アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2232日連続更新中】

 大規模修繕工事終了間際のマンションに、蛾が大量発生しているとの連絡を受け、このマンションの鳩害対策工事を行ってもらった専門家に依頼し、調査してもらいました。

 確かに、マンションの壁や天井に卵が付着しています。

 ドバト対策工事をしたため、それまで鳩が食して駆除していたが、それがなくなったから?

 塗料に寄せられて来た?

 塗料が変わって、光の反射が変わって、来た?


 など、色々な原因が考えられましたが、結論は、次の通り。


 
蛾の種類は、「マイマイガ」

この蛾は、約10年周期で大発生を繰り返す性質があり、2~3年継続する傾向があるといわれています。

ドバトとの因果関係は全くなく、今年になって岐阜県内では、土岐市で7月上旬から大量発生しており、市民からの苦情が届いており行政でも苦慮されています。

このマンション周辺にも「マイマイガ」の生息が確認でき、大垣地区でも異常発生していると考えられます。

(生態)
オスは茶褐色、メスは白い色をしています。
幼虫時には、体毛が人に触れると肌のかぶれ等を引き起こすことがありますが、成虫では、人体に害を与えないといわれています。但し、鱗粉が皮膚や目につくとかゆくなることがあります。

蛾はとまっている建物の壁面やすき間、草木等に卵を産みつけます。
そして、卵で越冬し、来年にう化し、再び大量発生することが考えられます。

「マイマイガ」の駆除方法については、卵か幼虫時に除去することが最も効果的であるといわれており、成虫になると効果的な方法はありません。
成虫後の寿命は7~10日と短く、状況は一時的なものと思われます。

いまのところ効果的な薬剤はないため、現状での対処方法は、産み付けられた卵をヘラで除去することしかないと思われます。




うーん、色々なことが起こるものですね。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2231日連続更新中】

 マンション管理組合では、毎年、必ず総会を開かなければなりません。

その総会を開催するためには、理事会で議案や開催日等を決めて、一定期間前に、開催通知を出すと言う手続きが管理良規約に定められています。

それ以外でも、何か問題があれば、理事会を開いて、解決策を話し合います。

管理見直しコンサルティグ最中の築10年目のマンションで、過去の理事会議事録が全くなかったので、「なぜか?」と管理会社に尋ねたところ、「理事会は一度も開かれていない」と言う返事。

 「総会開催前に理事会を開いて、決算や予算の承認を取るでしょう?」と聞くと、「正式な理事会ではない。理事長か理事長を含めた理事に、説明しただけ。理事会ではないので、理事長は、議事録署名人を指名していないし、管理会社に議事録案を作れと言う指示も受けていない」

 ん?
 そもそも、このマンションは、3名の理事なので、2名集まれば、理事会が成立するのだけれど・・・。

 管理委託契約には、理事会の開催や議事録案作成について、「理事会の指示のもとに」と言う条件は付いていないので、管理会社は、「議事録案を作らなくて良い」と言われない限り、作らなければならないのだけれど・・・。

 もし、「議事録を作成していない」のではなく、「理事会が開かれていない」のであれば、理事会の決議を経ずに、理事長が独断で総会議案を決め、総会を招集したと言うことになります。

 それを理由に、「総会は、無効だ」と主張されたら、どうするのでしょうか?

 「理事会は開催されたが、小規模なマンションで、議事録を作るまでの形式ばったことは、していなかった」と言う話ならば、私も「他のマンションでも、そう言うケースはありますよ」と弁護できたのに、理事会をサポートするべき業務契約を結んでいる管理会社が、平気で「理事会は開催されてない」と言うのですから、いささか驚きました。

 この管理会社は、「管理業務の不履行」だと指摘されるのが怖かったのでしょうか?

 歴代の理事長が「一度も理事会を開いていない」と言われて、「管理規約違反」の指摘を受けたら、どんな気持ちになるのか、考えなかったのでしょうか?

 管理見直しが始まってから、2ヶ月。

担当者は、かなり頑張って管理改善やコストダウンを図ってきたので、高く評価していたのですが、このような回答が出てきて、残念です。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2231日連続更新中】

 岐阜の40戸弱のマンションから、管理見直しコンサルティングの依頼を頂きました。

 私がコンサルティングをした他のマンションからの紹介で、管理の診断を行い、理事会→勉強会と進んだのですが、こちらのマンションでは、普段の総会の出席者は3割程度で、呼びかけても、勉強会への出席者が少ない。

 理事会としても、採決して良いものかどうかわからないと言う状態で、勉強会は、曜日や時間帯を変えて、3回程。

 マンション管理組合の意思決定は、最終は総会での多数決ですが、そこに至るまでのプロセスを大切にしますので、「決議を取る」ことに必要な「十分な理解」がなければ、無理に進めることはしません。

 熱心に、「管理見直しをやりましょう!」と言う住民の方がいる一方、「今まで大きな問題がないのにどうして変えるのか?」あるいは「変えたら、どうなるのか不安」と言う住民もいます。

 毎回、出席される方もおられるので、前回の勉強会で、判りにくかったことを聞いて、修正。

 おかげで、プレゼン資料もバリエーションが増えました。

 最終の勉強会では、実際の見直しコンサルティングの生の資料(マンション名はもちろん伏せます)を映し出して、具体的に管理が良くなっていくプロセスを紹介しました。

 そして、最後は、私が出席しない総会にて、採決。

 当社は、「売り込み」はしませんので、当社のコンサルティグを決めるかどうかの総会にも、出席させて欲しいとは言いません。

 コンサルティングは、顧客から信頼されて、初めて契約できるもので「ご縁」だと思っています。

 結果、賛成される住民の方々が、「変わらない方が、リスクが大きいんですよ!」と強く主張して下さり、コンサルティングを依頼することが決まったそうです。

 むろん、反対者もいたそうですが、反対された方からも、「管理見直しをして良かった」と言われよう尽力します。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2230日連続更新中】

 手抜きや故意でなくとも、仕事にはミスが生じます。

 それが、致命的なミスであれば、過失責任が生じます。

しかし、リカバー可能な場合は、「責める」のではなく、「正す」。

自分の主張が100%正しいとは限らないし、もっと違う見かたもあるかも知れないと考え、どうしたら良くなるかと言う視点を持ち、建設的なコメントに務めること。

 自分が、管理会社の業務不備を指摘する時に、「正す」のではなく「責める」姿勢ではなかったか?

「人のふり見て我がふり直せ」と言う経験をさせてもらいました。

 「学ぶ」と考えれば、自分への批判も、ありがたいものです。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:生き方
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2229日連続更新中】

 昨日は、「ドリームプレゼンテーション名古屋」の最終支援会に参加してきました。

ドリプラ名古屋 人の夢の応援に、30名以上の人が集まっています。


5年前から始まったこのイベント。

10分間のプレゼンテーションを通じて、自分に足りないもの・支援を集め、夢を叶える。
10分間は『説明』ではなく、その事業の価値・魅力を子どもでもわかるように『体験』してもらう時間です。プレゼンター、観覧者、スタッフ、ここに集まる人は共に悩み、助け合って他人の夢を応援する。



プレゼンターの「あきらめない理由」と「それが実現した時の社会的価値」に共感すれば、応援したくなります。

イベント本番は、8月18日(日)で、私は、一昨年に続いて、コメンテーターを務めます。

人の夢をおカネを払って聞きに行く?
ちょっと、不思議なイベントですが、感動すること間違いなし!

学生も、主婦も、ビジネスマンも、沢山の方に参加いただきたいと思います。

ドリプラ名古屋のHPは、こちらです。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:住まい
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2228日連続更新中】

 管理見直しコンサルティング先のマンションで、過去の修繕履歴や建物・設備の点検報告を見せてもらうのですが、そこに、重要な指摘があるのに、長期間同じ記載が続いていることがあります。

 また、コンサルティング期間中に、排水の不具合事象が起きて、聞いてみると、随分前から発生していて、「排水が悪いのでしょうがない」で済まされてきたことが分かったりします。

 これ、住民側にとってみると、自分の部屋のことではないので、「そんなものか」とやりすごしてしまうことがあります。

 しかし、実際は、販売した会社に、その発見時にすぐに申し立てていれば、無償で直してもらえるものを、私が指摘した時は、すでにアフター保証が過ぎているケースがほとんどです。

 最初の発見が遡ることができれば、何とか交渉の糸口もありますが、それもない。

 一方、管理会社は、通常、以下の管理委託契約を結んでいます。

「各種点検、検査等に基づく助言等」

管理対象部分に係る各種の点検、検査等の結果を甲に報告すると共に、改善等の必要がある事項については、具体的な方策を甲に助言する。この報告及び助言は、書面をもって行う。

 従って、不具合を見つけた時は、すぐに理事長に報告して、改善するかどうかの助言をしなければなりませんが、こう言うマンションに限って、それがなされた記録がありません。

 担当者に聞くと、
「確か、理事長にはしたと思うけれど…」
「報告書は送っているので、理事長から何も言わなければ、何もしない」
と言う返事。

 マンション共用部のアフター保証については、住民の方は判りません。

管理会社が十分な配慮をしないと、後々高く付いてしまうことがあると言う認識を強くもってもらうことが大切だと思います。

 ちなみに、私がこうして細かく過去こともチェックするのは、管理会社を責めるためではなく、マンションを良くするためです。過去のミスが見つかったら、その原因を確認し、将来に向けて、改善を行うことが大切ですね。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2227日連続更新中】

 昨夜は、大阪のクライアントのコンサルティングを終え、そのまま、そのビルから間近に見えると言う「天神祭の奉納花火」を楽しみました。

 いつもは、10時~15時のコンサルティングを14~18時に変更し、その後、オフィスで持ち込みのお酒とおつまみを用意。

 1年近くコンサルティングを行ってきたので、スタッフとは打ち解けているので、自分では、部外社と言う感じはしません。(ずうずうしいかも(笑))

 部屋のテレビでは、大阪テレビがお祭りを生中継。
 吉本の芸人たちのトークや地元の伝統技能の紹介等、見どころ満載。

大阪天神祭2 左手には、大阪城のライトアップも見えて、正に、特等席!


大阪天神祭4

大阪天神祭3

大阪天神祭


 今回初めて知ったのですが、このお祭りは、大阪人にとっては、メジャーで、全国から観光客も来るとか。

 クライアントとのこう言う時間こそ、人と人とのつながりを感じることができ、「この仕事をやっていて良かった」と一番思う瞬間です。

 お客様に、ただただ感謝です。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:生き方
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2226日連続更新中】

 今日は、大阪出張で、ある住宅設備メーカーさんのコンサルタント養成のためのコンサルティグです。

 テーマは、情報の伝え方とブログ。

 どちらも、「言葉」をどう発信するか?がポイントです。

 形式、正確さ、ストーリーについて、いわゆる「定番」はありますが、受け止める側の価値観が異なるので、「これが正解」と言うものはありません。

 実例を元にディスカッションをして、「考え方」を身につけてもらう、と言う繰り返しです。

 そして、最後は、「愛」。

 愛があれば、多少の形式や文書に「落ち」があっても、伝わるものです。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:生き方
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2225日連続更新中】

  暑い日が続く中、本日は、管理見直しコンサルティグ先マンションで、管理会社による設備点検の同行調査です。

 雨が降っているので、少し涼しくて、助かります。

 管理委託契約書に記載してある仕様のページをコピーし、その横に、オリジナルのチェック表を付けて、実際に行われている作業を記録しながら、照合して行きます。

 また、その品質レベルもチェックします。

 管理の見直しにあっては、一つ一つの管理項目を同行調査、報告書分析、聞き取り調査等で、「見える化」し、契約内容と符合しているか?費用対効果は?等を分析する業務を積み上げます。

 そうして、管理の詳細までの仕様を作成して、初めて、適正な競争入札が実施できます。

自分が住むマンションだと考えてウオッチングする・・・これが、最も肝心な姿勢です。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:住まい
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2225日連続更新中】

 岐阜県にある20戸程度のマンションで、管理見直しのためコンサルティングが本格化し、私が出席しての第1回の理事会が開催されました。

 途中で、推進するコアメンバーが変わると、振出しに戻ってしまうような苦い経験もあり、現在の理事に、管理問題検討委員として、次期の理事会に参加して欲しいとお願したところ、何と、理事長が率先して、イエスと言っていただいたことで、全員、「留任して良い」と言う返事をいただき、驚くと同時に、その気持ちに答えねば!と胸が熱くなりました。

 初回のコンサルティングでは、管理委託契約を見直すと言うのは、どう言うことか?を判り易く解説しながら、今後のスケジュールや、今期の理事会に特別参加してもらう「管理問題検討委員」募集のアンケートや、住民向けの管理に関するアンケート等の説明を、行いました。

 気持ちが熱いからこそ、丁寧に丁寧に、理解いただけたかどうかを確認しながら、進めていきたいと思います。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:生き方
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2224日連続更新中】

 昨夜は、名古屋市内の築10年、約40戸超のマンションの理事会で、「管理見直し」、「火災保険の見直し」、「電気の削減」、「大規模修繕準備」の勉強会を開催しました。

 住民の方からの問合せをきかっけに、大規模修繕工事の現場見学に来ていただき、1ヶ月ほど前に、まずは、大規模修繕工事の勉強会。

 いささか強引に工事を勧める管理会社の姿勢に疑問もあり、管理全般の分析も依頼され、契約書や総会資料、火災保険証券等もお借りして、2週間ほどで、分析。

 結果、現状の財務状況が、脆弱な基盤の上にあること、改善の余地が大いにあり、管理費削減も大きく削減できそうだと言うことで、満場一致で、冒頭の4つのコンサルティングを依頼いただくことになりました。

 その中でも、象徴的な問題が、昨日のブログで書いた「火災保険」

 これは、信頼できる総合保険代理店に、私が分析の視点を伝え、かなり面倒な資料を作成してもらうことで、明らかになったものです。

 電気の削減に関しては、電気の契約に強い私が、機器や電気特性に関して、信頼できる電気エンジニアに依頼して、提案書を作成します。

 心強いブレーンに恵まれ、お客様が「目からウロコ」となる提案をして、信頼を得て、コンサルティングの依頼を頂くと言う理想的なカタチです。

 ただ、現在、同時にコンサルティングをしているマンションが多いので、着手は、9月まで待っていただくことになることだけが、申し訳ない…。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2223日連続更新中】

 名古屋市内で、管理見直しを考えているマンションから、総会資料や管理委託契約書等の管理資料を一式お借りしました。

できる限り色々な面から見て欲しと言うことで、マンション共用部の火災保険証書も見せていただきました。

見た瞬間に、「これ、何?」と言う火災保険。

①管理費余剰金も修繕積立金も、十分あるのに、1年の掛捨て。
②建物の火災保険とは別に、共用ロビーにある動産に「動産保険」が掛けてある。
③地震保険は付けていない。

①は、まったく同じ保険を1年で掛けるのではなく、5年一括で掛ければ、約14%安くなります。
資金の余裕があるので、貯金しておくよりも、5年一括の方が、かなりお得です。

②は、保険会社によって、多少扱いは違いますが、「明記物件」にするなどして、建物の火災保険の設備賠償に含めることができます。

③は、「地震保険を付けますか?」と組合に打診されていたかが問題です。

さらに、保険代理店の名前を見ると、管理会社ではないし、社名も共通していないのですが、社名から調べてみると、同じ建物に入っているグループ会社。

新築時には、組合資金が少ないので、1年モノ保険を掛けるケースがほとんどなので、恐らく、それ以降、毎年、事務的に継続されていたと考えられます。

しかし、ほぼ同じ条件で、他の保険商品を比べると、もっと安い。
しかも、5年一括にした場合と比べると、このマンションでは、ナント5年間で、35万円も安くなります。

管理会社からすれば、「組合側から見直してと言われなかったから、前年同条件での保険更新をしていました。」と答えるでしょう。

しかし、それでは、組合財産を守る管理会社としては、アドバイスが不足しており、もっと言えば、管理組合のための保険ではなく、自社(グループ会社)が保険代理店をしている保険商品を売ってきただけと指摘されても、反論できないと思います。

そもそも、このマンションの場合、動産保険は必要なかった訳ですから、「不注意」の度が過ぎます。

実は、これまで、相談があったマンションで、火災保険の見直しが必要だったと言うマンションは、9割以上です。

更に、その半分以上が、過去の火災保険適用漏れがありました。

それも、管理会社の担当者の知識不足からです。

「火災保険のことは、管理会社(保険代理店)に任せておけば安心」ではなく、一度、きちんと専門家に自分のマンションの適正な保険はどういうものか?を診断してもらうことがお勧めです。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2222日連続更新中】

 このブログで、2222日連続執筆です。

 きれいに数字が並んだので、ちょっと、嬉しい(笑)
 6年と1カ月連続していることになります。

通算記事数は、2485なのですが、最初は日曜日と祝日がブログの休日と決めていましたから、連続記録に入れていません。

その後、全国ブログランキングで1位になり、毎日読んでくれるリピーターが増えてきて、励みになり、毎日書くと決意。

それからは、一度も挫折することなく、続けてきました。

今は恐らく、世界の離党に行っても、簡単に通信できるでしょうが、5年前くらいは、かなり通信環境が厳しいところもあり、随分苦労しました。

ホテルの部屋で、自分のパソコンで執筆し、それをUSBメモリに「テキストメモ」で保存。

ビジネスセンターに行き、30分1000円みたいな料金で、投稿。
そのパソコンには、日本語環境がないので、ミスを発見したら、再び、自分のパソコンで修正して…(苦笑)

家族とのバカンスも楽しみたいので、そう言う作業は、家族が寝ている夜中だったり、早朝だったり。

 そこまでして、毎日、投稿する意味は?
 そもそも、毎日、書くことがあるの?

 と聞かれたことは、数え切れません(笑)


 過去の記事で、連続500日書いた時に、下記のようなブログを書いていました。


「なぜ、毎日書くの?」 
「どうしたら、毎日書けるの?」
「毎日書くネタをどうやって見つけるの?」

と言う質問をよく受けます。

「なぜ、毎日書くの?」については、
「本気」と「本物」と答えます。

「本気」は、自分が本気で住まいづくりの世界を変えたいという意思、本気で起業家を応援したいという意思の表明。(→今は、マンション管理組合向けコンサルティングにシフトしているので、前者は「マンションに住む人の笑顔を増やし、マンションと言う社会的財産である建築物を良い状態で、長く維持したいと言う使命感」だと言い換えます。)

「本物」は、毎日書けば、私が本物なのかどうかが、判断してもらえる、と言う挑戦。

「どうしたら、毎日書けるの?」については、
「決意」と「行動」と答えます。

究極の答えかもしれませんが、「毎日書くと決めること」+「毎日書くこと」でしか、続けることはできません。

私の企業向けコンサルティングにおいては、ブログコンサルティングと言うメニューもあり、かなりテクニカルな手法を伝授しますが、最後は、この二つに尽きます。

「毎日書くネタをどうやって見つけるの?」については、
「LOOK」&「WATCH」と答えます。

毎日のように通る場所でも、いつも新鮮な目で、あらゆるものを見ています。
 
 「ブログのネタ探し」と言う限定した目的ではなく、世の中の動き、人の動き、自分の気持ちを観察することで、自然にブログのネタが見つかります。この感覚は、習慣化できます。
(→今は、常に、複数のマンションのコンサルティングを同時に行っているので、それぞれの課題や発見があり、その話題だけでも、十分あります)

 起業家精神で、365日、24時間オンの私だから(笑)、と言う特殊性は、多少影響しているかもしれませんが、人は毎日18時間も起きているのですから、昨日と違う今日が、必ずあります。



 ブログを書き続ける意味は、この時の想いと変わっていません。
 今は特に「ホンモノ」「プロ」であることへのこだわりは、一層強くなっています。

 なぜなら、戸建住宅分野でのコンサルティングは、個の家族で顧客との心理的な関係は最初から最後まで変わりませんでしたが、マンション分野の仕事では、「まったくの無関心層から私への批判的な意見を持つ人」までが一つのクライアントの中に混在するので、その方々とも接する中では、「ホンモノ」「プロ」であることが問われる場面が多いからです。

 自分の評価は自分ではできません。

 「ぶれない軸」で、常に「あるべき姿」を追求する。
  そして「愛」が全て。
  
 その気持ちで、2223日目のブログも書き続けます。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:生き方
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2221日連続更新中】

 マンション管理見直しの依頼を受けると、どうしても、組合役員さんから、現在の管理会社への不満を聞くところから始まります。

 更に、管理状況を過去から調べて行くと、業務不履行、不完全履行、怠慢事項、火災保険の適用漏れ、火災保険のミスマッチなど、悪い面もいくつか抽出されます。

 その多くは、「故意」ではなく、管理会社の担当者も、「引継がそうなっていたので…」とか「下請け会社に任せていたので」とか「他のマンションでは、その程度なので」と言うようなケースです。

 ただし、管理委託契約に明記してあることがなされていないのに、契約通りに料金を支払っている組合側としては、漠然とした不満だけでは済まないことになります。

 そう言う場合は、管理見直しに着手して、数カ月に管理会社が変わることで良くなるのではなく、現行の管理会社に対して、即座に改善できることは、改善してもらいたいと申入れをしますし、更には、明らかに過剰な管理項目があれば、「無駄の排除」を行っていただくので、早期に管理費が下がることもあります。

 私も、コンサルタントとして、無用な対立を煽らないよう、管理会社の良い面も見つける努力をします。

 ただ、問題は、この時の管理会社の「姿勢」。

 こちらからの指摘や住民からの改善要求に対して、過去の反省をきちんと行い、真摯に改善に取り組む様子だと、当初「むっ」としていた組合の皆さんも、感情的にならないで、「管理会社を変えることありき」にはなりませんが、その逆のケースも多いのです。

 残念なことに、管理会社自ら、「不満」を「不信」に変えてしまうのですね。

 私は、「管理会社が変わらないで、劇的に管理が良くなる」ことは、住民の皆さんにとって、一番抵抗感がないと思っているので、当社の基本姿勢は、現在の管理会社と私どもコンサルタントとが、「対立」ではなく、きちんとした緊張感を保っての「共立」で、管理の見直し(管理会社の見直し)を勧めていくことが、ベストだと考えています。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2219日連続更新中】

 マンション管理組合向けだけではなく、企業向けにもコンサルティグをしています。

 具体的には、コンサルタントを養成するコンサルティング。

 「消費者向けにリフォームの相談に乗り、その顧客にもっともふさわしいリフォーム会社を紹介して、見積もりから完成までサポートするコンサルタント」の養成です。

 セミナーやメルマガなど、集客に関わるアドバイスもします。

 数年前、このビジネスの立ち上げ時に、1年間コンサルティングを行い、ここ1年は、事業拡大のためのコンサルタント増員(養成)のために、毎月お邪魔しています。

 今回のテーマは、電話やメールでのコミュニケーション。
 つまり「見えない相手とのコミュニケーション」

 「どんなリフォームを?」「どのくらいの予算で?」「どこに頼む?」と言う悩みを解決して、リフォームの成功に導くためのサービスですから、「リフォーム」と言う仕事を受注するための建築業の仕事ではありません。
 
 そこに要求されるスキルで大きいのは、「売る力」ではなく、「聴く力」でしょう。

 お客様との接点の最初は、メールや電話。

 そこから、信頼を得ていきます。

 しかし、相手が見えないのですから、これが難しい。
 モノの良さやリフォーム事例を見せて、気に入ったら買ってね!ではないですからね。

 どうすれば、「コンサルティングを受けたい!」と思っていただけるか…この仕事を10年以上やってきた上での方程式はありますが、それは「理論」と言うより、「考え方」です。

 究極の答えは、「愛」。

 なので、それをコンサルタントの養成講座として、展開するには…やはり「愛」でしょう。
 昨夜も、このコンサルティングのために、何度も資料を読み返し、朝4時まで、進め方を考えていました。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:生き方
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2218日連続更新中】

 マンションの駐車場で、スマホを落として、表の液晶面が、クモの巣を貼ったように、割れてしまった。(泣)

電源は点くが、指でなぞると、反応が不安定。

前回機種変更から、丁度2年で、あまりの反応の遅さに、新機種にしたいと思っていたところだったので、ドコモショップへ。

保険を掛けていたらしく、5千円ほどで、交換できると言う。
ただ同機種同色。

バージョンアップしたものではなく、新品でもなく、リフレッシュ品と言って、これまでドコモに返却されたものを新品同様にきれいにしたものが送られてくるとか。

今のものよりは、間違いなく反応は早いけれど、使っていれば、また同じ感じになると言う。

で、「新しいのにしたい」と言ったら、「この機種の後継機種はなく、今は、クロッシーと言う高速通信の機種だけで、機種の大きさも、今までの一回り大きいか、タブレットタイプだとか。

 しかし、通話料・通信料の体系が大きく変わって、今までのスマホのように、データ通信定額に加えて通話料もパッケージなんて組み合わせはなく、通話料は今までの3倍単価!

 ビジネスで使う人には、とんでもなく高額になるらしい。
 そもそも、戸の大きさでは、胸ポケットにも入らないし、通話するのに腕が疲れそう。

 うーーん、そうか!
 若者は、ライン通話で、電話代が掛からないもん!

 ビジネスマンなら、通話代は、会社持ち。
 しかも、ドコモ同士なら、誰とどれだけ話しても、月額700円。

 ドコモも考えてる(笑)

 もう、通話料では勝負しないと言うことだ。

 マーケッティングは、間違ってないかも。


 従って、ビジネスユースでは、ガラケーに逆戻りで、クロッシー端末との2台持ちが流行っているとか。

 が、信号待ちや電車の中でも、スマホ1台で便利に済ませている私にとっては、2台持ちは、ちょっと苦痛。

 以前から、タブレットは欲しいと思っていたので、思い切って…と考えたが、どれにするか、研究していない(笑)

 と言うことで、今回初めて、携帯端末の最新事情を知ったので、とりあえず、保険で、機種を交換しておいて、色々調べて、「2台持ち」に突入するかな(笑)

 機種変更でデータの移し替えは、携帯ショップでもできるが、あくまで、店頭で教えてもらいながら、自分でやると言うことなので、自宅に交換機種を送ってもらい、電話が掛かって来ない、夜に開始。

 20時から24時までかかってしまった。

 でも、次やる時は、1時間で、できる自信はついた(笑)


ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2217日連続更新中】

 私の友人の今井孝さんが、40歳の誕生日に、東京のホテルミラコスタで誕生会を行い、100名のゲストの前で、こんな決意を披露されたそうです。



わたしは、
すべての社会問題は、
“人の成長”
でしか解決できない
と考えています。

わたしは、
「人が成長するしくみ」を
未来に遺します

わたしは、
世の中への貢献を
第一に考えます。

~経済的自由、平常心、自己重要感は
 貢献を通じてのみ得られます~

わたしは、
すべて持っています。

それらを与えることで、
十分であることを
感じられます。

わたしは、
自分のキャラを大切にし
自分らしく
世の中で貢献します。

わたしは、
すべての人が
自分なりにベストを
尽くしていることを
知っています。

~目に見える成果だけで人を判断しません~

わたしは、
みんなに愛されています。
感謝を忘れません。

わたしは、
自分自身を
尊敬できる人間になります。
尊敬できる行動を取ります。

~他の誰かに認めてもらうためではありません~

わたしは、
完璧な人間ではありません。
完璧な人間にはなれません。
しかし、精いっぱい
努力することはできます。

わたしは、
常に、挑戦し続けます。

わたしは、
計画通りに行かなくても、
そのプロセスを楽しみます。

わたしは、
どれだけ仕事が増えても
冷静に、着実に、楽勝で
楽しめる人になります。

わたしは、
人生を楽しみます。

わたしは、
人が成長する本質を研究し
人を育てる人を増やし
人が育つ場を日本中に
広げます。

わたしは、
その見本となるために、
自分が常に
成長し続けます。



今井さんのビジネスは、「人が成長する仕組み」を提供すること。
私のマンションコンサルティングとは、分野が違いますが、社会、クライアント、仕事、そして人生に対する考えは、まったく同じと言っても過言ではありません。

恐らく、同じ福島正伸先生の教えに影響を受けていることが大きいと思います。

その福島先生のセミナーが今週木曜日に開催されます。

私の人生を、そして多くの人の人生に多くの影響を与えたセミナーです。

300名の枠で、残りはなんと、19席。

タイトルは、「超人気コンサルタント養成講座
ですが、会社勤務の人も、主婦の人も、学生でも、このセミナーを聞くことで、人生が変わると思います。

私も、7年ほど前に、このセミナーに参加して、人生が変わりました。

いえ、人生を変えました。

遠くから、会社を休んでも行くべきだ!と強く推薦します。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:生き方
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2219日連続更新中】

 マンション管理相談センターのHPのリニューアルが、ほぼ終わりました。

 当社において、HPからの問い合わせも、少なくはないのですが、それは全国から寄せられものもあるからで、実際に仕事を引き受ける地元からの問い合わせについては、圧倒的に多いのが、口コミ。

 現在、5件の大規模修繕・管理費コンサルティング中で、それとは別に、年間顧問契約もあり、今からの申し込みが見込まれるマンションが3件。

 新たに申込みいただくマンションは、HPにある「緊急チャンネル」の申し込み以外は、しばらくお待ちいただかないといけない状況です。

 その対応に忙しく、HPのリニューアルは、後回しになっていました。

 そもそも「コンサルティング」は、営業して売れるものではなく、カタチのないもの、やってみなければわからないものに対して、「あなたを信頼して任せた」と言う関係ができて、初めて依頼される仕事です。

 結局、当社の掲げる「愛を持って仕事に取り組む」と言う姿勢が評価されるかどうかです。

 実際にお会いすることで、当社の姿勢を理解いただくことが最良ですが、そのとっかかりとなるHPにも、「愛」を注がないと!(*^^)v

 今後は、専任の担当社が「トピックス」の更新を行い、最新情報を発信しますので、お楽しみに!

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:生き方
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2218日連続更新中】

 顧問先マンションで、昨年末から管理規約の改正に取り組んで来ました。(途中、2か月ほど、中断)

 このマンションでは、2年前に大規模修繕築工事のコンサルティグ、管理契約の見直し(管理費削減)コンサルティング、電気料金のコストダウンコンサルティングと言う、当社の3大サービスをすべて受けていただいたマンションです。

 その後、顧問契約が2年目。
 顧問業務の中に、顧問から能動的に「マンションの維持や管理改善に資する提案を行う」とあり、それに従ったものです。

 こちらのマンションでは、平成23年に出された国土交通省の標準管理規約に比べると、古い規約となっており、また、現実の住民の皆さんの生活感覚とのずれがある内容になっていました。

 管理規約で言えば、インターネットの普及に伴う各種の電子化対応始め、時代に合わせた改正がありますが、一番関心が高いのは、「使用細則」

 こ知らの方が、住民の皆さんになじみが深く、その最たるものは、「ペット飼育」。

 管理規約では、ペット禁止ですが、実態は多くの皆さんがペットを飼っています。
 
 現理事や前理事に加えて、有志も参加し、管理問題検討のための「拡大理事会」を7回開催。
最初は、管理規約や管理委託契約を輪読して、中身を理解する勉強会。

私の考えは、「顧問(コンサルタント)に任せて、改善してもらう」のではなく、「住民の意識を高める啓発を行い、一緒に改善して行く」ことにあるので、あえて手間をかけて、進めて行きます。

管理会社の担当者にも毎回出席してもらい、実務上の立場から、意見を出してもらったり、管理会社として対応できるかどうかの見解を出してもらったり…。

管理組合(住民)・管理会社・顧問のトライアングルがうまく回った活動となりました。

途中、住民へのアンケートを取り、十分な議論を重ねて、ほぼ総会に提出できる改正案が完成し、ほっと安堵。

8月末の総会に向けて、最終仕上げです。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2217日連続更新中】

 管理見直しを依頼されるマンションでは、「良い管理会社だけど管理費が高い」と言う理由は、滅多になく、「管理会社の対応が悪いし、管理費も見直したい」と言う理由がほとんどです。

 そう言う管理会社は、現在の管理が悪いだけでなく、過去にも色々な問題があったけれども、その責任がうやむやだと言う事例も少なくありません。

 管理見直しコンサルテングでは、過去の総会議事録・議案書・契約書・工事履歴も全部点検するので、そんな管理会社の業務不履行・違反・不完全履行が、明らかになってしまいます。

 それが「故意」と言うことはまずなく、過失であったり、思い込みであったり、担当者の知識不足と言うことがほとんどです。

 しかし、マンション住民にとっては、「自分たちが事実を知らなかった、知識がなかった」ことが、専門家の指摘で、明らかになる訳ですから、「悔しい、取り戻したい!」と言う気持ちになります。

 こう言う時のサポートも依頼される訳ですが、これが難しい。

 現に、管理をしてもらっている会社ですから、担当者がマンションに行きたくなくなるような辛い状況になることは、お互いにとってよくありません。

 当社としては、基本的に組合側の最大利益のために働くのですが、客観的に、是非を明らかにして、誠意ある対応をしてもらうと言う姿勢で臨みます。

 担当者は、自分の関わっていない過去の始末への対応だったり、管理会社の企業防衛上、非を認めない!と言うケースもあり、組合側と管理会社とが一気に「対立モード」になることもあるのですが、担当者には非がない…。

 こう言う時の管理会社の担当者の「前にも後ろにも進めない気持ち」を十分配慮することが、スムーズな管理や管理会社変更につながります。

 この仕事には、「愛」が必要だとつくづく感じます。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2216日連続更新中】

 大規模修繕工事コンサルティング先のマンションから、足場解体間際になって、ある住戸から、「ベランダの工事の仕上げが悪いのではないか?」と言う苦情がありました。

 その時は、そのお宅のベランダに、確かに、仕上げの悪い状態が残っており、急ぎ、工事会社に手直しをしてもらいました。

 しかし、指摘された方は、住民のご親族で、建築に携わる方であり、「他の住戸のベランダも同じではないか?」「こんな仕様の施工ではメーカーからの保証が出るはずがない!」と言う厳しい指摘が出てきました。

 こう言う場合、工事会社は、自主検査もしているので、「一事が万事」ではないと言う立場になりがちです。実際、「保証が出るはずがない」と指摘された工事仕様に関しても、メーカーからの保証が出るグレードのものになっており、すぐに、その保証書も準備いただけました。

 しかし、今回の不具合を指摘された方には、その方自身の経験や品質評価の目があるわけですから、対立するような議論をすると、「技術論争」的なものになり、収集がつかなくなります。

 そこで、工事の契約でお約束した3年~10年の保証がきちんと出る仕様になっていることを説明すると同時に、仕上げが悪いと指摘されたベランダは、部屋の中を通していただき、全戸チェックしようということを工事会社に働き掛けて、在宅日時のアンケートを取ることにしました。

 想いは、このマンションの修繕工事で住民の皆さんに安心していただくこと。

 そのためには、わずかな苦情でも、自動車で言えば「リコール」だと言う受け止め方をして、徹適的に対応することが大切だと思います。

 建設業界出身でない私だからこその顧客側の立場の感覚を大切にしたいと思います。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:住まい
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2215日連続更新中】

 近年では、一定規模以上のマンションは、電力の高圧一括受電が当たり前になっていますが、三井不動産と東芝が、東京で7月に売り出すマンションでは、そのインフラの上に立った、凄いサービスを開始するそうです。

 たとえば次の通り(日経アーキテクチュアの記事から引用)

夏の午後、マンションの住戸に設けたHEMS(住宅エネルギー管理システム)の画面に、店舗の割引情報などを表示。それを見た居住者は買い物などに出掛けて、涼しい商業施設で過ごす。その結果、自宅の空調を使わず、電力需要のピークを抑制できる――。

(中略)

 「三井のすまいLOOP」は、三井不動産グループが首都圏で販売、管理するマンションや戸建て住宅の居住者向けに、12年4月から始めたサービスだ。同グループが手掛ける商業施設「ららぽーと」や「三井アウトレットパーク」のほか、レストランや家電量販店など提携企業も含めた合計約300施設で優待サービスが受けられる。

(中略)

ピーク時に各住戸が削減した電力量に応じて、ポイントを与える制度も導入する。ポイントは翌月以降の電力料金の支払いに充てられる。1kWhの節電に対して、20円分のポイントを付ける。

(中略)

例えば、キッチンの電力使用量が少ない住戸の居住者は、外食が多い生活をしていると推測。2人以上で食事すると1人分が無料になるレストランの優待サービスなどを、HEMSの画面に表示する。
 逆に、キッチンの電力使用量が多い住戸の居住者は、自宅で料理する機会が多いとみて、調理用品や食材の優待サービスを表示する。

 高圧一括受電のマンションでは、電力会社の電気代よりも安い電気を使えるだけでなく、HEMSを使って、より省エネの暮らしを実現できるほか、エネルギーの見える化による新たな付加サービスも受けられると言うことです。

 ただし、これらは新築マンションの話。

 私のクライアントである既存マンションでは、ここまでの話はまだありません。
 単に電気代が安くなると言うメリットではなく、各戸へのサービスが格段に向上するとなったら、導入の意欲が大きく高まるだろうと思います。

 このテーマは、私の得意とするところです。
 既存マンション向けの電力高圧一括化をコアとする新たな枠組み…ふつふつと新しいアイディアが湧いてきました。(*^^)v

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2214日連続更新中】

 当社の社外取締役が社長を務める東京のネクストアイズ社(消費者向け住宅コンサルティグ会社)によれば、ここ最近、注文住宅の見積もり価格が上昇しているそうです。

 消費税増税前の駆け込み需要で、契約はどんどん増えますが、職人や資材がひっ迫。更に、耐火偽装問題で、規制が変わったサッシでは、新基準対応のサッシを遣うと、1棟で200万円程度値上がりするとか。

 もし、自民党が選挙に勝利すれば、内需拡大に加え、労働者の給料を上げると言う方針なので、建設価格は更に上がるだろと言われています。

 となると、この時期、消費税前にマンションの大規模修繕工事の契約をしようとすれば、その値上げの波を一気に被ることになりそうです。

 この時期にしないと行けない理由があるマンションを除いて、ここまで来たら、10%に上がった後の需要減退期まで待って、良い職人さんを確保して、価格もそこそこと言う工事ができるよう、計画する方が良いのではないでしょうか。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:住まい
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2213日連続更新中】

 先月、マンション管理全般について勉強会を開催したマンションから、当社とコンサルティング契約を結ぶかどうかの判断のために、実際に管理の見直し(コストダウンや管理会社変更を含む)はどうやるのか?を具体的に教えて欲しいと言うリクエストがありました。

 管理を見直すことの重要性と、それにより、将来に渡って幸せになりますよ!と言う勉強会は、いわば定番。

 その中でも、いくつかの実例をお話ししますが、今回は、いわば「コンサルティグの生中継」のノウハウ面も見たいと言うリクエストでした。

 専門家に依頼しないとうまくいかないということは、何となくわかっているようですが、何しろ、マンション管理の見直し専門のコンサルタントなんてのが存在することを初めて知った訳ですから、戸惑う人も多い。

そこで、実際にコンサルティングをした他のマンション名を隠して、「生」の調査表や委託業務仕様書、見積もり一覧表なども、スクリーンに映写して、お見せしました。

管理会社に話をして、「管理費を見直し、管理費を下げてくれ」と言う交渉と行うのではなく、清掃や各種点検等の個々の業務について「管理の見直し」を行います。

具体的には、

○契約に書いてあるけど、ユルユルで、管理会社のさじ加減一つで、どうにでもなること。

○契約に書いてないけど、実際には、行われていて、それがなくなると困ること。

○管理会社にやって欲しいこと、あるいは、やってくれないことに不満だけれど、契約には書いてないこと。

○プロからの指摘や他のマンションの実例から、本マンションに取り入れることを検討すべきこと。

 こう言うものを、一つ一つの管理業務で検証して、仕様書を作りなおして行く仕事です。

 最初は、「契約に何が書いてあり、どう見直すのか?」は、私がリードしないと、勝手がわからないと思いますが、主役は、マンションに住む皆さんなので、最終的にマンションに最適な管理業務仕様書を作り上げるまで、私と二人三脚で進めます。

 
 現契約を読んで、少しばかりヒアリングして、ちょっと手を加えて仕様書を作り、後は、複数の管理会社での入札を行って、あっという間に、管理費を削減して、その成果報酬をもらって、「金と共に去りぬ」と言う仕事ではないのです。
 
 価格が下がった分、手抜きされて、管理品質が下がっては、やる意味がありません。

 人を幸せにしない仕事は、やってはいけません!と言うのが私のポリシーです。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2212日連続更新中】

 ホントの話です。

 この週末には、土日で4件のコンサルティング・理事会・勉強会・修繕委員会があり、それぞれの準備や各所への移動もあって、1日1~2時間の睡眠。

 印刷する資料も多く、会社まで行ったり来たりも。

  夕方名古屋の事務所を出て、大垣市へ。夜9時までの会合を終えて、そこから、岐阜の自宅に帰らずに、再び、名古屋の事務所へ。

 自宅に帰る時間がもったいなくて、会社近くのホテルに泊まることにしました。


 翌日は、朝から四日市市で管理問題を件とする理事会があるためです。

 汗をかく季節ですから、お風呂に入りたいのと、運転で腰に負担が来るので、多少の時間でもバッドで横になりたくで、事務所近くのホテルを予約しようと、サイトで探し出したのが22時頃です。

 徒歩4分のホテルで、5800円
 徒歩5分のホテルで、5900円。

 4,5時間くらいしか滞在しないので、それで十分。
 
徒歩4分5800円を予約しようとページを勧めたら、こちらは、喫煙ルーム。

私にとって、禁煙ルームは必須なので、このホテルの予約は行わず、先に見つけた徒歩5分5900円のホテルを予約しようとしたら、今度は、料金が3000円に変わっていました。

恐らく、22時頃を境に、売れ残った部屋を大幅ディスカウントして、当日客を呼び込む作戦でしょう。

それが私には幸い。(笑)

ほんの1分の差で、半額になった訳です。


ちなみに部屋の定価は9000円なので、部屋自体は悪くなく、仮眠程度でも、グッと深い眠りにつくことができました。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2211日連続更新中】

 3月に相談があり、5月に正式に契約した約25戸のマンションで、管理委託契約の入札が始まりました。

このペースは異例の早さですが、最近、同じシリーズのマンションで同じ管理会社、更には、同じフロント担当者のマンションでも、管理委託契約の見直しを終えたばかりで、その話を聞いたこのマンションの住民の方から、次の契約更新である12月1日には、新しい管理体制にしたいと言う強い希望があり、かなりのスピードで、委託業務仕様書を作成しました。

 昨期と今期の理事の合同の管理問題検討会議を重ね、清掃や点検の同行調査も1ヶ月で一気に行い、並行して住民アンケートを実施。

 実は、まだ、仕様書は100%の完成ではありません。

 エントリ-締切の今週中に、仕上げます。

 これから、管理会社による現地調査や書類審査、プレゼン審査があるのですが、丁度お盆に入るので、それも見越して、最終承認をいただく総会までかなりタイトなスケジュールです。

 ただ、管理会社も、つい最近、類似のマンションの入札をされているので、ある程度は勝手がわかっているだろうと言う前提です。

 そして、私にとっては、何より、検討会の皆さんが、非常に熱心で、理解があることが、大きな励みです。

 毎回、住民の方のお宅で、美味しいお茶やお菓子でもてなしていただき、非常にアットホームなので、お邪魔するのが、楽しみです。

 小規模なマンションで、事前の査定では、それほど大きく管理費は下がりませんが、私への強い信頼へのお返しは、このマンションに住む人のために、最大限のパフォーマンスを発揮することです!

 まずは、多くの管理会社に入札に参加してもらわねば!!

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2210日連続更新中】

 日経ホームビルダーに掲載されていた記事です。

以下、引用。

「こんな追加請求、納得できない」。電話の声は明らかに怒気を含んでいる。建て主のAさんからだった。「Aさんの見積もり調整は無事に済んでいたはずだが……」。住宅CMサービス広島(広島市)の代表、若本修治さんは首をひねった。

 若本さんは建て主の代理人として、住宅会社との交渉や打ち合わせなどのマネジメントを主な業務としている。さっそくAさん宅を工事中の住宅会社B社に確認したところ、電気工事会社から約50万円の追加請求があったのだという。

 確かに、Aさんのこだわりを反映して、家庭内LANの配線の範囲が広くなり、照明器具やスイッチ類の仕様変更もあったので、契約時の見積金額から多少のコストアップが想定され、そのことについてはAさんの了解も得ていた。

 その後、電気工事会社からB社に送られてきた追加分の請求書では、広がった分の施工範囲に単価を掛け算し、増えた施工日数の分も見積もっていた。「当初よりも手間の掛かる内容になったから、このくらいの増額になるのも仕方がない。単価も妥当」と判断したB社の社長は、その金額に自社の経費15%を上乗せし、Aさんに請求書を送ったのだった。

 若本さんはまずB社の社長に次のように連絡を入れた。「追加請求の金額が、材料費と施工手間と経費を足し算したもので、不当に水増ししているわけではないことは理解できた。しかし、本当に必要な金額なのかを査定していないのでは」

 手間が掛かったといっても、人工が大幅に増えたわけではない。B社の管理業務も変更前と大きく変わらないのに、経費を一律で15%上乗せするのも雑過ぎる。B社のこれまでの商慣習に則した請求だったとしても、建て主の理解を得られるとは限らないということを、若本さんはB社に説明した。

 「B社は下請け会社からの請求額の内容についてもっと丁寧に見積もりの精査を行うべきだった。そのうえで建て主に根拠を示して説明していればトラブルにはならなかったのかもしれない」と若本さんは話す。

 その後、B社社長はAさんに謝罪したうえで、電気工事会社と追加請求額についてコストダウンを検討。Aさんの了解を得て請求し直したという。



 この施主の気持ち、よくわかります。
 また、若本氏は私の知人で、私と同じ仕事なのですが、その指摘は非常に共感できます。

 マンションの大規模修繕工事でも、足場を組んでから発見できる修繕箇所も多く、追加工事が生じます。

 逆に、当初見積りに入れてあったけれども、現場に入った専門事業者の知恵で、それが縮小出来るケースもあります。

 私の経験でも、この事例と同様のことは良くあり、理論上または経験則上で、「妥当な水準」となるよう査定して、見積を修正してもらいます。

 そうしてから初めて施主に説明してもらいます。

 施主側からの報酬で仕事をしているのですから、施主の幸せにために尽力するのがコンサルタントの仕事です。

 これにより、マンションの大切な財産が有効に使われるのですが、これが、コンサルタントに委託して、大規模修繕工事を進めるメリットの一つなのだろうと思います。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!
テーマ:住まい
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2209日連続更新中】

 今日は、四日市市の40戸ほどのマンションで、4時間の現地調査。

 月に1度の建物設備点検と週5日の清掃業務が同時に行われているマンションでの査察です。

 高速道路を利用して、事務所から約40分、自宅から約1時間。距離にして50~70kmです。
 
 今までコンサルティングしてきたマンションは、すべて、事務所又は自宅から一般道路で20分以内の立地だったので、飛びぬけて遠いのですが、理事長の熱心な姿勢に心打たれ、他のマンションのコンサルティング依頼を1件、後ろ倒しにして、コンサルティングを引き受けました。

 管理委託業務の見直し(コストダウン)を依頼されると、管理業務に関わる法的・実務的な資料だけでなく、現地で行われているいくつかの点検と清掃については、「契約書通りに行われているか?」「行われている業務の品質はどうか?」「使っている道具や洗剤などは適切か?」等を査察しに行きます。

 こちらのマンションでは、月曜から金曜まで、9時~13時の毎日4時間の勤務時間。
 8階建と階層も高くないので、同程度のマンションに比べて、かなり時間数が多い。

 多い方が手厚いサービス得られ、建物の清潔さが保たれるのは、間違いありませんが、それは、「過剰でなくて、適正か?」「コストダウンするために効率化する要素はないか?と言う目で見ると、改善の余地はかなりあることがわかります。

 時には、委託業務契約書に書いていないけれど、やっており、それは、契約書の仕様書にきちんと入れておいた方が良い内容もあります。

 管理会社の入札を行う時、「現行の管理契約を右から左に流して、競争で安くする」のがNGないことは、こう言う実態を見てもわかります。

 そのマンションにとって必要な「管理委託業務の仕様書」を作らないと、入札によって、管理品質が下がってしまう可能性が高いのですね。

 そこで、清掃であっても、点検であっても、その仕事の横に付いて、契約書等と照合しながら、「何を」「どれくらいの時間をかけて」記録して行くのです。

 それが、本日は、4時間。
 私も疲れますが、そばでじっと見られる方も、疲れます(笑)

 でも、管理員さんの生の声を聞けるのは、そのマンションの管理会社の姿勢を知るのも、役立ちます。

 聞けば、このマンション管理業務に着任したのは昨年4月。それから、一度も、管理会社による現地指導はなかったとのこと。そのために、管理員自身が「これで良いのかな?」と言う疑問を持ちながら、仕事をしていたとのこと。

管理会社から委託され、報酬を頂いて、管理員を指導する立場ではないのですが、ついつい、管理員さんと話が進み、色々アドバイスしてしまいます。(笑)

 目的は、管理会社を変えることではありません。

 マンション住民の幸せの上にこそ自分の利益があると信じているので、目の前にある問題・課題で手に付けられる事は、どんどん改善して行きます。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2209日連続更新中】

 先日、国交省の助成事業に応募したことを書きましたが、実は、「対象となるマンションをどう選ぶか?」と言う過程で、貴重な経験をしました。

 この事業の大きなテーマは、マンションの持続や再生。

 意識されているのは、高経年マンションです。

 高経年マンションなると、修繕で寿命を延ばすのか、建替えを行うのか、と言う課題が迫ってきます。また、住民の平均年齢も高くなってきて、役員の成り手がないない等の問題もあります。

 これらの問題を「高経年マンションの建物の劣化と管理の劣化問題」と呼ぶこともあります。

 今、私がコンサルティングや顧問をしているマンションは、築20年未満ばかりのため、それ以外で、現在当社に相談があり、これから勉強会を開催しようと言うマンションで、築30年を超えるようなマンションのいくつかに、モデルになっていただけないか?を打診しました。

 あるマンションでは、理事長は、乗り気だったのですが、実際に理事会を開催していただくと、「これまで、それなりにやってきた。かき回されたくない。20年先は生きていない。そうなってから考えれば良い。」と言うような理由(もちろん、他にも色々あるのでしょうが)で、断わられました。

 国の助成金で、建替えか修繕か?の設計料が無料で実施できるのですから、ベリーウエルカムな話だと思っていたのですが、歴史のあるマンションでは、こう言う住民の気持ちを大切にしながら、コンサルティングを行わないといけないんだなぁと、つくづく感じ、学びました。 

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:生き方
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2208日連続更新中】

 何がわかるかと言うと、その管理会社の管理品質です。

 管理室の整理整頓。
 保管庫や戸棚の中の組合資料の整理。

 きちんとしているところは、各種資料も年次ごとにまとめるなどして、ファイリングしてあります。

 ただし、管理資料をファイリングしたり、整理するのは、普通は、管理会社の委託契約に入っていません。
 管理資料の保存や整理が理事長の仕事だと思っている人は、まずいないと思います。
 
 理事長は管理室の鍵を持っているのですが、滅多に管理室には入りません。

 多くの資料(写し)は、管理会社に保管してあるから良いと言う理屈も成り立ちます。

 管理室にあるトイレを見ても、管理会社の管理品質がわかります。

 私の所に相談があるマンションで、きれいなトイレだったケースは滅多にありません。

 管理員は、毎週、管理室に入ります。
 管理室は住民からは見えませんが、その清掃は、間違いなく、管理委託契約に入っています。
 
 管理会社の担当者も、管理室にはよく入るでしょう。

 管理室の整理整頓やトイレのきれいさで、管理品質まで判断するのは、ちょっと厳しすぎるかもしれませんが、そこに「愛」があるかないかは、わかります。

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:住まい
ジャンル:ライフ