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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 毎月、大阪か東京にコンサルティングのために、出張しています。

 クライアントは、ある大手住宅設備メーカーさんで、リフォーム顧客に対する相談に乗ったり、工事会社選びのコンサルティングサービスを提供している新規事業部署です。

 そのコンサルタントを養成したり、スキルアップのためのコンサルティングをしています。

 このサービスは、ネット上で、サクサクっと利用するコースもあるのですが、コンサルタントが、じっくりお客様と面談して、リフォームの成功に導くサービスが特徴なので、「コンサルタント」がメイン商品だとも言えますから、そのスキルアップにこそ、事業の成功の成否が掛かっています。

「コンサルタントの養成」のためには、システマチックなプログラムもあるのですが、個別に異なるお客様のニーズをとらえて、的確にナビゲートするコンサルティング能力は、簡単には身につきません。

 半年ほど、座学やケーススタディで、訓練してきたのですが、今回は、実際にリフォームを検討しているお客様に一人のコンサルタントが面談コンサルティングを行う様子をカメラで写しながら、別室で他のコンサルタントが見て、スキル向上を図ると言うものです。

 事前に、このお客様との面談1時間について、このように進めようと言う計画を立てて、臨むのですが、シナリオ通りにはいきませんね。

 目的は、他コンサルタントのコンサルティングの様子を見て、その進め方を学ぶとともに、自分だったらこうすると言う意見を出し、より良いコンサルティングのあり方をシェアすることなので、お客様が想定外の動きをされる方が、良いのですが。(笑)

 私も、モニターを見て、その後のコンサルタント同士のディスカッションをコーディネートし、まとめのコメントを述べると言う役目ですが、ここ1年は、マンション管理組合向けのコンサルティグに専念してきたため、個人顧客のコンサルティングを行うのは、久しぶり。

 しかし、顧客への「愛」とビジネスを両立させるコンサルティングと言う点では、変わりません。

 要は「コンサルタントとしての姿勢」=「軸」を確立するかどうかです。
 軸がぶれなければ、どのようなお客様であっても、ハートフルな対応ができます。

 今回、2人のコンサルタントは、これまでの研修を経て、しっかり成長している様子。
 嬉しく思いました。

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 昨年春から言い続けてきた、「マンションを襲うトリプルショック」がいよいよ現実のものとなってきました。

トリプルショックとは、
1、管理委託費の値上げによる収支悪化
2、電気料金値上げによる収支悪化
3、修繕費の値上げによる財政悪化
です。

いずれも、管理組合にとって、収入は変わらないのに、消費税増税等で支出が自然に増えることで、資金面に大きなダメージが起こると言うシミュレーションです。

このうち、電気料金については、そもそも、消費税がかかっていることを知らない人もいますが、しっかりかかっています。

そして、原子力発電所の再稼働が厳しいため、近い将来、きっと値上げになると予想していました。

それが、昨日の中電の値上げ申請でも明らかになりましたね。

電気料金の値上げは約5%ですが、消費税の増税と同じ時期のため、来年春で8%、更に、その後、10%の値上げとなるわけです。

マンションの共用部は、40~50戸クラスになれば、年間で100万円程度の電気料金は支払っているでしょうから、10%の値上げは10万円です。

実は、値上げした後でも、燃料調整費と言う原油と為替相場の影響で、自然に増減する負担金があったり、自然エネルギー促進のための賦課金もあるので、原発が再稼働しなければ、需給バランスで高い原油を購入することになり、更に、原発を再稼働させないことを選べば、賦課金も値上がりするでしょう。

実際、今でも、素の電力料金単価より、10%程度高い料金を支払っているのですから、電気料金の負担は、管理支出として想定している水準より、20%増加すると見ておいた方が、安全です。

そうなると、先ほど例示した50戸クラスのマンションで、毎年、20万円増です。
対策を取らなければ、12年間隔の大規模修繕工事の資金面で言うと、240万円の減収です。

その時になって、各戸5万円ずつの一時金を出して下さいと言うことになります。

いやいや、5万円なら、何とかなるかもしれませんが、それ以外の二つの「ショック」も、組合財政を悪化させるので、必要とされる一時金は、数十万円になるかもしれません。

大変なことですね。

これは、今、気づいて、マンション財政の根本的な改善をすれば大丈夫なので、もし、ご自分のマンションの長期財政は、どうなのか?を知りたい方がいれば、当社の「管理費・修繕積立金・長期修繕計画の無料診断」を受けていただくと良いと思います。

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 今週末11月3日は、岐阜各務原市で、ドリームプラン・プレゼンテーションin岐阜(通称:ドリプラ岐阜)が行われます。

 大人が本気で夢を語るイベントです。

 このイベントに参加して、人生が変わったと言う人が、本当に何人もいるのです。

 私は、このイベントが初めて東京で行われて以来、ずっと、支援してきまし
たが、いまや、世界に広がり、地域や職業別のドリプラも開催されています。

 そのイベントが地元岐阜で行われ、私は、「コメンテーター」として、参加します。
 
 こちらがそのチラシ。
岐阜ドリプラ

岐阜ドリプラ2


 HPは、こちらです。
ドリームプラン・プレゼンテーションin岐阜

 是非、多くの人に見て欲しいと思います。


 えっ?それだけでは、内容がイマイチ判らないって?

 すいません。(~_~;)

 参加すれば、私がお勧めする理由が、わかりますので、何しろ、来てください!(笑)

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 巨大地震に備えて、浜松市の浜名湖入り口の東岸から天竜川西岸の約17.5キロメートルにわたって、防潮堤が整備されるそうですが、驚くことに、これが地元で創業された住宅メーカーの一条工務店グループの寄付で行われるという点です。

寄付の額は、3年間で300億円。

一条工務店グループの売上高は11年3月31日時点で、2189億円で経常利益は191億円。

地元に恩返ししたいと言う社長の気持ちは、ウソはないでしょうし、素晴らしいものです。

こう言うことができるのは、同社が、大手ハウスメーカーの中でも、珍しく株式は上場していないことで、オーナーの「ツルの一声」でできたことでしょう。

経営戦略として見ると、次の6点がメリットして考えられます。
1、 税金を支払うのに対して、「寄付」すれば、「寄付控除」もあるので、収支を大きく圧迫しない。
2、 広告宣伝費として考えれば、一過性ではなく、後世に語り継がれるほど長期間に渡って、「一条工務店の寄付で作った防波堤」として社名の宣伝となる。
3、 一条工務店ファンが増え、建設につながる。
4、 自社が建てた建物は同市には沢山あり、そこへの被害を防ぐことができる。
①自然災害による被害は、補償対象外なので、修繕の依頼=リフォーム、建替えの依頼=新規受注となることも考えられるが、その被害が、自然災害のみが原因なのか、建築上の不具合との複合要因なのかは、争いが起こる可能性もある。
②災害復旧に際して、お客様対応で社員が忙しくなれば、他の営業に支障が出る。
5、 同社は土木事業ではないにせよ、防波堤工事には、建築関連の仕事もあることから、なにがしかの仕事は、同社に発注される可能性がある。
6、 働いている社員が、誇りとして、仕事に励むことができる。

 こんなことを考えると、300億円と言う寄付は、同社にとって、経営戦略上、かなり有意義な使い方だとも言えそうです。

行政としては、公共事業に優先を付けて実施しているので、特定の公共事業に寄付がなされるから、それを先に行うと言う図式は、簡単には実現しないと思いますが、企業の成長が、こう言う点で、社会に貢献されることは、会社経営者として、見習うべきことだと思いました。

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 この週末は、岐阜で3つのマンションの新管理会社選定のための1次審査を行いました。

 共通見積書を元に、現地調査の後、見積書を提出。そこから、ヒアリングとVE(価値を下げずに価格を下げる)交渉を行い見積もりの再提出。

 それを価格順に並べた比較表を作成して、次のプレゼン審査に残る会社を3社程度選びます。

 但し、価格だけにとらわれないよう、各社の会社概要について、統一フォーマットの書類にて提出があり、じっくりと審査できるようにしています。

理事と管理問題検討委員による白熱した議論が続きます。

選ぶためのネタは、当社のこれまでの経験から、比較できる状態で提供してありますが、それでも、皆さんにとっては初めてのことで、戸惑いもあります。

 最終的に1社を候補として絞り込むための1次審査ですから、住民の代表者として検討する皆さんが、「こう言う過程で、こう言う理由で、この会社を選んだ」と言う説明ができることが大切ですから、価格順だけで、上位3社を選ぶと言う安易な選択だけは、NGですよ!とくぎを刺して、あえて、議論を蒸し返したりもします。(笑)

価格比較表も、違う角度から見た数種類のものを作る時もあります。

 時には、「馬渕さんならどれを残したいと思いますか?」と言う質問も出ますが、選定するための「選択基準」について、詳しく説明したり、価格の根拠を話したりしますが、具体的な社名をお話しすることはありません。

 このようなプロセスを経て、「管理会社を選ぶ」と言うこと自体が、住民のみなさんお関心を高め、管理に関してクレバーになり、住民側主導の管理になって行く…と考えているので、あえて、手間のかかる手法を選んでいるのです。

 2時間程度の議論の末、どのマンションもプレゼンする複数の会社が決まりました。

 1~2週間後には、それぞれ、最終候補1社を選定していただきます。

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 東北に行く旅行を計画しています。

 昔、全国に出張に行っていた時に大量に貯まったANAマイルの有効期限も近いので、それを利用してANAスカイホリディと言うツアーを利用して、名古屋―仙台飛行機で、現地のホテル滞在。

仙台だから、牛タンも食べるかな(笑)

ネットで探したら、飛行機の座席は、まあまあ残席があるものの、ホテルは、禁煙ルームがあと2室と言う状態で、ギリギリ間に合った!と言う状況でした。

予約して、マイレージで半端に余る分は、クレジット決済で・・・と言うシステム。
その決済は、昨日までで良かったので、ちょっと仕事が忙しいこともあり、後回しにしたところ、「今日中に決裁しないとキャンセルですよ」と言うメールに気がつかず、今朝になって、「昨日、キャンセルされました」のメールが!

しまった!と思い、慌てて、再度予約しようと思ったら、もう、禁煙ルームはなく、しかも、ツアー名は同じなのに、金額が4000円程高くなっているではありませんか!

で、それまで来ていたメールを見直ししたら、「予約する日によって、同じ日のツアーでも、金額が変わることがあります」との表記。

ホテル予約は、確かにそう言うことが当たり前ですが、いまや、ツアーまでも、WEBであれば、需要と供給によって、変えられるのですね!

他に、同じものはないか?といくつか探したら、ホテル限定かどうか等により、いくつものパターンがあって、金額も、微妙に異なっていました。

と言うことは、あと3日ほどの仮予約の間にも、もしかしたら、禁煙ルームが空いて、もっと安いチケットも出るかも?(笑)

いやいや、きっと、そう言う人への対策として、何かプログラムが組まれているに違いない…。

何しろ、WEBと言うシステムの便利さ、凄さを痛感しましたね。

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 小泉元首相が「原発廃止」を唱えてから、議論の風向きが、ちょっと変わった感じがします。

元電力会社社員の私にとっては、この問題は、非常に関心の深いテーマ。

今、現実に原発が動いていなくても、電気が足りていると言うことを根拠に、原発がいらないと言うのは、一般の人からすれば、有力な根拠に見えますが、日本の発電所事情から言うと、老朽化や効率の悪い火力発電所に頼っている点で、非常に基盤が脆弱ですし、原油もガスも輸入に頼っている状況からすれば、国際情勢の変化で、どんな経済危機を招くか判りません。

たまたま、ここ2,3年を乗り切っていると言うことが、今後も続くと考えるのは、危険だと思います。

従って、「原発は、廃止できるのかできないのか?」と問われれば、無責任に「できる」とは言えませんが、「原発を廃止するのか否か?」と言う意思の問題だとすれば、「そうと決めたら、その実現のために、「歴史的な政策転換と住民の生活水準の大幅な低下も覚悟をする」と言うことだと思います。

小泉首相が、「原発廃止」と言うならば、政界に復帰しないなんて、他人事は言わずに、復帰して、道路公団や郵政民営化と言う戦後の体制を大きく変革した手腕を見せて欲しいものだと思います。(発言に責任を持ってもらいたいと言う意味であり、原発反対だとか、小泉首相に政界に復帰して欲しいと言う意見ではありませんので、念のため)

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 マンション管理業務委託契約の見直しをする際には、現状の管理業務を調査し、分析し、その内容がマンションに最適かどうかを確認します。

 その元となるのが、「業務仕様書」なのですが、それがないケースが非常に多いですね。

 正確に言えば、極めてアバウトで、例えば、「植栽管理=剪定・施肥・雑草取り・ゴミ拾い」と書いてあるだけ。

 その植栽が、敷地内のどの部分を指すのか、わかりませんし、報告書がないケースもあり、あっても、紙切れ1枚に「業務を実施しました」とあるだけで、ビフォー・アフターの写真は付いていません。

 で、実際敷地を見ると、植栽部分はわずかで、高木もなく、恐らく、管理員(清掃員)が、日頃から目を配り、延びてきた枝葉を切れば、十分なケースもあります。

 しかし、業務内容のチェックがなされていないので、その程度の仕事に、10万円近くも払っているケースがあるわけです。

 そう言うことを全ての業務について、調べるために、毎月行われる清掃や点検などは、同行して調査するのですが、1年に1回しか行われないものは、管理会社のフロント担当者に、実際はどうなっているのかを教えて欲しいと依頼します。

 そうすると、驚くことに、「知らない」と言う返事の場合もあります。

 「知らないでは、今の業務仕様が最適かどうか、また、支払っている委託費が適正かどうかもわからないでしょう。下請け業者に聞いて、きちんと報告して欲しい」
とリクエストすると、管理会社の担当者は、大きく次の二つのタイプに分かれます。

 一つが、自分がそう言う実態を知らないことを反省し、これを機会に、業務内容をきちんと把握しようと動く人。こう言う人は、それまでの管理が多少問題があっても、当社のコンサルティング期間中に、汚名挽回して、組合側に「管理会社を変えなくても良いか・・・」と言う気持ちが生まれます。

 二つが、非協力的な担当者。1ヶ月以上、回答がないケースもあります。理由を聞くと、「一人で沢山のマンションを担当していて、忙しい」。

 更に催促すると、「それを知らなくても、下請け会社は、ちゃんとやっているから、問題ない」と言う。

 こう言う経緯を理事会ですると、「今まで、どんな仕事にいくら払っているか知らなかった自分たちにも問題はあるが、あまりに自分たちを馬鹿にしている」と言う評価になってしまいます。

 こんな担当者だと、管理会社の入札を実施する前に、今の管理費の是正の要求となったり、更には、過去の管理費も返せと言うことも、あります。

 その担当者が、普段、どんな姿勢で仕事をしているのか?ということ以上に、実は、そう言う担当者を生んでいる会社の社員教育や日常の業務における会社のバックアップ体制にも、問題があります。

 多くの担当者は、会社や先輩の指導の中で、「それで問題ない」と思って仕事をしているのですから。

 しかし、管理は見直しの余地がある、管理会社も、新築以来ずっと同じではなく、変更することもできると知ったマンション管理組合にとっては、受けているサービスに対して、対価が妥当なのかどうか、あるいは、同じサービスをもっと高品質で、低価格でやってくれるところはないのかが知りたいのですが、それが、現行の管理会社に通じないことがあるので、困ったものです。

 管理委託契約を白紙に戻して、スタートラインに立ってもらうことになっても、これまで長年に渡って管理してきた実勢がある分、現在の管理会社は圧倒的に優位なのですから、管理見直しコンサルティング中に、積極的に協力して、自らより良い管理、コストダウンになるように努力すれば、最終的に、見積もり価格が一番安くなくても、選ばれると思います。

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 歴史上の人物で、私が最も尊敬する人物は、「吉田松陰」先生です。

学生時代に歴史研究会に所属し、「歴史上の人物を誰か一人決めて、徹底的に研究する」と言う活動をした時、高校時代司馬遼太郎の小説を読んで惹かれていた「吉田松陰」をテーマにして、萩の松下村塾まで、「青春18きっぷ」を使い、訪ねたことがあります。

 その後も、今まで何度か訪れています。

「至誠にして動かざる者は未だこれ有らざるなり (至誠をもって対すれば動かすことができないものはない)」と言う生き方は、ペリーの黒船に密航した罪で監獄に入れられていた時に、その牢で私塾を開き、牢の見張り番の役人さえも、生徒(弟子)にしてしまったと言うエピソードからも、ホンモノであることがわかります。

 マンション管理組合向けのコンサルティングは、管理組合側の利益保護のために、管理会社の業務怠慢や、ある時には意図的な横暴(多くの場合は、それまでの慣習であって、管理会社側にはそういう認識はありませんが)を指摘する場面もあります。

 しかし、アメリカ流の悪徳弁護士(?)のように、不正や上げ足を取って、金銭的な補償を得ようと言う意図は全くありません。

 逆に、不正を指摘する側になるからこそ、「至誠を貫く」と言う姿勢でなければならないと思います。

 ただ、現実には、簡単に、理解してくれない場合もあります。

 指摘された側は、逆に、根深く怨むかもしれません。

しかし、それでも至誠を貫きます。
理解して欲しいから「至誠を貫く」訳ではなく、そう言う生き方をしたいから、「至誠を貫く」からです。

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 管理見直しコンサルティング中の3つのマンションで、今日が、いずれも最終見積もり提出日となっています。

 ここまでの過程は、それぞれ異なり、ほぼいつも通りのスケジュールのマンション一つ、時間的には余裕のあるマンションが二つ。

 一つのみにエントリーしていると言うマンションもありますし、3つ共にエントリーしている管理会社もあるので、後者の会社は、大変だったでしょうが。

 ここから、価格の表記間違い等をなくし、比較表を作成し、価格順に並べ、金曜の夜に一つ、日曜に二つのマンションで、書類審査を行い、それぞれ、プレゼン審査に残す会社を3社ほど決めます。

 と言うことは、当社にとっては、これから週末までは、大変な繁忙状態だということです。

 眠る時間が惜しい!!!(笑)

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 今、管理見直しコンサルティング先マンションにおいて、現行の管理会社から別の管理会社に変更する総会の準備をしています。

 その総会案内の配布を管理会社に依頼したところ、
「管理会社を変更する総会には、協力できない」との返事が。

 担当者からのメールには、その依頼を管理組合の代理とした私に対して、
「何か勘違いをしているのではないですか?」
と言う一文も入っていました。

 この会社は、かなり有名な一流ブランドの管理会社です。

 管理会社と管理組合との管理委託契約には、次の項目が明示されています。
・総会会場の手配、招集通知及び議案書の配付
・組合員の出欠の集計等
・組合の求めに応じた総会議事に係る助言
・総会議事録案の作成補助

 毎年開催する定例総会であろうと、管理委託契約の解除に関する総会であろうと、総会には変わりありませんから、上記の仕事をする義務があります。

 にもかかわらず、この管理会社の担当者は、なんと恐ろしい高飛車な態度だろうかと、驚きました。

 他のマンションでは、現在の管理会社が契約解除になっても、その解除を決める総会開催には、すべて協力いただいていましたので、「勘違い」をしているのは、この担当者の方です。

 実は、このマンションでは、過去の管理を調べると、管理委託契約や、組合運営において、まるで、管理会社が管理組合より上位にあるような高圧的な面がいくつもあることが、わかっていました。

 日常修繕工事は、通常の1.5倍くらいの料金を取っており、実際に工事を行う会社から、かなり高額なバックマージン収入を得ていることも想定されていました。

 「この管理会社で何が問題なのか?」と言う住民もおられましたが、管理会社の実態が明らかになるにつれ、理事会メンバーには、逆に怒りが湧いてくるという事態も生じていました。

 恐らく、他のマンションでも、毎年、理事が交代するゆえに、管理会社に「おんぶにだっこ」となっていると、このように管理会社へ多額の寄付をしているケースは、かなり多いと思います。

 しかし、この管理会社のような姿勢で管理をしていたら、やがて、市場から淘汰されるのだろうと思います。

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 岐阜県内の約20戸のマンションから、勉強会の依頼を受けたのが、約2ヵ月半前。

 春に行った大規模修繕工事の見学会にお越しになった築12年目のマンションの修繕委員長からの依頼です。

 その後、8月にそのマンションで総会があり、私のことを紹介いただき、勉強会開催を決定。

そして、管理費と長期修繕計画の無料診断をお申込みいただき、資料を受け取ってから、通常は2週間程度で診断結果が出て勉強会を開催できるのですが、ここ半年は、いつも、向う1ヶ月の土日がほとんど詰まっているので、予定がどんどん先延ばしになっていて、申し訳なく思いつつ、なんとか、ピンポイントで、日時を合わせていただきました。

そのマンションは、お隣にも同時期に建てられたマンションがあり、そちらからも、役員の方が出席され、総勢16名。

 10時岸から12時15分まで、熱心にお聞きいただきました。

 勉強会なので、当社の「売り込み」ではなく、大規模修繕工事を成功させるポイントをお話しするのですが、その中には、当社の独自の方式による成功例もあるわけですから、結果としては、「当社にコンサルティングを依頼する方法もある」と言うことになります。

 しかし、マンションの状況や住民の考えによって、最適だと思う方式を選ぶことを強くお勧めしています。と言うのは、甘い(?)言葉で、契約を結んだとしても、実際にコンサルティングを始めて、ミスマッチだったということになれば、お互いに不幸だからです。

 ただ、今回は、ちょっと嬉しいご縁を感じました。

と言うのは、修繕委員長の夫人が、実は、2年半前に、吹上ホールで開催された「マンション管理フェア」で私のセミナーを受講されており、「いつか役に立つ」と資料を保管されていたというのです。

てっきり、春の見学会の際に投函したチラシをご覧いただいたのがきっかけだと思っていたので、驚きました。

更には、
「今日の話は、消費者目線=主婦目線で、非常にわかりやすく、受講者が前のめりになって、熱心にメモを取っていたので、本当に良かった。不参加の住民にもぜひ聞かせたかった」という感想をいただきました。

こちらのマンションは、築4年目にタイルの剥離があり、何年もかけて、販売会社や施工会社との交渉を行い、常設の修繕委員会が設置され、住民の意識の高いマンションです。

 管理会社は、それに「ついていけない」という実態もあるようです。

 「住民がクレバーになって、専門家の意見を参考に、進め方を決めていくこと」ができるように!と言うのが私のコンサルティングスタイルです。

 そのスタイルと相性が良いマンションなのでは?と言う予感はしますね。(*^^)v

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 当社が企画に関わり、太陽光発電や高圧一括受電を導入した1棟丸ごとリノベーションマンション(26戸)の引渡し後3か月目の共用部点検が実施されました。

 私は、このマンションの管理組合の顧問となっており、通常、施工会社と管理会社だけに任されるケースが多いこの点検について、理事会だけでなく、住民にも呼び掛けて、できる限り沢山の参加者の元に行うようお願いしました。

 と言うのは、これまでSOSがあり、相談に応じてきたマンションでは、たとえば、10年保証のある屋上や外壁開口部からの防水について、それを知らずに、自分たちで補修した等と言うケースが沢山あって、今となっては、手遅れ・・・等と言うことが良くあるため、共用部への関心をきちんと持って欲しいという願いからです。

特に、リノベーションマンションでは、既存のままの個所とリニューアルした個所により、保証期間が違ったり、保証内容も販売会社の保証もあれば、瑕疵保険の保証もあり、相当複雑です。

 今回、最初は、管理会社が住民の代理で立ち合い、施工会社の点検だけと言う申し出でしたが、私からのリクエストで、販売会社の企画・営業責任者に来ていただき、施工会社はもちろん、理事会だけでなく、住民全体に参加を呼び掛け、次のスケジュールで実施頂きました。
① アフター保証の内容に関するレクチャー
② 敷地を回りながら、どこにどんな保証があるのかの説明
③ アンケートで出た不具合箇所の確認と補修方針の説明
④ 回りながら気付いた不具合箇所の指摘
⑤ 引渡時に販売会社から管理組合に引き渡された書類の確認

どれくらいの住民が参加いただけるだろうか?と思っていたら、なんと半数近くの世帯の方に参加いただき、感激!
3か月点検2 3か月点検3 3か月点検4 3か月点検1


恐らく、引渡後の3か月点検で、ここまで行い、ここまで高い参加率があるマンションは、日本では他にないと思います。

販売会社・施工会社も、不具合の指摘や改善の要望について、真摯に回答いただき、充実した点検となりました。

このマンションを購入した住民は、居室を買っただけではありません。
共用部は、共同で購入したのだという意識が生まれることで、良い管理を実現できます。

管理組合発足時から顧問マンション管理士がいる日本で初めてのマンションですから、日本一素晴らしい管理組合運営となるマンションを目指します。

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アマゾンセミナー大阪で開催されたアマゾンジャパン社の電子書籍フォーマットセミナーに参加してきました。


 今春、2冊同時にアマゾンキンドル書籍を出版して以来、今年度中に10冊出すと目標に決めたのに、仕事が次から次に増えて、1冊も出せずじまい・・・。

 その間にも、電子書籍の出版に関する仕組みも進化しているので、最新の情報を入手したいと思ったからです。

 大阪のアマゾンジャパン社の会議室は、ほぼ満席。

申込サイトも、かなり早い段階で、申し込みを締め切っていましたね。

講師は、東京の本社から来ていたのですが、その内容は、「簡単に作れますよ」と言う話とは裏腹に、難解でした。

一太郎の文書がそのまま電子書籍にフォーマットできるようになったという話もあったので、この世界が加速していることは間違いないでしょうね。

 また、写真集を作ったり、マンガを作るなどの新しいソフトも開発されており、スマホやポータブル端末の普及に合わせた「書籍」のカタチも変わって行くのだろうと思います。

 このセミナーだけのために、大阪までの交通費と時間を投資したのですから、今度こそ、3冊目以降の電子書籍を出さねば!と決意を新たにしたのでした。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 昨日のブログで紹介した、ある住宅設備の大手会社からの依頼で行った、リフォーム会社向けの講演の話の続きです。

講演写真 講演のレジュメは、こんな感じ・・・


タイトル「WEB活用で選ばれるリフォーム会社になるためには?」

1、本日のゴール
2、企業活動の普遍原則
3、ホームページは、何のために作成しているのですか?
4、サービス利用者のアンケート集計から、消費者目線の「選ぶ」ポイントを考える
5、次のページも見たくなるHPは?
6、1年後に理想の我が社を作るHPプロジェクト
7、「SNS時代」の「落とし穴」に備える
  ~マグロ解体手袋の法則~
8、WEBは「手段」、本質は「愛」  
9、明日からやることを決めましょう!

WEBの話ですが、ノウハウやテクニックは、他でも聞けるので、基本的な話を前半でまとめて、できる限り「本質」の話をしました。

また、途中で、参加者の会社のHPを評価し合うワークショップも開催し、セミナー後に、具体的な改善行動を行うための体験もしていただきました。

そして、参加者のアンケートが早速届きました。
結果は次の通りです。

■講演会は、理解できましたか?
1、よく理解できた 67%
2、ある程度理解できた 33%
3、理解しにくいところがあった 0%
4、理解しにくかった 0%

■講演会は、役に立ちましたか?
1、とても役に立つ 57%
2、一部に役立つこところがあった 38%
3、あまり役立ちそうにない 0%
4、期待していた内容と違った 5%

いつものごとく、最後は、「愛」の話だったのですが、自由感想記入欄の中に、
「最後に、「愛」と聞いて、安心しました」と言うものがあり、私が一番伝えたかったことに反応頂いた方がいて、良かった(*^^)v

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 ある住宅設備の大手会社からの依頼で、リフォーム会社向けの講演のために、東京に行きます。

最近は、マンション管理組合向けの講演会や勉強会が多かったので、企業向けは久しぶりです。

ホームページにも、以前は、「企業向け講演」のメニューを載せていましたが、今は、当社の企業ブランドイメージの統一のために、あえて掲載していません。

通常、企業向けと消費者向けとでは、講師に要求されるスキルも、講演内容も大きく変わりますが、私の場合は、「消費者が賢く企業サービスを受けるためのコンサルティグ」なので、普段から、企業側との接触が多く、また、それゆえ「消費者が企業を選ぶ視点」については、恐らく、純粋な企業向けコンサルタントより、よく知っています。

今は、インターネットの普及で、消費者に潤沢な情報があり、企業を選ぶ時代です。更には、情報があり過ぎて、選ぶことに苦労する時代です。

そのナマの声、顧客心理から、私が独自に考えた「企業が消費者に選ばれるための視点」について、お話をしてきます。

いつものごとく、最後は、「愛」の話です。(*^^)v

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 岐阜各務原市と三重四日市の二つのマンションで、当社のコンサルティングにより、ほぼ同時期に管理会社の入札が行われています。

入札では、詳細な仕様書と共通見積書を示して、現地調査を行い、各社との質疑応答書を公開し、見積りを提出。

その後、その見積りの内容をヒアリングします。

中部エリアでは、ほとんどのマンション管理会社は、名古屋市に本社があり、三重や岐阜へも、そこからサービスを提供しているので、どちらのマンションにも入札している会社もあるため、のべ23回分のヒアリングです。

 コンサルティングを始めた頃は、見積り価格があまりに高額な会社には、上位の会社とのおおよその価格差を知らせて、2次審査に進むためには、かなりのVE(価値を下げずに価格を下げる)が必要であることを示して、ヒアリングを受けるかどうか、選択をしていただいていました。

 その結果、ヒアリングをしない会社もあったのですが、今は、原則、ずべてのマンション管理会社にヒアリングをお願しています。

 と言うのは、その会社なりの見積り手法を教えてもらったり、情報交換、更には、当社が示した仕様書が、マンション管理会社にとって、良い仕事ができるものであったかどうかの評価を聞くなど、色々な収穫もあるからです。

 3日間、朝から夕方まで、1時間刻みでヒアリングが続くのは、かなり大変ですが、どんな些細な話でも、そのマンションにとって、何か改善のヒントがあるかもしれません。

 コンサルタントは、マンションの住民の代表で各マンション管理会社の話を聞く訳ですから、集中力は切らしませんよ!(^^)v

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 実は、東京ディズニーランドのジャングルクルーズの船長。

 船長のノリの良さで、乗員全員参加型のこのアトラクション。

 以前は、人食い土人に食われないように、「ウッカーマカルカ、ウッカマカ」と言う掛け声を全員で声を合わせて唱えるのが、とっても良かったのですが、何年かぶりで訪れた今回は、違うバージョンで、こちらもまた良い。

 是非、船長になって、自分オリジナルのギャグで、乗員を笑わせたい!

 今回、印象に残ったダジャレギャグは、
 「双子のワニの好物は?」
 「ソーセージ(双生児)」

tdlお土産 恐らく、お土産としては、滅多に売れないだろうと思われる、船長用帽子と双眼鏡を自分のお土産で買いました。


 これ、日常で使うことは絶対あり得ません。友人へのお土産もあり得ません・・・(笑)

今後、時々、依頼されるドリプラでのコメンテーターでのコスプレに使いたいと思います。

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 開園30周年+ハロウイン仕様の東京ディズニーランドに家族4人で行ってきました。

15時から入場できるチケットを指定日買いで。

到着してみると、「当日券の販売はしていません」の案内。入場したら、人人人・・・さすが、3連休!

滅茶苦茶込んでいるのは想定できることから、妻と娘たちのプランは、人気アトラクション施設は3時間待ちを想定し、2つを見ると設定。それにパレードや食事、花火、お土産購入等。

最初に向かったのが、ホーンテッドマンション。

見事に190分待ち!

並ばないことには、入れない訳で、これはもう覚悟を決めるしかない訳です。(笑)

190分間、なにをする?

女子衆3人は、おしゃべりで、たまに私が突っ込む(笑)

私はスマホでニュースを見たり、メールをチェックしたり、近日行う講演会の内容を頭の中で組み立てたり。

途中、行列待ちのすぐ前をパレードが通るのは、プランに織り込み済みで、その分、待つ時間が短縮された気分。

とはいえ、190分は長く、次は、並ぶ人の人間観察をしたり、TDLキャストのゲスト誘導の様子を見たり・・・

これだけの人を事故なく、さばくTDLのオペレーション能力は凄いと感心。

ただ、お土産ショップだけは、さすがにスタッフの誘導は利かず、人ごみの中をかき分けかき分け・・・レジに並んでも、なかなか前に進まず、その間、じっとレジスタッフの様子を見ていたいのですが、これが凄い!

どんなに後ろが詰まっていても、買い物シールを取るかどうか、お土産袋はどれくらいいるか?マグカップ等は、モノに応じて2重に緩衝材を巻いたり。

アシスタントスタッフが若干名いて、順番に各レジをアシスタントをすることで、レジスタッフの集中力が途切れないように、しています。

待たされる身としては、早く会計をして欲しい気持ちはあっても、そう言うレジスタッフの様子を見ていると、一つ一つのお土産に込めた顧客の気持ちを大切にしている雰囲気が伝わるので、待たされることが苦になりません。

顧客誘導のオペレーションができないお土産ショップでも、最後は、「人」が優れていてれば、「夢の国」たりえるのだなぁと感心しました。

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 東京で一人暮らしの長女の通う大学の学園祭に、家族で来てきます。

名古屋から、新東名を使い、前日の夜に東京入り。

途中、数台の玉突き事故で1時間の渋滞があり、まったく車が動かない状態がありましたが、その間は、パソコンで仕事をしていました。(笑)

現在大学2年の長女の大学を訪れるのは、初めてですが、大きな敷地の中に、小規模な建物が並んでいるのが特徴で、大変良い環境です。

こんなところで勉強しているんだなぁと思いつつ、学園祭恒例の出店をブラウジング。
焼きそばだの串焼きだの・・・あとは、お茶会とかミュージックカフェとか。

オジサンが一人でうろうろしていたら怪しいですが、家族で行動しているので、大丈夫(笑)

更には、今年の学園祭には、長女の友人がミスコンに参加しているとのことで、ちゃんと投票。そして、ステージでのPRイベント。

sfcミスコン エントリー№3(並びの真ん中)の子が、友人ですが、確かにこの子が一番かわいい(笑)


しかし、長女の方が可愛いと思ったので、「来年は、お前が出たら?」と水を向けましたが、「有りえん!」と親ばかを一蹴されました(笑)

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 各務原市と四日市市で、同時期に進んでいるマンションの管理見直しプロジェクトで、それぞれ入札を終え、各社とのヒアリングが始まりました。

 それぞれ、9社と13社の入札があり、1社が約40分程度。

どちらも入札している会社がありますので、22回ヒアリングする訳ではありませんが、ほぼ3日間、朝から夕方まで、面接・面接・面接・・・(笑)

 内容は、ざっと次のような感じです。
①読み合わせをしながら、管理委託業務の仕様と見積もり金額の算定根拠の確認。
②あらかじめ知らせてある入札会社全体の最大値、最小値、平均値を見ながら、各社の再委託先選定や価格設定の妥当性の検証
③VE案(価値を下げずに価格を下げる)の提示や各社ならではの提案の説明
④最終見積もり締切までに、再度見積りを出すかどうかを確認
⑤最近の状況について、情報交換
 
 多くの会社の中から、書類審査により、プレゼン審査に進む3社程度を決めるのですが、価格が低い方から順番に3社を自動的に決める訳ではありません。

 1次入札の段階で、すでに、従来の管理費に対して、かなり価格が下がっているので、恐らく、書類審査の段階では、どの会社を選んでも、「コスト削減」と言う点では、十分ですが、さすがに、順位の上位半分くらいまでには入っていないと、視野から外れます。

 「プレゼンができれば、価格ではない当社の良さをPRできる!」と言う自信のある管理会社には、是非、2次審査に進んでいただきたいと思うので、無理な価格合わせではなくとも、なんとか、少しでも順位を上げて欲しいと思います。

 当社にとっても、コンサルティング報酬について、削減額に比例する成果報酬部分があるため、より価格が安い会社を選ぶというリードをしていると思われないために、逆に、価格の高い会社の良さをより厚く伝えるようにしています。

 これは、以前、あるマンションで、当社が出した初期のコストダウンの想定の倍近くの価格になり、当社の成功報酬額が大きくなったことがあった際の嫌な思い出があるからです。

 その時、報酬額の請求をした時になって、ある役員から、
「今になって考えると、プレゼン選考の時に、一番安い会社に誘導するような感じがあった」
「一番安い会社に決まった時に、馬渕さんが嬉しそうな顔をしていたのは、内心、成功報酬の額を計算したからではないか」
と言われたのです。

 そのマンションのために、「より良い管理をより安く」を実現するために、尽力した結果、自分の経験上も、最高のコストダウンが成功したケースでした。

 当社の報酬額が大きいということは、そのマンションにとっては、その成果が将来に渡って長く続くのですから、更に、メリットがあることですから、そもそも当社とマンションは「利益共同体=運命共同体」なので、「共に喜ぶ」と言う感覚になっていただけに、大変なショックでした。

 その時以降、コンサルティング契約の最初に、あえて、コストダウン額が予想を大きく上回った時の具体的な金額を示して、多額の成功報酬となるケースもあることを強調するようにしています。

 そして、コストダウンへの恣意的な誘導をしないことを宣言し、少しでも私の意見にそう言った気配が見られたら、指摘してもらうことをお願いします。

 目指すは、管理品質は20%以上アップ、管理委託費は30%以上削減、電気料金の大幅削減、個々の家計へのコンサルティグも提供、これだけを積み上げて、コンサルティング報酬は日本一!

 この分野だけで、ビジネスを成功させている人は、マンションが多くある東京では、何人かいるようですが、名古屋エリアには、まだ、誰もいません。

 が、名古屋で一番ではなく、日本で一番マンションの住民を幸せにするコンサルタントを目指しています。

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 名古屋市内で、築11年目を迎えたマンションの管理見直しと大規模修繕準備コンサルティングをしています。

大規模修繕工事に必要な情報として、過去の修繕履歴がとても大切です。

このマンション、築10年を過ぎる前に、最上階のベランダの天井からの雨漏りが見つかり、屋上防水補修工事を行った記録がありました。

住宅瑕疵担保責任法では、販売会社・建築会社は、屋上や開口部からの雨漏りについては、10年間の瑕疵保証の義務があります。

ところが、このマンションでは、管理会社が住民の意向を受けて、販売会社へ問合せをしたところ、その販売会社からは、「アフター期間が過ぎている=アフターの対象ではない」と言う回答があったので、「組合で補修費を負担するしかないですね」とアドバイスし、補修したとの記録がありました。

 ちょっと待って。

販売会社のアフター対象と法律で定められた瑕疵担保とは、全く別物です。

前者は、販売時のセールスポイントの一つであり、後者は、欠陥住宅を作らない=消費者保護のための法律です。

昨夜、その件で、住民と管理会社とが話し合ったのですが、当時の記録で、管理会社が販売会社との交渉をしてくれて、住民に説明の上、対処したことが残っていても、こう言う真実を知ったとなると、アフター対象外と聞いて、あっさり引き下がった管理会社に対して、「どうして、販売会社に強く言ってくれなかったのか!?」と住民から、非難の声が上がります。

私から見ると、マンション住民も「住宅を購入する」と言う消費者との自覚として、瑕疵担保について、頭に入れておかなければならないと思いますが、この管理会社も、いささか「善管注意義務違反」「知識不足」あるいは、「愛がない」のではないかと思います。

管理組合は、建物や法律には弱いという前提で、組合の利益を守るべく、サポートして欲しいと思います。

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 10月になってから、30度を超え、新潟では猛暑日を記録する等、今までにない気象状態。

その前には、ゲリラ豪雨の被害があり、異常な気象が続いています。

今年限りの異常気象なのか、この2年間、原子力発電が止まり、CO2を大量に排出する火力発電が増えたことでの「地球温暖化」からなのか、気になるところです。

一方、東京で18歳の高校生が、ストーカー殺人被害に。

詳細はわからないけれども、別れ話が、短絡的に殺人・・・しかも、計画的な犯行と言うニュースは、人の狂気を感じます。

相手は京都の男性で、フェイスブックで知り合ったとか、着信拒否された後も、友人を介して、メールでの連絡が続いたとか、現代ならではのネットコミュニケーションが招いた事件だと言えます。

長女が東京の大学で一人暮らしなので、他人事ではありません。

で、昨夜、同じマンションで長女の同級生の幼なじみの女子学生と、12時近くの終電で一緒になり、お節介にも、「こんな遅い時間に帰ってくるのは心配だぞー」と思わず注意(?)をしてしまいました。

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 昨夜は、岐阜県各務原市の20戸のマンションで、管理会社の入札締切でした。

 総合管理会社9社、専門事業者4社から、理事長あてに届いた見積り書を全員の前で開封。

 当社へは、同時締切で、電子データが届いています。

 こうすれば、私が事前に金額を見て、談合することは、極めて難しくなります。

 とは言え、「100%できないことはないでしょ!」と以前、別のマンションの住民から、疑いの目で言われたので、それ以降、当社は、次のような誓約書を出しています。

平成25年○月○日

○○マンション管理組合 管理組合理事長殿

㈱リブネット・プラス
マンション管理相談センター
代表取締役 馬渕裕嘉志

管理会社・専門会社の見積り書の提出に関する誓約書

拝啓、益々ご清祥のこととお喜び申し上げます。
さて、平成25年○月○日正午締切りとなっております貴管理組合向け管理委託契約の見積書提出について、貴組合と同時締切りにて、弊社にも提出されておりますが、下記の通り、談合・当社の不当利益・管理品質を損ねるダンピングにつながる行為は一切行っていないことを誓います。敬具



1、今回の入札会社の社名について、各入札会社には、伝えておりません。
  (おおよその入札会社数は、伝えております)

2、事前に「現在の管理費」「予想価格」等の情報は、伝えておりません。

3、事前に価格に関する指導等は、行っておりません。

4、入札会社から、入札前に、金品・接待等は一切受けておりません。また、契約決定までの期間も、同様です。

5、契約が決まった場合に、紹介料その他いかなる名目においても、当該会社からの金品を受け取りません。

(後略)



当社の報酬は、基本業務費+成功報酬なので、成功報酬の額を大きくするような操作をしないこと、逆に、成功報酬が小さそうならば、管理会社から謝礼をもらっちゃえ!と言うこともできないように、自らを縛っています。

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 管理会社から3か月後の日付で解約通知を受けたマンションで、急ぎ、次の管理会社を選ぶ仕事が、突発的に入ってきました。

 マンションでは、理事会→総会と言う手続きが必要なのですが、今回、管理会社から事前の打診がなく解約通知が送られたため、マンション側が次の管理会社探しに動き出せるのは、実質的に2か月とちょっとです。

 当社のコンサルティグ契約では、そのマンションに最適な管理仕様書の作成に3か月、入札に3か月以上はかけるため、当然、この期間ではそれができません。

そこで、委託契約内容や住民への聞き取り等や従来の管理仕様書から必要最小限の改善した仕様書を元に、約半年間の契約期間限定で入札を呼びかけ、その間に、通常のプロセスでの本格的な管理見直しを行うことにしました。

 従来の当社の細かい、かつマンションごとにオリジナルの見積りとは違い、どの管理会社でも使用している「標準管理委託契約書」に準拠することにするので、管理会社にとっては、慣れている分、対応しやすいでしょうが、だからと言って、書類を渡して、あとはどうぞ!と言うことでは、良い見積もりも管理も実現できません。

 当社の仕事としては、通常の業務に比べれば、仕様書作成にかかる手間は軽減されるものの、業務フローとしては、「仕様書作成→見積り依頼→エントリー管理→現地調査→見積り比較表作成→書類審査とプレゼン審査→重要事項説明→契約書の締結」と言うコンサルティング業務の流れは変わらず、その流れを半年間の間に、2度行うことになるため、かなりの負荷が掛かります。

 コンサルティング料金は、1回分です。(笑)

 会社としては、こう言う「レアケースの得難い体験」と言う位置づけ。
 そして、顧客の幸せのために徹底的に尽くす姿勢を貫きたいというポリシー。

 住民の中には、現管理会社を支持している人もいらっしゃる訳で、こんな混乱が起きたことに対して、不安に思う人もいるようですが、「雨降って地固まる」となり、結果を喜んでいただけるよう、尽力します。

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 今日は、一般財団法人省エネルギーセンターが主催する「家庭の省エネエキスパート」検定を受験してきました。

家庭の省エネエキスパート 午後から、3科目×1時間。


「エネルギーの基礎と家庭の省エネ」
「機器による省エネルギー」
「住宅の省 エネルギー」
が出題分野です。

どんな問題が出されるかと言うと・・・

「エネルギーの基礎と家庭の省エネ」
Q地球温暖化問題について述べた以下の文のうち、誤っているものをひとつ選び記号で答えなさい。
ア、エネルギー政策基本法はエネルギー政策の基本的な方針を定めるものとして、「安定供給の確保」、「環境への適合」、「市場原理の活用」を3つが示されている。
イ、エネルギー基本計画は、エネルギー政策基本法に基づき、エネルギー政策の基本的な方向性を示すものである。2030年における具体的な目標を設定しているが、東日本大震災後、本計画見直しの必要性が高まっている。
ウ、省エネ法(エネルギーの使用の合理化に関する法律)は現在、エネルギー管理義務の対象を一定の要件を満たす工場・事業所単位のみとしている。
エ、省エネ法(エネルギーの使用の合理化に関する法律)は現在、エネルギー管理義務の対象を一定の要件を満たす工場・事業所単位のみとしている。

「機器による省エネルギー」
Qガス・石油給湯器の使い方について述べた文で、省エネルギーに結びつかないものをひとつ記号で選んで答えなさい。
ア、 入浴は間隔をあけずになるべく追い焚きをしないようにする。
イ、シャワーは使い始めにガスや灯油を多く消費するので、数分間程度であれば、こまめに止めず流したままにしておく。
ウ、給湯器はガスコンロと比較してエネルギー効率が高いので、大量のお湯を沸かす場合には水からではなく湯沸器の湯から沸かすようにする。
エ、給湯器はガスコンロと比較してエネルギー効率が高いので、大量のお湯を沸かす場合には水からではなく湯沸器の湯から沸かすようにする。

「住宅の省 エネルギー」
Q戸建住宅の省エネリフォームに関する以下の文のうち、正しいものをひとつ選んで記号で答えなさい。
ア、夏、最上階の部屋が暑い場合は、屋根・天井の断熱性能を向上させることが効果的であるが、屋根の断熱改修は、瓦などの屋根材をいったん取り外して上から施工する以外の方法がないので、耐震改修などと併せて実施することが効果的である。
イ、地面の温度は年間を通じて安定しているため、床からの熱の流出入はごくわずかである。そのため床下の断熱にはほとんど効果はないので、通常の戸建住宅の場合は、考慮する必要なない。
ウ、窓の断熱性能を向上させるためには、ガラスを単板ガラスから複層ガラス等の熱を伝えにくいものにすることや、サッシをアルミ製から樹脂製や木製などにすることが効果的である。
エ、窓の断熱性能を向上させるためには、ガラスを単板ガラスから複層ガラス等の熱を伝えにくいものにすることや、サッシをアルミ製から樹脂製や木製などにすることが効果的である。

それぞれが、100点満点で、合格ラインは、全科目で3分の2以上の得点が必要です。

今の仕事においては、マンション管理組合向けの顧問契約として、毎年、リフォーム相談会を開催したり、電力高圧一括契約を導入し、マンション共用部だけでなく、各戸の省エネアドバイスもしているので、この資格を持っていると良いかな、と考え、受験した次第です。

昔は電力会社でオール電化の企画から商品開発を行い、10年以上、住宅建築のコンサルタントとして、一般消費者向けに新築・リフォームのアドバイスや「省エネ住宅の助成制度とは?」と言うセミナーも数多く行ってきたので、基礎はできているはず・・・。

主催者から送られてきたテキストブックと問題集については、テキストは、目次を読んだだけ。

それだけで、大まかな内容がイメージできたから。(笑)

問題集は、過去2年分の過去問と1回分の模擬テストを1度やってみたら、全部、合格ラインに達していたので、ちょっと余裕(笑)

しかし、やっぱり甘かった。

ここ1週間、あるマンションで管理会社から解約通知が届いたマンションの管理会社入札の仕事が急に入り、前日も、目いっぱいのスケジュールでしたから、いざ、受けてみると、家でベッドで寝転がって問題を解いているのとは違い、神経を集中して1時間×3科目受けるのは、大変。(苦笑)

合格発表は11月上旬だそうですが、どうなりますか・・・。

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 昨日は、早稲田大学校友会の岐阜県支部総会。

大学主催で入学を考えている親子向けのガイダンスが並行してあり、途中から「地域学生フォーラム」として、大学の様子や教授による講義もあります。

早稲田では、近年、首都圏からの入学生が7割を超え、昔ながらの「田舎からのおのぼりさん」が少なくなっているそうです。

田舎者が多い=バンカラ=慶応ボーイじゃない(笑)ということが、特徴だったのに、これではいけません!

と言うことで、来年度800名の学生寮を建設し、半分は留学生。4人に一つの共用リビングを持つ部屋割とし、学生同士の交流を深めると言う計画です。

校友会総会では、校友会の会費の半分が学生向けの奨学金になること、それにより地方からの学生の受け入れが増えることが紹介され、これは、支援せねば!と言う気持ちになりました。

参加しているのは、多くが私より先輩たち。

ホテルでの懇親パーティ付きで、会費も高いので、普通のビジネスマンにはいささか敷居が高いこともあると思います。

 校友会行事はいくつかあるのですが、私は、年1回は、何かに出ようと言うのが目標。
 ただ、ほぼ毎回、顔ぶれが変わらないのは、ちょっと残念ですが。。。

 今回は、俳優の川野太郎氏(文学部卒)が特別ゲスト。

 熱唱2曲。

早稲田校友会2 応援団やチアガールの登場もあり、応援歌や校歌を歌い、しばし学生気分(笑)


 2000円のTシャツを買うと、半額は奨学金として寄付され、川野太郎さんのサインがもらえるという(笑)
早稲田校友会1 なので、購入して、記念写真!


 先輩たちの昔懐かしい話を一杯聞いて、それはそれなりに、楽しい時間でした。

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 マンションの管理委託費のうち、保守費用が高額な項目の代表は、エレベーター保守でしょう。

 保守会社には、そのメーカーしか保守をしない「メーカー系保守会社」とそこから独立した人たちが集まり、どのメーカーでも保守ができる「独立系保守会社」とがあります。

 金額は、総じて独立系保守会社が安い。

 10数年前は、メーカーしか製作していない部品の供給に際して、不当に高いとか、遅いということが問題になり、独禁法違反だと指導されたので、そう言う点での差はなくなりました。

 エレベーターの「安全性」と言う点では、国が定める「年1回の法定点検」を実施していれば、最低基準をクリアするということになります。

 実際は、毎月あるいは隔月や4半期に1回、有人の点検があったり、遠隔での監視や点検があったりと、その点検方法は、様々です。

 昨日は、某メーカーの保守担当者と1時間半ほど、じっくり会話して、最近の保守状況や競合状況などをヒアリングし、コンサルティングのインプットを行いましたが、メーカー系では、保守を何重にも重ねており、「止まらせない」と言う意気込みは、半端ではありませんね。

 また、メーカー系の方が、拠点が多く、地方に行っても、異常時に30分程度で駆け付けると言う利点=安心感は、大きなメリットですが、緊急時に○○分以内で駆け付けなければならないという法律はなく、1時間以内であれば、一般感覚として、許容範囲内だと言う意見もあります。

 メーカー保守でないと不安だと言う人もいますが、実際には、独立系であっても、病院、大型ショッピングセンター、役所の保守を行っている会社もありますし、人身事故があったという話も聞きません。

 一方、一旦、独立系保守に変えたものの、その対応が悪く、再びメーカー系に戻した際に、機器を点検した際、本来、メーカー製部品を使うべきところ、得たいの知れない(?)代替品を使っており、一時的な工事費が必要になったという話もあります。

 コンサルタントの立場としては、どちらが良いということではなく、様々な情報を顧客に提供し、価格とサービスと安全・安心とを価値観に照らし合わせて、選択していただくことが大切だと考えています。

 もし、独立系保守会社を選ぶ場合には、粗悪なサービスとならないよう、保守品質の縛りをキチンとかけること等をアドバイスします。

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管理委託契約の見直しを行うために、現在の管理会社の管理委託契約を調査しますが、管理組合と管理会社との契約において、90%以上が再委託契約となっているケースが良くあります。

今回、調査したマンションの「遠隔監視」では、
①管理組合と管理会社との契約
②管理会社からエレベーター保守会社に再委託
③警報が鳴った場合、エレベーター保守会社が直接行くケースと、そこから大手警備会社に再委託されているケース
④大手警備会社に再委託されているけれど、実際は、地元警備会社に更に再委託

と言う4重構造。

ある事情で、④の地元警備会社に連絡して、現地の事情を聞いたら、「そんなマンション、契約にないよ」と言う返事。

後で、「やっぱりあったけど、下請けだから、契約書もなく、当社の警備センターに登録してあって、何かあったら行くことになっている」と言う返事。

うーん、警報が鳴ったら、現地に行くという点は、確保されているのは良いのですが、現場を見る会社が、大元の契約内容を知らないという状態はいかがなものでしょうか。。。

マション管理の「見える化」を追求すると、こんなことも見えてきます。

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 昨年の岐阜清流国体・大会出場選手の中から、成績上位の選手に対して、県の強化指定選手のエントリー用紙が届きました。

 昨年に比べると、忙しさが増しているので、迷いましたが、自分で望んでも、選ばれない選手もいる中で、県のスポーツ協会から推薦していただけるのは名誉なことであるし、忙しさのあまり、運動がおろそかになっているのは間違いなので、エントリーすることとしました。

 「この日は練習があるので来てください」と言う通知が届けば、それに合わせて、強制的に運動ができると言うのは、ペース配分にもきっと良い効果をもたらすものと思います。

 まずは、エントリーであり、指定選手の枠もあるので、実際に選ばれるかどうかは、定かではありませんが、楽しみです。

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