削減に成功したマンションがあります。

 このマンションの理事長夫人が、とにかくすごい!

 最初の出会いは、昨年5月に行った当社の大規模修繕コンサルティグマンションの見学会。実は、そこに至るまでに、既に、火災保険の見直し、電気料金削減の検討、管理会社の管理業務改善の申し入れ等、お一人で孤軍奮闘!

 実質的な理事長として、どんどん知識を増やされ、管理の改善とコスト削減に取り組んでおられたのです。

 その話を聞くと、当社がこれまでコンサルティングをしたマンションの理事長の中で、間違いなく1,2位を争うレベルの高い人物です。

 では、それほどの実力がありながら、なぜ、ご自身(のマンション)だけで改善に取り組まれなかったのか?

 それは、勉強すればするほど、マンション管理の見直しには、技術的・専門的な知見が必要だと思われ、コンサルタントに依頼することは、長い目で見て、「有効な投資」だと考えられたからのようです。

 このマンションとのコンサルティグ契約が6月末。
 そこから、毎日のようにメールのやり取り。しかも、かなり長い(笑)

 この時期、別の管理見直しコンサルティング契約を締結した40戸ほどのマンションでも、その敏腕の女性理事長から、同じく毎日のように長いメールやファックスが届いていたのでした。

 このお二人に共通するのは、「管理改善を今すぐ!」への並々ならぬ意欲。

 だから、数か月後に実現するであろう管理費削減という目標に向かっているものの、「今、そこにある管理」を改善するための相談がいっぱい来るのですね。

 したがって、管理見直しコンサルティング業務の契約だけなのですが、実際は管理組合顧問業務も一緒に提供するようなもので、現行の管理会社のまま、次から次に改善が実現するので、お互いノッて、益々メールが長くなる。(笑)
 
 そういう点では、私の最大のパフォーマンスを引き出した賢い理事長・理事長夫人というわけですが(笑)、私にとっても、このスタイルが、組合にとって最良だろうと考え、現在の管理見直しコンサルティング契約には、最初から、「顧問として、現在の管理組合運営のアドバイスを含む」と入れるようにして、報酬体系も、それに合わせています。

「日本一高い成果が出るコンサルティングだから、報酬もそれにふさわしい」というのが、当社の誇りですね。

 そんな理事長夫人が、私と出会う前の期間も含めて、1年以上にわたる奮闘の記録を振り返って、ブログを書き始められました。

 それが、
理事長夫人の奮闘記~マンション管理の見直し

 今日現在、既に15話まで書かれていますが、いまだ、私は出てこない(笑)
 つまり、当社のことを知るまでに、かなり自力で努力されていたということの証です。

 実は、ご本人も、いまだ、旧管理会社の引継ぎのお粗末さの後始末があり、今の話題に追いつくのは、いつになることやら…と笑っておられる状態。

 許可を得て、私のブログにリンクさせていただけることになりました。
 ブログの右側の「リンク」にあります。

 当社の㏋からも、近々にリンクさせていただきます。

 20戸程度の小規模マンションでも、ここまでできる…いえ、小規模マンションだからこそ、ここまできめ細かくやることで管理品質改善とコストダウンの成果が大きく出る!というモデルとなる実例だと思います。

 私も、毎回、楽しみに読んでいます。

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 現在は、マンションに特化したコンサルティング業務を行っているのですが、その前は、住まいづくりコンサルティングを10年以上行ってきたので、いまだに、相談が入ったり、セミナーをしてほしいという依頼があります。

 個別相談については、ボランティアでアドバイスし、本格的な相談は、古巣の「住宅相談センター」を紹介します。

また、セミナー講師依頼は、基本は、今までの人脈で、別の講師を紹介します。

ただ、どうしたら「家づくりが成功するか?」については、昔も今も変わらないので、どうしても私に話してほしいと言う依頼の場合は、引き受けることもあります。

で、今回、ナゴヤハウジングセンター半田会場で、4月29日に、

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の講師を「しあわせデザイン研究所」のコンサルタントの肩書で務めます。


増税後の住宅取得推進策として、「すまい給付金」などの制度もあり、そういうお金の話もしますが、主な内容は、「考え方」です。

また、5月5日は、当社のコーディネートで、

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  最近、大規模修繕工事の相談が増えています。

 昨年の今頃も、いくつか相談はあったのですが、「管理会社から消費税の値上げの前に…と言われて、本当にそうか?」という内容が多く、その築年数を聞いたり、建物の様子を聞いたり、あるいは、実際に簡易な建物診断を行った結果、「急ぐ必要はなし」というアドバイスをして、すべて、延期となっていました。

 その中には、管理会社への不満があって、管理見直しコンサルティングを実施したケースもありましたが、ここに来て、消費税や電気料金の値上げで、生活上の負担感が増えていることもあり、1年半後の10%の消費税アップを見据えた相談に変わってきています。

 昨年9月末までの契約であれば、4月以降の工事であっても、消費税は5%の金額なので、おそらく、この春、あるいは秋の工事は、かなり多忙でしょう。

 いわゆるこれからが「駆け込み需要」の最盛期だと思います。

 一方、最近の工事費は、原材料も人件費も値上がりがあり、昨年契約した金額で行うのは、かなり厳しいという声を聞きます。

と いうことは、今年春、秋の工事は、品質に心配があります。

 また、次回の10%への値上げに関して、今回のような猶予措置があるとしたら、来年の3月までに工事契約を行えば、来年の10月以降の着工でも、消費税は8%ですから、同じ現象=再来年の秋、次の春の工事の品質が心配になるという可能性があります。

 ということは、今年中に準備をして、来年の春に工事を行うか、ぐっと先にして、3年くらい先にするかの選択が、価格と工事品質のバランスの取れた実施ができる確率が高くなります。

そこまでの分析をしているから、相談が多くなっているのではないにせよ、漠然とした不安感があるのでしょう。

 当社のコンサルティングは、建物の状況を見て、大規模修繕工事の時期をアドバイスしますし、同時に「管理の劣化」を診断して、トータルにマンションの長期財政を考えた最善策を提案します。

 当社は、管理会社との利害関係がなく、設計事務所や建築会社のように「工事が発生して初めて利益がある」会社ではないので、100%マンション組合の利益・幸せのために、コンサルティングを行います。

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  今日、53歳になりました。誕生日



 若いころ、「53歳」と聞いたら、「年寄り」というイメージでしたが、自分がなってみると、気持ちは若い。(笑)

 毎日、仕事が充実しているので、徹夜しても平気だし、集中力も続くし、新しいアイディアもドンドン出てきます。逆に、若いころにない「経験」があるゆえのより斬新なアイディアが出てきて、かつ、実現するための手法が次から次に浮かびますから、「若いもんには負けない!」感覚。(笑)

 体力も変わってない気がしますが、昨日、久しぶり岐阜県の陸上強化選手の練習をしたら、最初のウオーミングアップで息が切れて、こちらは、気持ちでカバーできない衰えを感じました。

 が、それは、運動不足のせい。
 少し前から、毎日、筋トレを復活していますので、夏の人間ドッグまでには、引き締まった体になる予定(笑)。

「暮らす人が幸せになり、集まって住むパワーを活かして、社会に役立つマンションを創る」夢は、まだまだ、始まったばかりですから、どんな環境でも「動ける体」「疲れ知らずの体」が基礎です。

 年を重ねた新たな1年も、充実してワクワク過ごしたいと思います。

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テーマ:ひとりごと
ジャンル:ライフ

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 昨日は、築11年目のマンションの建物総合点検を実施。

 昨年、管理見直しを行い、管理会社が変更となり、新しい管理会社のもとで、長期修繕計画を作成するための建物調査を兼ねています。

 今回は、広く住民に呼びかけ、役員の方を中心に8名ほどの方が集まり、管理会社さん、管理会社の下請けの建築事務所さん、私を加えると10名以上で、「建物ツアー」的に実施しました。

 タラップ式で狭い点検口を上がらないと行けない屋上も、このツアーに含まれていますが、さすがに、住民の方は、なかなか勇気がいるため、男性一人と理事長夫人が挑戦!

 その時の写真です。
建物点検



今から3年ほど前に、屋上の防水補修工事を行っているので、その状況の確認をしたところ、防水が切れている個所が見つかりました。

 このマンションは、築11年目ですから、そろそろ大規模修繕工事の準備時期ですが、幸いにも、今回の点検では、大規模修繕工事を至近で行うほどの劣化は見られませんでした。

ただ、以前の管理会社が新築時に作成した長期修繕計画書は、全く使えないシロモノなので、管理会社と協力して、長期修繕計画を立てます。
 
このマンションは、20戸なのですが、3段と4段の屋外の機械式駐車場があり、その維持を考えると、かなりの費用がかかるのが悩みでしたが、当社の管理見直しと省エネコンサルティングで、年間、100万円以上のコスト削減=管理費余剰金を生み出したので、それを反映すれば、住民の皆さんの負担は、かなり軽減されるものと予想されています。

この点検の後は、管理規約見直しのための拡大理事会を開催。

建物の劣化も管理の劣化も、総合的に回復・改善させ、住民の皆さんが安心して快適に暮らせるマンションにすることが、当社のコンサルティングミッションです。

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 昨日、中部電力の値上げの具体的な内容が発表されましたが、実は、値上げと同時に、契約真ニューの変更も発表されています。

 個人住宅にとって、一番目立つのは、「ピークシフト電灯」でしょう。

 これは、夏(7~9月)の午後1時から4時までの間の単価が、それ以外の昼間単価の2倍程度になるというもの。その分、一般的従量電灯の単価より安くなります。

 一般家庭では、この時間帯に照明は使わないでしょうから、「我が家は夏にエアコンを使わない」と決めて、このメニューを選ぶと安くなる?

 もうひとつの注目点が、Eライフプランの条件変更。

 今まで、夜間蓄熱機器(エコキュード等)がなければ、このメニューが適用されず、また、オール電化のみが割引となっていたものが、そのどちらも適用されなくなります。

 このメニューは、中電のオール電化普及のために、ガス併用住宅よりも、光熱費が安いとPRする際の目玉でした。

 電気が足りなくなるかも?という懸念や省エネの社会にするために、「オール電化」を普及させるようなメニューは、NGだと言うことです。

 電気料金の原価算定においても、オール電化の普及に関する広告費は、原価から除外されています。

 また、従量電灯の3段階目の単価がグッと高くなってことも、特徴。

 ただ、これらの変更は、実は、マンションの共用部の電気にとっては、安くなる契約を選ぶ範囲が広がったことになりますし、高圧一括受電のメリットが、より高まる可能性もあります。

 その試算式・シミュレーションを作るのは、かなり大変ですが、日本一のマンション省エネコンサルタントを目指す身としては、醍醐味がありますね。

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 先日、スマホをauに替え、その次に、パソコンをパナソニックのレッツノート(ウィンドウズ8.1プロ)に替えました。

 パソコンでは、「SkyDrive」というネット上のクラウド型のストレージサービス(ハードディスクと同じく、データを保存できるもの)が付いており、有料で容量をアップして、自宅でも、外出先でも、常に、同じファイルデータを読みだして、保存できるのが、大変便利です。

 しかも、そのデータは、パソコン内とも同期されているので、仮に、ネット環境がない時にでも、読み出して作業ができ、かつ、パソコン内のスタンドアロンデータとして、保存しておけば、次回、ネットにつながった時に、自動的にクラウドのデータも書き換えてくれます。

 そして、さらに、スマホにも「SkyDrive」アプリをダウンロードしたら、ここからも、すべてのデータを読み出せます。

 もともと、会社のメールは、Gメールに転送してあるので、どこでも、Webメールとして、受信、返信できます。

 レッツノートの軽さと電池寿命からすると、たとえば、丸一日東京出張でも、自分のWi-Fiにつなげて、どこでも仕事ができるのですが、例えば、混んだ電車の中で、パソコンが開けなくても、あるいは、ミーティングでの途中でも、さっと、スマホを取り出して、データを読むことができます。

 「勤務時間」のあるビジネスマンにとっては、勤務時間内のマルチな使い方にとどまるでしょうが、私のようなコンサルタント、しかも、お客様との接点が365日、夜中まであるようなワークスタイルにとっては、生産性が非常にアップします。

 実際、夜中、ベッドに入ってからも、朝、目が覚めても、スマホでメールをチェックして、簡単な返信なら、その場でしますし、長文なので、パソコンで返信をする場合でも、すでに、その準備ができていますので、朝食のテーブルに付いて、朝食が出てくるまでに、さっとパソコンを開いて、返信しています。

我が家は、かなり強力な無線ルーターを設置して、トイレでも、ネットがつながりますから。。。(笑)

 まあ、家族でディズニーランドに行っても、入場の行列待ちの間は、自動車に戻って、パソコンを開いて仕事をしているのですから(笑)、オンとオフの境なく、仕事ができるインフラの恩恵をたくさん受けているのですね。

 あのまま、電力会社で勤め人だったら、こんなにエキサイティングで、ワクワクしながら、24時間仕事をしていなかっただろうなぁと、つくづく感じますね。

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 顧問先のマンションが、コスト削減の一つとして、毎月使用料を払うケーブルテレビを止め、独自アンテナを立て、受信する工事を行いました。

 かつてアナログ波の時は、アンテナ受信が難しかったのですが、地デジになり、電波が問題ないと判断しての切り替えだったので、その手法には、問題がありませんでした。

 また、ケーブルテレビによるインターネットや電話のサービスも入っていないタイプだったので、その面でも、支障がありませんでした。

ところが、実際に切りかえた後、ノイズが入るとの連絡。

この切り替えの手法に関しては、アドバイスしましたが、工事そのものは、組合員にそれに関係している方がおられるということから、組合で工事を直接発注・検収をすると言われたため、当社のコーディネートをせず、気を付けるべき点だけを伝え、あとは、組合にお任せ。

したがって、製品・工事・設置のどこに問題があるのかの把握ができないのですが、いずれにしても、設置者の技術的な問題で片付くと思っていたところ、調査・調整しても、再発するという報告。

付近のネオンが点灯するときに、ノイズが入るそうです。

 どうしたら良いでしょうか?と相談があり、地デジサポートセンターに連絡したり、他の事業者に聞いてみたのですが、同様の事例がないということ。

 うーん、不思議。

根本なところから考え直し、対策をアドバイスしたいと思います。

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 先日のマンション管理フェアで、私の講義を聞かれた理事長が、次期理事長を連れて、そ、の後のフォローセミナーにも参加。

そのマンションの総会や管理関連資料をお借りし、分析をしているところです。

 幸い、当社から車で5分程度の場所なので、資料分析の精度を上げるために、現地の調査を行いました。

 実際に、現地に行くと、「40戸程度のマンション」という、一般的な傾向とは、かなり違う特徴がありました。

 このマンションは、名古屋市の都心にあり、機械式駐車場が多いのですが、1階のピロティ内にあるため、雨掛かりがなく、2段式なので、出し入れのストレスも少ない。

 したがって、外の平面駐車場の方が人気がなく、空きが出ている。

41戸規模としては、通常の3倍以上である200万円以上の共用部の電気代を使っていることなどの特徴があります。

 お借りした敷地図を見ると、建物が2棟に分かれていて、エレベーターも2基あります。
 それをつなげる内廊下が長く、1階のエントランス部は、365日24時間のエアコン使用。

 庭の噴水もずっと稼働している=ポンプが動いている状態。

 建物は、3方向が道路に面しており、植栽も豊かですが、その分、防犯面の心配があり、たくさんの防犯カメラが取り付けてあります。

 販売時は、その外観がとても魅力だったと思いますが、設備も建物構造としても、維持に多額のお金がかかるマンションです。

 幸い、現理事長が熱心で、お仕事も建築にかかわる仕事をしておられ、マンション内の協力者とともに、次から次に改善を重ねられて来たそうです。

 今年の総会の議案でも、共用部の電気代や火災保険の削減なども提案されていました。

 また、これまで建物や設備の不具合が生じた際に、組合負担で修繕する提案があったけれども、粘り強く交渉して、販売会社・建築した会社に無償で治してもらった苦労話などもお聞きし、意識も知識も非常に優れたマンションだと感じました。

 そんなマンションの理事長ですが、それまでの改善に手ごたえはあるものの、自分たちのやってきたことが、専門家の目から見てどうなのか?また、これから大規模修繕工事の時期となるので、建物診断や長期修繕計画を専門家に依頼したい…という思いで、当社を訪ねてこられたということです。


 分析結果としては、
① 管理の見直し・管理委託費の削減は、まだまだできる。
② 電気代は、削減の余地が大いにあり、スマートマンション・高圧一括受電の選択がかなり有力。
③ 機械式駐車場は屋内のため、修繕サイクルは長くできるが、一方、エレベーターが2基あり、その負担が大きい
④ 「せちがなく」節約するのではなく、豊かな共用部をぜひ、大切にしたい。

このような診断の時に、いつも心がけるのは、建物を見るのではなく、自分がこのマンションに住んでいる気持ちになり、「どんなマンションにしたいか?」を徹底的にイメージすることです。

 その気持ちがあって、初めて、住民の皆さんに共感していただける提案ができます。
 当社のコンサルティングの本質は「愛」なのです。

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 「ダンディハウス」と言えば、男のエステサロン。

テレビコマーシャルでも、有名ですね。

今月、私の誕生日があり、その特典として、フルコースが体験できるという案内をもらい、昨日、名古屋の栄本店で体験してきました。

いわゆるリラクゼーションのためのマッサージやオイルテラピーは、よく行くのですが、「エステ」という名目のものは、初めて。

太っているとか、おなかが出ていると言われることはないのですが、年を取るごとに、体の代謝が衰えて、どうしても余分な脂肪がつきやすくなりますから、毎年、人間ドッグの日を目標に、体を絞るというのが私の体型&体力維持のパターン。

特に、1年半前の岐阜国体の時には、かなり鍛えて、体を絞ったので、ちょっと過信。しかも、業務がかなり多忙で、昨年は、人間ドッグに合わせたプロジェクトができなかったこともあって、油断していたら、最近、おなか周りが…。

自動車での移動も増えて、自分でもやばい!という意識がありました。

そこで、今年の8月の人間ドッグに向けて、「忙しくても、自分を追い込む!」と決めて、そのきっかけ、あるいは、実際の有効な手段として、「トリプバーン痩身法」なるものを体験しようと思った次第。

会社から徒歩10分程度のところに、サロンがあるので、17時に予約して、まずは、カウンセリング。

予想していたとはいえ、対応してくれた女性カウンセラーのⅯさんは、かなりの美人(笑)

45分程度のヒアリングで、顧客の心をつかむ会話、モチベーションを上げる会話はさすがですが、普段、コンサルティングやメンタリングをしている私からすると、まだまだ(笑)

まあ、若くてきれいな女性から、「ストイックですねぇ」「紳士ですねぇ」「一層かっこよくなりますよー」的な褒め言葉を言われると、普通は舞い上がりそうですが、ビジネス的に、冷静に分析しちゃうので、その会話が面白くて仕方ない。

この時のポイントは、
①「なりたい自分」の目標を明確に描くこと
②痩せるだけでなく、「リバウンドしない体を創る」こと
③目標達成の後も、維持するプログラムがあること
④顧客に合わせたオリジナルなメニューがあること
⑤上記すべてに理論があること
でしょう。

そして、体験。

トリプルバーンの一つには、横になったまま、体中に電極を付けて、25分間の筋肉運動をさせるものがあり、それが、効果があると実感させますね。

その間、技術スタッフが、間をもたせるために、楽しい会話を仕掛けてくるので、飽きません。

効果がその場面場面で実感できるプログラムと一連の接客の積み重ねの上に、最後のカウンセリングで、「高額商品」を買いたくなる心理にさせます。

興味津々で、スタッフ教育をどうしているのかも、聞きました。(笑)

ダンディハウスが、あれだけのコマーシャルを打って、成長している理由がわかりました。

で、私が、正式に申し込んだかどうかは内緒ですが、カラダへの投資に使う時間を毎日持とう!というモチベーションが沸々と湧きあがったのは事実。

3時間の体験後、夕食前で、空腹でしたが、8時過ぎに、栄から名古屋駅まで、歩いて帰りましたからねぇ(^^)/

そして、一夜明けた今日、筋肉痛なのも、充実感があります。(笑)

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 このタイトルは、「FLASH」の最新号(2014年4月22日の)記事です。

 中の、大見出し、小見出しを拾ってみると、
 「単純な手口を見抜けなかった理事会。すべてはここから始まった」
 「1500万円横領事件でわかったズサンな運営実態。新理事長が切り込む」
 「後継者不足が深刻化、腐敗する理事会も」
 
 東京の高層マンションの事例で、駐車場の外部貸しだけで、年間1500万円も利益が発生するため、扱う金額の大きさに、自分のマンションとは無縁だなと思われた方も多いと思いますが、管理における組合側の意識は、多分、どのマンションでも同じでしょう。

 あとは、管理会社が「白アリ」かどうかですが、少なくとも、管理委託費に見合うだけの仕事を「普通のアリ」程度にしている管理会社かどうか?を検証している管理組合は、ほとんどないですね。

 この記事のマンションでは、コンサルタントを業とする人物が理事長になり、普段行っている合理化や入札の手法を使って、15%程度の経費削減に成功したと書いてありました。

 当社においても、「管理見直しのコンサルティグは、組合を企業とみなして、経営合理化を行うことです」と説明していますが、この理事長が、たまたま、そういう仕事をしていた人だから、うまくいったのだと思います。

 と言っても、記事を読む限り、管理業務が適正かどうか、業務仕様書を細かく作り直したというところまでは、踏み込んでいないようですから、「15%」しか、コストダウンできなかったのはないかな?と思います。

 経営コンサルタント能力+建築的な知識+マンション管理の知識+組合の合意形成ができる説明能力・コミュニケーション能力があれば、30%以上は、コストダウンできると思います。

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  11日、中部電力昨年10月にが申請していた家庭向け電気料金の値上げ幅について、申請していた平均4・95%から、3・77%に圧縮すると発表されました。

中電値上げ

5月1日から値上げされるそうです。

申請から、1%幅以上圧縮されるので、「やれやれ」と思った人がいるかもしれませんが、実は、実際の値上げ幅は、全く違います。

もちろん、すでに消費税のアップが転嫁されているというとこともありますが、実は、中電の純粋な値上げは、3.77%でも、値上げに伴って認められる燃料費高騰の上乗せ分は、いわば自動的に認められており、そちらの値上げ幅の方が大きいのです。

中部電力のHPのお知らせを見ると、今回の値上げの比較表が出ていますが、「現在の単価」は、従来の単価ではなく、「現行単価には、平成25年6~8月の平均燃料価格による燃料費調整単価(平成25年11月分の燃料費調整単価)を含みます。」と書いてあります。

そのため、例えば、従量電灯Bの単価を見ると、次のようになっています。
( )内は、左が申請時単価からの増加率、右側が従来単価からの値上げ率です。

基本料金 10Aあたり 273.00円→280.80円(2.9%増)

(1kWhにつき) 従来単価 申請時の単価 申請単価
最初の120kWhまで 17.05円 19.72円 20.91円(6%→22.6%増)
120kWhをこえ300kWhまで 21.09円 23.76円 25.54円(7.5%→21.1%増)
300kWh超 22.52円 25.19円 28.23円(12.1%→25.4%増)

一般家庭の試算では、基本料金30A+300kWh使用料で算定するので、総額の値上げ率が、「4.95%の値上げ」ということになるわけです。

しかし、実際の負担は、元々の定価より20%以上も値上げになるのですよ!

ではなぜ、こんな表現になるのか?

それば、「燃料費調整制度」は、電力会社の都合ではなく、制度上認められている「自然増(減もあります)」だからです。

また、使用料が大きいほど単価も高く、かつ値上げ率も大きいわけですから、マンションの共用部のように、一般家庭の数倍の電気を使うところでは、値上げの影響はもっと大きくなります。

この結果、どうなるかといえば、共用部の電気料金支出が増えても、各戸の管理費は、それに比例して自動的に値上りしませんから、管理費会計において、収支の悪化となります。

私のコンサルティグ先の40戸のマンション(現在の電気料金は50万円程度)で試算したら、電灯の電気料金だけで、年間で10万円以上のコスト増になりました。

これに加えて、エレベーターやポンプなどの動力の電気料金も値上がります。

このマンションでは、従来、毎年の管理費余剰金は10万円程度だったので、そのままならば、慢性的な赤字になるところでしたが、昨年、管理見直しを行い、年間の管理委託費支出を200万円以上コストダウンしたので、今は、赤字になりません。

また、当社の管理見直しコンサルティングは、「電気料金のコストダウン」が含まれているので、この分野でも、徹底的な改善策を練ることにしており、今、その真っ最中です。

現在のプランでは、最低でも年間25万円、最大だと50万円以上の電気代削減を見込んでいます。

その話は、改めてするとして、何しろ、どのマンションにおいても、電気料金の値上げは、大きな問題であることを気づいて、改善しないと、大変ですよ!

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 分譲マンションにおいて、十数年に一度行う大規模修繕工事や増築、エレベーターの交換などの際には、設計図書が必要です。

 新築時には、管理組合ができていないことがほとんどですから、通常、販売会社から、管理会社に渡されます。

 その図書は、竣工図面・建築確認申請書(検査済書)・構造計算書・住宅性能評価書(評価を受けていれば)です。

 竣工図面は、設計図面の段階から、実際に現場で施工される過程で変わったところを反映したものです。

 竣工図書は冊子になっており、その他の図面は、A4サイズで厚さが10センチ以上あることが普通です。

 今、名古屋で管理見直しコンサルティングにより、管理会社が替わるマンションにおいて、引継ぎ業務を行っているのですが、上記書類が一つもないという事態が起きています。

 まだ、築11年で、これから大規模修繕工事を行うマンションです。

 管理会社に尋ねたところ、
「あるのは、設計図だけ。それが竣工図書だと思っていた。それ以外は、知らない。」
「理事長が、新築時に販売会社から受け渡され、理事長の引継ぎ資料にあるのでは?」
 という回答。

 管理委託契約書には、「マンションに関する設計図書は、管理会社が管理室で保管する」と明記されていますし、そもそも、管理を受託する際には、販売会社から指名されて、始動するのですから、建物や設備の維持管理に必要な設計図書一式を確認するのが、当然です。

 最終的には、その図書の持ち主は、確かに管理組合ですが、建築のことがわからず、毎年理事が交代する組合側が素人なので、プロの管理会社を保管者として委託しているのです。

 したがって、今回、設計図書を一式取り揃えて、新会社に引き継いでもらいたいと、申し入れました。

 この管理会社は、新聞などにも広告を出している、それなりに大きな管理会社です。

 ちなみに、「これまでの修繕履歴一覧表を出してください」と依頼したら、「作ってない」という回答でした。

 私とこの管理会社の担当者の一連の会話を聞いていたこのマンションの理事会・管理検討委員さんたちが、怒り出したのは、当たり前ですが、同時に、「この段階で、専門家(当社)にコンサルティングに入ってもらわなければ、このマンションはどうなっていたかと考えると、恐ろしい」と。。。

 こういうマンションのケースは、氷山の一角です。

 自分のマンションの管理がどうなっているのか、早い時期にプロに点検してもらうことをお勧めします。

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 岐阜市内の管理見直しコンサルティング先の35戸のマンションの話です。

 当社のコンサルティングでは、私が、元電力会社勤務で、料金制度まで策案したことのある経験と知識を生かし、電気料金が適正かどうか、コストダウンができないか?も診断しており、コンサルティング先マンションのほとんどすべてで、年間数万円~最大30万円以上の電気料金の削減に成功しています。

 今回のマンションでも、削減のための調査を行ったのですが、削減案を作る前に、図面と現地の設備と中電の契約を照合したところ、ポンプの状況が、違っていることが判明!

 聞けば、今から10年前に、井戸水から上水道に切り替えたとのことで、その際に、井戸水の揚水ポンプの廃止手続きがされていなかったのです。

井戸水ポンプ電源通電されたままの井戸ポンプ


 現場には、使われなくなり、さびたポンプが残され、その監視装置は、そのままで通電しているのですが、監視信号は、警備会社につながっていません。

 貯水槽には、水道水が流れ込んでいるので、井戸からポンプアップして水を貯水槽にくみ上げる配管は、切断されているわけです。
 
 ところが、中電との契約には、いまだ、井戸用の揚水ポンプが登録されたままです。

 そのために、契約容量は10年もの間、ポンプの2KW分が過大となり、累計で約25万円も余分に電気料金を支払っていたのでした。

 恐ろしい…。

 当時の工事記録や見積書を探し出して、管理会社が元請会社として工事を実施していたことも、わかりました。
 
 この工事が、電気知識のない水道業者が、組合からの直接発注で請け負っていたのならば、責任の追及をしにくいのですが、管理会社であれば、話は別です。

 当然、電気設備の維持管理も任されているのですから、組合側に電気の知識がないことから言っても、管理会社には、「善良なる管理者の注意義務」として、当然、電気廃止の手続きを行うべきでしょう。

 細かく言えば、わずかながら10年間通電していた電気代も、積み重ねれば、数千円規模の出費にはなるでしょう。

 また、今回、廃止工事や電気契約の減設手続きを行った点についても、もし、10年前の工事の際に一緒に実施していたのであれば、「ついで」の範囲内または軽微な料金でできたものを、わざわざ、今回は、そのために行ったことで、割高な費用が発生しています。

 ちなみに、「設備はあったが、使っていなかった」と中電に申告しても、電気料金は戻ってきません。(実際に掛け合ってみましたが、やはりダメ)

 このマンションの契約は負荷設備契約方式のため、「基本料金」は、設備の大きさに比例するのであって、使用しているのかどうかは、関係ないからです。

 したがって、組合としては、過去の余分に支払った電気料金と、今回、廃止(契約上は、減設)にかかった費用について、管理会社に請求するのは、当然だと思われます。

 ということで、管理組合より、管理会社宛に正式な申し入れを行うことになったのですが、さて、どんな回答が返ってくるでしょうか…。

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 先日、岐阜県大垣市のマンションからの依頼で「良質な大規模修繕工事を安価に行い、長期間安心して、快適で豊かなマンションライフを実現するための勉強会」を行いました。

20戸のマンションで、住民の出席率は8割以上。

築12年目のマンションで、管理会社から大規模修繕工事を進められているのですが、その進め方や提案に疑問を持ち、外部専門家に話を聞いてみようということになったのです。

約60分の勉強会で用意したスライドは50枚。

大規模修繕工事がテーマで、基礎知識から業界の裏話、コストダウンの秘訣などをお話するのですが、同時に、総会議案書や管理委託契約書も事前にお預かりして、管理品質も分析し、マンションライフをどうしたら不安なく、豊かにできるのか?をお話ししました。

その後、30分の質疑応答で、そのマンション特有の問題についても、アドバイスしました。

終了後に、修繕委員長にお願いし、参加者にアンケートを配布いただいて、後日、郵送されてきたものを集計した結果が、次の通りです。(実名掲載の方は、ご本人の許可を得ています)



Q1 勉強会に参加される前に、マンションの管理や修繕の事で、疑問や心配なことはありましたか?
(複数回答あり)
管理費のこと 2人
管理会社サービスのこと 4人
大規模修繕工事のこと 6人
修繕積立金のこと 4人
マンション内のトラブルのこと 0人
管理組合活動のこと 1人
その他 0人
特になかった 1人

※具体的に
◆ 管理会社のサービスは、サービスという感じはなく、根拠のないことで工事を進められていると思いました。
◆ 大規模修繕工事は、全く見当がつきません。何をするのかすら、わからないので、不安になりようもありません。
◆ 管理会社の担当責任者の言動に信頼が持てず、誠意も全く感じられないので、そこから紹介された修繕工事に携わる業者も信頼できない。 (H.Nさん)
◆ 大規模修繕工事が、管理業務を委託している管理会社主導で、十分な説明もないまま進められるのではないかと考えていた。 (H.Iさん)
◆ 毎年、積立金が値上がっており、家計への負担が大きくなっている。本当に必要な費用が不明だった。 (鷲見さん)


Q2 勉強会に参加されて、いかがでしたか?

とても参考になった 6人
参考になった 3人
普通 0人
参考にならなかった 0人
まったく参考にならなかった 0人

※そう思われた理由
◆ サービスは、住民の側に立ってあるべきと仰られたこと。
◆ 管理会社、工事会社、設計事務所、そういう関係が見えたこと。
◆ 管理費について、あまりきちんと考えたことがなかったが、話を聞いて、これからは住民の意識が大切だと気付いて良かったと思う。
◆ 業者同士のつながりや仕組み、適正値段等、わからないことずくめで何となく疑いを持って、合人社や工事業者に不信感を抱きながら「ここがおかしい」と指摘できず、修繕がなされたことがあったので。 (H.Nさん)
◆ 今まで、他人任せにしていた感がある。自分たちの住むマンションなのだから、自分たちがもっと関心を持ち、勉強することが大切だと痛感した。 (M.Tさん)
◆ 業者によって金額的にも内容的にも大きな差があることがわかった。大きな金額が動くのだから、もっと賢くならないといけない。 (M.Tさん)
◆ 管理会社に任せきりではなく、責任を自分たちで持つ必要性。  (鷲見さん)
◆ 住民がすべて担えるものではないと思っていたので、コンサルタントを活用する事で解決できるという選択肢はとてもよく理解できた。 (H.Iさん)


Q3 講師に相談したり、コンサルティングを頼みたいと思われましたか?

思った 7人
どちらかと言えば思った 2人
どちらともいえない 0人
あまり思わなかった 0人
思わなかった 0人

※そう思われた理由
◆ わかりやすい説明が、納得できました。
◆ 自分たちが納得のいく修繕や管理をしていくには、専門的な知識を持った方のアドバイスは不可欠かと思った。 (H.Nさん)
◆ 素人の私たちが勉強をするためにも、そして勉強しても、限界があるため、必要だと思った。 (M.Tさん)
◆ 第三者に参加してもらい、評価してもらいたい。  (鷲見さん)
◆ 他の選択肢よりも、中立性・透明性が担保されているように思う。 (H.Iさん)



 なお、当社の宣伝やセールスではないので、私のコンサルティング料がいくらだとか、そういうお話はしておりませんよ(笑)

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 今日、岐阜の中津川市に本社を置く「株式会社中央物産」の方が、私がマートマンションに関して取材を受けた新聞記事を読まれて、当社を訪ねてこられ、スマートマンションへの蓄電池導入について、意見交換をしました。

 現在、スマートマンションの必要条件の中に、蓄電池は含まれていませんが、「省エネ」や「電力のピークシフト・ピークカット」を行うという趣旨から、スマートマンション評価制度にある「創蓄連携」項目にあてはまっており、太陽光発電と並んで、蓄電池も、プレイヤーの一人になります。

 ただ、現実的には、太陽光発電を備えるスマートマンションは、いくつも出てきていますが、蓄電池を備えたマンションは、私自身は、知りません。

 防災に強いマンションという点で、非常用発電ができるマンションはありますが、それは、ガソリンで回す発電機があるというもので、蓄電池ではありません。

 私も、「大地震・計画停電に負けないマンション」というテーマで書いた冊子で、蓄電池導入を提唱したことはありますが、実現に至ったマンションはないですね。

 というのは、太陽光発電は、投資に対して、8年程度で回収が可能で、その後、利益を生み出すのに対して、蓄電池は、投資対効果が低く、機能的にピークシフトやピークカットができるとしても、マンションの財政上、投資する対象になりにくいのです。

 したがって、蓄電池を話題にするときは、「災害対策」という面からの取り上げ方がもっぱらでした。

 しかし、今日の中央物産の話を聞いて、考え方が変わりました。

 というのは、同社の実証実験により、電気代の安い夜間に蓄熱して、昼間の安い電気を使うというシフト機能だけではなく、動力機器の始動電力を抑えて、基本料金を下げる機能があり、そのコスト削減効果によれば、8年程度で投資回収ができるというのです。

 となれば、一定規模以上で、共用部のエアコンがあるようなマンションであれば、蓄電池の導入メリットがありそうです。

 今後、同社と一緒に検討していきましょう!と盛り上がり、またまたスマートマンションの可能性が広がりそうです。

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  National Geographic Newsの記事に、「ほんとは、これが一番恐ろしい三次喫煙の害」という趣旨のニュースを見つけました。

今まで、喫煙による喫煙者の害に加え、喫煙者のタバコから出る副流煙による2次喫煙(受動喫煙)の害が、広く知れ渡るようになってきました。

たばこ
私も、大のタバコ嫌いで、電力会社にいるころから、会社で「禁煙運動」を行い、分煙→オフィス禁煙を実現させたという経験を持ちます。

普段から、レストランにいったん入っても、禁煙席がなければ、出てしまうほど、タバコ嫌いですが、当時、喫煙者からは、「お前こそ煙たい!」と攻撃されましたよ(笑)

そして、今回の記事。

今では、研究者たちは、タバコによるもう一つの現象を懸念しているというのです。
それが三次喫煙(副流煙残留物)です。

この三次喫煙は現実に、いたる所に存在しています。
室内喫煙者たちは、火をもみ消してから何年間も持続する有害な遺産を知らないうちに残していることになるのですから、ほんとに恐ろしいのです。

以下、その記事の引用です。

 タバコの煙の残留物はオゾンや亜硝酸といった室内汚染物質と結合し、新たな化合物を形成することが研究によって明らかとなっている。ホコリと混ざり合って堆積した残留物はカーペットや家具の表面にこびりつき、羽目板や乾式壁の多孔質材に深く入り込む。喫煙者の髪の毛や皮膚、衣服、爪に留まることもあるため、子供のそばを避けて外で喫煙する母親が部屋に戻って赤ん坊を抱えた場合、その子供は三次喫煙にさらされることになる。この新たな化合物は、除去が難しいだけでなく性質が長期にわたって持続し、発癌性も疑われる。

 中でも、NNAとして知られるタバコ特異的ニトロソアミンはDNAに損傷を与え、癌を引き起こす可能性がある。カリフォルニア州のローレンス・バークレー国立研究所で研究を行うボー・ハン(Bo Hang)氏は、今週この研究が発表されたアメリカ化学会(ACS)の年次総会で開かれた記者会見で、「三次喫煙はヒトの遺伝物質に有害」と述べた。「汚染物質の毒性は時間とともに強まる」。

◆20年以上

 三次喫煙は比較的新しい研究分野であり、煙と環境汚染物質からなる化合物がいつまで残存するのかは誰にもわからない。カリフォルニア大学で臨床薬理学部門を率いるニール・ベノウィッツ(Neal Benowitz)氏は、「こういった化合物の残存を示す証拠は、20年前から非喫煙者しか住んでない家のホコリや壁板からも見つかっている」と話す。ベノウィッツ氏は、2010年に始まったカリフォルニア州三次喫煙コンソーシアム(California Consortium on Thirdhand Smoke)で指揮を執っている。

 タバコの煙の残留物が染み込んでいるかもしれない絨毯の上をハイハイし、カーペットの上で眠りに落ち、家具をしゃぶる乳幼児や小児は、その毒性作用を最も被りやすい。

 研究者たちが心配しているのは発癌リスクだけではない。三次喫煙は、ぜんそく発作やアレルギー反応を含む他の健康問題にも関与する可能性がある。

 ホテルの喫煙室をほうきで掃き、掃除機をかけ、リネン類を交換し、ほこりを払う従業員は、そこに数泊する客よりも大量の三次喫煙にさらされる。健康に危険をもたらす暴露量はまだ数値化されておらず、具体的な健康リスクもはっきりとは特定されていない。しかし、バーやカジノ、レンタカー、あるいは過去に喫煙者を招いたことのある室内空間には、かなりの残留物が存在する可能性がある。

 過去に喫煙者が住んでいた家やアパートに引っ越した人がさらされる危険性もある。三次喫煙には、除去が困難という側面があるのだ。カリフォルニア州のサンディエゴ州立大学で心理学科長を務めるゲオルク・マット(Georg Matt)氏は、「三次喫煙にさらされた環境で測定値がゼロになったことは今までない」と話す。「フローリングや乾式壁を取り除かない限り、この物質を除去することはまず不可能だ」。

◆除去する方法

 室内環境から残留物を取り除くにあたっての重要なアドバイスには、次のようなものがある。「洗剤を使って徹底的に掃除すること。部屋の塗り替えを勧める人もいる」と話すのはハン氏。「最善の方法はカーペットを交換し、換気装置を清掃することだ。これだけでも役立つが、新世代の洗浄剤のような製品の登場を期待したい」。問題の重大性や健康リスク、化合物を除去する有効な方法については、まだ課題が山積みだ。

 また、ベノウィッツ氏は「(残留物が)どの程度存在し、どの程度の量で害を及ぼすのかはまだわかっていない」と指摘する。「子供の三次喫煙を防ぎ、喫煙者が使用した部屋や車を借りないよう親にアドバイスすべき。避けられるものは、避けるに越したことはない」。



以前、建設現場で「アスベスト」を取扱う職人が、癌になったことが、雇用側の責任だとして、企業を訴えるケースが多くありました。

次は、ホテルの喫煙室の清掃を長年行ってきた従業員や喫煙可のレストランの従業員から、同じような訴訟を起こされるかもしれないということです。

これを機に、日本中のホテルや飲食店が、全部、禁煙になることを願います!


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 昨日行われた名古屋ドリプラの第1回支援会では、初代の実行委員長で、現在「日本ハグ協会」会長の高木さと子さんの基調講演から始まりました。

高木さと子さん講演.

 その感想を一言で言うと、「めちゃくちゃ素晴らしい!」

 ◎依存型人材と自立型人材の違い
 ◎夢を語るときに、「あきらめない理由」に偏重せず、未来の価値を描く事の大切さ
 ◎夢をかなえるために必要なこと

など盛り沢山。

福島正伸先生に学ばれた「ホンモノ」の「人を元気にする講師」です。
 
 90分の講演はあっという間。

 今でこそ、テレビ塔の展望室が「日本ハグスポット100選」として注目されているのですが、「ハグでお金を稼げるのか?」のストーリーが、実に面白い。

 アイディアが実現していく過程を聞くと。自分にリミッターを付けずに動くことがいかに大切なのか?を教えてくれます。

 私も、改めて「起業家精神」の原点に立ち返ることができて、感謝です。
 この話を聞いたのが、数十名程度というのが、ほんとにもったいない。

 高木さん子さんが、益々、活躍されることを願ってやみません。

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 社会的価値のある「夢」を持っている人が、その夢を語り、その実現を応援するイベント「名古屋ドリームプレゼンテーション」が、今年も始まります。

 今日がその第1回支援会。

 8月17日(日)のプレゼンテーション本選に向けて、「夢」を10分間に凝縮して語るためのブラッシュアップが毎月行われます。

 私は、このイベントの草創期から、「ドリームメンター」として、全国で、夢を語る「プレゼンター」の支援を行い、名古屋では、本選で、何度か「コメンテーター」を務めています。

 今年も、名古屋では、コメンテーターを依頼されています。

 支援会は、日曜に開催されることが多いので、仕事の都合でいけないケースが多いのですが、今日は、幸運にも、どの組合ともアポイントがないため、参加してきます。

 多くの人が、この活動に関心を持っていただけるようPRも行ってまいります。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 一昨日、昨日と、スマートマンション化検討のために、5つのマンションをエンジニアと一緒に回りました。

 そこで、あらため感じたことは、「マンションの価値」とは、いったい何だろう?ということ。

 それは、立地でもなく、規模でもなく、仕様でもなく、「拡張性」

 広い敷地であれば、一般的には、その後の維持にしても、新たに何かを行うのでも、余裕はありますが、実際には、地中の埋設配管、電気の幹線経路、分電盤の中の線の収め方、それぞれの点検のしやすさなど、新築時に後々のことまで考えた設計・施工になっていないケースがほとんどです。

これは、建築時には、できる限りコストを抑えようとし、販売に有利になるようなデザインが重視されるからでしょう。

今回、調査したマンションの中には、建築当時、「無理やり収めた」ということがありありとわかる設備もあれば、メンテナンスのことを考えて、非常にきれいにおさめ、かつ、配線一本一本にルートのわかる札を付けてあるものも。

後者のマンションの場合は、ほかの面でも、全体的にメンテナンス性に優れているケースが多い。

現況が整理されていれば、調査も確実で、どんな補修工事でも、拡張工事でも、工事見積もりも早く出ます。

手間がかからない分、見積金額も安くなる可能性もあるでしょう。

こういうことを目の当たりにすると、マンションを購入するときには、エントランスを始めたとした外観と自分の部屋のことに目が行きがちですが、共用部のあらゆるところを見て、そのマンションの「メンテナンス性」「拡張性」の実力を見ることが大切だなと思いますね。

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 昨日から中部3県で、当社のコンサルティング・顧問先マンションのスマートマンション 化・高圧一括受電化の現地調査を行っています。

 また、そのあと、中電の営業所を訪問し、取扱いについて、ヒアリングも行っています。

 その中で分かったことは、この4月からマンション高圧一括受電について、今までとは大きく扱いが変わったことです。

 これ、実は、経済産業省から各電力会社に、「取扱いを明確にしなさい」。


と指導がなされたからです。

 ただし、電力会社のホームページを見ても、何も発表されてはいません。

 この動きを知っている人だけが、直接、問い合わせて、初めてわかることです。

 しかし、実際に、営業所の窓口に行って尋ねても、担当者もよくわかっていないのが実情で、資料を下さいとお願いしても、困惑した様子。

 何せ、今までとは異なる扱いなので、現場で実情を知っている感覚と机上で取扱い文書だけを読んでいる担当者とでは、大きなギャップがあります。

 聞く側の方が、よく知っているわけです。

 ただ、私は中電社内の情報伝達や現場の担当者の実情がよくわかるので、温かい目で見ています

 目的は、マンションに住む人にとっての幸せなので、中電の窓口担当者のスキルが上がり、対応力が増すことが肝心ですから、色々と教えてあげようと思います。

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 いよいよ、消費税がアップし、さらに電気料金も値上げとなる春。

 当社のコンサルティング・顧問先マンションにおいても、どうやったらコストを抑えられるかは、長期的な財政安定のために、非常に重要な課題です。

 そこで、当社のコンサルティングでは、私が元電力会社社員であった経験+マンションを知り尽くしたノウハウを生かし、省エネ化を提案しています。

 共用部から一棟丸ごとまで、電気料金を削減する手法は、8通り。

 そのマンションにとって、最もコストパフォーマンスの高い手法を提案します。

 その中でも、最も効果が高く、かつ、付加価値のある手法が「スマートマンション・電力高圧一括受電」。

 この方法は、工事の規模も大きく、マンションの世帯数・敷地状況・電気の配線状況に左右されるため、今日から明日にかけ、愛知・岐阜・三重で、5つのマンションをエンジニアと一緒に回り、現地調査を行います。

 世帯数上、厳しいマンションもあるのですが、現地調査で良いアイディアが浮かべば、
GOサインが出せますので、頑張ってきます!

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 昨年、当社のコンサルティングで大規模修繕工事を終え、その後の管理会社見直しも行ったマンションで管理会社による、2か月に一度の建物設備点検が行われました。

 当社のコンサルティングでは、大規模修繕工事では、1年点検をはじめとしたアフター点検を、管理見直しでは、新管理業務仕様の実施状況の業務監査を大切にしています。

 以前の管理業務に比べ、建物設備点検の内容も細かくなっており、かける時間も倍近くになっています。

 この業務に関しては、まずは、最初は、管理会社に何度かやってもらい、それなりに「こなれた」時期に、当社が監査します。

 というのは、紙面に書かれた内容とは異なる思い込みで点検したり、逆に、点検者の経験値で、現場での創意工夫もあるので、新しい仕様における点検のスタイルが確立した後に、当社がチェックすることで、初めて「よりよい業務」への改善アドバイスができるからです。

 今回は、大規模修繕工事が終わった後でで、それによる建物の変化もありますし、工事の際に気になっていた点をよく見てほしいというリクエストもあります。

 で、今回は、管理会社のフロント担当者も一緒におよそ1時間、丹念に点検を行うと、フロント担当者は、私の監査でNGを出されないようにかなり気を付けて、現地でコメントしますし、私は、さらにそれを上回って、より厳しいアドバイスを行い、点検精度が、ぐっと上がります。

 せっかく、数千万円かけて行った大規模修繕工事ですから、その状態を長く保ち、次の工事まで、できるだけ良い状態で保つ、そして時期を延長することができれば、ベストです。

 当社のMACM方式の大規模修繕工事コンサルティングで、必ず「管理の見直し」にまで深く踏み込むのは、単に管理費の削減で、組合財政を改善するということだけでなく、こうした管理の品質向上が、さらに、次の大規模修繕工事のコストダウンにつながることまで意識しているのです。

 本当に良いマンションになるには、大規模修繕、管理、組合活動を長期的視野でトータルで見ることが、大切です。

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 今日から新年度が始まります。

 今年は、スマートマンション推進のために、役所との付かかわりも深くなってくるので、この春の人事異動を待って、新しい企画を働きかけていく予定です。

 中部エリアの各自治体のマンション関連行政部門に、地域のマンションのスマート化のための㏚をお願いしていきます。

 新しいマンションからの相談も増えており、やりたいことはいっぱい!
 スタートダッシュの春です。

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