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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 この夏、顧問先マンションやその管理会社からの相談で、一番多かったのが、台風やゲリラ豪雨後の建物の損傷の相談。

 屋上の樋が破損して、大粒の水滴が落ちてくるとか、地下室の壁からの漏水とか。

 火災保険は、損害保険であり、基本契約でも、台風被害等の補償がついています。更に、特約を付ければ、洪水とか電気的な事故(鼠が配線をかじってショートとか)も補償されますが、何せ「火災保険」と言うのが一般呼称なので、知らない人は、火災以外は、関係ないと思ってしまいます。

 マンションでは、共用部に火災保険をかけるのですが、5年一括モノが多く、更新時の理事長は保険の中身をわかっていても、翌年以降の交代した理事長は、わかりません。

 管理会社の担当者も、保険に詳しいとは限りません。

 特に、築10年も過ぎれば、設備も建物も、劣化が進むので、緊急できてもらった修理業者さんが、原因の一つに「劣化」を挙げれば、保険申請をしても、ダメだろうと思いこんでしまいます。

 しかし、確かに、劣化して、不安定な状態だったとしても、壊れたきっかけが、外部からの負荷だとすれば、それは「事故」であり、損害保険の対象となる可能性は、十分あります。

 保険会社への事故報告に、どう表現するか?により、保険が出る場合と出ない場合があります。

 マンション管理会社の担当者も、その判断が難しいので、私に報告をして、相談を持ちかけると言う訳で、私からのアドバイスにより、管理会社が申請するケースもあれば、上級テクニック(?)が必要そうなので、私が、直接、修理業者にヒアリングして、申請書作成をサポートする場合もあります。

 過去の実績では、見積り全部を認められずに、一部の認定しかない場合もありますが、申請が全く認められなかったケースは、わずかです。
 
 また、保険会社によって、微妙に適用条件が異なる場合もあるので、このマンションにそぐわない保険だと感じたら、保険の契約期間途中でも、違う保険に切りかえることも考えます。

 多くの管理会社が保険代理業を行い、手数料を受領しているのに対して、当社では、100%住民側の立場でコンサルティングするため、保険会社の切り替えに抵抗がないからです。

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 管理見直しコンサルティグ先のマンションで、毎月、1回行われている定期清掃の監査に行きました。

管理見直しでは、管理会社との委託契約内容を調査することろから始まりますが、ペーパー上に書いてあることが、現場では、実際にどう行われているのか、照合すると言う地道な作業があります。

多くの場合、現場の作業者は、契約の中身をご存じなく、また、管理会社も細かく指示していないので、契約内容と実態が異なります。

契約書の仕様に書いてあることをやっていないケースもあれば、仕様以外または仕様以上のことをやっているケースもあります。

そもそも、仕様書がかなりアバウトだと言う構造的な問題もあります。

新築時に契約書を交わして以来、一度も、内容を見直していない一方、現地では、作業者の方が、前任者のやり方を踏襲しているだけと言うケースもあれば、ご自身の経験を踏まえて、改善されるケースもあります。

現場の作業者にヒアリングすると、「このマンションは、もっとこうすると良いと思うんですけど・・・」と言う貴重な意見も聞くことができます。

マンション住民からも、「もっとこうして欲しい」と言う意見を聞きます。

それらの内容の妥当性を検討し、従来のアバウトな仕様書に対して、メリハリがあり、かつ、レベルアップした仕様書を作成します。

これができれば、どの管理会社も同じ条件で見積もりができますし、今後、作業者が変わっても、品質を一定に保つための基準ができる訳ですね。

このように、管理委託費のコストダウンは、管理会社の競争でダンピングさせて安くするわけではなく、時間をかけ、理論的に行っています。

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 昨日から、作業中に「メモリが足りないので保存できない可能性があります。複数のプログラムを閉じてください」と言うようなメッセージが頻発!

ディスクドライブを見ると、空き容量が1Gを切っていました。

最近、立て続けにマンションのコンサルティグが続き、かつ、管理委託費の入札があったため、作成する資料が膨大になっていました。

急ぎ、古いフォルダを圧縮して、何とか、30G空けました。

とりあえず、これで当面行けるでしょうが、控えているマンション数からすると、すぐに同じ現象が起きる可能性が・・・。

そろそろパソコンの買い替え時かな?と思うのですが、ウインドウズのバージョンアップが、8だの8.1だの、はた目から見ると、ちょっと不安定で、買い時を判断しかねる状況。

うーん、悩むなぁ。

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 先週の四日市市のマンションに続き、今週は、各務原市の約20戸のマンションで、管理委託契約の入札に伴う現地調査が行われました。

マンション調査2 マンション調査1
 絶好の秋晴れに恵まれ、 現地調査に訪れたのは、総合管理会社と専門会社を合わせて11社。

規模が小さく、かつ、立地上も、マンションが集中する都市部からは、少し離れているため、どれくらいの会社に入札いただけるのか、いささか心配でしたが、これだけの数の会社が集まれば、このマンションに一番最適な会社が、きっと見つかるでしょう。

規模の小さなマンションでは、どうしても、エントランスも狭く、管理会社の来訪の受け付けを行うのも、大変なのですが、今回は、理事長がキャンプで使うレジャー用の机と椅子をご用意下さり、しかも、それが、エントランスの大きさにぴったり!

で、朝9時半から夕方4時まで、大変快適に受付を行うことができました。

しかも、途中で、理事の方が、キムラヤのあんパンを指し入れていただき、ほっと一息(笑)

小規模だからこそのアットホームなマンションで、住民の方々の顔が見えるコンサルティングは、ホントにやりがいと喜びがありますね。

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 朝、コンビニで買い物をしようと車から降りた時、お店の近くの交差点から、目の前を車が通り過ぎて・・・と思ったら、道路わきの電柱に衝突!

ボンネットが大破しました。

カーブを曲がりきれなかった訳ではなく、何かの飛び出しもなく、スピードも速くなく、どどうして、そんなところにぶつかるの?と言う事故。

考えられるのは、携帯電話を見ていて、ちょっと軌道がそれて、電柱に衝突したとしか・・・。

うーん、「人のふり見て我がふり直せ!」

スマホは信号待ちの時だけ!と改めて、自分に言い聞かせたのでした。

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 まるで、マンションが自社の所有で、自分が管理してやっているんだ!と言う高圧的な態度で管理組合に接する管理会社の担当者がいて、驚くことがあります。

そう言う人は、少数かと思いきや、そうでもない。

その担当者にすれば、マンション住民が管理組合の活動に関心が低く、総会を開催しても、半分も集まらず、持ち回りの役員に、「どうしましょうか?」と聞けば、自分で判断しようとせず、管理会社に依存している・・・なんていうことが続き、それなら、自分の経験で、どんどん先に進めていかないと、何ともならないと言う親切心もあるでしょう。

 しかし、管理会社は、管理組合との管理委託契約で結ばれたパートナーと言う立ち位置が基本。

 お金をいただいて仕事を依頼されているのだと言う原点に返って仕事をしないと、いつか、大きなしっぺ返しが来ると心すべきです。

 結局、私のようなコンサルタントがたまたま入ることで、次から次へ過去の業務不履行や手抜きが明らかになります。

 私にとっては、管理会社の協力を得ながら、住民に不安なく、新しい管理体制にしたいと願っていても、管理会社のマイナス面ばかり出きこれば、事実を伝えざるをえません。

 その指摘により、組合側からの管理会社への批判が強まり、ひいては、過去の管理費を返してくれと言う話にまで発展すると、まるで、それを私がけし掛けているかのように思われてしまうのは、心外!

 私の直接のクライアントは管理組合ですが、管理会社の競争入札と言う点では、管理会社は、わたしにとって、なくてはならないパートナーでもあるわけです。

 しかし、従来のぬるま湯体質の管理会社に限って、委託業務不履行的な問題が生じると、えてして、ごまかそうとします。最初に欠点が見つかった時に、率直に謝罪し、自ら膿を出し切る姿勢を見せれば、他の管理会社との競争を止めようと言うことになるかも知れないのですが、まったく逆のことをするので、益々、組合の反感を買うはめになります。

 私は、組合と管理会社とのお見合いアレンジャーとも言えるわけですから、どちらも幸せになって欲しいのですが。。。

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 管理の見直しを開始したマンションで、管理会社から、一方的に「管理委託契約」の解除通知が送られてきたため、3か月後から、どうするのかを議論する総会が開催されました。

管理の見直しのために、管理委託業務仕様書を作成するには、順調に行って、3か月程度は必要で、今までと大幅に仕様を変えるために、慎重に検討するのであれば、もっとかかります。

そこから、入札を開始し、現地調査会や個別ヒアリング、書類審査、プレゼン審査を行うのに、3月程度かかりますから、選択できる手段は、次のどれかでしょう。

1、管理会社を決めるために、当初予定通りの手順を踏む場合は、新会社が決まるまで、自主管理を行う。
この場合、現在の管理会社の下請け会社を紹介してもらい、組合と直接契約することができれば良いのですが、それは管理会社から、拒否されましたので、個別の業者と契約するか、「ビル管理会社」と契約すると言う方法。

2、一旦、別の管理会社と数カ月間の契約をして、その間に、当初予定通りの入札を行う。

3、3か月以内に、次の管理会社を決めてしまう。

 いずれも、一長一短あるので、どれがベストとは言えませんが、上記のどれでも、マンションの住民が困らない方法なので、皆さんの希望により決まり次第、急ぎ具体的なアクションを起こし、一日でも早く次の管理会社を決めることが重要です。

 一方、住民の中には、「何故、現管理会社が解約通知を送ってきたのか、疑問に思う方もいます。

その人にとっては、現管理会社が、そう言った強硬手段を取るのは、理事会、あるいはコンサルタントの進め方がおかしかったのではないか?と言う疑念が湧くのは、不思議ではありません。

また、そんな事態になること自体、不安感が大きくなることも、自然の感情でしょう。

 と言うことで、今まで総会にほとんど参加したことのない人が、総会に参加され、激論が3時間。

 結論としては、不安の大きな住民の気持ちに配慮した折衷案。

 どの管理会社が良いか?と言うのは、手段の選択です。

 目的は、このマンションの管理がより良く、より安く実現できること。

 その目的を達成するために、最適な管理会社を選ぶことが大切なのです。

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  昨日のブログの続きです。

 どうしても、どんなセールストークで販売するのか、機械式駐車場や修繕積立金のことは、どう考えているのか、知りたくて、モデルルームに行ってみました。

 ホントに購入する意欲のあるふりをするために、ワイフと一緒に。

 祝日の2時頃訪問したのですが、なんと、満席で、かつ、その後も予約があり、販売センターの席がない!

 6時頃でないと、席が空かないそうです。

 そこで、空いたら電話してもらうようにお願しておいたのですが、結局、こちらで他に予定ができて、電話をもらった時には、行けなくなった旨を伝えたら、凄い売れ行きで、人気の部屋がどんどん予約が入るため、早く来ないと、期待に添えないかも・・・と言う!

 うーん、これは、販売時のセールストークを聞くのが、益々楽しみになってきました。(笑)

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   機械式駐車場を抱えるマンションを2件続けてコンサルティングしているので、街中を歩いていても、機械駐車場があるマンションを見ると、「このマンション、大変だろうなぁ」と思ってしまいます。

 今朝、チラシが入ったのは、このエリアで一番の主要駅から徒歩10分以内の好立地で、約90戸の新築マンション。街中なので、機械式駐車場があり、その台数が51台。

 そして、駐車場料金が、何と1500円~13000円。

 チラシの表面には、「駐車料金1500円~」と大きく書かれています。

 安く見せたいと言う気持ちはわかりますが、出しやすい平面の駐車料金は高く、最も出しにくい場所の駐車料金は、1500円ということでしょう。

 国交省の調査では、機械式駐車場のあるマンションでは、1世帯当たり、他の、マンションより、1万円程高い修繕積立金を納めなければ、機械式駐車場は維持できないと言う試算になっています。

 しかるに、このマンションの修繕積立金は、なんと、約3500円~5000円。

 機械式駐車場がなくても、修繕積立金はまったく足りなくて、入居後には、数年たってから、2倍以上の値上げは必須でしょう。しかも機械式駐車場があるので、+1万円となれば、購入当初に比べて、10年程度以内には、4倍の値上げが待っていることを覚悟しなければ、なりません。

 チラシを見ると、住宅ローンは、変動金利で最も返済額が安いものを表記し、月額約66000円、そこから、住宅ローン控除で、毎月16700円(年間に20万円)の還付があり、月々の負担は、何と、5万円程度!

 これなら、買いたい!と飛びつく人人が多いでしょうが、この表示そのものが、かなり乱暴です。

 そもそも、変動金利ならば、返済額は、金利に応じて変わっていくのですが、今の超低金利である0.9%程度が続くとは思えません。アベノミクスで上がると考える方が自然です。

 また、ローン控除は、住宅ローン残高に応じて、減って行きますし、若い人で、年間で20万円も税金を払っている人は、多くないため、納めている税金を限度にしか返還されないローン控除では、目いっぱい恩恵を受けられません。

 それでもって、前述の修繕積立金の増額が必須なので、「月々5万円の返済なら、良いじゃん!」と考えて、資金計画や家計を考えると、将来、生活が大変なことになります。

 こんなに不確実要素のあるマンションを販売している人は、どんなセールストークを使っているのだろう・・・。

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 先週の四日市のマンションに続いて、今週は、岐阜各務原市のマンションで定期総会が開かれ、春から行ってきた管理見直しの集大成である新しい「管理委託業務仕様書」が承認されました。

 こちらの理事長は、私がこれまでコンサルティングをしてきたマンションの中で、最も勉強家であり、かつ、ご自分で調査して、分析までされると言う方でしたので、驚くべきスピードで、現管理会社の管理の改善も進みました。

 当社の管理見直しコンサルティングでは、管理会社の見直しのために、入札を行って、管理委託業務の品質が上がり、かつ、料金が下がると言うことを一つの目標としますが、目的は、あくまで、「住民の幸せ」。

 そのためには、今の管理業務について、そもそも割高な管理費であったり、無駄があれば、直ちに改善されることは、最も重視すべきことです。

 管理見直しを依頼される管理組合は、ほとんどが、管理会社に「お任せ」、あるいは「言いなり」になって、十分なけん制機能が働いていなかったケースが多いので、管理見直しコンサルティング期間にあっても、現在進行形の管理業務について、「顧問がいる心強さ」を体感していただく良い機会になります。

 今回の総会でも、お一人の方から「管理業務を見直して、よくすることは理解できたが、それを継続して、チェックするのは、素人の自分たちでは難しい」と言う意見を頂きました。

 確かに、どれほど組合主導の管理委託業務仕様書を作成しても、それがきちんと実行されているかどうかを持ち周りの理事会役員がチェックするのは、難しいですね。

 また、管理会社は、基本的には、契約上定められた仕事をするのが基本ですから、将来に向けた課題解決に取り組むためには、まずは、組合側が能動的に動く必要があります。

 そのためには、総務業務を行う管理会社のポジションではなく、経営アドバイス能力のあるアドバイザーの存在が必要だと思いますね。

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 やられたらやり返す「倍返し」が流行ってますね。(笑)

 現実社会では、会社と言う組織で、そんなことはなかなかできないので、テレビのフィクションに胸がすっとしたと言う心理でしょうか。

 しかし、日本においては、まだまだ企業は終身雇用がスタンダードですから、短距離走ではなくマラソンレースなので、実際は、貸し借りの連続なので、一時的に悔しいことがあっても、あるいは、気に食わない上司や部署に配属されても、ぐっと我慢すると言うのが、いわば処世術で、それは、長期的に見れば、悪いことではないように思えます。

 まあ、40代で大企業をスピンアウトした私の場合は、そう言う「我慢して安心を取る」より、何の保証もないけれども、自分の理想の生き方で勝負する方が、良いと考えたので、違う生き方を選択したのですが、実は、前者を否定するわけではありません。

 長い期間、チームで仕事をすることは、とても素敵なことだと思うからです。

 さらに言えば、今は、「倍返し」を自由にできる身ですが、コンサルタントとして、一人の人間のキャラクターが仕事に大きく左右するとなると、逆に、やられたら、それはすべて自分に足りない所があるからだと考え、それを教えてくれた相手に、感謝し、「次に生かす」「倍のお礼をする」ことにしています。

 やった方が、実は後味の悪い思いをしているケースも多いので、相手との縁が切れてしまうこともありますので、そう言う時は、他の人に「恩送り」をします。

 もちろん、思いもかけず、相手から理不尽な扱いを受けた時の「悔しい」と言う感情は、簡単に消えるものではありませんが、その都度「ありがたい修行だ!」と自分に言い聞かせます。(笑)

 ドラマで「倍返し」を見るのは気持ち良いかもしれませんが、自分の事となれば、人としての成長は、「感謝」の心をいかに持ち続けることができるか、だと思うのです。

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  春から管理見直しを行い、新築以来同じだった管理業務ではなく、管理組合自らが、最適だと思われる管理業務仕様に変更した四日市の約40戸のマンションで、管理委託業務入札のための現地調査会を実施しました。

 管理会社で三重県に拠点を持つ会社は少なく、名古屋に拠点のある会社が中心ですが、各管理会社より1時間以内の会社ばかりですから、組合サポートには、問題はありません。

時々「何かあったら、すぐに来てくれるの?」と心配される方もいますが、建物や設備の異常については、各社とも、24時間コールセンターを持ち、緊急対応業務を現地に近い会社に委託しますから、大丈夫です。

従って、今回の入札の呼びかけでも、約15社にエントリーいただき、朝9時半に始まり、1時間刻みで、指定した時間に数社ずつお越しいただいて、終了時間は16時。

不公平のないよう、大まかな現地の説明をした後は、各社が自由に調査。

「管理会社」だから、調査方法や見方は同じか?と言うとそうではなく、滞在時間は、かなり違いますし、帯同してくる専門事業者も違いますし、見るところも違いますね。

もう、何度も当社の入札案件にエントリーしていただいている会社が多いので、私を掴まえて、少しでも情報を掴もうとする攻めの姿勢が強い会社もあります。

当社の入札では、最終的に採用される会社は、最低価格の会社でないケースも多いので、何とか、ヒントを掴もうとされるのですが、こう言う会社へは提案の期待も膨らみます。

 週末には、岐阜で、20戸程度のマンションの総会があり、そこで、新しい管理委託業務仕様書が承認されると、来週にも引き続き、現地見学会開催されます。

 どちらのマンションでも、今の管理会社も入札に参加し、新しい管理仕様を最適な価格とサービスで受託してくれる管理会社が選ばれます。

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 中電が、ついに電気代の値上げを発表しました。

 これ、マンションの管理に影響をもたらします。

 各住戸のことではありません。

 共用部の電気のことです。

 40戸を超えるマンションでは、共用部の電気代が年間で100万円と言うケースもあります。

 10%値上げとなれば、毎年10万円の支出が増えます。
 組合員(住民)が支払う管理費が変わらず、支出だけが増えます。

 もし、管理会計において、毎年、収支トントンであったならば、あるいは、管理費余剰金をアテにした長期修繕計画であったら、毎年10万円の赤字が続くので、十数年に一度ある大規模修繕工事においては、その累損赤字を解消するために、各戸に一時金の負担が生じることになります。

 たとえば、40戸で毎年10万円の赤字ならば、15年で150万円の赤字。
 それを40戸で割るので、約4万円の一時金が必要となります。

 電気代が20%の値上げなら、約8万円の一時金が必要となります。

 消費税の値上げは、自動的に電気代にも反映されますから、充分あり得る数字です。

 でも、ご安心ください!
 マンションの特質に合わせた共用部の電気代削減手法があります。

 元、電力会社社員の私の裏技が・・・(笑)
 
 今、20戸台のふたつのマンションでプラン中ですので、決まったら、その削減額を公開いたしましょう!

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 安心してマンションに住みたいと誰もが考えます。

 では、防犯性能の高いマンションとは?と問われると、24時間勤務のガードマンがいて、入口はもちろん、敷地内を巡回するような警備体制ならば、異論なく「安心できる」と答えられるでしょうが、それ以外ではどうでしょうか?

 オートロック、1回の階段廊下等は格子でガード、防犯カメラの設置・・・と言うことは、よくあるパターンでしょう。

 しかし、オートロックであっても、住民と一緒に入館できますし、階段廊下の格子も、入るぞ!と狙いを定めている泥棒からすれば、駐輪場の屋根から忍び込むこと等の方法で破ることは、難しくないですね。

 駐車場を見たら、高級車がずらり!なんていうのも、狙いを定めるポイントになります。

 また、防犯カメラがあっても、顔が判別できないようにして侵入してくるのがプロですから、「抑止効果」にはならないとも言われています。

 子供のいたずら防止の効果はあるでしょう。

 また、泥棒被害にあってから、録画を見て、侵入経路を特定し、その後の防止策に役立てれば、次からは、役立つと言うことはあります。

 更に、ゴミ置き場がきれいだとか、放置自転車がなくて、いかにも住民の公共意識が高いマンションは、見慣れる人がいれば、声を掛けられそうだと言う、警戒心が働きますね。

 あるいは、住民が、自分がオートロックを開けて入る時に、ついでに見知らぬ人が入ろうとした時、「どちらにご用事ですか?」と一声かけるのも、効果的ですが、これも、普段からコミュニティが活発で、住民同士の顔を知っていないとできない話です。

 以上を総合すると、設備で守るのは限界があり、結局は、そのマンションが、「泥棒を寄せ付けない構え」にあるかどうかなんだと思います。

 ちなみに、私のマンションでは、5年前の大規模修繕時に、日本防犯協会の柴山会長に依頼し、防犯診断を行ってもらい、防犯カメラなしで、「泥棒が入れないマンション」への工事を行いました。

 その後、子供のいたずらであろう自転車のタイヤのパンク事件は、ありましたので、注意喚起の貼り紙をしましたが、泥棒被害は、今のところゼロ。

 安心して暮らしたいと言うマンションは、防犯カメラを付ければ良いと考えずに、周辺環境、敷地や建物の状況、更には、住民の意識まで踏まえて、防犯診断を受けて、総合的な対策を行うことをお勧めします。
 
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  あるマンション管理見直しコンサルティングのために総会案内を見せてもらったのですが、管理会社が、そのマンションを自社の都合の良い管理ができるように仕組んだ裏技を見ました。

 それは、総会への出欠票。

 このマンションは、出欠票(兼委任状)となっており、出席に○を付けると、※の注記に「都合により当日欠席した場合は、議長に一任します」と書いてあります。

 また、欠席に○を付けると、※の注記に、「議長に一任します。」と書いてあります。

 そして、署名押印欄が、一ヶ所のみ。

 つまり、出席を考えていた人が、自分が出席できなくなったら、「棄権」するという選択肢はありません。

 一方、欠席する人も、他の組合員に代理権を委任したり、棄権すると言う選択肢がありません。

 どちらも、全て議長に一任するしかないと言うことです。

 もちろん、欄外に、棄権しますとか、他の人に委任すると書くこともできますが、普通は、そんなことは、思いつかないでしょう。

 これ、マンション管理適正化法とか区分所有法の条文に、直ちに違反しているとは言えませんが、その趣旨である「マンションの区分所有者が主体となって組合運営を行う」「管理会社による組合支配を許さない」と言う点からすると、明らかにおかしい方式です。

 国土交通省に照会すれば、恐らく、この管理会社に是正勧告がなされると思います。

 しかも、このマンションの議長は、階数ごとにの輪番制ですが、管理会社が「理事長はあなたがやりなさい」と指名することが通例で、しかも、最近入居した人とか、親から子に瀬世代が変わったいわば【新人】を指名するそうです。

 となれば、慣れない理事長は、管理会社にお任せです。

 つまり、総会の議案は、ほぼ管理会社の意向通りに議決される可能性が高いと言うことです。

 もちろん、実際には、理事長職の方の意識が高ければ、管理会社の恣意的な運営に疑問を持たれるのは自然で、今回も、だから、当社にコンサルティングの依頼があった訳です。

 ただ、相変わらず理事長職に無理やり住民の委任が集まる仕組みになっているので、組合員全体から見ると、問題があります。

この総会出欠案内を是正して、他のマンションと同じく、総会の出欠通知と委任状とを明確に区分して、住民の総意が組合運営に活かされるようにしないといけませんね!

 今まで、この管理組合は、この管理会社の担当者の『良いお客さん』でいたことは、住民の方は知らなくて、私にコンサルティングを依頼する際には、「問題のない管理会社を見直す必要があるのか?」と反感を持たれる人もいたのですが、管理会社のこの精神的な支配がそこにはあるのだと、知っていただく必要があると思いました。

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 管理見直しコンサルティングのマンションで、競争入札を行うための、管理委託業務仕様書の最終打ち合わせがありました。

 その中で、問題になったのが、警備会社による各戸の「鍵預かり」。

各戸からは、侵入、火災、非常通報ができるようになっており、警備会社が駆け付けるサービスとなっています。

 その時に、玄関の鍵が空いていなければ、その鍵を使って入ることができるというものです。

 ただし、このマンションでは、新築以来、一度もその鍵預かりにより、室内に入ったケースは有りません。

 いくつかの管理会社に聞いてみましたが、管理物件のマンションで、各戸の鍵預かりをしているケースは、1割にも満たないだろうと言うこと。

 鍵を預かってなくても、駆け付け、関連各所に連絡をするというサービスはあるので、結局、住戸の前までは行くわけで、後は、鍵を開けて中に入るかどうかだけの違いです。

 住民の方に意見を聞いたところ、鍵預かりは不要だと言う意見が多数だったので、仕様書には、「鍵預かりサービスは、無し」と決めて進めてもよいのですが、「安心」に関わることですから、少数の方の意見も尊重すべきと考え、管理会社には、鍵預かりあり・なしの両方で見積りを出してもらうよう依頼し、並行して、再度、「鍵預かり」のメリット・デメリットを詳細に調査・分析して、検討することにしました。

 都会では、「孤独死」のようなことも置きますから、そう言う意味では、高経年マンションでは、必ずしも警備会社ではなく、管理会社で鍵預かりサービスが必要になってくる気はしますね。。。

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 驚きました。

 管理委託契約の見直しに入ったマンションで、ほどなく現行の管理会社から、3か月後に委託契約を解約すると言う申し出があったのです。

 確かに、管理委託契約では、管理会社からも管理組合からも、条件なしで3か月前の予告により、契約を解約できます。

 当社のコンサルティングの場合、最低でも半年程度の期間が必要ですし、新しい管理会社を探すと言っても、その会社にとっては、下請け業者や管理員、清掃員の確保に時間が必要なので、実際には3か月の期間では短かいのです。

 コンサルタントが入ったのだから、後は何とかなるでしょうと言うことではないため、「期間の再考はできないのか?」を尋ねたのですが、「契約書とおりやっているだけ」とつれない返事。

 15年以上、お客様だったマンションに対しての態度としては、いかがなものかと思います。

 ただ、その姿勢を見ると、そもそも、このマンションに対する愛情がないと言うことが露見した訳で、組合員の中には、今の管理会社でも良いのではないか?と言う意見もあったのですが、早めに見切りを付けた方が、良かったと言えるかもしれません。

 それにしても、当社のコンサルティングでは、時間を掛ける分、現行の管理会社が継続して委託を受けられるよう努力する余地があるので、現行の管理会社が有利なのですが、いかにも、勿体ない…。

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 5月に行った大垣市のマンション大規模修繕工事の見学会にお越しになられた方から、先日、電話がり、「先日、マンション総会があり、大規模修繕工事の準備を行う件で、馬渕さんの会社の話をして、管理委託契約と長期修繕計画の診断をお願いすることになったので、会いたい」とお話しがありました。

私の「大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」から、資料を作り、住民に当社オリジナルのMACM方式(マンション管理士によるコンストラクトマネジメント)の説明をしていただいたそうです。

ありがとうございます!

診断に基づき、勉強会も開催して欲しいと言うことで、4カ月ぶりに、お会いし、マンションの様子をお聞きし、資料をお預かりしました。

5月の見学会の後には、セミナーを行い、参加したこのマンションのお二人からは、活発な質問をいただき、帰り際には、「今日は、良い話を聞いた。マンションに戻ったら、皆に伝えなきゃ!」と言う感想は、頂いていましたが、コンサルティグは、売り込んで買ってもらうものではないため、参加のお礼を伝えたのみ。

他のマンションから、次々にコンサルティングの依頼を受けるので、多忙と言うこともあり、フォローをするということもせず、「必要だと思われれば、連絡があるでしょう」と、4ヶ月間、何の連絡もしていませんでした。

この仕事を始めた頃は、問合せも少なく、見学会に参加いただいたに、丁寧に接しようと、頻繁にフォローのメールを行ったり、資料を送ったりして、「頼むつもりだから」と言われたものの、結局、そのままフェイドアウトした経験があります。

理事長だけが盛り上がっていて、いざ、理事会で勉強会を行ったら、他のメンバーがしらけていて、次に至らなかったというケースもあります。

その時も、「売り込みに来た」と思われていましたね。

クライアントの問題を解決したい!と言う強い情熱は、今も昔も変わらなのですが、今は、問合せがあると、「しばらく待っていただかないと、いけませんが・・・」と言う状態で、当時のまだ仕事がまばらの時と比べると、私から出ている言葉が、微妙に違うのかも知れません。

今回のように、4ヶ月の間、音沙汰なしの方から、依頼を受けると言うのが、コンサルタントのあり方なのだろうと、思うのでありました。

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 今年も、残り4カ月。

 マンションから管理見直し依頼が続いており、年内に4つのマンションで管理見直しが控えています。

 顧問契約のマンションの仕事もありますから、毎日、3~4時間くらいの睡眠時間です。

コンサルティグは、厳格なスケジュールがある訳ではありませんが、どのマンションも、少しでも早く、管理を見直したいと言う要望なので、どんどん先取りして、業務を進めているからでもありますが・・・。

 それを考えると、先日、国交省の助成事業の認定がなされなかったことは、却って良かったなぁと思います。

公言していたマンション管理組合向け指南書シリーズの執筆ができていませんが、宣言することにより、有言実行を自分に課してきたのに、いけませんねぇ。

 それほど忙しいのに、10月には、(一財)省エネルギーセンター主催の「家庭の省エネエキスパート」と言う資格試験も受けることにしました。

 マンション全体の省エネコンサルティングもしているので、共用部だけではなく、各家庭への省エネ啓蒙をすべきと考えているからです。

家庭の省エネエキスパートのHPを見ると、次のように書かれています。

エネルギー・環境問題を解決していく上で省エネルギーが不可欠となっていますが、特に我が国では「家庭の省エネ・節電」の推進が喫緊の課題となっています。
また、平成 23 年 3 月 11 日東日本大震災以降の電力需給対策のひとつとして、いかに省エネ・ 節電に向けたライフスタイルにシフトしていくのか、国民の一人ひとりが真剣に考えなければならない状況となっております。
このため、省エネルギーセンターでは、「家庭の省エネ・節電」を日常生活や企業等の活動において進めることのできる人材の発掘・育成をねらいとして、平成 23 年度に検定制度を創設いたしました。



 まあ、毎日、あと30分睡眠時間を削れば、何とかなるでしょう(笑)

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 東京汐留のパナソニックショールームの上に、汐留ミュージアムがあります。

 ここは、パナソニック社の文化貢献で運営されているのですが、四半期に一度の割合で、展示か変わります。

 パナソニックの創始者の松下幸之助にゆかりのある展示は定番ですが、毎回、ピリッと味わいのある展示となっています。

 このビルには、昨年秋から今年7月までは、毎月、9月からは、隔月でコンサルティングに訪れているので、展示が変わるたびに、必ず見ています。

モロー この夏から秋の展示が、モローとルオー。


 師弟関係にある画家ですね。

 著名な作品もありますが、美術賞に出した作品の習作が、時系列に飾ってあり、画家がどんな風に対象物を捉えて、表現の厚みを増して行ったか?と言う足跡がわかるのも、大変興味深いです。

 また、この美術館では、年間4回の展示会に全て参加し、各回の記念スタンプをスタンプカードに押して、応募すると、記念品がもらえます。

 そのスタンプが、今回、3つ目になりました。

 いよいよ最後の1つを残すのみ。

 どんな記念品がもらえるのか知りませんが、なんだか、ワクワクします。(笑)

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 ヤクルトが22年ぶりに値上げして、1本40円になるそうです。

 海外から輸入している容器の原材料の値上げに加えて、乳酸菌を大幅に増やす「ニュー・ヤクルト」になるからだそうです。

 元々が薄利多売の商品で、1本売りよりパック売りがメイン。

 確か、スーパー等では、かなりディスカウントされて、売られていると思いますから、40円への値上げが、実際にどう反映されるのかは、わかりませんが。。。

 しかし、いずれにせよ、1日約300万本売れる商品ですから、仮に1本1円の値上げでも、年間11億円の増収。

 今、景気上向きの時期であれば、数円の値上げは許容範囲でしょうし、先に、値上げをしておけば、消費税増税時には、逆に、増税に伴う値上げはしないとい言うことで、消費者には好印象だし、利益は最低でも元々の水準に戻り、かつ、値上げしない商品と言うことで、売り上げが伸びれば、結局、増収になります。

 私の勝手な分析ですが(笑)、こう考えると、極めて用意周到な値上げだと言えます。

 ヤクルトは「盤石な売れす仕組みが整っている」と言う商品の代表選手でしょうが、だからと言って、保守的にならず、時代を見すえた販売戦略を打ち出すのは、凄いですね。

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昨夜は、岐阜市内の24戸のマンションで、管理検討理事会の開催。

 このマンションは、6月にコンサルティング契約を結んだのですが、その時に、年内で管理の見直しを終えて欲しいとの依頼がありました。

 通常は、新たな管理体制(管理会社の変更があってもなくても)となるまでには、約1年必要ですが、理事+管理検討委員の方が、協力をしていただけると言うことで、かなりのスピードで、管理契約見直し、火災保険の見直し、共用部電気代の削減、マンション一括で支払っているが利用率が低いサービスの見直しなどを行い、かつ、懸案となっていた貯水槽の漏水工事の査定、インターホン取替のメーカーと業者選び、共用廊下階段の補修の実施の是非、長期修繕計画の改定なども、行いました。

 この結果、新たな管理会社が決まり、その他の恒常的なコストダウンも含めると、年間で100万円以上の経費削減となり、かつ、至近の工事においても、数百万円のコストダウンが実現できます。

その結果、必要とされていた修繕積立金の値上げは、大幅に圧縮され、戸当たり、2000円程度の値上げで済む見通しです。

 それを最終決定するための臨時総会開催の議案を決めたのが、昨夜の理事会。

 議案は、9点あります。

 そのためだけの臨時総会ですから、つまり、9項目を改善すると言うことです。

 中には、コンサルティング契約の対象となっておらず、報酬の発生しないものもありますが、「実は、こう言うことも困っているのだけれど・・・」と相談されると、いちいち、契約書を確認せず、解決してしまいます。

 同時に、いくつものマンションのコンサルティングをしていると、どう言う項目について、コンサルティング業務の対象としていたか、忘れちゃうことがあるのです。

 で、こうして、総会の議案を作ってみると、約束した業務をしていないと言うことは皆無ですが、「この業務について、報酬の話をするのを忘れてた!」と言うパターンがかなり多いんですよね。(笑)

 実は、以前、自分史上、最大のコストダウン+懸案事項解決をしたマンションで、請求書を送ったら、契約書通りの金額なのに、「報酬が高すぎる」と言われて、大きなショックを受けて以来、「これは、こう言う報酬が生じますよ」と折に触れて、伝えることにしているのですが、それも忘れちゃう。

 金銭的な報酬なく仕事をしても、叱られないのは、社長の特権。

 懸案事項の解決によって、住民の皆さんが喜ぶ顔をみることが、一番の報酬ですね。

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 昨日は、四日市市にある管理費見直しコンサルティング先のマンションの定期総会でした。

 当社の管理委託費の見直しコンサルティングでは、見直しが終わり、管理会社が変更(変わらないこともあります)した暁には、「良い管理になり、より安くなる」のではなく、着手してから、顧問的なサポートをして、今の管理会社の体制で、できるところから、改善して行きます。

 こちらのマンションでは、理事長が、積極的な改革派で、管理会社に頼り過ぎていた住民の意識を変えるべく、理事会の任期の改革、組合活動に参加しない人への課金など、組合運営に住民が関心を持つような議案を上程しました。

また、それまでの3か月間で、過去の管理の実態をきちんと調べ、私の客観的なアドバイスを背景に、管理会社との交渉を行い、過去の不履行についての補償や管理員の無駄な勤務の削減を行うことも総会の議案に。

当方のコンサルティングに直接関わる案件としては、このマンションに最適な「管理業務仕様書」の承認。
それに基づいて、年内に、管理会社の入札が行われます。

 こちらのマンションは、まだ、築7年目。

 今まで相談のあったマンションでは、大規模修繕工事の準備や終了後に、管理等の問題が表面化するケースが多く、それまで「もったいないことをした」と言う状態なのですが、それに比べると、このマンション(の理事長)は、問題に気付くのがかなり早い。

 管理会社の提示した長期修繕計画では、他のマンションと同様、今後、かなりの積立金増額をしないと、工事費が不足するのですが、これだけ早く気付けば、組合財政の改善で、それを避けることができます。

 何しろ、今回の定期総会の議案は、12項目!

 3時間半かけて、マンションの将来を大きく左右する重要議案について、活発に論議され、ほとんどが承認されました。

 このマンションの住民の皆さんは、意識の高い理事長のおかげで、恐らく、長期的に見れば、「数千万円も得をした!」と言えると思います。

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 先日、国交省のマンション再生事業に関連する助成事業に応募して、非採択だったのと言う話を書きました。

 一方、発表された採択事業者を見ると、社団法人、一般財団法人、NPOばかりで、株式会社は1社もありませんでした。

 社団法人やNPOと言っても、外形上、公益性があるように見えますが、マンションの建物や管理を対象とするサービスが取扱いのメインですから、環境関連団体のようなものとは違い、基本は、すべて企業の集合体です。

 そう言う意味では、企業と変わりません。

 この分野ですそ野を広げるためには、市場への参入者を多くすることが必要であり、マンション管理士の企業が、自立してビジネスを行っている例が目立つことも必要です。

 そう言ったことを考えると、今回の助成金の対象企業の決定は、偏っていて、残念です。

 私は、公益的な装いを整えるために、今のビジネスを社団法人やNPOと言う形式にするのは、気が進みません。

 理由は、理想を高く、日本一のマンションライフコンサルティング会社を目指しているからです。そのためには、かなり先駆的な取り組みを志向するので、寄り合い所帯では、意思決定ができないからです。

 携帯電話で孫氏が、ネット通販で楽天の三木谷氏が、既存のルールやビジネスのあり方を、先駆的に変えたから、市場が拡大したように、いつの時代も、理想を目指して、妥協しない一人の強固な意志が必要です。

 めげずに、また、国交省の助成事業に、同じ形でチャレンジして行きたいと思います。

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  昨日は、宅地建物取引主任者の資格講習でした。

宅建講習5年に一度。


税理士、公認会計士、弁護士から、この5年間で変わった法律や最近の事例等を学びます。

岐阜の講習の名物講師は、宅建協会の顧問弁護士の端元先生。

話がとにかく面白い。

岐阜の柳瀬で暴力団とたかった話とか、相続裁判の話とか。

昨日は、先の最高裁の非嫡子の相続差別違憲判決に対する批判から始まりましたが、なるほど!とうなづけました。

先生によると、最近増えているのは、「遺産分割(相続)」「離婚」裁判。

毎年、10%増しだそうです。

日本の「家族」の問題は、じわじわと深刻さを増している感じがします。

いわれなき差別は、いけないことですが、「家族」と言うものは、その国の文化のコアをなすものだから、保守的で良いと思います。

宗教でも、その土地の伝統的なしきたりでも、「非合理的で、人間を縛る聖なるもの」の存在は、人間の暴走を止めるブレーキとして、大切だと思うからです。

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  30歳以降、毎年受けている人間ドッグ。

 先月、受信した結果が、来ました。

 昨年と比べると、赤数字の項目が減っており、要注意項目はありませんが、体重が4キロ近く増えているのが、とっても気になります。

 昨年は岐阜国体に出場するために、例年より体を絞っていた時期であったこと、それに比べて、今年は、逆に、受診日の前、1週間くらいに、飲み会が続いていましたからねぇ(~_~;)

 例年、この日を目安に、体を絞るのですが、今年は、これから、「スポーツの秋」だと言い聞かせ、体を絞りたいと思います。

 良い仕事をするためにも、フットワークの軽い体にすることが、重要ですからね!

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 二日続けて、東海地方に激しい雷雨。

 マンションによっては、漏水、浸水等の被害がでたところもあったのではないでしょうか?

 そんな時に頼りになるのが、火災保険です。

 「火災保険」と言われていますが、実態としては、「損害保険」なので、水に関する被害も、子供がボールをぶつけて、自動ドアのガラスを割ってしまった時でも、基本的には、保険が出ます。

 保険会社によって、特約の設定の仕方や保険適用の基準が異なるので、どんなケースで、どの程度出るのかは、保険商品を見ないとわかりませんが、住民の方が思っている以上に、保険の適用の幅は広いのです。

 そう言う相談は、通常、管理会社にしているのでしょうが、時々、保険のことをよく知らない担当者がいて、「出ません」と簡単に答えたり、保険会社への申請の仕方が間違っていて、非適用になったりします。

 その話の中には、保険を掛ける時は、保険代理店として熱心に営業するのに、保険を出してもらう時は熱心ではないのは、どっちの味方?と聞きたくなるケースもありました。

 管理会社に相談する際には、そのあたりも十分注意して、保険が出るような交渉をしてもらいましょう!

 ちなみに、私のコンサルティング・顧問先マンションの場合は、100%組合側の立場で、いかに沢山保険を出してもらうか?と言うアドバイスを行うので、これまで、管理会社が「出ない」と言っていた過去の事故を洗い出し、数百万円の保険の支払いを受けたケースもあります。

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 仕事の話ではありません。

文化祭2 次女の高校の文化祭の話です。


 2年生の娘のクラスの発表は、「ダンス」
 AKBとか、そう言うユニットのダンスです。

 自宅でも、自室で、何度も練習していましたが、「見に行くから、いつやるのか、教えて」と聞いたら、「絶対来るな!来たら、踊らない!」と言う返事(笑)

 しかし、変装して(大した変装ではありません。怪しすぎて、入れませんから(笑))、妻と別行動で、潜入!(笑)

 娘に見つからないよう、教室の展示を見て回り、いよいよ、体育館のピロティで、ダンスが始まりました。

 受付で、エコキャップの寄付と引き換えでもらった「うちわ」で口元も隠して、見学。

 娘は、今回のダンス発表の中心人物だったらしく、おそろいのTシャツのデザインも担当したとか。

文化祭 父が来たことは、まったく気付いていない様子。
 はじけて踊ってました。


 最近の若者は・・・と言うのは、いつの時代でも言われますが、クラスが団結して、いくつもの曲で振付を合わせて、踊っている様子を見ると、恐らく、全国の中学・高校の文化祭で、同じ光景が繰り広げられているだろうなぁと思われ、AKBのようなユニットの活躍は、日本の若者の団結力とか集中力とか、そう言うものに貢献してるんじゃないか!と、なんだか、高く評価したくなりました(笑)

 当日は、大雨と雷で、学校は停電状態でしたが、この高校のすぐ近くに、顧問先のマンションがあり、前理事長の駐車場に車を停めさせていただき、楽に行けたのは、ホントに幸運でした。

 自宅に帰って来た娘には、まだ、私が見に行ったことは、告げていませんが、言うか言わないか、どうしようかなぁ…(笑)

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 新聞報道によると、ずっと値上げを続けきた中部電力は、10月には値上げしないそうです。

実は、「値上げ」と言っても、価格を上げるのではなく、燃料調整制度と言って、為替や原油価格の変動に自動的に連動して上げする「燃料費調整額」が上がっているためであり、その上限値に達してしまったので、これ以上値上げできないのです。

現在、その燃料調整額が、現在の電気代の10%を締めています。電気にも消費税はかかっているので、電気代だけ見れば、とっくに消費税15%と同じ。

更に、太陽光や再生可能エネルギーの普及のための負担金は、約2%付加されていますので、電気の「定価」に対しては、なんと約17%もコストアップしている計算になります。

話は戻って、この燃料費調整額が上限に達したことで、中部電力は、いよいよ電気料金の本格改定を検討していると言います。

原子力発電がない分、原価である石油燃料の価格に大きく左右される収支構造になっている訳ですから、最近、為替の大幅な変動で、小麦粉が上がり、パンの化価格が上がり・・・みたいなものと同じ仕組みなので、自然な流れだと言えます。

一方、別の新聞報道では、「この夏の猛暑も乗り切り、やっぱり原発は不要だった!」と言う記事もあります。

しかし、老朽化した火力発電を稼働させで、乗り切ったというのが、実態です。

老朽化していますから、発電効率も悪いし、故障の可能性も高い。

そもそも、最新の火力発電所でも、故障の可能性はあります。

電力の場合、普通の製造メーカーの生産工場であれば、「不具合があったから、ちょっと止めて」と言うことが、できますが、発電所は、そのうなったら、供給力が低下して、大停電になることもあります。

結果として、「電力が足りていた」と言うのは、外野だから言えることで、動かしている側からすれば、「冷や汗」の連続です。

原子力発電の再開を目指しているのは、発電コストの引き下げもありますが、発電所の故障に備えるためでもあります。

また、中電では、電気料金値上げのために、社員の給料を引き下げることを労働組合に申し入れたと言うことですが、41歳で年収800万円が平均とか。

これを高い!と思われる人は少なくないでしょうが、24時間止まらない電気を作るための、高いモチベーションの維持が必要だと考えると、下げ過ぎるのも、考えものだと思います。

原発が良い悪いと言う話ではありません。

「電気は24時間、止まらず、安定して供給されるもの」と言う品質を大前提として、「電気が足りている、足りていない」と指摘することは、いかがなものか?と言うことです。

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 数日前から、連日、本事件が報道されています。

現在、四日市市のマンションコンサルティングで、毎月お邪魔しているので、より事件が身近に感じられますが、状況証拠からは、顔見知りの犯行ではなく、行きずり、または暗がりに乗じて襲った可能性が高いとの報道には、四日市市と言う地方の穏やかさからすると、信じられない事件です。

我が家も岐阜の穏やかな地域で、凶悪犯罪が起きるとは想像できないのですが、娘には、夜遅くなる時は、徒歩5分の駅からの道でも、暗い公園の横を通る箇所があり、 油断をしないようと心配をしていたので、他人事とは思えません。

襲われ、殺害された時のご本人の恐怖や痛みを考えると、自分の娘と重なり、報道を聞くたびに、悲しくて涙が出そうになります。

 ご遺族や友人の方々には、心からお悔やみ申し上げるとともに、1日も早い犯人の検挙を強く願います。

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