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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 1年の間で、当社にとって最も大きなイベント「マンション管理フェア」が始まりました。

今回は、自社ブース+毎日の講演に加え、「中部スマートマンション推進協議会」の共同出展の事務局でもあり、大変ハードな準備でした。

多分、この2週間の平均睡眠時間は、3時間を切っていたでしょう。

行き帰りの自動車の中でも、スタッフの運転の最中もずっとパソコンか電話。

「眠くならないの?」と聞かれましたが、まったく眠くない(笑)

楽しくやりがいがある仕事だからです。

ブースの様子はこの通り。
マンション管理フェア27社の共同出展の中部スマートマンション推進協議会ブース

マンション管理フェア1マンション管理相談センターブース


明日のブログから、マンション管理学校の様子もブログに載せます。


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 中部スマートマンション推進協議会のプレスリリースをきっかけに、各所からの取材を受けています。

 テーマが、「省エネ」なので、地球環境に優しいマンションを創出すると言う目的がありますので、環境専門誌からの取材もあります。

昨日は、「環境ビジネス」と言う雑誌から。

社会的に意義あるビジネスだと、改めて、感じています。

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 2月28日から始まる「マンション管理フェア」に向けて、パンフレットも名刺も新しくした話を昨日、書いて、名刺の画像を公開しましたが、今日は、パンフレットを公開!

パンフ1

パンフ2

パンフ3

パンフ4


こちらにも、常に進化し続ける跡が、刻まれていきます。

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 2月28日から始まる「マンション管理フェア」に向けて、パンフレットも名刺も新しくしました。

これが新しい名刺です。
名刺


今回は、昨年、電子書籍として出版し、アマゾンキンドル書籍として、カテゴリー別の売れ筋ランキングで全国1位を獲得した2冊の書籍の表紙を入れたり、新しく取得した「家庭の省エネエキスパート」の資格呼称を入れたり、中部スマートマンション推進協議会の案内を入れたり、それらに伴い、自分の自己紹介文も、古い情報を割愛して、新しい情報を加えると言った具合。

常に進化し続ける跡が、名刺にも刻まれていきます。

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 「中部スマートマンション推進協議会」発足のプレスリリースを行い、ファックスやインターネットを通じて、各種のメディアに発表資料を送ったところ、続々と記事にして頂いています。

 ネットでは、「プレスリリース配信代行サービス」と言うものがあり、有料ですが、一定の効果があり、掲載結果も、リアルタイムに近いスピードで、レポートが上がってきます。

 現段階で、新聞媒体の記事では、4紙(中部経済新聞・中部経済新聞、建設通信新聞、建設工業新聞)、ネットの情報サイトでは、下記の20サイトでの掲載が確認できています。

Googleニュース
PressRoom
livedoorニュース
gooビジネスEX
@niftyビジネス
MarkeZine
exciteニュース
マピオンニュース
Bizloopサーチ
SEOTOOLS
mediajam
N+ News Release
CoRichニュースクリップ
PRESS PARTNERZ!
ぷろなび
Ferret News
フレッシュアイ
potaru
AsahiShimbunDigital
ecool

 多くの人に関心を持っていただけることを願います。

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 顧問先の築15年目のマンションのエレベーターの調子がおかしいとの連絡。

 大きな音がしたと言う証言があり、その後、スムーズに開閉しなくなったということで、損害保険のでの対応も考え、鑑定人に立ち会ってもらい、一部は保険で出るところまでは、こぎつけました。

 こう言う場合、基本は、管理会社が保険会社との交渉窓口になるのですが、ほとんどの担当者は、技術的な知識が十分ではなく、明らかな破損事故でなければ、「交渉して保険適用」まで持って行くと言うことは、難しいようです。

 で、顧問の出番となり、一部とはいえ、保険適用を勝ち取った訳ですが、ここからが大変。

 このマンションは、20戸。

 新築以降、たび重なる修繕が生じ、財政が困窮。
 当社の大規模修繕コンサルティグと管理委託契約の見直し、更には、清掃委託回数を減らして、一部は自分たちでやると言う決断までして、大幅に財財務状況を改善している最中です。

 この過程で、エレベーター保守も、それまでのメーカー保守から、独立系保守会社に替えました。

元々、保守は、POG契約。(パーツやオイル等の消耗部品の交換は含まれているが、ロープなどの交換は含まれていない契約)

経済的なメンテナンス工事となるよう、徹適したコスト管理が必須です。

今回、保険適用対象外の工事をどうするのか?をテーマに、臨時総会が開催されました。
工事費は数十万円ですが、見積書を見ても、交換すべき部品なのか、その価格は適正なのか?を判断することは、一般の人にはまず無理です。

そこで、当社では、複数のエレベーター保守会社から、一般的な長期修繕計画表を入手し、その各部品等の交換目安時期を掴んだ上で、交換工事の時期が適切かどうかをアドバイスしています。

価格に関しては、例えばバッテリー等は、市場価格を調査しますが、制御盤などは、さすがにわかりませんので、どんな製品や機能なのかを聞いて、経験則で、判断。

工事費に関しては、何人の作業者でどれくらいの時間が掛かるのかを聞いて、査定します。
高額な工事であれば、ホントにそれだけかかってるのか、現場を見ることもあります。それにより、当社としての査定能力も向上させる訳です。

ちなみに、管理会社の管理委託業務においては、「工事見積りの取得」と言う項目はあっても、それを査定すると言う項目は入っていません。むろん、組合からは、「まけるように言ってくれ」と言う依頼はありますが、「負けてもらう根拠」や「交渉ノウハウ」を駆使して、やってくれと期待できるものではありません。

逆に、工事金額に組合側にわからない「紹介料」が含まれていたら、価格の交渉は、「落とし所ありき」で、終わってしまいます。

当社の顧問業務では、そう言う日常修繕工事でも、不明瞭な紹介料はもらいません。

前述したようなノウハウの積み重ねで、顧問先のマンションの最大利益のために、仕事を行うことをポリシーとしています。

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 昨年のこの時期の「マンション管理フェア2013」のために作成した当社のパンフレットを今月末にある「マンション管理フェア2014」に向けて見直しています。

 この時期に振り替えると、会社の決算と合わせ、今年1年の成果をまとめることになりますので、来年度に向けた計画を考えるにも、丁度良いタイミングです。

 当社のビジネスは、商品を売ることはないですし、通常1時間の勉強会で、初めて伝えることのできるコンサルティングを、数ページのパンフレットでは、十分には、表現することができません。

従って、掲載するのは、「会社の使命」、「私の想い」、そして「これまでの実績」。

「実績」は、目に見えない「当社」のサービスのアウトプットそのものであり、当社が書いたPR文よりも、客観的な説得力があります。

パンフレットは、明日、印刷に回しますが、フライングして、その実績部分のみをご紹介!

ンサル実績1こちらは、管理見直し&省エネコンサルティングの実績

ンサル実績2こちらは、大規模修繕工事コンサルティングの実績

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全国初 省エネマンションの普及を目指す
「中部スマートマンション推進協議会」の発足について

 東日本大震災以降に求められている省エネ社会を実現するために、マンション全体のエネルギー管理や、使用電力量の見える化などにより、エネルギーの効率的な使用や無理のない節電を実現する「スマートマンション」の中部エリアでの普及を目指し、このたび「中部スマートマンション推進協議会」を発足いたしましたので、お知らせいたします。
 なお、スマートマンション事業者(MEMSアグリゲータ※)が団体を結成し、共同して普及活動を行うのは、全国でも初めての取り組みになります。

※「MEMS」(マンション・エネルギー・マネジメント・システム)とは、マンション全体で使用する電力消費量等を計測し、「見える化」を図り、空調・照明等の制御やピークカット/ピークシフトを行うエネルギー管理システムのことで、「MEMSアグリゲータ」とは、国(経済産業省) の「スマートマンション導入加速化推進事業」において、登録を受け、マンション向けのエネルギー管理サービスを通じて、10%以上の節電を目標に事業を行う企業のことです。

■「中部スマートマンション推進協議会」の活動目的
本協議会では、マンション行政を行う自治体や既築マンションに対して、次の普及活動を行います。
1、「スマートマンション」(高圧一括受電)に関する正しい情報提供と知名度向上
2、管理組合・管理会社から「スマートマンション」(高圧一括受電)の導入検討の相談窓口
各マンションと「MEMSアグリゲータ」「省エネサービス」等の最適なマッチングを行います。

■「中部スマートマンション推進協議会」メンバー
協議会メンバーは、中部エリア(主に愛知・岐阜・三重)の既築マンションを対象にした「スマートマンション」サービスを提供または計画しているMEMSアグリゲータ6社とマンション管理のコンサルティングを手がけるマンション管理相談センター(㈱リブネット・プラス)の合計7社です。

※MEMSアグリゲータ(50音順)
伊藤忠アーバンコミュニティ㈱、㈱つなぐネットコミュニケーションズ、㈱テンフィートライト、㈱トーエネック、㈱長谷工アネシス、富士電機㈱

 なお、本協議会では、中部エリアを中心にサービスを提供する㈱トーエネックとマンション管理相談センター(㈱リブネット・プラス)が幹事会社となり、普及活動を進めてまいります。

 平成26年2月28日から吹上ホール(名古屋市千種区)で開催される「マンション管理フェアinあいち」に協議会として出展し、活動を開始いたしますので、是非お越しください。

以上

【参考資料】
■「中部スマートマンション推進協議会」発足の背景
「スマートマンション導入加速化推進事業」開始当初は、新築マンションが中心でしたが、現在、全国的には、導入(予定)マンションの約7割が既築マンションです。一方、中部エリアの既築マンションでは、「スマートマンション」の知名度が低く、ほとんど導入が進んでいません。今後電力料金や消費税の値上げにより、マンション共用部の電気料金も上がり、マンション組合財政を圧迫するケースも多くなることや、各家庭の電気代も上がることから、マンション一棟丸ごとの電力削減(例:共用部40%削減または各戸5%削減等)が可能な「スマートマンション」へ関心が高まるものと期待されています。

(参考)「スマートマンション導入加速化推進事業」交付申請数(平成26年2月18日現在)
    全国の棟数(合計戸数)  愛知・岐阜・三重(再掲)
新築  98棟(11,496戸)26%  9棟(1,015戸)82%
既築 273棟(27,399戸)74%  2棟( 271戸)18%
(出展:一般社団法人環境共創イニシアチブ)

■マンション管理フェアへの出展について
本活動のスタートとして、2月28日(金)から3月2日(日)まで、愛知県の自治体・住宅関連諸団体等の主催により吹上ホールで開催される「マンション管理フェアinあいち」に出展し、スマートマンションのメリットや導入条件等の説明を行ったり、相談をお受けいたします。

【マンション管理フェアでの出展・PR概要】[入場無料]
1、主催者講演会[3月2日(日)13:00~14:00]
【タイトル】~あなたのマンション丸ごと省エネ化!~
       国が進めるスマートマンション構想について
【講  師】経済産業省 商務情報政策局 情報経済課
      係長  岡本 元 氏

2、マンション管理学校講義[2月28日(金)15:30~16:00]
【タイトル】~よくわかるマンションライフの省エネ~   
       スマートマンションへの5つのステップ
【講  師】中部スマートマンション推進協議会 代表幹事
      馬渕裕嘉志(マンション管理相談センター 代表)

3、「中部スマートマンション推進協議会」ブース出展
スマートマンションの紹介・MEMSアグリゲータの紹介・相談

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  来週末から始まる「マンション管理フェア」で正式に立ち上がる「中部スマートマンション推進協議会」の準備が正念場を迎えています。

 競合会社同士の6社が、省エネマンションの実現を目指して、共同して普及活動を行うのですから、ブース、掲示パネル、パンフレット、プレスリリース等、すべてについて、参加各社のバランスが崩れないよう、確認を取りながら進めるのは、大変な労力が必要です。

 会の活動に関しては、各社から会費を頂いていますが、それは、展示会出展や作成のための直接経費に充てるだけで精一杯。

 文案を作成したり、その調整業務に対して、対価を頂いている訳ではありません。

 昨夜も徹夜ですが、私の「熱意」がエネルギー源(笑)

 私は、これが、自分の社会的使命だと思っているから、出来上がっている資料を見ていると、楽しくて仕方ありません。 

 もちろん、会員各社も忙しい中、明日まで!とか今日中!という確認作業に協力していだけ、感謝の気持ちで一杯です。

 特に、幹事会社のトーエネックさんの応援が頼もしい!


近日中に「中部スマートマンション推進協議会」のプレスリリースが行われますので、どんな反応が帰ってくるか、ワクワクします。

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 現在、進めている仕事は、来週末から始まる「マンション管理フェア」への当社のブース出展準備、3日連続の講演、「中部スマートマンション協議会」の立ち上げと、マンション管理フェアでの共同出展、4つのマンションの管理見直しコンサルティング、二つのマンションの管理見直し後の新管理会社業務の監査・・・これに、管理組合の顧問業務や新しいマンションからの相談や勉強会の依頼への対応。。。

あっ、12月に年度を終えた会社の決算もあります。

 パソコンに同時にいくつものファイルを立ち上げ、次から次に入るメールに対応していると、もう、画面の数が半端なく立ち上がって行きます。

 すると、動きが悪くなったり、しばらくの間、固まったりするのが大変。(~_~;)
 その間に、パソコン以外の仕事をするのですが、フリーズが何度も続くと、一旦、立ち上げ直した方が良い。

 その時間がもどかしい・・・。

 パソコンを新しくした方が良いとわかりつつも、その移行作業に時間を取られたり、データのバックアップ等の音を考えると、その時間がもったいない(笑)

 マンション管理フェアまでは、とにかく、「がんばれ、私のパソコン!」

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テーマ:生き方
ジャンル:ライフ

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 2週連続で、大雪に見舞われた日本列島。

実は、ネットで、マンションやアパートの「雪かきは誰がやるんだ?」などと議論になっているようです。

ネットの情報によると、ある情報会社が「マンションやアパートの雪かきは誰がやるのか?」と、都内にある不動産関係に詳しい法律事務所に聞いてみたところ、
「まず建物周辺の道路は自治体の管理であるため、管理組合や大家、住民が雪かきをする法律的な義務はない。建物の敷地内の雪に関しても特別な取り決めがなければ、これも誰も雪かきをする法律的な義務はない、ということだった。ただし、建物の中に入れないなど生活に支障が出た場合は大家の負担で生活ができる状態に戻す必要がある」ということです。

賃貸の場合は、大家さんとなりますが、分譲マンションの場合は、大家に当たるのは「管理組合」自身であって、管理会社ではありません。

 そもそも、管理会社と交わしている「管理委託契約書」に記載されている業務の中に、除雪作業が盛り込まれることは一般的には殆んどないからです。(雪国の事は知りませんが)

 もちろん、豪雪地帯のマンションではあれば、そう言うニーズはあるのでしょうが、管理会社の業務ではなく、除雪の専門業者に委託するのだろうと思います。

 ただ、分譲マンションの場合、管理員が毎日来るような規模のマンションでは、恐らく、その日の清掃業務は止めてでも、管理員が雪かきをやってくれるのでは?と思います。

 しかし、ここまで大雪だと、管理人は来れないから、実際は、無理でしょう。

 また、管理員が住み込むような巨大なマンションなら、管理員は雪かきをやってくれるのでしょうが、1人の管理人でこなせるとは考えられません。

 つまり、雪かきについては、仮に管理会社の管理員が行うとしても、それは、「できる限りのお手伝いをする」と言うボランティア業務ですね。

 私の住むマンションでも、雪が積もったからと言って、管理会社に電話するような例はなく、住民が自然に協力し合って雪かきをしていますね。

 とは言え、実際にやっているのは、毎回、同じようなメンバーで、「集まって住むマンションなのだから、全体のことは皆が協力してやるのは、当たり前」という感覚のある人が中心で、そう言う人は、組合総会にも出る人です。

 結局、普段からの「コミュニティ」の状況が、こう言う時にも現われるので、「総会での出席率の低いマンションは、自然災害時に弱いマンション」だと言えると思います。

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テーマ:ひとりごと
ジャンル:ライフ

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 昨年の夏から管理の見直しコンサルティングを行い、先日、電気代削減業務を残して、年間208万円の管理委託費削減に終了した40戸のマンションで、臨時総会が開かれました。

 議案は、当社のコンサルティング報酬支払いに伴う予算の修正と当社との顧問契約の締結。

 当社のコンサルティングでは、管理委託業務の見直しで、新たな業務仕様に基づく管理が始まった後も、運用が始まってしばらくは、仕様書通りに業務が行われているかどうかのフォロー(業務監査)を行いますので、「安かろう・悪かろう」の管理にならないための一定の歯止めはかけます。

 しかし、管理組合側は、しばらくすれば、管理見直しを手がけた役員は次の役員に交代して、再び「管理会社任せ」の弊害が生まれないとも限りません。

 また、そもそも、管理会社から提示される日常修繕工事の内容や見積もり、各種点検が的確であるかどうかを管理組合が判断することは、管理の見直しが行われても、相変わらず難しいままです。

 せっかく、管理を見直したのですから、その良い状態が長く続き、更には、管理会社と上手に付き合い、より良い管理にするために、単なるフォローではなく、当社との組合顧問契約をお勧めしています。

 当社にとっては、8ヶ月あまり当社のコンサルティングを受けていただくことで、外部の専門家(マンション管理士)の存在が、マンションにとって、いかに有益なのか?を理解していただけるかどうかの試金石でもあります。

 おかげさまで、昨年秋から末にかけて、管理見直しコンサルティングを行った3つのマンションすべてで、顧問業務の契約をいただきました。

 現在、コンサルティングが進行形のマンションでも、今春から夏にかけて、業務が終了次第、提案する予定です。

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 昨年から始まったスマートマンション推進のための補助事業「スマートマンション導入加速化推進事業」の2次募集が始まりました。

スマートマンション 東京、九州、大阪の3箇所で説明会があり、先週の金曜日の雪の日に、大阪会場に参加してきました。


 この補助事業は、直接マンションがエントリーするのではなく、まず、「MEMSアグリゲータ」と言う事業者が、国の登録事業者となり、対象マンションへの導入費の3分の1の助成金を受けます。

事業総額は約130億円

 この事業は、最初にかなり高額の投資が必要で、その後は、安定的な収益が見込めることから、現在、24の事業者が登録していますが、これを更に増やそうと言う狙いです。

 当社は、アグリゲータの事業そのものを手がけると言うよりは、その導入コンサルティングであったり、高圧一括受電だけの導入であったり、共用部だけの省エネであったり、マンションの電力の省エネ全般を手がけるので、アグリゲータ登録を行うことも視野にいれています。

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 東京の大学に通う長女から、ぴったり2月14日にバレンタインチョコが届きました。

そして、ワイフからも。

どちらも、くまちゃん。

バレンタイン赤と緑のペアが長女から。
箱型のは、ワイフから。


で、高校生の次女は、前夜、手作りチョコを沢山作っていたのにもかかわらず、全部、友チョコに消えて、パパには、ないそうです・・・。

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 この方面では珍しい大雪の中、大阪に出張。

当然、ビジネスシューズでは無理ですから、靴箱の中を適当な靴を探す・・・。

このエリアでは、足がめり込むような雪は滅多にないのですが、2,3年前に購入した雪用の黒いブーツがあったので、これを履いて行きました。

自宅から、駅までの道は「これなら、良い感じ」
そして、新幹線のホームを歩いていると、突然、左足が、ガクッと下がりました。

あれっ?と振り返ると、靴底のラバーが剥がれ落ちて、ポツンと・・・。
後ろから来た若い二人の女性が、声を出して笑う。(笑)

古いシューズで、接着剤が利かなくなっていたのでしょう。
もちろん、元には戻りませんが、幸いなことに、底は抜けていないので、何とか歩けます。

ただ、とても雪の中を歩ける状態ではありません。
大阪に着く前に、新大阪駅ビルにないか?目的地の淀屋橋駅は?と探したのですが、ない。

いかに駅に近いと言っても、雪の中を歩くのは、かなり厳しい。
で、新大阪駅についたら、今度は、そのホームで、もう片方の靴底も剥がれ落ちて、ポツンと・・・。両足の高さは同じになったので、良いか!(笑)

数年前、大阪でホテル暮らしをしながら、長期間仕事をしたので、記憶をたどると・・・大阪駅の地下から直接行けるヨドバシカメラのビルにABCマートのあることを思い出しました。

淀屋橋に行く、丁度、途中の駅(梅田駅)でもあります。

時間がかなり迫っていたので、小走りで汗をかきながら、ショップに飛び込んで、物色する暇もないため、あらかじめネットで当りをつけていたホーキンズのトラキングシューズを見つけて、試着し、履いたまま勘定をすませました。

そして、そこからタクシーに乗り、約束の時間の2分過ぎに到着。

あまりに面白いので、ホントは取り残された靴のソール部分を写真に撮りたかったのですが、時間がなくて、できませんでしたが、スリルがありましたね(笑)

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 1~2か月に1回、東京にコンサルティングに行っています。

受ける方ではなく、提供する側です。

そのクライアントのビルにあるのが、パナソニック汐留ミュージアム。

年間で、4テーマの企画展があり、それに行くのが楽しみです。
この1年、すべての企画展を見て、そのスタンプカードに、「見たよ」と言うスタンプが押されると、記念品ももらえると言う楽しみもあります。

美術館の記念品ですから、きっと、おしゃれなもののはず(笑)

で、昨日のコンサルティグで、ついに、4回目の企画展を制覇!

南部鉄器3 今回のテーマは「メイドインジャパン南部鉄器」

最初、「南部鉄器」と聞いて、九州の方で制作されているのかな?と思っていましたが、実は、岩手県盛岡の南部氏と言う一族に伝わる職人技であることから、南部鉄器と呼ばれています。

その特徴は、細かな装飾と黒光りする肌。

顔を近づけて、じっくり見ていると、魅了されます。

何か、お土産に欲しいなあとショップを覗いたら、猫をモチーフにしたかわいいレタースタンドを
見つけました!

南部鉄器2これ、2,625円


ずっと、オフィスの机に置いて楽しもうと思います。

南部鉄器1ちなみに、これが、年間4回の企画展を制覇した証と記念品。



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  年明けに、管理の勉強会を開いて欲しいと言うリクエストがあり、順番待ちをしていただき、ようやく、3月に開催の日程が決まったマンションから、「こんなことが聞きたい」と言うリクエストが届きました。

1、現状のマンション管理に関する問題意識について
①管理業務委託先に関する事項
・管理会社自ら組合員との信頼関係を高めるための姿勢、行動がない
・管理業務委託契約通りに業務が遂行されているかどうか、或いは業務の質の評価ができない
・管理業務委託費用の客観的な評価ができない

②管理組合運営に関する事項
・管理組合運営への参画意識が総じて低い
・議論を尽くした上での採決で決められるのか・・・・しこりを残さない決め方
・役員改選の在り方・・・・他の管理組合の参考事例

③その他
・都内の高層マンションの管理組合運営はどうしているのか

2、勉強会への要望
・多くの人から難しいことであっても分かりやすくお話頂きたいとの要望がありました。
・他の管理組合の事例、運営基準と比較して当管理組合の運営実態の評価を教えてほしい。
・改善すべき点と改善の方向性、そのためには何をすべきかを具体的にお話しいただきたい。

 多くの管理組合に共通する潜在的な問題ですが、同時に多くの管理組合では、大多数が無関心で、手を付けられない状態だろうと思います。

 無関心な組合員が多い中で、一部の方が、「何とかしないと!」と行動を起こされて、リクエストを頂く勉強会ですから、その期待にこたえる・・・いえ、期待を上回る内容となるよう、勉強会を開催したいと思います。

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 住宅金融支援機構から、この2月のフラット35(借入期間が21年以上35年以下のタイプ)が、過去最低金利を更新したと発表がありました。

 その利幅は、1.79%~2.5%で、これまで、最低だった1.8%を下回りました。

 住宅ローンの金利は、10年ものの国債に連動すると言われており、アベノミクスにより、物価も金利も上昇すると言われていたのですが、これは、どう言うことでしょうか?

 消費税増税で、4月以降、住宅取得に大幅なブレーキがかかると言われていましたが、戸建住宅取得のコンサルティングをしていた時代から述べていたたように、取得時の消費税が3%上がることより、30年もの間、返済し続けるローン金利の方が、家計の負担という点では、ずっと影響が大きいのです。

 最近は、マンション専門なので、この方面のリサーチはあまりしていませんが、消費税増税のリバウンドを避けたいと言う国の政策の元、低く抑えられているのかもしれません。

 いずれにしても、増税で慌てて住宅取得に走るより、キチンと時間を掛けて、ホントに必要な、ホントに欲しい住まいを手に入れるために、十分な時間を使い、最後は、金利動向を見極めて購入する方が良いと言うのは、今も私の意見です。

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【ブログ2427日連続更新中】

 私が応援している活動の一つに「ドリームプランプレゼンテーション(通称「ドリプラ」)」という「本気で夢を語るイベント」があります。

 元々、東京で行われていたこのドリプラは、地方で開催されたり、歯医者さんとか美容院とか、特定の業種で開催されたりして、今では、海外でも開催されるほどになっています。

 その名古屋や岐阜の大会では、支援会に出席したり、「コメンテーター」として、大会に参加しています。

 今年は、名古屋で学生ドリプラが開催されます。
https://www.facebook.com/events/485963788164296

 その開催日が3月2日で、昨年の夏には、既にチケットを買い、参加する予定でしたが、その後、マンション管理フェアの開催と重なってしまい、行くことができなくなってしまいました。

 チケットは、有効活用していただける方に譲りましたが、こうした「熱い」学生を大人が応援してあげないと!と強く思います。

 「どんな人が出て、どんな話をするの?」と聞かれても、よくわかりませんが、ドリプラに出るまでに、どれくらい自分と向き合い、どれくらい本気になるのかは、他のドリプラを見て、よーく分かっていますので、何しろ、参加すれば、その素晴らしさがわかります。

是非、このブログをご覧の方にも、学生ドリプラに参加して下さいますよう、お願いします。

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 いよいよソチオリンピックが始まり、日本人のメダルが期待されていた種目で、 まだ、一つもメダルが取れていない状況が続いています。

 選手の中には、メダルを取る事を公言する選手もいますが、4年に1度のその日、その瞬間の勝負ですし、特に天候にも左右される競技もあることから、ワールドカップや世界選手権で優勝経験があるとか、今年絶好調で、総合の首位になったとか言うことで、メダルが取れるとは限りません。

 しかし、「今年は、いくつのメダルが取れそうだ」という期待報道は、必ず先行するので、その種目でメダルを取れなかったことに、がっかりするような雰囲気になります。

 しかし、オリンピックに出場すること自体、凄いことです。
 もし、自分のすぐ近くに「オリンピック選手」という人物がいたら、相当、自慢です。

 しかも、そこに到達する努力は、すべての選手に「感動の物語」があります。

 どんな結果であっても、極限まで高めた技と精神力で、世界と戦った選手に、「おめでとう!そしてありがとう」と言いたいと思います。

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 先日、「住宅取得に係るすまい給付金制度」及び「長期優良住宅化リフォーム推進事業」に関する説明会に参加してきました。

 助成金が交付される対象は、建築主ですが、手続き書類は難解で、一般の方には、到底無理なので、この説明会は、事業者向けです。

 「住宅取得に係るすまい給付金制度」も「長期優良住宅化リフォーム推進事業」も、戸建住宅やマンションの各戸向けの制度と思われがちですが、実は、一部は、マンションの大規模修繕工事も対象となっています。

 マンション向けの話は、わずかだとわかっていたのですが、元々、長く新築住宅の取得に関するコンサルティングをやっており、今も、それに関する相談を受けたり、講演をして欲しいと言う依頼もあるので、全体を勉強することは、必要なことから、最初から最後まで集中して聞いてきました。

マンションで対象になるのは、共用部分の修繕で、長期優良住宅の基準に満たす改良工事を行う場合です。

代表的なものは「耐震」。次は「断熱」。

古いマンションでは、「耐震」の心配があっても、改良工事にお金が掛かり過ぎて、断念するケースを良く聞きます。

 「断熱」の場合は、各戸の窓を二重窓にする等の改良が必要ですが、大規模修繕工事では、恐らく、そう言うニーズがあっても、優先順位は低く、かつ予算が足りずに、実施しないと言うケースが多いと思われます。

こう言う背景があるので、助成金で後押ししたいと言う国の政策が出てきたと思われます。

 ただ、説明を聞いていると、予想したこととは言え、戸建中心の枠組みなので、組合決議に時間がかるマンション特有の性格は考慮されす、申請期間がそれほど長くなく、準備の段階からコンサルタントがその助成金を受けるための段取りをしておく必要がありそうです。

 いずれにせよ、この助成金制度を知っているか知らないかで、大規模修繕工事の内容や予算が大きく変わるケースもありますので、これから2~3年の間に大規模修繕工事を迎えるマンションは、検討されることをお勧めします。

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【ブログ2424日連続更新中】

 恐らく、日本で初めてであろう「管理組合発足時からマンション管理士の顧問契約付き」マンション「リアージュ本山ヒルズ」の第2期販売が終了し、入居者説明会が開催されました。

 管理会社・司法書士・オプション販売等の説明と共に、顧問としての挨拶と入居に際しての「マンションライフアドバイザー」のサービスの紹介をしました。

資料のタイトルは、
~住まいとマネーのプロによるコンサルティグ~
スマートライフ実現のための
顧問サービスのご案内
R本山顧問説明1


■顧問業務の3つの柱
1、マンション管理組合への
 ①専門的コンサルティング
 ②管理委託業務の監査
2、マンション共用部・各戸への
 ①省エネコンサルティング
3、各戸への
 ①家計コンサルティグ
R本山顧問説明2


1、組合運営コンサルティング
【実例】
■共用部火災保険の選定コンサルティング
■引渡3か月点検の「ツアー企画」
 ・不具合箇所の分析・販売会社との調整等
■管理会社提案事項・見積りに対するセカンドオピニオン  
R本山顧問説明3


2、省エネコンサルティング
■電気料金削減
①各戸の電気料金
 平均▲5千円/戸・年間
②全体の電気料金
 約▲40万円/年→管理費余剰金(修繕積立金)へ
R本山顧問説明4

3、「住まい取得時」の賢い選択で家計が大きく変わります
■火災保険選択コンサルティング
 ①マンションの仕様・アフター基準
 ②家財の内容
 ③家計状況や家族状況
  等から、最適な保険と支払い方法を選ぶ
■生命保険の見直しコンサルティグ
 ①住宅ローンの種類
 ②教育資金・老後資金
    等から最適な保険かどうかを見直す
R本山顧問説明5


 安心して快適で、将来のマンション財政に不安のないマンションライフを送っていただくために、顧問業務を提供して行きます。

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【ブログ2423日連続更新中】

 2月28日(金)~3月2日(日)まで開催されるマンション管理フェアで、初登場する「中部スマートマンション推進協議会」のメンバーが決まりました。

主催者チラシの校締切の15分前に、1社の申し込みがあり、MEMSアグリゲータが6社。
当社と合わせて、7社が発足メンバーです。

MEMSとは・・・
MEMS(Mansion Energy Management System)とは、マンションの建物内で使用する電力消費量等を計測蓄積し、導入拠点や遠隔での「見える化」を図り、空調・照明設備等の接続機器の制御やデマンドピークを抑制・制御する機能等を有するエネルギー管理システムのことです。

MEMSアグリゲータとは・・・
クラウド等による集中管理システムを保有する事業者で、マンションなどの集合住宅に対してMEMSを導入し、エネルギー管理支援サービスやMEMSから得られる情報を活用する継続的なサービスを通じて10%以上の節電(総量)を目標に事業を行う者として、SIIに登録を受けた者とします。

協議会のメンバーは、次の通りです。

伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
株式会社つなぐネットコミュニケーションズ
株式会社テンフィートライト
株式会社 トーエネック
株式会社長谷工アネシス
富士電機株式会社
マンション管理相談センター

あなたのマンションが、スマートマンションに変わる事ができるのかどうか、是非、相談しに来てください。

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【ブログ2422日連続更新中】

 2月28日(金)~3月2日(日)まで開催されるマンション管理フェアの主催者チラシが届きました。

 今回も企画協力を行い、主催者講演会、マンション管理学校の3日連続セミナーを担当します。

マンション管理フェアチラシ2014全体がこちら


■主催者講演会:3月2日(日)13:00~15:00
マンション管理フェアチラシ2014主催者講演

【第1部】
~あなたのマンション、丸ごと省エネ化~
国が進めるスマートマンション構想について

【内容】「スマートマンション」では、1棟丸ごと省エネ化が図られ、各家庭の電気代までもが安くなることをご存じでしょうか?国は、スマートマンション普及のために助成制度を設けており、既設マンションでの採用も徐々に増えています。今回は、スマートマンションのメリット、導入のための条件、助成制度の内容等をお話し頂きます。
   
【第2部】
~100以上のマンション管理の改善実例から学ぶ~
より良い管理をより安く実現するには

【内容】マンション管理評論家として、TV番組「ワールドビジネスサテライト」や「ほんまでっか」に出演し、「マンション管理大損のからくり」の著者でもある講師を迎えて、管理(会社)の良し悪しの見分け方、長期修繕計画に潜む無駄、管理業務の品質改善やコストダウンの成功ポイントについて、100以上の実例を元に、語って頂きます。


■マンション管理学校(2月28日~3月2日)
※講師はすべてマンション管理相談センター マンション管理士 馬渕裕嘉志
マンション管理フェアチラシ2014管理学校

2月28日(金)15:30~16:00
よくわかる「マンションライフの省エネ」   
~マンション丸ごと電気代削減!スマートマンションへの5つのステップ~

3月1日(土)15:30~16:00
よくわかる「大規模修繕工事のコストダウン」
~組合主導で、良質な工事をより安く実現するための5つのステップ~

3月2日(日)15:30~16:00
よくわかる「マンション管理の改善」
~品質20%アップ&管理費40%削減を実現するための5つのステップ~

私のセミナーは、過去2年とも、すべての講演で、満席+立ち見だったので、お早めに席にお着き下さいね!

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 管理見直しにより、管理会社が変わり、管理費が大幅にコストダウンした後で、時々、そのマンションの住民の方から、「管理会社が変わったのに、毎月引き落とされる管理費が変わっていないのは何故か?」と問合せを頂くことがあります。

管理費(管理費、駐車場代、修繕積立金)=各戸が毎月、組合に支払うお金
管理業務委託費=組合が管理会社に支払うお金
です。

この質問をされる方は、上記二つを混同、あるいは自動的にリンクするものと、勘違いされているのですね。

管理会社に毎月支払う管理業務委託費は、削減されています。
各戸が毎月管理組合に納める管理費は、従来通りです。

管理会社に支払う委託費が減ったことで、管理組合に残るお金が増えます。
その結果、消費税が上がっても、管理費などは値上げされませんし、将来、修繕積立金の値上げが予定されていても、それも実施する必要がなくなります。

つまり、管理見直しコンサルティングによるコストダウンにより、組合員の負担を増やすことなく、将来に向けた組合財政が健全になっています。

総会においても、各戸の管理費については触れませんし、管理業務委託費の削減内容を反映した長期修繕計画を示します。

簡単に言えば、この管理見直しを行わなければ、管理費や修繕積立金を値上げする必要があったのが、それがなくなったので、コストダウン分は、組合員に還元されていると考えると、わかりやすいと思います。

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 いよいよ冬季オリンピックが始まります。

テレビでは、特集を組んで、メダル候補を中心に、番組が作られています。

 その中で、女子ジャンプスキーの高梨沙羅選手へのインタビューが非常に興味深いものでした。

 記者の質問は、ズバリ「何故、遠くまで飛べるのか?」

 私は、技術的な回答・・・例えば、高く飛ぶのではなく、低く速く飛ぶとか、体重移動とか、そう言う答えが出てくるのかと思っていたら、
「誰よりも、遠くに飛びたいと言う気持ちが強いから」

 なーんだと肩透かしを食らったような感想を持った人もいあるかも知れませんし、プロらしい言葉ではなく、17歳らしい素直な回答だと思った人もいるかもしれません。

しかし、私は、「なるほど!」と、感動しました。

何かを成し遂げる、人よりも先んじることができる源泉は、「強い想い」なんだと。

技術は確かに必要だけれど、技術を磨く努力の激しさも、この「強い想い」があればこそ。

仕事でも同じです。

「クライアントとなるマンションの皆さんの幸せを実現したい」
「日本のマンション管理を変えたい」
「管理会社にとっても、私との出会いで、より良くなって欲しい」
「自分らしいパフォーマンスを最大限発揮したい」
という「強い想い」が、365日24時間、貪欲な知識や情報の吸収、ポジティブな仕事へのモチベーションにつながっています。

  高梨沙羅選手、金メダル目指して、頑張れ!!

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 昨日は、各務原市の20戸のマンションで、管理会社変更に伴う引継のための理事会を開催しました。

 昨年6月から管理見直しに着手し、新たな管理業務仕様書を作成しで、約10社の管理会社による入札を実施し、選ばれた新会社と現在の管理会社の引継ミーティングです。

 新管理会社を決定したのが、昨年11月末。新管理会社への切り替えは3月1日です。

 引継ミーティングの前に、あらかじめ、新旧管理会社同士で、書類の確認や鍵の引渡しスケジュール等は確認、調整いただき、交代まで残り1カ月となったところで、実務上の引き継ぎがきちんと行われているかどうか、懸案事項が引き継がれているかどうかのチェックを行います。

 これを交代時の寸前にやると、引継が不十分でない状態で、実際の交代時期を迎えてしまうケースもあります。現在の管理会社との管理委託契約がある間であれば、管理組合から、引継の件で、強く言えますから、タイミングとしては、このくらいの時期にやるのが適切だと思います。

引継は、次のような手順で行います。

①新管理会社社から、書類引継状況の確認
 今後の書類引継、鍵の引継スケジュールの確認
②組合との直接接契から新管理会社との契約に変わる項目の引継状況確認
③現管理会社から、引継懸案事項の説明
④組合から、懸案時事項に対する要望の伝達
 不足している懸案事項の提示
⑤組合から新管理会社への要望

 この引継ミーティングを行うと、現在の管理会社の管理品質のレベルが非常にはっきりわかります。

 一定のレベルに達している会社は、普段から書類の整理もキチンとしているので、書類に過不足は、あまりありません。

 懸案事項についても、リスト化してあり、直近の点検等で見つかった問題も、長年申し送りされてきた課題も、認識されています。

 今回はと言うと・・・
  引継書類については、長期修繕計画書や修繕履歴、点検報告書など、とりわけ設備や建物の維持に必要な書類が引継書類リストの中に入っていません。

 懸案事項については、私や理事会が把握している7項目程度の事項に対して、直近の1項目のみしか挙げられていませんでした。

 この管理会社は、新聞等にも広告を出している、地元を代表する管理会社ですが、当社が管理見直しコンサルティングを受託して、当時の管理業務の実施状況を調査した初期のころから、管理品質が低いことが見つかっていましたので、やはり・・・という感じです。

 一方、実は、引き継ぎを受ける会社の実力も、引継の時の配慮の程度で、垣間見ることができます。
 一言でいえば「突っ込みの程度が強いかどうか」です。

 まあ、管理会社同士で、お互い、「その程度」という実情を把握していると言えるかもしれませんが、現在の管理会社が、「これが引継書類です」と渡されたら、それで終わりと言うのでは、頂けません。

 本来あってしかるべき書類がないのであれば、相手に対して、新築時の販売会社とのやり取りに遡ってでも、探すことを要請する強い姿勢で接してもらいたいですね。

 それでもないと言うのであれば、「ないことの事実」を管理組合に伝えて、新管理体制に当たって、それらをどうするのか、検討すべきでしょう。

 いずれしても、普段のマンションライフにおいては、管理会社の管理品質の良し悪しを意識することは少ないでしょうが、支払っている委託費に見合うだけの仕事をしてくれているのか?を専門家に依頼して点検すると、見直すべき点が出てくるマンションは、少なくないと思います。

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 自宅近くの16戸という小規模マンションで、顧問を務めています。

このマンションは、会計や総会は自主運営し、総合管理会社に建物設備管理を一括して委託すると言う方式です。

平成22年に大規模修繕工事のコンサルティングを行い、その時には、その管理会社が提示した工事費から、工事仕様を同じで、26%のコストダウンを図りました。

 その後、管理会社の業務を査察したところ、いくつかの業務の不完全な履行が判明し、是正と同時に、管理業務委託会社の見直しを実施。

 総合管理会社ではなく、建物設備管理の専門会社に変更して、管理費を39%削減しました。

 その過程で、小さなマンションほど、専門家のアドバイスの元、管理会社業務や普段の修繕工事の提案に関するチェックが必要であり、それによる安心感とコスト削減効果が大きいとの評価をいただき、顧問契約を結びました。

 そして、今回で3年目の契約更新についても、総会の全会一致で承認頂きました。

 その顧問業務の報告書と来年度の計画書を抜粋すると、次の通りです。

■顧問業務実施報告
(1)建物・設備の維持・工事等に関わるもの
  1)携帯基地局の増設に対するアドバイス
   ①建物への影響・防水及び将来の大規模修繕工事に関するチェック
   ②賃料の増額交渉
   ③契約書のチェック
  2)大規模修繕工事のアフター対応
   ①2年目点検の立会・工事交渉→保証外工事の無償実施
   ②赤外線調査の実施時期調整→確約書の提出
  3)集合ボックスのダイヤル故障に対するアドバイス

(2)管理に関わるもの
  1)管理会社変更に伴う業務
   ①契約書のチェック
  2)管理業務のチェック
   ①清掃業務へのクレームを受けて、管理会社と立会い及び指導

(3)専有部に関わるもの
  1)家計&リフォーム相談会の開催
  2)各戸からのリフォーム相談

(4)共用部電気代削減
 下記の結果となりました。当初予想では、年間約9万円(+管球交換代の削減約2万円)と想定  していましたが、携帯基地局の増設による電気使用量の増加、電気料金に含まれる各種調整金や負  担金の増額により、削減額が目減りしていますので、コスト削減効果は、当初の見込み通りです。

従来の電気料金   242,094円/年   削減額(率)
平成25年電気料金 163,751円/年 ▲76,343円(▲32%)

■平成26年度の顧問業務予定(基本業務以外)
(1)大規模修繕工事2年目点検のアフターフォロー
   ①補修工事のコーディネート及び確認
   ②北側排水管の補修工事実施の場合・・・見積り取得・業者選定等
   ③家計&リフォーム相談会の実施
(2)計画修繕工事の検討
   ①外部フェンスの鉄部塗装・・・実施時期の判断、業者選定等
(3)管理規約の改定                                 以上


実は、このマンションには、他にはない次の特徴があります。
1、私と組合員と管理会社とが共通で情報交換・情報共有できる電子掲示板があります。(無償です)
2、毎年変わる役員とは別に、常設の修繕担当委員がいて、日常修繕の窓口が継続的にあります。(ちなみに、この方は建設関係者ではなく、ITエンジニアです)
3、総会には、毎回、90%以上の出席で、意識レベルが高いです。
4、工事や点検の際に、ある程度のことは、自分たちで立ち会うとか、清掃に関しても、抜き打ちチェック的なことを自分たちがやる等の自主性があります。(もちろん、私に相談があり、住民自らがやるのに無理がないかどうかをアドバイスします)

こう言う仕組みや意識によって、16世帯のマンションの規模で、顧問も最も合理的、経済的に活用し、顧問料を大きく上回る価値を得ていると言う訳です。

これまでは、小規模マンションでは、顧問を雇うお金もないし、その必要性もないと言うのが、一般論です。

マンション管理士側にしても、仮に、顧問をやって欲しいと言われても、マンション規模が小さい分、顧問料も少額になるので、割に合わないと言う事情もあります。

しかし、この16世帯のマンションで顧問を持つ管理スタイルは、小規模マンションにおける理想的なモデルではないか?と思います。

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