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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 中部電力は、3月も電気料金値上げという記事がありました。

 これ、確かに「値上げ」なのですが、中部電力が決めたことではなく、国が認めた「制度」によって、自動的に価格が上昇したのです。

 その制度は、「燃料費調整制度」と言い、電気をつくるために必要な燃料(原油・LNG(液化天然ガス)・石炭)の価格は、市場や為替などの外部要因により変動するため、これらの価格変動に応じて電気料金を調整するしくみです。

 簡単に言うと、3か月ごとの燃料原価の実績値を元に、定価料金にプラスされたり、マイナスされたりして、毎月変動するのですが、ここ数年では、ほとんど、プラス側に働いています。

中電ホームページには、その解説が次のように図表になっています。
燃料費調整制度1

燃料費調整制度2

燃料費調整制度3

1年前の2013年3月は、
燃料調整単価(税込)は、1.07円/kWh
平均的な一般家庭(従量電灯B30A,使用量300kWh)だと、7,028円

それが、2014年3月には、
燃料調整単価(税込)は、2.58円/kWh
平均的な一般家庭(従量電灯B30A,使用量300kWh)だと、7,508円

つまり、1年前と比べると500円も高くなっています。

マンションの共用部の照明等も同じ「従量電灯」という契約の電気を使っていますので、同様に値上がりします。建物によってかなり違いますが、概ね20~40戸だと、1000kWh~2000kWh使っているため、値上げ額は、1500円/月~3000円/月ということになります。

私が、日頃から、マンション財政の「三つの危機」について、警鐘を鳴らしているのは、正に、この電気代の値上げに対して、マンション財政は、無防備だからです。
 
その対応策として、マンションの電気代のコストダウンを行うのは、5種類の方法があります。

マションの管理業者で「電気代削減を提案しています」というところは、いくつかありますが、私の経験上、管理会社の担当者が、このすべてを知っているケースは、一度もないですね。

そのうちのいくつかを知っているケースでも、内容までは熟知せず、マンションに対して、どれが一番良いのか比較を行わず、単に、節電業者の営業を右から左に流して、その工事費から紹介料をもらうケースもあるので、注意が必要です。

そもそも、管理会社のフロント担当者に、電気あるいは電力契約の専門的な知識はないのが普通なので、マンション管理組合側も、管理会社ではなく専門家に相談しなければ、ホントにメリットのある提案が受けられないと考えるべきでしょう。

当社では、工事業者からの不明朗なバックマージンは絶対にもらいません。組合の最大利益実現のためにコンサルティングを提供して、その対価として、組合から報酬を頂きます。

従って、各マンションの状況を調査・分析して、最適でかつリーズナブルな工事費で節電を図ることができます。

一度、コストダウンを図ると、半永久的にその効果が持続するので、コサンルティング費用の何十倍のコストダウン=増収効果がありますので、多くのマンションに喜ばれています。

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 昨夜、私の住むマンションで、共用部の電灯のメーター取替を行ったために、オートロックの指紋認証キーが働かなくなり、住居の一部では電話・インターネットが不通になったと言う連絡がありました。

 管理会社にも連絡が入ったのですが、私が修繕委員長を務めた大規模修繕工事の際のグレートアップ工事で、諮問認証キーを導入したため、その後、何かあれば、私が対応することにしています。

 今回は、停電により、指紋認証キーの時間設定が初期化され、指紋データや戸別のパスワードがロックされた状態だったので、時間設定を行い、無事復旧。

 しかし、電話回線の方は、マンションに、NTTとKDDI(コミュファ)が入っており、ちょっと複雑。
 管理会社や電話会社の到着を待たずに、それぞれの盤を開けようとしたところ、NTTは、配電盤の一般的なキーで空いたのですが、KDDIは、特殊なキーで開かず。

 NTTの配電盤内を見ると、電源が入っていて、点滅もしていたため、特段の異常は見られず・・・ということで、NTTの技術者をまっていました。

 そして、到着。

 その間に、全戸のインターホンを押して、電話が止まっているかどうか、回線はNTTかコミュファかを聞き取り調査。

 その結果、コミュファは不通はなし。

 NTTは、不通のお宅と使えるお宅があり、不通のお宅にも、光回線でネットを使っているお宅もあれば、そうでないお宅もある事がわかりました。

 また、フロアごとに状況が同じという訳でもありません。

 それを技術者に報告して、一度スイッチを切って、再起動してみましょう」とのこと。

 そして、再起動。

 そこでわかったのが、配電盤に格納されているターミナルの機器のうち、1台のランプの点灯が薄く、信号が行っていないと言うこと。

 そこでランケーブルを交換してみて、様子を見たところ、状態は変わらず・・・。

 最後は、そのターミナルの機器ごと交換することになりました。

 停電工事の際に触れたということで事故が行った訳ではなく、そもそも劣化していたとろに、停電によるオン・オフ動作があって、ちょっとした過電流によって、具合が生じたのではないかという類推。

 最近、インターネットの接続が不安定になっていると言うお宅もあったので、機器の劣化が進んでいいたのでしょう。

 その後、復旧の連絡を受けて、不通だったお宅に全てインターホンで確認を取り、すべて復旧していることを確認して、一安心。

 不具合発見から、復旧までおよそ3時間半。

 その間に、管理会社との連絡を電話行い、来訪はなし。

 共用電灯の停電時に生じやすい不具合は、全て把握していたつもりでしたが、今回の事象もリストに入れておきます。

【共用部の電灯の停電時のチェックリスト】
1、住民への周知が必要なこと
①共用廊下・階段・敷地の電灯(昼間なのでほとんど関係ない)が停電
②エレベーター内の電灯の停電
②自動ドアの開閉が止まること
③テレビブースターの停電によるテレビの視聴中断

2、事業者に連絡が必要なこと
①エレベーター異常点検装置・遠隔監視装置の停電→非常発報してしまう。
 ②NTT・コミュファへの連絡→停電終了後、再起動させるか、異常が出たら連絡・・・という対応になるかは、その都度判断。

3、停電終了後に直ちに復旧確認がいるもの
 ①指紋認証の時刻設定

 上記が基本だと思いますが、各マンションの設備を十分理解して、後手に回らないように、備えなければいけませんね。

 ちなみに、今回の事故では、修繕費用は発生しないので、保険対応とか損害賠償の交渉は、不要でした。

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 私が中部電力の社内ベンチャーに挑戦し、その後、独立して、紆余曲折がありながらも、起業家として14年目を迎えることが出来るのは、沢山の人のおかげですが、その中でも、最も大きな影響を受けたのが、歴史上の人物で言えば、吉田松陰先生、今の時代で言えば、福島正伸先生です。

 先生の講演を何度も聞き、自立した生き方、あきらめないこと、人を徹適的に支援することを学びました。

今、どんな困難がやってきても、それを「ピンチ」ではなく、「チャンス」と捉えて、折れない精神が身についているのは、そのおかげです。

また、目先の成果や小手先での成功を目指すのではなく、人を幸せにする、社会を変えていく「生き方」をすることを究極の目的とするビジネスを行うことにこだわり続けるのも、その影響です。

 昨夜は、東京の出張で3つのアポを済ませた後、福島先生のシークレットディナー&セミナーを少人数で受けました。

 ブログで掛けない重大発表があり、涙を流し、改めて、自分の得意分野で、日本を変える、人を幸せにする生き方をしようと決意をしました。

 春から秋まで、東京に通い、福島先生の元で、改めて、深く学ぶ予定です。

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 来月末に行われるマンション管理フェアで初登場する「中部スマートマンション推進協議会」の東京での初会合が、東京で行われました。

 スマートマンションを手掛ける「MEMSアグリゲータ」のほとんどが東京にあるため、フェアで共同出展を行うにしても、時間を合わせてミーティングを行うのは、名古屋に集まってもらうより、私が東京に行く方が、効率的です。

 ミーティングでは、出展の目的、ブースの形態や出展物のアイディア、顧客の誘導動線、フェア後のフォローなどが話し合われました。

 全国で、MEMSアグリゲータとして登録しているのは、24社。
 まだ関東、関西が中心ですが、その中で、いち早く中部エリアで既設マンションへのPR活動のために手を挙げていただいたのは、次の5社。

伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
株式会社つなぐネットコミュニケーションズ
株式会社テンフィートライト
株式会社トーエネック
株式会社長谷工アネシス
(5音順)

ここにマション管理相談センターが加わり合計6社で共同出展します。

これ以外にも、フェアへの出展はしませんが、中部スマートマンション協議会に参加することを検討している会社が2社あります。

 どんなビジネスでも、「開拓者」になることは、苦労が多く、勇気がいることですが、既存マンションに住む人にも、スマートマンションにすることが出来ることを知ってもらい、幸せなマンションライフを送ってもらいたいと言う願いを原点に、これから1ヶ月、尽力したいと思います。

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 3年目を迎えた「マンション管理フェアin名古屋」。

今年も、吹上ホールで開催されます。

その中で開催される「マンション管理学校」での私の講義タイトルが決まりました。

2月28日から3月2日の3日間、毎日15:30~開講します。

おかげさまで、一昨年も昨年も、3講座とも立ち見が出来る講座となりました。

今年の統一テーマは、「よくわる」シリーズ。(昨年は「実例から学ぶ」シリーズでした。)

2月28日(金)15:30~
よくわかる「マンションライフの省エネ」   
~マンション丸ごと電気代削減!スマートマンションへの5つのステップ~

3月1日(土)15:30~
よくわかる「大規模修繕工事のコストダウン」
~組合主導で、良質な工事をより安く実現するための5つのステップ~

3月2日(日)15:30~
よくわかる「マンション管理の改善」
~品質20%アップ&管理費40%削減を実現するための5つのステップ~

昨年と同じ3テーマですが、この1年間の事例や研究を踏まえて、大きくパワーアップした講義をお送りしますので、楽しみにして下さね!

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 昨日は、四日市の40戸のマンションで管理問題検討理事会の慰労会でした。

昨年5月からコンサルティングを開始し、最初は、火災保険の見直し。

防犯カメラの更新と強化。

管理委託契約の調査とマンションにジャストフィットした管理業務委託仕様の設定。

その過程で、現管理管理会社で対応可能な変更を即座に着手し、最初のコストダウン。
それによって、当初予定していた新管理体制の発足までに、50万円以上のコスト削減に成功。

そして入札。

結果的には、現管理会社が、フロント担当者を事業所責任者に替え、業務推進体制を強化した上で、年間で200万円以上のコストダウン額を提示して、決まりました。

管理会社側も、従来と同じ業務仕様であれば、これほど大幅なコストダウンを提示できないのですが、弊社の方式は、そのマンションにふさわしい、メリハリの利いた管理業務仕様を作成し、下請け業者の入れ替えも促すので、躊躇なく新価格を提示出来ます。

「安かろう悪かろうではない」「過去の金額は、ぼったくり価格ではない」という理由が立つのです。

 一方、組合側の管理問題検討理事会は、理事会メンバーに加え、5名の委員が加わり、毎月1~2回の2時間程度のミーティング。プレゼン時には、半日掛けて、検討しました。

 とりわけ、この問題を定義した前理事長が熱心で、委員も普段の総会出席状況や発言等から、これは!という人に声をかけて下さいました。

 その甲斐があって、ここまで来ました。

 そこで、新年会&慰労会をしましょうと呼び掛けて、実現しました。

 また、これには別の狙いもあります。

 同じマンションに住んていても、男性陣は、一緒に飲むということも、まずありません。

 ご婦人との交流も、まずない。

 これでは、いざという時に、助けあうことが出来ません。
 同じ話題で盛り上がることのできる、こうした機会に、良好なコミュニティ形成をはかることが、大切だと思うので、企画するのです。

 慰労会は、期待通り、大いに盛り上がりました。

 このマンションでは、引き続き、電力高圧一括化や太陽光発電の検討を行いますし、次の総会を開始日とする顧問契約締結も内定しました。

顧問として、新しい仕様での管理委託業務がスムーズ実施されるよう業務監査を行ったり、管理規約の改正等、幸せなマンションライフの実現のために、一層尽力します。

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  組合員へのアンケートや公聴会で、住民の総意を得られそうな内容まで辿りついたら、それを反映した「8、最終案への修正」を行います。

 なお、この時、気を付けるのは、特定の組合員に「特別の影響」があるような規約変更です。

 特定の組合員に「特別の影響」を伴う規約の改正については、その組合員の同意を得ることが必要です。というのは、区分所有法に第31条に次の規定があるからです。

「規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によってする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。」

 ただし、「特別の影響」の有無は,規約改正の必要性・合理性と,それによって特定の区分所有者が受ける不利益とを比較して,特定の区分所有者が受ける不利益が受忍すべき限度を超えると認められるか否かによって判断されますので、例えば、敷地内の植栽をつぶして、駐車場にするという場合、特定の組合員が、「自分は植栽が気に入って、マンションを購入したのだから、反対する」という主張があっても、その組合員の承諾を得ることが必要条件とは言えないでしょう。

 具体的にはどのようなものが該当するかは、法律で定めらえている訳ではありませんから、迷う場合は、専門家に尋ねる等して、確認されると良いと思います。
 
 いずれにしても、その後のマンション内の良好なコミュニティの維持のためには、前回一致が望ましいので、十分な話し合いが必要だと言うことです。

 一方、仮に、特定の組合員が理不尽な反対を主張される場合は、組合全体の利益のために、最終的には、多数決で断行すると言う勇気も必要です。

 そうして、最終案が完成したら、いよいよ「9、総会決議(4分の3以上)」です。

 規約の改正は4分の3以上の賛成が必要な「特別決議」が必要ですが、この成立要件は、総会参加者(委任状を含む)の4分の3以上の賛成ではありません。

 総会には、議決権総数の4分の3以上の参加が必要で、かつ、議決権の4分の3以上の賛成が必要ですから、40世帯(40組合議決権)のマンションであれば、仮に参加(委任状含む)が30名(議決権)であれば、その全員の賛成が必要だと言うことです。

 従って、理事会としては、管理会社の協力も得ながら、積極的に参加者を集めなければなりません。

 さて、これまで述べてきたステップを順々に進めていくには、毎月1回の検討会議を重ねて、恐らく半年程度の期間が必要だと思います。

 理事会メンバーの数が少ない時や、問題が多い、あるいは大きな課題がある場合は、理事だけでなく、検討委員を募るなどして、進めることも必要です。

 当社の場合は、マンションの規模や状況に拘わらす、管理規約検討委員を募集して、理事会に参加してもらい「管理規約検討理事会」として、活動することをお進めしています。

 大きなマンションで、理事会活動の頻度が多く、理事への負担が大きい場合は、理事会とは別に「管理規約検討委員会」を結成しても良いと思います。

 最後に、「10.新管理規約の監修」です。

 改正が終わったら、管理会社に依頼して、新しい管理規約の原本を作成してもらい、総会議事録の写しと共に製本し、理事会役員の押印を行います。

 総会議案書や議事録に書かれているから、それで終わりということではNGで、新管理規約を組合員全員に配布することも必要です。

 更には、それ以降、住居の売買があった時等に備えて、余分に製本しておくことが望ましいでしょう。

 当社のコンサルティングあるいは顧問業務では、ここまで指導して、初めて、完成だと考えています。

 「マンション管理規約の改正の10ステップ」は以上です。(終わり)

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 管理規約と細則等の検討を進めてきたら、わかりやすいように「5、管理規約・細則の新旧対照表の作成」を行います。

 たとえば、A3横の用紙で、左側に現在の管理規約を示し、真中に削除・修正・新規の条文を下記、左側に、その理由などを書きます。

 変更箇所が少なければ、2段にして、削除・修正・新規の箇所の前後に、理由を書いても良いでしょう。

 これが完成して、検討メンバーでの確認が終わったら、次に行うのは、「6、組合員へのアンケート調査」です。

 アンケートを先にして、組合員の意見を聞いてから、修正案を作成した方が良いのでは?と思う方もいるでしょうが、元々、管理規約を読んだことのないのがほとんどですから、聞かれても、答えようがないと言うのが、ホントのところです。

従って、修正個所(案)を示した方が、イエス・ノーや意見が出やすくなります。

また、アンケートでは、全部の修正個所を示して聴く必要はないと思います。

例えば、「帳票の電子保管」等については、社会情勢の変化に伴うものですから、あえて住民の意見を聞くまでもありません。

また、逆に、アンケートを取らずに、いきなり総会を開催しても良いのでは?という意見も賛成しません。

規約の改正には4分の3以上の出席と賛成がいる(特別決議)なのですから、第一に、住民に関心を持ってもらい、総会参加率を高めること、第二に、総会で思わぬ反対意見が出て、決議できないことを避けるためには、あらかじめ、組合員の意見を聞いて、修正案に反映することが必要です。

それと同じ趣旨で、「7、組合員の公聴会実施」も必要に応じて、開催すると良いでしょう。
とりわけ、アンケートで反対意見が出て、議論が必要な問題については、総会で議論するのではなく、まず公聴会あるいは住民総会というカタチで、直接、組合員の意見を聞きます。

何しろ、総会では、4分の3以上の賛成が必要です。
1項目だけでも、反対が出れば、全体が否決され、再度、総会をやり直する事になるのですから、ここで焦らず、じっくり組合員の総意をまとめると言うステップを踏むことが大切ですね。(続く)

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 標準管理規約と現在のマンションの管理規約とを比べて、採用すべき点の抽出を終えたら、次は「4、規約本文以外の細則の検討」です。

特に「使用細則」は、例えば「ベランダに布団を干さないこと」など、共同で暮らすに当たって、守らなければならないことが細かく書かれており、実態とは大きく離れている項目もあります。

「実態」については、例えば、自転車を自転車置く場ではなく、自室の外の廊下に置いてあるというような、本来NGであるにもかかわらず、そのままの状況が放置されているようなケースもありますから、この見直しの際には、「実態に合わせるのか、元々のルールに合わせるのか、検討が必要になりますね。

他にも、ペット飼育細則、駐車場使用細則等、生活に身近な話題が多いのが特徴です。

また、それまでは存在せず、総会でルールを定めたようなもの・・・例えば「滞納管理費督促」や「理事会運営」に関わる細則やマニュアルなどを設定することも検討したいところです。

私が実際に作成したユニークなルールとして、「専有部リフォームガイドライン」というようなものもあります。これは、築15年程度を迎え、各戸の設備等の老朽化や売買に伴うリフォームが一気に増えてきたので、規約にある「専有部の改修は、理事会に届けて承認を得ること」という大まかなことでは、対応しきれなくなってきて、具体的なルールを作成して欲しいと言うリクエストに応えたものです。

この時は、許可の必要なリフォームの範囲、提出する書類の指定、共有部と専有部の区分け、許可されるための要件など、図表入りで作成しました。(続く)

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 平成16年と平成23年に改正されたマンション標準改正規約の内容を掴んだら、次のステップである「2、標準管理規約との対照表作成」に入ります。

 平成23年版は、当然平成16年版を反映していますので、対照表は、平成23年版と実際の規約との比較表を作成します。

 左側に標準管理規約、右側にマンションの管理規約を同じ項目で比較できるように配置します。本文のみで、A3サイズで、15ページくらいにはなると思います。

 そして、異なる部分にアンダーラインをひいて、どこが異なっているのか分かるようにします。

規約対実際に、私がコンサルティングした時の比較表です。


 まずは、どこが違っているのかを確認する地道な作業ですね。

 ちなみに、各種細則には、「標準」のガイドラインはありません。ただ、マンション管理センターが発行している資料として、理事会運営細則等、参考になるものはありますので、規約改正の検討が終わってから、各種の細則を検討しましょう。

 続いて「3、そこから、反映すべきもの、従来通りで良いものの選別」するです。
 「標準管理規約と現在の管理規約が異なっているから直さなければいけない」ということではありません。

「規約」なので、なじみのない法律的な言い回しもありますから、表現が異なるだけというのもあります。また、項目の順番が違うと言ういケースもありますから、対照表を見て、どの条文を変更するのか、決めていきます。


 考え方としては、今後も、国から「標準管理規約」の改正が発表されることがあることを見越して、現在のマンションの管理規約をベースに標準管理規約で取り入れたい改正点を反映させるのではなく、標準管理規約に現在のマンションの管理規約を反映させると言う方法もあります。

 そうすれば、今後の改定時に、反映しやすくなります。

なお、築年数の古いマンションの場合は、大きく違っているケースもありますから、後者の方法をお勧めします。(続く)

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今回は、平成23年のマンション標準管理規約の改正について紹介します。

1、改正の趣旨

平成23年の標準管理規約の改正は、役員のなり手不足等の課題に対応するため、役員の資格要件の緩和を行うこと等を主な内容とするものですが、パブリックコメントにおいて、いわゆる第三者管理者方式など専門家を活用した管理方式に係る規定を整備すべきであるなど、管理組合の運営の基本的なあり方に関する意見が多く出されています。
特に、専門家を活用した管理組合の運営に対応した標準管理規約を整備するためには、役員の資格要件の問題だけではなく、総会と理事会の役割・関係、専門家を含む役員の業務遂行に対するチェック体制の強化等の幅広い観点からの検討が必要となります。
したがって、専門家を活用した管理組合の運営に対応した標準管理規約の整備については、上記のような幅広い観点からの検討を改めて行った上で、早期に措置することとし、今回の改正においては、以下のように区分所有者が主体となって行う管理のあり方の中での所要の見直しを行っています。

2.今回の改正のポイント

(1)執行機関(理事会)の適正な体制等の確保
①役員の資格要件の緩和(現住要件の撤廃)
役員のなり手不足等の実態を踏まえ、役員の資格要件を以下のとおり緩和する。
改正前:「理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。」
改正後:「理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。」
②理事会の権限の明確化等
理事会による機動的な組合運営が可能となるよう、理事会の決議事項の明確化、新年度予算成立までの経常的な支出を理事会承認により可能とする手続き規定の整備等を行う。

(2)総会における議決権の取扱いの適正化
①議決権行使書・委任状の取扱いの整理
組合員による出席によらない総会の運営方法である書面による議決権行使(議決権行使書及び委任状)の取扱いのルールを明確化する。
・組合員の意思を総会に直接反映させる観点からは、委任状よりも、議決権行使書によって組合員本人が自ら賛否の意思表示をすることが望ましく、そのためには議案の内容があらかじめ明確に示されることが重要であること
・白紙委任状が多用されないよう、例えば委任状の様式等において、誰を代理人とするかについて主体的に決定することが必要であること、適当な代理人がいない場合には代理人欄を空欄とせず議決権行使書によって自ら賛否の意思表示をすることが必要であること等について記載しておくこと 等についてコメントに記載。

②委任状による代理人の範囲について、標準管理規約本文で限定的に列記するのではなく、コメントで基本的な考え方(代理人の範囲は、区分所有者の立場から利害関係が一致すると考えられる者に限定することが望ましいこと等)を記述することとする。

(3)管理組合の財産の適切な管理等
①財産の分別管理等に関する整理
・マンション管理適正化法施行規則の改正が平成 22 年5月に施行されたことを踏まえ、管理費の徴収に係る第 60 条関係のコメントを改正。
②長期修繕計画書等の書類等の保管等に関する整理
・管理組合が保管する書類等について、保管責任者の明確化やその閲覧・保存方法について規定を追加する。
③共用部分の範囲に関する用語の整理
・平成 22 年 5 月のマンション標準管理委託契約書の改定を踏まえた用語の整理を行う。

(4)標準管理規約の位置づけの整理
マンションの規模、居住形態等各マンションの個別の事情を考慮して、必要に応じて、合理的に標準管理規約を修正し活用することが望ましい旨をコメントに記載する。


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 今日は、大阪の大手住宅設備メーカーの新規事業のコンサルタントを育成するためのコンサルティングに来ています。

約1年前から始まり、そのメーカーの大阪本社と東京支社とを交互に訪問し、両社をテレビ会議で結んでのコンサルティング。

2月で終了予定なのですが、1ヶ月の延長を依頼されたため、3月が最後。
今回は、大阪最後のコンサルティングで、終了時に新年会を兼ねて、スタッフとの懇親会でした。

今、少し酔ってます(笑)

本プロジェクトは、企画立ち上げの時に1年間コンサルティングしており、その時から考えると足掛け3年。

当時からのメンバーもいて、様々思い出が蘇ります。

大阪という土地にも、電力会社を辞職してから、会社を設立した場所であり、思い出が一杯。
551豚まん ということで、しばらく来ない可能性も高いので、お土産に、551の豚まんを買って帰ります!


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 管理規約見直し10のステップは、お休みして、夏から管理見直しを進めてきた名古屋市内の43戸のマンションで、昨日行われた管理会社の入札プレゼンについて。

 半年間に渡り検討してきたのは、現理事会と検討委員の合計8名。
 プレゼンへのオブザーバー参加の一般組合員が2名。

 今回は、16社の総合管理会社の中から、4社が一次審査を通過し、プレゼンとなりました。

 1社のプレゼン時間は、質疑応答も合わせて50分。
 休憩時間とその後の審査会を合わせると、合計5時間以上の長丁場です。

 当社では、単に価格の安い会社を選ばないように、いくつかの採点項目(評価軸)を決めて、質問についても、一般的な質問とマンション特有の質問とを用意して、組合から質問してもらい、その回答の良し悪しを踏まえ、最終評価できる仕組みを取っています。

 私の何気ない一言が、検討委員の気持ちを左右することもあるので、私は、審査には加わらず、客観的な数値を答えたり、メリット・デメリットの両方を答えると言うスタンスです。

 今回は、4社のプレゼンに特徴があり、評価が大きく分かれました。

 明暗を分けたポイントは、事前に管理組合の抱えている問題について、どこまで知る努力をしたか?独自の提案は何か?プレゼン時の質問に対して、組合側の真意を掴んで回答したか?と言う点。

 このマんションでは、元々、現在の管理会社の管理費が高いという不満があった訳ではなく(というより、高いかどうかは分からないと言うのが実情)、管理の品質や姿勢に不満を持つ出来事があり、その改善へのリクエストが強かったので、実際のところ、プレゼンした4社の見積もりの価格差は、あまり関係なかったのですが、最終的に選ばれた1社は、最も安い価格を提示した会社でした。

 しかし、審査の過程では、価格要素の評価点を除いた評価項目で点数比較をしても、やはり、その会社が1位の点数であり、「安かろう、悪かろう」となっていないことを確認しました。

 結果としては、従来の管理委託費に比べて、年間で150万円以上のコストダウンになり、かつ、管理業務仕様は、大きく向上しているのですから、大変喜ばしいことです。

 ただし、油断は禁物。

 管理が始まってから、管理仕様通りの仕事がなされているか?を厳しくチェックし、定着を図ることが大切です。

 従って、当社のコンサルティングでは、新管理体制に移行してからの業務監査を重視しているのです。

 このマションに暮らす人々の幸せなマンションライフの実現に向けて、臨時総会での丁寧な説明、管理会社との契約締結、新旧管理会社の引継と、一歩ずつ進めて行きます。

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 平成16年の標準管理規約改正のポイントをお話しします。ポイントは、二つ。

一つ目は、平成13年に制定されたマンション管理適正化法を反映したもの、二つ目が社会情勢の変化です。

いずれも、国交省のプレスリリースから引用します。(太字は、筆者による)



Ⅲ.標準管理規約改正のポイント
1.マンションに関する法制度の充実を踏まえた改正
(1)標準管理規約の名称及び位置付けの改正
 ①適正化法及び円滑化法の制定など、分譲の中高層共同住宅を指す法令用語として「マンション」の用語が定着している状況にかんがみ、「中高層共同住宅標準管理規約」を「マンション標準管理規約」と変更しました。
 ②管理組合はマンションを適正に管理するよう努め、国は情報提供等に努めなければならない旨の適正化法の規定を踏まえ、標準管理規約を、管理組合が各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考という位置付けとし、その旨をコメントに記載(コメント全般関係)しました。
(2)マンション管理における専門的知識を有する者の活用に関する規定の新設
 適正化法の規定を踏まえ、管理組合は、マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンション管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる旨を規定するとともに、そのための費用を管理費の支出事項として規定しました。
(3)建替えに関する規定の整備
 ①円滑化法の制定及び区分所有法の改正を踏まえ、建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務を、管理組合の業務として追加するとともに、そのための費用を修繕積立金から取り崩すことができる事項として追加しました。
 ②さらに、建替えに係る合意の後も、建替組合の設立認可等までの間は、管理組合消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた額を限度として、建替えに係る計画、設計に必要な事項の費用を修繕積立金から取り崩すことができる旨を規定しました。
(4)決議要件や電子化に関する規定の整備
 Ⅲ改正区分所有法の規定を踏まえ、敷地及び共用部分の変更に関し、普通決議で実施可能な範囲を「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」と規定するとともに、普通決議で実施可能な工事例、特別決議を必要とする工事例をコメントに記載しました。
 ②改正区分所有法の規定を踏まえ、電磁的記録による議事録作成や電磁的方法による決議等に関し、管理組合における電磁的方法が利用可能な場合、利用可能ではない場合に分けて規定を整備しました。

2.マンションを取り巻く情勢の変化を踏まえた改正
(1)新しい管理組合業務の追加
①修繕等の履歴情報の整理及び管理
 マンションの適正管理には適時適切に修繕を行うことが必要であることを踏まえ、工事施工業者や修繕の費用、個所、時期等修繕に係る履歴情報を整理して後に参照できるよう管理し、今後の修繕を円滑に行うため、修繕等の履歴情報の整理及び管理等を管理組合の業務として規定しました。
②コミュニティ形成
 コミュニティー形成は、日常的なトラブルの未然防止や大規模修繕工事等の円滑な実施などに資するものであることから、管理組合の業務として、地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成を規定しました。
(2)未納管理費の請求に関する規定の充実
 管理費はマンションの維持、管理の財源でありその滞納は適正管理を脅かす問題であることにかんがみ、滞納問題に適時適切に対応できるよう、共用部分の管理に関する事項は、原則総会決議で決するところ、未納の管理費等の請求に関しては、理事会決議により、理事長が、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる旨を規定しました。
(3)環境問題、防犯問題への対応の充実
 窓ガラス等の開口部に関する工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において計画修繕として実施するものとし、管理組合が速やかに工事を実施できない場合は、区分所有者の責任と負担で実施することについて細則を定める旨を規定しました。
(4)コメントの充実等
 最近のマンションにおける設備状況を踏まえ、インターネット通信設備、オートロック設備、宅配ボックス等を共用部分として規定するとともに、給排水管の共用部分の範囲をより詳細に規定しました。また、ペット飼育を認めない場合、容認する場合のそれぞれの規約案文例をコメントに記載するなど、コメントの充実を図りました。
(備考)「Ⅲ.標準管理規約の改正のポイント」は単棟型、団地型、複合用途型の共通事項です。

Ⅳ.標準管理規約の活用
 国土交通省は、改正したマンション標準管理規約を、住宅局長名又は総合政策局長と住宅局長の連名で、都道府県、政令指定都市及び関係団体に対し、本日付で通知しました。また、国土交通省ホームページ上で公表します。
 標準管理規約は、管理組合が、各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考であり、マンションの管理の適正化の推進に関する法律により、マンションの適正管理に努めることが求められている管理組合に活用され、マンションにおける良好な居住環境が確保されることが期待されます。


明日は、平成23年の改正内容をお話しします。(続く)

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 さて、現在の管理規約を読んで、管理規約の構成や機能を知ったら、次は、二つ目の「現在の標準管理規約との対照表作成」と言うステップに進みますが、その冒頭では、平成16年と平成23年に、国交省が出した「標準管理規約」における主な改正点を抑えておくと、理解が早いと思います。

「うちのマンションは平成16年以降の新築マンションだから大丈夫」と思い込むのは早いです。

国交省の標準管理規約は、あくまでガイドラインで、それに従うのは、義務ではありませんから、平成16年以降の新築マンションでも、反映していないところは、少なくないと思います。

では、平成16年の主な改正内容を見てみましょう。

この年の改正の最も大きなポイントは、「中高層共同住宅標準管理規約」から「マンション標準管理規約」へ名称が変更されたことです。

その背景について、国交省のプレスリリース資料から、引用します。



1、中高層共同住宅標準管理規約とは

 多くの住民が一棟の建物を区分して所有しているマンションにおいて、住民が長い間にわたり快適な生活をおくるためには、住民の間でマンションの維持、管理や生活の基本的ルール(管理規約)を定める必要があります。
 国土交通省は、管理規約の標準モデルとして、中高層共同住宅標準管理規約(以下「標準管理規約」という。)を定め、その周知を図ってきているところです。

2.標準管理規約の改正の検討過程

 マンションに関しては、平成13年8月にマンションの管理の適正化の推進に関する法律(以下「適正化法」という。)、平成14年12月にマンションの建替えの円滑化等に関する法律(以下「円滑化法」という。)が施行されたほか、平成15年6月には建物の区分所有等に関する法律(以下「区分所有法」という。)の一部改正が施行され、法制度の充実が図られています。また、現行の標準管理規約は平成9年に改正されたものですが、それ以降のマンションを取り巻く情勢も変化してきています。このような状況に対応するため、標準管理規約の改正に関する検討を行ってきたところです。
 改正に当たっては、有識者、実務家から構成されるマンション標準管理規約検討委員会(委員長:丸山英気千葉大学教授)において、平成15年5月から平成16年1月まで、7回にわたり検討をしていただきました。平成15年10月には、改正概要案についてパブリックコメントを実施しました。
 このたび、マンション標準管理規約検討委員会における検討とパブリックコメントで寄せられた意見を踏まえ、改正標準管理規約を策定しました。



明日は、具体的な改正ポイントを書きます。(続く)

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 マンション管理規約の改正の10のステップの第1は、「管理規約の構成や機能を知るための勉強会」です。

管理規約は、よく「マンション管理組合の憲法である」と言われます。

しかし、学校教育で、憲法を学ぶ時間がきちんとあるのとは異なり、マンションを買う時、入居する時に、管理規約を教えてくれる人は誰もいません。

「不動産を買う」のですから、売買契約書は読むでしょうが、マンションの管理規約を読んだ記憶があると言う人は、あまりいないのではないでしょうか。

仮に読んだとしても、自分の住戸や生活にダイレクトにかつ日常的に関わる内容である「使用細則」とか「ペット規則」に目が行きがちで、規約本文は、あまり読まないでしょうね。

組合の役員(理事)になれば、組合運営に関わるので、管理規約の条文は、グッと身近になるはずですが、そう言う面は、管理会社にお任せになってしまい、結局、規約を読むことは、ほとんどないでしょう。

恐らく、どのマンションでも、こんな状況でしょうから、「管理規約」の改正をする前に、まずは、「管理規約」を知ることがら始めなければなりません。

当社がコンサルティングをする場合は、学校を思い出して下さいと前置きして(笑)、「輪読」を行います。専門用語や難解な法律用語が出てきますので、都度、解説をしたり、事例を挙げたり・・・それだけで2時間程度はかかります。

そして、どのマンションでも共通するのが、
「これって、管理規約で、決められていることなんだ」
「管理規約には、こんなことが書いてあったの?」
「えー、ホントは、○○しちゃいけないの?」
「えー、現状と全然、違うジャン!」
と言う驚きの声。

そこで、初めて、「管理規約」の構成や機能を知り、ちょっとショックを受けてもらいます。

そこで、これから「管理規約を改正する」と言う大切さや責任を自覚して頂くと、その後の検討作業も、熱が入ってきます。

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 最初に、改正に必要な10のステップについて、お話しします。

 これは、私が実際に管理規約改正コンサルティングをする中で見出したものであり、オリジナルの方程式です。

 他の専門家や管理会社に相談したら、もっと、簡単にやる場合もあるかもしれません。
そもそも、こう言うことに疎い住民が作ると言っても、難しいので、管理会社や専門家委が、「はい、これが新しい基準で作った管理規約ですよ」と言ってもらう方が、楽でしょう。

 一方、私の場合は、「管理規約を検討する」に際し、住民自らが、その意味を知り、賢くなっていただくための手間を取ります。元々、それまで、ほとんどの住民が一度も管理規約を読んでいないと言うのが実情なのですから、器だけを変えても、マンションの危機は変わらないからです。

管理規約の改正は、より社会情勢とマンションの状況にあった管理規約を作成することが目標ですが、目的は、そのマンションに住む人々が幸せになることです。

そのためには、住民の関心を高め、規約に縛られる、あるいは知らないままで、不具合が起こることを避けるように「運用」できる状態にする必要があります。

具体的には、次の10のステップです。


1) 管理規約の構成や機能を知るための勉強会
2)標準管理規約との対照表作成
3)そこから、反映すべきもの、従来通りで良いものの選別
4)規約本文以外での細則の検討
5)管理規約・細則の新旧対照表の作成
6)組合員へのアンケート調査
7)組合員の公聴会実施(必要に応じて)
8)最終案への修正
9)総会決議(4分の3以上)
10)新管理規約の監修

一つずつ,説明して行きましょう。(続く)

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 国土交通省から「マンション標準管理規約」の最新版が発表されたのが平成23年、その前が平成16年ですが、それを受けて、改正しているマンションは、ほとんどないと思います。

この2度の改定では、社会情勢の変化・・・マンション管理士と言う専門資格の登場、建替え要件の具体化の必要性、インターネットの普及による資料や投票の電子化、高齢化や賃貸化による役員のなり手の減少等を背景に対応したものです。

古いマンションだから、古いままの管理規約で構わないと言うことはありません。
16年や23年の改正後にも、社会はどんどん変化しており、最新の情勢では、違法なシェアハウス問題等がありますが、逆に古いマンションの方が、管理客が未整備だったり、規制が緩かったりして、ターゲットにしやすいと言う危険があります。

マンションが「荒れる」と、たとえ自分の住居だけを綺麗にしていても、財産価値は下がりますから、他人事ではないのですが、そうなる原因の一つに「管理規約」の問題があることに気付いている人は、ほとんどいません。

しばらく、この問題を取り上げてみたいと思います。(続く)

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 長女が成人式を迎えました。

成人式やそれに合わせた同窓会に参加するために、金曜夜の夜行バスで帰省。

3日間過ごして、月曜日の夜に、再び夜行バスで東京に戻ると言うスケジュール。

成人式だから、親が付いていくなどということはないし、それ以外の時間も、友人と過ごす時間が多く、夜中に戻ってきます。

当然、朝はなかなか起きられないので、再び、友人と会う時間ぎりぎりまで寝ている訳ですから、特に成人になったことで、話をする時間はないですね(笑)

「ハタチになったから、父が訓示を垂れる」と言うことはないので、まあ、自己満足ではありますが、幼いころから、そして、人生の進路選択で大きな選択をした高校受験や大学受験の時に、繰り返し伝えた言葉を、改めて。



どんな学校に入ったかが問題ではない。
そこで、どんな風に過ごしたかが問題なんだ。

今は、既存の組織や権威とは関係なく、誰でもが成功することができる時代になった。
やりたいことが見つかれば、大学に行かなくてそちらに進んでも良い。

ただし、一旦、この道と選んだら、決してあきらめずに、努力し続けなさい。
しかし、努力するうちに、違う道があるかも知れないと感じたら、変えても良い。

その時は、それが自分の本当の道だと知るために、それまでの努力があったのだと思いなさい。

父や母ができることは、あなたが、自分の道を見つけて歩むために、最大限のチャンスを与えることだけです。

道を見つけるのは、あなた自身。

そして、その道は、誰かの役立つ、社会の役に立つ、人を幸せにすることを軸にしなさい。
人生の幸せは、誰かを幸せにすることからのみ、生じるものです。

そして、

あなたが、今、選んでいる道は、そんな人生に向かっていると、父は嬉しく思います。

本音を言えば、20歳を迎えて、自立すればするほど、寂しいのですが、父は50歳を過ぎても、尚ベンチャー精神たくましく、新たな事業=人を幸せにする事業に挑戦していて、それに夢中ですから、寂しさに浸っている暇がないのが救いです。(笑)



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 以前、ブログで紹介した知人で料理研究家の磯貝由恵さんが、テレビに出演されるそうです。

番組は、1月14日 テレビ東京『L4YOU!』。

今回の番組のテーマが「オイル漬け」。

テレビ東京は、関東でしか見れませんが、中部だとテレビ愛知、関西だとテレビ大阪で見ることができます。
人気番組なので、それ以外の地方でも、テレビ東京系列であれば、配信されている可能性は、十分あります。

著書の『魔法の「オイル漬け」BOOK』(河出書房新社刊)には、書き入れなかった、おいしくって、体にもいい、魔法の調理方法や新レシピの紹介もあるそうです。

親しい友人が、こうして、どんどん有名になって行くのは、嬉しいですね。

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 突然の発熱、嘔吐、頭痛…インフルエンザの予防摂取をしているので、インフルエンザではないようですが、起き上がると、フラフラ。。。

来週からのハードな仕事の準備で、この三連休を有効に使おうと思ったのに、丸一日が過ぎてしまいました。

明日は復活するぞーー!

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 2月28日~3月2日に開催される「マンション管理フェア」で、主催社企画として提案した「スマートマンション」の出展ブースへの申し込みが、続々と・・・

 中部エリアでは、一定規模の新築マンションには、当たり前になりつつある「スマートマンション」「電力高圧一括受電マンション」ですが、実際に入居が始まるのは、来春以降で、まだまだ知名度はありません。

 しかし、関東や関西では、新築よりも既設マンションでの導入が飛躍的に増えています。

 その情勢を先取りして、中部エリアでも、既設マンションにおける導入PRをしようと言うのが、今回の企画です。

 実際に導入を図って、国からの助成金を活用する事業者を「MEMSアグリゲーター」と言います。

 MEMS(Mansion Energy Management System)とは、マンションの建物内で使用する電力消費量等を計測蓄積し、導入拠点や遠隔での「見える化」を図り、空調・照明設備等の接続機器の制御やデマンドピークを抑制・制御する機能等を有するエネルギー管理システムのことです。

 1社が単独でPRするのではなく、本来は、ライバル同士の会社が、「スマートマンション」と言う新たなブランドを共同してPRすることで、市場を作ろうと言う試みです。

 そのために、東京に行き、経済産業省やアグリゲーターの本社を訪ねたり、地元でも、愛知県や名古屋市の担当者に、熱く語ってきました。

 おかげで、来週の締切を前に、すでに5社の申し込み意向の連絡があり、ブース出展が確定しました。

 一人だけでは、大きなことはできませんが、一人が始めなければ、大きなことはできません。

 正月もほとんど仕事でしたが、この3連休も仕事、仕事、仕事(笑)
 楽しくて仕方ありません。

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 1月8日の中日新聞の生活面に、この記事が載っていました。

 事例は、1968年に入居が始まったマンションですから、築45年。

 自主管理のマンションなので、役員の仕事は多いが、高齢化が進み、役員の成り手がどんどん少なくなっている状況。
 
 かといって、今から管理会社に委託を行うと、毎月の管理費が2倍になる試算だと言う。

 試しに、管理会社からの見積もりを取ってみられたのでしょうが、2倍では、住民の理解が得られにくいでしょうね。

 専門家の指導のもと、管理業務を最適化した上で、従来の延長で良いものと管理会社に委託した方が良いものとをきちんと仕分けして、適正な競争を図れば、2倍にはならないと思います。

 いずれにしても、年数が経つと、「建物の老い」「住民の老い」と言う二つの「老い」に、どう対応するか?が過大になるのが、分譲マンションの宿命ですから、できる限り早い時期に、管理の見直しをされて、住民の意識を変え、財政を豊かにして、対応力を付けておくことが望ましいですね。

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 時々、書き込んで、アップしたはずのブログが消えてしまいます。

それを見越して、別ファイルに保存するのですが、急いでいると、それも忘れる時があります。

今日の記事は、まさにそれ!

ちゃんと保存しないと!と改めて反省しました。

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 昨年6月から管理委託見直しコンサルティングを行っている名古屋市の43戸のマンションで、管理会社16社と専門事業者による入札が行われ、その一次審査(書類審査)のための管理検討理事会が6日に行われました。

ここでは、プレゼン審査(2次審査)に進む会社を3社程度選びます。

単に、見積り金額が安い会社から3社選ぶのであれば、簡単ですが、マンションの建物や生活のお世話役を選ぶのですから、会社の内容も大切です。

「安かろう悪かろう」に陥らないよう、「より良い管理をより安く」を実現させるのが、コンサルタントの役目です。

管理検討理事会メンバーにとっても、「管理会社を選ぶ」と言うのは初めてですから、会社概要を統一書式で作成し、見積りの比較表を作成した上で、それらを丁寧に説明しながら、議論すること1時間半。

最終的には、3社ではなく4社が選ばれました。

翌日、落選した12社には、次の通り選考の過程とプレゼン審査通過会社について、伝えました。

○1時間半の熱心な議論の末、16社の中から4社が選ばれました。

○価格トップの会社は、その価格が頭一つ抜けており、ほぼ異論なく選ばれました。

○2位~6位は、月額5千円程度の差の中でひしめき合っており、その中で、新築時の販売会社の関連会社であると言う知名度により、次の1社が選ばれました。

○基本は、3社選定のため、残り1社を決めるための投票を行った結果、同票が2社あり、1社は地元資本、1社は全国資本であることから、どちらも聞きたいと言うことになり、最終的に、合計4社でのプレゼンとなりました。なお、「価格が高くても、プレゼンに残したい会社」として、7位以下では、2社が得票しましたが、少数票でした。

○通過会社の価格順位は、上位より1位、4位、5位、6位でした。

落選した会社には、上記と合わせて、価格の順位や選ばれた会社との価格差についても、回答します。

そうすることにより、入札に参加いただいた労に報いるとともに、次の案件への入札の際に、参考にしてもらうためです。

当社にとって、いかに良い管理会社に、たとえ、落選が続いても、入札をし続けていただくことが、組合の利益につながるのですから、「書類審査で落ちたけれど、会社の評価や組合の意識等がわかって良かった」と思ってもらえるよう努力することも、大切な仕事です。

更には、通過した会社には、個別に連絡をして、より良いプレゼンができるようアドバイスをしました。

そして、マンションの皆さんには、管理検討理事会メンバーだけでなく、希望者もプレゼン審査に参加できる旨のお知らせ文書を配布しました。

2週間後のプレゼン審査が楽しみです。

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 香田先生セミナー
「整理収納コンテスト」でグランプリを獲得された友人の香田佳江先生が講師をつとめる整理収納セミナーが、今週金曜日(10日)に開催されます。


場所は、八事メーテレハウジンングセンター。

香田先生セレクトの素敵な「整理収納グッズ」のお土産付き!!

内容は、
1.捨てる
 何をどこまで捨てればいいの?!
 捨てられない自分を変えるには?!
2.収納はどうすればうまくいく
3.衣類の整理、衣類の管理
4.書類の整理
5.キッチンの片付けとプランニング
6.片付けるといいものベスト10
7.整理収納アドバイザーと考える収納プランなど

詳細は、こちらです!
整理収納セミナー

午前の部は満席で、午後、わずかに残席があります。

私を経由してお申込みいただければ、更にお得な特典がありますので、ご連絡下さいね!

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 いよいよ新年。

当社の決算は、1月から12月なので、年度としても、正に新年度です。

今年の最も大きな目標は、既存マンションのスマート化(スマートマンション)普及の先頭を走ると言うことです。
具体的には、春のマンション管理フェアでの講演会や展示、更には、関係事業者を募っての推進協議会の結成。

目的は、日本のマンションの隠れた資産を顕在化させ、屋上への太陽光発電の搭載や防災対策を充実させて、地域のコミュニティ拠点、災害対策拠点となるようなマンションを数多く作ること。

そのための火薬と弾丸詰めは、昨年中に終えていますが、発火させるのは、今年。
スタートダッシュが大切です。

仕事初めから、スロット全開で行きます!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 昨年末までに済まそうと思っていた、書類整理が途中だったため、正月になってから、出社。

既に、クライアントのマンションごとに、書類がまとめられているのですが、一つのマンションだけでも、かなりの量があり、5本の長机の上に、所狭しと積んであります。

理事会・修繕委員会・総会は、1年間で十数回~三十回。
昨年は、常設顧問のマンション以外で、10ほどのマンションが動いていました。

その全ての会合のために、オリジナルの資料を作成し、人数分を印刷して臨みます。

また、大規模修繕工事では、新築時の竣工図書から抜き出した図面があり、管理委託契約の見直しでは、現在の管理資料があり、それだけで、厚さは5センチくらい。

更に、数社から十社以上の入札があるので、その見積もり関係書類を合わせれば、膨大な量になります。

その分量は、5センチのパイプファイリングが3~7冊ほどになります。

恐らく、印刷費だけで、数十~百万単位になると思います。

すべては、パソコンに保存してあるのですが、コンサルティングを終えたばかりのマンションでは、引き続き、アフター点検や新管理会社の業務監査もあるため、重要な資料はすぐ取り出せる状態にしなければなりません。

大量に資料を処分する一方、これは重要だと思う資料を残す作業が、延々と続きます。

この分類は、実際にコンサルティングをやった時の様子を知ならいと出来ないため、スタッフに任せられません。

予想をはるかに超えるその分量に、昨年、ホントに充実して、沢山のマンションのために、その一つ一つの課題と向き合って、過ごしてきたのだなぁと改めて、実感したのでした。

この作業、恐らく、来週一杯続くでしょうね。

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 昨年末、映画「永遠のゼロ」を見たことがきっかけで、同名の小説を購入。

 ただ、年末はぎりぎりまで仕事で多忙だったので、正月から読みました。
 それが、映画にも増して、面白い。

 小説を映画にするのに、いささかストーリーをはしょっているところがある、小説では、それがないこともあるが、技術的な描写、地理的な描写が非常に精緻。

 また、歴史小説にとって大切な「史実」が丁寧に、かつ、特的の思想に染まっていないのも良い。

 その上で、あの戦争に対する現代ジャーナリリストの浅薄な「迎合」を一刀両断していて、作者の深い思索が伝わってきます。


 改めて、「永遠のゼロ」が沢山の人に見てもらえることを願います。

 この話を友人にしたところ、百田尚樹(ひゃくたなおき)の愛読家だったようで、他の本も貸してくれました。

 その友人いわく「最初は、間違って買った(笑)。ところが、読み始めると、ぐいぐい引き込まれていく。その文章力が凄い。その後、この作者の本を読むようになった。」と言う。

 確かにその通りで、貸してもらった本のうち、あらすじにひかれて「モンスター」を選択して、読み始めたら、これが、また、滅茶苦茶面白い!


 文庫本で、約500ページありましたが、3時間あまりで、一気に読んでしまいました。

 この物語は、ブルドッグのような醜い顔の女性が、整形を繰り返し、超美人に変身。
 男性からも女性からも愛される振る舞いも身に付け、風俗で莫大な金も稼いで、かつて、自分をさげずんで、いじめた人々のいる故郷に戻って、高級レストランを開き、復習を果たすと言うもの。

 しかし、本当の目的は復習ではなく、幼馴染で初恋の相手に再会するため…。

 整形の手法、整形をする医師や患者の心理、女性と男性の哲学的な関係など、こちらも描写が細かく、文書からのイメージがふつふつと頭に湧いてきます。

 それから、自分の身につまされるようなセリフやシーンが出てきて、「ヤバイ!」と思うことも(笑)

 終わりが近づくと、「この物語は、いったい、どんな結末なのだろう?」と待感が高まります。

 こう言う小説には、なかなか出会いません。

 昔は、小説を沢山読んでいたのですが、ここ数年は、ビジネス書ばかり読んでいたので、とても新鮮。更に、こうして、ブログを書いたり、自分でも本を書いたりして来たことで、「文章」に対する感覚が、かなり敏感になっているようで、ストーリーだけでなく、単語、話し言葉、文脈、時間軸、小タイトルなど、その「効果」が、よくわかるのですね

 恐らく、ビジネスでの成功に必死になっている時期であれば、ここまで、感じることはなかったように思います。
 しかし、今は、自分がこれからのライフワークと定めたマンション管理の分野で、ビジネスの確立や将来展望が見えて、心の余裕もあることで、ビジネス脳とは違うエリアが活動豊かになっているように思います。

 これからは、また、小説も沢山読もうと思いました。

 良い小説、良い文書との出会いは、人生を豊かにしますね。

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 毎年、1月2日は、中電時代の一つ下の後輩たちと恒例のゴルフです。

実は、会社勤め時代の20代~30代は、ゴルフ狂(笑)

韓国の済州島やグアム等に、一泊二日2ラウンドでのパッケージツアーに行ったりして、年間30ラウンド以上なんてことも。

その頃は、NHKのベストゴルフを全部録画して、毎日のように見ていました。
室内でも、アプローチとパターの練習。
すべてのラウンドで、細かくデータを取り、自分の得意なアイアン、弾道、距離等も統計的に分析。

ゴルフ会員権は買いませんでしたが、パブリックコースで、公式ハンディを取り、最高はハンディ11。

社内のコンペは、何度も優勝して、コンペハンディは6。
ここまで行くと、コンペがあるたびに、有償か入賞、ニアピン、ドラコン、ベスグロなど、多くの賞をもらいっていましたので、幹事は、どうせ馬渕さんがもらうのだから・・・と私に「どんな商品が良い?」と聞いてくる時も。(笑)

一時期は、プロに弟子入りして、素人のスイングをプロのスイングに変えました。

何でも、極めたいと言う性格ゆえですね。

ただ、こう言う時代は、「今は昔」(笑)

今は、なんと、年に1度、1月2日のゴルフくらい。
そのゴルフを続けているのは、後輩たちと一生やろうと約束したことと、ゴルフそのものよりも、話が楽しいからです。

何故、ゴルフ狂が、そこまでゴルフをやらなくなったのか?
その理由は、ゴルフより仕事の方が面白いからです。(笑)

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