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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 毎年恒例の十大ニュースの発表。

1、 電子書籍の発刊(2冊同時)
 今年春、2冊同時にアマゾンキンドルでマンション管理組合向け指南書シリーズを発刊しました。シリーズものを年間10冊出すぞ1と言う目標でしたが、それは、来年に持ち越し。

2、 マンション管理学校で、2年連続の3講座担当
 毎年2~3月にかけて行われるマンション管理フェア(愛知県等が主催)のマンション管理学校で、2年連続して3講座を受け持ちました。テーマは、管理委託契約の見直し、大規模修繕のコストダウン、電気代の削減です。来年も、3講座を担当することが決まっています。

3、 コンサルティグ案件が三重県まで拡大
 これまで、地元の岐阜で口コミによるコンサルティング依頼物件が多かったのですが、今年は、三重県四日市市のマンションからも依頼があり、名実ともに、中部エリア(愛知・三重・岐阜)がサービス提供範囲と言えるようになりました。

4、 管理費のコスト削減率、記録更新
 新築時の管理委託費の設定が元々高いかどうかにもよるので、スポーツ選手の記録更新と性格が異なりますが、今年は、ついに削減率50%を超えるケースが出ました。もちろん、管理業務の仕様品質は、従来より20%以上アップさせての結果です。

5、 一棟丸ごとリノベ―ションマンションで、日本初の「マンション管理士顧問付き」「高圧一括受電導入」(省エネ顧問付き)を導入
 名古屋市で今年春に1棟丸ごとリノベーションマンションとして販売されたマンションでは、建物のサスティナブルだけではなく、管理もサスティナブルに1と言う企画から、「マンション管理士顧問付き」「高圧一括受電導入」(省エネ顧問付き)を導入。分譲時から、マンション管理士の顧問が付いているマンションは、日本初だと思います。
分譲時から9か月経ちますが、「顧問がいて良かった」と理事会の皆さんから言葉をいただています。

6、 2つのマンションで共同入札実施。恐らく、これも日本初?
 車で5分程度のマンションで、偶然、同時期に管理見直しコンサルティングの依頼があり、2棟が共同して、管理会社の入札を行えないかを打診。多くのリスクを抱えながらも、無事に完遂。管理会社は、2棟同時に受託できることから、大きなコスト削減ができました。恐らく、こう言う手法で成功したのも、日本初では?

7、 コサンルティンが成功し過ぎて、痛恨の想い
 実は、前記6のマンションで、削減額が大きすぎで、当社へのコンサルティング報酬が高額になった結果、いざ、報酬を請求する段になって、理事会や管理検討委員から、住民への説明が難しいと言う発言が出てきました。更には、2棟一緒にやったのだから、その分、私の仕事が楽だったはずだ!などの意見も。
 実際には、2棟共同しての入札の方が、ずっと大変ですが、他のコンサルタントとの比較ができるわけではないので、当社の価値を理解していただくことが、難しいのです。
 お金の話で意見が合わないと、ぎくしゃくします。価値ある仕事に対して、価値を認めてもらい、それにふさわしい報酬を頂くと言うことは、簡単ではないと身に染みました。しかし、そのおかげで、それ以降のコンサルティングでは、その反省を活かすことができました。
 
8、 本当に「行列のできる相談所」になった!?
 夏以降、相談が相次ぎ、複数のマンションのコンサルティング+顧問業務のため、通常ならば、2週間程度で作成する「管理費・修繕積立金適正診断」が1カ月以上待ちの状態になり、それに基づく勉強会も、2か月先でないと予定が空いていないと言う状況。正に、「行列のできる相談所」となりました。今も、その状況は変わっていません。

9、 世界遺産「奥州平泉の旅」に酔いしれる
 教科書の世界だった奥州平泉に旅行。中尊寺の金色堂を訪ねたり、日本3景の松島の群島を巡る観光船に乗る等、歴史と風景を楽しみました。それにしても、松島の牡蠣のおいしいこと!生ガキ・カキフライ・焼き牡蠣の3種盛り(?)を堪能しました。

10、 20年来の在日アメリカ人の親友が日本を離れる
 電力会社時代に、アメリカへ留学派遣された時に英語の先生だったのが、当時、ECCにいたジョン。その時は、プライベートでも遊びに行き、英語を学んだことで、かなり上達しました。帰国後は、彼の独立起業や住居探しを助けたこともあり、正に「親友」。そのジョンが、日本を離れ、サイパンに移住することに。

(番外編)
1、大阪で仕事をした時に、年間200日も泊まったラマダホテルが12月末に閉館。思い出が走馬灯のように巡ります。
2、ビジネスが順調に拡大すると、それに伴い、公私ともに、新しい出会いが増えていきます。一つ一つの出会いが、すべて、人生の重大ニュースです。


今年一年、本当に良い仕事、良いクライアント、仲間に恵まれ、幸せでした。
そして、その期待と家族の応援とで、楽しくワクワクしながら、充実した1年を過ごすことができました。

心から感謝申し上げます。

皆様、良いお年を!

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 FP(ファイナンシャルプランナー)の資格を持っている私は、毎月、ファイナンシャル・プランニング技能士センターが発行している「KANZAI ファイナンシャル・プラン」と言う専門誌を購読しています。

 以前は、住宅取得時の家計や住宅ローンをアドバイスする観点から、FPの資格を活かしていたのですが、現在は、分譲マンション管理組合の財政アドバイスや顧問として、各家庭のリフォーム・家計アドバイスの際にFPと言う資格が役立つものの、この専門誌の記事には、マンションのことを取り上げたものはありませんでした。

しかし、2014年1月の同誌に、わずか1ページですが、分譲マンションの駐車場収入の問題を取り上げた記事を発見。

それは、多くのマンションで、駐車場収入が管理組合の管理費の収益源となっているのに、若者や高齢化から、駐車場収入が減少しているため、管理費収入が減少し、修繕積立金の目減りを招くことになり、マンションの財政を悪化させていると言う解説。

駐車場が余れば、外部に賃貸すれば良いと言う発想もあるが、外部社の出入りを嫌う住民意識や、駐車場収入には税金が掛かる等のデメリットもあり、簡単には行かないことも指摘されています。

FPの世界では、個人の家計や個人規模の事業者へのアドバイスと言う面が強いのですが、マンション管理組合の財政規模や継続性からすれば、十分に事業性のあるものですから、マンション管理組合会計の記事もどんどん取り上げて頂き、この分野に関心を持つFPが出てくることを期待したいですね。

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 昨日の私のブログを読んだ人から、紹介されたのが、北海道在住の20代の京本和也氏が政治や文化を一刀両断する動画「KAZUYA Channel

マスコミへの辛辣な批判、従軍慰安婦問題、靖国問題など、切り口鋭く、一気に話す。
ネットでの最新統計や情報を駆使するので、説得力もある。

この動画が、大変な勢いで、読者を増やしているそうです。

内容を聞くと、至極「まっとう」

しかし、時折、過激。(笑)

新聞を読んで、テレビを見て、このKAZUYA Channelを見ると、自分の判断軸ができて、丁度良い。

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 その批判の理由が、日本の「軍国主義復活の懸念」にあるとしたら、大きなお門違いでしょう。

軍事超大国で核爆弾まで保有しており、軍が政治に強い影響力がある中国、また、徴兵制がある韓国に比べて、日本には、せいぜい、テレビゲームでの戦争くらいしか、思い当たりません。

平和ボケも良いところで、国が戦争をやるぞと言ったら、若者は、逃げ出す国だと思います。

「過去の侵略戦争の反省がない」・・・だとしたら、世界中の国で、侵略戦争の歴史があります。世界の歴史は、戦争の歴史と言っても良いくらい。

反省するなら、どの国も反省し続けなくてはいけませんが、他の国から、そんな批判を受けるなんてことは、他国では「内政干渉」だからと突っぱねるでしょう。

国際社会における国は、利害対立の関係なのですから、なにかにつけて、相手の弱みにつけ込み、自国に有利に持ち込みたいに決まっています。

それを新聞やテレビは、外国資本か?と疑うくらい、首相の靖国参拝を批判的に取り上げて、中国や韓国に告げ口をするかのごとく振る舞うので、また、話が大きくなります。

実は、恐らく、ほとんどの日本人にとって、「それが何か?」と、自分たちの現実的な感覚とは、かけ離れていると思います。

むしろ、それを1面に大きく取り上げるのは、滑稽に思えるでしょう。

竹島や尖閣列島の問題で、ろくなデモも怒らない国ですから。

安部首相の7年越しの悲願には申し訳ないけれど、日本は、首相が靖国神社に参拝してもしなくても国民意識には、関係ない国だと言うのが、実態なのです。

そう考えると、首相が靖国神社に参拝したことが問題なのではなく、日本の国民の多くが、自分たちの先祖に対する尊敬や感謝の念がないどころか、関心すらないということが、一番問題なのだろうと思います。

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 岐阜県中津川市の加子母村にある「杣人(そまびと)の里 挽家」。

4000坪の敷地に、築150年の古民家。
1日3組限定のお客様しか予約を取りません。

今のオーナーが、実家の旅館を継いで、自分で改装し、敷地を整備して、今のスタイルを作り上げたそうです。

その様子の写真アルバムを見たり、それを取り上げた新聞記事を読むと、この旅館に掛けるオーナーの想いが伝わります。

この旅館に、長女が東京から帰省した日に、家族4人で泊まりに来ました。
一般的には、仕事納めの日の宿泊なので、他の宿泊客はなし。

大変、贅沢な滞在です。

これが、玄関。味があります。
そまびとの里2 そまびとの里3 


そまびとの里4 その傍らにインテリアのようにおかれた「栗」
中津川名物


そまびとの里1 ホテルで言えば、「ロビー」がこちら。
あちこちに配置された古い家具が、まさに、古民家。


大きな窓は、「借景」として、庭の景色が見事な日本画。
 
温泉ではありませんが、湧水を使ったお風呂は、鉄分を含み、入浴後も体は温かさが続きます。

もちろん、水がおいしい!

そして、何より驚いたのが、食事のおいしさ!
地元の食材、敷地で取れた食材を使っての夕食、そして朝食は、絶品!

その魅力を増しているのが、器。

そまびとの里5
カタチ、彩、その組み合わせ、すべてが、エクセレント!


我が家のワイフも娘たちも、料理が出てくるたびに、「可愛い!」「素敵!」の連続でした。

ゆっくり時間が流れていく・・・素敵な癒しの宿でした。

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 マンション管理フェア2014の企画を提案し、この1カ月、フェア事務局、経済産業省、愛知県、名古屋市、スマートマンション事業者(MEMSアグリゲーター)6社との打ち合わせを続けてきました。

 私が提案したのは、「スマートマンション・電力高圧一括受電」
 
 主催者セミナーの講演タイトルと講演者の候補選定。
 スマートマンション事業者による共同展示。
 スマートマンションを推進する組織の創設。
 マンション管理学校における講義。

 最初は、私の頭の中にあるアイディア。
 「企画協力」と言うアドバイスレベルから、実現に向けて、自分が動くことを決意。

 そこには、自分の理想とする「マンションの住む人の幸せ」実現に、「これだ!」と言う信念がありました。

 企画実現のために、東京や大阪にまで行きましたが、主催者事務局から、交通費とか日当が出る訳ではありません。

 このテーマがフェアで実現されたからと言って、それそのもので当社に収益が報じる訳ではありません。(笑)

 口説き文句は、
“既設マンションでも、「スマートマンション」「電力高圧一括受電」を検討できると言うことが広まれば、皆さんのビジネスにメリットがある。今は、市場を作る段階。ライバルであっても、共同して、啓蒙活動をする時期。」
 「マーケットができると見れば、粗悪な業者も進出してくる。優良な事業者が集まって、消費者は、その中から選ぶことができると言うことが、市場の健全な成長につながる。」”


 そう言う時期が来れば、「どんな事業者を選んだら良いのか?」を適切にコンサルティングできる当社に問い合わせが増える可能性もあり、その時点で、ようやく当社の利益につながるかもしれません。

 しかし、それは、結果として、そうなるかもしれないのであって、利益が目的ではありません。


 家庭レベルでの省エネは、大変難しいと言われていますが、スマートマンションであれば、個ではなく、集団でのコントロールが可能になります。

 そう言う意識が強くなれば、「マンションの屋上」と言うまだまだ開拓余地のある敷地に、太陽光発電も、沢山、設置されるようになるでしょう。

 これにより、10年以上、塩漬けにされているマンションの修繕積立金が投資に回ります。

続いて、各マンションに蓄電池が装備されたり、災害対策の備蓄も進むでしょう。
そうなれば、地域の防災拠点となります。

都会では、新しいコミュニティの拠点となる可能性もあります。

マンションを社会的な財産にする・・・これが、目的であり、私の「夢」です。

 社会を変えていくのは、常に一人の強い信念がスタートです。
 この1カ月で、その手ごたえを強く感じています。

 年末年始は、ワクワクして、眠れません(笑)
 
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 名古屋市内の約40戸のマンションの管理委託業務の見直しの入札が12月初旬に行われ、初回見積りの提出後、入札した16社と個別面接を行い、管理委託業務の仕様書の取り違いないか?更にコストダウンするためのVE(価値を下げずに価格を下げる手法)の余地はないか?を検討していただき、最終見積もりが提出されました。

 初回見積りの段階で、最低価格と最高価格の差は、月額で約11万円。
 その後のVE交渉により、再入札を行った13社の最低価格と最高価格の差は、月額で約9万円に縮まり、全体の平均では、10%のコストダウン。

 そして、最低価格は、17%のコストダウンとなりました。
 現行の管理委託費比べると、何と年間で150万円以上のコストダウンになります。
 
 今日、価格順に並べた見積り価格比較表を理事・検討委員に配布したのですが、その配布文書のの冒頭には、次のアドバイスの言葉が入っています。

 「最終見積もり結果一覧表の配布と1次審査(書類審査)の実施について(お知らせとお願い)」

 先般提出された管理会社の見積りについて、入札した16社と面談し、仕様確認及びVE検討(価値を下げずに価格を下げる)を行い、最終的に、13社から再見積りの提出を受けました。

 その結果、各社とも一層のコストダウンが図られ、別紙「○○○マンション最終見積もり比較表(価格順)」の通り、更なる競争価格が示され、全体では、下表の通りとなっています。

 つきましては、1次審査会までに、比較表をご覧頂き、プレゼン審査への通過会社について、あらかじめ各自ご検討下さるようお願いいたします。

 なお、各社の見積もり額を見ると、上位8社については、最安値1位との価格差はあるものの、現行の管理費に比較すれば、十分なコストダウンが見込まれることから、単に価格だけで選ばずに、会社内容をよくご覧いただき、プレゼン審査への通過会社を選定されることとお勧めします。

 今回、プレゼン審査通過の3~5社を選ぶのは、ホントに大変ですが、正に「嬉しい悲鳴」状態です。

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 来年2月28日~3月2日に、愛知県・名古屋市・住宅関連団体等の主催で開催される「マンション管理フェア」の企画協力をしています。

 昨年まで、2年連続して東日本大震災の際に浮き彫りにされた「耐震」と「コミュニティ」問題が大きなテーマでしたが、今年、私が提案したのは「スマートマンション」。

 経済産業省による推進政策があり、助成金の対象となっています。

 東京や関西では、新築だけではなく、既設マンションでも申請が増えているのですが、中部エリアでは、既設マンションは、これから。

 既設マンションをスマートマンションにして、電力を個別契約ではなく、1棟丸ごと高圧契約にすることで、電気代が安くなります。

 それを手掛ける事業者に委託すれば、各戸の電気代が5~10%、あるいは、共用部の電気代が、30~50%安くなります。

 事業者委託方式は、一定規模のマンションでないと導入できませんが、当社がコーディネートする組合オーナー方式であれば、30戸以下でも、高圧一括受電の導入で、それ以上のメリットが出る場合もあります。

 電気料金単価の値上げ、消費税の値上げで、間違いなく、マンション共用部の電気代も各家庭の電気代が高くなるのですから、生活防衛の有力な手段となります。

 また、「スマート」と言うのは、省エネのためのエネルギーマネジメントができると言うことですから、マンションと言う大きな単位で、環境に優しい(地球温暖化防止)活動ができます。

 こう言う背景から、今回のマンション管理フェアでは、既設のマンションでも「スマートマンション」になることができると言うことをPRしましょう!と言うのが、私の提案。

 今、主要なスマートマンション事業者(「MEMESアグリゲーター」と呼ばれています)と面談して、フェアに共同出展することを呼び掛けています。

 経済産業省も、当社の動きを後押ししてくれています。

 是非、この企画を実現したいと思います。

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 大阪の中津駅の真上にあるラマダホテルに来ています。

 今月で、閉鎖されるので、どうしても、その前に泊まりたいと思い、やってきました。

ラマダホテル これが、全景。

ラマダホテル6 1階に入ると、広いロビーのソファ。

ラマダホテル5 今日は、当時、一番泊まった回数の多い14階へ。

ラマダホテル4 そして、何度も泊まった1472号室。

ラマダホテル3 これがその部屋。
 広いベッドや仕事にストレスのないデスク。
 休憩に使ったソファ。
 一生忘れないだろうと言う沢山の想い出があります。

ラマダホテル2 何か、お土産を…と思い、購入したのが、「ラマダの黒カレー」
 

 思い出は尽きません。

 閉館するのは、エレベーターの更新がきっかけだそうです。
 4基あるエレベーターやその他の設備の更新には、かなり多額の費用がかかり、近辺に安くてコンパクトなホテルがどんどん立つ中で、償却がいつできるか?と言う選択の中での決断だったそうです。

 今、マンションのエレベーターリニューアルの相談を受けているので、想像がつきます。

 思い起こせば、今から5年ほど前、電力会社を辞めて、大阪に会社を作り、1年のうちの200日以上大阪にいた時代に、定宿にしていたのが、このホテル。

 当時、ホテルとの話し合いで、同じ部屋をリザーブするのではなく、まずは、年間分の宿泊日数に応じて、特別料金を設定していただき、毎月、翌月の宿泊日を伝えて、同じタイプの部屋を確保してもらいました。

 その時は、マンスリーマンションと、ホテルとの選択に迷いましたが、自分でお風呂を洗ったり、ベッドメイキングをしたり、清掃や洗濯を行うことを考えると、その時間は仕事をできないわけで、多少、ホテル代の方が高くても、生産性は、上がると判断。

結果的には、何度もスタッフを呼んで、ミーティングをしたり、季節に応じて、ビュッフェ内容が変わるレストランで、慰労や親睦を兼ねた食事会をしたり、そう言ったことにも、毎回、場所や料金の配慮してもらえて、非常にメリットが大きかったと思います。

しかも、ホテルに大きなハードタイプのスーツケースとスーツを置きっぱなしで、下着や泊まりグッズ、更には、座席用のクッションも入れてあったので、自宅から大阪に来る時は、いつも身軽。

それだけ長くいると、スタッフは、「お帰りなさい」と言う雰囲気で、実は、その中でも、とびきりの笑顔を見せてくれるMさんとNさんが、お気に入り(笑)

Mさんが他のホテルにトラバーユした時は、門出のお祝いのディナーを二人でしたりして・・・(もう時効だから、ばらしても良いでしょ(笑))

 今回は、当時の営業担当のT氏の計らいで、閉館に備えて、予約を締め切った後にもかかわらず、部屋を空けていただきました。

 明日は、朝食をゆっくり楽しみ、10時からの大阪での仕事の約束に間に合うよう、仕事に向かいます。

 「我が愛しのラマダホテル」の全てのスタッフに乾杯!

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 大阪で複数の会社のコンサルティングをして、年間200日以上出張状態だった時、マンスリーマンションにするか、ホテル住まいにするか、迷って、選んだホテルがあります。

 それが、「ラマダホテル大阪」
 世界的な展開をしているラマダホテルグループのホテルです。

 以前は、東洋ホテルと言い、それが買収・全面改装されて、イタリアンテイストの室内になり、天井の高いロビーは大変に落ち着く、素敵なホテル。

 新大阪から二つ隣の地下鉄「中津」駅から直結で、名古屋から向かうのも、そこから、コンサティング先にいくのも、とても便利でした。

 ところが、そのホテルが、老朽化を理由に、この12月末で閉鎖されます。

 閉鎖の前に泊まりたいと、HPでの予約を見たら、すでにずっと満室。

 そこで、当時からの担当営業マンに電話をしたところ、閉館準備で、個別の電話問い合わせにのみ応じているとのこと。

 そのスタッフの配慮で、23日に宿泊できることとなりましたので、懐かしさを楽しんできます。

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 永遠のゼロ テレビCMで繰り返しサザンの歌が流れて、そのせつないメロディが耳に残る「永遠のゼロ」。


 今日、顧問先マンションの損害保険鑑定人のエレベーター故障に関する立会が終わったのが、15時。
 それ以降、仕事のアポがなかったので、この映画を見たいと思い立って、イオンシネマへ。

 次の「永遠のゼロ」の上映時間は、18時15分からでしたから、本屋へ。
 先に、原作本を読んでから…と思ったのですが、その本が、予想以上に分厚い(笑)

 で、映画を見て、良かったら買おう!と方針変更。
 代わりに、来年の手帳を選んだり、最新のパソコンを見て回ったりしながら、時間を使い、夕食を取って、いざ、映画館へ!

 「永遠のゼロ」は、戦後60年経った主人公の孫が、特攻隊として亡くなった「祖父」がどんな人物だったのかを探るストーリーです。

 当時のことを知る戦友たちに話を聞いては、当時の様子が再現されていきます。
 ある人は、「ひきょう者」と言い、ある人は「天才」と良い、ある人は「恩人」と言う。

 そして、最後は、衝撃の事実が明らかになります。
 そして、「永遠のゼロ」の「永遠」の意味は、こう言うことだったのか!とわかると思います。

 映画館の中では、クライマックスになると、すすり泣きの声が聞こえました。

 私も、涙を抑えることができませんでした。

 結果から言うと、沢山の人に見て欲しい映画です。

 私は、映画を見て、原作本を読みたくなり、見終わった後に、すぐに本屋へ直行。

 戦争をする国の意思と戦争に行く個人の意思は、いつも同じではないでしょう。
 戦争の中で、一人ひとりが何を考えて、死と隣り合わせにいたのか、更には、「特攻」と言う、「イチかバチか」ではなく「死ぬことでしか、成功しない」突撃に赴いた人の心の中は、どんなものだったのか・・・。

 映画の中で、主人公の孫役の三浦春馬が、合コンの中で、友人たちと「特攻」について、激しく言い合う場面があります。

 特攻に限らず、戦争で死んでいった人々の「後に残す家族や社会」への想いと現代の日本とは、こんなにもかけ離れているのだ!と思わせる、象徴的なシーンでした。

 戦争と言う過酷な時代を経て、今の自分があることを改めて感謝しなければ!と言う思いと、「これからの子供たちのために、どんな社会を残して行くのか?」と言う視点は、戦争の時代に限らず、今、生きている自分にとって、常に考えるべきテーマなのだと思いました。

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 「整理収納コンテスト」でグランプリを獲得された友人の香田佳江先生が講師をつとめる整理収納セミナーのご紹介です。

来年1月10日(金)に、八事メーテレハウジンングセンターで、整理収納セミナーが開催されます。

内容は、次の通りです。



いつも綺麗なマイホームが簡単に実現できたらどんなに嬉しいかと多くの主婦の方が願い、またそれはご家族様の願いでもあります。
せっかく素晴らしいマイホームを手に入れたのにすぐに散らかってしまいどうやって収納すればいいのか…
綺麗なお宅を見ると羨ましかったり、コンプレックスを抱いたり…
片付かないのは性格とか性分なのだと諦めていませんか?
そう言う講師自身は、実は、片付けは苦手で「服はいっぱいあるのにどれを着ればいいのかわからない何をどこに入れたらいいのかわからない。」という人でした。
それなのに今では片付けを教えたり、仕事にするまでになっている…。そして講師の家も簡単に片付く我が家に変貌しました。
そんな家の作り方をレクチャーします。

1.捨てる
 何をどこまで捨てればいいの?!
 捨てられない自分を変えるには?!
2.収納はどうすればうまくいく
3.衣類の整理、衣類の管理
4.書類の整理
5.キッチンの片付けとプランニング
6.片付けるといいものベスト10
7.整理収納アドバイザーと考える収納プランなど



詳細は、こちら!
整理収納セミナー

私を経由してお申込みいただければ、特典がありますので、ご連絡を!

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 コンサルティング先、顧問先のマンションからの、日常的な設備の故障や建物の不具合について、相談と具体的な解決事例(セカンドオピニオンの提供例)です。

◎断水して貯水槽清掃後に再開した際の水道減圧弁の破損

(当社の対応):最初は、その故障が起こった住居が自費で修理。貯水槽清掃後の水道再開後に起こったことから、清掃業者に原因があるのでは?と言う相談を受け、調査。事故原因は、水道再開後の圧力が誘因したことではあるが、不可抗力であることを確認するとともに、管理会社に、「共用部であることを確認し、組合費で直すべきではないか?」とアドバイスし、その通りに解決。


◎エントランス内の壁の破損

(当社の対応):当社が初めてマンションを訪問した時に、エントランス内の壁の角の地面部分のタイルが破損している状態を発見。部位としては、地面に近いところであり、目立つ所ではないため、至近の大規模修繕工事の時に、一緒に直しましょうということで、放置されていた。しかし、室内で、自然劣化ではなく、清掃時にモップが当たったか、子供の遊び等の要因も考えられたので、管理会社に、保険申請を行うようアドバイスし、認められる。


◎貯水槽の外部にコケが付き、補修(塗装)工事が必要だと言われた件

(当社の対応):管理会社の提案は、長持ちさせるために、ライニング工法での工事が提案されただ、築年数からすると、次回貯水槽の交換まで持てばよいこと、外部は汚れているが、内部は非常にきれいで、漏水の事象もないことから、シリコン樹脂による塗装で十分だと判断し、仕様変更をして実施。当初見積もりの約半額で実施。


◎屋上のドレン周りの防水層劣化の原因が勾配不良であったため、補正するための屋上全面補修の提案の件

(当社の対応):屋上のドレンが面よりも高位置にあるため、恒常的にドレン周りに泥水が残り、防水保護層が劣化しているため、その解消のためには、屋上全面をモルタルで高上げして防水工事を行う提案。それに対して、防水シート全体としては、劣化していないことから、部分補修にして、定期清掃時に、屋上のドレン周りを清掃することを提案。数百万円の工事から、数十万円の工事へと、大幅なコストダウン

◎機械式駐車場のパレット・フックの破損

(当社の対応): 緊急出勤により、点検会社が応急措置をして、「使用者の車が当って、破損したのだろう」と報告書を提出。しかし、使用者にその心あたりがなく、場所が入り口側であったころから、隣の車による可能性、重量物の荷上げ、荷下げ時にぶつかった可能性も指摘。保険申請をアドバイスして、「不測かつ突発的な事故」として、認められる予定。

 こうして、管理会社を上手に動かし、対応策は適正化され、かつコストが下がると言うのが、外部専門家のセカンドオピニオン効果です。

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 最近、相次いで、コンサルティング先、顧問先のマンションから、日常的な設備の故障や建物の不具合について、相談を受けています。

 もちろん、それぞれのマンションには、管理会社があって、初動対応を行い、対応への具申や補修の見積りは出されるのですが、理事長(理事会)としては、判断に迷うことは多いのです。

 緊急を要する場合は、管理会社の担当者も、複数の対応策、相見積もりを用意することができないと言うケースもあります。

 そもそも、一般的な管理委託契約上は、「工事見積りを出すこと」は書いてあっても、「複数案を出すこと」とか「相見積もりを取ること」とは書いていません。(当社が作成する管理委託契約書には、それを必ず盛り込みますが)

 いわんや、見積りに対して、それが適正であるかどうかチェックするとか、減額交渉を行うと言う義務はありません。

 従って、日常修繕工事において、組合側が能動的にその見積もりをチェックしないと、「高い買い物になる」こちは、覚悟しなければならないでしょう。

 もちろん、こうしたチェックを組合から管理会社に依頼することはできますが、その答えについてジャッジするのにも、一定の知識や経験がないと無理。

 もちろん、そう言うチェックが常時なされると言うだけでも、管理会社へのプレッシャーになりますが、ある時期の理事長(理事)にそう言う事に熱心な人がいても、毎年交代するために、一過性に終わりがちです。

 また、管理会社側の対応についても、会社の仕組みと言うより、個々のフロント担当者の働き次第という要素が大きいので、人によって、あるいは、その問題によって、当り外れが生じるでしょうね。

 で、最初の話に戻って、当社のコンサルティング先や顧問先では、そのけん制(セカンドオピニオン)がなされるので、日常修繕工事の最適化とコストダウンに、大きな効果があります。

最近あった相談事例とそれに対する当社の対応策(セカンドオピニオン)ですが…

◎こう配屋根の屋上の横樋の継ぎ目から、水が垂れて、1階専用庭に置いてある自転車のサドルに水滴が当る。

(当社の対応):大雨時の事象であることを確認し、保険会社に事故申請するよう管理会社にアドバイス。高所作業車が必要なことから、調査→対応策決定→工事が標準。保険適用の決定を受けてから、その金額内で収まるよう、あらかじめ、対応策を考え、調査と同時に工事を実施するよう指導。組合費負担ゼロで補修完了。


◎地下室物置への漏水により、廊下の浸水と物置内の物損。

(当社の対応):ゲリラ豪雨→大雨と続いた日の事象であることを確認し、管理会社に立会を依頼して、建設会社のスタッフに現地確認させ、排水ポンプの故障、敷地面の排水管のつまり等の原因を類推。複雑かつデリケートな説明が必要のため、管理会社に替わり、当社が保険会社に事故申請。「漏水調査費用」として、保険適用が認められる。地面を掘り返しての本格的な調査費用(数十万円)組合負担は、ゼロ。


◎アプローチ照明の不点灯対応

(当社の対応):管理会社から、不点灯照明があるが、当社の省エネ提案でLEDへの変更が近々に予定されているので、保留にするとの連絡受けた。当社による管理会社の清掃業務監査時に、清掃員から、「自分が清掃中にはたきで叩いた時に、ガラスにひびが入ったかも」との証言を受け、調査したところ、ひび割れから雨水が侵入していることを発見。保険適用を申請し、認められたため、清掃業者からの弁償と合わせて、保険の免責分をカバーして、組合の負担ゼロ。


◎エレベータードア開閉の動作不具合

(当社の対応):住民への聞き取り調査により、衝撃音がした後、扉の開閉が極端に早くなったとの証言入手。エレベーター会社の保守担当者にも聞き取り調査し、一般的な基盤の劣化故障の時期には、いささか早いことや扉への重量物の衝突等により、基盤に異常圧が掛かったことで、不具合が生じた可能性があるとの発言を得て、保険会社に事故申請。保険鑑定人と現地確認予定。


◎1階受水槽のボールタップが外れ、ポンプが止まり、水槽から水が溢れたケース

(当社の対応):管理会社より、理事長に事故の報告。交互運転のポンプのため、当面、一つのポンプだけでも運転は可能だが、早期の修理が望ましいこと、数十万円するポンプの故障ではなく、ボールタップの破損なため、管理会社の見積り→工事実施で問題ないことをアドバイスして、即実行。

こうして、管理会社を上手に動かし、対応策は適正化され、かつコストが下がると言うのが、外部専門家のセカンドオピニオン効果です。

まだまだありますが、続きは次回。

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 飯島輝明さんの「心の四季」から。

人に接する時は、
 暖かい春の心。

仕事をする時は、
 燃える夏の心。
 
考える時は、
 澄んだ秋の心。

自分に向かう時は、
 厳しい冬の心


どんな時もこうありたいと思える素敵な言葉です。

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 岐阜市内の35戸のマンション管理見直しコンサルティングで、新たな管理業務仕様を検討する総会を開催しました。

 これまで4ヶ月間に渡り、現状の管理分析、同行調査、新管理仕様の検討を行ってきましたが、今回は、現行の管理会社が協力的でなく、色々な資料が提出されませんでした。

 実は、このマンションの管理委託契約は、驚くほど管理会社に都合よく作られていて、たとえば、総会支援業務は、年1回ある定期総会は支援するけれども、臨時総会の支援は有償。

 理事会の支援も極めて限定的。

 滞納督促は、「6ヶ月間督促する」としか書いてなくて、その回数も手段も書いていない。

 ところが、管理会社に支払う委託費は、非常に高い。

 過去の工事費は、相場の20~50%高い。

 見事なまでに、管理会社の「良いお客さん」状態でしたが、他と比べたことがないので、その品質と価格のアンバランスについては、住民の皆さんは、わかっていませんでした。

 管理業務の見直しにおいては、新旧対象表を作成して説明したのですが、話だけ聞くと、従来に比べて、業務の負荷がかなり大きくなるように見えて、「そんなに業務を増やして大丈夫か?」と言う心配な声も出ました。

 確かに、当社の作る仕様書はきめ細かく、他のコンサルティグでも、従来の管理品質の2割増しは当たり前なので、このようなマンションだと、5割増しくらいに見えます。

 一方、管理員の普段の仕事内容をチェック・分析した結果は、時間を持て余しているのが実態なので、そこは、時間短縮をして、「無駄」を省きます。

 こうなると、益々業務の負担が増えることへの心配が強くなります。

 実際は、当社から見ると、元々が普通の管理に比べて2割以上「楽ちん」な管理品質なので(笑)、適正化した上で、更に品質アップしているのですが、それを説明しても、ピンとこない様子。

 今までと違うと言うことへの漠然とした抵抗感があることは、十分理解できるのですが、それでは、改善が進まないので、最終的には、新しい管理業務仕様で数か月やってみようと言うことで、議決されました。

 管理委託業務の多くの部分は、普段、住民には見えないことが多いので、何がどう改善されたのかは、わかりにくいのですが、それを「見える化」して、すべての住民の皆さんに安心と満足と喜びとを感じていただきたいと思います。
 
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 「バイトテロ」とは、アルバイトがバイト先の店内で、悪ふざけを行い、それをツイッターやフェイスブックに載せることで、そのお店(企業)に甚大な被害を与えることを言うそうです。

 近年、コンビニやチェーン飲食店などで、そう言った時間が相次ぎ、閉店や廃店に追い込まれたお店は、後を絶ちません。

 チェーン店であれば、その1店舗の減収は、企業全体でカバーできることもありますが、それが、個人経営だと、かなり深刻な事態を招きます。

 その最たるものは、倒産や廃業でしょうが、そう言った事例が、発生したというニュースが流れました。

 それが、東京都多摩市のそば屋の「泰尚(たいしょう)」。

幹線道路沿いの好立地で営業していたにも関わらず、「テロ」が起こった今年8月に閉店。ついには、10月9日に破産手続き決定を受けたと言うものです。

 同社は前社長が亡くなった昨年9月にそれまで3カ所あった店舗を1店に縮小して、再建中だったとのことで、そこに追い打ちをかけたのが、その事件。

 アルバイト店員の男子大学生が店内での悪ふざけ画像をインターネット上に公開したのです。

具体的には、「洗浄機で洗われてきれいになっちゃった」というコメント付きで洗浄機に横たわったり、顔を突っ込んだりした画像をツイッターで投稿。さらには流し台に足をかけたり、胸をはだけ、店の茶碗をブラジャーのように胸に当てたりした画像などを投稿していました。

 その行為が発覚して、ネットが「炎上」する騒ぎになったのは8月9日。「不衛生だ」などとクレームの電話が相次ぎ、店は閉店に追い込まれ、その後、営業を再開することなく、破産に至ってしまったと言うものです。

 この大学生と保護者との話し合いによる問題解決はできず、裁判になりそうとの報道ですが、その事件と倒産との因果関係がジャッジされるのでしょう。

 チェーン店とは異なり、個人経営程度のお店は、「一通りのバイト教育」の余裕はないでしょう。

アルバイトには、大前提として、「常識がある」と言う前提で接しているのでしょうが、その「常識」そのものが変質・弱体化していると考えた方が良さそうです。

 経営者として、「対岸の火事」ではなく、「他山の石」とする必要があると感じましたね。

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 今年一番の寒気がやってきた週末に、顧問先マンションの大規模修繕工事の3年目点検が行われました。

 風邪をひき、鼻水が出る中でしたが、先日、東北に行った時に買いそろえたヒートテックの下着が大活躍。

 更に、かなり昔、ジョージアのキャンペーンで当てたスタジアムジャンパーを着込んで、現地へ。

 建設会社の当時の現場代理人と当時の修繕委員長と一緒に、9時から屋上に上がり、各階廊下・階段を回り、敷地の点検、外壁の点検と進め、正味1時間。

 時折、鼻水を拭きながら(笑)、丹念にチェックしました。

 このマンションのサイズは、16戸。

 当時、非常に財政が厳しく、大規模修繕工事にコンサルタントを雇うと言う選択は、かなり難しかった状況でした。

 しかし、私の自宅マンション理事長からの紹介であったと言うこと、そこから車で3分と言う地理的な近さがあり、それまでの大規模修繕工事コストダウンの実績を評価いただいており、そのマンション住民からの信頼感と期待が高いと言う話を聞いて、引き受けることにしました。

 ただし、規模の小さなマンションでは、コストダウンの余地は小さく、コンサルティング費用と工事費を合わせた費用が、予算を下回らないと困ったことになります。

そこで考えたのが、住民参加型のメニューであり、設計事務所並みの設計と第3者チェックが働く方式。

後に、MACM(マンション管理士によるコンストラクトゴマネジメント)方式と名付けた原型です。

この時、組合が自力で取得した工事費の見積りは、1,950万円。
それを、当社のコンサルティングで、1,440万円までコストダウン出来ました。

 今でこそ、すべてのマンションに適用できる当社オリジナルのMACM方式は、実は、この小規模マンションで効果を出した成功経験が大きく、その後の小規模マンションで連続して成功したものを体系化し、かつ、今もなお進化させているのです。

 その後、このマンションの管理費削減にも着手し、約1年間かけ調査・分析・現行の管理会社でのコストダウン、更に、新管理会社選定を進め、最終的に、年間で50万円(39%)の削減に成功。

 火災保険と共用部の電気料金の削減と合わせると、合計63万円/年の管理会計のコストダウンに成功しました。

戸当たり換算すると、年間で4万円の貯金ができたことになります。

この経験も、小規模マンションにおける管理委託費の削減コンサルティング手法の確立に役立っています。

 現在では、このマンションと顧問契約を締結し、管理費滞納問題や日常修繕工事等の発生の都度、必要性や価格査定のアドバイスを行っています。

 マンション管理業会の一般論では、小規模マンションの大規模修繕工事も管理費もコスト削減は難しく、更に常設の顧問契約など、費用負担が大きくて考えられないと言うものですが、その常識を覆えす原点は、ここにあります。

 実際、30戸規模以下の小規模マンションの顧問契約をいくつも抱えている当社の経験から言うと、管理費や日常修繕工事、また、管理費滞納による組合財政への影響は、中規模以上のマンションに比べると、はるかに大きいのですから、顧問の存在が大切だと思います。

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 ホテルに泊まったら、部屋が乾燥していたからか、のどが痛い。

 それをほっておいたら、今度は、鼻水が(笑)

 最近、かなり仕事が立て込んでいて、睡眠時間は、更に短く、肌も荒れている状況が続いていたので、体の抵抗力が、やや低下していたのかも。

 インフルエンザ対策は、予防接種&エア―マスクで完璧だったのに(苦笑)

 が、何しろ、年末まで、まだまだ怒涛の仕事量。

 年明け早々、ビッグなプロジェクトに取り組むための準備もあり、更に忙しくなるので、風邪を引いている暇はありません。

 で、速攻で風邪を治す方法が、これ。

 まずは、医者に行き、治療と薬をもらう。
 その後、食事し、薬を飲む。
 その後、岩盤浴に行き、いつもより長めに汗をかく。
 1回30分程度の岩盤浴を3回。
 そして、普通のお風呂に入ります。
 自宅に戻って、体が温かいうちに、ビールやワインをグッと飲んで、いつもより暖かくして眠ります。
 
 とりあえず、今朝、起きた段階では、鼻水は止まっています(笑)

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  管理見直しコンサルティング最中の二つのマンションの話です。

偶然ですが、同じ管理会社。

一つ目は、過去の管理資料や保管すべき図書が一部ないと言う話。

しかし、居住者(組合員)は、10年間、誰も、それに気がつきませんでした。

その問題点を私が指摘したら、
「ないものはない」
「他のマンションでも、そんな例(保管してないこと)はいくらでもある」

担当者からすれば、自分がそのマンションを担当する前の話を持ちだされても困ると言うことなのでしょうが、私が、
「住民の皆さんは、数千万円の買い物をして、マンションに住んでいる。他のマンションでもそんなものだから仕方ないなどと言う理由は通じないでしょう。あなたがこのマンションの住民なら、許せるのか?」と厳しく迫ると、「確かにその通り」という答え。

しかし、「会社としては、ないものはないので、勘弁してくれ」と言うのが最終の答え。

これ、実は、管理規約の原本と竣工図書のことです。

やがて来る「大規模修繕工事」の時に、困ったことになります。

もう一つのマンションでは、消火器の法改正で、一斉に取り換える等の対応が必要になっていることを指摘したら、消火器の種類や型番がない見積り。

種類を調べてもらったら、「加圧式」。

「次回の交換の時期を考えると、蓄圧式の方が良いでしょ?」と再見積りを依頼しても、やっぱり、加圧式が自社の提案だと言う。しかも、新旧のサイズが異なるので、ブラケット(留めバンド金具)の交換も必要だと言う見積り。

理事長が、ホントにブラケットの交換が必要なのか疑問を持ち、直接メーカーに聞いたら、今あるブラケットで取り付け可能だと言う結論。

それを確かめた後で、再度、管理会社に「もう一度確認してくれ」と依頼しても、「見積りに変更なし」が答え((苦笑)

結局、組合から通販で消火器を直接発注して、自分たちで交換することにしました。

この管理会社に任せていたら、まったくする必要のない工事をさせられるところでした。

この二つのマンションに共通する管理会社は、決して、小さくて無名の会社ではありません。
むしろ、有名な管理会社です。

ただ、担当者の受け持ちマンション数は、業界平均の2倍程度あるところで、恐らく、見積もりについても、社内でチェックする仕組みもなく、担当者が下請け業者から出てくる見積りを右から左に流すだけなのでしょう。

この管理会社が、そうだと言うのではありませんが、業界としては、下請け会社に工事等を発注する場合、紹介料をもらることが普通に行われていたり、単純にその見積もりに自社の取り分を載せるので、内容や価格を吟味すると言うモチベーションが働かないことがあります。

もちろん、ちゃんとやっている管理会社もあると思いますが、問題なのは、こうした不利益がどのマンションでもあり得るのにも拘わらず、新築以来、まったく点検していないと言うことです。

消費税や物価の高騰で、生活防衛が必要な家計にとって、マンション管理の見直しをするかしないかは、大きな差となりますね。

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 2か月に一度、東京のクライアントのコンサルティングのため、出張に来ています。

今回は、クライアントのメンバーが予約したお店は「俺のシリーズ」のお店で、最近、東京で爆発的な人気だそうです。

が・・・予約時間が16時と6時と間違えられていて、結局、入店出来ず。(笑)
結局そこから近くのイタリアンレストランに入って、事なきを得たのですが、その満席状態、忘年会が終わってから、再びその前を通行した時の、行列!

次は、是非行ってみたい!(笑)

エア―マスク さて、この季節になると、必需品が、エア―マスク。


これを首から掛けているだけで、周りからのウイルスを遮断してくれると言うもの。

これ、エアーという名前の通り、目に見えないので、その効果を信じるしかないのですが(笑)、爆発的に売れているそうです。

インフルエンザの季節に、新幹線等、長時間密閉空間で、多くの人と同じ場所にいる場合の必需品です。

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 名古屋市内43戸のマンションの管理委託費入札の面談が、始まります。

 今回、初めて当社コンサルティング案件に入札された管理会社もあり、その会社は、関東ではかなりの入札をされているとのことで、当社のシステムと他の入札案件のシステムとを比べた感想もお聞きできるので、楽しみです!

 ヒアリング件数は、16件。

 準備は大変でしたが、1社1社、心を込めて、対応します!

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 7月から管理委託契約見直しを進めてきた名古屋市内の43戸のマンションで、1次入札がありました。

開封は、理事・検討委員立会で、厳正に行います。

入札会社は、総合管理会社・専門会社を合わせると、20社を超えます。

これだけの数が揃うと、競争原理も強く働きます。

新築時に、販売会社から一方的に決められた管理会社・管理委託契約・管理委託費とは、異なり、そのマンションに対して、「事業所から近い」「近隣に管理物件が多い」「フロント担当者にもう1物件増やせる余裕がある」「戦略的に開拓したい地域」「安い価格で下請け事業者が受けられる」など、コストダウンにつながるいくつもの要素が重なります。

また、当社では、きめ細かな管理委託仕様書を提示しますので、管理会社側であれこれと推測して、見積らなければならないような「曖昧さ」の余地が非常に少ないため、利益の想定もしやすい。

どこかの管理会社に決まった場合に、「紹介料をよこせ」等の密約は一切なし!

管理会社側に管理品質を落とすようなダンピングをさせないで、とことん、管理組合側のメリットを追求します。

これから、一次見積りの集計による各項目と合計額の「最大値・最小値・平均値」を示して、各社は、自社の見積もりに勘違いがないか?弱点はないか?を見出し、当社とのヒアリングに臨んでいただきます。

入札を断念しない限りは、すべての管理会社と面接をします。
そこで、見積りの確認とVE案(価値を下げずに価格を下げる案)の相談をします。
そして、クリスマスイブの日に最終見積もりを提出していただきます。

プレゼンに残ることができるのは、3~5社。

審査員には、入札会社の会社概要を配布し、価格だけでなく、会社内容を十分知ってもらう準備をしていただきます。

書類審査でプレゼン通過会社を決めるのは、年明け早々です。

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 この週末に、四日市の40戸のマンションで、半年間かけて推進してきた「管理委託契約の見直し」について、新しい管理体制が承認されました。

総会251208総会での管理会社のプレゼンの様子


今回は、管理会社による入札の結果、現在の管理会社が引き続き、管理を継続することになりました。

現在の管理会社は、この動きが出た当初、非常に強い危機感を持たれ、直ちに、管理業務の刷新に着手。

担当者を替え、当社が実施した管理業務仕様の見直しのための現状の管理業務調査・分析で出てきた問題点について、新仕様書が完成するを待たずに、順次改善対応し、それに合わせて、管理費も値下げ。

しかも、通常、3ヶ月前の予告が必要な変更開始について、翌月から対応していただき、それまでの組合からの不信感を徐々に払拭してきました。

そして、入札においても、初回の見積り結果で提示した全体の平均、最小、最大値を見た後の再見積り提出において、非常に頑張った金額を提出。

何としても、このマンションの管理受託を継続したいと言う強い意志があり、支店長自らプレゼンに来られ、会社として、改善を約束されました。

もちろん、理事会・管理検討委員にすれば、一旦「ノー」を突き付けた現行の管理会社を再度選んだと言うことを組合員に認めてもらうのは、容易ならざることを知っていますので、審査会では、非常に厳しい質問がありましたし、それを総会では、更に突っ込んだ内容にベージョンアップして、再度質問。

実際の質問は、下記の通りです。

Q1.管理費の値上げについて

・馬渕先生の「10年間業務品質保証」が有るので、値上げについては極めてハードルが高いけれども大丈夫か?

(備考)「10年間業務品質保証」とは、大幅なインフレの伸長、消費税のアップ、法改正等による自然増を除く値上げの申し入れがあった場合は、無償で再度、管理委託費見直しコンサルティング(=入札)を行うこと。

Q2.減額の根拠について
・7月時点での業務委託費は月額○○万円(税抜)→8月より□□万円。8月よりの減額▲万円は「それまでの不手際に対し、会社の利益の中から返還する」と伺った。
10月と12月、そして今回の大幅な仕様変更にて、最終的に落札金額は◎◎万円(税抜)となったが、減額の根拠を説明して頂きたい。
又、この金額で品質を下げずに管理を行う事が本当にできるのか?も伺いたい。
・組合としては安かろう悪かろうは絶対に困る。

Q3.フロント担当の任期・引継について
・御社では、社内的に担当期間に決まりが有るのか?
・当マンションの場合、6年間に10人担当が入れ替わった。中には明らかに引継ぎ不十分。又知識・能力面に於ても疑問を感じる担当もいて組合としては非常に困った。今回は馬渕先生の緻密な仕様に基づく契約内容にて、一定の業務はやって頂けるものと安心だが、やはり担当者次第の面は有ると思う。
現在の◎◎さんに長く担当して頂く事を希望している。

Q4.管理員指導・代行者について
・管理人への指導は誰がするのか?又、急な休みの場合の対応は?(以前は有休制度が有り代勤なし)
担当者等による清掃品質のチェックは、どのタイミングでどの位の頻度で行うのか?

Q5.専有部へのサービスについて
・専有部の設備故障などの問合せが有った場合の対応は?又、専有部へのサービスは今後どのように考えているか?

Q6.入居の際の対応について
・新しい管理契約では、新たな組合員だけでなく、賃貸で入居する人にも規約や生活ルールの説明をしてもらうことになったが、管理会社として、賃貸人への対応はどこまでやるのか?

Q7.管理費等の滞納者対応について
・新しい仕様書では7日10日20日40日2ヶ月と段階的にきめ細かく決めてあり、この段階までは管理会社の委託業務の範疇(理事長又は理事会を経ずとも)で自動的に電話または訪問等、今後は必ず直接コンタクトを取り対応するとの認識でよいか?
(従来は月一電話のみ→連絡つかなくとも振込用紙の送付以外アクションなし。又訪問対応の項目は無く、理事長からの依頼が有れば考慮する、との事だった)

Q8.議事録の配布までの期間について
・議事録の配布については、開催後どの位の期間とみているか?
・5期総会議事録の配布は2ヶ月後、6期は12日後。◎◎氏担当後は、原案作成1~2日と非常に処理が早い。 (合)・「回答」

Q9.新仕様書での管理開始時期について
・新仕様書を前倒しで、来年1月から適用してもらえないか?(本来なら3ヶ月前の事前通知が必要)

Q10.業務に当たり何を一番大切にしているか

・■■社さんは当マンション管理組合より一旦ノーを突き付けられた訳で、今回の入札で再度チャンスを、と言う結果になったけれど今まで何が問題だったと思うか?
また今後当マンションの業務に当たり、何が一番大切だと考えるか?

このような厳しい質問に、キチンと誠実に回答をされて、総会では、満場一致で現行の管理会社の継続が決まりました。


 管理品質は、従来に比べて、品質が改善され、マンションにジャストフィットしたものとなり、管理委託費は、年間で208万円(従来費▲47%)のコストダウンとなりました。

 この結果、長期修繕計画における組合財政は劇的に改善され、修繕積立金の値上げは、必要ないと言う状況となりました。

 理事・管理検討委員の皆さんの努力のおかげで、ホントに良い仕事ができました。
 素晴らしい成果に、おめでとうございます!

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 顧問先の一棟丸ごとリノベーションマンションの定例理事会が昨日、開催されました。

そのテーマは、先日行われた3か月点検。

その際には、10組以上の組合員が同行し、生活者ならではの視点で、不具合の指摘がありました。

 この場合の不具合は、物理的に破損があると言うことだけではなく、使い勝手が悪いと言うことや、予想より維持費が掛かる等、要望に近いものもあります。

 その指摘数は、25項目。

 もし、他の新築マンションのように、管理会社にお任せ状態だったら、この点検も、販売会社と管理会社で行われることがほとんどでしょうから、販売会社から仕事をもらっている管理会社が、このような視点で指摘することは、なかなか難しいでしょうね。

 顧問として、日本一「管理に対する意識の高いマンション」を目指しているので、大変、素晴らしい滑り出しだと思います。

 また、販売会社側も、最初から「マンション管理士顧問付きマンション」として売り出す会社なので、この指摘に対して真摯に受け止め、厳密に保証に含まれていない項目も、多くが無償対応としてくれましたが、そうでないものあります。

 と言うのは、1棟丸ごとリノベーションの場合、既存の建物設備をそのまま使っているものもあり、それが、引渡後に壊れたと言う場合は、保証対象にならないからです。

 また、敷地でも、元々植栽エリアであったところが、予想以上に雑草が生え、当初予想を超える植栽管理費が生じたとしても、これも、引渡の際に「現況確認」をしているわけですから、売り主側としては、「緑」もマンションの価値として販売したはず!と言う認識があります。

 一方、住民側は、「素人の自分たちでは、引渡時に、そこまで気がつかない」と言う思いもある訳です。

 私のアドバイスは、
「1棟丸ごとリノベ―ションマンションでは、こう言うことが十分に生じると言うのは、大前提として捉え、販売主・住民側が長期に渡って、良い関係を保つことが大切。」
「DIYで出来ることをやって、支出を抑えると言うアイディアも含めて、販売会社・施工会社・住民が協力して、より良いマンションにして行くと言う方針で、販売会社に『申し入れる』のではなく、『相談する』と言う姿勢で取り組みましょう」
というもの。

 理事会メンバーは、5月の設立以来、組合員の代表として、組合の利益を守る立場だからこそ、短期的なメリットではなく、長期的なメリットを大切にすべき点を繰り返し、議論し、確認し合っているので、今回のアドバイスにも賛成いただけ、1月の理事会で、販売会社と話し合うことが決まりました。

管理会社も、毎回、下調べして資料をきちんと出していただいており、組合・管理会社・顧問の理想的なトライアングルが出来ているため、非常に生産的な理事会が開催されており、嬉しい限りです。

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 街にはクリスマスイルミネーションが増えてきました。

 最も印象に残っているのは、名古屋駅の駅ビルの壁に映し出された動画風イルミネーション。

特別な名前がついていたのですが、忘れました(~_~;)

毎年、沢山の見物客を集めて、このシーズンの風物詩となっていましたが、東日本大震災後の自粛ムードと節電風潮から、中止。

今年は、アベノミクスの影響もあり、東京オリンピックが決まったりと、もしかしたら復活があるかも!と期待していましたが、残念ながら今年もないまま。

予算化し、デザインを決め、工事を行うとなれば、かなり前から準備しなければならないと言う事情もあるのでしょう。

最近感じるのは、飲食店の予約が取れにくいとか、フリーで訪れても、満席と言う状況が増えていること。そう言う点では、足元の景気は少しずつ回復しているように思えますが、大きな盛り上がりになるには、タイムラグがあるのでしょうね。

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  先月、東京で、リフォーム事業者さん向けの講演会をしたのですが、その感想をブログに書いていただいたと言う連絡を受けました。

それがこちら。

リファイン平間 店長の藤舘雄一さんの
雄ちゃんのつぶやき

私の伝えたかった一番大切な「愛」について、感想に書かれていて、とても嬉しく思います。

住まいビジネスに関わる人すべてに伝えたいのは、どんなノウハウを駆使しようと、その本質に「愛」がなくちゃ、やっている価値がないと言うのが、一貫した私の主張。

これからも、「愛」がすべて!(*^^)v

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 来年2月27日~3月1日まで、名古屋の吹上ホールでマンション管理フェアが開催されます。

 今年で3年目。

 毎回、企画協力と「マンション管理学校」で3講座を担当しており、今年も同様ですが、今回は、更に踏み込んで、「スマートマンション」をテーマに、関係する人たちを大きく巻き込んたイベントを開催したいと考えています。

 また、フェアだけの一過性にとどまらず、その後も継続できる「仕掛け」を考えています。

 スマートマンションでは、電力のエネルギーマネジメントが大きなポイントですから、正に、私の得意分野!

 これまでの常識を覆して、多くのマンションの住民が幸せになる仕組みを考えていますので、こうご期待!

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 「じぇじぇじぇ」「倍返し」「今でしょ!」「おもてなし」の4つが選ばれました。

 この流行語大賞は、正確には「新語・流行語」大賞なので、「倍返し」や「今でしょ!」は、その言葉に込められた特別な意味があると言う点で、「新語」でしょうし、「じぇじぇじぇ」「おもてなし」は、従来からある言葉の意味を変えていないと言う点では、「流行語」。

いや「じぇじぇじぇ」は、方言が、一般化したと言う点では、「新語」なのかな。

 いずれにせよ、4つも選ばれたと言うのは、史上初だそうで、それだけ今年は「流行り」のある、いわば「アクティブ」な年だったと言うことでしょうね。

 一方、私にとっては、今年、前記の言葉を意識して使ったことは、ほとんどありませんね。

 それは、アクティブな年ではなかったということではなく、盛り上がりが非常に大きく、また、多岐に渡っていた年なので、流行語ではなく、いつも、オリジナルな言葉が出ていたと言うことです。

 そんな刺激的な年も、1ヶ月を切りました。
 マンション管理組合向けの事業に集中した1年で、決算も12月ですが、コンサルティングが大きく伸びた年であり、会社の成績がつまびらかになります。

 来年に向け、事業計画をじっくり立てたいと思います。

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 5年前くらいに、それまでのコンタクトからレ―シック手術をして、裸眼で生活できるようになりました。

 集中すると、平気で徹夜して仕事をするのですが、コンタクトをしていると、頭や体力が持っているのに、目の疲れで仕事を中断しなければならないことが、時々ありました。

 それが、手術以降、目が疲れにくいので、毎日、どれだけでも仕事ができてしまう(笑)

 しかし、今度は、それも度が過ぎて、再び、視力が低下。
 特に、暗くなると、見えにくくなるケースが頻発して、車の運転にも影響があるかな?と言う感覚になっていました。

 先週末に宮城・岩手でレンタカーを借りて、初めての道を運転することになり、安全のため、メガネを作ることにしたのです。

 どこで作るか?

 近くには、安売りメガネの店舗がいくつかあるのですが、最近、おしゃれ感が著しい「jins」を選択。

メガネ そして、購入したのが、これ。


 フレーム・レンズのセットで、ナント5,990円!
 しかも、1年以内ならば、度が合わないと言う理由で、無償で作り直しができる!

 フレームの色違いのメガネを何本も作れそうです。

 メガネ業界も、どんどん競争が厳しくなっていると言うのは、聞いていましたが、ここまでとは、すごいですね。

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