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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 昨夜は、顧問先マンションの定期総会でした。

 大きな議題は、半年以上かけて検討してきた「管理規約」の大改正。
 平成23年の国交省「標準管理規約」の改正に対応する改正に加えて、ペット飼育細則の新設、リフォームガイドラインの新設など。

 通常の顧問業務としては、管理会社の業務監査の報告。

 新年度に予定されている修繕工事の査定。

 今期には、リフォーム工事時の漏水事故等もあり、組合にとって、より有利になるようにアドバイスしてきました。

 私の仕事は、理事会の方々から見れば、管理会社では対処しきれない高度な問題のアドバイスや管理会社の仕事に対する指導と言う面で、価値を感じていただけるのですが、一般の入居者にとっては、見えない部分がほとんどです。

 特に、工事関係では、管理会社が、「修理が必要です。これが見積りです」と提示してきても、その妥当性がわかりませんから、私が組合側に立って、その査定を行うことは、組合財産を守ると言う点で、大切な仕事ですが、これも、理事会の人くらいしか、価値を実感できないと思います。

 と言うことで、顧問業務内容を伝えるべく、総会では、きちんとした業務報告書を出しているのですが、自分で自分がこんなにいい仕事をやってきたというのも、押しつけがましいので、ほとんど説明はしません。

 一方、住民の中には、私の顧問業務に関して批判的な人もいて、昨夜は、お一人の方が、かなり厳しい口調で、「マンション管理士はいらない」と言う趣旨の発言をされました。

 しかし、理事の方が、「顧問がいなければ、このマンションは大変ことになっていた」「顧問料以上の事をやっていただいている」と発言いただき、無事、顧問契約3年目を迎えることになりました。

 顧問業務は、営業して契約できるものではありません。

 「仕事内容と人」を見ていただき、必要だと判断されて初めて、依頼いただくものです。

マンションの「今」ではなく、将来のことを、住民の誰よりも真剣に考えるのが、顧問の役目です。

全てのマンションで、顧問に必要性について、検討いただきたいですね。

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 昨夜、岐阜県内の30戸台のマンションで、新規コンサルティングの契約書に調印いただきました。

実は、このマンション、総会決議を頂いたいのは1ヶ月以上前です。

管理見直し→管理費のコストダウンとなるのですが、当社のコンサルティングは、現状の調査からマンションに最適な仕様書作成まで、じっくり3か月以上に渡って取り組むので、できる限り早く着手するよう依頼されます。

こちらのマンションでも、理事長から電話があり、早々に第1回の理事会を要請されました。

ところが、その後に、
 「今の管理会社で、問題がないのに、なぜ変えるのか?」
と言う一部住民の方から、理事会に対して、異議申し立てがありました。

理事会では、
「総会決議に至るまでに何度か勉強会を行い、資料も配布し、最終的に多数決で決まったことなので・・・」と説明したそうですが、反対する数人の中には、いずれにも出席していない人もいて、話がかみ合わない・・・。

管理委託契約の見直しは、管理会社の変更が前提ではないのですが、中には、「マンション管理士=他の管理会社の営業」だと思っていた人もいるそうです。

うーん、当社の仕事は、まだまだ世に知られていないとは言え、ここまでズレるとは・・・。

そこで、その人たちに理事会に出席してもらい、管理の基礎知識から、当社の過去のコンサルティング実例まで、説明をしました。

その結果、特段の反対のご意見なく、理解いただけたようで、無事、契約書の調印となりました。

いつもは、マンション管理とは・・・を理論的に説明するのですが、昨夜は、買い物やカフェの注文になぞる新しいプレゼン資料を準備して、説明したことが良かったのかもしれません。

こうして、様々な視点から、様々な人から、反対意見いただくたびに、新しいプレゼン資料が増えていくのも、財産です。ありがとうございます。

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 大垣市で大規模修繕工事に引き続き進めていた管理会社の見直しコンサルティングで、昨夜、依頼元のマンションで臨時総会が開かれ、新しい管理会社に決定しました。

 着手したのは、昨年9月。

 管理会社の大規模修繕工事の進め方がいささか強引だったことが引き金で、相談があり、調査して行くうちに、次から次に管理の問題も表面化してきたマンションでした。

 途中、維持や更新を考えると、大半なお荷物になる機械式駐車場の廃止も実現する等、も山積する問題も解決していたため、管理見直しに関しては、空白期間があったり、役員の交代で、検討が中断したりして、通常1年の検討期間よりも、長くなりましたが、12月1日に切替となります。

 39戸、築13年目のマンションで、年間の管理費の削減は、200万円を超え、削減率が約50%。

 これから、消費税の引き上げ、インフレ、電気料金や工事費の値上がりなど、組合財政を悪化させる要因ばかりが続きますが、今回のコストダウンで、大幅な黒字体質となり、予定されていた修繕積立金の値上げも回避することができます。

 それには、大規模修繕工事で管理会社提示の工事金額から約1000万円コストダウンしたと言う要因もあります。

 新管理会社が決まったことで、当社の仕事は終わりでありません。

 管理品質を上げて、管理費をコストダウンし、お客様の幸せを実現すると言うのが、私の仕事ですから、これから、契約書のチェック、引継ぎのコーディネート、新管理会社が業務開始後に、委託業務仕様書通りに仕事をしているかどうかの監査と続きます。

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【ブログ2260日連続更新中】

 7月に応募した国交省の助成事業「マンション管理適正化・再生推進事業」の結果通知が、届きました。

当初、7月中旬に結論が出ると言うことでしたが、かなりの応募があり、決定に時間がかかっているとの連絡を受けていました。

当社には、何度か、個別の問い合わせがあり、かなりイイ線、行っているな!と期待していましたが、残念です。

顧問先のマンションにも協力をいただき、具体的なマンション名を記載しての応募でしたから、そのマンションにも、申し訳ないです。。。

不採用の理由は、教えてくれないのは常ですが、採択者については、同省のHPで発表されるとのことですから、その内容を見て、次回にチャレンジする改善につなげたいと思います。

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【ブログ2259日連続更新中】

 私は、管理見直しコンサルティング契約をしたマンションの管理会社には、挨拶に行き、管理見直しの考え方やスケジュール、また、改善への協力を依頼することにしています。

 見直しのきっかけは、管理会社への不満や管理費が高いのではないか?と言うものが大半です。

 また、私に相談があり、勉強会を行うと、管理会社との契約内容を初めて知ると言うケースも多く、それまで、いかに自分たちが無関心だったか、また、管理会社に依存し、結果、管理会社に都合よく管理が行われてきた面があることも知ることになります。

 そこから、管理会社との管理委託契約を見直すかどうか?と言う議論になる訳ですが、その議論の最中には、当事者である管理会社に、詳細が知らされることは、まずありません。

 今回のケースもそうでしたから、管理会社にとっては、根耳に水の話で、自分たち抜きで、理事会や総会が開かれたことに、かなり驚かれます。

 実は、このマンションからの相談のきっかけは、管理会社が、いささか高圧的な態度で、管理組合に接していたこと。

 総会で組合員が発言しても、それを威圧するような態度だったり、言いたいことがあっても言えないとか、相手にしてもらえないと言う不満がありました。

 実は、「問題がなかった」のではなく、「問題に気付かなかった」のですが、多くの管理会社は、そう思わないようです。
 
 このマンションは、管理会社にとっては、組合側が管理に対する関心が薄い故に、自社主導でなければ、上手くいかないと思いこんで、ある意味、「専門家に任せておけ」と言う親切心だったのでしょうが、私との契約を審議する総会では、全会一致で、コンサルティグ契約が承認され、管理会社を擁護する発言は、一つもなかったことを考えれば、管理会社の組合への接し方が、適切でなかったと言うことでしょう。

 私は、組合を煽るようなことは絶対にしません。
 指摘するのは、ただ「事実」のみです。

 煽れば、逆に、コンサルタント契約を結んでもらえなかったり、途中で信頼を失うからです。

 管理会社側も、私も、目標は「マンションの住民の幸せ実現」です。

 「管理会社の変更ありき」で、仕事に臨みません。

 管理会社側には、私の登場で、第3者の目が入ることにより、客観的に管理業務を見てもらえると、ポジティブに捉えてもらい、管理会社の変更をせずに、管理の改善と管理コストの削減が実現できることを目指していただきたいと思います。

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【ブログ2257日連続更新中】

 もう、5年以上変更していないブログデザインを変更しました。

 戸建住宅分野の住まいづくりコンサルティングをメインテーマにした完全オリジナルのトップ画面でしたし、自分の写真も、若いし・・・(笑)

 「しあわせデザイン研究所」と言うタイトルは変わりませんので、ことさら「マンション」を意識した画像とはせず、数百枚はあろうかと言うFC2のフリーテンプレートから、気にいったものをいくつかピックアップして、最後は、ワイフの意見も聞いて(笑)、1枚を選びました。

 以前は、テンプレートがオリジナルのため、FC2のブラグインを使えない個所もありましたが、今回のものは、使えるので、両脇のメニューの順序や表示の有無を自由に変更できるのは、便利です。

 また、一度、オリジナルを作っているので、そのhtmlを使って、著書の常時表示を入れています。

 更に、記事ジャンルを変更したり、詳細のプロフィール等も見直し、より「マンション管理」に特化したものとなっています。

 連続執筆は・・・もちろん続けます。

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 築10年過ぎ、40戸強のマンションから管理委託契約の見直し、大規模修繕工事準備、共用部火災保険の見直し、電気料金見直しの4つの項目で、コンサルティング契約を締結するための臨時総会が、週末に開かれ、おかげさまで、満場一致の賛成で承認を頂きました。

 これまで、住民全体に向けて、建物を一緒に簡易診断して、結果の説明を行う勉強会、管理委託契約に関する勉強会、理事会での保険に関する勉強会等、3か月の助走期間を経ての臨時総会でしたので、総会に初めて出席する皆さんにも、事前にこのマンションの「問題のある」状況をわかっていただいていた故に、熱心な質問もありました。

 また、総会終了後には、個別の相談もあり、このマンションの管理の問題点は、更に浮き彫りになりました。

 実は、このマンションは、既に、似たようなコンサルティグを実施している他のマンションと同じ管理会社です。

 管理会社の管理品質は、管理会社の担当者によって左右されることが多いのですが、その担当者への教育や会社のバックアップ体制は、共通していますから、問題のいくつかも共通しています。

 近々に、管理会社にお邪魔し、まずは、良い意味でこの担当者と上席者に、仁義を切ります。

 「管理会社を変えることありき」ではなく、今すぐにでも、改善できることは、改善してもらい、このマンションにとって、ジャストフィットな管理仕様を作ることが大切なので、管理会社の協力は欠かせません。
 
 確かに、現管理会社の評判は、よくありませんが、この改善への努力や協力の姿勢が評価されれば、やがて実施される競争入札においても、新管理会社候補として、アドバンテージを持つことができるのは、「現管理会社であることの強み」です。

 総会では、現理事会に加えて、管理検討委員を募集しましたが、その場で立候補を複数いただけて、あらためてアンケートで募集する必要もなくなり、早期に着手できるのも、ありがたい話です。

 これから、約1年間、沢山の問題をきちんと解決するために、尽力したいと思います。

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 この夏から年末にかけて、愛知・三重・岐阜で5つのマンションの管理見直しが実施中及び予定があります。

 今から、1年半ほど前に、一度、このエリアのマンション管理会社70社以上に声をかけて、入札依頼を行いましたが、その時に反応があったのは、20数社でした。

 管理業を行っているものの、親会社のディベロッパーのマンションしか管理していない会社もありますし、一定規模やエリア限定で、競争入札に参加する管理会社もあるので、全部の会社から入札希望がないことは判っていますし、反応のあった管理会社数があれば、競争原理が十分働くと考え、1次募集で反応のなかった管理会社には、それ以上のアプローチを行いませんでした。

 今回、初めてのエリアのマンションもあるので、1週間ほど前に、改めて、中部エリアでマンション管理業を行っている管理会社全てに、入札の打診を行い、回答待ちです。

 当社の管理見直し入札は、管理品質を高めながらコストダウンを図るための独自のMK方式を用いており、提供する管理仕様書や添付資料は、従来の一般的な管理契約書に比べると、数倍であり、管理会社の現地調査も指定があり、見積り内容確認のための個別ヒアリングもあるため、従来のアバウトな管理業務仕様でしか仕事を行っていない管理会社では、ちょっと腰が引け入るかもしれません。

 そこで、お互い、無理や無駄となる入札とならないよう、予定されているマンションのエリアや戸数も伝え、個々のマンションに対する入札の意向を聞き、また、今後、入札を希望するマンションのタイプも聞く調査表を付けています。

 どのくらいの反応があるか、楽しみです。

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 プロ野球のイチローが、日米通算4000本安打を達成しました。

 ホントに凄い記録で、心からおめでとうと言いたいですね。

 アメリカでは、レベルの違う日本の野球界での安打を通算するのはおかしいという意見がある一方、最初から試合数の多い大リーグでプレーしていれば、既に4500安打程度のヒット数に達しているはずと言う意見もあるそうです。

 大リーグの選手でも、日本で活躍できない場合もあるし、日本の選手でも、大リーグで活躍できる選手とそうでない選手がいるのですから、全体のレベルの違いより、選手個人の適用力の違いの方が、うんと大きいと思います。

 WBAでは、日本が優勝してますしね。

 また、イチロー選手のあの独特の打法を矯正しようとしなかった指導者や、1番と言う打順を与えたことも、大きかったのだから、最初から大リーグで・・・と言うのも、単なる統計手法上の話で、説得力がないと思います。

 何しろ、イチロー選手が、打者としてだけでなく、走塁でも、守備でも、超一流であり続けたこと、戦線を離脱するような怪我がない=それだけのコンディションを保てる鍛錬をし続けたという積み重ねの結果なんだろうと思います。

 これは、ビジネスにも言えると思います。

 プロであること、プロであり続けること、更なる高みを目指して、努力し続けること・・・一瞬の才能のきらめきではなく、「続けるという努力」の有無にこそ、成否の鍵があるのだろうと思います。

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 コンサルティング中マンションのある市では、駐車場条例なるものがあり、マンションにおいて、戸数の70%以上の駐車台数が敷地内に確保されていなければならないということになっています。

そこで、無理やり機械式駐車場を作って、台数を増やしているのですが、これが、故障が多く、かつ維持費がかかるため、評判が悪い。

結局、人気がなくて、長期間に渡り、誰も借りないと言う状況が続いていました。

駐車場条例は、違法青空駐車を防止するためのものですから、これでは、マンション敷地内に駐車場があるかないかを問題にすること自体、意味がないということになります。

一定規模の店舗で、来客用駐車場数が少ない場合は、確かに、違法駐車が起きる可能性があるので、規制は必要ですが、マンションの場合、間違いなく、各自が敷地外に駐車場を確保しますから、駐車場条例の対象とすべきではないと思います。

全国的にみると、この駐車場条例がある自治体では、実態を無視した「悪法」として、マンションの除外を求める動きもあるそうですが、分譲マンションと言う寄りあい世帯では、陳情するという組織的な活動もできないというのが、多くのケースでしょう。

しかし、機械式駐車場は、マンションにとってかなりの財政的負担であり、法定点検の対象でないことから、維持費に耐えかねて使わないままお荷物としてほっておいてもよく、安全性が確保されません。

敷地外駐車場を確保すれば、この条例をクリアできる特例もあるのですが、機械式駐車場を持っているマンションは、その維持や廃止を考える場合、条例も要チェックです。

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 ある大学の研究者からインタビューの依頼がありました。

 その目的は、「企業内で新規事業を起こして、成功している人」に共通の傾向を調査するというもの。

 新規事業であっても社内ベンチャーであっても、一人ではできず、社内外の人的ネットワークの強みがあるではないか?と言う想定をお持ちのよう。

 その仮説は、かなり正しいと思います。


 ネット検索で、私にたどり着いたそうですが、私のこれまでの波乱万丈な経歴について、この研究テーマにおける「成功している人」と言えるのかどうかはわかりませんが(笑)、約2時間のインタビューをお受けしました。

 インタビューを受けながら、改めて、過去の振り替えると、これまで、本当に色々あったなぁと思います。(笑)

 脚光を浴びた時期、社長を解任された時期、コンサルタントとして年間1億円稼いだ時期、1年半報酬なしで社長をやった時期・・・。

 会社員時代には、「出る杭」で出過ぎて、修行させられた時期(笑)、敵ばかりのように感じた時期、海外派遣で楽しかった時期・・・。

 それら全てが、今の自分を作ってくれているので、その時は、どれ程辛い思いをしたことでも、今となっては、「感謝」以外、他に言葉はないですね。

 今まで受けてきた周りからの恩は、「恩返し」ではなく、今度は、他の起業家や若い人材に、「恩送り」をしていきたいと思います。

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 大至急!と言うリクエストで、5月から始まった岐阜の25戸程度のマンションの管理委託契約の見直しですが、14社から見積もりが出され、書類審査の結果、3社がプレゼン審査へと通過しました。

規模の小さいマンションですが、最低価格と最高価格の差は、年額にして約70万円。

ただし、金額の高低だけに目を奪われないよう、会社概要の比較表も作成し、理事会検討メンバーで議論をしていただきました。

 私の役目は、メンバーからの質問に答えること。

 よく聞かれるのは、
「馬渕さんなら、どこを選ぶ?」
「この会社だけは、残した方が良いと思う会社は?」です(笑)

しかし、私自身が、良し悪しの価値を発信するような発言は、絶対にしません。

 そして、悩みながらも、皆さんが最終的に選んだ会社は、ちゃんとバランスが取れているのが面白い!

 はやり、ここに至るまで、かなり学習し、議論を重ねてきているので、「選ぶ目」が養われているのだと思います。

 月末のプレゼン審査会が楽しみです。

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 昨日、年に一度の人間ドッグに行ってきました。

 30歳から、家族と会社への責任感で、体の重大な病気の早期発見のために、毎年、必ず受信しています。

また、その時期に合わせて、体を絞るというのも、体調のペースづくりの基礎です。

しかし、今年は、受診日の設定がまずかった!

まずもって、お盆で、過食気味。

 しかも、イベントの後の懇親会の翌日。お酒も、多少飲んだ。

 そしたら、見事に、体重は、昨年より3キロ増えていたし、血液検査の結果も、医師から、「あなた、ここ一週間くらい、美味しいものを沢山食べたでしょ!」と言われた。(笑)

 各種検査の速報値は、年齢より、かなり若いというのは、相変わらずの自慢で、成人病の気配もありませんが、過信は禁物!

 日にちを設定して、それに向けて、体を絞ろうと決意しました。

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  あるマンションで、管理室の天井に漏水跡がありました。

 その漏水個所の調査を行うために、天井の壁紙をめくったのですが、恐らく、管理室の上の屋根からの雨漏りであろうとの類推。

 散水試験をしても、漏水は再現できません。

 目視すると、端部のシールが弱くなっているところがあり、そこから雨水が侵入したと思われますが、特定はできません。

 そこで、屋根の保護塗装とシールの打ち変えを行い、室内のクロスは、復旧しました。

 これについて、火災保険の「漏水調査費用」を申請したところ、「漏水の原因が、屋上の防水層の劣化に起因すると思われるため、保険対象外」との通知が来ました。

 これ、おかしい!

 まず、「劣化」の定義が、曖昧。
 ある時の強い雨風で、防水シールが剥がれたという可能性もあります。確かに、古くなっていたことが遠因であっても、それに加えて、外圧があったから、剥がれたのです。

 これを劣化とは呼ばない。

 そもそも、漏水の原因は、どこにあるのかわからないから、調査するのであって、最初から、漏水個所が特定できれば、いきなり補修すれば良い訳です。

 それなのに、調査した結果、「防水層の劣化だから、保険は出ない」と言うのならば、「漏水原因は、不明」と言えば、通ることになります。

 以前は、「漏水があった」→「それを調査する」と言う見積りだけで、保険金が支払われたケースがいくつもあります。

 保険会社の見解を改めて、聞きたいと思います。

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 旅館やホテルを運営する星野リゾートの採用情報サイトを見ると、トップページに「あなたはタバコを吸いますか?」と言うバナーがあります。

「NO」を選ぶと「ようこそ!」と歓迎のメッセージが現れますが、「YES」を選ぶと、「喫煙者は採用しておりません。」と言うページが現われ、その理由は、「作業効率」「施設効率」「職場環境」の面から、企業競争力を低める要因になるからだとだと、次のように書いてあります。(以下、同社のHPから)

■作業効率
喫煙者は血液中のニコチン含有量の減少により集中力を維持することができなくなります。 私のホテル業界での経験の中で、スタッフの集中力を維持させるため、勤務時間中に喫煙をさせる対応を行っているケースを何度も見てきました。これはスタッフ本人の能力の問題ではなく、中毒症状という病理的な原因によるものであり、結果的に社員の潜在能力を低下させています。

■施設効率
健康増進法の施行により、企業内の職場では分煙環境が必要になってきております。しかし、リゾート事業においては、少しでもスペースがあるなら顧客へのサービスに当てるべきです。
採算性の理由から厨房や作業用のバックスペースも節約している時に、社員の喫煙場所に投資するのは利益を圧迫することになります。

■職場環境
喫煙習慣のある社員には喫煙のための場所が設置され、より頻繁に休憩が認められるということは、喫煙習慣のない社員から見ると不公平に感じる問題です。
「なぜニコチン中毒の社員だけを企業は優遇するのか」とアルコール中毒の社員が主張したら、従業員食堂の横に社員用のバーを設置するのでしょうか。ニコチンが切れて集中できないという状況は、アルコールが切れて手が震えるという状況と差はありません。
全員が喫煙習慣のない社員で構成するA社と、全員が喫煙習慣のある社員で構成するB社が競争すると、B社は最初から不利な環境に置かれます。人口が減少に転じ、本格的な淘汰の時代に突入し、企業が厳しい競争環境にさらされている時に、わざわざ最初から不利な環境を受け入れるべきではなく、星野リゾートグループはA社を目指すことで自らを防衛する必要があります。星野リゾートグループは、顧客にご満足いただき、効率的な運営をすることで競争力を身につけようとしている発展途中の組織です。その構成員である社員の皆さんには、私たちの組織がより有利に戦えるようご協力いただきたいと思っております。



これ以外でも、富山県を中心に「明文堂書店」を展開する明文堂プランナーも、14年春の新卒採用で、喫煙者は採用しない方針を明言。面接時に、必ず喫煙の有無を確認するそうです。

製薬会社のファイザーやスポーツクラブのセントラルスポーツ、ソフトウェアのAcroquest Technology、半導体機器製造などのエムテック マツムラ、モバイル広告代理店のライブレボリューション、北陸3県を中心に30か店の靴チェーンを展開するワシントン靴店(富山市)なども喫煙の有無を採用時に確認しています。

このように、「喫煙しない」ことを採用の条件とする会社はここ数年増えています。
私の希望は、日本の多くの企業で、この動きが広まること。

そうなれば、若年層の喫煙率は、一気に減るでしょうし。街のレストランも、禁煙にしないと、客が入らないという状況になるでしょう。

禁酒法のような極端なことを望んでいるのではありません。
人が集まる場所では、喫煙はNGだという常識が広まることを願います。

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 大人が、本気で夢を語るイベント「ドリームプランプレゼンテーションin名古屋」が18日(日)に刈谷市で開催されます。

 人の夢をおカネを出して聞きに行く???と言うのは、初めて聞く人には、奇妙に映るでしょうが(笑)、このイベント、既に5年前から始まっており、今では、日本各地、各業界、さらには、海外でも行われています。

 その夢に懸ける「あきらめない理由」とその夢が実現した時の「社会的価値」を10分の映像に込めてプレゼンテーションを行うものです。

 このプレゼンによって、実際に沢山の支援者を集め、夢が実現した人もいますし、それを見て、自分の生き方が変わったり、夢に挑戦する人も出てきています。

 私は、「ドリームメンター」として、このイベントを応援し、プレゼンタ―(プレゼンをする人)のプレゼン表現の支援を各所で全行っています。

 その時のハンドルネームは、「馬渕@しあわせデザイン」として、この活動は、すべてボランティアで行っています。

 今年のドリプラ名古屋では、一昨年に続き、今年も、コメンテーターとして、出演します。
 唯一の悩みの種は、紅白歌合戦のように、コメンテーターは、仮装しなければいけないことです。(笑)

 多くの人に、来ていただきたいと思います。

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 毎年、この時期になると、テレビで一斉に、戦争と平和にまつわるドキュメンタリーが放送されます。

 これを見ると、当時、自分の命を懸けて、大切なものを守ろうとする生き方に感動する一方、時代に翻弄されている個人の痛みや悲しみに、胸が痛くなります。

 それに比べて、なんと幸せな時代に生きているのでしょうか。

 併せて、気になるのが、靖国神社への参拝問題。

 閣僚が、靖国神社に参拝したからと言って、日本が軍国主義に傾くなどと考える日本人は、いないと思うし、それに対して、海外から抗議されるのは、「神社にお参りをする」と言う静かな感覚からすると、大きな違和感があります。

 そもそも、それを過剰に報道するマスコミの姿勢そのものに、「あなたは、どこの国のマスコミなの?」と言いたくなります。

 この時期、今の平和で豊かで自由な暮らしがあるのは、先人の努力のおかげだと感謝し、より良い社会を次の世代に残すのが自分たちの使命だと、静かに想うのであります。

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 今年は、5年に一度の宅地建物取引主任者の更新です。

 朝から夕方まで、丸一日、講習を受けての更新となります。

 特別な試験はありませんが、これを受けないと、「試験は合格したけれど、資格者として名乗れない」=「宅地建物の取引において、有資格者として重要事項説明書を読みあげることができない」と言う事態になります。

 私の場合は、不動産業ではなく、資格に基づく不動産取引業務を行わないので、宅地建物取引主任者でなくてもよい訳ですが、マンションと言う不動産がビジネスの対象であり、売買に起因する問題の解決にも当りますから、必須の資格だと考えています。

 先般も、こんな不動産売買に関わる問題がありました。

 それは、住居の売買の際に、本来は、旧所有者から、一旦、駐車場を組合に返還しなければならないと管理規約に書いてあるのに、「駐車場付きマンション」として、買主に売られてしまい、後になって、組合全体の問題になったというものです。

 このマンションでは、住戸に対して、駐車場の数が少ないので、空き駐車場が出れば、競争になりますから、敷地外に駐車場を借りている人からすれば、無抽選で住居購入者に駐車場が与えらるのは、不公平な扱いになります。

 私が管理見直しコンサルティングに入った時は、その事象から、すでに数年経っており、住民の皆さんに聞いてみると、何となく、おかしいなぁと思っていたそうですが、管理規約や不動産売買の知識が乏しく、管理会社に、異議を言うことができなかったという状態。

 今となっては、管理会社も、「昔のことなので、事実がよくわからないが、多分、その時に、駐車場の抽選はやったような記憶が・・・」と言う苦しい回答。

 結局、私が、該当する住戸の方に、当時の不動産売買契約書を見せてもらい、管理会社が「駐車場付き」と明言したことが書かれていたことが判明した!ということがありました。

 マンション管理会社側には、不動産売買の知識が乏しく、かたや、不動産仲介会社には、マンション管理規約の知識が乏しいということから、起こった問題です。

 マンション管理においては、不動産に拘わらず、法律全般の知識が必要なのですが、特に、こう言うことからも、宅地建物取引主任者の資格があり、不動産知識にも精通していることが必要で、それにより、マンション管理における問題の解決に当たることができます。

 免許更新のための講習会は9月なので、しかっかりと勉強してきます。

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 お盆期間中は、会社は休み。

とは言え、コンサルティング先・顧問先マンション、企業クライアントは、普段から、携帯電話のホットラインとPCメール、携帯メールで連絡を取り合っており、自宅にいても、出張先でも、曜日・時間に関係なく仕事ができるので、出社するかどうかは、大した意味はありません。

管理会社は、ほとんど休みなので、その分は連絡が少なくなりますし、お盆期間だから、お客様側も、オフの感覚が強いので、メールもあまりありません。

この機会に何をするか?

我が家の懸案事項だった高速無線ラン(Wi-Fi)の設置は、昨日終えました。

お盆あけにすぐ始まる24戸のマンションの管理会社の入札プレゼン会社決定のための一覧表作成は、昨日終えました。

9月に入札を開始する二つのマンションの管理委託業務の仕様書作成は、順調に進んでおり、15日に清掃業務の立会チェックもやります。

顧問先マンションの地下倉庫への雨漏り調査の準備もあります。

最大の仕事は、電子書籍3冊目の執筆の完成。
完成度は、80%なので、その仕上げ。

それから、今後出版するマンション管理組合指南書シリーズのテーマの作成。

目標は10冊です。

パソコンのキーボードを打ち過ぎで、腱鞘炎気味の腕と指を休ませたいのですが、なかなかそうもいきません。、

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 今、岐阜で管理見直しコンサルティング先のマンションには、3段と4段の機械式駐車場が2式あります。

 毎年この点検保守にかかる費用は、相当な額で、加えて、普段から、突発的に動かなくなることが時々生じる…。

 2年前に、全面塗装した際も、かなりの金額が掛かっており、今後15年間の修繕計画を提出してもらったところ、この金額も半端なく高い。

 この大きな金額が、長期修繕計画には、盛り込まれていません。いえ、正確に言うと、それを盛り込むと、修繕積立金の値上げが半端なくなるので、管理会社も怖くて作ることができないというのが、実際のところなのでは?と思えます。

とは言え、撤去して、代替駐車場を確保するのか?という方針を決めるのも、実現するのもハードルが高く、長期間かかるので、まずは、年間保守料を安くできないか?と考え、いわゆる独立系保守会社に調査に来てもらい、見積りを取ることにしました。

 気温37度の炎天下でしたが、それに立会い、保守の仕方や点検のポイント、劣化の判断、部品交換の要領など、1時間半ほど、学びました。

 昔、エレベーターの保守に関して、メーカー系の保守が事実上の独占状態にあり、独立系の保守会社に対して、部品の供給が渋られたり、価格が異様に高かったりと言う実態があり、公正取引委員会から、改善命令が出たという経緯があるのですが、話を聞くと、それに近い!

 仮に、独立系の保守会社の保守料が安いとしても、部品供給の安心が確保されなければ、住民の賛成は得らえないでしょうし、拠点から現地に駆け付ける出動時間も重要です。

 「このままでは撤去せざるを得ない」と言う実情を率直に話し、現在のメーカー保守料の大幅な減額交渉を行うという「正面突破」も並行して行うべきと思います。

 あるいは、機械式駐車場を持つ近隣のマンションに呼び掛け、保守・点検の共同入札を行うというようなウルトラCも考えようか?と頭をよぎります。

 共同入札と言えば、以前、近隣の二つのマンションから、偶然、管理会社見直しコンサルティングを時期を前後して依頼があり、最終的に共同で管理会社を募集したことがあり、管理費が半額になるという、過去最高のコストダウンを実現したことがあります。

普段から、マンションのために良いことだ!と思いついたら、実行するのが私の主義。
当時、共同入札方式を初めて手掛けたのですが、やってみたら、半端なく大変(笑)

しかし、マンションの住民の中には、「二つ一緒にできたのだから、手間が半分になったでしょ?」と言う見方をする人がいて、コンサルティング報酬の減額を申し入れられたと言う苦い経験があります。

他のマンション管理士等のコンサルティングの話を聞いても、あるいは、管理会社に聞いても、二つのマンションを共同入札されたケースはないそうですが、終わってみて、確かにやる人は、かなりのチャレンジャーだ!(笑)

とにかく、「機械式駐車場」は、恐らく、都会のマンションにあるケースが多いので、色々調べてみようと思います。

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 お盆期間に、絶対書かせてはならないこと。

 それは、お墓参り。

 今の自分があるのは、ご先祖様の連綿たるつながりがあってこそ。

 暑くて嫌だ・・・とどんなに娘たちがNGを連発しても、「お盆期間にお墓参りするのは、我が家の絶対に変えてはいけないルールだ!」と宣言して、今年も行きます。

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 八重の桜(NHKのHPから転載)

ずっと見ている訳ではありませんが、NHK大河ドラマの八重の桜のこれまでの放送のダイジェスト版を見て、心に強く響くものがありました。

このドラマ、当初はまったく別の作品を計画していたものの、2011年3月11日に東北地方太平洋沖地震(東日本大震災)が発生したことを受け、NHK内部で東北復興を支援する内容にすべきだとの意見が上がり方針を転換し、福島県会津出身で、同志社を創設した新島襄の妻となった八重の生涯を描いた作品です。

このドラマの見どころは、当時、どんな考え方で、どう生きるかを「女性」と言うことで型にはめられ、いわゆる男尊女卑の文化の中で育てられていた時代の中、会津戦争では、銃を取り戦い、そこで敗れた後は、「知識」を持って戦うべく「英語」を学びます。

確かに、明治維新で世の中は大きく変わろうとした時代ですが、今のようにテレビもインターネットもなく、「世の中の動き」を知る由はありません。

電話もメールもないのですから、同じ気持ちを共有できる仲間を見つけるもの至難の業です。

ドラマは、日本初の女性の高等教育機関の「女紅場」の教師になったところまでが放送されていますが、これから、いよいよ新島襄と出会い、仏教文化のおひざ元とも言える京都に、キリスト教思想を基盤とした「同志社大学」を作るという、更なる至難に立ち向かいます。

その生き方は「ならぬことはならぬ」と言うフレーズに凝縮されていて、同番組のHPには、下記のように「ならぬものはならぬ」が抽出されています。

八重の桜2(NHKのHPから転載)


仕事においてもプライベートでも、様々な問題は必ずありますが、このドラマを見ていると、どんな困難だって、解決できないことはない!と思えてきます。

何といっても、この時代に比べれば、今は、なんと自由で、可能性を試すことができる時代なのですから!

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 先日は、顧問契約先マンションの定期総会前理事会(決算・予算理事会)に出席しました。

 この1年間、管理規約の全面改正、ペット飼育問題、大きな住宅リフォームが2件、売買された住戸の駐車場が管理会社のミスで規約違反の取扱いをされてしまった件等、大きな問題がいくつもありました。

 それに加えて、定例業務の管理会社業務の監査とそれに基づく是正依頼。

 更には、電力高圧一括受電契約の検討。

 今回の定期総会の議案は10を超え、資料は、50ページ余り。

 全部の議案を細かく議論したら、半日でも終わるかどうか…。

 と言うことで、総会案内を早めに出して、議案に対する質問票をあらかじめ提出してもらうことにしました。

 今年の理事会は、半端なく忙しかったのですが、住民の皆さんには、そう言うことはあまり伝わりません。総会に出席されても、「ふーん、そうなんだ」と言う程度の方も多いと思います。

 恐らく、日本のほとんどのマンションで、住民の関心の低さの上に、「管理会社任せ」状態が続き、問題が放置されています。

 当社の顧問先マンションでは、管理会社の品質を見極め、日常修繕工事の必要性や価格についてチェックできるプロが、理事会の皆さんに適切な情報を提供し、住民が賢くなって、自分たちの最大の利益を実現できるようアドバイスします。

 顧問契約に先立ち、既に、管理委託費は十分にコストダウンしており、「より安い価格でより質の高い管理」を実現することが、当社の役目です。

 信頼をいただき、次年度の顧問契約も継続いただけます。
 これで、顧問契約が3年目に入ります。
感謝です。

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 フェイスブックには、自動的に「あなたの友達かもしれません」リストが、かなりの人数で表示されます。

 ソーシャルネットワークを広げることがフェイスブックの機能なので、「友達の輪」を広げることが重視される訳です。

 で、ふと、スクロールして、ホントにリアルな友達がいるのかな?と辿ってみると、なんと「アントニオ猪木」が(笑)

 ロジックを考えれば、フェイスブックの友達リストで「共通の友人」が沢山いれば、その人と友達の可能性が高い訳です。私のフェイスブックの友人の多くが、アントニオ猪木氏とフェイスブックで友達登録していると言うことです。

 間違いなく、リアルな友達な訳ではなく、参議院のネット選挙の影響でしょう。

 もちろん、アントニオ猪木氏は、よーく知っていますが、リアルな知り合いではありません。でも、東京駅の新幹線ホームで、すぐ前に、アントニオ猪木氏が立っていたことはあります。

 ホントに背も顔も大きくて、迫力はありましたよ!(^^)

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 我が家は長女が東京の大学、次女は地元の高校で、ともに夏休み。

 次女が来年の受験のために、夜行バスに乗って、8月頭から東京に行き、オープンキャンパスめぐりと夏休み旅行中。

 長女の部屋に泊まって、毎日喧嘩しながら(笑)、楽しくやっているようです。

 次女には、「たまには、メールしろよ!」と言ってあったのですが、ワイフにはそれなりにライン等で届いているのに、私に届いたのは、「持って行ったお金を使ってしまい、お金が足りない」の1通のみ(笑)

 我が家の方針は、学生になったら、
・家を出て、一人暮らしする。
・奨学金やバイトで、基本的な生活費は自分で賄う。
・学生でしかできない経験をできる限り沢山する。

 学生時代は、自分の人生を自分で切り拓く準備をする期間だ!と言う位置づけです。

 一方、私の仕事は、超多忙で、夜は、マンションの総会・理事会・勉強会が続きますから、せっかくの「夫婦水入らず?」でも、ゆっくり過ごす日は、ほとんどありません。

 昨日の朝、娘2人が帰ってくる日までの残り期間で、昨日の夜しか、私の予定が空いていないと気がつき、急遽、ディナーを計画。

 岐阜駅のシティタワー43階のレストランを予約し、美味しい食事と夜景を楽しみました。
夜景 ディナー

 日頃の感謝を込めて、ちょっと贅沢な2時間半のディナーコース。

 が、途中で、仕事のメール等が入り、スマホで返信していたら、「このレストランにカップルで来て、スマホいじっている人なんていないよー」とチクリ(笑)

 周りを見渡すと、確かに、そうでした。(^_^;)

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 週刊東洋経済の8月10-17の特大号の特集が「マンション大規模修繕完全マニュアル」。

 早速、購入しました。

 特集記事は、約40ページ。

大項目は、
 ・大規模修繕工事ABC
 ・計画、それが全てだ
 ・駐車場に気をつけろ!
 ・第一歩は管理から

 中身は、いささかセンセーショナルな内容で、マンションに住んでいる人からすれば、もしかしたら、「他人事」だと感じるかもしれません。

 しかし、実際は、実態を知らないだけで、ほとんどのマンションに潜在的な問題が潜んでいると思います。

 至近に大規模修繕工事を控えているマンションでなくても、是非、読んでいただきたいと思います。

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 岐阜市内の約20戸台のマンションの管理委託契約見直しで、管理会社の入札を終え、これから3日間かけて、十数社の面談が始まります。

 細かな統一管理業務仕様を配布し、現地調査を行い、提出いただいた見積もりに対して、
・仕様の取り違えはないか?
・品質を変えずにコストを削減するアイディア(VE提案)はないか?
・管理を任されたら、提案してみたいことはないか?
・1次の書類審査の際に、組合に是非PRしておいて欲しいことはないか?

等を各社45分程度でヒアリングするので、3日間くらいはかかります。

また、この中で、最近、管理会社変更の問合せは増えているか?逆に、変更されてしまったケースはないか?等の情報も得ます。

最近、管理会社を変えたいと言う問合せは増えているそうです。

ネットの相見積もりサイトからのもが増えており、そう言う場合は、細かな見積り仕様書がなく、現地へも行かず、見積りの提出を求められる仕組みで、管理組合側の利用は無料。

試しに、他の管理会社の価格も見たいとか、現在の管理会社への減額交渉に使うための、「冷やかし」に近いものも多くあるそうです。

管理会社側が、入札1件に対して、いくらかお金を支払ったり、成約時の紹介料で収益を得ているサイトですが、それは、確かに、手離れが良く儲かる仕組みですが、それでは、「管理」をまるで商品のよう扱い、情報上流側に立って、利益を得ていると言うことです。

同じ、管理会社を見直す仕事でも、現在の管理の改善点をコンサルティングし、最適な管理を実現すると言う私の仕事とは、大きく違うのですが、一般の方々には、その違いが、どれ程大きいのかは、わからないかもしれません。

同じ仕事を手掛けるコンサルタント(マンション管理士)でも、大きく違いますし。

「管理」は、一つ一つのマンションで、それぞれ異なるもので、既製品でありません。
 誰に頼んで、あるいは、どんな仕組みで管理や管理会社を見直すと、マンションの将来が良くなるのか、よーく調べて、自分たちのニーズにあった「愛」のあるコンサルタントと出会っていただきたいと願います。

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 これまで、大地震で被害を受けたマンションでも、倒壊しなければ、建替えには、住民全員の同意が必要でしたが、東日本大震災エリアに対して、7月末に改正法が適用されて、8割の住民の同意で土地の売却や建替えができるようになりました。

 東日本大震災では、連絡が取れない住民もいて、「全員同意」がそもそも不可能なマンションもあったそうですから、この緩和は一定の効果をもたらすと言われ、実際、仙台市では5件の認定の申し込みがあったそうです。

 とはいえ、8割の同意も簡単ではありません。

 売却先や価格の決定について、誰もが納得するものでないと、先に進まないでしょう。

 被災していないマンションでも、数十年して、劣化すれば、建替えすることになるのですが、その事例は非常に少ないのが実情です。

 「住民の合意形成」がどのように進むのか、見守って、学びたいと思います。

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 マンション管理見直しコンサルティング先の約20戸のマンションでは、3段式と4段式の機械式駐車場があります。

それが理由で、コンサルティングを依頼された訳ではありませが、管理見直しの対象としては、その機械式駐車場の保守がありますし、管理費だけではなく、マンション全体の財政として、修繕積立金の将来予測も踏まえたコンサルティングをしますから、駐車場の長期修繕計画も保守会から出してもらいます。

こう言う積み重ねで、「マンションの建物・管理の維持における見える化」を図るのが、当社の重要な仕事です。

住民の皆さんは、機械式駐車場がマンションにとって、かなりの重荷になっていることは、うすうすわかっているのですが、具体的には、どうすればよいのか判らないのですね。

今回のポイントは、
①毎年の保守は適正か?
②その保守費は適正か?安くできないか?他に安くやってくれる会社はないのか?
③今後の修繕・取替維持費は、どうなるのか?修繕積立金で足りるのか?
を調査・分析することです。

国交省のレポートによれば、機械式駐車場を有しているマンションは、1台当たり修繕積立金をプラス2万円積み増さないと行けないと言う例示もあります。

同じ20台の機械式駐車場でも、100戸のマンションであれば、戸当たりの修繕積立金への影響は、
20台×2万円=40万円/100戸=4千円/戸
となりますが、これが、40戸のマンションだと、
20台×2万円=40万円/40戸=1万円/戸
となります。

もちろん、機械式駐車場の駐車料金収入もありますから、使用者が一定の負担をする訳で、全部が修繕積立金に影響するわけではありませんが、機械式駐車場は、結構トラブルがあり、敷地外の駐車場に移ってしまう人も多く、そうなると、アテにしていた駐車料金が入らない…。

その分、修繕積立金(または、管理費余剰金)が予定通りに増えていかないと言うジレンマが。

今回のマンションは、小規模の割には、機械式駐車場の台数が多く、しかも、空きがいくつかあると言う二重の負担。

良い解決策を見つけたいと思います。

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 立地が気に入って中古マンションを買う時、何を気にしますか?と問われたら、恐らく、ほとんどの人は、「価格」・「設備」・「居室の状態(きれいさ)」と来て、マンション全体の外観とかセキュリティと言うものは、その後に来ると思います。

「価格」の中には売主が管理費や修繕積立金の滞納があるかないかも、重要ですが、それは、販売時の重要事項として、不動産仲介会社が告知してくれます。

しかし、自分の目で現地で見ても、不動産仲介会社に聞いても判らないのが、「管理品質」。

そのマンションの管理費や修繕積立金は適正なのか?
住民に高額な管理費等の滞納者が複数いないか?
長期修繕計画は適正に建てられているか?
買った後に、予期せぬ修繕積立金の大幅値上げが待っていないか?
配管の交換で、専有部のいびつな修繕が行われる可能性はないか?
管理会社の管理サービスの良し悪しは?

こう言ったことは、管理規約を読んでも判りません。
ネットで検索しても、公開情報にはありません。
売主にも不動産仲介会社にも、告知の義務はありません。
そもそも、過去の総会の議案書や議事録、長期修繕計画書等が売買時の重要書類として、認識されていませんから、引き渡されないケースがほとんどだと思います。

もっと言えば、売主も不動産仲介会社も、こう言った問題があったとしても、まず、知らないと言っても過言ではないでしょう。

気に入って買ったマンションなのに、住み始めたら、管理上の大きなが問題あった…と言うことのないよう、慎重に調べて下さいね。

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