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 最近、小規模マンションからの依頼が相次いでいます。

 私自身が30戸程度のマンションに住んでいるので、中小規模のマンションから相談を持ち込まれると、他人事ではなく、思わず力が入ってしまいます。

 これまで、管理委託の見直しにより、管理費は30%程度は下がると言う実績を積み重ねてきましたが、実際に、個々のマンションの管理費が、どれくらい削減できるかは、やってみないとわかりません。

 以前、
「あなたはプロなんだから、どれくらい管理費が削減できるか、わかるでしょう?」
「プロなんだから、どの管理会社がどれくらいの管理委託費の見積もりを出すのかわかるでしょう?」「わからないのに、管理費削減のコンサルティングはできないでしょう?」
と言われたことがありましたが、答えは、「わかりません」

 確かに、コンサルティングの提案の時は、「このマンションなら、この程度の削減余地があります」と数値を出しますが、それは、あくまで過去の統計上の数字を当てはめたものです。

 実際に、当該マンションの現状の管理を調査したり、住民の不満や要望を反映して「管理仕様書」を作るので、それまでの管理契約と異なる訳ですし、管理品質は間違いなく上がりますから、そもそも、現在の管理費と比べると言っても、その基となる管理委託契約書が違う訳です。

 その契約書は、コンサルティング前には、存在していないのですから、削減金額の想定は、あくまで「過去の統計上」の数値です。

 また、入札エントリー会社も、応募するまで判りません。

 管理会社の相場などは、よくわかりません。わかるのは、新築時には、管理会社の競争がないので、そこそこ高い金額の管理費の設定がしてあると言うこと。それから、競争入札で、かなり低い金額を出してくる管理会社も、新築物件では、高い管理費の設定をしているということ。

 また、入札依頼をしても、どの会社が入札をするのかわかりません。そもそも、それがわかると言うことは、談合です。

また、同じ管理会社が、同じ規模のマンションの入札をするのでも、同じ水準ではありません。

エリアによって、下請けの会社が違えば、それが金額に反映されます。

また、例えば、近隣に管理物件があるので、是非契約したいと考えるのか、今はないけれども、そのエリアの管理物件を増やしたいかどうか、と言う企業戦略もあります。いわば、赤黒トントンでも、契約を撮りたい!と考える管理会社が入札すれば、驚くほど、管理費が下がるでしょう。

大型物件なら、管理以降の各種の維持経費も大きいので、契約したいと考えるでしょうが、小規模なマンションでは、そういう効果が出にくいので、エントリーも少なくなります。

そう言う点では、小規模のマンションで、いかにたくさんの管理会社に入札に応じてもらうか?と言う努力が必要です。

 先日、行った20数戸のマンションでは、近隣の60戸近くのマンションと同時入札を行い、清掃日の調整をするなどして、入札の魅力を高め、約100万円の管理費削減を実現しました。

 「より良い管理を、そのマンションに合った管理を、より安く」と言う目標に向かって、どこまでプロの技を出すことができるのか?

 同じプロ(マンション管理士)でも、その腕はかなり違うと思います。

 こんな複雑で読めない仕事に対して、HPで「当社は、この金額で、管理費を削減出来ますよ」と割安なイメージを打ち出しているコンサルタントは、通り一遍の仕事で、そこそこ管理費を安くするけれど、「安からろう、悪かろう」の管理になる危険性が大きいので、気をつけた方が良いと思います。

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